3E KWARTAAL 2013
Woningmarktanalyse Noord-Holland 3e kwartaal 2013 Š Kuijs Reinder Kakes Pagina 2
Wat is WoningMarktConsultancy? Wat zijn WoningMarktConsultants? Voor projectontwikkelaars, woningbouwverenigingen en overheden zijn WoningMarktConsultants deskundige gesprekspartners. Door de vele contacten met de woonconsument op lokaal en regionaal niveau hebben WoningMarktConsultants een dieper inzicht in de markt dan wie dan ook. En door hun kennis van de belangen van alle betrokken partijen, de regionale markt en de macro-economische ontwikkelingen vormt het advies het onmisbare fundament voor succesvolle woningmarketing. De deskundigheid van de woningmarktconsultant wordt niet alleen ingezet bij nieuwbouwprojecten, maar ook bij herstructurering en herontwikkeling.
De WoningMarktConsultants van Kuijs Reinder Kakes Voor de regio’s Amsterdam, Haarlemmermeer: ing. S.J. (Sander) Siegersma WMC T 020 – 626 53 61 M 06 – 53 866 584 E sandersiegersma@krk.nl
Haarlem
en
Voor de regio’s Duinstreek, HAL-gebied (Heerhugowaard en Alkmaar), Hoorn, IJmond, Purmerend en de Zaanstreek: R.M. (Robert) de Joode WMC T 075 – 612 64 00 M 06 – 22 959 233 E robertdejoode@krk.nl De afdeling Woningmarktconsultancy wordt sinds 2012 ondersteund door William N.M. Smit MRE RT MRICS. William is hoofd van de afdeling Taxaties van Kuijs Reinder Kakes en houdt zich voornamelijk bezig met het waarderen van commercieel vastgoed binnen de huidige, uitdagende marktomstandigheden. W.N.M. (William) Smit MRE RT MRICS T 075 – 635 35 91 M 06 – 13 363 537 E williamsmit@krk.nl
Kuijs Reinder Kakes doet onderzoek en geeft advies ten aan zien van vastgoed Onze WoningMarktConsultants houden zich bezig met vraagstukken over herontwikkeling, renovatie en nieuwbouw van woonwijken. Wij doen onderzoek naar ontwikkelingen op de woningmarkt en adviseren onder andere projectontwikkelaars en corporaties op het gebied van stedelijke vernieuwing en nieuwbouw. Daarnaast adviseren onze consultants grote marktpartijen over de verkoop en marketing van grote woningprojecten en de uitponding van huurwoningen. Wij kennen dus de lopende en toekomstige nieuwbouwprojecten en wij zijn nauw betrokken bij elk stadium van een nieuwbouwtraject. Als zodanig spelen wij een belangrijke rol in de ontwikkeling en verkoop van nieuwbouw in Noord-Holland vanuit onze 6 vestigingen.
Onderzoek & Opdracht De consultants maken werk van een onderzoek. Dat kan een onderzoek zijn voor een nieuwbouwplan of voor de verkoop van huurwoningen of een ander complex onroerend goed vraagstuk. Heeft u behoefte aan informatie over uw kansen? Wat wil de markt precies en hoe diep is de vijver waarin wij allen vissen? Een voorbeeld: een project van 100 woningen kan heel goed in de markt passen. Maar is er wel voldoende belangstelling voor? Als omzetting naar huurwoningen niet wenselijk of mogelijk is, moeten ook de laatste 40 woningen verkocht worden. Complexe ontwikkelingsvraagstukken en verkoopopdrachten zien wij als een uitdaging!
Woningmarktanalyse Noord-Holland De WoningMarktConsultants rapporteren aan professionele marktpartijen in een kwartaaluitgave de ontwikkelingen op de woningmarkt van 9 regio’s in Noord-Holland. Op basis van verschillende kenmerken ontstaat zodoende een duidelijk beeld van veranderingen en overeenkomsten van de lokale woningmarkt. Op verzoek kan ook per dorp, stad, stadsdeel en/of op wijkniveau een woningmarktanalyse worden uitgebracht.
Woningmarktanalyse Noord-Holland 3e kwartaal 2013 © Kuijs Reinder Kakes Pagina 3
Inhoudsopgave
Onze visie op de huidige woningmarkt
5
Transactieontwikkeling Noord-Holland 2008-2013
6
Woningmarktanalyse per regio
7
Amsterdam Haarlem Haarlemmermeer Zaanstreek IJmond Duinstreek HAL-gebied Purmerend Hoorn
7 9 11 13 15 17 19 21 23
Woningmarktanalyse Noord-Holland 3e kwartaal 2013 Š Kuijs Reinder Kakes Pagina 4
Onze visie op de huidige woningmarkt
De meest recente berichten in de krant en op televisie zijn positief over de woningmarkt. Ook de laatste NVM Open Huizendag is zeer goed bezocht bij onze 6 makelaarskantoren. Deze kwartaalrapportage bevestigt dit beeld, want uit onze cijfers blijkt het aantal verkopen ook echt te zijn toegenomen en is er sprake van een daling van het woningaanbod. Deze krimp in de aanbodzijde geeft meer druk op de markt van bestaande koopwoningen, waardoor de prijzen en looptijden langzamerhand stabiliseren. Toch hebben deze voorzichtige tekenen van herstel een broos karakter. Feit blijft namelijk dat er nog steeds teveel verkopers zijn in verhouding tot het aantal kopers in de markt. Hierdoor is een duurzame verbetering van de woningmarkt met aanzienlijk kortere verkooptijden nog niet in zicht. Dit komt mede doordat een substantieel aantal huizen een hogere hypotheekschuld heeft dan de werkelijke marktwaarde, met verliezen die verkopers niet kunnen of willen nemen. De restschuldproblematiek houdt de woningmarkt gedeeltelijk nog in een sterke houdgreep. Prettig om te constateren is de relatieve rust vanuit de politiek op de woningmarkt. Prinsjesdag heeft duidelijk geen onrust gezaaid onder potentiĂŤle huizenkopers. Een verder afwachtende houding door de woonconsumenten is daarom uitgebleven, zo lijkt het. En men is inmiddels ook gewend aan de nieuwe financieringsvormen met de fiscale verplichting om te kiezen voor een duurdere annuĂŻteitenlening. Dat men met deze hypotheekvorm nu wel echt aflost, en zodoende spaart via een eigen huis, vinden de nieuwe kopers eigenlijk best een prettige gedachte. Vooral de sterk stijgende huurprijzen maakt kopen tot een steeds beter woonalternatief. De lage huizenprijzen, het 2% tarief van de overdrachtsbelasting en de nog steeds lage hypotheekrente, maakt het aantrekkelijker om te kopen dan om te huren. Nog los van het huidige spaarelement van een eigen huis. Deze 3 aspecten resulteren duidelijk in meer concrete koopsignalen. Met name starters, die geen restschuld kennen, komen hierdoor steeds meer in beweging. En als deze startersmarkt op gang komt, heeft dat automatisch doorstroming van de woningmarkt tot gevolg. Al met al denken wij daarom dat de woningmarkt in Noord-Holland het komende kwartaal een mooie eindsprint zal inzetten richting het einde van het jaar. Dit zal verdere positieve signalen in de media opleveren, waardoor in 2014 het algehele consumentenvertrouwen om een huis te kopen zal toenemen. De opgestapelde vraag sinds 2009 zal zich volgend jaar in onze visie hierdoor breder manifesteren met, ondanks de restschuldproblematiek, substantieel meer transacties tot gevolg. Dat is toch een fijn vooruitzicht?
Woningmarktanalyse Noord-Holland 3e kwartaal 2013 Š Kuijs Reinder Kakes Pagina 5
Transactieontwikkleling Noord-Holland 2008-2013
In deze editie hebben we voor de periode 2008-2013 het aantal verkopen en prijsontwikkeling van twee totaal verschillende woningtypes nader onderzocht. Hiermee tonen we aan dat er niet alleen een verschil is in woningmarkten per regio, maar ook dat er heel duidelijk een segmentering binnen een regionale woningmarkt is. Waar de marktontwikkeling van eengezinswoningen (van 100-120 m²) een zeer duidelijk neerwaartse beweging vertoont, is de markt voor appartementen (van 40-50 m²) juist relatief redelijk stabiel gebleven de afgelopen 5 jaar. Ons credo, dat er niet één woningmarkt is, wordt hiermee bevestigd. Deze wetenschap is van grote importantie bij elke woningontwikkeling.
Transactieontwikkeling Noord-Holland Aantal transacties 2008-2013 800 700 600 500 400 300 200 100 0
760
595
127
3e kw 2008
126
3e kw 2009
582
579
150
111
3e kw 2010
542
3e kw 2011
Eengezinswoningen 100-120 m²
498
145
132
3e kw 2012
3e kw 2013
Appartementen 40-50 m²
Transactieontwikkeling Noord-Holland Mediane transactieprijzen 2008-2013 € 250.000 € 225.000 € 200.000
€ 175.000 € 150.000 € 125.000 € 100.000 3e kw 2008
3e kw 2009
3e kw 2010
3e kw 2011
3e kw 2012
3e kw 2013
Appartementen 40-50 m² Eengezinswoningen 100-120 m² Woningmarktanalyse Noord-Holland 3e kwartaal 2013 © Kuijs Reinder Kakes Pagina 6
Regio Amsterdam
De regio Amsterdam bestaat uit de plaatsen Amsterdam en Amsterdam Zuidoost
De woningmarkt in Amsterdam lijkt nu echt in beweging te komen. Het aantal transacties is namelijk met ruim 20% toegenomen ten opzichte van het tweede kwartaal. Een forse stijging in een korte periode. Verder valt met name de afname van het woningaanbod op, zeker in vergelijking met een jaar geleden. Deze afname heeft tot gevolg dat er meer druk op de markt komt, waardoor de looptijden langzamerhand afnemen en een voorzichtige stijging van de transactieprijzen valt waar te nemen. Het niveau van de gemiddelde transactieprijzen van de appartementen is het afgelopen jaar echter nagenoeg stabiel. Dit is belangrijke informatie, want de markt voor dit type woningen is wel maatgevend voor de Amsterdamse woningmarkt. Daarnaast dalen de vraagprijzen licht verder, waardoor een steeds beter marktevenwicht ontstaat. In lijn met deze resultaten merken we op ons kantoor in Amsterdam ook echt meer bezichtigingen en verkopen. Tijdens de contacten met de vele kijkers komt duidelijk naar voren dat men denkt dat de bodem zo’n beetje bereikt is. In combinatie met de lage hypotheekrente vindt men dit dan ook hét moment om in te stappen. Dit koopgedrag wordt tevens gestimuleerd doordat betaalbaar huren in Amsterdam qua alternatief niet aanwezig is. Verder opvallend feit in Amsterdam is het vele eigen geld dat beschikbaar is bij de financiering van het eigen huis. Vooral ouders zijn bereid hun startende kinderen financieel te steunen. Een fenomeen dat we nog niet eerder zo breed hebben beleefd in onze makelaarspraktijk.
Voor meer informatie:
Sander Siegersma T 020 – 626 53 61 | M 06 – 53 866 584 | E sandersiegersma@krk.nl
Woningmarktanalyse Noord-Holland 3e kwartaal 2013 © Kuijs Reinder Kakes Pagina 7
Amsterdam Transactieprijs (mediaan) Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
3e kw 2012 230.111 226.900 410.833 932.000 200.526 214.140
2e kw 2013 281.528 264.278 299.310 305.000 211.216 215.272
3 kw 2013 331.472 283.462 757.000 958.000 210.938 229.851
3e kw 2012 107 42 7 13 1.230 1.399
2e kw 2013 89 31 11 6 1.261 1.398
3 kw 2013 124 34 14 13 1.524 1.709
3e kw 2012 85 78 360 132 93 95
2e kw 2013 113 192 127 121 91 97
3 kw 2013 165 62 206 323 80 88
1-10-2012 710 220 71 124 6.546 7.671
1-7-2013 649 193 70 126 6.022 7.060
1-10-2013 629 189 67 124 5.698 6.707
1-7-2013 289 357 333 389 254 266
1-10-2013 309 308 290 337 237 250
1-7-2013 349.000 349.556 447.000 767.500 227.651 254.858
1-10-2013 327.500 340.900 438.335 754.444 226.973 252.822
Aantal transacties Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Looptijd transacties Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Looptijd actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
1-10-2012 241 331 262 307 195 204
Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
1-10-2012 360.950 343.350 431.778 719.301 234.924 257.925
Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen Woningmarktanalyse Noord-Holland 3e kwartaal 2013 Š Kuijs Reinder Kakes Pagina 8
Regio Haarlem
De regio Haarlem bestaat uit de gemeente Haarlem
De barrière van 300 verkochte woningen per kwartaal is eindelijk weer doorbroken, en hoe! Het 3e kwartaal is fraai geëindigd in Haarlem met 330 woningverkopen. Ook het woningaanbod is langzaam tanende. Dat is op het eerste oog een mooi bericht, maar toch dient er nog het nodige water door het Spaarne te stromen voordat de woningmarkt hier weer op orde is. De looptijden van zowel de verkochte als de onverkochte huizen zijn voor een gewilde woonstad als Haarlem veel te lang. Ook het aantal te koop staande huizen is fors teveel in vergelijking met het aantal transacties. Een gezonde woningmarkt ligt zodoende nog ver aan de horizon. Vooral het woningaanbod in Haarlem dient te slinken. Met name de vele woningen met een nog steeds te hoge vraagprijs beïnvloeden de markt negatief en is in het nadeel van de wel realistische verkopers. Als deze te duur geprijsde huizen snel het toneel verlaten of het komende kwartaal scherp in prijs dalen kan, in combinatie met een aantrekkende markt in Amsterdam, het aantal verkopen wel eens richting de 400 woningen gaan ultimo 2013, zo is onze voorspelling.
Voor meer informatie:
Sander Siegersma T 020 – 626 53 61 | M 06 – 53 866 584 | E sandersiegersma@krk.nl Woningmarktanalyse Noord-Holland 3e kwartaal 2013 © Kuijs Reinder Kakes Pagina 9
Haarlem Transactieprijs (mediaan) Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
3e kw 2012 267.650 270.500 816.000 310.000 160.986 223.680
2e kw 2013 260.417 274.569 441.250 705.000 169.421 235.646
3 kw 2013 253.435 332.722 820.000 450.000 170.130 235.855
3e kw 2012 112 24 2 1 125 264
2e kw 2013 123 33 12 1 113 282
3 kw 2013 143 31 7 3 146 330
3e kw 2012 85 91 194 17 158 117
2e kw 2013 133 193 288 593 156 154
3 kw 2013 117 121 91 49 206 151
1-10-2012 678 208 46 33 1.130 2.095
1-7-2013 656 195 41 39 1.124 2.055
1-10-2013 638 192 39 32 1.059 1.960
1-7-2013 295 390 280 381 356 341
1-10-2013 318 364 336 399 378 358
1-7-2013 277.900 347.722 652.278 901.333 189.371 257.619
1-10-2013 276.200 338.450 595.450 934.556 187.906 255.982
Aantal transacties Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Looptijd transacties Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Looptijd actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
1-10-2012 223 267 300 313 269 255
Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
1-10-2012 282.450 259.150 597.850 955.111 187.755 258.035
Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen
Woningmarktanalyse Noord-Holland 3e kwartaal 2013 Š Kuijs Reinder Kakes Pagina 10
Regio Haarlemmermeer
De regio Haarlemmermeer bestaat uit Hoofddorp, Nieuw Vennep, Badhoevedorp, Aalsmeer, Uithoorn, Zwanenburg, Halfweg, De Kwakel, Mijdrecht, Vijfhuizen, Zwaanshoek, Cruquius, Boesingheliede en Beindsdorp.
Ruim 15% meer verkooptransacties afgelopen kwartaal ten opzichte van het tweede kwartaal en vorige jaar in deze regio. Een hoopgevend resultaat. Toch is in deze regio, net zoals in Haarlem, het lek nog lang niet boven. Het verschil tussen de gemiddelde vraagprijs en transactieprijs blijft absurd groot met ruim € 75.000,-. Het aanbod, wat 8 keer zo groot is als het aantal verkochte huizen, leidt tot ongekend lange looptijden. Potentiële huizenkopers zien door de bomen het bos niet meer en nemen hierdoor een afwachtende houding aan. Waarschijnlijk ook omdat men in deze regio nog een forse prijsdaling voorziet. Zolang verkopers niet bereid zijn hun verlies te nemen of hun te duur geprijsde huis van de markt te halen, blijft het er in z’n algemeenheid voorlopig somber uit zien voor deze woningmarkt . De cijfers in de tabellen spreken voor zich.
Voor meer informatie:
Sander Siegersma T 020 – 626 53 61 | M 06 – 53 866 584 | E sandersiegersma@krk.nl Woningmarktanalyse Noord-Holland 3e kwartaal 2013 © Kuijs Reinder Kakes Pagina 11
Haarlemmermeer Transactieprijs (mediaan) Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
3e kw 2012 225.075 258.350 311.056 405.000 170.967 242.236
2e kw 2013 212.400 221.542 304.080 401.667 169.321 224.765
3 kw 2013 220.944 221.000 325.600 539.000 178.037 247.501
3e kw 2012 90 48 27 13 46 224
2e kw 2013 88 49 24 12 49 222
3 kw 2013 120 37 30 19 51 257
3e kw 2012 84 226 107 231 184 146
2e kw 2013 96 87 184 327 260 154
3 kw 2013 134 173 307 358 245 198
1-10-2012 601 322 313 348 474 2.058
1-7-2013 590 300 316 382 494 2.082
1-10-2013 585 296 306 368 506 2.061
1-7-2013 298 347 407 452 321 355
1-10-2013 254 364 371 460 340 355
1-7-2013 249.500 298.750 398.700 595.000 186.197 329.266
1-10-2013 249.000 298.889 395.889 586.333 183.123 323.602
Aantal transacties Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Looptijd transacties Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Looptijd actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
1-10-2012 216 282 295 376 276 278
Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
1-10-2012 249.650 298.900 399.000 595.800 185.209 325.597
Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen
Woningmarktanalyse Noord-Holland 3e kwartaal 2013 Š Kuijs Reinder Kakes Pagina 12
Regio Zaanstreek
De regio Zaanstreek bestaat uit de volgende plaatsen: Assendelft, Krommenie, Knollendam, Wormerveer, Wormer, Jisp, Zaandijk, Westzaan, Koog aan de Zaan, Zaandam en Oostzaan.
Het aanbod daalt in de Zaanstreek aanzienlijk: ten opzichte van het 3e kwartaal 2012 met ongeveer 18%. Het gemiddelde prijsniveau van de transacties is, na een forse dip in de eerste twee kwartalen, nu weer terug op het niveau van een jaar geleden. Verder valt op dat de indicatoren looptijden en gemiddelde vraagprijs zijn gestabiliseerd. Met name de looptijd van het aanbod stijgt niet verder en dat is een goed teken. Er worden woningen verkocht die al lang te koop staan, dit wordt mede veroorzaakt door de daling van het aanbod. De daling van het aanbod is deels gelegen in het feit dat er meer vraag is ontstaan in het 3e kwartaal, maar is vooral gelegen in de beperkte aanwas van nieuw aanbod. Veel mensen zijn nog voorzichtig met het in de verkoop zetten van hun huis of kunnen dit eenvoudigweg niet. Hierdoor daalt het aanbod aanzienlijk. Op dit moment zetten vooral mensen die moeten verkopen hun huis te koop, terwijl de kansen voor doorstromers momenteel heel groot zijn. Hun woning is weer goed verkoopbaar en ze kunnen voor aantrekkelijke prijzen een mooi alternatief kopen.
Voor meer informatie:
Robert de Joode Robert de Joode | T 075 – 6126 400 | M 06 – 22 959 233 | E robertdejoode@krk.nl
Woningmarktanalyse Noord-Holland 3e kwartaal 2013 © Kuijs Reinder Kakes Pagina 13
Zaanstreek Transactieprijs (mediaan) Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
3e kw 2012 183.500 203.075 169.250 237.222 146.932 184.176
2e kw 2013 172.664 174.083 237.750 226.750 131.061 171.563
3 kw 2013 165.711 180.400 213.222 356.643 129.814 184.640
3e kw 2012 91 44 28 27 44 234
2e kw 2013 83 47 15 20 54 219
3 kw 2013 93 49 34 23 53 252
3e kw 2012 119 123 271 215 186 156
2e kw 2013 118 113 304 198 204 161
3 kw 2013 81 148 265 253 138 144
1-10-2012 412 264 218 256 409 1.559
1-7-2013 354 218 200 254 363 1.389
1-10-2013 368 222 197 265 372 1.424
1-7-2013 288 307 370 418 346 341
1-10-2013 251 311 351 436 351 333
1-7-2013 210.601 223.550 228.800 402.900 147.399 235.183
1-10-2013 213.050 227.300 217.221 398.000 145.294 233.857
Aantal transacties Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Looptijd transacties Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Looptijd actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
1-10-2012 295 325 329 447 338 338
Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
1-10-2012 205.250 219.250 234.950 404.950 152.194 231.813
Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen
Woningmarktanalyse Noord-Holland 3e kwartaal 2013 Š Kuijs Reinder Kakes Pagina 14
Regio IJmond
De regio IJmond bestaat uit de plaatsen: Uitgeest, Heemskerk, Beverwijk, Wijk aan Zee, Velsen, IJmuiden, Velserbroek, Driehuis en Santpoort.
Het aantal verkochte woningen is gelijk aan het 2e kwartaal van 2013, maar is een stuk hoger dan het 2e kwartaal 2012. Verder zijn de transactieprijzen inmiddels gedaald tot onder de € 200.000,-. Wel zijn de transactieprijzen zeer stabiel ten opzichte van het 2e kwartaal 2013 en 3e kwartaal 2012. De forse daling van het aanbod, met 10% ten opzichte van het 3e kwartaal 2012, is een goede ontwikkeling. Het is noodzakelijk dat de vraagprijzen verder dalen, want deze blijven al enkele kwartalen steken op een te hoog niveau. Dit is ook af te lezen aan de lange looptijd van de in verkoopstaande woningen: ruim een jaar. Om de markt in een versnelling te krijgen is het echt noodzakelijk dat de vraagprijzen en het aanbod gaan dalen. De gemiddelde vraagprijs is nog steeds gelijk aan een jaar geleden. Daarnaast is er veel te veel aanbod in zowel de bestaande- als de nieuwbouwmarkt. Kopers verzuipen letterlijk in de keuze en dat maakt dat men voorzichtig is in het doorzetten van een aankoop. Ons advies luidt dan ook: vraagprijzen naar beneden en wanneer dit niet mogelijk is, de markt verlaten om meer overzicht te creëren.
Voor meer informatie:
Robert de Joode Robert de Joode | T 075 – 6126 400 | M 06 – 22 959 233 | E robertdejoode@krk.nl
Woningmarktanalyse Noord-Holland 3e kwartaal 2013 © Kuijs Reinder Kakes Pagina 15
IJmond Transactieprijs (mediaan) Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
3e kw 2012 197.458 199.611 233.667 443.750 134.971 199.568
2e kw 2013 188.350 203.775 288.275 330.500 136.400 199.702
3 kw 2013 174.975 218.775 298.389 358.750 133.939 199.459
3e kw 2012 73 37 23 12 55 200
2e kw 2013 84 40 34 16 64 238
3 kw 2013 76 46 28 14 66 230
3e kw 2012 78 201 171 188 188 147
2e kw 2013 186 142 117 264 226 180
3 kw 2013 68 113 217 118 181 138
1-10-2012 397 236 198 158 590 1.579
1-7-2013 357 213 200 150 542 1.462
1-10-2013 356 219 200 146 508 1.429
1-7-2013 280 370 314 404 489 394
1-10-2013 276 343 301 395 506 386
1-7-2013 219.111 256.000 374.845 506.700 167.421 256.519
1-10-2013 217.722 250.750 375.722 504.889 164.652 256.182
Aantal transacties Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Looptijd transacties Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Looptijd actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
1-10-2012 275 268 261 342 351 308
Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
1-10-2012 221.833 248.600 359.500 514.350 163.884 252.069
Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen
Woningmarktanalyse Noord-Holland 3e kwartaal 2013 Š Kuijs Reinder Kakes Pagina 16
Regio Duinstreek
De regio Duinstreek bestaat uit de plaatsen: Schoorl, Bergen, Egmond, Heiloo, Limmen, Castricum en Akersloot.
De Duinstreek stagneert ten opzichte van andere regio’s! Het aantal transacties is vrijwel gelijk aan het vorige kwartaal, de looptijden stijgen licht en het aanbod daalt niet. Positief is wel dat het prijsniveau niet verder daalt en stabiel blijft op een betaalbaar niveau voor deze regio. Wat blijft is het hoge gemiddelde vraagprijsniveau. Hier komt nauwelijks verandering in. Het hoge vraagprijsniveau wordt met name veroorzaakt door het grote aanbod dure woningen waar op dit moment nauwelijks markt voor bestaat. Hierdoor blijft het aanbod groot en de looptijden lang. De verkopers wachten in onze beleving tegen beter weten in, want uiteindelijk zal de prijs naar beneden moeten. Ook op het hoge prijsniveau zal de markt van voor 2008 niet terugkomen. Wanneer de prijzen naar beneden gaan zal de markt voor dure woningen opkrabbelen.
Voor meer informatie:
Robert de Joode Robert de Joode | T 075 – 6126 400 | M 06 – 22 959 233 | E robertdejoode@krk.nl
Woningmarktanalyse Noord-Holland 3e kwartaal 2013 © Kuijs Reinder Kakes Pagina 17
Duinstreek Transactieprijs (mediaan) Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
3e kw 2012 216.889 219.750 329.000 377.750 165.678 247.590
2e kw 2013 197.667 229.860 260.056 399.100 192.178 248.448
3 kw 2013 219.430 236.436 274.857 402.950 199.022 272.301
3e kw 2012 27 30 22 16 29 124
2e kw 2013 41 20 21 34 49 165
3 kw 2013 27 38 20 41 36 162
3e kw 2012 74 70 192 198 62 110
2e kw 2013 70 127 192 282 285 200
3 kw 2013 113 160 114 254 413 221
1-10-2012 153 119 176 453 301 1.202
1-7-2013 106 114 172 464 315 1.171
1-10-2013 102 98 158 450 306 1.114
1-7-2013 341 236 336 416 351 359
1-10-2013 360 274 379 422 347 374
1-7-2013 249.050 292.850 370.400 586.500 216.867 396.401
1-10-2013 249.000 296.444 371.400 579.500 219.736 395.283
Aantal transacties Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Looptijd transacties Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Looptijd actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
1-10-2012 227 185 276 338 288 290
Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
1-10-2012 246.378 282.000 371.200 582.556 223.533 388.417
Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen
Woningmarktanalyse Noord-Holland 3e kwartaal 2013 Š Kuijs Reinder Kakes Pagina 18
Regio HAL-gebied
Het HAL-gebied bestaat uit: Heerhugowaard, Alkmaar en Langedijk.
De woningmarkt verbetert in het HAL-gebied! Het gemiddelde prijsniveau is vrijwel gelijk aan het 2e kwartaal, het aantal verkopen is 18% hoger ten opzichte van het vorige kwartaal en ook 30% hoger dan een jaar geleden. Het aanbod daalt sinds tijden met circa 5%. Het is natuurlijk de vraag of het een structurele verbetering is, maar de verbetering geeft enigszins moed. Temeer omdat de looptijd van de te koopstaande woningen niet meer oploopt, zoals de laatste kwartalen nog wel het geval was. Met name de stijging van het aantal transacties springt in het oog. Er is goed verkocht en dan met name bij de tussenwoningen, hoekwoningen en appartementen. Hieruit blijkt dat het goedkope en middendure segment goed in de markt ligt. Dit sluit aan bij het landelijke beeld. Het zijn met name de mensen die hun eerste woning kopen die aan de markt komen. De prijzen zijn voor deze doelgroep aantrekkelijk en ook financierbaar.
Voor meer informatie:
Robert de Joode Robert de Joode | T 075 – 6126 400 | M 06 – 22 959 233 | E robertdejoode@krk.nl
Woningmarktanalyse Noord-Holland 3e kwartaal 2013 © Kuijs Reinder Kakes Pagina 19
HAL-gebied Transactieprijs (mediaan) Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
3e kw 2012 177.950 204.833 253.778 333.889 144.628 197.171
2e kw 2013 167.167 182.444 248.571 386.111 134.209 191.170
3 kw 2013 168.475 178.778 281.056 333.728 135.936 187.999
3e kw 2012 118 45 21 21 41 246
2e kw 2013 129 47 17 29 58 280
3 kw 2013 130 60 26 30 70 316
3e kw 2012 110 154 257 192 142 142
2e kw 2013 149 137 304 298 205 187
3 kw 2013 90 186 72 185 161 134
1-10-2012 613 277 160 316 612 1.978
1-7-2013 546 274 161 334 636 1.951
1-10-2013 536 263 159 313 619 1.890
1-7-2013 301 313 349 354 378 341
1-10-2013 290 332 329 374 366 340
1-7-2013 195.200 223.200 299.333 421.150 160.916 236.225
1-10-2013 190.500 219.889 294.944 430.333 161.287 234.711
Aantal transacties Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Looptijd transacties Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Looptijd actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
1-10-2012 239 204 332 356 352 293
Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
1-10-2012 190.500 224.889 306.950 411.550 160.081 231.990
Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen
Woningmarktanalyse Noord-Holland 3e kwartaal 2013 Š Kuijs Reinder Kakes Pagina 20
Regio Purmerend
De regio Purmerend bestaat uit de gemeente Purmerend
Het gaat gelukkig beter in Purmerend. Er zijn meer woningen verkocht, het aanbod daalt licht en het gemiddelde transactieprijsniveau daalt niet meer. Wat nog wel zorgen baart is de lange looptijd van het aanbod, ruim 15 maanden en het nog immer hoge gemiddelde vraagprijsniveau. De markt in Purmerend is er dus nog niet, maar er zijn tekenen van herstel. Met name in het bestaande aanbod zit nauwelijks beweging. Het aanbod neemt wel enigszins af, echter in andere regio’s is de afname veel sterker. Dit wordt veroorzaakt door de te hoge vraagprijzen en het grote aanbod. Voor potentiële kopers is het moeilijk om in het enorme aanbod een juiste keuze te maken. Het is dan ook zaak om het aanbod te verkleinen en dat kan alleen door lagere vraagprijzen te hanteren en het stopzetten van verkopen waar de vraagprijs niet naar beneden kan.
Voor meer informatie:
Robert de Joode Robert de Joode | T 075 – 6126 400 | M 06 – 22 959 233 | E robertdejoode@krk.nl
Woningmarktanalyse Noord-Holland 3e kwartaal 2013 © Kuijs Reinder Kakes Pagina 21
Purmerend Transactieprijs (mediaan) Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
3e kw 2012 172.150 187.460 325.000 370.000 130.869 177.717
2e kw 2013 175.260 175.775 296.750 335.500 141.098 187.263
3 kw 2013 172.660 174.417 300.000 320.000 128.190 166.846
3e kw 2012 50 20 3 5 32 110
2e kw 2013 44 28 8 8 32 120
3 kw 2013 58 28 1 4 38 129
3e kw 2012 125 120 75 373 189 155
2e kw 2013 102 83 200 453 234 154
3 kw 2013 78 132 0 323 152 121
1-10-2012 310 140 48 68 232 798
1-7-2013 298 122 39 64 213 736
1-10-2013 308 124 42 57 198 729
1-7-2013 338 471 440 698 555 456
1-10-2013 313 399 458 794 573 444
1-7-2013 199.500 221.591 345.833 505.500 161.990 226.368
1-10-2013 199.500 214.278 338.000 504.944 158.964 222.328
Aantal transacties Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Looptijd transacties Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Looptijd actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
1-10-2012 303 351 259 503 412 353
Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
1-10-2012 199.740 231.400 340.200 486.400 163.700 228.873
Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen
Woningmarktanalyse Noord-Holland 3e kwartaal 2013 Š Kuijs Reinder Kakes Pagina 22
Regio Hoorn
De regio Hoorn bestaat uit de gemeente Hoorn
Over de gemiddelde transactieprijs in de Hoornse woningmarkt is weinig te melden, omdat er weinig transacties plaatsvinden. Wat wel opvalt is dat er voor het eerst sinds tijden een daling van het aanbod waarneembaar is. Dit hangt samen met de sterk verbeterde transactieaantallen en de verdere daling van de vraagprijzen. Daarnaast is de looptijd van de verkochte woningen een stuk lager dan een jaar geleden. Binnen een half jaar moet een courante en goed geprijsde woning verkocht zijn. Verkopers komen tot inkeer. Dat is de belangrijkste conclusie uit de Hoornse cijfers over het 3e kwartaal van dit jaar. Als deze trend zich doorzet in het 4e kwartaal ontstaat er langzaamaan een markt waarin meer transacties mogelijk zijn. Kopers zullen zich dan aangetrokken voelen door de lagere prijzen en de kansen die de markt op dit moment biedt. Het is dan ook raadzaam dat verkopers scherp blijven koersen om tot verkoopresultaat te komen!
Voor meer informatie:
Robert de Joode Robert de Joode | T 075 – 6126 400 | M 06 – 22 959 233 | E robertdejoode@krk.nl
Woningmarktanalyse Noord-Holland 3e kwartaal 2013 © Kuijs Reinder Kakes Pagina 23
Hoorn Transactieprijs (mediaan) Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
3e kw 2012 166.111 184.800 247.500 412.500 200.515 202.353
2e kw 2013 160.915 177.571 235.000 305.625 150.167 179.716
3 kw 2013 159.750 153.250 226.250 450.000 129.971 156.655
3e kw 2012 31 13 9 6 17 76
2e kw 2013 38 15 5 8 12 78
3 kw 2013 40 17 10 2 28 97
3e kw 2012 138 155 235 602 229 206
2e kw 2013 86 135 161 573 258 172
3 kw 2013 116 123 133 631 244 172
1-10-2012 173 88 69 82 151 563
1-7-2013 165 101 67 83 133 549
1-10-2013 164 101 69 75 112 521
1-7-2013 300 299 383 511 512 389
1-10-2013 323 336 311 515 575 397
1-7-2013 170.044 196.000 263.056 414.889 173.908 221.910
1-10-2013 169.440 198.800 261.556 397.722 178.881 219.407
Aantal transacties Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Looptijd transacties Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
Looptijd actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
1-10-2012 343 310 377 402 342 349
Gemiddelde vraagprijs actueel aanbod Soort woning Tussenwoning Hoekwoning 2/1-kap Vrijstaand Appartement Totaal
1-10-2012 174.056 196.750 269.333 414.450 187.908 224.467
Grijze en cursieve getallen zijn gebaseerd op minder dan 25 waarnemingen
Woningmarktanalyse Noord-Holland 3e kwartaal 2013 Š Kuijs Reinder Kakes Pagina 24
BINNENZIJDE ACHTERBLAD
Woningmarktanalyse Noord-Holland 3e kwartaal 2013 Š Kuijs Reinder Kakes Pagina 25
ACHTERBLAD
Woningmarktanalyse Noord-Holland 3e kwartaal 2013 Š Kuijs Reinder Kakes Pagina 26