Recht

In der Einfachheit liegt die Brillanz

Leitgedanken zur juristischen Gestaltung von Immobilienkaufverträgen – nicht nur in Spanien

Die Welt an sich ist kompliziert genug. Die Herausforderung unserer Tage ist es, unser Leben einfach handhabbar zu machen, also einfach zu gestalten. Dies trifft insbesondere für juristische Vertragstexte zu und mehr noch bei länderübergreifenden Sachverhalten.

Keine Gesetzestexte Man sollte es vermeiden die Verträge zu überlasten, indem man Gesetzestexte übernimmt. Das gilt umso mehr, wenn diese Gesetzestexte dem gesunden Menschenverstand entsprechen.

Komplette Immobilienbeschreibung überflüssig Ein privater Immobilienkaufvertrag kann auch ohne komplette Immobilienbeschreibung aus dem spanischen Grundbuch auskommen. Letzteres enthält beispielsweise die Angabe meist früherer Nachbarnamen, welche heute zur Objektidentifizierung in Spanien nicht mehr erforderlich sind. Es genügen hier die Fincanummer, Lageort, gegebenenfalls mit Adresse, und die Katasternummer. Der Grundbuchauszug kann dem Privatvertrag als Anlage beigefügt werden.

Maklerverträge nie länger als eine Seite Maklerverträge oder Makleraufträge zur Absicherung der Maklerseite bedürfen nur ganz weniger Inhalte, insbesondere Objektbezeichnung, Höhe der Maklergebühren und zur Klarstellung in Spanien, dass die Maklerprovision mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages anfällt. In längeren Vertragstexten wird regelmäßig versucht den Auftraggeber schlechter zu stellen – mit Aufwandsentschädigungen ohne Verkauf und Ähnlichem.

Zu lange Verträge könnten benachteiligen Überlange private Immobilienkaufverträge benachteiligen meist den Vertragspartner. Warum ist das so? Weil in diesen langen und oft kompliziert formulierten Vertragstexten unscheinbare Nebensätze oder Zusätze zur Rechtlosstellung des Vertragspartners leichter versteckt werden können. Die gängige Methodik: Es werden Gesetzestexte wiederholt, welche insbesondere auch für den Vertragspartner günstige Aspekte enthalten, um andererseits diesen unausgewogen zu benachteiligen.

Rücktrittsregelungen Spanische private Immobilienkaufverträge enthalten üblicherweise eine Regelung für den Fall der Nichterfüllung einer Partei. Die ausgewogenere Variante geht dahin, dass für den Nichterfüllungsfall, wozu auch der Gesamtrücktritt einer Partei gehört, für beide Seiten der Anzahlungsbetrag als pauschalierter Schadensersatzbetrag fixiert wird. Soweit, so gut oder sagen wir akzeptabel. Behält der Verkäufer im Nichterfüllungsfall den Anzahlungsbetrag erhält er tatsächlich einen pauschalierten Schadensersatzbetrag. Wird nun aber weiter von der Verkäuferseite vorformuliert, der Käufer habe im Nichterfüllungsfall des Verkäufer das Recht nur den Anzahlungsbetrag zurückzuverlangen, handelt es sich keineswegs um einen Schadensersatzbetrag, sondern eröffnet dem Verkäufer zudem die Möglichkeit jederzeit vom Vertrag ohne Nachteil zurückzutreten und das Verkaufsobjekt an einen mehr bietenden neuen Käufer zu veräußern. Der ursprüngliche Käufer wird so praktisch rechtlos gestellt. Der lange Kaufvertrag wird für ihn zum Muster ohne Wort.

Keine vorgefertigten Vertragsmuster Die Verwendung von Vertragsmustern im Vorfeld der Vertragserstellung ist hilfreich, doch nur in Form einer Checkliste. Die konkrete Vertragsvorlage sollte sich aber dann nur an den im Einzelfall wichtigen Vertragsinhalten ausrichten. Sonst wird man in der Praxis mit nicht passenden Vertragsklauseln konfrontiert. Es entstehen Irritationen und sinnlose Diskussionen.

Abklären und erst dann Verträge ausarbeiten Zuerst sollte man die konkret wichtigen Vertragsinhalte abklären und erst dann die Vertragsvorlagen für beide Parteien erstellen. Das erspart den Beteiligten sonst unendliche Abänderungen einzelner Vertragsklauseln. Bei mehrsprachig vorgesehenen Vertragsfassungen empfiehlt es sich die Inhalte mit Vertragsvorlage zunächst parteiintern in einer Sprache abzuklären, um sonst parallel mehrsprachige Textmodifizierungen zu vermeiden.

Günter Menth Fachkanzlei für Immobilienund Erbrecht in Spanien Manacor Tel.: 971 559 377 - Fax: 971 559 368 e-mail: info@kanzlei-menth.de Internet: www.kanzlei-menth.de Youtube-Videokanal “Anwaltskanzlei Menth Manacor/Mallorca”

Manacor ist der Standort des Rafal Nadal Sport- und Schulzentrums im Osten Mallorcas Youtube-Videokanal “Anwaltskanzlei Menth Manacor/Mallorca“