BCA Build Green Magazine 03/2014

2014年国际 绿色建筑大会

特

别

版

03/2014期

第三版绿色建筑 总蓝图摘要 商业成功案例 助推绿色建筑

绿色建筑，低碳生活

吴贵生 程治 白明雁 高春平 张祥靖

黄心阳 朱师乐 陈美玲 钟慧珊 杨庆隆 李婉莉 张秀婷 陈莉诗 黄源松 刘春英 曾素清 郭慧樱 蔡侑钢 钟慧珊 廖育庆 林山廷

南洋理工大学助理教授張為崇 新加坡国立大学 Tamilselvan S/O Thangayah博士 新加坡国立大学高赞义教授 西门子私人有限公司Lu Lu博士 康福万能私人有限公司 保健促进局 裕廊集团 新加坡教育部 国家环境局 翠峰园服务公寓 新加坡蔼美公司

目录 02 04 06 09 12 15 18 21

绿色建筑总蓝图第三版 绿色建筑全球崛起 从制冷机效率到节约运营成本 站在正确的起点上 节能改造的投入与意义 绿色效益多于成本 节能改造-省一块等于挣一块 他们选择绿色

2014年国际 绿色建筑大会

绿色建筑，低碳生活

我们欢迎大家分享可行的实践经验和 最新技术，加强行业的可持续发展； 也欢迎您订阅本刊物。请发送电邮至 bca_enquiry@bca.gov.sg 联系我们。 《绿色建设》杂志由新加坡建设局出版 麦士威路5号， 国家发展部大楼办公座 新加坡邮区069110 电话：1800-342 5222 传真：6325 4800 网站：http://www.bca.gov.sg 如欲转载《创绿》，须先取得新加坡 建设局书面许可。 本刊物以无压膜再生纸印刷

2014年9月1-3日 新加坡滨海湾金沙会展中心

《创绿》刊物已经发行

绿色建筑行业已经取得令人振奋的进展。2013年5

到第四期，我对此表示

月，新加坡的绿色建筑比例已经跨过20%大关，朝着

衷心的祝贺以及热烈的

2030年的80%目标迈出重要的一步。

欢迎。 我们正在筹划绿色建筑总蓝图第三版，希望作为全球 本刊上一期报道了新

领导者之一，在热带和亚热带绿色建筑物领域巩固领

的 Green Mark 获得大

先地位。2013年6月，新加坡建设局召开了新一轮的

楼租户和用户的热烈响

国际专家会议，与会专家团队包括5名国际专家，以 及6名本地专家。他们评审了我国的绿色建筑可持续 性方面的政策、规定和措施，并为未来的方向提出了

多所学校也踏上了绿色

见解。来自政府机构、非政府组织、发展商、设计师

环保之路。其中四所学

和建筑业主等多个领域共150多人也出席了会议。他

校获得 Green Mark 白金

们就新加坡本地行业如何实现提高能源效率、减少碳

奖，为年轻一代树立良

排放的建筑环境，踊跃提出意见。

好榜样。在此，本期刊物 将给予重点关注。 绿色建筑总蓝图第三版将会推动新一轮的绿色建筑发 两年前新加坡建设局已经宣

展，使新加坡在绿色建筑与可持续性发展方面继续成

布，所有建筑物都必须提交

为亚洲的中心，世界的焦点！

建筑资料详情和能耗数据。 这项要求将在7月1日起正式 实施，敬请留意。为了方便大 家，我们也因此推出新的建筑 能耗申报系统。此外，我 们的 Green Mark 也设立 了“设计原型”这个 新的分类。 新加坡建设局局长 本期刊物也探讨了绿色建筑成本增量及回收期。新 增栏目“研发先锋”系列文章，也会为大家介绍我 国的绿色建筑研究项目。首先登场的是改善室内空 气质量的研究，以及将建筑废料回收制作成室内墙 板的项目。

姜锦贤博士

01

应，纷纷采用可持续更 加环保的做法。现在，

绿色建筑总蓝图第三版 公众、私营企业及政府部门将加强合作， 推动建筑业的发展以实 现2030年前80%的建筑为绿色建筑的目标。 至2013年9月新加坡已有21%的建筑为绿色建筑， 21% 树立起了新加坡绿色建筑发展中的一个重大的里程 碑。这个里程碑也使我们更接近跨部级可持续发展委 员会制定的2030年前80%的建筑为绿色建筑的目标。

绿色建筑总蓝图第三版将着重于讨论如何提高建筑业 的能力、如何鼓励租户和居住者与公众、私营企业及 政府部门之间沟通并建立更紧密的合作关系、如何改 变消费者的行为以及打造健康的环境。

为了加快步伐，新加坡建设局正在制定绿色建筑总蓝 图第三版的细则以引导未来五到十年新加坡绿色建筑 的发展。

工作重心向建筑用户和租户的转变将进一步推进绿色 建筑进程，也为建设高质量生活环境，打造一个在绿 色建筑方面领先且适应弹性气候的全球化都市的国家 目标做出更大的贡献。

全新愿景 新的总蓝图制定了新的绿色建筑愿景，希望将新加 坡打造为“有着独特的热带与亚热带地区专业知识 的全球绿色建筑领航者，以推进可持续发展及优质 生活”。 自新加坡建设局推出Green Mark的九年里，我们取得 很多成就。新的愿景充分发挥了新加坡在热带与亚热 带区域的创新能力，推出高可持续性与执行性方案的 潜力，来面对挑战并提出解决方案。

与利益关系者沟通以加快绿色建筑工作 新加坡建设局将会与利益相关者和合作伙伴沟通，在 总蓝图的三项主要战略性目标中发展并逐渐推出具有 经济效益、创新及务实的措施。三项战略目标为：(i) 持续领导力；(ii) 经验证的可持续性性能；以及(iii) 与利 益相关者合作、沟通。

持续领导力

有着独特的热带与亚热带地区专长的全球绿色 建筑领航者，打造可持续发展及优质生活 与利益相关者 合作、沟通

经验证的可持续 性性能

绿色建筑总蓝图第三版 - 绿色建筑愿景与战略目标

总蓝图 第三届建筑环境可持续性专家团研讨会 2013年6月，新加坡建设局召开了第三届建筑环境可 持续性专家团研讨会。大会主旨为重新审视新加坡建 设局目前推行可持续发展的方式。专家团包括来自美 国、欧洲和澳大利亚的五位著名专家，以及来自新加 坡政府部门、企业与学术领域的六位专家组成。

的意识与接受度。超过150名包括政府机构和非政府 机构人员、开发商、设计师、设施管理者及产业业主 参与了此次大会，在探讨如何带领本地企业达到更高 能源效益以及打造新加坡特色的低碳排放的建筑环境 上出谋献策。

研讨会上各位专家与业内人士分享专业知识，由此提 高业界对建筑物能源效益以及可持续性利用能源行为

02 / 03

超过150名业内人士参加了于2013年6月24到26日举行的第三届 建筑环境可持续性专家团研讨会，并在会议中积极讨论如何支 持建筑环境的可持续性发展。

重点 • • • • •

鼓励公开能耗信息以及自愿展示建筑性能 建立公众、企业及政府之间更紧密的合作关系 与租户和居住者沟通以推动消费行为的改变，同时注重使用者的健康 增强绿色改造后的设施管理能力及运营 提供一个建筑节能技术，方案与时间的开放式研究及测试平台

绿色建筑 全球崛起 来自麦格劳-希尔建筑信息公司的哈维波士丁 (HARVEY M BERNSTEIN)分享其公司与美国联合科技公司、世界绿色 建筑协会和美国绿色建筑协会联合展开的《2013年世界绿色建筑趋 势智能市场报告》调查结果。 当麦格劳-希尔建筑信息公司2008年首次对全球绿色建 筑进行研究调查时，绿色建筑处于发展向上的趋势。 而 该趋势由“做正确的事”的理念所驱动。然而，最新调 查结果显示，客户以及市场需求、较低营运成本及品牌 与营销优势等商业驱动力已成为了影响市场的主要因 素。绿色建筑如今已被视为全世界的商业规则，并且有 望在接下来的三年取得更大的增长。 全球绿色建筑趋势 研究调查在世界七个区域的62个国家进行，并在其中的 9个国家进行了更加深入的调查，包括澳大利亚、巴西、 德国、挪威、新加坡、南非、阿拉伯联合酋长国、英国 和美国。研究的调查结果显示世界各国企业正在将它们 的业务转向绿色建筑，而有51%的应答者计划在2015年 之前将他们超过60%的业务进行绿化。该比例与2012年 公布的28%及2009年公布的13%有大幅度的增加。 调查结果中最令人振奋的是此增长不仅是一个只围绕在 几个国家或区域的趋势。该数据清楚显示所有九个深入 调查的国家都预计在绿色建筑方面会有强劲的增长。目 前在调查中企业对绿色承诺值最高（64%）的新加坡预 计在2015年之前有望达到89%的大幅度增长。这一数据 显示新加坡拥有参与性很高的应答者。 调查发现，预计其超过60%工作内容涉及绿色的美国企 业比例将从2012年的40%增加到2015年的53%。这项 发现与麦格劳-希尔建筑信息公司道奇市场部预测的结果 一致。道奇得结果显示美国在2012年非住宅的绿色建筑 比例为44%，相对于2005年的2%有了大幅度的增加。 麦格劳-希尔建筑信息公司预计这个比率将会继续增长，

并且预测非住宅绿色建筑比例在2016年增加到48%到 55%之间。 绿色建筑的未来并非只局限于一个建筑或一类建筑。然 而，调查结果显示某些行业将会比其他行业有更高的增 长。在2012年和2015年之间，63%的企业将计划新的绿 色商业建筑项目（例如办公楼、商店、酒店等），45% 将计划新的绿色院舍项目（例如学校、医院等），而 50%将计划为既有建筑进行绿色节能改造与装修工作。 这些类别的调查比例结果显然比对其他类别例如综合发 展项目（30%）、新高楼住宅项目（29%）、商业室内 项目（25%）以及新低楼住宅项目（20%）的调查比例 结果来得更高 。

拥有超过60%绿建工作企业的百分比 （2012年的比率2015年的预计值） 来源：这些数据来源与麦格劳-希尔建筑信息公司，2013年

美国

英国 澳大利亚

德国 挪威

阿拉伯 联合酋长国 新加坡 南非

巴西

接下来的三年里不同区域的绿色建筑发展将会有所不同： • 巴西：新商业建筑将迎来最强劲的发展，83%的应 答者有相应规划。 • 阿拉伯联合酋长国：新院舍建筑方面已策划重大工 作项目， 73%的应答者有相应计划。 • 英国：重点放在既有建筑改造方面，65%的应答者 有相应计划。 • 新加坡：整体上的绿建活动明显高于其他国家。最 值得注意的是，已计划的项目中66%为新的绿色商 业建筑项目、59%为新的绿色院舍项目、62%的绿 色高层住宅项目，以及69%既有建筑改造项目。 • 亚洲其他区域：来自亚洲其他国家与地区的应答者 （中国、香港、印度、印尼、日本、马来西亚、菲 律宾、斯里兰卡以及台湾）多数为他们的新商业项 目（73%）及新高层住宅项目（63%）策划绿化活 动。有别于新加坡的是，这些国家与地区对既有建 筑改造的比率（40%）非常低，该比例比全球平均 值还低。 亚洲的绿色市场 在新加坡及其它亚洲国家推动绿色建筑活动的因素都各 有不同，并且这些因素也有别于全球市场。我们必须了 解这些因素将在今后将促进或挑战绿色建筑的推广。

品牌/公共关系

客户需求

内部企业承诺

较低营运成本

亚洲与新加坡 绿色建筑 发展的主要因素 全球应答者 新加坡应答者 其他9个亚洲国家的应答者

市场需求

挑战 对于83%的新加坡企业来说，较高的前期成本被视为推 行绿色建筑工作的主要障碍，但在亚洲其他国家却相对 较低（相对于全球的75%，只有65%的公司持有相同观 点）。另一方面，相对于全球的29%，41%的新加坡公 司认为缺乏公共意识，也是推行绿色建筑的主要障碍； 亚洲其他国家中29%的应答者持相同意见。这意味着绿 色建筑工作的教育与培训能够有效地提高对绿色建筑工 作价值与利益的意识，并且纠正关较高首期成本的错误 想法。近期的调查显示绿色建筑工作的首期成本相对于 非绿色建筑工作的首期成本已变得微不足道了。 环境因素 减低能耗在亚洲（73%）以及更大的程度上在新加坡 （93%）是绿色建筑工作最主要的驱动力，而其他亚洲国 家也认为减低水耗（35%）是一项重要的环境因素。这项 调查结果显著地超越全球平均比例（25%），这意味着在 亚洲一些地区，水源更为稀少，是更为宝贵的资源。 推动绿色建筑的利益 应答者也指出他们投资于绿色建筑投资取得了良好的商 业利益。主要原因之一是企业公布在新建筑和既有建筑 改造项目的运营成本上有所节约。应答者透露，新的绿 色建筑的回本期平均为八年，运营成本在五年里平均降 低15%，既有建筑改造项目回本期平均为七年，运营成 本在五年里平均降低13%。 绿色建筑改变了建筑原有的的设计理念与建设过程。麦 格劳-希尔建筑信息公司的《2013年世界绿色建筑趋势 市场报告》显示这项改变不局限在某个特定区域或行 业，而是正在全球各地发生。随着人们对绿色建筑在经 济，环保与改善人体健康方面产生的效益的认识更为广 泛，绿色建筑行业也在对如何在设计、建设及运营各方 面取得最佳能效方面更有经验，绿色建筑活动将会继续 蓬勃发展。

做对的事

欲下载《2013年世界建筑趋势智能市场报 告》，请浏览 ：http://analyticsstore. construction.com/index.php/smartmarketreports/ world-green-building-trendssmartmarketreport-2013.html

04 / 05

环境规则

诱因 41%的应答者指出，促使新加坡企业推动绿色建筑活 动的首要因素是环保法规。新加坡强劲的绿色建筑活 动显示，政府的行动对于其企业的采纳程度有重要影 响。40%的应答者指出，促使其他亚洲国家推广绿色建 筑活动的首要导因是品牌建立以及公共关系。这意味着 绿色建筑工作在这些国家将继续成为重大的营销优势。

从制冷机效率 到节约运营成本 一个高效的中央空调系统 能为你带来多大收益？ 近期一项对30座新建非住宅建筑的中央空调系统所进行的研究调查显示高效制冷系统可带来可观的节能效益。这项 研究调查涉及了曾获颁Green Mark超金奖或白金奖的17座办公大楼、六家酒店以及七座零售与商业建筑。 建筑类型 17 座办公楼（17个项目） 商业与零售（7个项目） 酒店（6个项目） 总计（30个项目）

制冷系统能效平均 kW/Rton 0.640 0.644 0.640 0.641

调查中的建筑经过核实都达到了设计要求的平均中央空调系统的0.64kW/RTon效率要求。此系统效率的测量是基于 能耗千瓦 ( KW ) 与冷负荷 ( RTon ) 得比值。比值越低就表示系统更节能。 新建筑能效设计值是在进行Green Mark评估时，通过使用能源模拟软件进行的建筑模拟取得的。此项工作后，建设 局则进行了一项两阶段的核实工作。第一阶段是在施工结束后进行，而第二阶段则是在建筑的制冷负荷稳定的一年 后进行。 在此项调研中，新建筑空调系统的平均效率，相比2008年到2011年间的建成建筑遵循的法规要求值0.83kW/RTon 提高了23%。

假设一座效率为0.83kW/ RTon，平均运营时间为55小时/周，制冷负荷为2000 Rton的建筑，如果电费0.25新币一度 电，每年将可节约28万新币， 大约120万人民币。 其他节能特征的节能效应如何？ 除使用高能效空调系统外，其他高效绿色特征与节能策略也为建筑带来显著的节能效应。

建筑名称

类别

评级

节能设计总值 (新币/年)

设计 能源 能耗 节约

东京海上控股大楼

办公楼

超金奖

20.7万

27.20%

淡滨尼宏道

商业/零售

白金奖

67.5万

33.00%

渣打银行（樟宜）

商业/零售

白金奖

40.5万

36.10%

城市广场购物中心

商业/零售

白金奖

286万

39.00%

丰树安森大厦

办公楼

白金奖

57万

30.30%

节能确认总值 (新币/年) 22.5万

38.7万

42.2万

313万

67.8万

经确认 能源 能耗 节约 29.59% 32.72% 34.06%

30.79% 30.77%

我们注意到大多数建筑运营是的实测节能量比设计节能量要好。 因此，此项研究调查显示使用附加绿色特点的高能效的空调系统可为建筑达到白金将要求的至少30%的节能率，以 及超金奖要求的至少25%节能率。

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以下图表显示了5个Green Mark白金奖和超金奖项目的设计节能量和实测节能量。新建筑的设计节能量与设计能效 值类似，是在进行Green Mark评审时，通过使用能源模拟软件进行的建筑模拟取得的。实测节能量是将建筑投入运 营至少1年后所收集的实际能耗数据，与修改依据真实入住率和使用时间后反映实际建筑运营的符合建筑法规要求 的参考能源模型进行比较，得到的差值。

案例：丰树安森大厦 建筑类别：办公楼 奖项：白金奖 显著特点： • 高效率重要制冷系统－变速螺杆式制冷机、冷冻水与冷却机水泵的变频装置、制冷塔风扇的变频装置 • 装在预冷空气处理机组的合成式热导管技术，用厕所排气将室外新鲜空气预冷 • 0.648 kW/RTon的设计制冷系统效率 • 0.630 kW/RTon的实际制冷系统效率 • 在正常运作时间内680 RTon的平均运作制冷负荷 • 空调系统按照实际运行模式估算，每年节省大约335,553新币的运行费用 • 总建筑按照实际运行模式估算，每年节省大约67.8万新币的运行费用 • 建筑运行能耗指标为每年160 kWh/m2

站在正确的起点上 在设计阶段整合可持续策略是减低绿色建筑成本增量的 最佳选择。 根据通过新加坡建设局对 Green Mark 项目数据的统

然而，在分析所收到的绿色成本增量数据时，我们

据，新建住宅与商业建筑绿色成本增量低于5%，回

发现绿色成本增量中也涵盖了其他非 Green Mark 认

收期不到七年。绿色成本增量根据实际建设成本与

证核心要求的‘特征’。这些特征包括美学要求、太

建造满足法规基本要求的建筑成本相减得到。回收

阳能光伏板、电动汽车充电站以及其他绿色特征。

期是用绿色成本增量除以年度累计节能与节水值得

这些元素也是绿色成本的组成部分。

到的。 真实的绿色成本增量数据 - 新加坡建设局2011-2012年Green Mark项目的绿色成本 商业

Green Mark 奖项

住宅

绿化建筑 回收期 成本增量（%） （年）

绿色建组 回收期 成本增量（%） （年）

认证

0% - 2%

1% - 3%

2% - 4.5%

3% -5%

0-3

0% - 2%

1-4

1% - 2.5%

2-4

2.5% - 4.5%

2.5 - 6.5

3% - 5%

金奖

超金奖 白金奖

回收期不适用于私人 住宅项目，因为这些 项目多数已售出

真正的绿色成本增量 在分析绿色成本增量前，我们先回顾影响建筑能效

列项。从分析中可看到，一个拥有好的混凝土使用

与环境保护的四个重要要素的成本。这四个要素包

指数的设计可节省费用，而占总绿色成本增量的1%

括幕墙、空调、照明和景观。此外，该分析也指出

至2%的绿色认证产品成本则是微不足道的。

了其他为提升强服务而非为了得到认证要求的一些 非住宅建筑 - 按要素计算绿色成本增量的百分率（平均） 要素

金奖

超金奖

白金奖

幕墙

总成本增量的24%

总成本增量的30%

总成本增量的30%

空调

总成本增量的16%

总成本增量的17%

总成本增量的20%

照明

总成本增量的10%

总成本增量的12%

总成本增量的10%

景观

总成本增量的1%

总成本增量的4%

总成本增量的10%

其他（提升服务）

总成本增量的50%

总成本增量的37%

总成本增量的30%

08 / 09

奖项

Green Mark 新非住宅建筑（第四版）中的一点重要

据总绿色成本增量的50%，此系统是一种垃圾传送

的变化是提高空调系统的能效标准以及对超金奖与

系统，对Green Mark评级没有决定性作用。类似的

白金奖项目的能效要求。要达到这些要求所产生的

技术与产品包括：非化学方式处理的游泳池和电动

费用约占总绿色成本增量的30%，或是略低于符合

汽车停车位等。这些技术与产品主旨都是为了提高

法规要求的建设总成本的1%。

服务质量。另外，在计算绿色成本时，新加坡建设 局质量标准规范和优质工程评价标准（Quality Mark

尽管此项调查抽样数量有限，但是成本增量中每一

与CONQUAS）的费用也被列入绿色成本增量。

部分的比例都在一定区间内变化。不过有一点十分 明显，非住宅建筑中绿色成本30%到50%来自于不

在住宅绿色成本增量的细化拆分中，也必须注意的

影响建筑的能效的核心系统的‘绿色特征’。太阳

是建筑的幕墙是多数所分析的建筑项目中的最大成

能光伏板式其中之一；若使用光伏板则平均占据绿

本增量组分。奖项越高，幕墙成本增量所占的比例

色成本的20%。其他包括在绿色成本计算中的项目

就越大。原因通常是因为许多开发商比较喜欢玻璃

也包括有遮盖走道、电动汽车充电站、燃料电池、

材料完全光滑的美学效果。

声学顾问费以及停车场引导。 对于私人住宅项目来说，情形也大致相同。某些项 目利用了气动废料处理系统，该产品的成本增量占

住宅建筑 - 按要素计算绿色成本的百分率（平均） 要素

金奖

超金奖

白金奖

幕墙

总成本增量的30%

总成本增量的38%

总成本增量的46%

空调

总成本增量的19%

总成本增量的10%

总成本增量的4%

照明

总成本增量的3%

总成本增量的3%

总成本增量的7%

景观

总成本增量的3%

总成本增量的3%

总成本增量的0.5%

其他（提升服务）

总成本增量的45%

总成本增量的46%

总成本增量的42%

如果该建筑的朝向设计正确，且优化窗墙比减低室

优化窗壁比

内热量和促进有效的日光照明，可以降低由幕墙造

根据住宅综合传热值（RETV）方程和典型数值，我

成的较大的绿色成本增量。

们可以看到重要的数值包括表征玻璃面积比例的窗墙 比（WWR），和与朝向有关的太阳辐射矫正系数； 矫正系数相关项与太阳辐射有关，所占比例较大 。

住宅综合传热值方程：

RETV = 3.4. (1-WWR).Uw + 1.3.(WWR).Uf + 58.6.(WWR).(CF).(SC) =

1. 通过非透明墙壁导热

+

2. 通过玻璃窗导热

+

3. 对住宅综合传热值影响最 大的太阳辐射组成

窗墙比( WWR )

0.50

0.60

0.70

数值墙壁( Uw )

2

2

2

数值玻璃( Uf )

5

5

5

遮蔽系数( SC )玻璃

0.6

0.6

0.6

1. 通过非透明墙壁导热

3.4

2.72

2.04

2. 通过玻璃窗导热

3.25

3.9

4.55

3. 通过玻璃窗的太阳辐射量

17.58

21.096

24.612

RETV (最大25W/m2 )

24.23

27.716

31.202

综上所述，获 Green Mark 认证建筑的真实成本增量

窗墙比越大，幕墙上面的费用就越多，如此才能够

较大程度取决于项目团队如何将可持续策略作为项

达到能效要求。因此，从正确的切入点出发，认真

目设计基本要素。建筑的空间布局和美学考量方案

考虑基本的要素可以减少在幕墙方面投入的费用，

落实后，将能源、室内气候以及其他环境考量视为

同时可以达到Green Mark的要求。

需要解决的个别实体参数的做法并不实用。

可持续性设计的必要性

相反地，必须将这些方面的要求视为互相关联的因

通过分析新建建筑的绿色成本增量拆分，可以看到

素在建筑设计的初期与建筑形式一起纳入考量，并

绿色建筑的实际成本增量低于公布的成本。一旦除

总体进行优化设计。通过在一开始就选用正确且结

去非Green Mark要求的额外特征导致的成本增量

合可持续性的基本要素，在发展绿色建筑时就可免

后，相对于符合法规要求建筑的成本，达到Green

去昂贵的‘绿色特征’。

Mark认证所产生的绿色成本约为：金奖为1%，白 金奖为3%。

10 / 11

使用典型墙壁和单层玻璃窗得项目证明了这一点。

节能改造的 投入与意义 新加坡建设局近期对40座商业建筑进行的研究调查中显示既有 建筑的节能改造可实现平均节能20%。

新加坡建设局对40座曾进行过节能改造以达到Green

节能总计

Mark金奖、超金奖或白金奖的酒店、办公楼、商

这些既有建筑的节能改造工作范围通常包括更换制

场与综合体项目等既有商业建筑进行了一项研究调

冷系统、优化空调系统、安装节能灯具、热回收系

查。调查结果显示，在进行改造后，这40座建筑共

统以及其他改善能源效率措施，从而达到了6%-40%

节能了90 GWh， 每年约2400万新元。

节能目标，而这40座建筑的平均节能率约为20%。

按建筑类别的能源使用强度指数 节能改造前 ( kWh/m2/Yr )

节能改造后 ( kWh/m2/Yr )

提高 ( kWh/m2/Yr )

提高百分比

类别

平均提高百 分比

零售

411 - 680

369 - 619

41 - 80

9 - 17 %

12 %

办公楼

160 - 366

101- 339

26 - 77

7 - 37 %

17 %

酒店

163 - 444

98 - 429

48 - 107

14 - 40 %

25 %

综合体项目

203 - 444

184 - 382

20 - 63

6 - 18 %

11 %

节能对业主的效益 除了在办公楼、商场和综合用途项目的出租店铺以

研究调查显示，酒店能够在年度能源开销方面达到

外，业主也必须负责管理空调和公用区域灯光系

平均节约25%，这是在商业建筑类别中节约率最高

统等其他公用服务。负责管理这些公用服务的业主

的。按照0.25新币/kWh的能源成本计算，在进行节

能够通过空调系统的节能改造和其他能源改进措施

能改造后，酒店业主或经营者能够每年每平方米平

等，节约运行费用。研究调查显示，节能改造可使

均节约18新币。

业主可减少14-53%的能耗费用，改造后的办公楼、 商厦及综合体平均减少26%。

对于商场、办公楼和综合用体项目来说，业主更喜 欢节能改造带来的节能效益。业主因为每年的节

单位面积的年度能源成本

约能源开销约为每平方米4新币到每平方米20新币

单位面积能源成本的量化形式使得在同类建筑中对

( 20-100人民币 )，约能够在年度能源开销上节省高

不同节能改造措施的效果进行评判成为现实。运用

达53%。

这些数据也可以简单推算进行能耗审计可以得到的 预期节能量。有意了解节能改造可带来哪些效益的 既有建筑业主可参考三种建筑类别，以每单位面积 节约计算的平均能源节约成本数据。

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按建筑类别、业主公共服务的建筑面积的能源使用强度指数

类别

节能改造前能 源成本 ( 每年$/m2/ )

节能改造后能 源成本 ( 每年$/m2/ )

商场

43 - 90

33 - 75

办公楼

22 - 57

10 - 43

综合用途项目

23 - 75

19 - 60

能源成本节约 ( 每年$/m2/ )

能源节约百 分比

平均能源节 约百分比

10 - 20

4 - 19

5 - 16

16 - 35 %

25%

14 - 53 %

29%

14 - 33%

20%

制冷系统效益改进 基于新加坡的热带气候，空调能耗一般占一座商业建筑能耗的大约50%。因此，如果现有空调系统能效低 下，改造或者替换中央空调系统商业前景很好。 在进行节能改造之前，调查中既有建筑的平均制冷系统效率在1.07 KW/RT，是非常低的。在进行节能改造后， 制冷系统效率得到大幅度的改进，其范围在26%-62%之间，而平均改进则为40%。所有40座建筑的新制冷 系统效率都在0.6 – 0.7 KW/RT的范围内。这样的能效标准与一座可拥有Green Mark超金或白金评级的新建 筑相媲美。

按建筑类别的收益期

项目类别

收益期范围（年）

平均收益期（年）

零售

4-7

4.6

办公楼

4-8

6.3

酒店

3-6

4.1

综合体项目

3-7

5.4

绿色效益 多于成本 由新加坡国立大学房地产部门的余熙明教授联合、高力国际、戴德梁行、仲量联 行、莱坊、英国皇家特许测量师协会， 新加坡建设局， 新加坡国立大学及新达产 业顾问为40座经节能改造商业建筑的第二阶段估价显示，能源节约对建筑节能改造 项目的估价有重大影响。

能源节约 图表1：绿色节能改造对零商业估价的影响 总年度租金

运营成本（OE）

产业税

每年成本节约

运营成本节约%

净收入

资本价值

资本价值%增幅

Ave

27,551,197 新币

4,132,680 新币

2,755,120 新币

492,181 新币

13.47%

21,155,579 新币

423,111,578 新币

2.69%

注： 1. 总年度租金 = 平均租金（上个月）x 净出租面积 2. 运营成本 = 15% x 总年度租金 3. 产业税 = 总年度租金的10% 4. 净收入 = 总年度租金 - 运营成本 - 产业税 + 每年成本节约 5. 资本价值 = 净收入/5% 图表2：绿色节能改造对办公楼估价的影响 编号

总年度租金

运营成本（OE）

产业税

每年成本节约

运营成本节约%

净收入

资本价值

资本价值%增幅

Ave

25,247,569 新币

3,787,135 新币

2,524,757 新币

432,909 新币

11.58%

19,368,586 新币

387,371,723 新币

2.32%

注： 1. 总年度租金 = 平均租金（上个月）x 净出租面积 2. 运营成本 = 15% x 总年度租金 3. 产业税 = 总年度租金的10% 4. 净收入 = 总年度租金 - 运营成本 - 产业税 + 每年成本节约 5. 资本价值 = 净收入/5% 建筑可通过节能改造大幅度地减低运营成本。按照总租金收入的15%，零售业产业的节约为总年度运营成本 的大约9%到17%之间。运营成本13.47%的节约等于额外2.69%的净收入，而如果将运营成本的节约锁定在 5%的资本化，则等于资本价值2.69%的增幅。 办公楼产业的节约量介于7%到37%之间。假设运营成本减低了11.58%，这约将等于资本价值2.32%的增幅。 当按照估价变化与总节能改造成本比例来测定节能改造的回报时，办公楼的比例将介于2到7之间，而零售业 产业的比例则介于1到9之间。这显示了绿色产业价值的增幅大大超越了总节能改造成本。

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编号

其他绿色效益 除了能源节约以外，为建筑进行绿化改造也有其他效益。随着绿色建筑需求的增长，更多租户要求绿色办公 空间，较不环保的建筑将面对来自绿色建筑更严峻的竞争。 租户需求大多来自选择绿色办公空间以提倡企业社会责任的企业和政府机构租赁者。实际上，有一些跨国企 业已推出了只能租用绿色建筑的企业条例。 仲量联行行销主管国际主任克莱士( Chris Archibold )表示：“ 根据我们的经验，租赁者必定从环保角度出发， 选择具效益的建筑。企业界的领导者日渐重视社会责任，许多企业也更加注重尽量减低自身的碳足迹。办公 室目前已构成了其碳足迹相当大的比例。” 新加坡目前有超过1600座绿色建筑，占总建筑数量的大约21%。该数量预计在2020年之前将达到35%。随 着此数量持续攀升，较不环保的建筑很快将成为没有竞争优势的少数建筑。

将节能改造工作融入到周期性物业提升计划的业主也将获取更多的效益。 行动起来 这项研究调查显示了新加坡既有建筑绿色改造的价值。为自己的建筑进行节能改造的业主可享有减低能耗、 高出租率等收益。 仍然举棋不定的人士应该考虑：绿色节能改造是一项一次性的投资，而产业业主可以预期在三到七年之间回 收投资成本。除此之外，其他的都是收益。 欲为节能改造获得贷款的产业业主可翻阅新加坡建设局的建筑节能改造能源效益资助计划。( 欲 获取更多信 息，请参阅第22页 )

共和大厦：发觉节约与价值 共和大厦是越来越多将节能改造与物业价值周期 提升工程结合的建筑之一。 大厦的重大节能改造工程包括更换其用了15年、 已无法以最佳水平运行的制冷系统。大厦两座现 有的制冷机房已被结合为一个更小但效率更高的 系统。 大厦业主城市发展有限公司估计公司将会节省将 近400万kwh 的能源，折合87万新币（约435万 人民币）的年度节约。公司也预计，如果未来电 费继续上升，公司便能在五年或更短的时间内回 收节能改造成本。 除了在能耗方面有显著的节约外，由制冷机房占 据的空间可以被转化成200平方米的出租面积。

位于兀兰的长堤坊由于急速上升的能源开销正在 努力减低能耗。除了亲家庭景观地点和自然照明 等可见的改进以外，长堤坊也改善了其空调系统 的能源效率，每年估计节能率将达到27%，折合 200万kwh 的运行能耗。长堤坊改造工程费用的 回报期为四年，而所达到更低的运行成本最终将 有利于地主和租户。

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长堤坊：绿色大改造

节能改造省一块 等于挣一块 越来越多的产业业主将绿色节能改造视为一项投资，而不是一种 开销。绿化既有建筑有良好的商业契机吗？

通过为既有建筑进行绿色节能改造，产业业主和租户有望改善能源效 益、减低营运成本以及增加产业的价值。 这些收益已被一项由新加坡建设局与新加坡国立大学联合进行的研究 调查结果所证实，该结果显示，绿色办公楼可达到平均17%的总营运 成本节约以及2.7%资本价值的增幅，而节能改造工程完毕后的平均回 报期为大约6.3年。绿色办公楼对有社会责任感的租户也更具吸引力。 此外，新加坡测量与评估师学会也于去年发表了一份评估指导原则， 指导评估师在评估产业的市场价值时也将绿色建筑特点纳入考量。 据评估与综合实务主席林兰源教授表示：“ 绿色建筑对于价值、形象 与营运效率有着重大的影响。我们有必要评估绿色建筑价值和效益上 的提升。新加坡测量与评估师学会的《评估绿色建筑指导原则》就提 供了确定绿色建筑适当市场价值的框架。”

个案1：凯联大厦 位于安顺路的凯联大厦提供了一个支持绿化既有建筑商业契机 的个案。虽然大厦是在1970年代建成，这座拥有685间办公室 以及410间零售和住宅单位的地标性建筑曾荣获了Green Mark 超金奖。 大厦的能源节能改造工程涵盖了四台空调制冷机和一台制冷 塔，并且也为办公室和楼梯口装置了LED灯具。这项节能改造 工程使运行费用降低了大约20%的，折合40万新币。 凯联大厦的管理企业理事会主席萨姆( Sivakunalen Samuel )先 生说，这些节约将投入理事会用于未来改善大厦的基金使用。

个案2：同荣大厦 另一座最近受益于绿色建筑节能改造的既有建筑 是同荣大厦。这座位于中央商业区、有32年历史 的办公楼如今运行费用降低约37%，折合大约30 万新币。 大厦将一项为期六年的能源能效合约颁发给一家 能源服务公司康福万能私人有限公司为大厦进行 能源效益节能改造工程。康福万能私人有限公司 申请了建筑节能改造能源融资计划以抵消节能改 造大厦的部分开销。

实际能源帐单显示所实现的节约

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改造工作包括以一台效率为0.6kW/RTon的水冷 制冷系统取代原制冷系统，以及安装二氧化碳感 应器和能源效益灯光。

建筑节能改造能源融资计划 建筑节能改造能源融资计划通过节能改造工作支持 既有建筑绿色化进程。商业建筑业主、管理企业、 能源服务公司及其他破产隔离实体申请本融资计 划，需要签署能源改造计划，改造后必须达到Green Mark既有非住宅建筑第三版的要求。 申请一旦被批准，金融机构可给予高达500万新币的 信贷安排，而能源效益节能改造工程的贷款期则长 达八年。为了鼓励更多金融机构参与，新加坡建设 局将承担50%的违约风险。

参与融资计划的金融机构 代表

联络详情

渣打银行

Glenn Ho / Zech Tan

6307 1566 / 6307 1565

大华银行

Terence Tay / Jerry Chew 6539 1271 / 6539 8765

欧力士租赁新 加坡私人有限 公司

--

IFS资本有限 公司

Goh Teik Liang / Gary Chua

6339 3622

Teikliang.Goh@ifscapital. com.sg/ Gary.Chua@ ifscapital.com.sg

欲咨询更多有关建筑节能改造能源融资计划的详情，请拨打 6325 2109或发送电邮到zhang_xiuting@bca.gov.sg 联络张秀婷小姐

个案3：新加坡洲际酒店

新加坡建设局Green Mark超金奖得主新加坡洲际酒店为绿色建筑节能改造做了相同的决策，投资150万新币 装置了高效制冷机。据估算，酒店每年节约运行费用约45万新币，可在四年内收回其投资。酒店比其他建 筑如购物中心和办公室能耗更高，所以酒店的绿色建筑节能改造具有更强的商业契机，而酒店绿色建筑节 能改造的回报期业更短，其他建筑节能改造平均需要六年的回报期。

他们选择绿色 城市发展有限公司的调查显示，更多买家已逐渐领会到绿色住 宅的宜居性与优势。

在城市发展有限公司最近所进行的一项客户调查中发 现，如今越来越多的买主关注地产的增强特点与绿色 优势以求更佳的宜居性。这项对 Green Mark 白金奖执 行共管式公寓绿茵雅居(Lush Acres)项目和超金奖龙园 (D’Nest)项目买主所进行的调查显示，有65%的回答 者知道新加坡建设局 Green Mark 评价系统。共161人 参与了在为这两个项目所进行的调查，85%的回答者 认为 Green Mark 认证建筑在用水及能源效益方面的创 新和绿色特征是具有益处的。 宜居性环节 的确，绿色住宅有许多有利于居住者的优势，而资源节 约型措施的提供也有助业主在长期运营中受益；住宅区 内美化景观的绿茵则是建筑环境的重要迎宾环节。最近 获颁 Green Mark 白金奖的众多项目都有4到6以上的高绿 地比例。绿地比例是建筑绿化面积与建筑占地的比例。 Green Mark 白金奖项目的80%单元也符合了0.6m/s面 积加权风速的最低要求。优化自然通风能够促进室内空 气流通，改善单元内的通风不畅情况。高反射率涂料、 低传热系数的外墙以及具良好遮阳系数的玻璃也进一步 减低了单元的得热，使室内环境更为凉爽舒适。

在包括城市发展有限公司的住宅项目在内的多个 Green Mark 项目也拥有其他的绿色实践，如生态池塘、双槽气 动食物废料处理系统和再循环废料，以及电动汽车充电 站等。 逐渐增长的少数人士 城市发展有限公司的调查结果显示，有越来越多人已开 始领会这些优势。有32%的调查参与者认为环保特征和 景观设计是他们喜欢的要素。有68%的参与者表示， 如果其他考量因素皆相等，那他们将更有可能购买获颁 Green Mark 奖项的地产。 绿色建筑是否日益炙手可热？调查发现，有三分之一的 回答者愿意付更多钱购买 Green Mark 地产，这是鼓舞 人心的。尽管他们仍属于少数，但众消费者对绿色产业 越来越关注的趋势将可加快新加坡建造更多绿色住宅 的步伐。

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虽然地产、地段与价位等仍是买家关注的主要因素，但 也有越来越多的其他因素影响他们购买房产的选择；这 些因素包括房产的绿色特征。

2030 2014 2004

| 24%

| 0%

新加坡 绿色建筑 百分比

截至2014年6月

| 80% (目标 )