De afstemming van de verantwoordelijkheden voor de ontwikkeling en het beheer van nieuwe stadswijken in oude industriehavens Ontwikkeling = Beheer
Voor de revitalisatie van oude industriehavens is
een sterke visie c.q. eindbeeld of meer bottom
men naarstig op zoek naar nieuwe ontwikkeling-,
up wanneer er meer flexibiliteit in de plannen zit
financiering- en beheermodellen. Een belangrijk
en er aandacht en ruimte is voor initiatieven van
aspect tijdens de verschillende fasen van een
onderop. Ook het proces kan op verschillende
herontwikkeling
gebied
manieren worden ingericht. Of vooraf worden alle
is wie waarvoor verantwoordelijk is. De vraag
van
binnenstedelijk
spelregels, afspraken en verantwoordelijkheden
van deze studie was dan ook: ‘Hoe kun je de
vastgelegd in contracten of er wordt juist een
verantwoordelijkheden
gezamenlijke strategie afgesproken en via deze
voor
de
ontwikkeling
en het beheer van nieuwe stadswijken in oude
strategie wordt het proces aangestuurd.
industriehavens afstemmen?’ De stelling
van
In de jaren ’90 werd stedelijke herstructurering
BVR en Site UD is dat ontwikkeling en beheer
van in onbruik geraakte havengebieden duidelijk
veel meer als een integraal proces moeten worden
vanuit
aangepakt.
hiervan zijn de Kop van Zuid in Rotterdam, het
een
eindbeeld
gestuurd.
Voorbeelden
havenfront in Barcelona, de Oostelijke Eilanden in De verantwoordelijkheden voor ontwikkeling
Amsterdam, etc. Ook de ROI steden hebben voor
en beheer nu, top down versus bottom
de herontwikkeling van hun oude industriehavens een vooral ruimtelijke visie opgesteld (of laten
up en spelregels versus strategie
opstellen) en sturen de herontwikkeling via deze visie veelal top down aan. Opvallend aan de inhoud
De wijze waarop de acht ROI steden hun
van de verschillende visies is dat de aanwezigheid
verantwoordelijkheden voor de (her)ontwikkeling
van water en haven onvoldoende wordt uitgebuit.
en het beheer van hun oude industriehavens
Meestal is de keuze voor de herontwikkeling van
momenteel organiseren is te plaatsen op een
de oude havengebieden een woonomgeving met
assenstelsel, waarbij de verticale as staat voor de
iets extra’s. De herontwikkeling wordt vanuit de
inhoud, de horizontale as voor het proces en de
kade beschouwd en het water is de achtergrond
derde, maar daarom niet minder belangrijke as,
voor nieuwe woonwerkomgevingen. Een serieus
staat voor de tijd, omdat een project in de tijd van
waterplan dat het gebruik van het water op gebied
inhoud en strategie kan veranderen. De inhoud
van natuur, economie, scheepvaart, landschap,
kan zowel voor de ontwikkeling als het beheer top
recreatie,
down georganiseerd worden en gestuurd vanuit
ontbreekt in de visies van de meeste steden. Dit
openbaar
vervoer,
etc.
organiseert
wordt wellicht veroorzaakt door het feit dat het water
beheer wordt, zoals een aantal steden zelf aangeeft,
niet altijd in eigendom van de steden is. Er is nog
‘stiefmoederlijk’ behandeld en niet integraal in de
weinig aandacht voor ‘slimme’ combinaties in de visies,
ontwikkeling
wat met de gevolgen van klimaatveranderingen, maar
door allen het beheer nog altijd als een exclusieve
ook met teruglopende ontwikkel- en beheerbudgetten
overheidstaak gezien en de gedachte is dat er
wel
te verwachten zou zijn. Inmiddels komt in een
uiteindelijk altijd wel een potje voor komt. Of dit potje
aantal projecten, zoals in Antwerpen en Tilburg
toereikend is om het project op het juiste niveau te
meer aandacht voor het mogelijk aanpassen van
beheren is de vraag.
meegenomen.
Desondanks
wordt
de visie in de tijd en voor de tussentijd. Een duidelijk verschil tussen Nederland en Vlaanderen betreft het
Het proces in de verschillende steden laat zien dat
onderdeel programma in de visie zelf. In Nederland
veel projecten sterk leunen op één trekker (vanuit
is in (her)ontwikkelingsprojecten bijna sprake van
de overheid) en valt deze weg, dan kan een project
teveel programma, terwijl er in Vlaanderen nog
instorten. In Antwerpen en Leuven bijvoorbeeld zijn de
weinig aandacht is voor het sturen op programma.
projecten ook sterk gekoppeld aan een schepen, wat
In Antwerpen bestaat het tijdelijk programma onder
prima is zolang deze persoon aan de macht is, maar
andere uit strandjes, een drijvend zwembad, tuinen,
wat bij het uitblijven van een herverkiezing een risico
een ‘bomenplantage’ en worden bewoners betrokken
met zich meebrengt. Ook vragen veel projectleiders
bij de inrichting van de openbare ruimte. In Tilburg is
zich af of de benodigde werkwijze voor integrale
er eveneens veel ruimte voor tijdelijke initiatieven en
gebiedsontwikkeling
projecten met een cultureel programma, een levend
organisatie, omdat deze vaak te traag is en er teveel
podium en een bewonersplatform. Gent en Leuven
schuttingen tussen de verschillende afdelingen zijn.
trachten een programma voor de tussentijd op te
In de meeste projecten richt het proces zich op het
zetten.
vastleggen van regels over de wijze waarop het
past
binnen
een
ambtelijke
project minimaal moet worden ingevuld en op (vooral In de theorie van projectontwikkeling wordt nog altijd
financiële) afspraken met de ontwikkelaars. In een
de klassieke indeling in fasen gehanteerd die start met
aantal steden, waaronder Leuven, Gent en Hasselt
een initiatieffase, dan de ontwikkelingsfase, vervolgens
betalen ontwikkelaars mee aan de aanlegkosten van
de realisatiefase en tot slot de exploitatiefase, ook wel
de openbare ruimte, maar in geen van de ROI steden
te omschrijven als: ontwerpen-aanleggen-beheren-
blijft een ontwikkelaar betrokken in de beheerfase
onderhouden-herontwikkelen. In deze indeling zijn
of worden andere partijen bij het beheer betrokken.
ontwikkelen en beheren opeenvolgende activiteiten.
Afspraken over beheer van een project in de tussentijd
In de praktijk zijn ontwikkeling en beheer hierdoor
wordt in veel gevallen ‘vergeten’ en daardoor ad hoc
bijna altijd nog twee afzonderlijke activiteiten, die
gedaan en budget hiervoor gaat vaak ten koste van
zowel functioneel als financieel gescheiden zijn. De
het ontwikkelbudget. In Antwerpen bijvoorbeeld zijn
ontwikkeling zelf staat centraal en de vraag hoe het
de eerste projecten gereed en wordt een deel van
gerealiseerde project te beheren en te behouden
het Eilandje al bewoond, maar het dagelijks beheer is
komt op plan twee. Zo ook in de ROI steden. Het
nog niet goed geregeld, wat leidt tot klachten bij de
bewoners.
onderhoudstaat overgedragen heeft gekregen, maar
Afspraken tussen de verschillende overheidsdiensten,
zonder beheerbudget. Hierdoor is er een spanningsveld
bijvoorbeeld de afdelingen die verantwoordelijk zijn
ontstaan, zowel ten aanzien van de tijdelijkheid, als
voor het kade en/of waterbeheer, moeten in veel
de definitieve ontwikkelingen. De stad wil eigenlijk in
gevallen nog worden vastgelegd. Het eigendom en
afwachting van de definitieve ontwikkelingen een deel
het beheer van de kades zijn in alle steden op een
van het gebied verhuren aan cruiseschepen, maar
andere wijze georganiseerd. In Gent voorziet het plan
de staat van de kades is daar al te slecht voor en de
voor de Oude Dokken in wonen op het water (het
stad is bang voor schadeclaims. Met de afwachtende
water is dan ook zeer breed in Gent), maar de stad
houding die ontwikkelaars op dit moment innemen in
moet de afspraken voor wat betreft het onderhoud en
Vlissingen is het niet realistisch om voor het kadeherstel
beheer van de oude kademuren nog verder vormgeven
dekking te vinden in de grondexploitatie. De stad moet
en vastleggen met de afdeling Waterwegen en
nadenken over nieuwe strategieĂŤn voor het beheer
Zeekanalen. Dit geldt ook voor de afspraken om het
en onderhoud van de kades, bijvoorbeeld worden de
waterprogramma gerealiseerd te krijgen. Gent zou ook
kades openbaar of uitgeefbaar, of stelt de stad voor
prima andere partijen in het gebied kunnen benaderen
de kades een vorm van parkbeheer in, of bieden zij
voor een bijdrage aan het kadebeheer, bijvoorbeeld
de kades aan als pilotgebied voor het programma
het warmtebedrijf dat een fluxusleiding door de kades
Innovatie Deltatechnologie (MIRT traject)1.
heeft lopen. In Hasselt is er wel een watergebruikplan,
Sommige steden gebruiken naast de aansturing van het
maar NV de Scheepvaart is verantwoordelijk voor het
proces door middel van het vastleggen van spelregels
beheer van de waterwegen en de haven. Zij betalen
tegelijkertijd
de verlaging en reconstructie van de kademuren (via
financieringstrategie voor de herontwikkeling is in
de Vlaamse overheid), maar de afspraken zijn nog niet
geen van de steden gemaakt. In Antwerpen wordt
definitief op schrift gesteldt. In Oostende heeft het feit
bijvoorbeeld sterk ingezet op culturele trekkers als het
dat de Vlaamse Overheid nog steeds geen uitsluitsel
MAS en het Ballet van Vlaanderen om ontwikkelaars
gegeven heeft over de hoogte waarop het maaiveld
en gebruikers te interesseren voor het Eilandje. Ook
en de zeekering (in verband met inundatierisico bij
wordt de openbare ruimte zelf in veel projecten ingezet
optreden 1000 jarige storm) moet worden aangelegd,
als motor voor de ontwikkeling, maar voldoende
geleid tot vertraging van de herontwikkeling van
financiering
de Churchillkaai. In Leuven zit de heraanleg van
Antwerpen heeft bijvoorbeeld een rollend fonds voor
de Noordkade pas na 2016 in de planning van de
de aanleg van de openbare ruimte, maar de vraag
afdeling waterwegen en verkeer Vlaanderen. Het is
is: blijft er als dit project gereed is voldoende geld
belangrijk om nu hierover harde afspraken te maken, of
over voor het volgende eiland? Ook Tilburg gebruikt
hierop in te spelen door middel van flexibele plannen,
de openbare ruimte als aanjager van het gebied,
zodat de ontwikkeling hier over een aantal jaren
maar met onvoldoende financiĂŤle middelen voor de
niet op stuk loopt. In Vlissingen zorgt het beheer en
realisatie als de ontwikkeling van projecten stokt.
onderhoud van de kades voor een grote kostenpost,
De concurrentie die in Tilburg kan ontstaan tussen
omdat de stad het eigendom van de kades in slechte
de verschillende binnenstedelijke ontwikkellocaties
ook
een
hiervoor
strategie.
ontbreekt
Een
of
innovatieve
is
risicovol.
Piushaven, Spoorzone en Veemarktkwartier maakt dit
om de toekomstige herontwikkeling mogelijk te maken,
extra gevoelig.
maar nu de ontwikkelaar pas op de plaats maakt heeft
Bij veel ROI projecten is er onvoldoende tot geen
de stad het risico, omdat de rente doorloopt. Een
gedeelde verantwoordelijkheid met andere (overheid)
oplossing hiervoor zou kunnen zijn om het resterende
partijen, ontwikkelaars en (toekomstige) bewoners. In
gebied voor 20 jaar in erfpacht te geven en een ‘laissez-
de Vlaamse ROI steden werd aangegeven dat dit een
faire’ wijze van ontwikkelen erop los te laten.
beetje tegen de cultuur in Vlaanderen is. In Tilburg
De
wordt wel gestuurd op gezamenlijk belang, door vier tot
verantwoordelijkheden voor de (her)ontwikkeling en
vijf keer per jaar samen met de circa negen grote en
het beheer van hun oude industriehavens momenteel
kleine ontwikkelaars een ronde tafel gesprek te voeren,
organiseren laat zien dat ontwikkeling en beheer
waarin strategisch wordt afgestemd. In Antwerpen
nog twee afzonderlijke processen zijn. Ook worden
werd aangegeven dat er zoveel ontwikkellocaties en
de verantwoordelijkheden nog teveel door één partij
ontwikkelaars zijn dat dit ondoenlijk is. In Leuven zijn
genomen, dan wel bij één partij neergelegd, terwijl
er nog geen allianties met de projectontwikkelaars
als verschillende partijen vanaf de start samen de
op gedeelde verantwoordelijkheid, maar is er wel een
ontwikkeling en het beheer ter hand nemen dit leidt tot
samenwerkingsovereenkomst met de ontwikkelaars.
een veel strategischer gebiedsontwikkeling. Hieronder
Als zij niet binnen vijf jaar ontwikkelen, heeft de
laat een aantal voorbeelden de voordelen zien van één
stad de mogelijkheid om te onteigenen en de grond
integraal proces voor ontwikkeling en beheer.
wijze
waarop
de
ROI
steden
hun
terug te kopen voor de vooraf vastgelegde prijs. Sinds één jaar is er een overlegcomité tussen de
Ontwikkeling en beheer als integraal
stad en private ontwikkelaars voor coproductie en
Ontwikkeling en beheer als integraal proces,
communicatie. Roermond is de enige stad waar de stedenbouwkundige visie voor het gebied gemaakt
gezamenlijke verantwoordelijkheid
is door de ontwikkelaar van het DesignOutletCenter (DOC). Dit heeft echter niet geleid tot een gedeelde
Om
verantwoordelijkheid voor het gebied. De visie gaat
en beheer beter op elkaar af te stemmen, zodat
uit van een combinatie van wonen en werken, maar
ontwikkeling en beheer één proces worden, is het
dit botst met de (tijdelijke) inrichting van het DOC
zeer belangrijk om gezamenlijkheid in een project te
zelf. Een visie op het waterfront ontbreekt, evenals
organiseren. Het gaat daarbij om het erkennen van
een visie op het beheer. De ontwikkelaar trekt zijn
wederzijdse afhankelijkheden en het ontdekken van
eigen plan voor het beheer van de openbare ruimte
wederzijdse meerwaardes. Voorbeelden in landen als
en komt bijvoorbeeld beloftes over parkeren niet na
Engeland, de Verenigde Staten en Spanje laten zien
en organiseert het parkeren nu op maaiveld in plaats
dat het prima mogelijk is om andere partijen dan de
van in een gebouwde voorziening en handhaaft het
overheid ook verantwoordelijkheid te laten nemen voor
parkeren op het DOC niet goed, waardoor oneerlijke
de ontwikkeling en het beheer van een gebied, zonder
concurrentie met de stedelijke parkeergarage ontstaat.
dat de openbaarheid in het gedrang komt. In Vlaanderen
De stad heeft de locatie Kalle en Bakker aangekocht
en Nederland overheerst nog vaak de gedachte dat
de
verantwoordelijkheden
voor
ontwikkeling
alleen de overheid kan zorgen voor de inrichting en
Mezz, Chassé Theater, Stichting Stadskantoor) zorgen
de organisatie van het gebruik en het beheer van de
voor het additionele beheer (extra schoon en extra
openbare ruimte. De praktijk laat echter zien dat de
veilig, bijvoorbeeld vegen, onkruid verwijderen en het
overheid deze taak maar matig kan waarmaken en veel
opruimen van zwerfvuil en, indien nodig, zichtbare
steden hebben zelfs structurele achterstanden in hun
aanwezigheid van toezicht door de aanwezigheid van
beheertaken. Als de overheid de openbare ruimte altijd
een parkwachter, die moet functioneren als vraagbaak,
als vanzelfsprekend naar zich toetrekt worden kansen
maar ook burgers kan aanspreken op ongewenst
gemist om andere stakeholders zoals ontwikkelaars,
gedrag) en leveren hier een maandelijkse financiële
bouwers, ontwikkelende beleggers en corporaties,
bijdrage aan. Woonstichting Singelveste levert een
maar ook partijen als energiebedrijven, waterschappen,
bijdrage in natura, door het gratis beschikbaar
verzekeringsmaatschappijen en natuurlijk bewoners
stellen van een ruimte aan de beheerorganisatie. Het
bij de ontwikkeling en het beheer te betrekken. Een
additionele beheer van de private partijen levert een
voorbeeld dat laat zien hoe verschillende stakeholders
herkenbare meerwaarde op ten opzichte van het
en bewoners een binnenterrein onderhouden dat
gemeentelijke beheer. Technische oplossingen in de
openbaar toegankelijk moet blijven is het Chassé-
bebouwing ondersteunen de flexibiliteit in het beheer:
terrein in Breda. Dit is een voormalig kazerneterrein
het binnenterrein van één van de centrale bouwblokken
dat vrijkwam voor bebouwing. De wens voor dit terrein
wordt automatisch ‘s ochtends geopend en ‘s avonds
was om het enerzijds een stedelijk karakter te geven,
gesloten door grote oprolbare hekken. Alle private
ondermeer door functiemenging en het toevoegen van
partijen zijn verenigd in een Vereniging Gezamenlijke
publiekstrekkers en anderzijds om het terrein groen
Beheersbelangen
te houden. Hieruit ontstond het campus concept,
hiervan is verplicht voor iedereen die in het gebied is
waarbij de bebouwing in een openbare groene tuin
gevestigd en de contributie voorziet in de kosten van
staat. Geen enkele woning beschikt over een eigen
het additionele beheer van het park. Een meerjarig
tuin en dus vormt het park de collectieve tuin van de
beheerplan fungeert als contract tussen de vereniging
bewoners van het Chassé-terrein. Tegelijkertijd vervult
en de gemeente Breda.
het terrein door de aanwezige openbare voorzieningen
De
de functie van openbare ruimte. Bij de contractvorming
historische kern van de gemeente Culemborg, laat zien
tussen de gemeente en de projectontwikkelaars
dat zelfs een hele wijk door een groep van kandidaat-
is daarom vanaf het eerste begin het opstellen
bewoners ontworpen en kan worden en bij oplevering
van
als
ook beheerd. Omdat de helft van Eva-Lanxmeer de
voorwaarde tijdens de bouw. In het beheersysteem
status heeft van waterwingebied, waarvoor strenge
blijft de gemeente de eigenaar van de publieke ruimte
milieucondities gelden en men op zoek was naar
en bekostigt het reguliere beheer. Het beheer is
een verkavelingvorm op basis van de principes van
vastgesteld op het hoogste niveau van beheer in de
permacultuur2
stad Breda en bedraagt jaarlijks circa 250.000 euro.
over in het collectief gebied) is beheer vanaf de start
De huiseigenaren en eigenaren van de commerciële
in de plannen meegenomen. Bewoners zijn samen
ruimten (Hotel de Keyser, Holland Casino, Stichting
eigenaar van de openbare ruimte en hebben vergaande
een
beheerovereenkomst
meegenomen
ecologische
(de
Chassépark.
wijk
Het
Eva-Lanxmeer,
privétuinen
lopen
lidmaatschap
vlakbij
de
bijvoorbeeld
ChassĂŠ-terrein Breda
Eva-Lanxmeer Culemborg
invloed op de organisatie en het beheer hiervan. De
bekend voorbeeld, waarbij er tussen ontwikkeling
bewoners zijn verplicht lid van bewonersvereniging
en beheer niet goed wordt afgestemd, is het beheren
BEL en hebben contractuele verplichtingen, zoals
van de ondergrond. Regelmatig komt het voor dat
het decentraal parkeren en het niet gebruiken van
niet lang nadat een gebied is heringericht de straat
chloor (schadelijk voor de biologische zuivering van
weer moet worden opengemaakt, omdat er toch
het afvalwater in de helofytenfilters). De gemeente
nog een kabel of leiding moet worden hersteld dan
draagt ook bij aan het beheerbudget. Er is een vijfjaren
wel toegevoegd. In het Lloydkwartier, een voormalig
beheerplan tussen de gemeente en BEL. BEL zorgt voor
havengebied aan de noordoever in Rotterdam, is
het dagelijks en structureel onderhoud van het groen,
voorafgaand aan de herontwikkeling zelfs nagedacht
de watergangen, de paden, het straatmeubilair, de
over het beheer van de ondergrond. Dit gebied wordt
speelvoorzieningen, voor de reiniging van de openbare
omgevormd tot woonwerk gebied, waarbij het werken
ruimte en de handhaving van het parkeren. Ook zijn de
met name gericht is op de audiovisuele, creatieve en
bewoners eigenaar van hun eigen warmtenet. Er wordt
ICT-industrie. Om dit programma te faciliteren heeft de
een professionele kracht ingehuurd voor de begeleiding
gemeente geïnvesteerd in supersnel internet. Tijdens
en budgetbewaking van BEL en budget dat overblijft op
de planvorming is als ondersteuning van het ICT-
het beheer komt ten goede aan nieuwe voorzieningen
cluster het idee ontstaan om voor innovatief beheer
in de wijk.
van de ondergrond te kiezen. Alle kabels en leidingen (inclusief de stadsverwarming) zijn in een geïntegreerd
Ontwikkeling en beheer als integraal proces, besparen in beheerkosten door slimmere oplossingen
systeem
aangelegd,
utility
ducts
genaamd.
Alle
nutsbedrijven hebben voorafgaand aan de aanleg een
beheerovereenkomst
getekend,
waarin
hun
beheerbijdrage aan dit systeem, die is gebaseerd op het ‘niet meer dan anders’ principe, is vastgelegd. De
Door al vanaf de allereerste planvorming rekening
nutsbedrijven kunnen eenvoudiger inspecties uitvoeren
te houden met het toekomstige beheer kunnen de
en uitbreiden, de gemeente heeft veel minder kosten
exploitatiekosten worden teruggebracht en kan vaak
aan het repareren van straatwerk en de ondernemers
ook een hoger kwaliteitsniveau worden bereikt. Een
en bewoners hebben minder overlast.
utility ducts in het Lloydkwartier
proces,
In Boston is door private partijen de waardestijging
waardestijging vasthouden en gebruiken in een
van het vastgoed niet alleen gebruikt om een park,
gebied
maar ook om een parkeergarage onder het park aan
Ontwikkeling
en
beheer
als
integraal
te leggen en te beheren. Deze groep bestond uit de Als ontwikkelen en beheren samensmelten tot één
vastgoedeigenaren van de panden rondom het Boston
duurzaam proces krijgt de levensduur van een
Postoffice Square. Zij kochten de oude parkeergarage
interventie of aanpak een centrale rol en worden
op maaiveld en het lopende huurcontract van de
investeringen en verwachte rendementen op een reële
onderliggende grond op en verzorgden de financiering
wijze aan de looptijd van een ontwikkeling aangepast.
en aanleg van de ondergrondse parkeergarage van
De investeringen zijn wellicht kleinschaliger, maar
zeven lagen en het park. De aanleg van dit project
sluiten wel meer aan op de dynamiek van een gebied.
kostte $ 75 miljoen, waarvan $ 2 miljoen voor het
Ontwikkelend beheren in de bestaande stad betekent
park. Omdat er geen publieke fondsen beschikbaar
ook dat de middelen die in een gebied zelf worden
waren werd dit geld bijeengebracht en geleend door
gegenereerd (huren, parkeren, heffingen) en de beheer-
de groep zakenmannen: $ 30 miljoen werd verworven
en onderhoudsgelden op een flexibele manier kunnen
uit de uitgifte van aandelen en het overige bedrag werd
worden ingezet
voor de revitalisering van gebieden.
geleend. Het beheer van de parkeergarage en het park
Herstructurering van binnenstedelijke locaties zoals
is ook in handen van de groep, die zich hebben verenigd
oude industriehavens brengt op termijn meestal weer
in een bedrijf. De opbrengsten uit de parkeergarage en
een stijging van de economische waarde van de
de koffiebar annex lunchcafé in het park, bedroegen
gronden en het vastgoed met zich mee, maar ook de
in 1996 $ 8,6 miljoen. De jaarlijkse uitgaven in dat jaar,
noodzaak aan investeringen in bijvoorbeeld wegen,
onder andere aan onroerende zaak belasting en het
kademuren, kabels en leidingen, openbaar groen,
beheer van het park en de parkeergarage bedroegen
maatschappelijke voorzieningen, sociale woningbouw,
$ 3 miljoen. Met de winst is de lening voor dit project
etc. Uit verschillende onderzoeken blijkt dat meer dan
afbetaald in 2007. Voor de groep zakenmannen
de helft van de waarde van het vastgoed wordt bepaald
heeft
door de omgeving. Toch maken de openbare ruimte
parkeergarage met park directe en indirecte inkomsten
en voorzieningen meestal geen integraal onderdeel uit
opgeleverd. De vastgoedwaarde van de omliggende
van de vastgoedontwikkeling. De ideale situatie zou zijn
kantoorgebouwen is gestegen, als gevolg van de
als de waardestijging gebruikt wordt om de benodigde
toegenomen aantrekkelijkheid van deze buurt door de
openbare infrastructuur en faciliteiten te betalen. In de
aanwezigheid van het park en het ruimere aanbod aan
ROI steden beperkt de bijdrage van ontwikkelaars zich
parkeerplaatsen. Daarnaast is de sociale veiligheid van
tot een stukje openbare ruimte direct grenzend aan
de buurt en park gebaat bij de parkeergarage, die 24
hun vastgoed, maar waarom betalen zij bijvoorbeeld
uur per dag bemenst is. En overdag lopen in het park
in Tilburg, Hasselt of Leuven niet mee aan de realisatie
beheerders rond, die onder andere kussens voor op de
en het beheer van de parken die in het plangebied
bankjes en stoelen verstrekken. En natuurlijk biedt het
gerealiseerd moeten worden?
park de werknemers in dit zakendistrict een prettige
deze
private
plek om te lunchen.
financieringsconstructie
van
Ontwikkeling
en
beheer
als
alternatieve
verdienmodellen
integraal
proces,
gemaakt, vergelijkbaar met een Business Improvement
voor
integrale
District onder de naam Bryant Park Management Corporation (BPMC). De BPMC werd in 1983 opgericht
gebiedsontwikkeling
door de gemeente New York in samenwerking met Voor een integrale gebiedsontwikkeling moeten de
de vastgoedeigenaren en de gebruikers. De afspraak
totale kosten over de levensduur worden afgezet tegen
werd gemaakt dat vastgoedeigenaren en huurders
de totale opbrengsten. Dit leidt echter niet automatisch
meebetalen aan de exploitatie van het park middels
tot integrale en langdurende grondexploitaties. Het
een extra belasting afgestemd op de waarde van
opbreken van een grondexploitatie in meerdere, kleinere
het onroerend goed. Het staat de BPMC vrij deze
en behapbare grondexploitaties is een logisch gevolg
belasting vast te stellen, onder voorwaarde dat het
van de onzekerheid en een voortdurende afstemming
niet meer dan 3% van de belasting op onroerend goed
tussen
zoals
bedraagt. Een tweede bron van financiĂŤn waarmee
ontwikkelende beleggers zijn hierbij een continue factor
in de exploitatiekosten wordt voorzien komt uit het
die een deel van de onzekerheden kunnen wegnemen.
gebruik van het park. Delen van het park kunnen
Andere manieren om het verdienmodel voor integrale
worden verhuurd. Horeca is de grootste afnemer. Er
gebiedsontwikkeling in te richten zijn onder andere
zijn kiosken te huur en op het terras van de openbare
de Neighbourhood Investment Zones in Hamburg
bibliotheek zijn restaurants gerealiseerd. Daarnaast
(gemodelleerd naar analogie van de in Nederland
worden er evenementen in het park georganiseerd.
bekende Bedrijfs Investerings Zones, die weer zijn
De inkomsten uit belasting en verhuur worden door de
afgeleid van de Business Improvement Districts in de
BPMC overgedragen aan de BPRC die met het geld
VS), de Vereniging van Bewoners (VvB), in aanvulling
(groot) onderhoud en beheer uitvoert. De exploitatie
op de bestaande Verenigingen van Eigenaren (VvE) in
van Bryant Park is dus volledig privaat geregeld door
appartementencomplexen, het inzetten van vormen
het not-for-profit BPRC en het BPCM die met elkaar
van microfinanciering of crowd funding
ontwikkeling
en
beheer.
Partijen
en value
verweven zijn. De organisaties mogen zelfstandig
capturing4 via bijvoorbeeld gebiedsfondsen. In bijna alle
plannen maken voor het park, ze staan slechts onder
plannen voor de ROI steden is voorzien in kantoor- en
supervisie van de gemeente New York. Hiermee wordt
bedrijfsruimten. Met de toekomstige bedrijven zouden
het openbare karakter van het park gewaarborgd.
de steden om tafel moeten zitten om een passende
De BPRC heeft met de inning van belasting bij het
vorm te kiezen waarop zij zouden kunnen bijdragen aan
omliggende vastgoed een stevige basis gevonden
de gebiedsexploitatie.
voor de financiering van de beheerkosten. Een
Een voorbeeld van een Bedrijfs Investerings Zone vormt
belangrijke reden voor het slagen van deze methode
is het Bryantpark in New York. Dit park kon door de
is dat de prijzen van het omliggende vastgoed sterk
gemeente in de jaren ’70 van de vorige eeuw niet langer
samenhangen met de conditie van het park. De
onderhouden worden. Een aantal ondernemers zag de
investeringen die sinds de jaren ’80 van de vorige eeuw
potentie van dit park en richtte in 1980 de Bryant Park
in het park gedaan zijn hebben tot veel hogere waarden
Restoration Corporation (BPRC) op. De BPRC heeft van
van het onroerend goed geleid. Twee andere redenen
het Bryant Park een District Management Association
voor het slagen van de door BPRC/BPMC gevoerde
3
exploitatiemethode zijn de promotie en ondersteuning
vastomlijnd eindbeeld, onverwachte gebeurtenissen
die het park geniet en de hoogwaardige inrichting van
worden opgenomen in het plan en ook tijdens het
het park en de voorzieningen zoals wireless internet.
gebruik blijft het project zich ontwikkelen. Zo is het
van het onroerend goed geleid. Twee andere redenen voor het slagen van de door BPRC/BPMC gevoerde exploitatiemethode zijn de promotie en ondersteuning die het park geniet en de hoogwaardige inrichting van het park en de voorzieningen zoals wireless internet.
terrein ingericht met containers en cabins met elk een eigen bestemming. Hostel, winkel, horeca, studie, welzijn, keuken, enz. Dit maakt F.A.S.T. tot een zeer dynamisch en inspirerende kweekvijver voor (jonge) ondernemers. F.A.S.T. is een cultureel platform waar gezinnen, ondernemers, surfers, skaters, studenten,
Ontwikkeling en beheer als integraal proces, gebruiken van de tussentijd
Door de crisis in de banken- en bouwsector ontstaat
wandelaars, muzikanten en toeristen elkaar ontmoeten en bruggen bouwen.
Quick wins per stad
langzaam het besef dat ontwikkelingen in een ander tempo zullen plaatsvinden. Hierdoor verschuift de
Samengevat
aandacht zich momenteel van het eindbeeld naar de
verantwoordelijkheden
weg er naar toe, of te wel naar de tussentijd, waarbij
het
de tussentijd de schakel vormt tussen de start en de voltooiing van een transformatie. Deze tussentijd kan ook prima gebruikt worden om nieuwe functies en programma te ‘testen’. Het tijdelijk programma dat een aantal ROI steden nu organiseert richt zich nog vooral op festiviteiten om het gebied op de mental map van
beheer
moeten van
hun
de voor oude
ROI de
steden
de
ontwikkeling
en
industriehavens
zo
organiseren dat zij samensmelten tot een integraal proces. Dit kan leiden tot nieuwe allianties, gedeelde verantwoordelijkheden en een langere betrokkenheid van investeerders in een gebied. Het kan ook leiden tot fysiek en financieel slimmere oplossingen, zeker wanneer de tussentijd benut wordt voor waardecreatie. Tot slot suggereren wij voor ieder ROI project een
de stadsbewoners te krijgen, maar de tussentijd kan
eerste kans om de ontwikkeling en het beheer van het
ook gebruikt worden om ideeĂŤn voor een definitief
project te verbeteren.
programma op te doen en/of voor waardecreatie,
In Oostende is er nog geen gezamenlijk gedragen visie
bijvoorbeeld door (tijdelijk) energie op te wekken of
met partijen en wordt het lokaal potentieel onvoldoende
voedsel te produceren.
benut. De tijdelijkheid zou gebruikt kunnen worden om
Een aardig voorbeeld van ontwikkelend beheer in de
meer gezamenlijkheid te organiseren. Omdat de stad
tussentijd is het surfhostel F.A.S.T. (Free Architecture
vergrijst zou zij in dit gebied kunnen inzetten op het
Surf Terrain) in de oude haven in Scheveningen. Dit
binden van jongeren aan de stad met behulp van een
project vormt een eigen antwoord op stilvallende bouwprojecten. Niet met diepzinnige theoretische verhalen, maar ontwikkelend door te doen, met de plek zelf als uitgangspunt. Er is geen sprake van een
bottom up programma op bijvoorbeeld het gebied van (water)sport (http://www.fastscheveningen.com/) of op het gebied van educatie (Hogeschool Zeeland in het havengebied van Vlissingen http://hz.nl/HZ/NL, RDM
campus in Rotterdam, http://www.rdmcampus.nl/).
De binnenterreinen in het projectgebied
In Gent is de leefbaarheid aan de oostkant van het
pilot kunnen dienen voor gezamenlijk beheer (Le Medi
gebied een aandachtpunt. Dit zou gecombineerd
Rotterdam, http://www.lemedi.nl/home/).
kunnen worden met een tijdelijk programma, dat
De vraag in Roermond is of de tijdelijkheid van het
kan uitgroeien tot definitief programma. Tijdelijke
DOC ook definitief kan worden? Wat als het ‘koop
studentenwoningen,
de
toerisme’ verzadigd raakt, welke alternatieven zijn
die
meeschuiven
ontwikkeling van het gebied,
met
zouden als
zouden hier prima
er dan? Een mogelijkheid zou kunnen zijn om de
passen. De verhuurder en de huurders kunnen dan
leegstaande appartementen op het Kazerneplein te
bij het tijdelijk beheer betrokken worden (NDSM werf
benutten als hotel of short stay en in de programmering
Amsterdam,
aan te sluiten bij de doelgroep die op het DOC afkomt.
http://www.noordwaarts.nl/projecten/
ndsm-werf/ndsm-werf/tijdelijke/).
Inzetten op een leisure- en/of attractiepark (Gronalund
Antwerpen zou, ondanks het grote aantal ontwikkelaars
Stockholm, http://www.gronalund.com/).
dat actief is in het gebied, toch moeten trachten
In Tilburg is al veel inzet op gezamenlijkheid met
om een gezamenlijk en lange termijn belang met de
ontwikkelende partijen. Wellicht kan dit verder worden
ontwikkelaars en andere partijen te creëren. Zeker
uitgebouwd door bijvoorbeeld een gebiedscoöperatie
omdat de stad de openbare ruimte als motor voor de
op te zetten voor de verdere ontwikkeling en exploitatie
ontwikkeling inzet en over tien jaar nog een volgend
van het gebied, zodat het project minder afhankelijk
eiland moet herontwikkelen. Het tijdelijk programma
wordt van de stad (Hembrugterrein Zaandam, http://
kan ook gebruikt worden om dit gezamenlijk belang te
www.nieuwhembrug.nl).
organiseren.
Vlissingen moet een keuze maken waar zij op
Leuven denkt aan winkels op het gebied van
wil focussen, het Scheldekwartier (wonen) of de
woninginrichting als extra programmatische invulling
Kenniswerf
voor het gebied. Omdat in dit project veel bestaande
logische keuze om partners aan het project te binden,
historische
worden
die wellicht ook bij de Scheldewerf een rol kunnen
die nu leeg staan, kan onderzocht worden of een
spelen. De kadeproblematiek van de Scheldewerf kan
woonmall programma aanslaat op deze locatie. Door
voor het programma innovatie Deltatechnologie wellicht
ondernemers onder aantrekkelijke voorwaarden als
een kans zijn.
panden
herontwikkeld
gaan
pionier naar je gebied te trekken gaat het gebied leven en wordt er aan de tussentijd ook geld verdiend. In Hasselt zou het goed zijn om meer gevoel van gezamenlijkheid te creëren tussen stad, ontwikkelaars en andere partijen. Ook binnen het ambtelijk apparaat kan iets meer gezamenlijkheid bijdragen aan het succes van dit project. Omdat Hasselt beheervisie heeft
nog geen
kan het gezamenlijk opstellen van
zo’n visie een eerste stap voor meer samenwerking zijn.
(economie).
Laatstgenoemde
lijkt
een
Bronnen
Noten
Privaat beheer van parken en pleinen in de VS, Annet
1
Jantien Smit en Gerrit Jan van ‘t Veen, PPS Issue 3,
Transport (MIRT) is een investeringsprogramma van
p. 16-20, 2003
de Rijksoverheid. Het MIRT brengt meer samenhang
Meerjarenprogramma
Infrastructuur,
Ruimte
en
in investeringen in ruimte, economie, bereikbaarheid Duurzame stedenbouw - the next step, uitgeverij
en leefbaarheid, waarbij regionale partners en andere
Blauwdruk, p. 85-111
partijen worden betrokken. Het programma Innnovatie
http://www.sfeervanbeheer.nl/pdf/pamflet%20 SV3%20Levensyclusbenadering%20als%20 waardenoffensief,%20okt%202010,%20NLBW.pdf
Deltatechnologie binnen het MIRT is gericht op een daadkrachtige en integrale aanpak van de lange termijnopgaven op het gebied van waterveiligheid en zoetwatervoorziening.
http://www.gebiedsontwikkeling.nu/wetenschap-enpraktijk/projecten/chasse-park-private-zeggenschap-
2 Bij permacultuur staat de samenwerking tussen
in-publieke-ruimte/
mens en natuur centraal. Het is een samentrekking van
http://www.kei-entrum.nl/websites/kei/files/KEI2003/ documentatie/N19%20Voorbij%20de%20crisis.pdf
permanent agriculture en permanent culture. Duurzame landbouw speelt een centrale rol. De nadruk ligt op autonomie, hergebruik, het sluiten van kringlopen en het ontwikkelen van zelfvoorzienende systemen. Het gebruik van duurzame energie en hemelwater zijn belangrijke aandachtpunten. 3 Crowdfunding is een nieuwe vorm van financieren. Door een grote groep mensen een klein bedrag te laten financieren kan er binnen afzienbare tijd een grote financiering verzameld worden waarmee een project gefinancierd kan worden. Crowdfunding is gebaseerd op het principe van crowdsourcing, waarbij een grote groep mensen zich achter één doel schaart. 4 Value capturing is er op gericht om profiterende partijen
een
bijdrage
te
laten
doen
aan
de
ingrepen waar zij profijt van hebben. Lange termijn waardecreatie wordt benut voor noodzakelijke korte termijninvesteringen.
tijdelijke studentenwoningen NDSM werf
Gronalund Stockholm, attractiepark aan het water