R.E. Immo - August 2022 - Das kostenlose Magazin für Eigentümer und Immobilienmakler

2022 August

Unsere Themen im August • Klimawandel: Häuser und Städte schlecht vorbereitet • BGH-Urteil: Anforderungen an Mieterhöhungserklärungen • Gute Nachbarschaft: Wegenutzung verlässlich klären

Klimawandel: Häuser und Städte schlecht vorbereitet Der Klimawandel ist in vollem Gange. Daran kann im Sommer 2022 niemand mehr vorbeischauen. Hitzewellen und Starkregen haben negative Auswirkungen auf die Lebensqualität und Gesundheit der Menschen.

Städte und Hausbesitzende sind gefordert, Maßnahmen zu ergreifen, die die Folgen abmildern.

Wie soll die Stadt der Zukunft aussehen? Das fragt das Deutsche Institut für Urbanistik (Difu).

Wie werden unsere Städte lebenswert, CO2-neutral, klimaangepasst, energie- und ressourceneffizient? Das Bundesministerium für Bildung und Forschung (BMBF) fördert die Zukunftsstadt-Projekte. Wissenschaft, Kommunalpolitik und -verwaltung sowie Zivilgesellschaft und Wirtschaft müssen vor Ort eng zusammenarbeiten.

Wie sieht die Gegenwart aus? Der Gebäudesektor verursacht im Schnitt 60 Prozent der klimaschädlichen CO2-Emissionen in Städten auf der ganzen Welt. Das hat eine JLL-Studie ergeben. Aktuell setzen sich Stadtverwaltungen ehrgeizige Nachhaltigkeitsziele. Eine große Herausforderung ist der Umbau der Energienetze, auf die Entwickler, Eigentümer oder Mietende jedoch keinen direkten Einfluss haben.

Um die Klimaziele im Gebäudebereich zu erreichen, ist ein massiver Ausbau der Fernwärme auf Basis erneuerbarer Energien notwendig. Die Europäische Union muss Ziele für den Ausbau der Fernwärmesysteme festlegen, Mindestanforderungen für den Einbezug von erneuerbaren Energien und industrieller Abwärme bestimmen. Das fordert das Öko-Institut e. V. Aktuell geht es ganz konkret um die stark gestiegenen Energiekosten. Verbraucher fürchten hohe Nachzahlungen. Bei Bestandsimmobilien besteht großer Handlungsbedarf, hat eine Online-Befragung von YouGov ergeben. Danach weisen 71 Prozent aller untersuchten Immobilien in Deutschland, die nach 2010 gebaut wurden, die positiven Kennwerte A+, A und B auf. Sie machen aber nur sieben Prozent der Wohngebäude aus. 67 Prozent der vor 1969 gebauten Wohnimmobilien weisen die negativen Kennwerte F, G oder H auf.

Der Altbestand ist der Bereich, in dem sich jetzt ganz schnell etwas verändern muss. Welches Maßnehmen derzeit staatlich gefördert werden, erfahren Sie unter: www.kfw.de.

(Foto: © Gerd Altmann, Pixabay

Energiekosten im Fokus der Aufmerksamkeit Gebannt schauen derzeit viele Mieterinnen und Mieter, Immobilieneigentümer und Eigentümerinnen auf die Entwicklung der Energiepreise. Die größte Sorge gilt der Versorgung mit Erdgas zum Heizen im Winter. Die Energieträger Gas und Strom sind untereinander verflochten und voneinander abhängig.

Hier einige Daten und Fakten: Nach Angaben des statistischen Bundesamtes war Erdgas im Jahr 2020 mit einem Anteil von 31,2 Prozent wichtigster Energieträger in der Industrie. Private Haushalte deckten 2019 mit 41,2 Prozent den größten Teil ihres Bedarfs an Wohnenergie durch Erdgas. 13 Prozent des in Deutschland erzeugten und in das Stromnetz eingespeisten Stroms stammte im 1. Quartal 2022 aus Erdgas. 2021 wurden 95 Prozent des Erdgases in Deutschland importiert.

In der Industrie in Deutschland spielen fossile Energieträger nach wie vor eine bedeutende Rolle. Dazu gehören Erdgas, Mineralöl und Kohle. Die Chemische Industrie, die Nahrungs- und Futtermittelhersteller und die Metallerzeugung und -bearbeitung haben den höchsten Anteil am gesamten Erdgasverbrauch.

Private Haushalte decken 41 Prozent ihres Energiebedarfs mit Erdgas, das der mit Abstand wichtigste Energieträger in diesem Bereich ist. In Neubauten kamen Gasheizungen zuletzt immer seltener zum Einsatz. In 2021 fertiggestellten Wohngebäuden wird Gas nur noch in 34,3 Prozent als primäre Heizung genutzt. 2020 lag der Anteil noch bei knapp 39 Prozent, 2019 bei knapp 42 Prozent.

Für die Stromerzeugung ist Erdgas nach wie vor bedeutsam. Im ersten Quartal 2022 waren 13,0 Prozent des in Deutschland erzeugten und in das Stromnetz eingespeisten Stroms aus Erdgas erzeugt worden. Insgesamt wurden im ersten Quartal 2022 in Deutschland 3,7 Prozent mehr Strom ins Netz eingespeist als im 1. Quartal 2021.

95 Prozent des in Deutschland eingespeisten Erdgases stammt aus dem Ausland. Um Preisund Mengenschwankungen abzufedern, wird ein Teil des Erdgases zwischengespeichert. Im Juli waren die Gasspeicher zu knapp zwei Dritteln gefüllt, das entspricht in etwa dem durchschnittlichen Füllstand der Jahre 2015 bis 2020.

(Foto: © Th. G. Maxmann, Pixabay)

Finanzierung von Immobilien unter neuen Gesichtspunkten Die Finanzierung von Immobilien war während der Niedrigzinsphase kein großes Thema. Die starken Preissteigerungen bei Immobilien während der vergangenen Jahre überholten den gezahlten Kaufpreis bereits nach einigen Monaten und durch die historisch niedrigen Zinsen war die monatliche Belastung tragbar.

Das hat sich jetzt geändert.

Die Baufinanzierungszinsen haben sich seit Jahresbeginn fast vervierfacht, ein signifikanter Rückgang bei den Preisen bleibt jedoch aus. Ebenso machen höhere Lebenshaltungskosten, die oft von den Bankenseite einkalkuliert werden, den Immobilienkauf schwieriger.

Die Folgen des starken Zinsanstiegs in Kombination mit den unsicheren Konjunkturaussichten trüben die Stimmung an den Finanzierungsmärkten.

Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (Difi), ein von JLL und dem Leibniz-Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW) quartalsweise erhobener Stimmungsindikator für die gewerbliche Immobilienfinanzierung, ist im zweiten Quartal 2022 deutlich eingebrochen.

Der Difi bildet die Einschätzungen von Finanzierungsexperten ab. Bewertet werden die Lage am Kreditmarkt in den vergangenen sechs Monaten und die erwartete Entwicklung in den kommenden sechs Monaten. Der Indikator für die Situation ist um 53,4 Punkte auf minus 55 Punkte gesunken, der Indikator für die zukünftige Erwartung verschlechtert sich um 35,5 Punkte auf minus 48,3 Punkte. Diese gravierenden Veränderungen sind eine Reaktion auf die aktuellen geopolitischen und wirtschaftlichen Risiken. Die Einschätzungen spiegeln die Sorge über die gesamtwirtschaftliche Entwicklung, die sich auf die Immobilienmärkte auswirken kann.

Die Verschlechterung am Wohnfinanzierungsmarkt sollte nach Ansicht der Fachleute aber nicht überbewertet werden. Wer jetzt eine Wohnimmobilie finanzieren will, kann mehrere Stellschrauben nutzen, um die monatliche Rate bezahlbar zu halten. Außer den Zinsen wirken sich die Tilgung, die Höhe des Eigenkapitals und auch die Dauer der Zinsbindung auf die Finanzierung aus.

Nach Ansicht von Fachleuten wird die Erhöhung des Leitzinses um 0,5 Prozent vom Juli 2022 durch die Europäische Zentralbank vermutlich keinen weiteren Aufwärtstrend bei den Bauzinsen nach sich ziehen.

(Foto: © Piro 4D, Pixabay)

BGH-Urteil: Anforderungen an Mieterhöhungserklärungen Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Anforderungen an Mieterhöhungen nach der Durchführung von Modernisierungen jetzt eindeutig formuliert. Das Urteil unterstützt Vermietende dabei, den alten Wohnungsbestand an die aktuellen Anforderungen des Klimawandels und der Energieversorgung anzupassen.

Mieterhöhungen stoßen selten auf einhellige Zustimmung. Viele Vermietende erhöhen die Miete deshalb auch nur bei einem Mieterwechsel. Besonders kritisch werden Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen aufgenommen. Viele enden im Streit vor Gericht.

In den aktuellen Fällen vor dem BGH sind die Kläger jeweils Mieter von Wohnungen in Bremen. Der Vermieter erhöhte die Grundmiete infolge von Modernisierungen der Wohnungen sowie der Gebäude. Das Mieterhöhungsschreiben enthielt eine Anlage mit Angaben zu den einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, die hierfür jeweils angefallenen Gesamtkosten und den umlagefähigen Modernisierungskostenanteil. Der Anteil der Instandhaltungskosten war von Gesamtkosten abgezogen worden. Enthalten war die sich aus der Berechnung jeweils ergebende Mieterhöhung.

Die Mieter bemängelten die Mieterhöhungserklärungen aus formellen Gründen. Sie wollten erreichen, dass dem Vermieter der Anspruch auf Zahlung der erhöhten Miete gerichtlich aberkannt wird und verlangten die Rückzahlung der ihrer Ansicht nach überzahlten Mieten.

Der BGH hat entschieden, dass es zur Erfüllung der formellen Anforderungen des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB ausreichend ist, wenn ein Vermieter die angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und den enthaltenen Instandsetzungsanteil kenntlich macht. Eine Aufschlüsselung der Gesamtkosten nach den einzelnen Gewerken ist nicht notwendig. Der Mieter soll den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausibilität überprüfen können. Überzogene formale Anforderungen könnten dazu führen, dass berechtigte Mieterhöhungen nicht durchgesetzt oder deshalb womöglich gar nicht erst begonnen werden. Mietende haben überdies ein umfassendes Auskunfts- und Einsichtsrecht.

(Foto: © Bundesgerichtshof 2022)

So reagieren die Deutschen auf die hohen Heizkosten Zwei Drittel der Deutschen sind bereit, einen Beitrag zu mehr Unabhängigkeit Deutschlands von Energielieferungen aus Russland zu leisten. Sie wollen weniger heizen und lieber einen warmen Pullover anziehen. Die große Mehrheit hält die Verbesserung der Energieeffizienz von Gebäuden für sinnvoll. Das ist das Ergebnis einer Umfrage des forsa-Instituts im Auftrag der Deutschen Bundesstiftung Umwelt.

65 Prozent der Befragten sind selbst zu Maßnahmen bereit Die größte Zustimmung zu eigenen Maßnahmen kommt von den 18- bis 29-Jährigen und den über 60-Jährigen. Bessere Dämmung, neue Fenster sowie energiesparende Geräte werden als Optionen genannt. 85 Prozent sind für den Einbau von Solaranlagen zur Eigenstromversorgung, 81 Prozent für den Austausch älterer Heizungsanlagen.

Bei der repräsentativen forsa-Erhebung wurden neben 1.000 Bürgerinnen und Bürger ab 18 Jahren auch 1.011 Hauseigentümerinnen und Hauseigentümer in Deutschland befragt. Eine große Mehrheit, nämlich 87 Prozent der Befragten, hält Maßnahmen für „sehr wichtig“ und „wichtig“, die eine höhere Energieeffizienz der Gebäude gewährleisten.

Zwei Drittel der Befragten wünschen sich attraktive Förderbedingungen Auf die Frage, welche Form von erneuerbaren Energien bei der Anschaffung einer neuen Heizungsanlage in Frage käme, war Solarenergie zur Stromerzeugung mit 62 Prozent der Spitzenreiter. Die Nutzung von Solarenergie zum Heizen und zur Warmwasseraufbereitung sowie die Installation einer Wärmepumpe, die mit Strom aus erneuerbaren Energien betrieben wird, wurde mit 52 Prozent genannt. Für zwei Drittel der Befragten sind attraktive Förderbedingungen ein wichtiger Anreiz für eine energetische Sanierung. Über die Hälfte wünscht sich einfachere Förderangebote.

Es geht vor allem um den alten Gebäudebestand Zwei Drittel aller Gebäude in Deutschland wurden vor 1977 errichtet – also bevor per Wärmeschutzverordnung die Dämmung von Dächern, Wänden und Kellerdecken vorgeschrieben wurde. Fast die Hälfte der Befragten hält Sanierungsmaßnahmen zwar für wichtig, aber die Kosten sollen nicht höher sein als die späteren Einsparungen beim Energieverbrauch.

(Foto: © Ebowalker, Pixabay)

Müllaufkommen in Deutschland leicht gesunken Müll ist seit Jahren ein oft hitzig diskutiertes Thema, auch wenn in Deutschland die Entsorgung von Müll relativ gut organisiert ist – jedenfalls dem äußeren Anschein nach. Das Abfallaufkommen ist zuletzt insgesamt sogar gesunken, aber nicht in allen Bereichen gleichermaßen.

Im Corona-Jahr 2020 sind in Deutschland 414,0 Millionen Tonnen Abfälle entsorgt worden. Das waren 0,6 Prozent oder 2,5 Millionen Tonnen weniger als im Jahr 2019. Die Recyclingquote blieb unverändert: 70,1 Prozent aller Abfälle stofflich verwertet, weitere 11,6 Prozent wurden energetisch verwertet, also beispielsweise in Müllheizkraftwerken verbrannt und für die Strom- und Wärmeerzeugung genutzt.

Die Produktions- und Umsatzeinbrüche im Corona-Jahr haben zum Rückgang der aus Produktion und Gewerbe stammenden Abfälle beigetragen. Auch bei den „Bau- und Abbruchabfällen“ war ein starker Rückgang zu verzeichnen. Die Entwicklung bei diesen beiden Abfallarten führten zum insgesamt rückläufigen Abfallaufkommen im Jahr 2020.

Bei den „Siedlungsabfällen“, das sind Abfälle aus privaten Haushalten oder vergleichbaren Einrichtungen wie zum Beispiel Arztpraxen und Kanzleien, kam es dagegen zu einem Zuwachs um 0,7 Prozent oder plus 0,35 Millionen Tonnen.

Die Bauindustrie zählt in Europa zu den größten Abfallproduzenten und ist für ca. zehn Prozent der CO2-Emissionen verantwortlich. Die Bundesanstalt für Materialforschung und -prüfung (BAM) hat dieses Thema eingehend beleuchtet: Die durchschnittliche Lebensdauer eines Gebäudes in Europa beträgt knapp 40 Jahre, dann wird es abgerissen. Aus dieser Praxis resultiert eine große Menge an Bau- und Abbruchabfällen, die 25-30 Prozent des gesamten Abfalls in Europa ausmachen.

Das europäische Großprojekt „Reincarnate“, finanziert vom EU-Forschungs- und Innovationsprogramm Horizon Europe, will das ändern. Die Idee der Kreislaufwirtschaft soll in der europäischen Bauindustrie verankert werden und durch innovative Lösungen den Lebenszyklus von Gebäuden, Bauprodukten und Materialien verlängern. Dadurch ließen sich langfristig Bauabfälle um 80 Prozent und der CO2-Fußabdruck des Bausektors um 70 Prozent reduzieren.

(Foto: © EKM Mittelsachsen, Pixabay)

Gute Lage: Ruhige Straßen und grünes Wohnen bevorzugt Wer die Wahl hat, bevorzugt zum Wohnen verkehrsberuhigte Gebiete.

Die Anbindung an überregionale Straßen und an den öffentlichen Nah- und Fernverkehr ist den meisten Menschen ebenfalls wichtig.

Gleichzeitig soll die Wohnlage ruhig, grün und gesund sein.

Moderne Verkehrskonzepte werden gebraucht, um beide Wünsche zu ermöglichen.

Stadtplaner und Politiker diskutieren derzeit, wie die oft gegensätzlichen Wohnwünsche unter einen Hut zu bringen sind. Die Rede ist von der 15-Minuten-Stadt, in der alle alltäglichen Besorgungen zu Fuß in 15 Minuten zu erledigen sind. Weil unsere Städte und Wohnviertel darauf bisher gar nicht eingestellt sind, hat das Fahrrad an Bedeutung gewonnen.

Das Bundesverkehrsministerium schreibt: „Ob als Verkehrsmittel für den Weg zur Arbeit, Schule oder Ausbildung, für die Freizeit oder den Urlaub: Das Fahrrad liegt in Deutschland mehr denn je im Trend.“ Das Radverkehrsaufkommen hat während der Corona-Pandemie zugenommen. Über 80 Prozent der Deutschen nutzen das Fahrrad, ebenso viele besitzen eines. In 30 Prozent der Haushalte sind drei oder mehr Fahrräder vorhanden. 55 Prozent halten es für ein unverzichtbares Verkehrsmittel.

Eine bessere Ausnutzung des öffentlichen Nah- und Fernverkehrs würde die Wohnviertel ebenfalls erheblich vom Autoverkehr entlasten. Die versuchsweise Einführung des 9-EuroTickets gibt Aufschluss darüber, in welchem Maße Veränderungen möglich sind.

Verantwortliche und Fachleute ziehen eine Zwischenbilanz – und denken über dauerhafte Nachfolgeangebote für den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) nach.

Rund 24 Euro pro Monat gaben private Haushalte im Jahr 2020 durchschnittlich für Bus-, Bahn-, und Taxidienstleistungen aus. Darunter fällt auch der Fernverkehr. Gegenüber dem Vor-Corona-Jahr sanken die Ausgaben privater Haushalte im Schnitt um rund 27 Prozent.

Für den Unterhalt und die Nutzung von Pkw gaben die Haushalte 2020 fast achtmal so viel Geld aus wie für Bus, Bahn und Taxi. Die Ausgaben – unter anderem für Kraftstoffe, Ersatzteile, Wartung, Park- oder TÜV-Gebühren sowie für die Kfz-Steuer und -Versicherung – summierten sich 2020 auf durchschnittlich 185 Euro im Monat.

(Foto: © Pexels, Pixabay)

Gute Nachbarschaft: Wegenutzung verlässlich klären Wer ein gutes Verhältnis zu seinen Nachbarn pflegt, macht sich oft keine Gedanken über seit Jahren gewohnheitsmäßig genutzte Wege über das Grundstück des Nachbarn. Kommt es allerdings zum Streit oder wechselt der Eigentümer, kann dies schnell für Probleme sorgen.

Wenn die einzige Zufahrt oder der Fußweg zur eigenen Immobilie über das Grundstück des Nachbarn führt, kann das selbst nach jahrzehntelanger Nutzung mit Einverständnis des Nachbarn zu Problemen führen.

Kaufinteressenten sollten vor dem Erwerb eines Grundstücks, das nicht an einer öffentlichen Straße liegt, prüfen, ob die Erlaubnis zur Wegenutzung im Grundbuch eingetragen ist.

Entscheiden sich Eigentümer großer Grundstücke zur Aufteilung der Fläche, wird im Regelfall eine Zuwegung angelegt. Die Besitzer des nicht mit der Straße verbundenen Hinterliegergrundstückes können das sogenannte dienende Grundstück, das an den öffentlichen Verkehr grenzt, nun zu Fuß oder mit dem Kraftfahrzeug überqueren. Häufig wird diese Wegenutzung ohne Weiteres geduldet und beide Seiten verzichten auf einen Eintrag im Grundbuch.

Laut Bundesgerichtshof kann ein Wegerecht außerhalb des Grundbuches nur über eine schuldrechtliche Vereinbarung oder ein Notwegerecht zustande kommen. Eine schuldrechtliche Vereinbarung, also ein Vertrag, gilt nur zwischen den ursprünglichen Vertragspartnern. Wechselt einer der Eigentümer, ist die Regelung hinfällig.

Fehlt einem Grundstück die notwendige Verbindung zu einem öffentlichen Weg, kommt das Notwegerecht in Betracht. Dieses gilt bis zur Behebung des Mangels und muss gegebenenfalls gerichtlich durchgesetzt werden.

Jeder Käufer eines Grundstücks, das nicht unmittelbar an einem öffentlichen Weg oder einer öffentlichen Straße liegt, sollte vor Vertragsschluss genau prüfen, ob die Zuwegung über das Nachbargrundstück grundbuchlich abgesichert ist. Dies gilt auch für alle Ver- und Entsorgungsleitungen. Die Eintragung erfolgt im Grundbuch des dienenden Grundstücks. Nur der Eintrag im Grundbuch schützt beide Seiten (Foto: © Steffen Derner, Pixabay)

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