Unsere Themen im August
• Einzigartige Chancen für Immobilienkäufer
• Tipps: Sicherheit vor Hochwasser und Starkregen
• Grunderwerbssteuer in der Diskussion
2023 August
Einzigartige Chancen für Immobilienkäufer
Die steigenden Zinsen sollten Immobilien-Interessenten nicht vom Kauf abhalten. Wer Eigenkapital mitbringt, kann jetzt bei wenig Konkurrenz stark verhandeln und günstig zuschlagen. Schon bald kann die Immobilie mit günstigen Zinsen neu finanziert werden, schreibt IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer in einem GastbeitragfürFocusonline.
Die Zinsen für Immobilienkredite haben sich innerhalb eines Jahres vervierfacht. Die Nachfrage auf dem Wohnimmobilienmarkt ist gesunken. Da die meisten Menschen einen Großteil ihrer Immobilie finanzieren, wirkt sich der Zinsanstieg direkt auf die Erschwinglichkeit von Wohneigentum aus.
Wohnimmobilien zählen seit Jahren zu den wertstabilsten Anlageklassen. Wer über vielEigenkapital verfügt, legt mit dem Kauf einer Wohnimmobilie sein Geld weiter wertsicher an und kann sogar mit einer Rendite rechnen. Sobald die Zinsen wieder fallen, wird der Markt für Wohneigentum wieder an Dynamik gewinnen – und mit dieser Entwicklung ist bereits zum Jahreswechsel 2023/24 zu rechnen.
Ein historischer Rückblick zeigt, dass die Zeit von der letzten Zinserhöhung bis zur ersten Zinssenkung in der Regel maximal sieben Monate und im Durchschnitt fünf Monate betrug. Die meistenMarkbeobachtergehendavonaus,dassdie Inflationsrateninder zweiten Jahreshälfte2023 wieder deutlich sinken. Schon Anfang 2024 könnte die erste Zinssenkung in der Wohnungsbaufinanzierung folgen. Dann würden auch die langfristigen Immobilienkreditzinsen fallen.
Bereits im zweiten Halbjahr 2023 oder im ersten Halbjahr 2024 könnte Kaufen wieder deutlich attraktiver sein als Mieten. Für Kaufinteressierte mit einer guten Eigenkapitalbasis bietet der aktuelle Markt große Chancen. Wer Werterhalt als Anlageziel verfolgt, dürfte mit einem vernünftigen Objekt in einer vernünftigen Lage auch in der aktuellen Zinsphase richtig liegen. Investoren mit ausreichend Eigenkapital können auch in der aktuellen Zinsphase zuschlagen und vom nachlassenden Wettbewerb profitieren.
Wer gut verhandelt, muss den Immobilienmarkt nicht abschreiben. Wer sein Glück nicht am Verhandlungstisch suchen will, sollte sich noch gedulden, denn gegen Ende des Jahres könnten sich die Bauzinsen in Erwartung einer Zinssenkung bewegen.
(Grafik: © Mediamodifier, Pixabay)
Nachhaltig wohnen – Modernisieren wird immer beliebter
Nachhaltiges Wohnen bringt viele Vorteile: Die Umwelt wird geschont, der EnergieverbrauchgesenktundGeldgespart.SchonkleinebaulicheMaßnahmen können viel bewirken. Die Modernisierung von Immobilien wird immer wichtiger.
Der Anteil der Baufinanzierungen, die speziell für Modernisierungen aufgenommen werden, ist allein von Januar bis Mai 2023 um 35 Prozent gestiegen. Die hohe Nachfrage ist vor allem auf steigende Energiepreise und Unsicherheiten durch geplante Gesetzesänderungen zurückzuführen.
Zunehmend wollen Kreditnehmer Einzelmaßnahmen wie die Installation einer Photovoltaikanlage finanzieren. Größere Vorhaben wie eine umfassende energetische Sanierung ziehen Kunden vor allem beim Kauf einer Bestandsimmobilie oder bei der Weitergabe eines Hauses innerhalb der Familie in Betracht. Besonders beliebt waren im ersten Quartal 2023 Baufinanzierungen zwischen 50.000 Euro und 75.000 Euro. Je nach individuellem Vorhaben können für die Finanzierung unterschiedliche Darlehensarten und Förderprogramme in Anspruch genommen werden.
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet Förderprogramme für umfassende Modernisierungsvorhaben an Wohngebäuden. Dafür stellt sie Immobilieneigentümern vor allem zinsgünstige Darlehen zur Verfügung. Die richtige Anlaufstelle für Einzelmaßnahmen, die auf eine energetische Verbesserung abzielen, ist das Bundesamt für Wirtschaftund Ausfuhrkontrolle (BAFA). Ergänzend zu den Fördermitteln, die der Bund bereitstellt, ist es ratsam, sich über regionale Programme zu informieren.
Baumaßnahmen an der eigenen Immobilie sind manchmal unerlässlich. Häufig sind es dasAlter oder körperliche Beeinträchtigungen, die Veränderungen im Haus oder in der Wohnung erfordern. Auch der Klimawandel gibt Eigentümern immer öfter Anlass dazu, klimasichere Baumaßnahmen durchzuführen, um Schäden zu vermeiden und langfristig Geld zu sparen.
Umfangreiches Wissen rund ums Bauen bieten verschiedene Ratgeber der Stiftung Warentest: Zum Beispiel „Maßnahmen, Finanzierung, Umsetzung – Barrierefrei bauen und sanieren“ und „Effektiver Schutz vor Hitze, Sturm & Starkregen – Klimasicher bauen“ oder „Für Sanierung und Neubau –Richtig dämmen“.
(Foto: © Elisa Riva, Pixabay)Erfolgsfaktor Mobilität: Gute Anbindung an öffentlichen Personenverkehr erhöht Immobilienwert
In Zeiten des Klimawandels müssen die Mobilitätswende und die Wohnwende im Zusammenhang gesehen werden. Eine optimale Anbindung an den Öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) ist ein entscheidenderErfolgsfaktorfürdieWertentwicklungvonImmobilien.
Bund und Länder haben das 49-Euro-Ticket eingeführt, um den ÖPNV bezahlbar zu machen. Langfristig soll der ÖPNV noch attraktiver werden. Langfristig ist davon auszugehen, dass sich mehr Pendler entscheiden, vom Auto auf den öffentlichen Verkehr umzusteigen. Eine gute Erreichbarkeit beeinflusst, wo die Menschen in Zukunft wohnen wollen. Schon heute ziehen immer mehr Familien aus den Großstädten ins Umland oder sogar in ländliche Regionen. Voraussetzung dafür ist eine gute Anbindung an den ÖPNV.
Eine Bus- oder Bahnhaltestelle mit mindestens 20 Abfahrten pro Tag ist in Deutschland für 90 Prozent der Bevölkerung zu Fuß erreichbar. Allerdings sind die Anteile regional unterschiedlich. Das zeigt eine Analyse des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung. Untersucht wurde, wie hoch der Anteil der Bevölkerung ist, der innerhalb von 600 Metern eine Bushaltestelle oder innerhalb von 1.200 Metern einen Bahnhof erreicht. In den Stadtstaaten Berlin, Hamburg und Bremen leben nahezu 100 Prozent der Bevölkerung in der Nähe einer solchen Haltestelle oder eines Bahnhofs. Dicht besiedelte Landkreise sind in der Regel besser erschlossen als dünn besiedelte. Bundesweite Standards und Qualitätskriterien für Angebot und Erreichbarkeit könnten den ÖPNV noch attraktiver machen und als Alternative zum Auto stärken.
Ein optimaler ÖPNV hat auch Auswirkungen auf die Wohnsituation in Orten abseits der Großstädte. Wenn sich mehr Stadtbewohner für das Wohnen im Umland entscheiden, führt dies zu einer Entlastung der Metropolen von der angespannten Wohnungsknappheit und zu einer positiven Entwicklung der Immobilienwerte außerhalb der Großstädte. In die gleiche Richtung gehen auch die Veränderungen in der Büronutzung, zum Beispiel durch Home-Office.
Fazit: Die Bereiche Wohnen, Arbeiten und Mobilität sind derzeit einem starken Wandel unterworfen. Die Folge ist eine Verschiebung der Immobilienwerte zugunsten von Wohnstandorten außerhalb der Großstädte.
(Foto: © Elchinator, Pixabay)
Immobilienmarkt: Preisverhandlungen lohnen sich wieder
Die Zinswende hat vielen Immobilieninteressenten einen Strich durch die Rechnung gemacht. Die monatliche Belastung durch den Kredit für den Immobilienkauf ist stark gestiegen, die typische Erschwinglichkeitsgrenze ist für weite Teile der Bevölkerung überschritten. Das gilt zumindest für Menschen mit mittlerem Einkommen.
Mit dem Zinsanstieg auf fastvier Prozent im ersten Halbjahr 2023 müssen Erwerber rein rechnerisch über 40 Prozent ihres mittleren Einkommens für die Finanzierung einer Immobilie mit 130 Quadratmetern Wohnfläche aufbringen. Damit ist Wohneigentum in den meisten Großstädten nicht mehr erschwinglich. Das gilt auch für 40 Prozent der Kreise im direkten Umland, wenn nicht mehr als 30 Prozent des mittleren Haushaltsnettoeinkommens für die Finanzierung aufgewendet werden sollen. Im direkten Umland der sieben größten Städte war Wohneigentum unter den gesetzten Bedingungen im ersten Halbjahr 2023 in keinem der Kreise erschwinglich.
Potenzielle Wohneigentumserwerber müssen zumindest kurz- bis mittelfristig mit einem deutlich höheren finanziellen Aufwand rechnen als in den vergangenen Jahren. Der Markt reagiert bereits auf diese Veränderung. Erstmals seit vielen Jahren sinken die Immobilienpreise deutlich. Stiftung Warentestberichtet:ImerstenQuartal2023kostetenEigentums-wohnungenim Schnitt2,6Prozent weniger als im ersten Quartal 2022. Besonders stark ist der Preisverfall in Frankfurt am Main mit einem Minus von 8,4 Prozent. Abrufbare Daten liegen für das erste Quartal 2023 für die sieben größten deutschen Städte sowie 20 weitere kreisfreie Städte und Landkreise unter test.de vor. Die Zahlen stammen von vdpResearch und beruhen auf tatsächlich abgeschlossenen Kaufverträgen.
Eine aktuelle Auswertung von ImmoScout24 zeigt, wie sich die Angebotspreise für Immobilien je nach Energieeffizienzklasse im Jahresvergleich entwickeln: Nahezu preisstabil zeigen sich Immobilen der Klassen A und B in den kreisfreien Städten. Die Angebotspreise von Immobilien mit der Energieeffizienzklasse C und D sinken in den Städten um acht Prozent. In den Klassen E bis H liegt der Preisrückgang bei fünf Prozent. Für Kaufinteressenten lohnt es sich, konsequent über den Kaufpreis zu verhandeln.
Das IW Köln mahnt zudem eine zeitgemäße staatliche Wohneigentumsförderung an. Auch die Senkung der Grunderwerbsteuer könnte einen wichtigen Beitrag zur Entlastung von Immobilienkäufern leisten.
(Foto: © Gerd Altmann, Pixabay)Tipps: Sicherheit vor Hochwasser und Starkregen
Hausbesitzer sollten ihre Häuser durch geeignete Maßnahmen vor Hochwasser und Starkregen schützen. Darauf weist die gemeinnützige Beratungsgesellschaft co2online hin. Denn mit steigenden Temperaturen steigt auch das Risiko von Starkregen und Überschwemmungen.
Bei Hochwasser ist der Keller die größte Schwachstelle im Haus. Vor allem Fenster und Abwasserrohresindoftnichtausreichendgesichert. NormaleKellerfensterhaltendemWasserdruck nicht lange stand. Um die Sicherheit zu erhöhen, können Umbauten notwendig sein. Eine Möglichkeit ist, Kellerfenster und Lichtschächte mit Abdeckungen oder Klappen zu versehen.
Auch die Kanalisation kann bei Starkregen schnell überlastet sein. Dies führt häufig dazu, dass Regenwasser, Abwasser und Fäkalien in das Haus zurückfließen. Rückstauverschlüsse verhindern das Eindringen von Wasser. Solche Rückstauverschlüsse können auch nachträglich eingebaut werden.
Im Außenbereich ist die Entsiegelung eine wirksameMaßnahme gegen Hochwasser und Starkregen. Versiegelte Flächen wie asphaltierte Straßen oder Betonflächen verhindern die Versickerung von Regenwasser in den Boden und führen zu Oberflächenabfluss und Überschwemmungen. Entsiegelung verringert nicht nur das Hochwasserrisiko, sondern fördert auch die ökologische Vielfalt und verbessert das Mikroklima.
Eine weitere wirksame Maßnahme im Außenbereich ist der Einbau einer Drainage. Damit kann Regen- oder Stauwasser gezielt abgeleitet werden. Dies ist besonders bei älteren Häusern sinnvoll, die anfällig für aufsteigendes Sickerwasser sind. Auch eine Regenwasserzisterne trägt zum Hochwasserschutz bei. In einem ober- oder unterirdischen Behälter kann Wasser von Dächern und anderen Flächen gesammelt und die Kanalisation entlastet werden. Das gesammelte Regenwasser kann vom Hausbesitzer zum Beispiel für die Gartenbewässerung genutzt werden.
Bei Neubauten sollte der Hochwasserschutz bereits in die ersten Planungen einbezogen werden. So lässt sich das Risiko teurer Hochwasserschäden kostengünstig reduzieren und teure Nachrüstungen können vermieden werden.
(Foto: © Analogicus, Pixabay)Kleine Städte – große Bedeutung
Kleinstadt oder Großstadt? Wo würden Sie gerne wohnen? Und wo wohnenSietatsächlich?MetropolenstehenüberwiegendimFokusdes politischen und gesellschaftlichen Interesses. Besonders junge Menschen zieht es wegen guter Ausbildungs- und Arbeitsbedingungen odervielfältigerKulturangeboteindieGroßstädte.
„Allein in Deutschland leben fast 25 Millionen Menschen in Kleinstädten – und damit fast so viele wie in den 80 deutschen Großstädten“ sagt der Direktor des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR), Dr. Markus Eltges. „Die geografische Lage von Kleinstädten, zentral oder peripher, erklärt Unterschiede in den lokalen Standort- und Lebensbedingungen. Unabhängig von ihrer Lagetragen Kleinstädtemaßgeblich zu gleichwertigen Lebensverhältnissen bei – als Wohnorte, aber auch als wirtschaftliche Zentrenin den Regionen. Viele heimliche Weltmarktführer haben ihren Sitz in Kleinstädten. Aufholen müssen die Kommunen vor allem bei der Versorgung mit schnellem Internet. Hier gibt es nach wie vor eine große Lücke zur Versorgung in den Großstädten.“
Die Frage, ob man in Deutschland besser in einer Großstadt oder in einer Kleinstadt lebt, hängt stark von den individuellen Vorlieben, Bedürfnissen und Lebensumständen ab. Beide Optionen haben ihre Vor- und Nachteile und die Entscheidung hängt oft davon ab, welche Aspekte des Lebens einem persönlich wichtiger sind.
Großstädte punkten mit guten Arbeitsmöglichkeiten, einer guten Infrastruktur und einem großen kulturellen Angebot. Dem stehen hohe Mieten und Lebenshaltungskosten, mehr Lärm und Verkehr und eine größere Anonymität als in Kleinstädten gegenüber.
Kleinstädte bieten oft ein entspannteres Umfeld mit Zugang zu Natur und Grünflächen. Man kennt oft seine Nachbarn und fühlt sich eher als Teil einer engen Gemeinschaft. Die Lebenshaltungskosten sind in der Regel niedriger als in Großstädten, was einen größeren finanziellen Spielraum ermöglicht. Allerdings bieten Kleinstädte im Vergleich zu Großstädten weniger Vielfalt, sowohl was die Bevölkerung als auch was Dienstleistungen und Einkaufsmöglichkeiten betrifft.
Wer einen Umzug plant, sollte die Vor- und Nachteile zwischen Kleinstadt und Großstadt sorgfältig abwägen und auf seine persönlichen Präferenzen abstimmen.
(Foto: © Fietzfotos, Pixabay)Mehr Lebensqualität: Lebendiger Sonnenschutz im Garten
Ein Sommer ohne Sonnenschutz ist kaum noch vorstellbar. In den Niederlanden gibt es für Strandbesucher sogar kostenlose SonnencremespenderzumSchutzvorHautkrebs.Auch imGarten,wodie Pflanzen schon von Natur aus für ein angenehmeres Klima sorgen,ist ein guterSonnenschutzwertvoll – ambestenaufnatürlicheWeise.
Die Möglichkeiten sind vielfältig – vom klassischen Sonnenschirm über die praktische Markise bis zum luftigen Sonnensegel. Auch mit lebendigem Grün lassen sich schattige Plätze schaffen, an denen es sich auch im Hochsommer gut aushalten lässt. Die beliebtesten natürlichen Schattenspender sind eindeutig Bäume, denn in ihrer unmittelbaren Umgebung sind die Temperaturen besonders angenehm. Das liegt nicht nur am Schattenwurf, sondern auch an der Fähigkeit der Bäume, über ihre Blätter Feuchtigkeit zu verdunsten. Dabei entziehen sie der Umgebungsluft Wärme, was zu einem kühleren Mikroklima führt. Davon profitiert nicht nur der Gartenfreund selbst, sondern auch das Klima insgesamt.
Ein weiterer Vorteil von Gehölzen ist die besondere Atmosphäre unter ihrem Blätterdach. Nicht jedes Privatgrundstück bietet ausreichend Platz für große Bäume mit ausladendem Schatten. Das muss aber auch nicht sein. Schon ein geschickt platziertes Gehölz in der Nähe eines Sitzplatzes kühlt den Sitzbereich gerade zur heißen Mittagszeit. Platzsparend mit großer Wirkung sind auch Dachplatanen oder Winterlinden. Ihre Kronen entwickeln sich in die Breite und beschatten eine vergleichsweise große Fläche. In Gruppen gepflanzt, eignen sie sich zum Beispiel gut für größere Sitzplätze.
Ebenso effektiv wie dekorativ sind Kletterpflanzen. Sie bilden mit der Zeit ein dichtes, grünes Blätterdach. Die Liste der geeigneten Pflanzen ist lang und bietet für jeden Standort und jede Gartensituation eine große Auswahl an Arten und Sorten.
Pflanzen für den Sonnenschutz müssen direkte Sonneneinstrahlung gut vertragen. Nur dann bieten sie langeFreude und erfrischenden Schatten. Wichtig istauch, ob die Pflanze einSelbstklimmer oder ein Gerüstkletterer ist. Letztere brauchen, wie der Name schon sagt, unbedingt eine Rankhilfe, an der sie sich emporranken können und an der sie bei Bedarf festgebunden werden können. Eine Laube, ein romantischer Torbogen oder eine Pergola sind schöne Varianten, um im Sommergarten einen Bereich mit hoher Aufenthaltsqualität zu schaffen.
(Foto: © Grünes Presseportal, BGL)Grunderwerbsteuer in der Diskussion
DieGrunderwerbsteuerwirdbeimErwerbeinesGrundstücksfällig.Sie ist eine Steuer der Bundesländer, die diese an die Gemeinden weitergeben können. Je nach Bundesland beträgt der Steuersatz zwischen3,5Prozentund6,5ProzentdesKaufpreisesfüreinHausoder eineWohnung.DieGrunderwerbsteuererschwertFamilienderzeitden ErwerbvonWohneigentum.
Bund und Länder prüfen daher eine Reform der Grunderwerbsteuer. Der Erwerb von selbst genutztem Wohneigentum könnte dadurch künftig günstiger werden. Einen Zeitplan für ein Gesetz zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes gibt es allerdings noch nicht. Der konkrete Anpassungsbedarf werde aber bereits auf Bund-Länder-Ebene geprüft, berichtet der Deutsche Bundestag.
Ein Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer für Ersterwerber von Wohneigentum kann aus Sicht mehrerer Experten dem Problem des oftmals zu geringen Eigenkapitals für den Immobilienerwerb entgegenwirken: Die Eigentumsbildung sei ein viel gehegter Wunsch. Es müsse ein zentrales Ziel staatlichen Handelns sein, dafür die nötigen Rahmenbedingungen zu schaffen, sagt Kai H. Warnecke, Präsident von Haus und Grund Deutschland. Auch aus Sicht von Peter Wegner, Vizepräsident des Verbandes Wohneigentum, ist der Kauf einer Immobilie „oft der einfachste Weg zum Vermögensaufbau“ und eine wichtige Säule der Altersvorsorge. Wegner forderte die Abschaffung der Grunderwerbsteuer beim Ersterwerb. Für eine niedrige Grunderwerbsteuer plädiert auch das Institut für Weltwirtschaft in Kiel. Dessen Analyse zeigt, dass der private Wohnungsbau durch eine niedrige Grunderwerbsteuer angeregt wird, was für die Länder günstiger ist, als über höhere Grunderwerbsteuersätze den staatlichen Neubau im gleichen Umfang selbst zu finanzieren. „Die Grunderwerbsteuer in den Ländern bei Ersterwerb einer Immobilie zur Selbstnutzung auf null zu senken – das wäre ein Fortschritt!“, meint auch der Bund der Steuerzahler.
„Der Rückgang der Grunderwerbsteuer um 33,6 Prozent schon in den ersten vier Monaten [des Jahres 2023] gibt uns eine Ahnung, welch gravierende Lücken der drastische Rückgang beim Wohnungsbau bald gesamtwirtschaftlich reißen wird“, kommentiert ZIA-Präsident Dr. Andreas Mattner.
In den vergangenen Jahren war die Grunderwerbsteuer aufgrund der stetig steigenden Immobilienpreise eine sprudelnde Geldquelle und wichtige Einnahmequelle für die Bundesländer. Der Verzicht darauf dürfte einigen Bundesländern – insbesondere den finanzschwächeren – schwer fallen.
(Foto: © Webandi, Pixabay)Impressum
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