GAT 19/5 La rehabilitación de ámbitos urbanos by COAM

COLECCIÓN GAT 19 Rehabilitación

Guía de Asistencia Técnica 19

GAT 19/5 La rehabilitación de ámbitos urbanos

GAT 19 Rehabilitaci贸n / 5 La rehabilitaci贸n de 谩mbitos urbanos

Responsables del Grupo de Trabajo de Rehabilitación: Pilar Pereda Suquet, Secretario de la Junta de Gobierno Inés Leal Maldonado, Vocal de la Junta de Gobierno Coordinación: Mª Luisa Martínez Vicente, arquitecto jefe de I+D+i

Autores de la guía específica GAT 19/5: Miguel Ángel Esteve Campillo Carmen Castañón Cristóbal Andrea Conti María José Gutiérrez Alonso Cristina Gallego Gamazo Francisco Javier Vázquez Fernández

Diseño Servicio Gráfico del COAM, Pedro Ibáñez Albert Maquetación y control de la edición Irene Valle Robles y Efraín Redondo Castillo Febrero 2015 © Del contenido y las imágenes: los autores. © De la presente edición: Ediciones de Arquitectura Fundación Arquitectura COAM COLEGIO OFICIAL DE ARQUITECTOS DE MADRID EDICIÓN DE PRUEBA

Colección Guías de Asistencia Técnica COAM: GAT 19 Dirigida por el Grupo de Trabajo de Rehabilitación del COAM 2013. Constituido por 83 vocales, arquitectos colegiados. Para la elaboración de contenidos de las guías específicas se ha contado con la participación de 42 de ellos: Alfredo Villanueva Paredes, Alicia Rodríguez Herrero, Ana Blasco Engelmo, Ana María, Rodríguez Méndez, Andrea Conti, Antonio Gómez Gutiérrez, Antonio Iraizoz García, Antonio Manuel Ramos-Izquierdo Esteban, Aurelio Pérez Álvarez, Beatriz Jiménez Pazos, Carmen Castañón Cristóbal, Celia Puertas Romero, Cristina Gallego Gamazo, Elena Romero Sánchez, Francisco Javier Vázquez Fernández, Javier Alonso Madrid, Jesús Jusdado García, José Ignacio Chico Crespo, José Luis Vázquez Montalvo, Juan Crisóstomo Peris Ohrt, Juan Manuel Trigo Fernández, Laura Bellido García-Seco, Lorenzo Redondo García, Lourdes Serrano Cadahía, Luis González Alfonso, Luis Jesús Panea Domínguez, Mª Isabel Sardón Taboada, Mª Luisa Martínez Vicente, Manuel Vega-Leal Ordóñez, María Antonia Ferreira Romero, María Jesús Sacristán de Miguel, María José Gutiérrez Alonso, María Teresa Tuya Solar, Marina Siles Arnal, Mario Fernández Cadenas, Marta Pérez Hernández, Mercedes Serrano Cadahía, Miguel Ángel Esteve Campillo, Raquel Dueñas Villamiel, Roberto Bosqued García, Rosa Bellido Pla, Santiago Rodríguez-Gimeno Martínez.

GT Mixto VIVE: Ana Díaz García, Mª Jesús Cañas, Mª Luisa Martínez Vicente, Vicente Górriz. GT Mixto ONCE

Responsables del grupo de trabajo: Pilar Pereda Suquet, Secretario de Junta de Gobierno del COAM Inés Leal Maldonado, Vocal 6º de Junta de Gobierno del COAM

Coordinación general del grupo de trabajo: Mª Luisa Martínez Vicente, Arquitecto Jefe de I+D+i del COAM

Estructura organizativa / guías previstas:

RESPONSABLES DEL GT REHABILITACIÓN

COORDINACIÓN GENERAL

Gt-Subgrupos de trabajo

gt1

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gt7

GAT 19/1

GAT 19/5

GAT 19/6

GAT 19/7

GAT 19/2

GAT 19/3

GAT 19/4

Gtm-Subgrupos de trabajo mixtos ( con colaboración externa)

Gtm VIVE

Gtm ONCE

GAT 19/10

GAT 19/11

Agradecimiento de la Junta de Gobierno: A todos los arquitectos indicados por su participaci贸n a lo largo del proceso de creaci贸n y elaboraci贸n del trabajo colectivo encomendado, realizando aportaciones de gran valor y experiencia profesional que lo han hecho posible. Especial agradecimiento por su dedicaci贸n a aquellos que han desarrollado los diferentes contenidos. Igualmente, para aquellos que han estado al cuidado del resultado final.

PRESENTACIÓN El Colegio Oficial de arquitectos de Madrid COAM, continúa su labor de formación técnica, asesoramiento y difusión de todos aquellos aspectos técnicos que componen la complejidad del proceso edificatorio, con este conjunto de guías enumerado que constituye una colección completa, interactiva y viva. La edificación es un sector clave de la economía y tiene trascendencia los aspectos sociales, medioambientales, y culturales, en el desarrollo y calidad de vida. Es un proceso complejo que requiere la participación de muchos agentes y profesionales, y en el caso de la rehabilitación esto adquiere mayor trascendencia al actuar sobre el patrimonio construido, donde los valores patrimoniales, de responsabilidad y sostenibilidad son aún mas importantes. Los arquitectos, somos los profesionales técnicos que tenemos la responsabilidad global en el proyecto, coordinación y dirección de las obras de arquitectura, como establece la Ley de Ordenación de la Edificación, pero en el proceso participan de forma decisiva otros agentes, profesionales, propietarios y usuarios Hoy la Rehabilitación de edificios, la Renovación y la Regeneración urbana son protagonistas de nuestra actividad, por ello el conocimiento adecuado de esos procesos es imprescindible para la consecución de los objetivos propuestos en el nuevo marco legislativo. La información contenida en esta guía pretende dar a conocer: la normativa, su aplicación y las funciones de los agentes intervinientes. La Guía va dirigida a todos los actores implicados en el proceso de la rehabilitación, como: profesionales del sector, entidades, organismos, administración pública, propietarios, promotores y empresas La guía GAT 19 pertenece a la colección de guías de Asistencia Técnica del COAM y estará formada por un sistema de publicaciones independientes y complementarias; que permitan obtener una información completa sobre la rehabilitación y un asesoramiento especializado de aquellos aspectos y tecnologías que faciliten la rehabilitación en la actualidad. La información elaborada por el Grupo de Trabajo de Rehabilitación, constituido por el COAM con este fin. Se estructura en dos niveles diferenciados en función del alcance de los contenidos, dando lugar a las diferentes publicaciones de la colección, organizado en dos niveles: NIVEL GENERAL, permite tener una visión de conjunto de cómo se analiza la rehabilitación y regeneración urbana en el momento actual. Constituye la primera guía de la colección “GAT 19 Rehabilitación/0: La Rehabilitación en el momento actual”

NIVEL ESPECÍFICO, desarrolla pormenorizadamente algunos de los aspectos contenidos en el primer nivel, para aquellos lectores interesados en profundizar. Permite un conocimiento detallado y más especializado. Estos desarrollos se han formalizado como Guías específicas, que complementan la anterior. Los títulos previstos se relacio- nan en el capítulo 2 de la GAT 19/0. El COAM pretende que la información contenida en la colección permita al usuario un asesoramiento personalizado obteniendo respuesta en tiempo real a diferentes cuestiones en relación a la rehabilitación. Esta y otras iniciativas en marcha, convierten al COAM en catalizador del necesario impulso a la rehabilitación. Resulta imprescindible en la actualidad profesional del colectivo de arquitectos y en general para el sector de la edificación. No quiero terminar sin dar las gracias a todos los profesionales que han participado en su elaboración, contribuyendo a que esta iniciativa de la Junta de Gobierno que presido, haya sido una realidad.

José Antonio Granero Decano del COAM

COLECCIÓN GUÍAS DE ASISTENCIA TÉCNICA COAM GAT 19 Guía general GAT 19 Rehabilitación/0 La rehabilitación en el momento actual Guías específicas de esta colección: GAT 19 Rehabilitación/1: Marco legislativo aplicable a la rehabilitación. Modelo IEE GAT 19 Rehabilitación/2: La envolvente en la rehabilitación GAT 19 Rehabilitación/3: Instalaciones y energías renovables en la rehabilitación GAT 19 Rehabilitación/ 4: La certificación energética de edificios existentes GAT 19 Rehabilitación/5: La rehabilitación de ámbitos urbanos GAT 19 Rehabilitación/6: La rehabilitación de la edificación protegida GAT 19 Rehabilitación/7: Gestión integral de obras y ayudas a la rehabilitación GAT 19 Rehabilitación/8: Las buenas prácticas: Madrid RENOVE y otras experiencias GAT 19 Rehabilitación/9: Manual de uso y mantenimiento para edificios construidos con anterioridad a la Ley 2/1999 de la CM GAT19 Rehabilitación/10: Indicadores medioambientales de la rehabilitación residencial GAT 19 Rehabilitación/11: La accesibilidad en la Rehabilitación: Edificación y ámbitos urbanos (Fundación ONCE) GAT 19 Rehabilitación/12: Particiones / Suelos / Techos / Acabados GAT 19 Rehabilitación/13: El nuevo deber legal de conservación 2013

ÍNDICE 1. 2. 3.

Introduccion a la guia especifica gat 19/5 de regeneracion y renovacion de ambitos urbanos. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 Normativa especifica. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17 La ciudad y los ciudadanos. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 3.1. Preambulo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 3.2. ¿Cual es el marco de referencia?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 3.3. Condiciones previas. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 3.4. La centralidad deseable de la ciudadania: la participacion publica . . . . . . . . . . 22 3.5. La busqueda del equilibrio entre propiedad privada y exigencias colectivas. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25 3.6. Posibles obstaculos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26 3.7. Algunas recomendaciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27 4. La ley 8/2013. Contexto, precedentes, definiciones e iniciativas. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30 4.1.El contexto europeo. De la estrategia territorial a la carta de toledo. . . . . . . . . 32 4.2. Iniciativas de carácter estatal anteriores a 2013. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 4.3. Iniciativas europeas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38 5. Regeneracion y renovacion de ambitos urbanos. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40 5.1. El deterioro urbano . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41 5.2. Analisis, diagnostico y definicion de las areas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44 5.2.1. Los indicadores. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45 5.2.2. Las matrices . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47 5.2.3. Definición de las áreas. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50 5.3. Gestión. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53 5.3.1. Definición de la gestión . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53 5.3.2. La gestión de actuaciones urbanas: marco normativo. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54 5.3.3. La gestión de actuaciones urbanas: los agentes. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56 5.3.4. La gestión de actuaciones urbanas: tipos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57 5.3.5. La gestión de actuaciones urbanas: herramientas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59 5.3.6. La gestión de actuaciones urbanas: una cuestión de innovación. . . . . . . . . 60 5.3.7. La gestión de actuaciones urbanas: requisitos. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61 5.3.8. La gestión de actuaciones urbanas: barreras. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63 5.4. La financiacion de la regeneracion y renovacion urbanas. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64 5.4.1 Memoria de viabilidad económica. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64 5.4.2 Intervención privada . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65 5.4.3 Intervención pública . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66 5.4.5 Oportunidades de la financiación de programas europeos. . . . . . . . . . . . . . . . 66 5.5. La intervencion y resumen del proceso. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71 5.5.1. La intervención. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71 5.5.2. Resumen del proceso. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72

5.6. Control y seguimiento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75 5.6.1 Mecanismos de control y seguimiento establecidos en la nueva normativa. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75 5.6.2 Propuesta de otros instrumentos de control complementarios. . . . . . . . . . . . 77 5.6.3 Otras herramientas de anĂĄlisis: sistema de indicadores. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79 6. Algunos ejemplos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 84 6.1 Ejemplo practico de gestion. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85 6.2 Estudio teorico practico de financiacion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94 Anexo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108 Bibliografia. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 146 Referencias Web. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149 Notas. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 150 Fichas tĂŠcnicas. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 152

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1. INTRODUCCIÓN

La presente guía es una versión específica sobre la regeneración y renovación de ámbitos urbanos que surge como ampliación y profundización de lo apuntado esquemáticamente en el capítulo 8 de la GAT 19 rehabilitación-0 editada por el Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid que recopilaba el resultado de los temas estudiados por el Grupo de Trabajo de Rehabilitación convocado en 2013. En esta versión ampliada se desarrollan pautas a seguir a nivel teórico, de gestión, financiación, control y seguimiento, acompañados de dos ejemplos, por un lado un caso real de gestión en una experiencia reciente de intervención en un ámbito urbano completo, la Colonia Pablo Iglesias en Rivas Vaciamadrid, y por otro, un estudio teórico práctico de la gestión y financiación que posibilita la normativa actual.

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2. NORMATIVA ESPECIFICA

La normativa específica de aplicación a la regeneración y renovación de ámbitos urbanos es: La Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. El Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas 2013-2016. En algunos casos puntuales y específicos en los que los procesos de regeneración y renovación urbana hacen necesaria la modificación de la normativa urbanística sobre el ámbito de actuación puede ser necesaria la aplicación de la legislación urbanística de cualquier rango y principalmente: El Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo. La legislación autonómica específica sobre Ordenación del Territorio y del Suelo de la comunidad en que tenga lugar la intervención. El Planeamiento Urbanístico municipal del término en que está incluida la actuación. Además, la gran diversidad y complejidad que caracterizan las actuaciones en el ámbito de la regeneración y renovación urbana integrada no permite una concreción teórica, de forma que en cada proyecto concreto suelen aparecen otras normativas específicas de aplicación de carácter más sectorial que se tratarán en otras guías específicas.

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3. LA CIUDAD Y LOS CIUDADANOS

3.1. PREAMBULO Es a partir de mediados de 2008, inicio de la crisis económica que atraviesa el País y que ha determinado una reducción drástica y rápida de la producción del Sector de la Construcción, que se han generado en España múltiples debates sectoriales dirigidos a analizar la nueva situación y a diseñar estrategias alternativas que permitan superar el trauma ocupacional que el paro de este sector ha conllevado. En tal perspectiva ha de leerse el conjunto de normativas relativas a la Edificación que en 2013 el Gobierno de la Nación ha promulgado y que en extrema síntesis mantienen como objetivo remover los obstáculos legales más evidentes en el esfuerzo para reconvertir este Sector, de la edificación de nuevos edificios y nueva ciudad, especialidad en la cuál ha sido volcado casi completamente en las últimas décadas, a la Rehabilitación, Regeneración y Renovación urbanas. Esta situación se ha entrecruzado coyunturalmente con la exigencia acuciante de aumentar contundentemente la eficiencia del parque edificado frente al consumo de energía, objetivo establecido como parte de la estrategia de la UE para hacer frente a los retos planteados por el Cambio Global, entendido como el conjunto de cambios ambientales, derivados de la actividad humana, en los procesos que determinan el funcionamiento del sistema Tierra [Cuchí 2011]. Es de reseñar, para los fines que nos proponemos en esta Guía Específica, que a estas dos crisis ante mencionadas, la Económica y la Ambiental, se suma una tercera que es a la vez causa y efecto de las anteriores y que es de índole institucional y social, al afectar tanto a la funcionalidad y representatividad de las estructuras del Estado y del ordenamiento por éste emitido, como a la organización del conjunto de la sociedad. Por lo tanto cabe afirmar que estamos frente a una situación compleja y multifactorial, aún cuando ciñamos nuestro análisis al sólo ámbito de la rehabilitación de barrios, objeto de este trabajo. Como ha ocurrido repetidas veces en pasado, las grandes crisis terminan determinando una modificación sustancial del modelo de asentamientos territoriales y urbanos, generando nuevas formas de vida asociada que se suman a las anteriores estructuras ya existentes, estratificándose compleja y parcialmente como trazos en un palimpsesto [Secchi 2013]. Las estrategias de reformas urbanas que el Estado se propone propiciar tendrán que encontrarse con este panorama en fase de repentino cambio. Por otro lado, y revisando la actualidad desde otro sesgo crítico, podemos esperar que la Crisis, al rebajar el interés y la presión ejercida por los mercados especulativos sobre el conjunto de las actividades de gestión y crecimiento urbanos, deje mayor espacio que en el pasado reciente para una profunda y libre revisión y reflexión sobre las áreas de conocimiento que configuran el urbanismo contemporáneo, y muy en concreto la regeneración y renovación urbanas. Dejando a los sucesivos apartados de esta guía la difícil tarea de esbozar, si posible, la compleja actividad de rehabilitación de barrios y las herramientas que pueden ayudar a llevarla a cabo, nos preocupa en estos párrafos introductorios definir algunos puntos nodales que configuran su estructura conceptual.

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Es debido avisar al lector que los límites del presente trabajo no permiten realizar un examen exhaustivo y metódico de todas las cuestiones inherentes a la teoría y práctica del urbanismo, sino escoger algunos elementos claves del debate cultural que atañen el hacer (mantener y cuidar) la ciudad, con el enfoque a la escala de barrio. Asimismo avisamos que la postura de estos párrafos se inscribe en el marco de una visión crítica aún cuando constructiva de la disciplina urbanística, y dentro de lo posible libre de dogmatismos ideológicos, debido a la urgencia que detectamos de una revisión metodológica, justo en el momento de partida de lo que se prefigura como una amplia operación de renovación de la ciudad construida durante las próximas décadas, por lo menos en las intenciones declaradas del legislador español.

3.2. ¿CUAL ES EL MARCO DE REFERENCIA? Lo primero que nos planteamos es el reconocimiento de la correcta escala para entender, analizar y finalmente abordar la rehabilitación de un barrio de un punto de vista conceptual y metodológico. Cabe subrayar que el marco, aún actuando por discontinuidades, sigue siendo el conjunto de la ciudad y la relación de ésta con el territorio en la cual está incrustada. En palabras de Bernardo Secchi: “Es preciso volver a reflexionar sobre la ciudad, reconociendo la importancia que, en el construirla, tiene la forma del territorio. Volver a otorgar a los espacios urbanos una mayor y más difusa porosidad, permeabilidad y accesibilidad, diseñarlos con ambición, teniendo en cuenta las calidades de las ciudades que nos han precedido, y razonar nuevamente sobre las dimensiones de lo colectivo” [Secchi 2013]. Efectivamente, la falta de enfoque general en una extensa operación de renovación urbana actuada por barrios podría degenerar en actuaciones aisladas, autónomas y faltas de una visión general, máxime cuando esta clase de actividades pueden llevarse a cabo fuera de las figuras de planeamiento generales, y por ende expuestas a quedarse huérfanas de una definición de objetivos políticos-culturales-sociales, eso es, de una visión de futuro abarcadora. Es fundamental evitar que las operaciones de regeneración urbana, aún cuando alcancen funcionalidad y lógica internas, den pié a trasformaciones físicas que alimenten fenómenos de fragmentación, de exclusión y separación de estos ámbitos de la ciudad con respecto a las otras partes, tendencia que muchos observadores detectan en auge en Europa en las últimas tres décadas en coincidencia con el desmantelamiento del Estado del Bienestar, acelerado por la crisis. Es fundamental trabajar también sobre las relaciones, las infraestructuras, los vacios y el espacio entre los espacios, sobre el campo y la forma al mismo tiempo: sobre el tejido conectivo que enlaza los barrios y los hacen ciudad. La parcialización de las actuaciones podría dar como resultado la segregación y el aislamiento. Deslindar barrios es una acción instrumental, funcional y necesaria al gestor, al Municipio y al urbanista para organizar y racionalizar las acciones, pero nunca tiene que ser el resultado o el fin de la acción misma, so pena de rasgar el continuum deseado de la ciudad que se articula a través de conjuntos complejos y multidimensionales, de sus diversidades y de sus homogeneidades parciales y locales.

Los barrios que conforman la ciudad y que se pretende reformar no existen en un espacio neutro, sino son parte de una estructura que a su vez es forma: percibimos la necesidad de reiterar que es preciso anteponer a las operaciones de rehabilitación integral de barrios una visión lo suficientemente compleja y abarcadora de ciudad: visión donde residen y se pueden leer las verdaderas voluntades planificadoras. Advierte el mismo B. Secchi de como en el reciente pasado cierto tipo de urbanismo en ocasiones haya tenido claras y directas responsabilidades en las estrategias de la segregación, y, poniendo el ejemplo de París, esclarece como las infraestructuras entre las partes, lejos de unir, puedan separar si no gobernadas: “Una autopista, o una carretera de gran tráfico, une rápidamente puntos puestos a cierta distancia, pero al mismo tiempo es una barrera ruidosa y contaminante que separa el territorio a su izquierda del a su derecha [...].” Y más: “En larga medida estos enclaves [Ndr: de Paris] son el resultado de la política de las infraestructuras y de la urbanística, encerrados como son por las barreras infranqueables de una autopista, de una línea de ferrocarril o de metro, de un canal, de una alta valla de una zona industrial o militar, aisladas del resto de la ciudad por amplias zonas verdes que, más que zonas de sociabilidad, actúan como elementos de separación.” [Secchi 2013] Todo lo anterior es extensible, mutatis mutandis, también a la relación de la ciudad con el territorio que le enmarca: el tejido urbano se vertebra y es atravesado por estructuras que se extienden hacia el territorio circundante; la ciudad y sus partes componentes imponen un “campo gravitatorio” sobre todo lo que les rodea y el territorio impone sus morfologías a la ciudad. Para gobernarla en su complejidad de fenómeno territorial sería deseable recuperar el proyecto a nivel supra-municipal, tomado la Macro-Región como el nivel jerárquico de referencia de la Planificación Territorial y del Planeamiento Urbano, así como de las políticas económicas. Recuperar una efectiva operatividad e vigencia de los Planes de Ordenación Territorial como figura de planeamiento de máximo alcance, considerando que también las ciudades españolas están asumiendo carácter de ciudades globales, con influencias que superan con creces sus límites físicos, que además se esfuman y se pierden, y que generan flujos tras-fronterizos.[Sassen 2007] El difuminarse de la ciudad en el territorio, la pérdida de sus límites y la generación de tejidos híbridos que ya no son territorio sin haber alcanzado el rango de ciudad, fenómeno que está presente aún con diferentes intensidades en todo el mundo, proporciona otra buena razón para entender y gobernar la relación ciudad-territorio de forma prioritaria, y a partir de este nivel planificar también la rehabilitación de barrios. El mantener el territorio y el conjunto de la ciudad como referencia de las acciones locales y parciales, brindaría la capacidad de interpretar correctamente los fenómenos supra-distritales, inclusive los posibles lobbings de agentes especuladores, las dinámicas segregadoras, la incorrecta distribución y la inoportuna ubicación de los equipamiento colectivos de alcance urbano y regional, detectar también tempranamente fenómenos delictivos y corruptivos operados contra el bien común, y sería un óptimo elemento de control indirecto para encuadrar en la justa perspectiva aquella cooperación del privado en la renovación urbana planteada a nivel jurídico tanto por el Plan Estatal de fomento del Alquiler y Vivienda 2013, como por la Ley 8/2013.

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3.3. CONDICIONES PREVIAS Para mantener el enfoque descrito anteriormente, es preciso desarrollar una renovada cultura política urbana cimentada sobre los valores cívicos del barrio y de la ciudad, para seguir imaginándola como espacio de integración social y cultural, productora de identidades nuevas e inéditas, lugar privilegiado de la investigación cultural, técnica y científica, rasgos de identidad de las ciudades europeas [Secchi 2013], o quizás de su imaginario. Los compromisos y las directrices de la UE en campo de política territorial parecen ir hacia esta dirección, por lo menos en las intenciones manifiestas en los Acuerdos, Cartas y Declaraciones de se suceden desde 1999 (en los capítulos sucesivos analizaremos en detalle estos contenidos). Valga aquí solo hacer referencia al concepto de Baukultur propugnado por la Unión, que propone una nueva y compleja conceptualización del fenómeno urbano, abarcando todos los aspectos culturales, tecnológicos, económicos, sociales y medioambientales. Dual a esta transversalidad de visión de la ciudad, es necesario desarrollar un nuevo sistema de gobernanza integrada y avanzada, para gestionar esta aumentada necesidad de complejidad: para poder lograr la integralidad de las intervenciones en ámbito de barrios es necesario superar los límites de “unas administraciones estructuradas en compartimentos estancos y con visiones monocromáticas del territorio”. [Benabent 2007] De hecho superar la fragmentación administrativa, rompiendo la barrera de las acotaciones jurisdiccionales y de las responsabilidades limitadas, pero también de inercias y costumbres consolidadas, con fórmulas novedosas y creativas es la premisa para poder cruzar linderos y abatir cercados, y entender realmente la rehabilitación de barrios de la forma inclusiva e integral que propone la UE. He aquí la conexión instrumental con la componente institucional de la triple crisis del modelo social, ambiental y económico mencionado anteriormente y que inevitablemente se refleja en la manera de hacer ciudad: es decir, la urgente revisión también de la estructura y funcionamiento de la administración y de sus dinámicas que parecen no ser acordes al reto que se plantea.

3.4. LA CENTRALIDAD DESEABLE DE LA CIUDADANIA: LA PARTICIPACION PUBLICA De manera similar a como en las últimas décadas economistas ecologistas han empezado a apreciar desde un punto de vista económico los ciclos naturales como servicios ambientales [Hawken 1999], es decir utilidades que la naturaleza proporciona a la humanidad en su conjunto o a una población local en concreto [Constanza 1991], no sería descabellado empezar a tener en cuenta en la rehabilitación de barrios las funciones indirectas de control, organización, solidaridad y hasta de higiene que la ciudadanía realiza naturalmente con el simple acto de ocupar el espacio urbano de manera pacífica y estructurada, cuando su forma física lo permite y lo fomenta, generando redes informales de servicios sociales. Remitiendo a la lectura del clásico de Jane Jacobs para una formulación analítica de la auto-organización espontánea urbana y de los sistemas emergentes, cabe destacar, 22

por ejemplo, como los problemas de seguridad y violencia callejera pueden ser paliados fomentando la visibilidad, usabilidad y accesibilidad del espacio público, inclusive una correcta distribución difusa de las actividades comerciales, y apoyando la instauración de relaciones de vecindad y de interrelación ciudadana, disminuyendo así la necesidad de militarización de las calles [Jacobs 1961]. Por lo tanto, al actuar sobre un barrio, aunque a un primer análisis resulten evidentes elementos de degradación a corregir, no estaría demás detectar por medio de testimonios directos de los habitantes recogidos sistemáticamente, los elementos prioritarios del funcionamiento real de ámbito de intervención (rutas peatonales prioritarias, lugares de encuentro, centralidades, interpretación de los lugares, topónimos espontáneos, liderazgo local, etc.), y la imagen mental de los ciudadanos [Lynch 1960], entendiendo que la operación urbana debería tomar estos elementos de uso real como elementos cognitivos, como materiales propios del proyecto y de la obra, limitando la máximo la imposición sobre el territorio de esquemas teóricos, susceptibles de fracaso en cuanto abstractos. En otras palabras es necesario recodar que lo proyectado, una vez ejecutado, actuará sobre aquella realidad no formalizada, sobre aquellos flujos, sobre aquel campo de dinámicas sociales que siempre existe, pese a que no se vea o que no se le otorgue dignidad e importancia. La finalidad de la operación debería ser corregir los elementos de desviación, reforzar las actitudes positivas y, es su caso, fomentar nuevas. So pena de erradicar el conjunto de relaciones vecinales, las virtuosas y las viciadas, indiscriminadamente y sin criterio, arriesgándose a generar un traumático y potencialmente peligroso vacío en las redes sociales del barrio, susceptible de llenarse con nuevas y agraviadas dinámicas negativas. Estamos sugiriendo la necesidad de introducir el conocimiento difuso que la ciudadanía construye a diario a través del uso y de la vivencia real de los lugares, como elemento cognitivo dentro de los proyectos y planes de renovación y regeneración urbana. Este dato fenomenológico debería acompañar y también corroborar el conocimiento indirecto que se construye a través del análisis de los índices, indicadores y matrices que se acostumbran usar en el campo de la planificación urbana y territorial. Si se quiere, resumiéndolo en un lema, introducir el dato antropológico real y vivencial como variable fundamental en la construcción del teorema urbano, para paliar su posible deriva abstracta y teórica. Existe una amplísima literatura, desarrollada a lo largo de los últimos 40 años, y una estratificación de buenas prácticas sobre la participación directa de la ciudadanía, que merece la pena tomar en consideración. Máxime entrando en el terreno de la remodelación de barrios, se hace más patente la necesidad de contar con unos ciudadanos y usuarios informados y partícipes proactivamente del proceso de reconfiguración desde etapas muy tempranas en la toma de decisiones, también con la finalidad de evitar fenómenos de rechazo similares a los que la reciente crónica ha puesto a la atención de la opinión pública (véase el conflicto en el Barrio Gamonal en Burgos de enero de 2014).

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Sería deseable seguir la senda de la mejores experiencias de las Agendas 21, sistemas de consultación ciudadana instituido en el ámbito del Programa 21 de las Naciones Unidas, por medio de las cuales “a partir de una determinación de problemas percibidos y compartidos se esclarecen y se definen las posibles soluciones alternativas, las cuales son confrontadas de forma pública a fin de establecer las soluciones. De esta manera, determinación de los problemas, fines y objetivos maduran a la vez que se seleccionan las estrategias y propuestas de actuación y no se establecen antes que éstas”.[Banabent 2007]. Es indispensable dar un salto hacia adelante para superar la dinámica actual que considera la participación pública “no [...] consustancial al proceso de planificación, sino instrumental para el logro de un mayor conocimiento en la fase de diagnóstico, y nunca es un medio para el establecimiento de objetivos y estrategias y menos aún un método de decisión.” [Banabent 2007], y, por medio de esta participación, propiciar la apropiación social de los espacios públicos rehabilitados. Huelga avisar al lector que existen sendos obstáculos culturales para una completa integración de la ciudadanía en los procesos de desarrollo o rehabilitación urbanos dirigidos a alcanzar un maduro proceso de planificación participada. En su celebérrimo ensayo Sherry R. Arnstein reconocía ya en 1969 ocho niveles de participación ciudadana, que iban desde la pura manipulación de parte de los decision-makers, en la cual la presencia ciudadana era un mero embellecimiento justificativo, pasando por una participación todavía ficticia a los procesos de planificación con la cuál a menudo se liquidaba el asunto, llegando hasta la verdadera participación de la ciudadanía, único titular del poder en los ordenamientos democráticos, a saber [Arnstein 1969]:

Imagen 1. Fuente: Andrea Conti 24

La practica participativa ha evidenciado “factores clave que determinan sus posibilidades de éxito, entre los que cabe resaltar: los factores legales, la capacidad técnica (tanto de los órganos de gobierno como de los colectivos ciudadanos, factores políticos) la voluntad y liderazgos políticos mantenida en el tiempo resultan especialmente relevantes, la capacidad y tradición asociativa, los determinantes socioeconómicos, las relaciones de poder existentes y la adecuación de los mecanismos participativos utilizados” [Robinson 2004]. Existe por lo tanto la necesidad de realizar un profundo trabajo de cultura política y asociativa para difundir la praxis y la metodología de la gobernanza participada, para superar las visiones excluyentes, las reciprocas desconfianzas de las componentes sociales, con la finalidad de construir nuevos modelos y nuevas dinámicas. Una última mención cabe resaltar sobre las investigaciones que se están llevando a cabo acerca del papel que las tecnologías de la información (TICs) pueden tener para facilitar este trabajo y para reducir el coste de una democracia realmente participativa, y hacer viable también técnicamente nuevos y avanzados modelos democráticos [Prieto Martin, P.(2012)].

3.5. LA BUSQUEDA DEL EQUILIBRIO ENTRE PROPIEDAD PRIVADA Y EXIGENCIAS COLECTIVAS La crisis ambiental plantea la necesidad de acciones correctoras sobre las actividades contaminantes, no solo evidentemente sobre los sectores difusos, al cual se adscribe el parque edificado, sino sobre todos los demás sectores productivos. A pesar de las inercias propias de la industria, diversas en proporciones en sus diferentes ramas en función de su complejidad estructural, es plausible que un correcto planteamiento global y sectorial, junto con una renovada demanda de estándar y de calidad de parte de la sociedad, pueda obtener una cierta rapidez de respuesta con respecto a los temas medioambientales, debido a la estructura concentrada de su propiedad. Mientras que aparece más compleja la renovación del parque edificado, tanto el Residencial, como el Comercial y, en teoría en menor medida, el Institucional, cuya propiedad es difusa. He aquí la definición de un problema de amplísimas repercusiones, que debido a los límites del presente trabajo cabe solo nombrar en su generalidad. Es decir, toda vez que las acciones dirigidas a reducir la contaminación producida por el gasto energético de los hogares o de los establecimientos comerciales de propiedad particular y a corregir los desequilibrios territoriales pasen por una remodelación intensiva y difusa del parque edificado, eso es, de la rehabilitación urbana, se plantea la eterna cuestión de los deberes inherentes a la propiedad de los inmuebles. Al margen de los enfrentamientos ideológicos, muy intensos en años pasados sobre este tema, sino se podría decir debido una urgencia operacional, vuelve a plantearse esta cuestión tan crucial. Las recientes modificaciones a la Ley de Propiedad Horizontal introducidas por la Ley 8/2013 parecen ir en esta dirección, es decir en equilibrar el derecho a la propiedad privada y a la libertad de su uso, con las exigencias colectivas de mantenimiento y de conservación. GAT 19 Rehabilitación/5 La rehabilitación de ámbitos urbanos

Esta problemática se hace todavía más aguda en la medida en que la citada Ley y la introducción del concepto de estabilidad presupuestaria en la modificación de la Constitución Española en 2011 reducen la contribución económica Estatal, dejando un mayor peso económico sobre las familias frente a la rehabilitación edilicia y a la renovación urbana. A este vació presupuestario se intenta dar respuesta con una flexibilización de las normas urbanísticas haciendo posible conceptualmente renovados aprovechamientos urbanísticos, todavía a definirse en los planeamientos municipales. De todo lo anterior se puede deducir que el Estado esté indirectamente reclamando un mayor compromiso económico de parte de la sociedad civil, tanto de la ciudadanía como de los actores privados en la renovación y regeneración de la ciudad. Frente a esta llamada de responsabilidad contenida entrelineas en los textos normativos, parece todavía más lícito reclamar siempre mayores niveles de planificación participada.

3.6. POSIBLES OBSTACULOS Existen, empero, potenciales problemas materiales y culturales no secundarios que pueden ser un potente obstáculo a la realización de amplias operaciones de renovación urbana con una sensible exposición económica de parte de los usuarios y propietarios. Además de la obvia consideración sobre la efectiva capacidad económica de la sociedad civil de financiar estas operaciones y de cómo se distribuya esta capacidad en las diferentes clases sociales, nos interesa aquí subrayar el dato cultural, es decir la percepción y valoración social de la rehabilitación de viviendas y barrios. Sería necesario realizar localmente serios análisis previos sobre la percepción que la población mantiene actualmente sobre estos bienes, para averiguar, tras décadas de presión cultural ejercida sobre la sociedad para afirmar la primacía del valor de cambio (valor monetario/económico) sobre el valor de uso (el valor material) de la ciudad [Lefebvre 1968] y aún más sobre el valor de opción y de existencia [Weisbrod 1964, Krutilla 1967, Vivien 1994 ] de sus espacios libres y del medio ambiente urbano, cual es el nivel de predisposición de la ciudadanía para hacerse mayor cargo económico de operaciones dirigidas a mejorar las calidades, por así decir, sutiles de la edificación (entro las cuales meteríamos por ejemplo el confort) y de su prestación energética para reducir el impacto sobre el ambiente, toda vez que estas calidades no tienen en la actualidad una inmediata valoración monetaria en la determinación del precio de las propiedades inmobiliarias. Nos encontramos con un dispositivo que el mismo sistema (económico, especulativo) ha diseñado y que como un boomerang puede entorpecer el conseguimiento de estos procesos deseables. Ahondando en este concepto, nos encontramos frente a una verdadera aporía que puede atropellar la idea de colaborar a solucionar las crisis por vía de la renovación y regeneración urbana fundada en una colaboración difusa de la población: esta triple crisis, económica, social y ambiental, requiere, para su solución, un salto de nivel lógico y metodológico. Afirmaba Albert Einstein en un famoso aforismo a él atribuido que: “Los problemas no pueden ser resueltos al mismo nivel de pensamiento en el que fueron generados.” En nuestro caso el salto de nivel sería el salto hacia una mayor integración y coordinación de todas las componentes sociales con los aparados del 26

Estado. Pero también un mayor nivel de percepción y compresión de toda la sociedad civil de los fenómenos en desarrollo en la actualidad. Parafraseando Einstein, lo que se necesitaría es un nuevo y superior nivel de conciencia. Aún solo refiriéndonos a la acuciante crisis ambiental, tan transcendente como la simple constatación que una gran parte de los procesos de producción industrial mundiales son incompatibles con el sistema biológico del planeta, la biosfera que nos cobija, nos damos cabal cuenta que solo un intenso, difuso y generalizado cambio profundo de estilos de vida, modelos de consumo, sistemas de conductas, códigos de comportamientos, convenciones de asignación de valores, que realicen una adecuada presión sobre el sistema productivo, puedan aspirar a incidir en la situación actual e invertir en tiempos todavía útiles la tendencia exponencial al progresivo deterioro de la funcionalidad, vitalidad, salud y belleza del ecosistema, así como lo conocemos. En otras palabras, para poder solucionar a tiempo estas crisis se necesitarían una ciudadanía y unas instituciones concienciadas, colaboradoras, informadas. Serían necesarias responsabilidad, visión, inteligencia, comprensión, aceptación que van desde comprometerse con una correcta recogida diferenciada de la basura hasta la asunción de importantes costes en la reforma de la ciudad. Desde el compromiso con la transparencia administrativa hasta la planificación concertada. Se necesitaría que las partes de la sociedad, que los individuos y las instituciones, se percibieran a sí mismos como pertenecientes a una unidad mayor: decíamos justamente, un nuevo nivel de conciencia. Para lograr el cambio masivo del calibre del requerido para invertir la tendencia a la destrucción paulatina del medio ambiente, pero también del entramado de la sociedad y de la economía real de parte de una finanza siempre más agresiva, solo el actuar sobre la percepción de pertenecía al conjunto social y la comprensión de las dinámicas en desarrollo, que quiere decir actuar sobre el acceso a la educación, a la información, a la formación continuada, al derecho al conocimiento, parece ser realmente efectivo. En resumen, aquellos nuevos modelos de Gobernanza y aquella difusión y fomento de la cultura urbana y ambiental, preconizados por las directrices y estrategias territoriales de la UE parecen esbozar un camino virtuoso y deseable también para abarcar el reto de la Regeneración y Renovación urbanas.

3.7. ALGUNAS RECOMENDACIONES Como conclusión de estas breves consideraciones iniciales sobre la Renovación y Regeneración de Barrios, quisiéramos proponer unos temas de reflexión y debate. El primero es de calado disciplinar y está todo dentro la teoría y práctica del urbanismo. A 81 años de la promulgación de la Carta de Atenas por el CIAM, es lícito afirmar que se mantiene la debida distancia crítica y la justa perspectiva para archivar definitivamente aquella experiencia, reconociendo los avances y las aportaciones que significó en su momento, pero también detectando los desequilibrios que la simplificación racionalista y funcionalista generaron en tantas ciudades en el mundo, hasta poder quizás dar por tramontado el sueño de destilar un único modelo urbano valido Urbi et GAT 19 Rehabilitación/5 La rehabilitación de ámbitos urbanos

Orbi, aquel international style aplicado a las ciudades que ha nivelado y homologado los matices regionales. Desde 1933 hasta hoy la ciudades, muy especialmente las europeas, se han modificado profundamente a nivel social, étnico, morfológico, económico, estructural, cultural, también debido a la aplicación parcial de aquellos mismos principios contenidos en Carta, y nuevos retos se suman a los antiguos que en parte sustancial se quedan sin resolver. Hoy en día podemos ver que el urbanismo moderno ha sido limitante, reduciendo la ciudad a una caricatura de sí misma. Muchas intervenciones de rehabilitación de barrios se tendrán que confrontar con este tema, a saber, el recuperar un modelo menos simplista, eliminar la especulación metafísica y la abstracción autorreferenciales de la práctica urbanística, apuntando a una visión más realista de la ciudad, a una imagen caleidoscópica: se tiene que desarrollar un modelo más próximo a la realidad, y por ende más complejo. Una buena parte de la apuesta está justamente en la gestión de este nuevo modelo: varios autores apuntan a que el camino a recorrer pasa por aumentar la complejidad de sistemas y no simplificar la mirada [Rueda 1999]. El segundo es metodológico, y responde a un principio de cautela: el urbanismo sigue siendo un teorema que hay que averiguar constantemente sobre el terreno experimental de la práctica. Avisaba Lefebvre ya en 1968 con respecto a las ciencias parcelarias aplicadas al urbanismo: «¿Es la ciudad esta suma de índices e indicadores, de variables y de parámetros, de correlaciones; esta colección de hechos, de descripciones, de análisis fragmentarios porque fragmentan? Estos cortes analíticos no carecen de rigor, pero, como ha sido dicho, el rigor es inhabitable” [Lefebvre 1968]. Es un criterio de cautela implicarse en la superación de la fragmentación analítica a base de acumulación de buenas prácticas, considerado que en urbanismo existe, o debería, una preponderante componente empírica, que escapa de una síntesis definitiva y universalmente válida operada por una ciencia de por si pluridisciplinaria. De forma parecida a como apuntan algunas de las más actuales teorías de la Restauración Arquitectónica, una vez esclarecidos unos concepto guías fundamentales, diríamos unas Definiciones, Direcciones y Propósitos, con una base de consenso la más amplia posible, sería preciso actuar también en la Renovación y Regeneración Urbanas caso por caso, salvaguardando las especificidades de cada lugar y situación. Para eso es fundamental instrumentar una potente estructura de trasmisión de conocimientos y experiencias, y construir un amplio catalogo de problemáticas y soluciones adoptadas, que constituyan el archivo cultural vivo y en constante ampliación y revisión, a usar como referencia permanente que mitigue el peligro de arbitrariedad ínsito en las prácticas que se realicen fuera de una ideología doctrinaria y unas reglas inalterables. Por último nos gustaría robarle otra vez la palabra a Bernardo Secchi, para nuestra reflexión final: “Cada vez Crisis y Cuestión Urbana han sacado a la luz nuevos temas, nuevos conflictos, nuevos sujetos, nuevos sistemas de alianzas, de compatibilidades e incompatibilidades, en las cuales se pueden reconocer ulteriores y diversas ideas de igualdad y desigualdad y de dispositivos espaciales a ellas coherentes. La crisis de los primeros años del siglo XXI - una crisis madurada lentamente en tres decenios 28

de desigualdades crecientes y destinadas probablemente a perdurar y a incidir en las economías y sociedades occidentales más de cuanto se quiera creer - coincide, como otras en el pasado, con el delinearse de una importante cuestión urbana, de carácter multidimensional, un carácter que cuesta querer reconocer. Al centro de las diferentes dimensiones de esta crisis están las desigualdades: la codicia de los ricos, el progresivo desmantelamiento del Estado del Bienestar y la degradación de la calidad de vida de los grupos más pobres. Las desigualdades sociales no son quizás el resultado, sino una causa no secundaria de la crisis. Viejos y nuevos ricos, encerrados entre sus cercas protectoras, por cuanto consuman, no podrán nunca representar una demanda suficiente a garantizar el crecimiento económico de los diferentes países y del planeta. Ninguna economía ha crecido a base de la sola producción de bienes de lujo [...] “ [Secchi 2013].

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4. LA LEY 8/2013. CONTEXTO, PRECEDENTES, DEFINICIONES E INICIATIVAS

Tras una lectura detallada de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, causa sorpresa que, constituyendo estos conceptos el objeto esencial de la ley, tal como se dice en su preámbulo, no se encuentre ni en el mencionado preámbulo ni en todo el articulado ni en ninguna de las numerosas disposiciones -adicionales, transitorias, derogatoria y finales- una definición de los mismos. Sí se define sin embargo el ámbito de actuación siendo los edificios el objeto de la rehabilitación y los tejidos urbanos los de la regeneración y renovación. Lo cierto es que no existe una definición comúnmente aceptada de lo que significa regeneración y renovación urbana, debido a que se trata de procesos muy complejos y prolongados en el tiempo, con múltiples causas y factores, y relacionados con otros procesos urbanos simultáneos, como analizaremos posteriormente. Los primeros intentos de aproximación a alguno de estos conceptos los encontramos hacia la segunda mitad del siglo pasado en textos de economistas estadounidenses especializados. Así parece comúnmente aceptado que el término “Renovación Urbana” fue utilizado por primera vez por James Calean en 1950, bajo la acepción de renovación de la edificación e infraestructuras de una ciudad cuando estas han perdido su pujanza por el lógico envejecimiento. En 1965 Leo Gleber hace un análisis más amplio y preciso del término cuando escribe “La Renovación Urbana se refiere al esfuerzo deliberado para modificar el entorno urbano mediante el ajuste planificado y a gran escala de áreas de la ciudad existente a los requerimientos presentes y futuros de vivir y trabajar en la ciudad”. Estas definiciones, si bien acertadas son incompletas, pues se realizan en pleno apogeo del Movimiento Moderno y se formulan bajo principios funcionalistas y urbanísticos, contraponiendo la ciudad moderna a la ciudad tradicional, obsoleta y a la que hay que sustituir. Durante la crisis energética de los años 70, y coincidente con la crisis del Movimiento Moderno y sus debates correspondientes, se producen en los países industrializados numerosos ejemplos de desmantelamiento industrial y el consiguiente decaimiento y degeneración urbana. Estos fenómenos llevan a replantear el concepto de renovación y regeneración urbana, ampliándolos con consideraciones económicas y sociales fundamentalmente, entendiendo el proceso como un conjunto de medidas interdisciplinares, interrelacionadas e interdependientes. Es de destacar también que en estos años, y desde finales de la década de los 60, comienza la preocupación por los centros históricos de las ciudades, añadiendo al debate nociones como patrimonio urbano y la ciudad como patrimonio cultural. Estos conceptos se irán desarrollando y ampliando a lo largo de las décadas siguientes. Para poder entender la génesis de la Ley 8/2013 y poder comprender o, al menos, hacer una mayor aproximación al concepto de regeneración urbana, daremos un breve repaso por las estrategias y declaraciones a nivel europeo de los últimos años, imprescindibles como fundamento de ésta.

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4.1. EL CONTEXTO EUROPEO. DE LA ESTRATEGIA TERRITORIAL A LA CARTA DE TOLEDO En 1999, tras un proceso de 10 años, los Ministros responsables de la ordenación del Territorio de los Estados miembros de la Unión Europea y la Comisión Europea, reunidos en Potsdam (Alemania) acordaron definitivamente la Estrategia Territorial Europea (ETE)1. La constatación de que las políticas de desarrollo regional y los fondos europeos no siempre daban el resultado deseado, sino que incluso a veces provocaban desequilibrios en el territorio, unido a un contexto, finales del siglo XX, de cambio rápido y profundo de las relaciones internacionales, y la necesaria adaptación a las condiciones impuestas por la globalización de la economía mundial y en particular, la implantación del mercado único europeo, llevaron a la UE a replantear su modelo de organización territorial. Su principal novedad es la incorporación del concepto de desarrollo sostenible, tal y como se recoge en el Informe Brundtland de las Naciones Unidas2, es decir, “no sólo un desarrollo económico respetuoso con el medio ambiente y que conserve para las generaciones futuras los recursos actuales, sino también un desarrollo territorial equilibrado. Esto implica especialmente armonizar las exigencias sociales y económicas del desarrollo con las funciones ecológicas y culturales del territorio, y contribuir de esta forma a un desarrollo territorial sostenible y equilibrado a gran escala”. La ETE define tres grandes principios o campos de acción que marcaran la política territorial europea de los siguientes años. Por un lado, el sistema de asentamientos humanos, tanto urbanos como rurales, y sus relaciones (lo que se denominará la Europa de las Ciudades), en la búsqueda de un sistema territorial equilibrado y policéntrico. Por otro lado, las infraestructuras, tanto de transporte como de conocimiento, articuladoras del sistema de ciudades unas, y fuente de valor añadido, otras y, por último, el desarrollo sostenible, la gestión inteligente y la protección del patrimonio y el paisaje, tanto cultural como natural. Es de señalar que la ETE dedica una parte importante de su contenido a la aplicación y a la gestión de las políticas, estableciendo dos principios básicos que estarán presentes en todos los documentos desarrollados posteriormente: las políticas deben llevarse a cabo de forma integrada y mediante la cooperación de todos los agentes implicados. Por aplicación integrada se refiere a la necesidad de que todas las políticas aplicadas en un territorio o entorno racionalicen sus objetivos enmarcándolos dentro de una estrategia común, coordinándose, de forma que sus efectos no sean contradictorios o se anulen entre sí. Al llevar a cabo estas políticas, pueden aparecer superposiciones y conflictos entre los diversos agentes implicados, ya sean públicos o privados, que requieren del desarrollo de nuevos instrumentos de cooperación y coordinación, tanto a nivel horizontal (entre las políticas y las autoridades competentes) como vertical (ámbitos y escalas de aplicación). Es decir, el desarrollo de nuevas formas de gobernanza, entendida como eficiencia y gestión, en términos no sólo económicos, sino también sociales e institucionales, entre los distintos niveles, y, fundamentalmente como forma de interacción entre administración, mercado, organizaciones privadas y sociedad civil bajo formas no jerárquicas sino de integración en red.

Como consecuencia de la aprobación de la ETE, se ponen en marcha una serie de iniciativas entre las que, en primer lugar, hay que destacar la aprobación en el 2000 del “Convenio Europeo del Paisaje”(CEP)3, instrumento para la protección, gestión y ordenación de todos los paisajes europeos. Se trata de un documento de carácter vinculante en el que cada país se compromete a “reconocer jurídicamente los paisajes como elemento fundamental del entorno humano, expresión de la diversidad de su patrimonio común cultural y natural [...] definir y aplicar en materia de paisajes políticas destinadas a la protección, gestión y ordenación del paisaje”. Su mayor importancia, no solo reside en el carácter jurídicamente vinculante, y la obligación de los países de ratificarlo y transponerlo a sus políticas, sino, más bien en la definición de paisaje, entendido como “cualquier parte del territorio tal y como la percibe la población, cuyo carácter sea el resultado de la acción y la interacción de factores naturales y/o humanos”. El paisaje, por tanto, no es sólo la visión romántica de lo natural, sino también efecto y consecuencia de la interacción, en mayor o menor grado, del hombre y la Naturaleza. Paisaje, por tanto abarca lo natural, lo rural, lo urbano; cualquier clase de categoría y grado de relación del hombre y el territorio. El paisaje como hecho cultural y patrimonial, y, por tanto, como recurso, a gestionar y proteger bajo una perspectiva de desarrollo sostenible. El campo más activo de desarrollo de la ETE, ha sido, en los primeros años de este siglo, el campo urbano. Así, las diversas presidencias de turno de la UE, llevan a cabo un ingente trabajo que desemboca en acuerdos importantes como el “Lille Action Programme” (2000), el Urban Acquis de Rotterdam (2004) o el Bristol Accord (2005). De gran importancia es este último4, al definir lo que se considera por comunidad sostenible; partiendo del reconocimiento de la variedad de grupos sociales y de funciones y actividades urbanas diversas como síntoma de vitalidad urbana, una comunidad sostenible significa ciudades y barrios habitables, en un entorno urbano que sea “activo, inclusivo y seguro, bien mantenido, bien conectado, bien servido, medioambientalmente responsable, atractivo, bien diseñado y construido, y justo para todos”. Para conseguirlo, el planeamiento y la gestión urbana deben buscar la creación o la recuperación del suficiente atractivo y de unas condiciones de habitabilidad óptimas, y poner los medios para “satisfacer las necesidades de los residentes presentes y futuros”, de modo que todas las partes que componen los tejidos de la ciudad sean áreas donde grupos sociales diversos puedan y “quieran vivir y trabajar, ahora y en el futuro”. Resumiendo, desarrollo sostenible urbano integrado. Observamos, en comparación a las primeras aproximaciones al concepto de renovación urbana, una clara ampliación y actualización de los “requerimientos para vivir y trabajar” cuya obsolescencia y envejecimiento llevan a actuar sobre el tejido urbano. Así, frente a hablar exclusivamente de edificaciones e infraestructuras, se incorporan planteamientos sociales y medioambientales, se reconoce la diversidad, tanto social como funcional, como síntoma de vigor de lo urbano y como necesidades de los residentes, no sólo la vivienda, también la provisión de servicios y actividades urbanas y el acceso a tecnologías de información y comunicación. Todos estos aspectos confluyen en 2007 en la “Carta de Leipzig sobre Ciudades Europeas Sostenibles”5 cuyos objetivos son la protección y desarrollo sostenible de las GAT 19 Rehabilitación/5 La rehabilitación de ámbitos urbanos

ciudades, atendiendo a la prosperidad económica, el equilibrio social y un medioambiente saludable, junto con aspectos culturales. Su principal apuesta es el desarrollo de una política integrada de desarrollo urbano, entendiendo esta como “un proceso en el que se coordinen los aspectos espaciales, sectoriales y temporales de las áreas clave de la política urbana [...] la implicación de los agentes económicos, partes interesadas y el público en general es esencial”. Nuevamente los principios básicos de la ETE, aplicados a nivel urbano, actuaciones integrales, coordinadas y gestión y cooperación de los agentes implicados. Tres son los puntos clave en los que incidir para la consecución de los objetivos descritos. En primer lugar la creación y consolidación de espacios públicos de calidad; el establecimiento de una baukultur, tal y como la define la Carta, “como la suma de todos los aspectos culturales, económicos, tecnológicos, sociales y ecológicos que influyen en la calidad y en el proceso de planificación y construcción”. Un segundo punto, es la modernización de las redes de infraestructuras y la mejora de la eficiencia energética. Se pretende la consecución de un transporte urbano sostenible, accesible y asequible, incluyendo las redes ciclistas y peatonales, y además coordinado con las redes similares de ámbito urbano-regional. Junto a ello deberían mejorarse las infraestructuras técnicas, especialmente las de suministro de agua y energía, así como la eficiencia energética, no sólo de estas, sino también de la edificación. En este punto, se hace una referencia implícita al concepto de Baukultur, al apostar, para lograr estos objetivos de eficiencia por “una estructura compacta de asentamientos [...] mediante una buena planificación urbana, evitando la expansión incontrolada de las ciudades [...] la estrategia de integrar los usos de vivienda, de empleo, de educación, de suministros y de recreo en los barrios ha resultado ser especialmente sostenible”. Finalmente, se apuesta por el fomento de las políticas activas de innovación y educación y en la cohesión e integración social de los barrios menos favorecidos, como pilares de una política dirigida a reducir las desigualdades y prevenir la exclusión social. Es más que reseñable, la recuperación y actualización del concepto de baukultur en la Carta de Leipzig, ya que supone la aceptación implícita de la existencia de procesos que han llevado a la pérdida de calidad y la degradación del medio urbano en muchos espacios del territorio europeo. El objetivo del desarrollo urbano sostenible, pasa pues, por el abandono de políticas de crecimiento especulativo e incontrolado basado en la especialización residencial y la extensión del sistema de carreteras, que ha demostrado ser particularmente insostenible. En este contexto estalla la crisis que aún estamos sufriendo y que lleva a replantearse muchas de las estrategias y políticas comunes europeas. A nivel urbano, en una época en la que ya no podemos hablar de crecimiento, se trata de volver fundamentalmente sobre los tejidos urbanos ya consolidados, fruto de los anteriores desarrollos, consolidando lo ya conseguido y actuando sobre los puntos débiles, sin renunciar a los principios anteriores, que se consideran claves no sólo para salir de la crisis, sino también para sentar las bases del futuro desarrollo. 34

Bajo la presidencia española de la Unión Europea y con motivo de la XVIII REUNION INFORMAL DE MINISTROS RESPONSABLES DE VIVIENDA Y DESARROLLO URBANO DE LA UNION EUROPEA, celebrada en Toledo los días 21 y 22 de Junio de 2010 en la que se fijó como tema de debate “La rehabilitación del parque residencial existente”, se envió un cuestionario previo sobre temas de vivienda a los 27 estados miembros de la UE, los 3 candidatos a incorporarse a la misma (Antigua República Yugoslava de Macedonia, Croacia y Turquía) y a los 2 países invitados en esa ocasión (Noruega y Suiza). Los resultados de las respuestas se recogen y analizan en el documento “La Rehabilitación del Parque Residencial Existente en la Unión Europea y otros Países Europeos” en él se proponen las definiciones de los siguientes conceptos: Rehabilitación de viviendas El conjunto de actuaciones necesarias para mejorar las condiciones de habitabilidad, la eficiencia energética, la protección del medio ambiente, la utilización de energías renovables y la accesibilidad física a la vivienda Rehabilitación de edificios El conjunto de actuaciones necesarias para mejorar las condiciones estructurales del edificio, la eficiencia energética, la protección del medio ambiente, la utilización de energías renovables, y los aspectos arquitectónicos y para garantizar su seguridad y estanqueidad Rehabilitación de áreas urbanas La mejora de tejidos residenciales en el medio urbano a través del conjunto de actuaciones necesarias para la rehabilitación de sus edificios y viviendas; la participación ciudadana; obras de urbanización, reurbanización y accesibilidad universal y establecimiento de redes de agua caliente sanitaria centralizadas alimentadas con energías renovables, acciones acompañadas de la renovación integral de barrios que precisen actuaciones de: demolición y sustitución de los edificios, urbanización o reurbanización del área, la creación de dotaciones y equipamientos y la mejora de la accesibilidad de sus espacios públicos Debido al carácter del cuestionario y a su finalidad (recabar información sobre los temas encuestados en cada uno de los países y fomentar el conocimiento mutuo de cada uno de los estados miembros, candidatos e invitados) lo que el documento considera como una definición de conceptos no es más que una enumeración de las actividades y estrategias relacionadas con el mismo. Con la misma ocasión del día 22 de Junio de 2010 se produce la “Declaración de Toledo” en la que los Ministros responsables de Desarrollo Urbano acuerdan y aprueban una serie de enunciados, entre ellos el de …”promover -en el marco de sus respectivas competencias, en estrecha cooperación con las ciudades de sus países y, cuando resulte pertinente según el contexto de cada Estado Miembro- la Regeneración Urbana Integrada como un instrumento estratégico para lograr un modelo urbano más inteligente, más sostenible y socialmente más inclusivo”….

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La Regeneración Urbana Integrada “se concibe como un proceso planificado que ha de trascender los ámbitos y enfoques parciales hasta ahora habituales para abordar la ciudad como totalidad funcional y sus partes como componentes del organismo urbano, con el objetivo de desarrollar plenamente y de equilibrar la complejidad y diversidad de las estructuras sociales, productivas y urbanas, impulsando al mismo tiempo una mayor ecoeficiencia ambiental” involucrando en el proceso todos los recursos de los agentes públicos y privados evitando la formación de compartimentos estancos, de forma que se puedan “alcanzar efectos adicionales, sinérgicos y multiplicadores fomentando al mismo tiempo la coordinación y evitando la duplicación de esfuerzos, los conflictos o las interferencias”. Sin negar la indudable importancia de la “Declaración de Toledo” en relación con la Regeneración Urbana, en cuanto a una definición del concepto todavía aparece una notable ambigüedad o indefinición; en la misma solo se puede apreciar una declaración global de intenciones entre las que destacan las siguientes: se trata de un proceso planificado en el que se entiende la ciudad globalmente y cuyos objetivos son el desarrollo y equilibrio de las estructuras sociales productivas y urbanas, la eficiencia energética de la edificación y las infraestructuras, la preservación y puesta en valor del patrimonio urbano y cultural, los espacios públicos de calidad y la cohesión e integración social. En definitiva, en ausencia de definiciones de los términos que dan título a la Ley 8/2013 de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas y a pesar de la de las numerosas aproximaciones de la Declaración de Toledo sobre Regeneración Urbana, de momento estamos abocados a la interpretación subjetiva de estos conceptos con la única base genérica de los objetivos descritos. Sin embargo, el carecer de una definición clara, lo que podría parecer una limitación, puede interpretarse igualmente como una de sus principales ventajas, ya que permite la adaptación a cualquier tipo de circunstancias, pues sólo quedan definidos los objetivos a conseguir. Así, si cada ciudad presenta su problemática específica, igualmente los distintos barrios de dicha ciudad presentarán situaciones diferentes y necesitaran actuaciones diversas, no uniformes, y adaptadas al contexto.

4.2. INICIATIVAS DE CARÁCTER ESTATAL ANTERIORES A 2013 Inicialmente las actuaciones en materia de regeneración y renovación urbanas anteriores a las que propicia la actual legislación comenzaron tímidamente con intentos de rehabilitaciones puntuales y aisladas del patrimonio cultural, es a partir del siglo pasado cuando se comienza a considerar la necesidad de ampliar la escala y el objetivo de las actuaciones y se desarrolla e implementa la legislación específica que las va a hacer viables.

4.2.1. ACTUACIÓN INTEGRAL Como antecedente más antiguo, dentro de un marco temporal cuyo inicio fijamos en el siglo pasado, encontramos las que con la denominación genérica de REGIONES DEVASTADAS se produjeron entre 1938 y 1957, consistieron en actuaciones de carácter institucional durante y con posteridad a la guerra civil con el fin de reconstruir 36

viviendas, monumentos artísticos e infraestructuras. En 1938 fue creado el Servicio Nacional de Regiones Devastadas y Reparaciones (SNRDR) que en Agosto de 1939 pasó a convertirse en la Dirección General de Regiones Devastadas y Reparaciones (DGRDR) disuelta en 1957. Las actuaciones durante este periodo tenían una finalidad de reconstrucción física que, consecuentemente, propiciaron una nueva planificación y diseño de los trazados urbanísticos y la creación de soluciones habitacionales enmarcadas en el ámbito de la arquitectura social. Posteriormente y de forma paulatina los sucesivos planes de vivienda fueron ampliando el espectro y posibilitaron la recuperación de zonas urbanas o infraestructuras degradadas en numerosos municipios. La tendencia tuvo cada vez mayor intensidad a medida que fueron perfeccionándose los sucesivos planes de vivienda y la financiación se implementó con las ayudas de los fondos europeos.

4.2.2 LEGISLACIÓN La Ley del Suelo de 1976, declara de iniciativa municipal la redacción de Planes Especiales de Recuperación y Rehabilitación promoviendo la realización de catálogos. En 1978 se aprueba el Reglamento de Planeamiento que fija y regula el diseño de los mencionados planes y catálogos. En 1983 el RD 2329/1983, de 28 de julio, sobre protección a la rehabilitación del patrimonio residencial y urbano incorpora el concepto de Areas de Rehabilitación Integrada cuya declaración “tendrá por objeto la coordinación de las actuaciones de las Administraciones Públicas y el fomento de la iniciativa privada, dirigidas a rehabilitar de forma integrada los conjuntos urbanos y áreas rurales de interés arquitectónico, histórico artístico, cultural, ambiental o social”. Los sucesivos planes estatales van perfilando los conceptos, entre los más destacables se encuentran: El Plan 1992-1995 (RD 1932/1991, de 20 de diciembre) que declara como actuación protegible la adecuación del equipamiento comunitario urbano. En el Plan 1996-1999 (RD 2190/1995, de 28 de diciembre) se declara como actuación protegible la rehabilitación de áreas urbanas en proceso de degradación así como la adecuación del equipamiento comunitario primario. Se definen, además, las Areas de Rehabilitación Integrada (ARI) y las operaciones protegibles en las mismas. El Plan 2002-2005 (RD 1/2002, de 11 de enero) vuelve a incidir en las Áreas de Rehabilitación Integrada (ARI) así como las condiciones para declarar como tales las zonas y barrios en proceso de degradación y las operaciones protegibles en las mismas. En el Plan 2005-2008 (RD 801/2005, de 1 de julio) se definen las Areas de Rehabilitación Integral (ARI) como tejidos urbanos, zonas de los mismos o barrios en proceso de degradación física, social o ambiental fijándose las condiciones de su GAT 19 Rehabilitación/5 La rehabilitación de ámbitos urbanos

declaración y de las actuaciones. Se define asimismo el Area de Rehabilitación de Centros Históricos y sus condiciones de actuación. Por último en el Plan estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012 (RD 2066/2008, de 12 de diciembre) se amplía la definición de las ARIs como áreas de rehabilitación integral de centros históricos, centros urbanos, barrios degradados y municipios rurales, y se define un nuevo concepto las ARUs áreas de renovación urbana. Se fijan las condiciones de su declaración actuación y financiación.

4.3. INICIATIVAS EUROPEAS Las iniciativas europeas en materia urbana se centran, fundamentalmente, en dos frentes. Por un lado, la instauración de mecanismos e iniciativas de financiación, apoyo y gestión y, por otro, la creación de redes de conocimiento e investigación sobre los temas claves de actuación, buscando hacer efectiva la cooperación y el intercambio de experiencias. En 1994 y dentro del Fondo Europeo de Desarrollo Regional (FEDER), instrumento financiero de la Comisión Europea cuya finalidad es la ayuda para el desarrollo económico de las regiones deprimidas de la UE, se crea la iniciativa comunitaria URBAN, destinada a fomentar el emprendimiento de actuaciones innovadoras, regeneradoras e integradoras en zonas urbanas o barrios en situación de crisis para fomentar un desarrollo urbano sostenible. En una primera fase, URBAN I (1994-1999), esta iniciativa comunitaria financia, por un importe total de 900 millones de euros, proyectos urbanos bajo un enfoque integrado en 118 zonas urbanas, de las cuales 31 se sitúan en España, y que afectan a un total de 3,2 millones de habitantes. El éxito de dicha iniciativa lleva a su prolongación, y dentro del marco de la ETE, en una nueva edición URBAN II6, para el periodo 2000-2006, reforzando el carácter integrador, multidisciplinar e innovador de los proyectos para la regeneración económica y social de zonas deprimidas así como su desarrollo sostenible y la regeneración urbana. Las acciones prioritarias a financiar se centraran en la recuperación de zonas edificadas degradadas, excluyendo viviendas, en estrategias por el empleo y contra la exclusión y discriminación, movilidad sostenible, desarrollo de las tecnologías de la información, acciones medioambientales y creación de nuevas estructuras de gobernanza urbana. En esta segunda fase se financiarán 70 zonas urbanas, 10 en España, con un aporte total de 728,3 millones de euros, en poblaciones de al menos 20.000 habitantes, pudiéndose reducir en determinados casos hasta los 10.000 habitantes. Para zonas rurales y pequeñas ciudades o para proyectos a escala territorial-regional se complementa con otras iniciativas comunitarias tales como INTERREG III o LEADER+. Dentro del ámbito de URBAN II, se crea en 2003 URBACT7, programa europeo de intercambio y aprendizaje para promover el desarrollo urbano sostenible. Este programa permite a las ciudades participantes (300 ciudades de 29 países y 5.000 participantes activos actualmente8) compartir buenas prácticas y las experiencias adquiridas

por los profesionales implicados en política urbana en toda Europa. Asimismo ayuda a desarrollar y da apoyo a nuevas soluciones sostenibles y busca crear redes de ciudades transnacionales que trabajen de manera conjunta en el desarrollo de soluciones a grandes retos urbanos en todas las temáticas prioritarias de URBAN II. En 2004, como resultado del Urban Acquis de Rotterdam, y basada en la experiencia de anteriores programas pero con mayor amplitud y alcance, se pone en marcha la Red Europea de Conocimiento Urbano (European Urban Knowledge Network, EUKN, en inglés)9 en la que participan 17 estados miembros y dos redes de ciudades. Esta red tiene como objetivo el hacer efectivo el intercambio de conocimiento valido y estandarizado en toda Europa sobre temas urbanos en temas como política de vivienda, urbanismo, medio ambiente urbano, uso del suelo, desarrollo sostenible, accesibilidad, movilidad o economía urbana y que sirvan de instrumento de apoyo a la definición de las políticas urbanas. Para el periodo 2007-2013, vuelve a prolongarse la vigencia de los URBAN, como programa dentro de los FEDER aunque sin tener esa misma denominación, siguiéndose las directrices anteriores y reforzadas por nuevos mecanismos de financiación implantados a raíz de la Carta de Leipzig. Surge así la iniciativa JESSICA10 (Ayuda europea conjunta en apoyo de inversiones sostenibles en zonas urbanas) de la Comisión Europea, desarrollada en colaboración con el Banco Europeo de Inversiones (BEI) y el Banco de Desarrollo del Consejo de Europa (BDCE). Su objetivo es fomentar la regeneración y el desarrollo urbano sostenible por medio de mecanismos de ingeniería financiera (sic) que busca fomentar la colaboración público-privada para financiar proyectos integrados de desarrollo sostenible bajo la forma de acciones, préstamos y/o garantías. A la vez se prolonga el programa URBACT, dando lugar a URBACT II bajo la denominación de Programa de la Red de Desarrollo Urbano11. En España esta iniciativa se concreta en la creación de la Red de Iniciativas Urbanas12 mecanismo de coordinación, impulso y apoyo a la gestión y evaluación de las actuaciones en materia urbana cofinanciadas por Fondos Estructurales Europeos. A raíz de la Declaración de Toledo, en 2010 se pone en marcha un nuevo marco de referencia para compartir experiencias y buenas prácticas en el desarrollo sostenible. Nace así el “Reference Framework for European Sustainable Cities” (RFSC)13, que se configura como un motor común de búsqueda entre las experiencias de EUKN, el programa URBACT y de la red de ciudades Eurocities14. Actualmente se están desarrollando y negociando las nuevas iniciativas para el periodo 2014-2020, que contemplan entre otros un URBACT III, bajo el marco de la Estrategia Europea 2020.

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5. REGENERACION Y RENOVACION DE AMBITOS URBANOS

Pretendemos en éste capítulo describir una de las posibles alternativas de trabajo en la regeneración y renovación de tejidos urbanos. Con éste fin, y para dar una panorámica completa en un único documento, a veces reproduciremos, total o parcialmente, los apartados ya descritos en la Guía 0. Concebido como un itinerario tutorial del proceso, conceptualmente en el mismo se pueden establecer tres subdivisiones, primero la descripción de los tipos de deterioros que pueden conducir a la necesidad de la intervención, en segundo lugar tendríamos la descripción del proceso sucesivo desde el análisis y diagnóstico hasta la actuación y en tercer lugar los elementos transversales, incluso en algún caso posterior como puede ser el control y seguimiento.

5.1. EL DETERIORO URBANO Las ciudades están sujetas, en mayor o menor grado, a formas diversas de envejecimiento y deterioro, localizándose este con gran recurrencia y por diferentes motivos en las zonas centrales y periféricas. Los centros urbanos cuentan con un rico patrimonio urbano constituido por edificios muchos de ellos de carácter histórico. Por su origen y sistema de formación estos núcleos urbanos se caracterizan por la gran antigüedad de las construcciones, de los sistemas constructivos y de los materiales, así como por la precariedad o ausencia de las instalaciones. En ocasiones a lo anterior se ha sumado un escaso mantenimiento, con el subsiguiente deterioro físico que conlleva el que las edificaciones sobrepasen con creces su vida útil en un estado de equilibrio inestable. La evolución temporal de los edificios de este tejido urbano sigue dos trayectorias distintas, mientras que los más representativos -que suelen situarse en ejes viarios principales- son objeto de una terciarización que les devuelve sus atributos e implementa sus dotaciones, los más modestos –destinados fundamentalmente a usos residenciales- sufren un proceso paulatino de sustitución de sus inquilinos en el que los primitivos usuarios se desplazan a zonas más alejadas del centro pero con mejores dotaciones tanto en el ámbito residencial como en el equipamiento colectivo, siendo reemplazados por inquilinos con un nivel de renta más bajo por lo que poco a poco este tejido se va deteriorando cada vez más, aunque –en ocasiones- tiene lugar la recuperación de ciertas áreas por gentrificación. Las zonas urbanas medias se caracterizan fundamentalmente por la existencia de bolsas de antiguos tejidos, en su momento periurbanos, de uso industrial o de infraestructuras de transporte, surgidos durante el periodo de la industrialización de finales del siglo XIX y que la posterior deslocalización de estos usos para trasladarlos a zonas especificas en la segunda mitad del siglo XX ha dejado obsoletos. Suelen ser zonas de apreciable extensión ya que las instalaciones industriales incluían no solo la industria en sí sino toda suerte de edificaciones subsidiarias como talleres, almacenes, viviendas, etc… No obstante estas zonas no presentan grandes problemas ya que, por su situación en una trama urbana consolidada, los suelos liberados suelen ser objeto del interés del capital privado, porque su recalificación a usos residenciales suele conllevar importantes plusvalías.

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magen 2. Zona industrial reconvertida. TALLIN. BARRIO DE ROTERMANN (2014) Fotografía: Carmen Castañón Cristóbal

En las zonas periféricas la casuística es más abundante, durante un amplio periodo en el que las zonas de los ensanches burgueses eran demandadas como lugar de residencia por las clases con rentas más altas, la periferia era la zona donde se situaba la trama residencial de la población de renta más baja con tipologías constructivas de calidad deficiente, tradicionalmente los bordes de estas zonas han sido un foco de asentamientos de población con escasos recursos económicos desplazada de su población de origen dando casos tipológicos de edificación marginal y/o ilegal atomizada y dispersa, en otros casos el crecimiento urbano ha absorbido núcleos urbanos próximos con sus propios problemas de deterioro urbano, además en las épocas en las que la ciudad era un poderoso foco de atracción de mano de obra escasamente cualificada la necesidad de alojamiento de esta población propició entre los años 1940 a 1960 la abundante construcción de viviendas de protección oficial construidas de forma intensiva con productos edificatorios de baja calidad constructiva e importantes carencias de equipamiento. Todo lo anterior no es más que un somero y sintético repaso de los procesos que propician el deterioro de las distintas zonas de la trama urbana. En cuanto a los parámetros que con mayor frecuencia inciden en la necesidad de intervención en los ámbitos urbanos pueden clasificarse, con carácter general, en cinco grandes grupos: Físicos, Socio-económicos, Urbanísticos, Medioambientales y Otros, éstos últimos en general de carácter subjetivo. Reproducimos la siguiente relación pormenorizada pero no exhaustiva de los mismos. 42

FISICOS Obsolescencia física y/o funcional de edificios, infraestructuras y/o equipamientos SOCIO-ECONOMICOS Envejecimiento demográfico Población con bajo nivel de renta Elevada tasa de inmigración con baja cualificación laboral Precariedad laboral o alta tasa de desempleo Situaciones familiares complejas Regresión social Obsolescencia económica de las edificaciones Falta de vitalidad urbana URBANISTICOS Desconexión con el tejido urbano circundante Reorganización incontrolada de zonas degradadas/desintegradas Obsolescencia o desaparición de los usos edificatorios preexistentes Implantación ex novo de dotaciones Ausencia de nodos y ejes de actividad Baja calidad de los espacios públicos y de centralidad MEDIOAMBIENTALES Alteración negativa y permanente de condiciones medioambientales preexistentes Aparición de nuevos impactos medioambientales negativos Insalubridad del medio urbano OTROS Estéticos Políticos Cultura urbana y cívica Coyunturales Etc. Los parámetros subjetivos (Otros) escapan al análisis metodológico y a la sistematización por lo que, en adelante, se obviarán cuando no sea estrictamente indispensable. Aunque es indudable que en algunos casos, son factores determinantes a la hora de analizar la situación de un barrio objeto de actuación y de plantear soluciones viables innovadoras y creativas. Es frecuente en las intervenciones en ámbitos urbanos que los parámetros anteriormente citados no se presenten de forma aislada sino como una combinación de distintas etiologías. Una de las más dramáticas y urgentes es la que combina las causas socioeconómicas con el deterioro físico y funcional tanto de las edificaciones como de las infraestructuras y los equipamientos. GAT 19 Rehabilitación/5 La rehabilitación de ámbitos urbanos

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Imágenes 3 a 5: Barrio de El Picarral – Balsas de Ebro Viejo, Zaragoza (septiembre 2013). Ejemplo de un barrio sometido a dinámicas de degradación múltiple. (3) Falta de actividad en los bajos y en las naves comerciales. (4) Solares abandonados sin edificar y sin uso, que intensifican la degradación ambiental y la imagen de abandono. (5) Presencia de actividades cercanas industriales contaminantes. (6) Bloques de vivienda que no cumplen con los estándares actuales de calidad, accesibilidad y confort térmico. Fotografías: Cristina Gallego Gamazo

5.2. ANALISIS, DIAGNOSTICO Y DEFINICION DE LAS AREAS Entre los instrumentos de análisis y diagnóstico de los problemas urbanos más útiles y comúnmente utilizados se encuentran los indicadores y las matrices, que correctamente elegidos e interpretados, contribuyen de forma eficaz no solo a definir las áreas urbanas susceptibles de intervención sino a realizar análisis iterativos tanto de las áreas definidas como de todo el proceso subsiguiente.

5.2.1. LOS INDICADORES En la DECLARACION DE TOLEDO y en relación con el desarrollo urbano integrado se dice textualmente que “los Ministros responsables de Desarrollo Urbano … acordaron su interés por explorar la posibilidad de desarrollar una batería común mínima de indicadores traduciendo este común entendimiento del enfoque integrado, e incluyendo indicadores de sostenibilidad urbana”. Indudablemente los indicadores son un instrumento indispensable para tener una visión global de la ciudad en relación con los parámetros definidos por ellos y de cara a la regeneración y renovación urbana es muy interesante esa “batería común mínima de indicadores” que posteriormente se puede ampliar particularizada para cada caso. Los indicadores son variables que dan una información concreta y sintética con significado, es decir aportan una información añadida sobre un fenómeno más allá de su propia representatividad.

Con carácter general suelen estar traducidos a índices estadísticos, censales, medioambientales, etc. Son magnitudes fáciles de medir y de interpretar que, para la toma de decisiones, no deben ser demasiado numerosos ya que un exceso de información indiscriminada podría enmascarar los problemas reales. Insistiendo en la adecuación de elegir un número suficiente pero no demasiado numeroso de indicadores, es, sin embargo, muy importante la adopción de los adecuados a cada caso y la determinación de los valores límite a partir de los cuales se pueden producir situaciones de vulnerabilidad o riesgo que harían imprescindible la actuación para su corrección. Los indicadores urbanos deberán ser, por tanto, los que definan los parámetros básicos de la ciudad en relación con las demandas de regeneración y renovación. Operativamente es útil trasladar la información que ofrecen los indicadores elegidos a mapas de indicadores que permiten, si están diligentemente actualizados, tener una información precisa sobre cada zona de la ciudad, poniendo de manifiesto las urgencias y vulnerabilidades de cara a actuaciones de corrección. Estos indicadores así como los mapas deberían incluirse en el planeamiento general, sin embargo, y dados los plazos de vigencia de los instrumentos generales del planeamiento, su seguimiento, actualización y/o revisión deberían realizarse periódicamente e independientemente del planeamiento para que realmente actuaran como un sistema de detección y alarma. La identificación de problemas detectada mediante los indicadores, permitirá una declaración de objetivos correcta y la precisa delimitación de las áreas urbanas afectadas.

5.2.1.1 Los tipos de indicadores urbanos De cara al diagnóstico de situaciones que finalmente puedan desembocar en la necesidad de realizar operaciones de regeneración y renovación de áreas urbanas se pueden adoptar cinco tipos básicos de indicadores: Arquitectónicos, Demográficos, Económicos, Urbanísticos y Medioambientales. La siguiente relación proporciona un ejemplo de los más usuales ARQUITECTONICOS Deberán ser indicadores que reflejen la morfología, la estructura urbana y el estado de conservación de las edificaciones -- Indice de viviendas protegidas -- Indice de infravivienda -- Superficie media de vivienda por habitante -- Número de viviendas sin dotaciones básicas (aseo/baño o agua potable) -- Antigüedad media de las edificaciones -- Estado de conservación de las edificaciones -- Etc.

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DEMOGRAFICOS Los tendentes a identificar la intensidad de las situaciones de vulnerabilidad y de los grupos de población susceptibles de riesgo -- Análisis censal de la población -- Indice de sobreenvejecimiento -- Tasa de inmigración -- Indice de hogares monoparentales -- Etc. ECONOMICOS Serán los necesarios para definir la realidad económica de los grupos humanos y las proyecciones a futuro -- Nivel de renta (ingresos) en relación con el salario mínimo interprofesional -- Indice de recambio de la población activa -- Indice de población jubilada -- Tasa de actividad -- Precio medio de los alquileres -- Etc. URBANISTICOS Los que permitan la evaluación de situaciones de riesgo en cuanto a mantenimiento, mejora, sostenibilidad y habitabilidad del tejido urbano así como la gestión eficiente de la complejidad urbana -- Ocupación del suelo -- Redes de transportes públicos -- Indices de estructura viaria -- Espacios verdes -- Estado de conservación de las infraestructuras -- Estado de conservación de las redes de suministros -- Indice de equipamientos -- Etc. MEDIOAMBIENTALES Estos deben proporcionar información que permita detectar los desequilibrios de los parámetros ambientales con respecto al rango de normalidad -- Nivel de exposición a la contaminación atmosférica -- Vertido de sustancias contaminantes -- Nivel de exposición a la contaminación acústica -- Metabolismo urbano -- Etc. 46

Los indicadores como herramientas de análisis, diagnóstico, detección, control, etc. aparecerán recurrentemente en numerosas fases de la intervención en ámbitos urbanos con diferentes cometidos.

5.2.2 LAS MATRICES Tras haber realizado la identificación y delimitación de los ámbitos de intervención es necesario proceder al análisis pormenorizado de los mismos, uno de los instrumentos más eficaces para ello son las matrices. Entre éstas destacan en primer lugar las matrices algebraicas ya que son un potente instrumento dada su gran capacidad para modelizar situaciones reales, aleatorias y complejas por el gran número de datos a analizar. Su utilización abarca múltiples campos, en el del urbanismo las matrices más usadas son las de conectividad que estudian las diferentes rutas e interconexiones que se pueden establecer entre distintos núcleos urbanos o las que se centran en los movimientos de grupos humanos como puede ser la de análisis de movimientos migratorios. Los tipos que suelen aparecer con más frecuencia en relación con la regeneración y renovación urbana son: la matriz de probabilidad, la matriz de predicción o la matriz de un movimiento. Otro tipo de matrices son las no algebraicas que adquieren este nombre por comparación con las anteriores ya que al igual que estas son, con carácter general, una estructuración bidimensional ordenada en filas y columnas. En función de lo que se pretenda analizar se diseñaran los conceptos cabecera de esas filas o columnas, los nodos de intersección de cada una de las filas con cada una de las columnas pueden ser conceptos, cifras, gráficos e incluso matrices, en cada caso, la elección depende de la estrategia de análisis diseñada para permitir realizar un diagnóstico (síntesis del proceso) de cara a elaborar un proyecto de actuación. Estas matrices surgen de la necesidad de ordenar y analizar procesos y/o actividades de distintos tipos para generar estrategias concretas, y a lo largo del siglo pasado han tenido un importante desarrollo tanto en la investigación de la metodología científica y técnica como en el ámbito empresarial, económico, gestión de proyectos, medioambiental, etc. Sus dimensiones, como en las matrices algebraicas, son de distinto orden, desde las 2x2 hasta la exhaustiva matriz de Leopold de 88x100. En algunos casos la aplicación y la reformulación de esta organización bidimensional a análisis o estrategias concretas produce herramientas más sofisticadas que poco recuerdan la estructura matricial originaria como puede ser la matriz QDF (Quality Function Deployement). La mayor parte de las matrices de investigación son susceptibles de ser extrapolables a cualquier proceso analítico científico-técnico, por ejemplo la matriz biofísica tiene una importancia relevante en el campo de la planificación urbanística. Como ejemplo, entre otros, de las matrices más utilizadas y aplicables al análisis y diagnostico de problemas urbanos proponemos las que describimos a continuación.

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5.2.2.1 Matriz de datos La matriz de datos es aplicable a cualquier procedimiento analítico científico-técnico. Se organiza de forma que ordena los datos y cuantifica o categoriza las relaciones entre los mismos, es una forma inmediata de percepción tanto de los datos como de sus interrelaciones. Fue formulada inicialmente por Johan Galtung como una estructura tripartita que relaciona unidades de análisis con variables obteniendo como resultado un valor. Así, El dato estará constituido por una unidad de análisis que para una variable tendrá un valor determinado.

Variable

v Unidad de analisis

Valor

La evaluación de la matriz se realiza de acuerdo con los principios de: comparabilidad (las unidades de análisis y las variables deben ser tales que el valor resultante debe ser verdadero o falso y tener sentido), clasificación (las categorías de respuesta del valor deben permitir la clasificación de los pares unidad de análisis/variable) e integridad (para todo par unidad de análisis/variable debe existir empíricamente un valor, dando significado a la ausencia de valor). Otra de las aportaciones de Galtung sobre la matriz de datos, que supone una gran innovación ya que está siendo aplicada en numerosos trabajos actuales, es el postulado de que en cualquier investigación se producen no una, sino como mínimo tres matrices. Este sistema mínimo se compone de: -- Una matriz de datos denominada matriz central -- Una matriz formada por los componentes de las unidades de análisis de la matriz anterior denominada matriz de componentes -- Una unitaria formada por los contextos de las unidades de análisis denominada matriz contextual La matriz de datos de Galtung fue reformulada posteriormente por Juan Samaja en “EPISTEMOLOGIA Y METODOLOGIA. Elementos para una teoría de la investigación científica” estructurándola de forma cuatripartita en la que la relación entre la unidad de análisis y la variable, a la que además atribuye dimensiones y procedimientos, da como resultado un valor y un indicador.

5.2.2.2 Matriz Dafo

ANALISIS INTERNO

ANALISIS EXTERNO

CARACTERISTICAS NEGATIVAS

DEBILIDADES

AMENAZAS

CARACTERISTICAS POSITIVAS

Otra de las herramientas que se utiliza con más frecuencia para el estudio de los problemas de las áreas urbanas es la matriz DAFO, la denominación corresponde a un acrónimo de los elementos característicos de la misma Debilidades-Amenazas-Fortalezas-Oportunidades, procedente del ámbito del análisis empresarial y está diseñada como una herramienta eficaz para el estudio de un proyecto o empresa que permite planificar una estrategia de actuación. Básicamente propone el análisis en dos niveles equivalentes, uno de ellos analiza las características internas y externas de la empresa o proyecto elegido, el otro nivel cualifica las anteriores como positivas o negativas. Finalmente estas características se clasifican en cuatro epígrafes globales: Debilidades/ Fortalezas (características internas); Amenazas/Oportunidades (características externas) que se representan en una matriz cuadrada como la que sigue.

FORTALEZAS

OPORTUNIDADES

Imagen 7. Matriz DAFO Fuente: Carmen Castañón Cristóbal

El análisis interno es el del ámbito urbano objeto de estudio mientras que el análisis externo puede y debe ser múltiple y variado empezando por considerar el entorno inmediato pero necesariamente ampliado al municipal y supramunicipal dado que este tipo de actuaciones complejas implica generalmente a varias administraciones. De forma que para cada actuación habrá que definir adecuadamente las debilidades, amenazas, fortalezas y oportunidades. Los conceptos correspondientes a cada uno de los epígrafes globales deberán ser ordenados en función de la prelación con el resto. Las combinaciones binarias globales internas-externas de los elementos del análisis producen cuatro situaciones teóricas tipo con un vector de intensidad que abarca desde la opción más desfavorable como es el caso de Debilidades-Amenazas a la más favorable como es el de Fortalezas-Oportunidades. La aplicación de este segundo proceso permite identificar y acotar con más precisión el diagnóstico de la situación real del área analizada de cara a la toma de decisiones. GAT 19 Rehabilitación/5 La rehabilitación de ámbitos urbanos

DEBILIDADES INTERNAS

FORTALEZAS INTERNAS

AMENAZAS EXTERNAS

OPROTUNIDADES EXTERNAS

AMENAZAS EXTERNAS

OPROTUNIDADES EXTERNAS

Imagen 8 Fuente: Carmen Castañón Cristóbal

Un tercer escalón es el análisis iterativo de las combinaciones binarias de cada concepto interno-externo que proporciona un mapa de interrelaciones. Este proceso será tanto más laborioso cuanto más numerosos sean los conceptos y en prácticamente todas las ocasiones escapa al procedimiento manual debiendo ser realizado de forma informatizada. A modo de ejemplo la aplicación informática INGHENIA realiza este proceso ya que, una vez definidos los conceptos, confecciona la matriz, establece la interrelación entre estos, a fin de obtener un vector estratégico entre la situación actual y la situación optima. Las matrices, como los indicadores, además de ser un instrumento de análisis y diagnostico en la regeneración y renovación urbana aparecerán transversalmente a lo largo de todo el proceso con diferentes objetivos.

5.2.3 DEFINICIÓN DE LAS ÁREAS Una vez realizado un primer proceso de análisis y diagnóstico urbano procederá la definición de las áreas de intervención. Con anterioridad a la legislación actualmente en vigor las actuaciones de intervención en áreas urbanas estuvieron definidas y reguladas en los sucesivos Planes Estatales, así en el Plan 1996-1999 se adopta la denominación de Areas de Rehabilitación Integrada para aquellas en las que se producen las actuaciones de rehabilitación integrada, así como para cualquier otra que por tratarse de zonas o barrios en proceso de degradación sea declarada como tal por el organismo competente de la comunidad autónoma previo acuerdo con el ayuntamiento afectado. En planes posteriores pasan a denominase Areas de Rehabilitación Integral y en el Plan 2005-2008 además de estas últimas se introduce una nueva categoría que es el Area de Rehabilitación de Centros Históricos. Las áreas de rehabilitación integral comprendían los tejidos urbanos, zonas de los mismos o barrios en proceso de degradación física, social o ambiental así declarados por las comunidades autónomas y las ciudades de Ceuta y Melilla. Las áreas de rehabilitación de centros históricos comprendían los núcleos urbanos y ciudades históricas declaradas o no Bien de Interés Cultural o categoría similar de la legislación autonómica. En el último Plan estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012 se amplía la definición de las ARIs como áreas de rehabilitación integral de centros históricos, centros urbanos, barrios degradados y municipios rurales introduciéndose, además, un nuevo 50

concepto las ARUs como áreas de renovación urbana en las que las actuaciones se centran en la renovación integral de barrios o de conjuntos de edificios de viviendas que precisan de actuaciones de demolición y sustitución de los edificios, de urbanización o reurbanización, de la creación de dotaciones y equipamientos, y de mejora de la accesibilidad de sus espacios públicos. En todo este proceso temporal se empieza considerando actuaciones globales tanto en relación con la rehabilitación de edificios como del equipamiento comunitario para posteriormente englobar barrios o centros históricos y finalmente desglosar las actuaciones en rehabilitación edilicia -pormenorizando las tipologías- y en renovación urbana. En cualquier caso en todos estos procesos, la definición no pasó de clasificar y adjudicar una denominación a las áreas afectadas y, como mucho, de fijar el tipo de tejidos urbanos en los que deberían estar incluidas. Sin embargo desde el primer momento se fijaron cuidadosamente las condiciones a cumplir para su declaración como tales, a las actuaciones protegibles y a la financiación. En la actual legislación desaparecen las denominaciones específicas anteriores para apuntar algunas características básicas. Así en el artículo 10 de la Ley 8/2013 de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas que regula las reglas básicas para la ordenación y ejecución de las actuaciones se dice textualmente: “Las actuaciones que no requieran la alteración urbanística vigente precisarán la delimitación de un ámbito de actuación conjunta que podrá ser continuo o discontinuo, …”, por supuesto para las actuaciones que si requieren alguna alteración urbanística se remite a la legislación aplicable. A este respecto, salvo en lo que respecta al carácter integrado, no parece haber mucha diferencia entre las actuaciones de regeneración y renovación urbanas regulados en esta ley y los Planes Especiales de Reforma Interior. En el Plan Estatal de fomento del alquiler de vivienda, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016, el capítulo VI regula las materias que atañen al programa 5 del plan que tiene como finalidad el fomento de la regeneración y renovación urbanas y en el apartado 1 a) del artículo 27 que fija las condiciones de los ámbitos y actuaciones objeto del programa se define: “El ámbito de actuación deberá estar delimitado territorialmente por acuerdo de la administración competente, podrá ser continuo o discontinuo …” En el mismo documento el capítulo IX regula lo concerniente al programa 7 cuyo objetivo es el fomento de ciudades sostenibles y competitivas y es en el punto 2 del artículo 37 donde se define el objeto del programa, en el que al enumerar las líneas estratégicas se mantienen y amplían, sin aplicarles una denominación específica, las áreas del plan anterior, así se establecen las siguientes líneas estratégicas: -- La mejora de barrios -- La regeneración de centros históricos y cascos rurales -- La renovación de áreas funcionalmente obsoletas GAT 19 Rehabilitación/5 La rehabilitación de ámbitos urbanos

-- La renovación de áreas para la sustitución de infraviviendas -- La creación de ecobarrios regenerando áreas residenciales teniendo cono objetivo la sostenibilidad ambiental -- La regeneración urbana de zonas turísticas obsoletas En el punto 3 del mismo artículo se apunta también “los proyectos que se refieran a las líneas estratégicas temáticas contenidas en el apartado anterior deberán circunscribirse a un único término municipal, contener la delimitación precisa del área de actuación, que tendrá carácter homogéneo y continuidad geográfica …” no aclarando posteriormente el significado de carácter homogéneo. No es extraño que frente a tanta regulación en cuanto a tramitación, gestión, financiación, etc…, no se haya intentado una sistematización de la definición física, y que las características de las áreas de intervención no hayan sido concretadas, dada la gran complejidad y diversidad de las posibles actuaciones, máxime si estas son actuaciones integradas, quedando estos parámetros confiados a las actuaciones posteriores de elaboración de los proyectos concretos. No obstante una correcta definición de las áreas tiene importancia capital a la hora de garantizar la eficacia de las intervenciones de regeneración y renovación urbanas, y a este respecto los mapas de indicadores son un instrumento clave para la definición física de las mismas. Si la elección de los indicadores es la adecuada los ámbitos de intervención estarán definidos principalmente por el hecho de que los índices hayan superado los valores límite en un número suficiente de casos. Las zonas más afectadas por los distintos parámetros objetivos que, al dispararse los indicadores, hacen necesaria la rehabilitación de los ámbitos urbanos se ubican frecuentemente en los tejidos urbanos centrales y periféricos. Normalmente siempre presentan un alto grado de degradación edilicia y de las infraestructuras y equipamientos. En los casos de obsolescencia de usos es frecuente la tipología de áreas abandonadas. Además de las características que se regulan en la legislación vigente anteriormente citadas, se deberían tener en consideración las siguientes mínimas reglas básicas que faciliten la definición de los ámbitos de intervención: -- Las áreas de afección deberán delimitarse en un primer momento por un perímetro cerrado conformado por elementos de la trama urbana o elementos geográficos -- El ámbito de actuación podrá ser continuo (formado por una sola de las áreas anteriormente delimitadas) o discontinuo (formado por más de un área) -- Dentro de un mismo ámbito pueden presentarse varios tipos de actuación en función de las vulnerabilidades detectadas, incluso se pueden presentar casos de actuaciones puntuales -- El tipo de actuación diseñada puede implicar la modificación de la ordenación 52

urbanística en el ámbito definido A la hora de definir las áreas de intervención es importante prestar especial atención a las zonas que conforman el borde delimitador de las mismas. Estas zonas fronterizas participan frecuentemente de las características de los tejidos ubicadas a ambos lados de ellas actuando como una especie de amortiguador entre estos. Es aconsejable incorporar estas zonas al área de intervención y aplicar a las mismas un especial tratamiento para que se conviertan en un elemento de transición armónica entre las áreas de intervención y el resto del tejido urbano colindante.

5.3. GESTION En este apartado se revisan las implicaciones de la gestión en el caso de intervenciones en ámbitos urbanos, teniendo en cuenta la gestión del proceso y no simplemente del proyecto. Se parte de las exigencias a nivel de gestión del marco normativo actual, para luego indicar a la luz de la práctica reciente los diferentes ámbitos que la gestión ha de abarcar más allá de lo que obliga la norma, que prácticamente se reduce a la gestión de las subvenciones y de las obras, sin olvidarse de la dimensión social. Esto implica grandes retos a nivel instrumental y de innovación tecnológica y de gestión. Según esto se apuntan los requisitos básicos para una buena gestión de los procesos en todas sus dimensiones, y las barreras existentes en la práctica.

5.3.1. DEFINICIÓN DE LA GESTIÓN Según el diccionario de la RAE, gestionar consiste en: -- Llevar adelante una iniciativa o un proyecto. -- Ocuparse de la administración y funcionamiento de una empresa, actividad económica u organismo. -- Manejar o conducir una situación problemática. Se trata por tanto de la asunción y ejercicio de responsabilidades sobre un proceso cuyo fin es dar lugar a un cambio positivo o agregar valor, que supone: -- La preocupación por la disposición de los recursos y estructuras necesarias para que tenga lugar. -- La coordinación de sus actividades y correspondientes interacciones. -- La rendición de cuentas ante el abanico de agentes interesados por los efectos que se espera que el proceso desencadene. -- La realización del conjunto de trámites necesarios para resolver un asunto. El desafío fundamental para la gestión de procesos es alcanzar sus metas y sus objetivos dentro de las limitaciones existentes y conocidas. Los condicionantes primarios son el alcance, el tiempo, la calidad y el presupuesto. El desafío secundario, y el más ambicioso de todos, es optimizar la asignación de recursos de las aportaciones necesarias de todo tipo e integrarlas para alcanzar los objetivos predefinidos.

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5.3.2. LA GESTIÓN DE ACTUACIONES URBANAS: MARCO NORMATIVO La actualización reciente de la normativa estatal establece por primera vez un marco normativo específico para la intervención en ámbitos urbanos, que requiere todavía promover y facilitar modelos de gestión adecuados para este tipo de actuaciones de regeneración urbana a gran escala que hasta ahora se realizan dentro de un marco normativo desfasado y generalmente sin respaldo desde el planeamiento urbano. En este sentido, conviene resaltar el potencial del planeamiento territorial frente a las políticas urbanas demasiado localistas, ya que aporta una visión estratégica del territorio que puede ayudar en la gestión de las intervenciones a escala barrio, que requieren ser abordados de forma integrada y participativa, y también de forma coherente con las estrategias y dinámicas del resto de la ciudad.

RD 233/2013 PLAN ESTATAL DE VIVIENDA 2013/2016 El Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el “Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas”, está estructurado en un conjunto de ocho programas, siendo de nuestro interés las últimas cuatro líneas estratégicas destinadas al fomento de la regeneración y renovación urbana, a la implantación del Informe de Evaluación de los Edificios (IEE), al fomento de ciudades sostenibles y competitivas, y a la implantación y gestión del Plan Estatal. El Plan pretende animar a las CC.AA. a fomentar la colaboración privada por medio de mecanismos de corresponsabilidad con entidades urbanísticas colaboradoras que puedan estar interesadas en participar en la gestión de la actuación o de encargarse directamente de la ejecución. Establece como mecanismos posibles: convenios de gestión, contratos de cesión, permuta o arrendamiento o convenios de explotación. También plantea incentivar asociaciones administrativas que dependerán de la administración urbanística actuante (Art. 31). Además, establece que se valorará positivamente aquellas actuaciones en las que la participación del sector empresarial garantice la viabilidad económica, aunque no define mecanismos para fomentar la implicación del sector privado en los casos menos favorables (Art. 4). Entre los programas que plantea, cuya gestión dependerá de cada CC.AA., varios apuntan en esta dirección (Disposiciones generales, Capítulo I, Art.2): -- Programa de fomento de la regeneración y renovación urbanas. -- Programa para el fomento de ciudades sostenibles y competitivas. -- Programa de apoyo a la implantación y gestión del Plan.

Programa de fomento de la regeneración y renovación urbanas Contempla ayudas para obras de rehabilitación en edificios y viviendas, urbanización o reurbanización de espacios públicos y edificación en sustitución de edificios demolidos, además de posibles costes debidos a programas de realojo temporal o equipos técnicos y oficinas de planeamiento, información, gestión, ejecución y acompañamiento social de la actuación. 54

Plantea como herramientas de gestión: un Diagnóstico técnico de la situación de partida en la que se determinen los fines sociales de la actuación propuesta, un Programa de Acciones Integradas con el modelo de gestión, la relación de actuaciones subvencionables, el estudio de viabilidad técnica y económica, la programación, otras medidas complementarias y los compromisos de otras entidades responsables, un sistema de indicadores de seguimiento y evaluación y un esquema de participación ciudadana.

Programa para el fomento de ciudades sostenibles y competitivas Considera ayudas para actuaciones de mejora en núcleos urbanos homogéneos de diferente tipo: ámbitos urbanos construidos entre 1940 y 1980, centros históricos, áreas funcionalmente obsoletas, sustitución de infravivienda, eco-barrios y zonas turísticas. Priman aquellas actuaciones en las que se planteen medidas para mejorar las condiciones de habitabilidad, de accesibilidad y energéticas, favorecer la cohesión social y la promoción económica, y la recualificación de los espacios públicos y los equipamientos. Corresponderá a cada CC.AA. poner en marcha las diferentes convocatorias en cada una de las líneas estratégicas y gestionar las subvenciones, a las que podrán concurrir las administraciones públicas, los propietarios únicos de edificios de viviendas, las comunidades de propietarios, las agrupaciones de comunidades de propietarios, los entes asociativos de gestión. Éstos tendrán que gestionar la ejecución de las obras a realizar en un plazo máximo de 3 años.

Programa de apoyo a la implantación y gestión del plan Prevé ayudas para financiar sistemas informáticos adecuados para la comunicación entre el Ministerio y las CC.AA. En el caso de intervenciones en ámbitos urbanos es muy probable que la financiación sea compartida y se financie en parte con Fondos FEDER u otras ayudas de programas europeos canalizados a través del Ministerio de Fomento. En estos casos, será más importante aún en la gestión, la coordinación entre todos los niveles administrativos implicados y el control de los objetivos cumplidos y los porcentajes aportados por cada nivel y área administrativa (Art. 3).

LA LEY RRRU 8/2013 DE REHABILITACIÓN, REGENERACIÓN Y RENOVACIÓN URBANA La Ley 8/213 de 26 de junio, sigue la misma línea del RD 233/2013, y regula las actuaciones sobre medio urbano que incluye tanto obras de rehabilitación edificatoria en los casos en los que no se cumplan los estándares mínimos de funcionalidad, seguridad y habitabilidad, como obras de regeneración y renovación urbanas que afectan a edificios y tejidos urbanos. Además, define como actuaciones urbanas integradas las que buscan articular medidas sociales, ambientales y económicas en una estrategia administrativa global (Título II, Capítulo I, Art. 7). La iniciativa puede ser por parte de las administraciones y también de los propietarios, GAT 19 Rehabilitación/5 La rehabilitación de ámbitos urbanos

autorizando a ejecutar y gestionar las actuaciones a las comunidades y agrupaciones de comunidades de propietarios constituidas, las cooperativas de vivienda, los propietarios de terrenos, construcciones, edificaciones y fincas urbanas, los titulares de derechos reales o de aprovechamiento, y las empresas, entidades o sociedades en representación de alguno de los anteriores (Título II, Capítulo II, Art. 9). En los casos de actuaciones urbanas de iniciativa pública las obras las pueden realizar los servicios técnicos de la administración responsable o puede suscribir convenios de colaboración con otras administraciones y entidades públicas adscritas con la idea de conceder la ejecución a un Consorcio previamente constituido o adjudicarlas por medio de concurso público (Título II, Capítulo II, Art. 13.3). Los agentes de gestión y ejecución de las actuaciones pueden establecer convenios de financiación con las administraciones o el resto de agentes, por medio de contratos de cesión de fincas urbanas, contratos de permuta o cesión de terrenos o de parte de la edificación, contrato de arrendamiento o cesión de uso de un inmueble o convenio de explotación conjunta (Título II, Capítulo II, Art. 17.2). Cuando las administraciones públicas cooperen en la gestión podrán acordar por convenio (Título II, Capítulo II, Art. 19.1): -- La organización de la gestión de la ejecución en forma de consorcio o sociedad mercantil de capital mixto. -- El procedimiento y la competencia para determinar el ente gestor de la ejecución cuando no lo asuma alguna de las administraciones o el consorcio o sociedad constituidos. -- Los términos y las condiciones de la ordenación y la ejecución, que además se podrán acordar con el ente gestor y el resto de los sujetos con facultad legal.

5.3.3. LA GESTIÓN DE ACTUACIONES URBANAS: LOS AGENTES El RD 233/2013 amplía el programa de ayudas a la rehabilitación dirigidas a intervenciones integrales de bloques completos y actuaciones de regeneración o renovación urbana de ámbitos urbanos, extendiendo el alcance de la operación más allá de los propietarios de las viviendas. Por otro lado, siguiendo el camino iniciado por el RD 233/2013, la Ley RRRU 8/2013 identifica de forma global a los agentes susceptibles de participar en los procesos de rehabilitación de ámbitos urbanos, y además amplía las facultades reconocidas a las comunidades de vecinos, agrupaciones de propietarios y cooperativas de viviendas, para actuar en el mercado inmobiliario con plena capacidad jurídica para todas las operaciones, incluidas las crediticias, relacionadas con el cumplimiento del deber legal de conservación, e introduce los instrumentos de gestión y los mecanismos de cooperación interadministrativa que tienen por objeto fortalecer el marco en el que las citadas actuaciones se desenvuelven.

5.3.3.1. Los niveles de la administración pública involucrados Los niveles de la administración pública involucrados pueden ser todos, la administra56

ción central, autonómica, local y entidades públicas adscritas según la fase del proceso global considerado. Por un lado, la actual normativa obliga a las Administraciones Públicas a la realización de las obras objeto de las actuaciones cuando afecten a elementos propios de la urbanización y no exista el deber legal para los propietarios de asumir su coste, o cuando éstas financien parte de la operación con fondos públicos en los supuestos de ejecución subsidiaria a costa de los obligados. Y por otro lado, la legislación reconoce a las Administraciones Públicas y entidades públicas adscritas la posibilidad de iniciativa en la ordenación de las actuaciones tanto en la proposición como en la ejecución de las mismas. Y, por ende, en la gestión y financiación, regulada está última por el RD 233/2013.

5.3.3.2 Los agentes privados En cuanto a la iniciativa privada, la legislación actual legitima a las comunidades y agrupaciones de comunidades de propietarios, las cooperativas de viviendas, los propietarios de terrenos, construcciones, edificaciones y fincas urbanas, los titulares de derechos reales o de aprovechamiento, y las empresas, entidades o sociedades que intervengan en nombre de cualesquiera de los sujetos anteriores, para proponer la ordenación de las actuaciones.

5.3.4. LA GESTIÓN DE ACTUACIONES URBANAS: TIPOS En cuanto a la gestión de estas actuaciones de gran escala, que supone intervenir sobre ámbitos urbanos habitados con identidad y dinámicas propias, la práctica reciente demuestra la importancia de diseñar modelos de gestión adecuados a cada contexto, teniendo en cuenta la demanda y el nivel de organización en cada caso, y establecer oficinas en los ámbitos urbanos para llevar una gestión social, administrativa y técnica desde el territorio y poder coordinar mejor en su caso las actuaciones urbanas con otros programas complementarios de acción social y promoción económica.

La gestión social La actualización de la normativa mantiene la vocación del anterior Plan de Vivienda 2009/2012 de prestar atención a los ámbitos urbanos en peores condiciones de vulnerabilidad y áreas urbanas obsoletas. En situaciones críticas de vulnerabilidad, el impacto social de las operaciones de transformación urbana puede ir en contra de la operación y resulta fundamental implicar a los vecinos en la transformación de sus ámbitos urbanos. En los casos no tan extremos, como barrios céntricos en proceso de deterioro físico, pero sin grandes problemas sociales y económicos, la implicación de los propietarios como agentes privados rehabilitadores es fundamental para iniciar el proceso. Por otro lado, no podemos olvidar la función social de la propiedad y gestión del suelo que promulga el RD 2/2008, que aprueba el TR de la Ley del Suelo (Título V), reconocida también en la mayoría de PGOU.

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En especial, para la gestión social del proceso en los barrios en condiciones más críticas, en los que los vecinos no tienen capacidad de endeudamiento y va a ser prácticamente imposible que el Informe de Viabilidad Económica sea favorable si no hay un importante apoyo de fondos públicos, convendría contemplar: -- Equipos de mediación que ayuden a llegar a acuerdos entre vecinos y comunidades. -- Programas de acompañamiento social durante las obras, en especial si es necesario programar realojos, para evitar problemas mayores, conflictos entre vecinos o parones durante las obras. -- Programas de formación básica para promover buenos hábitos en los vecinos en relación al mantenimiento de las zonas comunes y las medidas de mejora de la eficiencia energética pasivas y activas incorporadas en los proyectos de rehabilitación. -- Un proceso participativo con los vecinos y el resto de actores urbanos interesados en las diferentes fases, el diagnóstico, diseño y evaluación de la actuación. (RD 233/2013, Art. 27.3.b: Incluir en la memoria programa una memoria del proceso participativo en el diseño de la propuesta de la actuación) Mientras que en los barrios en mejores condiciones, en los que se plantean exclusivamente intervenciones en el plano físico, con importante aporte de los propietarios, tampoco se puede olvidar la dimensión social de una operación de mejora urbana de gran escala. En estos casos habrá que manejar las posibles diferencias de intereses y asimetrías de poder que pudieran surgir dentro y entre las comunidades de propietarios, y también el impacto en el perfil demográfico del barrio de las plusvalías generadas y el incremento del valor patrimonial, que podría llevar a un proceso de gentrificación no deseado. Por tanto, si la población se va a implicar como un agente activo más, sería deseable también en estos casos contar con: -- Equipos de apoyo para ayudar a formalizar los entes de gestión, y facilitar en los mismos la consecución de consensos y acuerdos, la definición de la estrategia de escala barrio y el control de la ejecución.

La gestión administrativa En cuanto a la parte administrativa de los trámites de las ayudas, sería interesante contar con oficinas públicas encargadas de: -- Aportar información general a los vecinos de un conjunto urbano homogéneo susceptible de optar a ayudas o programas públicos en la que los vecinos han demostrado cierto interés. -- Fomentar un mínimo nivel de organización a escala barrio que garantice la operación. -- Animar a las comunidades a alcanzar acuerdos. -- Apoyo administrativo para configurar agrupaciones de comunidades en los términos requeridos por el Plan de Vivienda 2013/2016 y la LRRRU 8/2013. -- Ayudar a tramitar las ayudas a aquellas comunidades que han llegado a un acuer58

do: solicitud, aprobación y justificación. -- Asesorar a las comunidades en la solicitud de crédito a las entidades bancarias. Por otro lado, para los trámites de las obras, se necesita también apoyo para: -- Conseguir modificaciones legislativas y de instrumentos de planeamiento que bloquean la actuación, si se da el caso. -- Asesorar a las comunidades de vecinos para elegir y contratar al equipo técnico de la fase de proyecto y dirección de obras, a no ser que sea vivienda pública en alquiler que dependerá de los servicios técnicos de la administración responsable. -- Facilitar la obtención de licencias o autorizaciones municipales para poder realizar las obras, el certificado o certificados de inicio y final de la obra de rehabilitación y la licencia de ocupación. -- Facilitar las gestiones con las empresas suministradoras.

La gestión técnica A nivel técnico se necesita: -- Definir la programación de las actuaciones. -- Hacer el seguimiento de los equipos técnicos encargados de las actuaciones. -- Preparar la justificación técnica y económica del desarrollo de las obras y los objetivos cumplidos ante la administración y los vecinos.

5.3.5. LA GESTIÓN DE ACTUACIONES URBANAS: HERRAMIENTAS En cuanto a herramientas de gestión ya hay una acumulación de experiencia en diferentes instrumentos de gestión de actuaciones a escala barrio. Por lo general, se han utilizado instrumentos de planeamiento de delimitación territorial impulsadas desde diferentes niveles de gobierno. A nivel estatal, en el anterior Plan de Vivienda 2009/2012, se establecían las ARU: Áreas de Renovación Urbana y ARI: Áreas de Rehabilitación Integral. En cada CC.AA. también se han puesto en marcha otros programas de delimitación de áreas de rehabilitación, como las ZRI: Zonas de Rehabilitación Integral en la Comunidad de Madrid, las ARC: Áreas de Rehabilitación Concertada y ARCH: Áreas de Rehabilitación del Centro Histórico en la Junta de Andalucía, o las ARP: Áreas de Rehabilitación Preferente en Navarra, por citar algunos ejemplos. Además, en algunos PGOU del territorio español se han delimitados áreas de interés especial, como en el caso de Zaragoza que ha delimitado CUI: Conjuntos Urbanos de Interés, señalando a nivel de planeamiento de la ciudad los barrios o conjuntos homogéneos que requieren intervenciones a gran escala, facilitando así justificar la necesidad de intervenir desde un punto de vista estratégico de la ciudad en su conjunto. De hecho, esta base ha guiado la delimitación de varios ARIs en la ciudad. También hay bastantes experiencias que han abordado la intervención mediante insGAT 19 Rehabilitación/5 La rehabilitación de ámbitos urbanos

trumentos de planeamiento como los PERI: Planes especiales de reforma interior. Actualmente, la nueva normativa plantea como herramientas para ayudar en alguna de las fases de la gestión, el IEE: Informe de Evaluación del Edificio, la MVE: Memoria de Viabilidad Económica o la Memoria Programa: justificar la actuación y el proceso participativo. Estas herramientas tendrán que ser validadas en las actuaciones concre-

Imagen 9. Oficina del Comisionado del Polígono Sur, Sevilla. (Noviembre, 2013) Fotografía: Cristina Gallego Gamazo

tas a escala barrio para ir corrigiendo sus limitaciones.

5.3.6. LA GESTIÓN DE ACTUACIONES URBANAS: UNA CUESTIÓN DE INNOVACIÓN En el urbanismo, tradicionalmente el planeamiento ha sido previo y ha legitimado la gestión, pero hoy en día, en muchas ocasiones, la gestión precede al planeamiento, principalmente en los casos de regeneración y rehabilitación urbana y en el fomento de ciudades sostenibles y competitivas. Existe por así decir una gestión previa para generar las condiciones necesarias tal y como reconoce el RD en el programa de ciudades sostenibles y competitivas “por su novedad y por el efecto de innovación y demostración que con él se persigue [...] ya que se dirige a impulsar proyectos capaces de conseguir una especial visibilidad e impacto sobre las potencialidades que pueden generar las actuaciones de rehabilitación edificatoria, regeneración y renovación urbana o que resulten particularmente 60

innovadoras”. De forma que la rehabilitación a escala urbana requiere definir su campo de acción y sus propios instrumentos, en un proceso de investigación e innovación tanto a nivel tecnológico como en la gestión. Desde el punto de vista tecnológico, es necesario desarrollar tecnologías apropiadas para intervenir sobre lo construido de forma eficiente y aprovechar el patrimonio urbano como un recurso hacia la sostenibilidad. En este sentido se precisan bases de datos y herramientas de análisis, evaluación y monitorización de la evolución de las distintas áreas urbanas. Desde el punto de vista de la gestión, hay que innovar fórmulas que incorporen en la gestión a agentes nuevos, desde un enfoque pluridisciplinar y participativo, que necesitan el respaldo de amplios acuerdos sociales y políticos. El enfoque integrado, participativo y pluridisciplinar que requiere la actuación en ámbitos urbanos, tiene importantes implicaciones políticas. La gestión política, no debe dejarse al arbitrio de las diversas corporaciones, sino que debe abrirse a entidades privadas con fines paralelos, que actúan en la ciudad, y que forman parte de la misma y de su medio, como asociaciones de ciudadanos, colegios profesionales, universidades, vecinos, comerciantes, asociaciones de vecinos, de propietarios, cámaras de comercio, sindicatos, entidades suministradoras de servicios, y financieras, etc., y que a manera de “lobbies” estén en contacto con los políticos tanto legisladores como ejecutivos a nivel de las distintas comunidades, y entidades locales, con el fin de impulsar esa gestión, cuyo objetivo debe ser una nueva ciudad o área de ciudad sostenible y competitiva con un gran valor agregado, lo que pudiera hacerse a través de Consorcios Impulsores de la Renovación Urbana, cuya principal misión residiría en la búsqueda de objetivos y elementos catalizadores de esa nueva Ciudad renovada y regenerada. La búsqueda y proposición de los elementos catalizadores corresponde más a la iniciativa privada, significando que los mismos deben responder a una idea de ser únicos y de gran atracción, con un funcionamiento continuo, aglutinador de un conjunto de actividades complementarias, pero en todo caso recogiendo aspiraciones de la ciudadanía.

5.3.7. LA GESTIÓN DE ACTUACIONES URBANAS: REQUISITOS A la luz de la experiencia reciente de intervención a escala barrio, y las puertas que abre la nueva normativa, cabe señalar aquellos requisitos que consideramos necesarios para garantizar una buen a gestión de los procesos. -- Entender que la rehabilitación conlleva un importante trabajo de gestión y de ordenación del proceso. -- Estudios previos del ámbito en relación con el resto de la ciudad, con la viabilidad económica y técnica de la relación de actuaciones subvencionables, para justificar la actuación y proponer actuaciones coherentes con el contexto de partida. -- La aprobación inicial por parte de la administración competente de la delimitación territorial propuesta. GAT 19 Rehabilitación/5 La rehabilitación de ámbitos urbanos

-- Crear una Oficina en el territorio para gestionar la parte social, administrativa y técnica de las fases de estudio, propuesta, aprobación, proyecto, desarrollo y seguimiento de la actuación. Constituir un equipo multidisciplinar que aúne el perfil técnico y el social. Este equipo ha de trabajar con enfoque integral, coordinándose con otras oficinas, y comunicándose permanentemente con la Comisión Bilateral. -- Definir el tipo de actuación y el modelo de gestión adecuado al contexto estudiado. -- Intentar promover en la medida de lo posible modelos de gestión mixtos, con representación de la administración, agentes socioeconómicos y los vecinos, que

Imagen 10. Ejemplo de una intervención realizada por decisión vecinal mediante el sistema de presupuestos participativos. Zona de Juegos en un Colegio Público del Polígono Sur, Sevilla (Noviembre, 2013) Fotografía: Cristina Gallego Gamazo

sirvan de interlocutores con la variedad de actores implicados. -- Los técnicos encargados de las obras han de informar y atender a los vecinos, y sería interesante que contaran con el apoyo de un equipo experto en mediación vecinal para dinamizar la implicación de los vecinos y tratar los problemas que pudieran surgir con algunos inquilinos durante las obras. -- Definir un esquema participativo consensuado con los agentes sociales y económicos del ámbito, con espacios e instrumentos de participación adecuados para cumplir al menos con el nivel mínimo de participación exigido en la normativa actual. -- Exposición pública de la gestión del proceso para demostrar que se ha gestionado adecuadamente.

5.3.8. LA GESTIÓN DE ACTUACIONES URBANAS: BARRERAS En la práctica reciente de las operaciones a escala barrio se observa que con frecuencia la integralidad se ha reducido a la suma de planes y programas sectoriales dentro de un mismo territorio sin estar coordinados dentro de una estrategia ciudad clara de regeneración urbana. Y además, en muchos casos, los ámbitos urbanos objeto de intervención han experimentado una sucesión de planes fallidos que se plantean de cero, sin tener en cuenta las lecciones aprendidas y los avances realizados en los planes y programas anteriores aplicados en el mismo territorio, lo que provoca cansancio y desconfianza entre la variedad de actores urbanos que sería interesante involucrar si realmente se quieren proponer actuaciones a escala barrio de tipo integral y participativo, lo que impide como consecuencia aprovechar al máximo y de forma coherente los recursos públicos disponibles y atraer recursos privados. En este momento, en el que ya hay cierta práctica en intervenciones integrales en barrios, cabe hacer una lectura crítica de estos procesos, preguntarnos por qué pese a la concentración de esfuerzos, equipos técnicos, recursos y ayudas públicas en determinadas áreas de la ciudad, estos ámbitos urbanos siguen sin participar en las dinámicas generales de la ciudad. En este sentido, cabe señalar el potencial del planeamiento territorial a la hora de plantear una regeneración urbana estratégica, y la necesidad de seguir avanzando las políticas de ciudad y de barrio, para hacer frente a los retos detectados a nivel de gestión: A nivel de concienciación: -- Falta una conciencia política y social sobre la necesidad y los beneficios sociales y económicos de la regeneración a escala urbana del importante parque de vivienda colectiva de más de 30 años en malas condiciones de habitabilidad, accesibilidad y de confort térmico. -- Falta identificar y dar a conocer los nichos de negocio en el sector de la rehabilitación urbana en general y de la intervención en ámbitos urbanos vulnerables en particular. A nivel instrumental: -- Falta práctica en los procesos de gestión mixta, de responsabilidad compartida y participación ciudadana que parece promover la normativa actual. -- Falta práctica en formas de coordinación intra e inter-administrativa. -- Se promueve actuaciones complejas, con enfoque integral, integrado y participación ciudadana, que requieren avanzar instrumentos de gestión y coordinación que permitan gestionar procesos en vez de proyectos, coordinarse con otras áreas y trabajar a medio y largo plazo. A nivel económico: -- Hay que estudiar la viabilidad de la actuación, teniendo en cuenta además de las ayudas públicas, formas de cooperación interadministrativa y de participación

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público-privada. -- El reparto de cargas y beneficios en este tipo de operaciones es más difícil de acotar ya que tienen una repercusión en el conjunto de la ciudad difícil de medir. -- Por ahora la intervención a escala barrio no es un modelo de negocio rentable a corto o medio plazo (Informe GTR 2014, GBCe). -- Posibles problemas para poder completar la operación en los plazos definidos en el Plan estatal de vivienda 2013/2016, ya que hay que sumar el tiempo necesario para romper posibles bloqueos legales, el trabajo de base para concertar a la variedad de actores urbanos implicados, y los tiempos administrativos y técnicos para llevar a cabo las obras de rehabilitación de edificios y reurbanización. Esto puede llegar a provocar que no se puedan consumir las ayudas que se concedan.

5.4. LA FINANCIACION DE LA REGENERACION Y RENOVACION URBANAS La legislación principal actualmente en vigor en relación con la rehabilitación de ámbitos urbanos son: la Ley 8/2013 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas y el Real decreto 133/2013 Plan estatal 2013-2016, en los mismos se fijan las ayudas y se regulan los procedimientos de concesión de las mismas, a este respecto es de destacar en relación con el tema que nos ocupa los siguientes puntos:

5.4.1. MEMORIA DE VIABILIDAD ECONÓMICA En el artículo 11 de la Ley 8/2013 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas se regula la realización con carácter previo a las actuaciones de la memoria de viabilidad económica que constará, al menos, de los siguientes elementos: a) Estudio comparado de los parámetros urbanísticos existentes y, en su caso, de los propuestos, con identificación de las determinaciones urbanísticas básicas referidas a edificabilidad, usos y tipologías edificatorias y redes públicas que habría que modificar. b) Las determinaciones económicas básicas relativas a los valores de repercusión de cada uso urbanístico propuesto, estimando el importe de la inversión, incluyendo tanto las ayudas públicas, directas e indirectas, como las indemnizaciones correspondientes, así como la identificación del sujeto o sujetos responsables del deber de costear las redes públicas. c) El análisis de la inversión que pueda atraer la actuación y la justificación de que la misma es capaz de generar ingresos suficientes para financiar la mayor parte del coste de la transformación física propuesta, garantizando el menor impacto posible en el patrimonio personal de los particulares, medido en cualquier caso, dentro de los límites del deber legal de conservación. d) El horizonte temporal que, en su caso, sea preciso para garantizar la amortización de las inversiones y la financiación de la operación. e) La evaluación de la capacidad pública necesaria para asegurar la financiación y el mantenimiento de las redes públicas que deban ser financiadas por la Administra64

ción, así como su impacto en las correspondientes Haciendas Públicas. Así mismo en el artículo 27 apartado 3.b) del Real decreto 233/2013 Plan estatal 20132016 en el apartado 3º de fija como documentación necesaria:

“Una Memoria de viabilidad técnica que acredite su compatibilidad con la ordenación urbanística y otra de viabilidad económica...”

El análisis de lo anteriormente expuesto en relación con lo referido en los capítulos anteriores sugiere que tanto la Ley como el RD están contemplando escenarios un tanto simplificados de la realidad en lo que se refiere a la regeneración y renovación urbana, restringidos prácticamente a la rehabilitación edilicia y/o de infraestructuras, cuando, como ya hemos apuntado, normalmente las actuaciones preferentes - por su carácter urgente - son más complejas y, en los casos en que concurran especiales condiciones de vulnerabilidad o en los que las correcciones a realizar sean múltiples, es muy posible que la memoria de viabilidad no solo no arroje resultados positivos sino que sean claramente negativos en términos de rentabilidad económica a corto plazo. Ni La Ley ni el RD contemplan los beneficios económicos, sociales y ambientales a medio y largo plazo fundamentales para el desarrollo sostenible del ámbito de actuación y su transcendencia a nivel supralocal, que justifican la importancia de focalizar recursos públicos en estos ámbitos y favorecer así mismo la inversión privada por medio de incentivos fiscales y empresariales.

5.4.2. INTERVENCIÓN PRIVADA En cuanto a la intervención privada cabe distinguir entre la intervención de inversores privados y la participación de agentes sociales y económicos locales en los procesos de regeneración de gran escala. En el mismo RD 233/2013, en el Artículo 4, se menciona expresamente “se valorarán especialmente aquellas actuaciones en las que la participación del sector empresarial, con fondos propios, garantice su mayor viabilidad económica” Como en el caso anterior la iniciativa privada solo encontrará alicientes en escenarios ideales de regeneración y renovación en áreas urbanas no deprimidas y en casos en los que la memoria de viabilidad sea claramente positiva. Por lo tanto, la intervención voluntaria y espontánea de la iniciativa privada en el campo de la regeneración y renovación de ámbitos urbanos solo se dará en casos en que las expectativas sean realmente favorables o los estímulos estatales previstos en la legislación mejoren las expectativas. Para valorar la viabilidad económica de operaciones en ámbitos urbanos sería bueno que la Ley obligara a considerar los distintos fondos disponibles para financiar actuaciones complementarias dentro de la estrategia de intervención integrada de ámbitos. En este sentido, cabe mencionar el Fondo Estatal para el Empleo y la Sostenibilidad Local, FEESL 2010, que facilita incorporar acciones en respuesta de las demandas ciudadanas relacionadas con la adecuación de los equipamientos básicos de los barrios, la recuperación de equipamientos en desuso y la construcción de equipamientos nuevos.

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5.4.3. INTERVENCIÓN PÚBLICA En el Real decreto 233/2013 Plan estatal 2013-2016, se fijan las ayudas a la regeneración urbana y al fomento de ciudades sostenibles por parte de la administración estatal en un máximo del 70% de la financiación con previsión de posible aportación directa, si se da el caso, de las ayudas del Fondo Europeo de Desarrollo Regional (FEDER) y en el caso de contar con aportación complementaria de las comunidades autónomas con una financiación estatal adicional de hasta un 30% de la actuación. Por otra parte, las actuaciones de intervención en áreas urbanas suelen tener un carácter de relativa urgencia al acometer situaciones de especial riesgo y vulnerabilidad por lo que frecuentemente los promotores de las mismas suelen ser las administraciones locales que también participan de la financiación. En definitiva, es frecuente que en este tipo de actuaciones la financiación pública sea mayoritaria, no obstante son aconsejables los convenios con las entidades y empresas privadas que de alguna manera participarán en el desarrollo de la iniciativa. A pesar de lo anterior, los plazos de la financiación estatal ligados a programas de tres años de duración pueden hacer inviables estas actuaciones, ya que con suma frecuencia las mismas requieren modificaciones legislativas y de instrumentos de planeamiento que con sus correspondientes plazos consumen una parte importante de estos, con lo que, aún obteniendo la financiación prevista hay un alto riesgo de que se agote el trienio sin concluir los hitos fijados y, por tanto, sin agotar la financiación programada, lo que entorpecería considerablemente el proceso.

5.4.4. OPORTUNIDADES DE LA FINANCIACIÓN DE PROGRAMAS EUROPEOS Actualmente la financiación disponible de los programas europeos destinada a intervenciones de regeneración de ámbitos urbanos prioriza las acciones de tipo integrado. Desde la reforma de 1989, uno de los cuatro ejes de acción de las políticas estructurales ha sido el impulso de modelos de colaboración público-privado, a lo que se suma recientemente el interés por incitar también la implicación de la ciudadanía y su trascendencia a la hora de plantear fórmulas de co-financiación y sistemas multi-fondo. Antes de la reforma, se habían desarrollado algunas experiencias basadas en programas operativos integrados, cuyas lecciones han derivado en diferentes programas que buscan promover enfoques integrados en ámbitos urbanos deprimidos, como los Programas URBAN I y II - ahora Iniciativas Urbanas -, JESSICA y JEREMIE, los Fondos de desarrollo regional (FEDER), el Fondo Social Europeo (FSE) y los Fondos de Cohesión. De manera generalizada en estos programas se valora positivamente el carácter integral de la propuesta, la capacidad de liderazgo, el consenso, la planificación adecuada del proyecto, la corresponsabilidad de las entidades, asociaciones y vecinos involucrados, la transversalidad horizontal y vertical, el fortalecimiento de políticas de proximidad, la capacitación de los equipos técnicos, la evaluación, el control social entendido como el apoyo y seguimiento de los agentes socioeconómicos y la base 66

ciudadana organizada del proyecto - y la difusión de las lecciones aprendidas. Estos criterios han ido asumiéndose en los planes de intervención integrada a gran escala, bien por que respondían a una voluntad política y técnica existente o simplemente por la posibilidad de conseguir financiación para proyectos de desarrollo locales, y a la larga han promovido nuevas formas de mirar y actuar en los ámbitos urbanos que han propiciado dinámicas de intervención de tipo transversal y modelos de participación privada y ciudadana, con toda la complejidad que conlleva (Gregorio, 2007). En cuanto a las oportunidades de financiación, esta visión favorece la identificación de recursos convencionales y no convencionales - en términos del urbanismo a escala urbana propuesto por Max Neef - y la movilización de los mismos dentro de una estrategia común, tal y como persigue impulsar la agenda europea actual que sigue los principios de la Carta de Leipzig sobre Ciudades Europeas Sostenibles 2007. Haciendo una revisión histórica reciente, a la luz de los resultados de los Proyectos Piloto Urbanos 1990/1993, con el primer programa URBAN 1994/1999 se consolida el peso de la política urbana en la política europea. El programa URBAN se plantea como un instrumento específico de la política estructural europea dirigido a las zonas urbanas, pensado para dar una respuesta a la problemática multidimensional de los ‘barrios en crisis’ concediendo ayudas técnicas y económicas para la reactivación económica y social. El programa operativo en España se coordina a través de la SG de Fondos Comunitarios y Financiación Territorial del Ministerio de Economía y Hacienda. Esta iniciativa comunitaria persigue promover la territorialización de políticas transversales de inclusión (Gregorio, 2007). Se plantea así la integración entre diferentes dimensiones urbanas y entre diferentes escalas, lo que ha permitido explorar formas de acción integrada y estratégica, evidenciando el desajuste entre las exigencias de colaboración del enfoque integrado y las capacidades reales de organización y cooperación de las estructuras administrativas y asociativas existentes, con una alta monopolización del liderazgo asumido por la administración y estructuras locales fuertes (Alguacil, 2006). Gracias a los URBAN se han financiado actuaciones de mejora de las condiciones físico-espaciales, económicas, sociales e institucionales, con mayor o menor éxito en cuanto a la coordinación de las mismas. El programa JESSICA: Joint European Support for Sustainable Investment in City, es una iniciativa de la Comisión Europea, el Banco Europeo de Inversiones (BEI) y el Banco de Desarrollo del Consejo de Europa (BDCE), que define un marco común para disponer instrumentos de ingeniería financiera, a modo de préstamos, garantías y capital, para fomentar la regeneración y el desarrollo urbano sostenible, poniendo a disposición competitiva de regiones y ciudades los Fondos de Desarrollo Urbano para impulsar proyectos de colaboración público-privada incluidos en Planes integrados de Desarrollo Urbano Sostenible. Mientas que el programa JEREMIE: Joint European Resources for Micro to Medium Enterprises, es un instrumento de la Comisión Europea y el Fondo Europeo de Inversiones, que plantea como objetivo disponer instrumentos financieros en forma de préstamos, de garantía o de capital riesgo, ayuda que se puede colocar en fondos de cartera, con la idea de facilitar el acceso de las PYME a financiación por medio de los GAT 19 Rehabilitación/5 La rehabilitación de ámbitos urbanos

fondos estructurales y que los beneficios se reviertan en las empresas. En cuanto a los Fondos FEDER, la Comisión Europea apoya su continuidad en aquellos casos en que se fomente el desarrollo local integrado de forma estratégica, lo que significa incorporar los proyectos dentro de los Programas Regionales y considerar el contexto específico de las áreas más vulnerables: el envejecimiento y estancamiento poblacional, el aislamiento social y físico, así como las dificultades de acceso a la formación y al uso de las nuevas tecnologías. A su vez, el Fondo Social Europeo, relacionado con el Programa Nacional de Reformas de España (PNR) y la Estrategia Europea para el Empleo (EEE), fomenta la creación de asociaciones, pactos, iniciativas y redes, con la intención de facilitar la coordinación a nivel nacional, regional y local de los actores sociales y las organizaciones no gubernamentales implicados en acciones en materia de empleo e inclusión. Gracias a estos fondos se financian acciones complementarias a los planes de intervención integrada de ámbitos urbanos desfavorecidos para generar oportunidades de formación, empleo e inserción socio-laboral. En la actualidad, el nuevo marco europeo para abordar las cuestiones territoriales se basa en dos líneas estratégicas. Por un lado, el nuevo Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea (TFUE) que incluye ahora el criterio de cohesión territorial vinculado a las desigualdades territoriales y urbanas y al desarrollo local. Y por otro, la Estrategia Europea 2020, cuyo marco financiero plurianual apuesta por un crecimiento inteligente, sostenible e integrador articulado con otras políticas comunitarias. Además, el nuevo periodo de financiación de los Fondos Estructurales 2014-2020 ha incrementado las posibilidades de financiación para la rehabilitación de edificios bajo criterios de confort térmico y de eficiencia energética, ya que los fondos FEDER han establecido unos porcentajes mínimos mayores que el periodo anterior - pasando del 4% máximo para la inversión en rehabilitación energética de edificios a un mínimo obligatorio sustancialmente superior, un 12% para las regiones menos desarrolladas y un 20% para las más desarrolladas -, y también se ha incluido en el campo de acción del Fondo de Cohesión tanto la vivienda pública como la privada y se ha reforzado la línea del Fondo Social Europeo dirigido a la formación especializada para empleo verde, que incluye formación de expertos en cuestiones relacionadas con la eficiencia energética. De hecho, desde la Unión Europea se apoya desarrollar proyectos de intervención en los que se combinen los distintos fondos, planteando sistemas de financiación multi-fondo. Esto unido a la presión de las nuevas directivas europeas para adaptar las políticas de los países miembros a unos criterios comunes en materia de eficiencia energética, abre nuevas oportunidades de desarrollo. La Directiva 2012-27-UE sobre eficiencia energética, y la anterior Directiva 2010-31-UE, determinan la metodología de cálculo de los niveles óptimos de rentabilidad de los requisitos mínimos de eficiencia energética, y también nuevas vías de negocio al establecer por primera vez objetivos de consumo casi nulo de energía. Con la intención de dar a conocer estas oportunidades de financiación y negocio, la asociación de empresas EuroARCE lidera la campaña de difusión política RENOVATE 68

EUROPE15. Estas empresas se han comprometido con el objetivo de reducir un 80% la demanda de energía de la vivienda existente para el 2050 respecto a los valores de 2005. Para ello, es fundamental articular en la misma dirección los acuerdos de colaboración entre múltiples sectores, las acciones para una economía baja en carbono y los programas operativos. Este nuevo marco financiero pretende impulsar la competitividad de las regiones financiando la investigación y la innovación, junto con el desarrollo de las TIC y las PYMES, y platea instrumentos financieros como los Fondos Estructurales y de Inversión Europeos (EIE), que remplazan desde 2013 a los Fondos del marco estratégico común (MEC), basados en criterios temáticos relacionados con una economía baja en carbono, la mejora del entorno urbano teniendo en cuenta la adaptación al cambio climático y la protección del medio ambiente, el transporte sostenible y la inclusión social. Además, dan importancia a la coordinación coherente de acciones en los distintos ámbitos prioritarios y su integración en la estrategia territorial de regeneración urbana. Por otro lado, el actual contexto de recesión económica y los escasos recursos, ha hecho que se concentren los esfuerzos en evidenciar la eficacia de las actuaciones en función de resultados medibles y visibles que sirvan de ejemplo para atraer el interés de otros sectores y que la acción no dependa de la acción pública. Con esta intención, se hace hincapié en la publicidad y la difusión, además de la promoción de parternariados o Acuerdos de Asociación que hagan más fácil el intercambio de información y recursos entre los sectores implicados. Los criterios que plantea este nuevo marco financiero para promover un desarrollo urbano integrado e inclusivo son: -- Apoyar a aquellas ciudades o regiones que desarrollen una estrategia de desarrollo urbano integrado, en las que se articulen acciones locales con una visión territorial en los cuatro ámbitos temáticos prioritarios: estrategias que combinen acciones bajas en carbono, de mejora del entorno urbano, de fomento de la movilidad sostenible y de inclusión social. -- Fijar la inversión mínima asignada a actuaciones de desarrollo urbano sostenible integrado, aplicables por medio de Inversiones Territoriales Integradas (ITI). -- Promover acciones urbanas innovadoras a modo de proyectos piloto, proyectos experimentales y estudios de investigación. -- Impulsar el uso de los instrumentos financieros disponibles en toda su extensión, teniendo en cuenta los objetivos temáticos prioritarios y todo tipo de beneficiarios, proyectos y actividades. -- Fomentar la creación de redes de ciudades dentro del marco de cooperación territorial europea. Además de impulsar la creación de una plataforma de desarrollo urbano con representación de ciudades de todos los Estados miembros. -- Promover estrategias inclusivas, para lo que recomiendan invertir en infraestructura social y sanitaria que corrija las desigualdades territoriales, la descentralización de los servicios, apoyar a la regeneración física, social y económica de las zonas desfavorecidas y disponer incentivos para las empresas sociales. GAT 19 Rehabilitación/5 La rehabilitación de ámbitos urbanos

En cuanto la gestión de los fondos europeos cabe destacar la función de la Red de Iniciativas Urbanas16 (RIU), un foro de intercambio de experiencias y conocimiento entre socios de Iniciativas Urbanas, pensado para ir integrando la dimensión urbana en la gestión y el control del uso de los fondos europeos e impulsar nuevas Iniciativas Urbanas. El nuevo periodo de las Iniciativas Urbanas 2014-2020 destaca por el reconocimiento de la incidencia de las cuestiones urbanas en el resto de políticas comunitarias, reforzando así el papel de la RIU en la coordinación y apoyo para la gestión y evaluación de actuaciones urbanas cofinanciadas por fondos estructurales desde una visión transversal y colaborativa. En la línea del marco financiero actual en relación sobre la constitución de redes de ciudades e intercambio de experiencias para establecer pautas para la intervención y la creación de nuevos instrumentos financieros, cabe destacar la importancia de proyectos europeos recientes financiados por los Programas Marco de investigación y desarrollo, que en ocasiones incluyen también proyectos piloto con ambición demostrativa. Entre otros proyectos, señalamos los siguientes centrados en temas de organización y gestión: El proyecto RESTATE17: Restructuring Large Housing Estates in European Cities: Good Practices and New Visions for Sustainable Neighbourhoods and Cities, en el que participan 10 países, entre ellos España. Se centra en la problemática extendida en toda Europa de los barrios de posguerra con deficiencias múltiples y en las fórmulas más oportunas para estimular un desarrollo social y económico positivo de las mismas a partir del estudio de casos de referencia, poniendo el foco en el alcance de la inversión pública y las nuevas formas de colaboración y co-financiación entre áreas administrativas y entre diferentes organizaciones y sectores. Como resultado presentan una guía de recomendaciones para la regeneración de éstas áreas: mejora del entorno edificado, de los espacios públicos, de la cohesión social, la seguridad, la mezcla residencial, los servicios y la gestión del parque residencial. El proyecto SUREURO18: Sustainable Refurbishment Europe, también financiado en parte por la Unión Europea, dirigido a experimentar y proporcionar apoyo a los organismos y empresas que trabajan en la rehabilitación y renovación urbana, en especial en ámbitos urbanos deprimidos. Al igual que el proyecto NEHOM19: Neighbourhood Housing Models, dedicado a promover programas de vivienda innovadores y evaluar iniciativas para mejorar la calidad de vida en los barrios deprimidos, basado en un estudio de 25 casos en 8 países. Han puesto a disposición una herramienta para evaluar los programas de vivienda, con criterios específicos para cada región, en los que se refleja la situación del mercado de la vivienda, y los problemas del stock de vivienda vacía y del acceso a vivienda asequible en cada una de las regiones. Recapitulando, este compendio sobre las formas de financiación recientes, en especial las dinámicas iniciadas por los URBAN, el nuevo marco financiero y sus ejes prioritarios centrados en la estrategia Europa 2020, y el alcance de los proyectos de investigación europeos relacionados con la búsqueda de instrumentos de gestión y financieros más 70

acertados, aporta pistas sobre el tipo de proyectos con mayor potencial para acceder a la financiación europea, teniendo un peso fundamental el carácter integrado y participativo, la complementariedad de las ayudas, la posibilidad de atraer inversión privada y los criterios de eficiencia energética.

5.5. LA INTERVENCION Y RESUMEN DEL PROCESO Cualquier actuación de regeneración y renovación urbana tiene como finalidad última y consecuencia lógica la intervención en aquellos ámbitos urbanos en los que, mediante un análisis previo, se haya detectado la necesidad de hacerlo; además de las herramientas y elementos característicos que con mayor o menor recurrencia aparecen en el proceso y son inherentes al mismo, la intervención finalmente ocupa su propio lugar físico y temporal en este. Por otra parte la intervención supone la conclusión de un complejo desarrollo en el que interaccionan múltiples procedimientos, actividades, agentes, ect., por lo que es aconsejable, para tener una visión panorámica, describir el esquema global de la secuencia conceptual-temporal de todo el proceso.

5.5.1 LA INTERVENCIÓN La tipología de las operaciones de regeneración y renovación urbana se puede englobar prácticamente bajo los mismos epígrafes definidos en relación con los parámetros que determinan la necesidad de intervención en los ámbitos urbanos. Así, para los deterioros de carácter físico será necesario emprender una rehabilitación, reforma o reparación de los edificios, infraestructuras y/o equipamientos. Para los parámetros socioeconómicos será necesario actuar en el tejido social mediante proyectos que diseñen las actuaciones correctoras de los desequilibrios socioeconómicos de la población de riesgo. Para los deterioros de carácter urbanístico las actuaciones pueden ser muy diversas, desde la rehabilitación de zonas degradadas hasta operaciones de cirugía urbana compleja pasando por creaciones ex novo de tejido urbano. Para los desequilibrios medioambientales se actuará mediante proyectos especializados y actuaciones específicas que restituyan o mejoren las condiciones medioambientales de origen. El alcance de estas operaciones puede adoptar cualquier rango en función del tipo de actuación y la extensión del área afectada, desde intervenciones puntuales hasta aquellas de carácter extensivo e incluso ambas simultáneamente en un mismo ámbito. Es muy frecuente, como ya se ha mencionado, que las causas que determinan la intervención no sean de una sola naturaleza sino que presenten combinadas por lo que la tipología de las operaciones de regeneración y renovación urbana adopten una forma compleja y mixta y, por supuesto, en estos casos el alcance de las mismas frecuentemente también es combinado por lo que estaremos ante una actuación integrada. El repertorio de posibilidades es tan numeroso que escapa a la sistematización general apriorística y en la práctica cada actuación se convierte en un prototipo. Tras el análisis, diagnóstico y definición de las áreas de actuación, el proceso de intervención constará de dos fases perfectamente identificables, en primer lugar el diseño de la solución a adoptar y en segundo lugar la ejecución (materialización) de la misma. GAT 19 Rehabilitación/5 La rehabilitación de ámbitos urbanos

En cuanto al diseño de la solución a adoptar hay que mencionar un cierto coeficiente de aleatoriedad, esto es, aunque el análisis y diagnóstico de los problemas urbanos haya sido suficiente y excelente, aunque la definición de las áreas de intervención haya sido correcta y la relación de actuaciones exhaustiva, aunque se apliquen el mayor rigor y concisión técnica posible al diseño, la concreción final siempre tiene un componente subjetivo, lo que supone en mayor o menor medida un cierto salto en el vacío. Es por esto que se debería incidir en la evaluación constante y sistemática de todo el proceso y la previsión de herramientas y mecanismos de corrección de las posibles desviaciones. Cuatro elementos imprescindibles estarán presentes en el proceso de diseño: las características técnicas de la solución, la normativa específica tanto legislativa como urbanística y técnica, el medio físico en que se va a desarrollar la actuación y sus condiciones ambientales y el entorno social en que se va a actuar. Será importante tener en cuenta también en este proceso las modificaciones o cambios que la intervención va a provocar en el entorno una vez esta se haga realidad. La materialización del diseño es el momento de la concreción de las soluciones; se caracteriza por comprender la intervención de numerosas disciplinas de distinta cualificación y en el que la evaluación sistemática del proceso es indispensable para evitar desviaciones o corregirlas en su caso. Otro elemento distintivo es también el alto coeficiente de probabilidad de aparición de imprevistos, ya que aunque se hayan diseñado exhaustivamente las interacciones de la actuación con el entorno, lo que es imprevisible son las posibles y numerosas acciones del entorno sobre la actuación.

5.5.2 RESUMEN DEL PROCESO Como resumen del proceso y dada la amplia casuística que se presenta en este tipo de actuaciones, en un intento de aproximación metodológica, planteamos a continuación una modelización abstracta estructurada en cinco fases. En cualquier tipo de actuación de regeneración y/o renovación de ámbitos urbanos se pueden establecer cuatro fases: identificación, análisis, diseño y ejecución. No obstante por la importancia que tiene en la eficacia global de la intervención es deseable contemplar una fase que abarque, desde la finalización temporal de la actuación hasta la obsolescencia de lo materializado, a esta fase la hemos denominado posterior. El proceso global se caracteriza por tener una estructura piramidal de forma que en su gradual avance se ve implementado en cuanto a actuaciones, agentes y procedimientos de control.

5.5.2.1 Identificación La identificación de la necesidad de la intervención mediante los mecanismos adecuados que se puede basar en los primeros indicadores establecidos en el planeamiento general, puede considerarse que es la fase de inicio del procedimiento. Las actuaciones en esta fase requerirán no solo la identificación de las deficiencias sino también la adopción de la posición de liderazgo de la operación y la fijación de objetivos 72

Los agentes intervinientes en ésta pueden ser de iniciativa privada, pública o mixta. La iniciativa privada con objetivo lucrativo se dará espontáneamente en los casos en los que un primer estudio de viabilidad sea claramente favorable, en caso de que no sea así la iniciativa privada suele ser de carácter colectivo y estar conformada por los residentes o usuarios directamente afectados, si bien, en este caso, es frecuente que sea necesaria la intervención en mayor o menor medida de la iniciativa pública. En actuaciones de especial complejidad la iniciativa privada no encontrará aliciente por lo que se deberá recurrir a la iniciativa pública, siendo aconsejable buscar estímulos suficientes para fomentar la intervención privada.

5.5.2.2 Análisis Esta segunda fase del proceso coincidirá con el estudio del ámbito de intervención. Tras una primera delimitación del mismo, deberán fijarse los parámetros y establecerse las herramientas para posteriormente realizar su análisis, tanto urbanístico como constructivo y socioeconómico, de cara a elaborar un diagnóstico de la situación real en que se encuentra y, si es necesario, proceder a una nueva redefinición del ámbito. Procederá también en esta fase definir el modelo de intervención a realizar y analizar la viabilidad económica y técnica de la misma, si bien respecto a la primera, en los casos en que concurran especiales condiciones de vulnerabilidad el estudio de viabilidad puede no ser favorable. Es de gran importancia en esta fase la correcta interpretación tanto de los datos como de los resultados, ya que cualquier desviación puede conducir a una errónea fijación de los objetivos y procedimientos posteriores de la actuación, en relación con lo anterior interesa que se realicen revisiones de forma iterativa. Dada la variedad y multiplicidad de datos intervinientes en esta fase los agentes actuantes acaban siendo generalmente equipos multidisciplinares. Transversalmente, durante toda la fase de análisis deberán realizarse los controles de calidad de herramientas y procedimientos necesarios e inherentes a esta, así como la autoevaluación sistemática.

5.5.2.3 Diseño Corresponde a la fase de diseño la definición programática y formal de la actuación, comprende la redacción del proyecto global de cara a la materialización posterior de la intervención; deberá incluir el diseño de soluciones formales, de la gestión y la financiación, la fijación de un horizonte temporal tanto de la fase en sí como de las subsiguientes, habida cuenta que la característica dinámica y de cambio continuo de los sistemas urbanos actuales requiere la validez tanto de la solución diseñada a largo plazo como de la secuencia temporal de las actuaciones. Se fijarán también las medidas de índole social si fueran necesarias y las actuaciones paralelas y complementarias. Se establecerán los mecanismos y herramientas de control de las siguientes fases así como del control adaptativo, el seguimiento de los procesos y las medidas correctoras y protectoras previsibles en caso de desviaciones. Además comprenderá el diseño de los instrumentos o protocolos de seguimiento de la última fase de la actuación que comienza una vez finalizada la actuación de regeneración y/o renovación urbana. GAT 19 Rehabilitación/5 La rehabilitación de ámbitos urbanos

En general, pero más cuando el modelo diseñado sea una actuación integrada, los agentes actuarán bajo la estructura de equipos multidisciplinares; en cuanto a la gestión podrá ser privada, pública o mixta al igual que la financiación. El control de calidad de esta fase incluirá tanto el normativo como el del propio procedimiento y a lo largo de la misma siempre deberá existir una autoevaluación, analizando la idoneidad de las soluciones propuestas y su adecuación a las premisas de partida y a los objetivos buscados.

5.5.2.4 Ejecución En esta fase se materializarán todos los elementos diseñados en la anterior, se concretará la actuación formal en todos sus aspectos y las actuaciones sociales y complementarias. Es una fase compleja, multitarea y fuertemente dinámica por el gran número de actividades y agentes intervinientes. Además y aunque en la fase de diseño se hayan contemplado todos los escenarios previsibles, está sujeta, por la acción de factores externos, a la aparición de elementos imprevistos que forzarán a la revisión de los procedimientos y actuaciones. En cuanto a los agentes la fase de ejecución se caracteriza por una elevada interdisciplinariedad. De igual forma el control será múltiple en relación con la normativa; la calidad de materiales, actuaciones, procedimientos, etc.; el cumplimiento temporal y el seguimiento económico, aplicados tanto a la fase global como de cada una de las sucesivas fases parciales. Es fundamental la realimentación del sistema con un control adaptativo que revise permanentemente las desviaciones y programe las actuaciones correctoras.

5.5.2.5 Posterior Finalizada formal y procedimentalmente la operación de regeneración y/o renovación, procede la utilización de la intervención realizada, pero también procede su conservación y mantenimiento, es por esto que consideramos esta fase como una prolongación de toda la actuación. En la misma se deberán materializar todos los extremos previstos en la fase de diseño en cuanto a conservación y mantenimiento de lo realizado, siendo necesario un plan de seguimiento permanente mediante los instrumentos y herramientas previamente diseñadas y que además tenga la capacidad de poder programar medidas o actividades correctoras ágiles. En base a lo anterior, la fórmula más aconsejable para esta fase sería la creación de comisiones mixtas de componente institucional y vecinal y organismos de rango municipal o supramunicipal que hicieran una supervisión permanente de las distintas actuaciones realizadas. Dada la gran complejidad del todo el proceso y de cara a unos correctos resultados, enumeramos a continuación algunas de las causas más frecuentes que concurren en la aparición de efectos indeseados en este tipo de actuaciones: -- Diseñar una solución que no contemple la eficiencia del resultado en cuanto a su durabilidad posterior a lo largo de toda la vida útil del resultado final y no conju74

gue esta durabilidad con los recursos disponibles. -- Adoptar una solución que no tenga presente en sus planteamientos tanto inmediatos como diferidos al usuario habitual y final. -- Una deficiente interrelación entre el diseño formal y los objetivos sociales. -- Una deficiente comunicación entre los distintos agentes que intervienen en el proceso. -- La falta de cualificación o adecuación de los agentes que intervienen en alguna o algunas de las fases para la actuación especifica que deben realizar. -- La adopción de medidas y actuaciones sociales correctoras inadecuadas o la ausencia de estas. -- Un deficiente diseño del programa temporal o las desviaciones del mismo no corregidas con agilidad. -- Una deficiente autoevaluación de los procesos que enmascare la necesidad de adoptar medidas correctoras de las desviaciones. -- Una deficiente información sobre el uso y mantenimiento a los usuarios finales y habituales.

5.6. CONTROL Y SEGUIMIENTO En este apartado presentamos los mecanismos de control y seguimiento que exige la nueva normativa, el Plan de Vivienda 2013/2016 y la Ley RRRU 8/2013, para garantizar el correcto funcionamiento de los programas y un mínimo control de los resultados. Pero más allá de estos mecanismos, la complejidad de los proyectos de intervención integrada en ámbitos urbanos precisa de herramientas adecuadas de análisis que faciliten la fase de diagnóstico, diseño, implementación, seguimiento, adaptación y evaluación crítica de las estrategias de intervención, teniendo en cuenta su alcance por encima de la simple relación de objetivos cumplidos que se viene realizando hasta ahora. Así, en este apartado presentamos posibles instrumentos que podrían facilitar la labor de control de los procesos y soportes que serían interesantes crear para apoyar y controlar los mismos. También se revisa la aplicación de otras herramientas de análisis, en particular, sistemas de indicadores propuestos por diferentes equipos académicos y profesionales para evidenciar la condición de un determinado ámbito de actuación en relación con la sostenibilidad y la calidad de gobernanza urbana que pueden contribuir a identificar los aspectos a corregir y/o potenciar en las distintas fases de los proyectos.

5.6.1. MECANISMOS DE CONTROL Y SEGUIMIENTO ESTABLECIDOS EN LA NUEVA NORMATIVA “Los derechos enunciados en esta Carta deben ser garantizados para todas las personas que habiten en forma permanente o transitoria en las ciudades sin discriminación alguna […] Para ello, se deben asignar los recursos necesarios de los presupuestos gubernamentales para la efectividad de dichas políticas y establecer mecanismos e indicadores cuantitativos y cualitativos para monitorear su cumplimiento en el tiempo”. Carta Mundial por el Derecho a la Ciudad, 2005. GAT 19 Rehabilitación/5 La rehabilitación de ámbitos urbanos

La actual normativa relativa a la renovación y regeneración de ámbitos urbanos establece la necesidad de definir mecanismos de seguimiento, control y comunicación entre administraciones. En concreto, el Plan Estatal de Vivienda 2013/2016, se desarrolla por medio de Convenios de colaboración entre el Ministerio de Fomento y las Comunidades Autónomas, y deja en manos de una Comisión Bilateral, que estará presidida por el titular de la DG de Arquitectura, Vivienda y Suelo, el seguimiento de los proyectos. Esta Comisión ratificará el adecuado cumplimiento del Convenio de colaboración y podrá acordar ajustes del mismo, siempre dentro de los límites presupuestarios. El control del desarrollo de cada programa quedará definido en los compromisos fijados en los Convenios, contemplando obligaciones mínimas de control, como el envío de informes mensuales y los plazos y condiciones a cumplir. El Plan de Vivienda tiene previsto la posibilidad de cofinanciación en el marco de los fondos FEDER, en cuyo caso será necesario remitirse además a las condiciones de estos fondos estructurales para el control de la gestión del Plan. Además, la nueva LRRRU 8/2013 incorpora un nuevo instrumento de evaluación de las condiciones de los edificios, el Informe de Evaluación de Edificios (IEE), que se plantea para obtener datos sobre el parque edificado, y será necesario para poder optar a las ayudas. Sin embargo, no se han dispuesto herramientas de análisis que realmente sirvan para el diseño, el seguimiento y el control de los planes de intervención integrada de ámbitos urbanos, más allá de los informes de viabilidad técnica y económica, de las exigencias de justificación del gasto de las ayudas por medio de informes de objetivos cumplidos o la justificación de actuaciones concretas por medio de los Informes de Evaluación de Edificios (IEE) y los certificados de eficiencia energética (CEE). La novedad que introduce la nueva normativa, al abrir el camino de las actuaciones urbanas, se justifica desde un punto de vista de sostenibilidad urbana, oportunidad de progreso económico y el derecho a la ciudad. Pero la ambición y la complejidad de estos proyectos integrados en ámbitos urbanos requieren desarrollar también herramientas de análisis acordes.

5.6.2. PROPUESTA DE OTROS INSTRUMENTOS DE CONTROL COMPLEMENTARIOS En el caso de los procesos de transformación urbana no es suficiente la verificación del cumplimiento de normativa, sino también de los procesos que se dan en paralelo que son los que en realidad están fijando las reglas del juego, como los procesos concertación inter e intra-administrativa, los acuerdos y compromisos entre inversores y la implicación de múltiples actores o agentes en intervenciones concretas. De forma que además del control de la normativa y de la ejecución del proyecto técnico, es fundamental el control del desarrollo del proceso, de su gestión y financiación, y poder comparar la situación del ámbito con el estado inicial y con las condiciones de su entorno.

El control de la evolución de las áreas Para el diseño, aplicación y evaluación de las políticas urbanas dirigidas a la mejora del patrimonio construido, se necesita poner en marcha mecanismos para analizar la evolución de la situación de las diferentes áreas urbanas, estén o no sujetas a programas de intervención. Este control simplificaría la adecuación de las políticas urbanas a la situación general y particular de cada ámbito, la identificación de ámbitos urbanos susceptibles de ser intervenidos y la valoración de la calidad, la eficiencia y la eficacia de las intervenciones al comparar el estado inicial, con el conseguido y el ideal. Para este registro de la evolución de los ámbitos urbanos de la ciudad, se podría extender la práctica de algunas ciudades en las que se ha puesto en marcha un “Observatorio permanente”20 de las condiciones de cada ámbito urbano, para poder comparar entre ámbitos y entre diferentes momentos de un mismo ámbito, o también “Agencias de apoyo técnico a la rehabilitación”. Además, aparte del registro de evolución de los ámbitos, se podría en otros instrumentos que ayuden a maximizar el alcance de los proyectos, por ejemplo, sería interesante contar con un “Protocolo de seguimiento y mantenimiento de las actuaciones” una vez finalizada la intervención, para identificar posibles factores internos o externos que puedan provocar una mala evolución del área. Y en los proyectos concretos, sería conveniente intensificar el papel de las “Comisiones de Seguimiento” que ya el anterior Plan Nacional de Vivienda establecía como instrumento de control, aunque en la práctica se han constituido por obligación normativa pero no se les ha dotado de mucho contenido ni capacidad de acción.

El control de calidad de los procesos: El control de calidad debiera combinar “instrumentos de control estadístico” con “instrumentos de control adaptativo”. El control de tipo estadístico, pasa por determinar qué aspectos controlar, y cuáles tendrían que ser las variables de desarrollo del proceso, los parámetros del propio proceso y los requisitos básicos que el proceso debiera cumplir.

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El procedimiento de control de calidad estadístico comprende: (1) el análisis inicial de la situación de partida, (2) la estipulación de la situación ideal y (3) la comparación entre la situación ideal y la de partida, y (4) entre la situación ideal y la esperada. De forma que se pueda valorar así la calidad del proyecto en función de los posibles cambios. Entre otras técnicas, se pueden emplear “cartas de control” o “gráficas de Shewart”, en las que se desarrollar tres tipos de gráficos, en función de valores promedio, el rango y la desviación respecto al estándar aceptado. Los gráficos combinados de variabilidad y promedio, muestran la evolución del proceso respecto al estado inicial y también el comportamiento tipo o promedio. En definitiva, se trata de controlar que se mantienen los estándares fijados y que se cumple con los requisitos básicos sobre la capacidad y eficiencia del proceso. Otras técnicas son los “gráficos de valores definidos a priori” y “los gráficos de control sobre las innovaciones”. Independientemente del tipo de gráfico, y dependiendo de los objetivos técnicos, sociales, económicos y políticos detrás de cada intervención, los valores y estándares irán variando, pero será necesario que se tomen de forma clara y transparente, que sean valores reconocidos por todos los afectados. Esta circunstancia, explica la necesidad de completar también el control de calidad con un control adaptativo que tenga presente posibles cambios del entorno o del propio proceso. Se requiere un control adaptativo a tiempo real con el objetivo de mantener un funcionamiento adecuado de un sistema y corregir el comportamiento en función de posibles cambios ambientales, administrativos, políticos, de las posibilidades de financiación, etc. El sistema adaptativo ajustable puede ser ‘programado’, ‘relativo a un modelo de referencia’ o ‘autoajustable’. El controlador programado determina a priori los cambios que ha de indicar el controlador para adaptarse a las distintas situaciones que pudieran surgir. El que usa un modelo de referencia compara el comportamiento de un proceso concreto con una experiencia modelo. Y finalmente el autoajustable, se va ajustando y retroalimentando con los resultados parciales a lo largo del proceso. En definitiva, el control adaptativo supone un proceso de aprendizaje y de retroalimentación continua. El control de calidad también implica valorar la eficiencia y eficacia de un proyecto, para lo que se puede utilizar una “matriz comparada entre efectivos actualizados y recursos asignados”, con la idea de reconocer posibles desajustes en la distribución de recursos. Y para la eficacia, valorar el impacto, utilizando por ejemplo una matriz tipo de “marco lógico”.

El control de calidad y de cumplimiento de normativa técnica: Por otro lado, el control específico de la parte técnica del proceso, es decir, del proyecto y la obra, se remite a los instrumentos de control de calidad y de cumplimiento de normativa de los proyectos de rehabilitación de edificios y de recualificación de espacios públicos. Será necesario un control de la preparación del proyecto, de la organización del equipo técnico (distribución de capacidades y responsabilidades en función de grupos de actividades y actuaciones concretas), la correcta ejecución se78

gún el plan y su programación, y de las formas de implicación de otros agentes como los vecinos y propietarios que se han establecido en el proyecto.

El control económico: En cuanto al control económico, conviene rescatar las lecciones de la práctica reciente en los que se han aplicado modelos de co-financiación, y la experiencia de aquellas agencias de gestión que han desarrollado instrumentos para controlar y justificar el uso de los fondos públicos. Convendría aprovechar y actualizar la práctica valiosa del personal y los equipos de estas agencias, con experiencia en la gestión de fondos públicos de diferentes niveles administrativos y en la gestión con los vecinos.

5.6.3 OTRAS HERRAMIENTAS DE ANÁLISIS: SISTEMAS DE INDICADORES En el modelo transversal y participativo necesario en los procesos de regeneración urbana integrada resulta clave poner mayor fuerza en el seguimiento y la evaluación del proceso y no sólo en la gestión operativa. A nivel técnico se plantea entonces el reto de innovar y validar mecanismos de análisis de las estrategias en todas sus fases: el diseño y la planificación de la estrategia, el proceso, los resultados y el alcance en cuanto a la transferencia de conocimiento, la formación de los agentes implicados y las formas de comunicación (Alfama y Cruells, IGOP, 2011). También hay que tener en cuenta la visión pluralista del problema y de la estrategia integrada, y evaluar el nivel de ejecución de los programas, los resultados y el impacto, e igualmente la capacidad transformadora del proceso. En este sentido, el análisis de las relaciones entre actores puede ser un instrumento adecuado para el seguimiento del desarrollo y la eficacia de las políticas públicas integradas y el análisis de la transversalidad y descentralización de las mismas (Alfama y Cruells, IGOP, 2011). Teniendo esto en cuenta, los siguientes esquemas conceptuales muestran las interrelaciones más frecuentes en los procesos participativos - procesos participativos dirigidos de la administración hacia la base ciudadana en paralelo a los pactos entre la administración y los agentes socioeconómicos al margen del control por parte de los ciudadanos - y las posibles funciones y contribuciones de los diferentes agentes en los procesos, si se consigue una interacción real entre ellos. En cuanto a los retos políticos de la intervención integrada, Martí, Blanco y Parés (2011), se preguntan sobre la forma de abordar la evaluación de la legitimidad democrática, y acaban identificando tres vías teniendo en cuenta tanto las perspectivas del planeamiento como las de la gobernanza urbana: 1) Incluir a la sociedad civil y considerar su nivel de empoderamiento en la formulación y ejecución de las políticas de regeneración urbana; 2) Garantizar unas condiciones mínimas de calidad democrática del proceso, que cumpla con requisitos básicos de apertura, integración y la naturaleza deliberativa de la red, y 3) Enfocar los resultados hacia el modelo de ciudad perseguido. La evaluación desde un enfoque integral plantea también grandes retos técnicos ya que lo interesante es no analizar sólo los resultados alcanzados en función de las metas establecidas a priori, sino también poner de manifiesto la calidad del proceso GAT 19 Rehabilitación/5 La rehabilitación de ámbitos urbanos

Imagen 11 Fuente: Gallego Gamazo, C. (2010) Procesos innovadores que permitan un planeamiento participativo. Participación como puente entre agentes socioeconómicos y la base ciudadana. Práctica Urbanística, Nº97, pp. 50-69.

mismo, en cuanto a su planificación, gestión y seguimiento. De manera que la evaluación se puede convertir así en una herramienta para definir estrategias futuras. No ha de entenderse como un documento final justificativo, sino que sería aconsejable aprovechar la propia evaluación como un proceso en el que involucrar a agentes locales y crear un espacio de trabajo colectivo para proponer medidas correctoras y proyectos comunes. Por otro lado, hace falta también desarrollar herramientas de análisis para evaluar los procesos. Una de las dificultades a la hora de diagnosticar y evaluar la calidad de un proceso de transformación urbana, es la falta de modelos ampliamente reconocidos que midan la calidad de la gobernanza urbana y el nivel de sostenibilidad alcanzado en las diferentes escalas, que combine la experiencia local con el conocimiento técnico de sostenibilidad alcanzado en las diferentes escalas, que combine la experiencia local con el conocimiento técnico. Estos retos a nivel político, organizativo y técnicos plantean un debate abierto en el mundo profesional y académico sobre las formas adecuadas y la eficacia de la evaluación de este tipo de programas. Este debate parte del reconocimiento de las limitaciones a la hora de estudiar las realidades territoriales, debido a la falta de datos, la ineficacia de los indicadores económicos convencionales a la hora de reflejar la realidad económica y social, la falta de indicadores de síntesis ampliamente reconocibles y comprensibles como forma para canalizar la comunicación y esquematizar la información para que sea manejable de cara a orientar la acción y definir estrategias, y la complejidad de estudiar de manera objetiva las interacciones y vectores que inciden en la dimensión metropolitana en la que se materializa la ordenación territorial. Ante esta situación, Antonio Cano21 (2008) advierte de la importancia de los indicadores locales para entender qué está ocurriendo en el espacio territorial de ámbito superior y diseñar así estrategias adecuadas. Frente a estas limitaciones, diferentes equipos están realizando un esfuerzo por definir sistemas de indicadores urbanos más completos.

Indicadores sobre vulnerabilidad: En 1996, el Ministerio de Fomento comienza una importante trayectoria sobre el es80

tudio y la atención a los barrios más desfavorecidos a partir de la participación en un programa de investigación sobre barrios junto con otros países miembros de la OCDE. El trabajo iniciado entonces se ha ido actualizando dando lugar en 2011 al actual Observatorio de la Vulnerabilidad Urbana que cuenta con un Atlas de la vulnerabilidad urbana en España22. Se trata de una aplicación cartográfica dinámica pensada para municipios de más de 50.000 habitantes y capitales de provincia, organizado según secciones censales de entre 3.500 y 15.000 habitantes y un sistema de 20 indicadores relacionados con datos sociodemográficos, socioeconómicos, residenciales y subjetivos, junto con el sistema de clasificación multicriterio desarrollado por Mariano Vázquez Espí23. Los propios autores del catálogo24 advierten que la imagen que ofrece el Atlas tendrá que ser contrastada a nivel local. Se plantea como una herramienta de análisis de las políticas urbanas en marcha y de la evolución de las áreas en condiciones de vulnerabilidad respecto el contexto general de la ciudad, otras secciones censales o los datos históricos de la misma sección25. Pero en ningún caso debería ser la única herramienta para la selección y delimitación de las áreas en las que se centre la inversión pública.

Indicadores del enfoque integrado: Además, siguiendo en la línea del trabajo sobre condiciones de vulnerabilidad y las necesidades de intervención en este tipo de áreas, el grupo de investigación de Arquitectura, Urbanismo y Sostenibilidad (GIAUS) de la ETS Arquitectura de Madrid, propone un esquema matricial jerárquico26 a modo de Modelo multivariable para el diseño y evaluación de planes y programas de regeneración urbana integrada teniendo en cuenta como aspectos transversales la sostenibilidad, la gobernanza urbana y la calidad espacial. Proponen una primera Matriz 0 definida por áreas (urbanismo, vivienda, medio ambiente urbano y socioeconómica), categorías (subapartados de cada una de las áreas) e ítems (las variables de cada categoría), que contrastan en el caso del barrio de Zaramaga, Vitoria. Esta Matriz resulta apropiada a la hora de evidenciar los cambios en la evolución de un proyecto en función del nivel de satisfacción en cada área, categoría e ítem. Esta matriz se basa en la larga trayectoria del grupo, la revisión de la normativa y de experiencias ARI y URBAN, la revisión de literatura relacionada, en concreto la aportación del Libro Blanco de la Sostenibilidad 2008 dirigido por Fariña sobre la relación de elementos (áreas, categorías e ítems) a tener en cuenta, contrastado con los resultados del trabajo sobre el “Diagnóstico de necesidades de intervención en la renovación del parque edificado en el País Vasco”, realizado en colaboración con Tecnalia.

Indicadores de sostenibilidad urbana: Por su parte, el sistema desarrollado por el equipo dirigido por Salvador Rueda en la Agencia de Ecología Urbana27 de Barcelona, se trata de una herramienta de diagnóstico y seguimiento en función de criterios relacionados con un modelo de ciudad sostenible, la ciudad mediterránea, compacta, compleja y diversa. Estos criterios hacen referencia a cuestiones sobre compacidad y funcionalidad, movilidad y servicios, complejidad ordenada, ecología urbana, cohesión social y procesos de gobernanza urbana. Una visión completa de un contexto determinado en función de sus condicioGAT 19 Rehabilitación/5 La rehabilitación de ámbitos urbanos

nes urbanas, sociales y de gobernanza urbana, condiciones sobre las que se propone estudiar o trabajar como vía para favorecer una transformación y desarrollo urbano sostenible.

Indicadores sobre la gobernanza urbana: En los relativo a la sostenibilidad hay que señalar también los indicadores propuestos desde el Observatorio de la Sostenibilidad en España (OSE) que está trabajando desde 2005 para concretar un sistema de indicadores completo y ágil, para analizar la sostenibilidad del desarrollo local y global. Desde el 2009, se incorpora la preocupación por la gobernanza urbana desde el ámbito local, considerando indicadores como el Índice de Desarrollo Humano y el Índice Sintético de capital humano, y se evalúa la implementación del modelo de gobernanza impulsado por los principios de la Agenda 21 Local y la responsabilidad ética y socialmente responsable institucional y empresarial, medida según el número de instituciones y empresas que han publicado memorias de sostenibilidad y han hecho rendición de cuentas. Asimismo, desde el punto de vista de la gobernanza urbana, el grupo de investigación sobre economía aplicada de la Universidad de Sevilla, AREA, presenta como alternativa prácticas interesantes en las que se están desarrollando procesos participativos de elaboración de indicadores propios con la participación directa de los actores urbanos locales. En estos procesos se suele crear un panel de representantes de la diversidad de actores urbanos, a los que se les informa sobre el método de medición, los criterios y sub-criterios, y se les pregunta sobre el peso que dan a cada uno de estos valores. Así, se obtiene la importancia relativa de los mismos y en base a esto se define un índice sintético propio, avalado por la opinión del panel de representantes que funciona como elemento de comunicación con el resto de población (Cano, 2008). Las evaluaciones de tipo participativo persiguen ser una herramienta de análisis útil para la comunidad, para su implicación en la continuidad y seguimiento de la actuación, que será relevante a la hora de buscar la coherencia y sinergias entre los intereses de las comunidades y las estrategias generales. También presentan un gran potencial de cara a impulsar cambios en las políticas. El propio desarrollo de la metodología de evaluación resulta útil para poner en práctica formas de cooperación y potenciar capacidades. En esta línea, sería deseable aprovechar la evaluación formal y académica de los procesos para atraer el interés y la aportación de mayor número de agentes y completar la información técnica y científica con visiones obtenidas en el trabajo de campo y la experimentación directa, de forma que se consiga evidenciar puntos positivos del proceso y aspectos a corregir de forma propositiva y abierta a mayor número de actores. Para ello, es preciso experimentar procesos para desarrollar sistemas de indicadores de sostenibilidad urbana y de calidad de la gobernanza participativa, teniendo en cuenta la importancia que le pueden dar a los indicadores los actores urbanos locales con la intención de reflejar la “sensibilidad local” (Turcu, 2012).

Indicadores de desarrollo ligados a la calidad de vida urbana: En este camino hacia métodos de evaluación alternativos, que evidencien el potencial 82

de los espacios que favorecen la acción colectiva, Julio Alguacil (2006; 2008) reconoce que la evaluación del desarrollo entendido desde la perspectiva de los derechos y las necesidades humanas, precisa de un sistema combinado de indicadores de carácter sistémico que refleje la información de las múltiples dimensiones de la calidad de vida urbana. Además, la necesidad de objetivación de este tipo de estudios obliga a no centrarse tanto en los índices y las metas alcanzadas, sino en las condiciones y los requisitos necesarios que facilitan un desarrollo humano sostenible y las formas de medir estas condiciones. ‘Nos interesa identificar los requisitos y las condiciones, partiendo de la centralidad protagónica del sujeto, que nos muestre referencias sobre el incremento de la capacidad de los sujetos-ciudadanos y que permita abrir nuevas oportunidades para estos’ (Alguacil, 2008, pp: 254) Propone una serie de indicadores significativos que inciden sobre la capacidad de apropiación por parte del sujeto de las distintas dimensiones: la temporal, la espacial y la estructural. Sin embargo, aunque ningún sistema de indicadores puede abordar la complejidad de la calidad de vida, al menos puede aportar mayor conocimiento e información a la hora de orientar la acción. En esta línea, analiza la capacidad transformadora e integradora de los equipamientos y los espacios públicos, poniendo de manifiesto su potencial a la hora de mejorar la calidad de vida urbana y favorecer la acción comunitaria y la relación con otras zonas de la ciudad (Alguacil, 2006). Para concluir, este compendio de herramientas de análisis, basadas en sistemas de indicadores sobre aspectos calve de la intervención integrada como la vulnerabilidad, la integralidad, la sostenibilidad urbana, la gobernanza urbana y el desarrollo en relación con la calidad de vida urbana, aportan visiones más amplias en los diagnósticos y la identificación de las necesidades de la intervención de ámbitos urbanos, que podrían complementar los mecanismos de estudio de la viabilidad técnica y económica del Plan Estatal de Vivienda 2013-2016.

Imagen 12 / Imagen 13 El Centro de Adultos y el Centro Cívico El Esqueleto: Equipamientos comunitarios en los que se han organizado actividades y cursos de formación en el Plan de Intervención Integral del Polígono Sur y en el URBAN del Polígono Sur. Polígono Sur, Sevilla (Noviembre, 2013). Fotografía: Cristina Gallego Gamazo GAT 19 Rehabilitación/5 La rehabilitación de ámbitos urbanos

6. ALGUNOS EJEMPLOS

6.1. EJEMPLO PRACTICO DE GESTION REHABILITACIÓN DE LA COLONIA PABLO IGLESIAS EN RIVAS VACIAMADRID La rehabilitación de la Colonia Pablo Iglesias tiene la singularidad de haberse llevado a cabo de forma unitaria y completa. Se trata de un Área de Rehabilitación Integrada compuesta por 939 viviendas cuyo éxito en la gestión llevó a que la intervención fuera global, es decir, se intervino en la totalidad de las viviendas. Una oficina técnica guió paso a paso el proceso de rehabilitación, derivando en todo caso la toma de decisiones a los propietarios, quienes eligieron tanto a los equipos técnicos de redacción de proyectos y de ejecución de obras, como a las empresas constructoras que realizaron los trabajos. La actuación más destacada sobre los edificios residenciales ha sido el aislamiento completo de la envolvente, lo que ha disminuido considerablemente el consumo energético produciendo además un importante ahorro económico y de emisiones de dióxido de carbono.

Antecedentes En 1978 la Sociedad Cooperativa Pablo Iglesias adquiere el terreno, y encarga el proyecto de ejecución de 939 viviendas y equipamiento. En 1980 se inician las obras, obteniéndose tres años más tarde la Calificación Definitiva. El área está organizada en régimen de mancomunidad, y está formada por quince parcelas edificadas, de las cuales diez corresponde a uso residencial exclusivo, una a uso de equipamiento deportivo, dos a equipamiento docente (guarderías), y otras dos a equipamiento comercial. Además existe otra parcela edificada con equipamiento docente (colegio público), y tres más de zonas verdes de uso público. La superficie total del área es de 188.868 m².

Necesidad de las obras de rehabilitación El área presentaba en sus edificios residenciales ciertas deficiencias en fachadas y cubiertas tales como grietas, fisuras, humedades, desconchones, etc., así como desfase en la actual normativa de instalaciones, etc. Estos problemas añadidos al fuerte consumo energético en climatización de las viviendas desencadenaron la puesta en marcha del proceso de rehabilitación de la Colonia. Son los propios vecinos quienes inician el proceso de rehabilitación, motivados principalmente por el deseo de eliminar las deficiencias antes mencionadas. Se inicia entonces un proceso de información vecinal y, una vez acordado por mayoría, se inician los trámites de la gestión.

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La gestión se llevó a cabo a través de la declaración de Zona de Rehabilitación Integrada por la Comunidad de Madrid, acogiéndose a las subvenciones que las diferentes administraciones conceden al proceso.

Imagen 14. Parcela 4. En primer término, resultado tras la rehabilitación. Fotografía: Mª José Gutiérrez Alonso

Imagen 15. Parcela 4. Resultado tras la rehabilitación. Fotografía: Mª José Gutiérrez Alonso

Descripción del Área y de las viviendas El área acoge a una población de más de 4.000 personas. Se trata de 939 viviendas agrupadas en 103 edificios residenciales. Son edificios de cuatro plantas sobre rasante; en las dos primeras se sitúan las viviendas de 4 dormitorios (hay un total de 561), y en las tercera y cuarta, las viviendas de 3 (362) o de 2 dormitorios (16), según el caso. Las viviendas son de tipología dúplex realizadas a medias plantas: se accede desde el corredor común al vestíbulo, aseo, cocina y comedor, bajando 5 peldaños está el salón y la salida al jardín privado, y subiendo 11 peldaños se accede al primer distribuidor donde se sitúa el dormitorio principal y el dormitorio sencillo. Por último, subiendo otros 5 peldaños se accede al distribuidor que da acceso a los dos dormitorios dobles, baño y trastero, en el caso de cuatro dormitorios. En los extremos de los edificios están los núcleos de escalera comunes que dan acceso al corredor de tercera planta y que, en muchos casos, sirven de separación entre dos bloques. Las viviendas tienen una superficie útil que oscila entre los 85 m2 y los 108 m2, con un total de 101.243,64 m² construidos de uso residencial. Hay cinco áreas de aparcamientos de superficie con un total de 482 plazas.

Imagen 16. Colonia Pablo Iglesias: Situación dentro del municipio Imagen: Google Earth GAT 19 Rehabilitación/5 La rehabilitación de ámbitos urbanos

Imagen 17. Colonia Pablo Iglesias: Situación Imagen: Google Earth

Descripción constructiva original Cimentación. Zapata corrida de hormigón. Estructura. Muros y losas de hormigón armado realizado in situ con encofrados túnel. Cubiertas. Son todas horizontales. Impermeabilización de protección asfáltica, aislamiento térmico con porexpán de alta densidad, y solado de loseta de garbancillo sobre mortero de agarre. Cerramientos exteriores. Una sola capa de bloques de Arlita revestidos al exterior con mortero coloreado y al interior con yeso. Las fachadas no están provistas de aislamiento térmico adicional ni de cámara de aire. Carpinterías exteriores. Cerco y hojas abatibles de perfil metálico pintado en rojo y acristalamiento simple. Del mismo modo se realizan unos invernaderos en los salones de la tercera planta. Las puertas de entrada son de madera con chapa de melamina en color naranja. Los cercos son de madera de pino pintados en blanco. Instalación eléctrica. Acometida y contadores centralizados en la zona baja de los núcleos de escalera. La electrificación contratada suele ser tipo media de 5.500 W. Instalación de gas. Tubo visto apoyado en perfiles metálicos anclados en los pilares. A la altura de cada vivienda sale un ramal colgado del techo del corredor que baja 88

por el muro de fachada hasta entrar al interior de la vivienda en la zona de cocina, con rejillas en fachada. Climatización. Caldera mixta de gas colocada en cocinas y con tubo de extracción a los corredores. Algunos propietarios han instalado sistemas de aire acondicionado por bomba de calor, anclando la condensadora exterior en fachada. Saneamiento. Baños, cocinas y aseos se conectan mediante red de bajantes hasta arqueta de fábrica de ladrillo situada bajo el forjado sanitario de planta baja, que acomete a una línea de arquetas exteriores paralela a fachada principal. En cada extremo de edificio conecta mediante pozo a la red general. No hay instalación de PCI, ni medidas de accesibilidad.

Deficiencias más destacadas Estructura. Grietas y fisuras. Los informes redactados al respecto, así como los Proyectos de Ejecución de rehabilitación descartan cualquier síntoma de patología mecánica derivada de los elementos estructurales, que no sea una deformación excesiva, que estiman estabilizada. Cubierta. Fallos en la impermeabilización y falta de aislamiento térmico. Esto se traduce en humedades interiores por filtración, manchas en fachada, y humedades de condensación en techos de las habitaciones. Fachada. Humedades de condensación en los techos de los dormitorios inmediatamente inferiores a cubierta. Mohos en interiores. Actuaciones realizadas Estructura. Las grietas y fisuras exteriores quedan reparadas y ocultas bajo el tratamiento de aislamiento de fachadas. Las interiores se realizan bajo petición de cada propietario, y se define en cada caso el tipo de sellado y su posterior pintado con la supervisión de la Dirección Facultativa Cubierta. El acondicionamiento de cubiertas es distinto según se trate de cubiertas superiores, terrazas-solariums y cubierta de galería 2ª o cubiertas de las cajas de escalera. Destaca el tratamiento de las primeras en las que se optó en alguna de las parcelas por un aislamiento con planchas de vidrio celular – FOAMGLAS -con 5 cm de espesor. Fachada. La actuación en fachadas es distinta según se trate de fachadas principales, posteriores, de testeros o de cajas de escalera. En las tres primeras se optó en alguna de las parcelas por utilizar el sistema de aislamiento con planchas de vidrio celular, con 4 cm de espesor en muros. Saneamiento horizontal. Reparación de arquetas a pie de bajante y acometida a red general. GAT 19 Rehabilitación/5 La rehabilitación de ámbitos urbanos

La red de recogida de aguas pluviales se hace a través de buzones y canalones longitudinales al nivel del frente de forjado de planta tercera. Electricidad. Sustitución de cajas de distribución y mecanismos en galerías. Carpinterías exteriores. Sustitución de todas aquellas que no cumplen normativa en cuanto a aislamiento térmico y acústico. Son obras particulares. Gas. Sustitución de chimeneas de calderas, colocación de armario normalizado para contador de gas. Chimeneas particulares de leña. Demolición de los tiros de chimenea de fábrica y colocación de uno nuevo de tubo de chapa de acero. Son obras particulares. Instalación de climatización. Reubicación de las máquinas de aire acondicionado fuera del alcance visual, en jardines de plantas bajas y solariums de plantas altas. Seguridad, PCI y Accesibilidad. Colocación de elementos de señalización, extinción y protección. Colocación de rampas a petición de la propiedad.

Imagen 18. Parcela 4. Trabajos de rehabilitación Fotografía: Mª José Gutiérrez Alonso

Sistema de aislamiento con planchas de vidrio celular FOAMGLAS En cuatro de las parcelas se ha utilizado este sistema en toda la envolvente de los edificios: 1. Preparación del soporte: la superficie tiene que estar limpia, seca y sin rastro de grasa, oxidación, polvo, humedad o escamas 2. Aplicación del adhesivo PC164 con llana dentada sobre una superficie o ambas 3. Colocación de las placas de FOAMGLAS con disposición contra-trapeada 4. Colocación de fijación mecánica, asegurándose que atraviese la placa y penetre en el soporte unos 20-30 mm. 90

5. Aplicación de una primera capa de fondo con un espesor mínimo de 2 mm y máximo de 3 mm 6. Colocación de malla de refuerzo en fibra de vidrio (90gr/m2) de espesor máx. 3mm dentro de la capa de fondo hasta quedar impregnada 7. Aplicación de una capa de acabado, con un espesor mínimo de 2 mm y máximo de 4 mm 8. Pintura mineral al silicato

Imágenes 19 a 24. Trabajos de aislamiento de la envolvente con el sistema FOAMGLAS Fotografías: Mª José Gutiérrez Alonso

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Procedimiento de gestión del ARI Colonia Pablo Iglesias El proceso de rehabilitación de la Colonia Pablo Iglesias se inicia por el deseo de los propietarios de acometer las obras necesarias para eliminar las deficiencias que presentaban las viviendas en, principalmente, fachadas y cubiertas. La gestión del área se desarrolla siguiendo el siguiente calendario: Estudio patológico (2004). Plan Director de Rehabilitación (2004). Solicitud de declaración de ZRI. Estudio de viabilidad económica (Mayo 2005). Declaración ZRI. (Octubre 2005). Convenio CAM y Ayto. para la gestión de la rehabilitación (Diciembre 2005). Acuerdo de la Comisión Bilateral (ARI). Compromisos económicos (2006). Calificación Provisional (2007). Inicio de las obras (2007). Finalización de las obras (2009-actualidad). Calificación Definitiva (2009-actualidad). Actualmente queda una única parcela por tramitar la Calificación Definitiva.

Plan Director Debido a las características del área era necesario aprobar un Plan Director que mantuviera su carácter homogéneo y actuara unitariamente en toda la zona. Además de recoger sugerencias hechas por los propietarios de las viviendas el Plan Director establece las bases mínimas de actuación para el acondicionamiento de los edificios y la urbanización. Los aspectos que tiene en cuenta son: Edificación: Rehabilitación estructural Aislamiento térmico Impermeabilización Acondicionamiento de fachadas Acondicionamiento de cubiertas Adecuación de saneamiento Adecuación a normativa de instalación eléctrica, de agua, de gas, de telecomunicaciones y de seguridad contra incendios Supresión de barreras arquitectónicas Tratamiento de elementos añadidos y fuera de ordenación. Urbanización: 92

Rehabilitación de infraestructuras Rehabilitación de pavimentos Rehabilitación de otros elementos, tales como muros, pérgolas, fuentes y mobiliario urbano. Supresión de barreras arquitectónicas y accesibilidad

Proyecto de Rehabilitación y Dirección Facultativa y contratación de empresas constructoras. A través de concurso público resultaron adjudicatarios cuatro equipos de arquitectos para asumir los proyectos de todas las parcelas, y cinco empresas constructoras que ejecutaron las obras.

La rehabilitación de la Colonia Pablo Iglesias en cifras El coste de la rehabilitación por vivienda asciende, en números redondos, a 30.500€. Las subvenciones otorgadas por las tres administraciones actuantes, Ministerio de Fomento, Comunidad de Madrid y Ayuntamiento de Rivas Vaciamadrid, alcanzan un porcentaje algo superior al 40% del presupuesto de la actuación en viviendas. Ayudas Comunidad Madrid:

5.648.705,66 €

Ayudas Estatales:

4.822.864,55 €

Ayudas Ayuntamiento:

2.817.000,00 €

Aportaciones de privados:

14.954.945,18 €

COSTE TOTAL DE REHABILITACIÓN RESIDENCIAL:

28.243.515,39 €

Por tanto, la aportación de los particulares ha estado en torno a los 16.000 €/vivienda. Dentro del Área de Rehabilitación se han realizado también obras en viales y zonas verdes, así como en el colector general, que han sido asimismo objeto de subvención. Se estima que con la rehabilitación realizada se han reducido las pérdidas energéticas en un 66% y se han evitado el vertido de unas 487 toneladas de CO2 a la atmósfera.

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Imágenes 25 y 26. Colonia Pablo Iglesias. Parcela 5: Resultado después de la rehabilitación Fotografías: Mª José Gutiérrez Alonso

6.2. ESTUDIO TEORICO PRACTICO DE FINANCIACION La LRRRU, - punto VI de su preámbulo-, “amplía las facultades reconocidas a las comunidades de vecinos, agrupaciones de propietarios y cooperativas de viviendas para actuar en el mercado inmobiliario con plena capacidad jurídica para todas las operaciones, incluidas las crediticias, relacionadas con el cumplimiento del deber legal de conservación,.... A ello se une la búsqueda de mecanismos que pretenden conseguir que la financiación para la rehabilitación sea más accesible y se encuentre más al alcance de los interesados. Se establecen además, otros mecanismos específicos para facilitar la financiación de estas actuaciones entre los que destacan los convenios entre las Administraciones Públicas actuantes, los propietarios y demás sujetos que vayan a intervenir en la ejecución, que pueden incluir desde la explotación conjunta de [un] inmueble o partes del mismo a los siguientes tipos de contratos o colaboración: -- Cesión con facultad de arrendamiento u otorgamiento del derecho de explotación a terceros a cambio del pago aplazado del coste que corresponda a Propietarios de Fincas. -- Permuta o cesión de terrenos o de parte de la edificación por una determinad edificabilidad futura. -- Arrendamiento o cesión de uso del local, vivienda o cualquier otro elemento del edificio por plazo determinado a cambio del pago por el arrendatario o cesionario de todos o de alguno de los siguientes conceptos: impuestos, tasas, cuotas a la comunidad o agrupación de comunidades de propietarios de la cooperativa, gastos de conservación, etcétera. -- Constituir consorcios o sociedades mercantiles de capital mixto con participación privada minoritaria. Además, con independencia de que se permita poner en marcha cualquier posible fórmula de coordinación se asegura la colaboración y la cooperación económica de la Administración General del Estado en cualquier de las formas previstas legalmente siempre que se otorgue prioridad en las ayudas estatales a las actuaciones que tengan por objeto la conservación, la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación 94

urbana tal y como se consigue en los correspondientes Planes estatales.”

Este modelo difiere del actual que está basado en la preponderancia de la financiación pública. Aparece como elemento fundamental de la financiación el estudio de viabilidad, -un paralelo al proyecto de iniciativa urbanística para una posterior reparcelación o de compensación-, en el que radica la base de la rehabilitación, regeneración, renovación y sostenibilidad urbana El Artículo 11 de la LRRRU, Memoria de viabilidad económica la define estableciendo: La ordenación y ejecución de las actuaciones [...] requerirá la realización, con carácter previo, de una memoria que asegure su viabilidad económica, en términos de rentabilidad, de adecuación a los límites del deber legal de conservación y de un adecuado equilibrio entre los beneficios y las cargas derivados de la misma, para los propietarios incluidos en su ámbito de actuación y contendrá, al menos, los siguientes elementos: a) Un estudio comparado de los parámetros urbanísticos existentes y, en su caso, de los propuestos, con identificación de las determinaciones urbanísticas básicas referidas a edificabilidad, usos y tipologías edificatorias y redes públicas que habría que modificar. La memoria analizará, en concreto, las modificaciones sobre incremento de edificabilidad o densidad, o introducción de nuevos usos, así como la posible utilización del suelo, vuelo y subsuelo de forma diferenciada, para lograr un mayor acercamiento al equilibrio económico, a la rentabilidad de la operación y a la no superación de los límites del deber legal de conservación. b) Las determinaciones económicas básicas relativas a los valores de repercusión de cada uso urbanístico propuesto, estimación del importe de la inversión, incluyendo, tanto las ayudas públicas, directas e indirectas, como las indemnizaciones correspondientes, así como la identificación del sujeto o sujetos responsables del deber de costear las redes públicas. c) El análisis de la inversión que pueda atraer la actuación y la justificación de que la misma es capaz de generar ingresos suficientes para financiar la mayor parte del coste de la transformación física propuesta, garantizando el menor impacto posible en el patrimonio personal de los particulares, medido en cualquier caso, dentro de los límites del deber legal de conservación. El análisis referido en el párrafo anterior hará constar, en su caso, la posible participación de empresas de rehabilitación o prestadoras de servicios energéticos, de abastecimiento de agua, o de telecomunicaciones, cuando asuman el compromiso de integrarse en la gestión, mediante la financiación de parte de la misma, o de la red de infraestructuras que les competa, así como la financiación de la operación por medio de ahorros amortizables en el tiempo. d) El horizonte temporal que, en su caso, sea preciso para garantizar la amortización de las inversiones y la financiación de la operación. e) La evaluación de la capacidad pública necesaria para asegurar la financiación y GAT 19 Rehabilitación/5 La rehabilitación de ámbitos urbanos

el mantenimiento de las redes públicas que deban ser financiadas por la Administración, así como su impacto en las correspondientes Haciendas Públicas.

VIABILIDAD DE LA FINANCIACIÓN En definitiva, se juega con los siguientes mimbres para lograr el buen fin económico de la actuación: Posible establecimiento de nuevos locales, viviendas o dotaciones, es decir, nuevos usos, tipologías y edificabilidades ”para lograr un mayor acercamiento al equilibrio económico, a la rentabilidad de la operación y a la no superación de los límites del deber legal de conservación.” “Estimación del importe de la inversión, incluyendo, tanto las ayudas públicas, directas e indirectas, como las indemnizaciones correspondientes, con base en su caso en los valores de repercusión existentes.” Justificación de que la inversión “es capaz de generar ingresos suficientes para financiar la mayor parte del coste de la transformación física propuesta, garantizando el menor impacto posible en el patrimonio personal de los particulares, que incluirá la posible participación de empresas de rehabilitación o prestadoras de servicios energéticos, de abastecimiento de agua, o de telecomunicaciones.” Duración del periodo de amortización de las inversiones y las características de su financiación: capital de los préstamos, tipo de interés y plazo. “evaluación de la capacidad pública necesaria para asegurar la financiación y el mantenimiento de las redes públicas que deban ser financiadas por la Administración, así como su impacto en las correspondientes Haciendas Públicas.”

FINANCIACIÓN HASTA HOY DE LAS ACTUACIONES EN RRRU Hasta hoy día, la financiación de las operaciones de regeneración y rehabilitación han tenido como objeto: -- La rehabilitación de partes estructurales, -en caso de así requerirlo la actuación-, la renovación de la envolvente, la rehabilitación de los elementos de espacios comunes del edificio y de las instalaciones comunes, así como de su accesibilidad. -- Aquellas que a lo anterior han añadido el tratar de mejorar su eficiencia energética mediante elementos tales como los de generación de energía fotovoltaica, u otros similares. Hasta ahora la financiación de las actuaciones se ha basado en una aportación de hasta un 75% mediante subvenciones públicas y en la aportación directa por los propietarios de unas cantidades comprendidas entre el 25 y el 40%.

FINANCIACIÓN A PARTIR DE AHORA DE LAS ACTUACIONES EN RRRU La LRRRU y la ley del Plan Estatal de la Vivienda 2013-2016, proponen unos nuevos estándares, estableciendo unos sistemas complementarios y decreciendo la aportación de la administración hasta un máximo del 40%. 96

La Ley pierde de vista que,

LA FINANCIACIÓN HA DE ESTAR BASADA, NO SOLO EN UNAS APORTACIONES ECONÓMICAS, SINO EN LO QUE SU EJECUCIÓN APORTA A LA SOCIEDAD: -- Una ganancia del valor del área regenerada o renovada, lo que se traducirá en mayor recaudación impositiva (IRPF, IBI, Plusvalías, ITPAJD, SUCDON, Patrimonio) -- Un menor gasto energético (recuperación de inversión vía menores gastos de energía y por tanto ahorro monetario) -- Creación de empleo (disminución de subvenciones y prestaciones de desempleo) -- Disminución de cargas económicas públicas: sanitarias, medioambientales, sociales. -- Innovación Ello requiere, además de la financiación que aporten las entidades públicas, según lo establecido por el Plan Estatal de la Vivienda, y los propios interesados, la existencia de otros capitales privados que financien el ahorro energético, y los servicios para el barrio, una gestión de las energías renovables, unas empresas que financien parte de la ejecución las obras, y unos posibles ingresos por incrementos de edificabilidad. Todo ello mediante algunos de los mecanismos a que se refiere el artículo 17 de la LRRRU sobre convenios para la financiación de las actuaciones. El Plan estatal de la vivienda financia mediante ayudas: las actuaciones en cimentación, estructura e instalaciones; la mejora de cubiertas, azoteas y fachadas; las instalación de agua saneamiento, electricidad; la mejora de la envolvente; las instalaciones de calefacción, refrigera, ventilación, control, ACS, aislamiento de tuberías, free cooling, recuperación; las instalaciones y quipos de energía renovables, paneles solares, fotovoltaicas; la mejora de la eficiencia energética en equipos de ascensores e iluminación; el ahorro de energía mediante la instalación de redes de aguas de saneamiento separativas; la mejora de la clasificación y separación de los residuos domésticos; la protección contra el ruido; la accesibilidad de las viviendas y locales; la señalización en zonas comunes de escaleras y ascensores; y los dispositivos electrónicos de señales sonoras y ópticas de video porteros. El artículo 23 del Plan Estatal establece las cuantías de las ayudas que establece con un máximo de 11.000 euros por vivienda y 100 m2 de superficie útil de local comercial (12.100 euros si se trata de edificios declarados BIC, catalogados o con protección integral). El cálculo de la ayuda se efectuara como suma de las siguientes partidas: Para las actuaciones de conservación

2.000 €

Si además existen actuaciones de mejora de la calidad y sostenibilidad: Para Incremento de ayuda para conservación

1.000 €

Si se realizan obras de accesibilidad

1.000 €

GAT 19 Rehabilitación/5 La rehabilitación de ámbitos urbanos

Si se incluyen las actuaciones subvencionables del Artº 20, para mejora [de la] envolvente, instalaciones de calefacción, refrigeración, ventilación, control, ACS, aislamiento de tuberías, free cooling, recuperación; las instalaciones y equipos de energía renovables, paneles solares, fotovoltaicas; la mejora de la eficiencia energética en equipos de ascensores e iluminación; el ahorro de energía mediante la instalación de redes de aguas de saneamiento separativas; la mejora de la clasificación y separación de los residuos domésticos; la protección contra el ruido 2.000 € Si además se reduce en un 50% la demanda energética

3.000 €

Para mejora de la accesibilidad

4.000 €

TOTAL

13.000 €

Esta suma queda limitada por lo expresado anteriormente a la cifra de 11.000 euros por vivienda. A continuación señala que la cuanta máxima de todas las ayudas no podrá sobrepasar el 35% de la inversión, o mejor dicho, del coste subvencionable de la actuación, si bien, también enuncia, que de manera excepcional en el caso de actuaciones de accesibilidad y solo en esta partida, se podrá llegar hasta un 50%. Por otra parte, las terminaciones interiores de una vivienda, -que como ya se ha expresado suelen tener un buen uso y conservación-, representan alrededor del 30% del coste de reposición, y si no existen problemas estructurales ni de cimentación, o en su caso son de pequeña cuantía, -algún problema puntual de corrosión de armaduras por escaso recubrimiento en zonas no protegidas por otros tipos de recubrimientos y terminaciones que es lo más usual-, y considerando que el valor los elementos estructurales supone alrededor de un 25% del coste de reposición, resulta que en conjunto, la afección por defectos de la envolvente, y por defectos, obsolescencias o falta de rendimientos de las instalaciones que pueden alcanzar como muy máximo una cuantía ligeramente inferior al deber de conservación: alrededor de un 45%, como resultado de deducir del valor total la suma de los costes de terminaciones y de realización de estructura y cimientos. También hay que tener en cuenta que la mayor parte de los edificios tienen una serie de elementos obsoletos principalmente en sus instalaciones. Esta obsolescencia puede estar alrededor de un 20%, o, un 25% del valor del edificio. Por otra parte, hay que considerar que las obras de rehabilitación son más caras, -aproximadamente en un 20%-, que las obras de nueva planta, y ello porque se carece de espacios para acopio de materiales y para almacenamiento de escombros, así como por la difícil compatibilización de las obras de rehabilitación con la vida de los habitantes de las viviendas, y también por la necesidad de andamios, etc… En definitiva, podemos ver que en general, -de manera habitual-, el coste de las reparaciones de una rehabilitación no va a exceder del significado deber de conservación o sea del 50% del valor de reemplazamiento. 98

“El Plan Estatal, de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación energética, y la regeneración y renovación urbana 2013-2016” RD 233/2013, estima como coste máximo de la vivienda la cifra de 75.000 €, ya que establece como subvención máxima para la construcción de viviendas 30% del coste de la actuación subvencionada con un límite máximo de 22.500 €. (22.500 € / 0,30 = 75.000 €). Ese mismo Plan establece una subvención máxima la rehabilitación de viviendas de 12.100 € por vivienda, -si se trata de bienes de protección integral o similar-, con un máximo del 35 % del presupuesto de la actuación, lo que equivale a un costo máximo de la rehabilitación de 34.571 €. (12.100 € / 0,35 = 34.571 €) De ambas conclusiones deducimos una más: el coste máximo de la rehabilitación se establece alrededor del 46 % del coste de la vivienda, confirmando el análisis realizado. (34.571 - 75.000 = 0,46) En todo caso, para determinar en una rehabilitación el montante de las obras necesarias, o sea, su cuantía en euros, es infantil pensar que se puede realizar con una apreciación en un mero informe. Eso no define esa rehabilitación completa ni en lo técnico ni en lo económico. Por otra parte, si analizamos la cuantificación del deber de conservación según la tipología de vivienda, su calidad, y su pertenencia a alguno de los tres tipos de conservación según el catastro: Normal, Regular y Deficiente, -según definiciones del catastro-, y partiendo de un coste de reemplazamiento, reposición, o, valor de nueva construcción por metro cuadrado de -- 862,50 €-m2, para la vivienda estándar, -lo que incluye un costo PEM de 600€-m2, un beneficio industrial y gastos generales de contrata de un 15% y unos gastos generales, de honorarios, licencia, etc. de un 25%-, en la que se han incluido las categorías 4, 5, y 6 del catastro; -- de 1.164,37 €-m2 para las categorías 1, 2, y 3, ( 135% s- 862,50 €-m2, es decir coeficiente 1,35. Según catastro para la categoría 2 le corresponde un coeficiente 1,4); y -- de 603,75 €-m2 para las categorías 7, 8 y 9, (70% s- 862,50 €-m2, es decir coeficiente 0,70. Según catastro para la categoría 8 le corresponde un coeficiente 0,6); Resulta que, la mayor parte de las viviendas, -y en su caso de todas las construcciones cuyas tipologías se correspondan o con esos coeficientes o los tengan menores-, anteriores a 1981, -excepción de parte de las correspondientes a un estado de conservación Normal, están en estado de ruina técnica. Ello nos lleva a la conclusión de que será necesario en muchos casos poner esta circunstancia de manifiesto, -la existencia de ruina técnica, que habrá que confirmar con la determinación del coste de la rehabilitación-, lo que supone que con arreglo a la GAT 19 Rehabilitación/5 La rehabilitación de ámbitos urbanos

legislación vigente, el Ayuntamiento tendrán que sufragar, en su caso, el exceso sobre el deber de conservación, además de establecer ayudas públicas y bonificaciones en el otorgamiento de licencias. Esa ruina técnica habrá que apoyarla en el concepto de rehabilitación completa contenido en la Ley del Suelo de la CAM. Así lo establece la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, en su Artículo 168. Deber de conservación y rehabilitación. En sus apartados 3, 4 y 5: 3. Cuando el Ayuntamiento ordene o imponga al propietario la ejecución de obras de conservación o rehabilitación que excedan del referido límite, éste podrá requerir de aquélla que sufrague el exceso. 4. Los Ayuntamientos facilitarán la ejecución de las obras de rehabilitación. Las modificaciones de la normativa urbanística que tengan por objeto la realización de obras de rehabilitación, adecuación o mejora funcional de los edificios podrán tramitarse conforme al procedimiento previsto en el artículo 57 f) de la presente ley. 5.

En todo caso, el Ayuntamiento podrá establecer:

-- Ayudas públicas, en las condiciones que estime oportunas, mediante convenio, en el que podrá disponerse la explotación conjunta del inmueble. -- Bonificaciones sobre las tasas por expedición de licencias. Para ello, habrá de llevar la cuantía de la obra de rehabilitación hasta su límite definido en la LS de la CAM: el de una rehabilitación completa, o sea una construcción de nueva planta con las mismas características e igual superficie útil que la existente.

CUESTIONES LIGADAS A LA VIABILIDAD DE LA REHABILITACION En todo caso hay que precisar una serie de cuestiones sobre la viabilidad económica [económica]. Primero hay que considerar la subvención e inversión máxima en una rehabilitación. La Ley establece: -- Una subvención máxima de 11.000 euros, por cada vivienda objeto de rehabilitación y hasta 30.000 euros por cada vivienda construida en sustitución de otra previamente demolida. -- A esas subvenciones es posible sumar un total de 2.000 € por actuación de mejora de calidad y sostenibilidad y accesibilidad del medio urbano (obras de urbanización o reurbanización), por cada vivienda rehabilitada o construida en sustitución de otra demolida. Independientemente, a la cantidad resultante del cálculo anterior, se añadirán: -- hasta 4.000 € por unidad de convivencia a realojar. -- hasta 500 € por vivienda rehabilitada o construida en sustitución de otra demolida para financiar el coste de los equipos y oficinas de planeamiento, gestión, etc

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Por otra parte, se establece un principio genérico: las subvenciones de este Programa serán compatibles con cualesquiera otras públicas, siempre y cuando su importe no supere el coste total de la actuación. De esto último se deduce que el gobierno piensa que la subvención estatal es totalmente insuficiente, y reclama subrepticiamente las ayudas en subvenciones de las Comunidades Autónomas y de las Corporaciones Locales. De este conjunto de ayudas se deduce que, en caso de que no exista realojo de viviendas, podemos llegar hasta unas ayudas de un total de 13.500 euros por vivienda, lo que significa una inversión total de rehabilitación de 38.571 € (13.500/0,35 = 38.571 €) Vamos a considerar los ingresos con que los que podemos contar en un caso de regeneración de barrios. Hasta hoy día la financiación de la regeneración de barrios se efectuaba con una inversión mínima por parte de los propietarios que ocupaban las viviendas y unas subvenciones correspondientes a la inversión restante que efectuaban el estado, comunidad y el ayuntamiento. De ese modelo hemos pasado al actual en el que la subvención alcanza un 35 %. Como se ha visto, el Estado espera que en la financiación de la rehabilitación de edificios, regeneración y renovación urbana, colaboren otros entes públicos hasta una financiación total, lo que, no supone otra cosa que una aspiración política que queda escrita en un ordenamiento legal, pero que rara vez se cumple. A falta de esa financiación complementaria: La pregunta del millón es esta: ¿Quién pone el resto? Si partimos de una inversión entre 40.000 y 45.000 euros por vivienda, en función de los costes reales de una rehabilitación física completa en la que se incluyan medidas de tratamiento de envolvente, lo que incluye las cubiertas, actuaciones de ahorro de energía en equipamientos, iluminación, agua sanitaria, calefacción, refrigeración; y de mejora de accesibilidad, -lo que supera a la inversión teórica máxima antes precisada de 38.571 € por vivienda-, vamos a ver cómo puede financiarse la misma. Dado que además en los casos de regeneración y renovación urbana existen una serie mayor de gastos, y a la vista de lo ocurrido , actuaciones ya realizadas, podemos tomar como referencia una inversión de alrededor de 43.000 €. Según se ha dicho, se puede contar con una subvención global máxima de 13.500 euros. Luego nos faltan 29.500 €. Las economías privadas de los propietarios de las viviendas pueden llegar hasta unas aportaciones de unos 60 € mensuales durante 20 años. Ello, llevado a una financiación hipotecaria que en razón a una tasa de interés de un 5%, -que podría solicitarse al ICO a través de la banca privada- significa un PV, –del inglés, Present Value-, o Valor actual de 9.091 euros, que redondeamos a 9.100 €. Después de estas dos aportaciones queda todavía por financiar una cantidad de GAT 19 Rehabilitación/5 La rehabilitación de ámbitos urbanos

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20.400 euros. Es cierto que se producirán unos grandes ahorros de energía basados en que disminuirán los consumos de electricidad, de gas, de agua, etc. Pero las entidades que suministran dichos servicios están abocadas a menores ventas por lo que no estarán interesadas ni en invertir, ni tan siquiera un euro, en tales obras, ni por supuesto en descontar en efectivo esos ahorros energéticos. En su caso, las compañías suministradoras de agua estarán interesadas y subvencionaran, en pequeña parte, las instalaciones interiores del edificio que tengan por objeto establecer contadores divisionarios y con ello obtener más contratos, lo que supone términos fijos de ingresos independientes del consumo de agua. También en su caso las compañías suministradoras de gas podrán subvencionar algo de la renovación de este tipo de instalaciones. Lo mismo cabe decir de las compañías de telecomunicaciones y TICs. Sin embargo, en conjunto todas estas actuaciones supondrán una inversión mínima a descontar que, como mucho, no sobrepasará una cifra de 400 o 500 euros por vivienda. Otra cosa diferente es la creación de energía mediante placas solares fotovoltaicas situadas en las cubiertas de los edificios y que podrán generar unas rentas o ingresos futuros que capitalizados supondrían unos 6.000 euros. A todos estos ingresos cabría sumar el ahorro de energía que daría lugar a un menor coste energético debido a la mejora de la envolvente e instalaciones de energía de unos 4.000 euros. También hay que considerar que la instalación de ascensores y la mejora de la accesibilidad hace incrementar el precio de las viviendas, lo que en ocasiones, como se verá, representa un mayor valor de 40.000 euros. Sin embargo, estas tres últimas partidas no son ingresos computables para la inversión, sino solamente a los efectos de unos futuros menores gastos de energía por parte de los propietarios de las viviendas una vez rehabiltadas energéticamente, -que en su caso serán casi mínimos o nulos-, y unas mayores plusvalías en caso de la venta de las mismas, si bien los mismos se reflejaran en la contabilidad nacional, con menores gastos sanitarios, sociales, mayores recaudaciones de impuestos, creación de puestos de trabajo, etc. En definitiva si quitamos los citados 400 o 500 euros, todavía existe un déficit de 19.900 euros.

IMAGINACIÓN E INNOVACIÓN Así pues, hay que echar a volar la imaginación y recurrir a algunas de las hipótesis de financiación contenidas en el Plan Estatal. Fundamentalmente estas actuaciones se refieren al aumento de edificabilidad de los edificios mediante la elevación de una o dos plantas y a la creación de aparcamien102

tos. Vamos a ver un caso teórico, como muestra práctica, que nos aclare en lo posible las ideas, considerando siempre, que ello pasa por la delimitación espacial del ámbito de actuación y por un documento mínimo de ordenanzas para ese ámbito que contenga unas definiciones de usos y edificabilidad, aprobados ambos por la corporación con competencia urbanística correspondiente. El precio actual medio de las viviendas de segunda mano en los barrios periféricos de Madrid, en los que se encuentran la mayor parte de las posibles actuaciones de regeneración y renovación urbana a desarrollar son los siguientes (fuente portal Idealista, segundo trimestre de 2014) Villaverde

1.279 €/m2

Puente Vallecas

1.437 €/m2

Usera 1.505 €/m2 Latina 1.670 €/m2 Carabanchel

1.681 €/m2

Vicálvaro

1.782 €/m2

Villa de Vallecas

1.971 €/m2

Moratalaz

2.005 €/m2

San Blas

2.085 €/m2

Pues bien, si nos fijamos en el barrio San Blas, -en el que hubo una auténtica proliferación de actuaciones en los años 60, es decir hace casi 55 años, con buenos diseños a cargo de arquitectos de prestigio-, las viviendas sin ascensor -según se puede ver en ese mismo portal inmobiliario-, alcanzan, hoy día ,unos valores mucho menores que las que lo tienen, (valores consultados el 15 de Septiembre de 2014 en dicho portal inmobiliario), siendo que experimentan un menor descenso, los situados en planta primera, y los que más lo acusan, los situados en las plantas cuartas. Los valores más comunes son en esa fecha, los de unos 1.600 euros por metro cuadrado, si bien la media de valor actual del conjunto de la oferta, -1.683 anuncios de ofertas de viviendas-, es de 2.250 €- m2. Nótese, que respeto al precio medio de la vivienda usada en San Blas, en el segundo semestre de 2014, el mismo a mediados de septiembre se ha incrementado en 165 € m2.

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Imágenes 27 y 28. Vistas del barrio San Blas y de la zona del mismo, proyectada por Gutiérrez Soto, Corrales Gutiérrez, Vázquez Molezún y Cano Laso. Fuente: Google Earth

De ello se deduce en primer lugar que una regeneración urbana que afecte a los elementos de las viviendas que mejoren su accesibilidad, tendrá como consecuencia un aumento de valor muy positivo de esas viviendas en el mercado inmobiliario. Si consideramos que en estos barrios existe una oferta muy débil de locales comerciales, por tratarse de verdaderos barrios dormitorios, la regeneración del tejido urbano pasa por la creación de locales en planta baja en los que pueda desarrollarse unas actividades comerciales y en su caso dotacionales privadas o públicas no existentes, por lo que se puede apreciar la necesidad de liberación de dichas plantas bajas, permutando a los propietarios sus viviendas por otras a construir en una quinta planta, y como ayuda a tal operación, generar una sexta planta para poder cubrir económicamente la actuación. Por otra parte, las nuevas tecnologías de la edificación, -nuevas en nuestro país, pero no en otros muchos del mundo-, principalmente el steel-framing, estructuras eminentemente ligeras, en las que cabe apoyarse en muros perimetrales e interiores de carga y en su caso en vigas de canto de iguales ubicaciones, y que debido a su escaso peso y a la utilización en cerramientos de paneles ligeros con grandes espesores de aislamiento de lana de vidrio, del orden de 10 a 12 cm, con tabiques de paneles de cartón yeso, y ligeros forjados con chapa conformada colaborante y espesores de unos 8 cm., permiten la construcción de dos nuevas plantas de edificación sobre un edificio de cuatro a cinco plantas existentes, sin que haya lugar a la mejora de la estructura portante de las plantas inferiores. Partiendo de todo lo anterior, o sea, de que edificamos dos nuevas plantas, una con destino a su venta para generar ingresos, y otra para trasladar a ella los vecinos de la planta baja, al objeto de rescatar esta planta para dedicarla a uso comercial, y de que estas viviendas, que fueron diseñadas en base a unos estándares mínimos, tienen, unas superficies útiles mínimas de unos 52 m2, y unas construidas de unos 64 m2, y unas superficies útiles máximas de unos 68 m2, y unas construidas de unos 82 m2, y tomando como precios unitarios de las viviendas nuevas el precio medio de las usadas de 2.250 €-m2, resulta que en función de lo que se ha denominado hasta hace muy poco Coeficiente de mercado, -y que hoy subsiste en la normativa de valoración 104

catastral que incluye gastos relativos a la gestión del proceso inmobiliario y al beneficio industrial de la operación inmobiliaria-, y tomando dicho coeficiente con un valor de 1,4, el conjunto de valores de suelo y construcción resulta ser de 1.607,14 €/m2, cantidad que por comodidad vamos a redondear a la cifra de 1.600 €/m2.

Imágenes 29 y 30. Vistas de bloques de 4 plantas en calle Halconera, en la que esta situada la escasa zona comercial con bloques de 7 plantas, 6 de viviendas duplex y bala comercial. Fuente: Google “Street View”

Así pues, resulta que, si detraemos del importe de venta de los nuevos pisos de la planta 6ª, de 2250 €/m2, el coste de la construcción, que estimamos en unos 850 €/m2 y los gastos generales de la operación que estimamos en un 15% del valor de venta, o sea, 350 €/m2, obtenemos unos ingresos para la inversión total en dicha planta de 1.540 €/m2. Por otra parte tenemos un costo de construcción de la planta 5ª, a la que se trasladarán los vecinos de planta baja de 850 €/m2. Finalmente, del coste de venta del local comercial que estimamos en 1600 €/m2, hemos de detraer el coste de la eliminación de los elementos de particiones, instalaciones y de solería que se estiman en 300 €/m2, según el cuadro contenido en la página siguiente: Valor

Valor

Gastos

Beneficio

Venta

Suelo+Const

Const

Suelo

Generales

Inmobiliario

D = B-C

E =15% s-A

F = A-C-E

Planta 6ª

2.250,00

1.600,00

850,00

750,00

340,00

1.090,00

€/m2

Planta 5ª

0,00

-850,00

€/m2

Planta Baja

1.600,00

1.300,00

€/m2

1.540,00

€/m2

850,00

300,00

TOTAL BENEFICIOS INVERSIÓN

Esta ganancia o beneficio adicional fruto de esa operación ha de repartirse entre los tres pisos que no han sido objeto de nueva construcción, por lo que a cada uno le corresponde 513 euros que aplicados a un mínimo de 64 m2 y a un máximo de 82 m2 suponen un ingreso adicional medio de 37.470 € por vivienda. GAT 19 Rehabilitación/5 La rehabilitación de ámbitos urbanos

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Este beneficio supone un superávit de financiación de 17.570 € por vivienda, en relación a los 19.900 euros por vivienda que restaban a financiar, una vez tenido en cuenta las subvenciones y la aportación de los propietarios, (37.470 – 19.900). En definitiva, tenemos una inversión, ó sea, unos costes de regeneración y renovación urbana que incluye la rehabilitación de las viviendas, de 43.000 € por vivienda, que incluye actuaciones de conservación, mejora de la envolvente, instalación de ascensores para mejora de la accesibilidad y obras conexas, mejoras de instalaciones térmicas, de ACS, de ventilación y recuperación de energía; las instalaciones y equipos de energía renovables, paneles solares, fotovoltaicas; la mejora de la eficiencia energética en equipos de ascensores e iluminación; el ahorro de energía mediante la instalación de redes de aguas de saneamiento separativas; la mejora de la clasificación y separación de los residuos domésticos; la protección contra el ruido , y además la reducción en un 50% de la demanda energética. Esa inversión la hemos cubierto con los 23.100 € de subvenciones y aportaciones de propietarios y otros ingresos muy escasos de empresas suministradoras, y con 37.470 € generados mediante la operación de construcción de dos nuevas plantas y liberación de la baja, para destinar una de aquellas y la baja a la venta, lo que repartido entre las tres plantas a rehabilitar, genera un superávit de financiación de 7.570 € por vivienda. Este superávit, no debe atribuirse a los propietarios de éstas, sino a la mejora del tejido urbano del barrio, de la urbanización existente, y a la creación de equipamientos, bien dejando locales fuera de la venta para destinarlos a usos comunitarios, bien mejorando dotaciones exteriores, creando otras nuevas, etc. Lo mismo cabría decir, respecto a la creación de aparcamientos y de verdaderas zonas verdes sobre los mismos, -no a la creación de espacios libres duros, hormigonados, enlosados, o adoquinados y construcciones más o menos artísticas o de diseño que no aportan nada a la sostenibilidad del medio-, que absorban el CO2 y que creen ambientes de sombra y frescura en primavera y verano, lo que es posible con las tecnologías existentes y mediante la plantación de especies que son idóneas al clima madrileño y que presentan bulbos de raíces de desarrollo horizontal, capaces de sustentar árboles de muy buen porte y con grandes copas capaces de grandes sombras. Pero no sólo es eso, al demoler la vivienda en planta baja y construir una nueva en quinta planta cabría la posibilidad de haber generado parte de la subvención por demolición de 30.000 € por correspondientes a una vivienda demolida, cantidad que supondría una nueva ayuda para la financiación total de viviendas y locales, amén de que ésta se debería destinar a las acciones comunitarias antes referidas. Finalmente, cabe expresar que con la actuación se habrían obtenido unas viviendas totalmente renovadas (las antiguas no trasladadas en los bloques) y otras nuevas, las objeto de sustitución y las nuevas de sexta planta, amén de crearse locales en plantas bajas aptos para usos comerciales y dotacionales. Además sobra dinero para la mejora de las redes e infraestructuras urbanas y en su caso para renovar pavimentaciones y zonas verdes.

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Además todas las viviendas antiguas se han revalorizado, incrementando su valor como mínimo hasta el valor medio de venta por metro cuadrado de las viviendas del barrio, es decir en un mínimo de 650 €-m2, lo que aplicado a los 64 m2 construidos, caso de viviendas mínimas, y 82 m2 construidos, en el caso de las viviendas más amplias, supondría unos incrementos medios de valor de 47.450 € por vivienda. Estos caminos y otros parecidos, que pueden ser los que abran nuevas posibilidades de financiación a las actuaciones de regeneración y renovación urbana, deben ser investigados a fondo, y a tal fin analizados realmente mediante la determinación de áreas experimentales de regeneración y renovación de barrios apoyados en esas premisas de incremento de edificabilidades y recuperación de plantas bajas.

Imágenes 31 a 34. TALLIN. BARRIO DE ROTERMANN (2014) Fotografías: Carmen Castañón Cristóbal GAT 19 Rehabilitación/5 La rehabilitación de ámbitos urbanos

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ANEXO Miguel ﾃ］gel Esteve Campillo

EL DEBER DE CONSERVACIÓN, EL LIBRO DEL EDIFICIO Y LA REHABILITACIÓN SOSTENIBLE. Miguel Ángel Esteve Campillo, COAM 1684 El deber de conservación está ligado al concepto de ruina del edifico, término que se refiere más bien a la posible y más o menos lejana muerte y desaparición del edificio, a no ser que sea inmediata, como ocurre cuando la ruina es inminente. Hay que significar que todo edificio nace con voluntad de perdurar en el tiempo y para eso es creado y construido. “Por tanto, cualquier vicio que pueda provocar un serio daño en dicho edificio, debe ser incluido en el concepto de ruina, o de posible provocador de ruina. Y no es necesario que dicha ruina sea inminente, inmediata, Basta con que se llegue a la conclusión de que antes o después ese vicio acarreará graves consecuencias en lo construido.” Claro está, que esta voluntad de supervivencia del edificio no significa que la responsabilidad del constructor y de los agentes que intervienen en el proceso constructivo tenga que prolongarse por idéntico tiempo, y es por ello por lo que el Código Civil establece la responsabilidad decenal, pensando el legislador que los vicios que no han aparecido en tan largo periodo de tiempo, dos lustros, es porque no existen, y que por lo tanto, lo que pueda suceder respecto al futuro con referencia a la ruina del edificio será imputable a su uso o a circunstancias que nada tienen que ver con los vicios existentes en el momento de su construcción. De ahí, de la posibilidad en el tiempo del uso del edificio, nace el concepto de vida útil del edificio según su uso y tipología, e incluso los conceptos financieros derivados del mismo como son depreciación, amortización, etc. Para llegar a esa vida útil de la edificación es necesario un mantenimiento, y una conservación del edificio. De todo ello se deduce, que en la posible ruina de un edificio, no existe, -en la mayor parte de las ocasiones-, un conjunto de agentes personales o colectivos responsables de la misma, sino que más bien lo que existe es un conjunto de vicios acumulados en el tiempo, que son los responsables un estado mas o menos próximo a la ruina, que ocurre generalmente por la incuria, o sea, la falta de conservación del edificio. Esta ruina, generalmente debido a un tipo de causas, -como pudiese serlo, por ejemplo, la gota de agua, que a través del tiempo, horada la piedra-, ha hecho que el legislador incluya en las leyes un concepto relativo al deber de conservación de la edificación, para seguridad del edificio y de sus instalaciones, para evitar los riesgos propios y ajenos que en su caso pudieran perjudicar a terceros y también, en muchos casos, porque esa casa, ese edificio, configura la ciudad y su percepción a través de la belleza y composición de determinados edificios, o de sus invariantes, o de espacios de la ciudad que la caracterizan, por lo que tales edificios y espacios son elementos protegidos por ser unos elementos identificativos histórico-artísticos de la ciudad. Además desde un punto de vista del patrimonio urbano, el conjunto de los edificios existentes configura la imagen de la ciudad, y la identidad de sus barrios, calles y plazas. GAT 19 Rehabilitación/5 La rehabilitación de ámbitos urbanos

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Este concepto no es nuevo. Ya en Roma, en el Alto Imperio, en la época de la dinastía Julio-Claudia, y después en la época de Vespasiano y Marco Aurelio apareció un tipo de especulación basado en el despojo de los elementos de ornato de las fachadas de las casas y edificios de Roma para llevárselos a las villas rurales. Así, por motivos estéticos de apreciación de los espacios y vías públicas, o sea, de la imagen de Roma a través de las de las ciudades del imperio, el Senado tuvo que promulgar, en aquellos mandatos, varios senato-consulto, por los que se prohibía tal practica. La razón de ello, es que constituían un patrimonio de la Urbe, de Roma y de que eran la imagen de su imperio. Esto que hemos visto llega hasta nuestros días de tal modo que la legislación urbanística, que se ocupa de la Urbe, ha venido contemplando tradicionalmente bajo el concepto general de la Intervención de la edificación y Uso del suelo, una serie de temas, que hoy en la las diversas Leyes del Suelo de distintas comunidades autónomas, se reúnen en un mismo capítulo: la Conservación de los edificios, la Inspección Técnica, y la Ruina de los mismos, de tal manera que estos tres conceptos influyen los unos en los otros.

EL DEBER DE CONSERVACIÓN DE LOS EDIFICIOS. La primitiva Ley del Suelo de 12 Mayo 1956, (Artº 168), ya establecía el deber de conservación de los propietarios de edificaciones para “mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato públicos”, así como la potestad de los Ayuntamientos de ordenar “de oficio o a instancia de cualquier interesado, la ejecución de las obras necesarias para conservar aquellas condiciones.”. Además en el articulo 169 se concretaba que también los Ayuntamientos podrían ordenar “por motivos de interés turístico o estético, la ejecución de obras de conservación y de reforma en fachadas o espacios visibles desde la vía pública, sin que estén previamente incluidas en Plan alguno de ordenación”, y que “Las obras se ejecutarán a costa de los propietarios si se contuvieren en el límite del deber de conservación que les corresponde, y con cargo a fondos de la entidad que lo ordene cuando lo rebasaren para obtener mejoras de interés general. Como se puede deducir, el legislador, en esta etapa innovadora de aquella Ley del Suelo, ya entraba en el tema de la conservación de las fachadas o espacios visibles, y lo hacía por motivos turísticos, -una forma de significar una visión de la conformación ambiental de la ciudad, o por motivos estéticos-, ámbito que fue ampliado a unos conceptos muchos mas amplios en la Ley 96/1998 de Régimen del Suelo y Valoraciones de 13 de abril. Esta Ley básica, al establecer los Deberes legales de uso, conservación y rehabilitación, amplió el concepto de los mismos: “los propietarios”...”quedarán sujetos igualmente al cumplimiento de las normas sobre protección del medio ambiente y de los patrimonios arquitectónicos y arqueológicos y sobre rehabilitación urbana”, y dejó la evaluación del deber de conservación a la legislación autonómica: “El coste de las obras necesarias en virtud de lo dispuesto en el número anterior sé sufragará por los propietarios o por la Administración, en los términos que establezca la legislación aplicable.” 110

Es de significar que tal límite no aparece positivamente en la legislación urbanística hasta que en nuestro ámbito, la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, lo recoge en su articulo 168, especificando que tal deber: “1. Los propietarios de terrenos, construcciones y edificios tienen el deber de mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro, realizando los trabajos y obras precisas para conservarlos o rehabilitarlos,”, que lo es, “a fin de mantener en todo momento las condiciones requeridas para la habitabilidad o el uso efectivo”; y que tal “deber de los propietarios de edificios alcanza hasta el importe de los trabajos y obras que no rebase el límite del contenido normal de aquél, representado por la mitad del valor de un edificio o construccióń de nueva planta, con similares características e igual superficie útil o, en su caso, de idénticas dimensiones que la preexistente, realizada con las condiciones necesarias para que su ocupación sea autorizable, o en su caso, queden en condiciones de ser legalmente destinada al uso que le sea propio.” La definición del límite del deber de conservación se ha ido concretando de una manera positiva por las legislaciones autonómicas y municipales, -en Andalucía se recoge casi en los mismo términos en su Ley 7/2002-, y en términos generalmente muy parecidos al establecido por la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid: A modo de ejemplo, la Ordenanza de Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones de Madrid, establece el alcance de dicho deber en los siguientes términos: El deber de conservación alcanza hasta la realización de aquellos trabajos y obras cuyo importe no rebase la mitad del valor de un edificio o construcción de nueva planta, con similares características e igual superficie útil o, en su caso, de idénticas dimensiones que la preexistente, excluido el valor del suelo, realizada con las condiciones necesarias para que su ocupación sea autorizable o, en su caso, quede en condiciones de ser legalmente destinada al uso que le sea propio.

LA RUINA DEL EDIFICIO Por otra parte la legislación urbanística ha ido definiendo desde la ley del Suelo de 1956 los términos en que los Ayuntamientos, cuando alguna construcción o parte de ella estuviere en estado ruinoso, puedan declarar y acordar el estado ruinoso de la misma, de oficio o a instancia de cualquier interesado, y en su caso acordar la total o parcial demolición, previa audiencia del propietario y de los moradores, salvo inminente peligro que lo impidiera.”; estableciendo aquella Ley que se declararía el estado ruinoso en los supuestos de: a) Daño no reparable técnicamente por los medios normales. b) Coste de reparación superior al cincuenta por ciento del valor actual del edificio o plantas afectadas; y c) Circunstancias urbanísticas que aconsejaren la demolición del inmueble. y también que: Las mismas disposiciones regirán en el supuesto de que las deficiencias de la construcción afectaran a la salubridad. La legislación en materia de Régimen del Suelo posterior ha ido variando aquellos GAT 19 Rehabilitación/5 La rehabilitación de ámbitos urbanos

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supuestos de declaración de ruina, dejándolos reducidos a un único supuesto o condición, consistente en que el coste de las reparaciones necesarias para devolver a la construcción o edificación la estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructurales, o para restaurar en ella las condiciones mínimas para hacer posible su uso efectivo legítimo, supere la mitad del valor de un edificio o construcción de nueva planta con similares características e igual superficie útil que la existente, excluido el valor del suelo; y ello en razón a que lo del daño no reparable técnicamente por los medios normales; u otros supuestos parecidos que aparecieron en versiones posteriores de esa Ley, eran realmente englobables en el concepto de coste de reparación inferior al 50% del valor actual de la edificación, o bien porque el hecho de que en el caso de que hubiese circunstancias urbanísticas que aconsejasen la demolición del inmueble, estas debían constar en las Normas Urbanísticas de los Planes relativas a: fincas fuera de ordenación, fincas inedificables, normas de uso, actividades compatibles, obras de consolidación y reforma,..., etc. Se puede observar que ese coste de reparación: la mitad del valor de un edificio o construcción de nueva planta, coincide con el deber de conservación tal y como se ha expresado anteriormente. De ello se deduce que, en principio, la ruina del edificio comienza en el momento en que se agota el deber de conservación del propietario o comunidad de propietarios. La LOE hace referencia a una serie de vicios o defectos de los que responden los agentes intervinientes y que clasifica como: daños estructurales; daños que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad; y finalmente, vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación y acabados. Los dos primeros tipos de defectos son materia de la declaración de ruina, y en relación con los acabados, solo lo son en el caso de que de su estado de conservación se pueda derivar un peligro para las personas y cosas como es el caso del posible desprendimiento de parte de un chapado o de un revoco sobre la vía pública. Respecto a la ruina, el Artículo 171. Situación legal de ruina. de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid establece que: 1. Procederá la declaración de la situación legal de ruina urbanística de una construcción o edificación en los siguientes supuestos: a) Cuando el coste de las reparaciones necesarias para devolver a la construcción o edificación la estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructurales, o para restaurar en ella las condiciones mínimas para hacer posible su uso efectivo legítimo, supere la mitad del valor de un edificio o construcción de nueva planta con similares características e igual superficie útil que la existente, excluido el valor del suelo. b) Cuando, acreditando el propietario el cumplimiento puntual y adecuado de las recomendaciones de al menos los informes técnicos correspondientes a las dos últimas inspecciones periódicas, el coste de los trabajos y obras realizados como consecuencia de esas dos inspecciones, sumado al de las que deban ejecutarse a los efectos señalados en la letra anterior, supere el límite del deber 112

normal de conservación, con comprobación de una tendencia constante y progresiva en el tiempo al incremento de las inversiones precisas para la conservación del edificio o la construcción. 2. Corresponderá al Alcalde la declaración de la situación legal de ruina, previo procedimiento en el que, en todo caso, deberá darse audiencia al propietario o propietarios interesados y los demás titulares de derechos afectados. 3. La declaración de la situación legal de ruina urbanística: a) Deberá incluir las medidas necesarias para evitar daños a personas y bienes y pronunciarse sobre el incumplimiento o no del deber de conservación de la construcción o el edificio. b) En ningún caso cabrá la apreciación de dicho incumplimiento, cuando la ruina sea causada por fuerza mayor, hecho fortuito o culpa de tercero, así como cuando el propietario o propietarios hayan sido diligentes en el mantenimiento y uso del inmueble. c)

Corresponderá al propietario o propietarios en la obligación:

1.º De proceder, a su elección, a la completa rehabilitación o a la demolición, cuando se trate de una construcción o un edificio no catalogado, ni protegido, ni sujeto a procedimiento alguno dirigido a la catalogación o al establecimiento de un régimen de protección integral. 2.º De adoptar las medidas urgentes y realizar los trabajos y las obras necesarios para mantener y, en su caso, recuperar la estabilidad y la seguridad, en los restantes supuestos. En este caso, el Ayuntamiento podrá convenir con el propietario los términos de la rehabilitación definitiva. De no alcanzarse acuerdo, el Ayuntamiento podrá optar entre ordenar las obras de rehabilitación necesarias, con otorgamiento simultáneo de ayuda económica adecuada, o proceder a la sustitución del propietario incumplidor aplicando el régimen establecido en el artículo 162 y siguientes de la presente Ley, sin necesidad de que la finca afectada esté incluida en área delimitada a tal fin. Asi pues, el concepto de ruina invoca a tres cosas: 1. La valoracion de las obras a realizar para ver si excededen o no del deber normal de conservacion; 2.

El coste de las obras realizadas en relacion a las dos ultimas ITEs; y,

3. Si existe o no, una tendencia constante y progresiva en el tiempo al incremento de las inversiones precisas para la conservación del edificio. Estas dos últimas circunstancias son difíciles de apreciar y demostrar si no existe un documento en que se anote e incorpore toda la documentación de las ITEs realizadas y la de las obras ejecutadas en virtud de lo dispuesto en las mismas, así como de los proyectos que a tal fin fuesen necesarios; y también de las operaciones de mantenimiento realizadas en el edificio y sus circunstancias, es decir si fueron operaciones habituales preventivas, o en su caso, mejoras del edificio, o si se trató de reparaciones GAT 19 Rehabilitación/5 La rehabilitación de ámbitos urbanos

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en función de determinadas molestias, daños o averías, ...etc, así como la descripción de tales operaciones. Elemento muy importante en todos estos casos es el conjunto de facturas con los importes de las respectivas obras. Todo ello lleva a considerar la necesidad de un Libro del Edificio para los edificios existentes construidos con anterioridad a la LOE.

LA INSPECCION TECNICA DE EDIFICIOS Respecto a la Inspección Técnica de Edificios, El “Artículo 169. Inspección periódica de edificios y construcciones.”, de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid establece: 1. Los propietarios de construcciones y edificios de antigüedad superior a treinta años deberán encomendar a un técnico facultativo competente o, en su caso, a entidades de inspección técnica homologadas y registradas por la Consejería competente en materia de ordenación urbanística, cada diez años, la realización de una inspección dirigida a determinar el estado de conservación y las obras de conservación o, en su caso, rehabilitación que fueran precisas. Estos plazos podrán revisarse por Decreto del Gobierno de la Comunidad de Madrid. Respecto al coste de las obras realizadas en relacion a las dos ultimas ITEs, El Artículo 169 de la LS de la CAM, Inspección periódica de edificios y construcciones, impone a las Corporaciones locales a periodicidad decenal de las ITEs, -que siempre debe realizarse en las construcciones de mas de 30 años-, y el ambito de las mismas, especificando que el fin de la ITE es la realizacion por los propietarios de las construcciones y edificaciones...... de una inspección dirigida a determinar el estado de conservación de las mismas. Ademas especifica que: 3. Los informes técnicos que se emitan a resultas de las inspecciones deberán consignar el resultado de la inspección con descripción de: a) Los desperfectos y las deficiencias apreciados, sus posibles causas y las medidas recomendadas, en su caso priorizadas, para asegurar la estabilidad, la seguridad, la estanqueidad y la consolidación estructurales, así como para mantener o recuperar las condiciones de habitabilidad o de uso efectivo según el destino propio de la construcción o edificación. b) El grado de ejecución y efectividad de las medidas adoptadas y de los trabajos y obras realizados para cumplimentar las recomendaciones contenidas en el, o, en su caso, los informes técnicos de las inspecciones anteriores. Y aquí vuelve a aparecer el tema de “los informes técnicos de las inspecciones anteriores”, es decir las ITEs anteriores, lo que nos vuelve a llevar al tema de la necesidad del Libro del Edificio para las edificaciones de antes de 2000. Respecto al futuro del deber de conservación, ha de tenerse en cuenta que el contenido legal de la ITE, enunciado anteriormente es mínimo. De hecho, la Ordenanza de Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones de 22 de Noviembre de 2011, tiene un mayor ámbito-, y además, la Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas, amplia el límite del 114

deber de conservación, estableciendo tres escalones: accesibilidad, eficiencia energética y conservación. Así, la disposición final duodécima, de la misma. “Modificación del texto refundido de la Ley del Suelo, aprobado por el Real Decreto legislativo 2/2008, de 20 de junio, al modificar el articulo 9, de esta: “Contenido del derecho de propiedad del suelo, deberes y cargas, respecto al deber de conservación de los edificios y construcciones”, establece: “En particular, cuando se trate de edificaciones, el deber legal de conservación comprenderá, además, la realización de los trabajos y las obras necesarias para satisfacer, con carácter general, los requisitos básicos de la edificación establecidos en el artículo 3.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, y para adaptarlas y actualizar sus instalaciones a las normas legales que les sean explícitamente exigibles en cada momento. Las obras adicionales para la mejora de la calidad y sostenibilidad a que hace referencia el párrafo primero de este apartado podrán consistir en la adecuación parcial o completa a todas, o a algunas de las exigencias básicas establecidas en el Código Técnico de la Edificación, debiendo fijar la Administración, de manera motivada, el nivel de calidad que deba ser alcanzado para cada una de ellas. 2. La Administración competente podrá imponer en cualquier momento la realización de obras para el cumplimiento del deber legal de conservación, de conformidad con lo dispuesto en la legislación estatal y autonómica aplicables. El acto firme de aprobación de la orden administrativa de ejecución que corresponda, determinará la afección real directa e inmediata, por determinación legal, del inmueble, al cumplimiento de la obligación del deber de conservación. Dicha afección real se hará constar, mediante nota marginal, en el Registro de la Propiedad, con referencia expresa a su carácter de garantía real y con el mismo régimen de preferencia y prioridad establecido para la afección real, al pago de cargas de urbanización en las actuaciones de transformación urbanística. Conforme a lo dispuesto en la normativa aplicable, en los casos de inejecución injustificada de las obras ordenadas, dentro del plazo conferido al efecto, se procederá a su realización subsidiaria por la Administración Pública competente o a la aplicación de cualesquiera otras fórmulas de reacción administrativa a elección de ésta. En tales supuestos, el límite máximo del deber de conservación podrá elevarse, si así lo dispone la legislación autonómica, hasta el 75% del coste de reposición de la construcción o el edificio correspondiente. Cuando el propietario incumpla lo acordado por la Administración, una vez dictada resolución declaratoria del incumplimiento y acordada la aplicación del régimen correspondiente, la Administración actuante remitirá al Registro de la Propiedad certificación del acto o actos correspondientes para su constancia por nota al margen de la última inscripción de dominio. Por su parte, el Real Decreto 233/2013 de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016”, incluye un “Programa de apoyo a la implantación del informe de evaluación de edificios” regulando en su articulo 33 un nuevo GAT 19 Rehabilitación/5 La rehabilitación de ámbitos urbanos

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documento que sustituye a la ITE: El Informe de Evaluación de los Edificios, que define en los siguientes términos: 1. El objeto de este programa es el impulso a la implantación y generalización de un Informe de evaluación de los edificios que incluya el análisis de las condiciones de accesibilidad, eficiencia energética y estado de conservación de los mismos, mediante una subvención que cubra parte de los gastos de honorarios profesionales por su emisión. 2. El informe contendrá, de manera detallada, los aspectos relacionados en el anexo II, en relación con el análisis del estado de conservación del edificio, la determinación de si el edificio es susceptible o no de incorporar ajustes razonables en materia de accesibilidad y la certificación de la eficiencia energética. Es decir, este Informe amplia lo establecido comúnmente por las leyes de ordenación urbanística de las comunidades autónomas sobre la Inspección Técnica de los Edificios, en cuanto a lo referente a las condiciones de accesibilidad, y eficiencia energética de los edificios Según el Anexo II del citado decreto, el Informe de Evaluación identificará el bien inmueble, con expresión de su referencia catastral y contendrá, de manera detallada: a)

La evaluación del estado de conservación del edificio.

b) La evaluación las condiciones básicas de accesibilidad estableciendo si el edificio es susceptible o no de realizar ajustes razonables para satisfacerlas. c) La certificación de la eficiencia energética del edificio, con el contenido y mediante el procedimiento establecido para la misma por la normativa vigente y contendrá no sólo una calificación del edificio a tales efectos (mediante letras, de la A a la G), sino también unas recomendaciones sobre las mejoras energéticas que podrían realizarse analizadas en términos de coste/beneficio y clasificadas en función de su viabilidad técnica, económica y funcional y de su repercusión energética.” De todo ello se desprende que la cuantía del límite del deber de conservación crecerá respecto al que hoy día pudiese corresponderle por cuanto el valor de reposición de una construcción o edificación, -que el articulo 2. Definiciones, apartado 3 de la citada Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas, define como “el valor actual de construcción de un inmueble de nueva planta, equivalente al original en relación con las características constructivas y la superficie útil, realizada con las condiciones necesarias para que su ocupación sea autorizable o, en su caso, quede en condiciones de ser legalmente destinada al uso que le sea propio”-, será mayor, ya que incidirá en los aspectos de accesibilidad, de la envolvente, y del aislamiento térmico y acústico de la edificación, así como en los sistemas de acondicionamiento del edificio, amen de otros conceptos de ahorro energético. Así pues, el límite de la mitad de dicho valor en que se establece el límite del deber de conservación también crecerá, pues ese valor de la construcción deberá 116

abarcar los nuevos requisitos de accesibilidad, de aislamiento de la envolvente y de mejora de los sistemas de acondicionamiento, y así lo expresa la disposición final tercera de esta Ley, al modificar determinados aspectos de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación, de los artículo 2 y 3 de la misma. Esto tendrá una consecuencia; también crecerá el coste de las obras necesarias de conservación. Se amplía en el artículo 2 la necesidad de proyecto, -amen de las obras en edificaciones catalogadas o que dispongan de algún tipo de protección-, al establecer: “b) Todas las intervenciones sobre los edificios existentes, siempre y cuando alteren su configuración arquitectónica, entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, la envolvente global, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio”; y además da nueva redacción a los requisitos básicos de la edificación Artº 3 de la LOE: 1. Con el fin de garantizar la seguridad de las personas, el bienestar de la sociedad y la protección del medio ambiente, se establecen los siguientes requisitos básicos de la edificación, que deberán satisfacerse, de la forma que reglamentariamente se establezca, en el proyecto, la construcción, el mantenimiento, la conservación y el uso de los edificios y sus instalaciones, así como en las intervenciones que se realicen en los edificios existentes”. Además la Ley recoge en su disposición final undécima, la modificación del apartado 4 del articulo1 del Código Técnico de la Edificación, de tal manera que sus “Las exigencias básicas deben cumplirse, de la forma que reglamentariamente se establezca, en el proyecto, la construcción, el mantenimiento, la conservación y el uso de los edificios y sus instalaciones, así como en las intervenciones en los edificios existentes”; y también en la modificación del apartados 3 y “se aplicará también a intervenciones en los edificios existentes y su cumplimiento se justificará en el proyecto o, cuando el proyecto no fuera preceptivo, en una memoria suscrita por técnico competente junto a la solicitud de licencia o de autorización administrativa para las obras”. A tal fin, la mencionada novación del CTE, incluye la modificación de la definición de mantenimiento en el anejo II de la parte I : “Mantenimiento. Conjunto de trabajos y obras a efectuar periódicamente para prevenir el deterioro de un edificio o reparaciones puntuales que se realicen en le mismo, con objeto de mantenerlo en buen estado para que, con una fiabilidad adecuada, cumpla con los requisitos básicos de la edificación establecidos.”

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Y además añade una nueva definición: “Intervenciones en los edificios existentes: Se consideran intervenciones e los edificios existentes, las siguientes: -- Ampliación: aquellas en la que se incrementa la superficie o el volumen construidos” -- Reforma: Cualquier trabajo u obra en un edificio existente distinto del que se lleve a cabo para el exclusivo mantenimiento del edificio -- Cambio de uso. Si esta Ley prevé que los requisitos básicos de la edificación serán los de la LOE para las obras de rehabilitación, es lógico que siguiendo los criterios de esta Ley, se imponga para los edificios existentes un Libro del Edificio, pero si además se establece que estas obras habrán de cumplir lo que se establezca reglamentariamente respecto al CTE, deberá también figurar, en algún articulo de esa reglamentación, la existencia de un Manual de Mantenimiento del Edificio

LA DIFICULTAD DE LA PRAXIS EN LO ADMINISTRATIVO DE LOS DICTÁMENES DE RUINA. LA NECESIDAD DEL LIBRO DEL EDIFICIO. Hasta estos tiempos de crisis, aproximadamente hasta el año 2007, los terrenos y solares eran la materia prima del negocio de la promoción de viviendas, y en una situación de una clara demanda, la puesta en el mercado de solares edificables en las ciudades, sobre todo en lugares comerciales y residenciales de los centros urbanos, casi totalmente edificados, hacia que el mayor deseo de un propietario era que su edificio fuese declarado en ruina, para poder derribar el edificio y sacar el solar al mercado. A ello se oponían los arrendatarios de los locales comerciales de planta baja y también los inquilinos de las viviendas existentes en el mismo. Y aquí, aparecía una batalla de dictámenes de parte, en la que, generalmente, el perito del propietario dictaminaba una ruina técnica por exceder el coste de las obras que habría que realizar para asegurar la seguridad y habitabilidad del edificio, de la mitad del valor de la edificación, mientras que el conjunto de dictámenes de los diversos peritos de los arrendatarios e inquilinos manifestaban lo contrario. Pues bien ahora todo esto se complica más: Si efectivamente, hay que realizar unas obras debidas a las Inspecciones Técnicas de Edificaciones, que a partir de ahora serán Evaluaciones Técnicas de Edificios, y además para declarar un edificio en ruina hay que acreditar por parte del “propietario el cumplimiento puntual y adecuado de las recomendaciones de al menos los informes técnicos correspondientes a las dos últimas inspecciones periódicas, el coste de los trabajos y obras realizados como consecuencia de esas dos inspecciones, sumado al de las que deban ejecutarse a los efectos señalados en la letra anterior, supere el límite del deber normal de conservación, definido en el artículo 171. 1. b), con comprobación de una tendencia constante y progresiva en el tiempo al incremento de las inversiones precisas para la conservació́n del edificio o la construcción, y es necesario que tales informes y documentación de las obras y gastos realizados queden en posesión de la comunidad de una forma ordenada y adecuada, lo que es difícil, 118

-ya que tal fondo documental no está, generalmente, en manos de las comunidades sino de los administradores de las mismas, los cuales mucha veces cambian a lo largo de los años-, con lo que resultará que en muchos casos no existirán por haber desaparecido, resulta que de alguna forma debe garantizarse y debe ser exigido reglamentariamente la existencia de un Libro del Edificio. La ciudad es un organismo vivo, en el que los edificios, que albergan la vida de la ciudad: las actividades y los hogares, nacen, se desarrollan, y mueren. 1.

Nacen con su construcción.

2. Se desarrollan, es decir: se reforman, renuevan, cambian de uso y en todo caso reciben una adecuada medicina preventiva, la conservacion. Además tienen enfermedades o patologías, que son reparadas. Tambien se rehabilita el edificio, es decir, se rejuvenece. 3. Mueren. Por ruina fisica, esdecir, por patologías no curables, o no subsanables; o por ruina legal. Todo ello debería quedar recogido en el Libro del edifico tal como dispone la LOE y el CTE, ya que en definitiva, aquél es la historia clinica del edificio desde que nace hasta que muere. Hasta ahora el Libro del Edificio es un documento que es entregado por el promotor a los adquirentes de las fincas que en régimen de propiedad horizontal componen un edificio, pero que resulta que, a veces, muy frecuentemente, la Comunidad de Propietarios como tal, no dispone del mismo, si bien al tratarsede un documento protocolizado notarialmente, puede obtenerse. Pero este documento solo existe en los edificios que han sido construidos a partir del año 2000, fecha en que entro en vigor la LOE, pero que no existe en los edificios de mayor antigüedad. Dado que la LOE es de 5 de noviembre de 1999 y entró en vigor el 5 de mayo de 2000, resulta que todos los edificios construidos en un plazo de dos años a partir de esa fecha, o sea, a partir del 5 de Mayo de 2002, entraron necesariamente en el deber de realizar la ITE y deberán registrar todos los informes y obras, en su caso, en el Libro del Edificio Este, está regulado por el articulo 7 de la LOE, de tal manera que, en el Libro del Edificio, deben figurar entre otros, las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, amen del proyecto con sus modificaciones, el acta de recepcion y los agentes que intervineieron en la misma. Pero además tienen que figurar las prescripciones que sobre el mismo recoge el CTE. El CTE dispone en su Artículo 8. Condiciones del edificio. Que el Libro del Edificio Contendrá: la Documentación de la obra ejecutada, que se completará con lo que se establezca, en su caso, en los DB para el cumplimiento de las exigencias básicas del CTE; la documentación de los productos equipos y sistemas que se incorporen a la obra; las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio terminado de conformidad con lo establecido en este CTE y demás normativa aplicable, incluyendo un plan de mantenimiento del edificio con la planificación GAT 19 Rehabilitación/5 La rehabilitación de ámbitos urbanos

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de las operaciones programadas para el mantenimiento del edificio y de sus instalaciones”; y que en relación a esto último “El edificio debe conservarse en buen estado mediante un adecuado mantenimiento. Esto supondrá la realización de las siguientes acciones: a) Llevar a cabo el plan de mantenimiento del edificio, encargando a técnico competente las operaciones programadas para el mantenimiento del mismo y de sus instalaciones. b) Realizar las inspecciones reglamentariamente establecidas y conservar su correspondiente documentación; y c) Documentar a lo largo de la vida útil del edificio todas las intervenciones, ya sean de reparación, reforma o rehabilitación realizadas sobre el mismo, consignándolas en el Libro del Edificio. De todo ello se deduce además que es necesario que los proyectos derivados de las ITEs o de las futuras ETEs, –caso de afectar a elementos estructurales o de habitabilidad-, consten en el Libro del edificio así como la documentación de la realización de las obras y sus facturas; y los gastos y operaciones de mantenimiento habitual previstas por el plan de mantenimiento del edificio. También resulta, que el técnico que repare o rehabilite un edificio, y en su caso, quien dictamine su posible ruina, habrá de conocer y profundizar en el estudio del Libro del edificio, a fin de conocer todas las “enfermedades” y patologías que ha sufrido en su vida, amén de que, será mediante tal conocimiento, el tener la base necesaria para poder juzgar si el edificio ha tenido una conservación adecuada y si la misma es posible que perdure en el tiempo. Y es que la LS de la CAM, impone unas condiciones sine qua non, relativas a que “la declaración de la situación legal de ruina urbanística: a) La Administracion actuante Deberá disponer las medidas necesarias para evitar daños a personas y bienes, y pronunciarse sobre el incumplimiento o no del deber de conservación de la construcción o edificación. b)

Constituirá al propietario en las obligaciones de:

-- Proceder, a su elección, a la completa rehabilitación o a la demolición, Por ello el propietario que inste el expediente de ruina, deberá demostrar el cumplimiento de sus deberes de conservacion del edificio, ya que en base a ello el Ayuntamiento realizará o no dicho pronunciamiento, sin el cual no cabe la decisión de la propiedad de proceder su derecho a decidir; y además deberá tener una base para poder ejercitar su elección de proceder a la completa rehabilitación del edificio o a la demolición del mismo. De ahí también, la necesidad de un libro del Edificio en el que figure toda esa documentación. Hay que tener en cuenta que la LS de la CAM, impone, taxativamente, una rehabilitacion completa del edificio, que abarque los requisitos basicos de funcionalidad, seguridad y habitabilidad. 120

CUANTIFICACION MONETARIA DEL DEBER DE CONSERVACION DE UN EDIFICIO O CONSTRUCCION. A la vista de lo anterior resulta que hay que definir el deber de conservación como “la mitad del valor de un edificio o construcción de nueva planta con similares características e igual superficie útil que la existente.”. Esto es duro para una propiedad que hoy día aún no percibe el alcance de ese deber, y que para el caso de una vivienda de calidad normal en una edificación en manzana cerrada o sea para la tipología básica de las definidas en el catastro que corresponde a una vivienda de calidad media tipo Uso Residencial (1), Vivienda colectiva de carácter urbano (2), en Manzana Cerrada (1), Categoría 4, es decir a la tipología catastral 1.1.2.4., a la que según el Cuadro de Coeficientes del Valor de las Construcciones, a la que según la Norma 20 de la Normas Técnicas de Valoración Catastral ( RD 10201993), le corresponde un coeficiente 1,00, resulta un Modulo Real de Coste Industrial de la Construcción, -con el adjetivo real se pretende distinguirlo del Modulo Básico de Construcción catastral o MBC-, de alrededor de 850 €/m2, que para una vivienda con una superficie construida de 100 m2, nos da un valor de nueva planta incluidos beneficio industrial del contratista, gastos generales de contrata, honorarios profesionales, licencias y gastos varios que recaen en dicho valor de 85.000 €, de lo que resulta un alcance del deber de conservación de 42.500 €. Se impone ante todo una educación a la ciudadanía respecto al deber de conservacion de los edificios, esgrimiendo en su caso, la cuantificación de dicho deber, y la posibilidad de que la administración actuante: los Ayuntamientos, exijan determinadas obras, caso de que no se cumpla con ese deber, pero sobre todo, se necesita una campaña de concienciacion de la necesidad de conservar efectivamente los edificios, programando un mantenimiento real a tal fin, -no el contenido en los Manuales de Mantenimiento del Edificio que se han redactado hasta hoy bajo un concepto defensivo respecto a las posibles responsabilidades del Arquitecto y de los técnicos intervinientes en la ejecución del edificio, que programan un conjunto imposible de cumplir de operaciones de mantenimiento-, que incluya las operaciones que establezca el sentido comun respecto a la seguridad y habitabilidad del edificio. También es necesario imbuir a la sociedad de un espíritu conservacionista: Una edificación no puede ser objeto de un consumo basado en tirar a la basura un edificio existente, demoliéndolo, -como hasta recientemente se ha hecho-, para poder realizar sobre el suelo vacante un edificio nuevo, objeto de un mercado. Es necesario conservar adecuadamente los edificios e incluso tambien es necesario que las personas se acostumbren a gastar parte de su tiempo en operaciones de bricolage para su mantenimiento. Hay que observar que hoy dia, en general, las terminaciones interiores de las viviendas estan con un buen nivel de conservacion, fallando la conservacion de los elementos e instalaciones comunes, y de la envolvente de la edificacion. Ello, porque, si que existe una cultura de mejorar la casa y tener mayores comodidades en el hogar, pero no existe otra cultura paralela respecto a los elementos comunes, tal vez por aquello de que lo que es de todos, resulta ser de nadie, o lo que es GAT 19 Rehabilitación/5 La rehabilitación de ámbitos urbanos

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lo mismo: no es de la responsabilidad de los propietarios o comuneros, al menos, de una forma directa. Ello se revela en la forma de funcionamiento de las comunidades de propietarios, en las que casi nadie quiere acceder al cargo de presidente, y en que la mayor aspiración del que lo es, es dejar de serlo. Así sucede que nadie se encarga de cuidar del edificio y de su fondo documental, lo que se deja al entender del administrador de fincas urbanas, que lo tiene en su poder y que en la mayoría de las ocasiones no se traspasa cuando la comunidad cambia de administrador, perdiéndose el mismo. En todo caso se traspasan las cuentas y no la razón de las mismas, la conservación del edificio. De ello se deriva que seria necesario no solo un Libro del Edificio para los edificios existentes, sino también una normativa común a los edificios de nueva planta y a los existentes sobre quien, como, cuando y donde se confecciona y conserva toda la documentación del edificio, dentro del mismo. Si se parte de que un edificio tiene un remanente de valor, que aun en el caso de una ruina economica, puede llegar hasta un 49% del mismo, -la ruina económica nace a partir del 50% del valor-, y que además en general y como mínimo, el catastro admite en las tablas de depreciación para los edificios de más de 90 años, una depreciación de un alrededor del 70%, con un remanente de aproximadamente un 30%, llegamos a la conclusión de que, lo que realmente está en juego a efectos de conservación oscila, como máximo. -en un caso de ruina técnica-, entre un 50 y un 70% del valor del edificio o valor de reposición bruto. Por otra parte, las terminaciones interiores de una vivienda que como ya se ha expresado suelen tener un buen uso y conservación representan alrededor del 30% del coste de reposición, y si no existen problemas estructurales ni de cimentación, o en su caso son de pequeña cuantía, -algun problema puntual de corrosión de armaduras por escaso recubrimiento en zonas no protegidas por otros tipos de recubrimientos y terminaciones que es lo mas, usual-, y que en ese caso, el valor a salvo de dichos elementos estructurales supone alrededor de un 25% de aquel coste, resulta que en conjunto, la afección por defectos de la envolvente, y por defectos, obsolescencias o falta de rendimientos de las instalaciones pueden alcanzar como máximo una cuantía ligeramente inferior al deber de conservación: alrededor de un 45%, como resultado de deducir del valor total la suma de los costes de terminaciones y de realización de estructura y cimientos. También hay que tener en cuenta que la mayor parte de los edificios tienen una serie de elementos obsoletos principalmente en sus instalaciones. Esta obsolescencia puede estar alrededor de un 20%, o, un 25% del valor del edificio. Por otra parte, hay que considerar que las obras de rehabilitación son más caras, aproximadamente en un 20% que las obras de nueva planta, y ello porque se carece de espacios para acopio de materiales y para almacenamiento de escombros, así como por la compatibilización de las obras con la vida de los habitantes de las viviendas, y también por la necesidad de andamios, ..., etc. En definitiva, podemos ver que en general, -de manera habitual-, el coste de las reparaciones de una rehabilitación no va a exceder del significado deber de con122

servación o sea del 50% del valor de reemplazamiento. “El Plan Estatal, de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación energética, y la regeneración y renovación urbana 2013-2016” RD 233/2013, estima como coste máximo de la inversión por vivienda nueva construida, la cifra de 75.000 €, ya que establece como subvención máxima para la construccion de viviendas el 30% del coste de la actuación con un limite máximo de 22.500 €. (22.500 € / 0,30 = 75.000 €) Ese mismo plan establece una subvención máxima la rehabilitación de viviendas de 12.000 € por vivienda, con un maximo del 35 % del presupuesto de la actuación, lo que equivale a un costo maximo de la rehabilitacion de 34.285 €. (12.000 € / 0,35 = 34.285 €) De ambas conclusiones deducimos una más: el coste máximo de la rehabilitación se establece alrededor del 46 % del coste de la vivienda, confirmando el análisis realizado. En todo caso, para determinar en una rehabilitación el montante de las obras necesarias, o sea, su cuantía en euros, es infantil pensar que se puede realizar con una apreciación en un mero informe. Eso no define esa rehabilitación completa ni en lo técnico ni en lo económico. Se necesita, en todo caso, un documento técnico que defina la rehabilitación, que tampoco puede obedecer al concepto de un proyecto básico, sino mas bien a uno de ejecución, que podrá consistir en un proyecto propiamente dicho, si bien, caso de que no existan defectos de seguridad ni de habitabilidad, bastara con una documentación más reducida, pero en todo caso, deberá ser un documento de ejecución o ejecutivo, en el que habra que consignar, por una parte, en la Memoria, el estado de conservación del edificio, -y en su caso, en un expediente de ruina, el cumplimiento del deber de conservación por parte la propiedad del inmueble-; y por otra parte la definición completa de las obras necesarias, pero de tal manera, que tal como se ha referido anteriormente, el proyecto o documento tendrá que ser muy sólido en la observación de los defectos y patologías existentes, en su etiología, en la definición de las reparaciones a realizar y las técnicas a aplicar y en la valoración de las obras a realizar, lo que naturalmente debe ser en función de un documento prescriptivo compuesto por una memoria, más o menos extensa; un conjunto de planos en el que figuren gráficamente las patologías existentes y su ubicación amen de una documentación gráfica de fotografías, el detalle de las soluciones constructivas a realizar, y su ubicación en el edificio, en relación a los diversos requisitos de seguridad y habitabilidad prescritos por la LOE y el CTE; amen de un presupuesto con mediciones de obra por partidas con completa definición de estas y de los precios, amén de los conceptos de beneficio industrial, gastos generales, Iva, honorarios, licencias, etc para dar lugar a un presupuesto total de la actuación. Sin embargo tales partidas deben tener una descripción y caracter general asi como unos precios homogeneos, actuales y cuasi oficiales. Solo así se podrá deducir cual es la significación del montante de la rehabilitación respecto al deber de conservación. Y esto es muy importante, sobre todo en lo relativo a ayudas por parte de la Comunidad Autónoma o por el Ayuntamiento.El ayuntamiento de Madrid, en su Ordenanza de Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones. (abarca en su Titulo III, la Inspección periódica de edificios y construcciones), GAT 19 Rehabilitación/5 La rehabilitación de ámbitos urbanos

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establece que “El coste de los trabajos se determinará por aplicación del Cuadro de Precios Oficial de Edificación del Ayuntamiento de Madrid y que con carácter complementario se podrán aplicar otros precios emitidos oficialmente por los órganos competentes de la Comunidad de Madrid.” En definitiva, con arreglo a la Ley del Suelo de la CAM, al tratarse de una rehabilitación completa del edificio, es exigible para ello un proyecto, y si el mismo es la base del expediente de ruina y este en su parte económica se realiza en base a unos valores y procedimientos reglados se obtendrá una mas justa resolución del expediente. El Reglamento de Valoraciones de la L.S -que no rige en el ámbito de la Conservación y rehabilitación de terrenos, construcciones y edificios, según lo dispuesto en su artículo 20 de la Ley del Suelo estatal Texto Refundido aprobado por R.D.L. 2/2008 -ya que se trata de cuestiones reservadas a la legislación autonómica-, mantiene otros criterios y en su regulación de la obtención del costo de reposición del edificio en función de su vida útil efectiva, así como los elementos a añadir a este coste, pero no especifica nada respecto a la forma de determinar los costes de las obras de rehabilitación completa del edificio, y a tal efecto contempla una tabla de depreciación de los edificios basada en un criterio puramente economicista basado en una amortización en virtud de una vida útil de cien años para las edificaciones. Sin embargo, tanto en ese Reglamento como en la Legislación Catastral, en la que se apoya la Ordenanza de Madrid, se recurre al concepto de edad efectiva de un edificio o construcción, es decir a la edad aparente de la edificación, en relación a su estado físico y a su percepción. Es una cosa parecida a aquello que solemos decir a una persona de edad. “parece que los años no pasan por ti”. Estimamos su edad por su aspecto. Por eso la edad efectiva tiene en cuenta las obras de reparaciones, reformas y rehabilitación realizadas a lo largo de la vida del edificio, o al menos las ultimas realizadas, y en función de su fecha de realización y de la entidad de las mismas deduce una fecha de construcción más moderna que la real de construcción del edificio, deduciendo de ello una “edad efectiva” Una vez más aparece la necesidad del Libro del Edificio en los existentes que no han sido objeto de la LOE. El Reglamento de Valoraciones de la LS, llama a la edad efectiva “la edad de cálculo” y la establece así: Como antigüedad se tomará el porcentaje transcurrido de la vida útil de la edificación, construcción o instalación. A tal efecto, se considerarán los años completos transcurridos desde la fecha de su construcción, reconstrucción o rehabilitación integral, hasta la fecha a la que deba entenderse referida la valoración y la vida útil se establecerá en función de las características de la edificación, construcción o instalación sin que pueda ser superior a los valores establecidos en la tabla del Anexo III. A los efectos de la determinación de la fecha de construcción, reconstrucción o rehabilitación integral, cuando sobre la edificación, construcción o instalación se hubieran realizado obras de reforma o rehabilitación posteriores a su fecha de construcción o implantación, la fecha de antigüedad de cálculo se determinará de 124

acuerdo con la siguiente expresión: Fa = Fc + (Fr - Fc) . i Siendo: -- Fa = fecha de antigüedad a efectos del cálculo. -- Fc = fecha de construcción o implantación. -- Fr = fecha de reforma o rehabilitación -- i = Coeficiente que contempla el tipo de reforma. El Coeficiente i adoptará un valor entre 0 y 1, según el grado de reforma o rehabilitación parcial, en función del coste de las obras en relación con el total de una rehabilitación integral. Ese coeficiente, según la legislación catastral adquiere los siguientes valores, -el Reglamento de Valoraciones no define nada al respecto- : Reforma mínima: 0,25; Reforma media: 0,50; Reforma total: 0,75; Reforma integral: 1,00 Esto viene a establecer que tras una rehabilitación, la edad efectiva de la finca descenderá, o sea el edificio se rejuvenecerá y por tanto su valor aumentará. En relación, al valor actual de la edificación, al deber de conservación y a la posible ruina técnica de un edificio, teniendo como base lo establecido en las Normas Técnicas de Valoración del Catastro RD 1020/1993, sobre depreciación Norma 12 Valor de las construcciones, se ha realizado un estudio de cómo afecta la depreciación en función de la edad y la correspondiente al estado de conservación, en edificios y construcciones de todo tipo según las topologías definidas en la Norma 20 “Cuadro de coeficientes del valor de las construcciones”, y que se ha realizado para la tipología de uso residencial, viviendas colectivas en suelo urbano, en manzana cerrada y categoría 4, en siglas Tipología 1.1.2.4. correspondiente a la vivienda estándar o media, con coeficiente 1,00. El estudio se ha realizado en base, a tres tipos de conservación según el catastro: Normal, Regular y Deficiente, en base a un coste de reemplazamiento, reposición o valor de nueva construcción por metro cuadrado de 862,50 €/ m2, para la vivienda estandar, -lo que incluye un costo PEM de 600€/m2, un beneficio industrial y gastos generales de contrata de un 15% y unos gastos generales, de honorarios, licencia, etc.. de un 25%-, en la que se han incluido las categorías 4, 5, y 6 del catastro; de 1.164,37 €/m2 para las categorías 1, 2, y 3, ( 135% s/ 862,50, es decir coeficiente 1,35. Según catastro para la categoría 2 le corresponde un coeficiente 1,4); y de 603,75 €/m2 para las categorías 7, 8 y 9, ( 70% s/ 862,50, es decir coeficiente 0,70. Según catastro para la categoría 8 le corresponde un coeficiente 0,6). La principal deducción, en base, a lo anterior es que la mayor parte de las viviendas, -y en su caso de todas las construcciones cuyas tipologías se correspondan o con esos coeficientes o los tengan menores-, anteriores a 1981, -excepción de parte de las correspondientes a un estado de conservación Normal, están en estado de ruina técnica, lo que se puede apreciar en el distinto color “siena” de todas las casillas negativas de la ultima macrocolumna de la derecha en el que se expresa la diferencia entre el coste de la vivienda y la depreciación habida en la edificación. GAT 19 Rehabilitación/5 La rehabilitación de ámbitos urbanos

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Ello nos lleva a la conclusión de que será necesario en casi todos los casos poner esta circunstancia de manifiesto, -la existencia de ruina técnica-, pues con arreglo a la legislación vigente, el Ayuntamiento tendrán que sufragar, en su caso, el exceso (cantidades negativas en las tablas), además de establecer ayudas públicas y bonificaciones en el otorgamiento de licencias. Esa ruina técnica habrá que apoyarla en el concepto de rehabilitación completa contenido en la Ley del Suelo de la CAM Así lo establece la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, en su Artículo 168. Deber de conservación y rehabilitación. En sus apartados 3, 4 y 5 : 3. Cuando el Ayuntamiento ordene o imponga al propietario la ejecución de obras de conservación o rehabilitación que excedan del referido límite, éste podrá requerir de aquélla que sufrague el exceso. 4. Los Ayuntamientos facilitarán la ejecución de las obras de rehabilitación. Las modificaciones de la normativa urbanística que tengan por objeto la realización de obras de rehabilitación, adecuación o mejora funcional de los edificios podrán tramitarse conforme al procedimiento previsto en el artículo 57 f) de la presente ley. 5.

En todo caso, el Ayuntamiento podrá establecer:

a) Ayudas públicas, en las condiciones que estime oportunas, mediante convenio, en el que podrá disponerse la explotación conjunta del inmueble. b)

Bonificaciones sobre las tasas por expedición de licencias.

Para ello, habrá de llevar la cuantía de la obra de rehabilitación hasta su límite definido en la LS de la CAM: el de una rehabilitación completa, o sea una construcción, de nueva planta con las mismas características e igual superficie útil que la existente.

OTRAS CONSIDERACIONES SOBRE LA RUINA LEGAL Y LA SOSTENIBILIDAD URBANA. 1.

No hay necesidad de nuevas construcciones, o como mucho solo caben programas muy residuales de construcción de nuevas viviendas.

En el tiempo actual, pasados ya siete años desde el comienzo de la crisis de la construcción, el parque urbano existente excede a las necesidades de vivienda de la población española. Muchas de las viviendas existentes se adquirieron como inversión, induciendo en los adquirentes una esperanza del mejor y más alto beneficio en su posterior realización. Se construyó desaforadamente y sin tener en cuenta las necesidades reales de la vivienda de primera residencia en España, amen de inducir a la compra de viviendas de segunda residencia en sierras o playas, forzándose a las economías privadas a una descapitalización y a un endeudamiento financiero, fruto de una política de fáciles hipotecas, propiciada por una banca deseosa de comisiones y beneficios en la cesión de las mismas a otras entidades dentro de un mercado secundario propiciado por la nefasta Ley de Mercado Hipotecario, en el que la emisión de cedulas y bonos hipote126

carios permitían a las entidades hipotecarias la obtención de beneficios con mínimo riesgo, al traspasar un conjunto de hipotecas a un tercero. Hay suficientes viviendas para alquilar y para comprar, para el ciudadano que necesite un hogar, según se lo plantee, en cada caso, De hecho los alquileres han bajado, y podría decirse que esta es la forma mas natural de acceso a una vivienda por cuanto no requieren una gran inversión y la renta a pagar siempre debe ser función de un porcentaje de la renta disponible que su posible arrendatario adquiere mediante su trabajo, de tal forma que la renta restante, una vez desembolsado dicho alquiler mensual, le permita llevar a el y a los suyos una vida digna. Si no se compran más viviendas es porque los bancos no conceden mas hipotecas que las relativas a las viviendas situadas en los inmuebles que han tenido que quedarse en procedimientos de ejecución hipotecaria, bien por ser insolventes los promotores de las mismas para el abono de los vencimientos hipotecarios en sus plazos, bien por haber sido adquiridos por esas entidades en dación de pago de deudas hipotecarias. En el momento en que fluya el crédito hipotecario las personas con necesidad de vivienda que opten por una vivienda en propiedad la adquirirán a los bajos precios que hoy día tienen las viviendas, si bien estos precios ínfimos lo son por la falta de oferta hipotecaria por parte de los bancos, lo que significa, que en el momento en que fluya el crédito las viviendas se encarecerán al aumentar la demanda. En resumen hay viviendas construidas y de segunda mano para muchos años.

La vida útil de un edificio o sea el tiempo o duración del edificio en el que produce a su propietario, provecho, comodidad, puede ser de 100, 200, 300 años o más

Según el diccionario de la RAE, el significado de la palabra vida en relación a una cosa, resulta de la acepción de que hace como “5.f. Duración de las cosas.”. Por su parte, el adjetivo útil, según el mismo diccionario tiene como significado “que trae o produce provecho, comodidad, fruto o interés” De lo anterior se sigue que referido a un edificio, su Vida útil, es el tiempo o duración del edificio en el que produce a su propietario, provecho, comodidad, fruto o interés. En otras palabras la vida útil de un edifico es función tanto de su estado físico como de su esperado provecho o rentabilidad económica. Fiscalmente, y únicamente a esos efectos, la vida útil de un bien inmobiliario está ligada a su uso y a su amortización, en función de las tablas de amortización lineal empleadas por la administración tributaria, que permite deducir como gasto anual, respecto al capital invertido en un inmueble, una cuota de amortización –anual-, estimada en un tanto por ciento de su valor. Es lo que se conoce como amortización contable, que se recoge anualmente en una GAT 19 Rehabilitación/5 La rehabilitación de ámbitos urbanos

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partida contable de amortización, dentro del conjunto de gastos de una determinada persona física o jurídica. En España, el plazo de amortización fiscal de una vivienda o de un edifico de viviendas es de 100 años, a razón de un 1% anual, y la máxima cuota de amortización es del 1,5% anual. Las normas de valoración contenidas en la Orden ECO 805, estiman la vida útil de los inmuebles basándose en unos estrictos términos de amortización económica-fiscal. Como muchos edificios siguen siendo útiles tengan 100 o 200 años, se ha planteado como soluciones a la depreciación lineal de los edificios, considerar un valor residual (siempre que el edificio se haya venido conservando normalmente y no se encuentre, por lo tanto, en ruina), del 25, 30 o 35 %. Si estimamos como valor residual un porcentaje del coste de la edificación de un 32% como hace el Catastro para las depreciaciones por antigüedad en casas o edificios de mas de 90 años, en sus “tablas de depreciación por antigüedad I”, la vida útil de un edificio de 150 años en el barrio de Salamanca no será no menor de 150/0,68 = 220 años. Es decir, la finca tiene una vida residual no menor de 70 años, y su vida total previsible en este momento, no será, menor de 220 años. Si estimamos un valor residual de un 39% como hacía hasta hace poco la Gerencia Municipal de Urbanismo para casa de mas de 80 años, su vida útil será no menor de 127/0,61 = 208 años. Es decir, la finca tiene una vida residual no menor de 81 años. (la GMU, -sin pensarlo debidamente, y tal vez por la absurda moda de considerar como bueno lo mas general-, ha adoptado recientemente el equivocado criterio lineal de la norma ECO) Pero si además esa casa tiene hechas una serie de reformas a largo de su vida y su conservación ha sido la adecuada, la edad residual de dicha finca aumenta. Así se explica el fenómeno de la vida de las construcciones en Inglaterra, en la que resulta que muchas casas de Londres tienen más de trescientos años y siguen teniendo una amplia vida residual. Tal vez de otros cien, doscientos o trescientos años. Todo depende de su adecuada conservación. Por otra parte, anteriormente nos hemos referido al concepto de edad efectiva o edad aparente de una edificación, como función de su estado físico y de su percepción o apreciación exterior generalmente organoleptica. Es una cosa parecida a aquello que solemos decir a una persona de edad “parece que los años no pasan por ti”. Estimamos su edad por su aspecto. Casi siempre, a esa persona, generalmente una mujer, los hombres se cuidan menos-, que conserva una piel tersa y sin arrugas, tiene una apariencia relativamente juvenil, debido a una serie de cremas y tratamientos, y por eso le hemos dicho “parece que los años no pasan por ti”. De igual modo, la edad efectiva de un edificio tiene que ver con las obras de reparaciones, reformas y rehabilitación realizadas a lo largo de la vida del edificio, o al menos las ultimas realizadas, y en función de su fecha de realización y de 128

la entidad de las mismas se deduce una fecha de construcción más moderna que la real de construcción del edificio, y de esa forma se establece una edad aparente o “edad efectiva”. Aquí también podemos afirmar: Todo depende de su adecuada conservación. Hemos recorrido los conceptos de edad real, real aparente o efectiva, vida útil, vida residual o edad residual, y edad total esperada de una edificio en función de una vida residual de un tanto de un porcentaje del valor del edificio. Todo ello nos lleva a la siguiente conclusión: no se puede aplicar el criterio plúmbeo e impuesto por normativas economicistas, -trátese de legislaciones tributarias, hipotecarías, u ordenanzas municipales-, de que la vida útil de un edificio o de una casa es de 100 años, por cuanto su edad es función de su conservación y de su vida útil residual. Si como se ha expresado, si un edificio tiene en un momento dado una edad -la que sea-, y es susceptible de producir rentas o proporcionar una satisfacción de uso, ese edificio tiene una vida residual útil de 30, 60, 100, o de X años, según sea la edad del edificio, y por tanto es UN BIEN ÚTIL PARA LA SOCIEDAD.

No podemos permitirnos el derribo indiscriminado de los edificios antiguos con fines especulativos.

Durante muchos años, principalmente durante el periodo comprendido entre los años 1965 y 2007, se han realizado unas renovaciones de las edificaciones existentes en las ciudades españolas, mediante los derribos de los edificios antiguos existentes en su trama urbana, y su sustitución por otros nuevos con otras alturas, volúmenes y tipologías, destinados a la producción masiva de viviendas para su venta, que en casos, como el de la ciudad de Huelva han llegado a la sustitución, en el período de 1965 a 2008, de mas de un 80% de los edificios antiguos existentes. Como se ha expuesto anteriormente, los terrenos y solares eran la materia prima del negocio de la promoción de viviendas, y dada la situación de clara demanda de los mismos, hacia que el mayor deseo de un propietario era que su edificio fuese declarado en ruina, para poder derribar el edificio y sacar el solar al mercado. No es posible seguir con un concepto de las viviendas, como objetos de usar y tirar. La sociedad civil española, y el Estado que la gobierna, no pueden permitirse el lujo de tirar edificios, ni aun cuando en función de las leyes existentes, hasta ahora, den derecho a los propietarios de los edificios para su derribo si el coste de las obras de reparación o de rehabilitación superan el valor del deber de conservación. Esa situación legal debe de cambiar, y ese cambio corresponde al Gobierno que debe proponerlo a las Cortes, o sea, al Legislativo de la nación. Si, aún, a pesar de que se haya conservado adecuadamente un edificio, presenta un deterioro tal que el coste de su rehabilitación sea mayor que el deber de conservación, (50% del coste de reemplazamiento), ese edificio o construcción, si tiene un cierto porcentaje de bueno, (o sea unos elementos cuyo estado no necesita reparación ni rehabilitación, dígase una estructura, una cimentación, o un conjunto GAT 19 Rehabilitación/5 La rehabilitación de ámbitos urbanos

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de cerramientos), nunca debe ser declarado en ruina. Cierto que la carga del deber de conservación, que tiene la propiedad, no debe ser aumentada. Pero la diferencia entre el coste de la rehabilitación y el deber de conservación, deberá ser asumido por la sociedad civil y por el Estado o bien por los entes de gobierno territorial, como son las comunidades autónomas y las corporaciones locales.

4. Estamos en un período abocado a una arquitectura y construcción sostenible En una economía sostenible es necesario la evaluación de la repercusión de las actuaciones de cualquier tipo en el medio ambiente y el uso racional de los recursos naturales. La Unión Europea, una vez más, desde que inicio su política relativa a la eficiencia energética de los edificios, en su DO 2002/91/CE, ha modificado en diversas ocasione la misma, siendo la ultima, su directiva 2010/31/UE del Parlamento Europeo, considerando que el 40% del consumo de energía de la Unión corresponde a los edificios, y ello al objeto de potenciar la reducción del consumo de energía y el uso de energías procedentes de fuentes renovables en el sector de la edificación al objeto de reducir la dependencia energética de la Unión y las emisiones de gases de efecto invernadero. Esos objetivos se han pormenorizado en Paquete 20-20-20 “Energía y cambio Climático” que establece para los 27 países miembros, dos objetivos obligatorios: La reducción del 20% de las emisiones de gases de efecto invernadero; y un objetivo indicativo consistente en mejorar la eficacia energética en un 20%, estableciendo a tal fin una serie de políticas sectoriales, entre las que se encuentra la relativa a los edificios que representa a uno de los sectores difusos de los sectores de transporte y y residencial que con el comercial ye institucional representan un 22% de las mismas. España debe reducir en el año 2020 un 10% de esas emisiones de sectores difusos y en consecuencia movilizar inversiones en la renovación de los edificios comerciales y residenciales. Con esos mimbres, no podemos permitirnos en una arquitectura sostenible, -en la que priman la aplicación de los principios del desarrollo sostenible al diseño y a todo el ciclo de vida de los procesos relacionados con la edificación y la construcción-, el derribo de toda o una parte de una edificación que proporciona utilidad económica o satisface necesidades aun cuando la misma solo tenga una parte buena, por expresarlo de algún modo, de un 30 o un 35 %, relativos a su estructura, cimentación y envolvente Solo hay que pensar en el coste de eliminación de los residuos que se generan el derribo de un edificio, en el coste de la energía que se emplea en el mismo, en el coste del reciclaje de los residuos, amén de las emisiones de gases generados en todos esos procesos más los que se generarán en costes de energías incorporadas, -o sea, las consumidas en todos los procesos asociados a la producción de los materiales y productos necesarios para una edificación o una construcción-, y de emisión de tales gases en los procesos industriales de fabricación de materiales de construcción y elementos de instalaciones, así como los respectivos que se 130

ocasionarían en el proceso de construcción del nuevo edificio, amen de las inversiones en mano de obra e intangibles, para llegar a la conclusión de que tales costes superaran el diferencial de un 15 o un 20% del coste de reemplazamiento, por lo que es absurdo tal derribo. Pero si además tenemos en cuenta que hemos derribado un 30% de bueno de un edificio y lo hemos vuelto a construir, la sociedad ha perdido: un 30% del valor de reemplazamiento de ese “bueno”, mas los costes de derribo, y además ha generado una inversión no necesaria de ese 30% de “bueno” que hay que reconstruir por lo que es una inversión no justificada y perdida. Es decir, en total se ha perdido un 30% de derribo, más los gastos del derribo, pongamos un 4 0 5%, -incluyendo el de la cimentación-, más otro 30% del coste de la reconstrucción de ese “bueno” derribado. En total se ha perdido alrededor de un 65% del coste de reemplazamiento en metálico o en euros, a lo que hay que añadir los costes del impacto de las emisiones de gases de efecto invernadero, -el que contamina paga-, o del coste del potencial de las nuevas tecnologías que se empleen para reducir las emisiones de CO2, más los correspondientes al reciclaje de los materiales procedentes del derribo, más los costes de la energía no necesaria de todos los procesos de derribo, fabricación y construcción, antes descritos. Es decir, muy probablemente se ha sobrepasado una perdida muy importante, cercana al importe del coste total del reemplazamiento del edificio, que podemos evaluar alrededor de un 85% del mismo, cantidad a la que si añadimos licencias tasas, honorarios etc, nos lleva a una cifra ligeramente inferior el 100% de aquél. Tal derroche no hay contabilidad nacional que lo soporte, amen de incidir negativamente en el Producto Interior Bruto del país, al dedicar dineros privados, y en su caso, públicos, en unas inversiones no necesarias. Es decir son gastos inútiles, opuestos y antagónicos, a la rentabilidad que debe generar un edificio todavía útil económicamente – aun con un solo 30% de “bueno”-, y con una amplia vida residual si tiene un buen mantenimiento. Así pues, resulta mas barato a la Sociedad española que el Estado y las administraciones que rigen el gobierno de la Nación en sus diferentes ámbitos, inviertan ese 15 o 20 % diferencial entre el coste de una rehabilitación y el deber de conservación, que el gasto y derroche puesto antes de manifiesto, antes que permitir una perdida económica de casi el valor total del coste de emplazamiento del edificio.

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RESUMEN Y CONCLUSIONES 1.

EL DEBER DE CONSERVACIÓN

El deber de conservación de una vivienda de es igual a “la mitad del valor de un edificio o construcción de nueva planta con similares características e igual superficie útil que la existente.”. Como referencia de su cuantificación, para el caso de una vivienda de calidad normal en una edificación en manzana cerrada, con una superficie construida de 100 m 2, alcanza un valor de 42.500 €, que es una cantidad lo suficientemente grande e importante como para que los propietarios se tomen en serio la conservación de sus viviendas y los edificios que las albergan. Se impone, por todo ello, de manera prioritaria, una educación a la ciudadanía respecto al deber de conservación de los edificios, esgrimiendo en su caso, la cuantificación de dicho deber, y la posibilidad de que la administración actuante: los Ayuntamientos, exijan determinadas obras, caso de que no se cumpla con ese deber, pero sobre todo, se necesita una campaña de concienciación de la necesidad de conservar efectivamente los edificios, programando un mantenimiento real a tal fin, que incluya las operaciones que establezca el sentido común respecto a la seguridad y habitabilidad del edificio.

LA INSPECCCION TECNICA DE EDIFICIOS

La Inspección Técnica de Edificios conocida vulgarmente cono “La ITE” es la realización por los propietarios de las construcciones y edificaciones de una inspección dirigida a determinar el estado de conservación de las mismas. La consecuencia de la ITE, es la realización de las obras necesarias para asegurar la estabilidad, la seguridad, la estanqueidad y la consolidación estructurales, así como para mantener o recuperar las condiciones de habitabilidad o de uso efectivo según el destino propio de la construcción o edificación.

EL INFORME DE EVALUACION DE EDIFICIOS

El Real Decreto 233/2013 de 5 de Abril, por el que se regula el Plan Estatal de la vivienda para el periodo 2013-2016, establece El Informe de Evaluación de los Edificios, cuyo objetivo define en los siguientes términos: “el análisis de las condiciones de accesibilidad, eficiencia energética y estado de conservación de los mismos,...”, y que además,“contendrá, de manera detallada, la determinación de si el edificio es susceptible o no de incorporar ajustes razonables en materia de accesibilidad y la certificación de la eficiencia energética. La Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, al modificar el artículo 9, del Real Decreto legislativo 2/2008, de 20 de junio, al aumentar cualitativamente el deber de conservación, también lo hará, indirectamente, respecto a la cuantía del límite del deber de conservación que crecerá respecto al que hoy día pudiese corresponderle, por cuanto el valor de reposición de una construcción 132

o edificación, será mayor, ya que incidirá en los aspectos de accesibilidad, de la envolvente, y del aislamiento térmico y acústico de la edificación, así como en los sistemas de acondicionamiento del edificio, amen de otros conceptos de ahorro energético. Esto tendrá una consecuencia; también crecerá el coste de las obras necesarias de conservación por lo que la cuantificación del deber de conservación también será mayor, y se elevará por encima de los 42.500 € antes referidos para una vivienda estandar de 100 m2, y llegará hasta la cifra de unos 47.000 a 50.000 € Y no solo eso, de acuerdo con la modificación de aquél artículo de la Ley del Suelo, toda orden administrativa que determine la realización de obras de conservación determinará la afección real directa e inmediata, por determinación legal, del inmueble, al cumplimiento de la obligación del deber de conservación. Dicha afección real se hará constar, mediante nota marginal, en el Registro de la Propiedad, con referencia expresa a su carácter de garantía real y con el mismo régimen de preferencia y prioridad establecido para la afección real, al pago de cargas de urbanización en las actuaciones de transformación urbanística. En definitiva, el deber de conservación es una cosa muy seria, no solo por la cuantía que puede alcanzar, sino también, porque puede llegar en determinados momentos y circunstancias a la perdida de una propiedad, al quedar afecta al cumplimiento del deber de conservación. Una vez mas, es urgente una educación a la ciudadanía respecto al deber de conservación de los edificios, y sobre todo, se necesita una campaña de concienciación de la necesidad de conservar efectivamente los edificios, programando un mantenimiento real a tal fin, que incluya las operaciones que establezca el sentido común respecto a la seguridad y habitabilidad del edificio.

RUINA DEL EDIFICIO

La ruina del edificio comienza en el momento en que se agota el deber de conservación del propietario o comunidad de propietarios, - es decir, cundo el valor de las obras a realizar supera el 50% del coste de reemplazamiento del edificio-, siempre y cuando haya conservado correctamente el mismo, ya que para declararla, el Ayuntamiento deberá́ pronunciarse sobre el incumplimiento o no del cumplimiento del deber de conservación de la construcción o edificación, teniendo en cuenta a tal fin el coste de las obras realizadas en relación a las dos ultimas ITEs; y, si existe o no, una tendencia constante y progresiva en el tiempo al incremento de las inversiones precisas para la conservación del edificio. El propietario, al solicitar la declaración de ruina basándose en que los costes necesarios para la rehabilitación del edificio exceden del límite del deber de conservación, debe demostrar ante la administración actuante que ha cumplido con ese deber. La administración esta obligada a pronunciarse sobre el cumplimiento o incumplimiento del deber de conservación del edificio por parte del propietario o propietarios y si existe una tendencia constante y progresiva del deterioro del edificio y por ello de un incremento de las inversiones necesarias para su conservación GAT 19 Rehabilitación/5 La rehabilitación de ámbitos urbanos

133

No es suficiente que los costes necesarios para la rehabilitación del edificio exceden del límite del deber de conservación. Es necesario probar la adecuada conservación y el cumplimiento del deber de conservación a lo largo de la vida del edificio con anterioridad al momento de solicitar la declaración de ruina legal. Sin una adecuada conservación, comprobada por la administración, no cabe la declaración administrativa de ruina.

LIBRO DEL EDIFICIO

Todo lo relativo a la conservación del edificio, sus características, obras realizadas, documentación de las mismas, documentos de pago, etc, ..., deberían quedar recogido en el Libro del edifico tal como dispone la LOE y el CTE., ya que en definitiva aquél es la historia clínica del edificio, desde que nace, hasta que muere. Pero este documento solo existe en los edificios que han sido construidos a partir del 5 de mayo del año 2002, fecha en que entro en vigor la LOE, pero que no existe en los edificios de mayor antigüedad. Para esos nuevos edificios, el artículo 7 de la LOE, establece “en el Libro del Edificio, deben figurar entre otros, las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, amen del proyecto con sus modificaciones, el acta de recepción y los agentes que intervinieron en la misma.” También para esos edificios, el Código Técnico de la edificación dispone el contenido del Libro del Edificio: “la Documentación de la obra ejecutada,; la documentación de los productos equipos y sistemas que se incorporen a la obra; las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio, incluyendo un plan de mantenimiento del edificio” Sin embargo, para los edificios construidos con anterioridad a mayo de 2002, no existe la obligación normativa de existencia del Libro del Edificio. Sin embargo, de lo relatado en las conclusiones anteriores, respecto al deber de conservación, las ITEs, IEEs, y a los conceptos y procedimientos de declaración de ruina, resulta la necesidad que las ITEs, o las futuras IEEs, así como las documentaciones prescriptivas y/o, proyectos derivados de las mismas, consten en el Libro del edificio así como la documentación de la realización de las obras y sus facturas; y los gastos y operaciones de mantenimiento habitual previstas por el plan de mantenimiento del edificio. También resulta, que el técnico que repare o rehabilite un edificio, y en su caso, quien dictamine su posible ruina, habrá de conocer y profundizar en el estudio del Libro del edificio, a fin de conocer todas las “enfermedades” y patologías que ha sufrido en su vida, amen de que, será mediante tal conocimiento, el tener la base necesaria para poder juzgar si el edificio ha tenido una conservación adecuada y si la misma es posible que perdure en el tiempo. De todo lo dicho, resulta: Es totalmente necesario e imprescindible, la promulgación de una Norma legal que obligue a la existencia del Libro del Edificio para los construidos antes de mayo de 2002. 134

También es necesario e imprescindible, que tales informes y documentación de las obras y gastos realizados queden en posesión de la comunidad de una forma ordenada y adecuada, y depositada en un sitio determinado resultando que de alguna forma debe garantizarse y debe ser exigido reglamentariamente la existencia de un Libro del Edificio. En definitiva es necesario que esa Norma legal, a promulgar, contenga, no solo la exigencia de un Libro del Edificio para todos los edificios existentes, sino también una normativa común a los edificios de nueva planta y a los existentes sobre quien, como, cuando y donde se confecciona y conserva toda la documentación: jurídica, técnica y económica, etc ..., del edificio, dentro del mismo.

VIDA ÚTIL, RESIDUAL, PREVISIBLE, Y APARENTE DE LOS EDIFICIOS

Vida útil, es el tiempo o duración del edificio en el que produce a su propietario, provecho, comodidad, fruto o interés. En otras palabras la vida útil de un edifico es función tanto de su estado físico como de su esperado provecho o rentabilidad económica. Como muchos edificios que tienen 100, 200, 300, o más años siguen produciendo a sus propietarios, provecho, comodidad, resulta que es impredecible hasta cuando esos productos de renta o satisfacción van a existir. Eso ha llevado a establecer el concepto de vida residual de un edificio, basado en la parte de “bueno”, o elementos subsistentes del edificio que lo mantienen como tal, siendo útil, y habiendo sido conservado adecuadamente, que en las Normas de Valoración Catastral y otras normativas se establecen en alrededor de un 25, 30, ó 35% del valor de reemplazamiento para una antigüedad de construcción mayor de 90 años. Si estimamos como valor residual un porcentaje del coste de la edificación de un 32%, la vida útil de un edificio de 150 años en el barrio de Salamanca no será no menor de 150/0,68 = 220 años. Es decir, la finca tiene una vida residual no menor de 70 años, y su vida total previsible en este momento, no será, menor de 220 años. Podemos así decir, que un edificio tiene una edad previsible o esperada no menor de 220 años. Pero si además ese edificio tiene hechas una serie de reformas a largo de su vida y su conservación ha sido la adecuada, la edad residual de dicha finca aumenta. Muchos edificios de Londres tienen más de trescientos años y siguen teniendo una amplia vida residual. Tal vez de otros cien, doscientos o trescientos años. Todo depende de su adecuada conservación. Por otra parte, anteriormente nos hemos referido al concepto de edad efectiva o edad aparente de una edificación, como función de su estado físico y de su percepción o apreciación exterior generalmente organoléptica. Estimamos su edad por su aspecto. La edad efectiva de un edificio tiene que ver con las obras de reparaciones, reformas y rehabilitación realizadas a lo largo de la vida del edificio, de esa forma el edificio se rejuvenece y adquiere una edad aparente o “edad efectiva”. Aquí también podemos GAT 19 Rehabilitación/5 La rehabilitación de ámbitos urbanos

135

afirmar: Todo depende de su adecuada conservación. En definitiva, si un edificio tiene en un momento dado una edad -la que sea-, y es susceptible de producir rentas o proporcionar una satisfacción de uso, ese edificio tiene una vida residual útil de 30, 60, 100, o de X años, según sea la edad del edificio, y por tanto es un bien útil para la sociedad.

ARQUITECTURA Y CONSTRUCCIÓN SOSTENIBLE.

En una economía sostenible es necesaria la evaluación de la repercusión de las actuaciones de cualquier tipo en el medio ambiente y el uso racional de los recursos naturales. No podemos permitirnos en una arquitectura sostenible, el derribo de toda o una parte de una edificación que proporciona utilidad económica o satisface necesidades aun cuando la misma solo tenga una parte buena, por expresarlo de algún modo, de un 30 o un 35 %, relativos a su estructura, cimentación y envolvente Si el edificio con esa parte de “bueno” se derribase, los costes totales que incluyen: los de eliminación de los residuos, de la energía empleada en dicha eliminación, del reciclaje de los residuos; los correspondientes a las emisiones de gases generados en todos esos procesos más los que se generarán en costes de energías incorporadas, y en los procesos industriales de fabricación de materiales de construcción y elementos de instalaciones, así como los respectivos que se ocasionarían en el proceso de construcción del nuevo edificio, amen de las inversiones en mano de obra e intangibles, para llegar a la conclusión de que tales costes superarían en un diferencial mínimo de un 15 o un 20% el coste de reemplazamiento por lo que es absurdo tal derribo. Si además, tenemos en cuenta que hemos derribado un 30% de bueno de un edificio y lo hemos vuelto a construir, la sociedad ha perdido: un 30% del valor de reemplazamiento de ese “bueno”, mas los costes de derribo, y además ha generado una inversión no necesaria de ese 30% de “bueno” que hay que reconstruir por lo que la misma es una inversión no justificada y perdida. Incluyendo los gastos del derribo, alrededor de un 4 0 5%, se ha perdido alrededor de un 65% del coste de reemplazamiento, a lo que hay que añadir los costes del impacto de las emisiones de gases de efecto invernadero, más los correspondientes al reciclaje de los materiales procedentes del derribo, más los costes de la energía no necesaria de todos los procesos de derribo, fabricación y construcción, antes descritos. En total se ha sobrepasado una perdida muy importante, muy cercana al importe del coste total del reemplazamiento del edificio, que podemos evaluar alrededor de un 85% del mismo, cantidad a la que si añadimos licencias tasas, honorarios etc, nos lleva a una cifra ligeramente inferior el 100% de aquél. Tal derroche no hay contabilidad nacional que lo soporte, amen de incidir negativamente en el Producto Interior Bruto del país, al dedicar dineros privados, y en su caso, públicos, en unas inversiones no necesarias. Es decir son gastos inútiles, opuestos y antagónicos, a la rentabilidad que debe generar un edificio todavía útil económicamente – aun con un solo 30% de “bueno”-, y con una amplia vida residual, si tiene un 136

buen mantenimiento. Definitivamente, resulta más barato a la Sociedad Española que el Estado y las administraciones que rigen el gobierno de la Nación en sus diferentes ámbitos, inviertan a fondo perdido ese 15 o 20 % diferencial entre el coste de una rehabilitación y el deber de conservación, que el gasto y derroche puesto antes de manifiesto, antes que permitir una pérdida económica de casi el valor total del coste de emplazamiento del edificio. Además ese 15% unido al gasto privado correspondiente al deber de conservación de los propietarios de los edificios, retornará a la sociedad mucho más que ese 15% en sostenibilidad de todo tipo, beneficios sociales, más puestos de trabajo, impuestos, etc

CONCLUSIONES 1. Es fundamental crear una cultura de la importancia, de todo tipo, de la conservación de los edificios.

2. Dentro de esa cultura los Ayuntamientos deben velar por renovación de los elementos obsoletos y deficientes de los edificios exigiendo a los propietarios la realización de las ITEs y a partir de ahora de las IEEs; y comprobando la realización efectiva de las obras que se deriven de tales informes. En tal sentido, sería conveniente que a partir de ahora, toda propiedad simple ó comunitaria de un edificio cuente con un registro, una ficha, o carpeta, en la que se registren todos y cada uno de los informes obligatorios de ITEs o IEEs, y particulares de todo tipo, así como las obras realizadas en función de aquellos y las inversiones realizadas. Así esas corporaciones dispondrían de los datos necesarios para poder evaluar en cada momento las cuantías del deber de conservación efectuado en cada finca y del deber de conservación restante.

3. Es urgente la promulgación de una Norma legal que obligue a la existencia del Libro del Edificio para los construidos antes de mayo de 2002, y que defina quien, como, cuando y donde se confecciona y conserva toda la documentación: jurídica, técnica y económica, etc ..., del edificio, dentro del mismo, garantizando la existencia de la misma de una forma clara y adecuada, lo que permitirá disponer a los propietarios en todo momento del historial del edificio, de los planes de conservación, de los informes, proyectos, relaciones valoradas, memorias, etc, obras de conservación derivadas de ITEs e IEEs, y de rehabilitación realizadas, así como las inversiones ordinarias y extraordinarias realizadas en cada obra y periodo.

4. El concepto de edad efectiva o edad aparente de una edificación, es función de su estado físico y de su percepción o apreciación exterior generalmente organoléptica. Estimamos su edad por su aspecto. Depende del estado de conservación del edificio y de la cuantía de las obras realizadas a tal fin. GAT 19 Rehabilitación/5 La rehabilitación de ámbitos urbanos

137

La vida útil de un edifico es función tanto de su estado físico como de su esperado provecho o rentabilidad económica resultando impredecible hasta cuando esos productos de renta o satisfacción van a existir. El concepto de vida residual de un edificio, está basado en la parte de “bueno”, o elementos subsistentes del edificio que lo mantienen como tal, siendo útil, y habiendo sido conservado adecuadamente. En función de esa parte de bueno, pongamos un 32% del valor de remplazamiento una finca de 150 años de antigüedad tiene una vida residual no menor de 70 años, y su vida total previsible en este momento, no será, menor de 220 años. Podemos así decir, que un edificio tiene una edad previsible o esperada no menor de 220 años. Si un edificio tiene en un momento dado una edad -la que sea-, y es susceptible de producir rentas o proporcionar una satisfacción de uso, ese edificio tiene una vida residual útil y una edad previsible o esperada, según la edad del edificio, y por tanto es un bien útil para la sociedad.

5. No podemos permitirnos en una arquitectura sostenible, el derribo de toda o una parte de una edificación que proporciona utilidad económica o satisface necesidades aun cuando la misma solo tenga una parte buena, por expresarlo de algún modo, de un 30 o un 35 %, relativos a su estructura, cimentación y envolvente. No, al derribo indiscriminado de edificios en función de una mal entendida ruina legal. Es necesario un cambio en la legislación relativa a la disciplina urbanística en lo relativo a los expedientes de ruina. Si tenemos en cuenta que se derribaría un 30% de bueno de un edificio que se volvería a construir, la sociedad habría perdido: un 30% del valor de reemplazamiento de ese “bueno”, mas los costes de derribo, y además habría generado una inversión no necesaria de ese 30% de “bueno”, -que habría que reconstruir por lo que la misma es una inversión no justificada y perdida-, e incluyendo los gastos del derribo, alrededor de un 4 0 5%, se ha perdido alrededor de un 65% del coste de reemplazamiento, a lo que a lo que habría que añadir los costes del impacto de las emisiones de gases de efecto invernadero, más los correspondientes al reciclaje de los materiales procedentes del derribo, más los costes de la energía no necesaria de todos los procesos de derribo, fabricación y construcción, lo que en total habría generado una perdida muy importante, alrededor de un 85% del mismo, cantidad a la que si añadimos licencias tasas, honorarios etc, nos lleva a una cifra ligeramente inferior el 100% de aquél. Tal derroche no hay contabilidad nacional que lo soporte, amen de incidir negativamente en el Producto Interior Bruto del país, al dedicar dineros privados, y en su caso, públicos, en unas inversiones no necesarias. Es decir son gastos inútiles, opuestos y antagónicos, a la rentabilidad que debe generar un edificio todavía útil económicamente – aun con un solo 30% de “bueno”-, y con una amplia vida residual, si tiene un buen mantenimiento. Definitivamente, resulta mas barato a la Sociedad Española que el Estado y las admi138

nistraciones que rigen el gobierno de la Nación en sus diferentes ámbitos, inviertan a fondo perdido ese 15 o 20 % diferencial entre el coste de una rehabilitación y el deber de conservación, que el gasto y derroche puesto antes de manifiesto, antes que permitir una pérdida económica de casi el valor total del coste de emplazamiento del edificio. Madrid, 16 Enero 2015.

TABLAS CON CUANTÍA DEL DEBER DE CONSERVACIÓN SEGÚN EDAD Y CONSERVACIÓN H

H T

Uso 1º RESIDENCIAL

Años Completos EDIFICIOS FUERA DEL PROGRAMA DE REHABILITACION POSTERIORES A 1981 CON ANTIGÜEDAD MENOR DE 32 AÑOS

AMBITO PROGAMA REHABILITACION: EDIFICIOS FINALIZADOS ANTES DE 1981 ANTIGÜEDAD MAYOR DE 32 AÑOS

Uso 2º OFICINASCOMERC.

Categorías

Uso 3º INDUSTRIAL Categorías

Categorías

1-2

3-4 5-6

7-8 -9

1-2

3-4 5-6

7-8-9

1-2

3-4 5-6

7-8-9

0-4

1,00

5-9

0,93

0,92

0,90

0,93

0,91

0,89

0,92

0,90

0,88

10-14

0,87

0,85

0,82

0,86

0,84

0,80

0,84

0,82

0,78

15-19

0,82

0,79

0,74

0,80

0,77

0,72

0,78

0,74

0,69

20-24

0,77

0,73

0,67

0,75

0,70

0,64

0,72

0,67

0,61

25-29

0,72

0,68

0,61

0,70

0,65

0,58

0,67

0,61

0,54

30-34

0.68

0,63

0,56

0,65

0,60

0,53

0,62

0,56

0,49

35-39

0,64

0,59

0,51

0,61

0,56

0,48

0,58

0,51

0,44

40-44

0,61

0,55

0,47

0,57

0,52

0,44

0,54

0,47

0,39

45-49

0,58

0,52

0,43

0,54

0,48

0,40

0,50

0,43

0,35

50-54

0,55

0,49

0,40

0,51

0,45

0,37

0,47

0,40

0,32

55-59

0,52

0,46

0,37

0,48

0,42

0,34

0,44

0,37

0,29

60-64

0,49

0,43

0,34

0,45

0,39

0,31

0,41

0,34

0,26

65-69

0,47

0,41

0,32

0,43

0,37

0,29

0,39

0,32

0,24

70-74

0,45

0,39

0.30

0,41

0,35

0,27

0,37

0,30

0,22

75-79

0,43

0,37

0,28

0,39

0,33

0,25

0,35

0,28

0,20

80-84

0,41

0,35

0,26

0,37

0,31

0,23

0,33

0,26

0,19

85-89

0,40

0,33

0,25

0,36

0,29

0,21

0,31

0,25

0,18

90-más

0,39

0,32

0,24

0,35

0,28

0.20

0,30

0,24

0,17

Coeficiente H). Antigüedad de la Edificación. Coeficiente I). Estado de conservación. Normal (construcciones que, a pesar de su edad, cualquiera que fuera ésta, no necesitan reparaciones importantes): 1,00. Regular (construcciones que presentan defectos permanentes, sin que comprometan las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad):0,85. Deficiente (construcciones que precisan reparaciones de relativa importancia, comprometiendo las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad): 0,50. Ruinoso (construcciones manifiestamente inhabitables o declaradas legalmente en ruina): 0,30 a 0,00 GAT 19 Rehabilitación/5 La rehabilitación de ámbitos urbanos

139

COSTO INDUSTRIAL CONSTRUCCION Y VALOR DEBER CONSERV

CONSERVACION NORMAL

EDIFICIOS FUERA DEL PROGRAMA DE REHABILITACION POSTERIORES A 1981 CON ANTIGÜEDAD MENOR DE 32 AÑOS

AMBITO PROGAMA REHABILITACION:EDIFICIOS FINALIZADOS ANTES DE 1981 ANTIGÜEDAD MAYOR DE 32 AÑOS

140

EDAD EDIFICIO T

COEFICIENTE GENERAL ANTIGÜEDAD H Uso 1º (RESIDENCIAL) Categorías

CONSERVACIÓN I

NORMAL I=1

COEF. ANTIGÜEDAD CONSERVACION NORMAL H*I = H * 1,00 Uso 1º Categorías

MODULO EJECUCION INDUSTRIAL CONSTRUCION MBC

ALTA 1-2

MEDIA 3-4 5-6

BAJA 7-8 -9

600*1,15*1,25

Años Completos

ALTA 1-2

MEDIA 3-4 5-6

BAJA 7-8 -9

0-4 2013-2009

1,00

5-9 2008-2004

0,93

0,92

0,90

0,93

0,92

0,90

10-14 2003-1999

0,87

0,85

0,82

0,87

0,85

0,82

15-19 1998-1994

0,82

0,79

0,74

0,82

0,79

0,74

20-24 1993-1989

0,77

0,73

0,67

0,77

0,73

0,67

25-29 1988-1984

0,72

0,68

0,61

0,72

0,68

0,61

30-34 1983-1979 (1)

0,68

0,63

0,56

0,68

0,63

0,56

35-39 1978-1974

0,64

0,59

0,51

0,64

0,59

0,51

40-44 1973-1969

0,61

0,55

0,47

0,61

0,55

0,47

45-49 1968-1964

0,58

0,52

0,43

0,58

0,52

0,43

50-54 1963-1959

0,55

0,49

0,40

0,55

0,49

0,40

55-59 1958-1954

0,52

0,46

0,37

0,52

0,46

0,37

60-64 1953-1949

0,49

0,43

0,34

0,49

0,43

0,34

65-69 1948-1944

0,47

0,41

0,32

0,47

0,41

0,32

70-74 1943-1939

0,45

0,39

0,30

0,45

0,39

0,30

75-79 1938-1934

0,43

0,37

0,28

0,43

0,37

0,28

80-84 1933-1929

0,41

0,35

0,26

0,41

0,35

0,26

85-89 1928-1924

0,40

0,33

0,25

0,40

0,33

0,25

90-más menos 1923

0,39

0,32

0,24

0,39

0,32

0,24

1,00

862,5

VACION SEGÚN EDAD EDIFICACION Y CONSERVACION NORMAL COSTE INDUSTRIAL DE LA CONSTRUCCION DEPRECIADO H*I = H * 1,00 Uso 1º Categorías ALTA 1-2 MBC * 1,35

MEDIA 3-4-5-6 MBC * 1,00

BAJA 7-8-9 MBC *0,70

1164,38

862,50

1082,87 1013,01

DIFERENCIA COSTE INDUSTRIAL DEPRECIADO MENOS DEBER DE CONSERVACION DIF < 0 = RUINA TECNICA Uso 1º Categorías

VALOR DEL DEBER DE CONSERVACION 50% COSTO INDUSTRIAL CONSTRUCCION 50% MBC Uso 1º Categorías ALTA 1-2 MBC * 1,35

ALTA 1-2 MBC * 1,20

MEDIA 3-4-5-6 MBC * 1,00

BAJA 7-8-9 MBC *0,70

603,75

582,19

431,25

301,88

793,50

543,38

500,68

362,25

241,50

733,13

495,08

430,82

301,88

193,20

582,19

MEDIA 3-4-5-6 MBC * 1,00

431,25

BAJA 7-8-9 MBC *0,70

301,88

954,79

681,38

446,78

372,60

250,13

144,90

896,57

629,63

404,51

314,38

198,38

102,64

838,35

586,50

368,29

256,16

155,25

66,41

791,78

543,38

338,10

209,59

112,13

36,23

745,20

508,88

307,91

163,01

77,63

6,04

710,27

474,38

283,76

128,08

43,13

-18,11

675,34

448,50

259,61

93,15

17,25

-42,26

640,41

422,63

241,50

58,22

-8,63

-60,38

605,48

396,75

223,39

23,29

-34,50

-78,49

570,54

370,88

205,28

-11,64

-60,38

-96,60

547,26

353,63

193,20

-34,93

-77,63

-108,68

523,97

336,38

181,13

-58,22

-94,88

-120,75

500,68

319,13

169,05

-81,51

-112,13

-132,83

477,39

301,88

156,98

-104,79

-129,38

-144,90

465,75

284,63

150,94

-116,44

-146,63

-150,94

454,11

276,00

144,90

-128,08

-155,25

-156,98

582,19

431,25

301,88

GAT 19 Rehabilitación/5 La rehabilitación de ámbitos urbanos

141

COSTO INDUSTRIAL CONSTRUCCION Y VALOR DEBER CONSERVA

CONSERVACION REGULAR

EDIFICIOS FUERA DEL PROGRAMA DE REHABILITACION POSTERIORES A 1981 CON ANTIGÜEDAD MENOR DE 32 AÑOS

AMBITO PROGAMA REHABILITACION:EDIFICIOS FINALIZADOS ANTES DE 1981 ANTIGÜEDAD MAYOR DE 32 AÑOS

142

EDAD EDIFICIO T

COEFICIENTE GENERAL ANTIGÜEDAD H Uso 1º (RESIDENCIAL) Categorías

CONSERVACIÓN I

NORMAL I=1

COEF. ANTIGÜEDAD CONSERVACION NORMAL H*I = H * 1,00 Uso 1º Categorías

MODULO EJECUCION INDUSTRIAL CONSTRUCION MBC

ALTA 1-2

MEDIA 3-4 5-6

BAJA 7-8 -9

600*1,15*1,25

Años Completos

ALTA 1-2

MEDIA 3-4 5-6

BAJA 7-8 -9

0-4 2013-2009

1,00

0,85

5-9 2008-2004

0,93

0,92

0,90

0,79

0,78

0,77

10-14 2003-1999

0,87

0,85

0,82

0,74

0,72

0,70

15-19 1998-1994

0,82

0,79

0,74

0,70

0,67

0,63

20-24 1993-1989

0,77

0,73

0,67

0,65

0,62

0,57

25-29 1988-1984

0,72

0,68

0,61

0,58

0,52

30-34 1983-1979 (1)

0,68

0,63

0,56

0,58

0,54

0,48

35-39 1978-1974

0,64

0,59

0,51

0,54

0,50

0,43

40-44 1973-1969

0,61

0,55

0,47

0,52

0,47

0,40

45-49 1968-1964

0,58

0,52

0,43

0,49

0,44

0,37

50-54 1963-1959

0,55

0,49

0,40

0,47

0,42

0,34

55-59 1958-1954

0,52

0,46

0,37

0,44

0,39

0,31

60-64 1953-1949

0,49

0,43

0,34

0,42

0,37

0,29

65-69 1948-1944

0,47

0,41

0,32

0,40

0,35

0,27

70-74 1943-1939

0,45

0,39

0,30

0,38

0,33

0,26

75-79 1938-1934

0,43

0,37

0,28

0,37

0,31

0,24

80-84 1933-1929

0,41

0,35

0,26

0,35

0,30

0,22

85-89 1928-1924

0,40

0,33

0,25

0,34

0,28

0,21

90-más menos 1923

0,39

0,32

0,24

0,33

0,27

0,20

0,85

862,5

VACION SEGÚN EDAD EDIFICACION Y CONSERVACION REGULAR COSTE INDUSTRIAL DE LA CONSTRUCCION DEPRECIADO H*I = H * 1,00 Uso 1º Categorías ALTA 1-2 MBC * 1,35

MEDIA 3-4-5-6 MBC * 1,00

BAJA 7-8-9 MBC *0,70

989,72

733,13

920,44 861,06

DIFERENCIA COSTE INDUSTRIAL DEPRECIADO MENOS DEBER DE CONSERVACION DIF < 0 = RUINA TECNICA Uso 1º Categorías

VALOR DEL DEBER DE CONSERVACION 50% COSTO INDUSTRIAL CONSTRUCCION 50% MBC Uso 1º Categorías ALTA 1-2 MBC * 1,35

ALTA 1-2 MBC * 1,20

MEDIA 3-4-5-6 MBC * 1,00

BAJA 7-8-9 MBC *0,70

513,19

407,53

301,88

211,31

674,48

461,87

338,25

243,23

159,99

623,16

420,81

278,87

191,91

118,94

494,86

MEDIA 3-4-5-6 MBC * 1,00

366,56

BAJA 7-8-9 MBC *0,70

256,59

811,57

579,17

379,76

229,38

147,92

77,88

762,08

535,18

343,84

179,90

103,93

41,96

712,60

498,53

313,04

130,41

67,28

11,17

673,01

461,87

287,39

90,82

30,62

-14,49

633,42

432,54

261,73

51,23

1,29

-40,15

603,73

403,22

241,20

21,54

-28,03

-60,68

574,04

381,23

220,67

-8,15

-50,02

-81,20

544,35

359,23

205,28

-37,84

-72,02

-96,60

514,65

337,24

189,88

-67,53

-94,01

-112,00

484,96

315,24

174,48

-97,23

-116,01

-127,39

465,17

300,58

164,22

-117,02

-130,67

-137,66

445,37

285,92

153,96

-136,81

-145,33

-147,92

425,58

271,26

143,69

-156,61

-159,99

-158,18

405,78

256,59

133,43

-176,40

-174,66

-168,45

395,89

241,93

128,30

-186,30

-189,32

-173,58

385,99

234,60

123,17

-196,20

-196,65

-178,71

494,86

366,56

256,59

GAT 19 Rehabilitación/5 La rehabilitación de ámbitos urbanos

143

COSTO INDUSTRIAL CONSTRUCCION Y VALOR DEBER CONSERVA

CONSERVACION DEFICIENTE

EDIFICIOS FUERA DEL PROGRAMA DE REHABILITACION POSTERIORES A 1981 CON ANTIGÜEDAD MENOR DE 32 AÑOS

AMBITO PROGAMA REHABILITACION:EDIFICIOS FINALIZADOS ANTES DE 1981 ANTIGÜEDAD MAYOR DE 32 AÑOS

144

EDAD EDIFICIO T

COEFICIENTE GENERAL ANTIGÜEDAD H Uso 1º (RESIDENCIAL) Categorías

CONSERVACIÓN I

NORMAL I=1

COEF. ANTIGÜEDAD CONSERVACION NORMAL H*I = H * 1,00 Uso 1º Categorías

MODULO EJECUCION INDUSTRIAL CONSTRUCION MBC

ALTA 1-2

MEDIA 3-4 5-6

BAJA 7-8 -9

600*1,15*1,25

Años Completos

ALTA 1-2

MEDIA 3-4 5-6

BAJA 7-8 -9

0-4 2013-2009

1,00

0,50

5-9 2008-2004

0,93

0,92

0,90

0,47

0,46

0,45

10-14 2003-1999

0,87

0,85

0,82

0,44

0,43

0,41

15-19 1998-1994

0,82

0,79

0,74

0,41

0,40

0,37

20-24 1993-1989

0,77

0,73

0,67

0,39

0,37

0,34

25-29 1988-1984

0,72

0,68

0,61

0,36

0,34

0,31

30-34 1983-1979 (1)

0,68

0,63

0,56

0,34

0,32

0,28

35-39 1978-1974

0,64

0,59

0,51

0,32

0,30

0,26

40-44 1973-1969

0,61

0,55

0,47

0,31

0,28

0,24

45-49 1968-1964

0,58

0,52

0,43

0,29

0,26

0,22

50-54 1963-1959

0,55

0,49

0,40

0,28

0,25

0,20

55-59 1958-1954

0,52

0,46

0,37

0,26

0,23

0,19

60-64 1953-1949

0,49

0,43

0,34

0,25

0,22

0,17

65-69 1948-1944

0,47

0,41

0,32

0,24

0,21

0,16

70-74 1943-1939

0,45

0,39

0,30

0,23

0,20

0,15

75-79 1938-1934

0,43

0,37

0,28

0,22

0,19

0,14

80-84 1933-1929

0,41

0,35

0,26

0,21

0,18

0,13

85-89 1928-1924

0,40

0,33

0,25

0,20

0,17

0,13

90-más menos 1923

0,39

0,32

0,24

0,20

0,16

0,12

0,5

862,5

ACION SEGÚN EDAD EDIFICACION Y CONSERVACION DEFICIENTE COSTE INDUSTRIAL DE LA CONSTRUCCION DEPRECIADO H*I = H * 1,00 Uso 1º Categorías ALTA 1-2 MBC * 1,35

MEDIA 3-4-5-6 MBC * 1,00

BAJA 7-8-9 MBC *0,70

582,19

431,25

541,43 506,50

DIFERENCIA COSTE INDUSTRIAL DEPRECIADO MENOS DEBER DE CONSERVACION RUINA TECNICA Uso 1º Categorías

VALOR DEL DEBER DE CONSERVACION 50% COSTO INDUSTRIAL CONSTRUCCION 50% MBC Uso 1º Categorías ALTA 1-2 MBC * 1,35

ALTA 1-2 MBC * 1,20

MEDIA 3-4-5-6 MBC * 1,00

BAJA 7-8-9 MBC *0,70

301,88

0,00

396,75

271,69

-40,75

-34,50

-30,19

366,56

247,54

-75,68

-64,69

-54,34

291,09

MEDIA 3-4-5-6 MBC * 1,00

215,63

BAJA 7-8-9 MBC *0,70

150,94

477,39

340,69

223,39

-104,79

-90,56

-78,49

448,28

314,81

202,26

-133,90

-116,44

-99,62

419,18

293,25

184,14

-163,01

-138,00

-117,73

395,89

271,69

169,05

-186,30

-159,56

-132,83

372,60

254,44

153,96

-209,59

-176,81

-147,92

355,13

237,19

141,88

-227,05

-194,06

-159,99

337,67

224,25

129,81

-244,52

-207,00

-172,07

320,20

211,31

120,75

-261,98

-219,94

-181,13

302,74

198,38

111,69

-279,45

-232,88

-190,18

285,27

185,44

102,64

-296,92

-245,81

-199,24

273,63

176,81

96,60

-308,56

-254,44

-205,28

261,98

168,19

90,56

-320,20

-263,06

-211,31

250,34

159,56

84,53

-331,85

-271,69

-217,35

238,70

150,94

78,49

-343,49

-280,31

-223,39

232,88

142,31

75,47

-349,31

-288,94

-226,41

227,05

138,00

72,45

-355,13

-293,25

-229,43

291,09

215,63

150,94

Imagen 36 Fuente: Miguel Angel Esteve Campillo

GAT 19 Rehabilitación/5 La rehabilitación de ámbitos urbanos

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REFERENCIAS WEB Estrategia Territorial Europea, ETE http://ec.europa.eu/regional_policy/sources/docoffic/official/reports/pdf/sum_es.pdf European Urban Knowledge Network, EUKN www.eukn.org/Spain/es Red de Iniciativas Urbanas, RIU Programa URBACT http://urbact.eu/ Proyecto europeo RESTATE http://restate.geo.uu.nl/ Proyecto europeo SUREURO http://root.ew.eea.europa.eu/sd-online/events/sureuro-sustainable-refurbishment-europe Proyecto europeo NEHOM http://cordis.europa.eu/result/brief/rcn/2085_es.html Reference Framework for sustainable cities http://www.rfsc.eu/

GAT 19 Rehabilitaci贸n/5 La rehabilitaci贸n de 谩mbitos urbanos

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NOTAS 1.

Disponible en http://ec.europa.eu/regional_policy/sources/docoffic/official/reports/ pdf/sum_es.pdf

“Satisfacer las necesidades de las generaciones presentes sin comprometer las posibilidades de las del futuro para atender sus propias necesidades” Informe de la Comisión Mundial sobre el Medio Ambiente y el Desarrollo (Comisión Brundtland). Naciones Unidas. 1987.

European Lanscape Convention (ELC) o Convención de Florencia.

Disponible en versión inglesa en http://www.rfsustainablecities.eu/IMG/pdf/Bristol_accord_cle55c32d.pdf

Disponible en http://www.mviv.es/es/index.php?option=com_content&task=view&id=1619&Itemid=530

http://europa.eu/legislation_summaries/employment_and_social_policy/social_inclusion_fight_against_poverty/g24209_es.htm

http://urbact.eu/en/homepage-2/

Punto de Difusión Nacional (PND) en España: http://ecosistemaurbano.org/blog/ urbact/

http://www.eukn.org/Spain/es

10.

http://ec.europa.eu/regional_policy/thefunds/instruments/jessica_es.cfm#1

11.

http://ec.europa.eu/regional_policy/country/prordn/details_new.cfm?gv_PAY=CH&gv_reg=ALL&gv_PGM=1265&LAN=8&gv_PER=2&gv_defL=7

12.

http://www.fomento.gob.es/MFOM/LANG_CASTELLANO/_ESPECIALES/RED/

13.

http://www.rfsc.eu/

14.

http://www.eurocities.eu/

15.

Más información en: http://www.renovate-europe.eu/

16.

Más información en: http://www.rediniciativasurbanas.es/portalRIU

17.

Más información en: http://restate.geo.uu.nl/

18.

Más información en: http://root.ew.eea.europa.eu/sd-online/events/sureuro-sustainable-refurbishment-europe

http://root.ew.eea.europa.eu/sd-online/events/sureuro-sustainable-refurbishment-europe 19.

150

Más información en: http://cordis.europa.eu/result/brief/rcn/2085_es.html

20.

Propuestas presentadas por Ramón López de Lucio en los Foros Madrid Centro de 2004, debates a propósito del Plan para la Rehabilitación del Centro Urbano de Madrid celebrado en diciembre de 2004 y recogido en: SIC01: Ideas y estrategias para Madrid Centro. Intervención de Ramón López de Lucio, pp, 60-64, 2005.

21.

Antonio Cano Orellana, miembro del Grupo de Investigación AREA del Departamento de Economía Aplicada de la Facultad de Económicas de la Universidad de Sevilla. Presentación: Indicadores territoriales de sostenibilidad: obstáculos, nuevas propuestas. Jornadas de Economía Crítica. Bilbao, 2008.

22.

Trabajo encargado por el Ministerio de Fomento a un equipo pluridisciplinar formado por los sociólogos Julio Alguacil y Javier Camacho, la consultoría ARGEA, la plataforma RE-HAB del Instituto Juan de Herrera coordinado por Agustín Hernández Aja y el grupo de investigación GIAUS de la UPM coordinado por Mariano Vazquez Espí.

23.

Vázquez Espí, M; Hernández Aja, A. (2010) Clasificación multicriterio: una regla simple para tratar problemas complejos. Sustentabilidad(es), No 2, pp. 192-209.

24.

Agustín Hernández Aja. Presentación: La regeneración urbana integrada en barrios vulnerables. Concepto de vulnerabilidad. Indicadores para la medición de la vulnerabilidad urbana. CONAMA 2010.

25.

Aplicación cartográfica disponible en: http://m.fomento.gob.es/MFOM/LANG_CASTELLANO/DIRECCIONES_GENERALES/ARQ_VIVIENDA/SUELO_Y_POLITICAS/OBSERVATORIO/Atlas_Vulnerabilidad_Urbana/

26.

Más información en:http://www2.aq.upm.es/Departamentos/Urbanismo/blogs/rehab/proyectos-investigacion/plan-nacional-idi-2013-15/

27.

Más información en: http://bcnecologia.net/es

GAT 19 Rehabilitación/5 La rehabilitación de ámbitos urbanos

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FICHAS TÉCNICAS DE PRODUCTOS

ÍNDICE Ficha Técnica Isde Alumbrado Público/ ISO/IEC 14908-3 / Sistema de Control Alumbrado Público . . . . . . . . 154

GAT 19 Rehabilitación/5 La rehabilitación de la edificación protegida

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ISDE Calle Ciudad de Frías, 21 – Nave 3. 28021. Madrid. Tel.: +34 91 643 70 75 Fax: +34 91 644 24 84 Email: cesarmf@isde-ing.com ISDE, empresa fundada en 1994 con el objetivo de diseñar y fabricar equipos electrónicos de control destinados a la automatización de viviendas, edificios y alumbrado público (domótica, inmótica y urbótica). Cada solución proporcionada por ISDE es orientada al ahorro de consumos energéticos de las instalaciones, ofreciendo soluciones de control para iluminación, persianas, climatización, gestión energética, etc.; todo esto sin perder el confort y facilidad de gestión por parte de los usuarios. Cuenta con más de 6.000 instalaciones a lo largo de España, y con filiales en Ecuador y Chile, además de tener acuerdos de tipo partner en otros países, principalmente en España y Latinoamérica. Requerimientos de ejecución Planos eléctricos de los cuadros de cabecera y ubicación de lámparas. Instaladores autorizados para el alumbrado público. Proporcionar balastros bipower, 0…10 V ó DALI.

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Supervisión y Control para alumbrado público: Solución ideal para conocer lo que ocurre en una red de alumbrado público. Se proporciona las herramientas necesarias para llevar un control eficiente de cada lámpara y una gestión general de la cabecera del alumbrado público, explicado detalladamente a continuación: Gestión de la Cabecera del alumbrado público: Control Horario y por Reloj Astronómico para la gestión inteligente de los niveles de iluminación y contribuir al ahorro energético. Supervisión y control remoto de la instalación de las lámparas. Análisis de la red eléctrica de la cabecera Control de cada lámpara: Dividido en dos soluciones: Supervisión y control autónomo, basados en controladores autónomos encargados de regular el flujo luminoso de cada lámpara sin necesidad de una señal de mando. Supervisión y control Avanzado, basado en controladores con comunicación LonWorks® sobre red eléctrica capaces de proporcionar toda la información necesaria de cada lámpara como su consumo y su estado, así como controlar de forma manual cada uno de las mismas.

Normativas de referencia

Alumbrado Público/ ISO/IEC 14908-3 / Sistema de Control Alumbrado Público

ISO/IEC 14908-3: Protocolo de Red de Control Parte 3: Especificaciones para un canal Power Line. Real Decreto 1890/2008: “Reglamento de Eficiencia Energética en Instalaciones de Alumbrado Exterior: ITC-EA-01 hasta la ITC-EA-07

Ejemplos prácticos de aplicación Supervisión y Control Avanzado del Alumbrado Público en Mutilva Baja. Valle de Aranguren. 486 luminarias.

Sistema de Control de Alumbrado Exterior LED Barbate, Cadiz. 1.200 luminarias.

Supervisión y Control Avanzado del Alumbrado Público en Quito, Ecuador. 171 luminarias GAT 19 Rehabilitación/5 La rehabilitación de la edificación protegida

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PATROCINADORES

COLABORAN