La renta antigua, un ataque a la propiedad

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Ana Martín

El panorama actual del mercado de alquiler es muy diferente al que se vivía en la España de hace décadas. Sin embargo, y a pesar de los grandes cambios económicos y sociales, todavía hay contratos que datan de aquella época. Contratos que, a la luz de los precios actuales, resultan muy ventajosos para los arrendadores, pero muy perjudiciales para los propietarios. El fenómeno de la renta antigua es, quizá, su ejemplo más paradigmático.

Situando sus antecedentes, la renta antigua es un término referido a los contratos de arrendamiento de viviendas establecidos en España antes de 1985, aunque su origen se sitúa en la España de los años 60. La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, junto con las normas que dan nombre a la renta antigua, establecían un régimen de rentas congeladas para los alquileres de viviendas. Es decir, estas leyes fijaban el precio del alquiler en el momento de la firma del contrato, impidiendo su modificación en el futuro, salvo excepciones.

Ahora bien, el mercado fluctúa con el tiempo y la perpetuación de un precio fijo desprotege al arrendador, pues los inquilinos, al cabo del tiempo, pagarán una renta muy baja en comparación con los precios del mercado actual.

Por establecer una comparativa respecto a los alquileres actuales, hoy en día los precios pueden variar según las fluctuaciones del mercado; de la oferta y de la demanda. Ello se ve reforzado por una duración máxima de tres años, lo que permite a los propietarios ajustar los precios a medida que cambian las condiciones del mercado.

Ahora bien, al entrar en juego la renta antigua, en muchos casos los alquileres se mantienen en niveles establecidos hace décadas, incluso cuando los precios de las viviendas han aumentado enormemente. Tal es así que, en determinadas ocasiones, las rentas han llegado a ser hasta un 90% más bajas que las de viviendas similares en el mercado actual.

No obstante, la renta antigua no implica únicamente una tara para las relaciones contractuales privadas, sino que también limita la competencia en el mercado de vivienda. En una situación en la que los inquilinos pagan una fracción del precio del mercado por sus viviendas, la consecuencia más inevitable será una falta de oferta de viviendas en el mercado de alquiler y un aumento en los precios de los alquileres que no estén sujetos a la renta antigua.

En general, los contratos de renta antigua han impedido el desarrollo del mercado de alquiler en España, además de haber tenido un impacto negativo en la calidad de la vivienda disponible.

Por si fuera poco, en este tipo de contratos suele ser muy difícil cambiar o cancelar el contrato. En este aspecto, los inquilinos tienen una gran protección legal y a menudo pueden permanecer en sus viviendas durante años sin tener que preocuparse por que se les desaloje. Además, ya siendo esta una condición más preocupante, a menudo tienen derecho a renovar sus contratos a perpetuidad, lo que significa que sus hijos y nietos también pueden vivir en la propiedad a precios muy bajos.

Ello tampoco se limita a la esfera privada, pues la dificultad para modificar los contratos de renta antigua también ha tenido un impacto en el mercado de alquiler. Los propietarios que desean actualizar los precios de sus viviendas a los precios de mercado se enfrentan a dificultades legales que pueden representar desafíos por parte de los inquilinos. Esto ha llevado a que muchos propietarios mantengan las viviendas vacías en lugar de alquilarlas a precios más bajos, lo que ha contribuido a una falta de oferta de viviendas en el mercado de alquiler.

Las desventajas de la renta antigua, sin embargo, no afectan tan solo a los arrendadores, pues a menudo los contratos incluyen cláusulas que imponen obligaciones a los inquilinos, como la de realizar reparaciones en la vivienda o la prohibición de subarrendarla. En definitiva, estas cláusulas podrían limitar la libertad de los inquilinos para tomar decisiones sobre su propia vivienda, lo que puede tener efectos negativos en la calidad de vida de aquellos.

En resumen, aparentemente la renta antigua podría parecer que ofrece una mayor seguridad y estabilidad para los inquilinos, ya que no estarán sujetos a las fluctuaciones del mercado. Sin embargo, además de ser una intervención innecesaria en el mercado de alquiler, este tipo de legislación contribuye a una falta de oferta de viviendas en el mercado de alquiler y limita la libertad de los inquilinos y los propietarios para tomar decisiones sobre sus viviendas.

En adición, los alquileres actuales ofrecen más flexibilidad para ajustar los precios a las condiciones del mercado, lo que puede aumentar la oferta de viviendas en alquiler y reducir el precio de los para los inquilinos.

Afortunadamente, en los últimos años, ante el panorama económico español, muchos propietarios de viviendas han comenzado a presionar para que se reformen las leyes que rigen los contratos de renta antigua, y así poder aumentar los precios del alquiler o recuperar la propiedad de sus viviendas. En este aspecto, poco a poco se ha logrado una reforma que parece ir en aumento.