Real Estate Institute of Canada
Exchange 2017 May
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AIM HIGH ACHIEVE MORE
REIC Members Reach New Heights
INSIDE REIC News Industry Outreach: Chapter Events REIC Members Demonstrate Excellence "On Misconceptions about Reserve Fund Planning & Reports" ... and more
Inside This Issue
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REIC News Nouvelles de l'ICI
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iNDUSTRY OUTREACH: REIM Annual forecast luncheon
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President Don Kottick, FRI, CRES Vice President Bruce Bassett, CRF Secretary/Treasurer Winson Chan, FRI, CRES
Message From the President MESSAGE DU PRÉSIDENT Message From the RVP MESSAGE DE LA vice-président régional
Industry outreach: irem bc Spring Breakfast Seminar lEADERS IN rEAL eSTATE: reic members demonstrate excellence ON misconceptions about reserve fund planning & reports PRÉCISIONS SUR LA MESURE, LA COMPARAISON ET LES RAPPORTS DU FONDS DE PRÉVOYANCE
Network with real estate industry LEADERS! #REIC2017 Annual Conference & AGM
Executive Director and CEO Maura McLaren, CAE Editor Britny Rodé, Marketing and Communications Coordinator About REIC
REIC is a provider of advanced education and designation programs to professionals in the real estate industry. With 10 Chapters across Canada, we have been educating and certifying professionals since 1955. 208-5407 Eglinton Avenue West Toronto, ON M9C 5K6 Tel: 416-695-9000 or 1-800-542-7342 Fax: 416-695-7230 www.reic.ca
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June 13-15, 2017
in Halifax, NS Extend your national and global connections at this fun and engaging event! Register now!
Real Estate Institute of Canada - REIC
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REIC Exchange, May 2017
2017-2020 Strategic plan REIC is pleased to present its Members with the newly adopted 20172020 Strategic Plan: e3 - enrich, elevate, exceed. This plan commits us to the continuing pursuit of excellence in advancing professionalism in the real estate industry. With renewed strategies, we will capitalize on REIC’s strengths and shift our efforts into a higher gear. We have set our roadmap to broaden our reach through leadership, advanced education and designation programs. The 2017-2020 Strategic Plan will guide us through the coming years, enabling both REIC and our Members to respond to a rapidly evolving real estate environment. Keep an eye out, digital copies will be arriving in your inboxes very soon, the Plan will also be available on our website. jOIN INDUSTRY LEADERS IN HALIFAX, NS The #REIC2017 Annual Conference and AGM is a three day event focused on bringing together a diverse range of real estate professionals for informative sessions, engaging networking events and celebrations. The conference takes place from June 13-15 in the beautiful city of Halifax, at the Marriott Harbourfront Hotel. Participate in hands-on activities with a community of like-minded professionals while enjoying an authentic east coast experience! This is the perfect opportunity to build lasting and meaningful relationships with your fellow colleagues in the real estate industry. IREM will be hosting a leadership conference, focusing on member growth and enhancing the chapter experience using examples from real-life success stories. Delegates will learn strategies and tools for success through knowledge exchange, case studies on best practices, and moderated discussions. Learn the "Secret Formula for Success" with our keynote speaker, Canadian comedian Adam Growe, who is best known for hosting Discovery Channel's show Cash Cab. Network and mingle while discovering the city, and enjoy dinner at the Halifax Distilling Company. Be sure to flash your delegate badge at any Show Your Badge participating businesses to receive VIP offers designed exclusively for conference attendees! Event information and registration is available at www.reic.ca/AGM SAVE NOW, STUDY LATER Take advantage of this limited time offer and enhance your skills! Register now to receive 25% off select home study courses*, and take up to 6 months to complete your course! Study on your schedule, and still have time for business commitments. Simply use this promo code during registration: 25offHS Don't miss out! This offer is only available until May 31, 2017. Visit www.reic.ca/homestudy for course listing and registration. *Terms and conditions apply, see website for details
REIC News
REIC NEWs Nouvelles de l'ICI PLAN STRATÉGIQUE 2017-2020 L’ICI a le plaisir de communiquer à ses membres le thème du nouveau plan stratégique 2017-2020 : e3 - enrichir, élever et exceller. Dans le cadre de ce plan, nous nous engageons à persévérer dans la poursuite de l’excellence pour l'évolution du professionnalisme dans l'industrie immobilière. Grâce à des stratégies renouvelées, nous mettrons à profit les forces de l’ICI et redoublerons d’efforts. Nous avons établi notre feuille de route pour augmenter notre portée au moyen du leadership, d’une formation avancée et de programmes de désignations. Le plan stratégique 2017-2020 nous guidera au cours des prochaines années et permettra à l’ICI et à ses membres de s’adapter à un secteur immobilier qui évolue rapidement. Surveillez les copies numériques, qui arriveront bientôt dans vos boîtes de réception; le plan sera également disponible sur notre site Web. JOIGNEZ-VOUS AUX CHEFS DE FILE DE L’INDUSTRIE À HALIFAX, NOUVELLE-ÉCOSSE La conférence et assemblée générale annuelle 2017 est un événement de trois jours qui réunira divers professionnels du secteur immobilier pour des séances d’information, des activités de réseautage stimulantes et des célébrations. La conférence se déroulera du 13 au 15 juin dans la magnifique ville de Halifax, au Marriott Harbourfront Hotel. Participez aux activités pratiques avec une foule de professionnels tout en vivant une expérience typique de la côte Est! C’est l’occasion idéale pour établir des relations durables et significatives avec des collègues de l’industrie immobilière. L’IREM présentera une conférence sur le leadership, qui portera sur la croissance des membres et l’amélioration de l’expérience en division à l’aide d’exemples d’histoires à succès. Les représentants apprivoiseront des stratégies et des outils pour réussir au moyen d’un échange de connaissances, d’études de cas de pratiques exemplaires et de discussions menées par un modérateur. Apprenez la « Formule secrète du succès » avec notre conférencier d'honneur, le comédien canadien Adam Growe, qui est connu comme animateur de l'émission Cash Cab diffusée sur Discovery Channel. Vous pourrez réseauter et faire plus ample connaissance tout en découvrant la ville et profiterez d’un délicieux souper à la Halifax Distilling Company. Assurez-vous de montrer votre insigne de représentant dans toutes les entreprises participantes qui arborent la mention « Show Your Badge », pour avoir droit à des offres VIP destinées exclusivement aux participants à la conférence! Les renseignements sur l’événement et sur l’inscription sont disponibles à l’adresse at www.reic.ca/AGM
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MESSAGE FROM THE PREDIDENT
President’s Message Message dU PRÉSIDENT Our Board of Directors just ratified the 2017-2020 Strategic Plan, which will soon be sent to all our Members. I would like to extend my sincerest thanks to the entire Board, Chapter Leadership and REIC staff for their valued participation in the planning process. Our new plan is a true reflection of successful collaboration and shared insight.
Notre conseil d’administration vient tout juste d’entériner le plan stratégique 2017-2020, qui sera envoyé sous peu à tous nos membres. Je souhaite remercier sincèrement l’ensemble des membres du Conseil, les responsables des divisions et le personnel de l’ICI pour leur précieuse collaboration au processus de planification. Notre nouveau plan est véritablement le fruit d’une collaboration fructueuse et d’un partage d’idées.
Through this comprehensive plan we are looking to further strengthen our commitment to enriched education, high ethical standards and robust branding. Utilizing our recognized competencies in education and leveraging our established industry expertise, we will continue to explore and expand initiatives that connect us to a dynamic and evolving real estate community. Please watch your inboxes, as the Strategic Plan will be sent to you very soon. I welcome your feedback, so please don’t hesitate to contact me.
Avec ce plan complet, nous voulons renforcer notre engagement à l’égard d’un enseignement de qualité, de normes d'éthique élevées et d’une marque solide. Mettant à profit nos compétences reconnues en éducation et notre expertise établie dans l’industrie, nous continuerons d’explorer et d’améliorer les initiatives qui font de nous une communauté immobilière dynamique et évolutive. Surveillez vos courriels, car le plan stratégique vous parviendra bientôt. Je serai heureux d’obtenir vos commentaires, alors n’hésitez pas à communiquer avec moi.
We are all looking ahead to the second quarter of this year, as the transition process for the incoming Board is currently under way. We are looking to increase engagement and further foster a strong and responsive Board. We are especially excited about meeting in June for the Annual Conference & AGM in Halifax. I hope you are making plans to attend. The Annual Conference is an excellent opportunity to build relationships within our unique professional community and enrich your expert knowledge. And, of course, we are sure to have fun along the way.
Le deuxième trimestre approche et nous amorçons le processus de transition vers le nouveau Conseil. Nous prévoyons augmenter l’engagement et favoriser un Conseil solide et attentif. Nous avons particulièrement hâte à la conférence et l'assemblée générale annuelle de juin à Halifax. J’espère que vous prévoyez y assister. La conférence annuelle offre une excellente occasion de nouer des relations au sein de notre communauté d'affaires unique et d’enrichir vos connaissances d’expert, tout ceci, bien sûr, en ayant du plaisir.
As I draw to the end of my term as President, I would like to thank you for your continued support of the Institute and our collective mission to advance professionalism in the real estate industry. To the volunteers who devote their valuable time and energy, please know your efforts truly make a positive contribution to the success of REIC. You are very much appreciated. Wishing you and your family a wonderful Spring! Yours truly, Don Kottick, FRI, CRES REIC National President
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REIC Exchange, May 2017
Mon mandat à titre de président tire à sa fin, et j’aimerais vous remercier de votre soutien continu envers l’Institut et notre mission collective de contribuer à l'évolution du professionnalisme dans l'industrie immobilière. À tous les bénévoles qui font don de leur précieux temps et de leur énergie, sachez que vos efforts contribuent de manière positive au succès de l’ICI. Votre aide est très appréciée. Je vous souhaite un excellent printemps à vous et votre famille! Meilleures salutations. Don Kottick, FRI, CRES Président national de l'ICI
Message From the RVP
MESSAGE From THe RVP Message de
LA vice-PRÉSIDENT RÉGional
I’ve served as IREM RVP for almost 6 months and it has been quite the learning process! I enjoy working with other RVPs from across the U.S., and I can wholeheartedly say that the IREM community is a fantastic group of people!
Je suis vice-président régional de l’IREM depuis près de six mois, et j’ai beaucoup appris déjà! J’aime travailler avec les autres vice-présidents régionaux de partout aux ÉtatsUnis, et je peux affirmer sans réserve que la communauté de l’IREM est un groupe de personnes fantastiques!
This year I had the pleasure of visiting the IREM BC and Greater Vancouver Chapters as they join forces to create a stronger single Chapter. I also visited the Edmonton Chapter and participated in their AGM. I was thrilled to present designees with a CPM®, and two ARM® certificates! This is a very exciting time for our Chapters, who have great leaders and engaged Members!
Cette année, j’ai eu le plaisir de visiter les divisions de l’IREM de la Colombie-Britannique et du Grand Vancouver, qui unissent leurs forces en vue de créer une seule division. J’ai également visité la division d’Edmonton et participé à leur assemblée générale annuelle. J’ai été heureux de remettre un certificat de CPM® et deux certificats d’ARM®! C’est une époque très stimulante pour nos divisions, qui disposent d’excellents leaders et de membres motivés!
I have also visited the Saskatchewan and Calgary Chapters to attend their AGMs. I am still scheduling visits with our other Chapters, so please keep an eye out for me at your local events, and come say hello when I’m in your city! I'd like to share some of my responsibilities as IREM RVP. As a Member, if you have any questions or concerns related to IREM, please feel free to reach out to me at any time. The role of RVP is to be the ambassador and liaison between Chapters, and between IREM and REIC. RVP responsibilities are defined as: • • • •
•
Sharing of knowledge, information, and best practices Communicating initiatives for REIC and IREM Scanning Member bases for feedback and information Reporting issues/concerns/challenges within the Chapters to both REIC and IREM, and taking action to provide services and support to Chapters where appropriate Helping Chapters grow and be successful
Lastly, I’d like to invite everyone and encourage you all to attend and participate in our upcoming Annual Conference and AGM! The event is taking place June 13 -15 in Halifax, NS. If you’ve never been to a conference, or haven’t been in a while, Halifax is an incredible city. Hope to see you this summer! Ron Penner, CPM®, CRP IREM Regional Vice President, Region 14
J’ai également visité les divisions de la Saskatchewan et de Calgary pour assister à leur assemblée générale annuelle. J’organise des visites dans d’autres divisions, alors surveillez ma présence lors de vos événements locaux et passez me saluer lorsque je serai dans votre ville! J’aimerais partager certaines de mes responsabilités de vice-président régional de l’IREM. En tant que membre, si vous avez des questions ou des préoccupations liées à l’IREM, n’hésitez pas à communiquer avec moi en tout temps. Le rôle du vice-président régional est celui d’un ambassadeur et d’un agent de liaison entre les divisions, et entre l’IREM et l’ICI. Ses responsabilités incluent : • • • •
•
Partage de connaissances, de renseignements et de pratiques exemplaires Communiquer les initiatives de l’ICI et de l’IREM Sonder les membres pour obtenir de la rétroaction et de l’information Rapporter les problèmes, préoccupations et difficultés au sein des divisions à l’ICI et à l’IREM, et prendre des mesures pour offrir des services et du soutien aux divisions, le cas échéant Aider les divisions à croître et obtenir du succès
Pour terminer, j’aimerais tous vous inviter et vous encourager à participer à notre prochaine conférence et assemblée générale annuelle! Celle-ci se tiendra les 13 et 15 juin à Halifax, Nouvelle-Écosse. Si vous n’avez jamais assisté à une conférence, ou si cela fait longtemps que vous l’avez fait, Halifax est une ville splendide. J’espère vous voir cet été! Ron Penner, CPM®, CRP Vice-président régional de l’IREM, région 14
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PROFESSIONAL NETWORKING
INDUSTRY OUTREACH REIM Annual Forecast Luncheon By Ron Margolis and REIM Forecast Luncheon Committee
For the past 32 years, the Real Estate Institute of Manitoba has held its real estate forecast luncheon, progressively elevating its reputation into one of the marquis events on the business calendar for the Province of Manitoba. This annual event brings together a broad circle of Manitoba industry leaders including property managers, brokers and sales reps, developers, portfolio investors, insurers, engineers and appraisers, lawyers, accountants, lenders, representatives from municipal, provincial and federal government departments and agencies, construction contractors and trades. By creating this high profile networking and outreach opportunity, the local REIM chapter can showcase its board and committee members and recognize recent program graduates in front of a large group of their peers; promoting the educational aspects of REIC as well as other REIM events during the year. Through strong corporate sponsorship, the event contributes meaningfully towards the Chapter’s operating budget. The forecast part of the luncheon, held in downtown Winnipeg, features a panel of prominent leaders generously sharing their wealth of knowledge, experience and insights. Ron Margolis, President of Margolis Capital – Commercial Mortgage Professionals, has had the honor of hosting each of the past 5 years, and has been joined by senior executives from some of the most successful organizations in our industry.
In 2017, the panel included Rick Bachalo, VP of Mortgage Investments for Great West Life, Don White, EVP of Colliers, and Sandy Shindleman, President of Shindico Realty. Highlights included an engaging discussion around “technology disruptors” impacting real estate, some very candid comments with respect to rental and yield requirements on new developments, and behind the scenes context for catalysts triggering some larger transactions that are already shifting local market perceptions. Every year the objective has been to not only entertain the audience and acknowledge REIC graduates and valued sponsors, but most importantly to provide meaningful “take-aways” - enabling REIM Members and non-members alike to make informed decisions affecting their own real estate businesses or careers during the remainder of the year. The 33rd annual Real Estate Institute of Manitoba forecast luncheon is set for January 25, 2018. Mark your calendars now – tickets will go quickly.
Ron Margolis is President of Margolis Capital – Commercial Mortgage Professionals and the moderator for the REIM Forecast Luncheon. His commercial real estate financing expertise is frequently sought by developers, property managers, realtors, lawyers, investors, lenders and even peer mortgage professionals. You can find Ron at www.margoliscapital.com
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REIC Exchange, May 2017
PROFESSIONAL NETWORKING
Spring Breakfast Seminar IREM BC Chapter 50 and REIC Greater Vancouver Chapter Joint Event By Lisa Biggin, CPM® - IREM BC Chapter 50 President
IREM BC Chapter 50 and REIC Greater Vancouver Chapter hosted a seminar on Employee’s Duty to Accommodate, held on March 9 at Delta Burnaby Hotel. This seminar was well attended with over 90 guests from Vancouver, including property managers, brokers, sales representatives and reserve fund specialists. One of the distinguished responsibilities of an REIC/IREM Chapter is the installation of new members. The Board of Directors of both Chapters welcomed Dustin Raleigh from Broadstreet Property Ltd., a newly designated ARM®, to our family. At the seminar, we inducted Mr. Raleigh and presented him with his certificate and pin, as this concluded Mr. Raleigh’s specialized educational program, and the commencement of a new phase of his professional advancement. Maureen McMahon (Gateway Property Management Corporation) and Lenny N. Robinson (Alexander Holburn Beaudin + Lang LLP) were our guest speakers for our Spring Breakfast Event. The topics included "What is the Duty to Accommodate?" and "What Triggers the Employer’s Duty to Accommodate?" as well as a brief overview of statutory guidelines and court decisions. The discussion was centered around how to manage this duty from an employer's perspective. They went through some recent cases, and attempted to "demystify" the topic. This was a great and complex topic that everyone walked away learning that it is not as simple as hiring someone, and when in doubt ensure you seek legal advice.
IREM BC Chapter 50 and REIC Greater Vancouver Chapter’s objective is to ensure we are providing content that most of the real estate industry in interested in, and events like this are a great networking opportunity for all our Members, non-members, and sponsors alike. We continue to find ways to ensure the industry knows what IREM/REIC is and how they can benefit from being a part of our community. Through our associates' committee participation, support and commitment, we are able to have well attended, engaging events. We currently have 26 annual sponsors that are committed to making our association strong as well as contribute to operating budget. Our next event is our 22nd Annual Golf Tournament held in May which is always sold out!
REIC / ICI
Operations Manager - Winnipeg, MB Senior Property Administrator - Edmonton, AB Lease Administrator - Montreal, QC Leasing Representative - Toronto, ON Construction Project Manager - Toronto, ON
Visit www.reic.ca/careers to submit or apply for a job posting Sponsored by:
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Member SPOTLIGHT
lEADERS IN REAL ESTATE
REIC Members demonstrate excellence reic pRESIDENT DON KOTTICK, FRI, cres APPOINTED TO CREA BOARD The Real Estate Institute of Canada (REIC) is pleased to announce the appointment of Don Kottick, FRI, CRES, as Director-at-Large on the 20172018 CREA Board of Directors. Don is currently the Executive Vice President, Corporate Development for Peerage Realty Partners in Toronto. On March 27, delegates gathered in Ottawa for the 2017 CREA Annual General Meeting. Also, the election of CREA’s 2017-18 Board of Directors took place. There were 13 REALTORS® running for four Director-at-Large positions, and we congratulate Don for earning his place on the CREA board. CREA is part of a larger community of REALTOR® Associations. It serves the interests of 105,000+ REALTORS® across Canada. REIC Members represent an unsurpassed level of experience, commitment and dedication to all sectors of the real estate profession across Canada.
Gurcharan "Garry" bHAURA, FRI ACCLAIMED Toronto Real Estate Board President-elect REIC Member extends a warm congratulations to Gurcharan “Garry” Bhaura, FRI, ABR, SRES, SRS, Broker of Record for Century 21 President Realty. Garry was recently named President-Elect for the Toronto Real Estate Board (TREB). As Canada's largest real estate board, TREB serves over 45,000 licensed real estate Brokers and Salespersons in the Greater Toronto Area. We are thrilled to see one of our Members rise to such an esteemed position. "I never thought my journey as a licensed REALTOR® would bring me to this place, but I am humbled to be chosen for this position,” said Bhaura. “Thank you TREB members, colleagues, for supporting me as I fulfill my dreams and aspirations of being TREB’s first South Asian President of Indian origin in TREB’s almost 100 year history.” Gurcharan (Garry) is a Fellow of the Real Estate Institute of Canada (FRI), Founder Director/Vice President with the Asian Real Estate Association of America (AREAA) – Toronto Chapter, and a sitting Board member of the REIC Toronto Chapter. He has served on the TREB Board as Director for 4 years. Garry has heightened awareness of the value of REALTORS® and contributed to efforts in safeguarding and enhancing the Multiple Listing Service®. He also contributes to community initiatives and local charities such as Easter Seals.
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REIC Exchange, May 2017
reserve fund planning and reports Thoughts from B.C., ahead of Québec's legislation update By J.-F. Proulx, CRP
Reserve fund planning is part of boards and councils’ annual fiscal-year based budgeting process. Comparable Reserve Fund Studies/Depreciation Reports (RFSs/DRs) are vital to all stakeholders’ decision-making. Predictable scheduled reserve fund expenditures may be infrequent, but common asset deterioration occurs every day. Reserve fund contributions are not a gift to future owners. Measuring the position of a reserve fund is like measuring a person's net worth – now, not in the distant future. Deviations on reserve fund current position and future standing calculations are unwarranted. Since the 1990s, the Real Estate Institute of Canada (REIC) has promoted a standardized benchmarked version of reserve fund planning with its Certified Reserve Fund Planner (CRP) accreditation. While legislation prescribes a reserve fund’s floor contribution amount, the REIC CRP budgeting approach provides a ceiling amount at the point-in-time of a current fiscal-year. The CRP approach has liabilities distributed fairly to all owners on a fiscal-year basis over the life of a development. Having two developments properly use it also means that two lots in two developments can be compared on a sound footing. Benchmarking measures performance with a fully-disclosed comparable method. It builds on past results so that decision-makers make targeted risk-management improvements. Benchmarked reserve fund contributions account for common asset deterioration – while owners are enjoying a development and gaining real-estate value. Each fiscal-year, reserve fund planning matches expenditures and contributions over a long-term horizon so decision-makers know how much liquidity they need, and how long to invest the remaining reserve fund monies. Engineering has a crucial place in reserve fund planning – CRP reports recommend the scheduling and acquisition of specialized trade and building science engineer reports – and use all relevant findings. But corporations need their other leg – the financial analysis – to be just as long. Engineered reports that are based on Class D estimates – even Class A estimates within 5 to 10 percent of Quantity Surveyors new construction costs – derail reserve fund planning. They misrepresent aging developments’ actual major repair and replacement renewal costs. Doing so would have reports exist only to establish the present value of assets with prescriptive current costs. This viewpoint is about return on investment; taxation; insurance premiums; and new construction, and not about the on-going performance of components once construction is completed and renewal projects are on the horizon. This explains why many people say: "I don't know why they call them depreciation reports?", or why some non-compliant reports extend projections to 45 years – demonstrating a lack of knowledge about the importance of renewal costs in the benchmarking of depreciating common assets. None of these deviations are acceptable.
In BC, the Association of Professional Engineers and Geoscientists of BC (APEGBC)’s guidelines state that the CRP approach is their first guidance document. The Architectural Institute of British Columbia (AIBC) endorses engineer guidelines – and therefore the CRP approach. The Appraisal Institute of Canada (AIC) rules and comments omit the CRP approach and neglect current requirements analysis, but do require the full disclosure of unit quantities and costs – which are often missing from non-compliant reports.
The REIC approach is a common asset budgeting improvement on passive reactions based on past operating budgets Non-CRP compliant reports focus on the product – reports, rather than on reserve fund planning – which is not formally taught to architects, appraisers, engineers, house inspectors or technologists. In non-compliant reports, a three year old development needing windows replaced in 35 years would have this component and expenditure excluded. The CRP approach recognizes each inventoried component in the benchmark’s current requirement analysis. Every fiscal-year will have its adjusted current requirements account for the windows – so that no surprise ¾ vote special levy suddenly appears in the future. A projection's time horizon – five, ten, thirty fiscal-years – is less important than the benchmark or the economic lifespan of a development. Engineers' and appraisers’ work is geared to economic choices – developers' and buyers’ economic choices. Their focus is on the short-term, not on common asset needs from fiscal-year to fiscal-year, once the developer and consultants are gone. This explains why – along with unrealistic costing – construction inflation is rarely considered effectively in non-compliant reports. Tampering with construction inflation – or the historical interest income rate of return on the monies in the reserve fund – often has these reports pegging both at 2 percent, thus skewing the analysis. Based on a component inventory’s tally of one-iteration current costs for each component, benchmarked current requirements are used to establish the needs of each development–phase–section, according to the performance of each component. CRP reserve fund planning adjusts variables on a fiscal-year basis. It does so based on the visual assessment of the performance of an active aging component inventory. It relies on benchmark analysis to produce a reserve fund’s current requirement ceiling, and optimized ceiling contribution amounts. www.reic.ca
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RESERVE FUND PLANNING
ON MIsconceptions about,
RESERVE FUND PLANNING
A 16 yEAR OLD BRITISH COLUMBIA CORPORATION WITH SECTIONS 25% of last Fiscal-year's Operating Budget Floor Share of Total Current Costs for Components in the Inventory Share of Total Projected Total Expenditures Over 30 Fiscal-years Share of Total Current fiscal-year reserve fund position Current Requirements Calculated Ceiling Share of Total Ceiling Optimised Annual Regular Contributions Share of Total Total Contributions in Next Fiscal-year Share of Total Next Fiscal-year Standing after Reserve Fund Planning Comparison to Québec Reserve Fund Balance over Appraised Market-Value Proposal Share of Total
corporation
Residential
$37,291
$12,429
Joint $21,075
Commercial
100%
33%
57%
10%
$2,679,030
$1,415,584
$1,054,199
$209,247
$3,787
100%
53%
39%
8%
$4,244,637
$1,846,748
$2,002,450
$394,439
100%
44%
47%
9%
11%
14%
7%
5%
$1,256,371
$475,947
$680,240
$100,184
100%
38%
54%
8%
$168,499
$87,970
$68,773
$11,756
100%
52%
41%
7%
$112,920
$5,870
$94,250
$12,800
100%
5%
83%
11%
15%
15%
15%
15%
2.5%
1.0%
1.3%
0.2%
100%
41%
52%
8%
Less than once a year expenditures are then scheduled over a legislation prescribed horizon. Decision-makers rely on adjusted current requirements profile(s) – dividing the closing balance by the adjusted current requirements – to proactively plan owners' contributions so as to sustain a reserve fund’s position. Reserve fund current requirement calculations offer a financial snapshot at a point-in-time. Benchmarking projects progress over time, and provides a budgeting direction for determining the fair imposition of draws on owners, as well as the equitable allocation of monies.
The REIC approach is a common asset budgeting improvement over passive reactions based on past operating budgets, or on loosely related measures such as the changing market value of a development – Québec’s Ministry of Justice is considering having the reserve fund closing balance equal 0.5 percent of a development’s appraised market-value. Interrupting the analysis at current costs means that the component inventory is skewed, depreciation excluded, a site-visit irrelevant, and riskmanagement unlikely.
Stakeholders must be able to compare two developments, their components’ performance and current requirements, the owners’ contributions, and the resulting reserve fund positions, on a fiscal-year basis. Without a CRP benchmark to account for a development’s common assets, non-compliant reserve fund planning mislead stakeholders as to the true-cost-of-ownership – RFS / DR reports must come with current requirements analysis. We all depend on it.
PrÉcisions sur la MESURE, la COMPARaison et LES rapports du FONDS DE PRÉVOYANCE Éléments selon l'expérience de la Colombie-Britannique – Mise-à-jour avant la révision législative au Québec Alors que la planification du fonds de prévoyance fait partie du processus de budgétisation du conseil d’administration d’un syndicat de copropriétaires, les rapports de fonds de prévoyance se doivent d’être au coeur du processus décisionnel de tous les intervenants. Les dépenses d’un fonds de prévoyance sont moins que fréquentes mais prévisibles. La détérioration des composantes communes se produit tous les jours. Les contributions au fonds de prévoyance ne sont pas un cadeau aux futurs propriétaires. La mesure de la position d’un fonds de prévoyance se compare à la mesure de la valeur-nette d’une personne – maintenant, et non dans un avenir lointain. Les écarts de calculs sur la position du fonds de prévoyance et les calculs de contributions sont injustifiés. Depuis les années 1990, l'Institut Canadien de L’Immobilier (ICI) promulgue l’analyse référentielle standardisée pour la planification des fonds de prévoyance avec son accréditation de Planificateurs Professionnel du Fonds de prévoyance (PPF). Au Canada, les contributions régulières au fonds de prévoyance se doivent d’être entre le plancher fixé par la loi provinciale, et le plafond optimisé déterminé selon l'analyse référentielle ICI PPF. L’approche budgétaire ICI PPF distribue équitablement les passifs à tous les propriétaires sur la base de l'année budgétaire, et ce au cours de la durée de vie d'un complexe immobilier. Pour deux complexes utilisant la méthode ICI PPF, deux copropriétés peuvent être comparés sur un pied d’égalité par toutes les parties prenantes. 10
REIC Exchange, May 2017
L’analyse référentielle mesure la performance selon une méthode comparable. Elle s'appuie sur les résultats passés afin que les décideurs apportent des améliorations ciblées à la gestion de leurs risques. Pendent que les propriétaires jouissent d'un complexe immobilier une année budgétaire à la fois – et bénéficient de l’augmentation de la valeur immobilière de leur condo – ils se doivent de payer leur juste part de la détérioration des composantes communes. L'analyse référentielle améliore la gestion du fonds de prévoyance en analysant les dépenses et les contributions sur le long-terme. Elle permet aux conseils de déterminer la quantité de liquidités requises pour les dépenses d’une année budgétaire, tout en investissant le reste des argents du fonds de prévoyance. L'ingénierie occupe une place cruciale dans la planification et les rapports de fonds de prévoyance. Tous les rapports PPF se doivent de recommander l'acquisition de rapports spécialisés – et d’incorporer toutes opinions pertinentes. Pourtant, il y a peu dans un rapport de fonds de prévoyance qui relève strictement de l’ingénierie. La partie de l’analyse des composantes qui requiert des compétences en renouvellement doit certes intégrer les expertises des ingénieurs en bâtiment et d’autres spécialistes en construction, mais un complexe immobilier requiert que l’autre partie de l’analyse référentielle – la détermination des exigences actuelles – soit aussi raffinée.
Avec une telle approche, les rapports n'existeraient que pour établir la valeur actuelle des actifs selon des coûts prescriptifs moyens. Cela vaut pour le calcul du retour sur investissement; des impôts fonciers; des coûts d'assurance; de la nouvelle construction, mais non pour la performance des composantes communes une fois la construction terminée, et que seuls des projets de renouvellement soient à l'horizon. L’ancrage sur les estimations moyennes explique pourquoi beaucoup de gens disent: « Je ne sais pas pourquoi on a besoin d’un rapport de fonds de prévoyance ? » – ou pourquoi certains rapports prolongent une projection à 45 ans – démontrant un manque de connaissance de l’analyse référentielle des exigences actuelles des composantes communes.
Sur la base de l'inventaire des composantes communes – une itération du coût de renouvellement réaliste de chaque composante est cumulée – les exigences actuelles sont calculées pour établir les besoins de chaque complexe immobilier–phase–section concomitante, en fonction de la performance de chaque composante.
FONDS DE PrÉvoyance
Les coûts utilisés pour l’analyse référentielle se doivent d’être réalistes et fiables afin de normaliser le calcul des exigences actuelles. Pourtant, de nombreux rapports d’ingénieurs sont basés sur des estimations moyennes de classe D, alors que même les estimations de classe A – entre 5 et 10 pour cent des estimations des économistes en construction – déraillent un fonds de prévoyance.
La planification du fonds de prévoyance ICI PPF ajuste les variables chaque année budgétaire en fonction de l'évaluation visuelle de la performance des composantes communes. L'analyse de référence produit ainsi le plafond des exigences actuelles d'un fonds de prévoyance ainsi que le montant optimisé des contributions. Pour les composantes communes qui requièrent des dépenses du fonds de prévoyance moins qu'une fois par année, les dépenses sont
Un complexe immobilier en corpropriÉtÉ de colombie-brittanique ayant 16 and et trois (3) sections plancher législatif de la C.-B. : 25 pour cent de fonds de l'année-fiscale précédente Proportions Coûts actuels des composantes communes Proportions Depenses projetées du fonds de prévoyance sur trentes prochaines anneés Proportions POSITION DU FONDS DE PRÉVOYANCE À LA FIN DE L'ANNÉE-FISCALE COURANTE Plafond : Exigences actuelles du fonds de prévoyance Proportions Plafond : Provisions annuelles optimales au fonds de prévoyance
corporation
RÉsidentielle
37,291 $
12,429 $
Jointe
21,075 $
Commerciale
100%
33%
57%
10%
2,679,030 $
1,415,584 $
1,054,199 $
209,247 $
100%
53%
39%
8%
4,244,637 $
1,846,748 $
2,002,450 $
394,439 $
100%
44%
47%
9%
11%
14%
7%
5%
1,256,371 $
475,947 $
680,240 $
100,184 $
100%
38%
54%
8%
168,499 $
87,970 $
68,773 $
11,756 $
Aucun de ces écarts n'est souhaitable. En Proportions 100% 52% 41% 112,920 $ 5,870 $ 94,250 $ Colombie-Britannique, les lignes directrices Provisions planifiées au fonds de prévoyance Proportions 100% 5% 83% de l'Association des ingénieurs et des géo- RANG DU FONDS DE PRÉYOVANCE À LA FIN DE LA PROCHAINE ANNÉE-FISCALE 15% 15% 15% scientifiques de la Colombie-Britannique Plancher Québec : Fonds de prévoyance fin d'année-fiscale courante / évaluation foncière courante 2.5% 1.0% 1.3% 100% 41% 52% (APEGBC) indiquent que l'approche ICI PPF est Proportions leur premier document d'orientation. L'Institut projetées sur un horizon prescrit par la loi. Les décideurs s'appuient des Architectes de la Colombie-Britannique (IACB) approuve ces sur les profils des exigences actuelles ajustées – on divise le solde lignes directrices – et donc l'approche ICI PPF. Les lignes directrices de clôture du fonds de prévoyance par les exigences actuelles de l'Institut Canadien des Évaluateurs (ICE) omettent l'approche ajustées – pour planifier de manière proactive les contributions des ICI PPF et négligent l'analyse référentielle des exigences actuelles, copropriétaires tout en maintenant la position et le rang d'un fonds mais exigent la divulgation complète des quantités et des coûts de prévoyance par rapport à d’autres complexes. unitaires – qui manquent souvent dans les rapports non-conformes. La mise à jour des exigences actuelles du fonds de prévoyance offre Les rapports non-conformes se concentrent sur le produit – les un calcul financier à un moment donné. L'analyse référentielle rapports, plutôt que la planification du fonds de prévoyance – qui fournit une direction budgétaire qui aide à déterminer le juste n'est pas formellement enseignée aux architectes, évaluateurs, niveau de contributions des copropriétaires, ainsi que l'allocation inspecteurs, ingénieurs, ou aux technologues du bâtiment. équitable des argents du fonds de prévoyance. Considérez un complexe vieux de trois ans avec des fenêtres L'approche ICI PPF améliore la budgétisation des composantes qui soient remplacées dans 35 ans. En limitant l'analyse aux communes par rapport aux réactions passives liés à la comparaison coûts actuels moyens, cette composante serait exclue car la aux frais d’exploitation et de maintenance, ou en termes de la valeur dépense prévue dépasse le cadre de la projection – le calcul des immobilière d’un complexe – le Ministère de la Justice du Québec exigences actuelles serait faussé et une cotisation extraordinaire envisage de mettre à jour sa législation pour que le solde de clôture ultérieure fort probable. L'horizon de projection d'une analyse du fonds de prévoyance soit égal au moins à 0,5 pour cent de la de fonds de prévoyance – 15, 20, 25 ans – est moins important valeur marchande d’un complexe. que l’analyse de référence et que la durée de vie économique d'un Limiter l'analyse aux coûts moyens prescriptifs signifie que la complexe immobilier. dépréciation est exclue; qu'une visite du complexe est inutile; et que Le travail des ingénieurs et des évaluateurs est axé sur les choix la gestion des risques est compromise. économiques – les choix économiques des développeurs et des Sans une analyse référentielle réaliste des exigences actuelles des acheteurs. Ils se concentrent sur le court-terme, et non sur les composantes communes, les parties prenantes sont induites en besoins des composantes communes, une fois que le développeur et erreur quant aux coûts réels de la copropriété. les consultants soient bien loin. Ces écarts expliquent pourquoi – en plus du recours à des coûts inadaptés – l'indice des prix de construction est rarement considérée de façon appropriée dans les rapports non-conformes. L’utilisation erronée d’autre indices inflationnistes, ou la fausse représentation du taux historique de rendement des revenus d'intérêt actuels d’un fonds de prévoyance – souvent ces rapports inscrivent les deux à 2 pour cent – fausse une grande partie de l'analyse.
3,787 $
7% 12,800 $ 11% 15% 0.2% 8%
Assurons-nous que les rapports de fonds de prévoyance soient accompagné de l'analyse référentielle ICI PPF des exigences actuelles. Nous en dépendons tous.
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