R.E. Immo - August 2021 - Das kostenlose Magazin für Eigentümer und Immobilienmakler

2021 August

Unsere Themen im August • Miet- und Kaufpreise driften auseinander • Versicherung: Extremwetter mit Starkregen • Grün, grün, grün sind alle unsere Straßen

Miet- und Kaufpreise driften auseinander Die aktuellen Zahlen zu Miet- und Immobilienpreissteigerungen unterscheiden sich je nach Forschungsschwerpunkt, untersuchter Region und Immobilienart. Alle Institute stimmen jedoch darin überein, dass die Immobilienpreise den Mieten immer weiter davoneilen.

Die mittleren Angebotsmieten auf dem Wohnungsmarkt in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Leipzig und Stuttgart liegen laut Residential Valuation JLL, Frankfurt, überwiegend auf einem Wachstumspfad, jedoch deutlich abgeschwächt. Den größten Zuwachs gab es in Berlin mit 7,7 Prozent. In Köln und Hamburg lagen die Steigerungen bei 5,6 bzw. 3,5 Prozent. In Düsseldorf stagnierten sie erstmals. Stuttgart weist mit einem Minus von 1,6 Prozent einen leichten Rückgang auf. Bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen ist die Dynamik ungebrochen.

Im Durchschnitt der Big 8 lag der Zuwachs in den vergangenen zwölf Monaten bei 15,0 Prozent für die Mediankaufpreise. Dies entspricht laut JLL exakt dem Niveau der übrigen knapp 100 kreisfreien Städte in Deutschland.

Nirgendwo sind die Immobilienpreise in den vergangenen zehn Jahren so gestiegen wie in Berlin, stellt die Stiftung Warentest fest. Das Forschungsinstitut des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) verzeichnete für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser einen Preis-anstieg von 7,4 Prozent. Im ersten Quartal 2021 stiegen die Preise für Eigentumswohnungen im Jahresvergleich in Hamburg um 11 Prozent.

Laut empirica haben die Preise für Wohnungen und Häuser zwischen knapp zwölf und 14 Prozent innerhalb eines Jahres zugelegt – insbesondere im Umland. Der Mietanstieg hinkt weit hinterher. Die inserierten Mietpreise für Wohnungen im Neubau sind im zweiten Quartal 2021 im Vergleich zum Vorjahresquartal um 4,3 Prozent gestiegen. Mit 11,7 Prozent legten die Kaufpreise für neu gebaute Eigentumswohnungen deutlich stärker zu. Die Preise für neue Ein- und Zweifamilienhäuser stiegen sogar um 13,6 Prozent.

(Foto: © Mabel Amber, Pixabay)

Stadtentwicklung: Werden unsere Städte zukünftig nicht mehr wachsen, sondern schrumpfen?

Die Einwohnerentwicklung der 15 größten deutschen Städte kannte in der jüngsten Vergangenheit nur eine Richtung, nämlich steil nach oben. Die Gründe für den Wachstumsrückgang sind mannigfaltig. Auch die Pandemie spielt eine Rolle.

Im ersten Corona-Jahr 2020 nahm die Bevölkerungszahl erstmals seit Ende der 2010er Jahre ab. Dazu trugen laut Diskussionspapier des Helmholtz-Zentrums für Umweltforschung (UFZ) die rückläufige Geburtenzahl, der Anstieg der Sterbefälle und der zum Erliegen gekommene Zuzug aus dem Ausland bei.

Die durchschnittliche Einwohnerzahl nahm in den 15 Großstädten im Vergleich zum Vorjahr um 0,18 Prozent ab. In Frankfurt/Main schrumpfte das Wachstum von 1,4 auf 0,1 Prozent, in München von 1,2 auf 0,2 Prozent, und Stuttgart verzeichnete sogar einen Rückgang der Bevölkerungszahl um etwas mehr als ein Prozent. Die Bevölkerungszahl Deutschlands nahm nach Schätzungen des Statistischen Bundesamts im Jahr 2020 erstmals seit 2011 nicht mehr zu und stagnierte bei 83,2 Millionen Einwohner:innen.

Die Zahl der Zuzüge in die 15 Großstädte ging zwischen 2019 und 2020 um knapp 17 Prozent zurück. Stark rückläufig ist auch die internationale Migration. Für das Jahr 2020 rechnet das Statistische Bundesamt mit einem Rückgang der Zuwanderung nach Deutschland um 25 Prozent. Dieser wirkt sich vor allem auf die Großstädte aus, da diese für Berufseinsteiger, Studierende oder Auszubildende besonders attraktiv sind.

Diese Veränderung stelle keinen abrupten Trendbruch dar, erklärt das empirica Institut: „Seit einigen Jahren beobachten wir schon eine zunehmende Suburbanisierung aus den Schwarmstädten: Vor allem junge Familien wandern auf der Suche nach einer großen, aber bezahlbaren Wohnung ins immer entferntere Umland.“ Von der Zuwanderung junger Menschen profitieren Mittelstädte, die entweder im weiteren Umland der Schwarmstädte oder entlang von Verkehrsachsen liegen.

(Foto: © Achim Scholty, Pixabay)

Familien können auch ganz anders wohnen Gemeinschaftliche Wohnprojekte bieten Familien, Älteren aber auch Alleinlebenden viele Vorteile. „Die abgeschlossene Wohnung mit einer Hierarchie der Räume und ihrer funktionalen Zuordnung passt nicht mehr zur heutigen Vielfalt familialer Lebensformen“, erklärt Professorin Susanne Dürr von der Hochschule Karlsruhe.

Bezahlbarer und langfristig verfügbarer Wohnraum für Familien ist in Deutschland insbesondere in Großstädten und Ballungszentren knapp. Die Coronapandemie verlangte den Familien zudem ab, zusätzlichen Platz für Homeoffice- und Homeschooling zu schaffen. Einen vielversprechenden Lösungsansatz bieten gemeinschaftliche Wohnprojekte, von denen es Schätzungen zufolge bundesweit aktuell rund 3.000 gibt.

Forschende der Hochschule Karlsruhe und des Deutschen Jugendinstituts (DJI) haben diese Wohnformen untersucht.

Gemeinschaftliches Wohnen fördert generationenübergreifende Netzwerke, die das Familienleben bereichern und bei der Sorgearbeit entlasten: Mehr als 60 Prozent der Befragten mit Kindern im Haushalt sind der Ansicht, dass die Vereinbarkeit von Familie und Beruf durch das Wohnprojekt erleichtert wird, etwa durch Kinderbetreuung oder Hilfen im Alltag. Außerdem bietet diese Wohnform den Befragten zufolge Kindern und Jugendlichen ein erweitertes Umfeld mit Beziehungen zu Menschen außerhalb der eigenen Familie. Auch im Alter erleichtern gemeinschaftliche Wohnformen laut Studie ein selbstbestimmtes Leben.

Mehr als zwei Drittel der Wohnprojekte mit Mietwohnungen sind als Rechtsform des gemeinschaftlichen Eigentums organisiert, beispielsweise als Genossenschaft, was den Mitgliedern ein lebenslanges Wohnrecht zusichert. Da gemeinschaftliches Wohnen Familien viele Vorteile bietet und die Nachfrage derzeit das Angebot übersteigt, fordern die Forschenden, die Rahmenbedingungen für Wohnprojekte zu verbessern, etwa durch Zugang zu bezahlbaren Grundstücken bzw. Immobilien aber auch durch Beratung der Projekte.

(Foto: © Rudy und Peter Skitterians, Pixabay)

Versicherung: Extremwetter mit Starkregen Einen ersten Bericht zur Flutkatastrophe in Rheinland-Pfalz und Nordrhein-Westfalen hat das Karlsruher Institut für Technologie (KIT) vorgelegt. Demnach lassen sich die Schäden an Gebäuden und Infrastruktur erst grob bestimmen. Der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft e.V. (GDV) hat den versicherten Schaden auf vier bis fünf Milliarden Euro geschätzt.

Die Forscher haben sich mit der Frage beschäftigt, wie sich Hochwassergefahren vorab besser abschätzen lassen.

Im aktuellen Fall führten enorme Niederschlagsmengen dazu, dass beispielsweise der Pegel an der Ahr seinen bisherigen Rekord von 3,71 Meter im Jahr 2016 deutlich überstieg. Überflutungsbedingt fiel die Messstation bei einem Wert von 5,05 Metern allerdings aus. Das Landesamt für Umwelt Rheinland-Pfalz kalkulierte aus Modellrechnungen für die Katastrophennacht einen Pegel von bis zu sieben Metern.

Aus meteorologischer Perspektive führten verschiedene Faktoren zu den extrem hohen Niederschlagssummen. „Innerhalb von 48 Stunden fiel in Teilen von Nordrhein-Westfalen und Rheinland-Pfalz mehr Regen, als dort üblicherweise im gesamten Monat Juli niedergeht“, berichtet Professor Michael Kunz.

Um die Überflutungsflächen abzuschätzen, kombinierte das Forschungsteam Satellitendaten mit Luftaufnahmen von (Amateur-)Drohnen und Helikoptern sowie Fotos aus sozialen Medien. Danach befinden sich in den betroffenen Gebieten knapp über 19.000 Gebäude mit einem Wert von rund neun Milliarden Euro. Die Forschenden beziffern den Gesamtschaden auf eine Summe zwischen elf und 24 Milliarden Euro.

Schäden aus Überschwemmungen, Rückstau oder auch Schneedruck können mit der so genannten Elementarschadenversicherung versichert werden. Elementarschäden sind Schäden, die durch das Wirken der Natur hervorgerufen werden. Je nach Art des Schadens greift die Wohngebäude-, die Hausrat- oder die Elementarschadenversicherung. In Deutschland sind nur rund 46 Prozent aller privaten Hauseigentümer gegen Schäden durch Naturgefahren versichert.

(Foto: © Thomas Oettinger, Pixabay)

Energie nur durch Erneuerbare möglich Der gesamte deutsche Energiebedarf ließe sich innerhalb der nächsten zehn bis 15 Jahre ausschließlich mit erneuerbaren Energien decken. Das ist die zentrale Erkenntnis einer aktuellen Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin).

Die Energieökonom:innen haben Szenarien einer Vollversorgung durch Photovoltaik, Windkraft und andere Erneuerbare berechnet. „100 Prozent erneuerbare Energien sind technisch möglich und ökonomisch effizient – und vor allem dringend nötig, um die europäischen Klimaschutzziele erreichen zu können“, sagt Claudia Kemfert, Leiterin der Abteilung Energie, Verkehr, Umwelt am DIW Berlin.

Den Berechnungen zufolge könnte nicht nur die Stromnachfrage, sondern die gesamte Energienachfrage hierzulande mit Erneuerbaren gesichert werden. Auch europaweit würden dann keine fossilen Energieträger oder Kernkraft mehr verwendet. Voraussetzung dafür ist, dass das Ausbautempo in Deutschland stark gesteigert wird, sowohl bei der Wind- als auch bei der Solarenergie.

Baden-Württemberg setzt beim Vorantreiben der Energiewende auf den Ausbau der Photovoltaik. Wie viele Solarstromanlagen bis zum Zwischenziel im Jahr 2030 konkret erforderlich sind, hat jetzt das Solar Cluster Baden-Württemberg berechnet. Allein auf Hausdächern sind im Südwesten rund 140 neue mittelgroße Photovoltaikanlagen erforderlich – pro Tag. Der nötige Zuwachs soll durch die ab 1. Mai 2022 geltende Photovoltaikpflicht für Häuslebauer angekurbelt werden.

Viele Haus- und Wohnungseigentümer unterstützen die Energiewende und haben bereits die neue Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) für die Modernisierung ihrer alten und ineffizient arbeitenden Heizungen genutzt. Eine solche Zukunftsinvestition hilft, die eigenen Energiekosten deutlich zu senken und darüber hinaus das Klima zu schützen.

(Foto: © Erich Westendarp, Pixabay)

Grün, grün, grün sind alle unsere Straßen Immer mehr Menschen nutzen die grünen Lungen der Stadt. Doch Grün- und Freiflächen stehen auch in Konkurrenz zu anderen Nutzungen wie dem Wohnungsbau. In einem Modellprojekt erproben sechs Kommunen innovative Ansätze, um innerstädtisches Grün zu stärken und Grün- und Freiräume zu entwickeln.

Die Stadt Karlsruhe will Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken und Immobilien in die Entwicklung von Stadtgrün einbeziehen. In Aachen will die Kommune ein ehemaliges Parkhaus in der Innenstadt entwickeln. Angedacht sind beispielsweise eine Marktplatzfläche, eine Bühne, Wiesenflächen, grüne Aufenthaltsbereiche und Flächen für urbanes Gärtnern.

Die Stadt Dresden wandelt einen Teil des Neuen Annenfriedhofs zu einem Stadtteilpark um.

Die Stadt Saarbrücken will Regenwasser im Straßenraum speichern und sensorgestützt zur Bewässerung der Straßenbäume einsetzen. Die Stadt Fellbach will Abwasser in Gewerbegebieten aufbereiten und vor Ort für urbane Landwirtschaft nutzen. In Ingolstadt werden Lebensräume für Tiere in der Stadt durch gezielte planerische Eingriffe durch städtische Grün- und Freiräume, Grünkorridore und Biotope besser vernetzt.

Außerhalb solcher Projektvorhaben kann jeder Immobilieneigentümer selbst dazu beitragen, die Stadt grüner und lebendiger zu machen. In gewachsenen Wohnstraßen mit Einfamilienhäusern eignen sich die Vorgärten für eine abwechslungsreiche Bepflanzung. Sie tragen damit nicht nur zur Verbesserung des Stadtklimas bei, sondern auch zur Kommunikation mit den Nachbarn und Passanten. Vor vier Jahren startete der Bundesverband Garten-, Landschafts- und Sportplatzbau (BGL) e. V. seine Initiative „Rettet den Vorgarten“. Auslöser waren die in Mode gekommenen, vermeintlich pflegeleichten Schottergärten in Neubausiedlungen. Mit positiven Beispielen und viel Information wurden und werden Gartenbesitzerinnen und -besitzer seitdem motiviert, sich mit vielen guten Gründen für artenreiche, grüne Vorgärten stark zu machen.

(Foto: © David Mark, Pixabay)

42,8 Millionen für 83,2 Millionen Statistisch sieht das Verhältnis der Anzahl von Wohnungen zu der Anzahl der Bürger gar nicht so schlecht aus. Dass der Wohnungsmarkt trotzdem so eng ist, liegt an der Struktur der Haushalte. Seit vielen Jahren sinkt die Zahl der Personen pro Haushalt, während die Gesamtzahl der Haushalte immer weiter steigt.

Im Jahr 2020 verzeichnete Deutschland 41,5 Millionen Haushalte, davon waren 11,6 Millionen Familien mit Kindern und 2,6 Millionen Alleinerziehende. Nach Angaben des statistischen Bundesamtes gab es Ende 2020 in Deutschland 42,8 Millionen Wohnungen. Der Wohnungsbestand stieg im Vergleich zum Vorjahr um 0,7 Prozent oder 290.966 Wohnungen.

Im Vergleich zum Jahr 2010 erhöhte sich der Wohnungsbestand um 5,7 Prozent beziehungsweise 2,3 Millionen Wohnungen. Laut Umweltbundesamt stieg die Zahl der privaten Haushalte zwischen 2000 und 2019 jedoch um 10,1 Prozent. Die mittlere Haushaltsgröße sank auf zwei Personen pro Haushalt. Dies lag an der überproportionalen Zunahme der Ein- und Zwei-Personenhaushalte. Im Jahr 2019 lebte bereits in 42,3 Prozent der Haushalte in Deutschland nur eine Person. Die Ein- und Zwei-Personenhaushalte machten zusammen mehr als drei Viertel aller Haushalte aus.

Ende 2020 kamen auf 1.000 Einwohnerinnen und Einwohner 515 Wohnungen und damit 20 Wohnungen mehr als zehn Jahre zuvor. Die Wohnfläche des Wohnungsbestandes belief sich Ende 2020 auf insgesamt etwas über 3,9 Milliarden Quadratmeter. Sie vergrößerte sich gegenüber dem Jahr 2010 um 7,0 Prozent. Die Wohnfläche je Wohnung betrug Ende 2020 durchschnittlich 92,0 Quadratmeter, die Wohnfläche je Einwohnerin und Einwohner 47,4 Quadratmeter. Damit haben sich die Wohnfläche je Wohnung seit dem Jahr 2010 um 1,1 Quadratmeter und die Wohnfläche je Einwohnerin und Einwohner um 2,4 Quadratmeter erhöht. Die durchschnittliche Zahl der Bewohnerinnen und Bewohner je Wohnung nahm von 2,02 auf 1,94 ab.

(Foto: © Erich Westendarp, Pixabay)

Immobilienvermögen – Schlüssel zu mehr Gleichheit „Wie kommen mehr Haushalte zu Immobilieneigentum?“ Das hat sich das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW Berlin) gefragt und damit die Frage nach der Vermögensungleich verknüpft. Denn die Vermögen sind in Deutschland im internationalen Vergleich besonders ungleich verteilt – auch weil die Wohneigentumsquote im EU-Vergleich an letzter Stelle steht.

Hierzulande besitzen vergleichsweise wenige Menschen Immobilieneigentum. Um herauszufinden, woran das liegt, untersuchten die Wissenschaftler die Wohnungsbauprämie und die Besteuerung von Immobilien. Neben Reformen schlagen sie auch ein neues Instrument vor, das den Immobilienerwerb für Haushalte mit geringem Eigenkapital unterstützen soll. „Das Immobilienvermögen ist der Schlüssel zu einer gleicheren Vermögensverteilung in Deutschland“, erklärt Claus Michelsen, Immobilienökonom des DIW Berlin. „Die gute Nachricht ist: Es gibt Möglichkeiten, mehr Haushalten zu den eigenen vier Wänden zu verhelfen. Die Politik muss jedoch schnell und zielgenau an den richtigen Stellschrauben drehen.“ Die Wohnungsbauprämie hat durchaus Potenzial: Trotz der geringen Summen konnten signifikante Effekte auf das Sparverhalten der geförderten Haushalte nachgewiesen werden.

Das führt dazu, dass sie eher und vor allem in jüngerem Alter eine Wohnimmobilie kaufen. Die bisherige Immobilienförderung könnte eine sogenannte Sozialkaufprämie ergänzen. Sie soll Eigenkapitallücken bei Haushalten mit eher niedrigen Einkommen füllen.

Ein weiteres mögliches Handlungsfeld könnte die Besteuerung von Immobilien sein. Als Aktionsbereich nennen die Wissenschaftler die Grundsteuer, die Besteuerung von Veräußerungsgewinnen, die Erbschaftsteuer und die Grunderwerbsteuer. Der Ersterwerb von Wohneigentum könnte begünstigt werden.

(Foto: © Wokandapix, Pixabay)

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