regio Rotterdam Bouwt en Ontwikkelt 2024

Robert Steenbrugge en Monique Maarsen |

Start bouw The Modernist: “Herontwikkeling Weenapoint gaat laatste fase in” | 34

Dries Zimmermann en Mieke van Leeuwen | De Oostflank:“Ontwikkeling Oostflank met tentakels door heel de stad” | 40

Wethouder

Sjoerd Geissler: “Betaalbaar wonen is speerpunt”| 60

Rotterdam Bouwt en Ontwikkelt 2024 is een uitgave van RondOm Vandaag

Uitgever

RondOm Vandaag Holding bv

Ronald Jousma

Morra 2 - 40 9204 KH Drachten 0512-726 900 www.bouwtenontwikkelt.nl

Bladmanagement

Bouke Niggendijker

Redactie

Kees Hagendijk

Ellen Mannens

Suzanne Stam

Fotografie

Daphne Krijgsman

Bart Hoogveld

Maurits van Hout

Vormgeving

Dana Elmendorp

Foto credits voorpagina

Focus on Impact

Foto credits colofon BroekBakema architecten

Verkoop Commercie & Advertenties

Bouke Niggendijker 06 -18 760 711 bouke.niggendijker@bouwtenontwikkelt.nl

Drukwerk

Veldhuis Media

Nabestellingen/lezersservice

Losse nummer zijn te bestellen via verkoop@rondomvandaag.nl

Disclaimer

Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt op welke wijze dan ook zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. Typ- en/of zetfouten voorbehouden. De uitgever kan niet instaan voor de juistheid of volledigheid van artikelen, RondOm Vandaag aanvaardt dan ook geen aansprakelijkheid, van welke aard dan ook, voor schade als gevolg van informatie uit deze uitgave.

Foto: Eric Fecken

“Handen ineen voor duurzame bouw”

In Rotterdam gaan we uitdagingen niet uit de weg. We staan voor de opgave woningen te bouwen voor alle Rotterdammers én te werken aan een klimaataanpak. Als wethouder wil ik zorgen dat we beide opgaven slim combineren en dat we daarin een voortrekkersrol nemen in Nederland. Daarom gaan we in Rotterdam Parijs-proof bouwen. En ik wil ervoor zorgen dat we voorbereid zijn op komende wetgeving en marktontwikkelingen op het gebied van duurzaam bouwen.

En dat wil ik vooral samen met de sector doen. In Rotterdam hebben we daar al goede ervaringen mee door middel van het Doorbouwakkoord dat we met 60 partijen sloten, waaronder woningbouwcorporaties, projectontwikkelaars en bouwers. Met het Doorbouwakkoord zorgen we dat de bouwproductie op stoom blijft. Onder andere door het maken van afspraken over de realisatie van genoeg bouwlocaties, het bouwen van voldoende betaalbare woningen en het betaalbaar houden van de bouw.

Ook voor het duurzaam bouwen wil ik met deze partijen optrekken. Want ik ben ervan overtuigd dat je elkaar nodig hebt en dat je transitie samen sneller kunt maken. Daarom vind ik het belangrijk om een gunstig klimaat te scheppen waar een nieuw duurzaam bedrijfsmodel kan floreren. En dat bereik je niet door te strooien met een stapeling van regels. Ik wil ervoor zorgen dat in Rotterdam de omslag naar een duurzame bouwsector kan worden gemaakt. Dat doen we door kennis en ervaring uit te wisselen. We kunnen van elkaar leren en elkaar helpen. We stapelen kennis, geen regels.

Ik ben ontzettend trots op alle bouwontwikkelingen in onze stad. Want in Rotterdam bouwen we samen. In Rotterdam werken we aan de toekomst. In Rotterdam gebeurt het.

Chantal Zeegers

Wethouder Klimaat, Bouwen en Wonen gemeente Rotterdam

In deze uitgave

Marieke Kolsteeg, Miriam Hoekstra-van der Deen, Hedy van den Berk, Dick Mol en Richard Sitton “Corporaties de oplossing voor de wooncrisis”

Marco Praagman, Arne Went, Philip van der Ent en Freek Boeijen | Gebundelde Kracht van Focus on Impact: “Het is nu de tijd om onze pijplijn te vullen”

Jeroen Heijdra, directievoorzitter | ERA Contour: “Makers van iconen, met hart voor bewoners en buurt”

Dries Zimmermann en Mieke van Leeuwen | De Oostflank: “Ontwikkeling Oostflank met tentakels door heel de stad” 40

Dico Smitsman | Van Wijnen ontwikkelt Blinq “Hoogwaardige woonomgeving ingepast op voormalig zwembadterrein” 64

Wethouder Jannes van der Heide: “Wat we in essentie doen is optimaliseren” 62

Wethouder Harriët Westerdijk: ‘Denk aan de Kop van Zuid of Katendrecht’ “Capelle wordt hoogstedelijk met Rivium” 68

VERDER IN DIT NUMMER: Annemarie Mulder | Bouw- en Woningtoezicht: “Oog voor verleden, heden en toekomst van de stad” 8 | Aldo Vos en Erik van Eck | Broekbakema: “Architectuur als community building” 22 | Kay Schellen en Michael de Waal: “Woonstad richt zich op de bewoners en hun buurt” 30 | Robert Steenbrugge en Monique Maarsen | Start bouw The Modernist: “Herontwikkeling Weenapoint gaat laatste fase in” 34 | 5 vragen aan Annemarie: Hallo Annemarie, mag ik jou wat vragen? 38 | Diederik Erkel Bakkers|Hommen voegt in Brainpark 1.500 betaalbare huurwoningen toe “Verrassend groen Brainpark geknipt voor transformatie” 44 | Remco Bouter | SOR breidt in korte tijd het woningaanbod uit: “Optoppen in de strijd tegen het woningtekort” 48 | Jos Melchers en Nicolle Terlouw Dura Vermeer en gemeente Rotterdam ontwikkelen samen de Grote Beer: “Een eerste statement voor de nieuwe Alexanderknoop” 50 | 5 vragen aan Philip: Mag ik jou ook wat vragen Philip? 54 | Arjan Ton en Arjan de Groot | Wonen in vernieuwd Motorstraatgebied: “Bolton en Dunavast transformeren Cilinderstaat” 56 | Wethouder Jannes van der Heide: “Wat we in essentie doen is optimaliseren” 62 |

Annemarie Mulder | Bouw- en Woningtoezicht:

“Oog voor verleden, heden en toekomst van de stad”

Van het controleren van de bouwkwaliteit, de invoering van de Omgevingswet, funderingsproblemen, de nieuwe Wet kwaliteitsborging voor het bouwen. En van het verbeteren en verduurzamen van de particuliere woningvoorraad tot aan een vergunning voor een dakkapel en het maken van het omgevingsplan voor Rotterdam. Annemarie Mulder, hoofd Bouw- & Woningtoezicht van de gemeente Rotterdam over de vele taken van haar afdeling en de verschuiving daarin. “We zetten ons in voor de leefbaarheid van de stad, in brede zin.”

Annemarie trapt af met waar BWT voor staat: “Bouw- en Woningtoezicht is er voor nieuwe stadsontwikkelingen en heeft oog voor de bestaande stad. We dragen bij aan het verleden, heden en de toekomst. Met zo’n 300 mensen werken we we mee aan de veilige leefbaarheid in de stad. We werken aan de stad die nooit stilstaat. Onze afdeling houdt zich bezig met meer dan 40 verschillende onderwerpen, van het aanvragen van omgevingsvergunningen tot het melden van overlast.”

“De laatste jaren zie je een verschuiving en houden we ons ook bezig met het beschermen van de bestaande woningvoorraad. De kwaliteit van een groot deel van de particuliere woningen is verouderd. De huizen hebben te maken met verzakkingen, funderingsproblemen, asbest en schimmel. Als de kwaliteit slechter wordt, woon je minder prettig en daalt de waarde van je huis. En dat kan weer zorgen voor sociale problemen. We willen juist evenwichtige wijken.

Zo pakken we samen met het Nationaal Programma Rotterdam Zuid dat soort problemen aan en hebben we bijvoorbeeld een loket voor funderingsproblemen. En we hebben het programma Goed (ver)huren opgezet, met een loket voor huurders die een te hoge huur betalen.”

‘We werken aan de stad die nooit stilstaat.’

Omgevingswet: vinger aan de pols met stakeholders

De Omgevingswet is januari van dit jaar ingegaan. Bouw- en Woningtoezicht is de afdeling die daar misschien wel het meeste mee te maken heeft. Hoe gaat het tot nu toe? Annemarie: “De gedachte achter de wet, namelijk ruimte voor initiatiefnemers, is heel mooi. We hebben ons jarenlang

goed voorbereid, bijvoorbeeld met het aanpassen van systemen, maar in de praktijk zijn we dus net gestart. Het aantal vragen valt nog mee. We merkten dat veel initiatiefnemers nog voor de jaarwisseling, dus onder de oude regels, aanvragen hebben ingediend. Die moeten we nog onder het oude stelsel afhandelen. Maar het aantal aanvragen onder de nieuwe wet begint nu op gang te komen.”

“Volgens de gedachte van de Omgevingswet, integraal samenwerken, vinden we het belangrijk om ervaringen uit te wisselen met onze partners en stakeholders. Daarom organiseren we in mei voor de regio Rijnmond samen met het Havenbedrijf Rotterdam en de Provincie Zuid-Holland een tweedaagse bijeenkomst voor bedrijven over de Omgevingswet. Ook de gemeenten uit de regio en ketenpartners zijn erbij. Dat is de eerste keer dat we horen hoe de Omgevingswet wordt ontvangen. We zijn dan vooral benieuwd naar hoe de ervaringen van bedrijven zijn, wat hebben we tot nu toe geleerd en wat en hoe kunnen we verbeteren? Het is goed om met elkaar de vinger aan de pols te houden.”

‘Een betere bouwkwaliteit

tegen

aanvaardbare kosten, daar kun je niet op tegen zijn natuurlijk’

geldt vooralsnog alleen voor nieuwbouw en voor bouwwerken met zoals dat heet de ‘laagste gevolgklasse’. Dit zijn bijvoorbeeld eengezinswoningen en kleinere bedrijfspanden. Als het misgaat en er niet wordt voldaan aan de bouwtechnische regels, zijn de risico’s en persoonlijke gevolgen beperkt. Onder deze wet geldt voor deze gebouwen een meldingsplicht en moet onder meer een private kwaliteitsborger worden ingeschakeld die toezicht houdt op de bouw. Voorheen deed de gemeente dat. Die verantwoordelijkheid ligt dus meer bij de bouwer.”

De wet levert zeker voordelen op: “Een betere bouwkwaliteit tegen aanvaardbare kosten, daar kun je niet op tegen zijn natuurlijk. Als je BWT zegt, zegt je bouwkwaliteit. Wij zijn van de constructie, brandpreventie, bouwfysica, daar zijn we in gespecialiseerd. Dat is onderscheidend voor Rotterdam, dat we als gemeente al die deskundigheid in huis hebben. We zijn dan ook een goede en serieuze partner voor ontwikkelaars en staan voor goede bouwkwaliteit. Bij nieuwe ontwikkelingen, maar ook bij bestaande projecten, denk bijvoorbeeld aan funderingsherstel zoals nu speelt in de (vooroorlogse) wijk Bloemhof in de wijk Feijenoord. En daar zijn we trots op.”

Alert blijven

Wet Kwaliteitsborging (Wkb): meer verantwoordelijkheid van gemeente naar bouwer

Naast de Omgevingswet is per 1 januari ook de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen ingegaan, de Wkb. Annemarie: “Het doel van de wet is de bouwkwaliteit in Nederland te verbeteren. De aansprakelijkheid voor aannemers is duidelijk vastgelegd en in het publiekrecht is een aantal wijzigingen doorgevoerd. De wet

Toch blijft BWT alert. Annemarie: “De verantwoordelijkheid voor de kwaliteit ligt nu voor een bepaalde categorie bouwwerken bij private partijen. Daardoor staan wij met ons toezicht op afstand en dat is spannend, want gaat dat wel goed? Wij beschikken over zoveel kennis en ervaring met bouwwerken, dat hebben we in lange tijd opgebouwd. We weten waar de aandacht op moet liggen. Dat nemen marktpartijen nu over. Beschikken die marktpartijen over voldoende kennis en ervaring? Als het misgaat, moeten wij zelf kunnen waarnemen, ingrijpen en handhaven. Omdat er tot nu toe nog weinig ervaring is met de Wkb, is dat spannend. We hopen dat de kwaliteitsborgers goed

zijn voorbereid en goed aan de slag kunnen en dat we zo weinig mogelijk hoeven in te grijpen.”

Inzet voor een leefbare stad

Een belangrijke taak van BWT is zorgen dat de stad leefbaar en veilig blijft. En dat is een heel breed begrip, vertelt

Annemarie: “We houden toezicht op bestaande bouwwerken en we zorgen ervoor dat al die bouwwerken op het minimale kwaliteitsniveau blijven door ze te controleren. Dat doen we onder meer voor scholen en kinderdagverblijven. Als we zien dat bouwwerken een gevaar vormen voor de gebruikers of de omgeving, schrijven we de eigenaren aan om de gebouwen te herstellen. Ook zetten we onze expertise en ervaring in bij calamiteiten, bijvoorbeeld een grote brand waarbij instortingsgevaar dreigt. Ook geven we advies over het verduurzamen van gebouwen. Zo dragen we bij aan de leefbaarheid van wijken.”

Van heel complex naar trots Rotterdam is de stad van de moderne bouwwerken. “We hebben iconische torens zoals de Zalmhaventoren en andere moderne bouwwerken zoals het Depot. Paradepaardjes waar we ook bij betrokken zijn. Soms zijn dat hele complexe en lastige projecten, maar dat zetten we dan toch met elkaar neer. Daar ben ik trots op. Daarnaast hebben we ook veel monumenten, cultureel erfgoed en parken waar we goed voor zorgen. Een mooi voorbeeld vind ik het Heinekengebouw, een Rijksmonument. Het is aangekocht door Stadsherstel Historisch Rotterdam. Nu is het een bedrijfsverzamelgebouw en heeft de oude brouwerij weer een nieuwe functie gekregen.”

Leren en vastleggen

Annemarie is geboren Rotterdamse en heeft de stad enorm zien veranderen. “Als je ziet hoe de Wilhelminakade er 25 jaar geleden uitzag en nu, je kan het je bijna niet meer voorstellen. Dat vind ik super inspirerend, de stad verandert waar je bij

staat, kijk wat er gebeurt in de Rijnhaven. En straks de nieuwe stadsbrug, dat gaat ook weer bijdragen aan de bereikbaarheid en leefbaarheid van de stad. Net zoals het eerste houten circulaire woongebouw Sawa. Daarmee dragen we ook weer bij aan de duurzaamheid van de stad, door de verminderde CO2-uitstoot. Met BWT willen we daar zoveel mogelijk van leren en vastleggen. Net zoals natuur inclusief bouwen, het is nodig maar er zitten ook financiële kanten aan. Allemaal uitdagingen waar BWT zich de komende jaren voor inzet.”

“Corporaties

Marieke Kolsteeg, Miriam Hoekstra-van der Deen, Hedy van den Berk, Dick Mol en Richard Sitton

De Rotterdamse corporaties leverden een belangrijke bijdrage aan de nieuwe gemeentelijke Woonvisie. Het eindresultaat en de praktijk stellen echter teleur. De corporaties zien meer en meer verantwoordelijkheden vanuit het Rijk op zich afkomen, zoals de middenhuur en grote sociale woningbouwambities. De Woonvisie sorteert daar niet op voor, zeggen de bestuurders van Woonstad, Havensteder, Woonbron, HEF Wonen en SOR in een rondetafelgesprek. Om de wooncrisis in de Maasstad op te lossen, spelen de corporaties graag een nog grotere rol. Zowel gemeente als Rijk dienen dan wel met wet- en regelgeving, geld én mensen over de brug te komen.

“Als je het hebt over de totstandkoming van de Woonvisie, is er een goede poging gedaan de opvatting van alle belanghebbenden mee te nemen”, bijt Miriam Hoekstra-van der Deen van Woonstad het spits af van een rondetafelgesprek over dit nieuwe beleidsstuk van de gemeente Rotterdam. “Zorgelijk is de doelstelling dat de voorraad sociale huur per saldo gelijk moet blijven. Dat betekent krimp in een groeiende stad. Slecht nieuws voor de woningzoekende. Als ik het positief bekijk: de wethouder verwacht dat het aantal particuliere sociale huurwoningen blijft dalen. Dan betekent dat: meer geld, gemeentelijke aandacht en locaties naar de corporaties om het verschil goed te maken.”

“Er zijn grotere aantallen woningen nodig dan wat erover in de Woonvisie terecht is gekomen, de realiteit haalt ons steeds in”, zegt Marieke Kolsteeg van HEF Wonen.

“Het goede nieuws is, dat het niet meer over minder sociale huur gaat zoals nog in de vorige Woonvisie het geval was.”

Hedy van den Berk van Havensteder: “Er zijn tekorten in alle woonsegmenten. Wat sociaal betreft, heeft Rotterdam al jaren de verdedigingslinie dat de stad er te veel van heeft. Voor nieuwbouwontwikkelingen is dertig procent sociaal de landelijke norm. In Rotterdam is het twintig procent

en vanaf 2027 vijfentwintig procent. Het klopt inderdaad dat we hier relatief veel sociale huur hebben, maar dit is wel het woonsegment waar de vraag het grootst is.”

Dick Mol van SOR, de woningcorporatie voor senioren: “Het aantal 65-plussers verdubbelt de komende tien jaar. Daar moeten we wat mee. Vanuit de SOR doen we er alles aan om onze wachtlijsten te verkorten met wat wij noemen de Big Five: optoppen, ondertoppen, woningdelen, splitsen en nieuwbouw. Als je specifiek kijkt naar woningdelen, geeft zo’n twintig procent van onze bewoners aan daar wel wat voor te voelen. Alleen is dit momenteel nog ongunstig vanwege de kostendelersnorm voor AOW. De Woonvisie onderschrijft de wenselijkheid dat het Rijk de kostendelersnorm afschaft. Dat is positief en we hopen dat daar snel op gehandeld wordt. Want als tien procent van onze bewoners daadwerkelijk een woning gaat delen, spelen wij vijfhonderd woningen vrij.”

Richard Sitton van Woonbron: “Er is veel focus op wijken met een grote sociale voorraad. Daar moet het minder worden, is het idee. Of dat altijd een oplossing is, vraag ik me af. Want een grote voorraad sociale huur maakt een wijk niet per se slecht. We zien dat de mix van bewoners

en woningen in sommige wijken ontbreekt. Door een bredere mix aan woningen in een wijk, bevorder je doorstroming en kunnen mensen in hun eigen wijk blijven wonen. En dan gaat het niet alleen om duurdere woningen toe te voegen aan wijken met veel sociale huurwoningen. Andersom is dit ook nodig. Heb het lef om deze beweging ook in te zetten in wijken met heel weinig sociale voorraad en daar aantallen aan toe te voegen.”

‘De waarheid is dat nog veel meer Rotterdammers dolgraag in aanmerking zouden willen komen voor een sociale huurwoning.’

structuur in wijken belangrijk is. “Mensen zijn de kracht van de wijk. Dat weten wij als corporaties al heel lang. Daarin onderscheiden wij ons van particuliere ontwikkelaars.”

Hoekstra-van der Deen wijst erop dat het label ‘sociaal’ een beetje synoniem is geworden voor ‘minder’ wonen, maar je hebt het wel over kale huren tot 880 euro, alsof het niets is. “Een beginnend politieagent, docent, winkelmedewerker, schoonmaker, et cetera kun je niet tot de middeninkomens rekenen als je naar de cao’s kijkt. Voor deze mensen zijn zulke woonlasten ook hoog. En we hebben hen hard nodig in deze stad. Je wilt niet dat zij de stad verlaten aan het begin van hun carrière.”

Kracht van de wijk Positief aan de Woonvisie vindt Kolsteeg de erkenning dat het behouden van de sociale

Kolsteeg: “Bedenk even dat wij aan tweehonderdduizend Rotterdammers een woning verhuren. En dan wordt er soms over sociaal gepraat alsof het een vies woord is. De waarheid is dat nog veel meer Rotterdammers dolgraag in aanmerking zouden willen komen voor een sociale huurwoning.”

Dick Mol, Richard Sitton, Hedy van den Berk, Marieke Kolsteeg en Miriam Hoekstra-van der Deen,

Het gat van het middensegment “De brede volkshuisvesting is door weten regelgeving in het vorige decennium helaas afgebroken”, constateert Van den Berk. Met als gevolg dat de middengroepen, met onder meer agenten, onderwijzers en verpleegkundigen (in de Woonvisie ‘sleutelberoepen’ en ‘maatschappelijke beroepsgroepen’ genoemd) zich op de private woningmarkt moeten richten. Maar met name in de grote en middelgrote steden zijn de huur- en koopprijzen de pan uitgerezen. Nu wordt ook van de corporaties weer gevraagd om in de middenhuur, die zij nu in beperkte mate bouwen, voorrang te geven aan de sleutelberoepen. “Maar er is een fundamentelere oplossing nodig. Wij pleiten ervoor om het toewijzingssysteem op basis van inkomen, zoals dat geldt voor de sociale huur, uit te breiden naar de middenhuur. Dit in combinatie met een regulering op de huurprijs door de uitbreiding van het woningwaarderingsstelsel. Zoals het ook staat opgeschreven in de Wet Betaalbare huur. En dat het toewijzingssysteem voor middenhuur dan niet alleen geldt voor corporaties, maar evenzeer voor particuliere eigenaren binnen dit woonsegment.”

Geborgde leningen

Corporaties realiseren ook graag meer woningen in het middensegment. Daar is voor nodig dat dit segment – net als bij sociale huur – ook binnen de DAEB-regeling valt. Dus tegen lagere rentekosten door de borging bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw of bij de gemeente. Van den Berk: “Daar bestaat nog veel koudwatervrees voor, want marktpartpartijen beginnen dan over het level-playing-field. Maar zij staan momenteel niet te trappelen om middenhuur te bouwen. We kunnen eventueel de afspraak maken dat als de conjunctuur weer aantrekt, wij weer met middenhuur stoppen. Het lijkt er overigens op dat Europa hiervoor wel degelijk ruimte gaat creëren, zodat corporaties ook weer in dit segment kunnen bouwen.”

Tot het uiterste gaan

De uitdagingen zijn enorm. De marktomstandigheden voor bouwen zijn ook voor de corporaties niet best, schetst Kolsteeg: “Hoge rente, hoge bouwkosten. En dan moeten wij tegelijk ook onze bestaande voorraad verduurzamen en werken aan klimaatadaptatie en zo meer. Dat betekent voor ons: tot het uiterste gaan.” Twaalfduizend corporatiewoningen dienen volgens de Woonvisie binnen vijf jaar van hun EFG-energielabel af te zijn. Hoekstra-van der Deen: “De balans tussen kosten en huuropbrengsten van de corporaties was in balans, maar nu leggen wij op de bouw van een sociale huurwoning nog meer geld toe.”

Van den Berk: “En toch zeggen we: Kom maar op, laat ons die woningen bouwen! Dat doen we omdat we de urgentie van de woningnood zien en voelen. Wachttijden lopen op naar gemiddeld vijf jaar en als je aan de beurt bent, krijg je niet per se de woning naar je zin. Jongeren zetten gedwongen hun leven op pauze omdat ze nog bij hun ouders wonen. Ex-partners wonen noodgedwongen nog bij elkaar in een huis. Voor deze onwenselijke woonsituaties zijn oplossingen nodig. Wij gaan daarom ook keuzes maken. Dat kan

Dick Mol en Richard Sitton

Hedy van den Berk, Marieke Kolsteeg, Richard Sitton, Dick Mol en Miriam Hoekstra-van der Deen,

ten koste gaan van de energietransitie.”

De moeilijke economische situatie heeft de gemeente er niet van weerhouden om de grondprijzen voor sociale huur met 150% op te hogen, kort voor de vaststelling van de Woonvisie.

‘Wil het Rijk voor volkshuisvesting staan en vijftigduizend sociale huurwoningen gebouwd hebben, dan is daar geld voor nodig.’

Gewoon subsidie

Sitton: “Als je al onze opgaven bij elkaar neemt, lopen we vast. Wil het Rijk voor volkshuisvesting staan en vijftigduizend sociale huurwoningen gebouwd hebben, dan is daar geld voor nodig. Stop daarom met het innen van de vennootschapsbelasting voor corporaties. Technisch gezegd: haal de corporaties uit de Europese ATAD-regeling. Daar is in Brussel best begrip voor. Peter Boelhouwer

heeft voor NSC, de partij van Omtzigt, een stuk geschreven over de woningmarkt en hij pleit gewoon voor ouderwetse subsidie op elke nieuwe sociale huurwoning. Zodat je de onrendabele top eraf haalt. Volgens Boelhouwer heb je het dan over drie à vijf miljard euro per jaar. Dat is veel geld, maar de kosten gaan voor de baat uit.”

Mol: “De komende regeerperiode wordt cruciaal om nog enigszins tijdig een systeemwijziging door te voeren.”

Kolsteeg: “De gemeente en het Rijk moeten aan de bak. Wat gaat het ons anders maatschappelijk niet kosten?

Overbewoning, jonge mensen die te laat aan een wooncarrière kunnen beginnen, te weinig onderwijs- en zorgpersoneel in de steden, noem maar op. De schade daarvan zal uiteindelijk veel groter blijken te zijn dat wat er nu aan gelden nodig is. Bij kortetermijnpolitiek bestaat daar helaas geen oog voor.”

Sitton: “We laten ons met elkaar gijzelen in een gebrekkig stelsel dat een minister tien jaar geleden heeft bedacht met het doel om het de woningcorporaties zo moeilijk mogelijk te maken. Terwijl de oude wijkgerichte volkshuisvesting ervoor heeft gezorgd dat we in Nederlandse

steden geen no-go-areas hebben. Daarom hebben we nu ook het probleem met de moeilijk bereikbare middenhuur voor de middengroepen in de stad. Reguleer dat segment. Laat de corporaties daar ook mee aan de slag gaan.”

Hoekstra-van der Deen: “Als we het sociale en middensegment, koop en huur, in één hand hebben, kunnen we Rotterdammers een écht betaalbare woning bieden die bij ze past. Dat is goed voor de inwoners van deze stad en tegelijk werken we zo ook aan gemengde wijken.”

Escaleren

Van den Berk ziet mogelijkheden om met nieuwe bouwtechnieken en flexibilisering van regels en kwaliteitseisen de kosten van nieuwbouw te drukken. Zijn overal dure hardstenen stoepen en knipvoegen nodig? Ook is het wel eens lastig de afwijzende beslissingen van Welstand te plaatsen. ”We moeten nu per project een gevecht om de vergunning leveren. Meer standaardisering van wat wel en niet mag, is geen overbodige luxe.” Mol heeft de ervaring dat optoppen soms maar met één laag is toegestaan waar er drie zouden kunnen. “De parkeernorm of een

Welstandseis is dan het obstakel, dus wees daar wat flexibeler mee.”

De gemeentelijke Woonvisie staat vol met ambities en maatregelen, die deels ook overeenstemmen met wat de Rotterdamse corporaties willen. Maar wat zien zij dan als de prioriteit van dit moment? Het antwoord van de vijf bestuurders is eenduidig: Geef de corporaties als kampioen van betaalbaar wonen letterlijk en figuurlijk de ruimte om daarin te kunnen investeren. Kolsteeg vult aan: “Niet vertragen! Door het capaciteitsgebrek bij de gemeentelijke diensten duren procedures te lang.” Van den Berk: “Honderd procent van de geplande investeringen realiseren en als dat niet dreigt te lukken: Escaleren naar de hoogste bestuurstafel en erop hameren dat mensen en middelen worden vrijgemaakt.”

De Rotterdamse corporaties zijn strijdbaar en stropen de mouwen op voor hun targets aan nieuwbouw en verduurzaming. Ondertussen blijven ze lobbyen voor bredere volkshuisvesting om een grotere groep Rotterdammers aan een plezierige en betaalbare woning te kunnen helpen.

Marco Praagman, Arne Went, Philip van der Ent en Freek Boeijen Gebundelde Kracht van Focus on Impact:

“Het

is nu de tijd om onze pijplijn te vullen”

Bewezen vakmanschap in meerdere disciplines, brede kennis van de markt en substantieel beleggingskapitaal komen samen in de nieuwe vastgoedonderneming Focus on Impact. Rotterdamse no-nonsense en Eindhovense nuchterheid passen uitstekend bij elkaar. Niet hoog van de toren blazen maar laten zien wat je kunt. Samen sterker: klaar om nu kansen te grijpen in een uitdagendere vastgoedmarkt.

De vanuit Eindhoven opererende ontwikkelaar-belegger Focus Real Estate en de vanuit Rotterdam opererende ontwikkelaar Impact Vastgoed hebben in april 2023 de handen ineen geslagen. Door overname van de laatste door de eerste zijn ze samen verder gegaan als Focus on Impact

en beschikken daarmee over nog meer mogelijkheden, skills, ervaring en kennis.

De ontwikkelaars Philip van der Ent en Marco Praagman, die in 2009 Impact oprichtten, Freek Boeijen, bestuurder en partner, en Arne Went, algemeen

directeur, vertellen in een ontspannen sfeer over de nieuwgevormde vastgoedspeler en diens ambities. Het gesprek met dit managementteam van de ontwikkeltak van Focus on Impact vindt plaats op de vestiging in Rotterdam. De kantoorvloer op de negentiende verdieping aan de Westerlaan biedt aan alle kanten uitzicht over de stad en haar highlights. De voorgaande avond hebben de vier managers gezamenlijk op Woudestein de wedstrijd Excelsior-PSV (0-2) bijgewoond. De milde rivaliteit RotterdamEindhoven ebt tijdens het interview nog wat na met de nodige plaagstoten over en weer. “Lol hebben in je vak en met elkaar is belangrijk, maar het draait wel helemaal om de inhoud”, merkt Van der Ent op. Boeijen: “We kunnen goed met elkaar lachen, maar houden ervan de mouwen op te stropen.”

Nieuwe family

Aan de basis van Focus on Impact staat Frans Staals, die Focus Real Estate veertig jaar geleden oprichtte. Samen met zijn dochters Gerlyn en Ilse is hij de stuwende kracht achter het familiebedrijf en het eigen family office. Boeijen merkt op dat tussen Impact en Focus al verschillende kruisverbanden bestonden voordat de gesprekken over een overname begonnen. Bart Dura die in 2014 als investment director toetrad tot Impact en kapitaal inbracht, deed in een ander verband ook zaken met Focus. Dura blijft actief betrokken bij het management van Focus on Impact.

De disciplines waarin de twee vastgoedondernemingen elk actief waren, overlappen voor een belangrijk deel, maar ze brengen elk ook iets anders in: kantoren en zorgvastgoed. Het multidisciplinaire karakter wordt dus nog sterker. “Multidisciplinair zijn zie ik zonder meer als een groot voordeel”, zegt Praagman. “Het heeft ons altijd in evenwicht gehouden.”

Het nieuwgevormde vastgoedbedrijf is een bundeling van ontwikkelkracht, onderschrijven alle vier de MT-leden. “Het brengt ons op een volgend level”, aldus Van der Ent. “We vormen een groter en sterker team, dus we kunnen er een schep bovenop

doen. In een keer zijn we een grote speler geworden.” De vestigingen Eindhoven en Rotterdam blijven beide bestaan. De MT-leden verdelen hun tijd over de twee kantoren. Boeijen: “We zetten samen een nieuwe family op.” Went, die als algemeen directeur de samenwerking stroomlijnt: “We organiseren het zo dat onze mensen op de twee vestigingen zo goed mogelijk worden ingezet op onze projecten.”

Het ZuideR Carré biedt in totaal 72 monumentale, karaktervolle appartementen, varierend van studio’s in de nok tot tweelaagse souterrainwoningen

‘Het is duidelijk dat we Rotterdam een warm hart toedragen.’

Bijzondere woningbouw

Focus on Impact maakt in Rotterdam onder meer naam met de herontwikkeling van het Zuiderziekenhuis. Het ziekenhuisgebouw is zorgvuldig gerenoveerd en verbouwd ten behoeve van het Zuider Gymnasium. De andere delen van het gebouwencomplex worden verbouwd tot woongebouw ZuideR Carré. Om het voormalige ziekenhuis heen komt een nieuwe wijk met grondgebonden woningen en appartementen: Het Zuiderhof. De derde fase hiervan is in uitvoering. Recent zijn zeventig woningen afgenomen in de geroemde, uiterst duurzame woonontwikkeling SAWA in het Lloydkwartier. Focus on Impact heeft in

de ontwikkelaar (NICE Developers) van dit houten woongebouw een 50%-belang genomen. Houtbouw wordt waar mogelijk geïntegreerd in andere projecten.

Op bedrijvenpark Rivium, dat een grote herontwikkeling naar wonen wacht, zijn grondposities ingenomen en ook in de herontwikkeling van Brainpark heeft Focus on Impact een grote positie.

Anticyclisch ingesteld

“Het is duidelijk dat we Rotterdam een warm hart toedragen en dat we in de stad en regio meer willen gaan doen”, zegt Van der Ent. “We zijn medeondertekenaar van het Doorbouwakkoord. En als Focus on Impact hebben we samen al laten zien dat we niet weglopen als de conjunctuur tegenzit. Bij het ZuideR Carré kon onze partner-ontwikkelaar alleen met de bouw starten bij tachtig procent voorverkoop. Dat haalden we niet. Toen de deadline verstreek, zouden we de kopers moeten melden: “We kunnen niet verder.” Onze reactie was: “Dat gaat niet gebeuren!” De andere partij is uitgekocht en we zijn gestart.” Went vult aan: “Op basis van onze analyse van de markt hebben we die stap durven zetten. En uiteindelijk kunnen we straks opleveren met volledige verkoop.”

“We zijn dus best een beetje anticyclisch ingesteld”, vervolgt Van der Ent. “En nu het op de vastgoedmarkt nog steeds niet van een leien dakje gaat, beschouw ik dat als een kans voor ons. Het is nu de tijd om onze pijplijn

te vullen.” Praagman: “Er zijn momenteel genoeg partijen die grond of projecten afschuiven. Het aanbod neemt toe.”

In de portefeuille zitten ruim vijftig projecten, dat moeten er meer worden. Wat de actuele ontwikkelvoorraad aan woningen betreft: ruim 14.000. Op bedrijvenpark Fleetpark in Leidschendam bijvoorbeeld duizend stuks. Een bijzonder woningproject is de herontwikkeling van het stadion van Excelsior op Woudestein. In een nieuwe hoogbouwschil rondom het stadion zijn 600 woningen gedacht. Het consortium, bestaande uit de profclub, Stebru, Cordeel en Focus on Impact, heeft een voorovereenkomst met de gemeente gesloten en is bezig met de planuitwerking. Met een thuisbasis in Eindhoven is deze booming city begrijpelijkerwijs een druk werkgebied. Op het oude bedrijventerrein Sectie-C ontwikkelt Focus on Impact 1.500 woningen. In afwachting daarvan hebben zo’n driehonderd kunstenaars en creatieve bedrijven woon- en atelierruimte in de oude panden. Maar de scoop is landelijk en reikt zelfs enigermate voorbij de landsgrenzen (retail en leisure in Parndorf, Nancy en Antwerpen). In de actuele beleggingsen ontwikkelportefeuille zitten onder meer projecten in Amsterdam (Entrada: transformatie naar wonen), Den Haag (woontorens Hollands Spoor Kwartier). “We richten ons in Nederland grosso modo op de G20”, zegt Boeijen.

Het Zuiderhof

Efficiënte kantoormeters

Kantorenvastgoed is en blijft een belangrijk segment voor Focus on Impact. De herontwikkelde kantoren The Cloud in Amsterdam en Blaak 16 zijn paradepaardjes.

Aan de Marten Meesweg naast Station Alexander staat nieuwbouw van een modern kantoorpand op stapel op de plek van een te slopen gedateerd pand. “Het nieuwe gebouw wordt helemaal Paris Proof en er worden materialen uit de sloop hergebruikt”, tekent Went aan. Van der Ent: “Er blijft veel vraag naar kantoorruimte, maar dan wel efficiënte meters. Meer gedeelde voorzieningen: niet allemaal een eigen lunchroom of restaurant, maar met elkaar gedeeld.” In Rotterdam zijn gewilde locaties voor nieuwe of herontwikkelde kantoren Station Alexander en Brainpark en de AA-locaties Rotterdam CS en Blaak. Boeijen verwacht dat er vooral van overheidswege veel vraag naar moderne, duurzame kantoormeters aankomt: “De upgrading van de energielabels zet flink door, de overheid moet daar met haar eigen huisvesting in meebewegen.”

De ontwikkelaar heeft evenzeer zijn sporen verdiend in het logistieke vastgoed met enkele grote voedseldistributiecentra voor Picnic in de regio Rotterdam. Ook deze vastgoeddiscipline houdt de interesse van Focus on Impact. Aan de lijst zorgvastgoed wordt momenteel een nieuwe Bergman Kliniek langs de A20 in Capelle aan den IJssel toegevoegd.

Poetsen

In zijn algemeenheid vinden de vier gepokt en gemazelde ontwikkelaars dat procedures te langzaam verlopen. “Daardoor loop je onvermijdelijk altijd een beetje achter de actuele vraag aan”, signaleert Praagman. Boeijen stelt als een verbetering voor dat je bij meer dan vijfhonderd woningen een eigen accountmanager binnen de gemeente krijgt toegewezen voor alle vragen en problemen. “Snelle duidelijke communicatie en benaderbaarheid is van groot belang.”

Met de gebundelde krachten is Focus on Impact klaar om grote stappen te zetten.

“Niet dat we ons op de borst willen slaan, dat past helemaal niet bij ons”, zegt Went. Van der Ent: “We zijn nu gewoon een grotere club, wel is de basis nog steeds dat we ons vak leuk vinden.” Praagman: “We zijn ook een beetje atypisch, omdat we zo breed ontwikkelen. Woningen, kantoren, winkels, distributiecentra en zorgvastgoed: we kunnen het allemaal.” Boeijen: “We zijn vooral ook een club die zich met projecten wil bewijzen, want ik sta toch het liefst in de krant met een gebouw dat gerealiseerd is, niet met lucht. Niet lullen maar poetsen –dat hebben Eindhoven en Rotterdam zeker gemeen.”

Dutch Fresh Port, Ridderkerk (PicNic). Dit e-fulfilmentcenter vertegenwoordigt een geheel nieuwe dimensie in de wereld van distributiecentra © Marc Blommaert Photography

Het gebouw aan de Marten Meesweg in Rotterdam moet het kantoorgebouw van de toekomst worden

Aldo Vos en Erik van Eck | Broekbakema:

“Architectuur

als community building”

Het oer-Rotterdamse architectenbureau Broekbakema kan inspiratie ontlenen aan een schat aan eigen erfgoed. Dat vertaalt zich in mensgericht ontwerpen, zoekend naar natuurlijke eenvoud, met vooruitstrevend gebruik van techniek en materiaal. Ook in groot denken in termen van een groene verticale stad.

Broekbakema houdt kantoor in de Van Nellefabriek – het wellicht markantste van de vele markante gebouwen die de grondleggers van het huidige architectenbureau hebben nagelaten. Licht, lucht en ruimte, was het adagium waarmee de architecten

Jan Brinkman en Leendert van der Vlugt meer dan een eeuw geleden een fabriek ontwierpen waarin de gezondheid en het welbevinden van de arbeiders centraal stond. Licht, lucht en ruimte is voor Broekbakema nog steeds een springlevend

concept dat richting geeft bij het ontwerpen van gebouwen. Het gaat om natuurlijke kwaliteiten die je zoveel mogelijk tot hun recht moeten laten komen. “Die natuurlijke eenvoud geeft een gebouw allure”, zegt architect Erik van Eck, die samen met de architecten Marius Voets, Renze Evenhuis en Aldo Vos de directie van het bureau vormt. Wat een gebouw functioneel goed maakt, is de mate waarin het de gebruikers comfort biedt. “Een kantoor is steeds meer een plek geworden om elkaar te ontmoeten, nu thuiswerken zo sterk toegenomen is”, vult Aldo Vos aan. In het hoofdkantoor van Canon bijvoorbeeld is dat gefaciliteerd met vier ontmoetingspleinen (‘Green Plaza’s’) in hoge atria, luxe koffiecorners en natuurlijke passages. “Community building”, noemt Van Eck het. “En naast dat mensen elkaar ontmoeten, wil je ook dat ze in beweging komen. Ook daar ontwerp je op, met de routes door het gebouw.”

Een recent project waarin de handtekening van Broekbakema goed zichtbaar is, is de transformatie en uitbreiding van het ABN Amro-hoofdkantoor in Amsterdam. Het bestaande gebouw stamt uit de jaren tachtig van de vorige eeuw en is van eigen hand van het bureau. Het structuralistische ontwerp kenmerkt zich door Y-vormige kantoorvleugels met daartussen veel buitenruimte voor daglichttoetreding. “Heel veel gevel dus, en mede daardoor energetisch niet optimaal naar huidige maatstaven”, legt Vos uit. “We vullen die buitenruimtes op met negen atria van twintig meter hoog. Daarmee boeken we dubbele winst: er wordt 30.000 m2 kantoor toegevoegd maar het totale geveloppervlak neemt af.” De gebouwuitbreiding (na sloop van enkele gebouwdelen) wordt volledig in hout uitgevoerd: hoofdconstructie, vloeren en gevels. “Hout is het nieuwe beton”, typeert Van Eck deze verduurzamingsslag. Energetisch en in (circulair) materiaalgebruik wordt het getransformeerde bankkantoor van 110.000 m2 vloeroppervlak Paris

Proof en kroont het zich met het BREEAM Outstandig duurzaamheidscertificaat. Vormgeving (met name de atria),

hoogwaardige isolatie en 10.500 m2 aan zonnepanelen op (atria)daken en in gevels maken het gebouw energieneutraal. Het energieverbruik daalt naar minder dan 30 kWh per vierkante meter.

Symfonie

Tien jaar geleden tekende Broekbakema al voor de energieneutrale Energy Academy Europe in Groningen; een opvallend, sculpturaal gebouw. De duurzaamheidsambitie moet uiteraard ook door de opdrachtgever gedragen worden, weten de architecten. ABN Amro bijvoorbeeld wil zelf graag een koploper zijn. Vos: “Daarnaast vraagt een energieneutraal gebouw om een integraal ontwerp, dus nauwe samenwerking met de constructeur en de installateur.” Van Eck: “Als architect moet je openstaan voor nieuwe technische mogelijkheden en daarin voorop willen lopen. Je bent daarbij een soort dirigent die alle instrumenten tot een mooie symfonie laat klinken.”

In de gevel van het door Broekbakema ontworpen nieuwe hoofdkantoor van DSM in Maastricht – een samenvoeging van een oude monumentale ambachtsschool met een fors nieuwbouwdeel – zijn pv-panelen verwerkt die eruit zien als gewone gevelpanelen, voorzien van een subtiel honinggraatpatroon.

ABN Amro gebouw

Transformaties maken momenteel ongeveer zeventig procent uit van de orderportefeuille van Broekbakema. “Energetisch gezien is een bestaand gebouw transformeren lastiger, maar behouden wat je hebt is wel de beste vorm van circulariteit”, tekent Vos aan. “In Rotterdam merk je helaas de neiging om te snel te kiezen voor slopen, zoals nu bijvoorbeeld dreigt voor de Codricofabriek en de Pompenburgflat. De gemeente heeft vaak geen eigen plan en gaat te gemakkelijk mee in sloop-nieuwbouw.”

‘Het draait om verbinden, om een integrale benadering. Daar zijn wij sterk in.’

Blijdorp

Well-being

Duurzaamheid is intussen voor iedereen in oplopende gradaties een onontkoombare vereiste, maar Broekbakema wil ook excelleren op het vlak van well-being. “Sinds kort zijn we ons ook gaan richten op het WELL-label. Daarmee maak je de maatregelen meetbaar die het welbevinden van de mensen in een gebouw bevorderen”, vertelt Van Eck. Het concept met ontmoetingspleinen, het binnenhalen van groen, licht en lucht en de aankleding en inrichting van het interieur met natuurlijke materialen zoals hout, is door het architectenbureau op verschillende schaal toegepast in kantoren voor onder meer ASML, DSM, Canon en ABN Amro. Vos wijst op een extra argument voor opdrachtgevers: “Onderzoek laat zien dat een prettige werkomgeving tot minder ziekverzuim leidt.”

Oude kwaliteiten

Diergaarde Blijdorp is een uitgesproken Rotterdamse noot in de portfolio van Broekbakema. In 2011 is het architectenbureau geselecteerd als vaste coördinerend architect voor renovatieprojecten in de dierentuin. In samenwerking met Siebold Nijenhuis Architect en architect Kees Rouw, specialist in het werk van architect Sybold van Ravesteyn die de diergaarde in de jaren 1939-1941 ontwierp, is als eerste de Dikhuidenvleugel aangepakt. “Zoals wel vaker het geval is bij renovaties, kwam dit in eerste instantie neer op het opruimen van later toegevoegde rommel”, zegt Vos. “Je laat de oude kwaliteiten zoveel mogelijk terugkeren. Daklichten en bovenlichten zijn hersteld, zodat daglicht weer volop binnenkomt. Aan de andere kant moet je niet bang zijn om waar nodig onderdelen toe te voegen. Maar bij alles niet vergeten eerst goed te luisteren naar de ideeën en wensen van de dierenverzorgers.”

Het Dikhuidenverblijf kreeg een nieuwe entree. Het Giraffenhuis is herbestemd tot Leeuwenverblijf, de Theeschenkerij kreeg weer een horecafunctie waarbij de hoogte is benut voor het inpassen van installaties en een balkon. De diergaarde van Van

ABN Amro gebouw

Ravesteyn is een Gesammtkunstwerk van gebouwen van verschillende grootte, tuinen en inrichtingselementen, vertelt de architect. Daar hoort bijvoorbeeld ook de houten Koedoestal bij, die eveneens zorgvuldig is gerenoveerd. De typische golvende stijl van Van Ravesteyn moet tot in de details worden gerespecteerd.

Green Living City

Een gebouw staat nooit op zichzelf; stedenbouwkundig denken is part of the job voor Broekbakema. Uit een studie van het bureau naar de uitdagingen voor de stad van de toekomst is het concept van de Green Living City voortgekomen. Van Eck: “Uitgangspunt is de noodzaak om de stad te verdichten. Naar ons idee gebeurt dat in een verticale stad op een smalle footprint. We doen dat met supervloeren die de straten, pleinen, het water en groen vormen. Daarop krijgt het stedelijke programma met wonen, winkels, kantoren, scholen enzovoorts invulling. De supervloeren zijn van beton en staal en de kavels vul je in met houtbouw. Snelle liften en roltrappen vormen als het ware de wegen die de supervloeren verbinden tot een boulevard.” Een hoog niveau van duurzaamheid en energetica is in het concept opgenomen.

Green Living City is oorspronkelijk bedacht voor een plot naast Rotterdam Centraal, vertelt Van Eck. “Er was een geïnteresseerde ontwikkelaar met wie we het plan bij de gemeente hebben gepitcht. Dat heeft niet tot groen licht geleid. De financiering is een probleem, want de supervloeren zouden voor rekening van de gemeente zijn. Het zijn immers publieke ruimtes. Maar op deze manier bestaat dat nog niet.”

De hausse aan hoogbouw met alleen maar appartementen is in ieder geval geen ideale ontwikkeling, vindt Vos. “Overal zie je dat daar een eenzijdig publiek op afkomt, vooral ouderen. Ook op de Wilhelminapier is dat merkbaar. En hoe gaat dat worden in de nieuwe Rijnhaven? Met een Green Living City-achtige ontwikkeling kun je daar veel meer waarde toevoegen. Het zou echt een droom zijn als we ons concept konden

realiseren in bijvoorbeeld de Rijnhaven.” De mogelijkheid om echt waarde toe te voegen als architect wordt beperkt door de hoge vlucht die aanbesteden heeft genomen. “We doen daar zo min mogelijk aan mee,” zegt Van Eck, “want dat gaat alleen maar over de prijs. Liever gaan we met een opdrachtgever in dialoog. Wat ik bij DSM bijvoorbeeld zo goed geslaagd vindt, is dat we alle puzzelstukjes in elkaar hebben weten te passen. Duurzaamheid, energetica en tegelijk welzijn in gebouwen krijgen, is de opgave van nu – daar heb je alle partijen bij nodig. Het draait om verbinden, om een integrale benadering. Daar zijn wij sterk in.”

DSM-Firmenich.

Foto: Aron Nijs Fotografie

Jeroen Heijdra, directievoorzitter | ERA Contour: “Makers van iconen, met hart voor bewoners en buurt”

Dit jaar is het feest bij ERA Contour. De projectontwikkelaar, woningbouwer en verduurzamer die staat voor sterke buurten en bewonersgeluk bestaat 60 jaar. Tijd om terug te blikken en stil te staan bij mijlpalen, iconen en sociale inzet. Van de eerste ERA-flats tot houtbouw en de eigen vakschool. Jeroen Heijdra, directievoorzitter: “We zijn echt van de stad en graag actief op plekken die een beetje liefde nodig hebben.”

Het begon allemaal in 1964 in het Rotterdamse Ommoord. ERA Contour, toen nog onderdeel van het Rotterdamse bouwbedrijf J.P. van Eesteren, bouwde de eerste ERA-flat. Door de speciale bouwtechniek, tunnelgietbouw, konden snel grote hoeveelheden flats worden gebouwd. Ruime, betaalbare woningen waar bewoners de vrijheid hadden om de flat samen met de architect zelf in te richten. Jeroen: “We zijn de ERA-flat aan het herontdekken. De vraag van toen komt een beetje overeen met nu: veel, snel en betaalbaar bouwen. Alleen is de opgave nu om binnen de stad te bouwen, toen kon dat nog aan de rand. Er is nog nooit een ERA-flat in Nederland gesloopt, we maken ze nu nog toekomstbestendiger door ze te verduurzamen. In onze eigen betonfabriek experimenteren we met beton dat minder CO2 uitstoot zodat we de ERA-flat kunnen herintroduceren binnen de bestaande stad.”

Meer dan stenen stapelen

Sterke buurten en gelukkige bewoners, dat is in het kort de missie van ERA Contour. Zo hadden de bewoners in de eerste ERA-flats veel keuzevrijheid en die lijn zet het bedrijf nog steeds door. Kopers van een woning van ERA Contour kunnen in de eigen showroom The Warehouse terecht voor de inrichting van hun keuken, badkamer, tegels, deuren en elektra. Maar het gaat bij ERA Contour verder dan keuzevrijheid bij de inrichting van een huis.

Jeroen: “We zijn niet van de koeien of weilanden, we zijn echt verankerd in de stad. Daarbij doen we meer dan stenen stapelen. We zijn graag op plekken die een beetje liefde nodig hebben, vinden het leuk om die samen met bewoners mooier te maken. We kijken wat er aan de hand is op zo’n plek en wat er nodig is. We proberen bij al onze projecten naast het bouwen van woningen nog meer op gang te brengen. We kijken hoe we een buurt echt sterker kunnen maken en vinden

het belangrijk om maatschappelijk betekenis te hebben. Door het goede te doen, proberen we geld te verdienen en doordat we geld verdienen kunnen we het goede doen. En jonge mensen die van school komen, werken graag bij bedrijven die het goede doen.”

‘We zijn graag op plekken die een beetje liefde nodig hebben, vinden het leuk om die samen met bewoners mooier te maken.’

ERA Bouw in de jaren ’60-’70

Maatschappelijk actief op meerdere fronten

ERA Contour is op meerdere manieren maatschappelijk actief. Uit dat goed doen, is bijvoorbeeld ook de Bouwpraktijk ontstaan. Hierin laat het bedrijf mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt kennismaken met de bouw. En draagt het bij aan meer diversiteit en inclusiviteit in de bouw. Jeroen: “Een van de grote uitdagingen van nu is de beschikbaarheid van vakmensen. Bij de Bouwpraktijk leren de deelnemers twaalf weken lang op een van onze projecten onder begeleiding tegelen, timmeren, schilderen, slopen, elektrotechniek en installatiewerk. Ze krijgen ook taalles als dat nodig is. Het uiteindelijke doel is dat ze doorstromen naar een van betrokken bouwbedrijven. We zijn in 2022 gestart met de Bouwpraktijk bij het renoveren van de ERA-flats in Rotterdam Ommoord. En inmiddels draait de Bouwpraktijk nu voor de vierde keer.”

Jeroen kan nog wel even doorgaan: “Daarnaast is er nog de TBI Vakschool, een gezamenlijk initiatief van TBIzusteronderneming J.P. van Eesteren en ERA Contour. De Vakschool stoomt leerlingen uit de BBL-bouwopleiding in een traject van 15 maanden klaar voor de bouw. En we zijn ambassadeur van Rikx, een platform dat sociaal-ondernemers ondersteunt.”

Trackrecord Rotterdam

ERA Contour ontwikkelt en bouwt door heel het land, maar is van oudsher zeer actief in Rotterdam. Jeroen: “De samenwerking met Rotterdam en de gemeente is hier altijd heel fijn geweest. Er kan hier veel, als wij een plek zien waar we potentie in zien, staat de gemeente open voor onze ideeën. Rotterdam is echt van het aanpakken.”

Le Medi

Een project dat een bijzonder plekje in het ERA-hart heeft is Le Medi: 93 grondgebonden woningen in BospolderTussendijken die in 2008 zijn opgeleverd. De opzet en architectuur van Le Medi zijn geïnspireerd op straatjes en pleintjes in landen rond de Middellandse Zee, met fraaie kleuren, mozaïek en mediterrane ornamenten. Het was het eerste eigen conceptontwikkelingsproject dat ERA Contour heeft gerealiseerd. Jeroen: “We hebben het in co-creatie met de toekomstige bewoners gemaakt. Nog vóór er een architect in beeld was, hebben we klantenpanels georganiseerd. Hieruit zijn vijf essenties ontstaan en die zijn onderdeel van het Kwalitatief Programma van Eisen (KPvE). Het uiteindelijke plan is daarop gebaseerd en de werkwijze met essenties en KPvE passen we nog steeds toe in andere projecten. Een supergoed gelukt project waar bewoners nog steeds gelukkig zijn. Studenten uit heel de wereld komen naar Le Medi kijken.”

Little C

“ERA Contour maakt graag mooie projecten”, gaat Jeroen verder. Little C is een project van 15 woon- en werkgebouwen met 209 huuren 109 koopwoningen. “Een project waar we supertrots op zijn en dat meerdere prijzen

Little C

Le Medi

heeft gewonnen. Op een voorheen desolate plek, is echt een buurtje ontstaan. Met een groen dak dat op slimme wijze water opslaat. Ook aan de plinten is veel aandacht besteed door eerst de gebouwen te realiseren en pas daarna een uitvraag te organiseren waarbij de bedrijven moesten laten zien wat ze bij konden dragen aan het concept van Little C. Langs de gevels en op de binnenpleintjes vind je planten, struiken en volwassen bomen waardoor het bijna on-Rotterdams groen aanvoelt en je meteen blij wordt. Echt een iconisch project waar we supertrots op zijn.”

Sawa

Begin maart ging de bouw van Sawa officieel van start, het eerste circulaire houten woongebouw van 50 meter hoog in Rotterdam. Jeroen: “Rotterdam laat hier weer zien een stad te zijn van geen woorden maar daden. Houtbouw is nieuw en kent nog veel uitdagingen. Je zit met de brandveiligheid, geluid, water en een andere constructie dan betonbouw en het kost meer tijd in de voorbereiding. Dat vraagt van tevoren om veel onderzoek, toetsen en controleren, ook aan de kant van de gemeente. Maar alle partijen hebben zich ervoor ingezet en we zijn eindelijk gestart. Het is voor iedereen een leerproject waarbij we de opgedane kennis zo goed mogelijk willen vastleggen, want ik denk dat we houtbouw veel vaker gaan toepassen.”

Volgens Jeroen heeft Sawa het in zich om een nieuw Rotterdams icoon te worden: “Het is het eerste gebouw in de stad van hout en daarmee ook nog eens het gezondste. Hout is natuurlijk beter voor het milieu en zorgt voor een bijzondere woonsfeer. Daar bereiden we bewoners ook op voor, hout kraakt, piept, krimpt en zet uit. Daarnaast is het vooral heel groen met weelderige terrassen, aandacht voor biodiversiteit met onder meer 140 nestkasten en 600 meter plantenbakken. Elk ander gebouw slaat CO2 uit, maar Sawa slaat juist 5.000 ton CO2 op. En daarmee voldoet het ook aan de doelstellingen van het klimaatakkoord van Parijs.”

Spring op Zuid

Met Spring op Zuid, een project van zo’n

‘Het is het eerste gebouw in de stad van hout en daarmee ook nog eens het gezondste.’

525 woningen dat Carnisse verbindt met het Zuiderpark, maakt ERA Contour een levendige groene wijk met een mix van woningtypes. Jeroen: “Betaalbaarheid hebben we hoog in het vaandel staan, zo’n 65 procent van de woningen op deze plek zit in het sociaal- en middensegment. Wat dit project ook bijzonder maakt is dat we hier de ERA-flat van NU introduceren. Een kleinschalig gebouw met huurwoningen voor Woonbron. Zo is de cirkel weer rond.”

Spring op Zuid

Spring op Zuid

Sawa ©WAX

Kay

Schellen en Michael de Waal:

“Woonstad richt zich op de bewoners en hun buurt”

Woningcorporaties zijn niet alleen verhuurders van woningen maar hebben tegelijk de zorg voor een goede en prettige leefomgeving. Voor Woonstad Rotterdam is het een duidelijk uitgangspunt: wij zijn veel meer dan een vastgoedbedrijf. Bij de keuze voor nieuwbouw, transformatie en renovatie weegt meerwaarde voor de buurt zwaar. En kwaliteit staat hoog in het vaandel.

Woonstad Rotterdam is een stadsbrede corporatie met bezit van Spangen tot Pendrecht en van Overschie tot Nesselanden. Ruim 47.000 huurwoningen en nog ander vastgoed. De corporatie exploiteert en beheert haar omvangrijke bezit op de schaal van buurten, vertelt Kay Schellen. Hij geeft daar met de bijpassende functie van directeur Buurten leiding aan. Woonstad onderscheidt 63 buurten. “De buurt is de schaal waarop bewoners hun woonomgeving ervaren: de eigen straat en een paar straten daaromheen. De wijk is groter en staat al weer verder van bewoners af.”

In buurten is van alles aan de hand, legt Schellen uit. “Je hebt te maken met veiligheid, overlast, gezondheid, armoede, woningkwaliteit, en zo meer. In gesprek met bewoners signaleren we problemen en brengen die in kaart. Met onze buurtteams werken we aan oplossingen in samenwerking met andere betrokken partijen.”

Collega Michael de Waal werkt als directeur Verhuur en Vastgoed nauw samen met de directeur Buurten. “Bij de exploitatie en het dagelijks en planmatig onderhoud van onze woningen vertrekken we in principe vanuit de vraag van de afdeling van Kay. Dat geldt ook bij nieuwbouw, sloop-nieuwbouw, transformatie en renovatie inclusief verduurzaming. We willen weten wat een buurt nodig heeft. Luisteren zonder plan”, typeert hij de benadering van bewoners en andere belanghebbenden bij de planning en uitvoering van vastgoedprojecten. Als de uitvoering eenmaal start houdt het team Bewonersbegeleiding Projecten bij bewoners voortdurend de vinger aan de pols.

Architectuurprijs

Elk jaar vervangt Woonstad ongeveer 1,5% van haar woning-voorraad. Buurten die het meest behoefte hebben aan een

kwaliteitsimpuls komen als eerste aan de beurt, aldus De Waal. “Hier zetten we de mooiste, duurzaamste en daarmee kwalitatief beste gebouwen neer. In een ongelijke stad moet je ongelijk investeren. Onze projecten zijn vaak genomineerd voor de Rotterdamse Architectuurprijs en ook verschillende keren in de prijzen gevallen.” Schellen: “Wij zeggen: in onze gebouwen moet het prettig wonen en leven zijn en ze moeten er qua uitstraling nog beter uitzien dan de renders van de architect. Kwaliteit is een investering voor de lange termijn.”

Voor kwaliteit is samenspel nodig, tekent De Waal aan. “De driehoek opdrachtgever, architect, bouwer maakt de kwaliteit, je kunt dat niet in je eentje afdwingen.” Woningbouwprojecten die Woonstad trots stemmen zijn onder meer Malieklos in Hillesluis, houtbouwproject Valckensteijn in Pendrecht en De Dukdalf in Feijenoord. Malieklos won de Architectuurprijs in 2022 met als jurymotivatie: “Genereuze en

Odeon

optimistische sociale woningbouw die op alle fronten kwaliteit uitstraalt. Zo moet het!”

Ook met het recent tot uitvoering gekomen Nieuw Odeon in het Oude-Westen worden hoge ogen gegooid. Het oude gebouw met feestzaal en woningen in de Gouvernestraat is na een weging van alle voors en tegens gesloopt. Gevellekkages, verzakkingen, problemen met de balken waar de balkons op steunen en schimmelwerking boden geen goed perspectief op echte verbetering, aldus De Waal. “Bovendien komen er twee keer zoveel woningen terug.” Renovatie en verduurzaming is eveneens een omvangrijke insteek waarbij kwaliteit telt. Onder meer de Prinsessenflats in het Lage Land, de Van Lennepstraat in Spangen en de Tiengemetenbuurt in Pendrecht ondergaan een renovatie van hoog niveau waardoor ze weer dertig jaar meekunnen. Voor studentenhuisvesting heeft Woonstad een speciale tak: Stadswonen Rotterdam. Aan het Toepad in De Esch (Kralingen) realiseert de corporatie 375 verplaatsbare studentenwoningen met de kwaliteit van permanente woningen.

Hard werken

“Er zijn twee manieren waarop wij kunnen bouwen. We hebben een kavel en kunnen zelf ontwikkelen of we sluiten ons aan bij een ontwikkelcombinatie van marktpartijen en nemen sociale huurwoningen van hen af,” legt de directeur Verhuur en Vastgoed uit. “Ideaal is dat laatste niet. Je hebt dan niet echt een eigen positie in de ontwikkeling en we kunnen daarmee dan ook niet goed aansluiten op de behoefte van de bewoners in de buurt of de omliggende buurten. In grote gebiedsontwikkelingen als Feyenoord City, Rijnhaven en Nieuw Kralingen is het hard werken en nog maar de vraag of het lukt om überhaupt 20% sociale huurwoningen in het programma te realiseren. Zonder te vervallen in de bouw van kleine hokken. We doen mee, maar liever bouwen we op onze eigen plek in onze buurten.”

Groei in middenhuur Naast de hoofdtaak te voorzien in sociale huurwoningen, exploiteert Woonstad ook middenhuurwoningen. “Doel is te groeien naar een voorraad van 2.500”, zegt De Waal. “We willen meer betaalbare middenhuurwoningen ten dienste van de doorstroming van onze eigen bewoners uit de sociale huur. Om dit mogelijk te maken, moet het Rijk zorgen dat we geborgd, dus goedkoper en eenvoudiger, kunnen lenen.

Dat geldt nu al voor sociale woningbouw, maar zou dus ook voor middenhuur beschikbaar moeten zijn. Een andere mogelijkheid is dat de gemeente zelf leningen borgt uit bijvoorbeeld het fonds met de Eneco-gelden. Daar is in maart door de gemeenteraad een motie over aangenomen dus dat ziet er goed uit.”

Verhuurbedrijf (Ver)nieuwbouw van vastgoed is echter niet de hoofdbezigheid van een woningcorporatie. “We zijn in de eerste plaats een verhuurbedrijf”, zegt Schellen. “Onze Klantenservice beantwoordt zo’n 177.000 telefoontjes per jaar, dat zegt genoeg. De helft daarvan betreft onderhoudsmeldingen. Een ander deel gaat over betalingsachterstanden

Dukdalf

of het melden van overlast. Een derde deel zijn woningzoekenden.”

Van de 63 buurten van Woonstad is een groot deel prima in orde, maar een aantal buurten heeft meer aandacht nodig, zoals de directeur Buurten het formuleert. “Hoe kunnen we die beter laten functioneren? Het begint door samen met bewoners, gemeente en organisaties op buurtniveau een toekomstperspectief te maken. Daar werk je dan met elkaar naartoe, stap voor stap en zo concreet mogelijk. We organiseren Buurttafels met bewoners en andere betrokken partijen. Acute zaken en andere onderwerpen worden of gelijk aangepakt of leiden uiteindelijk tot een specifieke buurtaanpak. We zijn daar nu bijvoorbeeld mee bezig in Bloemhof.”

Buurtpunten

“De vaste ontvanger van signalen van bewoners is de Klantenservice. Maar dat is voor ons niet genoeg. We staan aan het begin van het oprichten van buurtpunten. Dat zijn fysieke plekken in de wijk waar onze mensen werken: tussen bewoners, in de haarvaten.” Momenteel heeft Woonstad buurtpunten in Bloemhof (Zuid), Nieuw Kellogg (Ommoord), de Nassaustraat (Feijenoord) en Polslandstraat (Tarwewijk). “We willen dit aantal uitbreiden. In een buurtpunt kunnen bewoners binnenlopen, een bak koffie drinken en een gesprek aangaan. Het is een waardevolle aanvulling op de Klantenservice. “In de Tarwebuurt bijvoorbeeld gaan we een sterk verouderd deel van de buurt vernieuwen. Het is heel belangrijk om daarbij het vertrouwen van de bewoners te winnen, want dat is in het algemeen laag. Wij voelen ons verantwoordelijk om dat terug te winnen. Er zijn natuurlijk best wat voorbeelden geweest waarbij bewoners sloop-nieuwbouw door de strot is geduwd. Eerst was er dan al een kaalslag in de publieke voorzieningen geweest en dan werd ook de woning nog afgepakt, want zo is dat ervaren. We moeten dagelijks investeren in een goede relatie met de bewoners. En als we dan toch eens de boodschap van sloopnieuwbouw moeten brengen, zijn we zeker

niet over één nacht ijs gegaan. Dan zijn we samen tot dat plan gekomen en maken we goede afspraken over de uitvoering, vervangende huisvesting en de mogelijkheid om terug te keren.”

‘In een ongelijke stad moet je ongelijk investeren.’

Sloop-nieuwbouw is bij Woonstad zeker geen standaardoplossing. Dat blijkt ook uit het omvangrijke funderingsherstelprogramma van deze corporatie. “Bewoners hebben hun persoonlijke levensverhaal in een woning zitten. Daar moet je met respect mee omgaan. Waar het moreel en financieel uit te leggen is, zullen we dan ook renoveren en de fundering herstellen. Van zo’n tienduizend woningen pakken we de fundering aan. Een forse investering, want je hebt het over een ton per beuk. Uiteindelijk maken wij altijd een afweging voor de lange termijn en gaan we zorgvuldig met ons huurdersgeld om. Die afweging moet goed zijn voor de woning en goed voor de buurt.”

Robert Steenbrugge en Monique Maarsen | Start bouw The Modernist:

“Herontwikkeling

Weenapoint gaat laatste fase in”

Nu vastgoedinvesteerder Maarsen Groep de krachten bundelt met het Rotterdamse bouw- en ontwikkelbedrijf Stebru neemt de ontwikkeling van The Modernist, de laatste fase van de herontwikkeling van het Weenapoint, een flinke vlucht. “We zijn beide familiebedrijven. Daar horen korte lijnen en openheid bij waardoor we samen snel grote stappen konden zetten.”

Na bijna tien jaar bouwen en ontwikkelen breekt dit jaar de laatste fase aan in de herontwikkeling van het Weenapoint, het gebied tussen Weena, Kruisplein en Diergaardesingel, recht tegenover Centraal Station. Met de bezegeling van de samenwerking tussen vastgoedinvesteerder Maarsen Groep en Stebru kan in 2024 worden gestart met de bouw van The Modernist. Aan het Kruisplein verrijst de komende jaren een iconisch complex met 12.750 vierkante meter kantoorruimte en 421 appartementen.

Een project met misschien wel de grootste invloed op de dynamiek van het gebied Rotterdam Central District. Robert Steenbrugge, algemeen directeur Stebru: “De Rotterdamse binnenstad kent plekken die ’s avonds verlaten zijn. Dankzij de mixed use van The Modernist – wonen, kantoren, retail en horeca – is er straks ook na sluitingstijd op deze plek sociale beweging in het gebied. Dat zorgt voor meer veiligheid en levendigheid.”

‘Dankzij de mixed use is er straks meer levendigheid en sociale veiligheid in het gebied.’

Het nieuws van de samenwerking tussen Maarsen Groep en Stebru leverde begin dit jaar veel positieve reacties op. “Mensen reageren enthousiast, wat voor ons ook aangeeft dat er echt behoefte is aan de ontwikkeling van dit gebied”, zegt Monique Maarsen, algemeen directeur Maarsen Groep. “We zijn blij met de samenwerking met Stebru, omdat we te maken hebben met een ingewikkelde businesscase. Het te ontwikkelen gebied is zeer compact en gelegen aan een belangrijk verkeersknooppunt in de stad, waardoor het een spannend vergunningentraject was. Daarnaast hebben we door die

complexiteit een langere ontwikkeltijd gehad, waardoor de veranderende economische situatie invloed kreeg op de realisatie van het project. The Modernist is een project met een groot volume waardoor de conjunctuur een grote factor is om rekening mee te houden. Door samen op te trekken met Stebru hebben we slimme oplossingen kunnen toepassen waardoor we dit jaar daadwerkelijk kunnen beginnen met de bouw van The Modernist.

Ook de gemeente Rotterdam was daarin een behulpzame partij.”

“Wat ook helpt is dat we beide familiebedrijven zijn”, vult Robert Steenbrugge aan. “Daar hoort een bepaald karakter bij waardoor we elkaar snel vonden in de samenwerking. Openheid en snelheid zijn daarin twee belangrijke kenmerken. Die overeenkomst in karakter komt goed uit, want The Modernist is van zo’n volume dat we nog veel en intensief zullen samenwerken.”

Voor Maarsen Groep is The Modernist de derde en laatste fase van de herontwikkeling van Weenapoint. In 2016 werd de eerste fase voltooid met de realisatie van de nieuwe hoofdkantoren van Nauta Dutilh en Robeco in FIRST Rotterdam. Hierop volgden in 2018 de herontwikkeling van Weena 750 tot Premier Suites & Offices, de herinrichting van de binnentuin en de renovatie van het monumentale Koepelgebouw tot nieuw hoofdkantoor voor Greenchoice.

Stebru sluit nu als bouwpartner aan in de derde en meest omvangrijke fase. “Hier zijn we natuurlijk op z’n Rotterdams heel groos op. Het volume, de compacte bouw én natuurlijk de locatie maken het voor ons misschien het meest opzienbarende project dat we gaan realiseren.”

Het toonaangevende Rotterdamse architectenbureau MVRDV werd door Maarsen Groep geselecteerd voor het ontwerp. “We proberen in al onze projecten gebouwen met een ziel neer te zetten. Een gebouw dat iets toevoegt aan haar omgeving. Dat zie je in het ontwerp van MVRDV bijvoorbeeld terug in de zogenoemde zon-uitsparingen die zorgen voor extra lichtinval op straatniveau. En in de typisch Rotterdamse plint: een plint die losstaat van de rest van het gebouw om de menselijke maat te waarborgen. Op straatniveau word je daardoor niet meteen geconfronteerd met de hoogte van het gebouw.”

Robert Steenbrugge en Monique Maarsen

Het te realiseren ontwerp bestaat uit kantoorruimtes langs het Kruisplein, met daaronder een transparante plint waarin ruimte komt voor winkels en horeca. Hierboven verrijzen twee torens waarin de 421 appartementen worden ondergebracht. De twee torens markeren in de toekomst de stadsingang voor iedereen die vanuit Rotterdam Centraal de stad betreedt.

Van de 421 appartementen in The Modernist worden 158 appartementen in het middensegment verhuurd. Daarmee speelt het project in op de wens van de gemeente Rotterdam om middeninkomens te behouden voor de stad door middel van betaalbare woningen.

De twee- en driekamerappartementen variëren in grootte van 50 tot 85 vierkante meter. Elk appartement heeft een buitenruimte met uitzicht op de stad en bewoners kunnen gebruik maken van de gezamenlijke binnentuin.

“Daarnaast voorzien we in de vraag van veel corporate bedrijven naar duurzame kantoorruimte”, vertelt Monique Maarsen. “De geplande kantoren zijn Paris Proof dankzij het A++++ energielabel en het BREEAM-NL Excellent (ontwerp-) certificaat.”

Met de komst van The Modernist moet Rotterdam Central District veranderen in een modern, dichtbebouwd, levendig en internationaal georiënteerd woon- en werkgebied. Voor extra levendigheid wordt het complex opgeleverd met voorzieningen als informele werkplekken en vergaderzalen, een fitness-voorziening, horeca, winkels en een binnentuin.

“De ligging midden in het centrum en de goede bereikbaarheid met het openbaar vervoer maken dit gebied tot een unieke en goed bereikbare locatie. Tegelijkertijd is het ook een heel complexe plek om in te bouwen”, zegt Robert Steenbrugge. “We sluiten het complex ondergronds aan op de parkeergarage Kruisplein en logistiek gezien zijn er veel factoren om rekening mee te houden. Nu de laatste stappen in de

ontwikkeling zijn gezet, zijn wij klaar voor de bouw. The Modernist wordt een gebouw met een ziel, voortgekomen uit de passie die zowel wij als Maarsen Groep hebben voor ons vak.”

‘The Modernist is een gebouw met een ziel, het voegt iets toe aan de omgeving.’

Hallo Annemarie, mag ik jou wat vragen? Natuurlijk Philip

Jij bent de vastgoedvrouw 2023 van Rotterdam. Je bent bescheiden maar toch de vraag: waarom vind jij dat het terecht is dat je vastgoedvrouw van Rotterdam bent geworden?

In de eerste plaats was ik enorm verrast door het hoge aantal stemmen.. De criteria vanuit Vastgoedjournaal waren zichtbaarheid in de Rotterdamse markt, een geleverde bijdrage aan de vastgoeddiscussie in de stad of een bijzonder project. De Rotterdamse vastgoedman en -vrouw is van het ‘niet lullen, maar poetsen’ en laat zich niet uit het veld slaan door de huidige marktomstandigheden. Dat profiel, daar herken ik mezelf volledig in en blijkbaar ziet de markt dat ook zo. Super gaaf! Ik werk al heel lang in deze mooie stad, ook vanuit eerdere werkgevers. Daarnaast heb ik deze prijs natuurlijk mede gewonnen door mijn AM collega’s die dagelijks in de stad werken en het oeuvre aan projecten die we in de stad hebben gerealiseerd. Daar ben er echt super trots op!

Waarom is Rotterdam interessant voor woning(bouw) ontwikkeling?

Al sinds jaar en dag is AM stadspartner in Rotterdam en werken we aan diverse gebiedsontwikkelingen en projecten. Een greep uit een lange lijst: De Zalmhaven, Hefkwartier, 100 hoog, Dok en Kaai, Stack, New port Nesselande, Toren van Babel, Feyenoord City, Baankwartier. Hier gaan we graag mee door. In een G4 stad als Rotterdam willen we als binnenstedelijke mixed use gebiedsontwikkelaar toonaangevend zijn. Rotterdam biedt daar vele kansen voor, met haar vele uitbreidings- en herstructureringsgebieden.

Op welke wijze en met welke strategieën kun je je onderscheiden in de Rotterdamse woningmarkt?

Als betrokken gebiedsontwikkelaar plaatsen wij maatschappelijke uitdagingen in het hart van ons ontwikkelproces. Dit zijn namelijk geen abstracte opgaven, maar concrete vragen van mensen. Daar doen we het voor. Al jaren heeft AM heldere impactthema’s waaruit onze maatschappelijke gedrevenheid spreekt: Move to climate positivity, Design for wellbeing en Create social impact. Wij hebben het voorrecht om met gebiedsontwikkeling bezig te zijn en vinden dat we dat op

een verantwoorde manier moeten doen. De gebieden waar mensen wonen, werken en verblijven die ontwerpen en realiseren wij. Vanuit die grootschalige aanpak zijn wij in staat om problemen op een hoger niveau aan te pakken. Dat gaat verder dan gebouwen en huizen en hier kunnen we echt het verschil maken.

We zijn een creatieve kennisorganisatie. Een echte integrale gebiedsontwikkelaar. Naast onze expertise op wonen en commercieel vastgoed hebben we ook veel specialistische kennis in huis, zoals senioren en zorg. We ontwikkelen diverse woonconcepten aan de hand van actuele maatschappelijke vraagstukken, zoals de huishoudensverdunning en de immense vraag naar betaalbare woningen. Dit vraagt om innovatieve woonvormen. Zo bedachten we het Friends-wonen en Stadsveteranen concept. Met dit laatste concept bevorderen we doorstroming op de woningmarkt en zorgen we ervoor dat ouderen langer zelfstandig thuis kunnen wonen. Ook hebben we gezinsappartementen gerealiseerd in ons project ‘Toren van Babel’ op de Loydpier om de Rotterdamse gezinnen in de stad te houden. Dit project is overigens dit jaar genomineerd voor de Rotterdamse Architectuur Prijs.

Op welke wijze denk jij dat versnelling in de woningbouwontwikkeling mogelijk is?

Ik geloof erin dat versnelling op de woningmarkt mogelijk is. Dat kan als alle stakeholders bereid zijn om te kijken wat ieder vanuit zijn eigen rol kan bijdragen en bereid is om compromissen te sluiten. Een positieve mindset, transparantie en vertrouwen is daarbij essentieel.

Wat ga jij dit jaar (extra) doen om AM op de Rotterdamse kaart te zetten?

Momenteel werken we aan de binnenstedelijke transformatieopgave Baankwartier. Het programma omvat onder andere een eerstelijns zorgcentrum, een sportzaal en een divers woonprogramma, waaronder Stadsveteranen. Daarnaast werken we aan het Romeynshof in Ommoord, een innovatieve houten gebiedsontwikkeling. Beiden innovatieve binnenstedelijke projecten die impact gaan maken in hun omgeving.

Vragen aan Philip:

• Wat gaaf dat je dit jaar de prijs van Rotterdamse vastgoedman 2023 gewonnen hebt. Je bent eerdere jaren tot twee keer toe tweede geworden. Wat gaf de doorslag om er dit jaar met de prijs vandoor te gaan?

• Welk topic speelt nu binnen jouw werk in Rotterdam? Waar ben je voor aan het strijden?

• We werken beiden in R’dam, een stad van ‘niet lullen maar poetsen’, waar kunnen of moeten we morgen mee beginnen?

• Wat voor lessen kunnen we leren uit het rijke vastgoedverleden die Rotterdam uit deze bouwcrisis zouden kunnen trekken?

• Waar zou je de nieuwe minister mee naar toe willen nemen in Rotterdam? En wat zou je hem mee willen geven? Zie bladzijde 54

Dries Zimmermann en Mieke van Leeuwen | De Oostflank:

“Ontwikkeling Oostflank met tentakels door heel de stad”

De Oostflank is de naam van de enorme gebiedstransformatie aan de oostkant van Rotterdam. In het gebied tussen Prins Alexander en Zuidplein gaat Rotterdam ongeveer 30.000 woningen bouwen. De ontwikkeling gaat samen met de komst van een nieuwe stadsbrug, snel openbaar vervoer tussen Kralingse Zoom en Zuidplein en een permanent NS-station Stadionpark.Projectmanager Mieke van Leeuwen en planoloog Dries Zimmermann over de schuifpuzzel, uitdagingen en lessons learned.

De ontwikkeling van de Oostflank zorgt ervoor dat woningen, werk, school en andere voorzieningen beter met elkaar verbonden worden en sneller bereikbaar worden.

Die kortere reistijd betekent meer kansen voor iedereen, want er komen meer banen en opleidingen binnen handbereik. Ook bieden de brug en het nieuwe ov kansen om het gebied (economisch) aantrekkelijker, levendiger en sociaal veiliger te maken.

En de bestaande omliggende wijken profiteren mee.

De Oostflank als één geheel bestaat niet, het bestaat uit verschillende gebieden, allemaal met hun eigen karakter en opgave, vertelt Mieke: “Het grootste deel van het nieuwe programma komt op vier huidige knooppunten waar we centrumgebieden van maken. Wonen, werken en verblijven komen samen in levendige gebieden, waar het grootste deel van de dag iets te doen is. Dat zijn de ov-knooppunten Alexanderknoop, rond treinstation Rotterdam Alexander, Kralingse Zoom & Brainpark, Stadionpark met een nieuw treinstation en Zuidplein.”

De uitdaging is om ervoor te zorgen dat ze –naast de woonfunctie – een eigen karakter hebben. Mieke: “Bij Alexander en Zuidplein ligt de focus op winkelen en leisure. De Kralingse Zoom & Brainpark zijn er voor onderwijs en start-ups en Stadionpark voor sport, jongeren en leisure.

Schuiven met puzzelstukken

Een gebiedsoverstijgende ontwikkeling dus. Mieke: “We ontwikkelen de Oostflank niet als een geheel, maar als losse projecten en gebiedsontwikkelingen. Door te starten met een visie op de schaal van de Oostflank kunnen we ook gebiedsoverstijgende (systeem)ingrepen mogelijk maken en

randvoorwaarden meegeven aan de gebiedsontwikkelingen. Bijvoorbeeld door te investeren in groen, energiesystemen en de klimaatbestendige stad. Het is een puzzel, we moeten schuiven met programma tussen de gebieden om verschillende stukken in elkaar te krijgen. Neem de stadsbrug met de snelle ov-verbinding. Die verbindt meerdere gebieden op de noord- en zuidoever. Die verbinding raakt meerdere gebiedsontwikkelingen.”

Dries: “De Oostflank ligt in het oostelijk deel van de stad, maar de ontwikkeling heeft tentakels naar en effect op heel Rotterdam. We willen zo bestaande stukken stad beter aan elkaar hechten. Door de nieuwe ov-lijn tussen Kralingen en Stadionpark kun je in no-time tussen beide oevers reizen. Als we bij Stadionpark studentenwoningen toevoegen, zijn die studenten weer snel op de Erasmusuniversiteit in Kralingen. Bijkomend voordeel is dat je studenten meer verspreidt over de stad en overlast in bepaalde gebieden beperkt. De bestaande stad moet echt van deze ontwikkeling gaan profiteren.”

Mieke: “Het mooie is dat grote partijen de meerwaarde van de ontwikkeling zien en vragen hoe ze nu al mee kunnen doen. Voor Ahoy kan bijvoorbeeld de snelle ov-lijn niet snel genoeg komen, omdat ze daarmee nog makkelijker bereikbaar zijn voor hun bezoekers.”

De Bos-as tussen het Kralingse Bos en het Schollebos

llustratie:Studio For New Realities en LOLA Landscape Architects.

Kralingse Zoom als hoogstedelijk centrum met een mix aan programma

llustratie: Studio For New Realities en LOLA Landscape Architects.

Lange termijn én nu

De Oostflank is een document voor de lange termijn tot 2040. In welke fase zit de Oostflank nu? Mieke: “Deze visie vormt de basis voor verschillende gebiedsontwikkelingen, die weer in verschillende fases plaatsvinden. Sommige ontwikkelingen zijn al gaande. Zo is de eerste paal bij Brainpark al de grond ingegaan. Deze kantorenlocatie verandert in een groene en aantrekkelijke plek om te wonen, werken, studeren en te recreëren. Hart van Zuid zit al in een vergevorderd stadium en in Stadionpark wordt ook gebouwd. Andere ontwikkelingen komen pas op de lange termijn, zoals de ontwikkeling van de Boszoom of het Toepad.”

Groen & blauw

Belangrijke pijler van de Oostflank is het groenblauwe-systeem, oftewel natuur en water. Mieke: “Die structuur versterken we en breiden we uit. De nieuwe bosas verbindt het Kralingse Bos met het Schollebos in Capelle. Op Zuid komt tussen het Eiland van Brienenoord en Feyenoord City een rivierpark. Dat spiegelen we aan de overkant, bij de wijk de Esch. Daar komt op de noordoever dus ook een rivierpark. De pilaren van de nieuwe stadsbrug komen waarschijnlijk in het getijdenpark aan beide kanten van de Maas. De gemeenteraad heeft gevraagd om een ontwerpwedstrijd voor

een natuurinclusieve brug. De brug moet zo goed mogelijk in het milieu passen. De groenblauwe- systemen zijn belangrijk voor mens, dier en de biodiversiteit van heel de stad.”

Uitdaging: stedelijk versus lokaal belang De ontwikkeling van de Oostflank brengt ook ingewikkelde afwegingen met zich mee, vooral als het gaat om het wegen van het stedelijk belang ten opzichte van het lokaal belang. Zo gaat de wijk De Esch veel merken van de stadsbrug die hier aanlandt: een deel van de natuurpolder verdwijnt. Mieke: “Dat is pittig, maar we halen alles uit de kast om ervoor te zorgen dat er zo weinig mogelijk natuurpolder verdwijnt. We compenseren ook natuur met de aanleg van het rivierpark. Het meest pijnlijk vind ik dat de mensen die in de polder wonen, moeten verhuizen. Het gaat om een aantal prachtige panden.”

Dries: “We begrijpen heel goed dat mensen bang zijn voor de aantasting van hun wijk en daarom pleiten we voor andere oplossingen, zoals een tunnel. Daarbij is het wel goed om te beseffen dat een tramtunnel in plaats van de brug ook veel impact zou hebben op de wijk, vooral het stuk waar die naar beneden of omhoogkomt. Een brug geeft meer ontwerpvrijheid. Tegelijkertijd gaan veel mensen van Zuid profiteren van de nieuwe verbinding. Dat aspect blijft soms onderbelicht.”

Gesprek met de stad

In 2020 is het projectteam gestart met het participatietraject rond de plannen voor de Oostflank, in samenwerking met een gespecialiseerd bureau. Mieke: “Zo’n grote ontwikkeling kan je als gemeente nooit alleen, dat vraagt om een gesprek met de stad. En daar heb je professionele stakeholders zoals waterschappen, ProRail, de NS, maar ook bewonersorganisaties voor nodig.” Wat volgde was een gevarieerd traject met informatieavonden, wandelingen met wijkbewoners en serious games. Dries: “Voor dit plan moeten dingen verdwijnen of verhuizen, zoals sport- en volkstuincomplexen. Dat is geen fijne boodschap die we brengen. Mensen snappen wel dat er woningen bij moeten vanwege de woningnood, maar als dat jouw tuintje of sportvereniging is, is dat zuur. Het was heel fijn dat de verantwoordelijke wethouders nauw betrokken waren en ook aanwezig waren bij de belangrijkste bijeenkomsten. We krijgen wel eens het verwijt dat we niet geluisterd hebben, maar het is een afweging van belangen. We kunnen helaas niet iedere belanghebbende, bewoner of gebruiker tevredenstellen.”

Mieke: “Gelukkig zijn er ook ondernemers en bewoners die het voordeel zien. Bijvoorbeeld dat je straks makkelijker naar de overkant kan voor een Feyenoordwedstrijd of een avondje naar de bios. Wat ik heel mooi vind, is dat er afgelopen jaren verschillende netwerken zijn ontstaan van bewoners en professionele stakeholders. Bijvoorbeeld Kralingen aan de Maas, deze club zet zich in voor meer aansluiting op de Maas en de Oostflank en helpt ons om scherp te blijven en verbinding te maken met buurgebieden. Zodat het voor alle bewoners een beter gebied wordt.”

Lessons learned

Wat zijn de belangrijkste geleerde lessen tot nu toe? Mieke: “Dat het belangrijk is om van klein naar groot en van groot naar klein te denken. Je moet heel precies de mensen en de waarden van het gebied in beeld hebben. Zelf tijd en moeite investeren, het gebied leren

kennen. Studio for New Realities, een bureau voor strategische stedelijke ontwikkeling, heeft ons hier enorm bij geholpen. Net zoals lokale en andere externe partijen die kritisch zijn en vragen waarom je als gemeente wat op die plek doet.”

‘We hebben geleerd om gebieds-overstijgend te denken, concreet te zijn en zaken goed uit te leggen.’

Dries: “We hebben geleerd om gebiedsoverstijgend te denken, concreet te zijn en zaken goed uit te leggen. En om interesse te tonen in mensen. Als je vanaf het begin helder en benaderbaar bent, waarderen mensen dat. Ik vond het mooi dat sommige mensen na afloop van bijeenkomsten zeiden dat ze het niet met ons eens waren, maar dat ze wel zagen dat wij ons best doen.”

Mieke: “Je moet erachter komen waarom iemand tegen is, dat opent het gesprek. Gebruik elkaars kennis, daar wordt je product beter van. Deze werkwijze willen we in de verdere uitwerking van de plannen graag voortzetten. We dagen ontwikkelaars dan ook uit om hun eigen plan te ontstijgen en de samenwerking op te zoeken!”

De Riederlaan als entree voor station Stadionpark llustratie: Studio For New Realities en LOLA Landscape Architects.

Diederik Erkel

Bakkers|Hommen voegt in Brainpark 1.500 betaalbare huurwoningen toe

“Verrassend groen Brainpark geknipt voor transformatie”

Het in de jaren tachtig-negentig gebouwde Brainpark I is een te mooie locatie voor alleen maar kantoren, zag de gemeente Rotterdam. Het gebied is een gemengde bestemming gegeven en er is een stedenbouwkundig plan voor een gebiedstransformatie vastgesteld. Gedateerde kantoorpanden maken de komende jaren plaats voor eigentijdse comfortabele woongebouwen. Bakkers|Hommen ontwikkelt in het Max Euwe Kwartier drie grote ensembles met in totaal negen wooncomplexen met verschillende huurwoningtypen langs een bruisende esplanade.

Vanaf metro- en busstation Kralingse Zoom gezien ligt Brainpark I op een groene heuvel die aan deze kant afloopt tot aan een forse vijver. Op die heuvel staan aan twee lanen een dertigtal kantoorpanden van wisselend drie tot zeven lagen. Allemaal separaat, merendeels wel multi-tenant, maar rijkelijk omgeven door bomen, hagen en grasperken. Spiegelend glas domineert de gevels, een kenmerk van de architectuurmode in de late jaren tachtig en vroege jaren negentig.

In een van de grotere panden huist Bakkers|Hommen. Deze ontwikkelaar neemt de komende jaren een flink deel van de transformatie van het kantorenpark voor zijn rekening. Op de vijfde verdieping, waar het bedrijf kantoor houdt, staat een grote overzichtsmaquette van het Brainpark en de wijdere omgeving opgesteld. Langs de wanden hangt het vol met visuals van de woongebouwen die op stapel staan. Door de ramen wijst projectontwikkelaar Diederik Erkel de kantoorpanden aan die door Bakkers|Hommen zijn aangekocht en plaats gaan maken voor splinternieuwe woningbouw. Ook het eigen kantoorpand, dat we niet van buiten zien omdat we er binnen zijn, hoort daar bij. Het is zonder meer een voordeel in het ontwikkelgebied gehuisvest te zijn en erop uit te kijken, vertelt Erkel. “Bij het uitleggen van plannen aan betrokken partijen hoef ik maar naar

loopafstand is dit duidelijk een van de beste woonverdichtingslocaties van Rotterdam.

Bakkers|Hommen heeft zijn oorsprong in Eindhoven – waar het ook nog een vestiging heeft – en maakte in Rotterdam naam met de Lee Towers bij het Marconiplein: de transformatie van twee van de drie Europoint kantoorkolossen naar woontorens. Verdere plannen in het naastgelegen M4Hgebied worden momenteel gesmeed. Ook de herontwikkeling van winkelcentrum De Esch in Kralingen-Oost zit in de portefeuille. En met Brainpark I – iets noordelijker in Oost – heeft de projectontwikkelaar opnieuw de hand in een belangrijke gebiedsontwikkeling in de Maasstad. (Brainpark II ligt ten noorden van het metrostation, is van jonger datum en blijft voorlopig ongemoeid.)

Oostflank

“In 2018 stond de gemeente Rotterdam op de Provada met de herontwikkeling van Brainpark”, belicht Erkel hoe Bakkers|Hommen aan Brainpark is gekomen. “Tom Bakkers heeft toen de eerste aankoop gedaan met het gebouw Max Euwelaan 1 & 31. Zo is het begonnen.”

MAX EUWE KWARTIER

Achtereenvolgens werden ook het tussenin gelegen kantoorpand op nummer 21 verworven, vervolgens een groenglazig pand aan de K.P. van der Mandelelaan 9 dat door ADP was achtergelaten en het voormalige

BAKKERS I HOMMEN - 27/10/2021

Max Euwe Kwartier

de gebiedsontwikkeling. Daardoor hebben we proactief een bijdrage kunnen leveren aan het masterplan.”

De gemeenteraad stelde het masterplan in februari 2022 unaniem vast. Rotterdam wil deze gebiedstransformatie heel graag, als onderdeel van een nog grootschaliger herontwikkeling van delen van de hele oostflank van de stad vanaf Station Alexander. Inmiddels is er ook meer duidelijkheid over de vorm en het tracé van de vierde oeververbinding met Rotterdam Zuid: het wordt een brug, dus geen tunnel onder het Brainpark in aansluiting op Station Kralingse Zoom. Overigens is Bakkers|Hommen wel de grootste maar niet de eerste ontwikkelaar op Brainpark. Het spits is afgebeten aan de zuidzijde met de realisatie van een woongebouw van Greystar (dat deze ontwikkeling overnam van Bluehouse en Ridge).

Esplanade

De architectenbureaus Group A, ZZDP en Stijnvandenboorgaard Architecten leveren de ontwerpen voor het eerste cluster van vier woongebouwen van Bakkers|Hommen aan de Max Euwelaan. Deze Max Euwe Kwartier Fase 1 gedoopte ontwikkeling bestaat uit 741 huurappartementen in het midden- en hogere segment, naast 15.000 vierkante meter commerciële ruimte met onder andere kantoren, horeca, een sportschool en een city supermarkt.

Auto’s verdwijnen uit het zicht in een parkeergarage onder de nieuwe woongebouwen. “Brainpark ligt op een grote terp”, legt Erkel uit. “Vanaf de Kralingse Zoom rijd je omhoog het park in. Straks rijden bewoners en andere gebruikers met hun auto als het ware de terp binnen, de parkeergarage in.” De parkeernorm ligt overigens laag, gemotiveerd door de goede bereikbaarheid per openbaar vervoer. Het huidige straatparkeren verdwijnt. Hierdoor kunnen de lanen overgaan van een- op tweerichtingsverkeer. De Max Euwelaan wordt geheel autovrij en omgevormd tot groene esplanade. Erkel: “Vanaf Metrostation Kralingse Zoom lopen studenten nu langs de weg naar de Erasmus Universiteit en de Hogeschool Rotterdam. Samen met de gemeente gaan we nieuwe wandelroute ontwerpen die over de esplanade heen gaat.” Hoe in deze route het hoogteverschil naar het tweede maaiveld van Brainpark overbrugd moet worden (vanaf de parkeerplaats voor het station gaat dat nu met een vrij steile trap) is nog onderwerp van studie. Het is overigens geen geheim dat de gemeente ook al nadenkt over de herontwikkeling van het gebied bij Station Kralingse Zoom in relatie tot het vernieuwde Brainpark.

Op een paar plekken aan de esplanade komen kleine voetgangersbruggen waarmee je een gracht kunt oversteken naar de parallel lopende Kralingse Zoom en de gebiedsentrees van Campus Woudestein. De centraal gelegen esplanade zal de levendigheid van het nieuwe woongebied opstuwen. “Met terrassen, pleintjes, gazons en waterpartijen

Max Euwe Kwartier 01

Max Euwe Kwartier 21

wordt het een zone voor ontmoeten, spelen en in de zon zitten.”

Tweede fase

In Max Euwe Kwartier Fase 2A wordt een cluster van twee woongebouwen gerealiseerd op de plek van het voormalige “groene” ADP-kantoor aan de noordrand van het gebied. Corporatie Woonstad koopt een van de twee gebouwen met daarin 171 sociale huurwoningen ontworpen door V8 architecten. Het tweede gebouw is bestemd voor sociale- en middenhuur ontworpen door GroupA. Twintig meter verderop gaat Fase 2B plaatsvinden op de plek van het huidige “blauwe” kantoorgebouw K.P. van der Mandelelaan 41. Hier komt een cluster van drie woongebouwen met appartementen voor empty nesters en senioren met zorgdienstverlening naar behoefte, zogenaamd assisted living. Voor het ontwerp van de gebouwen tekenen de bureaus Roffaa architecture, MoederscheimMoonen en Marc Koehler Architects.

Hotel en mobility hub

Alles bij elkaar is Bakkers|Hommen op Brainpark goed voor vijftienhonderd woningen (energielabel A+++) plus ruim vijftienduizend vierkante meter commerciële ruimte en tienduizend vierkante meter ondergrondse parkeerruimte. Maar dit is nog niet alles. Aan de andere zijde van de K.P. van der Mandelelaan heeft de projectontwikkelaar op nummer 30 en 80 nog twee kantoorpanden aangekocht. Op de plek van het eerste pand komt een extended stay hotel en hypermoderne mobility hub met ondersteunende faciliteiten voor de directe omgeving van het Max Euwe Kwartier. DiederenDirrix verzorgt het ontwerp. Over de invulling van de andere kavel wordt nog nagedacht. Aan deze oostzijde langs de A16 dient een geluidwerende voorziening te komen vanwege de toegevoegde woonfunctie. Omdat de omgevingsvergunningen voor Brainpark op basis van de Crisis- en herstelwet worden verleend, hoeven de geluidsmaatregelen niet tegelijk met de woonfunctie gerealiseerd te zijn, legt Erkel

gebouwen aan de oostzijde, dat heeft dus tijd nodig. Dit moet dan wel binnen tien jaar gebeuren. Maar volgens onze metingen zullen bewoners zelfs op hun balkon weinig van de A16 merken. En nieuwbouw is tegenwoordig zo goed geïsoleerd dat je binnen al helemaal geen geluid van buiten waarneemt.”

Over een paar jaar zijn de na zessen uitgestorven lanen op Brainpark I passé. In totaal 3.600 woningen, bijpassende voorzieningen en een aantrekkelijke publieke ruimte gaan het park drastisch transformeren. De jonge professional, expat, empty nester en student kan zich daar straks gelukkig prijzen. Erkel: “Het is hier nu al een fijne omgeving en dat wordt nog veel beter. Groen en tegelijk stads en levendig.”

Brainpark Community | Concrete Culture

In het Max Euwe Kwartier gaat Concrete Culture (www. concrete-culture.nl) een belangrijke rol spelen om het ecosysteem in opbouw verder actief uit te rollen en te bestendigen voor haar nieuwe bewoners, bezoekers en directe omgeving. Concrete Culture heeft als kernmissie het naadloos integreren van kunst, cultuur, beleving en technologie in vastgoed en gemeenschapsontwikkeling om een blijvende social impact te creëren. Tijdens de gefaseerde ontwikkeling van het Max Euwe Kwartier worden de gemeenschappelijke ruimtes en openbare locaties doorlopend geprogrammeerd met een levendige mix van deze voorzieningen.

Max Euwe Kwartier 31

Remco Bouter | SOR breidt in korte tijd het woningaanbod uit

“Optoppen in de strijd tegen het woningtekort”

Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam (SOR) levert eind 2024 44 nieuwe huurwoningen op, bovenop het bestaande woongebouw de Klapwiek in Prinsenland. Optoppen is voor SOR één van de manieren om de strijd aan te gaan met het tekort aan betaalbare huurwoningen voor senioren.

De vraag naar betaalbare seniorenwoningen neemt de komende tijd sterk toe. Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam (SOR) past daarom de BIG5 toe om hierin snel en slim te kunnen voorzien: optoppen, ondertoppen, woning spitsen, woning delen en waar mogelijk nieuwbouw.

“In de zoektocht om snel nieuwe en kwalitatief goede woningen te creëren, bleek optoppen een effectieve oplossing”, vertelt Remco Bouter, manager vastgoed SOR. “Je maakt gebruik van bestaande bouw waar alle voorzieningen als een ontmoetingsruimte, thuismeester of zorg in de buurt al aanwezig zijn. En je hoeft niet te wachten op beschikbare bouwgrond. Daarnaast helpt het dat de landelijke overheid en de provincie groot voorstander van optoppen zijn geworden.”

Demissionair minister Hugo de Jonge kondigde dit voorjaar een programmatische aanpak Optoppen aan om het optoppen op grotere schaal te stimuleren. Volgens onderzoek van Stec Groep kunnen door het toevoegen van een extra woonlaag op het dak van een bestaand gebouw tot wel 100.000 woningen gerealiseerd worden, waarvan het grootste deel op daken van corporatiewoningen.

SOR verwacht het komende jaar met bijna honderd woningen te starten door optoppen en heeft daarna nog meer projecten op het oog. “Optoppen op zich is niets nieuws. De manier waarop we te werk gaan echter wel. De bouw vindt zoveel mogelijk in de fabriek plaats, waardoor we later de woning in een paar delen in elkaar kunnen zetten op de locatie zelf. Daarmee beperken we de werkzaamheden en dus de overlast op de locatie. Er zal altijd overlast blijven voor bestaande bewoners, maar minder dan met traditionele bouw waarbij een woning baksteen voor baksteen wordt opgebouwd.”

Voor de bouw bij het gebouw Klapwiek trekt SOR op met Dura Vermeer Bouw Heyma, expert op het gebied van transformatie van bestaande gebouwen. “Hun kennis is waardevol, omdat je, meer dan met nieuwbouw, te maken hebt met bestaande bewoners met wie je goed moet communiceren en voor wie je de overlast zoveel mogelijk wilt beperken.”

‘Dit is een snelle manier van bouwen met veel voordelen. De opbouw is voornamelijk van hout en dus licht en duurzaam.’

Als het aan SOR ligt, is de oplevering van de woningen op de Klapwiek nog maar het begin. “Dit is een snelle manier van bouwen met veel voordelen. De opbouw is voornamelijk van hout en dus licht en duurzaam. Vaak voegt het ontwerp ook iets toe aan een gebouw waardoor het aantrekkelijker wordt. Door daken te gebruiken voor verdichting, hoeven we geen groen of speelplekken in de stad in te nemen, waardoor de omgeving ook leefbaar blijft”, vertelt Remco Bouter.

Voor SOR zijn de mogelijkheden onbeperkt: “Natuurlijk moet je rekening houden met constructie, bouwkosten, bestemmingsplannen, welstand en zeker ook bestaande bewoners, maar maak je plan vooraf niet te ingewikkeld. Begin en pak op wat je tegenkomt. Uiteindelijk kostte het project op de Klapwijk ons maar een kleine twee jaar en met de kennis die we daar opdeden, kunnen we komende projecten nog sneller oppakken.”

Jos Melchers en Nicolle Terlouw

Dura Vermeer en gemeente Rotterdam ontwikkelen samen de Grote Beer:

“Een

eerste statement voor de nieuwe Alexanderknoop”

Zodra woningbelegger Vesteda de inschrijving voor huurwoningen in nieuwbouwcomplex Grote Beer in Rotterdam Prins Alexander opende, liep het storm. “Het geeft aan hoe hard zulke projecten nodig zijn”, zegt Nicolle Terlouw, directeur vastgoedontwikkeling Dura Vermeer. “Het is daarom extra mooi dat we dit project in samenwerking met de gemeente Rotterdam in recordtijd konden ontwikkelen.”

De lat lag hoog. Zodra Dura Vermeer in 2020 de handtekening voor nieuwbouwcomplex de Grote Beer had gezet, had het Rotterdamse bedrijf exact een jaar de tijd voor start bouw. Een record-ontwikkeltijd die dankzij focus van zowel Dura Vermeer als de gemeente Rotterdam werd gehaald. De bouw wordt deze zomer afgerond, waardoor de 193 woningen en commerciële ruimtes in de zomer van 2024 in gebruik genomen kunnen worden.

De snelheid waarmee het nieuwbouwproject, op het voormalig braakliggend terrein op de hoek van de Hoofdweg en de Grote Beer in Prins Alexander, werd gerealiseerd had een reden. Het Rotterdamse college van burgemeester en wethouders presenteerde in het voorjaar van 2019 het Actieplan Middenhuur met het doel mensen met een middeninkomen meer aan de stad te binden. Een groep die belangrijk is voor de stad (denk aan beroepsgroepen als politieagenten, onderwijzers en

verpleegkundigen), maar die moeite heeft een prettige en betaalbare huur- of koopwoning te vinden in Rotterdam. Met het actieplan wil de gemeente voor 2030 achtduizend woningen creëren voor starters en eenoudergezinnen. Meer nieuwbouw in de categorie middenhuur is één van de manieren om hieraan te voldoen.

Voor deze nieuwbouw is ruimte in de verschillende nieuwe stadsharten die Rotterdam ontwikkelt. De Alexanderknoop, het gebied rond OV-knooppunt Rotterdam Alexander, is er één van. “Het gebied waar de Grote Beer is gerealiseerd was tot nu toe met name een solitair winkelgebied”, vertelt Jos Melchers, directeur gebiedsontwikkeling cluster stadsontwikkeling van de gemeente Rotterdam. “Hier maken we een nieuw stadscentrum met verschillende functies waarbij de Grote Beer voorziet in de woonfunctie, aangevuld met enkele commerciële ruimtes in de plint.”

Bij de ontwikkeling van het nieuwe stadshart werkt de gemeente samen met verschillende marktpartijen. Het partnerschap met Dura

Vermeer is daarin een goed voorbeeld waarbij alle puzzelstukjes op hun plek vielen. “De manier waarop dit project is uitgevoerd is uniek”, benadrukt Nicolle Terlouw, directeur vastgoedontwikkeling Dura Vermeer. “Aanvankelijk ontwikkelde Dura Vermeer op deze plek een plan om meer commerciële ruimte te creëren voor het naastgelegen winkelcentrum, in combinatie met woningen. Toen kwam corona en verdween de behoefte aan winkelruimte. Daarmee zouden ook de plannen voor de woningen verdwijnen, terwijl daar juist veel behoefte aan was.”

Dura Vermeer maakte vervolgens gebruik van het zogenoemde Privaat Ontwikkelinitiatief (voorheen unsolicited propasal) om op de locatie wel verder te kunnen met de ontwikkeling van nieuwe woningen. Bij een Privaat Ontwikkelinitiatief kan een marktpartij voorstellen om een pand of stuk grond van de gemeente te kopen en te ontwikkelen. Transparantie, mede door middel van een gemeentelijke publicatie over de voorgenomen samenwerking, is hierbij belangrijk.

Het voordeel van dit soort initiatieven is dat de gemeente de creativiteit en capaciteiten van de marktpartij kan benutten, waardoor projecten sneller en met minder gemeentelijke inzet gerealiseerd kunnen worden. Belangrijk in het proces is echter wel dat de financiële uitvoerbaarheid gewaarborgd is en alle partijen hetzelfde doel voor ogen hebben. “Transparantie en vertrouwen zijn daarom van groot belang geweest in dit proces”, vertelt Jos Melchers. “Dan helpt het dat Dura Vermeer zijn wortels in Rotterdam heeft en dat we kunnen werken met korte lijnen op operationeel niveau.”

‘We creëren een nieuw stadscentrum met verschillende functies.’

De snelheid waarmee de Grote Beer werd ontwikkeld, is het bewijs van de goede samenwerking. “We hadden een

gezamenlijk doel waar we allebei capaciteit voor vrijmaakten. Daarmee ontstaat de juiste energie om een project als dit snel te ontwikkelen. Daarbij hielp het ook dat Vesteda zich in een vroeg stadium aansloot als afnemer van het project”, vertelt Nicolle Terlouw.

Ook de bezwaar- en beroepsprocedure ontwikkelde zich tot een positief proces. Jos Melchers: “De procedure viel precies in coronatijd, waardoor we geen fysieke informatiebijeenkomst voor omwonenden en belanghebbenden konden organiseren. We wilden echter wel verder met het oog op de ontwikkelsnelheid. Daarom kozen we voor een online procedure. Daar leerden we dat een onlinebijeenkomst veel meer deelname en betrokkenheid oplevert dan een fysieke informatiebijeenkomst. Het is makkelijker om thuis even in te loggen dan naar een bijeenkomst toe te gaan. Die les hebben we ook meegenomen voor toekomstige projecten.”

Met de oplevering deze zomer is de Grote Beer het eerste nieuwbouwproject binnen

het verder te ontwikkelen nieuwe stadshart. “Met de komst van de appartementen is er voortaan ook na sluitingstijd van de winkels van Alexandrium levendigheid in het gebied”, zegt Nicolle Terlouw. “En we voegen groen toe in de vorm van daktuinen en groene daken.”

Klunder Architecten ontwierp de 21 verdiepingen tellende woontoren, waarbij extra oog was voor prettig samen wonen.

In de Grote Beer zijn daarom meerdere mogelijkheden om andere bewoners te ontmoeten. Zo werd op de begane grond een huiskamer gerealiseerd waar huurders kunnen werken, studeren en elkaar kunnen ontmoeten tijdens activiteiten. Ook bevat het ontwerp meerdere voor de huurders toegankelijke daktuinen die als ontmoetingsruimte dienen.

In het ontwerp zijn verschillende duurzame oplossingen opgenomen. Groene daken zorgen voor verkoeling, waterbuffering, schonere lucht en een divers flora en fauna.

Daarnaast is de Grote Beer een gasloos gebouw. De woningen zijn voorzien van vloerverwarming- en vloerkoelingssysteem en zonwerend glas.

De woontoren telt 193 huurappartementen voor middenhuur en de vrije sector, variërend van 54m² tot 119m². Een toevoeging van zo’n groot woonaanbod aan een gebied kán zorgen voor parkeerdruk. Hier heeft de Grote Beer echter een voordeel: “Voor parkeren konden we gebruikmaken van de naastgelegen parkeergarage van winkelcentrum Alexandrium”, vertelt Nicolle Terlouw. “Hier ontstaat nu optimaal gebruik: overdag parkeert het winkelend publiek hier de auto. ‘s Avonds bewoners.”

Daarnaast zijn er voldoende alternatieve vervoersmiddelen. De trein en metro stoppen bijna voor de deur en wie wil kan ook gebruik maken van de deelauto’s die een plek krijgen in de parkeergarage. Daarnaast is er per woning ruimte voor fietsenberging tot drie fietsen.

Wie een woning in de Grote Beer weet te bemachtigen is er op tijd bij om de ontwikkeling van het gebied op de voet te volgen. Alexanderknoop moet, als het aan de gemeente ligt, in 2040 namelijk het groenste, meest gezonde en een van de best bereikbare centrumgebieden van Nederland worden. “Met de Grote Beer zetten we een duidelijk eerste statement neer voor de toekomst van dit gebied”, zegt Jos Melchers. “We willen de Alexanderknoop versterken en differentiëren. Daarbij staat het gebied niet op zich. We ontwikkelen uiteindelijk het hele gebied, bekend als de Oostflank, met daartussen de nieuwe brugverbinding tussen Kralingen en Feijenoord en leveren daarmee met z’n allen een bijdrage aan de landelijke woondeal.”

‘We hadden een gezamenlijk doel waar we allebei capaciteit voor vrijmaakten.’

Mag ik jou ook wat vragen Philip?

Wat gaaf dat je dit jaar de prijs van Rotterdamse vastgoedman 2023 gewonnen hebt. Je bent eerdere jaren tot twee keer toe tweede geworden. Wat gaf de doorslag om er dit jaar met de prijs vandoor te gaan?

Dankjewel Annemarie. Na inderdaad 2 keer eerder te zijn genomineerd was het bij de 3e keer prijs. Wat ik begreep van de jury was de doorslag gebaseerd op durf, doorbouwen ondanks de marktomstandigheden, inspiratie en toewijding aan de stad. Als Rotterdams uithangbord van onze organisatie ben ik degene geworden aan wie de prijs is overhandigd, maar uiteraard is het de beloning aan ons complete team voor jarenlange inzet en toewijding. Daar ben ik uiteraard wel een klein beetje trots op.

Welk topic speelt nu binnen jouw werk in Rotterdam? Waar ben je voor aan het strijden?

Wat ons op dit moment bezighoudt, zowel voor onze Rotterdamse projecten als voor onze projecten in andere delen van het land, is de financierbaarheid, marktstabiliteit, duurzaamheid en de druk op verschillende marktsegmenten.

De verwachting is dat de rente de komende tijd niet verder zal stijgen en zelfs in de loop van het jaar iets zal gaan dalen. Het positieve effect hiervan kan leiden tot meer stabiliteit in de vastgoedmarkt en een verbetering van de financierbaarheid, waardoor kopers en verkopers elkaar weer makkelijker zullen gaan vinden. Echter, het bereiken van een nieuw marktevenwicht zal tijd kosten, vooral in de eerste helft van 2024, waarin nog enige afwaardering van vastgoed wordt verwacht Als veelzijdige ontwikkelaar zien wij ook druk op verschillende marktsegmenten. Er zijn significante verschillen. Zo staan huurwoningen onder druk door toenemende regulering, wat rendementen beïnvloedt en investeerders ertoe aanzet om huurwoningen na vertrek van de huurder te verkopen (uitponding). Kantoren en non-food retail ondervinden de impact van respectievelijk hybride werken en recente faillissementen. Desondanks is er een positieve houding ten opzichte van traditionele bedrijfsruimten, logistiek, food-retail, hotels en zorgwoningen. Er is een groeiende trend naar verduurzaming binnen het vastgoed, gedreven door hoge gasprijzen en het streven om aan klimaatakkoorden te voldoen. Dit omvat investeringen in duurzame energieopwekking. Bovendien is er een toename in het gebruik van smart building technologieën die helpen bij het in kaart brengen en verbeteren van de energieprestaties van gebouwen. Dergelijke ontwikkelingen dragen bij aan het toekomstbestendig maken van

vastgoed en het verminderen van de ecologische voetafdruk. Om te strijden in de vastgoedsector van Rotterdam, is het van belang om aandacht te besteden aan deze ontwikkelingen en te anticiperen op de impact ervan op de markt. Ondanks bovengenoemde marktomstandigheden en uitdagingen zien wij als Focus on Impact deze periode als kans om aan onze groeiambities gehoor te kunnen geven. Dit jaar en de komende jaren zullen de jaren zijn waarin wij onze pijplijn verder gaan uitbreiden en optimaliseren.

We werken beiden in Rotterdam, een stad van ‘niet lullen maar poetsen’, waar kunnen of moeten we morgen mee beginnen?

Ik zou zeggen gezien de woningnood om niet alleen binnen bestaande gebieden te bouwen maar ook de uitbreiding naar de randen van de stad en zelfs het buitengebied te overwegen. Dit houdt in dat we moeten accepteren dat er groene ruimtes opgeofferd worden om aan de vraag naar woningen te voldoen. Nieuwe wijken moeten goed geïntegreerd worden in de stad, met behoud van de ziel van de omgeving en voorzieningen die leven, werken en recreëren ondersteunen.

Wat voor lessen kunnen we leren uit het rijke vastgoedverleden die Rotterdam uit deze bouwcrisis zouden kunnen trekken?

Een belangrijke les die we kunnen trekken en toepassen uit recente ontwikkelingen is de noodzaak van gebiedsgericht werken aan kwetsbare wijken. Hiermee kunnen we complexe vraagstukken tijdig aandacht geven. Een brede wijkaanpak waarbij de verbinding wordt gemaakt tussen de verschillende thema’s zoals wonen, veiligheid, onderwijs en gezondheid. Dit voorkomt allereerst inefficiëntie en dit voorkomt dat kansen die er zijn achteraf niet zijn benut. Van essentieel belang is wel om vooraf goed na te denken over de juiste aanpak. Door het verbinden van deze thema’s in de praktijk, waarbij alle stakeholders met elkaar samenwerken, vergroten we de kans op succes bij de hedendaagse uitdagingen in de Rotterdamse vastgoedsector.

Waar zou je de nieuwe minister mee naar toe willen nemen in Rotterdam? En wat zou je hem mee willen geven? Ik zou de nieuwe minister graag meenemen naar het Rotterdam Makers District, om de innovatieve maakindustrie en de unieke manier waarop de stad de transitie naar een duurzame en digitale economie vormgeeft te laten zien. Hier kunnen we de kracht van samenwerking tussen bedrijven, onderwijsinstellingen en de overheid in actie zien en hoe dit leidt tot innovatie en groei. Het zou een kans zijn om te benadrukken hoe belangrijk het is om dergelijke ecosystemen te ondersteunen en te investeren in de infrastructuur die innovatie en duurzame ontwikkeling mogelijk maakt.

Arjan Ton en Arjan de Groot | Wonen in vernieuwd Motorstraatgebied:

“Bolton

en Dunavast transformeren Cilinderstaat”

Het Motorstraatgebied nabij Zuidplein wordt de komende jaren flink op de schop genomen. Met een belangrijke toevoeging: wonen. De combinatie Bolton en Dunavast ontwikkelt een groot woongebouw voor verschillende doelgroepen aan de Cilinderstraat. De woonfunctie krijgt versterking van een groene en autoluwe omgeving en levendige plinten.

Ontwikkelend bouwer Bolton en partnerbelegger Dunavast – beide partijen uit Woerden hebben samen al verschillende ontwikkelingen gedaan – verwierven in 2021 de grond en opstallen van autoverhuurder Korpershoek aan de Cilinderstraat in Rotterdam Zuid. “De eigenaren stopten ermee en deden hun

perceel via een makelaar in de verkoop. Die nodigde een aantal partijen uit een bod te doen en daar zijn wij als beste uitgekomen”, vertelt algemeen directeur Arjan Ton van familiebedrijf Bolton. De koop en overdracht hebben in een plezierige sfeer plaatsgevonden, want Ton kent en noemt de eigenaren – een ouder echtpaar dat

Arjan Ton, Jaap Korpershoek, Arjan de Groot

met pensioen is – bij de voornaam. Eind vorig jaar is het bestemmingsplan voor een te bouwen appartementenblok op de vrijgekomen kavel in procedure gegaan. “Als het bestemmingsplan dit jaar wordt vastgesteld en ook de bouwvergunning wordt afgegeven, dan hebben we het snel gedaan”, zegt directeur projectontwikkeling Arjan de Groot. De gemeente is dan ook bijzonder coöperatief. Ton: “Veel gemeenten worstelen met een capaciteitstekort, procedures duren langer, maar in Rotterdam merken we daar niets van. Wij willen hier graag iets moois realiseren en de gemeente is daar vol gas voor gegaan. We hebben met elkaar een heel fijn proces doorlopen.”

Het Motorstraatgebied waar de Cilinderstraat in ligt is een belangrijke gebiedsontwikkeling, zo pal naast de grote gebiedsontwikkeling Hart van Zuid rond het Zuidplein. Het gebied huisvest nu voornamelijk ziekenhuis Ikazia, scholen en (auto)bedrijven. Met wooncomplex de Startmotor is de eerste grote toevoeging van wonen aan het Motorstraatgebied al gerealiseerd. Het woongebouw van Bolton en Dunavast aan de Cilinderstraat breidt de toegevoegde functie verder uit. Uiteindelijk komen er rond de zevenhonderd woningen in het gebied. Een prettige woonomgeving wordt gecreëerd door toevoeging van veel groen, autoluwe straten met inpandig parkeren en extraverte plinten.

Twee-eenheid

“De ontwikkeling in de Cilinderstraat bestaat feitelijk uit twee delen, die een naadloze eenheid gaan vormen”, vertelt De Groot. Het appartementencomplex gaat naast de kavel van Korpershoek ook de aangrenzende kavel beslaan waarop nu nog feestzaal Diamond Plaza is gevestigd. “De principeovereenkomst met de eigenaar is getekend, maar de procedures moeten we nog starten. We hebben dus een ontwikkeling in twee fasen.”

Het woongebouw van tien bouwlagen en een gevarieerde volumeopbouw is door Klunder Architecten als een geheel

ontworpen in de lengte van de straat. Aan het einde van de straat komt een haaks uitspringend bouwdeel met een poortopening.

‘De omgeving van de mens is de medemens, die prachtige regel is onze leidraad bij woningontwikkeling.’

De gefaseerde ontwikkeling en uitvoering gaan gepaard met een programmatische scheiding. De 127 woningen in het eerste deel van het complex zijn huurwoningen (waarvan 16 sociaal en 111 in de middenhuur). Het tweede complexdeel betreft ongeveer 120 koopwoningen (waarvan 40% sociale koop). “In het ideale geval bouw je het in een keer. In dit geval moeten we dan te lang wachten voor we kunnen beginnen met het tweede deel”, zegt De Groot. Bovendien bedienen de twee gebouwdelen een verschillende markt. “Zodra de vergunning voor het eerste deel

Visual Cilinderstraat

onherroepelijk is, gaan we een geschikte koper zoeken. Dat kan een belegger zijn maar ook een woningcorporatie.”

Ontwikkelen én bouwen

“Bij Bolton staat projectontwikkeling in dienst van het bouwbedrijf”, vertelt algemeen directeur Arjan Ton. “We ontwikkelen om in principe zelf te bouwen. Daar zouden we best eens een uitzondering op kunnen maken, maar tot nu toe is dat niet gebeurd. Verder hanteren we een actieradius van ongeveer een uur rijden vanuit onze vestiging in Woerden. Binnen die cirkel kunnen we dus in Rotterdam, maar ook in Arnhem uitkomen.” Van de huidige onderhanden woningbouwprojecten in de regio Rotterdam springt Terras aan de Schie nabij Schiedam Centraal Station eruit. Het voormalig AMEC-gebouw wordt bijna onherkenbaar getransformeerd in een woontoren met 130 huurappartementen.

Een eigen ontwikkeling zelf uitvoeren kan net wat meer bouwkwaliteit opleveren, denken Ton en De Groot. “Doordat onze collega’s van Bolton Bouw meteen vanaf de eerste schetsen betrokken zijn, kunnen fouten vroegtijdig uit het ontwerp worden gehaald. Dat is de kracht van een ontwikkelende bouwer”, zegt de directeur projectontwikkeling. Met Klunder Architecten is een ervaren Rotterdams bureau in de arm genomen. Ton: “Architect Sjoerd Berghuis is heel sterk in binnenstedelijk ontwerpen. Hij is ook een sterke sparringpartner voor de stedenbouwkundigen van de gemeente. En hij denkt heel goed met ons mee over de maakbaarheid van het ontwerp.”

In het complex komen twee- en driekamerwoningen van 50 tot 70 m2. De Groot ziet de woningtypologie als een ideale aanvulling op de Startmotor. “Bewoners daar kunnen hier een volgende stap in hun wooncarrière zetten.” Het huurgebouw wordt uitgerust met een grote centrale entree en atrium over drie lagen. Een gemeenschappelijke

Arjan Ton en Arjan de Groot

Visual Cilinderstraat

ruimte sluit daar direct op aan. Bewoners kunnen er gezamenlijk voetbal kijken of een potje poolen. Verder komt er een gemeenschappelijk daktuin (mede mogelijk gemaakt met een gemeentelijke subsidie).

De onderste twee lagen van het gebouw worden ingericht voor parkeren, bergingen en een aantrekkelijke commerciële plint. In het gebouwdeel met koopwoningen zal een van de twee parkeerlagen beneden het maaiveld liggen.

Eigen bos

Bolton is volop bezig met duurzaamheid. Recent is een manager duurzaamheid en innovatie aangesteld. Voor het project aan de Cilinderstraat wordt samen met de constructeur gekeken naar het minder zwaar uitvoeren van de betonconstructie via zogeheten uitgestelde sterkte. “Normaal wordt een betonconstructie overal met dezelfde betonklasse uitgevoerd”, legt Ton uit. “Dat is niet nodig als je beton langer laat uitharden voor je verder gaat. Verder kijken we kritisch naar bouwstoffen, bouwafval en energiegebruik. Voor houtbouw hebben we een overeenkomst gesloten met specialist Treetek. We hebben ons aangesloten bij het convenant Toekomstbestendig Bouwen van de provincie Utrecht, dat inmiddels ook door de provincie Zuid-Holland is getekend. Op allerlei manieren zijn we bezig de CO2footprint van een door ons gebouwde woning omlaag te brengen. Daartoe hebben we ook een overeenkomst gesloten met landgoed ’t Rozendael om te investeren in de aanplant en het revitaliseren van bos. De familie die zelf op het landgoed woont, is zeer actief met duurzaamheid en denkt ook na over de kansen van bio based materiaal. Dus een hele mooie samenwerkingspartner voor Bolton.”

Duurzaamheid is volop in beeld, maar de crux is uiteindelijk wel om comfortabele en tegelijk betaalbare woningen te realiseren. Het aantal vierkante meters woonoppervlak is onvermijdelijk teruggelopen vergeleken met twintig, dertig jaar geleden. “Collectieve voorzieningen

zijn daarom nu extra belangrijk”, stelt De Groot. “Een gemeenschappelijke ruimte en een daktuin brengen sociale dynamiek in dit gebouw.” Ton citeert een spreuk van Jules Deelder, te lezen op een blinde muur aan de Nieuwe Binnenweg: “De omgeving van de mens is de medemens – die prachtige regel is onze leidraad bij woningontwikkeling.” Met dit als uitgangspunt en in combinatie met een aantrekkelijke openbare ruimte transformeert Bolton de Cilinderstraat in een aangenaam thuis voor ruim tweehonderdvijftig Rotterdammers.

Maatschappelijk betrokken in Rotterdam “Bolton heeft al een aantal mooie projecten in het Rotterdamse gebouwd en nu zijn we dus volop bezig met de ontwikkeling aan de Dynamostraat en Cilinderstraat. Een mooie aanleiding om ook maatschappelijk betrokken te zijn in deze stad”, zegt algemeen directeur Arjan Ton. “Bolton draagt daarom bij aan het prachtige initiatief RIF010. Dit is echt een wereldprimeur: de eerste surfpool midden in een stad! Vanuit deze locatie in hartje Rotterdam kun je leren duiken, suppen, kanoën en fietsen op de pumptrack. Het idee is een aantal jaren geleden door de gemeente als beste maatschappelijk initiatief gekozen en inmiddels ver gevorderd in de uitvoering. Stichting RiF010 wil ervoor zorgen dat ieder kind in Rotterdam kennis kan maken met deze mooie sporten via de gymles op school. Door plaats te nemen in de boardroom van RIF010 ondersteunen we als Bolton een prachtig en uniek maatschappelijk project.”

Jaap en Gonnie Korpershoek

Wethouder Sjoerd Geissler:

“Betaalbaar wonen is speerpunt”

Ook van Capelle aan de IJssel wordt het maximale gevraagd aan uitbreiding van de woningvoorraad. En dan vooral in het betaalbare segment. De urgentie van de vraag heeft het college van B en W aangezet tot een wijziging in het woonbeleid. Er komt toch meer sociale huur.

Vanuit de Woondeals met minister Hugo de Jonge van Volkshuisvesting zetten provincies gemeenten voor het blok om de woningproductie op te voeren.

Voor Nederland als geheel moeten er tot 2030 per jaar 100.000 nieuwe woningen opgeleverd worden. Een ambitie die vooralsnog te hoog gegrepen blijkt, wat

Foto: Jan Kok

de druk om te bouwen alleen maar extra opvoert.

Capelle heeft momenteel harde plancapaciteit voor 7.500 woningen, vertelt wethouder Sjoerd Geissler, met onder meer wonen, duurzaamheid, klimaatadaptatie en energietransitie in zijn portefeuille. De grootste hap van het Capelse woningbouw-programma zal zijn beslag krijgen in de nieuwe woonwerkwijk Rivium (5.000 woningen). Een nog altijd flinke hap (2.500 woningen) moet een plek krijgen door verdichting van de bestaande wijken. Het afbouwen van nieuwbouwwijk Fascinatio valt daar onder, evenals een ontwikkeling als Blinq op voormalig zwembadterrein De Blinkert.

Alles uit de kast

Daarmee is de rek er nog niet helemaal uit. “Vanuit de omgevingsagenda die momenteel wordt opgesteld, verwachten we voor de wat langere termijn nog eens 2.500 woningen extra te kunnen realiseren tot een totaal van tienduizend.”

Kortom, met circa 68.000 inwoners nu gaat Capelle wederom aanzienlijke groei doormaken, die zich ook moet vertalen in groei en aanpassing van voorzieningen en infrastructuur. “Capelle staat in de top-5 van dichtstbevolkte gemeenten, dus we moeten alles uit de kast halen.”

Het intensieve woningbouwprogramma gaat gepaard met een lichte programmatische koerswijziging, vertelt Geissler. “In 2019 besloten we de voorraad sociale huurwoningen te bevriezen op de tienduizend van dat moment. Toen was dat een derde van onze totale woningvoorraad. Inmiddels zitten we duidelijk in een andere tijd, de vraag is veranderd. Er is meer sociale woningbouw nodig. We gaan de landelijke norm hanteren van 30% sociale huur, 30% middeldure huur en koop en 40% vrije sector. Betaalbaar wonen is speerpunt.”

Klimaatadaptatie

De verdichtingsopgave mag intussen de

groen-blauwe structuur van de gemeente geen afbreuk doen, stelt Geissler. Naast het belang van een mooie woonomgeving is voldoende groen en blauw ook omwille van klimaatadaptatie van levensbelang. “We behoren momenteel zeker niet tot de groenste gemeenten. Helaas is de verstening van tuinen ook nog niet gestopt. Met ons programma Veerkrachtig Capelle werken we aan verbetering. Er zijn subsidies voor groene gevels en daken. En we verstrekken regentonnen. Ook doen we als gemeente mee met het NK Tegelwippen. Maar om het tij te keren hebben we nog wel een paar jaar nodig. Grote winst valt te behalen door de regenwaterafvoer los te koppen van de riolering. Op dat punt gaan we de eisen opvoeren, maar deze omslag is wel een zaak van lange adem.”

Voor verduurzaming zijn prestatieafspraken gemaakt met de woningcorporaties om voor 2028 alle G/F/E/D-energielabels uit te faseren. Particuliere eigenaren kunnen een beroep doen op de gemeentelijke Duurzaamheidslening tegen een gereduceerd rentetarief. Het Capels Isolatieplan zet in op een straatsgewijze aanpak waarbij bewoners worden ontzorgd.

‘Capelle staat in de top-5 van dichtstbevolkte gemeenten, dus we moeten alles uit de kast halen.’

Meer woningbouw en tegelijk minder verstening – daar zit wel wat spanning tussen. “Het is een complexe opgave”, weet Geissler. “Maar samen met onze inwoners, marktpartijen en corporaties kunnen we het aan. Capelle groeit verder maar we zorgen ervoor dat wonen, werken en leven hier aantrekkelijk is en blijft.”

Wethouder Jannes van der Heide:

“Wat we in essentie doen is optimaliseren”

Als overloopgemeente van Rotterdam begon Capelle aan den IJssel eind jaren zestig aan een groeispurt. Nu een halve eeuw later stelt dat de gemeente voor specifieke stadsontwikkelingsvraagstukken. Capelle is op een paar kavels na helemaal volgebouwd. Binnen de overwegend platte stedenbouwkundige opzet is het zoeken naar kansen voor andere bouwvormen. Daarvoor is samenwerking met en de investeringskracht van corporaties en marktpartijen nodig.

De gemeente is druk bezig met het opstellen van de omgevingsagenda voor de komende twintig jaar, vertelt wethouder Jannes van der Heide. “We leggen beschikbare data, in de vorm van overzichtelijke kaarten op het gebied van fysiek, sociaal, duurzaamheid, veiligheid enzovoorts, op elkaar en daaruit volgen onze integrale opgaven voor de komende jaren.” De herontwikkeling van bedrijvenpark Rivium met de toevoeging van circa vijfduizend woningen (zie het vorige artikel) is daarbij een mega-opgave apart.

In de bestaande wijken van Capelle gaat het vooral om kwaliteit toevoegen, vaak door verdichten, oftewel optimaliseren, zoals Van der Heide het noemt tijdens het

gesprek met hem in zijn werkkamer op de tiende verdieping van het gemeentehuis. Er is een hoogbouwnota opgesteld, die in overeenstemming met de stadsvisie, hoogbouw toewijst aan de ov-knooppunten van de gemeente. “Het gemeentehuis is ons hoogste gebouw in het centrum. Rond het centrum, dat met een metrostation tevens ov-knooppunt is, is zeker meer hoogbouw – meer volume – gewenst.”

Met 70 meter als limiet, zoals die via een nieuw omgevingsplan wordt opgelegd aan de plot van het voormalige ING-gebouw aan de oostzijde van winkelcentrum Koperwiek. Er is door burgers samen met de gemeente lang gestreden voor behoud van het karakteristieke gebouw, maar het

Foto: Jan Kok

omgevingsrecht biedt het college van B en W geen instrument meer om de nieuwe eigenaar van sloopnieuwbouw af te houden. Met het vaststellen van kaders en richtlijnen stuurt de gemeente op een hoogwaardige nieuwe invulling die een grote bijdrage levert aan het centrum.

Bundelen van de krachten

In nieuwbouwwijk Fascinatio worden de laatste lege plots gevuld. Woningcorporatie Havensteder neemt er nog 161 sociale huurwoningen af van een private ontwikkelaar. Twee woongebouwen van ontwikkelaars voorzien in respectievelijk 42 en 20 koopappartementen. Tien jaar geleden startte Havensteder in het centrum al sloop-nieuwbouwproject De Hoven. Hierbij maakten gedateerde portiekflats plaats voor moderne appartementenblokken. Door Ontwikkelaar Blauwhoed is de sanering van het zogenoemde De Hoven II gestart. Onder de buurtnaam Harmonie hebben inmiddels twaalf portiekblokken plaatsgemaakt voor 144 (middel) dure eengezinswoningen en woningen voor senioren en gezinnen. Twee portiekblokken zijn gehandhaafd en worden hoogwaardig gerenoveerd tot 56 duurzame sociale huurwoningen. De ontwikkeling van 180 woningen in project Blinq door Van Wijnen (zie het artikel elders in dit magazine) is evenzeer een mooi voorbeeld van verdichting met meerwaarde, vindt Van der Heide. “We hebben daarvoor de ontwikkelaar en diens plan nadrukkelijk geselecteerd op kwaliteit.”

Op andere plekken is kleinschaliger woonverdichting mogelijk. Project De Wingerd in de Florabuurt (wijk Schenkel) bijvoorbeeld. “Een oude school, een kinderdagverblijf en een kantoor verdwijnen en daarvoor in de plaats worden 256 woningen –waaronder 56 sociale huurwoningen – een nieuwe school met kinderdagverblijf en een parkje terug gebouwd.”

“Het is overigens niet zo dat wij alles vanuit deze toren willen bedenken. We zijn niet louter met regieplanologie bezig. Wel willen we aan de hand van de omgevingsagenda sturen op het bundelen van de krachten. Voor NS-Station Schollevaar bijvoorbeeld verkennen we samen met de eigenaar van het winkelcentrum, diverse andere vastgoedeigenaren en ProRail een integraal plan met hoogbouw bij het station.”

New Town-alliantie

Als groeigemeente in de jaren zeventig en tachtig vertoont Capelle typische stedenbouwkundige

kenmerken, aldus Van der Heide. “Denk aan de bloemkoolwijken. Maar je ziet ook dat in de crisis van de jaren tachtig er hier en daar wat plompverloren is gebouwd en dat de kwaliteit soms ook te wensen over laat. Voor zulke plekken is de denkoefening aantrekkelijk om de hele plot schoon te vegen. Om te dromen dat je daar opnieuw zou mogen beginnen. Deze oefening zouden we de komende jaren met onze partners moeten doen.”

Gebrek aan financiële middelen stelt echter grenzen aan wat de gemeente zelf kan oppakken. Dat geldt ook voor het scholenvastgoed. Een aanzienlijk deel loopt na veertig jaar op zijn eind of blijkt op een nu onhandige plek te zitten. “In bloemkoolwijk Schollevaar hebben we een grote basisschool met zevenhonderd leerlingen midden in de wijk. Maar de locatie is eigenlijk berekend op voetgangers en fietsers terwijl inmiddels heel veel ouders hun kinderen met de auto brengen en halen. Dat geeft verstopping en verminderde veiligheid. Een nieuwe school op een andere plek zou misschien het meest logisch zijn, maar dat zit er momenteel financieel niet in, dus we moeten met andere oplossingen komen.”

“Met gelijkaardige gemeenten zoals Spijkenisse en Nieuwegein zitten we in de New Town-alliantie. Qua typologie lijken wij namelijk best veel op elkaar. In de alliantie denken we samen na over onze gedeelde ruimtevragen. En we lobbyen om een nationaal programma te worden, zodat we rijksgelden krijgen. Dit zou een prachtige kans zijn om onze opgaven goed integraal op te pakken.”

Slimmigheden

“Capelle wil dorps, stads en groen zijn. Daar zitten natuurlijk tegenstellingen in, maar in dat spanningsveld denken we wel na over de ruimtelijke ontwikkeling.

Met drie metrostations en een NS-station zijn we stads. Met het Schollebos en het aangrenzende Hitland zijn we groen en met de historische bebouwing bij de IJssel zijn we dorps en blauw. Het blauwgroene raamwerk houden we in stand en gaan we nog versterken. Wat we qua rood in essentie doen – los van Rivium en hoogbouw op specifieke plekken – is optimaliseren: optoppen, uitplinten en aanplakken, of misschien soms wel sloopen nieuwbouw. Het is nog wel de vraag hoever we daar mee komen in onze bloemkoolwijken. Waar ik eigenlijk heel benieuwd naar ben, is wat voor slimmigheden marktpartijen hiervoor kunnen aanbieden. Ik ga graag met hen in gesprek”, sluit Van der Heide af met een open uitnodiging.

Dico Smitsman | Van Wijnen ontwikkelt Blinq

“Hoogwaardige woonomgeving ingepast op voormalig zwembadterrein”

De Blinkert in Capelle aan den IJssel was vanaf de jaren zeventig een geliefd buitenzwembad. Een latere omvorming tot binnenbad en tennisbanen kon de neergang in de exploitatie uiteindelijk niet stoppen. Na de beslissing tot sluiting gaf de gemeente het terrein een woonbestemming. Uit een tender kwam het plan van ontwikkelaar en bouwer Van Wijnen als beste uit de bus. Ontmoeten, verbinden en bewegen is de leidraad waarmee het wonen in een hoogwaardig woonmilieu wordt ingepast in de wijk.

Met zevenentwintig vestigingen door heel het land is Van Wijnen een bekende en gerespecteerde bouwer. Minder bekend wellicht is de ontwikkeltak van het bedrijf waarvan de geschiedenis meer dan honderd jaar teruggaat. Met het woonproject Blinq. voegt het concern weer een eigen ontwikkeling toe aan een toch al niet geringe portfolio op dit vlak. “Alles wat we ontwikkelen, bouwen we zelf. Dit brengt synergie in het ontwikkelingsproces”, zegt ontwikkelingsmanager Dico Smitsman. “Blinq. is een perfect voorbeeld van hoe wij als bedrijf samenwerken en hoe wij kijken naar de toekomst van projectontwikkeling.”

Voormalig buitenzwembad De Blinkert in Capelle aan den IJssel vormde in 2018 voor Van Wijnen weer een mooie kans. De grote en ooit zeer populaire zwemaccommodatie was in zijn ruim veertigjarig bestaan de neerwaartse weg van veel buitenzwembaden gegaan. Het korte buitenseizoen maakte de exploitatie relatief duur. De bouw van een subtropisch binnenbad – in een tijd waarin indoor zwemparadijzen definitief de concurrentie met ‘gewone’ buitenbaden leken te winnen – en de aanleg van tennisbanen moest voor een gezondere exploitatie zorgen. Toen ook dit uiteindelijk tot verpietering leidde, besloot de gemeente rond 2018 tot de bouw van een nieuw, modern zwembad op een andere plek. Het na sloop van de oude bebouwing vrijkomende terrein aan het Valeriusrondeel kreeg een woonbestemming. Via een aanbesteding op basis van een – mede met de buurt tot stand gekomen – gebiedspaspoort en een hoog ambitieniveau op diverse vlakken werd het project in de markt gezet. “Samen met onder andere Groosman Architecten en Echo Urban Design hebben we een

prachtig plan gemaakt en gewonnen van vier concurrerende plannen. Centraal in ons plan staat het concept van ontmoeten, verbinden en bewegen.”

‘Alles wat we ontwikkelen, bouwen we zelf. Dit brengt synergie in het ontwikkelingsproces.’

Verdiept plein

Het plan omvat 180 woningen verdeeld over vier torens van verschillende hoogte die om een binnengebied heen staan. De bediende wooncategorieën zijn: sociale huur (45), middenhuur (45) en vrijesector huur en koop (90). De meerwaarde van het plan schuilt naast de kwaliteit van de woningen in belangrijke mate in de inrichting van de buitenruimte. Centraal ligt een verdiept plein dat verwijst naar het voormalige buitenbad, legt Smitsman uit. Het plein kan ook daadwerkelijk als een bassin vollopen bij piekbuien welke door de klimaatveranderingen steeds

Blinq.het multifunctionele verdiepte plein

vaker voorkomt. Startblokken aan de randen van het plein zijn afkomstig uit het oude zwembad en ook tegelwerk is hergebruikt. Aan de rand van het plein komt een Paviljoen om ontmoeting te stimuleren. Het plein is duidelijk dé magneet voor ontmoeten, verbinden en bewegen. Vooral jongeren zullen zich er prima kunnen vermaken met sport en spel. Ouders of andere buurtbewoners kunnen er vanuit het paviljoen of vanaf de tribune toeschouwer van zijn, terwijl ze wellicht met elkaar een praatje aanknopen.

Naast het plein komt een overdekte parkeergarage in de vorm van een groene heuvel. Aan de pleinzijde heeft de parkeerheuvel de vorm van een tribune. De hoofdentrees van drie van de vier woontorens liggen aan de daktuin van de parkeergarage. “Bewoners kunnen ook direct uit de parkeergarage naar binnen, maar de hoofdroute loopt bewust via het verhoogde maaiveld om sociale interactie te bevorderen.”

Historie van de plek

De zwembadreferentie is ook in de gebouwen terug te vinden, vertelt Smitsman tijdens het gesprek op de bouwplaats. “Het badmeesterhuis had een plint van donker metselwerk en

daarboven licht metselwerk. Dit contrast wordt ook toegepast in de woontorens: voor de vijf onderste lagen een donkere steen, daarboven een lichtkleurige steen en lichtkleurige voeg.” De hoogste toren (zestien verdiepingen) zal hierdoor heel licht afsteken tegen de hemel. Verder houdt ‘zwembadblauw’ in de gebouwentrees ook de historie van de plek levend. Tenslotte hebben de vier woontorens namen die daaraan bijdragen: Het Startblok, Het Diepe, De Lage en De Hoge.

Nek uitgestoken

Het Startblok is toepasselijk ook de eerste van de vier woontorens die door Van Wijnen eind 2024 wordt opgeleverd. Woningcorporatie Havensteder neemt dit gebouw met 45 sociale huurwoningen over. De andere woontorens volgen in 2025. Het Diepe met 45 middenhuurwoningen gaat over naar ASR. De negentig vrijesectorwoningen in de andere twee torens zijn een verhaal apart. “In het oorspronkelijke plan waren dit koopwoningen. Maar we kregen te maken met drie opeenvolgende tegenslagen. Eerst was er de coronacrisis met zijn strubbelingen, daarna kwam de oorlog in Oekraïne met de oplopende energieprijzen en als klap op de vuurpijl steeg de rente in twee maanden tijd met 3%. Gevolg was dat we nauwelijks nog woningen verkocht kregen. Op dat moment hadden we het bouwterrein al voorbelast. We zijn met de gemeente gaan praten om de koopwoningen voor een deel om te zetten naar vrijesector huurwoningen. Vanuit ons netwerk konden we een betrouwbare particuliere vastgoedbelegger interesseren om 65 koopwoningen over te nemen voor de vrijesector verhuur. De gemeenteraad was aanvankelijk sceptisch maar kon zich ten slotte helemaal in onze argumenten vinden. De snelle realisatie van 180 woningen voor verschillende doelgroepen in deze wijk telde toch het zwaarst. En ook wij hebben onze nek uitgestoken, want nog niet alle koopwoningen zijn verkocht, al verwachten we daar bij de oplevering wel in te zijn geslaagd.”

Verbinding met bestaande wijk

De voormalige zwembadlocatie in de wijk Middelwatering-West grenst aan stroken met grote galerijflats en een buurt met laagbouwwoningen. Aan de oostzijde langs het Valeriusrondeel ligt het door bomen afgeschermde sportpark van v.v. Capelle.

Aan de westzijde langs de Abram van Rijckevorselweg – een hoofdverbinding met Rotterdam – is een groenblauwe bufferzone die met bospaden is ingericht. De openbare ruimte van Blinq. gaat aan alle kanten met gebiedsentrees aansluiten op de omgeving. Alleen auto’s hebben de in- en uitgang uitsluitend aan het Valeriusrondeel.

Voor de gemeente was belangrijk dat de woonontwikkeling zich zou richten op verschillende doelgroepen, waarvan vijftig procent in de categorie betaalbaar, aldus Smitsman. Daarnaast werd gevraagd om natuurinclusiviteit (behouden en aansluiten op het aanwezige groen) en klimaatadaptatie (waterberging). Verwarming van de gebouwen gebeurt met een WKO-installatie. Evenzeer van belang was de verbinding met de bestaande woonwijk. “Het gebied, het plein en het paviljoen zijn voor iedereen toegankelijk. En het plein leent zich niet alleen voor voetbal, je kunt er ook een evenement organiseren.”

“Huidige en nieuwe bewoners zijn in de planvorming steeds het startpunt geweest. De participatie met de bewoners hebben we opgezet in de vorm van een klankbordgroep. Daaruit zijn nuttige dingen naar voren gekomen. Een buurtbewoner zei bijvoorbeeld: Prachtig plan, maar hoe kom ik in mijn rolstoel bij het plein? In reactie daarop hebben we voor rolstoelvoorzieningen gezorgd. Verder bleek dat mensen graag wilden dat er dingen zouden zijn die nog aan De Blinkert herinneren. Met het ontmoetingsplein, dat we ook wel het zwembadplein noemen, is dat geweldig gelukt. Opa’s en oma’s kunnen hier tegen hun kleinkinderen zeggen: Hier heb ik vroeger nog gezwommen.”

Van Wijnen geeft met Blinq. een duidelijk visitekaartje af, vindt Smitsman. “We hebben ondernemerschap getoond en zijn niet weggelopen toen de verkoop van woningen stilviel. Samen met de gemeente en woningcorporatie Havensteder hebben we er de schouders onder gezet om het plan in gewijzigde vorm door te kunnen laten gaan. We hebben het goed gedaan, door tegenwind heen. Daar zijn we trots op.” Blinq.

Gebouw De Hoge

Blinq. gebouw De Lage

Wethouder Harriët Westerdijk: ‘Denk aan de Kop van Zuid of Katendrecht’

“Capelle wordt hoogstedelijk met Rivium”

Foto: Jan Kok

Eerder al zocht Capelle aan den IJssel haar westelijke grens op met de bouw van woonwijk Fascinatio.

Aan de andere zijde van de Abram van Rijckevorselweg is nu bedrijvenpark Rivium aan de beurt. Het gebied wacht een grootschalige transformatie naar een gemengde woon- en werkwijk. “Op de Van Brienenoordbrug kijk je straks naar rechts – naar de hoogbouw van Rivium.”

Grote leegstand van kantoren bood stof tot nadenken over de toekomst van bedrijvenpark Rivium, vertelt projectwethouder Harriët Westerdijk van Capelle aan den IJssel over de achtergrond van het transformatieplan. Het in de jaren negentig gebouwde kantorenpark aan de voet van de Van Brienenoordbrug is toe aan vernieuwing. De grote woningvraag doet de rest. “In gesprek met marktpartijen zijn we tot een fantastisch plan gekomen voor een gemengd woon-werkgebied met een hoogstedelijk karakter – en met een heel aantrekkelijk verblijfsgebied.”

Op Rivium is straks plek voor 5.000 tot 5.500 woningen. Deels door kantoorpanden om te bouwen, grotendeels door sloopnieuwbouw. De gemeente heeft de kaders vastgesteld aan de hand van een gebiedspaspoort – de regels staan onder meer een bouwhoogte tot 130 meter toe – maar de fysieke herontwikkeling is aan

de marktpartijen. “Er is een coalitie van ontwikkelaars gevormd. Dat zijn vijf partijen met plots die de kar trekken. De plots die zij samenhangend ontwikkelen, noemen we het Hart van Rivium. In een latere fase kunnen andere partijen om dat hart heen ontwikkelen.”

‘Grote leegstand van kantoren bood stof tot nadenken over de toekomst van bedrijvenpark Rivium.’

Autoluwe boulevard

De huidige Rivium Boulevard – de hoofdas van het gebied – wordt een autoluwe stedelijke as. Westerdijk wijst op een posterformaat afbeelding aan de wand van

Rivium, overzicht

haar werkkamer: verlichte woontorens en een goed bezette plintbebouwing met horeca en terrassen roepen het beeld op van een drukke uitgaansstraat van een grote stad à la Parijs of Londen. “Denk ook aan een ontwikkeling als de Kop van Zuid of Katendrecht – toen het daar begon, kon je je ook niet voorstellen hoe indrukwekkend het gebied binnen tien, vijftien jaar zou veranderen. Dat gaat hier ook gebeuren.”

Naast horeca krijgt Rivium een hoog niveau voorzieningen zoals winkels, huisartsen, paramedische zorg, een basisschool en kinderopvang. Hiermee wordt ook nieuwbouwwijk Fascinatio aan de noordkant van de Abram van Rijckevorselweg (N210) bediend via de al aanwezige brugverbinding. De open afritten van de N210 bij deze brug ontsluiten beide gebieden al richting Rotterdam en Capelle-Centrum. Rivium pionierde bijna vanaf de aanleg met zelfrijdende shuttlebusjes van en naar metro- en busstation Kralingse Zoom. Deze voorziening is er dus al nog voordat de herontwikkeling begint. Daarnaast ligt het ov-knooppunt per fiets (6 minuten) of zelfs lopend (25 minuten) uitstekend binnen bereik.

Rotterdam om de hoek

Een groene en blauwe hoofdstructuur en binnentuinen tussen de appartemententorens gaan bijdragen aan omgevingswaarde én klimaatadaptatie. Aan de zuidkant wordt Rivium begrensd door de Nieuwe Maas. Samen met de

Rivium, Marktplein

Rivium, Oostlaan

meanderende dijk biedt de rivier de nieuwe bewoners recreatieve mogelijkheden. “Bovendien is er een halte van de waterbus waar je met de fiets op kan. Een snellere en leukere manier om naar Rotterdam te gaan bestaat niet”, zegt Westerdijk. “Sowieso ligt de stad met al zijn mogelijkheden om de hoek.” Het is duidelijk dat de wethouder daar de Maasstad mee bedoelt en niet Capelle-Centrum. “Ons eigen centrum is ook dichtbij”, zegt ze met een lach. “Maar laten we realistisch zijn, voor al onze bewoners, ook in de verst weg gelegen wijken, is en blijft Rotterdam de stad. Dat zal voor Fascinatio nu en Rivium straks iets sterker gelden. Neemt niet weg dat de nieuwe wijk zeker een eigen stadse sfeer en aantrekkingskracht zal hebben.”

Woonkansen

Het woonprogramma bestaat uit zowel koop als huur. Aan de definitieve invulling wordt nog gewerkt: “Wij vinden het belangrijk dat er betaalbare woningen worden gebouwd. Daar hoort zeker ook een deel sociale huur bij. Voor alle Capellenaren liggen hier woonkansen en dan met name ook voor jongeren en ouderen die nu moeilijk aan bod komen.”

Aan de andere kant van het verkeersplein onderaan de Van Brienenoordbrug ligt het Rotterdamse Brainpark waar eenzelfde soort herontwikkeling naar een woon-werkgebied in gang is gezet. Daarmee bestaat geen afstemming maar ook geen concurrentie, stelt Westerdijk. “We hebben met onze grote buur een gedeeld belang en dat is de enorme vraag naar woningen. Uiteraard delen we een stuk verkeers- en ov-infrastructuur waar we aan moeten rekenen. Verder denk ik dat we met de coalitie van ontwikkelaars in het Hart van Rivium een bijzonder sterke samenhang bereiken.”

Voordelen voor bedrijven

Als kantorenpark gaat Rivium alleen maar profiteren van de toevoeging van woningen en voorzieningen. “Er verdwijnt ongeveer honderdduizend vierkante meter overtollig kantooroppervlak maar voor de gevestigde

bedrijven ontstaat een gebied met enorme meerwaarde. Ik kan me voorstellen dat hier mensen gaan wonen die er ook werken in de kantoren. We zijn voor dit plan natuurlijk eerst in gesprek gegaan met de bedrijven, net als met bewoners uit de aangrenzende wijken.”

‘Wij vinden het belangrijk dat er betaalbare woningen worden gebouwd. Daar hoort zeker ook een deel sociale huur bij.’

Ongekend

Rivium wordt een gebied zoals Capelle dat nog niet kent: met de allure en de schwung van de grote stad aan de rand van een grote rivier. “Zeker geen standaard woonwijk, maar een wijk van de toekomst. Als je straks de Van Brienenoordbrug afkomt, kijk je niet meer naar de Rotterdamse skyline links, maar naar rechts – naar de hoogbouw van Rivium.”

Rivium, balkonview

Joost Wilbrink, Marcel Naaktgeboren en Amon Bötger Rotterdams vastgoednetwerk breidt uit met JOR Next Level

“Een netwerk voor iedere vastgoedgeneratie”

Met de oprichting van JOR Next Level is het voor vastgoedprofessionals in Rotterdam voortaan mogelijk van hun 25ste tot het pensioen een geschikte netwerkvereniging te vinden om kennis en informatie te delen en samen toe te werken naar een nog betere Rotterdamse vastgoedbranche.

Samen beter worden door kennis te delen én elkaar te leren kennen op een informele manier. Daarvoor staan de vastgoednetwerken JOR, JOR Next en sinds 1 januari 2024 ook JOR Next Level. In twintig jaar tijd groeide JOR uit van jongerennetwerk voor starters in de Rotterdamse vastgoedwereld tot netwerk voor alle leeftijdsfases.

“We startten JOR, Jongeren Onroerend Goed Rotterdam, in 2003”, vertelt medeoprichter

Amon Bötger, eigenaar van Neo Property Solutions. “Ik was 26, net begonnen in de vastgoedbranche en had behoefte aan een netwerk. In die tijd waren netwerkclubs in deze branche echter vooral gericht op de toplaag, de directie.”

Met de oprichting van JOR hadden jonge vastgoed-professionals van 25 tot 35 jaar in Rotterdam en de regio voortaan ook een plek om elkaar te ontmoeten en kennis uit te wisselen. Maar met het verstrijken van de

jaren werd de bovengrens van 35 jaar door meerdere leden gepasseerd. “Daarom richtten we in 2011 JOR Next op”, vertelt Joost Wilbrink, projectdirecteur bij Dura Vermeer. “Een nieuwe netwerkverenging voor vastgoedprofessionals van 35 jaar en ouder. Met een iets inhoudelijker programma, omdat daar behoefte aan was bij deze generatie. Maar we hielden ook de binding met de jongere afdeling door eens per jaar een zomerevent te organiseren.”

Anders dan JOR, gold voor een lidmaatschap van JOR Next geen maximale leeftijdsgrens. Toch zag in 2024 een nieuwe afdeling van JOR het levenslicht: JOR Next Level. “JOR Next had inmiddels een ledenaantal bereikt van 60 personen. We wilden niet veel groter worden, want dan worden bijeenkomsten te onpersoonlijk. Voor een goede dynamiek binnen je netwerk wil je echter wel graag nieuwe aanwas. Daarvoor was nu geen ruimte”, legt Marcel Naaktgeboren, vastgoedadviseur van De Mik Real Estate Partners, uit. “Daarom besloten we een onderzoek in te stellen onder de leden om te zien of er behoefte was aan een nieuwe afdeling om meer doorstroming te creëren.”

JOR Next Level was het resultaat. Een netwerkvereniging voor vastgoedprofessionals vanaf vijftig jaar. “Deels gevormd door leden die doorstroomden vanuit JOR Next en we hebben ook weer nieuwe leden”, zegt Marcel “Officieel is de pensioenleeftijd de bovengrens”, vult Amon aan. “Maar we hebben in de statuten alvast laten opnemen dat de oprichting van nog een afdeling een mogelijkheid is, mochten mensen er na hun pensioen behoefte aan hebben.”

Het basisprincipe van JOR Next Level is nog altijd hetzelfde als dat van JOR: het faciliteren en stimuleren van het uitwisselen van informatie, contacten en kennis in de vastgoedbranche. De inhoudelijke thema’s en de invulling van de activiteiten zijn aangepast op de behoefte van de generatie.

De nadruk ligt ook nog altijd op het feit dat JOR een vereniging is. “Je komt hier niet om opdrachten te halen”, zegt Marcel. “Je moet bereid zijn om kennis te delen. Door kennisuitwisseling wordt ons werk beter en dat is waar we naartoe werken. Natuurlijk ontstaan er ook samenwerkingen, doordat je elkaar goed leert kennen tijdens evenementen, bijeenkomsten of een studiereis, maar dat is niet het eerste doel.”

Amon: “We vragen nieuwe leden altijd wat hun toegevoegde waarde is. JOR is een vereniging. Dat maakt

deelname betaalbaar en laagdrempelig, maar het betekent ook dat we allemaal vrijwilligers zijn en onze bijdrage aan de vereniging leveren. Bijvoorbeeld door een keer zitting te nemen in het bestuur of in een van de commissies, maar dus ook door je als lid actief op te stellen.”

Wat het oplevert is een goed geïnformeerde en dus nog professionelere Rotterdamse vastgoedbranche. Joost: “Onze leden zijn actief op het gebied van ontwikkelen, aan- en/of verkopen, makelen, adviseren, financieren, exploiteren, beheren en/of beleggen in het vastgoed. We hebben hierdoor zoveel kennis aan boord dat het leuk is om met elkaar taaie onderwerpen te bespreken zoals stikstofberekeningen of de omgevingswet. Veel informatie hebben we via de leden binnen handbereik en waar we behoefte hebben aan extra kennis, nodigen we landelijke professionals uit voor een lezing.”

De activiteiten worden betaald uit het lidmaatschapsgeld én sponsorinkomsten. “Het principe van sponsors passen we al toe sinds de oprichting”, zegt Amon. “Partijen die ons netwerk een warm hart toedragen en affiniteit hebben met de vastgoedbranche.”

Een voorbeeld van zo’n sponsor is Grant Thornton, een financiële dienstverlener en accountant met veel klanten in de vastgoedbranche. “Voor ons is dit een mooi netwerk om bij aan te sluiten”, zegt Marc Groenen van Grant Thornton. “Vooral omdat kennis delen een belangrijk onderdeel is. Wat ons betreft is kennis delen uiteindelijk vermenigvuldigen.”

Er is nog ruimte voor nieuwe sponsors bij JOR Next Level. Zo ook voor enkele nieuwe leden. “De teller staat nu op 28 leden. We bouwen dat aantal langzaam uit, zodat we aan en sterke onderlinge band kunnen werken. Daarom willen we tot eind 2024 bescheiden groeien tot 30 leden.”

Wie geïnteresseerd is in een lidmaatschap of sponsoring, kan meer informatie vinden op jornextlevel.com.

‘Door kennisuitwisseling worden we allemaal nog beter in ons werk.’

Van Wijnen - De Blinkert

Bouwen en ontwikkelen met passie

Inleven wordt beleven

Van Mierlo gelooft in een duurzame toekomst. Iedereen heeft recht op een plek om te wonen, werken, recreëren en zorg te krijgen. Ons doel is dan ook niet voor niets: het realiseren van een leefomgeving, waar de eindgebruiker zich thuis voelt. Dit bereiken wij door mensgericht en betrouwbaar samen te werken.

Met oog voor de maatschappij en een duurzame toekomst. Met circa 100 vakmensen en (keten)partners werken wij intensief samen om vastgoed te ontwikkelen, bouwen, renoveren en transformeren.