Unsere Themen im September • Energiekosten: Was bewirkt die Gasumlage? • Kleine Wohnung: Zu wenig Platz für Kinder • Wohnungsbau: Baugenehmigung rückläufig 2022 September
Preisdynamik für Immobilien verliert an Schwung
Der Immobilienmarkt reagiert schneller als gedacht auf die veränderten Bedingungen. Die gestiegenen Bauzinsen, die hohe Inflation und die extreme Verteuerung von Energie haben zu einer deutlichen Kaufzurückhaltung geführt. Viele Immobilien kommenjetzt nochschnellauf denMarkt,bevorwomöglichdiePreisesinken.
Damit verschieben sich die Chancen beim Immobilienerwerb und verkauf. Verkaufende müssen mit längeren Zeiten bei der Vermarktung, mit härteren Preisverhandlungen und eventuell mit einem geringeren Erlös rechnen als erwartet. Kaufende kommen möglicherweise günstiger an ihr Wunschobjekt, müssen aber höhere Finanzierungskosten Eineeinkalkulieren.realistische
Einschätzung des Kaufpreises für Immobilien ist schwerer geworden. Derzeit sind die Marktbedingungen volatil, also schwankend und unbeständig. Erfahrene Berater mit viel Fachwissen können bei der Preisfindung helfen.(Mustergrafik: © Oleg Gamulinskiy, Pixabay)
Das Forschungsinstitut empirica erwarteteinen Rückgang derPreisblasengefahr.Das Ende der Niedrigzinsen bremse ein weiteres Aufblähen der Kaufpreise, andererseits verhindere der rückläufige Wohnungsbau die Produktion von Leerstand und stütze so auch die DerBestandspreise.EuropaceHauspreis Index meldet erstmals seit Jahren rückläufige Preise für Neubauten und im Juli 2022 einen Preisrückgang füralle Segmente. Auch der Gesamtindex sinkt in diesem Monat. Wir sehen, dass „die Immobilienpreise vorerst einen Höhepunkt erreicht haben und gerade leicht abfallen“, sagt Stefan Münter, Vorstand von Europace.
Die Kaufpreise für Wohnimmobilien steigen in Deutschlands Metropolen nur noch schwach, meldet ImmoScout24. Die Nachfrage habe sich um 36 Prozent reduziert, das inserierte Angebot sei um 46 Prozent gestiegen. Bestands Eigentumswohnungen zeigen in München, Stuttgart und Hamburg eine Tendenz zur Stagnation. Auch das Beratungsunternehmen JLL meldet: Der seit Jahren andauernde Aufschwung am deutschen Wohnungsmarkt mit zum Teil kräftigen Kaufpreissteigerungen hat sich im ersten Halbjahr 2022 deutlich abgeschwächt. Der Hamburger Wohnungsmarkt kühle sich ab, während sich der Preisauftrieb in Berlin noch fortsetzt.
Im Jahr 2019 wurde die Reform der Grundsteuer beschlossen. Bis Ende 2024 soll die Neuregelung umgesetzt sein, ab 2025 soll sie angewendet werden. Seit Anfang Juli und noch bis Ende Probleme.FinanzamtGrundeigentumOktober2022müssenBürgerinnenundBürgermitdieerforderlichenDatenanihrmelden.VielehabendamitnochEinigeTipps:
(Foto: © Online Formular, Finanzämter)
Die wichtigsten Informationen: Die Finanzämter haben mehrere Sicherheitsstufen eingebaut, damit die Daten sicher übermittelt werden können. Bevor es eigentlich richtig losgeht, muss die Anmeldung bei elster.de erfolgen. Dort gibt es eine Schritt für Schritt Anleitung, mit der zunächst nur eine Zertifikatsdatei beantragt wird. Der individuelle Zugangscode zu dieser Datei wird anschließend per Post geschickt. Das kann bis zu zwei Wochen dauern. Mit dem Code kann die persönliche Zertifikatsdatei mit der Endung .pfx auf den eigenen Computer geladen werden. Diese Sicherheitsmaßnahme garantiert, dass die eingegebenen Daten auch wirklich vom angemeldeten Steuerbürger stammen.
Bei der Eingabe der Daten in elster.de können die Angaben zwischendurch gespeichert und später fortgeführt werden. Fehlermeldungen informieren darüber, ob noch Angaben fehlen. Je nach Art des Grundbesitzes müssen mehrere Formulare ausfüllt werden.
Die Reform war notwendig geworden, weil das Bundesverfassungsgericht die bisherige Praxis für verfassungswidrig erklärte. Insgesamt müssen rund 36 Millionen Grundstücke in Deutschland neu bewertet werden. Die Steuerpflichtigen sollen die Daten online über das Internetportal Elster an ihr Finanzamt übermitteln, alternativ stehen PDF Formulare zur Verfügung. Das ist nicht für alle so einfach wie zunächst gedacht. Verbände und Organisationen fordern deshalb bereits eine Verlängerung der Abgabefrist.
Grundsteuer: Steuererklärung läuft nur schleppend an
Für die Anmeldung wird die elfstellige Steuer Identifikationsnummer gebraucht, außerdem die Steuernummer des letzten Grundsteuerbescheids. Angaben zu Gemarkung, Flur, Flurstück sowie zur Fläche des Grundstücks in Quadratmetern finden Sie im Grundbuch. Angaben zur Wohn und Nutzfläche finden Sie in den Bauunterlagen. Der Bodenrichtwert muss nicht in allen Bundesländern angegeben werden. Unter www.bodenrichtwerte boris.de/borisde/grundsteueranwendungen.html werden für jedes Bundesland Internet Adressen angegeben, wo der Bodenrichtwert zu finden ist.
Das Niveau der Bauzinsen hat sich nach anfänglich starken Verteuerungen wieder etwas beruhigt. Die Bestzinsen für Baufinanzierungensanken im August auf unter 2,4 Prozent für 10 jährige Zinsbindungen. Das ist auch eine Wirkung der Entscheidung der EZB, die angesichts der Rekordinflation den Leitzins erstmals seit elf Jahren unerwartet kräftig auf 0,50 Prozent erhöht hat. Wenn im Herbst eine weitere Erhöhung erfolgen sollte, geht sie noch entschiedener gegen die hohe Inflation in der Eurozone vor. Voraussichtlich könnte es dann einen weiteren Zinsschritt nach oben geben.
Die meisten Immobilienkäufer müssen derzeit mit dem spitzen Bleistift rechnen. Eine Folge daraus ist der Trend hin zu kürzeren Zinsbindungen: Erstmals seit Anfang 2016 sinkt die durchschnittliche Zinsbindung für Immobiliendarlehen wieder unter 13 Jahre. Mit einer kürzeren Zinsfestschreibung reduziert sich die monatliche Rate. Diese Stellschraube nutzen Kreditnehmer derzeit vermehrt. Bei hohen Darlehen ist jedoch davon abzuraten, mit einer kurzen Festschreibung auf günstigere Zinsen beispielsweise in fünf Jahren zu hoffen. Denn eine langfristige Zinsbindung steht für ein hohes Maß an Sicherheit. Alternativ lässt sich die anfängliche Tilgung heruntersetzen. Mit Sondertilgungen und Tilgungssatzwechseln während der Vertragslaufzeit bleiben Darlehensnehmer flexibel.
Wegen der hohen Inflation, des Ukraine-Krieges geworden.BedingungenBauzinsenundderEnergiekrisepassenBankennichtnurdieandieunruhigenZeitenan.AuchdiefürdieKreditvergabesindstrenger
Immobilienkredite:
Die durchschnittlichen Kreditsummen sind rückläufig. Käuferinnen und Bauherren versuchen, die aktuell hohen Kosten auszugleichen. Im Dezember 2021 lag die durchschnittliche Darlehenshöhe noch bei 319.000 Euro, im Juli 2022 waren es nur noch 288.000 Euro rund 30.000 Euro weniger. (Foto: © ccfb Credit Commerce, Pixabay)
Banken stellen höhere Anforderungen
Die Banken rechnen mit höheren Lebenshaltungskosten bei der Finanzierung von Immobilien und erwarten bei der Haushaltsrechnung einen höheren Puffer. Außerdem prüfen sie die zu finanzierende Immobilie kritischer als früher. Mehr Eigenkapital ist derzeit nicht unbedingt gefordert. Kunden mit einem guten regelmäßigen Einkommen und überschaubaren Ausgaben sind willkommener als Kunden, die zwar mehr Eigenkapital einbringen, sich aber die monatliche Rate nur knapp leisten können.
(Foto: © Annca Pictures, Pixabay)
Die Zahl der Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser ging um 17,0 Prozent auf 41.765 zurück. Bei den Zweifamilienhäusern stieg die Zahl genehmigter Wohnungen um 1,6 Prozent auf 16.622 und bei den Mehrfamilienhäusern um 7,8 Prozent auf 99.755.
Eines der wichtigsten, baupolitischen Anliegen der Bundesregierung ist es, allen Bürgerinnen und Bürgern den dauerhaften Zugang zu bezahlbarem und klimagerechtem Wohnraum zu ermöglichen. „Hierfür brauchen wir eine deutliche bedarfsgerechte und nachhaltige Angebotsausweitung, denn Verknappung führt immer zu Verteuerung“, sagte Bundesministerin Klara Geywitz anlässlich des Tags der Bauindustrie. Die Koalition hat sich auf das Ziel verständigt, 400.000 Wohnungen pro Jahr zu bauen, davon 100.000 öffentlich gefördert. Dieses Ziel wird unter den gegebenen Umständen nur schwer erreichbar sein.
Wohnungsbau: Baugenehmigungen rückläufig
Die Auftragsbücher im Wohnungsbau sind zwar immer noch prall gefüllt. Aber die explodierenden Baukosten, höheren Zinsen und schlechteren Fördermöglichkeiten stellen immer mehr Projekte in Frage. Viele Projekte wurden gestrichen. „Wir beobachten seit April 2022 eine Stornierungswelle“, sagt ifo Forscher Felix Leiss. Auch die Zahl der Baugenehmigungen ist rückläufig. Die Materialengpässe die sich mit dem russischen Einmarsch in die Ukraine drastisch verschärft hatten entspannen sich nur langsam. Im Juli meldeten noch 45,6 Prozent der Betriebe im Wohnungsbau Lieferprobleme. Im Vormonat hatte der Anteil bei 47,6 Prozent gelegen. „Infolge der Knappheit und der hohen Energiekosten haben sich viele Baustoffe erheblich verteuert. Die Bauunternehmen mussten daher selbst immer wieder an der Preisschraube drehen“, ergänzt Leiss. Die Situation beim Bau wirkt sich auch auf die Zahl der Baugenehmigungen aus. Im Juni 2022 wurde in Deutschland der Bau von 30.425 Wohnungen genehmigt. Wie das Statistische Bundesamt mitteilt, waren das 4,5 Prozent oder 1.419 Baugenehmigungen weniger als im Juni ein Jahr zuvor. Im 1. Halbjahr 2022 wurden 2,1 Prozent weniger Baugenehmigungen für Wohnungen erteilt als im Vorjahreszeitraum. In den Ergebnissen sind sowohl die Baugenehmigungen für Wohnungen in neuen Gebäuden als auch für neue Wohnungen in bestehenden Gebäuden enthalten.
Was bewirkt die Gasumlage?
Hintergrund der Gasbeschaffungsumlage ist die von der Bundesregierung am 9. August 2022 in Kraft getretene Verordnung nach dem Energiesicherungsgesetz. Danach haben Gasimporteure, die von einer erheblichen Reduzierung der Gesamtgasimportmengen unmittelbar betroffen sind, Anspruch auf einen finanziellen Ausgleich. Gasverbraucher zahlen die Umlage, damit die Energieversorgung in Haushalten und Unternehmen gesichert ist. Gleichzeitig werden mit dieser Maßnahme die Kosten für Gas zusätzlich in die Höhe getrieben. Die wohnungswirtschaftlichen Verbände machen darauf aufmerksam, dass es in der aktuellen Lage nicht nur darum gehe, die Energiewirtschaft abzusichern. Durch die Gasumlage verschärfe sich die finanzielle Belastung sowohl bei den Mieterhaushalten als auch bei den Wohnungsunternehmen.
Denn zu den steigenden Gaspreisen komme durch die Umlage eine zusätzliche Kostenerhöhung um 13,4 Prozent hinzu.
Energiekosten:
Ab dem 1. Oktober 2022 zahlen alle Kundinnen und Kunden, die Gas als Energiequelle nutzen, eine befristete Gas-Sicherungsumlage, die Insolvenzen und Lieferausfälle in der Gasversorgung verhindern soll. Die Umlage dient dem Ausgleich von gestiegenen Gasbeschaffungskosten und beträgt 2,419 Cent pro Kilowattstunde. Das gab die Trading Hub Europe (THE) bekannt.Diese Gesellschaft vertritt die Betreiber von in Deutschland gelegenen Gasversorgungsnetzen.
„Der massive Ausbau der heimischen Erneuerbaren Energien (...) ist unsere nachhaltige Perspektive, um die Abhängigkeit von teuren Energieimporten zu reduzieren. Hierzu sind die Förderprogramme, wie die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) oder die für effiziente Wärmenetze (BEW), nachzubessern bzw. auszuweiten,“ sagt die Präsidentin des Bundesverbandes Erneuerbare Energie e.V. (BEE) Dr. Simone Peter. Jetzt gehe es darum, die erneuerbaren Energien in allen Bereichen schnell voranzubringen, um deren preissenkende Wirkung baldmöglichst auszuschöpfen. Die Erneuerbaren können mehr, betont der BEE. Bei der Windkraft und auch bei der Solarenergie ließen sich Projekte schneller verwirklichen. Heimisches Biogas stünde in größeren Mengen zur Verfügung, wenn Restriktionen im EEG und im Bau und Genehmigungsrecht aufgehoben würden. Das Stromsystem müsse durch mehr Flexibilität an die Bedürfnisse der Erneuerbaren angepasst werden.
(Foto: © Gerd Altmann, Pixabay)
Die Bundesregierung hat die Förderung von Energieeffizienz in Gebäuden neu geregelt. Schwerpunkt der Förderung ist die energetische Sanierung mit dem Ziel, dass möglichst viele Menschen vom Förderprogramm profitieren. wie alte Fenster, Türen und Gasheizungen sollen ausgetauscht, Wohnungen saniertundEnergiekostengespartwerden.
Die Neuregelung wurde in Rekordzeit umgesetzt beschlossen am 26. Juli 2022, bekannt gemacht am 27. Juli 2022 und in Kraft getreten am 28. Juli. Die Anträge auf Förderung für Komplettsanierungen werden zukünftig nur bei der staatlichen Förderbank KfW gestellt. Anträge für Einzelmaßnahmen müssen dagegen beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) gestellt werden. Für Einzelmaßnahmen bei der Sanierung, wie beispielsweise den Fenstertausch, gelten die neuen Förderbedingungen seit dem 15. August 2022. Die Neubauförderung wird in einem späteren Schritt für das Jahr 2023 umgestaltet. Hintergrund der Reform der Gebäudeförderung sind die hohen Preise infolge des russischen Angriffskriegs auf die Ukraine, die angespannte Lage bei der Energieversorgung und die Zuspitzung der Klimakrise. „Weniger Energie zu verbrauchen, ist der günstigste und effizientesteBeitrag zumehrUnabhängigkeitundKlimaschutzundhilft,bei denEnergiekosten zu sparen“, sagte der Bundesminister fürWirtschaftund Klimaschutz Habeck.
Neue Bundesförderung
Die allermeisten Menschen leben in älteren Häusern. Jetzt zu sanieren, Fenster auszutauschen, die Gasheizung rauszuwerfen das hilft, um Kosten zu sparen und geht mit dem Klimaschutz Hand in Hand: Der Effekt für Energieeinsparung und Klimaschutz liegt bei der energetischen Gebäudesanierung rund um das 4,5 fache höher als im Neubau.
Damit möglichst viele bei der Sanierungsförderung zum Zuge kommen, wurden die Fördermittel für die Sanierung erhöht, die Fördersätze dagegen leicht reduziert. Bei Komplettsanierungen wird angesichts des sich verändernden Zinsumfeldes auf zinsgünstige Kredite und Tilgungszuschüsse umgestellt. Welche einzelnen Sanierungsmaßnahmen gefördert werden und wie hoch die Zuschüsse sind, erfahren Sie unter www.bafa.de
Energiefresser
zielt auf Sanierung von Altbauten
(Foto: © Alexas Fotos, Pixabay)
Im Koalitionsvertrag hatte die neue Bundesregierung angekündigt, einen digitalen Gebäuderessourcenpass einzuführen, ohne diesen inhaltlich näher zu konkretisieren. Was dieser inhaltlich umfassen sollte, hat die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen –DGNB e.V. jetzt als Vorschlag veröffentlicht und zurDiskussiongestellt.
Der Gebäuderessourcenpass soll Grundlagen schaffen, um den Einsatz grauer Energie sowie die Lebenszykluskosten genauer betrachten zu können. Ein weiteres Ziel ist es, auch im Gebäudebereich zu einer Kreislaufwirtschaft zu kommen. „Diese Ankündigung hat uns gefreut, weil sie genau die Zielsetzungen unterstützt,fürdiewirunsseit15Jahreneinsetzen“, sagt Dr. Christine Lemaitre, Geschäftsführender Vorstand der Non Profit Organisation DGNB. In dem Ressourcenpass sollen individuell für jedes Gebäude die wesentlichen Informationen rund um den Ressourcenverbrauch, die Klimawirkung und die Kreislauffähigkeit transparent angegeben werden. Bei der inhaltlichen Ausgestaltung des jetzt präsentierten Entwurfs hat die DGNB sich an übergeordneten Bereichen orientiert.
Zu Beginn steht die Abfrage von allgemeinen Informationen zur Immobilie wie Standort, Baujahr und Art der Bauweise. Des Weiteren soll unter anderem die Gesamtmasse des Gebäudes erfasst werden. Ein wesentlicher Fokus des Instruments liegt auf Angaben zu den verbauten Inhaltsstoffen sowie zur Verwendung zirkulärer Wertstoffe. Eine Auflistung der eingesetzten Materialarten ist ebenso gefragt wie Angaben zum Einsatz kritischer Inhaltsstoffe. Neben den Bau und Abbruchabfällen wird auch der Anteil nachwachsender Rohstoffe sowie wieder verwendeter oder recycelter Materialien erfasst.
(Foto: © DGNB Deutsche Gesellschaft für nachhaltiges Bauen)
Was ist denn bitte ein Gebäuderessourcenpass?
Der Energieausweis hat sich imGebäudebereich in den vergangenen Jahren erfolgreich etabliert. Dieser betrachtet jedoch nicht die für den Klimaschutz so wichtige Zielgröße der CO2 Emissionen und fokussiert auf die Nutzungsphase einer Immobilie. Die Konstruktion und die dort entstandenen negativen Umweltwirkungen sind ausgespart. Hier setzt die Idee eines Gebäuderessourcenpasses an.
Kleine Wohnungen: Zu wenig Platz für Kinder
Eine Auswertung der Angebote für Wohnungen zum Kauf in den sieben größten Städten Deutschlands zeigt, dass Eigentumswohnungen für bis zu 500.000 Euro durchschnittlich 44 bis 70 Quadratmeter groß sind. Das entspricht etwa der Größe von Ein bis Zwei Zimmer Wohnungen. In München gibt es für diesen Angebotspreis durchschnittlich 44,0 Quadratmeter. In Köln und Düsseldorf sieht es mit 70,7 bzw. 69,6 Quadratmetern etwas besser aus. In Stuttgart werden in dieser Preisklasse 69,1 Quadratmeter und in Berlin mit 66,8 Quadratmeter Wohnfläche geboten.
IndenRandlagenvonMetropolenwerdenElterneherfündig
Ähnlich wie in Bayern sieht es rund um die Metropole Frankfurt aus. Die umliegenden Städte Offenbach, Wiesbaden und Darmstadt bieten bis zu ein Viertel mehr Wohnfläche als Frankfurt am Main. In den anderen Metropolregionen ist das Bild vergleichbar. Städte im Umland bieten Familien attraktivere Wohnungen zum Kauf an als die Kernstadt. So bekommt man in Lüneburg 20 Quadratmeter mehr als in Hamburg. Eine Ausnahme bildet Potsdam. Dort sind Wohnungen für bis zu 500.000 Euro sogar um durchschnittlich zwei Quadratmeter kleiner in Berlin. (Foto: © Conger Design, Pixabay)
In den Metropolen sind die meisten Wohnungen zu klein, um darin Kinder aufzuziehen. Ein- bis Zweizimmerwohnungen kosten in den Großstädten bis zu 500.000 Euro. Zum gleichen Preis gibt es im Umland häufig bereits ein zusätzliches Kinderzimmer. Aber auch dann sind mitdieWohnungenkaumgroßgenug,damitFamilienKinderndaringutundbequemlebenkönnen.
„Obwohl die Angebotspreise für Kaufimmobilien in einem Großteil der Städte erstmalig sinken, liegen sie insbesondere in den Metropolen noch immer auf einem hohen Preisniveau. Es lohnt sich daher insbesondere für Familien, einen Blick in die umliegenden Städte und Landkreise zu werfen“, erklärt Thomas Schroeter, Geschäftsführer von ImmoScout24.
In Augsburg können Suchende im Durchschnitt mit rund 23 Quadratmeter mehr Wohnfläche rechnen als in München. Das entspricht ein bis zwei Zimmern mehr. Ingolstadt, immerhin die zweitgrößte Stadt Oberbayerns, bietet für bis zu 500.000 Euro mit rund 70 Quadratmetern noch mehr Platz als Augsburg. Auch in Regensburg könnte eine Familie mit einem Kind ausreichend Platz finden. Für die optimale Entfaltung von Kindern sollten Kinderzimmer etwa 14 Quadratmeter groß sein.
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