Жилищное право №9 - 2015 by Mark Smith

колонка редактора

Запутанность отношений в сфере недвижимости, кажется, не снизилась с начала 90-х... Но заметно выросла квалификация судей, их опыт и, соответственно, авторитет... Умножив на количество новых адвокатов и юристов, имеем СИСТЕМУ разрешения споров... Плохую или хорошую... но имеем... P.S. С 2016 года начнёт выходить новый журнал ― «КОММЕРЧЕСКИЕ СПОРЫ». Несмотря на обилие правовых журналов на рынке, мы рекомендуем его выписать и читать, так как будем всецело поддерживать его уровень, работая с лучшими экспертами. Удачи! Александр Гончаров главный эксперт

ведущие эксперты

Н. Пластинина

А. Алистархов

Н. Андержанова

Г. Бигаева

А. Волкова

А. Герасимов

К. Глушко

А. Елисеев

Д. Ермаков

А. Журавлева

Д. Карпухин

А. Корольков

М. Кузина

А. Кайль

С. Кукуев

М. Кюрджев

М. Лазукин

О. Москалева

О. Мун

О. Олейникова

Х. Плещицкая

А. Сорокин

Ю. Сорокина

А. Столярова

А. Лейба

А. Русин

Л. Миннегалиева

С. Соколова

Ю. Чаевцев

№

9/2015

Ежемесячный практический журнал

Общежития Марина Кузина Великое переселение народов . . . . . . . . . . . . . . . 7

Оценка стоимости Гульнара Бигаева Судебные споры с госорганами при строительстве и изменении кадастровой стоимости . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21

Мошенничество

СОДЕРЖАНИЕ

Виктория Трофимова Споры, связанные с подделкой документов в жилищной сфере. Купля-продажа квартиры по поддельным документам. Часть1 . . . . . . . . . 33

Обмен жилья Наталия Пластинина Обмен квартиры с дефектами невозможен? . . 43

Строительство Алексей Сорокин Застройщик и подозрительная организация . . 57

№

9/2015

Ежемесячный практический журнал

Право

Коммерческие споры Наталия Красавцева Недобросовестный заказчик: как подрядчику защитить свои интересы . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77

Аренда Галина Ткаченко Переустройство нежилых помещений арендатором. Что должны знать стороны договора аренды . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87

Наследственные споры Владимир Петров Сложности признания недостойным наследником . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101

СОДЕРЖАНИЕ

Ольга Олейникова Законодательные пути решения проблемы «квартирного рейдерства» . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67

Читайте в номере

c. 7

c. 21

Марина Кузина

С уд не вправе обязать орган власти

В случае изменений проекта

…

обеспечить собственника изымаемого помещения другим жильём, поскольку по ЖК РФ на орган власти возлагается лишь обязанность выплатить выкупную цену изымаемого помещения...

Гульнара Бигаева

…

при осуществлении строительства жилых домов изменения вносятся в разрешение на строительство, заказчик не обязан получать новое разрешение на строительство...

c. 33

c. 43

Виктория Трофимова

Наталия Пластинина

Е если регистрация права собственности

…

первоначально была произведена на основании поддельного документа, это влечёт ничтожность всех последующих сделок с этой недвижимостью...

…

Устроительства частник долевого не

вправе потребовать замены объекта строительства с недостатками на аналогичный объект без недостатков...

ДАЙДЖЕСТ

c. 57

c. 67

Алексей Сорокин

Ольга Олейникова

П окупатель при покупке квартиры от

В отличие от права совместной

…

подрядчика может не получить налоговый вычет, поэтому такая покупка возможна лицами, которыми он уже однажды был получен...

собственности участники долевой необязательно должны быть связаны родственными отношениями...

c. 87

Галина Ткаченко

П ереустройство и перепланировка

…

проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения (ч. 1 ст. 26 ЖК РФ)...

c. 101

Владимир Петров

…

Днеоказывать надо только факт

нарушения своих прав, но, самое главное, и ПРИЧИННОСЛЕДСТВЕННУЮ СВЯЗЬ между нарушением и невозможностью принять наследство...

Выходные данные

Журнал Свидетельство о регистрации средства массовой информации № ПИ 77-15531 от 20 мая 2003 г., выдано Комитетом Российской Федерации по печати.

Подписка: по каталогу агентства «Роспечать»: 79154, 79357; по объединенному каталогу: 43137, 29429; Интер-почта: 1243.

Выпускающий редактор журнала: Н. Селиверстова

Редакция приглашает к сотрудничеству специалистов по жилищным проблемам. Издательство не несет ответственности за ущерб, нанесенный в результате использования, неиспользования или ненадлежащего использования информации, содержащейся в настоящем издании.

Редакционная коллегия: В. В. Алистархов, А. А. Абрамов, А. Н. Герасимов, Д. В. Карпухин

Перепечатка материалов (полная или частичная) допускается только с письменного разрешения редакции.

Эксперты: Д. Болгерт, А. Герасимов, О. Иванихина, А. Кайль, М. Кузина, М. Лазукин, А. Лейба, Ф. Махмутов, О. Мун, А. Пикалова, А. Русин, М. Смородинов, А. Сорокин, Ю. Сорокина, М. Толстых, В. Трофимова, А. Угрюмов, К. Ханина

Адрес редакции: 117036, Москва, а/я 10.

PR-отдел: tp@top-personal.ru

Подписано в печать 24.08.2015. Формат 60х90 1/8. печать офсетная, бумага офсетная. Тираж 2 500 экз. Заказ № 50-17.

Главный редактор издательства: Александр Гончаров.

Корректор: О. Трофимова. Дизайн, верстка: О. Дегнер. Интернет-проекты: П. Москвичев. Альтернативная подписка: tp@top-personal.ru Пресс-служба: pr@estate-law.ru Руководитель отдела маркетинга: В. Гончарова. Гл. бухгалтер Наталья Хомичева. Рекламный отдел: tp@top-personal.ru Прямая подписка и отдел реализации: tp@top-personal.ru претензии по доставке: tp@top-personal.ru

E-mail: redactor@estate-law.ru www.top-personal.ru

Отпечатано в ОАО «Кострома»: 156010, г. Кострома, ул. Самоковская, 10. © , 2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Великое переселение...

М. Кузина

Марина Кузина юрист

е и н еле

Общежития

с е р е п Великое переселение е в о о к д и и о л й р е и а В ннародов т и м ж е а щ т б о о т с и споры к Снос общежитий тех, кто там жил о , н х С е т ы л р и о п ж с

Живущие десятилетиями в общежитиях граждане мечтают о переселении. Но когда такая возможность становится реальной, она способна обернуться не только праздничным застольем в честь новоселья, но и рядом проблем.

№ 9/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! М. Кузина

Великое переселение...

Законодательство при расселении придерживается принципа компенсационного характера. То есть безоговорочно рассчитывать на то, что взамен пары маленьких комнат в общежитии гражданин получит полноценную квартиру, не стоит. Прежде всего, необходимо определиться со статусом помещения: находится ли оно в собственности физического лица или же заключён договор социального найма, поскольку существует различие в правовых последствиях для каждого вида и смешивать их, подменяя одно другим, точно не стоит ― в противном случае защитить свои права не получится даже в судебном порядке.

Общежития

Рассмотрим печально известную ситуации в Астраханской области. ** ГГГГ произошло обрушение южной части здания, вследствие чего погибли жильцы дома и уничтожено имущество. Виновным в произошедшем признан заместитель мэра г. Астрахани, действия которого квалифицированы по ч. 1 ст. 286 УК РФ (превышение должностных полномочий). По заключению комиссии здание общежития признано аварийным, подлежащим сносу. Управление по жилищной политике сообщило, что с собственниками помещений общежития будет решаться вопрос в рамках п. 10 ст. 32 ЖК РФ. Данная статья в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд определяет порядок обеспечения жилищных прав собственника: «Ч. 1. …Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти...». Также п. 4 и п. 5 данной статьи определяют порядок изъятия земельного участка и помещения, устанавливая сроки для направления уведомления. О. обратилась иском к администрации г. Астрахани, указав, что является собственником жилого помещения.

№ 9/2015

М. Кузина

Истец, считая, что указанные нормы закона на неё не распространяются, поскольку здание общежития сносится не в связи с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд, а в связи с непригодностью для проживания по вине администрации, просила обязать администрацию предоставить благоустроенное помещение по договору социального найма, не менее общей площади ранее занимаемого жилого помещения. Решением Кировского районного суда г. Астрахани, оставленного в силе коллегией по гражданским делам Астраханского областного суда, в иске отказано.

Общежития

Судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда от 05.02 2014 по делу № 33-493/2014 установила: О. является собственником жилого помещения. Ст. 32 ЖК РФ предусмотрен порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Ч. 1 данной статьи установлено, что жилое помещение может быть изъято у собственника путём выкупа. Выкупная цена, сроки и другие условия определяются соглашением с собственником помещения. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачётом его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ). Таким образом, по смыслу закона, суд не вправе обязать орган власти обеспечить собственника изымаемого помещения другим жильём, поскольку по ЖК РФ на орган власти возлагается лишь обязанность выплатить выкупную цену изымаемого помещения. П. 20 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ» (далее — ПП № 14) определено, что по смыслу ч. 8 ст. 32 ЖК РФ собствен-

№ 9/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! М. Кузина

Великое переселение...

нику жилого помещения другое помещение взамен изымаемого должно предоставляться на праве собственности (а истец в иске заявляет о соц. найме). Таким образом, для возникновения жилищных правоотношений, связанных с социальным наймом жилого помещения муниципального жилищного фонда, по смыслу ч. 1 ст. 49 ЖК РФ, необходимо наличие таких юридических фактов, как малоимущность и нуждаемость в жилом помещении.

Общежития

Органом местного самоуправления в порядке, установленном законом Астраханской области и ч. 2 ст. 49 ЖК РФ, решение о признании О. малоимущим гражданином не принималось, на учёте истец не состоит, следовательно, доводы истца о том, что она не имеет возможности преодолеть сложившуюся ситуацию самостоятельно, не подтверждены.

собственник помещения может рассчитывать на денежную компенсацию. Обязанность предоставить новое помещение взамен утерянного законодательство не содержит. Выдача заветных ключей от другой квартиры является правом, но не обязанностью органа государственной власти или местного самоуправления

Таким образом, вывод суда об отказе в иске О. о понуждении органа местного самоуправления к предоставлению жилого по договору социального найма является правильным.

№ 9/2015

М. Кузина

Доводы жалобы о признания истца потерпевшей по уголовному делу не является основанием к возложению обязанности предоставить имущество в натуре, поскольку ст. 1069 ГК РФ предусмотрено возмещение вреда, причинённого гражданину в результате незаконных действий должностного лица органов местного самоуправления, в денежном выражении.

Общежития

То есть вопрос с предоставлением «другого помещения» решается «по соглашению», и оно может быть предоставлено (а может и не быть)

Следуя логике закона, получается, что собственник помещения может рассчитывать на денежную компенсацию. Обязанность предоставить новое помещение взамен утерянного законодательство не содержит. Выдача заветных ключей от другой квартиры является правом, но не обязанностью органа государственной власти или местного самоуправления. Суд не вправе обязать орган власти обеспечить собственника изымаемого помещения другим жильём, поскольку по ЖК РФ на такой орган власти возлагается лишь обязанность выплатить выкупную цену изымаемого помещения. Однако между собственником и органами власти или местного самоуправления может быть достигнуто соглашение. П. 8. ст. 32 ЖК РФ указывает, что «по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачётом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение». П. 20 ПП № 14 определено, что по смыслу ч. 8 ст. 32 ЖК РФ собственнику жилого помещения другое помещение взамен изымаемого предоставляется на праве собственности.

№ 9/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! М. Кузина

Великое переселение...

То есть вопрос с предоставлением «другого помещения» решается «по соглашению», и оно может быть предоставлено (а может и не быть). Возвращаясь к ситуации в Астраханской области, рассмотрим другой пример, в котором собственник жилья просит именно предусмотренной законом компенсации и суд удовлетворяет заявленные требования: Коллегией Астраханского областного суда 20.08.2014 по делу № 332537/2014 установлено:

Общежития

Истцы обратились с иском к администрации г. Астрахани о взыскании стоимости утраченного имущества, указав, что являются собственниками комнаты. В результате обрушения части жилого дома уничтожено принадлежащее им помещение. Вступившим в законную силу приговором суда г. Астрахани истцы признаны потерпевшими. Постановлением мэра с внесёнными в него изменениями здание общежития признано аварийным и подлежащим сносу. Истцы обращались к ответчику с заявлением о выплате рыночной стоимости утраченного жилья, но получили отказ. При указанных обстоятельствах просили взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию стоимости утраченного имущества в размере ** руб. Решением суда, оставленным в силе судебной коллегией, исковые требования удовлетворены в полном объёме. Как следует из материалов дела, решением районного суда за В.А.В., В.Е.А., В.А.А., В.К. признано право собственности на комнату №**. Из приговора суда от ДД.ММ.ГГГГ по уголовному делу по обвинению К.В.Ю. в совершении преступления, предусмотренного УК РФ, следует, что произошло обрушение южной части здания общежития. В связи с признанием здания общежития аварийным и подлежащим сносу, жилищный вопрос заявителей решался в соответствии с законодательством в рамках п. 10 ст. 32 ЖК РФ. В соответствии с отчётом, представленным истцами, об определении рыночной стоимости комнаты рекомендуемая рыночная стоимость со-

№ 9/2015

М. Кузина

ставляет ** руб. Доказательств об ином размере цены в дело не представлено.

Общежития

Согласно п. 22 ПП № 14, не установлены правовые последствия признания в установленном порядке подлежащим сносу здания, в котором проживают не только собственники жилых помещений, но и наниматели. Учитывая это, при рассмотрении споров об обеспечении жилищных прав собственников жилых помещений суд вправе, исходя из норм ч. 1 ст. 7 ЖК РФ о применении жилищного законодательства, по аналогии применить к отношениям положения ч. 10 ст. 32 ЖК РФ об изъятии жилого помещения у собственника путём выкупа либо о предоставлении ему другого помещения с зачётом его стоимости в выкупную цену.

Однако данная ситуация зачастую невыгодна собственникам, поскольку стоимость изымаемых помещений может оказаться настолько низкой, что приобрести иное жильё на полученную компенсацию окажется вовсе нереальным

Истцами представлены постановления о признании их потерпевшими по уголовному делу по факту обрушения общежития, ущерб, причинённый в результате обрушения общежития составил **руб., всё общежитие признано аварийным, подлежащим сносу, в связи с чем потерпевшие утеряли место жительства. Судебная коллегия пришла к выводу о том, что имеются основания для удовлетворения иска.

№ 9/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! М. Кузина

Великое переселение...

Общежития

Согласно п. 7 ст. 32 ЖК РФ, «при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учётом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки…». Аналогичное положение можно найти в ст. 12 Закона г. Москвы от 31.05.2006 № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве». Ч. 3 утверждает: «Соответственно, жилое помещение изымается у собственника городом Москвой путём выкупа. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. При этом выкупная цена должна соответствовать рыночной стоимости освобождаемого жилого помещения, а также включать все убытки». Однако данная ситуация зачастую невыгодна собственникам, поскольку стоимость изымаемых помещений может оказаться настолько низкой, что приобрести иное жильё на полученную компенсацию окажется вовсе нереальным. Если же собственника аварийного жилья не устраивают предложенные варианты, выселение может быть осуществлено на основании решения суда в принудительном порядке, о чём свидетельствуют положения п. 9 ст. 32 ЖК РФ. Хотя закон требует получения согласия собственника на изъятие, в случае отсутствия оного администрация может выйти в суд с иском и на основании судебного решения выселить упирающегося жителя из сносимого дома. Однако, как утверждается в п. 9 ст. 32 ЖК РФ, «иск не может быть подан ранее чем до истечения трёх месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд». То есть органы власти, принявшие меры по предоставлению иного помещения, должны выждать определённый срок. Позиция подтверждается и решениями других судов субъектов РФ. Определением ВАС РФ по делу N 58-КГ14-15 от 02.12.2014 установлено:

№ 9/2015

М. Кузина

Г.В.А. обратился в суд с иском к администрации о предоставлении помещения во внеочередном порядке, ссылался на то, что является собственником жилого помещения, признанного непригодным для проживания, подлежащим сносу. Г.В.А. полагал, что на орган местного самоуправления должна быть возложена обязанность по предоставлению во внеочередном порядке помещения равнозначной площади.

Общежития

Внеочередное предоставление помещения — исключительная мера защиты жилищных прав в условиях, когда лицо лишено помещения, не имеет возможности немедленно обеспечить им себя самостоятельно.

Иначе обстоит дело с гражданами, заключившими договор соц. найма помещения

Отказывая Г.В.А. в предоставлении помещения во внеочередном порядке за счёт администрации, суд установил, что Г.В.А. имеет другое помещение, принадлежащее ему на праве собственности. Иначе обстоит дело с гражданами, заключившими договор соц. найма помещения. Ст. 86 ЖК РФ определено, что, если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору соц. найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом власти или местного самоуправления, принявшими решение о сносе дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам соц. найма. Предоставляемое в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены ст. 86-88 ЖК РФ, другое жилое помещение по договору соц.

№ 9/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! М. Кузина

Великое переселение...

найма должно быть благоустроенным применительно к условиям населённого пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому, находиться в границах населенного пункта. Таким образом, критерий предоставления помещения взамен прежнего связан с площадью, о количестве комнат речь в законе не идёт. Такая ситуация зачастую не устраивает нанимателей, поскольку равнозначные по площади трёх маленьких комнат, скажем, две комнаты — не одно и то же. Кроме того, наниматели рассчитывают на улучшение жилищных условий, а закон при расселении не гарантирует это, признавая лишь компенсационный характер. Как результат — судебные споры, зачастую проигранные нанимателями.

Общежития

Определением Санкт-Петербургского городского суда от 17.01.2012 № 0256 установлено, что предоставление гражданам в связи со сносом дома другого жилого помещения носит компенсационный характер и гарантирует им условия проживания, которые не должны быть ухудшены по сравнению с прежними. Поскольку занимаемое ответчиками помещение (две комнаты в общежитии) не могут быть признаны отдельной двухкомнатной квартирой, не подлежат удовлетворению встречные требования о предоставлении в силу статьи 89 ЖК РФ двухкомнатной квартиры в связи с расселением. Администрация Невского района Санкт-Петербурга обратилась в суд с иском о выселении ответчиков Х.О., Х.Ю. и Х.В. из двух комнат в общежитии в соответствии с ПП Санкт-Петербурга, дом <...> включён в перечень помещений, подлежащих расселению. Ответчикам предоставлены для переселения две комнаты в трёхкомнатной коммунальной квартире, но они отказались переезжать, предъявив встречный иск, просили признать незаконным отказ Администрации в предоставлении отдельного помещения. В подтверждение обстоятельств того, что истцы занимают отдельную 2-комнатную квартиру, ими представлено заключение специалиста. При этом в заключении характеристика проводилась специалистом без экспликации и плана помещения, изготовленных ГУИОН ПИБ по данным текущей инвентаризации специализированных помещений общежития по

№ 9/2015

М. Кузина

состоянию на 2005 год. Как следует из экспликации помещения и плана помещения <...>, изготовленных ГУИОН ПИБ Невского района по данным текущей инвентаризации специализированных помещений общежития, помещение <...> состоит из помещения № 1 — коридор … кв. м, № 2 — туалет … кв. м, № 3 — комната … кв. м, № 4 — комната … кв. м. Администрация Невского района в предоставлении отдельного жилого помещения отказала, поскольку занимаемое ответчиками помещение не может быть признано отдельной квартирой.

Общежития

Судом отмечено, что специалист сделал однозначный вывод о признании помещения <...> квартирой без изучения документов ПИБ, и суд правомерно отклонил требования встречного иска в части признания занимаемого помещения квартирой. Поскольку Х-вы занимают две комнаты в общежитии, а ч. 1 ст. 89 ЖК РФ предусматривает предоставление жилого помещения, равнозначного по общей площади, то предоставляемое помещение отвечает требованиям данной статьи о равнозначности. Целью предоставления истцам иного жилого помещения вследствие выселения является не улучшение их жилищных условий (истцы продолжают состоять на учёте нуждающихся в улучшении жилищных условий), а обеспечение возможности безопасного проживания. Данные положения применяются и в отношении «коммуналок». Коллегией Свердловского суда 03.12.2013 по делу № 33-15354/2013 установлено: Решением Синарского районного суда на Администрацию возложена обязанность предоставить А-ым К.Ш., Е.К. и Г. в связи с выселением из аварийного жилья муниципальной квартиры коридорного типа по договору соц. найма в другое помещение. Г. обратилась в МКУ с требованием о заключении с ней и её дочерью отдельного договора соц. найма с учётом того, что в заключённый дого-

№ 9/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! М. Кузина

Великое переселение...

вор соц. найма включены А-вы, признанные судом бывшими членами её семьи. Но ответчик отказал ей в заключении отдельного договора, что, по её мнению, противоречит ч. 4 ст. 69 ЖК РФ. Второй ответчик — Администрация, не исполняет решение Синарского районного суда о предоставлении Г. другого жилого помещения взамен аварийного, в котором она проживает. Администрация обязана предоставить её семье другое помещение, отдельное от А-ых, на состав семьи из двух человек (она и дочь) по норме предоставления площадью не менее <...> кв. м.

Общежития

Истцам для их скорейшего выселения из аварийного жилья предоставлялись помещения, но они уклоняются от переселения, продолжая проживать в опасных условиях. Разрешая спор, суд указал, что требования Г. о предоставлении ей с дочерью при выселении из аварийного жилья другого помещения, отдельного от семьи А-ых и по норме предоставления общей площадью не менее <...> кв. м, не основаны на законе. Конституционный Суд РФ в своих решениях указывал, что ч. 1 ст. 89 ЖК РФ, гарантирующая определённые условия проживания переселяемым в другие помещения по основаниям, перечисленным в ст. 86-88 ЖК РФ, направлена на защиту их интересов; указанные в данной норме критерии обязательны и при отсутствии хотя бы одного из них предоставление выселяемым гражданам помещения недопустимо; внеочередной характер обеспечения другими помещениями граждан, переселяемых из жилых помещений, которые признаны непригодными для проживания, обусловливает, в свою очередь, и компенсационный характер такого обеспечения, поскольку очевидно, что целью законодателя в данном случае было не улучшение жилищных условий, а сохранение имеющейся обеспеченности граждан жильём. Разрешая иск в этой части, суд признал, что предоставляемое Г. и А.К.Ш и их детям жильё взамен непригодного соответствует требованиям ст. 86-89 ЖК РФ. Предлагаемое для переселения помещение полностью отвечает требованиям закона: 2-х комнатная свободная квартира.

№ 9/2015

М. Кузина

Вместе с тем судебная коллегия находит обоснованными доводы жалобы ответчиков по встречному иску относительно того, что в предлагаемой квартире отсутствует газовая плита, что делает невозможным пользование, притом что дом газифицирован. Представитель Администрации признала обязанность за их счёт восстановить газоснабжение и установить газовую плиту. Судебная коллегия также обязала Администрацию заменить раковину в кухне квартиры. Из фотографий, имеющихся в материалах дела, следует, что она в ненадлежащем состоянии.

Общежития

Анализируя вышесказанное, можно придти к неутешительному выводу о том, что быть собственником квартиры чуть ли не менее выгодно, чем нанимателем: собственник в большинстве случаев при наступлении описанных ситуаций в худшем варианте вправе рассчитывать лишь на денежное возмещение, в то время как нанимателю полагается какая-то, но всё же «жилплощадь» (впрочем, в п. 1, ст. 13 Закона г. Москвы от 31.05.2006 № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве» есть приписка «ИЛИ…предоставления безвозмездных субсидий для приобретения в собственность жилых помещений»). Однако в отношении собственника есть ещё нюансы. Как отмечает Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан, в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014), «если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включён в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме, в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 ФЗ от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп. То есть в этом случае собственник жилого помещения имеет право выбора одного из способов обеспечения его жилищных прав (предоставление помещения или выплаты стоимости). Таким образом, для чёткого понимания прав выселяемых жильцов будет нелишним получить сведения о статусе сносимого объекта, включён он в адресную программу или нет.

№ 9/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Судебные споры с...

Г. Бигаева

Гульнара Бигаева юрист E-mail: gulnara.bigaewa@yandex.ru

Оценка стоимости

с ы р о Судебные споры с госорганами п с и е р ы п н б и е м д при строительстве Су ргана тве и и й с о о ь в с л о екадастровой р го изменении т т и с о а д р а к ст стоимости и и и т н с е о н е м и м о з и ст Суды вынуждены принимать решения, обеспечивая справедливость при отсутствии указания законодателя. При оспаривании кадастровой стоимости важно учесть ряд нюансов до обращения в суд.

№ 9/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Г. Бигаева

Судебные споры с...

В случае изменений проекта при осуществлении строительства жилых домов изменения вносятся в разрешение на строительство, заказчик не обязан получать новое разрешение на строительство.

Оценка стоимости

Верховный Суд РФ в Определении от 29 мая 2015 г. № 306-КГ15-578 указал: согласно положительному заключению негосударственной экспертизы, корректировка проектной документации на строительство жилых домов соответствует нормам, правилам и регламентам. Материалами дела также подтверждается, что с заявлениями о внесении изменений в разрешения на строительство Общество представило все необходимые документы, предусмотренные частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ).

Перечисленные в ч. 21.5-21.7, 21.9 ст. 51 ГрК РФ случаи внесения изменений в разрешение на строительство не являются исчерпывающими. При оплате аренды за земельный участок, предоставленный администрацией под строительство многоквартирного дома, необходимо понимать, с какого момента прекращается внесение арендной платы. В Определении от 25 мая 2015 г. № 301-ЭС15-2515 Верховный Суд РФ указал: с момента государственной регистрации права собственности на

№ 9/2015

Г. Бигаева

помещения в многоквартирном доме, введённом в эксплуатацию и расположенном на земельном участке, ранее предоставленном в аренду общественной организации для завершения строительства, спорный участок перешёл в общую долевую собственность собственников помещений, в силу чего администрация утратила право распоряжаться участком и требовать внесения арендной платы за него.

Оценка стоимости

Перечисленные в ч. 21.5-21.7, 21.9 ст. 51 ГрК РФ случаи внесения изменений в разрешение на строительство не являются исчерпывающими

Арендная плата за земельный участок, предоставленный для строительства, не выплачивается с момента государственной регистрации права собственности на помещения в многоквартирном доме. В случае если на земельный участок для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта претендуют несколько лиц, то право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации. Верховный Суд РФ в Определении от 8 июня 2015 г. № 305-КГ15-5553 указал: порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в случае, если на данный земельный участок претендуют нескольких лиц, Земельным кодексом не урегулирован; в целях обеспечения справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедуры предоставления земельного участка при наличии иных аналогичных заявлений в такой ситуации право на заключение договора аренды земельного участка подлежит

№ 9/2015

Судебные споры с...

выставлению на торги по правилам п. 4 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации. Земельный участок с предварительным согласованием места расположения объекта при нескольких претендентах предоставляется по результатам торгов. При оспаривании кадастровой стоимости земельного участка в случаях определения рыночной стоимости в судебном порядке необходимо обратить внимание на несколько нюансов:

Оценка стоимости

1) Выполнить требования о соблюдении досудебного порядка оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, т. е. обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по субъектам Федерации с заявлением с приложением документов, предусмотренных ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

В Определении от 29.04.2015 по делу № 35-АПГ15-18 Верховный Суд РФ указал: Общество выполнило требования о соблюдении досудебного порядка оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, в данном деле Общество до обращения с указанным выше заявлением в

№ 9/2015

Г. Бигаева

суд обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра, которая письмом отказала Обществу в принятии заявления к рассмотрению.

Оценка стоимости

Заявитель также вправе обратиться в суд и оспаривать нормативный правовой акт, которым такая стоимость утверждена, а также утверждённые этим актом результаты определения кадастровой стоимости (ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности). Данная позиция изложена в Определении Верховного Суда РФ от 13.05.2015 № 31-АПГ15-6.

Земельный участок с предварительным согласованием места расположения объекта при нескольких претендентах предоставляется по результатам торгов

Обращаю ваше внимание, что Управление Росреестра и кадастровые палаты вносят изменения кадастровой стоимости в следующих случаях: Изменение кадастровой стоимости кадастровой палатой возможно только в трёх случаях: а) имеется решение арбитражного суда либо комиссии о рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости, которым установлена кадастровая стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, б) это решение предъявлено органу кадастрового учёта, в) орган кадастрового учёта в течение 10 рабочих дней со дня получения

№ 9/2015

Судебные споры с...

такого решения не внёс в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости (ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ). Кадастровая палата является надлежащим ответчиком по спору о результатах определения кадастровой стоимости только в случае утверждения ей кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Оценка стоимости

Кадастровая палата является надлежащим ответчиком по спору о результатах определения кадастровой стоимости только в случае утверждения ей кадастровой стоимости объекта недвижимости

Росреестр либо подведомственные ему государственные бюджетные учреждения определяют кадастровую стоимость объектов недвижимости только в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлён государственный кадастровый учёт ранее не учтённых объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости (ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ). 2) Для обращения в суд необходимо подготовить отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка (далее — отчёт), который подготавливается в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осу-

№ 9/2015

Г. Бигаева

ществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчёт подготавливается сторонними организациями – экспертами в данной области, и проводится экспертиза экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, результатом которой является положительное или отрицательное экспертное заключение.

Оценка стоимости

Из анализа судебной практики видно, что проигрыш дела при оспаривании кадастровой стоимости зависит от отчёта с заключением. В Определении Верховного Суда РФ от 29.05.2015 по делу № 35-АПГ15-18 и в Определении Верховного Суда РФ от 13.05.2015 по делу № 53-АПГ15-19 подробно указано законодательство об оценочной деятельности и федеральные стандарты оценки. 3) При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости необходимо понимать, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Верховный Суд РФ в Определении от 20.05.2015 по делу № 56-АПГ1518 оставил решение краевого суда без изменения. В данном деле отчёт был выполнен по всем требованиям, установленным в соответствии с федеральными стандартами оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и дано положительное заключение эксперта. Но не были учтены положения ст. 24.18 и 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Верховный Суд РФ в Определении от 13.05.2015 № 13-АПГ15-5 указал: решение областного суда изменить в части указания даты, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость земельного участка. Установление в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости осуществляется на дату, на которую установлена кадастровая стоимость.

№ 9/2015

Судебные споры с...

4) При требовании об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо отслеживать постановления, которыми вносятся изменения кадастровой стоимости. А также знать, в каких случаях кадастровую стоимость оспаривает арендатор.

Оценка стоимости

Верховный Суд РФ в Определении от 18.06.2015 по делу № 305-ЭС156220 отказал в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ в связи с тем, что на день рассмотрения спора постановлением Правительства утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки, а заявителем требований об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной на иную (новую) дату не заявлялось.

Установление в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости осуществляется на дату, на которую установлена кадастровая стоимость

Судами трёх инстанций было указано и не опровергалось Верховным Судом, что в рассматриваемом случае объектом оценки является земельный участок, который принадлежит государству, а заявитель лишь пользуется им (в договоре аренды указано, что земельный участок предоставляется Обществу не во владение и пользование, а лишь в пользование), что исключает возможность для истца оценивать объект, не принадлежащий ему, в целях установления цены, по которой собственник земельного участка будет обязан предоставить участок истцу в аренду. Также дело об оспаривании кадастровой стоимости арендатором бы-

№ 9/2015

Г. Бигаева

Оценка стоимости

ло рассмотрено Верховным Судом РФ 11.02.2015 № 1-АПГ14-15. Вывод Суда: действующее законодательство не содержит ограничений, препятствующих арендатору объекта недвижимости как лицу, имеющему самостоятельный правовой интерес, обратиться в установленном законом порядке в суд в целях установления кадастровой стоимости такого объекта в размере, равном его рыночной стоимости, если такое право закреплено в договоре аренды. Право на обжалование результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости арендаторами таких объектов не находится в прямой зависимости от того, применяется ли кадастровая стоимость арендуемого объекта для расчёта арендных платежей в силу закона или в силу договора. Аналогичное дело было рассмотрено Верховным Судом РФ 29.04.2015 № 35-АПГ15-18. Вывод суда: в соответствии с положениями статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент обращения Общества в суд с указанным выше заявлением, использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путём установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. При рассмотрении Верховным Судом РФ аналогичного дела 15.04.2015 № 1276 13-АПГ15-4 был сделан вывод: анализ приведённых предписаний в их системном единстве свидетельствует о том, что физическое лицо, являющееся арендатором земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности, имеет самостоятельный правовой интерес в установлении кадастровой стоимости такого участка в размере, равном его рыночной стоимости. Таким образом, арендатор земельного участка, собственником которого является администрация, обладает правом оспорить в установленном законом порядке результаты государственной кадастровой оценки данного участка.

№ 9/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Споры, связанные с подделкой...

В. Трофимова

Виктория Трофимова юрист E-mail: vikatrof86@yandex.ru

Мошенничество

с е ы Споры, связанные с подделкой н в н в а з о я т в н с е , я ы м документов в жилищной л у р к п о о у п д К С . й е о о р к п е л е сфере. Купля-продажа ф ы д с р . д и й м о по т а н р т щ а н в поддельным и к е л квартиры по и а м у ж ж к а о д д о р м п документам. ы 1 н ь ь Часть1 т л с е а д д Ч по Жильё — особый объект гражданско-правовых отношений, а купля-продажа квартиры по поддельным документам — один из наиболее распространённых способов мошенничества с квартирами в отношении покупателей.

№ 9/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! В. Трофимова

Споры, связанные с подделкой...

Мошенничество

В настоящее время риск купить квартиру по поддельным документам весьма высок. Поэтому особое внимание следует уделить проверке документов на продаваемую жилплощадь, поскольку на основании сфальсифицированного документа незаконно регистрируется право собственности, а в дальнейшем могут быть совершены различные сделки по отчуждению этой недвижимости третьим лицам. В результате новый владелец квартиры будет не вправе владеть, пользоваться, распоряжаться приобретённым им имуществом, так как, если регистрация права собственности первоначально была произведена на основании поддельного документа, это влечёт ничтожность всех последующих сделок с этой недвижимостью. Наиболее часто среди подделок встречаются документы, удостоверяющие личность продавца квартиры, доверенности от собственника на продажу квартиры, правоустанавливающие документы, также нередко фальсифицируются подписи продавца и покупателя непосредственно в самом договоре купли-продажи квартиры. Рассмотрим пример из судебной практики. Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы обратился в Тимирязевский районный суд г. Москвы с иском к Л. В. Е., М. И. Ф. о признании сделок недействительными, истребовании квартиры из чужого незаконного владения. Свои требования мотивирует тем, что Тимирязевский районный суд г. Москвы вынес приговор в отношении Л. В. Е., который был признан виновным в совершении мошенничества, а именно оформлял в свою собственность квартиры, принадлежащие г. Москве. Приговор вступил в законную силу. Из материалов дела следует: Л В. Е. по поддельному паспорту на имя Б С. Н. изготовил поддельный договор купли-продажи указанной квартиры между умершей А. В. И. и Б. С. Н. На имя Б. С. Н. было зарегистрировано право собственности на указанную квартиру. Изготовив поддельное свидетельство о смерти А. В. И., Л. В. Е. снял умершую с регистрационного учёта. Далее продал данную квартиру М. И. Ф., не осведомленной о его преступных намерениях, заключив с ней договор купли-продажи квартиры. На этом основании право собственности на квартиру перешло М. И. Ф., о чём ей было выдано свидетельство о государственной регистрации права на её имя. А. В. И. не могла являться стороной по сделке купли-продажи принадлежащей ей квартиры в г. Москве, поскольку её правоспособность была прекращена. Таким образом, для совершения сделки купли-продажи жилой площади А. В. И. и Б. С. Н. (Л. В. Е.) были представлены подложные документы, следовательно, такая сделка

№ 9/2015

В. Трофимова

Мошенничество

является ничтожной, что влечёт незаконность владения жилой площадью М. И. Ф., необходимость истребования имущества, поскольку в соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечёт юридических последствий, ради которых заключалась, в том числе перехода титула собственника к приобретателю; при этом, по общему правилу, применение последствий недействительности сделки в форме двусторонней реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон. Суд признал спорную квартиру выморочным имуществом (ст. 1151 ГК РФ), в связи с чем подлежащим обращению в собственность г. Москвы. Исковые требования Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы удовлетворены в полном объёме. Определением Московского городского суда от 14 декабря 2010 г.

если регистрация права собственности первоначально была произведена на основании поддельного документа, это влечёт ничтожность всех последующих сделок с этой недвижимостью

решение оставлено без изменения (Определение Московского городского суда от 14 декабря 2010 г. по делу № 2-1410/10). Если квартиру продает не её собственник, то должна быть доверенность от собственника на продажу данной квартиры. Следовательно, необходимо убедиться в её подлинности, т. к. в практике имеются случаи, когда квартира была продана без ведома собственника по поддельной доверенности. Так, например, истец Е. В. В. обратился в суд с иском к ответчикам Е. Н. В., Р. Н. В., С. М. Ю. о признании сделки купли–продажи квартиры недействительной (ничтожной), истребовании имущества из чужого незаконного владения, вы-

№ 9/2015

Споры, связанные с подделкой...

Мошенничество

селении из квартиры без предоставления другого жилого помещения, мотивируя свои требования тем, что его сын Е. Н. В. изготовил доверенность и по поддельной доверенности продал от его имени, без его ведома, указанную квартиру Р. Н. В. Та, в свою очередь, продала спорную квартиру С. М. Ю. Приговором суда ответчик Е. Н. В. был осуждён по ч. 3 ст. 159 УК РФ. В связи с чем, изменив и уточнив в судебном заседании свои требования, истец просил договор купли-продажи спорной квартиры признать незаконным, а сделку недействительной (ничтожной), истребовать спорную квартиру от добросовестного приобретателя — С. М. Ю., восстановить его право собственности на указанную квартиру, выселить С. М. Ю. вместе с членами её семьи из указанной квартиры. Суд признал исковые требования подлежащими удовлетворению, т. к. факт отсутствия воли истца Е. В. В. на передачу владения квартирой иному лицу установлен приговором суда, вступившим в законную силу. При таких обстоятельствах договор купли-продажи квартиры между Е. В. В. в лице Е. Н. В. (действовавшим на основании поддельной доверенности) и Р. Н. В. следует признать недействительной сделкой с момента её совершения вследствие её противозаконности, поскольку она совершена не управомоченным на отчуждение лицом — Е. Н. В. Дальнейшая сделка куплипродажи квартиры, заключённая между Р. Н. В. и С. М. Ю., является ничтожной и не влечёт юридических последствий, поскольку право собственности у Р. Н. В. на квартиру не было основано на законе и последняя не могла распоряжаться квартирой, а совершённая ею в нарушение ст. 209 ГК РФ сделка по отчуждению квартиры С. М. Ю. в силу своей недействительности не могла повлечь возникновение права собственности С. М. Ю. на спорную квартиру. Согласно разъяснениям, изложенным в п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (ст. 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301,302 ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём

№ 9/2015

В. Трофимова

приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путём помимо их воли (Решение Шарыповского городского суда Красноярского края от 1 августа 2012 г. по делу № №2-378/12).

Мошенничество

Правоустанавливающие документы на квартиру также могут оказаться подложными. Правоустанавливающими являются документы, на основании которых зарегистрировано право собственности и выдано свидетельство о праве собственности. Перечень правоустанавливающих документов закреплён в ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». К ним относятся: договор купли-продажи; договор дарения; договор ренты; договор мены; справка о выплате пая ЖСК; свидетельство о праве на наследство; зарегистрированное, вступившее в законную силу решение суда, если квартира досталась по суду, мировое соглашение, договор инвестирования; иной договор, на основании которого было получено право собственности. Свидетельство о государственной регистрации права собственности является правоподтверждающим документом, но не правоустанавливающим. В качестве примера подделки правоустанавливающего документа на квартиру, а затем заключения договора купли-продажи указанной квартиры, основанного на поддельном правоустанавливающем документе, можно привести апелляционное определение Московского городского суда от 28 октября 2014 г. по делу № 33-19111. Необходимо отметить, что, разрешая вопрос о добросовестности (недобросовестности) приобретателя жилого помещения, необходимо учитывать осведомлённость приобретателя жилого помещения о наличии записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности отчуждателя имущества, а также принятие им разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение жилого помещения (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей по искам государственных органов и органов местного самоуправления от 1 октября 2014 года).

№ 9/2015

Споры, связанные с подделкой...

В практике имеются случаи, когда подписи собственника были сфальсифицированы непосредственно в самом договоре купли–продажи квартиры. М. обратилась в суд с иском к О. и Г. Р. о признании недействительным договоров купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности ничтожной сделки, возврате квартиры в собственность истца. Свои

Мошенничество

Свидетельство о государственной регистрации права собственности является правоподтверждающим документом, но не правоустанавливающим

требования мотивировала тем, что ей как собственнику данной квартиры стало известно, что квартира была продана по договору купли-продажи с Г. Р., а затем собственником указанной квартиры стал О. на основании договора купли-продажи. Указала, что не заключала с Г. Р. договор купли-продажи, не выдавала ему соответствующих доверенностей, не получала денежные средства по сделке. По данному факту было возбуждено уголовное дело, проведённая в ходе следствия почерковедческая экспертиза договора купли-продажи квартиры показала, что подпись истца в договоре купли-продажи является поддельной. Поскольку истец не подписывала договор куплипродажи квартиры на отчуждение спорной квартиры, то указанный договор является ничтожным, все последующие сделки, в том числе договор куплипродажи., заключённый между Г. Р. и О., также является ничтожным. Истец М. в судебное заседание суда первой инстанции не явилась, причины неявки суду не сообщила, извещена надлежащим образом телеграммой и судебной повесткой, повестка вручена судебными приставами, согласно рапорту судебных приставов, взять письменных объяснений не удалось, поскольку М. находилась в неадекватном состоянии. В удовлетворении исковых требо-

№ 9/2015

В. Трофимова

ваний судом первой инстанции было отказано. На данное решение М. была подана апелляционная жалоба. Судебная коллегия, разрешая данный спор, пришла к выводу о ничтожности первоначальной сделки по отчуждению спорной квартиры от имени М., поскольку у истца как собственника имущества отсутствовало волеизъявление на её отчуждение Г. Р. по договору купли-продажи, оспариваемый договор купли-продажи ею не подписывался, заявление на регистрацию сделки она не подавала, сделка зарегистрирована в Управлении Росреестра по Москве по подложным документам.

№ 9/2015

Мошенничество

В соответствии с п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010, если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (ст.ст. 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные ст.ст. 301, 302 ГК РФ. Таким образом, поскольку сделка, совершённая истцом, имеет порок воли и является недействительной, то руководствуясь ст. 301, п. 1 ст. 302 ГК РФ, в силу которых собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения, учитывая разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 22 от 29.04.2010, принимая во внимание, что спорная квартира выбыла из владения М. помимо её воли, приобретена О. у ответчика Г. Р., который не имел права её отчуждать, судебная коллегия приходит к выводу о том, что квартира подлежит истребованию из незаконного владения О. (Аппеляционное определение Московского городского суда от 18 декабря 2014 г. по делу № 33-26625/14).

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Обмен квартиры с дефектами...

Н. Пластинина

Наталия Пластинина практикующий юрист E-mail: kalifornya3@mail.ru

Обмен жилья

ы р и т р а в к Обмен квартиры с и н м е а м т б к О е ? н ф е е дефектами невозможен? ож с д зм о в е н

Оказывается, квартиру с недостатками, которые не были устранены застройщиком, нельзя обменять на квартиру без недостатков, а можно, по сути, только отказаться от неё… В чём же подвох, ставший предметом спора между участником долевого строительства и застройщиком?

№ 9/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Н. Пластинина

Обмен квартиры с дефектами...

Гражданин — участник долевого строительства ― потребитель строительной услуги. Однако набор его прав усечён, но суд считает это законным и не противоречащим Конституции РФ…

Обмен жилья

Почти незаметным пыталось остаться определение Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2015 № 981-О/2015 «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Макова Владимира Владимировича на нарушение его конституционных прав положениями статьи 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и статьёй 18 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» 1. Однако в «РИА Новости» от 25 мая 2015 года всё-таки прошло сообщение о состоявшемся прецеденте. Мало кто сталкивался с проблемой, с которой столкнулся г-н Маков (истец и заявитель по делу). Оказывается, квартиру с недостатками, которые не были устранены застройщиком, нельзя обменять на квартиру без недостатков, а можно, по сути, только отказаться от неё… Рассмотрим, в чём же подвох, ставший предметом спора между участником долевого строительства и застройщиком. История конкретного спора и его итоги 1. Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ), застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в 1

http://www.ksrf.ru/ru/Decision/Pages/default.aspx

№ 9/2015

Н. Пластинина

части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора;

Обмен жилья

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ).

И только в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств

№ 9/2015

Обмен квартиры с дефектами...

денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ (ч. 3 ст. 7 Закона № 214-ФЗ). Вывод. Исходя из анализа данной нормы, участнику долевого строительства не предоставлено право обменять «бракованный» объект строительства на качественный. 2. Согласно п. 1 ст. 18 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее — Закон РФ «О защите прав потребителей»), потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе:

Обмен жилья

• потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула); • потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчётом покупной цены;

Участник долевого строительства не вправе потребовать замены объекта строительства с недостатками на аналогичный объект без недостатков

• потребовать соразмерного уменьшения покупной цены; • потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом; • отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать

№ 9/2015

Н. Пластинина

возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счёт потребитель должен возвратить товар с недостатками. При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причинённых ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества…

Обмен жилья

По мнению г-на Макова, к его ситуации применению подлежала совокупность норм ст. 7 Закона № 214-ФЗ и ст. 18 ФЗ «О защите прав потребителей», позволяющая удовлетворить его требование о замене квартиры с недостатками, не устранёнными застройщиком по его заявлению, на аналогичную квартиру без недостатков. Суд отказал истцу в удовлетворении указанного требования. Вывод. Участник долевого строительства не вправе потребовать замены объекта строительства с недостатками на аналогичный объект без недостатков. 3. Частью 9 ст. 4 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключённого гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. Суд не применил к правоотношениям, сложившимся между г-ном Маковым и застройщиком, норму ст. 18 ФЗ «О защите прав потребителей», применив норму ст. 7 Закона № 214-ФЗ. Не согласный с таким решением г-н Маков обратился в суд с заявлением об оспаривании конституционности совокупности данных норм: ч. 9 ст. 4 и ст. 7 Закона № 214-ФЗ и ст. 18 ФЗ «О защите прав потребителей». По мнению заявителя, данные законоположения нарушают его права, гарантированные статьями 2, 7, 17–19, 45, 46 и 55 Конституции РФ, поскольку не допускают применения последствий, предусмотренных нормами ФЗ «О защите прав потребителей» для случаев обнаружения потребителем в товаре недостатков, в виде замены товара с недостатками на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула), не позволяя, в частности, собственнику жилого помещения в

№ 9/2015

Обмен квартиры с дефектами...

многоквартирном доме с недостатками, возникшими в процессе его строительства, которые не были устранены застройщиком в разумный срок, требовать от последнего замены данного жилого помещения на равноценное, не имеющее указанных недостатков. Суд же не признал нормы нарушающими конституционные права заявителя в указанном им аспекте.

Обмен жилья

Вывод. Норма ч. 1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ Конституционным Судом РФ не признана нарушающей права участника долевого строительства как потребителя. Положения ст. 18 ФЗ «О защите прав потребителей» направлены на защиту прав потребителей в случае продажи им товара ненадлежащего качества и также, по мнению суда, не могут расцениваться как нарушающие конституционные права заявителя — участника долевого строительства, перечисленные в жалобе. 4. Одновременно с оспариванием вышеуказанных правовых норм г-н Маков указал в жалобе, что было бы разумным дополнить закон, регулирующий взаимоотношения участников долевого строительства с застройщиком, пунктом, аналогичным предусмотренному ст. 18 ФЗ «О защите прав потребителей» о праве участника долевого строительства потребовать замены товара ненадлежащего качества аналогичным, но без недостатков. Конституционный Суд РФ указал, что рассмотрение вопроса о внесении целесообразных, с точки зрения заявителя, изменений и дополнений в Закон № 214-ФЗ не входит в компетенцию Конституционного Суда РФ. С учётом изложенного Конституционный Суд РФ отказал в принятии к рассмотрению жалобы г-на Макова, поскольку она не отвечает требованиям Федерального конституционного закона от 21.07.1994 № 1-ФКЗ «О Конституционном Суде Российской Федерации», в соответствии с которыми жалоба в Конституционный Суд РФ признаётся допустимой (см. Определение Конституционного Суда РФ № 981-О/2015 от 23.04.2015 ).2 5. Исходя из итогов спора г-на Макова с застройщиком и выводов, изложенных в Определении Конституционного Суда РФ № 981-О/2015 от http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=ARB;n=426836;div=LAW;mb=LAW;opt=1;ts=10D 8DE8C5DF212CAD6FB29B51C1CF30F;rnd=0.2535106772556901 2

№ 9/2015

Н. Пластинина

23.04.2015, отказавшего в принятии жалобы г-на Макова на нарушение его конституционных прав положениями ст. 7 Закона № 214-ФЗ и ст. 18 ФЗ «О защите прав потребителей», можно констатировать, что участник долевого строительства в случае обнаружения недостатков в построенном объекте строительства вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков, то есть, по сути, потребовать выполнить-таки свои обязательства.

Обмен жилья

Норма ч. 1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ Конституционным Судом РФ не признана нарушающей права участника долевого строительства как потребителя

Также участник долевого строительства может потребовать соразмерного уменьшения цены договора (что вообще маловероятно с учётом порядка расходования собранных застройщиком средств (см. ст. 18 Закона № 214-ФЗ)) или отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов. Последнее еще маловероятнее, ведь добровольно, быстро и с процентами уплаченные участником долевого строительства денежные средства ни один застройщик не будет возвращать. Не имеют такой привычки, увы… Кроме того, для отказа необходимы некоторые немаловажные условия: существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства (что в случае спора может подтвердить только соответствующая строительно-техническая экспертиза) или неустранение выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок. Определение разумности срока — тоже понятие расплывчатое, законом никак не урегулированное. Более того, отказ от исполнения дого-

№ 9/2015

Обмен квартиры с дефектами...

вора и требование возврата денежных средств с учётом нестабильности экономики в стране, постоянного повышения цен на рынке (в том числе рынке жилья) — нецелесообразное для участника долевого строительства решение. С учётом вероятного несвоевременного возврата уплаченных им застройщику денежных средств (и скорее всего — только по решению

Обмен жилья

добровольно, быстро и с процентами уплаченные участником долевого строительства денежные средства ни один застройщик не будет возвращать

суда), на ту же сумму аналогичное жилье уже невозможно будет купить, что противоречит глобальной цели гражданина — участника долевого строительства — обзавестись собственным жилым помещением. Вывод. С учётом ограниченности в возможности дисциплинировать застройщика-халтурщика, а также с учётом противоречий между целесообразностью и возможностями, данными участнику долевого строительства законом, интересы гражданина, решившегося на заключение договора долевого участия, довольно слабо защищены законом. Иные споры о конституционности норм Закона № 214-ФЗ Было бы интересно узнать, конституционность каких норм Закона № 214-ФЗ ещё пытались оспорить участники долевого строительства? В большинстве случаев заявителями выступали граждане – участники долевого строительства. Из анализа практики с удивлением можно констатировать, что чаще всего оспаривается конституционность различных по-

№ 9/2015

Н. Пластинина

ложений… именно статьи 7 Закона № 214-ФЗ! Однако Конституционный Суд РФ неизменно признаёт оспариваемые положения данной нормы не противоречащими Конституции РФ.

Обмен жилья

Практика. Гражданка пыталась оспорить конституционность ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ, предусматривающей, что в случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора… участник долевого строительства… вправе потребовать от застройщика… соразмерного уменьшения цены договора. По мнению заявительницы, данные законоположения не соответствуют Конституции РФ, поскольку лишают участника долевого строительства права на возврат от застройщика денежных средств (неосновательного обогащения), когда имеется разница между фактической площадью построенного объекта долевого строительства и площадью указанного объекта, определённой в договоре, но она не превышает предельной величины такого уменьшения площади объекта долевого строительства, согласованной сторонами при заключении договора. Суд же со ссылкой на обязательность наличия таких факторов, как ухудшение качества объекта долевого строительства или непригодность его для предусмотренного договором использования как основания для возникновения у участника долевого строительства, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ прав, пришёл к выводу, что сами по себе данные законоположения не могут рассматриваться как нарушающие конституционные права заявительницы в указанном ею аспекте (Определение Конституционного Суда РФ от 21.11.2013 № 1838-О)3. http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=ARB;n=371690;div=LAW;mb=LAW;opt=1;ts=1 0D8DE8C5DF212CAD6FB29B51C1CF30F;rnd=0.5562274223193526

О других спорах из практики Учитывая распространённость ситуации с передачей застройщиками участникам долевого строительства объектов строительства с недостатками, интересно было бы на основе анализа актуальной судебной практики посмотреть, какие требования чаще всего склонны выставлять гражда-

№ 9/2015

Обмен квартиры с дефектами...

не, вступившие в правоотношения с застройщиками и получившие в итоге квартиры (иной объект строительства) с недостатками.

Обмен жилья

Требование о возмещении своих расходов на устранение недостатков вызвано тем, что застройщик, несмотря на наличие соответствующего заявления гражданина, не устранил выявленные недостатки в объекте строительства за свой счёт

Требование о взыскании денежных средств на устранение недостатков Требование о возмещении своих расходов на устранение недостатков вызвано тем, что застройщик, несмотря на наличие соответствующего заявления гражданина, не устранил выявленные недостатки в объекте строительства за свой счёт.

Пример. Гражданка, став собственницей квартиры, построенной для неё застройщиком в соответствии с договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома, обнаружила, что зимой стены покрываются льдом. Она обратилась к застройщику с письменным заявлением-просьбой утеплить стены, однако её просьба осталась без удовлетворения. Тогда гражданка обратилась в суд с иском о взыскании денежных средств в оплату выполнения работ по утеплению стен сторонней организацией. Естественно, что в ходе рассмотрения дела была

№ 9/2015

Н. Пластинина

проведена экспертиза, которая подтвердила, что конструкция стен приобретённой истцом квартиры не соответствует по теплопроводности требованиям СНиП 23-02-2003 «Тепловая защита зданий» (пункт 5.3, таблица 4) и для устранения недостатков необходимо произвести работы по утеплению наружных стен дома. Стоимость работ по устранению недостатков составляет <...> рубля. С застройщика была взыскана сумма денежных средств, равная стоимости необходимых работ по утеплению стен, а также компенсация морального вреда, штраф и судебные расходы в размере <...> рублей (Определение Верховного Суда РФ от 28.04.2015 № 11-КГ15-9)4. http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=ARB;n=428441;div=LAW;mb=LAW;opt=1;ts=1 0D8DE8C5DF212CAD6FB29B51C1CF30F;rnd=0.9628656040877104

Обмен жилья

Требование соразмерного уменьшения цены договора Требование вызвано тем, что площадь построенной квартиры меньше, чем было запланировано. Соответственно, и стоимость, по мнению участника долевого строительства, должна быть уменьшена на стоимость конкретных недостающих квадратных метров, уже оплаченных гражданином.

Пример. Гражданке было отказано в удовлетворении иска к организации-застройщику о взыскании денежных средств, излишне уплаченных истицей при заключении договора участия в долевом строительстве. Как установил суд, уменьшение площади построенного объекта долевого строительства (квартиры) не превысило значения, согласованного сторонами при заключении договора, и не привело к ухудшению качества данного объекта. Поэтому суд отказал истице в удовлетворении её требования о соразмерном уменьшении цены объекта строительства (Определение Конституционного Суда РФ от 21.11.2013 № 1838-О)5.

http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=ARB;n=371690;div=LAW;mb=LAW;opt=1;ts=1 0D8DE8C5DF212CAD6FB29B51C1CF30F;rnd=0.5562274223193526

№ 9/2015

Обмен квартиры с дефектами...

Требование о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта строительства участнику Требование вызвано тем, что построенный объект строительства несвоевременно был передан участнику долевого строительства.

Обмен жилья

Практика. По договору участия в долевом строительстве дома застройщик обязался осуществить строительство квартиры и передать её участнику долевого строительства не позднее 4 квартала 2013 года. Ответчик в установленные в договоре сроки квартиру не передал. Суд взыскал неустойку в пользу истца, даже не снизив её размер в соответствии со ст. 333 ГК РФ по просьбе ответчика (Апелляционное определение Суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 25.05.2015 по делу № 33-1293/2015)6. http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=SOJ;n=1205615;div=LAW;mb=LAW;opt=1;ts=7 F7031F318CE53237AE86D13B30DCDCE;rnd=0.13317187898792326 6

Вывод. Далеко не все требования участников долевого строительства удовлетворяются, несмотря на то, что требования выставляются в пределах прав, перечисленных в ст. 7 Закона № 214-ФЗ. Выводы: 1. Застройщик не обязан менять квартиру с дефектами на новую по требованию участника долевого строительства. 2. Интересы участника долевого строительства в меньшей степени защищены законом, чем права потребителя. Права гражданина как потребителя намного шире, чем права того же гражданина, выступающего участником долевого строительства. 3. Конституционный суд счёл, что Закон № 214-ФЗ в должной мере защищает права граждан в случаях несоблюдения застройщиком условий договора, права граждан при этом не нарушаются.

№ 9/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Застройщик и подозрительная...

А. Сорокин

Алексей Сорокин юрист as.sorokin2012@yandex.ru

Строительство

и к и щ аия й Застройщик о р н т ь с л а е З т и я р подозрительная организация и з ц о под ганиза ор Проблема участия граждан в долевом строительстве по сей день остается нерешённой, сложившаяся ситуация усугубляется появлением на рынке недвижимости новых продавцов, таких как подрядчики, с которыми застройщик рассчитывается за выполненные работы квартирами в строящемся или уже построенном многоквартирном доме. Квартиры у подобных организаций значительно дешевле, но плата за них ― слишком высокие риски покупателя. Гарантии, предусмотренные законом об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, в полной мере не распространяются на отношения между покупателем и подрядчиком. Как уберечь себя от «подозрительного» подрядчика? Попытаемся разобраться в ниже представленной статье. № 9/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! А. Сорокин

Застройщик и подозрительная...

Современное строительство ― многогранная и сложная деятельность, включающая в себя организационные, инженерные, изыскательные, проектные, строительно-монтажные и пусконаладочные работы. Одной из форм проявления инвестиционной деятельности в указанной сфере является участие физических и юридических лиц в долевом строительстве.

Строительство

Согласно статье 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о долевом строительстве), застройщик — юридическое лицо, независимо от его организационноправовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Законом случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов. Участие в долевом строительстве сопряжено с определёнными рисками для самих застройщиков, один из таких рисков представляют недобросовестные подрядчики. Общеизвестный факт, что стройка — дело не одного дня и работы не одного застройщика, на его стороне выступают подрядные и субподрядные организации, указанная множественность нередко провоцирует споры между застройщиком и указанными организациями. Неблагоприятные последствия от невыполнения указанными лицами обязательств по договорам строительного подряда и поставкам строительных материалов могут коснуться не только застройщика, но и целиком всего «инвестиционного проекта», а как следствие, и участников долевого строительства многоквартирного дома. Несмотря на то, что в соответствии с договором строительного подряда на подрядчика возлагается обязанность в установленный договором срок по заданию заказчика возвести определённый объект либо выполнить иные строительные работы, за все недостатки выполненных работ по строительству обязан ответить непосредственно застройщик, а не «подозрительные» организации — подрядчики и субподрядчики.

№ 9/2015

А. Сорокин

Строительство

Граждане заключают договоры об участии в долевом строительстве многоквартирного дома с застройщиком, а он в свою очередь нанимает строительные организации и заключает с ними договоры подряда. На практике не редки случаи, когда гражданин — дольщик не может отыскать ответственного за устранение недостатков выполненных строительных работ. Застройщик, отвечая на претензию, указывает на непричастность к допущенным нарушениям, переносит ответственность на подрядчика, последний также отказывает в удовлетворении требований дольщика, ссылаясь при этом на отсутствие каких-либо договорных отношений между ним и дольщиком.

за все недостатки выполненных работ по строительству обязан ответить непосредственно застройщик, а не «подозрительные» организации — подрядчики и субподрядчики

В соответствии со статьёй 7 Закона о долевом строительстве, застройщик обязан передать участнику (дольщику) объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае выявления недостатков дольщик по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, либо соразмерного уменьшения цены договора, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков. Отношения же между застройщиком и подрядчиком регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, а именно статьёй 754.

№ 9/2015

Застройщик и подозрительная...

Подрядчик несёт ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства.

Строительство

Таким образом, при выявлении недостатков в выполненных работах, даже если эти недостатки возникли по вине подрядчика, участники долевого строительства должны предъявлять свои претензии к застройщику, который впоследствии не лишён права обращения с требованиями к подрядчику. Указанные выводы подтверждаются многочисленными примерами судебной практики, например, Определением Верховного Суда Российской Федерации от 20 марта 2015 года по делу № А82-14148/2012; Определением Верховного Суда Российской Федерации от 27 апреля 2015 года.

С «подозрительной» организацией – подрядчиком может столкнуться и покупатель жилой недвижимости

Данные риски от взаимодействия с «подозрительными» недобросовестными подрядчиками не могут быть минимизированы никаким другим образом, кроме как путём тщательного отбора предполагаемых контрагентов. С «подозрительной» организацией – подрядчиком может столкнуться и покупатель жилой недвижимости. Застройщик и подрядчик часто используют между собой систему бартерных операций – взаиморасчёта, где эквивалентом платы за выполненные подрядчиком строительные работы

№ 9/2015

А. Сорокин

выступают жилые или нежилые помещения в построенном многоквартирном доме. В конечном итоге на рынке недвижимости появляется новый продавец — организация — подрядчик. Как ни странно, но на самом деле квартиры от подрядчиков стоят гораздо дешевле, чем напрямую от застройщика, но покупка квартиры у такой «подозрительной» организации может сулить многие проблемы для покупателя.

Строительство

Риски покупателя также зависят от способа бартерной операции между застройщиком и подрядчиком

Если Законом о долевом строительстве практически полностью исключена возможность двойной продажи квартир, то в случае покупки квартиры у подрядчика это в принципе возможно, всё зависит от способа приобретения жилой площади. Покупатель при заключении договора рассчитывает получить у подрядчика обусловленную квартиру, но из-за споров между застройщиком и подрядчиком рискует въехать совершенно в другую. Риски покупателя также зависят от способа бартерной операции между застройщиком и подрядчиком. Так, определённую трудность представляет инвестиционное соглашение, на основании которого по окончании строительных работ застройщик обязуется отдать обусловленную часть помещений подрядчику. В случае ненадлежащего исполнения последним условий договора подряда указанная передача может не состояться. Таким образом, обязанность по передаче квартир покупателям также не произойдёт, в случае если с ними был заключён предварительный договор купли-продажи. Риски отсутствуют, когда застройщик рассчитывается перед подрядчиками уже оформленными квартирами, а те впоследствии продают их покупателям.

№ 9/2015

Застройщик и подозрительная...

Строительство

Способов покупки квартиры у подрядчика немного, чаще всего последний оформляет квартиру на себя, а затем оформляет с покупателем договор уступки. При этом к таким отношениям применимы статьи 11 и 17 Закона о долевом строительстве от 30.12.2004 № 214-ФЗ, согласно которым уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Покупатель при покупке квартиры от подрядчика может не получить налоговый вычет, поэтому такая покупка возможна лицами, которыми он уже однажды был получен

Покупатель при покупке квартиры от подрядчика может не получить налоговый вычет, поэтому такая покупка возможна лицами, которыми он уже однажды был получен, в случае посредничества подрядчика, при котором покупатель формально заключает напрямую с застройщиком. Как раз при такой схеме налоговый вычет не может быть оформлен в связи с тем, что затраты покупателя не могут быть официально подтверждены. Покупателю квартиры от подрядчика можно даже не думать об ипотеке, в связи с тем, что последний заинтересован в быстрой реализации недви-

№ 9/2015

А. Сорокин

жимости, да и банк запрашивает слишком много документов, некоторые из которых вовсе не могут быть представлены подрядчиком.

Строительство

В случае когда квартиры переданы подрядчику в счёт выполненных работ по Закону о долевом строительстве, а подрядчик их реализует по договорам цессии, покупатель такой квартиры несёт те же риски, что и участник долевого строительства. На момент заключения договора между подрядчиком и покупателем последнему лучше удостовериться в том, что права на квартиру уже принадлежат подрядчику и им выполнены все обязательства перед застройщиком, ведь, разрывая договорные отношения с подрядчиком, застройщик может отозвать у него право на ранее переданные квартиры. В том случае, если имущественные права и интересы покупателя всё-таки будут нарушены действиями подрядчика, последний вправе воспользоваться предусмотренными способами защиты гражданских прав, таким как признание права собственности на спорный объект недвижимости, возмещение убытков, отказ от исполнения своих обязательств. На правоотношения между подрядчиком и покупателем положения Закона о долевом строительстве, в силу прямого указания, не распространяются, конечно же, за исключением случая покупки квартиры в виде уступки требования участника долевого строительства, перешедшего от подрядчика к покупателю. Президиум Верховного Суда Российской Федерации в обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 04.12.2013 (далее — Обзор) указал, что к отношениям застройщика и участника долевого строительства – гражданина, возникшим при уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве первоначальным участником долевого строительства, заключившим договор не для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется в соответствии с частью 9 статьи 4 Закона о долевом строительстве домов.

№ 9/2015

Застройщик и подозрительная...

Итак, на покупателя распространяется правовой режим Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», в соответствии с нормами которого за качество переданной квартиры перед покупателем отвечает непосредственно подрядчик – продавец, а не застройщик, опять же кроме случая приобретения квартиры в виде уступки прав требования. Подрядчик — продавец также отвечает за просрочку выполнения отдельных требований потребителя, указанные споры подлежат рассмотрению в судах общей юрисдикции путём обращения с исковым заявлением о защите прав потребителей.

Строительство

В случаях, если обусловленная квартира подрядчиком — продавцом не передана покупателю, последний вправе обратиться в суд с исковым заявлением о признании права собственности на спорное помещение. В случае отсутствия зарегистрированных прав на указанное жилое помещение третьих лиц такое требование подлежит удовлетворению. Предлагаем рассмотреть типовую ситуацию реализации механизма защиты прав покупателя квартиры от организации — подрядчика.

Пример из практики. Отклоняя требования истца к ООО «А», ООО «Б» о признании права собственности на квартиру, суд правильно в обоснование своего решения сослался на пункт 1 статьи 3 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов от 30.12.2004 № 214-ФЗ, согласно которому правом на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома обладает только застройщик. Материалами дела подтверждено, что ООО «Б» не является застройщиком жилого дома. Данная организация в качестве «Подрядчика» по договору подряда и договору «Участия в долевом строительстве жилья» выполняла строительные работы по возведению данного дома на основании вышеуказанных договоров, заключённых с ООО «А» — «Застройщиком». Таким образом, ООО «Б», в силу статей 2 и 3 Закона об участии в до-

№ 9/2015

А. Сорокин

левом строительстве многоквартирных домов от 30.12.2004 № 214-ФЗ, не имело права ни на привлечение, ни на получение от граждан денежных средств на строительство жилого дома (квартиры) как от дольщиков.

Строительство

В силу части 3 статьи 3 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов от 30.12.2004 № 214-ФЗ, в случае привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права в соответствии с настоящим Федеральным законом, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьёй 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причинённых гражданину убытков. При этом истец не лишён права на обращение в суд с иском о взыскании уплаченных денежных средств за спорную квартиру, суммы процентов и причинённых убытков (кассационное определение Волгоградского областного суда от 05.08.2010 по делу № 33-8246/10).

По всей видимости, между сторонами был выбран неверный способ купли-продажи жилой площади, который впоследствии способствовал недобросовестному поведению организации — подрядчика. В подобных случаях компенсации также подлежит моральный вред, который осуществляется на общих основаниях, предусмотренных Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей», при этом достаточным условием для удовлетворения иска гражданин о компенсации морального вреда является установленный факт нарушения прав потребителя. Уберечь себя от «подозрительных организаций» — подрядчиков вполне возможно. Застройщику для этого стоит более вниматель-

№ 9/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Законодательные пути...

О. Олейникова

Ольга Олейникова юрист E-mail: oaoleinikova@mail.ru

Право

и т у п е ы Законодательные пути н ь ы л е м е т л а б д о о р н п о решения проблемы к о я г а и о З н н е р и ш е т » р р а в а «квартирного рейдерства» «кв дерст рей В последнее время всё большую актуальность приобретает проблема «квартирного рейдерства», пути решения которой пока отсутствуют как на законодательном, так и на правоприменительном уровне. Под «квартирным рейдерством» сегодня понимается захват жилого помещения путём размывания долей в праве общей долевой собственности на него и последующей их продажи. В результате таких действий жилое помещение превращается в коммуналку, «резиновую квартиру, проживание в котором становится невозможным. № 9/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! О. Олейникова

Законодательные пути...

Цель «квартирного рейдерства» ― заставить сособственников продать принадлежащую им долю в праве по заниженной цене или же, наоборот, приобрести «недостающую» долю по цене, существенно превышающей рыночную. «Размывание» долей в праве, вселение в жилое помещение «дальних» родственников, сдача его в наём являются лишь средствами для достижения вышеназванной цели. Причины возникновения и развития «квартирного рейдерства»

Право

Первая и, наверное, основополагающая причина, позволяющая процветать «квартирному рейдерству», заключается, на наш взгляд, в самой конструкции права общей долевой собственности. В отличие от права совместной собственности участники долевой необязательно должны быть связаны родственными отношениями. Соответственно, «чужим» людям сложнее договориться между собой и определить порядок пользования общим имуществом в соответствии со статьёй 247 Гражданского кодекса

В отличие от права совместной собственности участники долевой необязательно должны быть связаны родственными отношениями

Российской Федерации (далее — ГК РФ). Именно неопределённость в порядке пользования общей собственностью и порождает конфликтную ситуацию, которой впоследствии пользуются «квартирные рейдеры». Данный тезис находит своё подтверждение в основаниях возникновения права общей долевой собственности. Таковыми являются: раздел общего имущества супругов (фактическое прекращение семейных отноше-

№ 9/2015

О. Олейникова

ний), наследование (происходит построение новых отношений внутри семьи, которое не всегда может основываться на дружбе и взаимном уважении), приватизация (в коей могут участвовать лица, зарегистрированные в жилом помещении, но никогда раньше не пользовавшиеся им) и другие. Другая причина кроется в законодательном регулировании института общей долевой собственности. Право собственности является одним из важнейших конституционных прав, защита которого гарантируется статьёй 35 Конституции Российской Федерации. При этом частью 2 указан-

Право

участникам общей долевой собственности предоставлен тот же набор прав, что и единоличному собственнику, а также конституционная защита от посягательства на своё право

ной статьи провозглашено, что каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Последнее означает, что участникам общей долевой собственности предоставлен тот же набор прав, что и единоличному собственнику, а также конституционная защита от посягательства на своё право. Законодательные способы защиты от «квартирного рейдерства» Не стоит забывать, что в отношениях, возникающих по поводу общей долевой собственности, особенно тонка грань между защитой права од-

№ 9/2015

Законодательные пути...

ного участника и нарушением права другого собственника. Осознавая это, законодателем был предусмотрен ряд мер, направленных на защиту участников как от посягательств извне, так и внутри правоотношения. В первую очередь, это создание особого порядка распоряжения долями в праве общей собственности. Речь идет о гарантированном статьёй 250 ГК РФ преимущественном праве покупки. Однако реализация указанного права в большинстве случаев приводит к ликвидации самого правоотношения общей долевой собственности. Когда же этого не происходит, существует высокий риск того, что либо у сособственника не окажется средств на покупку доли, либо отношения между участниками долевой собственности настолько достигли своего предела, что предпочтение будет отдано совершению притворной сделки. В любом случае, данное право является «слабым» аргументом против «квартирного рейдерства».

Право

Другим способом защиты от «квартирного рейдерства» согласно статье 252 ГК РФ является выплата компенсации собственнику, чья доля в праве из-за незначительности не может быть выделена в натуре. Однако данное положение не стоит понимать превратно. Проверяя конституционность абзаца 2 пункта 4 статьи 252 ГК РФ, Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 07.02.2008 № 242-О-О1 указал, что право на выдел доли в натуре является субъективным правом каждого. Невозможность выдела доли в натуре не означает лишения собственника указанного субъективного права, поскольку в этом случае он вправе требовать выплаты стоимости его доли от других сособственников. Таким образом, указанные компенсационные выплаты могут иметь место только с согласия собственника и в случае, когда сам собственник обращается в суд с требованием о выделе его доли в натуре и когда выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Отдельный вопрос вызывает положение, согласно которому компенсационная выплата за долю в праве может быть осуществлена и без согласия такого собственника. Согласно ч. 4 ст. 252 ГК РФ, реализация указанного положения возможна только в судебном порядке и при наличии следую1

Определение Конституционного Суда РФ от 07.02.2008 № 242-О-О.

№ 9/2015

О. Олейникова

щих условий: доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Данные условия имеют место быть при «квартирном рейдерстве», а это значит, что представленная норма может стать эффективным механизмом для борьбы с микродолями и рейдерством как таковым.

Право

Однако, рассматривая данную норму как возможность принудительного лишения права собственности, Конституционный Суд Российской Федерации в вышеназванном Определении высказал непреклонную позицию. А именно им было отмечено, что закон не предусматривает возможности заявления одним участником общей собственности требования о лише-

Отдельный вопрос вызывает положение, согласно которому компенсационная выплата за долю в праве может быть осуществлена и без согласия такого собственника

нии другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, даже если этот участник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества и его доля незначительна. Следовательно, применение правила второго абзаца п. 4 ст. 252 ГК РФ возможно лишь в отношении участника, заявившего требование о выделе своей доли, и только в случаях одновременного наличия всех перечисленных законодателем условий. В этой связи указанное положение п. 4 ст. 252 ГК РФ не предполагает лишение собственника, не заявлявшего требование о выделе своей доли из общего имущества, его права собственности на имущество помимо его воли путём выплаты ему остальными сособственниками компенсации,

№ 9/2015

Законодательные пути...

поскольку иное противоречило бы принципу неприкосновенности права собственности. Анализ судебной практики показал, что суды придерживаются именно такого толкования названной нормы. Так, Мосгорсуд постановил, что «по мнению суда в данном случае, исковые требования О. об обязании Н. принять компенсацию за причитающуюся ему 1/6 долю в квартире по адресу: <...> направлены на лишение Н. принадлежащей ему 1/6 доли в вышеуказанной квартире без его согласия, что нарушает его конституционные права как собственника» 2, а потому в удовлетворении соответствующего требования было отказано. Аналогичные решения были вынесены и другими судами3.

Право

Таким образом, анализируемое положение не может в полной мере использоваться участниками долевой собственности как метод борьбы с «квартирным рейдерством», хотя при ином толковании могло бы. Новеллы судебной практики в области борьбы с «квартирным рейдерством» В связи со скудностью законодательных мер участники общей долевой собственности при нарушении своих прав вынуждены «творить» закон в суде. Хотелось бы остановиться на отдельных мерах, предпринимаемых потерпевшими. Довольно распространённым способом борьбы становится чинение препятствий рейдеру во вселении в жилое помещение в связи с незначительностью доли, находящейся у него во владении. Так, «отказывая Г. Н. В. в удовлетворении встречного иска, суд правомерно исходил из того, что право выбора гражданином места жительства не должно порождать нарушение прав собственников жилых помещений на их использование по своему усмотрению, тогда как право на вселеОпределение Московского городского суда от 15.07.2010 по делу № 33-21214. Определение Верховного Суда РФ от 08.04.2014 по делу № 5-КГ14-1; Решение Железнодорожного районного суда г. Самары от 10.10.2013 по делу № 2-2671/13. 2 3

№ 9/2015

О. Олейникова

ние для стороны в силу ст. 247 ГК РФ не является безусловным. Разрешая спор, суд принял во внимание, что Г. Н. В. стала собственником 1/6 доли спорной квартиры в порядке наследования, никогда в квартире не проживала, родственником проживающих в квартире не является, доля в праве собственности на квартиру Г. Н. В. является незначительной, не может быть выделена в натуре, поскольку не имеется соответствующего доле изолированного помещения. Кроме того, суд учёл и то обстоятельство, что Г. Н. В. страдает хроническим заболеванием, является инвалидом, одна без матери проживать в спорной квартире не может, между сторонами сложились неприязненные отношения»4.

Право

В то же время Судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда, наоборот, удовлетворила требования о вселении собственника, чья доля в праве незначительна, по причине того, что «доводы жалобы о том, что размер общей и жилой площади, приходящейся в спорной квартире на долю Тахаева Т. С., является незначительным и составляет площадь менее учётной нормы, не могут быть приняты во внимание, т. к. требования закона об учётных нормах непосредственно не регулируют отношения, касающиеся прав лиц – сособственников общей долевой собственности на жилое помещение»5. Схожим является спор о снятии с регистрационного учёта собственника, владеющего незначительной долей. Московским городским судом в Определении от 15.07.2010 по делу № 33-16422 было отказано в удовлетворении требования о снятии с регистрационного учёта, поскольку собственник, чьё право на жилое помещение зарегистрировано в установленном законодательством порядке, имеет все основания для постановки на регистрационный учёт. Вместе с тем, по данному вопросу существуют и альтернативные решения. В этой связи интерес вызывает решение Свердловского районного суда г. Красноярска6, которым действия УФМС России по Красноярскому краю в Свердловском районе города Красноярска по отказу в постановке Определение Московского городского суда от 15.07.2010 по делу № 33-16422. Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от 10.04.2014 по делу № 33-2079. 6 Решение Свердловского районного суда г. Красноярска от 22.04.2015 г. по делу № 2 – 3438/15. 4 5

№ 9/2015

Законодательные пути...

на регистрационный учёт Ковалева М. В. в жилом помещении, в котором ему на праве собственности принадлежит 317/800 долей в праве общей собственности, были признаны законными. Вынесенное решение суд мотивировал следующим. «Принимая во внимание, что Ковалев М. В. приобретал не конкретное жилое помещение, пригодное для проживания, а 317/800 долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение, жилого помещения, отвечающего требованиям, предусмотренным ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, которое может быть выделено заявителю, не имеется, его регистрация в жилом помещении при таких обстоятельствах носила бы формальный — фиктивный характер, а также учитывая, что заявителем не представлен документ, подтверждающий субъективное право на вселение в спорную квартиру».

Право

И, наконец, главной новеллой в спорах с «квартирными рейдерами» является требование о признании договора купли-продажи доли в праве в жилом помещении незаключённым по причине того, что доля в праве как предмет договора не может быть индивидуально определена. Однако суды общей юрисдикции в данном вопросе занимают убедительную позицию о том, что «достоверных доказательств, свидетельствующих о порочности заключённого между ответчиками договора, в том числе в связи с неопределённостью предмета договора дарения, стороной истца в ходе судебного разбирательства не представлено»7. Таким образом, судом было отмечено, что доля квартиры признаётся самостоятельным объектом гражданских прав. В то же время нельзя не отметить, что арбитражные суды по данному вопросу занимают прямо противоположную позицию. Отказывая в удовлетворении требования о признании договора купли-продажи доли в праве незаключённым, судебные инстанции исходили из того, что объектом продажи и регистрации может быть только индивидуально определённое имущество, а доля в праве собственности к таковым не относится8. По нашему мнению, использование в гражданском законодательстве понятия «доля в праве», а не «доля в жилом помещении» следует считать Апелляционное определение Московского городского суда от 31.01.2013 по делу № 11-3172/2013г. Постановление ФАС Поволжского округа от 22.05.2008 по делу № А55-14031/2007; Определение ВАС РФ от 03.07.2009 № ВАС-7466/09 по делу № А67-1825/08; Определение ВАС РФ от 31.05.2011 № ВАС6292/11 по делу № А03-5530/2010 7 8

№ 9/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Недобросовестный заказчик...

Н. Красавцева

Наталия Красавцева председатель Третейского суда, руководитель Юридического бюро E-mail: krassavtseva@mail.ru

Коммерческие споры

й ы н т с е в о с к о Недобросовестный заказчик: а р к б ь : о к т д и и е ч т з Н и а к щ а как подрядчику защитить а з з у ы к с и е ч р д е я т р н д свои интересы и о п и о в с Продолжение, начало в номере №7/2015

Действующее законодательство даёт подрядчику широкие возможности выступать в отношениях с заказчиком с позиции сильной стороны. В настоящей статье мы продолжим разбираться с инструментами, позволяющими подрядной организации эффективно защищать свои права и интересы.

№ 9/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Н. Красавцева

Недобросовестный заказчик...

Право на удержание результата работ Согласно ст. 712 ГК РФ в случае неоплаты со стороны заказчика подрядчик имеет право на удержание результата работ, а также принадлежащего заказчику оборудования, переданной для переработки (обработки) вещи, остатка неиспользованного материала и другого оказавшегося у него имущества заказчика. Основные нормы, которые регулируют этот процесс, отражены в первой части Гражданского кодекса, а именно в статьях 359 и 360.

Коммерческие споры

Как же реализовывать это право и на что обратить внимание? Первое: право удержания вещи должника возникает у кредитора только в том случае, когда данная вещь оказалась в его владении на законном основании. Надо сказать, что до сдачи результата работ подрядчик имеет право владения указанным результатом работ. Вот это право владения и есть законное основание, в связи с которым можно удерживать вещь. Предусмотренное законом право на удержание есть. Однако реализовывать его на практике очень непросто. Анализ судебной практики позволяет определить, как соотносятся данные нормы, и выявить случаи допустимости удержания имущества подрядчиком. 1) Подрядчик вправе удерживать переданное заказчиком имущество после расторжения договора при наличии задолженности по оплате за выполненные работы, если его стоимость существенно не превышает размер долга. Вывод сделан при анализе определения ВАС РФ от 24 января 2011 г. № ВАС-18406/10 по делу № А36-1/2010 и постановления ФАС Центрального округа от 22 октября 2010 г. по делу № А36-1/2010, где суды в обоих случаях указали, что удерживать имущество, которое существенно дороже долга, нельзя. Кроме того, оба суда также указали на то, что подрядчик не обратился с иском об обращении взыскания на удерживаемое имущество в порядке статьи 360 Гражданского кодекса Российской Федерации. 2) Удерживать или обратить взыскание на вновь созданный объект нельзя. В постановлении ФАС Московского округа от 18 декабря 2008

№ 9/2015

Н. Красавцева

Коммерческие споры

г. № КГ-А41/11656-08 по делу № А41-4669/08 суд указал следующее: «… поскольку право собственности на объект незавершённого строительства не было зарегистрировано и собственник объекта незавершённого строительства в установленном порядке не определён, обращение взыскания на такое имущество путём его реализации по правилам, установленным статьёй 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, невозможно». Немного с иной стороны на данную ситуацию посмотрел ФАС Поволжского округа, который в постановлении от 15 мая 2008 г. по делу № А5715861/07 сослался на положения статьи 712 Гражданского кодекса Российской Федерации, где объектом удержания может являться результат работ. Таким образом, вывод суда гласит: право на удержание подрядчиком результата незавершённой работы гражданским законодательством не предусмотрено. Учитывая спорный характер применения такого инструмента, как удержание результата работ, и малочисленную судебную практику по данному вопросу, я рекомендую для защиты интересов подрядной организации не передавать построенный объект заказчику со ссылкой на приостановление работ. Таким образом, право на удержание результата работ, на мой взгляд, самый неудобный в использовании инструмент для защиты своих прав и интересов. Однако у подрядных организаций имеются другие методы воздействия на заказчика — право на изменение цены и право на приостановление работ. Главное, уметь правильно их применять на практике. Сдаём работы заказчику, который уклоняется от их приёмки: необходимый минимум действий для последующего взыскания задолженности по оплате работ В последнее время всё больше подрядчиков вынуждены обращаться в суд с требованием о взыскании стоимости выполненных работ. Ситуация, при которой заказчик платит аванс, а потом отказывается от подписания актов выполненных работ и от их оплаты, стала типичной. Итак, что же делать, если заказчик уклоняется от приёмки завершённого строительством объекта?

№ 9/2015

Недобросовестный заказчик...

Коммерческие споры

Возможность сдачи работ с использованием односторонне составленного акта предусмотрена статьёй 753 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении договоров строительного подряда. Вместе с тем судами повсеместно применяется не только к договорам строительного подряда, но и к любым другим подрядным договорам информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда» (абз. 7 п. 14), позволяющее использовать этот механизм в любых подрядных отношениях.

одностороннее немотивированное уклонение ответчика от подписания актов выполненных работ не является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований по оплате работ

В постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2014 г. № 09АП-45990/2013-ГК по делу № А40-45517/13 суды удовлетворили встречное требование подрядчика об оплате выполненных работ в отсутствии подписанных сторонами актов, поскольку подрядчиком были совершены все необходимые для получения такого решения действия, а именно: • выполнив работы, он уведомил заказчика о завершении работ и направил ему на подписание акты сдачи-приёмки работ, а также счета на оплату выполненных работ. Однако заказчик к приёмке работ не приступил, акты сдачи-приёмки не подписал, оплату не произвёл; • направил заказчику претензии с требованием оплатить работу, которые были оставлены без ответа и удовлетворения.

№ 9/2015

Н. Красавцева

Данная последовательность и является необходимым минимумом действий по взысканию оплаты за выполненные работы в судебном порядке. Важным также является уточнение суда, что одностороннее немотивированное уклонение ответчика от подписания актов выполненных работ не является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований по оплате работ.

Коммерческие споры

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 октября 2013 г. по делу № А40-299/13 интересно с точки зрения понимания мнения судей относительно мотивированности и обоснованности отказа заказчиков от приёмки работ. В спорной ситуации заказчик отказался от подписания актов выполненных работ, не конкретизируя недостатки работ, указав на актах фразу «не соответствует фактически выполненному объёму работ». Суд признал, что ответчик необоснованно отказался от приёмки выполненных истцом работ по капитальному ремонту системы отопления, результат работ истца используется, о недостатках, исключающих возможность использования, ответчиком не заявлялось, и взыскал задолженность и проценты за пользование чужими денежными средствами. Аналогичная позиция суда показана также в определении Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 апреля 2013 г. № ВАС-4388/13. Итак, в случае, когда у заказчика нет разумных оснований для отказа в подписании акта приёма-передачи, а есть только нежелание оплачивать работы, необходимый минимум действий для взыскания задолженности по оплате выполненных работ выглядит следующим образом: 1. Направьте по всем известным адресам заказчика, в том числе на адрес места нахождения, письменное сообщение о завершении работ и требование принять работы, установив короткий, но разумный срок для приёмки. В сообщении обязательно должно быть указано, что работы завершены, также должно содержаться требование принять работы (принять участие в приёмке работ) в определённый вами срок. В п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строитель-

№ 9/2015

Недобросовестный заказчик...

ного подряда» суд сослался на то, что подрядчик не известил заказчика о завершении работ по договору и не вызвал его для участия в приёмке результата работ. Поэтому подрядчик не мог ссылаться на отказ заказчика от исполнения договорного обязательства по приёмке работ и требовать их оплаты на основании одностороннего акта сдачи результата работ, так как фактически объект в установленном порядке заказчику не передавался. Справедливости ради необходимо отметить, что в данном деле односторонний акт был направлен ещё и неуполномоченному лицу.

Коммерческие споры

Обращаю внимание, что письма заказчику желательно направлять ценными письмами (с описью вложения) с уведомлением о вручении. Кроме того, к требованию необходимо приложить заполненный и подписанный подрядчиком акт сдачи-приёмки выполненных работ (например, по форме КС-2). Важный момент: односторонний акт должен содержать полный перечень, объём и стоимость каждого из выполненных видов работ. Другими словами, акт не может быть по объему намного у́ ж е сметы. В противном случае арбитражный суд может посчитать акт ненадлежащим доказательством. Например, в постановлении ФАС Московского округа от 25 июня 2009 г. № КГ-А41/5405-09 суд посчитал ненадлежащим доказательством акт сдачи-приёмки работ, поскольку из него не ясны объём и стоимость каждого вида подлежащих выполнению работ. А в п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. № 51 содержится указание высшего суда на возможность оспаривания заказчиком объёмов работ в связи с составлением подрядчиком бессодержательного акта. 2. После истечения предоставленного срока направить по тем же адресам заказчика счета и претензию с требованием об оплате выполненных работ. 3. Собрать как можно больше доказательств выполнения работ подрядчиком. Это могут быть в том числе: промежуточные акты; справки о стоимости выполненных работ; переписка сторон; акты технической готовности и иные подписанные обеими сторонами документы; товарно-транспортные и другие накладные; акты, подписанные работниками сторон, хотя и неуполномоченными; договоры и акты о выполнении данной работы

№ 9/2015

Н. Красавцева

субподрядчиками либо о передаче данной работы заказчику от генерального подрядчика; заключение эксперта (специалиста) о качестве или объёме работ. 4. Обратиться в суд с иском о взыскании с заказчика задолженности по договору, а также процентов за пользование чужими денежными средствами (или договорной неустойки).

Коммерческие споры

Односторонний отказ или расторжение: каким образом прекратить договорные отношения с недобросовестным заказчиком без риска взыскания им убытков Многие руководители путают право на односторонний отказ с правом на расторжение договора, что приводит иногда к неблагоприятным последствиям. В отличие от одностороннего отказа, расторжение договора возможно либо по соглашению сторон, либо по решению суда. Необходимо знать, когда вы вправе заявить односторонний отказ, а когда потребовать расторжения договора в судебном порядке. Подрядчик вправе заявить односторонний отказ от исполнения договора в следующих случаях: 1. Когда после предупреждения подрядчика об обстоятельствах, которые грозят годности или прочности результата работ, заказчик не принял необходимых мер (п. 3 ст. 716 ГК РФ). Обращаю внимание, что для соблюдения подрядчиком требований закона необходимо сначала уведомить заказчика о приостановлении работ и лишь затем уведомлять об отказе от договора и заявлять требование о возмещении убытков. Отдельно следует рассмотреть отказ подрядчика от исполнения государственного контракта. Ранее по закону о размещении государственных заказов № 94-ФЗ действовало общее правило, не предусматривающее возможности внесения изменений в условия заключённого контракта и не предоставляющее пра-

№ 9/2015

Недобросовестный заказчик...

ва исполнителю в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Обращая на это внимание, суд в постановлении Президиума ВАС РФ от 24 июля 2012 г. № 5761/12 по делу № А40-152307/10-69-1196 указывает нижестоящим судам на то, что реализация прав подрядчика по государственному контракту по основаниям, предусмотренным статьёй 716 Гражданского кодекса РФ, возможна только с обращением в арбитражный суд с требованием о расторжении договора.

Коммерческие споры

В настоящее время ч. 8 статьи 95 Федерального закона № 44-ФЗ «О контрактной системе» предусматривает, помимо расторжения контракта по соглашению сторон, по решению суда, и односторонний отказ стороны контракта от его исполнения. Первые два основания давно известны специалистам в сфере закупок и в рамках настоящей статьи не нуждаются в детальном рассмотрении. Возможность одностороннего отказа была введена по причине длительных сроков рассмотрения судами дел о расторжении контрактов, что, в свою очередь, угрожало своевременному и эффективному осуществлению закупок.

№ 9/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Переустройство нежилых...

Г. Ткаченко

Галина Ткаченко начальник юридического отдела E-mail: myau85@mail.ru

Аренда

о в т с й й о Переустройство нежилых и р н т е с щ у е е р о м е о т п П Ч х . помещений арендатором. ы ы м л н о и о р неж ндато ь стор е т Чтоардолжны знать стороны ы а д н н з е р ы а н а ж р л о о в д договора аренды о г о д В один прекрасный день арендатор решает, что арендуемое помещение необходимо несколько видоизменить: сделать их двух маленьких кабинетов один большой, добавить окно, установить умывальник и т. д. О том, как сделать всё это правильно, нужно ли получать чьё-либо согласие и как избежать отрицательных последствий, пойдёт речь в настоящей статье. № 9/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Г. Ткаченко

Переустройство нежилых...

Понятие переустройства нежилого помещения На данный момент федеральное законодательство не содержит трактовки понятия «переустройство нежилого помещения». Суды руководствуются правовой позицией ВАС РФ, содержащейся в п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64, согласно которой подлежат применению по аналогии нормы Жилищного кодекса Российской Федерации к отношениям собственников нежилых объектов. К такому выводу пришёл, например, Федеральный Арбитражный суд Московского округа в постановлении от 1 ноября 2013 г. по делу № А40-3926/13-40-37.

Аренда

В силу ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический

подлежат применению по аналогии нормы Жилищного кодекса Российской Федерации к отношениям собственников нежилых объектов

паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. То есть работы по переустройству и перепланировке всегда влекут за собой внесение изменений в технический паспорт помещения. Арендатору стоит сверить свои планы по видоизменению помещения с техническим паспортом. Может оказаться и так, что это будет просто улучшением помещения, которое не требует согласования в уполномоченном органе местного самоуправления.

№ 9/2015

Г. Ткаченко

В судебной практике «под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства» (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.06.2009 № А19-14583/0815-Ф02-2863/09 по делу № А19-14583/08-15).

Аренда

Улучшения арендуемого имущества необходимо отличать от его перепланировки, переоборудования (переоснащения), которые могут иметь место только с согласия арендодателя

Улучшения арендуемого имущества необходимо отличать от его перепланировки, переоборудования (переоснащения), которые могут иметь место только с согласия арендодателя. К такому выводу пришёл также Федеральный Арбитражный суд Московского округа в постановлении от 1 ноября 2013 г. по делу № А40-3926/13-40-37. Процитирую высказывание суда более подробно: «...Поскольку суды фактически установили переустройство и перепланировку, в том числе возведение схода из трёх ступеней вышеназванного здания, кассационный суд приходит к выводу о существенном нарушении арендатором условий договора аренды, так как ответчик произвёл не согласованную с арендодателем и без соответствующих разрешений компетентных органов переустройство и перепланировку арендуемых помещений. В силу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведённые арендатором отделимые улучшения арендованного имущества

№ 9/2015

Переустройство нежилых...

являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвёл за счёт собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Аренда

По смыслу и содержанию ст. ст. 608, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации улучшения арендуемого имущества необходимо отличать от перепланировки, переоборудования (переоснащения) предме-

переустройство и перепланировка проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения (ч. 1 ст. 26 ЖК РФ)

та аренды, которые могут иметь место только с согласия арендодателя, а в отношении недвижимого имущества — также по разрешению соответствующих органов публичной власти. Выводы судов первой и апелляционной инстанций, что отсутствуют основания для расторжения договора аренды и произведённые арендатором изменения не ухудшают потребительские свойства объекта аренды, являются ошибочными, так как переоборудование (переустройство) и перепланировка без согласия арендодателя и уполномоченных органов не могут свидетельствовать об улучшении объекта аренды...».

№ 9/2015

Г. Ткаченко

Если окажется, что всё же потребуется внести изменения в технический паспорт нежилого помещения, то арендаторам необходимо ориентироваться на изложенное в ЖК РФ, поскольку, как известно, переустройство и перепланировка проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения (ч. 1 ст. 26 ЖК РФ).

Аренда

Для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения владелец данного помещения предоставляет в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения определённый пакет документов, перечень которых устанавливается уполномоченным органом. В качестве примера приведу Распоряжение префекта ЮВАО г. Москвы от 21.09.2005 № 1967 (ред. от 01.07.2010) «О порядке подготовки, оформления и выдачи в режиме «одного окна» документации на проведение работ по перепланировке, переоборудованию, реконструктивным работам на объектах нежилого назначения, по капитальному ремонту, ремонту и покраске фасадов зданий, строений и сооружений, по благоустройству и использованию территории»: «1. Для получения решения префектуры Юго-Восточного административного округа г. Москвы: 1.1. О согласовании проведения работ по перепланировке, переоборудованию, реконструктивным работам на объектах нежилого назначения — заявитель (физическое или юридическое лицо) представляет в службу «одного окна» префектуры следующие документы: • заявление по установленной форме; • доверенность от физического или юридического лица на получение разрешительного документа (в случае если заявителем является представитель физического или юридического лица); • документы, подтверждающие полномочия руководителя юридического лица (в случае если представление заявления осуществляется непосредственно им);

№ 9/2015

Переустройство нежилых...

• документ, удостоверяющий личность заявителя; • копию свидетельства о регистрации юридического лица, заверенную в установленном порядке; • копию правоустанавливающего документа на занимаемые помещения и использование объекта (свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор аренды, договор на право оперативного управления), заверенную в установленном порядке;

Аренда

• правовой акт органа исполнительной власти, разрешающий изменение функционального использования (при переоборудовании помещений);

арендодатель имеет право от арендатора Требовать возмещения убытков, возникших в связи с проведением несогласованной перепланировки и (или) переустройства помещения

• согласование балансодержателя (по объектам государственной и городской собственности), оформленное в установленном законодательством порядке; • согласование собственника объекта недвижимости (для арендуемых помещений), оформленное в установленном законодательством порядке; • проектную документацию, подготовленную и оформленную в соответствии с предполагаемым видом работ, согласованную и утверждённую

№ 9/2015

Г. Ткаченко

в установленном порядке (состав проектной документации, перечень согласований и порядок её утверждения определены приложением 1 к постановлению Правительства Москвы от 16 августа 2005 г. № 621-ПП); • график производства работ (кроме мероприятий по переоборудованию помещений)...».

Аренда

арендодатель имеет право от арендатора Требовать расторжения договора аренды

Подведём итоги написанному. Если вы, проанализировав самостоятельно или с помощью специалистов предстоящие изменения помещения, придёте к выводу, что это не просто улучшение помещения, а именно переустройство и перепланировка, то вам нужно сообщить арендодателю о своих планах, а затем определиться, в какой орган местного самоуправления стоит обратиться за согласованием и какой перечень документов он потребует. Последствия несогласованного переустройства Каким бы трудоёмким ни был процесс согласования переустройства и перепланировки, его стоит пройти. В противном случае арендодатель имеет право от арендатора: 1. Требовать возмещения убытков, возникших в связи с проведением несогласованной перепланировки и (или) переустройства помещения Например, Постановление ФАС Московского округа от 18.07.2012 по делу № А41-27757/11: «...Общество с ограниченной ответственностью «Хозяюшка» (далее —

№ 9/2015

Переустройство нежилых...

ООО «Хозяюшка») обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью «СПАР Москоу Риджн» (далее — ООО «СПАР Москоу Риджн») о взыскании стоимости ремонтно-восстановительных работ в размере 10 921 113 руб. 30 коп... В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Аренда

арендодатель имеет право от арендатора Требовать прекратить нарушать договор аренды и устранить последствия нарушений, ссылаясь на ст. 304 ГК РФ

Суды обоснованно пришли к выводу, исходя из акта приёма-передачи помещения, заключения строительной экспертизы от 18.02.2011, акта осмотра помещения от 23.09.2011, о том, что помещение по договору аренды возвращено арендатором в ненадлежащем состоянии и взыскиваемая сумма необходима для приведения здания в соответствие с его техническим паспортом. Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причинённых ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чьё право нарушено,

№ 9/2015

Г. Ткаченко

произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Таким образом, лицо, обращающееся с иском о взыскании убытков, должно в совокупности доказать следующие обстоятельства: факт нарушения обязательства ответчиком, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, размер требуемых убытков.

Аренда

Судами первой и апелляционной инстанции правомерно установлена доказанность ООО «Хозяюшка» всех вышеназванных необходимых обстоятельств, подтверждающих причинение ООО «СПАР Москоу Риджн» убытков в заявленном размере (ст. 65 АПК РФ)...». 2. Требовать расторжения договора аренды Что подтверждается судебной практикой, например, Постановлением ФАС Московского округа от 23.04.2014 № Ф05-3699/14 по делу № А4066125/13-85-641: «...Как установил апелляционный суд из поэтажных планов и экспликаций БТИ на даты заключения договора аренды и последующие даты 2011 и 2013, арендованные помещения были полностью изменены ответчиком — те помещения, которые были переданы ответчику по договору, ликвидированы, на их месте созданы новые помещения с новой нумерацией, новой площадью и другим целевым назначением — под размещение ювелирного магазина, в результате произведённых перепланировок количество, площадь и назначение помещений изменились практически полностью. При этом суд указал, что договор аренды от 08.11.2006 не содержит условий, предоставляющих арендатору право производить перепланировки переданных в пользование нежилых помещений. Ответчиком не представлено надлежащих доказательств получения со-

№ 9/2015

Переустройство нежилых...

гласия собственника помещений на выполнение перепланировки, а также согласования перепланировки в установленном порядке. Поскольку ответчик произвёл не согласованную с собственником помещений перепланировку без соответствующих разрешений компетентных органов, суд признал указанное нарушение ответчиком условий договора аренды существенным. При таких обстоятельствах, учитывая установленные апелляционным судом нарушения ответчиком условий договора, суд пришёл к обоснованному выводу о том, что арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора, в связи с чем истец вправе досрочно расторгнуть договор аренды.

Аренда

При таких обстоятельствах обжалуемое постановление законно и обоснованно, принято с правильным применением норм материального и процессуального права, предусмотренных ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции суд кассационной инстанции не находит, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит...». 3. Требовать прекратить нарушать договор аренды и устранить последствия нарушений, ссылаясь на ст. 304 ГК РФ Постановление ФАС Московского округа от 05.12.2012 по делу № А407848/12-28-71 «...Индивидуальный предприниматель Пашин В. Н. обратился в суд г. Москвы с иском к ООО «Агроаспект» о восстановлении нарушенного права, а именно: об обязании восстановить планировку арендуемых помещений, приведя её в соответствие с планировкой, имевшей место быть в момент заключения договора аренды, и передаче помещений от арендодателя арендатору, а именно: демонтировать внутренние перегородки, возведённые к комнате № 2 первого этажа, образующие комнаты 2в и 26 (номера комнат по поэтажному плану БТИ по состоянию на 12.12.2011); демонтировать лестницу из комнаты № 2 первого этажа в комнату № 11

№ 9/2015

Г. Ткаченко

второго этажа (номера комнат по поэтажному плану БТИ по состоянию на 12.12.2011) с последующим восстановлением межэтажных перекрытий, потолка первого этажа и пола второго этажа... В обоснование заявленного требования истец, ссылаясь на п. 1 ст. 615 ГК РФ, указал на то, что в нарушение п. 2.2.5 договора аренды нежилого помещения № 05/07 от 06.04.2007 ответчик произвёл перепланировку арендуемых помещений, не согласовав её с истцом, чем нарушил условия договора.

Аренда

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 12 мая 2012 г. в удовлетворении исковых требований отказано. При этом суд, руководствуясь ст. 304 Гражданского кодекса РФ и разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», указал, что требование устранить всякого рода нарушения принадлежит владеющему собственнику, которым истец на момент рассмотрения спора не является, так как добровольно передал во временное пользование (аренду) указанные помещения. Суд первой и апелляционной инстанций признал неправомерной ссылку истца на п. 1 ст. 615 ГК РФ, ввиду того что указанная норма определяет порядок пользования предметом аренды, т. е. целевое назначение; целевое использование помещений по договору аренды № 05/06 от 06.04.2007 — розничная торговля продуктами питания, алкогольной продукцией и сопутствующими товарами. Суды указали, что доказательств использования спорного помещения по нецелевому назначению истцом не представлено. Последствиями осуществления арендатором пользования объектом аренды с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями в силу ст. 619 ГК РФ является возникновение у арендодателя права на досрочное расторжение договора аренды. Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой и апелляционной инстанций указал, что установленный п. 3 ст. 12 ГК РФ об-

№ 9/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Сложности признания...

В. Петров

Владимир Петров юрист 3 класса, бывший работник судебной системы E-mail: Boyard19@mail.ru

Наследственные споры

я и н а н з и р п Сложности признания и м т с ы о н н й о ж о т л с м о о С д к недостойным наследником и не н д е л с на

В наше время встречается много нечистоплотных наследников, считающих, что самый короткий путь к наследству ― ненадлежащий уход за наследодателем или же заключение брака с ним, после которого наследство само приплывёт к ним в руки. Но так ли это? Попробуем разобраться. № 9/2015

101

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! В. Петров

Сложности признания...

КАКОВЫ ОСНОВАНИЯ?

Наследственные споры

Во все времена сами понятия «наследство», «наследственное имущество» и «наследственная масса» являлись для людей огромным соблазном. Близость возможности получить в наследство элитную машину или дорогую жилплощадь нередко толкает наследников на совершение различных противоправных действий в отношении наследодателя либо же своих «коллег» ― других наследников. Однако законодатель, предвидя, к каким последствиям всё это способно привести, поставил ограничение в виде ст. 1117 ГК РФ, согласно которой любой наследник, попытавшийся «добыть» наследство противоправным путём, лишается своего статуса и теряет право на наследственное имущество. В данной статье, в продолжение моего рассказа о судебно-жилищно-наследственных спорах, мы рассмотрим различные варианты развития событий, при которых это происходит, по традиции разобрав несколько судебных дел. При этом самая основная причина признания недостойным наследником — убийство наследодателя — рассматриваться не будет именно ввиду своей полной логичности и очевидности. Вместо этого, учитывая специфику данного издания, мы на практике посмотрим, за что же ещё суды признают наследников недостойными в сфере наследования жилплощади. Для того, чтобы картина была действительно всесторонней, я планирую привести в каждом разделе прежде всего примеры определений вышестоящих судов, поскольку так одновременно будут достигаться две цели: раскрываться суть дела, рассмотренного судом первой инстанции, и реакция на него вышестоящего суда. Теперь перейдём непосредственно к делу. По результатам моего расследования выяснилось, что наиболее распространёнными причинами попытки признания одного из наследников недостойным являются нарушение процедуры принятия наследства и распоряжения наследственным имуществом, фальсификация документов, связанных с наследованием, нежелание наследников общаться с тяжелобольным наследодателем и помогать ему, а также фиктивный брак с наследодателем с целью последующего завладения его имуществом. Но, поскольку всё это основания очень серьёзные, они требуют столь же серьёзных доказательств, а стороны, либо в силу своей неграмотности,

102

№ 9/2015

В. Петров

либо просто не желая терять время, их часто не предоставляют. Потому в данной статье мы посмотрим на то, как не надо делать, — рассмотрим случаи отказов судами в исках. Далее, как обычно, пройдём по каждому пункту более подробно. МЕНЯ НЕ ПРЕДУПРЕДИЛИ!

№ 9/2015

Наследственные споры

Наглядным примером судебного акта по первому пункту может служить судебный спор между С. Н. И. и Н. Л. И., в котором ответчица была обвинена в самостоятельном распоряжении наследственным имуществом, нарушившем права других наследников. С. обратилась в суд с иском к Н. о признании недостойным наследником на имущество их матери К., умершей ДД.ММ.ГГ. Указала, что после смерти матери наследственный дом оказался проданным ответчицей посторонним лицам, чем нарушены права истицы и других наследников. Из материалов дела усматривается, что 27.09.2005 ответчица получила свидетельство о праве на наследство, состоящего из жилого дома и земельного участка в с. Новоалександровка Тамбовского района, а также права на долю земель сельхозназначения. На её имя имеется также завещание, удостоверенное ДД.ММ.ГГ Новоалександровской сельской администрацией. 05.07.2006 от истицы поступили уточнения исковых требований, в которых она просила суд восстановить срок исковой давности, признать завещание и свидетельство о праве на наследство по закону недействительными, признать недействительными последующие сделки, определить доли в наследственной массе по 1/4 всем наследникам: ей, ответчице и братьям К. ― Анатолию и Валерию. После отмены судом кассационной инстанции решения Тамбовского районного суда от 04.09.2006 поступили исковые заявления от братьев о признании Н. недостойным наследником, о восстановлении срока для принятия наследства. Ответчица Н. Л. И. с иском не согласилась, пояснила, что она обратилась к нотариусу, по истечении 6 месяцев никто из наследников не обратился, и она получила свидетельство о праве на наследство по закону. О том, что истица является инвалидом, ей ничего не известно. Привлечённый к участию в деле в качестве третьего лица (новый собственник наследственного дома) пояснил, что споры между родственниками появились после его заселения в дом. Договор купли-продажи дома он заключил с Н. ДД.ММ.ГГ.

103

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! В. Петров

Сложности признания...

Наследственные споры

Судом постановлено указанное решение, которым в удовлетворении исковых требований полностью отказано. Суд не усмотрел оснований для признания ответчицы недостойным наследником. Все истцы знали о смерти матери, уважительных причин пропуска срока для принятия наследства они не представили. Судебная коллегия, в силу ст. 347 ч. 1 ГПК РФ, проверила законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов кассационной жалобы Скоморох и приходит к следующему. Из материалов дела усматривается, что судом правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, которым дана надлежащая юридическая оценка, выводы соответствуют обстоятельствам дела, решение суда отвечает требованиям ст. 198 ГПК РФ. В соответствии со ст. 1117 ГК РФ не наследуют ни по закону, ни по завещанию граждане, которые своими умышленными противоправными действиями, направленными против наследодателя, кого-либо из его наследников или против осуществления последней воли наследодателя, выраженной в завещании, способствовали либо пытались способствовать признанию их самих или других лиц к наследованию либо способствовали или пытались способствовать увеличению причитающейся им или другим лицам доли наследства, если эти обстоятельства подтверждены в судебном порядке. Истцы в обоснование иска о признании ответчицы недостойным наследником ссылаются на то, что она скрыла от нотариуса наличие других наследников по закону. Из наследственного дела на имущество К. усматривается, что в заявлении о принятии наследства Н., действительно, не указала других наследников, то есть умолчала о них. Однако это не свидетельствует с бесспорностью об её умышленных и противоправных действиях, поскольку другие наследники по закону знали об открывшемся наследстве и в срок, установленный ст. 1154 ГК РФ, и способом, установленным ст. 1153 ГК РФ, в наследственные права не вступили, наследство не приняли, наличие уважительных причин, которые бы им препятствовали своевременно принять наследство, суду не представили. В связи с изложенным суд пришёл к правильному выводу об отсутствии оснований для признания ответчицы недостойным наследником и для восстановления истцам срока для принятия наследства. Решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Здесь, на мой взгляд, в таком исходе дела вновь виновата истица. Ведь существует давно и всем известный порядок вступления в наследство, ко-

104

№ 9/2015

В. Петров

Наследственные споры

торый требуется соблюдать. Нужно понимать, что понятие «срок вступления в наследство» очень, если можно так выразиться, зыбкое — его нужно использовать как можно быстрее, поскольку потом очень сложно будет восстановить его без уважительных причин, и оправдания «я не знал», я «не видел» здесь не пройдут. А здесь что мы наблюдаем? Ни истица, ни её братья, прекрасно зная о смерти матери (и уж, я полагаю, имея хотя бы элементарные понятия о том, что такое наследство и как его принимать), никак не напомнили о себе в 6-месячный срок, не доказали наличия уважительных причин, при этом ещё и умудрились прийти в суд с претензиями к ответчице, которая, замечу, наоборот, вовремя и по закону провела установленную законом процедуру принятия наследства. За то, что другие наследники не пришли к нотариусу вовремя и даже не напомнили о себе, отвечать она не обязана. Так что, на мой взгляд, решение суда первой инстанции и апелляционное определение абсолютно справедливы и законны. ФАЛЬСИФИКАЦИЯ: КАМЕНЬ ПРЕТКНОВЕНИЯ ИЛИ ВСЁ ЖЕ НЕТ? А вот наглядный пример фальсификации: 20 мая 2015 года Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда. рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истца А Н. В. на решение Волчихинского районного суда Алтайского края от 25 февраля 2015 года по иску А Н. В. к А М. И. о признании недействительной сделки регистрации недвижимости, признании недостойным наследником и признании права собственности в порядке наследования. Заслушав доклад судьи, судебная коллегия установила: В. В. П., приходящаяся матерью В. А. Н., умершему ДД.ММ.ГГ, обратилась в суд с иском к администрации с. Селиверстово о признании недействительной регистрации недвижимого имущества, являвшегося общей совместной собственностью супругов Васильевых, только на сноху В. Н. П., признании всех наследников, унаследовавших имущество после смерти её сына недостойными наследниками, взыскании с ответчика денежной компенсации морального вреда. В обоснование требований указала на то, что после смерти сына оста-

№ 9/2015

105

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! В. Петров

Сложности признания...

Наследственные споры

лось наследственное имущество в виде вклада в Сбербанке, земли сельскохозяйственного назначения, жилого дома, расположенного в <адрес>. Однако сноха В. Н. В. оформила дом на себя таким образом, что он не вошёл в наследственную массу, в то время как дом являлся совместной собственностью супругов. Кроме того, сноха В. Н. П. обещала сообщить истцу о времени обращения к нотариусу за оформлением наследства. Однако при обращении к нотариусу в ноябре 2013 года выяснилось, что имеется заявление, написанное В. В. П. об отказе от наследства. Проведённой в рамках возбуждённого уголовного дела проверкой установлено, что подпись от имени В. В. П. в заявлении к нотариусу об отказе в принятии наследства от ДД.ММ.ГГ выполнена не ею. Предоставление данного заявления позволило лишить истца наследственного имущества. Определением Волчихинского районного суда от 26.12.2014 к участию в деле в качестве правопреемника истца, умершего ДД.ММ.ГГ, допущена наследник В. В. П. по завещанию — А. Н. В. К участию в деле в качестве ответчика привлечён Д. Е. Г. — собственник спорного дома. В ходе рассмотрения дела А. Н. В. представила уточнённое исковое заявление и просила признать недействительной сделку регистрации недвижимости, признании недостойным наследником и признании за ней права собственности на наследственное имущество, ссылаясь на те же обстоятельства. Кроме того указала также на то, что ответчик А. М. И. — наследник В. Н. П., умышленно нарушила процедуру оформления наследства, не обратилась с заявлением к нотариусу, потому как знала, что возбуждено уголовное дело по фальсификации подписи в заявлении об отказе принятия наследства В. В. П. Представитель А. Н. В. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объёме. Представители ответчика с исковыми требованиями не согласились, ссылаясь на то, что В. В. П. не обратилась в 6-месячный срок за принятием наследства, поэтому не может претендовать на имущество по этим или другим законным основаниям. Решением Волчихинского районного суда Алтайского края от 25 февраля 2015 года А. Н. В. в удовлетворении требований отказано в полном объёме.

106

№ 9/2015

В. Петров

Наследственные споры

В апелляционной жалобе истец А. Н. В. просит решение отменить, вынести новое об удовлетворении заявленных ею требований. В качестве доводов указывает на неправильную оценку судом обстоятельств, связанных с фактическим принятием наследства В. В. П. после смерти своего сына В А. Н., также суд не учёл, что В. В. П. не имела возможности принять наследство после умершего сына, поскольку его жена В Н. В. в сговоре с сотрудником сельского Совета сфальсифицировала её подпись в заявлении об отказе от наследства. Кроме того, В. Н. В. оформила после смерти мужа всё имущество на себя, что лишило В. В. П. части наследственного имущества, поскольку домостроение не вошло в его состав. В. В. П. не пропустила срок для признания сделки недействительной, так как не прошло три года с момента начала исполнения сделки. Суд проигнорировал ходатайство истца об истребовании документов, касающихся последующей сделки со спорным домостроением, в то время как истец полагала, что она совершена на основе подложных документов. А. М. И. не могла подарить домостроение, поскольку ей не выдавалось свидетельство о праве на наследство. Суд также не учёл, что наследник В. Н. П. — А. М. И. нарушила процедуру принятия наследства. Кроме того, судом первой инстанции не рассматривалась причина пропуска В. Н. П. срока на обращение к нотариусу за правом на принятие наследства вместо умершего мужа, в то время как данный вопрос нашёл свое отражение в судебном акте. Представитель ответчика А. И. И. просил отказать в удовлетворении жалобы. Другие участники процесса, уведомленные о времени и месте рассмотрения жалобы в установленном законом порядке, в Алтайский краевой суд не явились, сведения о причинах неявки не представили, с ходатайством об отложении рассмотрения дела не обращались. На основании части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее — ГПК РФ), Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

№ 9/2015

107

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! В. Петров

Сложности признания...

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены судебного акта. Из материалов дела видно и судом установлено, что ДД.ММ.ГГ умер В. А. Н., после его смерти открылось наследство в виде домостроения и земельного участка, расположенных в <адрес>, а также земельный участок сельскохозяйственного назначения и денежные средства, хранившиеся в качестве вклада в банке. При жизни В. А. Н. завещание не оставлял.

Наследственные споры

Наследниками по закону первой очереди являлись мать В. В. П. и жена В. Н. П. В установленный законом срок к нотариусу за принятием наследства обратилась В. Н. П., от В. В. П. нотариусу поступило заявление, датированное ДД.ММ.ГГ, об отказе от принятия наследства в пользу В. Н. П. В рамках возбуждённого в январе 2014 года уголовного дела по факту подделки документов установлено, что подпись в указанном заявлении выполнена не В. В. П. В. Н. П. умерла ДД.ММ.ГГ, после её смерти наследником первой очереди являлась её мать А. М. И., которая приняла наследство. А. М. И. произвела ДД.ММ.ГГ отчуждение полученного по наследству дома с земельным участком, расположенных в <адрес>, по договору дарения своему внуку Д. Е. Г. В. В. П. умерла ДД.ММ.ГГ, наследником по завещанию является А. Н. В. Рассматривая спор при таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришёл к выводу об отсутствии факта принятия наследства В. В. П. после смерти сына В. А. Н. и, как следствие, отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований, связанных с признанием права на наследственное имущество. Судебная коллегия соглашается с выводом суда, так как он основан на законе и фактических обстоятельствах дела.

108

№ 9/2015

В. Петров

Как видно из дела, юридически значимые для дела обстоятельства, связанные с фактом принятия наследства В. В. П. после смерти сына, являлись предметом исследования, однако доказательств тому, вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ, истцом, на котором лежало бремя доказывания данного обстоятельства, не представлено.

Наследственные споры

Таким образом, материалы дела не содержат сведений о том, что В. В. П. после смерти сына совершала какие–либо действия по фактическому вступлению в наследство. Представитель истца ссылался лишь на то, что заявление, подданное нотариусу от имени В. В. П., лишило её права на наследство после смерти сына.

доказывать надо не только факт нарушения своих прав, но, самое главное, и ПРИЧИННОСЛЕДСТВЕННУЮ СВЯЗЬ между нарушением и невозможностью принять наследство

Однако в рамках рассматриваемого спора при установлении фактических данных, свидетельствующих об отсутствии со стороны В. В. П. действий по принятию наследства в установленный законом шестимесячный срок, доводы истца о нарушении наследственных прав указанным заявлением обоснованно отклонены судом первой инстанции. Из материалов дела видно, что В. В. П. узнала о существовании заявления об отказе от наследства только в ноябре 2013 года. Таким образом, ранее этой даты у нее отсутствовали препятствия по фактическому вступлению в наследство. Однако таких действий ею не было произведено.

№ 9/2015

109