R.E. Immo - Februar 2021 - Das kostenlose Magazin für Eigentümer und Immobilienmakler

2021 Februar

Unsere Themen im Februar • CO2-Bepreisung: Welche Mehrkosten?

• Steuervorteile für Vermieter mit günstigem Wohnraum • Bauwirtschaft trotz Corona auf gutem Weg

Coronazeit: Aktuelle Regelungen zu Miete, Pacht und Wohneigentum

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ie Bundesregierung hat Anordnungen getroffen, welche die Folgen und Auswirkungen der Coronapandemie für Mieter und Pächter sowie für Wohnungseigentümer abmildern sollen.

Für Mieter und Pächter gilt, dass Zahlungsrückstände aus der Zeit zwischen dem 1.

April und dem 30. Juni 2020 den Vermieter nicht zur Kündigung berechtigen. Diese Einschränkung gilt für die Dauer von 24 Monaten und nur für solche Fälle, in denen die Rückstände auf den Auswirkungen der Coronapandemie beruhen. Sind die Zahlungsrückstände auch nach dem 30.

Juni 2022 noch nicht beglichen, kann dem Mieter oder Pächter wieder gekündigt werden. Für den zweiten Lockdown gibt es noch keine Regelungen. Es habe sich gezeigt, dass Mieter und Vermieter in vielen Fällen eine Regelung auf privater Basis finden konnten.

Im Miet- und Pachtrecht wurde im Dezember 2020 ein neues Gesetz beschlossen, das Regelungen zugunsten derjenigen beinhaltet, die für ihren Betrieb Grundstücke oder Geschäftsräume gemietet oder gepachtet haben und diese aufgrund von staatlichen Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie nur noch eingeschränkt oder gar nicht mehr nutzen können. Darin wird erklärt, dass die Regelung zur Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) grundsätzlich anwendbar ist. Diese Regelung stärkt die Position der Gewerbemieterinnen und -mieter. Die Regelung betrifft auch Pachtverhältnisse.

Aufgrund der Coronapandemie sind Eigentümerversammlungen vielfach nicht möglich. Damit Wohnungseigentümergemeinschaften handlungsfähig bleiben, gilt bis Ende 2021, dass im Falle des Auslaufens der Verwalterbestellung, der zuletzt bestellte Verwalter im Amt bleibt.

Weiterhin gilt, dass der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fortgilt. Weiterführende Informationen finden Sie auf der Website des Bundesjustizministeriums.

(Foto: © Erich Westendarp, Pixabay)

CO2-Bepreisung: Mit welchen müssen Hauseigentümer rechnen?

Mehrkosten

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um Jahresbeginn ist die Bepreisung von Kohlendioxid (CO2) im Gebäudesektor gestartet. Für einen Liter Heizöl zahlen Hauseigentümerinnen und Eigentümer in diesem Jahr rund acht Cent mehr. In den nächsten Jahren werden die CO2-Kosten von Erdgas und Heizöl weiter steigen, damit der Klimaschutz vorankommt.

Eine Beispielrechnung für ein Einfamilienhaus mit Ölheizung und einem jährlichen Verbrauch von 3.000 Liter Heizöl zeigt: Je nach Entwicklung der CO2-Bepreisung betragen die Zusatzkosten in den nächsten 20 Jahren zwischen 15.000 und 25.000 Euro. So lange ist eine Heizung mindestens in Betrieb. Die neue Bepreisung trifft die Eigentümer unsanierter Gebäude mit fossilen Heizungen und schlechtem energetischen Zustand am stärksten.

Gedämmte Häuser, die erneuerbare Energien nutzen, verursachen dagegen keine CO2Zusatzkosten, was sie daher deutlich attraktiver macht.

Die Bepreisung ist mit einem festen System gestartet. Seit 1. Januar sind 25 Euro pro Tonne CO2 für Kraft- und Brennstoffe im Verkehrs- und Gebäudebereich fällig. Das entspricht in diesem Jahr einem Aufschlag von 79 Euro pro 1.000 Liter Heizöl. Der CO2-Preis steigt 2022 auf 30 Euro pro Tonne CO2, 2023 auf 35 Euro, 2024 auf 45 Euro und 2025 auf 55 Euro. Danach sollen weitere Erhöhungen folgen. Wie hoch sie ausfallen werden, ist aber noch nicht sicher.

Nutzen Sie fachliche Beratung, wenn Sie sanieren wollen. Experten raten zu ganzheitlichen Sanierungen. Denn was nützt das beste Fenster, wenn die Wärme durch die Wand verschwindet oder Schimmel entsteht, weil Sie nicht an ein passendes Lüftungskonzept gedacht haben?

Wer saniert, erhält seit diesem Jahr durch die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) deutlich mehr Fördergeld. Die Antragstellung ist einfacher als früher. Aktuelle Informationen zur energetischen Sanierung von Wohnhäusern gibt es auf www.zukunftaltbau.de.

(Foto: © 1445638, Pixabay)

Anteil der Haushalte mit Immobilieneigentum rückläufig

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rstmals seit fast dreißig Jahren ist der Anteil der Haushalte, die in ihren eigenen vier Wänden leben, in Deutschland rückläufig.

Die Wohneigentumsquote lag 2018 nur noch bei 42 Prozent. Das ist – mit Ausnahme der Schweiz – der niedrigste Wert in ganz Europa.

Die niedrige Eigentumsquote gilt als Nachteil, denn die Bildung von Immobilieneigentum ist unter anderem eine wichtige Säule bei der Altersabsicherung. Inzwischen weist die Statistik sogar eine rückläufige Entwicklung aus: Im Jahr 2018 wohnten in Deutschland rund 42 Prozent aller Haushalte im Eigentum und damit ein Prozent weniger als vor fünf Jahren. Das ist das Ergebnis einer Analyse der Einkommensund Verbrauchsstichprobe (EVS) durch das Berliner Forschungsinstitut empirica.

Die geringe Eigentumsquote steht in engem Zusammenhang mit der Geschichte der Bundesrepublik. In den 1980er Jahren stieg die Eigentumsquote im Westen noch regelmäßig.

Der Erwerb einer eigenen Immobilie wurde in Ostdeutschland aber erst nach der Wiedervereinigung zu einer echten Option. Im Jahr 2018 lag die Wohneigentumsquote in Ostdeutschland mit gut 36 Prozent immer noch deutlich unter der im Westen mit knapp 45 Prozent.

Für ganz Deutschland gilt: Es fehlt an Nachwuchseigentümern. Der Anteil der 70- bis 79Jährigen mit Wohneigentum ist in den vergangenen 20 Jahren kräftig gestiegen. Mit einer Wohneigentumsquote von 58 Prozent übertrifft diese Altersgruppe alle anderen in Westdeutschland. Im Osten wohnen immerhin 36 Prozent der 70- bis 79-Jährigen im Eigentum, vor zwanzig Jahren waren es erst 15 Prozent.

Die nachrückende Generation ist deutlich weniger erfolgreich bei der Wohneigentumsbildung. Im Jahr 2008 besaßen 34 Prozent der Ostdeutschen und 37 Prozent der Westdeutschen im Alter von 30 bis 39 Jahren Wohneigentum, zehn Jahre später galt dies nur noch für 25 beziehungsweise 30 Prozent in diesem Alter.

(Foto: © Gerrit Horstman, Pixabay)

Vermieter von günstigem Wohnraum haben jetzt mehr Steuervorteile

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isher nahm das Finanzamt zu Ungunsten von Mietern und Vermietern an, dass eine sehr günstige Miete entweder Liebhaberei oder ein Freundschaftsdienst sein müsse. Es verweigerte dann regelmäßig das vollständige Absetzen von Werbungskosten bei der Steuer. Das ist seit diesem Jahr anders geworden.

Wer Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung erzielt, muss diese versteuern. Anfallende Werbungskosten für Instandhaltung oder Verwaltung dürfen jedoch vorher abgezogen werden. Bisher musste die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Monatsmiete betragen, wenn der Vermieter seine Investitionen in voller Höhe als Werbungskosten bei der Steuer absetzen wollte. Seit Januar 2021 gilt ein neuer Prozentsatz: Vermieter können ihre Kosten voll absetzen, wenn die Miete nur bis zu 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt. Wenn die Miete weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Monatsmiete beträgt, können die Kosten nur anteilig in Ansatz gebracht werden.

Bei Ferienwohnungen können nur die auf den vermieteten Teil des Hauses entfallenden Werbungskosten geltend gemacht werden.

Die Steuererleichterung ist Teil des Jahressteuergesetzes 2020, das noch kurz vor Ende des Jahres 2020 Bundestag und Bundesrat passiert hat und ab dem Veranlagungszeitraum 2021 gilt. Mit der neuen Regelung würdigt der Gesetzgeber Vermieter, die bereit sind, günstigen Wohnraum anzubieten. Die alte Regelung zielte vor allem darauf, Steuersparmodelle zu regulieren. Benachteiligt waren dadurch auch Vermieter, die ihre Immobilie an Familienangehörige günstig vermieteten.

Vermieter müssen dem Finanzamt bei der neuen 50-Prozent-Grenze allerdings eine Prognose aller Einnahmen und Ausgaben für 30 Jahre vorlegen. Damit soll sichergestellt sein, dass die Vermietung nicht nur privaten Zwecken dient.

(Foto: © Steve Buissinne, Pixabay)

Stadtentwicklung: Lieferverkehr

Neue

Lösungen

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mmer mehr Autos drängen in die Innenstädte, das Zweite-Reihe-Parken nimmt zu und der Lieferverkehr verdichtet sich. Das Thema Stadtlogistik wird drängender, weil OnlineBestellungen sowie kleinteilige Lieferungen während der Coronapandemie eine zunehmende Bedeutung bekommen.

Der dichte Autoverkehr in den Städten geht zu Lasten der Lebensqualität und auf Kosten der Umwelt. Um darüber genauere Aussagen treffen zu können, beleuchten die auf Güterverkehrsplanung und Transportlogistik spezialisierten Wissenschaftler der Bergischen Universität aktuelle Trends im Bereich der Belieferung auf der sogenannten „Letzten Meile“.

Damit der Letzte-Meile-Verkehr in sensiblen Gebieten wie Fußgängerzonen oder Wohngebieten konfliktarm, nachhaltig und wirtschaftlich durchgeführt werden kann, bedarf es passender Rahmenbedingungen. In einer Studie werden zunächst die geltenden Vorgaben in Deutschland am Beispiel der Stadt Berlin ermittelt. Dadurch sind Aussagen über Kennwerte wie Emissionen und Fahrleistung möglich. Gleichzeitig führt die chinesische Stadt Suzhou eine ähnliche Studie durch. Der Vergleich soll neue Erkenntnisse ermöglichen.

Schon jetzt werde deutlich, dass – anders als in China – Innovationen in Deutschland häufig durch zuvor definierte Regulierungen erschwert werden. So seien hierzulande Lastenrädern ohne Kennzeichen auf eine Motorleistung von 250 Watt beschränkt, was den Transport von schwereren Sendungen in bergigen Regionen oder bei einer Belieferung über eine Rampe erschweren oder verhindern würde. Eine einfache Übertragung der Konzepte von einem Land auf das andere sei bei den international auftretenden Kurier-, Express- und Paketdiensten problematisch. Die ermittelten Ergebnisse sollen in eine Vergleichsstudie münden und Lösungsansätze für die zukünftige Gestaltung des Letzte-Meile-Verkehrs liefern.

(Foto: © Manuel Alvarez, Pixabay)

Bauwirtschaft trotz Corona-Krise auf gutem Weg

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ie Bauwirtschaft in Deutschland ist im Großen und Ganzen bisher gut durch die Coronapandemie gekommen und dürfte auch in den nächsten Jahren solide Wachstumsraten verzeichnen. Unter dem Strich rechnet das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin) mit einer deutlich wachsenden Bauleistung bis 2022.

Die Baukonjunktur ist eine Stütze der deutschen Wirtschaft und wird auch in den kommenden Jahren zum Wachstum beitragen. Das Bauvolumen ist im vergangenen Jahr nominal um vier Prozent auf etwa 444 Milliarden Euro gestiegen. Obwohl sich die Wachstumsrate damit im Vergleich zum Vorjahr halbierte, ist die Bauwirtschaft weitaus weniger krisengeschüttelt als viele andere Branchen. Für dieses und das kommende Jahr ist ein weiterer Anstieg der Bautätigkeit zu erwarten.

Nach wie vor wird vor allem in den Neubau von Wohngebäuden investiert. Die Wachstumsraten der Jahre 2020 bis 2022 von gut fünf, vier beziehungsweise fünfeinhalb Prozent können sich sehen lassen. Die lediglich kleine Wachstumsdelle ist darauf zurückzuführen, dass die Bauunternehmen ihre Arbeit bisher zu keiner Zeit einstellen mussten, sondern unter Hygieneauflagen fortführen konnten. Positiv wirken sich außerdem die weiterhin historisch günstigen Wohnungsbaukredite aus.

Die Zahlen des statistischen Bundesamtes bestätigen diese Entwicklung. Im November 2020 wurde in Deutschland der Bau von 32.531 Wohnungen genehmigt. Das waren 8,9 Prozent mehr als im November 2019. Für den Zeitraum Januar bis November 2020 ergibt sich ein Anstieg um 3,9 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. In den Zahlen sind sowohl die Baugenehmigungen für neue Gebäude als auch für Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden enthalten. Die Zahl der Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser stieg um 17,5 Prozent und für Mehrfamilienhäuser um 3,0 Prozent.

(Grafik: © Statistisches Bundesamt, Destatis, 2021)

Häufige Fehler bei privater Vermietung

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mmobilieneigentümer mit wenigen vermieteten Wohnungen erledigen die Verwaltung und Vermietung oftmals selbst. Vorsicht ist dabei jedoch bei der Verwendung von Standardformularen geboten. Mietverträge, die nicht richtig ausgefüllt sind, können sich als Nachteil erweisen.

Oft bestehen einfach nur falsche Vorstellungen darüber, was das Mietrecht zulässt. Beispielsweise dürfen Kleintiere wie Meerschweinchen oder Vögel auch ohne eine Erlaubnis im Mietvertrag gehalten werden. Das Wichtigste in Kürze: Ein Mietvertrag sollte grundsätzlich die Bestandteile der Miete im Einzelnen aufführen sowie zwischen Kaltmiete und Betriebskosten unterscheiden. Begriffe wie Warm-, Inklusiv- oder Bruttomiete sollten vermieden werden, anderenfalls können Mieter später die Betriebskostenabrechnung zurückweisen. Auch die eigentliche Wohnung sollte konkret benannt und beschrieben werden. Dem Mieter muss klar sein, ob Gartenanteil, Stellplatz oder Keller mit vermietet sind. Mündliche Absprachen vor dem Vertragsschluss sollten unbedingt aufgeführt und von beiden Seiten unterschrieben werden. Darunter fallen auch noch auszuführende Arbeiten in der Wohnung.

Schönheitsreparaturen waren in den vergangenen Jahren ein heikles Thema. Sie können auf den Mieter übertragen werden, doch die genaue Formulierung sowie sonstige Voraussetzungen der Vertragsklauseln hängen vom Einzelfall ab. Fehlt die entsprechende Klausel zur Renovierung oder ist diese nicht angekreuzt, gilt die gesetzliche Regel, nach der ein Vermieter für den Erhalt seiner Immobilie zuständig bleibt. Befristete Mietverträge sind nur noch ausnahmsweise zulässig. Vermieter müssen konkrete Gründe wie einen geplanten Umbau oder Abriss vor Beginn des Vertrags benennen, sonst gilt das Mietverhältnis als unbefristet.

Vermieter, die sich nicht sicher sind, ob eine Vertragspassage zulässig ist, sollten sich dringend fachlich beraten lassen.

(Foto: © Arek Socha, Pixabay)

Transparenz auf dem Immobilienmarkt: Andere Länder, andere Sitten

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ei der Preisbildung auf dem Immobilienmarkt spielt die Transparenz eine nicht zu überschätzende Rolle.

Auch die Preisermittlung eines Gebäudes basiert weitgehend auf Transparenz und damit auf zur Verfügung stehenden Vergleichszahlen und -daten.

Um den Wert eines Grundstückes oder eines Gebäudes zu ermitteln, nutzen Gutachter in Deutschland Bodenrichtwerte. In die Berechnung fließen Faktoren wie Art der baulichen Nutzung, Grundstücksgröße und Geschossflächenzahl ein. Für die Berechnung des Gebäudes gelten weitere Vorgaben. Das klingt kompliziert und sagt letztlich wenig darüber aus, welchen Preis ein Verkäufer auf dem freien Markt tatsächlich erzielen kann. Wer das wissen will, braucht umfassende Marktkenntnisse und langjährige Erfahrung.

Wie schön wäre es, wenn man einfach im Internet nachschauen könnte, wie viel die eigene Immobilie wert ist. Das ist natürlich eine Illusion, aber es gibt neue Bestrebungen des Portals Immobilienscout24.de, mehr Transparenz für den Immobilienmarkt zu schaffen. Ein neu eingerichteter Preisatlas soll über Kauf- und Mietpreise sowie Preistrends für jede Adresse und jeden Stadtteil in ganz Deutschland informieren. Das Daten-Tool basiert auf anonymisierten Daten von über 43 Millionen Immobilien und zeigt die aktuell auf dem Markt angebotenen Kauf- und Mietpreise für Häuser und Wohnungen.

(Foto: © Maurice Angres, Pixabay)

Impressum R.E. Immo GmbH Gollenhoferstraße 51 71397 Leutenbach Telefon: Telefax: E-Mail: Web:

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Registergericht: Amtsgericht Stuttgart Registernummer: HRB 261818 Umsatzsteuer-Identifikationsnummer gemäß §27 a UStG: DE147327145 Layout und Satz Werbeagentur Werbepoesie #FEDERFÜHREND: Branding, Design, Marketing E-Mail: info@werbepoesie.de Web: www.werbepoesie.de