Mémoire HMONP : Réhabilitation des logements sociaux en France by Sarra Ben Gara

Mémoire d’hmonp Réhabilitation des logements sociaux en France

Sarra Ben Gara, ENSA Paris-La villette, 2019/2020 Enseignante : merril sinéus

Remerciements Je tiens à remercier Merril Sinéus pour son soutien constant tout au long de ma formation malgré les divers aléas qui ont pu la ponctuer, et de m’avoir éclairée durant ces moments. Je remercie égalemet Julie Roche de m’avoir accueillie et donné de son temps afin que je puisse mener à bien cet exercice. Enfin, je remercie les professeurs des deux sessions théoriques pour ces moments qui m’ont nourri l’esprit.

SOMMAIRE

table des matières P10

introduction

P12

P24

Le contexte de la réhabilitation des logements sociaux en france aujourd’hui

Les enjeux émergents de la réhabilitation : au-delà de la thermique P26

P14

1.1 Un parc existant précaire P16

1.2 encourager la réhabilitation thermique par les financements

2.1 L’enjeu urbain P39

2.2 L’enjeu social P44

2.3 L’utilisation consciente des matériaux et des ressources

P52

Conclusion P55

Définitions

P57

Bibliographie Webographie

table des matières introduction

P10

1. Le contexte de la réhabilitation des logements sociaux en france aujourd’hui

P12

1.1 Un parc existant précaire

P14

1.2 encourager la réhabilitation thermique par les financements

P16

1.2.1 Les aides étatiques et ministérielles

P16

1.2.2 Les aides régionales

P20

1.2.3 Les aides des collectivités territoriales

P21

1.2.4 Les aides de la Caisse des Dépôts et Consignations

P22

2. les enjeux émergents de la réhabilitation : au-delà de la thermique

P24

2.1 L’enjeu urbain

P26

2.1.1 Un processus capitalisé, étude sur le bailleur Seine-saint-denis habitat

P26

a. Un travail en amont : la réhabilitation à l’échelle urbaine

P26

b. Formalisation des processus

P29

2.1.2 L’expérimentation comme outil d’appui à l’évolution de la réglementation

P33

a. Des modèles en hybridation : Etat et participation b. Le programme REHA du PUCA, à la recherche de solutions à multiples aspects

P33 P34

2.2 L’enjeu social

P39

2.2.1 La permanence architecturale

P40

a. Réhabilitation de la cité du Petit Séminaire à Marseille (1976-1986), Rainier Hoddé b. Réhabilitation de soixante maisons individuelles sociales à Boulogne-sur-Mer, agence Construire

P40 P41

2.2.2 Les chantiers en réinsertion : Vers le développement durable

P43

2.3 L’utilisation consciente des matériaux et des ressources 2.3.1 le réemploi dans les projets de réhabilitation

P44 P45

2.3.2 Privilégier les matériaux biosourcés

P48

conclusion

P52

Définitions

P55

bibliographie & webographie

P57

Introduction Pour la Mise en Situation Professionnelle, j’ai choisi une agence qui travaillait sur la réhabilitation car celle-ci est devenue un domaine d’intervention important pour les architectes, qui privilégient souvent une approche globale en intégrant des objectifs de performances énergétiques tout en se souciant du confort et de la valorisation patrimoniale. L’agence se spécialise dans la réhabilitation de logements sociaux, ce qui m’a intéressée car durant mes études, j’ai été formée à ces questions ainsi qu’à celles de la qualité d’usage. Au cours de cette MSP, j’ai remarqué que l’approche de l’agence était uniquement thermique, parfois aussi esthétique, basée sur l’aspect des constructions. Cependant, en arrivant à cette année de formation j’avais déjà des convictions et engagements sur certains sujets qui à mon sens devront faire partie de ma future pratique. Ce mémoire présente pour moi l’opportunité de faire une exploration de ces diverses pratiques et du cadre dans lequel elles évoluent ainsi que d’aller à la recherche d’interlocuteurs.

Se pose alors la question de la définition même du terme. « Dans le langage courant, le mot réhabilitation désigne deux actions d’après Le Petit Robert : le fait de rétablir dans une situation juridique antérieure, en relevant de déchéances, d’incapacités, le fait de restituer ou de regagner l’estime, la considération perdues ». Cette définition, et le champ lexical qui lui est rattaché permet d’éclairer ce qui est en jeu dans la réhabilitation de l’habitat, qui à premier abord semble englober de nombreuses dimensions. Au regard des pratiques de l’agence, axées sur l’aspect des constructions et la technique, j’ai d’abord tenté de comprendre les enjeux variés de la réhabilitation : réhabilitation physique, du confort, et réhabilitation symbolique, des usages, qui semblent d’ores et déjà dépasser la simple remise aux normes. J’ai ainsi été amenée à me poser la question suivante : en quoi les architectes peuvent-ils relever les défis de la réhabilitation des logements sociaux ? Afin de répondre à cette question, j’étudierai le cadre et le contexte de la réhabilitation de l’habitat social, puis j’évoquerai les enjeux et pratiques qui me paraissent essentiels.

Le contexte de la réhabilitation des logements sociaux en France aujourd’hui

1.1 Un parc existant précaire 1.2 Encourager la réhabilitation thermique par les financements

Afin de comprendre ce qui est en jeu aujourd’hui dans la réhabilitation des logements sociaux, il me paraît important de comprendre son cadre actuel, aussi bien du point de vue de l’état du bâti, que du point de vue des instruments financiers et juridiques.

1.1 Un parc existant précaire Avec un taux de renouvellement des bâtiments anciens par des bâtiments neufs inférieur à 1% par an, la rénovation du parc existant et des dites « passoires thermiques » - logements résidentiels et collectifs, bâtiments tertiaires et équipements publics – est au cœur de la stratégie nationale de lutte contre le dérèglement climatique. Celle-ci prévoit de réduire la consommation d’énergie finale de 50 % en 2050 par rapport à 2012 et de diviser par quatre les émissions de gaz à effet de serre entre 1990 et 2050 (facteur 4). Sur la totalité du parc résidentiel social en France, 45% ont été construits entre 1949 et 1974, soit avant l’entrée en vigueur de la première réglementation thermique mise en place au lendemain du premier choc pétrolier (contre 30% pour la totalité du parc résidentiel national). Ce parc est donc vieillissant, et ne répond plus aux normes actuelles en termes de performances thermiques et de confort. La loi de Transition écologique pour la Croissance Verte votée en 2015 prévoit 500 000 rénovations énergétiques par an pour la prochaine décennie, et d’avoir l’ensemble du parc immobilier rénové selon les normes BBC (Bâtiment Basse Consommation) à l’horizon 2050. Cet objectif de rénovation du parc se traduit, par exemple, en 2015 par une rénovation de près de 3.5 millions de logements chaque année, dont environ 300 000 sont performantes ou très performantes1. Cet objectif national, allié à une grande précarité énergétique dénoncée notamment par les rapports de la Fondation Abbé Pierre sur le mal-logement, a poussé les acteurs de l’habitat social à être force de proposition. Le 24 septembre 2015 a été signé l’Acte (Agir pour le Climat et la Transition Energétique) entre les acteurs du logement social et l’Etat, pour la période de 2016 à 2020, et dans le cadre duquel le mouvement HLM a renforcé sa mobilisation et a proposé la mise en place d’une plateforme partenariale et collaborative avec les acteurs volontaires dans l’objectif de développer l’innovation, l’expérimentation, la capitalisation et la valorisation des résultats. Dans le cadre de son 76ème congrès, le mouvement HLM s’est engagé à renforcer son action pour lutter, « à son niveau », contre la précarité énergétique avec la signature de l’Acte. « Au-delà du sujet «majeur» de la réhabilitation thermique du parc existant et de l’objectif quantitatif de rénovation de 100 000 logements sociaux par an à horizon 2017, l’enjeu est aussi d’anticiper des problématiques émergentes telles que les «déménagements climatiques», c’est-à-dire les flux de populations qu’engendrera dans le futur le réchauffement climatique », lit-on dans un article du Moniteur2.

1. , « Rénovation du parc existant : un marché aussi vaste que varié pour les architectes », Février 2019 2. Boulland Claire, AEF Habitat et urbanisme, « Acte 2016-2020 : l’USH renforce sa mobilisation pour la transition énergétique », Le Moniteur, 25 Septembre 2015

L’Acte insiste dans ce cadre sur l’importance de la mobilisation des bailleurs sociaux aux côtés des collectivités dans le cadre des PIA (Programme d’Investissement d’Avenir) «Ville durable et solidaire, excellence environnementale du renouvellement urbain» de l’ANRU, «Ville de demain» de la Caisse des Dépôts et Consignations, «Énergies renouvelables» et «Méthodes industrielles pour la rénovation et la construction de bâtiments» de l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (ADEME). Plus largement, il est proposé aux organismes HLM d’effectuer un travail prospectif sur le devenir du patrimoine HLM et sur son adaptabilité aux conséquences du dérèglement climatique, à la répétition des épisodes extrêmes et au déménagement climatique.

Source : SDES, RPLS au 01/01/2019

On note ici une majorité de logements sociaux classés D au DPE pour la consommation d’énergie et d’émissions de gaz à effet de serre au 1er janvier 2019, avec respectivement 31 et 38% des logements sociaux. Ces données montrent que le parc, au-delà d’être vieillissant, n’est plus aux normes, ce qui est au cœur de la question de la transition écologique. Ces questions de précarité et de rénovation énergétique sont alliées à des décisions de l’Etat à encourager à la réhabilitation, que je détaille ci-après.

1.2 encourager la réhabilitation thermique par les financements Le financement du logement social évolue en fonction des priorités de l’Etat en matière de logement : aides à la pierre après 1945, aides personnelles en 1977, incitations fiscales à la construction de logements locatifs dans les années 1990. Le logement social peut être financé par l’Etat, les collectivités territoriales, la Caisse des Dépôts et Consignations (CDC), ou le bailleur sur ses fonds propres.

1.2.1 Les aides étatiques et ministérielles Les aides de l’Etat dans le financement en réhabilitation du logement social Les aides de l’Etat aux producteurs comprennent des subventions budgétaires, des aides fiscales et des aides de circuit. L’Etat soutient les réhabilitations sous la forme d’aides financières en direction des particuliers (TVA à taux réduit, crédits d’impôt) et de budgets importants : 4.8 milliards d’euros entre 2018 et 2023 sont dédiés à l’amélioration des performances énergétiques des bâtiments publics (équipements). D’une manière générale, le logement social bénéficie de divers dispositifs fiscaux : - Exonération de l’impôt sur les sociétés pour les organismes HLM et les offices publics d’aménagement et de construction (OPAC) - Exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pendant 15 ans (la loi Dalo prévoit que cette durée peut être rapportée à 25 ans pour les logements sociaux financés entre le 1er juillet 2004 et le 31 décembre 2014) - L’application d’un taux réduit de TVA (5.5%) depuis 1996. Cette disposition s’étend également aux travaux de réhabilitation de logements sociaux. Les subventions budgétaires constituent cependant la part la plus faible des aides de l’Etat à la construction de logements sociaux et traduisent son désengagement progressif depuis les années 2000, avec en parallèle la montée en puissance des subventions des collectivités locales. Les aides ministérielles : L’éco-prêt logement social Issu du Grenelle de l’environnement, l’éco-prêt logement social (éco-PLS) est un dispositif mis en place par le Ministère de la transition écologique visant à encourager

Organigramme exprimant les diverses aides en place pour la réhabilitation des logements sociaux

la rénovation énergétique des 800 000 logements les plus énergivores du parc locatif social. Depuis 2009, trois générations de prêts se sont succédées, et les conditions d’attribution ont évolué. La troisième génération de l’éco-PLS a vu le jour en 2019 afin de répondre aux objectifs du Grand Plan d’Investissement (GPI) et d’accélérer la rénovation du parc social. Concrètement, le GPI se traduit par un objectif de 125 000 rénovations de logements annuels pour des gains énergétiques d’au moins une étiquette, dont 65 000 grâce à l’éco-PLS. Par ailleurs, il vise à supprimer les passoires thermiques d’ici 2022 dont 15 000 par an, à maintenir l’éco-PLS comme le dispositif de rénovation visant à terme l’atteinte du niveau BBC rénovation, et en faire l’outil principal de réduction des GES du secteur du bâtiment. L’éco-PLS se présente comme un prêt d’un montant de 9000 à 22000 € par logement, accessible aux bailleurs sociaux. Ce montant peut être majoré de 2000 € par logement si les travaux justifient d’un label réglementaire de performance énergétique, et de 3000 € par logement en cas de présence d’amiante dans le bâtiment. Sont visés en priorité les logements dont les DPE sont étiquetés E, F et G. Les logements classés D au DPE sont également concernés, dans une limite de 50 000 logements. Pour les logements classés F, le prêt est simplifié pour les bailleurs et l’instructeur, tout en garantissant une meilleure efficience : le plafond est relevé de 16 000 à 22 000 €.

Ce prêt est soumis à une condition : l’obligation de résultat sur la performance énergétique après travaux, pour les bâtiments achevés après le 1er janvier 1948. En outre, pour bénéficier de ce prêt les logements doivent remplir simultanément trois critères : un gain énergétique d’au moins 40% après travaux pour le chauffage, l’eau chaude sanitaire, le refroidissement, l’éclairage et les auxiliaires, d’atteindre la classe D minimum, et la non dégradation des émissions des GES. L’objectif de ce prêt est d’une part, de diminuer les charges énergétiques des locataires, et d’autre part, de financer les travaux d’économie d’énergie dans les logements situés en zone ANRU en complétant les dotations budgétaires de ces zones. L’ANAH : L’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) est un établissement public placé sous la tutelle des ministères en charge de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales, de l’Action et des Comptes publics et du ministère de l’Economie et des Finances. Les aides de l’ANAH concernent les propriétaires occupants, les propriétaires bailleurs et les copropriétaires souhaitant effectuer des travaux de réhabilitation soit lourde (logement indigne ou dégradé), les projets d’amélioration divers (sécurité, salubrité, pour l’autonomie de la personne, de rénovation énergétique), selon des critères résumés dans des grilles, par exemple pour les parties communes ou privatives. Les indicateurs issus de ces grilles permettront de financer les parties les plus dégradées d’un bâtiment, et orientent donc nettement le projet global de réhabilitation.

Grille d’évaluation pour les aides de l’ANAH. Source : www.anah.fr

L’ANRU : les programmes PNRU, NPNU et PNRQAD L’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU) est un établissement industriel et commercial (EPIC) qui finance et accompagne la transformation des quartiers de la Politique de la ville à échelle nationale, ainsi que les bailleurs sociaux. Créée en 2003 suite à la loi d’orientation de programmation pour la ville et la rénovation urbaine (loi Borloo), elle est chargée de piloter et financer le Programme National de Rénovation Urbaine (PNRU), pour la rénovation de 600 quartiers pour plus de 12 milliards d’euros de financements. En 2014 a été créé le Nouveau PNRU (NPNRU). 450 quartiers de la Politique de la Ville feront l’objet, d’ici 2030, d’une transformation globale. L’ANRU pilote également un programme de rénovation des quartiers anciens dégradés (PNRQAD).

1.2.2 Les aides régionales A titre d’exemple, la Région Ile-de-France, pour renforcer sa lutte contre la précarité énergétique, s’est fixée comme objectif de rénover 25 000 logements énergivores d’ici 2024 en mettant en place une nouvelle aide régionale (votée au Conseil régional le 05/03/2020) dédiée à la rénovation thermique, d’un budget de 10 millions d’euros. L’aide pour les organismes HLM s’élève à un maximum de 2000 euros par logement, pour 50 000 logements sociaux dits « passoires thermiques » concernés. Ces passoires thermiques sont les logements dont le DPE est étiqueté F ou G, dont le niveau de consommation énergétique est supérieur ou égal à 331 kWhEP/m2/an. La région a mis en place cette aide car sur ces 10 dernières années seuls 1000 logements de ce type ont été rénovés, tandis que l’objectif est de les faire disparaître du parc social francilien d’ici dix ans. A l’échelle européenne, il existe également le FEDER (Fonds européen de développement régional), qui fournit une aide régionale et locale.

1.2.3 Les aides des collectivités territoriales Depuis la loi du 13 août 2004 relative aux libertés et aux responsabilités locales, l’Etat peut déléguer ses compétences en matière de gestion du financement du logement à des collectivités territoriales volontaires. Cette délégation de compétence est une convention par laquelle l’Etat délègue aux collectivités qui le souhaitent « la compétence pour décider de l’attribution des aides publiques en faveur de la construction, de l’acquisition, de la réhabilitation et de la démolition des logements locatifs sociaux et celles en faveur de la rénovation de l’habitat privé »1. Les opérations de logement social reçoivent également des subventions de la part des collectivités territoriales, contraintes via la révision de la loi SRU. Exemple de la ville de Paris : Le Plan Climat Air Energie a également pour objectif de diviser par quatre l’émission des gaz à effet de serre d’ici 2050, il s’agit du facteur 4 évoqué précédemment. Pour Paris, ses 1.3 million de logements (dont plus de 230 000 gérés par les bailleurs sociaux) représentent 35% de la consommation énergétique globale, c’est-à-dire 1 milliard d’euros de facture annuelle pour les Parisiens. Pour atteindre la neutralité carbone, il faut diviser par deux les consommations énergétiques de la ville et atteindre 100% d’énergies renouvelables en 2050. Il s’agit donc en priorité d’accompagner la rénovation de logements et la réduction des transports les plus carbonés. Depuis dix ans la ville s’est engagée à rénover son parc vieillissant : « L’objectif d’un Paris 100% éco-rénové répond à l’enjeu fondamental de la précarité énergétique en garantissant des logements sains et confortables avec des charges maîtrisées. », lit-on sur le site de la Ville. Depuis 2009 la Direction du logement et de l’habitat a soutenu financièrement la rénovation de plus de 45 000 logements sociaux (en 2019) pour un gain énergétique moyen de 54%. Afin de pouvoir atteindre ces objectifs, la ville finance les rénovations de 4500 à 5000 logements par an au niveau basse consommation (BBC). Adopté pour la première fois en 2007 et ayant évolué en 2012, l’actualisation du Plan Climat de 2018 fixe de nouveaux objectifs en termes de lutte contre le changement climatique. Les opérations d’acquisition de bâtiments existants à réhabiliter doivent concourir

1. « Le financement du logement social : les aides aux producteurs », par la Rédaction de Vie Publique, le 14/03/2019.

à l’amélioration des performances énergétiques du parc bâti. « La trajectoire de neutralité carbone du Plan Climat est conduite sur une logique de performance globale, qui suppose que le gain énergétique moyen des opérations par an soit d’au moins 60% ». Le plan « Réparer et embellir », dévoilé en 2018 par la Maire de Paris, lui, est entièrement dédié au parc social. Vingt millions d’euros sont destinés à la rénovation des parties communes, cages d’escaliers, et espaces extérieurs. Sont concernés 38 000 logements, 461 adresses.

1.2.4 Les aides De la Caisse des dépôts et Consignations La Caisse des Dépôts et Consignations détient le monopole de la distribution des prêts réservés aux logements sociaux. Elle transforme les dépôts collectés sur les produits d’épargne réglementés (livret A, livret de développement durable et solidaire et livret d’épargne populaire) en prêts de longue durés sur 30 à 60 voire 70 ans. Sur la seule année 2016, la CDC a prêté 14 milliards d’euros aux bailleurs sociaux, ce qui a permis notamment de construire 109 000 logements sociaux et d’en réhabiliter 311 000. La Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS) a pour mission de garantir les emprunts accordés par la CDC aux opérateurs de logement social pour leurs opérations de construction, d’acquisition amélioration et de réhabilitation de leur parc de logements locatifs sociaux. Cette garantie s’applique principalement aux prêts locatifs aidés d’insertion (PLAI) et aux prêts locatifs à usage social (PLUS). Un mécanisme de mutualisation a été mis en place en 2014, financé par une contribution générale et obligatoire des organismes fondée sur le montant des loyers perçus, le patrimoine détenu et la cotisation à la Caisse de garantie du logement locatif social. Par ailleurs, la loi Elan de 2018 prévoit, après mise en demeure, la possibilité pour le représentant de l’Etat dans le département de prononcer par arrêté la fusion des organismes gérant moins de 12 000 logements. Cette fusion permettrait aux bailleurs sociaux de « construire plus demain, avec des capacités de financement restaurées ». C’est par exemple le cas de France Habitation qui a dû fusionner avec d’autres pour devenir Seqens.

L’état précaire du parc social existant, allié à l’enjeu et l’objectif de transition écologique rend donc nécessaire la réhabilitation de ces bâtiments. L’Etat, et par délégation de compétences les collectivités territoriales et autres institutions, a mis en place des modes de financements et diverses aides afin d’encourager la croissance de projets de réhabilitation, avec pour perspective la neutralité carbone. Ce marché, en constante expansion, présente ainsi une véritable opportunité pour les architectes. De l’Etat aux collectivités, les aides à la neutralité carbone montrent une vue fragmentée de la rénovation. En effet, elles concernent des parties séparées des bâtiments : logements, parties communes, etc. Cela s’oppose à une réhabilitation d’ensemble jugée plus efficace en termes de gain énergétique entre autres. Cependant, l’importance de la réhabilitation semble aller au-delà de la technique. En effet, elle participe à la revalorisation des quartiers en renforçant l’image sociale du bâtiment aux yeux des habitants, entraînant ainsi une majoration de sa valeur. Ainsi, le seul objectif de diminution de consommation énergétique et d’émission de gaz à effets de serre ne sont pas les uniques enjeux de la réhabilitation. Qu’en est-il des conséquences sociales et sanitaires qui découlent de la précarité du bâti ? La réhabilitation revêt vraisemblablement de multiples aspects, et notamment une utilité sociale et culturelle. L’intervention de la maîtrise d’œuvre est essentielle afin d’intégrer des dimensions qui ne touchent pas uniquement à la réhabilitation thermique. Le caractère d’intérêt général de notre profession nous donne une responsabilité envers la société ; il est donc primordial ici d’appréhender l’ensemble des paramètres qui forment les projets de réhabilitation de logements sociaux. Ainsi, quels sont les enjeux émergents de la réhabilitation ? En quoi une prise en compte globale de ces objectifs rend-elle indispensable l’intervention des architectes ? Dans cette perspective, comment évoluent les pratiques ? Afin de répondre à ces questions, j’évoquerai des exemples concrets qui m’ont inspirée.

Les enjeux émergents de la réhabilitation : au-delà de la thermique

2.1 L’enjeu urbain 2.2 L’enjeu social 2.3 L’utilisation consciente des matériaux et des ressources

Selon l’expérience d’Alain Bornarel, ingénieur-urbaniste, dans un entretien avec le CAUE d’Ilede-France en janvier 20201 la réhabilitation ne peut pas être uniquement énergétique. En effet, lorsqu’on se limite à l’amélioration des performances énergétiques, on a pu constater une énorme contradiction entre la réduction des consommations de chauffage et le confort d’été. C’est pour cela qu’il est préférable de parler de réhabilitation globale qui commence par un diagnostic de site global, multicritère (énergie, confort de l’architecture et du patrimoine, etc). Il emploie notamment le terme holistique pour décrire la réhabilitation, dans la mesure où il invite à considérer le bâtiment comme un tout, de même que le processus, dans lesquels chaque discipline et chaque compétence a une place et ne pèse que dans un ensemble. Je vais donc explorer certains de ces enjeux, également liés à des compétences différentes, qui me paraissent importants. Dans un premier temps, je traiterai l’enjeu urbain avec les thématiques de processus et d’expérimentation, puis l’enjeu social, par les notions de permanence architecturale et de réinsertion. Enfin, je montrerai en quoi l’utilisation des matériaux demande une réflexion approfondie pour notre profession, dans une perspective de transition écologique.

1. Les Entretiens de l’Observatoire de la qualité architecturale du logement en Île-de-France, CAUE-IDF, Entretiens avec Alain Bornarel, Propos recueillis le 24 janvier 2020 par Justine Bourgeois, architecte au CAUE 93 et Marcela Conci, architecte urbaniste au CAUE 91..

2.1 L’enjeu urbain Alain Bornarel, au sujet de la démarche HQE, dit qu’il s’en est éloignée car elle est « normalisatrice et sclérosée », et car cette certification a permis la normalisation de produits et de matériaux, notamment de structure ou d’isolation thermique, qui ne sont « ni écologiques ni frugaux ». Par ailleurs, la question du BEPOS (Bâtiment à Energie Positive) ne peut se résumer à l’échelle du bâtiment : la mutualisation de la consommation d’énergie et de la production pourrait se faire à l’échelle du quartier ou de grands îlots. La dimension urbaine de la réhabilitation est donc indéniable. L’échelle urbaine demande ainsi d’une part, d’être travaillée en amont, et d’autre part d’organiser les échanges avec les acteurs.

2.1.1 Un processus capitalisé, étude sur le bailleur Seinesaint-denis habitat a. Un travail en amont : la réhabilitation à l’échelle urbaine Afin de comprendre la réflexion qui se fait à l’échelle urbaine, définissant le cadre du projet architectural, je me suis entretenue avec Julie Roche, diplômée en architecture de l’ENSA Paris La Villette et responsable de projet au sein de la maîtrise d’ouvrage de Seine-Saint-Denis Habitat, bailleur social ayant le statut d’Office HLM lié au département de la Seine-Saint-Denis. Parmi les services de la maîtrise d’ouvrage, sa mission est dédiée à la relation avec les collectivités sur les projets urbains. Elle fait le lien entre la mise en œuvre de leurs projets urbains : déterminer quelles sont les grandes décisions (notamment dans les projets NPRU, sur les questions de la réhabilitation ou de la démolition) et la coordination entre les différents acteurs et en interne au sein de la maîtrise d’ouvrage : avec les services supports, la maîtrise d’œuvre sociale en cas de démolition ou de restructuration lourde avec du relogement, avec les services juridiques, des finances, etc. Au niveau urbain, l’enjeu d’un projet de réhabilitation pour Seine-Saint-Denis Habitat se trouve en grande partie sur des décisions d’arbitrage, croisant des données patrimoniales (notamment le Plan Stratégique du Patrimoine que j’évoquerai par la suite), avec des facteurs d’intégration urbaine comme par exemple lors de processus de résidentialisation. Ce terme de résidentialisation est lié à des financements (il peut ouvrir des subventions qui peuvent être intéressantes, comme expliqué précédemment).

On comprend que le bailleur social porte un regard financier sur son patrimoine autant qu’il se soucie de son état physique et de son entretien. La réflexion avec les divers partenaires de la réhabilitation est fortement liée à la dynamique du quartier et à la définition des espaces publics et privés. En général ce sont des questionnements qui sont apparus dans le cadre du premier programme. Les opérations NPNRU réinterviennent sur des projets déjà entamés en première phase (PNRU). Pour certains quartiers, par exemple l’Abreuvoir à Bobigny dont me parle Julie Roche, un projet de grande ampleur se pose la question des espaces publics/privés, des accès au rez-de-chaussée, etc. De même, la question des voiries est traitée par les partenaires de collectivités publiques. Elle doit permettre de restructurer le lien entre les bâtiments et les dynamiques du développement du quartier. Les échanges et ces diverses réflexions se font dès le départ du projet (plans directeurs des architectes-urbanistes, coordination, etc.). En ce qui concerne l’arbitrage de démolir ou de réhabiliter, celui-ci dépend de nombreux paramètres. Le diagnostic du patrimoine (soit en interne soit mission de MOe, architectes et bureaux techniques externes) est le premier outil. Dans les projets NPNRU, les diagnostics sont financés dans le cadre du protocole de préfiguration de ces programmes (phases faites pour les études, en externe). L’horizon 2024 du NPNRU demande d’échelonner les décisions, au regard des opportunités de financements et des fonds propres de l’Office HLM. Ces dispositifs cadrés poussent à intervenir sur l’ensemble du patrimoine, il s’agit d’une réflexion globale. L’arbitrage pour un projet en particulier est donc lié à de grands enjeux financiers à l’échelle globale du patrimoine de l’Office HLM : la démolition a des coûts importants. Elle est très financée au niveau technique, mais les coûts de la reconstruction du patrimoine le sont moins. Les logements neufs sont censés s’amortir après, mais pour un organisme comme celui-ci, démolir signifie devoir porter du patrimoine vacant pendant assez longtemps (beaucoup moins pris en compte par la puissance publique), pour reconstruire (ou reconstruire avant) ce n’est pas évident aujourd’hui. Les arbitrages entre la démolition et la réhabilitation doivent également être réfléchis au niveau urbain, et non seulement à l’échelle du bâtiment en soi, ou pour des raisons uniquement financières. Ce sont des enjeux urbains ou des dynamiques sociales forts et combinés (image de la ville, diversification de l’offre de logements) qui peuvent argumenter en faveur d’une destruction. Les analyses sont donc assez financières et urbaines dans les échanges avec les partenaires car il s’agit de participer à cette co-construction des ensembles, avec les habitants. Ce sont des réflexions qui, pour certains quartiers, sont en cours depuis 30 ou 40 ans, sur le renouvellement du patrimoine de grands ensembles.

Paramètres régissant l’arbitrage de la démolition ou de la réhabilitation, réflexion à l’échelle urbaine

Logique générale d’un PSP D’après : www.union-habitat.org

Il y a eu un impact financier important sur les décisions gouvernementales au niveau des offices (entre autres les réformes sur les APL), ce qui a orienté le regard du bailleur en le rendant plus financier. Le Plan Stratégique de Patrimoine (PSP) est le document de référence de la politique patrimoniale du bailleur social. Il s’agit d’un document obligatoire que chaque organisme HLM doit être en mesure de présenter aux autorités de tutelle (loi MOLLE du CCH, 2009). Il comprend trois grands volets : - Le diagnostic patrimonial, - La définition des orientations patrimoniales de l’organisme à 10 ans globalement et pour chaque bâtiment, - Un volet spécifique qui définit la politique de développement de l’organisme. Ce document permet également aux organismes HLM de faire des arbitrages selon une appréciation des risques techniques, commerciaux et financiers à terme, dans un environnement institutionnel, territorial et budgétaire.

b. Formalisation des processus A l’échelle des quartiers et des villes, les acteurs de la réhabilitation tentent de capitaliser et de formaliser leurs méthodes de travail. Il s’agit notamment d’organiser les moments d’échanges avec l’ensemble des intervenants du projet. En ce qui concerne l’intégration des habitants au processus de projet, ceux-ci doivent légalement être concertés au démarrage des projets urbains. Ces premiers moments d’échanges ne sont pas forcément portés par le bailleur, même s’il y participe, mais par les collectivités puisque la réflexion se fait au niveau du projet d’ensemble. Une fois que la phase du projet urbain est passée, de nouveau des échanges forts entre le maître d’ouvrage et les habitants sont mis en place sur le projet de réhabilitation. Pour Seine-Saint-Denis Habitat, cela consiste en plusieurs types d’échanges. Pour ce qui est des dialogues entre la MOA et les interlocuteurs sur la gestion de proximité et du bâtiment, il existe des agences réparties sur l’ensemble du territoire de la Seine-Saint-Denis. Sont donc d’abord consultées les personnes en contact avec les locataires (techniciens de secteur, ou directeurs des agences, gardiens, et direction technique qui s’occupe de la maintenance qui permet d’avoir un retour important sur les installations). En parallèle se font les échanges avec les habitants. Il y a donc plusieurs niveaux d’échange, directement ou indirectement, de l’élaboration du projet jusqu’au chantier.

Une démarche de certification Ce processus d’échanges qui se déroulent sur divers temps du projet devient une véritable méthodologie dans le cadre d’une démarche de certification ISO9001, comme l’a entamée Seine Saint Denis Habitat pour leur activité de maîtrise d’ouvrage. Par réitération, une approche empirique a pu se formaliser sur ce sujet, dans une démarche d’amélioration continue. La certification ISO9001 peut être adaptée à n’importe quelle organisation. Elle certifie l’organisation et non le produit. Dans la réhabilitation, il existe des labels qui permettent de certifier le produit, comme les labels de performance énergétique. Certains ont travaillé au sein de Seine Saint Denis Habitat pour une certification plus large de la démarche de réhabilitation (CERQUAL, etc.) qui s’applique aux opérations de construction neuves. Les échanges avec les autres partenaires du projet urbain sont un jeu assez complexe. Quand il s’agit de projets urbains qui demandent la coordination de différents partenaires sur des enjeux de réseaux, de respect paysager (aussi bien au niveau de la conception que de la mise en œuvre), sont organisées avec les collectivités des réunions régulières de coordination (administratives ou techniques selon les moments des projets). Ces échanges sont rythmés par étapes assez régulières car il y a de grands enjeux techniques, à l’instar des questions de cession foncière, de clarification, de régularisation foncière. Il y a également beaucoup de petits sujets qui viennent s’intégrer dans la mise en œuvre des projets. Ce qui semble être à retenir est l’importance du lien avec les collectivités. En général dans le cadre des projets PNRU et NPNRU les collectivités portent les réunions. Il arrive parfois que le bailleur prenne le relais sur la fin d’un projet urbain après la fin de mission de la structure AMO. Une Carte d’identité du processus a été mise en place au sein de l’Office HLM Seine Saint Denis Habitat dans le cadre de cette démarche. Une directrice de la qualité a été embauchée pour travailler sur ces questions. Elle a pour vocation de déployer la démarche d’amélioration continue sur l’ensemble des activités de l’Office. Elle traite l’amélioration de la qualité de service en général, aux locataires, et sur la démarche de certification, la mise en place et formalisation des processus de façon transversale. Le lien entre les échelles : Le lien entre l’échelle urbaine et bâtie se fait dès l’amont, dès la faisabilité, dès la réflexion avec des chargés d’opérations et chefs de service de la réhabilitation. Les services de l’Office HLM ont rédigé en interne un guide sur « Le processus du projet

Organisation des échanges du projet urbain au projet architectural

urbain », dans le cadre de leur démarche de certification, sans que cette méthode soit rigide et transposable quel que soit le contexte, mais pour être vigilant à ce que les réunions se tiennent avec un rythme propre aux projets et leurs phases. Les services ont également créé un document pour formaliser le passage du niveau urbain au niveau opérationnel : les éléments à donner au chargé d’opération, etc., mais le glissement est généralement flou car il n’y a pas de moment évident et idéal, facile à trouver pour ce passage. C’est plutôt un moment de recouvrement entre ces deux échelles. Après la passation du projet des équipes du projet urbain au projet architectural, les réunions peuvent avoir plusieurs objectifs, selon le type de projet en question. Sur certains projets une équipe opérationnelle a un rôle « d’architecte coordinateur de ZAC ». Il s’agit de grands projets, avec un architecte-urbaniste référent qui met en place les fiches de lots pour la collectivité. Sinon, ce sont les techniciens du projet urbain (dans les collectivités ou du bailleur) qui s’occupent de faire ce lien. Le projet n’est pas complètement autonome quand il est rattaché à un projet urbain. Ces comités de coordination et comités techniques permettent de faire la jonction entre les projets ; réunions entre techniciens, sans une MOE qui soit présente. Parfois des AMO ont ces missions-là aussi. Il y a toujours un lien entre l’avancée du projet de réhabilitation autonome et son rattachement aux enjeux urbains. Souvent il s’agit de questions de dévoiement de réseau, à discuter avec d’autres services … Il y a également les questions d’échanges fonciers, qui forcent les intervenants à être coordonnés. Ainsi la réhabilitation, au-delà de ses enjeux urbains, pose la question du processus et de la coordination entre les divers acteurs du projet. Etablir une méthodologie ou un processus demande, d’après l’expérience de SeineSaint-Denis Habitat, un apprentissage par réitération, qui s’affine au fur et à mesure. Les expérimentations en sont un bon exemple. A l’échelle urbaine, celles-ci participent activement à guider les choix réglementaires de certaines institutions. J’aborderai d’abord la question des modèles en hybridation depuis la montée de la société civile sur la scène du projet urbain, puis l’exemple du programme REHA.

2.1.2 L’expérimentation comme outil d’appui à l’évolution de la réglementation a. Des modèles en hybridation : Etat et participation

Depuis les modèles de l’ANRU des années 2000 et des diverses politiques publiques motrices de la rénovation urbaine comme énergétique, on note aujourd’hui une montée de l’investissement de la société civile dans les projets urbains. Les solutions hybrides unissent à la fois une mobilisation citoyenne (associative, autoportée, etc.) et la mobilisation des élus, du conseil général et des institutions. « Il y a une nécessité, plus que jamais, à fédérer ce qui est de l’ordre des politiques publiques, ce qui est de l’ordre la citoyenneté et ce qui est de l’ordre des énergies privées ; trois champs parallèles qui ne se rencontrent pas (…) Pour moi, l’urbanisme du futur c’est avoir des idées stratégiques en articulation avec les politiques publiques, (…) les besoins réels des habitants et les énergies privées ».1 L’idée est de travailler ensemble pour trouver des réponses pertinentes et adaptées aux ressources locales (humaines, matérielles, etc.). Il s’agit pour les professionnels de la fabrique urbaine de porter un regard sur le territoire qui permette d’ouvrir un dialogue : débats, dialogues avec les citoyens pour comprendre leurs besoins et usages. Valoriser des expériences et initiatives, des manières d’agir locales pour la cohésion sociale, la mobilité etc. Tenter également d’éviter la politique descendante pour identifier des projets existants portés par des collectifs ou acteurs divers pour ensuite essayer de favoriser leur essaimage. Néanmoins, l’habitat participatif n’aurait pas pu se développer sans la loi ALUR, qui donne un cadre pour le faire dans de bonnes conditions. Il y a donc un équilibre à trouver, entre le cadre institutionnel et l’initiative citoyenne. « La frugalité est une notion qu’on invoque de plus en plus, et il s’agit de régler des questions sociétales. Peut-être que le participatif est l’un des moyens d’y arriver, à travers l’architecture. » - Stéphane Cordobés2. Quel processus expérimental peut-on mettre en place pour mobiliser les filières locales ? Ce sont des questions portées par des institutions, des aménageurs aujourd’hui. Les laboratoires des écoles d’architecture et les programmes de recherche nationaux peuvent en ce sens être moteurs pour des expérimentations ambitieuses sur ces sujets.

1. Frédéric Bonnet, Colloque « Nouvelles richesses » à la Cité de l’Architecture en 2016. dans « Nouvelles richesses : [colloque] » / Cité de l’architecture et du patrimoine [ressource électronique] 2016 2. Idem.

b. Le programme REHA du PUCA, à la recherche de solutions à multiples aspects REHA, Requalification de l’Habitat Collectif à Haute performation énergétique, est un programme de recherche et d’expérimentation mis en place en 2008 par le PUCA (Plan Urbanisme Construction Architecture) et l’USH (Union Sociale pour l’Habitat) ayant pour objectif de recueillir des propositions concrètes permettant une réelle revalorisation de l’existant, en faisant émerger des procédés et dispositifs permettant de constituer un éventail de solutions architecturales et techniques intégrant des enjeux de qualité d’usage, d’efficience économique et sociale, de performance énergétique et environnementale. Dans le cadre du programme REHA, une grande production de textes a été effectuée, notamment pour la mise en place d’outils d’aide à la décision pour les maîtres d’ouvrage, mais aussi pour spécifier les contextes et motifs de ce programme et transmettre les résultats analysés de cette expérimentation. Cette consultation est menée en partenariat avec l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH), l’Agence Nationale de la Rénovation Urbaine (ANRU), l’Union Nationale pour l’Habitat des Jeunes (UNHAJ) entre autres. Contexte et motifs De nouveaux enjeux semblent émerger dans la réhabilitation de l’existant : « Les praticiens notent l’importance que revêt la reconnaissance d’un patrimoine à l’échelle d’un quartier et l’urgence qu’il y a à revaloriser les bâtiments de qualité que l’on peut y trouver. L’utilité sociale et culturelle de la requalification ne doit donc pas être sousestimée ». La notion de précarité énergétique semble être la meilleure illustration pour considérer globalement les aspects économiques, écologiques, sociaux, culturels, technologiques et territoriaux. La surconsommation d’énergie dans les bâtiments d’habitation a des conséquences sociales et sanitaires réelles. Ainsi l’objectif de performance globale suppose de traiter cette problématique dans ses multiples aspects, et l’intervention de la maîtrise d’œuvre est essentielle, qui doit s’attacher à avoir une vision « globale et qualitative du cadre de vie : c’est ainsi qu’accompagnée d’une réflexion sur l’architecture de l’habitat, la question énergétique prend tout son sens »1. Les équipes concourantes au programme REHA se saisissent des bâtiments comme support de démonstration faites en réponse aux questions suivantes, entre autres : - « Quelles réponses opérationnelles (dispositifs architecturaux et/ou

1. Programme REHA, « Appel à proposition – Consultation de soutien à l’innovation en vue d’expérimentations », publication du Plan Urbanisme Construction Architecture, 28 Novembre 2008

techniques) peut-on apporter aux enjeux de performance globale (financière, énergétique, acoustique, écologique, fonctionnelle, sociale, esthétique, sécurité, etc.) ? - Comment peut-on requalifier un bâtiment d’habitat collectif à l’impératif de l’efficience énergétique et environnementale en tenant compte des multiples contraintes qui s’y rapportent ? - Quelles solutions globales, de packaging ou de kits performants, peuvent permettre une revalorisation de l’immeuble et contribuer à atteindre une haute performance énergétique en réhabilitation ? - Quels impacts ces solutions peuvent-elles avoir sur l’architecture tant à l’extérieur qu’à l’intérieur ? »2. Avec pour objectifs : - « Optimiser les choix des dispositifs et systèmes architecturaux et techniques de requalification du parc existant notamment vis-à-vis des enjeux climatiques - Valoriser et diffuser leur mise en œuvre - Améliorer le rapport qualité/prix des travaux - Réfléchir sur les modalités de systématisation des solutions proposées au contexte particulier (physique, social, urbain…) de chaque opération de requalification ainsi qu’aux situations, désirs et moyens des habitants. - Améliorer la fiabilité des modes d’intervention, notamment en site occupé. 3 ». Il s’agit également de prendre en compte le fonctionnement et la valeur d’usage des immeubles, de définir une stratégie d’amélioration des performances thermiques, de s’assurer de la fiabilité, de la pérennité et de l’appropriabilité des systèmes architecturaux mis en œuvre, d’optimiser l’aspect organisationnel lors de l’intervention en site occupé. Prendre en compte le fonctionnement et la valeur d’usage des immeubles : elle permet non seulement d’en révéler les nuisances et dysfonctionnements mais aussi ses atouts. Cette analyse initiale comprend les composantes d’environnement, architecturales, de parcours d’accès au logement, de confort, techniques mais également humaines (habitudes de vie, âge moyen de la population…). Cela permet ensuite de poser un diagnostic de fonctionnement et d’usage qui permettra de hiérarchiser les choix d’intervention et de dégager des scénarios d’utilisation. La mise en œuvre des opérations de réhabilitation en général est d’autant plus difficile à réaliser qu’une grande partie des logements à traiter est occupée. Les solutions architecturales et techniques ne constituent pas à elles seules des réponses pertinentes ; il y a des questions à résoudre au niveau du chantier. Les travaux ont des contraintes spécifiques : rapidité d’exécution, planning précis, coordination efficace 2. Idem 3. Idem

Méthode d’analyse du patrimoine pour l’arbitrage de la maîtrise d’ouvrage conseillée par le PUCA dans le cadre du programme REHA D’après : www.union-habitat.org

des travaux, limitation des nuisances pour les occupants, maintien des structures nécessaires à la vie quotidienne, compte tenu des difficultés, imprévus fréquents. La seconde consultation REHA de 2012 a ajouté trois axes d’approfondissement afin d’interroger la stratégie globale de la démarche de requalification : diversification (typologique, architecturale, des fonctions…), mutualisation (des équipements techniques, des services, de l’énergie…), densification comme levier d’optimisation du projet. Les méthodes d’interventions doivent donc être adaptées à chaque situation, en développant une stratégie de communication entre les différents acteurs pour obtenir des gains de productivité. Le programme REHA propose aux bailleurs une méthode pour effectuer le diagnostic stratégique du patrimoine. Il est fondé sur une cotation des bâtiments suivant plusieurs axes d’analyse (voir organigramme). Les résultats de cette analyse multicritères sont croisés entre eux afin de dégager une segmentation du patrimoine. Cette cotation permet également d’évaluer un indice de qualité globale d’un bâtiment et d’un patrimoine, et suivre son évolution dans le temps, de même que l’on suit les indicateurs de gestion locative ou la satisfaction des locataires. En ce qui concerne l’analyse préalable, le PUCA encourage les maîtres d’ouvrage à effectuer une analyse préalable avant de déclencher des actions d’envergure. En effet, ils soulignent que le seul examen de la classe du DPE ne suffit pas. Le PSP évoqué précédemment est un outil indispensable à cette analyse. L’analyse préalable permet de calibrer les ambitions au regard des capacités financières mais également au travers des gains d’attractivité possibles et des cibles de clientèle potentielles. Ce document détaillé à remplir contient les axes suivants : l’identification du site, la cohérence avec la stratégie patrimoniale, l’approche urbaine et architecturale, l’approche équipements techniques, l’approche sociale (connaissance, point de vue des locataires, du gestionnaire, les points de vigilance, etc.) Tous ces éléments sont ensuite rassemblés dans un tableau (page 38) pour croiser les données et appréhender les actions à prendre.

Résultat de l’analyse multicritères proposée par le PUCA Source : www.union-habitat.org

Outil d’analyse de l’environnement d’un bâtiment, conseillé par le PUCA dans le cadre de la consultation REHA D’après : www.union-habitat.org

Il apparaît donc que l’enjeu urbain de la réhabilitation urbaine est très vaste. En plus de sa longue temporalité et de s’inscrire dans des dynamiques politiques, financières et patrimoniales, l’échelle urbaine demande l’organisation des échanges entre les divers acteurs qui toucheront finalement à l’échelle bâtie. Par ailleurs, elle ouvre la porte à de nombreuses expérimentations, qui s’avèrent guider les décisions des services ministériels dans l’élaboration de la réglementation.

2.2 L’enjeu social Parler de l’enjeu social dans le cadre de la réhabilitation de l’habitat social peut paraître comme une évidence, d’autant plus que la loi Elan pose les principes de la concertation préalable et de la participation. Pourtant, d’après mes expériences cet enjeu n’est pas appréhendé dans sa globalité, et s’apparentait à une formalité. C’est pour cela que je souhaite, à travers quelques exemples, montrer pourquoi cet enjeu est plus qu’enrichissant pour le projet, c’est une nécessité. Nous verrons qu’au-delà des approches de programmation et de conception, la dimension sociale s’inscrit dans le cadre de transition écologique. Alain Bornarel est partisan d’une réglementation qui fixe intelligemment les objectifs selon le contexte, en laissant une liberté de mise en œuvre. C’est pour cela qu’il a contribué activement à mettre en place des grilles d’évaluation, notamment les référentiels BDF (Bâtiment Durables Francilien) et BDM (Bâtiment Durable Méditerranéen) permettant de relocaliser les objectifs en fonction des conditions climatiques et de la disponibilité des matériaux à échelle régionale. Les démarches BDM et BDF permettent l’organisation de réunions publiques, marquant l’introduction du projet dans la démocratie, la co-élaboration et le partage de connaissances. Cela porte l’intelligence collective : « En réhabilitation, il est indispensable de travailler avec les habitants. Il y a encore des formes de concertation à inventer. » 1. L’enjeu social paraît donc incontournable dans la question de la réhabilitation des logements sociaux. J’ai étudié ci-dessous plus en détail quelques références qui me semblent le mieux illustrer cet aspect.

1. Les Entretiens de l’Observatoire de la qualité architecturale du logement en Île-de-France, CAUEIDF, Entretiens avec Alain Bornarel, Propos recueillis le 24 janvier 2020 par Justine Bourgeois, architecte au CAUE 93 et Marcela Conci, architecte urbaniste au CAUE 91

2.2.1 La permanence architecturale a. Réhabilitation de la cité du Petit Séminaire, Marseille (1976-1986), Rainier Hoddé, à l’époque architecte associé de l’opération, aujourd’hui chercheur émérite du laboratoire LAVUE (ENSA Paris Val de Seine) Ce projet a révélé des dimensions inédites pour l’époque, notamment pour la richesse des concertations, avec la démarche de « programmation continue », et de l’intervention de sociologues-médiateurs. En effet, les architectes n’avaient pas gagné le concours (9ème session de PAN) sur la base de pièces graphiques mais sur cette démarche qui a posé la nécessité d’une concertation avec les habitants de cette cité de 240 logements très sociaux. Cela a ouvert la possibilité d’une REX (réhabilitation expérimentale). Les trois architectes associés partagent la volonté de « regarder et d’écouter au préalable », ainsi qu’un véritable intérêt à faire le lien entre social et spatial. Les questions esthétiques ne sont d’ailleurs arrivées qu’après la phase APD. La programmation a été continue dans ce projet puisque la présence des architectes et sociologues sur le terrain a permis de faire émerger des besoins non recensés auparavant. « En effet, sans préjuger de ces ordres de priorité qualitatifs et quantitatifs, une amélioration réelle du logement ne peut être envisagée qu’à partir de recherches sur les exigences véritables qui s’expriment à travers les différentes formes de protestation et de revendication des habitants. » - Bernard Huet1. Ainsi la valeur d’usage, une fois atteinte, a-t-elle permis au projet de se développer en répondant à la demande. L’équipe a donc visité chaque logement, et l’analyse fine de ces espaces et des divers bâtiments a permis de conclure que le fonctionnement des cages d’escaliers, pourtant identiques, étaient différents selon chaque bâtiment, et a donc nécessité des traitements différents, aussi bien techniques qu’esthétiques. Cet exemple illustre également l’articulation entre la technique et l’usage. En effet, le choix d’isolation thermique (plaques agrafées sans mouluration) a été l’occasion, sur le chantier, de discussions avec les habitants, et d’expérimentations pour les entreprises et le bureau de contrôle. Ce projet s’est donc déployé en prenant en compte des usages ignorés par ces bâtiments, et en replaçant l’attention au bâti par le lien social.

1. HUET B., 1981, Anachroniques d’architecture, Bruxelles, Archives d’Architecture Moderne

b. Réhabilitation de soixante maisons individuelles sociales à Boulogne-surMer, agence Construire Lorsqu’on évoque la question sociale, celle de la qualité d’usage, il est évident de citer Patrick Bouchain, référent actuel en la matière et inventeur de la méthode de la « permanence architecturale ». Dans son ouvrage Pas de toit sans toi, trois projets de l’agence Construire montrent de quelle manière il est possible de « faire mieux avec moins »1, et qu’il est préférable de distinguer plutôt que d’uniformiser. Boulogne-sur-Mer se montre comme un exemple de fracture urbaine dû à l’après-guerre et la reconstruction moderniste rigide, orthogonale et hygiéniste. L’ANRU a appliqué des formules prédéfinies pour requalifier les ensembles datant des années 1950 et 1960 : détruire une partie pour augmenter la valeur de ce qui allait être réhabilité. « La règle d’or qui ordonne les dynamitages d’immeubles est un calcul visant à générer artificiellement de la demande pour un produit dont plus personne ne veut », lit-on. Sur le relogement des habitants dont les bâtiments ont été détruits : « on ne construit jamais autant de logements qu’on en détruit » – dit le maire de Boulogne-sur-Mer et président de l’Office HLM Habitat du Littoral. La proposition de l’agence Construire et de Patrick Bouchain, en réaction à ces démolitions, articule le projet autour de l’idée suivante : rénover pour le prix d’une démolition. Les habitants des soixante maisons restantes, défavorisés et marginalisés, sont au cœur de la réflexion portée sur la réhabilitation. Il s’agissait là de transformer les pavillons en véritables lieux de vie confortables et adaptés. Le premier outil mis en œuvre pour comprendre le contexte fut la permanence architecturale : la présence physique de l’architecte sur le site pendant toute la durée du chantier (Sophie Ricard) a démarré par une prise de contact avec les habitants puis une présentation de ce qu’elle allait faire parmi eux. Il était primordial de se faire accepter parmi les habitants. Elle a donc commencé, à l’aide de la paysagiste Kanae Otani, par aménager le jardin de la maison qu’elle allait occuper. Les habitants l’acceptèrent progressivement et une relation de confiance s’établit, ce qui permit de commencer le travail avec les familles, pour la réhabilitation de leurs maisons. Les observations de l’architecte sur le terrain ont donné une réelle vision de l’ampleur des travaux à effectuer : isolation, plomberie, et autres fonctions essentielles de l’habitat qui n’avaient jamais été réparées et que les habitants n’avaient pas les moyens d’entretenir. Ainsi l’architecte peut-il participer activement à la programmation des projets, par une compréhension fine de la qualité d’usage. La rénovation en site occupé s’est très rapidement profilée comme la seule solution de mode opératoire, conditionnant fortement le phasage des travaux. Les architectes optèrent 1. Bouchain Patrick, Pas de toit sans toi, réinventer l’habitat social, Editions Actes Sud Beaux Arts L’Impensé, coédition Agence Construire, NAC, 2016, 112 p.

donc pour une intervention sur l’enveloppe (avec une doublure) puis sur l’intérieur pour permettre aux habitants de rester. La création d’une lucarne sous les toits pour chaque maison a rompu l’uniformité de la suite des bâtiments sur la rue, et a permis « le débordement des espaces de vie au-delà des limites rigides des façades monotones »1. Cette recherche de variations et de personnalisation s’est poursuivie par un travail avec l’artiste coloriste Anne-Sophie Lecarpentier avec chaque famille. La rénovation, par la présence de l‘architecte, ne s’est non pas faite par lots mais en remettant en état chacune des maisons séparément. Appliquée à la reconquête des délaissés sociaux, la méthode de Patrick Bouchain constitue une méthode crédible pour resocialiser des collectivités marginalisées. « Appliquée à l’action sociale, « réparer au lieu de reconstruire » pourrait vouloir dire ne plus appliquer aveuglément des modèles et standards préétablis, mais faire évoluer lentement les choses vers un objectif, en partant d’une situation donnée »2. Cela montre que l’architecte, en évoluant dans un cadre réglementaire qu’il comprend, peut être force de proposition pour la pratique d’une architecture différente.

1. Bouchain Patrick, Pas de toit sans toi, réinventer l’habitat social, Editions Actes Sud Beaux Arts L’Impensé, coédition Agence Construire, NAC, 2016, 112 p. 2. Idem

2.2.2 Les chantiers en réinsertion : vers le développement durable Depuis 2001, les clauses d’insertion font partie des moyens juridiques offerts par le Code des Marchés publics pour promouvoir dans l’emploi les personnes qui en sont éloignées. Depuis cette date, il existe aussi la possibilité légale de mettre en place des marchés de réinsertion socio-professionnelle. L’article 5 du code des marchés publics pousse les maîtres d’ouvrage à s’interroger sur la possibilité d’intégrer dans le marché ou la procédure de passation des objectifs de développement durable, et l’insertion professionnelles des personnes qui en sont éloignées en est un moyen. Cependant, la réalité est tout autre. Certains bailleurs fixent un pourcentage, généralement entre 20% et 40%, mais ces pratiques peuvent encore évoluer. Il existe des propositions citoyennes que les architectes peuvent intégrer dans leurs projets, à l’instar de l’association Compagnons Bâtisseurs Ile de France, qui est une association mettant en œuvre des actions d’amélioration de l’habitat, d’insertion ou de formation, notamment par des chantiers d’auto-réhabilitation accompagnée (ARA). Pour se rapprocher des populations les plus isolées et qui rencontrent le plus de difficultés dans leurs logements, l’association a mis en place deux ateliers mobiles (le Bricobus à Clichy-sous-Bois Montfermeil et le Brico’Pousse à l’Ile-Saint-Denis) avec une équipe d’intervenants techniques et sociaux accompagnant les habitants. Cela sert non seulement à réaliser des chantiers ou dépannages pédagogiques (aider à améliorer les conditions de vie d’une famille dans son logement) mais aussi à transmettre des savoir-faire. Par ailleurs, l’association anime dix ateliers de quartiers permanents dans des quartiers prioritaires de la ville. Les chantiers en réinsertion sont donc une véritable opportunité pour participer à la concrétisation des objectifs de développement durable, dont les architectes, au service de questions sociales, doivent se saisir. Nous pouvons conclure de ces exemples que de l’architecture sociale peut naître une architecture nouvelle, qui par une polyvalence renforcée peut faire émerger des questions sociales, économiques et environnementales qui n’avaient jamais été posées auparavant. L’enjeu social, au-delà des diverses pratiques et méthodologies, demande de déplacer le regard de l’architecte pour acquérir une compréhension nouvelle du contexte dans lequel il évolue.

2.3 L’utilisation consciente des matériaux et des ressources La thématique des matériaux, pour la construction neuve comme en réhabilitation est un point de vigilance pour tous les acteurs du projet, selon leurs intérêts : préférence esthétique, entretien et gestion, coûts, performance énergétique, etc. Les maîtres d’ouvrage établissent parfois des références et mettent aussi en place un cahier des prescriptions qui donne les grandes lignes. Ce cahier des prescriptions est un document communiqué lors de la consultation des MOE par l’Office HLM Seine-Saint-Denis Habitat par exemple. Le choix et le traitement des matériaux sont donc centraux dans l’acte de réhabiliter. Dans une conscience écologique, le réemploi prend peu à peu sa place. Carl Enckell, avocat au barreau de Paris spécialisé dans le droit de l’environnement, a accompagné un groupement militant en faveur de certains déchets inertes comme de véritables produits, afin d’en faciliter la vente en vue d’une valorisation. « En France et en Europe, le réemploi n’a pas (encore) de définition officielle précise. Audelà de la méconnaissance collective du sujet, c’est un vide juridique important qui freine toutes les initiatives économiques en la matière »1. En outre, d’autres progrès se font au niveau de l’utilisation des matériaux, avec une conscience globale de leur cycle de vie : il s’agit de l’utilisation des matériaux biosourcés. Le domaine du bâtiment est le plus grand consommateur d’énergie en France et émetteur de gaz à effets de serre, nous explorerons donc quelques pistes d’évolution.

1. Encore Heureux, Matière grise – Matériaux/Réemploi/Architecture, Editions du Pavillon de l’Arsenal, Décembre 2019, p.49/365.

2.3.1 Le réemploi dans les projets de réhabilitation

Schéma : Recyclage vs réemploi Source : www.raedificare.com

Le réemploi consiste à utiliser un matériau qui a déjà servi dans un autre bâtiment. Au cours de la démolition ou de la réhabilitation, les éléments sont déconstruits pour être utilisés à nouveau soit pour une utilisation similaire, soit adaptée ou détournée, sans être recyclée. Un exemple pertinent de réemploi est celui de la réhabilitation de la caserne de Reuilly située dans le 12ème arrondissement de Paris. Sur demande de la ville, Paris Habitat a acquis ce site pour voir comment faire évoluer ces bâtiments tout en respectant leur valeur patrimoniale (même s’ils ne sont pas classés), et comment recréer un quartier. Une crèche, un grand jardin public, des commerces de proximité, des locaux d’activité et près de 600 nouveaux logements sont créés, dont la moitié en logements sociaux. Le réemploi est l’une des caractéristiques majeures du projet : parquet, ardoise, radiateurs, poutres en bois massif, luminaires, armoires… tels sont les matériaux de qualité conservés et réutilisés. C’est avec l’accompagnement de l’agence d’architecture belge Rotor, experte sur le sujet du réemploi des matériaux, que ce processus a pu se développer. Une série de missions a été mise en place pour identifier les matériaux et déterminer dans quelle mesure ils pouvaient être réutilisés. Une exposition sur site a été l’occasion de montrer comment cela était possible : tout d’abord l’inventaire sur site des matériaux, catégorisés, puis une utilisation attentive de ces éléments, avec parfois leur transformation.

D’après l’ouvrage de l’agence Encore Heureux, Matière grise – Matériaux/Réemploi/Architecture, Editions du Pavillon de l’Arsenal, Décembre 2019, 365 p.

Le réemploi est désormais intégré dans les stratégies de réhabilitation de Paris Habitat. Une plateforme en interne pour l’échange des matériaux a été développée, et les cahiers des charges encouragent fortement les maîtres d’œuvres à travailler ces axes d’intervention. Par ailleurs, il existe des associations d’architectes praticiens qui réfléchissent activement à cette question, notamment le groupe Lorraine du réseau national de « la Frugalité heureuse et créative » (regroupant des architectes en majorité, ingénieurs structure, entreprises, bureaux de contrôle, étudiants… sur les sujets de l’innovation constructive en faveur d’un secteur du bâtiment plus respectueux de l’environnement). En explorant leur territoire et des exemples concrets de projets en cours ayant recours au réemploi, ils partent à la rencontre des architectes afin d’échanger autour de ces thématiques, afin d’en faire émerger des pistes de travail. Ils ont notamment recensé et cartographié les matériaux biosourcés sur leur territoire (carrières de pierre, bois, terre cuite, paille…) et réalisé de fiches sur chacun des fournisseurs, pour pouvoir connaître leur production et faciliter la prise de contact1. Ce groupe de travail a pu communiquer sur cette filière de réemploi (Plan Climat 2020…), en faisant une synthèse des acteurs locaux et des projets en cours afin de développer les outils, réaliser des fiches méthodologiques et de projets références, mais aussi porter une réflexion sur le développement de l’outil numérique et le BIM par rapport au réemploi. On comprend donc que développer le réemploi pour les architectes c’est : - Concevoir de manière différente le neuf (bâtiment que l’on peut déconstruire), - Etablir et développer les diagnostics sur l’existant, - Favoriser la déconstruction à la démolition, - Intégrer le réemploi/la réutilisation dans le projet architectural (lot dédié à définir dans l’appel d’offre), - Développer les réseaux de contribution, les ressourceries, etc., - Utiliser les outils mis à disposition (cf. Envirobat, REPAR 2, etc.) et les diffuser. Avec la notion de réemploi apparaît celle de bâtiment-ressource : le bâtiment présente des matériaux (délaissés industriels, commerciaux, en centre ancien, etc.), et une opportunité pour se réapproprier programmatiquement des bâtiments pour éviter l’étalement urbain.

1. Métamorphoser l’acte de construire – cycle de visio-conférences, « vers une conception écosystémique », Frugalité heureuse et créative, avec Emmanuel Pezrès, 13/10/2020

2.3.2 Privilégier les matériaux biosourcés Au-delà du réemploi, certains se penchent sur la provenance des matériaux, et de l’impact de leur production ou leur extraction, d’un point de vue environnemental, mais aussi social et économique. « Force est de constater que l’acte de construire fait aujourd’hui partie des principaux prédateurs de notre écosystème » - Emmanuel Pezrès, architecte, directeur recherche et innovation dans la mairie de Rosny-Sous-Bois1.

Utilisation consciente des matériaux biosourcés : prise en compte du cycle de vie Source : Document présenté par Emmanuel Pezrès

1. Métamorphoser l’acte de construire – cycle de visio-conférences, « vers une conception éco-systémique », Frugalité heureuse et créative, avec Emmanuel Pezrès, 13/10/2020

En réhabilitation, nous pouvons aborder cette thématique lors de la mise en œuvre d’isolations thermiques. Nous prendrons ici un exemple concret : un projet d’isolation thermique par l’extérieur dans le 15ème arrondissement de Paris ayant été commandité par Paris Habitat. Accompagné des agences d’architecture Landfabrik et Trait Vivant, le bailleur a programmé le ravalement de deux façades en matériaux biosourcés. La paille permet ici un bénéfice global, environnemental comme économique. Cet isolant réunit à lui seul l’ensemble des caractéristiques répondant favorablement à l’impact sur le réchauffement climatique tout en ayant un impact minimal sur l’ensemble de son cycle de vie (depuis la culture des céréales jusqu’à la valorisation en fin de vie). Financièrement, le coût de cette ITE est comparable avec d’autres isolants plus connus, qui en revanche n’offrent pas le même confort estival, ni le même bilan environnemental. La paille permet de stocker du carbone, contrairement aux gammes conventionnelles d’isolant. Par ailleurs, l’utilisation de ce matériau, issu d’une production locale, s’inscrit dans une démarche de relocalisation d’une filière permettant de maintenir et développer des emplois et compétences associés à la mise en œuvre de la paille. Le moment du chantier fut également l’occasion d’expérimentation et de formation pour une vingtaine de personnes, qui ont été initiées à la technique d’ITE « bretelles », innovante et économe. Cela montre à quel point les programmes d’amélioration thermique peuvent entraîner également des bénéfices environnementaux, socio-économiques et financiers. Vers une architecture écosystémique ? Expression inventée par Emmanuel Pezrès, la conception écosystémique est « Une conception, une démarche, une action, qui enrichit notre écosystème ou a un impact neutre sur celui-ci ». En réalité, la construction en bois ou en paille demeure destructrice pour l’environnement, même si cela est dans une moindre mesure que le béton. Nous pouvons concevoir le projet comme l’occasion de recherches sur plusieurs domaines : développer des savoir-faire sans être dépendant de longues chaînes de production, tester des matériaux non industrialisés, etc. La sensibilité aux matériaux biosourcés pose la question, pour la matière, du type d’exploitation de laquelle elle provient. Les nouvelles sylvicultures douces permettent de mettre en œuvre du bois ou de la paille BIO par une entreprise de réinsertion professionnelle. Même s’il existe des impératifs de temps à maîtriser, c’est une piste de développement pour l’avenir.

Il reste beaucoup de contradictions à résoudre, pour essayer d’avoir le moins d’impact possible sur notre environnement. Si de toute évidence la question des matériaux est intimement liée à celle de l’écologie, ce lien se montre encore plus fort si l’on considère la totalité du cycle de vie des matériaux, les conditions d’exploitation, d’extraction et de travail de leur production, et lorsqu’on réfléchit à l’avenir du matériau (bâtiments-ressources, déconstructibles). Il me semble donc que l’architecte doit faire partie des acteurs qui portent une réflexion large à ce sujet par la pratique mais également dans le cadre de la création de réseaux spécifiques d’information et de données. En tant que garants de la qualité architecturale, avec une conscience globale de l’environnement dans lequel elle s’inscrit, et avec une responsabilité pour la société, nous devons nous préparer au développement de notre pratique en étant attentifs à son impact.

D’après l’ouvrage de l’agence Encore Heureux, Matière grise – Matériaux/Réemploi/Architecture, Editions du Pavillon de l’Arsenal, Décembre 2019, 365 p.

Conclusion En somme, ce mémoire m’a permis d’approfondir mes connaissances par rapport à des intuitions que je possédais au départ. La réhabilitation est un enjeu fort qui croise des dimensions sociales, techniques, urbaines, économiques, mais également politiques comme le montrent les débats en cours autour des préconisations de la Convention Citoyenne pour le Climat (CCC), auxquels prennent part les associations traditionnellement engagées sur le mal-logement. J’ai également pu m’informer sur des réseaux professionnels et des acteurs de la réhabilitation avec lesquels je pourrais être amenée à travailler à l’avenir. Enfin, j’ai formalisé ce triptyque « social, urbain et environnemental » si important pour ma future pratique. Ce mémoire a fait ressortir des points de vigilance, notamment par rapport à mon expérience de Mise en Situation Professionnelle, qui a abordé la réhabilitation d’un point de vue uniquement thermique et esthétique. Concernant mon projet professionnel, je compte continuer à travailler quelques mois en agence pour avoir les fonds de démarrage de ma structure, en attendant un ami avec lequel j’ai eu l’occasion de travailler durant mes études, qui est sensible comme moi aux questions environnementales et qui termine sa formation en bicursus architecte-ingénieur l’année prochaine. Notre association permettra de mettre à profit ses connaissances techniques de mise en œuvre des matériaux et de l’environnement. Avec ma formation sur les questions sociales et sur les qualités d’usage, nous tenterons de tenir fermement ces trois piliers qui nous paraissent essentiels pour notre pratique d’architectes conscients et engagés.

Définitions Parc locatif social : le répertoire des logements locatifs des bailleurs sociaux (RPLS) recense l’ensemble des logements appartenant aux bailleurs sociaux. Le parc locatif social désigne l’ensemble des logements, conventionnés ou non, des bailleurs des catégories suivantes : OPH, ESH ou associations agréées. Le parc social comprend également les logements conventionnés des SEM agréées. Sont ainsi exclus les logements non conventionnés appartenant à une SEM de France métropolitaine dont les caractéristiques sont proches du secteur libre. Taux de vacance : nombre de logements vacants parmi les logements proposés à la location, hors logements vides pour raison technique, rapporté au nombre de logements proposés à la location. Logements vides : logements non occupés et non proposés à la location, car en cours ou en attente de travaux, de démolition ou de vente. DPE : le diagnostic de performance énergétique donne un aperçu de la performance énergétique d’un logement par une estimation de sa consommation énergétique et de son taux d’émission de gaz à effet de serre. Le DPE doit être réalisé dans tous les logements d’habitation, excepté ceux destinés à être occupés moins de quatre mois par an. Pour mesurer la performance énergétique d’un logement, le professionnel utilise deux étiquettes: une étiquette « énergie » indiquant la consommation énergétique annuelle du logement sur une échelle allant de A (consommation faible, inférieure à 51 kW/m²) à G (consommation importante, supérieure à 450 kW/m²), et une étiquette « effet de serre » indiquant l’impact annuel de cette consommation énergétique sur les émissions de gaz à effet de serre sur une échelle allant de A (émission faible, inférieure à 6 kg d’équivalent carbone/ m²) à G (émission importante, supérieure à 80 kg d’équivalent carbone/m²). Financements : PLAI : Prêt locatif aidé d’intégration ; PLUS : Prêt locatif à usage social. Les logements financés en Prêt locatif aidé ordinaire (PLA) appartiennent aussi à cette catégorie ; PLS : Prêt locatif social.

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entretien Entretien avec Julie Roche (Seine-Saint-Denis Habitat), propos recueillis par Sarra Ben Gara, 04 Juillet 2020