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Accogliamo quest’anno, con grande entusiasmo, la nuova edizione del nostro Osservatorio Immobiliare che viene presentato da ora in contemporanea a quello di Fiaip Veneto, con un’ implementazione significativa dei dati elaborati a beneficio dell’attività professionale dei nostri Associati e della trasparenza di mercato.
I risultati che emergono dalla nostra indagine, dimostrano anche nel 2023 una grande attenzione del Consumatore verso il settore immobiliare e al bene casa sia come abitazione principale sia come forma di investimento.
Il mercato delle vendite dello scorso anno ha vissuto certamente una fase di transizione.
I dati dell’Agenzia del Territorio provinciale evidenziano che nei primi nove mesi dell’anno le vendite sono calate dell’11,8% e probabilmente il divario nell’arco dell’intero 2023 si ridurrà al 10,00 %.
Gli acquirenti sono stati normalmente soggetti che hanno soddisfatto esigenze di natura abitativa famigliare, con sostituzione di “prima casa”, cioè casistiche in cui si vende l’abitazione principale sostituendola con una di diversa tipologia. Ma si è riaffacciato all’orizzonte l’investitore, soprattutto in un contesto nel quale c’è stata una grande preoccupazione per la volatilità del settore finanziario e bancario.
Nel settore degli immobili commerciali si sono confermate purtroppo le tendenza negative degli ultimi anni sia nelle compravendite che nelle locazioni, con qualche eccezione per queste ultime.
FIAIP VICENZA
Presentazione dell’osservatorio immobiliare 2024
L’ambito delle costruzioni – in particolare delle ristrutturazioni edilizie - è stato fortemente influenzato dalle detrazioni fiscali per le ristrutturazioni green ed antisismiche degli edifici, in particolare dal Superbonus 110%. Ciò ha determinato uno slancio indiscusso nelle attività edilizie ma ha generato parallelamente delle distorsioni sul mercato e l’aumento delle materie prime che ci portiamo appresso come conseguenza negativa.
A ciò si aggiunga la scelta del governo di cambiare senza preavviso le modalità di cessione del credito generando incertezza se non gravi difficoltà a carico delle imprese costruttrici e dei consumatori che avevano usufruito di questi incentivi.
Nell’ambito delle locazioni residenziali, si registra sempre nel 2023 con drammaticità la difficoltà di soddisfare le richieste di immobili in locazione.
Si consolida infatti l’ incremento della richiesta, dovuto presumibilmente alla instabilità nelle scelte dei millennials ma anche una sempre maggiore frammentazione dei nuclei famigliari: si è passati dalle famiglie di tre o quattro persone a nuclei costituiti da coppie o da single.
Dall’analisi delle dinamiche del mercato immobiliare rispetto al tema dell’efficienza energetica condotto da ENEA, I-Com e FIAIP è emerso che, anche per lo scorso anno, il mercato rimane prioritariamente caratterizzato da compravendite di immobili usati energivori; in particolare prevalgono le transazioni di edifici nelle classi energetiche più basse per tutte le categorie di immobili presi in considerazione, anche se vi è stata una nicchia di mercato specifica del nuovo, appannaggio di un target comunque limitato a causa degli alti prezzi di compravendita.
Per il 2024 si prevede un andamento delle compravendite che conferma una leggera flessione come nel 2023 ma con una sostanziale stabilizzazione dei prezzi degli immobili se non con leggeri incrementi per quegli immobili relativamente poco energivori, quindi con un’età media fino a 20 anni.
Infatti chi cerca casa presta ora sempre più attenzione a unità immobiliari efficientate energeticamente per un risparmio sui costi di gestione. Per il segmento del nuovo, invece, nonostante una conferma della domanda, sarà presumibilmente ridotta la percentuale delle case nuove vendute rispetto al totale, per una carenza di offerta e per valori di mercato non sempre recepiti dal Consumatore.
Si prevede poi una tendenza al rialzo dei canoni di locazione nel residenziale e dove i rendimenti sono assicurati da una richiesta crescente, soprattutto nel capoluogo e nelle città piu’importanti della provincia, in relazione ad affitti per studenti universitari e alle locazioni turistiche ( che stanno prendendo piede), mentre per l’uso diverso dall’abitativo (negozi, uffici e capannoni) si presume sia per le compravendite che per le locazioni un consolidamento dei canoni dopo una discesa costante degli anni precedenti.
Per concludere, nonostante la difficile situazione politica internazionale e la conseguente congiuntura economica, la Casa si conferma il bene rifugio per eccellenza per le famiglie Italiane e l’investimento immobiliare, la forma più sicura di tutela dei risparmi dei cittadini.
Se, infatti, da una parte vi sono le preoccupazioni relative al caro vita e all’aumento dei tassi di interesse sui mutui con conseguente irrigidimento dei criteri di accesso al credito, dall’altra il rischio correlato e il basso rendimento degli investimenti finanziari unitamente all’ingente liquidità accumulata dalle famiglie italiane stimolano l’investimento immobiliare non solo come acquisto prima casa ma anche finalizzato alla locazione per trarne la massima reddittività.
Piu’ macroscopicamente, possiamo confermare che l’investimento nel bene immobile favorisce poi e tutela il rafforzamento delle garanzie bancarie e diventa la piu’ potente e strategica garanzia del debito pubblico nazionale.
Renato Guglielmi Presidente provinciale della federazione vicentina
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