R.E. Immo - Juli 2020 - Das kostenlose Magazin für Eigentümer und Immobilienmakler

2020 Juli

Unsere Themen im Juli • Mehr Platz für Menschen, weniger Platz für Autos • Jetzt das Klima von morgen schützen • Zinsen könnten noch lange Zeit niedrig bleiben

Krise als Chance: Jetzt das Klima von morgen schützen

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ast drei Fünftel aller Bundesbürger sind sich laut einer forsa-Umfrage sicher, dass die langfristigen Auswirkungen der Klima-Krise gravierender sind als die der Corona-Krise. Eine große Mehrheit von 78 Prozent fände es wichtig, wenn in Deutschland der Ausbau der erneuerbaren Energien jetzt verstärkt vorangetrieben würde.

Die neuen Förderrichtlinien für den Einbau umweltschonender Heizungssysteme seit Beginn dieses Jahres kommen diesem Denken entgegen. Die Bundesregierung unterstützt den Einbau klimafreundlicher Heizungen im Rahmen des sogenannten Marktanreizprogramms mit einem Investitionszuschuss von bis zu 35 Prozent.

Wärmepumpen haben sich in den vergangenen Jahren zu einer vielversprechenden Alternative gegenüber anderen Heizsystemen erwiesen. Wird eine Ölheizung ersetzt, werden Wärmepumpen mit bis zu 45 Prozent Erstattung der Investitionskosten gefördert. Die Förderung ist beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) zu beantragen.

Eine Wärmepumpenheizung entzieht der Umwelt Wärme und hebt sie mittels einer Wärmepumpe auf ein verwertbares höheres Temperaturniveau an, um damit Gebäude oder andere Einrichtungen zu beheizen. Unterschieden wird zwischen elektrischen und mit Gas angetriebenen Wärmepumpenheizungen. Es gibt Außenluft- oder Abluft-Wärmepumpen, Erdwärmepumpen, Wärmegewinnung aus Grundwasser, Oberflächenwässern oder Abwasser.

Wärmepumpen können in Verbindung mit Photovoltaikanlagen betrieben werden und sind dann noch umweltfreundlicher. Nahezu jede zweite neue Photovoltaik-Anlage in Deutschland wird inzwischen mit einem Energiespeicher installiert. Diese Powergeräte speichern Stromüberschüsse für Bedarfszeiten und erhöhen dadurch den Eigenverbrauch des günstigen und klimafreundlichen Solarstroms. Die Kosten für Energiespeicher sind in den vergangenen Jahren drastisch gesunken.

(Foto: © Greg Reese, Pixabay)

Maklergebühren werden künftig hälftig geteilt

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er Deutsche Bundestag hat das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser beschlossen.

Käuferinnen und Käufer von Wohnimmobilien zahlen zukünftig nicht mehr als die Hälfte der Maklerprovision.

In der Regel geht die Beauftragung eines Maklers beim Immobilienverkauf vom Verkäufer aus. Der Käufer hatte in der Praxis bisher kaum einen Einfluss auf die Art der Entlohnung der Maklertätigkeit. Er musste die Übernahme der anteiligen oder sogar der vollständigen Maklerprovision akzeptieren, wenn er nicht als Bewerber ausscheiden wollte. Das neue Gesetz soll Käufer einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses finanziell entlasten.

Eine Vereinbarung zur Übernahme der Maklerprovision ist daher zukünftig nur wirksam, wenn die Partei, die den Makler beauftragt hat, zur Zahlung der Provision mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Die andere Partei soll ihren Anteil erst dann zahlen müssen, wenn der Auftraggeber seiner Zahlungspflicht nachgekommen ist.

Sofern der Makler von beiden Parteien einen Auftrag erhält und deshalb sowohl die Interessen des Verkäufers als auch des Käufers wahrnimmt, soll er nach dem Gesetzentwurf zukünftig mit beiden Parteien eine Provision nur in gleicher Höhe vereinbaren können. Beide Parteien tragen dann im Ergebnis jeweils die Hälfte der gesamten Provision. Vereinbarungen über unterschiedliche Provisionshöhen können in diesem Fall nicht wirksam geschlossen werden.

Zudem soll ein Textformerfordernis für Maklerverträge über die Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser eingeführt werden. Ausreichend für den Abschluss eines Maklervertrags ist dann beispielsweise eine E-Mail. Auf diese Weise können Unklarheiten über in der Praxis häufig strittige Fragen hinsichtlich des Inhalts eines Maklervertrags vermieden werden. Das Gesetz wird voraussichtlich im Dezember 2020 oder Januar 2021 in Kraft treten.

(Foto: © Stux, Pixabay)

Zinsen können noch lange niedrig bleiben

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ie Folgen der Pandemie haben viele Unternehmen schwer getroffen und zu einem beispiellosen Wirtschaftseinbruch geführt. Die Wirtschaftsleistung der Bundesrepublik wird im zweiten Quartal 2020 voraussichtlich um einen zweistelligen Prozentsatz einbrechen. Das hat Auswirkungen auf die Zinsentwicklung.

Die europäische Zentralbank flutet den Euroraum seit Jahren mit Geld, um die Wirtschaft anzukurbeln und gleichzeitig die Preisstabilität sicherzustellen. Die anhaltend niedrige Inflation ist unter anderem das Ergebnis der zunehmenden Globalisierung. Durch sie ist der Preiskampf international härter geworden und Unternehmen verzichten teilweise aus Angst vor einem Wettbewerbsnachteil auf Preiserhöhungen. Durch den Lockdown und den starken Konsumeinbruch könnte die Pandemie vorübergehend zu einer leichten Deflation führen. Spätestens wenn die Wirtschaft mit Konjunkturprogrammen angekurbelt wird, dürfte die Inflation allerdings wieder anziehen.

Ein nachhaltiger Anstieg des Zinsniveaus ist aber trotz Corona unwahrscheinlich, vermuten Analysten.

Dass auch die Märkte von einem langfristig niedrigen Zinsniveau ausgehen, lässt sich unter anderem an den Konditionen für lange Zinsbindungen ablesen. In der Vergangenheit war die Zinsdifferenz zwischen einer zehn- und zwanzigjährigen Zinsbindung deutlich höher als heute.

Aktuell erhalten Kreditnehmer ein Baudarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung ab 0,41 Prozent, bei 15 Jahren sind es 0,52 Prozent und bei 20 Jahren 0,82 Prozent. Erst bei einer Zinsbindung von 25 Jahren steigt der Sollzins über die 1-Prozent-Marke.

Die Diskussion um Konjunkturprogramme hat bereits begonnen. Sie beinhaltet auch grundsätzliche Fragen dazu, wie wir zukünftig leben wollen. Die Corona-Krise biete eine einmalige Chance, die Wirtschaft umzugestalten.

(Quelle: © Bru-nO, Pixelio)

Neues Wohnungseigentumsgesetz nimmt weitere Hürde

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as geplante neue Wohnungseigentumsgesetz hat die erste Lesung im Bundestag passiert. Das Gesetz sollte ursprünglich zum 1.9.2020 in Kraft treten. Ob sich dieser Zeitplan halten lässt, ist wegen zahlreicher Änderungsvorschläge noch offen.

Die WEG-Reform ist wegen vieler Entwicklungen im Energiebereich, wegen der berechtigten Forderungen zur Barrierefreiheit und wegen neuer Kommunikationsmöglichkeiten überfällig. Das neue Gesetz bietet die Gelegenheit, das Miteinander in Eigentümergemeinschaften auf eine zukunftsfähige, solide Basis zu stellen.

Vertreter der Fachverbände wünschen sich, dass der Entwurf in einigen Details präzisiert und ergänzt wird.

Der Verband der Immobilienverwalter Deutschlands (VDIV) fordert, OnlineEigentümerversammlungen gesetzlich zu regeln, Umlaufbeschlüsse mit 2/3-Mehrheit zu ermöglichen, die aktuelle Ladungsfrist von zwei Wochen beizubehalten und einen Sachkundenachweis für Immobilienverwalter einzuführen. Der Eigentümerverband Wohnen im Eigentum sieht viele neue Risiken für Eigentümer und verschobene Machtverhältnisse in Wohnungseigentümergemeinschaften zugunsten der Verwalter, Bauträger und Auftragnehmer.

Die digitale Versammlung bewährt sich derzeit gerade in der Ausnahmesituation der CoronaPandemie – obwohl sie noch mit rechtlichen Unsicherheiten behaftet ist. In vielen anderen gesellschaftlichen Bereichen hat sie sich bereits als modernes Willensbildungsorgan etabliert – zum Beispiel im Aktienrecht oder im Vereinsrecht.

Die Fachspezialisten halten es für begrüßenswert, dass der Gesetzentwurf Umlaufbeschlüsse in Textform vorsieht. Damit verringere sich der Arbeitsaufwand und würden sich die Abstimmungsmöglichkeiten verbessern. Das sei im digitalen Zeitalter besonders hilfreich, um kurzfristig Entscheidungen herbeizuführen, ohne dass eine Eigentümerversammlung einberufen werden muss.

(Foto: © Sang Hyun Cho, Pixabay)

Mehr Platz für Menschen, weniger für Autos

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n der Corona-Krise ändern sich die Gewohnheiten.

Neue Bedürfnisse werden sichtbar. Der Berliner Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg forderte jetzt Gastronomen auf, „Platzbedarfe im ruhenden Parkraum oder auch auf der Fahrbahn“ anzumelden. Wie wird die Straße allen Interessen gerecht?

Neue Regeln in der Coronakrise und der Zwang, die Tische von Cafés und Restaurants weit auseinander und am besten draußen zu platzieren, stellen die Verkehrsplanung vergangener Jahrzehnte in Frage. Eine neue Studie beleuchtet das Thema grundsätzlich. Sie wurde vom Berliner Klimaforschungsinstitut MCC (Mercator Research Institute on Global Commons and Climate Change) sowie von der Technischen Universität Berlin erarbeitet. Auf Basis fundierter ethischer Überlegungen wurden zunächst die denkbaren Fairness-Prinzipien beleuchtet. Das Forschungsteam entwickelte 14 unterschiedliche Mechanismen für die Aufteilung der Straßen in Auto-Fahrspuren, Parkplätze, Bus- und Straßenbahntrassen, Radwege und Bürgersteige.

Diese Konzepte wurden dann auf die reale Welt übertragen und zwar am Beispiel von 18 Straßen innerhalb des S-Bahn-Rings von Berlin.

Der Veränderungsbedarf in diesem Kernbereich der deutschen Hauptstadt sei offensichtlich.

Nur jeder sechste Weg werde dort heute noch mit dem Auto zurückgelegt, mehr als jeder zweite Haushalt besitze gar kein Auto mehr, doch nach wie vor würden 58 Prozent des öffentlichen Straßenraums für Autos reserviert.

Die Studie zeigt die genaue Raumaufteilung auf den 18 betrachteten Beispiel-Straßen – und listet auf, was jeder einzelne Aufteilungsmechanismus an Veränderung bedeuten würde. Das Ergebnis variiert je nach dem, ob bei der Aufteilung die Transport-Effizienz, der Aspekt Umwelt/Klima oder eben auch die Rolle der Straße als Ort der Begegnung im Vordergrund steht. Dass parkende Autos weniger Platz bekommen sollten und Radfahrer*innen mehr, ist allerdings das Ergebnis sämtlicher Varianten.

(Foto: © Peachknee, Pixabay)

Grundsteuer: Warum einfach, wenn es auch kompliziert geht?

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uch während der Coronakrise müssen wichtige Entscheidungen getroffen oder vorbereitet werden. Bis zur endgültigen Formulierung der neuen Grundsteuer haben die Bundesländer zwar noch etwas Zeit, aber die ersten Weichen werden bereits jetzt gestellt.

Die Bundesländer müssen bis zum 31.12.2024 eine neue Regelung einführen und sich vorher zwischen dem wertbasierten Bundesmodell oder einer eigenen Methode entscheiden. Der hessische Finanzminister Michael Boddenberg hat jetzt Eckpunkte für die Neuregelung vorgelegt. Vorgesehen ist ein Flächenmodell, das um einige Faktoren ergänzt wird, um die Lagequalität des betreffenden Grundstücks mit zu berücksichtigen. Damit unterscheidet sich das hessische Modell grundlegend vom wertbasierten Bundesmodell.

Die Landesregierung von Schleswig-Holstein hat sich auf das Bundesmodell von Finanzminister Olaf Scholz (SPD) geeinigt. Diese Berechnungsmethode bezieht sich auf den Wert und auf die Fläche der Immobilie. Deshalb müssen ab dem Jahr 2022 alle 35 Millionen Grundstücke in Deutschland alle sieben Jahre bewertet werden. In die Bewertung fließen auch die durchschnittlichen Mieten ein. Schleswig-Holstein plant parallel zur Grundsteuerreform ein Transparenzregister, in dem veröffentlicht werden soll, welcher Hebesatz das Steueraufkommen der jeweiligen Kommune konstant halten würde. Bayern und BadenWürttemberg wollen von der Länderöffnungsklausel Gebrauch machen und von der Bundeslösung abweichen.

Welche Methode die bessere ist, bleibt umstritten. Das wertunabhängige Flächenmodell hätte den Vorteil, dass es bei steigenden Immobilienpreisen nicht automatisch zu einer Erhöhung der Grundsteuerlast und der Mieten käme. Außerdem sei es unbürokratischer, und weniger streitanfällig argumentieren die Befürworter. Die Bundesmodell sei praktikabel und gerechter, lautet die Gegenthese. Derzeit bestehen auch noch verfassungsrechtliche Bedenken gegen das Bundesmodell, die sich auf ein neues Gutachten von Professor Gregor Kirchhof beziehen.

(Foto: © Geri Cleveland, Pixabay)

Immobilienbewertung: Das A & O beim Immobilienverkauf

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ein Verkauf ohne marktgerechte Bewertung, lautet die Devise versierter Immobilienverkäufer.

Den Fachleuten stehen dafür verschiedene Tools und Berechnungsmethoden zur Verfügung. Doch ohne Erfahrung und genaue Marktkenntnisse geht es nicht.

Einige Unternehmen werben auf ihrer Website mit Berechnungsmodulen für die Schnellbewertung.

Interessierte Laien können die Eckwerte ihrer Immobilie in ein Formular eingeben. Das Ergebnis ist ein grober Anhaltswert, der dazu dienen kann, die Verkaufsabsicht zu erleichtern.

Dieser Wert ersetzt auf keinen Fall eine professionelle Marktwertanalyse durch erfahrene Spezialisten.

Immobilienunternehmen nutzen professionelle von namhaften Instituten entwickelte und bewährte Tools zur Immobilienbewertung. Dazu gehört zum Beispiel das vom Analysehaus Bulwiengesa entwickelte RIWIS Regionales immobilienwirtschaftliches Informationssystem.

Es wertet jährlich mehr als drei Millionen Markt- und Objektinformationen aus. Das Quartiersinformationssystem QUIS von Analyse & Konzepte Immoanalytics beantwortet Fragen danach, welche Mieten und Kaufpreise sich in einen bestimmten Häuserblock erzielen lassen. Die Beratungsgesellschaft F+B bietet für Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser und gemischt genutzte Objekte den ImmobilienWert-Check (IWC) an. Bereits seit 1978 sind Immobilienbewertungen das Geschäft der Sprengnetter GmbH. Verbreitet ist auch das von der Erfurter On-Geo GmbH entwickelte Produkt LORA als Standardlösung für die Immobilienbewertung.

Alle diese Berechnungsprogramme erfordern detaillierte Kenntnisse von Fachleuten, um wirklich aussagekräftig zu sein. Aber auch das beste Programm kann den Menschen mit Erfahrung und Marktkenntnissen nicht ersetzen. Dafür sind die Beschaffenheitsmerkmale von Immobilien zu unterschiedlich. Die professionelle Marktwertanalyse bildet den Anfang und die Basis eines erfolgreichen Verkaufsprozesses. Lassen Sie sich beraten.

(Foto: © Free-Photos, Pixabay)

Kaufen fast überall in Deutschland günstiger als mieten – Eigentumsquote stagniert

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er aktuelle ACCENTRO Wohnkostenreport bestätigt: Fast überall in Deutschland ist es günstiger, Wohnimmobilien zu kaufen als zu mieten. Und: Wohneigentum ist weiterhin die beste Form der Altersvorsorge.

Die Studie verwendet den sogenannten Wohnnutzerkostenansatz, der die Mietkosten mit den regelmäßig anfallenden Kosten, die ein Wohneigentümer aufbringen muss, vergleicht. Mit Hilfe dieser Methode ist es möglich, die relative Vorteilhaftigkeit von Wohneigentum gegenüber Mieten zu bestimmen. Im bundesdeutschen Durchschnitt beträgt die Vorteilhaftigkeit von Wohneigentum 48,5 Prozent.

Sogar in den Metropolen, in denen die Kaufpreise in den vergangenen Jahren stark stiegen, erweist sich laut Studie die Vorteilhaftigkeit von Wohneigentum: „In Berlin ist Wohnen im Eigentum aktuell rund 35 Prozent günstiger als Mieten, in Hamburg sind es beispielsweise 43 Prozent.“ Die Ursachen dafür liegen nach Darstellung des Instituts der deutschen Wirtschaft an der Kombination aus ebenso steigenden Mietpreisen und den immer noch sehr günstigen Bedingungen am Markt für Hypothekendarlehen.

Die niedrigen Zinsen haben dazu geführt, dass die laufenden Kosten für Wohneigentümer relativ zu den Mieten zwischen 2018 und 2019 gefallen sind. Diese Entwicklung betrifft fast alle deutschen Kreise. Die Kaufpreise für Wohnimmobilien sind nicht in dem Maße gestiegen, wie die Zinsen gefallen sind.

Die Corona-Krise und die damit verbundenen Wirkungen für den Wohnungsmarkt sind zwischen den Regionen ungleich verteilt. Im Süden Deutschlands seien die Risiken für Preisanpassungen bei Wohnimmobilien laut IW-Institut sehr hoch. Im Osten Deutschlands seien dagegen weitere Mietsteigerungen und damit auch Preissteigerungen wahrscheinlich.

(Foto: © Michael Gaida, Pixabay)

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Vertreten durch Patrick Fedel (Geschäftsführer) Registereintrag: Eintragung im Handelsregister.

Registergericht: Amtsgericht Stuttgart Registernummer: HRB 261818 Umsatzsteuer-Identifikationsnummer gemäß §27 a UStG: DE147327145 Layout und Satz Werbeagentur Werbepoesie #FEDERFÜHREND: Branding, Design, Marketing E-Mail: info@werbepoesie.de Web: www.werbepoesie.de