R.E. Immo - Juni 2024 - Das kostenlose Magazin für Eigentümer und Immobilienmakler

Unsere Themen im Juni

• Veränderungen im Immobilienmarkt

• Mietspiegel: Präzisierungen und Neuerungen

• Glasfaser: Der Stand der Digitalisierung in Deutschland

Veränderungen im Immobilienmarkt:

Preise schwanken, Verkaufszahlen niedrig

Seit 2022 hat sich der Immobilienmarkt stark gewandelt. Die Preise für Immobilien sind gefallen und schwanken aktuell, während die Anzahl der Verkäufe deutlich zurückgegangen ist. Um die Dynamik des Immobilienmarktes besser zu verstehen, wurde das Forschungsprojekt German Real Estate Index (GREIX) ins Leben gerufen.

In der Regel berichten große Internetportale über die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt, wobei sie die Angebotspreise privater und gewerblicher Anbieter hervorheben. Diese Preise weichen oft von den tatsächlich erzielten Verkaufspreisen ab. Ergänzend liefern die Research-Abteilungen großer Immobilienunternehmen detaillierte Analysen. Der German Real Estate Index (GREIX) verfolgt hingegen ein anderes Ziel. Dieses von der Deutschen Forschungsgemeinschaft (DFG) geförderte Projekt wird seit Juni 2023 in Zusammenarbeit mit dem Kiel Institut für Weltwirtschaft (IfW Kiel) durchgeführt.

Wohnungsmärkte sind von zentraler Bedeutung für die Gesamtwirtschaft, doch ihre Funktionsweisen sind noch nicht vollständig erforscht. Um dies zu ändern, erheben die Wissenschaftler des GREIX-Projekts umfangreiche Datensätze zu Wohnungsmärkten. Sie werten die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse, die notariell beurkundete Verkaufspreise enthalten, nach aktuellen wissenschaftlichen Standards aus. Die Daten für 19 Städte und deren Stadtteile sind unter www.greix.de frei verfügbar.

Die Auswertung des GREIX zeigt, dass die Immobilienpreise im ersten Quartal 2024 volatil geblieben sind. Die Stabilisierung aus dem Vorquartal setzt sich fort, und der Preisrückgang verlangsamt sich. Allerdings variieren die Entwicklungen je nach Region und Wohnsegment stark.

„Um eine Bodenbildung auf dem deutschen Immobilienmarkt auszurufen, ist es noch zu früh. Für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser stabilisieren sich die Preise zwar weiter und laufen eher seitwärts. Regional sind die Märkte aber recht volatil, und es gibt Abweichungen nach oben und unten, was auch an der nach wie vor geringen Anzahl an Transkationen liegen dürfte“, sagt Moritz Schularick, Präsident des Kiel Instituts für Weltwirtschaft (IfW Kiel).

(Foto: © Absolut Vision, Gino Crescoli, Pixabay)

Wie möchten wir in Zukunft leben? Bevorzugen wir autofreie Innenstädte, sind wir bereit, mehr zu teilen, und ist unser öffentliches Verkehrsnetz ausreichend ausgebaut? Die aktuelle Studie von DC Developments zeigt, dass nachhaltiges Wohnen, moderne und barrierefreie Stadtplanung, autofreie Innenstädte und der Arbeitsplatz der Zukunft immer mehr an Bedeutung gewinnen.

Projektentwickler planen heute die Bau- und Wohnprojekte von morgen. Bis zur Realisierung eines geplanten Projekts vergeht viel Zeit. Daher ist es wichtig, Trends, Anforderungen und Rahmenbedingungen genau zu verstehen. Einerseits ist die Alterung der Gesellschaft in Deutschland eine Realität, andererseits verjüngt sich die Bevölkerung auf dem Arbeitsmarkt. Die Projektentwicklung muss sich daher fragen, wie die unterschiedlichen Generationen mit ihren neuen Bedürfnissen in das komplexe Gefüge einer Stadt integriert werden können und welche Rolle dabei die steigenden Anforderungen an Nachhaltigkeit spielen.

Für die Studie wurden in Zusammenarbeit mit dem digitalen Meinungsforschungsinstitut Civey bundesweit 10.000 Menschen befragt. Die wichtigsten Ergebnisse:

• Die jüngeren Generationen treiben einen nachhaltigen Lebensstil und gesellschaftliches Engagement voran. Rund 43 Prozent der Deutschen sind bereit, für eine klimafreundlichere Immobilie mehr Geld auszugeben.

• Eine „Stadt der Zukunft“ muss grün und barrierefrei sein: vom öffentlichen Nahverkehr bis zum Arbeitsplatz; über 60 Prozent der Deutschen sprechen sich für Barrierefreiheit in Büros aus.

• Die Zukunft liegt in kurzen Wegen, Fahrradwegen und öffentlichen Verkehrsmitteln: Rund 27 Prozent der Deutschen befürworten die Einführung autofreier Innenstädte.

In einer „Stadt der Zukunft“ wünschen sich die Deutschen, unabhängig von Alter, ob Single oder mit Kindern, vor allem mehr Grünflächen und Parks (45 Prozent). Für eine generationenübergreifende Stadtplanung sprechen sich 27,1 Prozent aus, wobei die Relevanz mit dem Alter der Befragten zunimmt, ebenso wie der Wunsch nach mehr Begegnungsräumen (13,7 Prozent). Für die ältere Generation sollte der öffentliche Raum vor allem Sitzmöglichkeiten, gastronomische Angebote und Barrierefreiheit bieten.

(Foto: © Lisa DiAntonio, Pixabay)

Mietspiegel haben angesichts steigender Mieten und begrenztem Wohnraum an Bedeutung gewonnen. Sie dienen der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete im frei finanzierten Wohnungsbau und können zur Begründung von Mieterhöhungen genutzt werden.

Der Hauptanwendungsbereich von Mietspiegeln liegt im gesetzlichen Mieterhöhungsverfahren, bei dem Vermieter die Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen können. Zudem sind Mietspiegel eine wichtige Informationsquelle bei der Anwendung der sogenannten Mietpreisbremse in angespannten Wohnungsmärkten, deren Einzelheiten von den Ländern festgelegt werden. Auch bei Neuabschlüssen von Mietverträgen außerhalb des Geltungsbereichs der Mietpreisbremse und bei Änderungen der Miethöhe dienen Mietspiegel als Orientierungshilfe.

Mietspiegel sollen Transparenz auf dem Markt schaffen, indem sie einen Überblick über die ortsübliche Vergleichsmiete geben. Man unterscheidet zwischen einfachen und qualifizierten Mietspiegeln. Seit einer Reform des Mietspiegelrechts, die am 1. Juli 2022 in Kraft trat, sind Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern verpflichtet, qualifizierte Mietspiegel zu erstellen. Diese Reform legte auch die methodischen Anforderungen an qualifizierte Mietspiegel fest, um eine rechtssichere und wissenschaftlich fundierte Darstellung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu gewährleisten.

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird nach gesetzlicher Definition aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden.

Zur weiteren Stärkung des qualifizierten Mietspiegels wurde im Koalitionsvertrag festgelegt, dass für Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern einfache Mietspiegel nicht mehr ausreichen und qualifizierte Mietspiegel verpflichtend werden. Die ortsübliche Vergleichsmiete soll künftig aus den üblichen Entgelten der letzten sieben Jahre gebildet werden. Derzeit werden konkrete Handlungsempfehlungen zu den geplanten Änderungen erarbeitet.

(Foto: © ChiemSeherin, Pixabay)

Handlungsbedarf bei Etagenheizungen: Heizungstausch nach neuem Gesetz

Seit Anfang 2024 ist das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) in Kraft, das Deutschland helfen soll, seine Klimaziele zu erreichen. Für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) mit gemischten Heizsystemen oder Etagenheizungen besteht bereits jetzt Handlungsbedarf, auch wenn kein sofortiger Heizungstausch notwendig ist.

Eine frühzeitige Planung ist ratsam, um Kosten zu sparen und wichtige Abstimmungsprozesse rechtzeitig durchzuführen. Der Heizungstausch wird durch die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) umfassend unterstützt. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) gibt klare Vorgaben, wie der Heizungstausch erfolgen soll.

Diese Regelungen betreffen nicht nur dezentral beheizte Gebäude, sondern auch gemischt versorgte Gebäude oder solche mit mehreren parallel betriebenen Zentralheizungen. Seit Januar 2024 müssen neue Heizungen zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden, mit Übergangsfristen für bestehende Gebäude. In Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern ist der Einbau solcher Heizungen spätestens nach dem 30. Juni 2026 verpflichtend (nach dem 30. Juni 2028 in kleineren Städten).

Spätestens wenn die erste Gasetagenheizung ausfällt und nicht mehr repariert werden kann, muss eine Eigentümerversammlung einberufen werden, um das weitere Vorgehen zu klären. Fällt eine Gasetagenheizung nach Mitte 2026 bzw. 2028 aus, beginnt eine fünfjährige Frist für die Entscheidung über die Umstellung auf eine Zentralheizung oder die Beibehaltung der Etagenheizung. Innerhalb von maximal 13 Jahren muss die vollständige Umsetzung der Pläne erfolgen, und mindestens einmal jährlich ist über den Stand der Umsetzung zu berichten. Die Umstellung auf eine zentrale Wärmeversorgung erfordert oft größere bauliche Veränderungen, die sorgfältig geplant werden müssen. Die Kosten werden nach Miteigentumsanteilen umgelegt.

Wichtig: Bis zum 31. Dezember 2024 müssen alle wichtigen Informationen über die im Haus vorhandenen Einzelheizungen erfasst werden. Dies umfasst insbesondere Angaben zu Art, Alter, Betriebszustand und Nennwärmeleistung der Anlagen. Die relevanten Daten liefert der Bezirksschornsteinfegermeister aus dem Kehrbuch.

(Foto: Emilian Robert Vicol, Pixabay)

Die wachsende Zahl älterer Menschen stellt die Wohnungswirtschaft vor große Herausforderungen, insbesondere hinsichtlich der Bereitstellung bezahlbaren und altersgerechten Wohnraums. Themen wie barrierefreies Wohnen und Service-Wohnen für Seniorinnen und Senioren rücken dabei in den Fokus.

Die Altersstruktur der deutschen Bevölkerung hat sich in den vergangenen siebzig Jahren stark verändert. Laut dem Statistischen Bundesamt war 1950 noch jeder Zehnte 65 Jahre oder älter. Im Jahr 2021 ist dieser Anteil auf über ein Fünftel gestiegen. Gleichzeitig sank der Anteil der unter 15-Jährigen von 23 Prozent im Jahr 1950 auf 14 Prozent im Jahr 2021. Der Anteil der Personen im erwerbsfähigen Alter blieb hingegen relativ konstant und machte auch 2021 mit 64 Prozent den größten Teil der Bevölkerung aus.

Eine vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) geförderte Studie zeigt, dass bisher zu wenig Strategien für die Versorgung älterer Menschen mit altersgerechtem Wohnraum entwickelt wurden.

Ein zentraler Hebel, um die Versorgung älterer Menschen mit altersgerechtem Wohnraum zu gewährleisten, ist die Verzahnung verschiedener Handlungsfelder. Wohnungsunternehmen sollten Mieterinnen und Mieter für das Wohnen im Alter sensibilisieren, ein entsprechendes Wohnungsangebot bereitstellen und dieses gezielt für ältere Menschen vermarkten. Zudem sollten ältere Menschen bei der Vermietung besonders berücksichtigt werden.

Durch die Bereitstellung von Ansprechpartnern können Wohnungsunternehmen die Kommunikation mit älteren Menschen verbessern und deren Anliegen besser berücksichtigen. Bei vielen Aufgaben können auch Dienstleister und Kooperationspartner unterstützen, beispielsweise im Bereich sozialer Angebote im Quartier.

Ein gutes, altersgerechtes Wohnungsangebot kommt nicht nur den älteren Menschen zugute, sondern kann auch Bewegung in den Wohnungsmarkt bringen. Ältere Menschen machen oft große Wohnungen frei, die dann jungen Familien mit Kindern oder Wohngemeinschaften zur Verfügung stehen.

(Foto: © Gerd Altmann, AI generated, Pixabay)

So verkaufen Sie Ihre Immobilie erfolgreich in der aktuellen Marktsituation

Bis 2022 war der Immobilienverkauf unkompliziert: Käufer standen Schlange und zahlten fast jeden Preis. Jetzt ist es wichtig, kluge Entscheidungen zu treffen und Zeit und Geld sorgfältig abzuwägen.

Laut Umfragen möchten 68 Prozent der Immobilienverkäufer einen möglichst hohen Preis erzielen, während 28 Prozent auf einen schnellen Verkauf setzen. Eine aktuelle Umfrage von ImmoScout24 zeigt, dass Immobilienmakler beim Verkauf wieder an Bedeutung gewinnen. Nur 20 Prozent der Eigentümer möchten ohne professionelle Hilfe verkaufen, während der Rest unentschlossen ist.

Der Bedarf an Beratung und Service ist gestiegen, auch bedingt durch neue energetische Anforderungen. Es ist bekannt, dass ältere und unsanierte Gebäude in den letzten zwei Jahren stark an Wert verloren haben.

Das Bedürfnis nach Information und korrekter Preisfindung ist gestiegen. 55 Prozent der Befragten glauben, dass der Verkaufspreis stark von der Energieeffizienz der Immobilie abhängt, und 44 Prozent befürchten weitere Preisrückgänge. Für drei Viertel der Befragten ist eine kostenlose Immobilienbewertung vor der Beauftragung eines Maklers besonders wichtig. Aktuell werden 65 Prozent aller Immobilien über Makler verkauft.

In Zeiten volatiler Kaufpreise ist es für private Immobilienbesitzer schwierig, den Wert ihrer Immobilie einzuschätzen. Professionelle Vermittler mit guten Kenntnissen des regionalen Marktes sind daher besonders wichtig, da sich Immobilienmärkte nicht nur von Stadt zu Stadt, sondern auch innerhalb einer Stadt von Straße zu Straße unterscheiden können.

Fazit: Wer seine Immobilie schnell und gleichzeitig zum Höchstpreis verkaufen möchte, sollte sich vorher gründlich beraten lassen.

Glasfaser: Der Stand der Digitalisierung in Deutschland

Verfügen Sie über einen Glasfaseranschluss? Dann gehören Sie zu den glücklichen 30 Prozent der Deutschen, die Zugang zu schnellem Internet haben – auch wenn noch nicht alle tatsächlich angeschlossen sind. Doch wie steht es insgesamt um die Digitalisierung in Deutschland?

Im August 2022 haben das Bundesdigitalministerium und die Bundesregierung erstmals eine eigene Digitalstrategie verabschiedet, um zentrale Maßnahmen zur Digitalisierung umzusetzen. Seitdem ist einiges passiert: Gigabit-Anschlüsse sind für 74 Prozent der Haushalte verfügbar, und fast ein Drittel der Haushalte kann auf Glasfaseranschlüsse zugreifen. Innerhalb eines Jahres ist die Verfügbarkeit von Glasfaser um 50 Prozent gestiegen.

Die Digitalisierung fördert Bildung und Qualifizierung, verbessert effiziente Verwaltungsprozesse, reduziert Bürokratie und verändert die Arbeitswelt. Ein Ausbau der Digitalisierung würde das Leben vieler Menschen erleichtern – ob bei der Beantragung eines neuen Personalausweises, der Ummeldung des Wohnsitzes, der An- und Abmeldung eines Autos oder der Einreichung eines Bauantrags.

Deutschland hat eine der höchsten 5G-Abdeckungen in Europa. Millionen Bürger nutzen bereits das elektronische Rezept und profitieren vom digitalen Deutschlandticket, das über Tarifgrenzen hinweg gilt. Die elektronische Patientenakte wird ab dem 15. Januar 2025 als Opt-Out-Anwendung eingeführt.

Im weltweiten Vergleich ist Deutschland jedoch nicht führend. Südkorea hat mit 89 Prozent den höchsten Glasfaseranteil aller OECD-Länder, gefolgt von Japan, Island, Spanien und Schweden. Deutschland liegt mit einem Glasfaseranteil von etwa zehn Prozent auf Platz 36 im Länderranking.

Die Bundesregierung hat sich im Rahmen ihrer Gigabitstrategie das Ziel gesetzt, Deutschland bis 2030 flächendeckend mit Glasfaser zu versorgen. Laut der 6. Gigabit 2024 Studie wird es Mitte 2024 in Deutschland 45,9 Millionen Haushalte mit Glasfaseranschluss geben – über zwei Millionen mehr als Ende 2023.

Wohnungen in der Stadt:

Familien stehen vor Herausforderungen

Für Familien mit Kindern wird es zunehmend schwieriger, eine passende Wohnung in der Stadt zu finden. Hohe Mietpreise und ein begrenztes Angebot zwingen viele dazu, nach größeren und günstigeren Mietwohnungen oder bezahlbarem Wohneigentum außerhalb der Stadtgrenzen zu suchen. Flexibilität und Kreativität sind dabei gefragt.

Eine aktuelle Analyse zeigt, dass über die Hälfte der Familien in Metropolen nach einer Mietwohnung oder einem Haus jenseits der Stadtgrenze sucht. Der Anteil der Mietwohnungen mit vier oder mehr Zimmern ist in den Städten seit 2012 um ein Drittel zurückgegangen.

61 Prozent der Familien in deutschen Großstädten suchen Wohnraum außerhalb der Stadt. Auf ImmoScout24 lag der Anteil der Wohnungsangebote mit vier und mehr Zimmern im Jahr 2023 bei unter zehn Prozent. Die durchschnittliche Zimmerzahl in neu gebauten Wohnungen sank von 3,5 Zimmern im Jahr 2012 auf 2,8 Zimmer im Jahr 2023. Jede sechste Wohnung in deutschen Städten gilt als überbelegt – 2012 war es nicht einmal jede zehnte.

Wohneigentümer leben seltener in beengten Verhältnissen. Nur 3,6 Prozent der Eigentümer:innen sind von Überbelegung betroffen, verglichen mit 18,7 Prozent der Mieter:innen – eine steigende Tendenz. Besonders betroffen sind Alleinerziehende und ihre Kinder (28,4 Prozent). In Städten ist die Überbelegungsquote (15,5 Prozent) dreimal so hoch wie in ländlichen Gebieten (4,9 Prozent). Minderjährige leben sechsmal häufiger in beengten Wohnverhältnissen als ältere Menschen ab 65 Jahren.

Ältere Menschen haben in Deutschland im Durchschnitt deutlich mehr Wohnraum zur Verfügung als jüngere. Haushalte mit einem Haupteinkommensbezieher von 65 Jahren oder älter nutzen im Jahr 2022 durchschnittlich 68,5 Quadratmeter Wohnfläche pro Person. Bei den 45- bis 64-Jährigen waren es 54,8 Quadratmeter, und bei den unter 25-Jährigen durchschnittlich 45,4 Quadratmeter. „Neben der Größe des Haushalts wirken sich auch das jeweilige Einzugsjahr sowie die Frage, ob es sich um Wohneigentum handelt, auf den zur Verfügung stehenden Wohnraum aus“, erklärt Daniel Zimmermann, Experte für den Bereich Wohnen im Statistischen Bundesamt.

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Web: www.re-immo.de

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Registergericht: Amtsgericht Stuttgart

Registernummer: HRB 261818

Umsatzsteuer-Identifikationsnummer gemäß §27 a UStG: DE147327145

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E-Mail: info@markenkaeptn.de Web: www.markenkaeptn.de

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