Жилищное право №4-2016 by Mark Smith

апрель 2016

Марина Кузина

Снос строений собственника по искам третьих лиц и наоборот Владимир Петров

Марина Кузина

Ипотека — рай для мошенников Виктория Трофимова

Мошенничество на первичном рынке жилья

Владимир Петров

Игорь Кириллов

Особенности получения жилья инвалидами в РФ

Виктория Трофимова

Николай Яковлев

Жилищные права инвалидов: практика споров и анализ изменений законодательства

Николай Яковлев

Валерий Белов

Крупные арендаторы недвижимости: споры с владельцами

Валерий Белов

КРУПНЕЙШЕЕ ДЕЛОВОЕ МЕРОПРИЯТИЕ НА ТЕРРИТОРИИ СНГ

- SAP Форум Москва пройдет 21 апреля 2016 года в «Крокус Экспо»

Тема SAP Форума этого года – «Бизнес в стиле Digital» Гостей ждут 13 параллельных сессий, более 40 стендов с решениями SAP и партнеров, а также возможности для делового общения с экспертами. Программа будет представлена в соответствии с видением SAP областей цифровой трансформации, одна из которых – «HR как бизнес-партнер»

Регистрация: https://sap-reg.com/?event=706

Главная тема номера:

ОШИБКИ

РУКОВОДИТЕЛЯ

Обьединенный

Подписной индексы по каталогу РосПечать

36061

выпуск

№ 1 | 2016

Ответственность СЕО перед акционерным обществом за неуплату или не полную уплату налогов Мошенники-топы и привлечение их к ответственности: обзор и анализ судебной практики Банкротство фирмы и проблемы выплат долгов Риски и ответственность хостинг провайдера Правовые механизмы борьбы с оффшоризацией экономики

Ефим Кац

Ответственность руководителя акционерного общества за сделки, совершенные вопреки интересам общества

колонка редактора

Снос павильонов и магазинов в Москве вызвал шок у юристов, но редакция целый месяц тщетно пытается найти тех, кто готов дать правовой анализ ситуации. Ждем судебных процессов, и наши авторы сразу напишут статьи. Удачи! Александр Гончаров

ведущие эксперты

В. Белов

А. Алистархов Н. Андержанова

Д. Ермаков

А. Журавлева

М. Кюрджев

М. Лазукин

А. Кайль

О. Олейникова Н. Пластинина

А. Сорокин

Ю. Сорокина

Г. Бигаева

А. Волкова

А. Герасимов

К. Глушко

А. Елисеев

Д. Карпухин

А. Корольков

М. Кузина

С. Кукуев

Н. Красавцева

В. Мариновская Л. Миннегалиева О. Москалева

О. Мун

С. Назарова

Е. Вершкова

Г. Крюк

А. Лейба

Е. Лизина

В. Петров

Е. Разумова

А. Русин

С. Сергеева

Г. Ситников

С. Слесарев

С. Соколова

А. Стрельцова

Г. Ткаченко

В. Трофимова

Н. Фомина

Х. Плещицкая

Ю. Чаевцев

А. Столярова

Н. Быстрицкая

Е. Кустова

А. Фалеева

№

4/2016

Ежемесячный практический журнал

Снос зданий Марина Кузина Снос строений собственника по искам третьих лиц и наоборот . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7

Мошенники Владимир Петров Ипотека — рай для мошенников . . . . . . . . . . . . . . 17

Виктория Трофимова Мошенничество на первичном рынке жилья . . . 35

СОДЕРЖАНИЕ

Инвалиды Игорь Кириллов Особенности получения жилья инвалидами в РФ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47

Николай Яковлев Жилищные права инвалидов: практика споров и анализ изменений законодательства . . . . . . . . 59

№

4/2016

Ежемесячный практический журнал

Аренда

Марина Кузина Договор аренды помещения. Какие нарушения в сфере социальной защиты инвалидов грозят штрафами и приостановкой деятельности? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81

Служебное жилье Виктория Трофимова Выселение из служебного жилья . . . . . . . . . . . . 93

Комментарий эксперта Наталья Пластинина Комментарий к статье Петрова В.И. «Мошеннические схемы с гарантиями при ипотеке» . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105

СОДЕРЖАНИЕ

Валерий Белов Крупные арендаторы недвижимости: споры с владельцами . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71

Читайте в номере

c. 7

Марина Кузина

О отсутствие регистрации

…

Виктория Трофимова

Д олевое строительство в …

соответствующих обременений земельного участка не исключает возможность предъявления собственником газораспределительной сети требования об устранении нарушений вышеприведенных норм... c. 17

c. 35

настоящее время является очень популярным. В данной сфере можно столкнуться с мошенничеством со стороны руководства подрядных и субподрядных организаций, в результате которого обманутыми остаются дольщики...

Владимир Петров

И стечение срока исковой давности, о …

применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске...

c. 59 Николай Яковлев

Т ребования инвалидов, не

…

состоявших на учете до 01 марта 2005 года, о предоставлении жилья во внеочередном порядке — неправомерны...

ДАЙДЖЕСТ

c. 71

Валерий Белов

c. 47

… уководствуясь указанными нормами, арендодатель вправе будет требовать от арендатора внесения арендной платы на изменившихся условиях исключительно после факта государственной регистрации соглашения об изменении размера арендной платы... c. 81

Марина Кузина

П равонарушение, предусмотренное статьей …

9.13 КоАП РФ, посягает на право инвалидов на социальную реабилитацию и достижение ими равных с другими гражданами возможностей в реализации конституционных и других прав...

Игорь Кириллов

В соответствии с буквой закона

…

инвалидам предоставляется обустроенное жилье на первых этажах дома со специально оборудованными входами в жилое помещение... c. 93

Виктория Трофимова

И сходя из норм материального права, …

регулирующих данное правоотношение, члены семьи лица, получившего служебное помещение, не приобретают самостоятельного права пользования этим помещением, их права производны от права лица, которое получило служебное помещение в связи с отношениями службы...

Выходные данные

Журнал Свидетельство о регистрации средства массовой информации № ПИ 77-15531 от 20 мая 2003 г., выдано Комитетом Российской Федерации по печати.

Подписка: по каталогу агентства «Роспечать»: 79154, 79357; по объединенному каталогу: 43137, 29429; Интер-почта: 1243.

Выпускающий редактор журнала: М. Быкова

Редакция приглашает к сотрудничеству специалистов по жилищным проблемам. Издательство не несет ответственности за ущерб, нанесенный в результате использования, неиспользования или ненадлежащего использования информации, содержащейся в настоящем издании.

Редакционная коллегия: А. Сорокин, Н. Пластинина, Е. Кустова, О. Олейникова, Н. Быстрицкая

Перепечатка материалов (полная или частичная) допускается только с письменного разрешения редакции.

Эксперты: Д. Болгерт, А. Герасимов, О. Иванихина, А. Кайль, М. Кузина, М. Лазукин, А. Лейба, Ф. Махмутов, О. Мун, А. Пикалова, А. Русин, М. Смородинов, А. Сорокин, Ю. Сорокина, М. Толстых, В. Трофимова, А. Угрюмов, К. Ханина

Адрес редакции: 117036, Москва, а/я 10.

PR-отдел: tp@top-personal.ru

Подписано в печать 29.03.2016. Формат 60х90 1/8. печать офсетная, бумага офсетная. Тираж 2 500 экз. Заказ № 55-17.

Главный редактор издательства: Александр Гончаров.

Корректор: О. Трофимова. Дизайн, верстка: О. Дегнер. Интернет-проекты: П. Москвичев. Альтернативная подписка: tp@top-personal.ru Пресс-служба: pr@estate-law.ru Руководитель отдела маркетинга: В. Гончарова. Гл. бухгалтер Н. Фомичева. Рекламный отдел: tp@top-personal.ru Прямая подписка и отдел реализации: tp@top-personal.ru претензии по доставке: tp@top-personal.ru

E-mail: redactor@estate-law.ru www.top-personal.ru

Отпечатано в ОАО «Кострома»: 156010, г. Кострома, ул. Самоковская, 10. © , 2016

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Снос строений собственника...

М. Кузина

Марина Кузина юрист

Снос зданий

й и н Снос строений е м о а р к с т и с о с т п о о н р а С нник поаоискам о собственника б е н в и т ц с и б л о с хлиц и наоборот третьих и ь ет тр

Обременения земельных участков могут существенно ограничить права собственников земли. Последние нередко пытаются отстоять свои права в суде, требуя снести строение третьего лица. Однако существует и другая проблема. Владельцы таких обременений могут предъявить иски к собственникам земельных участков. Нередко такие третьи лица требуют сноса построек законного владельца земли, если строения собственника участка препятствуют использованию объекта-обременения.

№ 4/2016

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! М. Кузина

Снос строений собственника...

Чтобы избежать таких споров, прежде чем принимать земельный участок, необходимо убедиться в отсутствие обременений. Это легко сделать визуальным осмотром, если речь идет об объектах, которые легко обнаружить, например, если речь идет о линиях электропередач. Простой осмотр избавит потенциального арендатора или собственника земельного участка от множества проблем. Однако обременения могут находиться под землей и получить информацию о них возможно далеко не всегда. Что делать, если наличие обременений неочевидно? На земельном участке, в том числе под землей, могут размещаться трубопроводы, газопроводы, теплотрассы и т.п.

Снос зданий

К примеру, на участке, в том числе под землей, могут располагаться линейные объекты недвижимости, информация о которых может находиться в администрации или у прежних собственников земли, но приобретатель может не знать об обременениях, их природе или дате возникновения прав третьих лиц. Если строительство и ввод в эксплуатацию обременений производились до возникновения прав собственника/арендатора земельного участка, избавиться от такого обременения не удастся.

Например, ООО 1 (истец) потребовал снести газораспределительную станцию. Она частично находилась на участке, который принадлежит истцу на праве собственности. Запись о праве истца внесена в ЕГРП 12.05.2006. Истец утверждал, что строительство спорной станции, которое частично заняло его участок, велось в 2012 году, то есть, после того как возникло право собственника на землю. По делу проводилась экспертиза. Ее результаты позволили установить, что работы 2012 года считаются работами по техническому перевооружению. Они не создавали новые объекты. Работы относятся к деятельности по модернизации уже существующих, но устаревших (физически изношенных) объектов до уровня современных (отвечающих современным техническим требованиям). Эксперты установили, что часть объектов ответчика расположена на земельном участке истца. Однако они не влияют на порядок разрешенного ис-

№ 4/2016

М. Кузина

пользования этого земельного участка, так как располагаются в пределах охранной зоны существующей с 1978 года газораспределительной станции. «Довод истца о том, что технологическое оборудование вполне могло располагаться в одном здании АГРС-З, судами признан несостоятельным… как противоречащий фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам, а именно — техническому паспорту 2007 года на комплекс АГРС-З, заключению экспертизы.

Снос зданий

В силу пункта 1.4 Правил охраны магистральных трубопроводов, утвержденных постановлением Госгортехнадзора РФ N * от **.**.1992, материалы фактического положения трубопровода должны быть переданы в соответствующие местные органы власти и управления для нанесения их на районные карты землепользователей. Суд выяснил, что такое уведомление передавалось». Отсюда следует, что до приобретения истцом земельного участка материалы фактического положения газопровода и станции, которые необходимы для нанесения их на районные карты землепользователей, имелись в Администрации района. Кроме того, газопровод изначально был построен и введен в эксплуатацию задолго до приобретения права собственности истца на земельный участок. У собственников земельных участков возникают ограничения прав в связи с установлением охранных зон таких объектов. В силу пункта 4.2 Правил охраны магистральных трубопроводов (утвержденных Постановлением Госгортехнадзора России от **.**.1992 N *) земельные участки, входящие в охранные зоны трубопроводов, не изымаются у землепользователей и используются ими для проведения сельскохозяйственных и иных работ с обязательным соблюдением требований Правил. Учитывая изложенное, суд отказал в иске (постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.01.2016 № Ф05-19252/2015 по делу № А41-52513/2014).

№ 4/2016

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! М. Кузина

Снос строений собственника...

Если владение участком сопряжено с такими обременениями, арендатор рискует не только вступить по своей инициативе в спор с владельцем объекта, но и стать ответчиком по делу. Владелец обременения может потребовать от собственника участка снести объекты недвижимости и строения, которые мешают использовать, ремонтировать и осуществлять необходимые работы с объектом обременения.

Снос зданий

Например, ООО «С» на праве собственности принадлежал земельный участок. Этот факт подтверждался свидетельствами о государственной регистрации права. По условиям договора собственник брал на себя обязательства предоставить возможность беспрепятственного доступа организаций и служб к эксплуатации, ремонту и прокладке инженерных коммуникаций. ООО «С» построил на участке здание торгового павильона, двухэтажное помещение и одноэтажный склад. В ходе обследования, которое производилось после заключения договора купли-продажи, выяснилось, что под зданиями ООО «С» проходит действующий газопровод. Собственник этого имущества направил иск в суд. Он потребовал произвести демонтаж и снос объектов, которые построило ООО «С» на своем участке. ООО «С» предъявило встречный иск. Оно потребовало перенести газопровод за пределы земельного участка. Суд удовлетворил первоначальное требование и отказал во встречном иске.

«Согласно статье 28 Федерального закона от 31.03.1999 № 69-ФЗ «О газоснабжении в РФ» (далее — Закон о газоснабжении), пункту 6 статьи 90 ЗК РФ границы охранных зон, на которых размещены объекты системы газоснабжения, определяются на основании строительных норм и пра-

№ 4/2016

М. Кузина

вил, правил охраны магистральных трубопроводов, других утвержденных в установленном порядке нормативных документов. На указанных земельных участках при их хозяйственном использовании не допускается строительство каких бы то ни было зданий, строений, сооружений в пределах установленных минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения.

Снос зданий

Если владение участком сопряжено с такими обременениями, арендатор рискует не только вступить по своей инициативе в спор с владельцем объекта, но и стать ответчиком по делу

Статья 32 Закона о газоснабжении определяет, что здания, строения и сооружения, построенные ближе установленных строительными нормами и правилами минимальных расстояний до объектов систем газоснабжения, подлежат сносу за счет средств юридических и физических лиц, допустивших нарушения». Право собственности истца (обладателя газопровода) возникло ранее, чем права на земельный участок у ответчика. Постройки и объекты капитального строительства ответчика в охранной зоне подземного газопровода нарушают права и охраняемые законом интересы истца. Здание препятствует своевременному проведению ремонтных и иных работ данного газопровода. Суд посчитал, что это может привести к технологическим авариям и невозможности проведения аварийно-восстановительных работ и быстрой ликвидации последствий ава-

№ 4/2016

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! М. Кузина

Снос строений собственника...

рий. Такие обстоятельства могут повлечь массовые человеческие жертвы и причинить ущерб окружающей среде. «В соответствии с Правилами охраны газораспределительных сетей, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 20.11.2000 № 878 владельцы земельных участков при их хозяйственном использовании не

Снос зданий

отсутствие регистрации соответствующих обременений земельного участка не исключает возможность предъявления собственником газораспределительной сети требования об устранении нарушений вышеприведенных норм

могут строить здания, строения, сооружения в пределах установленных минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения без согласования с организацией-собственником системы газоснабжения или уполномоченной ею организацией. Такие владельцы не имеют права чинить препятствия организации-собственнику системы газоснабжения или уполномоченной ею организации в выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту объектов системы газоснабжения, ликвидации последствий возникших на них аварий, катастроф. Поскольку параметры охранных зон газопроводов установлены нормативными правовыми актами, отсутствие регистрации соответствующих обременений земельного участка не исключает возможность предъявления собственником газораспределительной сети требования об устране-

№ 4/2016

М. Кузина

нии нарушений вышеприведенных норм (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 18.12.2015 № Ф06-2978/2015 по делу № А6512811/2014). Как отмечено выше, информация об обременениях участка может содержаться в районных картах землепользователей местной администрации. Соответственно, если такие сведения не переданы, владелец линейного объекта не вправе требовать сноса строений собственника земли.

Снос зданий

Например, суд отказал в иске владельца газопровода к собственнику участка. Он признал незаконным требование о демонтаже заграждения и сносе склада ответчика. Суд указал, что не представлены доказательства проведения исполнительной съемки, утверждения границ охранных зон и предоставление их в орган государственного кадастрового учета. Не представлены материалы по межеванию границ охранных зон данного участка газопровода. Суд также обоснованно не принял во внимание представленную истцом схему расположения строений на земельном участке (апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 25.06.2015 № 3310505/2015). Кроме того, если информация о соответствующем обременении не подавалась в администрацию и не заносилась в карты, собственник участка вправе признать линейный объект самовольной постройкой.

Например, ИП (истец, заявитель, предприниматель) обратилась в суд с заявлением к МУП (ответчик). Она потребовала снести самовольную постройку — участок теплотрассы, который проходил через принадлежащий ей земельный участок. Возведение спорного сооружения проходило после того, как ИП зарегистрировала свои права на участок. Разрешение на строительство теплотрассы ни администрация, ни МУП у истца не запрашивали.

№ 4/2016

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! М. Кузина

Снос строений собственника...

В этой связи ИП обратилась в прокуратуру, администрацию Президента Российской Федерации, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии с заявлениями о проведении проверки в отношении МУП по факту незаконного строительства теплотрассы на принадлежащем предпринимателю земельном участке. Письмом исполняющий обязанности начальника отдела по надзору за соблюдением прав предпринимателей прокуратуры сообщил ИП, что факт самовольного занятия МУП земельного участка для строительства в 2013 году теплотрассы, подтвердился.

Снос зданий

В отношении МУП инициировано проведение внеплановой выездной проверки. Обращение направлено в МО МВД России для организации проверки в порядке статьи 144 УПК РФ. Письмом N ** от ** администрация сообщила предпринимателю, что работы по проведению капитального ремонта теплотрассы, совмещенной с водоводом, от тепловой камеры жилого дома проводились МУП на основании утвержденного администрацией города и района акта выбора прокладки тепловой сети с приложением соответствующей схемы. Причины отступления от утвержденной схемы прокладки тепловой сети и принятия решения о строительстве новой сети по иной схеме (через земельный участок, принадлежащий истцу) администрации не известны. Суд пришел к выводу, что земельный участок для строительства спорного объекта в предписанном законом порядке не предоставлялся, публичный сервитут не установлен. Собственник вправе предъявить негаторный иск, требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). Пунктом 22 Постановления Пленума Верховного Суда № 10, Плену-

№ 4/2016

М. Кузина

ма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предусмотрено, что с иском о сносе самовольной постройки вправе обратиться собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки. Каких-либо разрешений на использование земельного участка, в частности для строительства теплотрассы, ИП никаким лицам не выдавала.

Снос зданий

Ссылки ответчиков на обременение земельного участка предпринимателя правомерно отклонены судом.

В силу части 2 статьи 23 ЗК РФ в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления может быть установлен публичный сервитут, причем как срочный, так и постоянный. Например, публичный сервитут может быть установлен для использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры. Публичный сервитут в силу части 1 статьи 131 ГК РФ приобретает юридическую силу после его государственной регистрации. В качестве доказательства обременения земельного участка предпринимателя публичным сервитутом для строительства теплотрассы ответчиками представлено постановление администрации. Оно указывает на наличие сервитута. Однако он не прошел необходимую государственную

№ 4/2016

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Ипотека — рай для...

В. Петров

Владимир Петров юрист 3 класса, бывший работник судебной системы

Мошенники

я л д й а р — а —ирай в для к Ипотека о е к т н о н п е И ш о мошенников м

Как мной было отмечено в прошлой статье, тема «Мошенничество в ипотеке» — крайне сложная и объёмная, поэтому предлагаю посмотреть, какие ещё приёмы предпочитают мошенники, какие доказательства и аргументы необходимо предоставлять в судебном заседании, чтобы защититься от них, и каких ошибок следует избегать при подготовке к нему, чтобы сохранить нервы и деньги.

№ 4/2016

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! В. Петров

Ипотека — рай для...

«ФИКТИВНАЯ» ИПОТЕКА — РЕАЛЬНЫЕ ДЕНЬГИ Может получиться вариант, который я бы назвал «фиктивной ипотекой». Речь идёт о случае, когда имущество в залог банку заёмщик передаёт, а вот денег от кредитора так и не получает (как вариант, деньги направляются ему, но «зависают» у третьих лиц). И вот здесь легкомысленное отношение к юридическим нюансам — тому же сроку давности — может иметь весьма негативные и страшные последствия, т. к. отвечать перед банком всё равно будет заёмщик из собственных средств, не говоря уже об элементарном риске остаться на улице. А вот возбуждения уголовного дела добиться в данном случае выходит далеко не всегда.

Мошенники

Вот наглядный пример — Решение Коптевского районного суда г. Москвы от 23.06.2015 по гражданскому делу № 2-1104/2015 об исковых требованиях XXX к ОАО «YYY–банк» о признании договора ипотеки недействительным. Истец XXX. обратился в суд с требованиями к ОАО «YYY-банк» о признании договора ипотеки недействительным, ссылаясь на то, что в 2013 году истец нуждался в получении кредита для приобретения квартиры в г. Москве. Для этих целей XXX. обратился в ОАО «YYY-банк». Однако в данном банке отказали в выдаче кредита со ссылкой на недостаточный размер заработной платы истца. Руководство ОАО «YYY-банка» предложило получить кредит через подконтрольное банку предприятие ООО «ZZZ». Согласно предложенной схеме, ОАО «YYY-банк» выдает кредит, посредник (ООО «ZZZ») получает денежные средства и оставляет себе их часть в качестве комиссионных, остальные денежные средства ООО «ZZZ» передает XXX. под условием заключения договора ипотеки. Поскольку ничего явно противозаконного работники ответчика не предлагали, XXX. принял предложение и ОАО «YYY-банк» заключил кредитный договор с ООО в целях пополнения его оборотных средств. XXX. же предоставил в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору свое имущество, заключив договор ипотеки, в соответствии с которым истец передал во исполнение кредитных обязательств жилой дом и земельный участок в деревне Подолино Московской области. После подписания кредитного и ипотечного договоров денежные средства получил заемщик ООО «ZZZ», но XXX. их не передал. Истец оказался обязанным лицом, отвечающим

№ 4/2016

В. Петров

своим собственным имуществом по обязательствам незнакомых ему людей. К лету 2014 года XXX. понял, что его обманули и далее ждать нечего. Таким образом, основанием для обращения в суд явился обман, совершенный с использованием доверия под видом совершения легальной гражданcко-правовой сделки, в связи с чем он просит признать договор ипотеки, заключенный между ОАО «YYY-банк» и XXX., недействительным. Истец XXX. в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме, просил признать договор ипотеки недействительным и пояснил, что его компаньон познакомил истца с председателем

Мошенники

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске

Правления ООО «YYY-банка», который и предложил ему вариант с получением кредита на требуемую сумму под залог недвижимого имущества XXX. Договор займа между ОАО «YYY-банк» и ООО «ZZZ», а также договор ипотеки между ХХХ. и ОАО «YYY-банк» были заключены, однако денежные средства от ООО «ZZZ» он не получил, от дальнейшего общения с ним председатель Правления отказался, уклонился от каких-либо объяснений. В декабре 2012 года XXX. решил обратиться в полицию с заявлением о совершенном в отношении него преступлении. Согласно материалам проверки, ООО «ZZZ» своевременно платит проценты ответчику за предоставленный кредит. Председатель Правления обещал помочь и оформить перезалог, однако у банка отобрали лицензию, и XXX. так и не получил де-

№ 4/2016

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! В. Петров

Ипотека — рай для...

нежных средств по кредитному договору, который напрямую с ним не заключался.

Мошенники

Представитель истца требования, изложенные в исковом заявлении поддержала, просила их удовлетворить, пояснив, что для выяснения связанных с совершенным обманом обстоятельств XXX. обратился в правоохранительные органы, однако по заявлению истца о совершенном преступлении органом предварительного расследования принято решение об отказе в возбуждении уголовного дела, с которым они со своим доверителем не согласны. Указывала, что любая сделка должна преследовать экономическую выгоду каждой стороны, чего не имело место в отношении XXX., и с учетом совокупности косвенных доказательств мошеннических действий со стороны ответчика, просит применить положения ст. 179 ГК РФ, признать договор ипотеки недействительным. По ходатайству истца в судебном заседании допрошен свидетель О.А.В., который сообщил, что является приятелем XXX. Свидетель подтвердил, что XXX. хотел улучшить свои жилищные условия, однако оказался в неприятной ситуации — заложил свой дом, а денег не получил. О.А.В. считает, что истец попал в руки мошенников. По мнению свидетеля, имел место обман, поскольку XXX. честный человек. Выслушав стороны и свидетеля, исследовав письменные материалы дела, а также материалы доследственной проверки по заявлению XXX., суд приходит к следующему. Судом установлено, что между Акционерным коммерческим банком «YYY-банк» с одной стороны и ООО «ZZZ» с другой стороны заключен кредитный договор, согласно условиям которого банк предоставил заемщику кредит в размере <данные изъяты> под 18% годовых на срок 549 календарных дней. При этом исполнение обязательств по кредитному договору обеспечено залогом принадлежащего XXX. имущества, о чем ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком и XXX. заключен договор ипотеки, где истец выступил в качестве залогодателя в обеспечение обязательств ООО «ZZZ» перед залогодержателем — кредитором по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ.

№ 4/2016

В. Петров

Договор подписан сторонами, XXX. не отрицает своего участия в его заключении. Во исполнение условий договора ипотеки XXX. передал в залог ответчику земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>, и в тот же период произведена государственная регистрация договора ипотеки.

Мошенники

С заявлением о совершенном мошенничестве ДД.ММ.ГГГГ XXX. обратился в ОМВД по району Тимирязевский г. Москвы.

Однако, до тех пор пока суд не установил наличие упречности воли, действует презумпция отсутствия дефекта воли

По результатам проверки, проведенной в порядке ст. 144-145 УПК РФ, органом дознания принято решение об отказе в возбуждении уголовного дела на основании п. 1 ч. 1 ст. 24 УПК РФ. Приказом Банка России у Акционерного коммерческого банка «YYYбанк» отозвана лицензия на осуществление банковской деятельности. Решением арбитражного суда города Москвы АКБ «YYY-банк» признан несостоятельным (банкротом), в отношении банка открыто конкурсное производство сроком на один год. Функции конкурсного управляющего банком возложены на государственную корпорацию «Агентство по страхованию вкладов». Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов»,

№ 4/2016

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! В. Петров

Ипотека — рай для...

являясь конкурсным управляющим АКБ «YYY-банк» (ОАО), обратилась в Останкинский районный суд г. Москвы с иском к ООО «ZZZ», XXX. и Б.Г.В. о взыскании задолженности по кредитным договорам, обращении взыскания на предмет залога. Решением Останкинского районного суда г. Москвы с ООО «ZZZ» в пользу АКБ «YYY-банк» в том числе обращено взыскание на предмет ипотеки по договору ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ в счет погашения задолженности ООО «ZZZ» по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ перед АКБ

Мошенники

Истец попробовал обратиться в суд, руководствуясь косвенными признаками состава преступления, но суд совершенно справедливо отказал в иске, поскольку в РФ действует презумпция невиновности

«YYY-банк» — жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, принадлежащие залогодателю XXX., путем их продажи с публичных торгов по начальной продажной цене. Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда решение Останкинского районного суда г. Москвы оставлено без изменения, а апелляционные жалобы XXX. и Б.Г.В. — без удовлетворения. В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

№ 4/2016

В. Петров

Кроме свидетельских показаний О.А.В., в обоснование требований ХХХ. ссылается на материалы проверки о совершенном преступлении, результатом которой явилось решение об отказе в возбуждении уголовного дела ввиду отсутствия состава преступления в действиях руководства и сотрудников банка, что ставит под сомнение обоснованность требований истца, оспаривающего договор ипотеки между сторонами по признаку заключения его под влиянием обмана, поскольку мошеннические действия работников ответчика не подтверждены результатами доследственной проверки, также не установлены и в ходе судебного следствия.

Мошенники

Для признания сделки недействительной в порядке ст. 179 ГК РФ суду должны быть представлены исчерпывающие доказательства, свидетельствующие о том, что истец был лишен возможности свободно выразить свою волю и действовать в своих интересах

Из исследованного в судебном заседании кредитного договора, а также договора ипотеки, не усматривается обязательств ответчика либо третьего лица передать XXX. денежные средства. При этом доводы представителя истца об отсутствии экономической целесообразности, смысла и мотивов у XXX. не подтверждают совершение сделки под влиянием обмана, ее недействительности по данному основанию.

№ 4/2016

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! В. Петров

Ипотека — рай для...

Кроме того, п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Мошенники

Суд принимает во внимание, что в правоохранительные органы с заявлением о совершении мошеннических действий работниками ответчика XXX. обратился 03.12.2013, что подтверждается отметкой о принятии заявления в порядке ст. ст. 144, 145 УПК РФ.

наличие разрешения на строительство не свидетельствует о выбытии участка из владения Администрации по ее воле

Рассматриваемый договор ипотеки является оспоримой сделкой и для признания ее недействительной в порядке п. 2 ст. 179 ГК РФ предусмотрен годичный срок исковой давности (п. 2 ст. 181 ГК РФ). Следовательно, течение срока давности для оспаривания договора ипотеки начинается с даты обращения XXX. в ОМВД и истекает ДД.ММ. ГГГГ. При этом истец обратился с рассматриваемыми требованиями в суд лишь 04.03.2015. Согласно ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. В соответствии с ч. 1 ст. 199

№ 4/2016

В. Петров

ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске, в связи с чем суд отказывает XXX. в удовлетворении исковых требований. НЕТ ПРИГОВОРА — НЕТ ПРЕСТУПЛЕНИЯ

Мошенники

К сожалению, бывают случаи, когда даже вступивший в силу приговор суда не гарантирует того, что права потерпевшего будут восстановлены. И чаще всего виной этому опять-таки элементарные ошибки, к примеру, пропуск срока исковой давности или предоставление истцом ненадлежащих доказательств. Примером служит решение Люблинского районного суда города Москвы по гражданскому делу № 2-718-11 по иску XXX. к Акционерному коммерческому Сберегательному банку Российской Федерации (открытому акционерному обществу) и YYY о признании договоров недействительными. Обратившись в суд с вышеуказанным иском, XXX. обосновал его тем, что заключил с Акционерным коммерческим Сберегательным банком Российской Федерации (открытым акционерным обществом) в лице филиала — Люблинского отделения № (город Москва) (далее — ОАО СБ РФ и Люблинское отделение №) кредитный договор и в обеспечение обязательств по нему договор ипотеки (залога) земельного участка. Как указал истец, оба договора заключены им под влиянием обмана со стороны YYY, с которой он познакомился через своих знакомых сотрудников Люблинского отделения №, которые совместно уговорили его заключить оспариваемые договоры. По мнению истца, факт обмана установлен приговором Люблинского районного суда города Москвы, в связи с чем истец и его представитель в судебном заседании просили удовлетворить заявленные требования. Представитель ОАО СБ РФ иск не признала, в удовлетворении заявленных требований просила отказать, указала на пропуск истцом срока исковой давности.

№ 4/2016

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! В. Петров

Ипотека — рай для...

Судом было установлено, что между ОАО СБ РФ в лице Люблинского отделения № и XXX. заключен кредитный договор на сумму <данные изъяты> на срок по ДД.ММ.ГГГГ под 11 процентов годовых на строительство жилого дома. Одновременно были заключены договоры поручительства с XYZ. и ZYX, которые в обеспечение кредитного договора взяли на себя обязательства по солидарной с заемщиком ответственности.

Мошенники

Кроме того, в обеспечение обязательств по кредитному договору с XXX. заключен договор ипотеки, предметом залога по которому является принадлежащий последнему на праве собственности земельный участок. Решением Люблинского районного суда города Москвы удовлетворен иск Люблинского отделения № к XXX, XYZ. и ZYX. о взыскании ссудной задолженности и обращении взыскания на предмет залога. С ответчиков в пользу истца в солидарном порядке взыскано <данные изъяты> и обращено взыскание на вышеуказанный земельный участок. ДД.ММ.ГГГГ вступил в законную силу приговор Люблинского районного суда города Москвы, которым YYY. признана виновной в совершении мошенничества, в частности в том, что она совместно с другими участниками организованной преступной группы, действуя согласно преступного плана, направленного на хищение денежных средств, зная о невозможности XXX. и поручителей самостоятельно исполнить взятые обязательства по вышеназванному кредитному договору, путем обмана похитила денежные средства в размере <данные изъяты>, чем причинила XXX. имущественный вред. Этим же приговором установлено, что YYY. с целью хищения чужого имущества ввела XXX. в заблуждение, сообщив ему о необходимости получения названного кредита для финансирования ее бизнеса. Договор куплипродажи вышеназванного земельного участка (переданного в залог банку), в результате чего XXX. стал его собственником, носил формальный характер. Принимая решение по делу, суд исходил из того, что указанных доказательств ни XXX., ни его представителем не представлено.

№ 4/2016

В. Петров

Так, действительность сделки предполагает отсутствие упречности воли. Воля может совпадать с волеизъявлением, но сформироваться под воздействием внешних неблагоприятных факторов, в том числе и обмана. Упречность (дефектность) воли может служить основанием для признания сделки недействительной. Однако, до тех пор пока суд не установил наличие упречности воли, действует презумпция отсутствия дефекта воли.

Мошенники

Таким образом, давая оценку ссылке XXX. на вышеприведенный приговор Люблинского районного суда города Москвы, суд находит, что в данном приговоре не установлено никаких гражданско-правовых последствий названных действий YYY. и работников ОАО СБ РФ на соответствие воли и волеизъявления XXX. при заключении обоих оспариваемых договоров, тем более, что самим приговором не установлен факт введения XXX. в заблуждение при заключении договора ипотеки. Принимая решение по делу, суд также отмечает, что обстоятельства, установленные вышеуказанным приговором Люблинского районного суда города Москвы, подтверждают лишь изменение самого мотива XXX. при заключении кредитного договора, но никак ни его воли. Таким образом, учитывая, что YYY. стороной оспариваемых договоров не являлась, суд приходит к выводу, что, заключая оспариваемые договоры, XXX. действовал самостоятельно и в своих интересах. Доказательства обратного суду не представлено. При этом сам приговор суда, согласно положений гл. гл. 21 и 22 ГК РФ, без прямого указания в нем на обязанность YYY. возместить банку кредит и иные основанные на нем платежи не является основанием для освобождения XXX. от исполнения им его обязанностей, вытекающих из кредитного договора. Отказывая в удовлетворении иска, суд принимает во внимание и то обстоятельство, что истцом пропущен срок исковой давности. Суд не принимает ссылку представителя истца на то, что факт обмана XXX. YYY. был установлен вступившим в законную силу вышеуказанным приговором. Суд отмечает, что вышеуказанным приговором установлен преступный характер действий YYY., которым дана правовая оценка. В то же время этим же приговором установлено, что об обмане со стороны YYY. XXX. достоверно стало известно ДД.ММ.ГГГГ, то есть не позднее ДД.ММ.ГГГГ, однако

№ 4/2016

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! В. Петров

Ипотека — рай для...

никаких действий по защите своих прав он не предпринял, несмотря на то, что не был лишен такой возможности. Суд отмечает, что при рассмотрении вышеназванного дела по иску Люблинского отделения № к XXX., XYZ. и ZYX. о взыскании ссудной задолженности и обращении взыскания на предмет залога XXX. встречного иска о признании названных сделок недействительными не заявил и просил только о приостановлении производства по делу. Приходя к убеждению о пропуске истцом срока исковой давности, суд основывается на положениях ст. ст. 181 и 189 ГК РФ о том, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Мошенники

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. При таких обстоятельствах суд не принял доводов истца и его представителя и показаний допрошенного в судебном заседании свидетеля и отказывает в исковых требованиях. Данные дела объединяются одним «признаком» — пропуском срока исковой давности, поэтому есть смысл дать общие советы по ним. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Он может быть приостановлен или восстановлен в случае пропуска по уважительным причинам, но здесь мы этого не видим. Трудно сказать, двигала ли истцом в данном случае обычная халат-

№ 4/2016

В. Петров

Мошенники

ность или же нечто иное, но он не подал иск после вступления приговора в силу, хотя имел все возможности для этого. И немаловажная роль в этом принадлежала представителю истца. Можно предположить, что раз речь шла о серьёзном финансово-земельном споре, это был профессиональный юрист, совершивший серьёзную ошибку, не растолковав своему клиенту всё, что связано со сроками исковой давности, возможностью их прерывания или восстановления. Любой юрист в случае, если к нему обращается клиент с делом, сроки давности по которому уже сомнительны, должен растолковать «подопечному» все тонкости ситуации. Срок давности — вещь, о которой нередко забывают, но тем не менее неудача в деле из-за него будет стоить юристу удара по репутации, а клиенту — лишних нервов и денег.

Вместе с этим оценка законности действий и решений органа предварительного расследования не может быть дана судом при разрешении гражданского спора

К тому же в данном деле мы видим также и то, что одной из причин отказа в иске послужило отсутствие доказательств того, что осужденная причинила непосредственный вред истцу, а также того, что он недобровольно заключил договор. Для признания сделки недействительной в порядке ст. 179 ГК РФ суду должны быть представлены исчерпывающие доказательства, свидетельствующие о том, что истец был лишен возможности свободно выразить свою волю и действовать в своих интересах. Гражданские права приобретаются и осуществляются гражданами и юридическими лицами своей волей и в своих интересах. Признать договор недействитель-

№ 4/2016

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! В. Петров

Ипотека — рай для...

ным можно через вступивший в силу приговор суда по ст. 179 УК РФ. В данном приговоре этого нет, следовательно, представитель истца либо не знал о данном правиле, либо просто не придал ему значения, что в любом случае недопустимо.

Мошенники

Мы имеем дело также с весьма распространённой ситуацией, когда формально, возможно, имеются признаки состава преступления, но по каким-то причинам соответствующие органы отказывают в возбуждении уголовного дела. Истец попробовал обратиться в суд, руководствуясь косвенными признаками состава преступления, но суд совершенно справедливо отказал в иске, поскольку в РФ действует презумпция невиновности, и задача любого юриста — объяснить своему клиенту, что если преступление не подтверждено вступившим в силу приговором суда, ссылаться на его признаки в подтверждение своей позиции нельзя. КОГДА ПРИГОВОР НЕ ОЗНАЧАЕТ ПРЕСТУПЛЕНИЕ Наглядный пример явного мошенничества — когда на проданную квартиру/земельный участок наложен арест или иное обременение. Тем самым они становятся проблемой купившего их нового владельца. От данных проблем не всегда просто избавиться. Примером является решение Лазаревского районного суда от 16.02.2015 г. XXX и YYY обратились в суд с иском к Отделу Полиции СУ УВД и Администрации, в котором просят освободить от ареста, наложенного постановлением Лазаревского районного суда, земельный участок. В обоснование своих требований истцы указали, что на основании заключенного между ними и ZZZ договора купли-продажи они являются собственниками спорного земельного участка. Постановлением Лазаревского районного суда в рамках уголовного дела № 13170155, возбужденного по признакам состава преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ, на указанный земельный участок наложен арест. Истцы не согласны с наличием данного ареста, поскольку являются третьими по счету добросовестными приобретателями, их право собственности никем не оспорено, им не было известно о том, что в 2008 году участок оформлялся с какимлибо нарушением закона. Кроме того, названный участок находится в залоге у ОАО «Сбербанк России» (далее по тексту — Банк) по договору ипо-

№ 4/2016

В. Петров

Мошенники

теки, что, по мнению истцов, также подтверждает добросовестное и открытое владение названным участком. Изложенное явилось основанием для обращения в суд с заявленными требованиями. Истцы пояснили, что спорный земельный участок у них единственный, на нем построен дом, также являющийся единственным их жильем. Истцы ссылаются именно на ст. 446 ГПК РФ и указывают, что уголовное дело приостановлено с 2013 года. Истцы являются собственниками спорного участка с 2012 года. Уголовное дело возбуждено в отношении неустановленного лица. На запросы истцов ответа от следователя не поступило. Наличием ареста на участок истцам причиняются убытки, поскольку после его приобретения ими был заключен кредитный договор (ипотечный), прошедший регистрацию, по условиям которого срок окончания строительства дома установлен до конца 2015 года, после чего в отсутствие ввода объекта в эксплуатацию процентная ставка по кредиту не будет снижена. Поскольку земельный участок находится под арестом, ввести дом в эксплуатацию не представляется возможным. Представитель ответчика (Администрации) по доверенности в судебном заседании возражал против удовлетворения требований иска. При этом пояснил, что арест наложен судом в рамках возбужденного уголовного дела, производство по которому в настоящее время приостановлено. Однако в любом случае по делу будет принят процессуальный результат и Администрация после этого истребует спорный земельный участок из чужого незаконного владения. Снятие ареста с названного участка повлечет за собой причинение ущерба муниципальному образованию. Также отметил, что наличие разрешения на строительство не свидетельствует о выбытии участка из владения Администрации по ее воле. Каким образом на данный участок было зарегистрировано право собственности, установят следственные органы, а постройка подлежит сносу как созданная на муниципальном земельном участке. Сделка с участком, на которую ссылаются истцы, является ничтожной, так как противоречит закону. Суд, выслушав участников процесса, решил отказать истцам в удовлетворении иска, руководствуясь следующим. Из материалов дела следует, что за XXX и YYY на основании заключенного с ZZZ договора куплипродажи земельного участка зарегистрировано право собственности на земельный участок, относящийся к категории земель: земли населенных

№ 4/2016

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! В. Петров

Ипотека — рай для...

пунктов, с разрешенным видом использования — для индивидуального жилищного строительства. Постановлением старшего следователя по особо важным делам ОРП на ОТ ОП СУ УВД в отношении неустановленного лица возбуждено уголовное дело по признакам состава преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ, которому присвоен учетно-статистический номер 13170155.

Мошенники

Уголовное дело возбуждено по факту получения неустановленным лицом при точно неустановленных обстоятельствах в 2007 году заведомо подложного документа — архивной копии постановления «О выделении земельного участка № площадью 0,07 га и разрешении строительства на нем жилого дома гр. ФИО», датированной ДД.ММ.ГГГГ года, с указанием № 4824, тогда как таковое постановление не издавалось и на муниципальное хранение не поступало.

Свидетельством вины ответчика, коль уж мы говорим об уголовном преступлении, может являться лишь ВСТУПИВШИЙ В СИЛУ приговор суда

Под воздействием обмана со стороны неустановленного лица Лазаревским отделом УФРС за ФИО зарегистрировано право собственности на земельный участок. В результате описанных действий неустановленного лица собственнику названного земельного участка — муниципальному образованию — причинен ущерб на сумму 3 000 000 рублей, что является крупным размером.

№ 4/2016

В. Петров

Постановлением Лазаревского районного суда в порядке, установленном ст. ст. 115, 165 УПК РФ, на спорный земельный участок наложен арест. Доводы стороны истца об отсутствии итогового процессуального решения по уголовному делу, предварительное расследование по которому приостановлено длительное время ввиду не установления обвиняемого, не могут быть приняты во внимание. Из приведенных обстоятельств следует, что по факту хищения муниципальной собственности возбуждено и расследуется уголовное дело, производство по которому приостановлено ввиду не установления лица, подлежащего привлечению в качестве обвиняемого (п. 1 ч. 1 ст. 208 УПК РФ).

Мошенники

Вместе с этим оценка законности действий и решений органа предварительного расследования не может быть дана судом при разрешении гражданского спора. Судебный порядок рассмотрения подобных жалоб установлен ст. 125 УПК РФ. Доказательств обоснованности своих доводов в данной части сторона истца суду не предоставила. ЧТО ЖЕ ДЕЛАТЬ? К чему мы приходим в итоге? Как показали вышерассмотренные дела, ипотека — благодатная почва для всякого рода мошенников, поскольку на кону стоит серьёзный куш в виде квартиры, дома или земельного участка. Но, к сожалению, борьба за своё честно нажитое имущество частенько оказывается проигранной ввиду того, что в судебных процессах допускаются различные ошибки, фатально влияющие на ход и итог судебного процесса, такие, как пропуск срока исковой давности или же недоказанность действия под давлением. При этом, если вышеупомянутые ошибки допускаются простым обывателем, то это вполне простительно, поскольку юридическая грамотность нашего населения, к сожалению, оставляет желать лучшего. Другое дело, когда так или иначе ошибаются юристы, или того хуже — оказываются мошенниками, цель которых — не беспокоясь за результат, взять со своих клиентов побольше денег. Неважно, в чём выражаются ошибки — в неверной консультации своего клиента, направившей его по неверному пути, или же они сами неверно

№ 4/2016

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Мошенничество на первичном...

В. Трофимова

Виктория Трофимова

Мошенники

а н о в я т Мошенничество на ь с л е ч и и ж н е н к е н ш ы первичном рынке жилья о р М ном ч и в пер

В настоящее время актуальной является проблема незаконного отъёма жилья у граждан. Первичный рынок жилья — один из наиболее проблемных секторов рынка недвижимости, поскольку напрямую связан с крупными денежными суммами, поэтому риск стать жертвой квартирных аферистов, приобретая квартиру в строящемся доме, довольно высок. На рынке новостроек существуют свои схемы мошенничества. В данной статье рассмотрим некоторые из них.

№ 4/2016

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! В. Трофимова

Мошенничество на первичном...

Обратимся к судебной практике.

Мошенники

Подсудимая, узнав о желании потерпевшей приобрести однокомнатную квартиру, представилась риэлтором, предложила безвозмездную помощь в поиске и оформлении квартиры, на что та ответила согласием. После чего предоставила потерпевшей договор участия в долевом строительстве однокомнатной квартиры в строящемся доме и обещала решить вопрос о приобретении этой строящейся квартиры по заниженной стоимости, не имея такой возможности и не намереваясь полученные от потерпевшей денежные средства вносить в кассу застройщика в счет оплаты договора. Получив от потерпевшей денежные средства (оплата производилась в рассрочку), подсудимая предъявила ей сфальсифицированную квитанцию о внесении денежных средств в кассу фирмы-застройщика, а в последующем — поддельную расписку в получении документов на государственную регистрацию договора участия. Похитив имущество потерпевшей в крупном размере, подсудимая распорядилась данными денежными средствами по своему усмотрению (приговор Петровского городского суда от 2 апреля 2015 г. по делу № 1-30/2015). Учитывая, что приобрести жилье в настоящее время весьма проблематично, далеко не все покупатели обладают необходимой суммой денежных средств, достаточной для приобретения готового жилья, приобретение квартиры в строящемся доме часто становится единственным возможным решением. Такие покупатели и становятся жертвой мошенничества, как правило, им обещают решить вопрос о приобретении строящейся квартиры по цене ниже рыночной. Мошенники представляются агентами по недвижимости либо застройщиками, показывают потенциальному покупателю место под строительство жилого дома, далее с ним заключается договор, покупатель оплачивает часть стоимости квартиры. Завладев чужими денежными средствами, мошенники исчезают, а покупатель остается без обещанной квартиры и без денег, поскольку к строительству жилого дома мошенники никакого отношения не имеют. Рассмотрим пример. Подсудимый под видом осуществления производственно-хозяйственной и финансовой деятельности — осуществления строительства МКД на земельном участке, зная о том, что не имеет права на привлечение денежных средств граждан как участников долевого строительства для

№ 4/2016

В. Трофимова

Мошенники

строительства МКД с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у граждан возникает право собственности на квартиру в строящемся доме, не имея соответствующих разрешений на строительство и, не являясь застройщиком дома по указанному адресу, ввел свою знакомую в заблуждение относительно своих целей и намерений, убедив ее в законности своих действий, сообщил заведомо ложные несоответствующие действительности сведения о том, что является застройщиком МКД, и предложил принять участие в долевом строительстве. Между подсудимым и потерпевшей была достигнута взаимная договоренность, по условиям которой в течение последующих нескольких месяцев потерпевшая в счет приобретения квартиры, расположенной в многоквартирном доме,

Желая приобрести квартиру в строящемся доме, необходимо внимательно ознакомиться со всеми документами, которые представил застройщик

должна была передать подсудимому денежные средства, а подсудимый в свою очередь обязался после сдачи дома в эксплуатацию передать в собственность потерпевшей указанную квартиру, в действительности не имея таких намерений. После чего денежные средства в счет приобретения в собственность квартиры были переданы подсудимому, который распорядился ими по своему усмотрению (приговор Батайского городского суда Ростовской области от 11 ноября 2015 г. по делу № 1-315/2015). Следовательно, чтобы обезопасить себя от возникновения проблем, связанных с приобретаемым в строящемся доме жильем, необходимо проверить информацию как о застройщике, так и о самом объекте строительства (перечень информации о проекте строительства закреплен

№ 4/2016

Мошенничество на первичном...

в ст. 20, 21 Федерального Закона № 214-ФЗ, данную информацию застройщик обязан представить по требованию покупателя жилья), ведь мошенники пользуются доверчивостью и правовой безграмотностью покупателей.

Мошенники

Так, подсудимый, действуя в составе группы лиц по предварительному сговору, уголовное дело в отношении которых было выделено судом в отдельное производство, желая завладеть путем обмана денежными средствами потерпевшей, предложил ей приобрести квартиру. Для осуществления задуманного преступления сфальсифицировал справки об оплате

долевое строительство в настоящее время является очень популярным. В данной сфере можно столкнуться с мошенничеством со стороны руководства подрядных и субподрядных организаций, в результате которого обманутыми остаются дольщики

стоимости квартиры по договору бронирования участия в долевом строительстве МКД с застройщиками, которые не подозревали о преступных намерениях подсудимого. Потерпевшая в подлинности представленных ей подсудимым справок об оплате за квартиру не усомнилась и согласилась приобрести данную квартиру, в связи с чем был заключен предварительный договор, согласно которому покупатель в целях обеспечения обязательств по договору должен внести задаток. Стороны заключили соглашение о задатке. Таким образом, потерпевшая передала подсудимому задаток, а подсудимый обязался заключить договор переуступки пра-

№ 4/2016

В. Трофимова

ва требования квартиры. Денежные средства, полученные подсудимым в качестве задатка, последний обратил в свою собственность, тем самым похитив их у потерпевшей (приговор Калининского районного суда г. Челябинска по делу № 1-231/2014 от 17.06.2014).

Мошенники

Необходимо отметить, что договор бронирования участия в долевом строительстве не является правоустанавливающим документом и не подлежит государственной регистрации. По своей сути данный договор, на наш взгляд, является предварительным, выражающим намерение покупателя заключить с застройщиком в будущем договор участия в долевом строительстве — правоустанавливающий договор, государственная регистрация которого предусмотрена п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Необходимо отметить, что долевое строительство в настоящее время является очень популярным. В данной сфере можно столкнуться с мошенничеством со стороны руководства подрядных и субподрядных организаций, в результате которого обманутыми остаются дольщики. Рассмотрим пример. ООО СП, являясь полным правопреемником ЗАО СП, созданного также в результате преобразования АСП с полным правопреемством, согласно договорам об инвестировании строительства, подряда, долевого и субдолевого участия в строительстве, являлось подрядчиком строительства четырех жилых домов. Между ООО (ЗАО) и другими юридическими лицами существовали договорные отношения, в силу которых после окончания строительства и сдачи в эксплуатацию вышеуказанных четырех жилых домов участник должен был получить в качестве оплаты за выполненные работы квартиры в строящихся указанных домах с передачей прав на их оформление в собственность. Руководители СП создали организованную группу с целью совершения хищений чужого имущества путем обмана и злоупотребления доверием, завладения денежными средствами участников долевого и субдолевого строительства жилья. В процессе осуществления преступной деятельности, направленной на завладение денежными средствами потерпевших, использовались различные формы и спосо-

№ 4/2016

Мошенничество на первичном...

Мошенники

бы обмана и введения в заблуждение: устанавливались «преимущества» для дольщиков в виде необоснованного занижения цены за один квадратный метр строящегося жилья по сравнению с существовавшими на рынке недвижимости; под видом легальной хозяйственной деятельности использовались документы, не соответствующие предъявляемым требованиям, которыми являлись договоры долевого и субдолевого участия. В ходе заключения сделки, замаскированной под гражданское правоотношение, клиентам представлялся «предыдущий» дольщик или его представитель, которому, как правило, и передавались денежные средства. Данный отработанный механизм совершения преступления позволил участникам группы вовлечь большое количество потерпевших, повлек за собой масштабность преступной деятельности. Обеспечивая совершение каждого факта завладения денежными средствами граждан, приобретающих строящиеся квартиры, путем обмана, участники организованной группы (подсудимые) прекратили регистрацию заключаемых договоров с занесением их в книгу регистрации. Это позволило вносить в соответствующие пункты вновь заключаемых договоров долевого и субдолевого участия в строительстве жилья номера несуществующих договоров или договоров с гражданами и организациями, которые от квартир не отказывались и свои договоры не расторгали. В результате чего потерпевшим был причинен ущерб в крупном размере (ппелляционное определение Алтайского краевого суда от 30 апреля 2015 г. по делу № 22-1644/2015). Желая приобрести квартиру в строящемся доме, необходимо внимательно ознакомиться со всеми документами, которые представил застройщик. В первую очередь, имеется ли у него разрешение на строительство данного жилого дома, обратить внимание на срок действия такого разрешения. Проверке подлежит и документ, подтверждающий права застройщика на земельный участок. Согласно ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» права на земельный участок могут быть оформлены в трех формах: право собственности, договор аренды земельного участка; договор безвозмездного срочного пользования (только в случаях, установленных законом). Если земельный участок — собственность застройщика, проверке подлежит свидетельство о праве собственности. Если земельный участок закре-

№ 4/2016

В. Трофимова

Мошенники

плен за застройщиком на праве аренды, то покупателю следует обратить внимание на следующие условия договора аренды: срок, а также право арендатора на строительство жилого дома на данном участке. Необходимо помнить, что данный договор подлежит государственной регистрации, следовательно, в договоре должен быть соответствующий штамп. Также необходимо выяснить, какой номер имеет данный земельный участок в кадастровом реестре. Покупателю следует ознакомиться с проектной документацией и проектом договора. Не следует соглашаться на сделку со строительной фирмой, которая по каким-то причинам отказывается предоставить вышеперечисленные документы. Стоит также отметить, что договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации, что снижает риск двойных продаж жилья в строящемся доме.

Не следует соглашаться на сделку со строительной фирмой, которая по какимто причинам отказывается предоставить вышеперечисленные документы. Стоит также отметить, что договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации, что снижает риск двойных продаж жилья в строящемся доме

Агентства недвижимости нередко оказываются недобросовестными в отношении своих клиентов. Так, например, Пролетарский районный суд г. Твери признал виновным в совершении мошенничества в особо крупном размере генерального директора риэлтерской фирмы. Из материалов де-

№ 4/2016

Мошенничество на первичном...

ла следует, что виновный путем обмана, используя фирму-однодневку, оформленную на подставное лицо, продал квартиры в строящемся доме строительно-промышленной корпорации и двум гражданам, не имея никаких прав на данные квартиры. Полученными денежными суммами виновный распорядился по своему усмотрению.

Мошенники

Во избежание подобных ситуаций необходимо выяснить, какие риэлтерские агентства обладают правом продавать квартиры данного застройщика. Эту информацию можно получить непосредственно у самого застройщика, либо в агентстве по недвижимости покупателю должны предоставить договор, заключенный между строительной фирмой и агентством, согласно которому данное риэлтерское агентство вправе продавать данную квартиру. Мошенничество при продаже квартир в строящихся домах нередко совершаются посредством ЖСК. Рассмотрим один из таких примеров. Подсудимый А. создал ЖСК, решением общего собрания избран председателем правления данного кооператива. В ходе изучения информации о предоставлении земельных участков в аренду А. стало известно о сдаче в аренду земельного участка, являющегося муниципальной собственностью, предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства. Для осуществления строительства многоквартирных домов на данном участке необходимо изменение вида назначения землепользования и в дальнейшем — проведение открытого аукциона, по результатам которого стоимость арендной платы возрастет в несколько раз. Не желая приобретать данный участок по стоимости, которую мог установить аукцион, А. решил получить право аренды на данный участок и вопреки интересам мэрии и членов ЖСК незаконно возвести на данном участке два многоквартирных дома, полагая, что после возведения фундамента и стен многоквартирных домов, на что будет потрачена лишь часть денежных средств, переведенных на счет кооператива пайщиками, мэрия будет вынуждена сменить вид разрешения пользования земельного участка и оставить его в аренде ЖСК, а граждане, доверившиеся А., не смогут отказаться от намерения получить жилье и внесут дополнительные средства для его завершения. Далее А. произвел на данном участке строительство двух многоквартирных домов. Умышленно снизив рыночную стоимость начального размера

№ 4/2016

В. Трофимова

Мошенники

годовой арендной платы за земельный участок, причинил собственнику имущества особо крупный ущерб. Вовлеченные в число пайщиков ЖСК граждане в полном объеме внесли на счет ЖСК необходимые денежные суммы, фактически полностью оплатив обещанное им жилье. С целью хищения средств, внесенных гражданами в качестве паевых взносов, А. вступил в преступный сговор с ранее знакомым подсудимым Б, являющимся единственным учредителем и генеральным директором ООО, основным видом деятельности которого являлось проведение общих строительных работ. Между ЖСК и ООО был заключен договор подряда, согласно которому ООО обязуется выполнить работы, связанные со строительством жилых домов. Денежные средства, поступившие от членов кооператива на строительство домов, А. перечислил с расчетного счета ЖСК на расчетный счет генерального подрядчика — ООО. Таким образом, подсудимые, единолично распоряжаясь денежными средствами пайщиков, часть денежных средств вложили в строительство многоквартирных домов, которые возводились с нарушением технологии, а часть денежных средств потратили по своему усмотрению, сделав невозможной сдачу готового жилья пайщикам ЖСК, причинив тем самым гражданам материальный ущерб (приговор Череповецкого городского суда Вологодской области от 27 мая 2015 г по делу № 1-125/2015). Деятельность ЖСК, как формы объединения граждан для строительства многоквартирного дома, регулируется нормами ЖК РФ, Федеральным законом от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» и Федеральным законом от 08.05.1996 № 41-ФЗ «О производственных кооперативах». Несмотря на то, что данная форма приобретения строящегося жилья узаконена Федеральным законом № 214 ФЗ, она является менее надежной по сравнению с долевым участием в строительстве МКД. Правоотношения между пайщиком и ЖСК регулируются договором, государственная регистрация которого законодательством не предусмотрена, а, следовательно, данный договор не защищает пайщика от двойных продаж. Уставом ЖСК может быть предусмотрен перенос кооперативом в одностороннем порядке срока сдачи дома в эксплуатацию. В одностороннем порядке может быть изменена и стоимость объекта строительства. ЖСК может выступать как застройщиком жилого дома, так и инвестором. В тех случаях, когда ЖСК является застройщиком, положения Федерального закона № 214 ФЗ об ответственности застройщика к не-

№ 4/2016

Мошенничество на первичном...

му не применяются. Председатель правления ЖСК является единоличным исполнительным органом ЖСК и осуществляет общее текущее руководство его деятельностью. На практике немало случаев, когда председатель ЖСК распоряжался денежными средствами, полученными в виде паевых

Мошенники

Деятельность ЖСК, как формы объединения граждан для строительства многоквартирного дома, регулируется нормами ЖК РФ, Федеральным законом от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» и Федеральным законом от 08.05.1996 № 41ФЗ «О производственных кооперативах». Несмотря на то, что данная форма приобретения строящегося жилья узаконена Федеральным законом № 214 ФЗ, она является менее надежной по сравнению с долевым участием в строительстве МКД

взносов, по своему усмотрению. Так, например, председатель ЖСК, являющегося застройщиком МКД, будучи достоверно осведомленной о том, что право требования находящихся в данном доме квартир было передано им в оплату работ подрядной организации по договору подряда и до-

№ 4/2016

В. Трофимова

полнительных соглашений к нему, а подрядная организация в свою очередь передала на возмездной основе права на перечисленные квартиры иным лицам, совместно с руководителем ООО составили ряд документов, согласно которым права на указанные квартиры якобы передавались ООО от ЖСК, после чего незаконно путем обмана, выразившегося в предоставлении указанных документов, содержащих недостоверные сведения, приобрели права на данные квартиры, причинив таким образом ущерб всем потерпевшим (приговор Томского областного суда от 8 сентября 2015 г. по делу № 22-1159/2015).

№ 4/2016

Мошенники

Таким образом, изучив законодательство РФ и судебную практику по вопросу, обозначенному в теме настоящей статьи, можно сделать вывод, что, покупая квартиру в строящемся доме, имеется большая вероятность стать жертвой мошенничества. Приобретая жилье на первичном рынке недвижимости, необходимо проверить информацию о застройщике, об объекте строительства, и, самое главное, провести тщательную проверку документов, представленных застройщиком. Убедившись в отсутствии юридических рисков, можно заключать договор долевого участия в строительстве МКД. Договор долевого участия в строительстве МКД является правоустанавливающим документом и подлежит государственной регистрации в отличие, к примеру, от договора бронирования участия в долевом строительстве, который по своей сути является предварительным, выражающим намерение покупателя заключить с застройщиком в будущем договор участия в долевом строительстве. Об этом должен помнить покупатель, приобретая право требования на квартиру в новостройке у дольщика. При покупке квартиры по схеме ЖСК необходимо иметь в виду, что данная форма приобретения строящегося жилья менее надежная, чем долевое участие, с точки зрения правовой защищенности пайщиков, поскольку государственная регистрация договора, заключаемого между пайщиком и ЖСК, законодательством не предусмотрена, а, следовательно, данный договор не защищает пайщика от двойных продаж. Также пайщик не защищен от переноса ЖСК в одностороннем порядке срока сдачи дома в эксплуатацию и стоимости объекта строительства. Председатель правления ЖСК является единоличным исполнительным органом ЖСК и осуществляет общее текущее руководство его деятельностью. На практике нередко его деятельность сопряжена с мошенничеством в отношении денежных средств пайщиков, полученных в виде паевых взносов. Во

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Особенности получения жилья...

И. Кириллов

Игорь Кириллов

Инвалиды

я и н е ч у л о Ф п Р и в т и с о м Особенности получения н а н д е и б л о Ос я инва ь инвалидами в РФ жилья л и ж

Данная статья подробно освещает значимую для многих граждан России тему — тему получения жилья инвалидами. Ни для кого не секрет, что инвалиды различных групп инвалидности в России до сих пор остаются одной из самых незащищенных в социальном плане группой людей. В подавляющем большинстве случаев жилье инвалида являет собой не самую лучшую картину: прежде всего выделяется его неприспособленность и стесненные условия проживания.

№ 4/2016

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! И. Кириллов

Особенности получения жилья...

Однако, следует отметить существенные изменения законодательной базы в этом направлении: если раньше права инвалидов были защищены и зафиксированы в большей степени исключительно на бумаге, то сейчас все социальные гарантии для этой категории граждан наконец-то воплощаются в жизнь. А в соответствии с буквой закона инвалидам предоставляется обустроенное жилье на первых этажах дома со специально оборудованными входами в жилое помещение. Все нуждающиеся в соответствии с положениями ст. 17 Федерального закона № 181-ФЗ от 24 ноября 1995 года инвалиды могут встать на учет для получения жилья:

Инвалиды

«Инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, принимаются на учет и обеспечиваются жилыми помещениями в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации. Обеспечение за счет средств федерального бюджета жильем инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов, нуждающихся в улучшении жилищных условий, вставших на учет до 1 января 2005 года, осуществляется в соответствии с положениями статьи 28.2 настоящего Федерального закона. Инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, вставшие на учет после 1 января 2005 года, обеспечиваются жилым помещением в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации… …Инвалидам может быть предоставлено жилое помещение по договору социального найма общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека (но не более чем в два раза), при условии, если они страдают тяжелыми формами хронических заболеваний, предусмотренных перечнем, устанавливаемым уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

№ 4/2016

И. Кириллов

…Жилые помещения, занимаемые инвалидами, оборудуются специальными средствами и приспособлениями в соответствии с индивидуальной программой реабилитации или абилитации инвалида. Инвалиды, проживающие в организациях социального обслуживания, предоставляющих социальные услуги в стационарной форме, и желающие получить жилое помещение по договору социального найма, подлежат принятию на учет для улучшения жилищных условий независимо от размера занимаемой площади и обеспечиваются жилыми помещениями наравне с другими инвалидами…»

Инвалиды

Итак, в соответствии со ст. 17 Федерального закона № 181-ФЗ инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, принимаются на учёт и обеспечиваются жильём согласно порядку, предусмотренному законодательством РФ. Правом постановки на учёт обладает любой льготник вне зависимости от его группы инвалидности. Но, несмотря на всё вышесказанное, всё же существует критерий, который делит инвалидов, вставших на учёт для получения квартиры или улучшения жилищных условий, по временному признаку. Вне очереди получают жилье граждане, которые страдают тяжёлыми формами хронических заболеваний. В частности это: — активные формы туберкулёза всех органов и систем; — психические заболевания, при которых требуется обязательное диспансерное наблюдение; — трахеостома, каловые, мочевые и влагалищные свищи, пожизненная нефростома, стома мочевого пузыря, не корригируемое хирургически недержание мочи, противоестественный анус, пороки развития лица и черепа с нарушением функций дыхания, жевания, глотания; — множественные поражения кожи с обильным отделяемым; — проказа;

№ 4/2016

Особенности получения жилья...

— ВИЧ-инфицированные дети; — отсутствие нижних конечностей или заболевания опорно-двигательной системы, в том числе наследственного генеза, со стойким нарушением функции нижних конечностей, требующие применения инвалидных кресел; — органические заболевания ЦНС со стойким нарушением функции нижних конечностей, требующие применения инвалидных кресел, и/или с нарушением функции тазовых органов;

Инвалиды

в соответствии с буквой закона инвалидам предоставляется обустроенное жилье на первых этажах дома со специально оборудованными входами в жилое помещение

— состояние после трансплантации внутренних органов и костного мозга; — тяжёлые органические поражения почек, осложнённые почечной недостаточностью II-III степени. Также сюда относится несоответствие предоставленной жилой площади нормативам, предусмотренным законодательной системой Российской Федерации. В соответствии с постановлением правительства РФ № 901 от 27 июля 1996 года, основаниями для признания инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов, нуждающимися в улучшении жилищных условий для при-

№ 4/2016

И. Кириллов

Инвалиды

нятия на учет являются проживание в жилом помещении (доме), не отвечающем установленным санитарным и техническим требованиям, проживание в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе семьи имеются больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними (по заключению государственных или муниципальных лечебно-профилактических учреждений здравоохранения) в одной квартире невозможно, проживание в смежных неизолированных комнатах по две и более семьи при отсутствии родственных отношений, проживание в общежитиях, за исключением сезонных и временных работников, лиц, работающих по срочному трудовому договору, а также граждан, поселившихся в связи с обучением, проживание длительное время на условиях поднайма в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда, либо найма в домах жилищно-строительных кооперативов, либо в жилых помещениях, принадлежащих гражданам на праве собственности, не имеющим другой жилой площади. Также претендовать на получение жилплощади за счет государства могут инвалиды, прописанные и зарегистрированные в общежитии или коммунальной квартире. Еще одним условием, влияющим на получение жилья, является время, когда инвалид встал на учет для улучшения жилищных условий. Выделяются две основные группы: — инвалиды, вставшие на учёт до 1 января 2005 года; — инвалиды, вставшие на учёт после 1 января 2005 года. Льготники, вставшие на учёт до 1 января 2005 года, вправе получить денежные средства для приобретения жилья из специальных фондов соответствующего субъекта России. Это право также сохраняется за инвалидами и ветеранами Великой Отечественной войны. Также за инвалидами, вставшими на учёт до 1 января 2005 года, сохраняется право на получение жилья по договору социального найма. На практике для обеспечения жильем в регионах в основном применяют предоставление инвалиду безвозмездной субсидии на приобретение

№ 4/2016

Особенности получения жилья...

жилья. Сумма субсидии равна числу лиц, имеющих право на обеспечение жильем, умноженному на 18 кв. метров (федеральный норматив обеспеченности жилой площадью одного инвалида). Умноженному на среднюю рыночную стоимость квадратного метра (рассчитывается и утверждается для каждого региона). В соответствии со ст. 28.2. Федерального закона № 181-ФЗ:

Инвалиды

«Российская Федерация передает органам государственной власти субъектов Российской Федерации полномочия по предоставлению мер социальной поддержки инвалидов по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и по обеспечению жильем инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов, нуждающихся в улучшении жилищных условий, вставших на учет до 1 января 2005 года. …по обеспечению жильем инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов, исходя из числа лиц, имеющих право на указанные меры социальной поддержки; общей площади жилья 18 квадратных метров и средней рыночной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья по субъекту Российской Федерации, устанавливаемой федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации… …Средства на реализацию указанных полномочий носят целевой характер и не могут быть использованы на другие цели… …Органы государственной власти субъектов Российской Федерации вправе наделять законами субъектов Российской Федерации органы местного самоуправления полномочиями по предоставлению мер социальной поддержки, указанных в части первой настоящей статьи». Вставшим на учет после 1 января 2005 года предоставление жилья осуществляется в соответствии с порядком очерёдности, в зависимости от времени постановки на учёт. Лица, имеющие инвалидность и нуждающиеся в жилых помещениях, принимаются на учёт на основании поданных ими заявлений в органы местного самоуправления.

№ 4/2016

И. Кириллов

Обеспечение жильем инвалидов, проживающих в не обустроенных надлежащим образом условиях, происходит вне очереди. Кроме того, право на жилье получают граждане-инвалиды, проживавшие в стационарном воспитательном учреждении для детей до момента достижения совершеннолетия. Лица, относящиеся к данной категории, получают муниципальную жилплощадь в непосредственной близости со своим прежним местом регистрации. Документы подаются в органы по месту жительства или через многофункциональный центр. К заявлению должны обязательно быть приложены следующие документы:

Инвалиды

Правом постановки на учёт обладает любой льготник вне зависимости от его группы инвалидности

— Выписка из домовой книги; — Копия финансового лицевого счёта; — Копия справки, подтверждающей факт установления инвалидности; — Копия индивидуальной программы реабилитации (ИПР); — Иные документы с задействованными конкретными обстоятельствами (например, справка бюро технической инвентаризации, справка из учреждения здравоохранения). Факт установления инвалидности, её причины и потребности гражданина, имеющего инвалидность, в социальной защите устанавливаются в

№ 4/2016

Особенности получения жилья...

соответствии с результатами медико-социальной экспертизы (МСЭ). Закон не определяет, кем должна осуществляться подача документов на получение жилья — самим инвалидом или его законным представителем. Несмотря на это, инвалид может передать свои права законному представителю при условии оформления доверенности у нотариуса. Метраж предоставляемой площади по договору социального найма не может быть меньше установленных органами местного самоуправления нормативов, но может быть выше нормы, установленной на одного человека, не более чем в 2 раза при условии, что помещение содержит в себе одну комнату, либо является однокомнатной квартирой. К примеру, в Москве норма составляет 18 кв. метров на одного человека.

Инвалиды

Согласно статье 17 Федерального закона № 181-ФЗ: «…Инвалидам может быть предоставлено жилое помещение по договору социального найма общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека (но не более чем в два раза), при условии, если они страдают тяжелыми формами хронических заболеваний, предусмотренных перечнем, устанавливаемым уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Плата за жилое помещение (плата за социальный наем, а также за содержание и ремонт жилого помещения), предоставленное инвалиду по договору социального найма с превышением нормы предоставления площади жилых помещений, определяется исходя из занимаемой общей площади жилого помещения в одинарном размере с учетом предоставляемых льгот...» Напоследок хотелось бы привести пример судебной практики по рассматриваемому вопросу. Судебным актом по делу № 33-1589/2012 от 09 октября 2012 года, вынесенным Судебной коллегией по гражданским делам Псковского областного суда, признано за истцом право на первоочередное получение зе-

№ 4/2016

И. Кириллов

мельного участка для индивидуального жилищного строительства в аренду без проведения торгов (аукциона), несмотря на требования части 2 статьи 30.1 Земельного кодекса РФ, так как существует приоритет права первоочередности инвалида, что предполагает безусловное предоставление земельного участка инвалиду без проведения аукциона (торгов) в собственность или в аренду:

Инвалиды

«…Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным, соответствующим части 14 статьи 17 Федерального закона «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации » от 24 ноября 1995 года № 181-ФЗ, согласно которому инвалидам и семьям, имеющим в своём составе инвалидов, предоставляется право на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного и дачного хозяйства и садоводства.

Также претендовать на получение жилплощади за счет государства могут инвалиды, прописанные и зарегистрированные в общежитии или коммунальной квартире

Судом было установлено, что Федорова В.Ф., 21 ноября 1930 года рождения, будучи инвалидом 2 группы, что подтверждается актом освидетельствования ВТЭК от 21.02.1994обратилась к ответчику с заявлением о предоставлении ей в аренду земельного участка для индивидуального жилищного строительства площадью 600 кв. метров с указанием места расположения этого участка на основании части 14 статьи 17 названного

№ 4/2016

Особенности получения жилья...

Федерального закона № 181-ФЗ, но получила отказ в связи с отсутствием решения о постановке ее на учет в качестве нуждающейся в улучшении жилищных условий. Установив перечисленные обстоятельства, суд первой инстанции пришёл к правильному выводу о том, что Федорова В.Ф. относится к категории лиц, имеющих право на получение земельного участка для индивидуального жилищного строительства, поскольку действующее законодательство не ставит в зависимость право инвалидов на первоочередное получение земельного участка для указанных целей от наличия каких-либо условий.

Инвалиды

Судебная коллегия, соглашаясь с выводом суда первой инстанции, исходит из анализа действующего законодательства, регулирующего спорное правоотношение. Так, часть 14 статьи 17 Федерального закона № 181-ФЗ прямо не предусматривает, что реализация права инвалида на получение земельного участка для индивидуального жилищного строительства возможна только в случае признания инвалида нуждающимся в улучшении жилищных условий. В соответствии с пунктом 17 Правил предоставления льгот инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, по обеспечению их жилыми помещениями, оплате жилья и коммунальных услуг, утверждённых постановлением Правительства РФ от 27 июля 1996 года и принятых во исполнение Федерального закона № 181— ФЗ, инвалид и семьи, имеющие в своём составе инвалидов, для реализации права на первоочередное получение земельного участка для индивидуального жилищного строительства должны предоставить в органы местного самоуправления заявление и копию справки, подтверждающей факт установления инвалидности, выданной учреждением государственной службы медико-социальной экспертизы. Предоставление иных документов, в том числе подтверждающих нуждаемость инвалида в улучшении жилищных условий, Правилами не предусмотрено… …Согласно части 2 статьи 28 Земельного кодекса РФ, по общему правилу, земельные участки, находящиеся в государственной или муници-

№ 4/2016

И. Кириллов

пальной собственности, предоставляются за плату; для жилищного строительства — предоставляются в собственность или в аренду, продажа таких участков или продажа права на заключение договоров аренды осуществляется на аукционах, за исключением некоторых случаев, указанных в законе (ч. 1 и ч. 2 ст.30.1 Земельного кодекса РФ).

Инвалиды

Вставшим на учет после 1 января 2005 года предоставление жилья осуществляется в соответствии с порядком очерёдности, в зависимости от времени постановки на учёт

Таким образом, указанными нормами Земельного кодекса РФ закреплена возмездность получения инвалидом земельного участка для жилищного строительства в собственность или в аренду. …Действующее на территории города Великие Луки Положение о порядке предоставления земельных участков на территории муниципального образования «Город Великие Луки», принятое решением Великолукской городской Думы от 27 сентября 2006 года № 75 (в редакции от 6 октября 2011 года) и регламентирующее распоряжение земельными участками, находящимися в собственности или в ведении органа местного самоуправления, не устанавливает каких-либо особых условий получения земельных участков для жилищного строительства инвалидами в городе Великие Луки. На уровне субъекта Российской Федерации (Псковской области) такой нормативный акт принят только в отношении земельных участков в городе Пскове, государственная собственность на которые не разграничена (постановление администрации Псковской области от 6 декабря 2007 года № 435, в котором нуждаемость в улучшении жилищных условий инвалида не учитывается).

№ 4/2016

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Жилищные права инвалидов...

Н. Яковлев

Николай Яковлев Ведущий юрисконсульт АО «Русская Телефонная Компания» Розничная сеть МТС

Инвалиды

а в а р п е ы Жилищные права инвалидов: н : щ в и о л д и и и л в Жпрактика а споров и о инв а спор ий н кизменений е и анализ н т е к а м а в з и т пр с з ь и л л законодательства е а н т а а д о н о к за В Конституции РФ закреплено, что Российская Федерация — социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь, свободное развитие человека, и что государство обеспечивает поддержку инвалидов.

№ 4/2016

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Н. Яковлев

Жилищные права инвалидов...

Основным законом, в котором отражены конкретные меры такой поддержки, является Федеральный закон от 24.11.1995 № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 181-ФЗ). Существуют и другие федеральные законы, подзаконные акты, которые устанавливают те или иные «дополнительные» права инвалидов, являющиеся мерой их государственной поддержки. Есть такие права и в жилищной сфере.

Инвалиды

Но, к сожалению, даже права инвалидов нередко нарушаются, и им приходиться отстаивать свое право в суде. Встречаются и, напротив, такие случаи, когда сам инвалид злоупотребляет своим положением и необоснованно пытается получить те или иные льготы, меры поддержки, которые не предусмотрены законом. Приведем некоторые типичные примеры и тех и других случаев, и обозначим, какие требования инвалидов законны и обоснованы, а какие не основаны на нормах действующего законодательства. Требования о скидке на оплату жилого помещения и коммунальных услуг Согласно статье 17 Федерального закона № 181-ФЗ инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, предоставляется скидка не ниже 50 процентов на оплату жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда и оплату коммунальных услуг (независимо от принадлежности жилищного фонда), а в жилых домах, не имеющих центрального отопления, — на стоимость топлива, приобретаемого в пределах норм, установленных для продажи населению. Как видно из приведенной нормы, обе скидки — скидка не ниже 50 процентов на оплату жилого помещения и скидка в аналогичном размере на оплату коммунальных услуг — предоставляются только тем инвалидам, которые проживают в жилом помещении, входящем в государственный или муниципальный жилой фонд. Если же жилое помещение находится в собственности инвалида, то последнему предоставляется только одна скидка — на оплату коммунальных услуг (и на стоимость топлива в обозначенном выше случае). Требования инвалидов о предоставлении такой

№ 4/2016

Н. Яковлев

скидки удовлетворяются судами (см. апелляционное определение Московского городского суда от 28.03.2014 по делу № 33-10033). А вот на оплату жилого помещения, находящегося в собственности инвалида, требовать скидку оснований нет.

Пример из судебной практики. Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 16 июля 2014 г. по делу № 33-4405/2014.

Инвалиды

Истец обратилась в суд с иском к Центру социальной поддержки населения о возложении обязанности предоставить ей, как инвалиду, скидку в размере 50 процентов квартирной платы и произвести перерасчет за предшествующий период. Судом было установлено, что Истец обращалась ранее к Ответчику с целью получения указанной льготы, однако получила ответ о том, что 50-процентная скидка на оплату жилого помещения не предусмотрена, поскольку квартира находится у неё в собственности. Истица же полагала, что льготы должны распространяться на всех инвалидов в равной мере, независимо от того, в её собственности находится жилое помещение или нет. Суд согласился с доводами Центра социального обслуживания и указал, что «граждане из числа инвалидов, проживающие в квартирах, находящихся в многоквартирных домах и принадлежащих им на праве собственности, права на предоставление 50 % скидки на оплату жилого помещения не имеют».

Требования о предоставлении жилого помещения вне очереди Согласно пункту 5 Правил предоставления льгот инвалидам и семьям, имеющим детей–инвалидов, по обеспечению их жилыми помещениями, оплате жилья и коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 27.07.1996 № 901, инвалиды и се-

№ 4/2016

Жилищные права инвалидов...

мьи, имеющие детей-инвалидов, принятые на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, включаются в отдельные списки для обеспечения жилыми помещениями в первоочередном порядке. Однако стоит отметить, что такой первоочередный порядок применяется только в отношении инвалидов, вставших на учет в качестве нуждающихся до 01 марта 2005 года.

Инвалиды

Если говорить о праве на получение жилья семей, имеющих детей-инвалидов, то оно сохраняется до момента получения жилья даже в том случае, если ребенок достиг совершеннолетия. Снятие такой семьи с учета в связи с достижением ребенкоминвалидом совершеннолетия незаконно

Это связано с тем, что с 1 марта 2005 года вступил в действие Жилищный кодекс РФ, положения которого не предусматривают принятие инвалидов на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, в первоочередном порядке. Но при этом, как указано в части второй статьи 6 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», «граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 года в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма».

№ 4/2016

Н. Яковлев

Поэтому, если по состоянию на 01 марта 2005 года инвалиды или семьи, имеющие детей-инвалидов, состояли на учете в качестве нуждающихся, то право на предоставление жилья вне очереди сохранилось за ними и после вступления в силу Жилищного кодекса РФ. Если говорить о праве на получение жилья семей, имеющих детей-инвалидов, то оно сохраняется до момента получения жилья даже в том случае, если ребенок достиг совершеннолетия. Снятие такой семьи с учета в связи с достижением ребенком-инвалидом совершеннолетия незаконно. Такие действия могут быть обжалованы в суде.

Пример из судебной практики. Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 08.04.2014.

Инвалиды

В деле по иску о предоставлении жилого помещения вне очереди по договору социального найма представитель Ответчика (Администрации городского округа) ссылался на то, что семья истца утратила статус семьи, имеющей ребенка-инвалида по достижении последним совершеннолетия. Однако суд указал, что «семья Истца как семья, имеющая ребенка-инвалида, принятая на учет в качестве нуждающейся в улучшении жилищных условий до 1 марта 2005 года, имеет право на внеочередное предоставление жилых помещений по договору социального найма, исходя из нормы предоставления».

Требования инвалидов, не состоявших на учете до 01 марта 2005 года, о предоставлении жилья во внеочередном порядке — неправомерны. Исключение составляют случаи, когда нуждающийся в предоставлении жилого помещения инвалид страдает тяжелым хроническим заболеванием, при котором невозможно совместное проживание в одной квартире с другими лицами (пункт 3 части второй статьи 57 Жилищного кодекса РФ). Перечень таких заболеваний утвержден Постановлением Правительства РФ от 16 июня 2006 года № 378. Если инвалид имеет заболевание, указанное в этом перечне, то требования по предоставлению жилого по-

№ 4/2016

Жилищные права инвалидов...

мещения вне очереди будут удовлетворены судом. Если заболевание, которым страдает Истец, в перечне отсутствует, то в удовлетворении исковых требований по указанным основаниям судом будет отказано (см. апелляционное определение Кемеровского областного суда от 26.03.2015 № 33-3034).

Инвалиды

Требования инвалидов, не состоявших на учете до 01 марта 2005 года, о предоставлении жилья во внеочередном порядке — неправомерны

Требования о предоставлении/замене жилого помещения согласно программе реабилитации инвалида Такие требования законны. Согласно пункту 8 Правил предоставления льгот инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, по обеспечению их жилыми помещениями, оплате жилья и коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 27.07.1996 № 901, инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, занимаемые ими жилые помещения могут быть заменены на другие равноценные жилые помещения в соответствии с индивидуальной программой реабилитации инвалида (переселение с верхних этажей домов на нижние, приближение к месту жительства родных, близких и т.п.). Поэтому даже в тех случаях, когда инвалиду по договору социального найма предоставлено жилое помещение, абсолютно пригодное для проживания, если оно не будет соответствовать программе реабилитации ин-

№ 4/2016

Н. Яковлев

валида, то последний вправе требовать предоставления ему другого жилого помещения.

Пример из судебной практики. Апелляционное определение Московского областного суда от 25.09.2012 по делу № 33-15574/2012. Истец — инвалид обратился в суд с иском к Администрации городского округа о замене предоставленной ему квартиры на квартиру, равноценную по площади, соответствующую техническим требованиям для проживания инвалида-колясочника, расположенную на первом этаже.

Инвалиды

Судом первой инстанции в удовлетворении иска было отказано.

даже в тех случаях, когда инвалиду по договору социального найма предоставлено жилое помещение, абсолютно пригодное для проживания, если оно не будет соответствовать программе реабилитации инвалида, то последний вправе требовать предоставления ему другого жилого помещения Суд апелляционной инстанции установил, что согласно индивидуальной программе реабилитации Истец нуждается в изменении этажности проживания с третьего этажа на первый. И программа реабилитации, содержащая такое предписание, является основанием для переселения инвалида и семьи, имеющей ребенка-инвалида.

№ 4/2016

Жилищные права инвалидов...

По этим мотивам суд отменил решение суда первой инстанции и принял новое решение, которым обязал Администрацию городского округа в двухмесячный срок заменить квартиру Истца на равноценную по площади и соответствующую техническим требованиям квартиру, расположенную на первом этаже.

Требования об установке пандуса Нормы законодательства, на которых основываются такие требования, неоднозначны. Как следствие, неоднообразна и судебная практика по данному вопросу.

Инвалиды

Согласно статье 15 Федерального закона № 181-ФЗ инвалиды имеют право на беспрепятственный доступ к объектам социальной инфраструктуры, к которым относятся и жилые дома. Для инвалидов-колясочников

вне зависимости от того, кто будет ответчиком по иску об установке пандуса, важно понимать, что для установки пандуса необходимо, чтобы была техническая возможность такой установки

беспрепятственный доступ подразумевает наличие пандуса, отвечающего установленным техническим требованиям (СНиП 35-01-2001. Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения), или иного оборудования, к которому относятся специальные подъемные устройства.

№ 4/2016

Н. Яковлев

Однако из норм действующего законодательства четко не следует, кто отвечает за установку пандусов. В связи с этим у многих инвалидов и прокуроров, которые в интересах инвалидов довольно часто обращаются в суды с подобными исками, возникает вопрос о том, к кому предъявлять соответствующие требования. К управляющей организации или в местную администрацию? Часть судов исходит из того, что обеспечение беспрепятственного доступа для инвалидов является публичной обязанностью и, как следствие, обязанность по установке пандусов не может быть возложена на управляющую организацию.

Инвалиды

Пример из судебной практики. Решение Ачинского городского суда от 23 июня 2015 г. по делу № 2-2897/2015. Истец-инвалид обратился в суд с иском к управляющей организации об установке пандуса и взыскании компенсации морального вреда. Суд отказал в удовлетворении исковых требований, мотивируя это тем, что публичная обязанность по обеспечению инвалидам, использующим для передвижения кресла-коляски, беспрепятственного доступа к объектам социальной структуры, в том числе жилым домам, вытекающая из норм федерального законодательства, не может быть возложена на управляющую организацию, которая, как сторона по договору управления многоквартирным домом, по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату оказывает услуги и выполняет работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, предоставляет коммунальные услуги, осуществляет иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

При этом суды часто ссылаются на то, что если расположенные в доме квартиры находятся в частной собственности, то управляющая компания может осуществить установку пандуса только в случае принятия на то реше-

№ 4/2016

Жилищные права инвалидов...

ния собственниками жилых помещений и за счет их средств (см. решение Миасского городского суда от 02 сентября 2015 г. по делу № 2-3405/2015). Такой вывод судов основывается на положении части второй статьи 36 Жилищного кодекса РФ, согласно которой собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Из этого часть судов делает вывод о том, что и вопрос установки пандуса должен решаться на общем собрании собственников.

Инвалиды

Другие суды, напротив, указывают на то, что управляющая компания, заключая договор на управление жилым домом, берет на себя обязательства по обеспечению соответствия жилого дома всем нормативным требованиям, в числе которых и требования по обеспечению доступности жилых помещений для инвалидов. А значит, установка пандуса не требует решения общего собрания собственником, поскольку имеется нормативное требование, исполнить которое обязана управляющая компания.

Пример из судебной практики. Апелляционное определение Ростовского областного суда от 9 ноября 2015 г. по делу № 33-17320/2015. В деле по иску инвалида об установке пандуса суд апелляционной инстанции отметил следующее. Согласно пункту 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ. Материалами дела подтверждается, что управляющая компания приняла в управление многоквартирный жилой дом, в котором проживает истец-инвалид, следовательно, при управлении общим имуществом многоквартирного дома управляющая компания обязана соблюдать, в том числе, требования законодательства об обеспечении доступа инвалидов к объектам социальной инфраструктуры.

№ 4/2016

Н. Яковлев

И тех и других примеров решений судебная практика знает немало. Но вне зависимости от того, кто будет ответчиком по иску об установке пандуса, важно понимать, что для установки пандуса необходимо, чтобы была техническая возможность такой установки. Если такой возможности нет, то в удовлетворении требований инвалида об установке пандуса судом будет отказано.

Пример из судебной практики. Апелляционное определение Московского областного суда от 03.06.2015 по делу № 33-11633/2015.

Инвалиды

Истец, являющаяся инвалидом, обратилась в суд с иском к городской администрации об обязании установить пандус в подъезде многоквартирного жилого дома и компенсации морального вреда. В ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции было отмечено, что техническая возможность для установки пандуса на лестничном марше второго и первого этажей по месту проживания истца отсутствует. Учитывая, что установка пандуса повлечет нарушение требований безопасности в отношении истца, апелляционный суд подтвердил правильность выводов суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований, в том числе, о компенсации морального вреда.

Стоит заметить, что сложившаяся на сегодняшний день неоднозначная практика по вопросу о том, кто обязан обеспечить установку пандуса в жилом доме инвалида, формировалась на основе норм Федерального закона № 181-ФЗ и Жилищного кодекса РФ в редакциях, действовавших до 01 января 2016 года. Однако с 01 января 2016 года вступил в силу (за исключением отдельных положений) Федеральный закон от 01.12.2014 № 419-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам социальной защиты инвалидов в связи с ратификацией Конвенции о правах инвалидов» (далее — Федеральный закон № 419-ФЗ),

№ 4/2016

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Крупные арендаторы...

В. Белов

Валерий Белов Юрист AstapovLawyers International Law Group Преподаватель кафедры гражданскоправовых дисциплин Московского финансовоюридического университета МФЮА

Аренда

ы р о т а с д н ы е р Крупные арендаторы р о а п с е : ы и н п т у с р о и К недвижимости: м м и а ц ж ь и л в е д д а неспоры влс владельцами

Договор аренды является одной из наиболее популярных договорных конструкций среди субъектов предпринимательской деятельности, поскольку он позволяет удовлетворять временную потребность арендатора в имуществе, а арендодатель получает не только вознаграждение за такое использование, но и обеспечивает поддержание объекта аренды в надлежащем состоянии, поскольку, как правило, именно на арендатора возлагается обязанность по содержанию и проведению текущего ремонта объекта аренды.

№ 4/2016

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! В. Белов

Крупные арендаторы...

Между тем, несмотря на популярность и отсутствие практической новизны в использовании договора аренды среди представителей предпринимательского сообщества, согласно статистическим показателям количество судебных споров по вопросам заключения, исполнения и прекращения договора аренды неизбежно растет. Так, к примеру, количество судебных споров, вытекающих из арендных правоотношений, рассмотренных в первом полугодии 2015 г. арбитражным судом города Москвы увеличилось более чем на 46% по сравнению с аналогичным периодом в 2014 году1. При таких обстоятельствах представляется обоснованным в рамках настоящей статьи рассмотреть ряд спорных вопросов, возникающих на практике между субъектами договора аренды.

Аренда

Может ли объектом договора аренды выступать объект недвижимости, незарегистрированный в установленном порядке? С точки зрения теории и правоприменительной практики ответ на поставленный вопрос имеет несколько точек зрения: a) Незарегистрированный в установленном порядке объект недвижимости не может являться объектом договора аренды. Указанная точка зрения обосновывается тем, что согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ2 государственная регистрация является единственным доказательством существования прав у лица на объект недвижимости, посредством которой субъекты гражданских правоотношений могут идентифицировать объект недвижимости среди прочих. На протяжении длительного периода времени судебная практика руководствовалась именно данным подходом. Так, в одном из дел суд указал: «…Поскольку земельный участок площадью 33676 кв. м, расположенный в кадастровом квартале 63:33:0906002, который был предоставлен в аренду обществу, не был поставлен на государственный кадастровый учет в установленном законом порядке, суд первой инстанции при (Электронный ресурс) URL: http://www.msk.arbitr.ru/node/14752 (дата обращения 25.03.2016). Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 29.12.2015) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016) // Собрание законодательства РФ. 28.07.1997. N 30. ст. 3594. 1 2

№ 4/2016

В. Белов

шел к правильному выводу о том, что данный земельный участок не является объектом гражданско-правовых отношений, не мог быть предметом сделок, в связи с чем договор аренды земельного участка (землепользования) от 19.04.2010 в силу статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) 3 является незаключенным, поскольку в нем не согласован предмет договора»4.

Аренда

количество судебных споров, вытекающих из арендных правоотношений, рассмотренных в первом полугодии 2015 г. арбитражным судом города Москвы увеличилось более чем на 46% по сравнению с аналогичным периодом в 2014 году

Аналогичная точка зрения прослеживается в Постановлении Пленума ВАС РФ: «...Договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки (в том числе и под условием последующего признания права собственности арендодателя на самовольную постройку), является ничтожным в соответствии со статьей 168 ГК РФ, так как принятие участниками гражданского оборота на себя обязательств по поводу самовольных построек согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ не 3 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 29.06.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2015) // Собрание законодательства РФ. 29.01.1996. N 5. ст. 410. 4 Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 21.10.2015 N Ф06-873/2015 по делу N А55-19857/2014 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «КонсультантПлюс». Также, см.: Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 03.04.2015 N Ф06-21885/2013 по делу N А55-13729/2014 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «КонсультантПлюс».

№ 4/2016

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! В. Белов

Крупные арендаторы...

допускается...»5. В юридической литературе усматривается схожая позиция. Так, к примеру, в комментариях к ГК РФ под редакцией О.Н. Садикова указано, что «…незавершенный строительством объект может быть предметом договора аренды только после государственной регистрации права собственности на этот объект в установленном порядке…» 6. Применительно к объектам самовольного строительства, как объектам договора аренды, обоснованность приведенной позиции усматривается в необходимости защиты публичных интересов7. b) Незарегистрированный в установленном порядке объект недвижимости может являться объектом договора аренды.

Аренда

Правомерность указанной позиции сводится к непосредственному понятию недвижимого имущества как объекту гражданского оборота. В соответствии со статьей 130 ГК РФ объекту недвижимости характерны следующие признаки: прочная связь с землей (природные свойства) и невозможность без несоразмерного ущерба перемещения в пространстве, а также в случае прямого указания в законе, что объект является недвижимостью. Таким образом, исходя из приведенного определения факт государственной регистрации нельзя отнести к свойственным объекту недвижимости признакам. Аналогичная позиция усматривается и в судебной практике: «…Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ). По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу, государственная регистрация права на вещь не является обязатель Абз. 3 пункта 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Вестник ВАС РФ. 2012. N 1. 6 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Г.Е. Авилов, М.И. Брагинский, В.В. Глянцев и др.; под ред. О.Н. Садикова. 5-е изд., испр. и доп. с использованием судебноарбитражной практики. М.: КОНТРАКТ. ИНФРА-М. 2006. С.264. 7 Пункт 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2015. N 8. 5

№ 4/2016

В. Белов

ным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится…»8.

Аренда

факт государственной регистрации нельзя отнести к свойственным объекту недвижимости признакам

Таким образом, представляется, что с точки зрения цивилистического подхода вторая позиция выглядит наиболее предпочтительной, поскольку в силу принципа «святости обязательства» (pacta sunt servanda с латинского «договоры должны соблюдаться» 9), в случае если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям сделки, такое относительное правоотношение является действительным и порождает соответствующие права и обязанности у участников сделки. Между тем, с точки зрения правоприменительной практики первая позиция тоже имеет свои основания, поскольку в настоящее время право аренды является свое рода ограничением прав собственника по распоряжению соответствующим объектом недвижимости. Данное обстоятельство подтверждается 8 Пункт 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2015. N 8. 9 См.: статью 26 Венская Конвенция о праве международных договоров (Заключена в Вене 23.05.1969) // Сборник международных договоров СССР. Выпуск XLII. 1988.

№ 4/2016

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! В. Белов

Крупные арендаторы...

Аренда

порядком заполнения свидетельства о праве собственности10, согласно которому в графе «обременения» указываются сведения о передаче объекта недвижимости в аренду. При таких обстоятельствах зарегистрировать или совершить запись об обременении при отсутствии сведений о непосредственном объекте не представляется возможным, в связи с чем заключенность договора аренды в отношении объекта, не прошедшего государственную регистрацию, может ставится под сомнение. Однако представляется, что в случае если стороны фактически исполняли взятые на себя обязательства, т.е. был зафиксирован факт передачи имущества арендатору, посредством которого произошла индивидуализация объекта аренды, осуществлялась эксплуатация арендатором объекта аренды, уплачивались арендные платежи и т.д., договор аренды должен признаваться заключенным вне зависимости от наличия факта государственной регистрации права собственности на объект аренды. Подытоживая, необходимо указать, что объектом договора аренды может выступать недвижимое имущество, права на которое не зарегистрировано в установленном порядке, в силу основных начал гражданского законодательства, таких как неприкосновенность собственности, свобода договора и беспрепятственное осуществление гражданских прав. С какого момента соглашение об изменении размера арендной платы становится обязательным для субъектов договора аренды? Условие об арендной плате по договору аренды недвижимого имущества в силу статьи 654 ГК РФ является его существенным условием. В свою очередь договор аренды, являясь гражданско-правовой сделкой, подчиняется как общим, так и специальным правилам, регламентирующим порядок изменения ранее согласованных условий. Пункт 49 Приказа Минэкономразвития России от 23.12.2013 N 765 (ред. от 26.03.2015) «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, порядка присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер, форм свидетельства о государственной регистрации права и специальной регистрационной надписи на документах, требований к заполнению свидетельства о государственной регистрации прав и специальной регистрационной надписи, а также требований к формату специальной регистрационной надписи в электронной форме» (Зарегистрировано в Минюсте России 10.07.2014 N 33054) // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2014. N 46. 10

№ 4/2016

В. Белов

Порядок изменения размера арендной платы по соглашению сторон регламентируется непосредственно самим договором аренды, а также статьей 452 ГК РФ. Между тем, учитывая, что ряд договоров аренды недвижимого имущества подлежат государственной регистрации, на практике складывается несколько позиций относительно формы и момента вступления в силу соглашения об изменении размера арендной платы: a) С момента государственной регистрации соглашения об изменении размера арендной платы по зарегистрированному договору аренды

Аренда

руководствуясь указанными нормами, арендодатель вправе будет требовать от арендатора внесения арендной платы на изменившихся условиях исключительно после факта государственной регистрации соглашения об изменении размера арендной платы

Указанная позиция прослеживается, исходя из прочтения норм, изложенных в статьях 164, 651 ГК РФ, согласно которым сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, которой является договор аренды здания, сооружения, нежилого помещения, подлежит государственной регистрации. Следовательно, руководствуясь указанными нормами, арендодатель вправе будет требовать от арендатора внесения арендной платы на изменившихся условиях исключительно после факта государственной регистрации соглашения об изменении размера арендной платы. Анало-

№ 4/2016

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! В. Белов

Крупные арендаторы...

Аренда

гичный вывод прослеживается в судебной практике: «…Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды…»11. Схожая позиция усматривается в следующем деле: «…C учетом установленных обстоятельств суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о применении размера арендной платы, установленной договором аренды от 01.01.2007 № 20/16, поскольку дополнительное соглашение от 05.05.2008 к договору, устанавливающее повышенный размер арендной платы, не прошло государственную регистрацию и не считается заключенным…»12.

государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ)

b) С момента достижения соглашения об изменении размера арендной платы между сторонами зарегистрированного договора аренды. Аргументацию данной позиции можно усмотреть из сущности понятий: договор и государственная регистрация. Исходя из статьи 420 ГК РФ, под Пункт 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”» // Вестник ВАС РФ. 2001. N 4. 12 Определение ВАС РФ от 04.10.2013 N ВАС-9171/13 по делу N А48-2178/2012 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «КонсультантПлюс». 11

№ 4/2016

В. Белов

Аренда

договором понимается соглашение двух или более лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей, в том время как под государственной регистрацией понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество (статья 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ). Представляется, что указанные понятия затрагивают различные сферы общественной жизни: частные и публичные. Договор, как гражданско-правовая сделка, которая порождает относительное правоотношение, затрагивает прежде всего частные интересы, т.е. интересы субъектов договора. Между тем акт государственной регистрации затрагивает преимущественно публичные интересы, чтобы лица, не вовлеченные в обязательственное правоотношение (договор), могли быть осведомлены о существовании обременений прав собственника в отношении вещи.

В связи с изложенным представляется, что соглашение об изменении размера арендной платы между сторонами зарегистрированного договора аренды вступает в силу и становится обязательным для исполнения для субъектов договора с момента его подписания, несмотря на отсутствие факта государственной регистрации такового. Следовательно, обязанность по уплате арендной платы по измененному тарифу возникает с момента достижения соглашения между сторонами договора и не ставится в зависимость от факта государственной регистрации. В некоторой степени подтверждение приведенной позиции можно усмотреть в Постановлении Пленума ВАС РФ № 73, согласно которому обязательственные

№ 4/2016

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Договор аренды...

М. Кузина

Марина Кузина юрист

Аренда

ы д н е р а е Договорваренды помещения. и р к о а К о г . я е и р До щ н е Какие нарушения в сфере е ф с е в ы м я т о и и п социальной н защиты е щ а ш з у р й т о я н на инвалидов з ь о л грозят р а г и в ц о о и д с и и л м а штрафами и приостановкой а в ф вкой ин а р шт стано и? деятельности? т о с и о н пр ь л е т дея

Законодательство требует равного доступа к объектам недвижимости. Должны соблюдаться права и интересы в том числе маломобильных групп населения. Отсутствие пандусов, кнопок вызова и нарушение других обязательных требований сегодня может привести к штрафам и приостановке деятельности компании.

№ 4/2016

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! М. Кузина

Договор аренды...

Какие требования предъявляет закон? Приказ Минрегиона России от 27.12.2011 № 605 утвердил свод правил. Документ содержит основные требования, которые необходимо соблюдать, чтобы обеспечить доступ маломобильных групп населения (далее — МГН) к различным объектам обслуживания и другим зданиям (СП 59.13330.2012. Свод правил. Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения. Актуализированная редакция СНиП 35-01-2001, утверждены Приказом Минрегиона России от 27.12.2011 № 605).

Аренда

Например, согласно п. 5.1.1, п. 5.1.2 СП 59.13330.2012 в здании должен быть как минимум один вход, доступный для маломобильных групп населения с поверхности земли и из каждого доступного для маломобильных групп населения подземного или надземного уровня, соединенного с этим зданием. Наружные лестницы и пандусы должны иметь поручни с учетом технических требований к опорным стационарным устройствам по ГОСТ Р 51261 и т.д. Нарушение данных норм грозит компании административной ответственностью: от штрафа до приостановки деятельности. КоАП РФ предусматривает два состава правонарушений за несоблюдение законодательства в сфере доступа МГН к объектам: — статья 9.13 КоАП РФ (уклонение от исполнения требований доступности для инвалидов объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур); — часть 4 ст. 14.1 КоАП РФ (осуществление предпринимательской деятельности с грубым нарушением требований и условий, предусмотренных специальным разрешением (лицензией)). Ответственность за нарушения в рассматриваемой сфере также предусматривает законодательство субъектов (например, ст. 8.23 Закона го-

№ 4/2016

М. Кузина

рода Москвы от 21.11.2007 № 45 «Кодекс города Москвы об административных правонарушениях»). Часть 4 ст. 14.1 КоАП устанавливает административную ответственность за осуществление предпринимательской деятельности с нарушением условий разрешения (лицензии). Несоблюдение законодательства в этой сфере грозит лицу штрафом от ста тысяч до двухсот тысяч рублей. Административный орган также вправе осуществить административное приостановление деятельности компании-нарушителя на срок до девяноста суток.

Аренда

Нарушение данных норм грозит компании административной ответственностью: от штрафа до приостановки деятельности

Однако данное нарушение относится к определенной категории лиц и применяется нечасто. Чтобы разобраться, грозит ли такая ответственность компании, необходимо ознакомиться с требованиями лицензии. К примеру, такое нарушение грозит санкциями для организаций, которые оказывают услуги в сфере фармацевтической деятельности. Часто по этой статье ошибочно привлекают за нарушения, предусмотренные не лицензионными требованиями, а общими, которые предусмотрены ст. 9.13 КоАП РФ. В этом случае у компании есть возможность признать штраф незаконным (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2015 № 18АП-15375/2014 по делу № А7626380/2014). Однако оспорить постановление не получится, если компа-

№ 4/2016

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! М. Кузина

Договор аренды...

нии вменяются нарушения как предусмотренные общими требованиями для доступа МГН, так и лицензионные требования. Например, суд сделал вывод, что отсутствие устройств для беспрепятственного доступа людям с нарушениями функций опорно-двигательного аппарата, МГН (пандусы, направляющие для подъема колясок), кнопки вызова не образует состав правонарушения, предусмотренного ч. 4 ст. 14.1 КоАП РФ. Вместе с тем наличие иных нарушений является достаточным для квалификации правонарушения по ч. 4 ст. 14.1 (решение Арбитражного суда Свердловской области от 19.03.2015 по делу № А60-3758/2015). Требования общего характера относятся ко всем зданиям, независимо от их назначения и осуществляемой в них деятельности.

Аренда

Кто несет ответственность за нарушения законодательства в сфере доступа к объектам МГН? К ответственности за несоблюдение таких требований административный орган может привлечь как собственника объекта (постановление Саратовского областного суда от 24.12.2013 по делу № 7-674/2013), так и арендатора. Например, прокурор обратился в арбитражный суд. Он потребовал привлечь общество к административной ответственности по ч. 4 ст. 14.1 КоАП РФ за осуществление предпринимательской деятельности с грубым нарушением условий, предусмотренных специальным разрешением (лицензией). Общество не согласилось с требованием. Оно указало, что помещение находится у него в аренде. Собственник не давал разрешение на его переоборудование. Суд не принял такой довод. Он указал, что отсутствие согласия собственника на переоборудование не является основанием для освобождения от административной ответственности за грубое нарушение требований в сфере доступа МГН. Установка одиночного настенного поручня не свидетельствует о соблюдении ООО лицензионных требований. Общество обязано использовать в предпринимательской деятельности помещения, соответствующие всем

№ 4/2016

М. Кузина

необходимым требованиям. Выбор помещения, соответствующего всем необходимым требованиям, находится в сфере деятельности самого общества (постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2013 по делу № А52-912/2013). Субъектом ответственности за нарушение в сфере МГН может быть и другое лицо, например лицо, которое владеет зданием на праве оперативного управления (апелляционное определение Омского областного суда № 33-7304/2014). Как оспорить?

Аренда

Оспаривать такие постановления необходимо в суде общей юрисдикции. Арбитражный суд откажет в иске в связи с нарушением заявителем правил подведомственности (ст. 23.1 КоАП РФ). Такой точки зрения придерживался Президиум ВАС РФ (постановление Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 15640/13 по делу № А19-7268/2013). Она также отражается в судебных актах (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2015 № 09АП-46881/2015 по делу № А40-116592/15; Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2014 № 17АП-8672/2014-АК по делу № А50-7332/2014). Если ошибку в подведомственности допустил орган, который привлек общество к ответственности, суд откажется удовлетворить такое требование по процессуальным основаниям (постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2015 № 10АП-13044/2015 по делу № А41-61025/15). Практика показывает, что добиться отмены постановления компания может чаще всего по процессуальным основаниям. Доказать ошибку в квалификации. Например, если компанию привлекли за нарушение, но допустили ошибку в квалификации. Так, Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (далее — Управление Роспотребнадзора, административный орган, заявитель) обратилось в арбитражный

№ 4/2016

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! М. Кузина

Договор аренды...

суд. Оно потребовало привлечь ЗАО к административной ответственности, предусмотренной ч. 4 ст. 14.1 КоАП РФ. Первая инстанция удовлетворила требование. Представитель ЗАО подал апелляционную жалобу. Проверив материалы дела, выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд посчитал, что обжалуемый судебный акт следует отменить в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права.

Аренда

К ответственности за несоблюдение таких требований административный орган может привлечь как собственника объекта , так и арендатора

Суд первой инстанции не учел, что вменяемое в вину заявителю противоправное деяние охватывается составом правонарушения, предусмотренным статьей 9.13 КоАП РФ. Правонарушение, предусмотренное статьей 9.13 КоАП РФ, посягает на право инвалидов на социальную реабилитацию и достижение ими равных с другими гражданами возможностей в реализации конституционных и других прав. В соответствии с частью 1 статьи 15 Федерального закона от 24.11.1995 № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в РФ» Правительство РФ, органы исполнительной власти субъектов, органы местного самоуправления

№ 4/2016

М. Кузина

и организации независимо от организационно-правовых форм создают условия инвалидам (включая инвалидов, использующих кресла-коляски и собак-проводников) для беспрепятственного доступа к объектам социальной инфраструктуры (жилым, общественным и производственным зданиям, строениям и сооружениям, спортивным сооружениям, местам отдыха, культурно-зрелищным и другим учреждениям), а также для беспрепятственного пользования железнодорожным, воздушным, водным,

Аренда

Практика показывает, что добиться отмены постановления компания может чаще всего по процессуальным основаниям

междугородным автомобильным транспортом и всеми видами городского и пригородного пассажирского транспорта, средствами связи и информации (включая средства, обеспечивающие дублирование звуковыми сигналами световых сигналов светофоров и устройств, регулирующих движение пешеходов через транспортные коммуникации). Как усматривается из материалов дела, на момент проверки в учреждении лестницы не дублировались пандусами или подъемными устройствами, наружные лестницы и пандусы не оборудованы поручнями; в туалетных комнатах отсутствовало пространство для размещения кресла-коляски, поручни для инвалидов, кнопки экстренного вызова. Следовательно, действия (бездействие) общества образуют состав административного правонарушения, предусмотренного статьей 9.13 КоАП РФ.

№ 4/2016

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! М. Кузина

Договор аренды...

Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 года № 15640/13. В силу части 3 статьи 23.1 КоАП РФ рассмотрение дел об административных правонарушениях, предусмотренных статьей 9.13 КоАП РФ, не относится к компетенции арбитражных судов.

Аренда

Правонарушение, предусмотренное статьей 9.13 КоАП РФ, посягает на право инвалидов на социальную реабилитацию и достижение ими равных с другими гражданами возможностей в реализации конституционных и других прав

На основании п. 1 ч. 1 ст. 150 АПК РФ решение суда следует отменить. Производство по арбитражному делу прекратить (постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.10.2014 по делу № А55-28165/2013). Доказать нарушение порядка привлечения к ответственности. В случае если допущены нарушения в порядке привлечения общества к ответственности, например, если общество не уведомлялось о месте и времени составления постановления о возбуждении дела об административном правонарушении (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2015 № 13АП-3300/2015 по делу № А219283/2014).

№ 4/2016

М. Кузина

Доказать ошибки и неточности при составлении документов о привлечении к ответственности. Оспорить постановление поможет внимательное изучение документов, на основании которых лицо привлечено к ответственности. К примеру, если постановление вменяет нарушения, но в акте проверки должностное лицо эти нарушения не отобразило, суд не посчитает такие нарушения доказанными. Например, прокурор (далее — заявитель, прокурор) обратился в арбитражный суд. Он потребовал привлечь к ответственности Общество (далее — ответчик, Общество, ООО) по части 4 статьи 14.1 КоАП РФ.

Аренда

Решением арбитражного суда в удовлетворении заявленного требования отказано в связи с малозначительностью совершенного Обществом административного правонарушения. Прокурор с принятым решением суда первой инстанции не согласился. Он подал жалобу в апелляционный суд. Прокурор считал ошибочным вывод суда о недоказанности события вменяемого ООО правонарушения в части нарушения последним требований 5.2.3, 5.2.12 Свода правил «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения. Актуализированная редакция СНиП 35-01-2001» (СП 59.13330.2012), утвержденных приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 27.12.2011 № 605 (далее — СНиП 35-01-2001). При этом заявитель утверждает, что факт наличия указанных нарушений подтверждается представленными в материалы настоящего дела документами. Кроме того, прокурор полагал, что в рассматриваемом случае у суда первой инстанции отсутствовали основания для квалификации совершенного Обществом правонарушения в качестве малозначительного. Апелляционный суд оставил решение суда первой инстанции в силе в виду следующего: ООО имеет лицензию на осуществление фармацевтической деятельно-

№ 4/2016

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! М. Кузина

Договор аренды...

сти. Прокурор произвел проверку Общества. По ее результатам прокурор вынес постановление о возбуждении в отношении ООО дела об административном правонарушении по части 4 статьи 14.1 КоАП РФ. Обществу вменяются в вину нарушения следующих требований: — пунктов 5.1.1, 5.1.4, 5.1.9, 5.2.9 СНиП 35-01-2001, выразившихся в том, что вход… при перепаде высот не оборудован пандусом или подъемным устройством, доступным для МГН; высота ступени порога при входе в аптеку составляет 9,5 см);

Аренда

— пункта 5.2.3 СНиП 35-01-2001, выразившихся в том, что на участке пола на путях движения на расстоянии 0,6 м перед дверным проемом не установлены тактильные предупреждающие указатели и/или контрастно окрашенная поверхность в соответствии с ГОСТ Р 12.4.026;

В силу части 3 статьи 23.1 КоАП РФ рассмотрение дел об административных правонарушениях, предусмотренных статьей 9.13 КоАП РФ, не относится к компетенции арбитражных судов

— пункта 5.2.12 СНиП 35-01-2001 (ступени и горизонтальная площадка перед ней выполнены из материалов одного цвета); — абзаца 5 статьи 15 Федерального закона от 24.11.1995 № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в РФ» (далее — Закон № 181-ФЗ) (кнопка вызова фармацевта с соответствующей информационной табличкой не установлена).

№ 4/2016

М. Кузина

Суд указал, что обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо (ч. 1 ст. 65 АПК РФ). Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 2 статьи 71 АПК РФ). Как следует из материалов дела, Обществу вменяется в вину в том числе нарушение требований пунктов 5.2.3, 5.2.12 СНиП 35-01-2001.

Аренда

Как установлено судом первой инстанции, в акте проверки указанные нарушения прокурором не отражены. Общество наличие данных нарушений не подтверждает. Приложенные к заявлению фотографии сделаны прокурором без участия представителей ООО, не подтверждают, в какое время, когда и кем были сделаны, каким образом фотографии фиксируют нарушения пунктов 5.2.3, 5.2.12 СНиП 35-01-2001, определить не представляется возможным. В этой связи названные фотографии не отвечают признакам относимости и не могут быть приняты в качестве надлежащих доказательств подтверждения факта нарушения Обществом требований СНиП 35-01-2001. Постановление прокуратуры о возбуждении в отношении Общества дела об административном правонарушении по части 4 статьи 14.1 КоАП РФ является вторичным документом и не может служить основанием привлечения к ответственности, если Общество не признает допущенные нарушения, а фиксация данных нарушений не осуществлена надлежащим образом. Иные доказательства нарушения Обществом требований пунктов 5.2.3, 5.2.12 СНиП 35-01-2001 в материалах дела отсутствуют. Таким образом, суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции о том, что прокурором не представлено неопро-

№ 4/2016

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Выселение из служебного...

В. Трофимова

Виктория Трофимова

о г о ебн

Служебное жилье

ж у л с Выселение из служебного з и е и н я е ь л л жилья е и с ж ы В

Служебное жилье — это особая категория жилья, относящаяся к жилым помещениям специализированного жилищного фонда, предназначенная и предоставляемая гражданам в связи со спецификой их трудовой деятельности и необходимостью проживания по месту работы/службы. Предоставление служебного жилья по договору найма служебного жилого помещения носит временный характер. В рамках данной статьи рассмотрим вопросы, касающиеся прекращения договора найма служебного жилого помещения в связи с прекращением трудовых отношений и выселения из служебного жилья.

№ 4/2016

Выселение из служебного...

Рассмотрим пример из судебной практики.

Служебное жилье

Военный прокурор обратился в суд в защиту интересов Российской Федерации и Министерства промышленности и торговли РФ с иском к ответчикам Л.О.М., Л.С.А, требуя выселить ответчиков из изолированного служебного жилого помещения в многоквартирном доме без предоставления других жилых помещений. В период работы ответчика Л.О.М. в войсковой части на объекте по уничтожению химического оружия ей было предоставлено изолированное служебное жилое помещение в доме, собственником которого является Российская Федерация. После увольнения из войсковой части ответчики жилое помещение не освободили. Иск прокурора судом был удовлетворен, т.к. согласно ст. 10 Федерального закона № 136-ФЗ «О социальной защите граждан, занятых на работах с химическим оружием», гражданам, занятым на работах с химическим оружием, гарантируется предоставление служебных жилых помещений в пределах норм, установленных законодательством РФ, на период работы указанных граждан с химическим оружием без права приватизации этих помещений. Порядок предоставления и освобождения служебных жилых помещений устанавливается Правительством РФ. В соответствии с Постановлением Правительства РФ № 811 «Об утверждении порядка предоставления служебных жилых помещений гражданам, занятым на работах с химическим оружием» служебные жилые помещения предоставляются гражданам только на время их работы с химическим оружием. Прекращение трудовых отношений, а также увольнение со службы влечет прекращение договора найма и является основанием для выселения. К категории граждан, предусмотренной ч. 2 ст. 103 ЖК РФ, ответчики не относятся, а, следовательно, подлежат выселению из служебного жилого помещения без предоставления других жилых помещений (решение Камбарского районного суда от 25 декабря 2013 г. Дело № 2-459/2013). Таким образом, договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности РФ, государственной должности субъекта РФ или на выборной должности. Прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности РФ, государственной должности субъекта РФ или на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения (ч. 3 ст. 104 ЖК РФ).

№ 4/2016

В. Трофимова

Служебное жилье имеет четкое целевое назначение. Часть 3 ст. 92 ЖК РФ устанавливает запрет на отчуждение, передачу в аренду, в наем данной категории жилья, за исключением передачи по договору найма специализированного жилого помещения. Однако судебной практике известны примеры, когда служебное жилье использовалось бывшим нанимателем не по целевому назначению. Вот один из таких примеров.

Служебное жилье

Администрация городского округа обратилась в суд с иском к ответчику о выселении из служебного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, взыскании задолженности по оплате за пользование жилым помещением. Данное жилое помещение, собственником которого является городской округ, было предоставлено ответчику в период прохождения им военной службы в вооруженных силах РФ по договору найма служебного жилого помещения. После увольнения с военной службы ответчик был снят с регистрационного учета в связи с убытием на постоянное место жительства. Однако в судебном заседании выяснилось, что по настоящее время ответчик пользуется и распоряжается указанным жилым помещением, сдавая его в поднаем, а также имеет задолженность перед администрацией городского округа по оплате за пользование жилым помещением. Исковые требования удовлетворены в полном объеме (решение Татищевского районного суда от 8 октября 2015 г. по делу № 2-784/2015). Согласно п. 1 ст. 99 ЖК РФ специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования. Решение собственника служебного жилого помещения является основанием для заключения с гражданином договора найма служебного жилого помещения. Следовательно, актуальным является вопрос смены собственника служебного жилого помещения и последствия перехода права собственности на данное помещение для нанимателя. Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор найма служебного жилого помещения по своей правовой природе является особым видом

№ 4/2016

Выселение из служебного...

договора найма специализированного жилого помещения, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Такой договор найма служебного жилого помещения может быть либо расторгнут по основаниям, установленным ст. 101 ЖК РФ, либо прекращен по основаниям, установленным ст. 102 ЖК РФ. Специальной нормой — ч. 2 ст. 102 ЖК РФ — установлено основание для прекращения договора най-

Служебное жилье

Необходимо учитывать, что право на дополнительные гарантии должно возникнуть у лиц, указанных в ст. 108 ЖК РСФСР, к моменту введения в действие ЖК РФ. В этом случае к спорным правоотношениям подлежат применению положения ст. 108 ЖК РСФСР и после введения в действие ЖК РФ при наличии других обязательных условий. Если же лицо не приобрело право на дополнительные гарантии, предусмотренные этой статьей, то на него положения данной нормы не распространяются

ма служебного жилого помещения. Согласно этой норме переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за ис-

№ 4/2016

В. Трофимова

ключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником — нанимателем такого жилого помещения (определение Красноармейского районного суда от 3 ноября 2011 г. по делу № 2-233/2011).

Служебное жилье

Расторжение и прекращение договора найма служебного жилого помещения влечет обязанность нанимателя и членов его семьи освободить служебное жилье. В случае отказа добровольно освободить занимаемую жилую площадь наниматель может быть выселен принудительно, в судебном порядке. Судом должно быть установлено наличие законных оснований для осуществления данной процедуры, иначе в иске будет отказано. Рассмотрим пример. Войсковая часть обратилась в суд с иском к ответчику, проходящему военную службу в данной войсковой части, о признании договора найма служебного жилого помещения прекращенным и о выселении из занимаемого служебного жилого помещения в предоставленное для постоянного проживания жилое помещение. Решением жилищной комиссии ответчику и членам его семьи была предоставлена квартира. От выделенного жилого помещения ответчик отказался, мотивируя отказ тем, что предоставлением такой квартиры права его ребенка не соблюдены. После дополнительной проверки указанное жилое помещение было ему вновь распределено. Однако ответчик повторно отказался от предоставления ему данной квартиры и не освободил занимаемое им служебное жилое помещение, по мнению истца злоупотребив своим правом, в связи с чем истцу не представляется возможным заключение с ответчиком договора социального найма на предоставленное ему жилое помещение. Суд посчитал исковые требования не подлежащими удовлетворению, т.к. ответчик, являясь военнослужащим, состоит на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении и при этом проживает в служебном жилом помещении в соответствии с заключенным договором найма служебного жилого помещения, условия которого и предусмотренные им обязанности нанимателем исполняются надлежащим образом. Следовательно, оснований для расторжения или прекращения договора найма служебного жилого помещения, предусмотренных ст. ст. 83, 101, 102 ЖК РФ, не имеется (решение Балашихинского городского суда Московской области от 17 сентября 2014 г. по делу № 2-4421/2014).

№ 4/2016

Выселение из служебного...

Частью 2 ст. 103 ЖК РФ закреплен круг лиц, которые не могут быть выселены из общежитий и служебных жилых помещений без предоставления другого жилого помещения.

Служебное жилье

Гражданам, указанным в ч. 2 ст. 103 ЖК РФ, предоставляются другие жилые помещения, которые должны находиться в черте соответствующего населенного пункта. Однако указания на то, что предоставляемое взамен служебного жилье должно быть благоустроенным, в ч. 3 ст. 103 ЖК РФ не содержится. Согласно ч. 4 ст. 103 ЖК РФ выселение граждан из служебных жилых помещений или жилых помещений в общежитиях с предоставлением других жилых помещений в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 102 ЖК РФ, осуществляется прежним собственником или юридическим лицом, передающим соответствующие жилые помещения. Рассмотрим пример из судебной практики. Администрация городского округа обратилась в суд с иском к ответчикам с просьбой выселить их из служебного жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения. В связи с прекращением трудовых отношений ответчика заключенный с ним ранее договор найма служебного жилого помещения является прекращенным, а граждане, проживающие в спорной квартире, обязаны её освободить. Ответчик и его супруга, являющиеся пенсионерами по старости, признаны малоимущими в целях предоставления по договору социального найма жилого помещения муниципального жилищного фонда и поставлены на учет в качестве нуждающихся в предоставлении по договору социального найма жилого помещения. В силу ч. 2 ст. 102 ЖК РФ они не могут быть выселены из служебных жилых помещений без предоставления других жилых помещений. Поскольку в добровольном порядке занимаемое жилье ответчики не освободили, они подлежат выселению из служебной квартиры с предоставлением другого жилого помещения. Исковые требования удовлетворены (решение Верхнесалдинского городского суда от 3 октября 2011 г. по делу № 2-599/2011). Помимо указанных в ч. 2 ст. 103 ЖК РФ категорий граждан, не могут быть выселены из служебного жилья без предоставления других жилых помещений лица, указанные в ст. 13 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Россий-

№ 4/2016

В. Трофимова

ской Федерации». Согласно данной статье граждане, которые проживают в служебных жилых помещения и жилых помещения в общежитиях, предоставленных им до введения в действие ЖК РФ, состоят в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие ЖК РФ. Обратимся к судебной практике.

№ 4/2016

Служебное жилье

Войсковая часть обратилась в суд к ответчикам о прекращении права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении без предоставления другого жилого помещения. В 1964 г. ответчикам было предоставлено жилое помещение. В настоящее время в трудовых отношениях ответчики с войсковой частью не состоят. Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в п. 41 Постановления Пленума от 02 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», вопрос о том, является ли конкретное жилое помещение специализированным (в частности, служебным), решается, в силу ст. 5 Вводного закона, исходя из положений законодательства, действовавшего на момент предоставления данного жилого помещения. Частью 2 статьи 297 ГК РСФСР было предусмотрено, что жилое помещение, независимо от принадлежности дома, в котором оно находится, включается в число служебных решением исполнительного комитета районного, городского Совета депутатов трудящихся и предоставляется в пользование по выдаваемому этим исполнительным комитетом специальному ордеру. В материалы дела не представлены доказательства того, что на момент предоставления ответчикам спорного жилого помещения принималось решение о включении его в число служебных. В условиях договора не указано на предоставление квартиры ответчикам как служебного жилого помещения на период трудовых отношений. Установленный договором срок истек, а потому договор носит бессрочный характер. Суд пришел к выводу, что даже если рассматривать спорное жилое помещение как служебное, следует учитывать, что ранее действующее законодательство (ст. 108 ЖК РСФСР) не допускало выселение из служебных жилых помещений без предоставления другого жилого помещения пенсионеров по старости (решение Эн-

Выселение из служебного...

гельсского районного суда Саратовской области от 16 апреля 2015 г. по делу № 2-2222/2015).

Служебное жилье

К аналогичному выводу пришел и Белогорский городской суд Амурской области в решении от 14 января 2016 г. по делу № 2-2900/2015, отказывая в удовлетворении исковых требований Учреждению Министерства обороны РФ о признании ответчиков утратившими право пользования жилым помещением и выселении их из указанного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения. Кроме того, суд указал, что несмотря на то обстоятельство, что ответчики не состоят на учете нуждающихся в жилых помещениях, это не свидетельствует об отсутствии у них права на предусмотренные статьей 13 Вводного закона дополнительные гарантии, и в соответствии с п. 4 ст. 108 ЖК РСФСР они не могут быть выселены из служебного жилья без предоставления другого жилого помещения. Необходимо учитывать, что право на дополнительные гарантии должно возникнуть у лиц, указанных в ст. 108 ЖК РСФСР, к моменту введения в действие ЖК РФ. В этом случае к спорным правоотношениям подлежат применению положения ст. 108 ЖК РСФСР и после введения в действие ЖК РФ при наличии других обязательных условий. Если же лицо не приобрело право на дополнительные гарантии, предусмотренные этой статьей, то на него положения данной нормы не распространяются. Дополнительные гарантии, то есть невозможность выселения граждан из служебного жилья без предоставления другого жилого помещения, установлены для определенной категории сотрудников соответствующими подзаконными актами. Рассмотрим пример из судебной практики. Учреждение МЧС России обратилось в суд с иском к ответчикам о выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения на том основании, что данное жилое помещение отнесено к служебному жилому фонду, было предоставлено ответчику Г. на основании договора служебного найма на период работы. После увольнения Г. ответчики продолжают проживать в спорной квартире и не желают освободить жилое помещение в добровольном порядке. Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил, на данное решение ответчиками была подана апелляционная жалоба, в которой ее податель сослался на п.п. 2, 27-28 Ти-

100

№ 4/2016

В. Трофимова

пового положения о находящемся в государственной собственности служебном жилищном фонде, переданном в оперативное управление органам внутренних дел, органам федеральной службы безопасности, органам по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, та-

Служебное жилье

Исходя из норм материального права, регулирующих данное правоотношение, члены семьи лица, получившего служебное помещение, не приобретают самостоятельного права пользования этим помещением, их права производны от права лица, которое получило служебное помещение в связи с отношениями службы

моженным органам Российской Федерации и внутренним войскам Министерства внутренних дел Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 17.12.2002 № 897, согласно которому без предоставления другого жилого помещения в случае, указанном в пункте 27 настоящего Типового положения, не могут быть выселены сотрудники, имеющие выслугу в правоохранительных органах не менее 10 лет. На основании изложенного ответчик (податель апелляционной жалобы), имеющий выслугу более 10 лет, не может быть выселен из служебного жилого помещения без предоставления другого жилья. Решение суда первой инстанции было отменено, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказано (апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 23 декабря 2015 г. по делу № 33-8339/2015).

№ 4/2016

101

Выселение из служебного...

Актуальным является вопрос приобретения прав членами семьи лица, получившего служебное жилье, на данное жилое помещение, в т.ч. права пользования служебным жилым помещением бывшим членом семьи нанимателя. Обратимся к судебной практике.

Служебное жилье

Исходя из положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ в их взаимосвязи с положениями ч. 5 ст. 100, ч. 3 ст. 104 ЖК РФ, если договор найма служебного жилого помещения не прекращен, то сохранение права пользования служебным жилым помещением за бывшим членом семьи нанимателя этого помещения или прекращение этого права зависит от волеизъявления самого нанимателя

Военнослужащий, наниматель служебного жилого помещения, обратился в суд с иском к бывшей супруге, проживающей в данной квартире, о признании ее утратившей право пользования жилым служебным помещением и снятии с регистрационного учета. Исковые требования мотивированы тем, что истец обязан сдать (фактически освободить) жилое помещения при переводе к новому месту службы. Суд пришел к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению. Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 41 постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», члены се-

102

№ 4/2016

В. Трофимова

Служебное жилье

мьи нанимателя служебного жилого помещения в соответствии с ч. 5 ст. 100 и ч. 2-4 ст. 31 ЖК РФ имеют равное с нанимателем право пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между ними. В случае прекращения семейных отношений между нанимателем служебного жилого помещения и членом его семьи право пользования служебным жилым помещением за бывшим членом семьи нанимателя по общему правилу не сохраняется (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ). Таким образом, суд признал прекращенным право пользования служебным жилым помещением с сохранением права временного пользования указанным жилым помещением на определенный судом срок, по истечении которого она обязана освободить занимаемое жилое помещение (решение Алейского городского суда от 8 октября 2014 г. по делу № 2-1149/2014). Исходя из норм материального права, регулирующих данное правоотношение, члены семьи лица, получившего служебное помещение, не приобретают самостоятельного права пользования этим помещением, их права производны от права лица, которое получило служебное помещение в связи с отношениями службы. Исходя из положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ в их взаимосвязи с положениями ч. 5 ст. 100, ч. 3 ст. 104 ЖК РФ, если договор найма служебного жилого помещения не прекращен, то сохранение права пользования служебным жилым помещением за бывшим членом семьи нанимателя этого помещения или прекращение этого права зависит от волеизъявления самого нанимателя. Таким образом, изучив законодательство РФ и судебную практику по вопросу, обозначенному в теме настоящей статьи, можно сделать вывод, что предоставление служебного жилья по договору найма служебного жилого помещения носит временный характер, т.к. связано с временным характером трудовых отношений. Жилищное законодательство РФ предусматривает как расторжение договора найма служебного жилого помещения, так и его прекращение. Прекращение трудовых либо государственно-служебных отношений является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения, а также влечет обязанность нанимателя освободить служебное жилье. В случае отказа добровольно освободить занимаемую жилую площадь наниматель может быть выселен принудительно, в судебном порядке. Помимо прекращения трудовых отношений основанием для прекращения договора найма служебного жи-

№ 4/2016

103

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Комментарии экспертов...

Наталья Пластинина к.и.н. kouznets@yandex.ru

№ 4/2016

Комментарии экспертов

е ь т а т с к й к статье и Комментарий р . а И . т В ы н е а м в е м Петрова о х р м с В.И. о т е К и к Пе с и е р ч п и и н н м «Мошеннические схемы с е я ш и о т н » М а « е р к гарантиями теипотеке» с га ипопри

105

Комментарии экспертов

1. В первую очередь, хотелось бы обратить внимание на полное изменение параграфа 6 ГК РФ. Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» (вступил в силу с 01.06.2015) данный параграф вообще поименован как «Независимая гарантия», понятие которой объединяет в том числе и банковскую гарантию. Согласно п. 3 ст. 368 ГК РФ независимые гарантии могут выдаваться банками или иными кредитными организациями (банковские гарантии), а также другими коммерческими организациями. К обязательствам лиц, не указанных в абзаце первом настоящего пункта и выдавших независимую гарантию, применяются правила о договоре поручительства. В связи с изложенным, актуальность приведенного примера из практики 2007 года (давность составляет 9 (!!!) лет), со ссылками на ранее действовавшие нормы, автором сильно преувеличена. Рассматривать проблему на таком устаревшем примере из практики, образовавшемся в период действия уже не актуальных в настоящее время норм нелогично и бесполезно. Кстати, для сведения: статья 369 ГК РФ утратила силу с 01.06.2015 г. 2. Независимая гарантия является одним из способов обеспечения исполнения обязательств в гражданском праве наряду с задатком, поручительством, неустойкой, залогом и прочими способами. Так, в соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором. Статьей 329 ГК РФ в качестве одного из способов обеспечения обязательств предусмотрен залог. В соответствии со ст. 337 ГК РФ залог обеспечивает требование в том объеме, который оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию. Автор указывает, что «.. часто полагают, что ипотека не может обеспечивать обязательства, возникающие из банковской гарантии, а значит

106

№ 4/2016

— подобные договоры являются ничтожными. Однако это не так, а вот и наглядный пример..» (автор приводит устаревший пример — см. п. 1 настоящего Комментария).

Комментарии экспертов

Между тем, практика давно не оспаривает возможность и правомерность обеспечения обязательств клиентов банка (Принципалов) перед Банком (Гарантом) по договору о предоставлении банковской гарантии залогом недвижимого имущества, независимо от того, кто выступает залогодателем — сам Принципал или третье лицо, юридическое или физическое лицо. Более того, суды давно и бесспорно обращают взыскание на предмет залога (ипотеки) в порядке применения ст. 348 ГК РФ (см. постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2013 № 09АП34769/2013-ГК по делу № А40-45947/20131; Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2013 № 09АП-18704/2013 по делу № А40-165766/12-170-822; Апелляционное определение Нижегородского областного суда по делу № 33-4230/20153; Кассационное определение Саратовского областного суда от 06.12.2011 по делу № 33-64204). В связи с изложенным, раздел статьи «2. БАНКОВСКАЯ ГАРАНТИЯ — ВОЗМОЖНА ЛИ ПРИ ИПОТЕКЕ?» в том виде, в котором подана информация и вывод, не имеет практической пользы для читателя, а информация является устаревшей. http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=MARB;n=600531;dst=4294967295;rnd=189271.68595 44105827808;div=LAW;mb=LAW;opt=1;SearchAnotherDiv=1;TS=30A9EE881684A50CFD6C6E1431CEE775;REFDOC= 193157;REFBASE=18;REFPAGE=0;REFDST=10605%2C0;REFTYPE=CDLT_CHILDLESS_CONTENTS_ITEM_MAIN_ BACKREFS;SORTTYPE=0;BASENODE=901679838-827213558;RANGE=1-100;134R=b%2C%E8%EF%EE%F2%E5% EA;ref=1;dirRefFld=65534%2C18%2C193157;ts=86391601618927100305591500364244 2 http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=MARB;n=536762;dst=4294967295;rnd=189271.63977 9582619667;div=LAW;mb=LAW;opt=1;SearchAnotherDiv=1;TS=30A9EE881684A50CFD6C6E1431CEE775;REFDOC=1 93157;REFBASE=18;REFPAGE=0;REFDST=10605%2C0;REFTYPE=CDLT_CHILDLESS_CONTENTS_ITEM_MAIN_ BACKREFS;SORTTYPE=0;BASENODE=901679838-827213558;RANGE=1-100;134R=b%2C%E8%EF%EE%F2%E5% EA;ref=1;dirRefFld=65534%2C18%2C193157;ts=86391601618927147005486022681 3 http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=SOJ;n=1201128;dst=4294967295;rnd=189271.747505 6247785687;div=LAW;mb=LAW;opt=1;SearchAnotherDiv=1;TS=30A9EE881684A50CFD6C6E1431CEE775;REFDOC=1 93157;REFBASE=18;REFPAGE=0;REFDST=10605%2C0;REFTYPE=CDLT_CHILDLESS_CONTENTS_ITEM_MAIN_ BACKREFS;BASENODE=901679838-3084145381;RANGE=1-100;134R=b%2C%E8%EF%EE%F2%E5%EA;ref=1;dirRe fFld=65534%2C18%2C193157;ts=505075431892719062149792443961 4 http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=SOJ;n=299441;dst=4294967295;rnd=189271.6478867 577388883;div=LAW;mb=LAW;opt=1;SearchAnotherDiv=1;TS=30A9EE881684A50CFD6C6E1431CEE775;REFDOC=1 93157;REFBASE=18;REFPAGE=0;REFDST=10605%2C0;REFTYPE=CDLT_CHILDLESS_CONTENTS_ITEM_MAIN_ BACKREFS;BASENODE=901679838-3084145381;RANGE=1-100;134R=b%2C%E8%EF%EE%F2%E5%EA;ref=1;dirRe fFld=65534%2C18%2C193157;ts=505075431892716539289967622608 1

№ 4/2016

107

3. Автор правильно перечислил мошеннические схемы с банковскими гарантиями: — Банковская гарантия от банка, не выдававшего гарантий — Банковская гарантия с нарушением нормативов ЦБ — Банковская гарантия от несуществующего банка.

Комментарии экспертов

Однако на деле усомниться в правомерности выдаваемой банковской гарантии Принципал может всегда — при должной осмотрительности и при ответственном подходе к делу. И это для Принципала можно сделать еще ДО подписания договора о предоставлении банковской гарантии. Для Бенефициара определить фальшивость банковской гарантии также возможно, несмотря на то, что это потребует некоторых усилий и времени. Определить фактическую реальность банковской гарантии, предоставляемой Принципалом, пожалуй, чрезмерно затруднительно только в случае нарушение нормативов ЦБ, однако и это возможно. В любом случае проверки обоих — и Принципала, и Бенефициара — будут связаны с поисковыми системами, с официальным сайтом Центрального Банка России и информацией, отраженной по конкретному банку на указанном сайте. Так, определить соответствие нормативу ЦБ можно расчетным путем: в разделе по конкретному банку «Расчет собственных средств, информация по обязательным нормативам» по форме 134 найти по состоянию на определенный интересующий период информацию в строке № 000 «Собственные средства (капитал)». И произвести расчет пресловутых 25 %. При этом, выбирая интересующий период, выбор осуществлять по месяцу выдачи банковской гарантии, а сумму собственных средств банка смотреть на первое число данного месяца. Если же сумма гарантии по произведенным расчетам окажется больше 25% капитала банка, то, увы, можно констатировать, что банковская гарантия — фальшивая. К сожалению, на таких важных вещах, как возможность проверки бан-

108

№ 4/2016

ковской гарантии на действительность, автор статьи не остановился, указав только на «популярные» виды мошеннических схем с гарантиями.

Комментарии экспертов

4. Приведенный в разделе 4 статьи «НЕ ТА ПОДПИСЬ — НЕТ ДОГОВОРА?» пример оснований, использованных истцом для оспаривания договора об ипотеке, заключенного в обеспечение договора о предоставлении банковской гарантии (апелляционное определение Верховного суда Республики Бурятия от 30.07.2012 по делу № 33-1678 5) не отражает моментов, которые автор приводит в качестве одной из схем мошенничества с банковскими гарантиями. В указанном примере мало того, что упор сделан на установленный в ходе рассмотрения дела пропуск истцом срока на обращение в суд с исковыми требованиями о признании договора ипотеки недействительным как оспоримой сделки, но и, наоборот, указывается на то, что не только первые лица банка могут быть уполномочены на подписание договоров с клиентами банка, но и иные лица, наделенные соответствующими полномочиями доверенностью. Именно соответствие полномочий, указанных в доверенности, подтвердило действительность всех договоров, подписанных доверенным от имени банка лицом. В целях же темы статьи, думаю, должен был быть приведен пример именно об УСПЕШНОМ оспаривании клиентом договоров (договора о предоставлении банковской гарантии, договора об ипотеке) по основанию отсутствия у подписанта от имени банка полномочий. Кроме того, в целях ознакомления читателя с приводимым в качестве образца решением какого-либо суда необходимо не только указать точные реквизиты судебного решения (чего автором не было сделано — не был указан номер дела) и дать интернет-ссылку на оригинал решения (специалистам обязательно захочется познакомиться с первоисточником!), но и подвергнуть пример авторской обработке, сократив приведенный пример с 13 тыс. знаков (!) до минимально необходимых для раскрытия нужной информации. В качестве примера привожу сжатый образец 5 http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=SOJ;n=304711;dst=0;rnd=189271. 2776895018760115;SRDSMODE=QSP_GENERAL;SEARCHPLUS=%CE%EF%F0%E5%E4%E5%E B%E5%ED%E8%E5%20%C2%E5%F0%F5%EE%E2%ED%EE%E3%EE%20%F1%F3%E4%E0%20 %D0%E5%F1%EF%F3%E1%EB%E8%EA%E8%20%C1%F3%F0%FF%F2%E8%FF%20%EE%F2%2030.07.2012%20 %E3.%20%C4%E5%EB%EE%20%B9%2033-1678%20;EXCL=PBUN%2CQSBO%2CKRBO%2CPKBO;SRD=true; ts=10982577018927123561131162568927

№ 4/2016

109

обработки приведенного Автором примера (объем — 2,8 тыс. знаков), который тем не менее (с моей точки зрения) еще все-таки далек от идеала. Но поскольку Автор хотел акцентировать внимание читателей именно на основаниях оспаривания сделки, я посчитала необходимым оставить данный абзац без изменения.

Комментарии экспертов

Пример из практики: истец Я. обратился в суд с иском о признании недействительным договора залога квартиры. Как установил суд, между Банком в лице Председателя Правления и ООО был заключен договор о предоставлении банковской гарантии в форме резервного аккредитива. В соответствии с договором Банк обязался уплатить кредитору Принципала — денежную сумму в размере *** в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Принципалом (ООО) своих обязательств перед Бенефициаром, предусмотренных Торговым контрактом. Между Банком и истцом Я. в обеспечение вышеуказанных обязательств ООО перед Банком был заключен и зарегистрирован в Росреестре договор об ипотеке, в соответствии с условиями которого Я. передала в залог принадлежащую ей на праве собственности квартиру. Согласно уже вступившему в силу решению суда в пользу Банка с ООО взыскана задолженность по вышеуказанному договору о предоставлении банковской гарантии в форме резервного аккредитива и обращено взыскание на заложенное имущества залогодателя Я. Обращаясь в суд с настоящим иском, Я. просила суд признать заключенный с Банком договор об ипотеке квартиры недействительным, ссылаясь на следующее: — на государственную регистрацию договора ипотеки Банком был представлен поддельный договор банковской гарантии, подписанный управляющей филиалом Банка ФИО3, тогда как настоящий договор был подписан Председателем Правления ФИО1 и в нем квартира истицы в качестве меры обеспечения не указана; — в договоре залога спорной квартиры не указано место заключения

110

№ 4/2016

договора банковской гарантии, отсутствует закладная, которая предусмотрена п. 2.2 договора об ипотеке; — дополнительное соглашение по замене предмета залога к договору банковской гарантии не заключалось и не представлялось на государственную регистрацию ипотеки квартиры истицы; — подпись А. на договоре о предоставлении банковской гарантии является поддельной.

Комментарии экспертов

Указанные доводы суд признал несостоятельными. Отсутствие в договоре залога места заключения договора банковской гарантии, не заключение дополнительного соглашения о замене предмета залога к договору банковской гарантии, отсутствие закладной, регистрация договора ипотеки в отсутствие дополнительного соглашения о замене обеспечительных мер не являются основаниями для признания оспариваемого договора недействительным. То обстоятельство, что на государственную регистрацию договора ипотеки Банком был представлен договор банковской гарантии, подписанный управляющей филиалом Банка ФИО3, тогда как настоящий договор был подписан Председателем Правления ФИО1, не свидетельствует о недействительности заключенной сделки. Договор банковской гарантии, предоставленный в Росреестр за подписью управляющей филиалом ФИО3, в установленном порядке Я. не оспорен и не был признан недействительным. Кроме того, управляющая филиалом Банка ФИО3 имела полномочия на подписание договоров как в обеспечение исполнения обязательств, так и на подписание договоров банковской гарантии, что следует из содержания доверенности, выданной Председателем Правления ФИО1. Суд пришел к выводу, что оснований для признания договора об ипотеке недействительным не имеется, кроме того, Я. пропущен срок обращения в суд, установленный п. 2 ст. 81 ГК РФ. В удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора залога квартиры суд отказал.

№ 4/2016

111