CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP KIẾN TRÚC - KHÔNG GIAN DỊCH VỤ TIỆN ÍCH CỘNG ĐỒNG TRONG CHUNG CƯ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ XÂY DỰNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA KIẾN TRÚC ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC SINH VIÊN

KHÔNG GIAN DỊCH VỤ TIỆN ÍCH CỘNG ĐỒNG TRONG CHUNG CƯ

GVHD: TS. KTS. Giang Ngọc Huấn ThS. KTS. Nguyễn Đình Vinh

SVTH: Lê Đức Phát MSSV: 1751021213 Lớp: KT17A3

Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2021

MỤC LỤC A. PHẦN MỞ ĐẦU ....................................................................................... 1 1. Lý do chọn đề tài ...................................................................................... 1 2. Mục tiêu nghiên cứu.................................................................................... 2 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................... 2 4. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................. 2 5. Nội dung định hướng nghiên cứu ................................................................ 3 6. Các nghiên cứu đã có liên quan đến đề tài ................................................... 3 B. PHẦN NỘI DUNG ................................................................................... 4 Chương 1. Tổng quan về không gian dịch vụ tiện ích cộng đồng trong chung cư ............................................................................................................................ 4 1.1. Định nghĩa, phân hạng chung cư ........................................................... 4 1.2. Các vấn đề liên quan đến không gian dịch vụ tiện ích cộng đồng trong chung cư ................................................................................................................. 9 1.2.1. Khái quát về tiện ích nội khu chung cư. Những không gian tiện ích công cộng trong chung cư ................................................................................................ 9 1.2.2. Chức năng và sự cần thiết của không gian dịch vụ tiện ích cộng đồng trong chung cư tại Việt Nam.................................................................................. 10 1.2.3. Lịch sử hình thành và phát triển không gian dịch vụ tiện ích cộng đồng trong chung cư trên thế giới và tại Việt Nam ......................................................... 12 1.2.4. Những yếu tố ảnh hưởng đến việc tổ chức không gian tiện ích cộng đồng của chung cư trong môi trường nhà ở đô thị .......................................................... 15 1.2.5. Thực trạng tổ chức không gian tiện ích cộng đồng trong chung cư tại Việt Nam ...................................................................................................................... 16 1.2.6. Vấn đề quản lý và sử dụng các chức năng dịch vụ tiện ích cộng đồng . 18 Chương 2. Cơ sở thiết kế không gian dịch vụ tiện ích cộng đồng trong chung cư .......................................................................................................................... 19

2.1. Nhu cầu tiện ích của cư dân trong chung cư ....................................... 19 2.2. Khảo sát các dịch vụ tiện ích cộng đồng trong các dự án thực tế ...... 20 2.2.1. Tiện ích cộng đồng thu phí .................................................................. 20 2.2.2. Tiện ích cộng đồng không thu phí ....................................................... 28 2.3. Các quy chuẩn, tiêu chuẩn liên quan đến tính toán số lượng, quy mô và nguyên lý thiết kế các không gian dịch vụ tiện ích cộng đồng trong chung cư46 Chương 3. Kết quả nghiên cứu ................................................................... 50 3.1. Những nguyên tắc tổ chức hệ thống không gian dịch vụ tiện ích cộng đồng trong chung cư ............................................................................................ 50 3.1.1. Nguyên tắc cộng hưởng – đa nhiệm..................................................... 50 3.1.2. Nguyên tắc chuyên biệt công năng ...................................................... 50 3.1.3. Nguyên tắc điều hòa hệ thống.............................................................. 51 3.2. Một số định hướng thiết kế không gian dịch vụ tiện ích cộng đồng trong chung cư ............................................................................................................... 52 3.2.1. Bố trí mặt bằng và tổ chức không gian ................................................ 52 3.2.2. Các tiện ích và trang thiết bị ................................................................ 53 3.2.3. Quy hoạch tổng mặt bằng .................................................................... 53 3.3. Định hướng thiết kế, dây chuyền sử dụng và phân khu chức năng .......... 55 3.3.1. Sảnh và không gian tiếp khách ............................................................ 55 3.3.2. Phòng sinh hoạt cộng đồng .................................................................. 55 3.3.3. Thư viện cộng đồng............................................................................. 56 3.3.4. Phòng câu lạc bộ ................................................................................. 58 3.3.6. Sân thể thao ngoài trời ......................................................................... 61 3.3.7. Hồ bơi, hồ bơi trẻ em........................................................................... 61 3.3.8. Nhà trẻ hoặc nhóm trẻ ......................................................................... 62 3.3.9. Phòng chơi trẻ em, sân chơi, hiên chơi ................................................ 63

3.3.10. Không gian cảnh quan: ...................................................................... 63 3.3.11. Siêu thị mini ...................................................................................... 64 3.3.12. Cửa hàng tiện lợi ............................................................................... 66 3.3.13. Shophouse ......................................................................................... 68 3.4. Nghiên cứu chuyên sâu: đề xuất định hướng thiết kế không gian dịch vụ nhà tổ chức tang lễ trong chung cư................................................................ 68 C.PHẦN KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ VÀ ĐỀ XUẤT .................................. 71 D.TÀI LIỆU THAM KHẢO ....................................................................... 71

1 A. PHẦN MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Nhà ở là nhu cầu cơ bản và thiết yếu của con người. Đặc biệt trong văn hóa người Việt, nhà ở không chỉ là nơi trú ẩn mà còn là không gian sinh hoạt, đảm bảo sức khỏe, phát triển bản thân và tái tạo sức lao động, thể hiện chất lượng cuộc sống và truyền thống của mỗi gia đình. Nhà ở có thể được xem là một tiêu chí đánh giá mức độ phát triển văn hóa, xã hội, kinh tế của một quốc gia hay khu vực, thể hiện trình độ quản lý, tổ chức của quốc gia hay khu vực đó. Cùng với sự phát triển của khoa học kỹ thuật và sự gia tăng dân số, ngày càng xuất hiện nhiều loại hình nhà ở đáp ứng nhu cầu đa dạng của xã hội, trong đó nổi bật là loại hình nhà chung cư. Nhà chung cư du nhập vào Việt Nam từ những năm 60 của thế kỷ trước với mục đích ban đầu là khu tập thể cho các cán bộ viên chức sử dụng cư trú. Về sau, phát triển ngày càng đa dạng cả về hình thức lẫn không gian công năng bên trong, đáp ứng nhu cầu ở cho nhiều thành phần dân cư đô thị.

Qua nhiều thời kỳ phát triển, nhu cầu ở và sinh hoạt thiết yếu của người dân sống trong chung cư ngày một được cải thiện, mức sống ngày càng tăng cao, dẫn đến nhu cầu nhà ở không còn chỉ dừng lại ở cư trú mà nâng cao hơn là nhu cầu giao tiếp cộng đồng, thư giãn, vui chơi giải trí, rèn luyện sức khỏe. Xu hướng thiết kế nhà chung cư giờ đây không còn đơn thuần chỉ để ở mà còn tích hợp nhiều chức năng dịch vụ tiện ích, giúp cho cộng đồng cư dân tận hưởng được trọn vẹn cuộc sống tiện nghi và thoải mái. Mặt khác, có thể thấy, tiện ích cộng đồng đang dần trở thành một trong những yếu tố quan trọng phản ánh chất lượng và mức độ đầu tư của dự án chung cư, góp phần ảnh hưởng trực tiếp đến giá bán căn hộ, sức cạnh tranh và thương hiệu công ty.

Tuy nhiên, hiện nay mô hình không gian dịch vụ cộng đồng trong các chung cư cao tầng trong đô thị vẫn còn tồn tại một số những vấn đề bất cập. Thực tế dễ dàng nhận thấy đó là thiết kế các không gian dịch vụ công cộng đang rơi vào tình trạng làm theo bản năng, thiếu linh hoạt trong thiết kế, nhiều khi dẫn đến việc sao chép một cách máy móc. Mặt khác, do chưa có những quy định pháp luật cụ thể về thiết kế

2 không gian tiện ích cộng đồng trong chung cư dẫn đến việc các chủ đầu tư thường chỉ chú trọng vào số lượng, đưa vào dự án rất nhiều hạng mục nhưng lại thường xuyên không đề cập đến chất lượng, hoặc trong nhiều tình huống các không gian tiện ích cộng đồng này được sử dụng sai mục đích tiếp thị ban đầu. Chính vì vậy, đề tài nghiên cứu “Không gian dịch vụ tiện ích cộng đồng trong chung cư” là phù hợp với xu hướng phát triển thực tiễn của loại hình nhà chung cư trong tình hình hiện nay tại thành phố Hồ Chí Minh.

2. Mục tiêu nghiên cứu - Thiết lập các nguyên tắc tổ chức hệ thống không gian tiện ích cộng đồng trong chung cư.

- Nghiên cứu những cơ sở khoa học, đặc điểm, chi tiết và yêu cầu thiết kế không gian dịch vụ tiện ích cộng đồng trong chung cư.

- Đề xuất một số định hướng thiết kế, dây chuyền sử dụng và phân khu chức năng dịch vụ tiện ích cộng đồng trong chung cư.

- Đề xuất định hướng thiết kế không gian nhà tổ chức tang lễ trong chung cư.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: không gian dịch vụ tiện ích cộng đồng trong chung cư Phạm vi nghiên cứu: - Những dự án chung cư đã xây dựng và còn tồn tại, có thiết kế đầy đủ và đa dạng không gian dịch vụ tiện ích cộng đồng, trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.

- Những dự án chung cư trong và ngoài nước có tổ chức không gian dịch vụ tiện ích cộng đồng.

4. Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp thu thập, hệ thống hóa và xử lý thông tin: tìm kiếm và xử lý thông tin, bản vẽ của các chung cư trong và ngoài nước; những tiêu chuẩn, nguyên lý thiết kế liên quan đến đề tài.

- Phương pháp thực địa, khảo sát điền dã: thu thập dữ liệu, hình ảnh hiện trạng tại các chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh.

- Phương pháp phân tích tổng hợp.

3 - Phương pháp so sánh.

5. Nội dung định hướng nghiên cứu - Tìm tư liệu tổng quát về chung cư và các không gian dịch vụ tiện ích cộng đồng trong chung cư.

- Nghiên cứu chức năng và sự cần thiết của không gian dịch vụ tiện ích cộng đồng trong chung cư và các yếu tố ảnh hưởng đến việc tổ chức các không gian này.

- Tìm hiểu nhu cầu thực tế của người dân về các dịch vụ tiện ích cộng đồng trong chung cư.

- Khảo sát và phân tích xu hướng thiết kế một số không gian tiện ích cộng đồng trong các khu chung cư cao tầng trên thế giới và tại Việt Nam, đặc biệt tại thành phố Việt Nam. - Đề xuất định hướng thiết kế các không gian chức năng dựa trên cơ sở nghiên cứu.

6. Các nghiên cứu đã có liên quan đến đề tài - Luận văn “Phát triển không gian tiện ích công cộng trong nhà ở chung cư tại tp. Hồ Chí Minh” (Hoàng Thái Tuấn, 2013).

- Luận văn “Đánh giá cấp độ tiện nghi nhà ở chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh” (Trần Văn Nam, 2020).

- Luận văn “Sự biến đổi không gian kiến trúc chung cư tại TP.HCM” (Nguyễn Thị Thái Huyên, 2015).

Ngoài ra còn có nhiều tiểu luận, báo cáo đề cập đến không gian công cộng, loại hình nhà ở chung cư, cũng như các nghiên cứu về lối sống sinh hoạt của thị dân. Tuy nhiên, phần lớn các tài liệu nghiên cứu này chỉ tập trung vào không gian công cộng trong phạm vi (quy mô) đô thị. Hiện nay vẫn chưa có nhiều nghiên cứu chuyên sâu về việc tổ chức không gian tiện ích công cộng (đặc biệt nhấn mạnh không gian tiện ích cộng đồng) trong chung cư cho các nhóm xã hội khác nhau trên bình diện hệ thống.

4 B. PHẦN NỘI DUNG Chương 1. Tổng quan về không gian dịch vụ tiện ích cộng đồng trong chung cư 1.1. Định nghĩa, phân hạng chung cư Định nghĩa chung cư “Nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp.” (theo QCVN 04:2021/BXD, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư) Định nghĩa “chung cư” theo Encyclopedia Britanica 2006 Trong tiếng Anh hiện đại, từ “condominium” (được viết tắt là “condo”), là từ được sử dụng phổ biến để chỉ một công trình chung cư thay thế cho từ “apartment”.

Khái niệm “chung cư” (condominium) là một khái niệm cổ đã được người La Mã cổ đại sử dụng từ thế kỷ thứ 6 trước CN, trong tiếng Latin “con” có nghĩa là “của chung” và “dominium” là “quyền sở hữu” hay “sử dụng”. Ngày nay, condominium là một hình thức quyền sở hữu chứ không phải là hình thức tài sản nguyên vẹn. Một condominium được tạo ra dưới một khế ước về quyền sở hữu, đồng thời với việc ghi nhận khuôn viên khu đất và mặt bằng công trình trên vị trí xây dựng. Các căn hộ ở được tạo ra đồng thời và nằm bên trong khuôn viên khu đất chung cư. Khi một người sở hữu căn hộ chung cư condominium, anh ta có quyền sở hữu đối với không gian nằm giữa các bức tường, sàn và trần căn hộ của mình, và một quyền sử dụng chung không thể chia xẻ (undivided share) đối với tất cả “không gian chung” (common areas) thuộc khuôn viên dự án chung cư chứa căn hộ đó. Khái niệm chung cư condominium thường được sử dụng hoán đổi với nghĩa toàn bộ dự án chung cư hoặc dùng để chỉ từng căn hộ chung cư. Trên phương diện kỹ thuật, từ condominium dùng để chỉ dự án chung cư (project); còn từ “apartment” hay “unit” dùng để chỉ các căn hộ chung cư đơn lẻ. Condominium có thể có mọi hình dáng và kích cỡ, từ dạng tháp

5 cao tầng cao cấp sang trọng cho tới những nhà chung cư cải tạo cũ kỹ. (Encyclopedia Britanica, 2006) Phân hạng chung cư (theo thông tư 31/2016/TT-BXD, Quy định việc phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư) Nhà chung cư được phân thảnh 3 hạng như sau: ● Chung cư loại A, cần phải đạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí dưới đây: 1. Nhóm tiêu chí về quy hoạch - Kiến trúc: - Vị trí: Có hệ thống giao thông thuận tiện, cách đường phố chính (cấp đô thị, cấp khu vực) dưới 0,5 km; có thể tiếp cận phương tiện giao thông công cộng đô thị (cách ga, bến đỗ, trạm dừng xe bus, tàu điện ngầm, tàu điện trên cao) trong phạm vi dưới 0,5 km.

- Mật độ xây dựng: Mật độ xây dựng (diện tích chiếm đất công trình) không quá 45%.

- Sảnh căn hộ: Sảnh chính khu căn hộ được bố trí độc lập với lối vào khu vực để xe, khu vực dịch vụ, thương mại và khu vực công cộng khác; có quầy lễ tân, có phòng hoặc khu vực bố trí bàn ghế tiếp khách.

- Hành lang: Hành lang căn hộ có chiều rộng tối thiểu 1,8 m.

- Diện tích căn hộ: Bình quân diện tích sử dụng căn hộ trên số phòng ngủ tối thiểu là 35 m2. Tính theo công thức:

≥ 35m2 (Trong đó TDtCh là tổng diện

tích sử dụng các căn hộ, TsPn là tổng số phòng ngủ các căn hộ).

- Phòng vệ sinh: Bình quân tổng số phòng vệ sinh trên tổng số phòng ngủ của các căn hộ ≥0,7. Tính theo công thức:

≥ 0,7 (Trong đó TsPwc là tổng số phòng

vệ sinh các căn hộ, TsPn là tổng số phòng ngủ các căn hộ).

- Thang máy: Mỗi thang máy phục vụ tối đa không quá 40 căn hộ (tổng số căn hộ chia cho tổng số thang máy phục vụ căn hộ ≤40).

- Chỗ để xe: Tối thiểu mỗi căn hộ có 01 chỗ để ô tô (có mái che).

2. Nhóm tiêu chí hệ thống thiết bị kỹ thuật:

6 - Cấp điện: Có máy phát điện dự phòng đủ công suất và hệ thống cấp điện đảm bảo cho sinh hoạt trong căn hộ và hoạt động của các thiết bị, chiếu sáng chung của tòa nhà khi mất điện lưới hoặc nguồn cấp điện bình thường khác của tòa nhà.

- Cấp nước: Dung tích bể chứa nước sinh hoạt cho căn hộ trên tổng số căn hộ tối thiểu đạt 1.600 lít (đảm bảo cấp 200 lít/người/ngày-đêm trong 2 ngày).

- Thông tin, liên lạc: Có hệ thống cung cấp dịch vụ truyền hình cáp, điện thoại, internet tốc độ cao đến từng căn hộ.

- Phòng cháy chữa cháy: Có hệ thống, thiết bị chữa cháy tự động khu vực công cộng và trong căn hộ.

3. Nhóm tiêu chí dịch vụ hạ tầng xã hội: - Thương mại: Có trung tâm thương mại hoặc siêu thị trong bán kính 1 km.

- Thể thao: Có 2 trong các tiện ích phục vụ thể thao sau: phòng tập gym, bể bơi, sân tennis, sân thể thao khác... dành riêng, nằm trong công trình hoặc trong tổng thể quy hoạch hoặc trong bán kính 200 m.

- Sân chơi: Có sân chơi trẻ em và cư dân dành riêng hoặc trong tổng thể quy hoạch hoặc trong bán kính 200 m.

- Y tế: Có bệnh viện, phòng khám trong bán kính 0,5 km.

- Giáo dục: Có trường mầm non, tiểu học trong bán kính 0,5 km.

4. Nhóm tiêu chí chất lượng, quản lý, vận hành: - Chất lượng: Thang máy, đèn chiếu sáng công cộng, máy bơm, máy phát điện, thiết bị báo cháy, chữa cháy và các thiết bị khác (nếu có) như điều hòa, cấp gas, cấp nước nóng còn trong thời hạn bảo hành của nhà sản xuất hoặc đơn vị cung cấp thiết bị; trường hợp hết thời hạn bảo hành thì không quá 10 năm kể từ thời điểm hết thời hạn bảo hành và phải được kiểm định đảm bảo chất lượng, vận hành tốt; công trình được hoàn thiện (ốp, lát, trát, sơn..) đạt chất lượng cao.

- Quản lý, vận hành: Có đơn vị quản lý, vận hành chuyên nghiệp; thường xuyên quét dọn, lau rửa, hút bụi các khu vực công cộng, chăm sóc cây xanh, sân, vườn, đường nội bộ đảm bảo vệ sinh sạch đẹp.

7 - Bảo vệ an ninh: Có hệ thống camera kiểm soát trong bãi đỗ xe, sảnh, hành lang, cầu thang; kiểm soát ra vào (bằng thẻ từ, vân tay, mã điện tử...). ● Chung cư loại B, cần phải đạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí dưới đây: 1. Nhóm tiêu chí về quy hoạch - Kiến trúc: - Vị trí: Có hệ thống giao thông thuận tiện, cách đường phố chính (cấp đô thị, cấp khu vực) dưới 0,5 km; có thể tiếp cận phương tiện giao thông công cộng đô thị (cách ga, bến đỗ, trạm dừng xe bus, tàu điện ngầm, tàu điện trên cao) trong phạm vi dưới 1 km.

- Mật độ xây dựng: Mật độ xây dựng (diện tích chiếm đất công trình) không quá 55%.

- Sảnh căn hộ: Sảnh chính khu căn hộ được bố trí độc lập với lối vào khu vực để xe, khu vực dịch vụ, thương mại và khu vực công cộng khác.

- Hành lang: Hành lang căn hộ có chiều rộng tối thiểu 1,5 m.

- Diện tích căn hộ: Bình quân diện tích sử dụng căn hộ trên số phòng ngủ tối thiểu 30 m2. Tính theo công thức:

≥ 30m2 (Trong đó TDtCh là tổng diện tích

sử dụng các căn hộ, TsPn là tổng số phòng ngủ các căn hộ).

- Phòng vệ sinh: Bình quân tổng số phòng vệ sinh trên tổng số phòng ngủ của các căn hộ ≥0,5. Tính theo công thức:

≥ 0,5 (Trong đó TsPwc là tổng số phòng

vệ sinh các căn hộ, TsPn là tổng số phòng ngủ các căn hộ).

- Thang máy: Mỗi thang máy phục vụ tối đa không quá 50 căn hộ (tổng số căn hộ chia cho tổng số thang máy phục vụ căn hộ ≤ 50).

- Chỗ để xe: Tối thiểu 02 căn hộ có 01 chỗ để ô tô (có mái che).

2. Nhóm tiêu chí hệ thống thiết bị kỹ thuật: - Cấp điện: Có máy phát điện dự phòng đủ công suất và hệ thống cấp điện đảm bảo cho hoạt động của các thiết bị, chiếu sáng chung của tòa nhà khi mất điện lưới hoặc nguồn cấp điện bình thường khác của tòa nhà.

8 - Cấp nước: Dung tích bể chứa nước sinh hoạt cho căn hộ trên tổng số căn hộ tối thiểu đạt 1.200 lít (đảm bảo cấp 150 lít/người/ngày-đêm trong 2 ngày).

- Thông tin, liên lạc: Có hệ thống cung cấp dịch vụ truyền hình cáp, điện thoại, internet tốc độ cao đến từng căn hộ.

- Phòng cháy chữa cháy: Có hệ thống, thiết bị chữa cháy tự động khu vực công cộng.

3. Nhóm tiêu chí dịch vụ hạ tầng xã hội: - Thương mại: Có trung tâm thương mại hoặc siêu thị trong bán kính 1,5 km.

- Thể thao: Có 01 trong các tiện ích phục vụ thể thao sau: phòng tập gym, bể bơi, sân tennis, sân thể thao khác... dành riêng, nằm trong công trình hoặc trong tổng thể quy hoạch hoặc trong bán kính 500 m.

- Sân chơi: Có sân chơi trẻ em và cư dân dành riêng hoặc trong tổng thể quy hoạch hoặc trong bán kính 500 m.

- Y tế: Có bệnh viện, phòng khám trong bán kính 1 km.

- Giáo dục: Có trường mầm non, tiểu học trong bán kính 1 km.

4. Nhóm tiêu chí chất lượng, quản lý, vận hành: - Chất lượng: Thang máy, đèn chiếu sáng công cộng, máy bơm, máy phát điện, thiết bị báo cháy, chữa cháy và các thiết bị khác (nếu có) như điều hòa, cấp gas, cấp nước nóng còn trong thời hạn bảo hành của nhà sản xuất hoặc đơn vị cung cấp thiết bị; trường hợp hết thời hạn bảo hành thì không quá 10 năm kể từ thời điểm hết thời hạn bảo hành và phải được kiểm định đảm bảo chất lượng, vận hành tốt.

- Quản lý, vận hành: Có đơn vị quản lý, vận hành chuyên nghiệp.

- Bảo vệ an ninh: Có hệ thống camera kiểm soát trong bãi đỗ xe, sảnh, hành lang, cầu thang. ● Chung cư loại C: là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng nhưng không đạt đủ tiêu chí để công nhận hạng A và hạng B theo quy định.

9 1.2. Các vấn đề liên quan đến không gian dịch vụ tiện ích cộng đồng trong chung cư 1.2.1. Khái quát về tiện ích nội khu chung cư. Những không gian tiện ích công cộng trong chung cư Tiện ích nội khu hay tiện ích công cộng (bao gồm tiện ích cộng đồng) trong chung cư là những cơ sở vật chất nằm ngay trong khuôn viên của dự án chung cư.

Những cơ sở vật chất này đem lại sự tiện nghi cho cư dân sinh sống ở đây, đáp ứng các nhu cầu: sinh hoạt, làm việc, giải trí,... của cư dân với đa dạng thể loại và quy mô. Đây được xem là một trong những yếu tố làm nên sự khác biệt của những dự án chung cư cao cấp trên thị trường. Theo đó, chất lượng của loạt tiện ích nội khu được thể hiện thông qua sự tiện nghi, hiện đại, đầy đủ dịch vụ cần thiết, đảm bảo tiêu chí an toàn và thân thiện với thiên nhiên. Tiện ích nội khu là yếu tố luôn được người mua nhà quan tâm khi có nhu cầu mua để ở. Bởi, những yếu tố này vô cùng quan trọng, nó mang đến cho họ một cuộc sống đủ đầy, với nhiều tiện nghi cần có. Những không gian tiện ích công cộng có thể kể đến như: ● Không gian tiện ích phục vụ nhu cầu sinh hoạt hằng ngày của cư dân: siêu thị, cửa hàng đồ gia dụng, shop quần áo, nhà hàng, nhà để xe, ngân hàng, bưu điện,... ● Không gian phục vụ cho yếu tố văn hóa, tinh thần giải trí cho người dân: sân vui chơi trong nhà và ngoài trời, phòng tập thể dục, hệ thống spa gia đình, khu vực chơi game, các không gian tổ chức các câu lạc bộ giao lưu văn hóa (CLB âm nhạc, CLB cờ tướng, CLB tin học,...). ● Không gian mang tính tiện nghi phi vật chất: thờ cúng, thể hiện tín ngưỡng. ● Không gian tiện ích về nhân sinh, xã hội: nhà trẻ, mẫu giáo, trường học sinh ngữ, nhà tang lễ, bệnh viện…

Trong đó, có thể hiểu, tiện ích cộng đồng là những không gian chức năng chủ yếu phục vụ cho cộng đồng cư dân trong chung cư, và một phần phục vụ cho khách vãng lai, có tính nội bộ và quy mô giới hạn hơn so với tiện ích công cộng.

10 1.2.2. Chức năng và sự cần thiết của không gian dịch vụ tiện ích cộng đồng trong chung cư tại Việt Nam Chức năng của không gian tiện ích cộng đồng của chung cư trong môi trường đô thị Hệ thống không gian dịch vụ tiện ích cộng đồng trong chung cư tạo dựng một cơ sở phục vụ cho nhu cầu của cư dân sống trong đó. Hệ thống này mang lại sự thoải mái cần thiết, đáp ứng các đòi hỏi trong sinh hoạt hàng ngày. Tùy theo nhu cầu mà hệ thống này có chức năng đáp ứng cho từng nhóm loại hình khác nhau.

Dựa theo tính chất không gian, dưới góc độ người sử dụng, chức năng của hệ thống không gian dịch vụ tiện ích cộng đồng trong chung cư có thể chia thành ba loại chính: •

Chức năng tạo dựng không gian giao tiếp: các khoảng sân, không gian mở

mang tính chất giao lưu. Đây là nơi con người gặp gỡ và giao tiếp, thường được thiết kế phù hợp với tỉ lệ con người, có các khu vực ăn uống, nghỉ chân, tiện ích trong khoảng cách gần, và không bị ảnh hưởng bởi các phương tiện giao thông. Điển hình cho chức năng này là công viên cây xanh, nơi giải thoát khỏi các vấn đề do cuộc sống đô thị mang lại, là nơi con người thực hiện những hoạt động sống: chạy nhảy, chơi đùa, đi dạo, ngồi chơi ngắm cảnh, trò chuyện tâm sự… Một số không gian khác có chức năng tương tự như là phòng sinh hoạt cộng đồng, phòng câu lạc bộ, thư viện cộng đồng, vườn dạo, sân chơi… Đây là nhóm nhu cầu thuộc về mặt tinh thần, phi vật chất.

•

Chức năng đáp ứng nhu cầu nghỉ ngơi, thư giãn, giải trí, rèn luyện sức

khỏe: cũng thuộc nhóm nhu cầu về mặt tinh thần, những không gian này còn đáp ứng, phục vụ những nhu cầu đem lại sự thoải mái, khỏe mạnh về thể chất, sức khỏe của người dân. Không gian này được thiết kế dễ tiếp cận, không bị ảnh hưởng bởi phương tiện giao thông, có các tiện ích và không gian vui chơi an toàn cho người dân ở mọi lứa tuổi. Những tiện ích có thể kể đến là: phòng tập thể hình, yoga, sân thể thao ngoài trời, phòng xông hơi, hồ bơi, phòng chơi trẻ em, sân chơi trẻ em, thư viện, sân vườn…

11 •

Chức năng cung cấp nhu cầu về vật chất, dịch vụ trong khu ở: các khu

thương mại, siêu thị, cửa hàng tiện lợi, nhà hàng, dịch vụ sửa chữa, cafe, quán ăn, hớt tóc, lớp dạy năng khiếu… là những không gian đáp ứng trực tiếp và cụ thể các mặt hàng cho cuộc sống hàng ngày của người dân trong chung cư.

Sự cần thiết của không gian dịch vụ tiện ích cộng đồng trong chung cư •

Đối với cộng đồng cư dân trong chung cư, dịch vụ tiện ích cộng đồng là

yếu tố không thể thiếu để đảm bảo chất lượng cuộc sống được tối ưu hóa. Người mua không chỉ mua căn hộ, họ còn mua cả những tiện ích đi kèm khi ở căn hộ. Tiện ích cộng đồng không chỉ đáp ứng một cách đa dạng và đầy đủ nhu cầu sinh hoạt của cư dân mà còn là cầu nối giao tiếp cộng đồng quan trọng. Thực tế nhu cầu giao tiếp hàng xóm – láng giềng truyền thống đã được tiết giảm rất nhiều trong các chung cư so với nhà ở riêng lẻ, đặc biệt, nếu người cư trú là các gia đình trẻ (một hoặc hai thế hệ) thì nhu cầu giao tiếp lại càng ít. Những không gian công cộng rõ ràng đã trở thành nơi gắn kết mọi người, tạo lập mối quan hệ hàng xóm - láng giềng đáng quý.

•

Đối với chủ đầu tư dự án chung cư, tiện ích cộng đồng là yếu tố cạnh tranh

quan trọng, nhất là nhắm vào đối tượng khách hàng có thu nhập vừa và cao. Bởi chúng không chỉ đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của họ về rèn luyện sức khỏe, mua sắm, giải trí mà còn là yếu tố quyết định cho sự sang trọng của dự án chung cư. Mặt khác, tiện ích cộng đồng là một trong những yếu tố quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến giá bán của căn hộ hay chất lượng căn hộ cũng như khả năng thu hút khách hàng, việc đầu tư có hiệu quả vào tiện ích cộng đồng đem lại hiệu quả kinh doanh đáng kể cho chủ đầu tư. Thậm chí, nếu dự án thành công; căn hộ được bán hết; cư dân hài lòng, đánh giá tốt về chung cư, hài lòng về cuộc sống sau khi nhận bàn giao căn hộ ít nhiều sẽ tạo được ấn tượng tốt cho thương hiệu và cả những dự án sau này. Marketing “truyền miệng” chưa bao giờ lỗi thời cả.

• Đối với công trình chung cư, không gian dịch vụ tiện ích cộng đồng góp phần làm tăng giá trị thẩm mỹ, là điểm nhấn về mặt hình thức, thể hiện mức độ đầu tư và hoàn thiện của dự án.

12 1.2.3. Lịch sử hình thành và phát triển không gian dịch vụ tiện ích cộng đồng trong chung cư trên thế giới và tại Việt Nam Không gian dịch vụ tiện ích cộng đồng trong chung cư tại các nước phương Tây Tại các đô thị cổ Hy Lạp, có thể nói Agora (ở Athene) là một trong những không gian công cộng đặc thù nhằm phục vụ nhu cầu chính trị - trao đổi dân chủ. Ở những nơi như chợ, nơi công cộng, công dân được tự do hội họp để tranh luận và đưa ra quyết định một cách dân chủ. Trong xã hội hiện đại, Agora truyền thống không còn hoàn toàn phù hợp, nhưng vẫn là khoony gian tốt cho các công dân hội họp và thảo luận.

Chính vì vậy, có thể thấy không gian tiện ích công cộng thể hiện khao khát quyền dân chủ, thể hiện sự bình đẳng của con người. Tất cả mọi người đều có quyền hưởng thụ không gian sống thoải mái và giao tiếp với cộng đồng một cách cởi mở.

Chung cư ở các nước phương Tây cũng hình thành dựa trên những cơ sở quyền bình đẳng đó, mà ngay từ đầu đã phát triển các loại hình dịch vụ trong chung cư.

Tại những chung cư giai đoạn đầu phát triển, quy mô khá nhỏ, gồm các căn hộ trong tòa nhà thấp tầng. Chúng được xây dựng ngay tại các con phố có các cửa hàng dichn vụ, tiện ích cung ứng cho nhu cầu sinh hoạt. Vì thế, trong loại hình chung cư bấy giờ không có nhiều không gian tiện ích, chủ yếu là không gian sinh hoạt chung.

Sau này khi phát triển về quy mô do số lượng dân cư trong cùng một khu ở tăng lên, phát sing những đòi hỏi về các tiện ích hỗ trợ ngày càng nhiều, không gian tiện ích cộng đồng được tích hợp nhiều hơn vào chung cư ngay từ lúc mới hình thành và phát triển cho đến bay giờ. Đây là hình mẫu phổ biến của hệ thống không gian tiện ích cộng đồng sơ khởi của loài người, thể hiện rõ qua cấu trúc nhà ở chung cư Insula (La Mã).

Không gian dịch vụ tiện ích cộng đồng trong chung cư tại Việt Nam Từ lúc hình thành loại hình nhà ở chung cư đến nay đã trải qua nhiều giai đoạn các thế hệ chung cư. Cũng từ đó mà hệ thống không gian tiện ích công cộng trong nhà chung cư đã có nhiều biến chuyển tích cực, từ thế hệ đầu tiên còn thiếu cả tiện

13 ích tối thiểu cho nhu cầu đời sống, đến nay đã phát triển khá đầy đủ và đang trên đà hoàn thiện.

• Từ năm 1954 đến năm 1969 - Thế hệ thứ nhất Chung cư thời kỳ này thuộc loại hình chung cư thấp tầng (4 - 5 tầng). Các mẫu nhà đầu tiên chưa có khái niệm căn hộ mà chỉ là những căn phòng đơn thuần (kiểu nhà tập thể), phân phối theo tiêu chuẩn 4m2/người cho cán bộ công nhân viên nhà nước. Các khu chung cư thời kỳ này xây dựng riêng lẻ hoặc chỉ là nhóm nhà ở, chưa hợp thành khu ở lớn, tỉ kệ buồng phòng không rõ ràng, tiêu chuẩn sử dụng và sinh hoạt thấp.

Các không gian tiện ích công cộng gần như không có, hoặc nếu có thì số lượng và chất lượng cũng rất thấp. Cụ thể như khu chung cư Nguyễn Công Trứ, khu Kim Liên, 2 đến 4 căn hộ chung 1 gian bếp, dùng chung phòng tắm và chỉ có 1 hố rác.

• Từ năm 1970 đến năm 1986 - Thế hệ chung cư thứ hai Sau năm 1970, số lượng nhà ở giảm sút do bị chiến tranh tàn phá, trong khi đó dân số đô thị miền Bắc tăng lên đáng kể do dân cư trở về sau sơ tán và cán bộ tập kết miền Nam tìn cách đưa gia đình ra Hà Nội. Để đáp ứng nhu cầu cấp bách về chỗ ở, các khu chung cư được Nhà nước xây dựng với quy mô ngày càng lớn và chất lượng từng bước được nâng cao, ưu tiên phân cho cán bộ thuộc biên chế nhà nước, người có chức quyền và người có học vị.

Hội nghị về nhà ở Hà Nội cuối năm 1970 đã nhất trí thiết kế chung cư thei phương hướng căn hộ độc lập, đơn nguyên, gồm 3 loại căn hộ: căn hộ 1 phòng, 2 phòng và 3 phòng, tiêu chuẩn 4m2/người, lý tưởng 5 - 6m2/người, đây là bước tiến vượt bậc so với chung cư thế hệ thứ nhất.

Thế hệ chung cư thứ hai đã có bước tiến đấng kể trong việc đưa không gian tiện ích cộng đồng vào khu ở. Tuy không nhiều, nhưng một số ít chung cư đã dành các khoảng không gian diện tích cho tiện ích công cộng. Như 3 chung cư tại Giảng Võ, có 11 tầng, trong đó tầng 1 được bố trí một không gian cho phòng sinh hoạt cộng đồng thường trực và một cho hội họp. Ngoài ra, tầng hầm được sử dụng cho mục đích

14 làm nhà xe máy và xe đạp cho cư dân và không gian kho vừa phải chứa các dụng cụ gia đình.

• Từ năm 1986 đến năm 2007 - Thế hệ chung cư thứ ba Trước năm 1986, việc xây dựng chung cư nhằm xây dựng quy hoạch đô thị, quy hoạch nhà ở đều theo hướng phân phối bao cấp. Tuy nhiên, mô hình nhà chung cư này không đạt yêu cầu đề ra nên đã dừng lại từ năm 1986 đến năm 1990. Những chung cư cũ đối mặt với biến đổi của cơ chế kinh tế thị trường để rồi biến đổi trên nhiều phương diện.

Bên canh đó, sự phát triển kinh tế nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước cũng tạo ra tiền đề để phát triển đô thị. Điều đó đòi phải tập trung thiết lập cơ sở hạ tầng nhằm hai mục tiêu: đáp ứng nhu cầu nhà ở trong quá trình phát triển đô thị và mục tiêu lâu dài là nâng cao chất lượng môi trường đô thị. Điều đó có nghĩa, nhà chung cư giờ đây phải đồng thời giải quyết các yếu tố: nhà ở, sinh thái, quy hoạch, mỹ quan đô thị. Từ đây, chung cư cao tầng phát triển nhanh chóng. Lúc này, phần lớn các chung cư đều đưa vào các không gian tiện ích công cộng như nhà xe, thang máy, phòng giao tiếp chung cư cư,... và dần hình thành ngày càng đầy đủ các không gian này, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của mọi cư dân sống.

• Từ năm 2007 đến nay - Thế hệ chung cư thứ tư Đây được coi là giai đoạn bùng nổ nhà ở chung cư kiểu thị trường, đặt nền móng đầu tiên là khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng. Hàng loạt chung cư cao tầng xuất hiện. Các chung cư cư ở giai đoạn này phát triển rát nhiều không gian tiện ích công cộng, không chỉ phục vụ nhu cầu tối thiểu trong sinh hoạt, mà còn hướng đến thỏa mãn đòi hỏi vật vật chất và tinh thần cho người dân. Nhiều chung cư được xây dựng với quy mô rất lớn, chứa đựng rất nhiều không gian tiện ích đa dạng, không như các thế hệ trước đó, chỉ đưa vào một số ít và phụ thuộc nhiều vào không gian tiện ích công cộng của đô thị trong tương quan vùng.

15 1.2.4. Những yếu tố ảnh hưởng đến việc tổ chức không gian tiện ích cộng đồng của chung cư trong môi trường nhà ở đô thị Yếu tố tự nhiên khí hậu Yếu tố tự nhiên khí hậu góp phần tạo dựng tính địa phương của không gian tiện ích cộng đồng trong chung cư.

Chẳng hạn, tp. Hồ Chí Minh có khí hậu nóng ẩm đặc trưng với hai mùa mưa và khô, hầu hết thời gian trong năm đều khá nóng. Vì thế các tiện ích ở đây tập trung phát triển các không gian vui chơi, sinh hoạt mở, năng động cao. Những tiện ích làm dịu nhẹ cái oi bức của nắng trời như: hồ bơi ngoài trời, vườn dạo có cây xanh che bóng, spa thư giãn… Ngược lại, ở miền Bắc, với khí hậu mùa đông rất lạnh nên cần không gian tiện ích cộng đồng kín hơn, tránh gió lạnh bên ngoài, hoặc không gian bán kín - bán mở như: hồ bơi trong nhà kết hợp ngoài trời, các câu lạc bộ trong nhà phối hợp không gian mở…

Yếu tố văn hóa - xã hội Tính xã hội của những không gian dịch vụ tiện ích cộng đồng gắn liền với đặc trưng lối sống và văn hóa của cộng đồng cư dân trong chung cư. Đây là không gian đáp ứng nhu cầu thư giãn, giao tiếp kiểu mới nhằm tìm kiếm thông tin và cảm hứng sáng tạo của con người và là điều kiện cho sự phát triển toàn diện. Việc tổ chức có bài bản những không gian chung trong chung cư cũng góp phần tái lập lại nếp sống sinh hoạt mang tính chất cộng đồng vốn có, xuất phát từ quan hệ hàng xóm láng giềng của quần cư nông nghiệp truyền thống. Những hoạt động văn hóa, tinh thần tại khu ở: hiếu hỉ, giỗ chạp, cúng tế, lễ tiệc là những đặc trưng truyền thống trong văn hóa của người Việt. Do đó, không gian sinh hoạt cộng đồng hay những không gian sân vườn, cảnh quan, vườn dạo - nơi diễn ra những hoạt động trên là không thể thiếu và cần được chú trọng tổ chức trong dự án chung cư.

Yếu tố kinh tế - xã hội Việt Nam đã chứng kiến một thị trường chung cư bùng nổ vào thời gian trước và nguội lạnh nhanh chóng trong cuộc khủng hoảng kinh tế, sự thay đổi quá đột ngột này chứng tỏ thị trường chung cư rất nhạy cảm với tình hình kinh tế xã hội.

16 Để đối phó với sự suy thoái kinh tế một cách nặng nề, mọi chi phí cho sinh hoạt, giải trí đều được cắt giảm đến mức thấp nhất. Không gian tiện ích công cộng của nhà ở chung cư, căn hộ chung cư được bóp nhỏ dần lại cho hợp với túi tiền người tiêu dùng. Chủ đầu tư cắt giảm hết các hạng mục được cho là không cần thiết: các thiết bị nội thất trung và cao cấp, cây xanh, hạng mục phục vụ dịch vụ, nhằm làm hạ giá thành, phần nào đã gây ảnh hưởng đến tính thẩm mỹ và chất lượng công trình.

Yếu tố phân vùng không gian quy hoạch Phân vùng không gian quy hoạch hợp lý mang lại sự thuận tiện cho việc sử dụng và tạo mạng lưới công cộng phục vụ cho đô thị, kết nối hợp lý với hạ tầng kĩ thuật, bán kính tới những công trình dịch vụ, trường học, bệnh viện để phục vụ cư dân tốt nhất.

Trong một phạm vi nhất định, việc phân bổ các tòa nhà chung cư cũng cần cân nhắc bởi sự tập trung con người quá dông dẫn đến hệ lụy như kẹt xe, ô nhiễm… Theo đó, các nhà ở chung cư được tích hợp không gian tiện ích theo từng phân vùng. Tùy theo khu vực mà đối tượng sử dụng chung cư, hay những đòi hỏi về nhu cầu xã hội sẽ khác nhau. Những tiện ích ngoại khu tại khu vực như cửa hàng, bệnh viện, trường học, khu mua sắm… ảnh hưởng lớn đến số lượng cũng như chất lượng và quy mô của những không dịch vụ tiện ích cộng đồng trong chung cư.

1.2.5. Thực trạng tổ chức không gian tiện ích cộng đồng trong chung cư tại Việt Nam Đảo một vòng các khu chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh, điều dễ nhận thấy nhất là không gian cộng đồng tại các chung cư được sử dụng theo hai hướng chính. Ở hướng thứ nhất, không gian cộng đồng dường như không tồn tại bởi các không gian này bị chiếm dụng tối đa làm hàng quán, chỗ đậu xe; các hành lang đi bộ trở thành chỗ để xe lý tưởng của khách đến các quán cà phê, internet, gội đầu bình dân…ở tầng trệt. Có thể nói đặc trưng của khuynh hướng này là mỗi mét vuông không gian chung của chung cư đều bị tận dụng làm điểm kinh doanh. Khuynh hướng này thường thấy ở những chung cư cũ, khi việc thiết kế quy hoạch chức năng cộng đồng chưa được chú trọng, và đang dần được thay thế, cải tạo.

17 Ở khuynh hướng thứ 2, không gian tiện ích cộng đồng được tổ chức một cách bài bản từ khâu thiết kế tổng mặt bằng, phân khu chức năng, vừa đáp ứng đa dạng nhu cầu sinh hoạt của cư dân: giải trí, vui chơi, thể thao, kinh doanh,.., vừa trở thành cầu nối giao tiếp quan trọng trong dự án chung cư. Thường thấy trong những chung cư cao tầng mới xây trong những năm gần đây, rất nhiều không gian dịch vụ tiện ích không ngừng được thêm vào, và ngày càng đa dạng hơn, mang lại nhiều tiện nghi và trải nghiệm đẳng cấp cho cư dân.

Nhiều chủ đầu tư dự án hiện nay tại Tp.HCM đã và đang chú trọng đến việc đầu tư tiện ích nhằm tạo ra lợi thế để thu hút khách mua. Trong đó, đáng nói nhiều dự án giá tầm trung với khoảng trên dưới 2 tỉ đồng/căn nhưng tiện ích như bể bơi, nhà cộng đồng, khu sinh hoạt chung, hệ thống an ninh, cảnh quan, trung tâm thương mại… được đầu tư bài bản và chỉn chu, nhằm tạo sức cạnh tranh trên thị trường.

Một dự án căn hộ mới tại quận 12 được phát triển trên diện tích 9ha nhưng có gần 80% diện tích là dành cho giao thông, tiện ích và cảnh quan xanh. Tính ra không gian tiện ích trung bình cho mỗi căn hộ lên đến 35m2/căn, gần tương đương một khu dự án thấp tầng. Được biết, tại dự án này chủ đầu tư bố trí hơn 20 tiện ích nội khu phủ đều khắp dự án, trong đó nổi bật với 3 khu vực hồ bơi tràn bờ và đường đi bộ, chạy bộ, chạy xe đạp cho cư dân dài 3km…

Một dự án khác tại quận 2 hiện cũng đang nhận đăng ký mua với giá căn hộ trên 2 tỉ đồng/căn. Được biết, Chủ đầu tư này cũng dành 7.800m2 dành cho diện tích cảnh quan và tiện ích nội khu, trong đó chú trọng đến việc đầu tư đầy đủ tiện ích như hồ bơi, sân cầu lông, khu thể thao, khu vui chơi trẻ em…

Theo đại diện các đơn vị này, đầu tư vào tiện ích nội khu của dự án chính là cách để tạo tính thanh khoản cho dự án trước việc khách hàng ngày càng khắt khe trong lựa chọn sản phẩm nhà chung cư. Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường khan nguồn cung, thiếu quỹ đất sạch, và biến động lên xuống thì những chủ đầu tư phát triển được các dự án giá tầm trung tại đô thị lớn vừa là cơ hội, vừa là thách thức rất lớn.

18 1.2.6. Vấn đề quản lý và sử dụng các chức năng dịch vụ tiện ích cộng đồng Việc quản lý các không gian tiện ích cộng đồng phụ thuộc khá nhiều vào đơn vị quản lý vận hành và những nội quy chung cư do hội nghị cư dân thông qua. Với những chung cư có đơn vị quản lý vận hành tốt, các không gian tiện ích cộng đồng được quản lý và khai thác hiệu quả, đáp ứng tốt nhu cầu người dân. Bên cạnh đó, tại một số dự án, vẫn còn khá nhiều cư dân phàn nàn về việc quy định cứng nhắc, không hợp lý, không đúng với hợp đồng; hay phàn nàn việc hành xử của cư dân khác đối với việc sử dụng các khu vực công cộng, kể cả ở các khu chung cư cao cấp.

Cư dân sống ở các tòa nhà chung cư đến từ nhiều vùng miền khác nhau, có xuất phát điểm, trình độ học vấn, địa vị xã hội khác nhau. Khi ở nhà riêng lẻ, người dân sống vốn quen với lối sống cá nhân, nay chuyển sang một cộng đồng gồm nhiều gia đình chung một hành lang, chung một toà tháp, họ vẫn còn nhiều cư xử khá tuỳ tiện, ảnh hưởng đến cộng đồng xung quanh.

Hầu hết các chung cư cao tầng đều có nội quy riêng, đặc biệt đối với các dịch vụ tiện ích cộng đồng, do Ban quản lý vận hành đề xuất và Hội nghị cư dân biểu quyết thông qua, nhưng thực tế không phải cư dân nào cũng có ý thức chấp hành.

Ngoài ra, đối với một số khu chung cư phức hợp, một số chủ đầu tư có thể kết hợp khai thác thêm các không gian thương mại dịch vụ nhằm phục vụ cư dân như siêu thị, cửa hàng… nhưng các không gian này chỉ có ý nghĩa làm gia tăng giá trị bất động sản, hầu như được tổ chức riêng biệt theo đơn vị kinh doanh và không gắn liền với các hoạt động cộng đồng cũng như văn hoá ứng xử của cư dân. Đôi khi các khu vực này lại gây nên nhiều bất tiện cho cư dân chung cư.

Tóm lại, xu hướng chuyển đổi từ nhà riêng lẻ sang nhà chung cư đã mang rất nhiều cư dân có thói quen ứng xử khác nhau đến sống chung với nhau. Thậm chí thành phần cư dân rất khác biệt nhau về độ tuổi, sắc tộc, xuất thân, học thức,… Vì vậy, môi trường văn hoá ứng xử trong chung cư rất phức tạp. Tuỳ thuộc vào các điều kiện (mức độ thu nhập, đầu tư tiện ích của chủ đầu tư, nội quy của chung cư, năng lực của đơn vị quản lý vận hành…) mà có thể môi trường văn hoá trong chung cư trở nên tích cực hoặc rất tiêu cực.

19 Chương 2. Cơ sở thiết kế không gian dịch vụ tiện ích cộng đồng trong chung cư 2.1. Nhu cầu tiện ích của cư dân trong chung cư Trước bối cảnh thị trường nhiều biến động, người mua nhà ngày càng kỹ tính hơn để lựa chọn những căn hộ không những có vị trí đẹp, giá mềm mà còn cả tiện ích về cảnh quan, không gian sống và phí dịch vụ sau khi bàn giao nhà….

Hầu hết khách hàng tìm mua căn hộ chung cư tại Tp.HCM là những người có nhu cầu ở thật. Vì thế, câu chuyện tiện ích nội khu dự án là một trong các yếu tố mà họ đặc biệt quan tâm.

Chị Vũ Minh Thùy, sống tại Tp.HCM cho biết, bên cạnh yếu tố giá thì chị rất coi trọng đến tiện ích cảnh quan của dự án khi tìm hiểu mua chung cư. Thậm chí, chị chấp nhận bỏ thêm tài chính để sở hữu được dự án đảm bảo được yếu tố tiện ích vượt trội. Bởi theo chị Thùy, tiện ích liên quan trực tiếp đến chất lượng sống của cả gia đình về lâu dài, đặc biệt khi sinh sống ở các đô thị “đất chật, người đông”.

Theo Tổng giám đốc một tập đoàn BĐS tại Tp.HCM, giá trị vô hình của dự án được tạo nên từ sự đầu tư của chủ đầu tư cho hạ tầng, tiện ích và thu hút được người mua thực vào ở. Họ mua một BĐS không chỉ là mua một tài sản tính trên m2 mà là mua giá trị tăng theo thời gian, trong đó có giá trị hưởng thụ cuộc sống, được xem là giá trị vô hình. Khi chủ đầu tư thực sự đầu tư mạnh vào giá trị bên trong dự án thì giá trị gia tăng của BĐS không phụ thuộc vào sự biến động của thị trường bên ngoài.

Cùng quan điểm, đại diện một doanh nghiệp địa ốc Tp.HCM cho rằng, dự án của chủ đầu tư có thực sự mang lại hạnh phúc cho cư dân hay không, tăng giá trị, tính thanh khoản hay không phụ thuộc rất nhiều vào yếu tố chất lượng. Đối với các đối tượng là gia đình trẻ, những người trẻ thành đạt, để tìm căn hộ ưng ý họ có những tiêu chí riêng. Họ thường tìm căn hộ diện tích vừa phải, khoảng dưới 100m2 để tiết kiệm chi phí nhưng cũng yêu cầu vị trí thuận tiện, hạ tầng tiện ích đầy đủ, cộng đồng văn minh, thiết kế căn hộ hợp lý.

Theo vị chủ đầu tư này, ngôi nhà sở hữu phải đáp ứng cuộc sống năng động của mình vì người trẻ cần nhất là thời gian. Mua dự án mà tất cả các tiện ích dưới chân

20 nhà bạn như khu vui chơi, giải trí, mua sắm, trường học…thì người trẻ sẽ tiết kiệm được thời gian rất nhiều. Hơn hết, nhà chung cư tích hợp tiện ích còn liên quan đến yếu tố an toàn. Khi tất cả mọi thứ dưới chân nhà mình thì đồng nghĩa là chúng ta không phải di chuyển lại nhiều, ắt sẽ tránh được rất nhiều rủi ro trên đường với gia đình, con cái.

2.2. Khảo sát các dịch vụ tiện ích cộng đồng trong các dự án thực tế 2.2.1. Tiện ích cộng đồng thu phí Tiện ích cộng đồng thu phí là những tiện ích không thuộc sở hữu chung của cộng đồng dân cư trong chung cư, mà thuộc sở hữu của cá nhân hoặc đơn vị, do cá nhân hoặc đơn vị đầu tư kinh doanh, quản lý và vận hành, tự chi trả các chi phí duy trì hoạt động, bảo trì bảo dưỡng. Do đó, cư dân chung cư muốn sử dụng những tiện ích này phải trả phí tùy theo quy định. Thông thường những không gian dịch vụ này được bố trí gần đường giao thông hay lối tiếp cận để có thể phục vụ cho cả khách vãng lai. Những tiện ích cộng đồng thu phí có thể kể đến là: phòng tập thể hình, yoga, siêu thị mini, cửa hàng kinh doanh nhỏ trong shophouse: cafe, fast food, hiệu thuốc, hớt tóc..., cửa hàng tiện lợi 24h, nhà trẻ hoặc nhóm trẻ.

Phòng tập thể hình, yoga: là dịch vụ thường thấy trong chung cư, đặc biệt là chung cư cao cấp. Có hai xu hướng tổ chức phòng tập thể hình phổ biến trong chung cư hiện nay là: phòng tập có thu phí hội viên và phòng tập không thu phí. Mô hình phòng tập thể hình có thu phí hội viên thường xuất hiện trong những dự án chung cư phức hợp, nằm trong các tầng khối đế thương mại - dịch vụ, dễ tiếp cận từ trục đường giao thông chính. Loại hình này thường được quản lý bởi những đơn vị kinh doanh độc lập, trả phí thuê mặt bằng cho chủ đầu tư và tự chi trả các khoản phí khác. Ở những dự án chung cư cao cấp, đơn vị kinh doanh phòng tập có thể là những tập đoàn lớn, có tiếng như California, Citygym,.. Do đó có quy mô, chất lượng và số lượng máy móc, dịch vụ cao cấp và đa dạng hơn so với phòng tập thể hình thuộc sở hữu chung. Những phòng tập dạng này phục vụ cho cả cư dân chung cư lẫn khách vãng lai, và có những quy định về quản lý, sử dụng riêng.

21

Hình 2.1. Phòng tập Citygym trong dự án chung cư Golden Maison, đường Phổ Quang, quận Phú Nhuận, Tp.HCM. (Nguồn: citygym.com.vn) Cửa hàng kinh doanh nhỏ (shophouse): là hình thức nhà ở kết hợp với cửa hàng kinh doanh, buôn bán với tên gọi khác là Nhà phố thương mại. Các căn hộ nằm ở khối đế nhà chung cư cao tầng, trung tâm thương mại cũng được gọi là Shophouse (shophouse chân đế), thường có một lầu hoặc lửng.

Các căn Shophouse nằm ở tầng đế của các chung cư nằm ở các mặt tiền đường chính, nơi có lưu lượng người đông. Các căn nhà phố thương mại này sẽ dễ dàng có được nguồn khách tiềm năng từ chính trong khu đô thị, từ khu dân cư, từ lợi thế của vị trí, từ đó đảm bảo cho việc kinh doanh hoặc cho thuê tốt.

22 Loại hình kinh doanh – dịch vụ trong shophouse ở chung cư vô cùng đa dạng, thường thấy là: quán cafe, fast food, quán ăn, hiệu thuốc, tiệm tạp hóa, shop thời trang, shop mỹ phẩm, dụng cụ thể thao, hớt tóc, làm đẹp, sửa xe, sửa chữa đồ điện tử, đồ gia dụng, lớp dạy năng khiếu, lớp dạy ngoại ngữ…

Hình 2.2. Shophouse chân đế dự án chung cư Vinhomes Ocean Park, Gia Lâm, Hà Nội. (Nguồn: Internet)

Hình 2.3. Shophouse chân đế dự án chung cư Lavita Garden, Thủ Đức, Tp.HCM (Nguồn: https://lavitagarden.com.vn)

23 Siêu thị mini: Ở những dự án chung cư phức hợp có khối đế thương mại – dịch vụ, chức năng siêu thị được tổ chức hoàn thiện với diện tích lớn và đa dạng hàng hóa từ thời trang, đồ điện tử, gia dụng, lương thực thực phẩm, thức ăn chế biến sẵn, mỹ phẩm, đồ thể thao... Còn với chung cư đơn thuần, mô hình siêu thị có diện tích trung bình và giới hạn về số lượng mặt hàng cũng như mẫu mã, chủ yếu đáp ứng nhu cầu tiêu dùng hàng ngày của người dân, đặc biệt là lương thực thực phẩm, ngành hàng tươi sống. Siêu thị mini mang đến sự tiện lợi và nhanh chóng trong việc mua sắm của người dân, thường được bố trí ở tầng 1, gần với đường giao thông, hướng về những khu vực đông người qua lại hay khu dân cư, dễ dàng tiếp cận từ trong chung cư cũng như từ bên ngoài để có thể phục vụ cả cư dân lẫn khách vãng lai. Điều kiện tối thiểu để kinh doanh mô hình này thành công là tối thiểu một siêu thị mini (ở phạm vi 100m2) phải đảm bảo phục vụ được độc quyền > 300 hộ dân), diện tích tối thiểu cần đảm bảo đủ các hạng mục hàng hóa kinh doanh là 80m2. Như vậy, giả sử một tòa nhà chỉ có 300 hộ dân mà có tới 02- 03 cửa hàng tạp hóa, siêu thị mini tại chân tòa nhà thì cơ hội kinh doanh của cả 03 đều rất khó khăn. Một số đơn vị kinh doanh siêu thị mini trong chung cư thường thấy là VinMart, Co.op Food, Co.op Smile, Bách Hóa Xanh,…

Một số lợi thế về kinh doanh của siêu thị mini trong chung cư: • Ít rủi ro mặt bằng: đa phần các kiot, mặt bằng cho thuê ở chân chung cư là thuê trực tiếp từ các chủ đầu tư, chủ dự án của tòa nhà.

• Tệp khách hàng ổn định: tập trung cung cấp cho đối tượng khách hàng chủ yếu là cư dân sinh sống tại chung cư.

• Tối ưu vốn đầu tư: mặt bằng tại chân chung cư đa phần đã được sửa sang, hoặc xây dựng sẵn rồi mới cho thuê, nên sẽ tiết kiệm được một khoản vốn đầu tư cho việc sửa sang cửa hàng, giảm thiểu vào chi phí khấu hao tài sản cố định • Nhanh đạt điểm hòa vốn: doanh thu điểm hòa vốn của cửa hàng rất nhanh đạt được, đồng nghĩa với việc nhanh chóng thoát lỗ trong kinh doanh giai đoạn đầu.

24 • Thất thoát được hạn chế: đa phần cư dân sống tại chung cư đều là những người có dân trí cao, thu nhập tốt, nên so với cửa hàng ngoài mặt phố cũng ít phức tạp hơn về khách hàng, chắc chắn sẽ hạn chế được hơn việc thất thoát hàng hóa.

• An ninh tốt: hầu hết các tòa nhà đều có bảo vệ chịu trách nhiệm an ninh khu vực, bao gồm cả cháy nổ, vệ sinh an toàn…

Hình 2.4. Siêu thị mini trong chung cư. (Nguồn: Internet) Cửa hàng tiện lợi 24h: là loại hình kinh doanh bán lẻ có quy mô nhỏ, cung ứng những hàng hóa thiết yếu cho nhu cầu sinh hoạt của cư dân: lương thực, thực phẩm, thức ăn nhanh, nhu yếu phẩm, vệ sinh cá nhân, văn phòng phẩm,... và cả những dịch vụ thanh toán hóa đơn, nạp tiền vào ví điện tử. Cửa hàng phục vụ 24/24, thường được bố trí tại tầng trệt, gần sảnh chính và đường giao thông, phục vụ cho cả cư dân lẫn khách vãng lai, không chỉ bán mang đi mà còn có bố trí số lượng nhất định bàn ghế ăn uống tại chỗ.

25 Cửa hàng 24h mang lại sự tiện lợi, nhanh chóng cho người sử dụng, là một sự thay thế, bổ trợ cần thiết cho chức năng siêu thị trong chung cư (vì siêu thị có thời gian mở cửa giao động từ 8 giờ sáng đến 10 giờ tối). Một số thương hiệu thường thấy như: Circle K, Family Mart, VinMart, GS25, Co.op Smile, B’s Mart, 7-Eleven, Ministop, Cheers,… Cửa hàng tiện lợi cũng có những lợi thế về kinh doanh tượng tự siêu thị mini.

Một mặt bằng kinh doanh cửa hàng tiện lợi ít nhất phải có diện tích khoảng 50m2. Bố trí, sắp xếp hàng hóa, quầy, kệ phải hợp lý, sao cho vừa tận dụng hết không gian, vừa có lối đi cho khách hàng dễ dàng di chuyển.

Hình 2.5. Cửa hàng tiện lợi trong chung cư. (Nguồn: Internet) Một số khác biệt giữa siêu thị mini và cửa hàng tiện lợi: Siêu thị mini

Cửa hàng tiện lợi

Khách hàng Người có gia đình, thường là nội Thanh thiếu niên, học sinh sinh mục tiêu

trợ, có nhiều thời gian mua sắm viên, nhân viên công sở và xem xét, đánh giá sản phẩm

Mặt

hàng Sản phẩm phục vụ gia đình, tiêu Những mặt hàng có tính tiện lợi

kinh doanh

dùng tập thể. Thực phẩm: thịt, như đồ uống, đồ ăn chế biến sẵn,

26 cá, rau củ,…; hàng hóa gia tiêu dung cá nhân, tiêu dung dụng: dầu ăn, chất tẩy rửa,…

Vị trí

nhanh.

Nơi có đông hộ gia đình sinh Gần trường học hoặc văn phòng sống, không phục vụ tiêu dung công ty, những khu vực có nhiều tại chỗ mà là mang về nhà tiêu người trẻ. Có bố trí khu vực ăn dung.

Thời

uống tại chỗ.

gian Dao động từ 8 giờ sáng đến 10 Mở cửa 24/24 xuyên suốt cả

hoạt động

giờ tối mỗi ngày. Có thể đóng năm. cửa vào dịp lễ tết.

Nhà trẻ hoặc nhóm trẻ: là tiện ích phổ biến và ngày càng trở nên thiết yếu trong chung cư, khi mà khách hàng mua căn hộ chung cư phần lớn là những cặp vợ chồng trẻ, đối tượng không có nhiều thời gian chăm sóc con cái. Việc gửi con tại nhà trẻ của chung cư đem lại nhiều thuận lợi cho bố mẹ: tiết kiệm được thời gian đưa đón con, an tâm khi gửi con vì nhà trẻ trong chung cư thường được quản lý nghiêm ngặt và có camera giám sát, hạn chế rủi ro do việc bố trí nhà trẻ cách ly với đường giao thông, kiểm soát người ra vào, môi trường sinh hoạt của trẻ lành mạnh, có đủ tiện nghi cần thiết cho trẻ vui chơi và học tập. Ngoài ra phụ huynh khi đón con cũng có cơ hội gặp gỡ, mở rộng quan hệ hàng xóm láng giềng trong cùng khu chung cư.

Nhà trẻ hoặc nhóm trẻ trong chung cư thường có quy mô nhỏ, chủ yếu đáp ứng nhu cầu vừa đủ cho cư dân, do đơn vị quản lý và vận hành chung cư quản lý. Thường được bố trí nội bộ trong những tầng thấp của tòa nhà, nhất là ở tầng 1 để có thể kết hợp sử dụng phòng chơi, hiên chơi, sân chơi trẻ em trong khuôn viên; cách ly với đường giao thông cơ giới, sảnh hướng về đường nội bộ; tiếp cận thường phải thông qua sảnh chung cư hoặc được kiểm soát bằng thiết bị an ninh (vân tay, thẻ id cư dân) để hạn chế người ngoài, đảm bảo an ninh và an toàn cho trẻ.

27 Nhà trẻ trong chung cư có thể thu học phí để đảm bảo thu nhập cho giáo viên, công nhân viên cũng như chi phí quản lý, vận hành, bảo dưỡng thiết bị, nội thất.

Hình 2.6. Trường mầm non Sakura Montessori tại dự án chung cư Sun Grand City Thụy Khuê, Ba Đình, Hà Nội. (Nguồn: https://sakuramontessori.edu.vn)

Hình 2.7. Nhà trẻ tại dự án chung cư A10 Nam Trung Yên, Cầu Giấy, Hà Nội.

(Nguồn: https://chungcunhagiare.com)

28

Hình 2.8. Nhà trẻ trong chung cư. (Nguồn: Internet) 2.2.2. Tiện ích cộng đồng không thu phí Tiện ích cộng đồng không thu phí là những cơ sở vật chất được tính toán, quy hoạch và thiết kế sẵn trong dự án chung cư, tuân thủ một số quy chuẩn, tiêu chuẩn, thuộc sở hữu chung của cộng đồng cư dân chung cư và phần lớn chỉ phục vụ cho cư dân. Các chi phí đầu tư, kinh phí hoạt động, bảo trì bảo dưỡng được tính vào giá bán căn hộ và phí quản lý định kỳ theo quy định của đơn vị quản lý vận hành chung cư.

Những không gian này thường được bố trí nội bộ, cách ly với đường giao thông cơ giới để đảm bảo an ninh, an toàn sử dụng. Những tiện ích cộng đồng không thu phí phổ biến là: phòng sinh hoạt cộng đồng, thư viện cộng đồng, phòng câu lạc bộ, phòng tập thể hình, yoga (dành riêng cho cư dân), sân thể thao ngoài trời, hồ bơi, không gian cảnh quan: khu tiệc nướng bbq, vườn dạo, sân vườn trên cao, phòng chơi trẻ em, diện tích đậu xe, dịch vụ thu gom rác, dịch vụ bảo vệ thường trực 24/7.

Phòng sinh hoạt cộng đồng: là không gian chung tối thiểu trong nhà chung cư, đặc biệt là đối với các chung cư cao tầng. Đây không chỉ là nơi khởi nguồn cho những kết nối cư dân, góp phần kiến tạo một cộng đồng vững mạnh, mà còn là nơi tổ chức những sự kiện chung, đáp ứng nhu cầu giải trí và giao lưu của các cư dân, vun đắp

29 giá trị tinh thần trong từng khoảnh khắc sống. Các chung cư thu nhập thấp và trung bình chỉ dành một khu vực có diện tích tối thiểu và hầu như không được trang bị nội thất. Đối với các khu chung cư cao cấp, phòng sinh hoạt cộng đồng được trang bị đầy đủ hơn với nhiều tiện ích cho cư dân. Ở một số dự án, không gian sinh hoạt cộng đồng kết hợp với một số tiện ích khác như thư viện cộng đồng, khu vực co-working, khu vực tổ chức sự kiện, phòng câu lạc bộ, tạo thành một không gian đa năng có quy mô và sức chứa lớn, tạo nên môi trường thích hợp cho cư dân giao lưu và học hỏi, giúp thế hệ tương lai phát triển cả trí tuệ và nhân cách một cách lành mạnh. Chức năng này thường được bố trí nội bộ trong tầng 3, 4 của tòa nhà, tiếp cận dễ dàng từ nút giao thông của chung cư, kiểm soát ra vào bằng hệ thống vân tay hoặc thẻ id. Mặc dù không đem lại lợi nhuận trực tiếp cho chủ đầu tư, việc thiết kế phòng sinh hoạt cộng đồng bài bản, chỉn chu, có sự đầu tư nghiêm túc sẽ là một điểm cộng quý giá trong mắt khách hàng đối với dự án chung cư, thể hiện tâm huyết và gu thẩm mỹ của đội ngũ thiết kế.

Hình 2.9. Khu vực tổ chức sự kiện thuộc không gian sinh hoạt cộng đồng tại dự án chung cư The Zei, Mỹ Đình, Hà Nội. (Nguồn: https://diaocvinahomes.vn)

30

Hình 2.10. Khu vực co-working thuộc không gian sinh hoạt cộng đồng tại dự án chung cư The Zei, Mỹ Đình, Hà Nội. (Nguồn: https://diaocvinahomes.vn)

Hình 2.11. Không gian sinh hoạt cộng đồng tại dự án chung cư C51 Bộ Công An, Tây Hồ, Hà Nội. (Nguồn: https://trinitydecor.vn)

31

Hình 2.12. Không gian sinh hoạt cộng đồng tại dự án chung cư C51 Bộ Công An, Tây Hồ, Hà Nội. (Nguồn: https://trinitydecor.vn) Thư viện cộng đồng: là tiện ích khá mới mẻ, xuất hiện trong những chung cư cao cấp gần đây. Sự xuất hiện của thư viện trong chung cư thể hiện các chủ đầu tư đang dần có sự quan tâm nhất định trong việc tạo ra môi trường phát triển toàn diện cho cư dân. Thư viện trong chung cư đáp ứng nhu cầu giáo dục, học hỏi, tạo ra cơ hội và động lực để xây dựng văn hóa đọc cho cư dân, góp phần nâng cao nhận thức, tạo nên một cộng đồng sống lành mạnh trong chung cư. Đây cũng là nơi giao lưu, gặp gỡ và xây dựng mối quan hệ hàng xóm tốt đẹp, dành cho mọi lứa tuổi từ trẻ nhỏ tới người già. Được bố trí nội bộ trong chung cư, ở những khu vực tương đối yên tĩnh, có cảnh quan đẹp, có thể kết hợp vào không gian sinh hoạt cộng đồng để tạo thành một không gian đa năng, kiểm soát người ra vào. Thư viện trong chung cư có quy mô nhỏ, dưới dạng một phòng đọc sách, không gian mở, sách được trưng bày trực tiếp trên các kệ sách, phần lớn là sách quyên tặng hoặc đóng góp, không có kho sách cũng như bộ phận quản lý như thư viện thông thường.

32

Hình 2.13. Thư viện cộng đồng thuộc không gian sinh hoạt cộng đồng tại dự án chung cư The Zei, Mỹ Đình, Hà Nội. (Nguồn: https://thezei.vn)

Hình 2.14. Thư viện cộng đồng thuộc không gian sinh hoạt cộng đồng tại dự án chung cư The Zei, Mỹ Đình, Hà Nội. (Nguồn: https://diaocvinahomes.vn)

33 Phòng tập thể hình, yoga: phòng thể hình không thu phí là một trong những tiện ích phổ biến được chủ đầu tư chú trọng, đặc biệt là trong những chung cư cao cấp, phục vụ nhu cầu rèn luyện sức khỏe của người dân. Phòng tập thuộc sở hữu chung của cộng đồng cư dân, chỉ phục vụ cư dân trong chung cư, ra vào được kiểm soát bằng thẻ hoặc vân tay. Chi phí vận hành, quản lý, bảo trì bảo dưỡng máy móc thường được tính trực tiếp vào phí quản lý hàng tháng, tùy theo quy định của đơn vị quản lý chung cư, do đó, không thu phí hội viên. Dạng phòng tập này được đầu tư số lượng máy móc và dịch vụ nhất định, không quá đa dạng nhưng đáp ứng nhu cầu tập luyện cơ bản. Thường được bố trí nội bộ, ở tầng 1 hoặc những tầng trên, cùng tầng với các tiện ích tập luyện khác như hồ bơi, câu lạc bộ để tiện sử dụng, tiếp cận phải thông qua sảnh chính chung cư, nhằm tạo sự riêng tư và kiểm soát người ra vào.

Hình 2.15. Phòng tập thể hình tại dự án chung cư Saigon South Residences, Nhà Bè, Tp. HCM. (Nguồn: https://phumyhung.vn)

34

Hình 2.16. Phòng tập thể hình tại dự án chung cư Hưng Phúc Premier, quận 7, Tp. HCM (Nguồn: https://phumyhung.vn) Phòng câu lạc bộ: là chức năng mở rộng của không gian sinh hoạt cộng đồng, thường được thiết kế tích hợp trong không gian sinh hoạt cộng đồng. Với chức năng chính là nơi giao lưu, sinh hoạt, gặp gỡ của cư dân, các phòng câu lạc bộ vẫn mang tính đặc thù và đa dạng hơn về một số hoạt động giải trí, thể thao trong nhà như: CLB bóng bàn, CLB cờ tướng, CLB dành cho người lớn tuổi, CLB dancesport, CLB âm nhạc, vẽ tranh,…

35 Sân thể thao ngoài trời: thường thấy trong những dự án chung cư cao cấp, kết hợp với các hạng mục thể thao trong nhà, hồ bơi, tạo nên một chuỗi tiện ích thể thao hoàn chỉnh, đáp ứng nhu cầu rèn luyện sức khỏe của cư dân một cách đầy đủ và đa dạng nhất. Đây cũng là một yếu tố đặc biệt của không gian cảnh quan, được quy hoạch hợp lý trong mặt bằng tổng thể, cách ly với đường giao thông cơ giới để đảm bảo an toàn sử dụng, nằm ở vị trí dễ nhận thấy, dễ tiếp cận từ mọi đơn nguyên chung cư. Ở một số dự án đặc biệt, sân thể thao ngoài trời có thể bố trí trên cao, tạo thành điểm nhấn độc đáo cho chung cư. Những sân thể thao thường thấy trong chung cư là: sân tennis, sân bóng rổ, sân cầu lông, sân bóng chuyền, sân tập golf.

Hình 2.17. Sân tennis tại dự án chung cư Vinhomes Golden River, quận 1, Tp. HCM. (Nguồn: Internet)

36

Hình 2.18. Sân bóng rổ trên cao tại dự án chung cư New Saigon – Hoàng Anh Gia Lai, quận 7, Tp. HCM. (Nguồn: https://webthethao.vn)

Hình 2.19. Sân tập golf mini trên cao tại dự án chung cư Dolphin Plaza, Nam Từ Liêm, Hà Nội. (Nguồn: http://dolphinplaza.com.vn)

37 Hồ bơi: là một trong những hạng mục tiện ích rất được quan tâm trong dự án chung cư những năm gần đây. Không chỉ đáp ứng nhu cầu thư giãn, tăng cường vận động, hồ bơi còn là yếu tố quan trọng trong thiết kế kiến trúc, cảnh quan, tạo nên ấn tượng cho công trình, với hình dáng đa dạng, tự do. Một số thiết kế hồ bơi còn làm tăng tính sang trọng và hiện đại cho chung cư. Chức năng này thường bao gồm: hồ bơi người lớn, hồ bơi trẻ em, khu phụ trợ hồ bơi (phòng thay đồ, vệ sinh, khu tắm tráng), khu ghế nằm thư giãn, một số dự án cao cấp còn có dịch vụ spa hay phục vụ ăn uống ở hồ bơi. Khu hồ bơi thường được bố trí ở tầng trệt, lộ thiên, nằm trong khu vực sân vườn nội bộ của chung cư, cách xa đường giao thông, được bao quanh bởi cảnh quan cây xanh và các khối nhà, nhằm đảm bảo sự riêng tư và an toàn trong sử dụng. Ngoài ra, hồ bơi cũng được thiết kế trên sân thượng của khối đế hoặc khối tháp chung cư (kết hợp sky bar), trên những tầng cao, theo hình thức hồ bơi vô cực để khai thác view nhìn, tạo trải nghiệm thú vị và đẳng cấp cho người sử dụng.

Hình 2.20. Tiện ích hồ bơi trong khuôn viên dự án chung cư Dragon Hill Premier, quận 7, Tp. HCM. (Nguồn: https://tranducphu.com)

38

Hình 2.21. Hồ bơi vô cực tầng 3 (sân thượng khối đế) dự án chung cư The Grand Manhattan, quận 1, Tp.HCM. (Nguồn: https://thegrandmanhattan.com.vn)

Hình 2.22. Hồ bơi vô cực tầng 7 dự án chung cư The Grand Manhattan, quận 1, Tp.HCM (Nguồn: https://thegrandmanhattan.com.vn) Không gian cảnh quan: là yếu tố không thể thiếu trong quy hoạch tổng mặt bằng và thiết kế kiến trúc chung cư. Diện tích cảnh quan được tính vào đất cây xanh,

39 chiếm một phần không nhỏ trong cơ cấu sử dụng đất của khu đất xây dựng chung cư.

Yếu tố sân vườn trong nhà ở gần như đã trở thành mặc định trong kiến trúc nhà ở, nhất là trong đô thị hiện đại ngày càng ô nhiễm và thiếu hụt mảng xanh. Khi chuyển từ nhà ở thấp tầng sang nhà chung cư, mỗi căn hộ không thể bố trí diện tích sân vườn, do đó không gian cảnh quan càng có vai trò đặc biệt quan trọng. Cây xanh, mặt nước, khoảng sân, đường dạo, sân chơi, ghế đá… là những không gian giao tiếp, gặp gỡ, trò chuyện của cư dân, đem lại sự thư giãn, thoải mái cần thiết cho tâm lý sử dụng của người dân, vừa là cầu nối cho quan hệ hàng xóm – láng giềng trong khu ở, vừa giúp cho môi trường sống trong lành và đáng sống hơn.

Về mặt hình thức, tổ chức không gian cảnh quan một cách khoa học và sáng tạo là một điểm cộng lớn trong thiết kế chung cư, là một trong những yếu tố điểm nhấn tạo nên ấn tượng và sức hút cho dự án.

Sự phát triển của loại hình nhà chung cư kéo theo tính cạnh tranh ngày càng cao, đòi hỏi chủ đầu tư phải chú trọng nhiều hơn về thiết kế tiện ích chung cư, đặc biệt là những không gian cảnh quan. Do đó, không gian cảnh quan trong chung cư ngày càng đa dạng, sáng tạo và phát sinh nhiều mô hình tổ chức hơn, ngoài những mảng xanh đơn thuần như: khu vực tiệc nướng BBQ, sân vườn trên cao, vườn thiền, vườn dưỡng sinh, vườn theo chủ để, vườn dạo, đài ngắm cảnh, sân chơi trẻ em,…

40 Hình 2.23. Không gian cảnh quan dự án chung cư Dragon Hill Premier, quận 7, Tp. HCM. (Nguồn: https://tranducphu.com)

Hình 2.24. Sân vườn trên cao tại dự án chung cư phức hợp Astral City, Thuận An, Bình Dương. (Nguồn: https://astralcity.vn)

Hình 2.25. Quảng trường trung tâm dự án chung cư phức hợp Astral City, Thuận An, Bình Dương. (Nguồn: https://astralcity.vn)

41

Hình 2.26. Trục cảnh quan, thương mại dự án chung cư phức hợp Astral City, Thuận An, Bình Dương. (Nguồn: https://astralcity.vn) Phòng chơi trẻ em: kết hợp với các hạng mục hiên chơi và sân chơi ngoài trời, đáp ứng đầy đủ và tiện lợi cho nhu cầu vui chơi, giải trí của trẻ. Phòng chơi trẻ em như một hạng mục bổ sung để đảm bảo phục vụ cho các bé bất kể thời tiết mưa nắng, tạo điều kiện cho các bé gặp gỡ những người bạn mới trong môi trường lành mạnh, góp phần hình thành những thói quen tốt, tăng cường vận động cũng như hạn chế thời gian tiếp xúc với các thiết bị điện tử. Phòng chơi cũng tạo động lực và cơ hội để phụ huynh dành thời gian cho con cái nhiều hơn, cũng như tiếp xúc với các phụ huynh khác, từ đó cả gia đình đều dễ dàng tạo lập những mối quan hệ mới. Phòng chơi trẻ em được bố trí nội bộ, cách ly với đường giao thông, thường gặp nhất là ở tầng trệt, hoặc ở các tầng 3, 4, gần với hiên chơi, sân chơi ngoài trời, nằm gần sảnh căn hộ hoặc có bố trí khu vực ngồi chờ, dễ quan sát, ra vào được kiểm soát bằng hệ thống an ninh.

42

Hình 2.27. Phòng chơi trẻ em tại tầng 4 dự án chung cư Kingdom 101, đường Tô Hiến Thành, quận 10, Tp. HCM. (Nguồn: https://angialand.com.vn)

Hình 2.28. Khu vực vui chơi trẻ em bán ngoài trời tại tầng 4 dự án chung cư Kingdom 101, đường Tô Hiến Thành, quận 10, Tp. HCM. (Nguồn: https://angialand.com.vn)

43

Hình 2.29. Khu vui chơi nước tại tầng 4 dự án chung cư Kingdom 101, đường Tô Hiến Thành, quận 10, Tp. HCM. (Nguồn: https://angialand.com.vn)

Hình 2.30. Khu vui chơi trẻ em ngoài trời trên cao tại dự án chung cư Dolphin Plaza, Nam Từ Liêm, Hà Nội. (Nguồn: http://dolphinplaza.com.vn)

44 Sảnh và không gian tiếp khách: Sảnh chính của chung cư thường được thiết kế phù hợp với tiêu chuẩn và giá trị các căn hộ. Các chung cư cao cấp thường được thiết kế với sảnh rộng, trang trí nội thất khá cầu kỳ nhằm làm tăng thêm giá trị hình ảnh và thương hiệu cho bất động sản.

Trong khi đó, khu vực sảnh ở hầu hết các chung cư trung bình hay thu nhập thấp chủ yếu là lối vào chính và được thiết kế với diện tích tối thiểu. Việc thiết kế các không gian sảnh chính cần đảm bảo các nhiệm vụ: -

Là nơi tập trung đông người, kết nối với giao thông chiều đứng.

- Khu vực tiếp tân, nơi cung cấp thông tin cho cư dân.

- Không gian giao tiếp chung, nơi gặp gỡ của cư dân.

- Khu vực ngồi chờ, tiếp khách dành cho khách vãng lai.

- Kết hợp dịch vụ bưu tín, gửi đồ.

45

Hình 2.31. Không gian sảnh đón kết hợp khu vực tiếp khách và hộp thư tại dự án chung cư Kingdom 101, đường Tô Hiến Thành, quận 10, Tp. HCM. (Nguồn: https://angialand.com.vn) Diện tích đậu xe: là tiện ích cơ bản, tối thiểu và quan trọng trong dự án chung cư, có thể bố trí đậu xe ngoài trời và trong nhà, trong các tầng hầm hoặc các tầng thấp trong chung cư. Diện tích đậu xe được tính toán và thiết kế tuân thủ theo các quy

46 chuẩn tiêu chuẩn hiện hành, quy mô phụ thuộc vào một số chỉ tiêu quy hoạch của khu vực cũng như đảm bảo khả năng phục vụ cho cư dân và khách vãng lai.

Dịch vụ thu gom rác và dịch vụ bảo vệ thường trực 24/7: thuộc nhóm tiện ích cơ bản, tối thiểu và không thể thiếu trong chung cư. Nhóm tiện ích này luôn xuất hiện trong bất kỳ dự án chung cư nào từ bình dân đến cao cấp, tuy thuộc nhóm chức năng phụ trợ nhưng giúp đảm bảo khả năng vận hành, an ninh, an toàn sử dụng của công trình và liên quan mật thiết đến yếu tố kỹ thuật trong công trình.

2.3. Các quy chuẩn, tiêu chuẩn liên quan đến tính toán số lượng, quy mô và nguyên lý thiết kế các không gian dịch vụ tiện ích cộng đồng trong chung cư QCVN 04:2021/BXD, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư: - Các không gian công cộng, không gian sử dụng chung trong Nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp phải có các thiết bị giám sát an ninh hoặc các giải pháp khác nhằm phát hiện, ngăn chặn các nguy cơ có thể xảy ra đối với trẻ em nói riêng, người và công trình nói chung.

• Không gian sinh hoạt cộng đồng: - Không gian được bố trí để tổ chức các hoạt động chung của cư dân sống trong nhà chung cư, cụm nhà chung cư như: hội nghị cư dân, các hoạt động sinh hoạt văn hóa, vui chơi, giải trí và các sinh hoạt cộng đồng khác.

- Nhà chung cư, phần căn hộ chung cư trong nhà chung cư hỗn hợp phải bố trí không gian sinh hoạt cộng đồng đảm bảo diện tích sử dụng bình quân tối thiểu đạt 0,8 m2/căn hộ, trong đó phải có không gian phù hợp để tổ chức hội nghị cư dân.

- Đối với cụm nhà chung cư trong một dự án xây dựng khi không bố trí được không gian sinh hoạt cộng đồng trong từng tòa nhà, cho phép kết hợp tại một vị trí hoặc khu vực riêng biệt với tổng diện tích cho sinh hoạt cộng đồng được giảm tối đa 30%; bán kính từ sảnh các tòa nhà tới nơi sinh hoạt cộng đồng không quá 300 m và cần tính toán, thuyết minh đảm bảo nhu cầu sinh hoạt thuận tiện cho cư dân.

• Chỗ để xe:

47 - Diện tích chỗ để xe (bao gồm đường nội bộ trong gara/bãi để xe) tối thiểu là 25 m2 cho 4 căn hộ chung cư, nhưng không nhỏ hơn 20 m2 cho 100 m2 diện tích sử dụng căn hộ chung cư, trong đó đảm bảo tối thiểu 6 m2 chỗ để xe máy, xe đạp cho mỗi căn hộ chung cư.

- Diện tích chỗ để xe (bao gồm đường nội bộ trong gara/bãi để xe) của phần căn hộ lưu trú và phần văn phòng kết hợp lưu trú trong nhà chung cư hỗn hợp phải tính toán đảm bảo tối thiểu 20 m2 cho 160 m2 diện tích sử dụng căn hộ lưu trú và phần văn phòng kết hợp lưu trú; phải nằm trong phần diện tích của dự án đã được phê duyệt.

QCVN 06:2021/BXD, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về an toàn cháy cho nhà và công trình: - Các gian phòng tập trung đông người có số chỗ ngồi cố định từ 300 đến 600 chỗ - không được đặt ở độ cao trên 15 m; số chỗ ngồi cố định từ 150 đến 300 chỗ không được đặt ở độ cao trên 40 m, và với số chỗ ngồi cố định từ 100 đến 150 chỗ không được đặt ở độ cao trên 50 m. Các gian phòng công cộng đặt ở độ cao trên 50 m thì số chỗ ngồi cố định không được vượt quá 100.

TCVN 3907:2011/BXD, Tiêu chuẩn quốc gia về trường mầm non – yêu cầu thiết kế: - Chỉ tiêu quy hoạch trường mầm non được xác định theo quy định tối thiểu 50 chỗ học cho 1.000 dân (50 chỗ/1000 dân) để thực hiện việc nuôi dưỡng, chăm sóc và giáo dục trẻ em từ ba tháng tuổi đến sáu tuổi.

- Số lượng trẻ được phân chia thành nhóm trẻ - lớp mẫu giáo theo độ tuổi: a) Đối với nhóm trẻ có độ tuổi từ 3 tháng tuổi đến 36 tháng tuổi. Số trẻ tối đa trong một nhóm trẻ quy định như sau: + Nhóm trẻ từ 3 đến 12 tháng tuổi: 15 trẻ; + Nhóm trẻ từ 13 đến 24 tháng tuổi: 20 trẻ; + Nhóm trẻ từ 25 đến 36 tháng tuổi: 25 trẻ. b) Đối với lớp mẫu giáo có độ tuổi từ ba tuổi đến sáu tuổi. Số trẻ tối đa trong một lớp mẫu giáo quy định như sau:

48 + Lớp mẫu giáo 3 đến 4 tuổi: 25 trẻ; + Lớp mẫu giáo 4 đến 5 tuổi: 30 trẻ; + Lớp mẫu giáo 5 đến 6 tuổi: 35 trẻ.

- Diện tích sử dụng đất bình quân tối thiểu 12 m2/trẻ đối với khu vực nông thôn và miền núi; 8m2 /trẻ đối với khu vực thành phố và thị xã.

- Khối phòng nhóm trẻ, lớp mẫu giáo cần được đặt ở vị trí ưu tiên: trực tiếp đón gió mát về mùa hè, tránh gió lùa và hạn chế gió lạnh về mùa đông; Có biện pháp tránh mưa hắt, tránh bức xạ mặt trời trực tiếp hướng Tây.

- Sân chơi có đủ nắng, tạo được môi trường không gian phù hợp đặc điểm tâm, sinh lý của trẻ.

- Các phòng trong khối nhóm trẻ, lớp mẫu giáo gồm các phòng sau: + Phòng sinh hoạt chung; + Phòng ngủ; + Phòng vệ sinh; + Hiên chơi.

- Khi thiết kế phòng sinh hoạt chung cần đáp ứng các yêu cầu sau: + Đảm bảo tiêu chuẩn diện tích: từ 1,50 m2/trẻ đến 1,80 m2/trẻ nhưng không được nhỏ hơn 24 m2/phòng đối với nhóm trẻ và 36 m2/phòng đối với lớp mẫu giáo; + Liên hệ trực tiếp với phòng nhận trẻ, phòng vệ sinh, hiên chơi; + Đảm bảo được chiếu sáng và thông gió tự nhiên; + Được trang bị đầy đủ các thiết bị phục vụ học tập và vui chơi của trẻ; + Chiều cao bàn, ghế cần phù hợp với chiều cao trẻ. Khoảng cách giữa chiều cao bàn và mặt ghế ngồi không thấp hơn 220 mm và không cao hơn 270 mm.

- Phòng ngủ cần đáp ứng các yêu cầu sau: + Đảm bảo tiêu chuẩn diện tích từ 1,20 m2/trẻ đến 1,50 m2/trẻ nhưng không được nhỏ hơn 18 m2/phòng đối với nhóm trẻ và 30 m2/phòng đối với lớp mẫu giáo; + Yên tĩnh, thoáng mát về mùa hè, ấm áp về mùa đông; + Được trang bị đầy đủ đệm, chiếu, tủ, kệ, giá đựng các đồ dùng.

- Phòng vệ sinh cần đảm bảo các yêu cầu sau:

49 + Xây dựng khép kín với phòng sinh hoạt và phòng ngủ hoặc liền kề với nhóm lớp, thuận tiện cho sử dụng và dễ quan sát; + Tiêu chuẩn diện tích từ 0,40 m2/trẻ đến 0,60 m2/trẻ nhưng không nhỏ hơn 12 m2/phòng; + Có vách ngăn cao 1,20 m giữa chỗ đi tiểu và bồn cầu; + Kích thước mỗi ô đặt bệ xí 0,8 m x 0,7 m; + Bố trí từ 2 đến 3 tiểu treo dùng cho trẻ em nam và từ 2 xí bệt đến 3 xí bệt dùng cho trẻ em nữ; + Khu vực rửa tay của trẻ được bố trí riêng với tiêu chuẩn từ 8 trẻ/chậu rửa đến 10 trẻ/chậu rửa; + Trang bị các thiết bị vệ sinh được lắp đặt phù hợp với độ tuổi.

- Hiên chơi cần đảm bảo các yêu cầu sau: + Thuận tiện cho các sinh hoạt của trẻ khi mưa, nắng; + Tiêu chuẩn diện tích từ 0,50 m2/trẻ đến 0,70 m2/trẻ; + Chiều rộng thông thủy không nhỏ hơn 2,10 m; + Xung quanh hiên chơi cần có lan can với chiều cao không nhỏ hơn 1000 mm.

Sử dụng các thanh đứng với khoảng cách giữa hai thanh không lớn hơn 0,10 m.

50 Chương 3. Kết quả nghiên cứu 3.1. Những nguyên tắc tổ chức hệ thống không gian dịch vụ tiện ích cộng đồng trong chung cư 3.1.1. Nguyên tắc cộng hưởng – đa nhiệm Nguyên tắc này thể hiện cái nhìn chiến lược của chủ đầu đầu tư và sự phát triển đồng bộ của hệ thống không gian tiện ích công cộng đô thị.

Các khu chung cư dựa trên các không gian tiện ích công cộng được quy hoạch sẵn trong phân vùng, từ đó xây dựng phát triển các hạng mục còn thiếu, nhằm đáp ứng đầy đủ nhu cầu của cư dân trong vùng. Đó chính là sự cộng hưởng, cùng giúp nhau tạo dựng một hệ thống đầy đủ hơn.

Thông thường các dạng chung cư này xuất hiện trong khu đô thị mới, có đầy đủ tiện ích hỗ trợ, có sự đầu tư về cơ sở hạ tầng, giao thông thuận tiện, kinh tế khu vực dễ phát triển. Chính vì vậy các khu chung cư tại đây có thể lược bỏ bớt tiện ích để tiết kiệm chi phí đầu tư nhưng vẫn đảm bảo sự thu hút của công trình.

Ngược lại, ở các khu vực xa trung tâm, nằm tại vị trí đường lộ nhỏ hơn, ít tiệm cận với các trục đường lớn, sự phát triển kinh tế có phần ít hơn. Việc đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng cũng như hệ thống không gian tiện ích công cộng không được đồng bộ. Để khắc phục điều đó, xuất hiện nhiều chung cư chứa đựng rất nhiều loại hình dịch vụ tiện ích, được gọi là chung cư đa nhiệm. Nhiều chủ đầu tư xây dựng một hệ thống không gian tiện ích rất đầy đủ và đa dạng ngay tại dự án chung cư. Nhu cầu về ăn mặc, mua sắm có những khu vực thương mại với đa dạng mặt hàng. Nhu cầu về nhu yếu phẩm sinh hoạt hàng ngày được đáp ứng bởi cửa hàng tiện lợi hay siêu thị mini.

Ngoài ra còn có các phòng tập, câu lạc bộ tổ chức ngay tại khu chung cư nhằm thỏa mãn yêu cầu về chăm sóc sức khỏe và tinh thần của người dân. Chung cư có hệ thống đa nhiệm như một khu ở thu nhỏ trong đô thị, giúp người dân tiếp cận các tiện ích nhanh chóng và tiện lợi nhất.

3.1.2. Nguyên tắc chuyên biệt công năng Trong điều kiện phát triển của khu chung cư ở phạm vi khu vực, hình thành các dạng nhà ở chung cư theo nguyên tắc chuyên biệt công năng. Thông qua việc xác

51 định những thuận lợi và khó khăn, những nhân tố bên ngoài ảnh hưởng như: giao thông, cảnh quan khu vực, tiện ích công cộng có sẵn, từ đó nhận định nhóm đối tượng phục vụ để đề xuất tổ chức các không gian tiện ích trong khu chung cư tương ứng, đáp ứng nhu cầu của người sử dụng một cách phù hợp nhất.

Hiện nay, xuất hiện nhiều loại chung cư không đơn thuần cung cấp các không gian tiện ích cộng đồng một cách đại trà, mà đẩy mạnh chuyên sâu về một số loại hình nhất định, chẳng hạn nhóm tiện ích về thương mại dịch vụ hay nhóm văn hóa tinh thần.

Lấy ví dụ một khu chung cư xa trung tâm thành phố, bất lợi về giao thông nhưng có lợi thế về cảnh quan khu vực cũng như tránh được sự ồn ào của đô thị. Những chung cư này phù hợp với nhu cầu ở trong môi trường yên tĩnh, trong lành, muốn nghỉ ngơi của một số đối tượng. Do đó, các không gian tiện ích cộng đồng nên được đầu tư thiên về loại hình nghỉ dưỡng, hỗ trợ về mặt sức khỏe tinh thần cho cư dân.

Các hạng mục có thể là: khu spa, hồ bơi, cafe gia đình, không gian sinh hoạt, vui chơi, phòng tập thể dục, chăm sóc sức khỏe, y tế… hỗ trợ nhu cầu rèn luyện, tăng cường sức khỏe và hưởng thụ tiện nghi tinh thần.

3.1.3. Nguyên tắc điều hòa hệ thống Các không gian dịch vụ tiện ích cộng đồng đa dạng được tích hợp trong dự án chung cư để đảm bảo sự tiện nghi của cư dân nên cần được tiếp cận dễ dàng và nhanh chóng. Việc bố trí trong từng phạm vi nhỏ của công trình để đáp ứng nhu cầu của cư dân một cách thuận tiện nhất chính là nguyên tắc điều hòa hệ thống. Có thể thấy nguyên tắc này tác động cụ thể đến việc phân khu chức năng và thiết kế mặt bằng tiện ích chung cư.

Những không gian tiện ích được phân bố theo các nhóm tiện ích và được trải đều trong các tầng của công trình. Trong đó, tầng 1 và 2 thường được thiết kế cho các không gian thương mại, mua sắm và một phần cho không gian kinh doanh khác như shophouse, cửa hàng tiện lợi, cửa hàng thời trang, quán ăn, quán cafe… hay một số dịch vụ nhỏ lẻ như cắt tóc, sửa xe, lớp dạy năng khiếu… Những không gian này được bố trí ở tầng dưới có nhiều thuận lợi để phát triển vì dễ tiếp cận và phục vụ được

52 nhiều đối tượng khác ngoài cư dân chung cư. Tiếp theo tầng 3 và 4 là các không gian tiện ích phục vụ cư dân của tòa nhà. Vì là không gian chuyển tiếp giữa tầng thấp phục vụ nhiều đối tượng và khu vực căn hộ, các loại hình dịch vụ ở đây có tính nội bộ và riêng tư hơn. Đó có thể là phòng sinh hoạt cộng đồng, nhà trẻ, phòng tập thể dục, phòng câu lạc bộ, thư viện cộng đồng, các không gian giao lưu gặp gỡ.

Dù vậy, điều cần thiết là bán kính phục vụ của các không gian tiện ích này đều phải được đảm bảo thuận tiện cho toàn khu vực, đặc biệt ở những chung cư gồm nhiều đơn nguyên, việc bố trí các không gian cần được trải đều một cách hợp lý.

3.2. Một số định hướng thiết kế không gian dịch vụ tiện ích cộng đồng trong chung cư 3.2.1. Bố trí mặt bằng và tổ chức không gian - Bố trí tách biệt không gian công cộng và không gian riêng tư là một nguyên tắc cơ bản trong tổ chức không gian. Tránh việc tiếp cận trực tiếp giữa các căn hộ (cửa chính, cửa sổ, ban công… ) với các không gian tiện ích công cộng.

- Bố trí tách biệt sảnh chính vào nhà và lối vào của các chức năng khác, nếu là các chung cư phức hợp thì chủ đầu tư bắt buộc phải tổ chức những lối tiếp cận – sảnh riêng cho từng hoạt động, đặc biệt phải tách rời các tầng ở và các tầng thương mại – dịch vụ.

- Các không gian tiện ích công cộng trong nhà và ngoài trời cần tổ chức ở các khu vực dễ dàng tiếp cận: tầng trệt, hoặc các khu nhà tầng thấp, bố trí kết nối trực tiếp với sảnh chính, không gian ngoài trời, không bố trí xen kẽ các khu vực căn hộ giữa khu vực không gian công cộng.

- Phân khu chức năng có tính chất đối nội và đối ngoại rõ ràng, giao thông rành mạnh, dễ kiểm soát người sử dụng.

- Việc bố trí các không gian sử dụng chung như cầu thang, hành lang, bãi đậu xe, bên cạnh việc đáp ứng đủ các diện tích theo quy chuẩn – tiêu chuẩn còn cần quan tâm hơn đến việc tăng cường ý thức và văn hoá ứng xử của cư dân. Các không gian cầu thang và hành lang cần tổ chức tiếp cận trực tiếp, kết nối với sảnh chính và cửa

53 vào căn hộ, tránh những hành lang dài, ngoằn ngoèo, tạo ra những góc không gian khuất.

3.2.2. Các tiện ích và trang thiết bị - Các tiện ích và trang thiết bị có vai trò quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu của cư dân chung cư, nhưng cũng có ý nghĩa trong việc định hướng sử dụng và tăng cường ý thức cộng đồng của người dân. Các chi tiết như ghế ngồi, ghế ngoài trời, khu vực rửa tay, bếp nướng thức ăn ngoài trời, lối đi cho người tàn tật… đều cần lựa chọn thiết bị và vật liệu phù hợp; - Khu vực sân chơi hoặc phòng chơi trẻ em cần bố trí vị trí ngồi cho bố mẹ, trong khu vực này cần bố trí thiết bị vệ sinh phù hợp với trẻ em; - Các chi tiết nhỏ trong thiết kế cần quan tâm như: vị trí đặt thảm thấm nước từ khu vực hồ bơi ra sảnh chung; khu vực chống trượt…

- Các phòng sinh hoạt chung nếu có điều kiện nên lắp đặt thiết bị cảm ứng điện để có thể ngắt nguồn khi người sử dụng rời khỏi phòng.

- Các khu vực phòng rác, phòng kỹ thuật, cầu thang thoát hiểm, bãi đậu xe cần bố trí hệ thống giám sát an ninh – an toàn.

- Các nội quy và hướng dẫn sử dụng các khu vực tiện ích công cộng luôn được giới thiệu và đặt tại các vị trí công cộng: bản chỉ dẫn, nội quy, bảng hướng dẫn sử dụng…

3.2.3. Quy hoạch tổng mặt bằng - Phân khu chức năng theo nhóm đối nội – đối ngoại, động – tĩnh, giao thông rõ ràng, rành mạch, không chồng chéo, dễ kiểm soát đối tượng tiếp cận và sử dụng.

- Không gian mang tính đối ngoại là những không gian có tính chất mở, công cộng, có sự giao tiếp với môi trường bên ngoài công trình, đối tượng sử dụng bao gồm cư dân chung cư lẫn khách vãng lai, gồm những chức năng: sảnh tiếp khách, phòng tập thể hình thu phí, siêu thị mini, cửa hàng tiện lợi, shophouse. Những không gian này cần được bố trí gần đường giao thông, lối ra vào chính của công trình, hướng về khu dân cư hoặc khu vực có lượng người qua lại đông đúc, dễ nhận thấy, thu hút

54 sự chú ý, nhưng vẫn phải đảm bảo an ninh, kiểm soát giao thông để người lạ không tiếp cận được không gian nội bộ.

- Không gian đối nội gồm những tiện ích chỉ phục vụ cư dân trong chung cư, kiểm soát chặt chẽ việc ra vào để đảm bảo an ninh và an toàn sử dụng, là những không gian chuyển tiếp giữa không gian công cộng và không gian riêng tư, nên phải dễ tiếp cận từ khối căn hộ phía trên nhưng cách ly với khu vực bên ngoài công trình, đặc biệt là đường giao thông cơ giới. Khu vực nội bộ bao gồm: phòng sinh hoạt cộng đồng, thư viện cộng đồng, phòng câu lạc bộ, phòng tập thể hình, sân thể thao, hồ bơi, công viên nội khu.

Hình 3.1. Mặt bằng trệt tổng thể chung cư Happy One Central, Bình Dương.

(Nguồn: https://canhobinhduong.com.vn)

55 3.3. Định hướng thiết kế, dây chuyền sử dụng và phân khu chức năng 3.3.1. Sảnh và không gian tiếp khách - Sảnh chính là không gian trung gian giữa các hạng mục đối nội và đối ngoại, là đầu mối giao thông trong công trình. Do đó, việc kiểm soát ra vào khu vực sảnh ảnh hưởng trực tiếp đến an ninh của tòa nhà.

- Không gian sảnh bao gồm các chức năng chính: quầy lễ tân, thông tin; khu vực ngồi chờ, tiếp khách; khu vực hòm thư, thường bố trí phía sau quầy lễ tân để dễ kiểm soát; khu vực sảnh chờ thang, nút giao thông của tòa nhà, có cửa ra vào có lắp đặt hệ thống an ninh; khu vực nhà vệ sinh công cộng.

- Sảnh căn hộ có chiều cao phù hợp, rộng vừa phải tạo cảm giác thân thiện, gần gũi, ấm cúng, không gây choáng ngợp, nhưng đủ sang trọng, phù hợp với tiêu chuẩn và chất lượng của chung cư.

- Nội thất hiện đại, sang trọng, gam màu trung tính, ấm áp, tạo thiện cảm nhưng cần có điểm nhấn, gây ấn tượng, hấp dẫn, đặc biệt là quầy lễ tân, có tên dự án, bảng chỉ dẫn dễ nhận thấy.

- Vật liệu sử dụng cho thiết kế không gian sảnh đa dạng, hiện đại, sang trọng, có thể là: đá marble, đá granite, gỗ bóng, kim loại bóng, gạch men,… Đèn trần có thể đơn giản, nhưng cần điểm nhấn, sử dụng đẻn treo ở những khu vực chính như quầy lễ tân, khu vực ngồi chờ, tiếp khách.

3.3.2. Phòng sinh hoạt cộng đồng - Bố trí nội bộ, riêng tư, trong các tầng 3, 4, tiếp cận phải thông qua sảnh căn hộ, kiểm soát ra vào bằng hệ thống an ninh (quét vân tay, thẻ id, nhận diện khuôn mặt,…), gần với nút giao thông của chung cư, dễ dàng tiếp cận từ mọi đơn nguyên.

- Thiết kế không gian đa năng, linh hoạt, kết hợp với một số tiện ích khác như thư viện, khu co-working, phòng câu lạc bộ, khu hội nghị cư dân, tạo thành chuỗi tiện ích cộng đồng đáp ứng nhu cầu giao lưu, gặp gỡ của cư dân.

- Không gian mở, sử dụng hệ thống vách ngăn di động để linh hoạt hóa công năng, đáp ứng đa dạng nhu cầu sử dụng và quy mô tùy theo sự kiện.

56 - Số lượng trang thiết bị đảm bảo nhu cầu sử dụng, nội thất không cần quá cầu kỳ nhưng thân thiện, hiện đại, màu sắc trung tính, dịu mắt, hạn chế sử dụng gam màu tươi, chỉ dùng làm điểm nhấn cho không gian. Nội thất cần có gồm: bộ ghế sofa, ghế sofa đơn, bàn café, ghế lười, đệm ngồi, bàn làm việc chung, kệ sách, kệ trang trí, chậu cây nhỏ; thiết kế đơn giản, được bo góc, đảm bảo an toàn sử dụng.

- Chiếu sáng tự nhiên kết hợp với chiếu sáng nhân tạo, sử dụng vách kính tạo sự hiện đại nhưng có giải pháp bao che để hạn chế nắng gắt, ưu tiên vị trí có view nhìn đẹp, tạo sự thoải mái và thư giãn cho người sử dụng.

Hình 3.2. Mặt bằng bố trí nội thất không gian sinh hoạt cộng đồng tại chung cư C51 Bộ Công An, Tây Hồ, Hà Nội. (Nguồn: https://trinitydecor.vn) 3.3.3. Thư viện cộng đồng - Tích hợp trong không gian sinh hoạt cộng đồng hoặc bố trí riêng lẻ để đảm bảo bán kính phục vụ cho toàn công trình nhưng vẫn đủ riêng tư và nội bộ, ưu tiên những vị trí có hướng nắng tốt, cảnh quan đẹp, yên tĩnh.

- Phân khu đọc rõ ràng theo mức độ riêng tư, yếu tố động – tĩnh, hạn chế sự ảnh hưởng của tiếng ồn: khu đọc trẻ em, khu đọc nhóm, gia đình, khu đọc thư giãn, khu đọc tài liệu, nghiên cứu, khu đọc người lớn tuổi. Bố trí các khu đọc cần cân nhắc đến

57 mức độ ồn của không gian bên ngoài: chẳng hạn khu đọc trẻ em có thể gần với khu vui chơi trẻ em, phòng chơi trẻ em, khu đọc nghiên cứu hướng về khu vực coworking, khu vực đọc người lớn tuổi gần những không gian cảnh quan tĩnh như hồ nước, bồn hoa, mảng xanh, tạo sự thư giãn.

- Thiết kế theo dạng không gian linh hoạt, hoặc dạng module, các khu đọc có thể được tổ chức lại tùy theo nhu cầu, sự kiện, trưng bày triển lãm, sử dụng hệ thống vách ngăn di động nhẹ khi cần thiết, phân khu mang tính chất ước lệ, các đối tượng sử dụng có thể quan sát lẫn nhau, ba mẹ dễ dàng theo dõi con cái, đọc truyện cho các bé, ông bà vừa thư giãn vừa nhìn ngắm các cháu chơi đùa,…

- Thư viện cần được chiếu sáng tự nhiên có giải pháp hạn chế nắng gắt, kết hợp chiếu sáng nhân tạo để đảm bảo ánh sáng cho không gian đọc.

- Nội thất đơn giản, hiện đại, đa dạng, phù hợp cho từng khu vực và đối tượng sử dụng, chất liệu thân thiện, thoải mái và an toàn cho sức khỏe như gỗ, vải nỉ, đệm,… được bo góc, theo hình dáng cong, tròn. Kích thước kệ sách, bàn ghế đạt tiêu chuẩn, phù hợp với từng lứa tuổi, kết hợp đa dạng nhiều mẫu mã, nhiều tư thế đọc như ngồi bệt, nằm thư giãn,… Ghế lười, bục ngồi, đệm ngồi, ghế đẩu, ghế tựa,…

- Màu sắc nội thất trong thư viện theo gam màu trung tính, dịu nhẹ, tạo cảm giác thư giãn và dễ chịu cho người dùng, màu sắc nổi bật có thể dùng làm điểm nhấn, phù hợp cho khu đọc trẻ em, nhưng cần hạn chế ở những khu đọc người lớn, và tránh những màu bậc 1. Màu sắc nổi bật nên là những màu khơi gợi tính sáng tạo, cảm giác tích cực, tạo cảm hứng hoặc nâng cao khả năng tập trung, giảm lo âu như: vàng, xanh dương, xanh lá, cam.

58

Hình 3.3. Mặt bằng thư viện cộng đồng và không gian co-working tầng 3 chung cư Happy One Central, Bình Dương. (Nguồn: https://canhobinhduong.com.vn) 3.3.4. Phòng câu lạc bộ - Thuộc không gian sinh hoạt cộng đồng, theo dạng không gian mở, linh hoạt, đa năng hoặc phân phòng, theo module, quy mô và bố trí nội thất phụ thuộc vào hoạt động của câu lạc bộ: bàn chơi bóng bàn, bàn bida, khu vực ngồi chơi cờ, băng ghế dài, gương gắn tường cho CLB nhảy, thời trang, tập kịch,…

- Không gian nội thất tối giản, hiện đại, có sự thông thoáng trong giao thông, không cần quá nhiều vật dụng, màu sắc dịu nhẹ, tạo cảm giác thư giãn.

59

Hình 3.4. Mặt bằng phòng câu lạc bộ tầng 3 chung cư Happy One Central, Bình Dương. (Nguồn: https://canhobinhduong.com.vn) 3.3.5. Phòng tập thể hình, yoga - Bố trí nội bộ, cư dân dễ dàng tiếp cận và sử dụng. Bao gồm các không gian: sảnh đón kết hợp locker, khu tập thể lực tự do, tập thể lực với máy, khu tập kháng lực (tập tạ), khu ngồi nghỉ, phòng tập yoga, phòng thay đồ và vệ sinh.

- Bố trí máy móc, thiết bị phân loại theo nhóm: tập thể lực và tập kháng lực (tập tạ), nhằm tránh sự chồng chéo trong sử dụng, hạn chế việc đi qua lại gây bất tiện cho người tập.

- Nhóm các thiết bị tập thể lực: máy chạy bộ, xe đạp trong nhà ưu tiên đặt theo chu vi của phòng, do tính chất cố định, ít gây sự cố, va đập vào vách kính. Mặt khác, các loại máy này không yêu cầu sự tập trung, thông thường có thời gian sử dụng khá lâu, việc bố trí sát các vách kính, mở tầm nhìn ra không gian cảnh quan giúp tạo động lực và hạn chế sự nhàm chán trong quá trình tập luyện.

60 - Ngược lại, nhóm máy móc tập kháng lực, tập với tạ, đòi hỏi sự tập trung và kỹ thuật, nên được bố trí ở khu vực trung tâm phòng tập, nhằm tránh sự phân tâm của các yếu tố bên ngoài, hạn chế tai nạn, chấn thương. Mặt khác, nếu xảy ra tai nạn, các hội viên có thể dễ dàng nhận biết và hỗ trợ, giúp đỡ nhau để giảm thiểu chấn thương, cũng như thiệt hại về vật chất.

- Khoảng cách giữa các trang thiết bị, máy móc cần đảm bảo khoảng cách, tối thiểu phải vừa một người, tránh va chạm trong quá trình sử dụng. Chẳng hạn: giữa 2 ghế tập đẩy ngực cần đủ khoảng cách để thao tác tháo lắp tạ mà không đụng chạm vào đòn tạ bên cạnh dẫn đến những tai nạn trong quá trình tập luyện như mất thăng bằng, “tạ đè”.

- Số lượng và loại hình các thiết bị máy móc đáp ứng nhu cầu tập luyện cơ bản, dễ sử dụng và yêu cầu kỹ thuật không quá cao, lựa chọn thương hiệu cần phù hợp với kích thước sử dụng của người Việt Nam, tránh những thiết bị “quá khổ”.

- Không gian tập luyện hiện đại, đơn giản, có thể sử dụng màu sắc mạnh mẽ, nổi bật, kích thích sự năng động, sự tỉnh táo và tích cực như: đỏ, cam, vàng, xanh lá để trang trí các mảng tường, kết hợp với những câu nói tạo động lực.

Hình 3.5. Mặt bằng phòng tập thể hình tầng thượng chung cư Madison, quận 1, Tp. HCM. (Nguồn: https://centralland.com.vn)

61 3.3.6. Sân thể thao ngoài trời - Bố trí nội bộ, trong khuôn viên cảnh quan của chung cư, cách ly với đường giao thông cơ giới và các khu vực khác bằng rào lưới xung quanh và mảng xanh, bồn hoa, để đảm bảo an toàn trong quá trình sử dụng, tránh không cho bóng văng ra khỏi sân, gây tai nạn cho phương tiện và người khác.

- Có thể bố trí trên các tầng cao, tầng thượng, kết hợp với các tiện ích như phòng gym, hồ bơi, tạo thành chuỗi tiện ích rèn luyện sức khỏe, thư giãn, nhưng phải đảm bảo an toàn, có rào chắn đủ cao, mảng xanh cách ly và lan can chắc chắn theo tiêu chuẩn, tuyệt đối không để bóng bay ra khỏi sân và gây tai nạn.

3.3.7. Hồ bơi, hồ bơi trẻ em - Khu vực hồ bơi được bố trí nội bộ, cách ly với đường giao thông cơ giới, tiếp cận thông qua sảnh căn hộ, kiểm soát người ra vào. Có thể bố trí ở những tầng cao, tầng thượng nhưng phải đảm bảo an toàn, có lan can chắc chắn, đúng tiêu chuẩn, có mảng xanh cách ly.

- Mặt bằng hồ bơi đa dạng hình dáng, nhưng không được có góc chết, góc nhọn.

- Hồ bơi trẻ em được bố trí ở tầng trệt, có độ sâu phù hợp, tách khỏi hồ bơi người lớn, xung quanh phải bố trí ghế ngồi, dễ dàng quan sát, theo dõi trẻ em.

- Xung quanh khu vực hồ bơi nên bố trí không gian cảnh quan như bồn hoa để tăng sự riêng tư cho người sử dụng.

- Cần bố trí khu vực tắm tráng, thay đồ gần ngay hồ bơi để tiện lợi sử dụng cũng như tính riêng tư.

- Hồ bơi bố trí trên tầng cao nên nâng cote sàn để thuận lợi xử lý kết cấu và kỹ thuật hồ bơi.

62

Hình 3.6. Hồ bơi, hồ bơi trẻ em và các chức năng phụ trợ đi kèm tầng 3 chung cư Happy One Central, Bình Dương. (Nguồn: https://canhobinhduong.com.vn) 3.3.8. Nhà trẻ hoặc nhóm trẻ - Bố trí cách ly với đường giao thông cơ giới, gần với công viên nội khu, đặc biệt là các khu chơi trẻ em, tận dụng những tiện ích, mảng xanh trong chung cư. Ưu tiên những vị trí có hướng nắng tốt, cảnh quan đẹp, thông thoáng, nhưng được kiểm soát chặt chẽ, an ninh tốt.

- Không gian trong nhà trẻ tổ chức dạng mở, không gian liên hoàn, giáo viên có thể quan sát và theo dõi trẻ từ mọi vị trí, thông thoáng chiếu sáng tự nhiên.

- Nội thất thân thiện, có kích thước phù hợp với trẻ em, màu sắc tươi tắn, nổi bật, kích thích tính sáng tạo và trí tưởng tượng của trẻ, có kiểu dáng phù hợp, thiết kế không có góc cạnh, bo tròn, bo cong góc, chất liệu hoàn thiện không gây hại cho sức khỏe của trẻ.

63 3.3.9. Phòng chơi trẻ em, sân chơi, hiên chơi

Hình 3.7. Mặt bằng phòng chơi và hiên chơi trẻ em tầng 3 chung cư Happy One Central, Bình Dương. (Nguồn: https://canhobinhduong.com.vn) 3.3.10. Không gian cảnh quan: - Không gian cảnh quan phải đảm bảo về thẩm mỹ, hình thức đẹp, đa dạng, tổ chức theo trục, theo khu vực, tạo được điểm nhấn cho công trình.

- Tổ chức mặt nước cần tính đến sự an toàn cho trẻ em, mặt nước cảnh quan không được quá sâu, phải có thành hồ và mảng xanh cách ly để hạn chế té ngã.

- Bố trí nhiều không gian nghỉ chân xen kẽ mảng xanh, bồn hoa, hồ nước, như chòi nghỉ, băng ghế, khu cafe ngoài trời, khu đánh cờ ngoài trời, khu tiệc nước BBQ… tạo nhiều cơ hội cho cư dân gặp gỡ, trò chuyện, sinh hoạt, ngắm cảnh, tận hưởng không gian trong lành.

64

Hình 3.8. Mặt bằng cảnh quan khu hồ bơi tầng 3 chung cư Happy One Central, Bình Dương. (Nguồn: https://canhobinhduong.com.vn)

Hình 3.9. Mặt bằng cảnh quan tầng thượng chung cư Happy One Central, Bình Dương. (Nguồn: https://canhobinhduong.com.vn) 3.3.11. Siêu thị mini - Bố trí ở tầng 1, gần hoặc tiếp giáp với đường giao thông, dễ dàng tiếp cận từ bên trong lẫn bên ngoài chung cư, nhưng không tiếp xúc với nút giao thông của chung

65 cư, lối vào từ chung cư phải thông qua sảnh chính, phục vụ chủ yếu cho cư dân và khách vãng lai, khu dân cư lân cận.

- Không gian chức năng chủ yếu là: quầy tính tiền, khu vực trưng bày sản phẩm, kho hàng, phòng nghỉ nhân viên, phòng quản lý.

- Chiếu sáng nhân tạo, đảm bảo không gian sáng sủa, thông thoáng, sạch sẽ.

- Không gian nội thất không cần quá cầu kì, có thể sử dụng màu sắc chủ đạo của thương hiệu, trang trí tường bằng hình vẽ, câu slogan, nhận diện thương hiệu. Đây là không gian có tính tạm thời, cụ thể là cho đơn vị thứ ba thuê mặt bằng và kinh doanh, nên là không gian linh hoạt, dễ điểu chỉnh, sửa đổi cho phù hợp với nhiều mô hình kinh doanh khác nhau.

- Phân khu rõ ràng, dễ nhận biết theo phân loại hàng hóa, chiều cao các kệ hàng, tủ hàng phù hợp để người tiêu dùng dễ dàng tìm kiếm và lấy sản phẩm, lối đi giữa cần thông thoáng, ít nhất 2 người có thể qua lại cùng lúc.

- Từng nhóm hàng cần được sắp xếp theo khu vực riêng, thực phẩm tươi sống phải được bảo quản trong ngăn mát, tủ đông. Hoa quả, rau củ được xếp gọn gàng, ngay ngắn trên kệ riêng và cần lắp đặt hệ thống phun sương để giữ độ tươi mới.

Sơ

đồ

dây

chuyền

sử

dụng

trong

https://issuu.com/caominhngocquyen/docs/chuyen_de)

siêu

thị

mini.

(Nguồn:

66 3.3.12. Cửa hàng tiện lợi - Không gian trong cửa hàng tiện lợi cũng rất quan trọng, ảnh hưởng đến trải nghiệm và tỷ lệ quay lại của khách hàng. Bởi người tiêu dùng sẽ muốn quay lại một cửa hàng với không gian sáng sủa, thoáng mát, hàng hóa được phân loại dễ tìm hơn.

- Lối đi cần thông thoáng, ít nhất 2 người có thể qua lại cùng lúc. Quầy, kệ đạt chất lượng cao, có thời hạn sử dụng lâu dài. Đồng thời phải được thiết kế với chiều cao hợp lý để người tiêu dùng dễ dàng tìm kiếm và lấy sản phẩm.

- Từng nhóm hàng cần được sắp xếp theo khu vực riêng, thực phẩm tươi sống phải được bảo quản trong ngăn mát, tủ đông. Hoa quả, rau củ được xếp gọn gàng, ngay ngắn trên kệ riêng và cần lắp đặt hệ thống phun sương để giữ độ tươi mới.

- Ngoài ra, cửa hàng tiện lợi cũng nên có khu vực cho khách hàng ăn uống, tự phục vụ khi mua các món ăn chế biến tại chỗ.

- Hệ thống thông gió, điều hòa cần được bố trí, lắp đặt phù hợp để đảm bảo hàng hóa được bảo quản tốt nhất, không gian thông thoáng cũng giúp khách hàng có cảm giác dễ chịu, thoải mái khi mua hàng.

67 Sơ đồ các kiểu tổ chức không gian trong https://issuu.com/caominhngocquyen/docs/chuyen_de)

cửa

hàng.

(Nguồn:

68 3.3.13. Shophouse Không gian tầng dưới là không gian trống, bố trí nội thất tùy thuộc vào nhu cầu sử dụng, loại hình kinh doanh hay dịch vụ của chủ sở hữu. Shophouse vẫn đảm bảo đầy đủ những chức năng cơ bản trong nhà ở.

3.4. Nghiên cứu chuyên sâu: đề xuất định hướng thiết kế không gian dịch vụ nhà tổ chức tang lễ trong chung cư Đặt vấn đề Xã hội càng phát triển, nhu cầu sinh hoạt, thư giãn, giải trí, vận động, giáo dục của con người ngày một tăng cao, không gian dịch vụ tiện ích cộng đồng trong chung cư cũng vì đó mà ngày một đa dạng cả về số lượng lẫn chất lượng, nhằm mang lại cho cư dân trải nghiệm sống thoải mái, tiện nghi nhất. Sự cạnh tranh giữa các dự án chung cư gần đây chính là chạy đua trong việc đầu tư thiết kế các tiện ích kèm theo, chung cư càng cao cấp thì tiện ích càng phong phú và đẳng cấp. Tiện ích chung cư dần trở nên hiện đại, cao cấp, xa hoa, đáp ứng gần như toàn diện nhu cầu của con người, tuy nhiên, vẫn không có nhiều tiện ích phục vụ cho nhu cầu tín ngưỡng, tinh thần, những không gian dành cho việc tổ chức những lễ nghi truyền thống, văn hóa cho cư dân. Một trong số những lễ nghi đó, tuy không ai mong muốn, nhưng chắc chắn sẽ xảy đến với bất kỳ ai, chính là tang lễ.

69 Khi ở nhà dưới đất, nếu không may gia đình gặp chuyện buồn, việc tổ chức tang lễ tại gia là một nét văn hóa truyền thống tốt đẹp của người Việt Nam. Dù xã hội có phát triển đến đâu, việc tổ chức một tang lễ chỉn chu, trang trọng, nghiêm trang chính là điều quý giá cuối cùng gia đình dành cho người đã khuất, thông qua đó, chính những người ở lại, cũng nhận được sự an ủi trong tâm hồn. Tổ chức tang lễ tại gia, người thân, họ hàng, hàng xóm láng giềng, bạn bè tới thăm viếng, cầu nguyện, thể hiện tình cảm, sự gắn bó, sự tôn trọng là nét văn hóa đẹp đẽ trong mối quan hệ giữa người với người, nhờ đó, những người ở lại cũng thuyên giảm nỗi đau mất mát, để có thể vực dậy. Tuy nhiên, từ khi loại hình nhà ở chung cư thịnh hành, việc tổ chức tang lễ tại gia gần như là bất khả thi, truyền thống tốt đẹp cũng theo đó mà mai một dần, sự gắn bó trong mối quan hệ giữa người với người liệu còn sâu sắc như trước?

Chính vì vậy, tác giả đề xuất không gian tổ chức tang lễ trong chung cư, có thể xem như một dịch vụ tiện ích phục vụ cho tinh thần, tín ngưỡng của cư dân. Đây là nơi nghỉ chân cuối cùng của người đã khuất, là không gian dành cho những nghi lễ cuối cùng, bày tỏ tâm tư, tình cảm, sự tiếc thương, sự tôn trọng của những người ở lại.

Tuy nhiên, việc bố trí một không gian có tính đau buồn và tâm linh trong chung cư sẽ gặp không ít khó khăn và tranh cãi, dù đây là một dịch vụ không thể thiếu trong đời sống, nhưng quả thật, không ai mong muốn sử dụng không gian này. Tâm lý sử dụng không gian này chính là vấn đề khó khăn lớn nhất, cần có những giải pháp cụ thể để có thể biến đổi thành không gian đa chức năng, giải tỏa được tâm lý căng thẳng, nặng nề, sợ hãi của người dân trong thời gian bình thường. Đề xuất một số định hướng thiết kế không gian tổ chức tang lễ trong chung cư - Tổ chức không gian theo dạng không gian đa năng, có thể tận dụng một phần không gian sinh hoạt cộng đồng hoặc không gian tổ chức hội nghị cư dân. Có thể coi chức năng tổ chức tang lễ là một chức năng bổ sung của các không gian này.

- Không gian này lúc bình thường sẽ là không gian mở, chủ yếu là nơi sinh hoạt chung của cư dân, tổ chức sự kiện, lễ lạc, đám tiệc, hội nghị, hội thảo, có thể là những buổi nghe giảng đạo, sinh hoạt tôn giáo… Bố trí nhiều vách ngăn di động để dễ dàng

70 phân chia không gian thành những phòng nhỏ mỗi khi có tang lễ hay những sự kiện có nhu cầu tương tự.

- Các hạng mục có trong không gian tổ chức tang lễ phân thành 2 nhóm chính: khu vực công cộng và khu vực nội bộ. Đây là chỉ những không gian tạm, chỉ được tổ chức bằng những vách ngăn di động khi có tang lễ và được tháo dỡ khi bình thường. + Khu vực công cộng: khu đặt quan tài, giường nằm của người mất; khu đặt vòng hoa, hòm phúng viếng; khu vực bàn ghế tiếp khách đến viếng. + Khu vực nội bộ: phòng nghỉ của thân nhân, phòng nghỉ của bộ phận phục vụ tang lễ, phòng nghỉ của người thực hiện nghi thức tôn giáo: linh mục, nhà sư, thầy cũng…

- Tận dụng hệ thống vách kính, tổ chức không gian mở, hướng tầm nhìn ra không gian cảnh quan, mặt nước tĩnh, mảng xanh, nhằm làm dịu nhẹ cảm giác nặng nề, đem lại sự thanh thản và thoải mái trong tâm hồn. Không gian có độ cao vừa phải, không tạo cảm giác choáng ngợp.

- Vì là không gian đa năng, gam màu chủ đạo là màu trung tính: xám, nâu nhạt, màu be, tránh những màu sắc u tối, tạo cảm giác nặng nề. Vật liệu dùng cho không gian nội thất hiện đại, thân thiện, tối giản, tinh tế, thô mộc, không sử dụng những vật liệu bóng bẩy, sang trọng như không gian sảnh hay các tiện ích khác.

Thậm chí, không gian này có thể không cần có điểm nhấn, mọi yếu tố hài hòa và dịu nhẹ nhất có thể. Nhờ đó, mỗi khi có sự kiện sẽ dễ dàng tổ chức hình thức không gian tùy theo tính chất sự kiện, chẳng hạn, đối với tang lễ, là màu trắng, màu tím; nhưng khi bình thường lại tạo cảm giác nhẹ nhàng, không gây áp lực.

- Không gian này cũng cần tổ chức một lối ra vào riêng dành cho nghi thức động quan, không được sử dụng lối ra vào thông với sảnh chính, hạn chế tối đa sự ảnh hưởng của không khí tang lễ đến các thành phần còn lại của chung cư.

71 C.PHẦN KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ VÀ ĐỀ XUẤT Chung cư là xu hướng phát triển tất yếu của kiến trúc nhà ở, nhất là ở những đô thị lớn, đặc biệt là trọng điểm kinh tế như thành phố Hồ Chí Minh, giải quyết tốt vấn đề bùng nổ dân số, “đất chật người đông”. Chung cư là một cộng đồng thu nhỏ, khi chuyển từ nhà ở thấp tầng lên chung cư, người dân đã bị hạn chế nhiều trong việc tiếp cận các dịch vụ tiện ích. Để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của người dân, hệ thống không gian dịch vụ tiện ích cộng đồng xuất hiện trong chung cư, trải qua nhiều thời kỳ phát triển, ngày một hoàn thiện và nâng cao cả về số lượng lẫn chất lượng, đáp ứng ngày một đa dạng và hoàn thiện nhu cầu của cư dân. Tuy nhiên bên cạnh đó, khi các tiện ích chạy theo xu hướng hiện đại hóa, đẳng cấp hóa, xa hoa hóa, những yếu tố văn hóa truyền thống lãng quên, tạo nên sự bất tiện không đáng có cho nhu cầu về mặt tinh thần, tín ngưỡng của người dân. Việc tổ chức thêm những không gian hoạt động tín ngưỡng, thực hiện các nghi lễ tôn giáo, thỏa mãn nhu cầu về mặt tinh thần, có lẽ sẽ giúp hoàn thiện hơn hệ thống dịch vụ tiện ích và đem lại cho người dân cuộc sống lành mạnh, sung túc và hạnh phúc hơn.

D.TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. QCVN 04:2021/BXD, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư.

2. QCVN 06:2021/BXD, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về an toàn cháy cho nhà và công trình.

3. Thông tư 31/2016/TT-BXD, Quy định việc phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư.

4. TCVN 3907:2011/BXD, Tiêu chuẩn quốc gia về trường mầm non – yêu cầu thiết kế.

5. Trần Văn Nam (2020), Đánh giá cấp độ tiện nghi nhà ở chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh - tóm tắt Luận văn Thạc sĩ, Trường đại học kiến trúc TP.HCM. 6. Hoàng Thái Tuấn (2013), Phát triển không gian tiện ích công cộng trong nhà ở chung cư tại tp. Hồ Chí Minh - Luận văn thạc sĩ, Trường đại học kiến trúc tp.

Hồ Chí Minh.

72 7. Nguyễn Thị Thái Huyên (2015), Sự biến đổi không gian kiến trúc chung cư tại TP.HCM - Luận văn thạc sĩ, Trường đại học Kiến trúc TP.HCM. 8. Nguyễn Song Hoàn Nguyên (2015), Mô hình tháp công năng trong kiến trúc nhà ở, Tạp chí Kiến trúc số 11/2015 9. TS. Lê Anh Đức, ThS. Đỗ Nguyễn Anh Thư (2017), Thiết kế không gian tiện ích công cộng và văn hóa ứng xử trong chung cư cao tầng tại Tp. Hồ Chí Minh, https://www.tapchikientruc.com.vn/chuyen-muc/thiet-ke-khong-gian-tien-ich-congcong-va-van-hoa-ung-xu-trong-chung-cu-cao-tang-tai-tp-ho-chi-minh.html,

ngày

06/09/2017.

10. Hạ Vy (2020), Người mua ngày càng chú trọng đến tiện ích khi tìm chung cư, https://cafef.vn/nguoi-mua-ngay-cang-chu-trong-den-tien-ich-khi-tim-chung-cu20200302205735082.chn, ngày 03/03/2020.