Il primo condominio a beneficiare del Superbonus è a Prato

Il primo condominio a

beneficiare del Superbonus è a Prato

Un condominio degli anni ‘60, in classe energetica G, sarà riqualificato con cappotto termico, sostituzione della centrale termica e sostituzione di tutti gli infissi. Ne parliamo con l’amministratore Roberto Asaro

a cura di SEBASTIAN BENDINELLI

APrato, in via Baracca 65, si trova uno dei primi condomini italiani che beneficeranno del Superbonus al 110% sui lavori di riqualificazione energetica. L’inaugurazione del cantiere è avvenuta lo scorso 13 ottobre, alla presenza del Sottosegretario alla Presidenza del Consiglio Riccardo Fraccaro, che ha lodato l’amministrazione comunale, Anaci e tutti i professionisti coinvolti: “Un grande gioco di squadra. Oggi siamo qui a dimostrare concretamente che quello che avevamo promesso è una misura possibile, reale”. Ma come è stato possibile arrivare a questo risultato così rapidamente, soltanto pochi giorni dopo la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale dei due decreti sui requisiti minimi e sulle asseverazioni? Ne abbiamo parlato con Roberto Asaro, amministratore del condominio di via Baracca e Presidente provinciale Anaci (Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari).

C&C.: Innanzitutto, qual è la situazione attuale del condominio e quali lavori saranno svolti?

R.A.: Si tratta di un condominio di fine anni ’60, in classe energetica G, con una vecchia caldaia a gasolio che è già stata smantellata. I lavori che il condominio ha deliberato sono: la trasformazione dell’impianto di riscaldamento da gasolio a metano; la sostituzione completa della caldaia con nuove caldaie a condensazione modulari; il rifacimento completo del cappotto di tutta la facciata. Insieme a questi, che sono i lavori trainanti, sono stati deliberati anche i lavori di sostituzione completa di tutti gli infissi e di tutte le tapparelle. Il tutto con cessione totale del ROBERTO ASARO, Presidente Provinciale Anaci Prato e Pistoia

credito: i lavori avranno un importo totale di circa 900 mila euro, spendendo zero, dato che si rientra negli importi consentiti di cessione. L’accordo è stato raggiunto con Duferco Energia, mentre le imprese e i tecnici sono tutti locali, scelti dal condominio.

Il cantiere è già partito?

Sì, è già stato montato il ponteggio e sono già iniziati i lavori sulla caldaia, con l’adeguamento alle normative antincendio. Abbiamo iniziato quando c’è stata l’inaugurazione a metà ottobre, prima non è stato possibile, dato che le prime pubblicazioni da parte dell’ufficio dell’Agenzia delle Entrate sono dell’8

agosto. Ci siamo mossi prima con tutte le richieste tecniche e con la documentazione, in modo da essere pronti. In tutto, i lavori dureranno circa 6 mesi.

Come si è svolto il processo decisionale? Pensa che il Superbonus finirà per beneficiare più le abitazioni mono o bifamiliari, rispetto ai condomini?

No, non condivido questa interpretazione. Trattandosi di una riqualificazione energetica in cui i condomini valorizzano le proprie unità immobiliari prospettando dei risparmi importanti – parliamo di una riduzione dei costi dal 40 al 50% per quanto riguarda i consumi – non c’è difficoltà a ottenere le delibere, tanto più che sono stati abbassati i quorum a un terzo. Di solito c’è una volontà unanime, legata alla riqualificazione e al fatto che questi lavori possano essere fatti con cessione totale del credito.

L’assemblea condominiale com’è stata svolta?

Purtroppo tuttora non possiamo svolgere assemblee a distanza, perché la normativa prevede l’autorizzazione unanime del condominio, il che significa che per assurdo bisognerebbe fare un’assemblea in presenza per autorizzare quelle online. Quindi la nostra è stata fatta in presenza, addirittura all’aperto, sfruttando il piazzale del condominio, con tutte le distanze regolamentari. In tutto sono state necessarie due delibere. Ora diventa più difficile, e per questo servirebbe maggiore chiarezza rispetto al nuovo DPCM [quello del 18 ottobre, ndr]. In più, speriamo tutti in una proroga di questa norma, perché non è possibile entro il 31 dicembre del prossimo anno fare questi interventi su tutti i condomini che lo richiedono.

È stato deliberato anche il fondo spese straordinarie?

No, perché contestualmente al contratto d’appalto è stata firmata la cessione del credito all’azienda. Quindi ovviamente non è stato necessario creare nessun fondo, perché non c’è nessun esborso da parte del condominio, e quindi nessun rischio che un condomino non paghi.

La cessione del credito dei singoli condòmini come viene gestita?

Tutte le parti che si possono fare come lavori trainanti si deliberano in assemblea a maggioranza. Nella stessa assemblea, ogni condomino deve dare l’autorizzazione per quei lavori “trainati” che sono singoli, come la sostituzione dell’infisso o dell’avvolgibile. Contestualmente, in questa riunione, abbiamo fatto la delibera per le parti comuni, e tutti i condòmini hanno aderito alla sostituzione degli infissi personali. La ripartizione del credito viene fatta come se i singoli condòmini dovessero pagare: in quote millesimali per le parti comuni, e poi le spese singole. La sommatoria dell’importo è quello che l’azienda prende in carico e ogni condomino cede. Quindi anche le quote personali rientrano ovviamente nella cessione del credito.

“Ci siamo mossi con tanto entusiasmo ma ovviamente anche con un po’ di timore, essendo i primi o quasi a livello nazionale”

Nel corso della fase tecnica e preparatoria ci sono state delle difficoltà, anche per quanto riguarda l’interpretazione della normativa?

Devo dire che è andato tutto liscio. Ci siamo mossi con tanto entusiasmo ma ovviamente anche con un po’ di timore, essendo i primi o quasi a livello nazionale. Abbiamo trovato massima collaborazione da parte dell’ente pubblico, del Comune e degli assessori preposti a questa tipologia di intervento. Quindi anche quelli che potevano sembrare ostacoli o tempi particolarmente lunghi per la documentazione, si sono poi sbrigati in maniera abbastanza lineare. Certo, c’è stata un po’ di diffidenza iniziale, essendo i primi. Ci auguriamo che nei prossimi interventi anche i tempi tecnici si possano accorciare, ma comunque l’onere tecnico resta importante in questa fase.

Ha già avuto molte richieste oltre a quella di via Baracca?

Al momento ho già circa 35 delibere già assunte, ma complessivamente i condomini che vorranno accedere a questa tipologia di intervento supereranno i 150. Un numero importante, per cui è chiaro che, qualora la norma non venisse prorogata, potremmo incontrare notevoli difficoltà anche nella parte esecutiva. Per tutto l’iter tecnico, dal momento dell’incarico, ci vogliono circa due mesi: l’APE, la verifica urbanistica, il capitolato, computo metrico, congruità dei costi etc. La parte operativa dipende ovviamente dalla natura dei lavori, ma per un condominio di circa 20 unità immobiliari, come il nostro, ci vogliono circa sei mesi di lavoro. In un convegno online che abbiamo fatto recentemente con l’ENEA e l’ufficio delle Entrate siamo stati abbastanza rassicurati, però ancora non c’è l’ufficialità di questa proroga.