R.E. Immo - Juni 2022 - Das kostenlose Magazin für Eigentümer und Immobilienmakler

2022 Juni

Unsere Themen im Juni • Verhandeln über den Immobilienpreis • Neue Gesetze: Immobilien im Fokus der Aufmerksamkeit • Neue Wohnungen braucht das Land

Ferien im eigenen Land: Kurtaxe und Bettensteuer mit dem Grundgesetz vereinbar Der Tourismus in Deutschland musste während der Coronapandemie schwere Zeiten überbrücken. Die Betreiber von Beherbungsbetrieben aber auch private Ferienhaus- und Apartmentanbieter schauen daher jetzt genau aufs Geld. Das tun auch die Städten und Gemeinden, von denen einige an der Ferienvermietung mit verdienen, indem sie Kurtaxe oder Bettensteuer erheben. Das Bundesverfassungsgericht hat jetzt entschieden, dass die Bettensteuer verfassungskonform ist.

Viele Begriffe meinen dasselbe: Fremdenverkehrsbeitrag, Fremdenverkehrsabgabe, Kurbeitrag, Kurabgabe, betriebliche Tourismusabgabe, Tourismusbeitrag, Übernachtungssteuer, Bettensteuer, Kultur- und Tourismustaxe oder City Tax – die Gemeinden sind erfinderisch.

Wie auch immer die Steuer genannt wird – alle Einnahmen daraus haben denselben Zweck.

Sie sollen den zusätzlichen Aufwand der Gemeinde oder Stadt ausgleichen, der diesen durch die Touristen entsteht. Mit dem Geld wird in erster Linie die Instandhaltung der touristischen Infrastruktur vor Ort finanziert. Dazu gehören Parkanlagen, Wege, öffentliche Toiletten sowie die Säuberung und Pflege von touristischen Einrichtungen, die zur Attraktivität des Ortes beitragen sollen.

Ortsfremde Personen zahlen die Abgabe meistens pro Kopf und Übernachtung direkt an das Hotel, die Ferienvermieterin oder den Vermieter. Beruflich bedingte Reisende sind von der Abgabe bisher ausgenommen. Auf den deutschen Inseln beträgt die Kurtaxe beispielsweise zwischen zwei und vier Euro pro Tag und Gast, fällt also bei größeren Familien und längerem Aufenthalt durchaus ins Gewicht.

Das Bundesverfassungsgericht hat jetzt vier Verfassungsbeschwerden aus Hamburg, Bremen und Freiburg im Breisgau zurückgewiesen. Es entschied, dass die Steuern mit dem Grundgesetz vereinbar sind. Sie belasten die betroffenen Beherbergungsbetriebe, die die Abgaben einziehen müssen, nicht übermäßig. Beruflich veranlasste Übernachtungen können von der Aufwandbesteuerung ausgenommen werden, müssen es aber nicht. Der Deutsche Hotel- und Gaststättenverband (Dehoga) und der Hotelverband Deutschland (IHA) befürchten, dass die Gemeinden die Steuer nach diesem Urteil noch ausweiten könnten.

Foto: © Monika Schröder, Pixabay

Verhandeln über den Immobilienpreis mit den richtigen Argumenten Die Nachfrage nach Immobilien ist immer noch größer als das Angebot. Unter den sich ändernden Bedingungen des Immobilienmarktes, fragen sich jetzt aber viele Immobilieninteressentinnen und interessenten, ob es sich lohnt, über den Immobilienpreis zu verhandeln.

In den vergangenen Jahren haben viele Immobilienkäuferinnen und -käufer es nicht gewagt, den geforderten Preis eines Hauses oder einer Wohnung in Frage zu stellen. Sie gingen davon aus, dass es genug andere Kaufwillige gibt, die den Preis akzeptieren und zum Zuge kommen, während sie selbst leer ausgehen.

Diese Einstellung ändert sich allmählich.

Tatsächlich gehen Finanzierungsfachleute davon aus, dass Immobilienpreise und Immobilienwerte schon seit einigen Jahren nicht mehr übereinstimmen. Angesichts der bisher niedrigen Zinsen und guten Finanzierbarkeit waren die hohen Immobilienpreise aber leicht durchsetzbar. Erwerberinnen und Erwerber konnten damit rechnen, dass die Preisentwicklung den Erstehungspreis bald überholen und den hohen Kaufpreis rechtfertigen würde.

Inzwischen haben sich die Hypothekenzinsen fast verdreifacht. Der Immobilienkauf will also wohl überdacht sein. In dieser Situation ist es verständlich, wenn es bei den Kaufverhandlungen jetzt wieder mehr um den Preis geht. Der Immobilienvermittler oder die Immobilienmaklerin ist in jedem Fall die richtige Adresse, um auszulosten, wie hoch der Spielraum beim Immobilienpreis ist. Fachwissen, Erfahrung und Marktkenntnisse helfen dabei, die Situation richtig einzuschätzen und einen guten Kompromiss zu finden.

Nach Angaben von ImmoScout24 liegt der erzielbare Preisnachlass zwischen zehn und 15 Prozent, aber auch ein Preisnachlass von bis zu 25 Prozent sei möglich.

Modernisierungskosten, veraltete Ausstattung und hohes Alter der Immobilie sind die am häufigsten vorgebrachten Argumente für einen Preisnachlass. Als Argumente bei der Verhandlung nannten die Befragten auch fehlende Ausstattungsmerkmale wie beispielsweise eine Einbauküche, Parkmöglichkeiten, Garage und Keller sowie Balkon oder Garten. Die Lage der Immobilie ist ein preisminderndes Argument, wenn diese vergleichsweise unattraktiv ist.

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Nachhaltiges Bauen spart Energie und schont das Klima Im Bereich Bauen und Wohnen findet derzeit ein wichtiger Umdenkprozess statt. Es geht um Nachhaltigkeit, Kreislaufwirtschaft und organisches Denken. Dabei entstehen Fragen zur Konstruktion und Nutzung, zum Ort, zur Akzeptanz der Nutzer und Nachbarn, zur Energieversorgung und zur Fähigkeit des späteren Recyclings.

In den vergangenen zehn Jahren hat die ökologische Dimension beim Bauen an Bedeutung gewonnen. Die Fachhochschule Kiel stellt nüchtern fest: Der Bau von Wohnungen und anderen Gebäuden ist schlecht fürs Klima. Sowohl der Bau als auch die Nutzung von Gebäuden ist sehr CO2-intensiv. Aktuelle Studien zeigen, dass 40 bis 50 Prozent des gesamten CO2-Ausstoßes in Deutschland darauf entfallen. Wie sich der CO2Bedarf bei Neubauten senken lässt, soll ein Forschungsprojekt ermitteln. Die verstärkte Nutzung regenerativer Energien beim Bau sei ein wichtiger Einflussfaktor, werde aber nicht ausreichen. Zusätzlich seien bautechnische Veränderungen erforderlich.

Die Politik stellt klare Anforderungen an das Bauen von Morgen, das nachhaltiger werden, Ressourcen schonen und das Klima schützen soll. Die Reduktion von CO2 in Planung, Bau und Betrieb von Bauwerken lautet das oberste Gebot. „In der Zukunft muss Wohn- und Arbeitsraum bezahlbar sein, damit die gesellschaftliche Diversität sichergestellt ist“, sagt Prof.

Dr.-Ing. Hannes Schwarzwälder von der Hochschule Biberach. Dafür sei es essenziell, die Prozesse zu analysieren und anzupassen, etwa die Schnittstellen zwischen industrieller Standardisierung und Individualisierung sowie die Reduktion von Abfällen bzw. die Wiederverwendung von Materialien.

Außer dem Neubau ist die Sanierung des Immobilienbestandes eine wichtige Aufgabe. In Deutschland müssen in den kommenden Jahren viele Millionen Wohnhäuser saniert werden, um Energie zu sparen, das Klima zu schützen und die Wohnkosten moderat zu halten. Eine richtige Dämmung der Gebäudehülle ist ein erster Schritt, um ältere Wohnhäuser aus den Jahren zwischen 1950 und 1970 energetisch fit zu machen.

Ein Vorzeigeprojekt entsteht derzeit in der Hamburger Hafencity. Das höchste Holzhochhaus Deutschlands mit dem Namen „Roots“ soll bis Ende 2023 fertiggestellt werden. Es wird 18 Geschosse und rund 180 Wohnungen umfassen.

Foto: © Mr Cox, Pixabay

Was bedeutet die Zinswende für den Immobilienmarkt?

Unkenrufen zufolge stürzen die Immobilienpreise bald um bis zu ein Viertel ab. Auch wenn man diese um Sensation bemühten Meldungen kritisch sehen muss, bleibt die Frage: Wie wirkt sich die Zinswende auf den Immobilienmarkt aus?

Baufinanzierungen sind so teuer wir zuletzt vor acht Jahren. Das dämpft die Kauflaune und verändert die Nachfrage.

Verschiedene Faktoren wirken auf Immobilienfinanzierung. „Dazu gehören der Krieg in der Ukraine, die steigenden Rohstoffpreise und die hohe Inflation“, kommentiert Professor Dr. Steffen Sebastian von der IREBS. Die stark anziehenden langfristigen Zinsen haben in den vergangenen Monaten die größten Sprünge seit Jahrzehnten vollzogen. Laut Interhyp lagen die zehnjährigen Bauzinsen im Januar 2022 noch bei 1,0 Prozent, Anfang Mai 2022 aber bereits bei 2,66 Prozent – eine Verzweieinhalbfachung in sehr kurzer Zeit. So hoch wie derzeit waren die Hypothekenzinsen zuletzt im Jahr 2014 – mit dem großen Unterschied, dass die Immobilienpreise und damit der Finanzierungsbedarf seitdem immens gestiegen sind.

Steigende Zinsen schienen lange Zeit der Vergangenheit anzugehören. Über Jahre galt im Euroraum eine Nullzinspolitik, die letztlich den Boom auf dem Immobilienmarkt auslöste.

Wegen der hohen Inflation haben die Notenbanken in den USA und Großbritannien bereits eine Wende in der Geldpolitik eingeleitet. Die Europäische Zentralbank könnte in diesem Sommer folgen.

Verbraucherinnen und Verbraucher sollten erhöhte Finanzierungskosten für das Eigenheim einplanen, erläutert Prof. Dr. Rainer Jakubowski, Experte für Banking & Finance an der FOM Hochschule in Frankfurt am Main. Er weist aber auch darauf hin, dass die Finanzierungsmöglichkeiten nicht nur vom Zinsniveau abhängen, sondern auch von der Höhe der Anschaffung. Die Finanzierungskosten verringern sich automatisch, wenn ein preisgünstigeres Eigenheim gewählt wird. Kreditfinanzierter privater Hausbau werde nur dann zur untragbaren Belastung, wenn man sich bei der Anschaffung übernimmt.

Diese Empfehlung macht deutlich, wie sich erschwerte Finanzierungsbedingungen auf die Preisentwicklung von Immobilien auswirken. Der Zinswende wird die Immobilienpreiswende folgen – in welchem Ausmaß, bleibt abzuwarten.

Foto: © Ratenkauf, Pixabay

Neue Gesetze: Immobilien im Fokus der Aufmerksamkeit Selten standen Immobilien so sehr im Fokus der Aufmerksamkeit wie heute. Dazu haben der angespannte Immobilienmarkt und auch die Erfordernisse der Klimakrise beigetragen. Die Politik hat bereits mit der Einrichtung eines eigenen Bauministeriums reagiert. Auch das Ministerium für Wirtschaft und Klima spricht ein Wörtchen mit, wenn es um den Bau und die Sanierung von Gebäuden geht.

Das Dach über dem Kopf ist ein Grundbedürfnis wie Essen und Trinken. Wie dieses Grundbedürfnis befriedigt wird, berührt darüber hinaus viele andere Bereiche sowie wirtschaftliche und finanzielle, klimapolitische und soziale Aspekte. Neue Gesetze und staatliche Förderungen sollen Verwerfungen glätten und für mehr Gerechtigkeit sorgen. Im laufenden und im nächsten Jahr kommen viele Änderungen auf Immobilieneigentümerinnen und -eigentümer, Mieter und Mieterinnen zu.

Die Bundesregierung will das Gebäudeenergiegesetz (GEG) modernisieren. Die Ausgestaltung des GEG und die Festlegung von Gebäudestandards haben immense Auswirkung auf die Branche. Vorgesehen ist die Erhöhung des GEG-Standards auf EH 55. Damit verschärfen sich die Anforderungen auch an die Gebäudehülle. Das reiche aber nicht aus und sei einseitig, bemängelt der Zentrale Immobilienverband ZIA. Zusätzliche Anforderungen an die Gebäudehülle seien nicht nur wirtschaftlich sinnlos, die Produktion und Entsorgung von zusätzlichem Dämmmaterial verbiete der Gedanke des Lebenszyklus. Der Fokus solle vielmehr auf Effizienz in der Anlagentechnik, Nutzung erneuerbarer Energien im Gebäude und dem effizienten Gebäudebetrieb liegen.

Mit der Novelle des Erneuerbare-Energien-Gesetzes will die Bundesregierung die Stromerzeugung aus Solar- und Windenergie schnell und umfangreich vorantreiben. Die Belange im Wohnungseigentum seien jedoch bislang nicht genügend bedacht, bemängelt der VDIV Deutschland und fordert Nachbesserungen. Positiv bewertet der Verband die in der EEGNovelle vorgesehene Einführung des Volleinspeisemodells mit attraktiven Vergütungssätzen. „Die Mehrheit der rund zwei Millionen Eigentümergemeinschaften scheitert bislang an den Hürden des Mieterstromgesetzes.“ Für sie sei die Volleinspeisung eine klimafreundliche und kostengünstige Alternative.

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Solaranlage – Vernünftige Ergänzung beim Heizen Immobilieneigentümer müssen sich Gedanken über das Heizen machen. ÖL und Gas scheiden als Energieträger bald aus oder werden extrem teuer.

Was bleibt? Eine Solaranlage auf dem Dach ergänzt das vorhandene oder neue System, ist nachhaltig und gut für das eigene Portemonnaie.

Die Änderung des Erneuerbare-Energien-Gesetzes (EEG) enthält auch wichtige Neuerungen für Hauseigentümer. Wer eine Photovoltaik- bzw. Solaranlage auf dem Dach installieren will, kann zukünftig zwischen zwei unterschiedlichen Tarifen wählen für den Solarstrom, der in das Netz eingespeist wird. Wer den gewonnenen Solarstromstrom komplett ins Netz weiterleitet, soll dafür in Zukunft doppelt so viel bekommen wie heute.

Eine Solaranlage auf dem Dach kann sich aber auch jetzt schon lohnen. FinanztestBerechnungen zeigen: Eine Rendite von drei bis vier Prozent ist langfristig drin. Dieses Ergebnis erreicht man derzeit zwar mit der alleinigen Einspeisung ins Netz nicht. Noch nicht einmal ein kostendeckender Betrieb ist auf diese Weise möglich. Dafür wird der Eigenverbrauch im eigenen Haushalt zum Waschen, Kochen oder zum Laden eines E-Autos immer attraktiver. Das gilt umso mehr, seit zum Jahresbeginn die Energiepreise förmlich explodiert sind. Ob sich eine Solaranlage lohnt, entscheiden der Preis der Anlage, der Stromertrag, der Anteil des selbst verbrauchten Stroms und die Entwicklung der Strompreise. „Wer eine Anlage plant, sollte die geplante Reform des Erneuerbare-Energien-Gesetzes im Blick behalten“, rät Stiftung Warentest. Anlagenbetreiber, die den erzeugten Strom komplett ins Netz einspeisen, sollen dafür künftig bis zu 13,4 Cent pro Kilowattstunde erhalten. Das ist etwa doppelt so viel wie bisher. Für Anlagen mit Eigenverbrauch soll es dagegen beim Alten bleiben, die Eigentümer erhalten nur bis zu 6,53 Cent pro Kilowattstunde.

Um den Solarstrom im Eigenverbrauch besser zu nutzen, werden zunehmend Stromspeicher eingesetzt, die den tagsüber nicht benötigten Solarstrom speichern und ihn abends, wenn er gebraucht wird, wieder abgeben. Der Eigenverbrauchsanteil lässt sich so auf 50 Prozent und mehr steigern. Lange Zeit waren die Speicher so teuer, dass sich die Anschaffung kaum lohnte.

Inzwischen haben sich die Preise laut Stiftung Warentest deutlich verringert.

Foto: © Ulrike Leone, Pixabay

Nachtruhe: Bei Störung drohen Bußgelder Haben Sie sich schon einmal über Lärm in der Nacht geärgert? Nächtlicher Lärm ist eine häufige Ursache für Streit unter Nachbarn. Doch auch öffentliche Veranstaltungen können die Ruhe empfindlich stören. Es gibt allerdings keine allgemeingültigen Regelungen für den Zeitraum der Nachtruhe und dafür, was als zumutbar gilt, bestätigt die Schleswig-Holsteinische Rechtsanwaltskammer.

Werden Betroffene wesentlich beeinträchtigt, kann es zu Bußgeldern und sogar einem Gerichtsprozess samt Schadensersatzpflicht kommen. Generell gilt, dass laute Geräusche hinzunehmen sind, solange sie Nachbarn nur unwesentlich beeinträchtigen. Auch eine wesentliche Beeinträchtigung ist zu dulden, wenn die Lautstärke ortsüblich ist und nicht durch wirtschaftlich zumutbare Maßnahmen vermieden werden kann. Was als ortsüblich gilt, ergibt sich aus der Lage der Wohnung oder des Hauses in einem reinen Wohngebiet im Gegensatz zu einem Mischgebiet oder im Vergleich von städtischer und ländlicher Region.

Es gibt keine generellen Zeiten, in denen zwingend Nachtruhe einzuhalten ist. Regelungen bestehen für einzelne Bereiche, zum Beispiel durch Landes- und Bundesrecht oder kommunale Satzungen. Übliche Zeiten sind zwischen 22:00 Uhr und 6:00 Uhr. Ruhezeiten können auch durch die Hausordnung in Mietshäusern beziehungsweise in Eigentumsanlagen vertraglich geregelt werden.

Fernseher, Stereoanlagen und sonstige Geräte dürfen innerhalb der nächtlichen Ruhezeiten nur mit Zimmerlautstärke betrieben werden. Da es keine rechtliche Definition für Zimmerlautstärke gibt, richtet sich diese nach dem Einzelfall. Bei Kindern gilt allgemein eine höhere Toleranz. Für Partylärm gibt es keine Ausnahme, wie häufig angenommen wird.

Störung durch Partylärm ist nicht erlaubt – auch nicht „nur einmal im Monat“.

Lautes Betätigen von Garagentoren ist zu unterlassen. Auch bellende und jaulende Hunde können eine wesentliche Beeinträchtigung darstellen. Sportanlagen müssen die nächtlichen Ruhezeiten ab 22:00 Uhr einhalten. Gemeinden können Ausnahmegenehmigungen erlassen für einzelne Veranstaltungen wie Volksfeste oder Konzerte, die nur einem Tag des Jahres stattfinden und von kommunaler Bedeutung sind.

Foto: © Efraimstochter, Pixabay

Neue Wohnungen braucht das Land Die aktuellen Zahlen des statistischen Bundesamtes sind ernüchternd: Statt mehr neue Wohnungen wurden im vergangenen Jahr 4,2 Prozent weniger Wohnungen gebaut und sogar 10,4 Prozent weniger neue Einfamilienhäuser.

Fachleute befürchten, dass sich der Engpass auf dem Wohnungsmarkt dadurch noch weiter verschärft.

Die Bundesregierung hat sich das Ziel von jährlich 400.000 neuen Wohnungen in Deutschland gesetzt. Im Jahr 2020 waren mehr als 300.000 neue Wohnungen entstanden. Die Zahl ging aber im Jahr 2021 wieder auf das Niveau des Jahres 2019 zurück. Im vergangenen Jahr wurden in Deutschland 293.393 Wohnungen fertiggestellt. Das waren 12.983 weniger als im Jahr zuvor. Der seit zehn Jahren zu beobachtende jährliche Anstieg der Neubauzahlen setzte sich erstmals nicht weiter fort.

Die Zahl der Baugenehmigungen für Wohnungen stieg dagegen im Jahr 2021 um 3,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr und war weiterhin deutlich höher als die Zahl der Baufertigstellungen.

Dies führte zu einem Überhang von genehmigten, aber noch nicht fertiggestellten Wohnungen von insgesamt 846.467 Wohnungen. Der anhaltende Anstieg des Bauüberhangs beschleunigte sich.

Der Wohnungsbau stockt wegen Personalmangel, Lieferengpässen und Rohstoffknappheit sowie wegen deutlicher Preissteigerungen als Folge einer erhöhten Nachfrage. Unternehmen und Bauherren sind dadurch daran gehindert, ihre Vorhaben im vorgesehenen Zeitraum zu realisieren.

Die wohnungswirtschaftlichen Verbände, Zentraler Immobilien Ausschusses (ZIA), Immobilienverband Deutschland IVD und Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV), sind sich einig: Ein Kraftakt sei notwendig. Alle Hebel sollten genutzt werden, damit Deutschland beim Wohnungsbau trotz angespannter internationaler Lage vorankomme. Mit der Ankunft hunderttausender flüchtender Menschen aus der Ukraine habe sich der Bedarf noch einmal erhöht. Die Verbände präsentierten das gemeinsame Papier „Zehn Schritte für 400.000“ – eine Liste von Maßnahmen, die den Wohnungsbau antreiben sollen.

Fazit: Wenn weniger Neubauwohnungen entstehen als gebraucht werden, erhöht sich der Druck auf den Wohnungsmarkt weiter und die Suche nach einer bezahlbaren Wohnung wird schwerer.

Foto: © Erich Westendarp, Pixabay

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