R.E. Immo - Februar 2020 - Das kostenlose Magazin für Eigentümer und Immobilienmakler

2020 Februar

Unsere Themen im Februar • Brauchen wir eine neue Wohnungspolitik?

• Bauschuttbeseitigung: Wer ist dafür zuständig?

• Sieben Prozent der Bevölkerung leben beengt

2020: Neue Gesetze, Vorgaben und Regeln • Grundsteuer: Der Bundesrat hat der Grundsteuerreform zugestimmt. Das dreistufige Verfahren – Bewertung, Steuermessbetrag, kommunaler Hebesatz – bleibt erhalten. Ein höheres Steueraufkommen soll nicht erzielt werden. Die neue Grundsteuer soll ab 2025 gelten. Vermieter können sie auf ihre Mieter umlegen.

• Energetische Sanierungsmaßnahmen an selbst genutztem Wohneigentum sollen vom 1.

Januar 2020 bis zum 31. Dezember 2029 durch einen Abzug von 20 Prozent der Aufwendungen von der Steuerschuld gefördert werden. Förderfähig sind Einzelmaßnahmen wie die Wärmedämmung von Wänden und Dächern, die Erneuerung der Fenster oder Außentüren sowie die Erneuerung oder der Einbau einer Lüftungsanlage und die Optimierung bestehender Heizungen.

• Neue Mietwohnungen sind steuerbegünstigt. Investoren können vier Jahre lang zusätzlich jeweils fünf Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten einer neuen Mietwohnung bei der Steuer geltend machen. Die Abschreibungsmöglichkeit von jährlich zwei Prozent bleibt bestehen. Insgesamt können Bauherren in den ersten vier Jahren also 28 Prozent von der Steuer absetzen. Eine Mietobergrenze gibt es nicht. Die Wohnungen müssen mindestens zehn Jahre vermietet werden.

• Investitionen in bestehende Gebäude sind ebenfalls steuerbegünstigt, aber nur, wenn sie zu neuem Wohnraum führen, beispielsweise durch Aufstockung oder Ausbau.

• Intelligente Stromzähler sind ab 2020 Pflicht für Haushalte mit einem jährlichen Stromverbrauch von mehr als 6.000 kWh. • Die Wohngeldreform 2020 entlastet Familien mit geringen Einkommen. 660.000 Haushalte sollen mehr Geld bekommen, rund 180.000 Haushalte haben erstmals oder erneut einen Wohngeldanspruch.

• Pendler sollen entlastet werden. Die Entfernungspauschale soll ab dem 21. Kilometer um fünf auf 35 Cent angehoben werden. Alternativ dazu sollen gering verdienende Pendler eine Mobilitätsprämie von 14 Prozent dieser erhöhten Pauschale wählen können. Diese Maßnahmen sind befristet auf die Zeit vom 1. Januar 2021 bis zum 31. Dezember 2026.

(Foto: © Gerd Altmann, Pixabay)

Brauchen wir eine neue Wohnungspolitik?

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ohneigentum ist der wirksamste Schutz vor steigenden Immobilienpreisen und ein effektiver Weg zur Vermögensbildung.

Das ist die Kernaussage führender Stadt- und Immobilienökonomen, unter anderem der TU Berlin, des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung, der NRU Higher School of Economics St. Petersburg und der Universität Hamburg. Die Wissenschaftler sind Herausgeber eines Sonderheftes mit elf Beiträgen zu aktuellen Themen der Wohnungspolitik. Steigende Mieten seien nicht nur in Berlin, sondern in vielen deutschen Groß- und Universitätsstädten ein kritisches Thema. Die Politik reagiert mit Mietpreisbremsen und einem Mietendeckel und schafft dabei neue Ungerechtigkeiten. Eine ökonomisch effiziente, sozial gerechte und ökologisch nachhaltige Wohnungspolitik sollte sich hingegen auf das gestiegene Preisniveau einstellen, die Menschen bei der Bildung von Wohneigentum unterstützen und die Ausweitung des Wohnungsangebots anstreben. „Steigende Kaufpreise und Mieten in deutschen Groß- und Universitätsstädten sind vor allem ein Abbild deren zunehmenden Attraktivität. Eine akute Gefahr einer Blasenbildung auf Immobilienmärkten ist deshalb aktuell nicht gegeben. Mit einem kurzfristigen Rückgang ist nicht zu rechnen“, sagt Dr. Gabriel Ahlfeldt.

Mangelndes Eigenkapital stellt eine Hürde da. Die Politik sollte die Bürger bei der Beschaffung von Eigenkapital unterstützen, zum Beispiel durch ein Kreditprogramm der KfW. Das Institut der Wirtschaft in Köln ergänzt diese Aussage: „Immer weniger Menschen in Deutschland leisten sich Wohneigentum. „In kaum einem anderen europäischen Land wohnen so wenige Menschen in den eigenen vier Wänden. Nach der Jahrtausendwende ist die sogenannte Wohneigentumsquote in Deutschland lediglich von 41 Prozent auf 45,5 Prozent gestiegen – seit sieben Jahren stagniert sie“.

(Foto: © Wolfgang Claussen, Pixabay)

Städteranking: Standortqualität, Wirtschaftskraft und Zukunftsperspektive

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as aktuelle Städteranking 2019 gibt Aufschluss über die Entwicklung und Attraktivität deutscher Städte. Daran teilgenommen haben alle 71 kreisfreien Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern.

Der Städtetest wurde gemeinsam von der WirtschaftsWoche, dem Portal ImmobilienScout24 und dem Institut der deutschen Wirtschaft Köln durchgeführt. Die Analyse besteht aus drei Bereichen: Das Niveau-Ranking beleuchtet die aktuelle Situation. Das Dynamik-Ranking untersucht die Veränderung in einem Zeitraum von fünf Jahren und zeigt die Chancen für Städte mit schlechter Ausgangslage. Hinzu kommt ein Zukunftsindex, der im Zusammenhang mit Innovation, Kreativität und Digitalisierung Aussagen darüber trifft, wie weit die Städte auf dem Weg ins digitale Zeitalter vorangekommen sind.

Die wichtigsten Aussagen: Im Zukunftsindex verteidigt Darmstadt den ersten Platz, München liegt erneut im Niveau-Ranking vorn. Im Dynamik-Ranking erobert Berlin den ersten Rang. Die Autostädte Wolfsburg und Ingolstadt rutschen deutlich ab. 30 Jahre nach dem Mauerfall finden sich Leipzig und Jena in sehr guter Verfassung. Das Ruhrgebiet bleibt wirtschaftlich schwach, während Süddeutschland weiter zulegt.

Das Niveau-Ranking zeigt die Krise der deutschen Autoindustrie. Ingolstadt fällt von Rang 2 auf 4, Wolfsburg von 5 auf 7. München verteidigt den ersten Platz im Niveau-Ranking zum siebten Mal in Folge. Erlangen klettert von Platz 4 auf 2, den dritten Rang belegt erneut Stuttgart. Verbessert haben sich Frankfurt am Main (von 6 auf 5) und Hamburg, das von Platz 11 im Vorjahr wieder auf Rang 9 in die Top Ten zurückgekehrt ist. Regensburg steigt von Platz 7 auf 6 auf, Würzburg verteidigt Rang 10, Ulm Platz 8. Am unteren Ende der Tabelle verharren Bremerhaven auf Rang 69 sowie die Ruhrgebietsstädte Herne auf Platz 70 und Gelsenkirchen auf dem Rang 71.

(Foto: © Katzenfee, Pixabay)

So stark stiegen die Mieten im vergangenen Jahr

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ach den Angebotsmieten schwächt sich auch der Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmieten in Deutschland ab. Das zeigt der aktuelle Mietspiegelindex, den das Hamburger Institut F+B seit 1996 erstellt. Danach stiegen die Vergleichsmieten im ganzen Jahr 2019 nur noch um 1,8 Prozent, das waren 0,4 Prozentpunkte weniger als im Vorjahreszeitraum.

Die Zahlen spiegeln die Entwicklung der Mieten im Bestand wider. Analysiert werden die Nettokaltmieten von Normalwohnungen mit 65 Quadratmetern Wohnfläche, mittlerer Ausstattung und Lage in Gemeinden mit Mietspiegeln und mindestens 20.000 Einwohnern.

Die Top-30-Städte erreichen 2019 das höchste Mietpreisniveau. Die teuersten zehn Städte verteilen sich hälftig auf die beiden süddeutschen Regionen München und Stuttgart. Die teuerste Großstadt für Mieter ist erstmals Stuttgart und nicht mehr München. Die Stuttgarter zahlen durchschnittlich 10,41 Euro pro Quadratmeter Nettokaltmiete für ihre Wohnungen. Sie liegen damit um 48 Prozent über dem durchschnittlichen Mietpreis aller untersuchten Städte von 7,04 Euro. Die höchste Nettokaltmiete von 10,86 Euro pro Quadratmeter zahlen Einwohner der kleinen Münchner Nachbargemeinde Karlsfeld im Landkreis Dachau.

Hamburg folgt erst auf Rang 13. In der Hansestadt wird die Durchschnittsmiete von 8,79 Euro je Quadratmeter um 25 Prozent übertroffen. Weitere Beispiele: Düsseldorf, Rang 19, 8,60 Euro, 22 Prozent über dem Schnitt; Frankfurt/Main, 20. Platz, 8,59 Euro, 22 Prozent über dem Schnitt; Köln, 23. Platz, 8,44 Euro, 20 Prozent über dem Schnitt.

Vergleichsweise günstig gegenüber anderen Metropolregionen ist Berlin. In den westlichen Stadtteilen Berlins kosten Bestandswohnungen momentan im Schnitt 7,32 Euro, in den östlichen 6,55 Euro pro Quadratmeter. Allerdings sind die Bestandsmieten sowohl im Berliner Altbau- als auch im Neubausegment überdurchschnittlich angestiegen.

(Foto: © Tumisu, Pixabay)

Bestehende Gebäude energieeffizienter machen

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ie Bundesregierung will die Energiewende Gebäudebestand vorantreiben. Bis 2050 soll Gebäudebestand klimaneutralen sein. Zu Maßnahmen gehören das Klimapaket, Gebäudeenergiegesetz und die Austauschprämie Ölheizungen.

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Bislang werden Wohn- und Nichtwohngebäude vor allem mit Heizöl und Erdgas beheizt, mehr als ein Drittel des Gesamtendenergieverbrauchs in Deutschland entfällt auf sie. Besonders Einund Zweifamilienhäuser haben oft eine schlechte Klimabilanz: Ihr Anteil am Endenergieverbrauch von Gebäuden ist mit 39 Prozent am höchsten. Das zeigen Zahlen des dena-Gebäudereports 2018.

Anlässlich einer Fachtagung für energetische Sanierungen, Energieeffizienz und erneuerbare Energien in Stuttgart warf der bundesweit bekannte Publizist und Soziologe, Prof. Dr. Harald Welzer, einen Blick über den Tellerrand der Branche und betonte, der Klimaschutz sei auch eine Frage der Gerechtigkeit.

Für Immobilieneigentümer ist es indes gar nicht so einfach, das Richtige zu tun. Die Vorschriften wirken kompliziert, die Branche ist unübersichtlich und die Technik für viele Laien unverständlich.

Wollen Hauseigentümer die Energieeffizienz ihres Eigenheims steigern, empfiehlt sich eine Energieberatung vor Ort. Sie beinhaltet eine Prüfung des energetischen Gebäudezustandes, die Erstellung eines Sanierungskonzeptes mit Wirtschaftlichkeitsberechnung und eine Übersicht über Fördermöglichkeiten.

Bei der Suche nach einem passenden Energieberater stehen Hauseigentümer jedoch oft vor der Qual der Wahl. Die Berufsbezeichnung Energieberaterin oder Energieberater ist rechtlich nicht geschützt. Eigentümer sollten daher auf die Neutralität und die Qualifikation der Fachleute achten. Wichtige Qualitätskriterien sind die Mitgliedschaft in anerkannten Berufsverbänden und eine Listung auf der Energieeffizienzliste der Deutschen Energieagentur.

(Foto: © myimmo, Pixabay)

Bauschuttbeseitigung: Wer ist zuständig?

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auschutt gehört nicht in den Mülleimer. Für kleinere Mengen von ausgebautem Bauabfall sind die lokalen Abfallverwertungen zuständig. Reiner Bauschutt besteht aus wiederverwertbaren mineralischen Materialien.

Dazu gehören Beton, Backsteine, Fliesen, Glasbausteine, Keramik, Klinkersteine, Mörtelreste, Sand und Ziegel.

In der Praxis wird meistens Baumischabfall entsorgt. Der kann zusätzlich Folien, Gipskartonplatten, Glas, Holz, Kabel, Kunststoffe und Metalle enthalten halten. Weil der Entsorgungsbetrieb den Baumischabfall sortieren muss, ist die Abgabe von Baumischabfall teuer als die von reinem Bauschutt. Es lohnt sich, den Bauschutt vor der Abgabe zu sortieren.

Auf größeren Baustellen sorgen auf Baustoffrecycling spezialisierte Fachunternehmen für den Abtransport von Bauschutt.

In einem Fall vor dem Oberlandesgericht Koblenz wollte ein Bauunternehmer offenbar die Kosten für die fachgerechte Entsorgung sparen. Er lagerte den anfallenden Bauschutt im Keller des Umbauobjektes und mauerte ihn anschließend ein. Der neue Eigentümer des Grundstücks verlangte die Beseitigung des Bauschutts vom vorigen Eigentümer. Der berief sich allerdings darauf, dass er von dem Bauschutt im Keller nichts gewusst habe.

Das Gericht (OLG Koblenz, 12.09.2019, 1 U 350/19) entschied: Das Lagern von Bauschutt im Keller durch einen Dritten stellt eine beseitigungspflichtige Eigentumsbeeinträchtigung dar.

Der ehemalige Eigentümer hatte das weder beauftragt noch hatte er Kenntnis von dem Vorgehen des Bauunternehmers. Daher trifft die Beseitigungspflicht nicht den Voreigentümer.

Ein Beseitigungsanspruch war unter mehreren Gesichtspunkten nicht gegeben: Das Gericht verneinte die Störereigenschaft des vorigen Eigentümers und verwies darauf, dass dieser mit der Eigentumsübertragung auch Besitz und Eigentum an dem eingemauerten Bauschutt verloren hat.

(Foto: © H. Hach, Pixabay)

BGH-Urteil: Härtefallregelung eindeutiger formuliert bei Mieterhöhung nach Modernisierung

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er Bundesgerichtshofs hat präzisiert, in welchen Fällen eine Modernisierungsmieterhöhung eine unzumutbare Härte (§ 559 Abs. 4 Satz 1 BGB) darstellt und in welchen Fällen ein Härteeinwand ausgeschlossen ist.

Der Mieter einer knapp 86 Quadratmeter großen Wohnung in Berlin berief sich nach einer Mieterhöhung um 240 Euro auf unzumutbare Härte. Seine Miete soll von 574 Euro auf 804 steigen. Der Kläger bewohnt die Wohnung seit seinem fünften Lebensjahr und nutzt sie inzwischen allein. Er bezieht Arbeitslosengeld II und erhält zur Deckung der Wohnkosten monatlich einen Zuschuss.

Die Vermieterin ließ Dämmungsarbeiten an der obersten Geschossdecke und der Außenfassade durchführen, ersetzte die bisherigen Balkone durch größere und nahm einen stillgelegten Fahrstuhl wieder in Betrieb.

Die Mieterhöhung führt die Erhöhungsbeträge für jede Maßnahme einzeln auf. Das Landgericht stellte fest, dass der Mieter weder für den Anbau eines größeren Balkons noch für die Fassadendämmung herangezogen werden könne, sondern nur für die Dämmung der obersten Geschossdecke.

Der Bundesgerichtshof hat den Einwand der Vermieterin abgewiesen, dass der Mieter eine viel zu große Wohnung nutzt. Die Vorschriften bei staatlichen Transferleistungen können in diesem Fall nicht auf die Härtefallregelung angewendet werden. Vielmehr sei abzuwägen, ob der Mieter seinen bisherigen Lebensmittelpunkt beibehalten darf. Denn beide, Vermieter und Mieter, genießen den Schutz der Eigentums- bzw. Besitzgewährleistung.

Der Bundesgerichtshof hat das Urteil der Vorinstanz aufgehoben, weil nicht festgestellt wurde, ob der Härteeinwand des Mieters ausgeschlossen ist. Das wäre der Fall gewesen, wenn der Vermieter zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen aufgrund gesetzlicher Vorschriften gezwungen war. Angaben zur Üblichkeit der Balkongröße und zur Erneuerung des Außenputzes fehlten.

(Foto: © S. Hermann, F. Richter, Pixabay)

Sieben Prozent der Bevölkerung leben beengt

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ie steigenden Mieten in deutschen Großstädten haben dazu geführt, dass der Wohnflächenkonsum eines durchschnittlichen Mieterhaushaltes zwischen 2010 bis 2017 um drei Quadratmeter zurückgegangen ist.

Das berichtet das Institut der deutschen Wirtschaft Köln. Die Menschen passen sich durch Verzicht an die geänderten Bedingungen an.

Dieses Verhalten stößt an Grenzen, wenn es viel zu eng wird und eine Wohnung überbelegt ist. 2017 waren davon sieben Prozent der deutschen Bevölkerung betroffen. Die Überbelegungs-quote war im Vergleich zu den Vorjahren stabil.

Von Überbelegung spricht man, wenn der Haushalt über zu wenige Zimmer im Verhältnis zur Personenzahl verfügte. Als überbelegt gilt eine Wohnung, wenn es mindestens einen der folgenden Räume nicht gibt: einen Gemeinschaftsraum, einen Raum pro Paar, das in dem Haushalt lebt, einen Raum pro weiterer Person ab 18 Jahren, einen Raum für zwei Kinder unter 12 Jahren, einen Raum für zwei Kinder desselben Geschlechts zwischen 12 und 17 Jahren, einen Raum je Kind zwischen 12 und 17 Jahren, wenn sie unterschiedlichen Geschlechts sind. Überbelegt ist beispielsweise eine Wohnung, in denen sich drei Kinder ein Kinderzimmer teilen, oder Eltern das Wohnzimmer gleichzeitig als ihren Schlafraum nutzen.

Besonders von Überbelegung betroffen waren in Deutschland Alleinerziehende und ihre Kinder sowie von Armut Gefährdete mit jeweils 19 Prozent. Erwachsene mit ausländischem Pass (17 Prozent) lebten häufiger auf engem Raum als Erwachsene mit deutschem Pass (sechs Prozent). Städtebewohner/-innen waren mit elf Prozent rund drei Mal so häufig von Wohnraummangel betroffen wie Bewohner ländlicher Gebiete mit vier Prozent.

In vielen EU-Staaten ist der Wohnraummangel deutlich größer: In Polen, Ungarn, Lettland, Bulgarien und Rumänien lebten jeweils über 40 Prozent der Bevölkerung in einer überbelegten Wohnung. Der EU-Durchschnitt lag bei 16 Prozent.

(Foto: © Wynn Pointaux, Pixabay)

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