• Auswirkungen auf deutsche Städte durch Homeoffice
Der vierteljährliche IW-Wohn-Index verfolgt die Entwicklungen der Kauf- und Mietpreise für Wohnimmobilien in Deutschland. Das IWInstitut prognostiziert, dass sich die Nachfrage aufgrund soziodemografischer Veränderungen nach Wohnungsgrößen unterschiedlich entwickeln wird.
Im ersten Quartal 2024 stagnieren die Kaufpreise für Wohnimmobilien. Der IW-Wohn-Index weist unveränderte Werte für Eigentumswohnungen auf und verzeichnet lediglich einen geringen Rückgang von 0,1 Prozent bei Ein- und Zweifamilienhäusern im Vergleich zum Vorquartal. Im Jahresvergleich sind die Preisrückgänge deutlicher: Eigentumswohnungen verzeichnen ein Minus von 3,6 Prozent und Ein- und Zweifamilienhäuser einen Rückgang von 4,0 Prozent.
Die Mietpreise hingegen steigen im historischen Vergleich erheblich an. Die inserierten Neuvertragsmieten erhöhten sich im Vergleich zum Vorjahresquartal um 5,3 Prozent. Auch im Vergleich zum Vorquartal zeigt sich mit einem Plus von 1,5 Prozent eine deutliche Dynamik. Das IWInstitut erwartet eine mögliche weitere Verschärfung der Knappheit auf dem Mietwohnungsmarkt.
Regionale Unterschiede sind deutlich sichtbar: Außerhalb der Top-7-Städte zeichnet sich eine Stabilisierung der Kaufpreise ab. In anderen Großstädten und ländlichen Kreisen ist ein moderater Anstieg der inserierten Kaufpreise zu beobachten. Die Mieten steigen in allen Regionstypen stark an, insbesondere in Großstädten und deren Umland.
Berlin weist die stärkste Mietpreisdynamik mit einem Plus von 6,0 Prozent gegenüber dem Vorquartal auf. Bei den Kaufpreisen in hochpreisigen Lagen ist hingegen ein weiterer Rückgang zu verzeichnen, wie in München mit einem Minus von 2,4 Prozent. In mittelpreisigen Städten stagnieren die Kaufpreise oder steigen nur moderat an.
Derzeit beeinflussen die starke Zuwanderung nach Deutschland, vor allem in die Ballungszentren, und die hohe Nachfrage nach Wohnraum durch kleine Haushalte die Marktentwicklung bei Mieten und Kaufpreisen am stärksten.
Nach der Corona-Pandemie hat der Tourismus in Deutschland wieder an Fahrt aufgenommen. Attraktive Großstädte locken mit kulturellen Highlights, während reizvolle Orte in den Bergen und an der Küste mit erholsamen Freizeitmöglichkeiten punkten. Was könnte da näher liegen, als ein Ferienquartier anzubieten?
Die Vermietung von Ferienwohnungen oder -zimmern über Online-Plattformen ist äußerst populär. Obwohl die Mietdauer oft nur wenige Tage umfasst, müssen Anbieter zahlreiche rechtliche Bestimmungen beachten. Mieter benötigen die Zustimmung des Vermieters, wenn sie ihre Wohnung untervermieten wollen. Regelmäßige Überlassung von Wohnraum an Touristen kann als unzulässige Zweckentfremdung betrachtet werden und hohe Bußgelder nach sich ziehen.
Mieter, die ihre Wohnung oder Teile davon an Touristen untervermieten wollen, benötigen die Zustimmung des Vermieters. Manchmal erlauben Hauptmietverträge die Untervermietung, jedoch nicht an wechselnde Gäste. In solchen Fällen muss die Erlaubnis ausdrücklich die Vermietung an Touristen einschließen. Untervermietung ohne Genehmigung stellt eine Verletzung der mietvertraglichen Pflichten dar, die zu einer Abmahnung oder sogar zur fristlosen Kündigung führen kann.
Regelmäßige Vermietung an Touristen kann den Wohnungsmangel verschärfen und als Zweckentfremdung gewertet werden. Der Europäische Gerichtshof hat entschieden, dass Städte und Gemeinden die dauerhafte Nutzung von Wohnraum für andere Zwecke genehmigungspflichtig machen können. Eine einheitliche Regelung auf Bundesebene existiert jedoch nicht.
Wer dauerhaft mit Gewinnerzielungsabsicht vermietet, muss ein Gewerbe anmelden und Gewerbesteuer zahlen. Die Einnahmen sind grundsätzlich als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern. Ist der Vermieter auch der Eigentümer und nutzt die Wohnung selbst, kann möglicherweise Zweitwohnungssteuer anfallen.
Hohe Temperaturen im Sommer können besonders in Großstädten ohne ausreichend Grünflächen zur Belastung werden. Wer nicht die Möglichkeit hat, der Hitze ans Meer zu entfliehen, benötigt effektive Maßnahmen zum Hitzeschutz in den eigenen vier Wänden.
Licht, Luft und Sonne sind essenziell für unser Wohlbefinden. Doch an heißen Sommertagen kann es auch in Nordeuropa unangenehm warm werden. Um dennoch angenehme Raumtemperaturen zu gewährleisten, sollten Häuser und Wohnungen gut gegen die Hitze gerüstet sein.
Eine wesentliche Rolle bei der Wärmedämmung spielt das Dach. Eine gute Dämmung verhindert im Sommer das Eindringen der Hitze und im Winter den Wärmeverlust. Bei einer Dachsanierung ist die Dämmung der Dachflächen von zentraler Bedeutung, ebenso wie die Wahl der Fenster und Verschattungsmöglichkeiten.
Große Dachfenster bieten viel Tageslicht, können jedoch ohne Sonnenschutz zu einer starken Aufheizung der Räume führen. Hitzeschutzmarkisen mit lichtdurchlässigem Gewebe sind ideal, um die Sonnenstrahlen abzuhalten, ohne auf Tageslicht verzichten zu müssen. Dachfensterrollläden bieten umfassenden Schutz, indem sie das Dachgeschoss kühl halten, vollständig verdunkeln und zusätzlich vor Lärm schützen.
Sollten Dämmung und Sonnenschutz nicht ausreichen, können Klimageräte Abhilfe schaffen. Die Stiftung Warentest überprüft regelmäßig die gängigsten Modelle, die zwischen 700 und über 2000 Euro kosten. Nicht alle Geräte kühlen effizient, und die Stromkosten variieren stark. Getestet wurden Split- und Monoblockgeräte, wobei die letzten drei Tests (6/24, 5/23 und 6/22) ausschließlich Splitgeräte umfassten, da Monoblockgeräte eine geringe Effizienz aufweisen. Weitere Informationen finden Sie unter http://www.test.de/Klimageraete-im-Test-4722766-0.
Seit 2022 sind die Immobilienpreise deutschlandweit rückläufig. Das Immobilienportal ImmoScout24 hat analysiert, wo Familien jetzt noch günstige Einfamilienhäuser finden können. In sechs von 16 Bundesländern liegen die Preise unter dem Vorjahresniveau, während bei Neubauten in fünf Bundesländern Preisrückgänge zu verzeichnen sind, besonders in Bremen und Hamburg.
Die günstigsten Einfamilienhäuser gibt es im Saarland, in Thüringen, Sachsen-Anhalt und Sachsen. Gleichzeitig sind in Thüringen, Nordrhein-Westfalen und Sachsen die höchsten Preissteigerungen für Bestandsimmobilien zu beobachten. Die Preise für Neubauten steigen hingegen am stärksten in Berlin, Brandenburg und Nordrhein-Westfalen, wie eine aktuelle Auswertung von ImmoScout24 in den sechzehn Bundesländern zeigt.
Der Preisrückgang bzw. die Preisstagnation ist eine Folge der Zinswende, die durch die steigende Inflation nach der Energiekrise eingeleitet wurde. Inzwischen hat die Europäische Zentralbank erstmals seit fast fünf Jahren den Leitzins um 0,25 Prozentpunkte auf 4,25 Prozent gesenkt, was eine Konsolidierung der Immobilienpreise und Erholungschancen für die Wirtschaft ermöglicht.
Die Immobilienpreise haben sich in den letzten zwei Jahren in den verschiedenen Bundesländern unterschiedlich entwickelt. Trotzdem bleibt der Wunsch nach Wohneigentum ungebrochen. Besonders gefragt sind kleinere Häuser mit bis zu 150 Quadratmetern Wohnfläche.
Mit stabilen Zinsen wird der private Immobilienerwerb wieder planbarer. Die Immobilienpreise für Einfamilienhäuser variieren in den Bundesländern zwischen 2.133 Euro pro Quadratmeter im Saarland und 5.403 Euro pro Quadratmeter in Hamburg. Die stärksten Preisanstiege für Bestandsimmobilien gab es jedoch nicht in den Stadtstaaten Berlin oder Hamburg, sondern in Thüringen, wo die Angebotspreise innerhalb eines Jahres um 3,7 Prozent gestiegen sind. Auch in Nordrhein-Westfalen (plus 3,6 Prozent) und Sachsen (plus 3,4 Prozent) verteuerten sich BestandsEinfamilienhäuser im Vergleich zum Vorjahr erheblich.
(Grafik: ImmoScout24)
Dank stabiler Zinsen sind Immobilienfinanzierungen wieder besser kalkulierbar. Immobilienkäufer und Bauherren entscheiden sich zunehmend für niedrigere Tilgungssätze, was die Rückzahlung der Darlehen über einen längeren Zeitraum streckt.
Sowohl Zinssatz als auch Tilgungssatz beeinflussen die monatliche finanzielle Belastung bei Immobilienkrediten erheblich. Auf den ersten Blick mag es verlockend erscheinen: Je niedriger die Tilgung, desto geringer die monatliche Rate. Doch Vorsicht ist geboten, denn eine niedrigere Monatsrate verlängert die Laufzeit des Kredits und erhöht die Gesamtkosten durch höhere Zinsbelastungen.
Trotz dieses Effekts wählen Immobilienkäufer derzeit oft eine geringere anfängliche Tilgungsrate. Im Mai 2024 lag der durchschnittliche Tilgungssatz bei 1,72 Prozent, der niedrigste Wert seit Juli 2011. Ein Jahr zuvor, im Mai 2023, betrug er noch 1,87 Prozent und ist seit Jahresbeginn kontinuierlich gesunken. Die Höhe der monatlichen Rate sollte individuell an die finanzielle Situation des Käufers angepasst werden und idealerweise nicht mehr als 35 Prozent des monatlichen Haushaltsnettoeinkommens ausmachen.
Im Mai erreichte die durchschnittliche Finanzierungsrate für Immobilienkredite mit 1.463 Euro ihren bisherigen Höchststand in diesem Jahr. Im Vergleich dazu lag die Rate im Mai 2023 noch bei 1.505 Euro. Rückblickend auf zwei Jahre betrug die durchschnittliche Finanzierungsrate für ein Eigenheim nur 1.190 Euro, was knapp 20 Prozent unter dem aktuellen Wert liegt. Der Grund dafür ist das seitdem stark gestiegene Zinsniveau.
Der Anteil des Eigenkapitals bei Immobilienfinanzierungen nimmt weiter ab. Im Mai 2024 lag das Verhältnis zwischen dem benötigten Kreditbetrag und dem Beleihungswert der Immobilie bei 87,21 Prozent, im Vorjahr bei 83,47 Prozent und im Mai 2022 bei 79,83 Prozent. Die durchschnittliche Darlehenshöhe betrug im Mai 2024 299.000 Euro. Kreditnehmer bevorzugen aktuell etwas kürzere Zinsbindungsfristen und die Nachfrage nach KfW-Darlehen steigt.
Die Debatte über die Neuregelung der Grundsteuer nimmt kein Ende. In Berlin, Rheinland-Pfalz und Nordrhein-Westfalen unterstützen Haus & Grund Deutschland sowie der Bund der Steuerzahler (BdSt) Klagen vor den Finanzgerichten. Nun liegt das erste Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vor.
Nachdem das Bundesverfassungsgericht 2018 die alte Bewertungsgrundlage für Grundstücke als verfassungswidrig erklärt hatte, musste das Grundsteuer- und Bewertungsrecht durch das Grundsteuerreformgesetz neu geordnet werden. Jedes Bundesland hatte die Wahl, die Grundsteuer nach dem Bundesmodell oder einem eigenen Bewertungsmodell zu berechnen.
Innerhalb von nur zwei Tagen wurden zwei bedeutende Urteile zur Grundsteuer gefällt. Das Finanzgericht Baden-Württemberg wies zwei Klagen gegen das sogenannte Bodenwertmodell in Baden-Württemberg ab. Nach diesem Modell wird nur der Wert des Grundstücks anhand der neuen Bodenrichtwerte berücksichtigt, nicht jedoch der Wert der darauf errichteten Gebäude. Ab dem 1. Januar 2025 könnte für große Mietshäuser oder Villen die gleiche Grundsteuer anfallen wie für kleine Einfamilienhäuser. Das Gericht entschied, dass es rechtens sei, nur den Grund und Boden mit der Grundsteuer zu belasten, nicht jedoch die darauf befindlichen Gebäude.
Zwei Tage später beschäftigte sich der BFH ebenfalls mit der Grundsteuer, allerdings in Bezug auf die Feststellung der Grundbesitzwerte nach dem sogenannten Bundesmodell. Der BFH entschied am 27.05.2024 in zwei Fällen, dass Steuerpflichtige unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit haben müssen, einen niedrigeren Wert ihres Grundstücks als den festgestellten Grundbesitzwert nachzuweisen. Der Gesetzgeber habe hier einen gewissen Spielraum zur Pauschalierung, doch könne das Übermaßverbot verletzt sein, wenn der festgestellte Wert um 40 Prozent oder mehr über dem nachgewiesenen niedrigeren Wert liegt.
Über die Verfassungsmäßigkeit des neuen Bewertungsrechts hat der BFH jedoch keine Entscheidung getroffen. Eine endgültige Klärung wird voraussichtlich erst durch das Bundesverfassungsgericht erfolgen.
Veränderungen durch Homeoffice: Auswirkungen auf deutsche Städte
Das Homeoffice, einst aus der Not geboren, hat sich zu einem bevorzugten Arbeitsmodell entwickelt. Die damit einhergehende Flexibilität verbessert die Work-Life-Balance, ist umwelt- und familienfreundlich und verkürzt die Pendelzeiten.
Die Mehrheit der deutschen Büroangestellten wünscht sich zwei bis drei Tage pro Woche im Homeoffice zu arbeiten. Die Auswirkungen dieses Trends waren Thema einer Online-Pressekonferenz mit Angela Mensing-de Jong, Professorin für Städtebau an der Technischen Universität Dresden. Dieser Wandel steht am Anfang und birgt sowohl Herausforderungen für Immobilieneigentümer, -verwalter und -investoren als auch Chancen für die Stadtplanung.
„Die Frage nach der Möglichkeit zum Homeoffice kommt heute von Bewerbern oft vor der Gehaltsverhandlung“, bemerkt Matthias Höppner von RecToCon Deutschland, einem Personalberatungsunternehmen. „Beliebt sind Regelungen mit zwei bis drei Homeoffice-Tagen pro Woche, ohne feste Vorgaben.“ Besonders Frauen mit Kindern streben nach maximaler Flexibilität bei der Arbeit von zu Hause aus. In Führungspositionen spielt das Homeoffice hingegen eine untergeordnete Rolle.
Ein Argument gegen das Homeoffice ist, dass die häusliche Arbeitssituation oft nicht den gesetzlichen Anforderungen an einen Arbeitsplatz entspricht. „In Deutschland haben wir die Arbeitsstättenverordnung, die Abstände, Beleuchtung, zulässige Raumtemperatur und vieles mehr bis ins Detail regelt“, erklärt Dr. Simon Kempf, Geschäftsführer der DLE Land Development. Im Homeoffice wird diese Verordnung derzeit jedoch oft nicht beachtet.
Aus Sicht der Immobilienwirtschaft und Stadtentwicklung führt der Anstieg des Homeoffice zu einer verringerten Fußgängerfrequenz in den Innenstädten, so Prof. Angela Mensing-de Jong. Daher sind die Erdgeschosszonen, einschließlich des stationären Einzelhandels und der Gastronomie, von der geringeren Anwesenheit der Büroangestellten betroffen. Eine gemischt genutzte Innenstadt bleibt attraktiv und widerstandsfähig gegen Verödung und Niedergang. Unterschiedliche Nutzungen profitieren voneinander. Moderne, hochwertige Büroflächen bleiben gefragt und sind ein zentraler Baustein für ein lebendiges städtisches Leben.
Die zukünftige Bauweise wird derzeit durch innovative Projekte erkundet. Ein Beispiel dafür ist ein Haus im hannoverschen Stadtteil Kronsberg, das vollständig aus Recyclingmaterialien gebaut wurde. Dieser Prototyp steht exemplarisch für eine kreislauforientierte und ressourcenschonende Bauweise.
Das Haus verwendet Klinker aus recycelten Dachziegeln, Fußböden aus aufbereitetem Altholz sowie Markisen und Rollos aus alten PET-Flaschen – ein Zeichen für den boomenden Markt von Recyclingprodukten im Bau- und Modernisierungsbereich. Das Recyclinghaus in Hannover demonstriert erstmals in Deutschland, dass ein Einfamilienhaus komplett aus wiederverwendeten oder recycelten Baustoffen bestehen kann. Die Fassade besteht aus gebrauchten Faserzementplatten und Holzlatten von alten Saunabänken, der Terrazzoboden aus recycelten Ziegelsteinen, und die Fenster stammen aus dem Rückbau eines ehemaligen Fabrikgebäudes.
Das Haus, auch als "Haus aus Müll" bekannt, wurde für seine Nachhaltigkeit mehrfach ausgezeichnet: mit dem Sonderpreis Nachhaltigkeit beim Deutschen Fassadenpreis, dem Innovationspreis für Nachhaltigkeit des Immobilienverbandes BFW, und es war für den Niedersächsischen Staatspreis für Architektur sowie für den DAM Preis und den Bundespreis Ecodesign nominiert. Zudem erhielt es einen Sonderpreis beim Bundespreis Umwelt und Bauen. Diese Anerkennungen zeigen jedoch, dass diese Bauweise derzeit noch die Ausnahme darstellt.
Heutzutage stehen Bauherren vor vielen Möglichkeiten. Auf dem Weg zu einer umweltfreundlicheren Architektur sind innovative Ansätze gefragt, wie zum Beispiel die Neuauslegung traditioneller Fachwerkhäuser, die derzeit auf der Landesgartenschau in Wangen im Allgäu präsentiert werden. Eine weitere Innovation im Bauwesen ist das Bauen mit vorgefertigten Modulen, das eine große Vielfalt ermöglicht und die Bauzeit erheblich verkürzt. Die neue Rahmenvereinbarung Serielles und Modulares Bauen 2.0 stellt in einem europaweiten Verfahren 25 zukunftsweisende Konzepte für schnellen, kostengünstigen und hochwertigen Wohnungsbau vor.
