Diesmal geht es um Rechtsfragen und die Beteiligung von Mietern an den Modernisierungskosten. 3
Albtraum Wasserschaden
Und was Eigentümer wissen sollten.
Unser Experte Carl Ulrich Neu gibt Tipps, damit Sie sich ein Bild machen können. 8
Rund um die WEG Sinnvolle Versicherungen
Was ist notwendig, was ist sinnvoll?
Ein Experte im Interview. 10
grosses Plus zum Werterhalt.
Investitionen in den altersgerechten Umbau tragen zur langfristigen Wertsicherung einer Immobilie bei –wichtig für Vermieter und selbstnutzende Eigentümer.
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Die attraktive Anlageform gibt Eigentümergemeinschafen Sicherheit für die Liquidität bei nötigen Investitionen.
Steuertipp: Dachreparaturen
Vorsteuer kann absetzbar sein.
Es ist ein gutes Gefühl, eine Wohnung oder ein Haus zu besitzen. Wohnraum ist schon heute knapp und dementsprechend wertvoll. Diese Situation wird sich in Zukunf wahrscheinlich noch weiter zuspitzen – Betongold ist eine sichere Geldanlage und Altersvorsorge. Aber schon beim Kauf einer Immobilie in einer WEG und auch in der Zeit, in der man diese bewohnt oder vermietet, kommen eine Menge Herausforderungen auf den Eigentümer zu.
Rechtliche Vorgaben sind in einem stetigen Wandel, der Wohnungsmarkt verändert sich oder die eigenen Ziele richten sich neu aus.
Auch innerhalb einer Eigentümergemeinschaf verändern sich die Zusammensetzung oder die gemeinsamen Interessen.
Um jederzeit richtig reagieren zu können, muss man gut und aktuell informiert sein. Deshalb haben wir uns mit unserem WEG Magazin das Ziel gesetzt, unseren Kunden und allen Interessierten regelmäßig ausgewählte und nach unserer Meinung relevante Informationen zusammenzutragen.
In dieser Ausgabe liegt ein Schwerpunkt auf Schäden am Gebäude, deren Behebung und dem richtigen Umgang mit der Versicherung. Themen, die sich gut ergänzen. Aber wir sprechen auch Rechtsfragen und den Mehrwert von altersgerechtem Umbau an. Wir freuen uns, dass Experten aus unserem Netzwerk kompetente Antworten geben.
Auch mit der zweiten Ausgabe ist das Herausgeben eines Magazins für uns noch immer Neuland – wir brauchen
Schön, dass Sie uns lesen.
Unser Service für WEGEigentümer geht in die 2. Runde. Wir sind sehr stolz, heute die 2. Ausgabe unseres WEG Magazins präsentieren zu können. Das positive Feedback zur ersten Ausgabe hat uns wirklich motiviert, Sie weiterhin mit aktuellen Informationen zu versorgen.
Ihre Hilfe. Wenn Sie Anregungen oder Kritik haben, Ihnen Themen in unserem Hef fehlen oder Sie einen besonderen Wunsch für einen Artikel haben, würden wir uns sehr freuen, wenn Sie uns schreiben. Helfen Sie uns, dieses Magazin immer besser zu machen.
Im Moment hofen wir, dass Ihnen das Lesen Freude macht und Sie am Ende ein bisschen besser informiert sind.
Ihre
Tatjana Bähr und Burkhard Krohn
Das Heizungsgesetz –was Vermieter rechtlich wissen sollten.
Inhalt der letzten Ausgabe des WEGImmobilienmagazins war die aufschlussreiche Expertenmeinung zu der Frage, was Wohnungseigentümer über das neue Heizungsgesetz wissen sollten. Darauf aufbauend soll nun beleuchtet werden, welche Auswirkungen das neue Heizungsgesetz auf das Mietrecht und hierbei insbesondere auf die Frage der Modernisierungsmieterhöhung hat:
Ab dem 01.01.2024 dürfen in Neubauten nur noch solche Heizanlagen installiert und betrieben werden, die mindestens 65% erneuerbare Energien nutzen. Diese neuen Vorgaben gelten für Bestandsbauten ab dem 01.07.2026 (in Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern) bzw. ab dem 01.07.2028 (in Gemeinden mit bis zu 100.000 Einwohnern).
Ein wertbildender Faktor bei der Planung der Finanzierung des dann fällig werdenden Heizungsaustausches ist dabei die Frage, inwieweit der Mieter im Rahmen einer Modernisierungsmieterhöhung an den entstehenden Kosten beteiligt werden kann. Muss eine Heizung aufgrund eines Defektes ausgetauscht werden, so dürfen bereits ab dem 01.01.2024 fossile Heizanlagen oder auch Anlagen, die weniger als 65% erneuerbarer Energien nutzen, nicht mehr eingebaut werden. Flankierend zu dem neuen Heizungsgesetz hat der Gesetzgeber beginnend mit dem 01.01.2024 einen neuen Modernisierungstatbestand in das Bürgerliche Gesetzbuch mit aufgenommen: § 555 b BGB:
„Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen …. durch die mittels Einbau oder Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zwecke der Inbetriebnahme in einem Gebäude die Anforderungen des § 71 GEG erfüllt werden.“
Bei einer solchen Heizungsanlage im Sinne des § 71 GEG (Gebäudeenergiegesetz – als Heizungsgesetz bezeichnet) handelt es sich um eine Heizungsanlage, die 65% der mit der Anlage bereitgestellten Wärme mit erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme nach den in der Vorschrif in den einzeln bestimmten Voraussetzungen erfüllt. Der Gesetzgeber geht also davon aus, dass der Einbau einer dem Heizungsgesetz entsprechenden neuen Heizungsanlage eine Modernisierung darstellt, die grundsätzlich zur Modernisierungsmieterhöhung berechtigt. Dafür stehen dem Vermieter zwei verschiedene Umlageverfahren zur Verfügung:
Hat der Vermieter die Heizung entsprechend dem Heizungsgesetz ausgetauscht und kann er hierfür Fördermittel, etwa der Kreditanstalt für Wiederaufbau oder des Bundes, in Anspruch nehmen, so ist der Vermieter berechtigt, die jährliche Miete um 10% der für die Wohnung aufgewandten Kosten abzüglich der in Anspruch genommenen Drittmittel zu erhöhen. Die Fördermittel müssen also von den aufgewandten Kosten der Modernisierung in Abzug gebracht werden. Von der verbleibenden Differenz kann der Vermieter dann
10% der Kosten auf die Jahresmiete umlegen. Zudem sind von den insgesamt aufgewandten Kosten pauschal 15% für Erhaltungskosten in Abzug zu bringen. Gedeckelt ist die Modernisierungsmieterhöhung auf maximal 0,50 €/m² Wohnfäche. Unter Einhaltung dieser Vorgaben lässt sich mithin zumindest eine teilweise Amortisierung der aufzuwendenden Modernisierungskosten für den Austausch der Heizanlage nach dem Gebäudeenergiegesetz erreichen.
Dies sollte bei der Planung und Kalkulation der hierfür anfallenden Investition mitberücksichtigt werden.
Rechtsanwalt Michael Schüller ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Seine Kanzlei fndet sich im Herzen von Hilden. Er ist Mitglied im Düsseldorfer Anwaltverein sowie der Arbeitsgemeinschaf Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein.
Barrierefreiheit in Immobilien gewinnt in der heutigen Gesellschaf zunehmend an Bedeutung.
Die demografsche Entwicklung zeigt einen steigenden Anteil älterer Menschen, aber auch Menschen mit Behinderungen, die auf barrierefreie Wohnverhältnisse angewiesen sind. Doch abgesehen von den sozialen und ethischen Aspekten erweist sich der Umbau von Immobilien in barrierefreie Einheiten auch als wirtschaflich sinnvolle Investition. Dieser Bericht beleuchtet, inwiefern die Schafung von Barrierefreiheit den Wert von Immobilien steigern kann und wie sich dies auf den Verkaufspreis auswirkt.
Tatjana Bähr
Wertermittlerin für bebaute und unbebaute Grundstücke
Vielleicht kennen Sie Tatjana Bähr als Verwalterin Ihrer WEG. Doch sie ist auch zertifzierte Wertermittlerin und gibt uns wertvolle Informationen zum realistischen Wert Ihrer Immobilie.
Fachbeitrag: Die Wertsteigerung von Immobilien durch den Umbau in Barrierefreiheit
1. Demografscher Wandel als treibende Kraf:
Der demografsche Wandel prägt maßgeblich die Anforderungen an die Immobilienbranche. Eine älter werdende Bevölkerung und ein gestiegenes Bewusstsein für Inklusion führen dazu, dass barrierefreie Wohnungen vermehrt nachgefragt werden. Immobilieneigentümer, die diesen Bedarf frühzeitig erkennen und darauf reagieren, können von einer steigenden Nachfrage proftieren.
2. Steigerung der Zielgruppen:
Durch den Umbau in Barrierefreiheit erweitert sich die Zielgruppe potenzieller Käufer erheblich. Nicht nur Senioren und Menschen mit Mobilitätseinschränkungen sind an solchen Immobilien interessiert, sondern auch junge Familien mit Kinderwagen oder Menschen, die temporäre Verletzungen überwinden müssen. Diese breitere Zielgruppe führt zu einer höheren Attraktivität der Immobilie auf dem Markt.
3. Werterhöhung durch Modernisierung:
Barrierefreie Umbauten gehen of mit umfassenden Modernisierungen einher. Neue Technologien, energieefiziente Ausstattungen und hochwertige Materialien verbessern nicht nur die Lebensqualität der Bewohner, sondern steigern auch den
Gesamtwert der Immobilie. Käufer sind bereit, für zeitgemäßen Komfort und innovative Lösungen einen höheren Preis zu zahlen.
4. Geringere Vermarktungszeiten:
Barrierefreie Immobilien haben aufgrund ihrer vielfältigen Vorteile of kürzere Vermarktungszeiten. Die breitere Zielgruppe und die Anpassungen an moderne Standards führen dazu, dass sich die Immobilie schneller verkauf. Eine schnellere Transaktion kann dazu beitragen, Unsicherheiten und Kosten zu minimieren und den Eigentümer schneller von der Immobilie zu entlasten.
5. Kostenefizienz und Fördermöglichkeiten:
Der Umbau in Barrierefreiheit kann anfänglich zwar mit Kosten verbunden sein, aber in vielen Fällen stehen Fördermöglichkeiten zur Verfügung. Zudem können die Investitionen als werterhöhende Maßnahme betrachtet werden, die sich langfristig auszahlt. Die potenzielle Wertsteigerung der Immobilie überwiegt of die anfänglichen Umbaukosten.
6. Fazit:
Der Umbau von Immobilien in barrierefreie Einheiten stellt nicht nur eine gesellschafliche Verpfichtung dar, sondern erweist sich auch als strategisch kluge Entscheidung aus wirtschaflicher Sicht. Die steigende Nachfrage nach barrierefreien
Wohnungen, die Ausweitung der Zielgruppen, die Modernisierungsefekte und die Kostenefizienz durch Fördermöglichkeiten tragen dazu bei, den Wert der Immobilie zu steigern. Immobilieneigentümer, die frühzeitig in die Barrierefreiheit investieren, können auch langfristig von einer attraktiveren und wertvolleren Immobilie proftieren sowie ihre eigene Lebensqualität steigern, indem sie länger in ihren Immobilien verbleiben können.
Mehrwert für alle
Auch Eigentümergemeinschafen können sich auf die gemeinsame Umsetzung von Projekten zur Barrierefreiheit und die damit verbundene Wertsteigerung der Immobilie einigen.
Im Bild: Rollstuhlgerechte Zuwegung
In vielen Wohnungseigentümergemeinschafen (WEGs) gibt es ein bekanntes Problem: Es besteht ein großer Investitionsstau, der of schon seit Jahren besteht. Dies liegt häufg daran, dass es an Rücklagen fehlt und die einzelnen Eigentümer sich schwer einigen können. Zusätzlich verschärf wird die Situation durch neue gesetzliche Vorschrifen, die Immobilieneigentümer in den kommenden Jahren möglicherweise zur energetischen Modernisierung zwingen könnten.
Fast jeder Immobilieneigentümer weiß, dass ein Bausparvertrag ein sicheres Finanzierungsinstrument für den Immobilienerwerb ist und auch als sichere Vorsorge für anstehende Modernisierungen dient. Was für einzelne Eigentümer gilt, trif auch auf die WEG zu.
Vielleicht steht in Ihrer Eigentümergemeinschaf aktuell oder in naher Zukunf eine Sanierungsmaßnahme an. Erste Kostenschätzungen zeigen, dass die Maßnahme entweder
Bevor Burkhard Krohn mit Haus&Haus ins Immobiliengeschäf einstieg, war er viele Jahre Leiter der Privatkundenabteilung bei der Commerzbank Düsseldorf.
Der Bausparvertrag für die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)
gar nicht oder nur teilweise aus der Rücklage fnanziert werden kann. Möglicherweise soll die Rücklage auch für Notfälle aufbewahrt werden. Eine Sonderumlage könnte jedoch einige Eigentümer fnanziell überfordern.
Investitionen in das Gemeinschafseigentum erhöhen den Wert und die Attraktivität jeder einzelnen Wohnung einer Eigentumsanlage. Es ist wichtig, rechtzeitig für diese Maßnahmen vorzusorgen, um eine sichere Kalkulationsgrundlage zu schafen. Bausparkassen bieten speziell für Wohnungseigentümergemeinschafen den WEGBausparvertrag an, der vielfältige Verwendungsmöglichkeiten für Investitionen am Gemeinschafseigentum bietet.
Die Wohnungseigentümerversammlung beschließt mit Mehrheitsbeschluss, dass für die WEG ein Bausparvertrag abgeschlossen wird und wie der spätere Gesamtdarlehensanspruch auf die einzel-
Investitionen können die Liquidität einzelner Eigentümer übersteigen. WEG-Bausparen kann helfen.
Burkhard KrohnWBankkaufmann und Immobilienfachmann
nen Wohnungseigentümer aufgeteilt werden soll (proportional gemäß Anzahl der Wohneinheiten im Objekt oder unproportional gemäß Anteil der einzelnen Wohneinheiten).
Daraufhin beaufragt und bevollmächtigt sie den Verwalter, den Gemeinschafsbausparvertrag bei der entsprechenden Bausparkasse abzuschließen. Der Vertrag wird dann entweder durch eine Einmalzahlung
Dachreparaturen Vorsteuer kann absetzbar sein
Reparaturkosten für Dächer, auf denen PV-Anlagen betrieben werden, können ggf. geltend gemacht werden.
Durch den Betrieb einer Photovoltaikanlage entstehen Einnahmen, die der Umsatzsteuerpficht unterliegen. Es ist möglich, Vorsteuern für die anfallenden Kosten im Zusammenhang mit Dachreparaturen geltend zu machen.
Gemäß einem Urteil des Bundesfnanzhofs vom 07.12.2022 (Az. XI R 16/21) ist es erlaubt, den Vorsteuerabzug von der Rechnung für die Dachreparatur eines privat genutzten Hauses mit einer PV-Anlage zu beanspruchen.
Ein Unternehmer hatte eine Photovoltaikanlage auf seinem privaten
Steuertipp:
oder regelmäßige Einzahlungen bespart. Das angesammelte Guthaben wird an den Verwalter ausgezahlt. Der Gesamtdarlehensanspruch wird dann entsprechend der getrofenen Festlegung aufgeteilt.
Jeder Wohnungseigentümer entscheidet dann individuell, ob er das Bauspardarlehen zur Finanzierung der wohnungswirtschaflichen Maßnahme am Objekt nutzen möchte
oder ob er den auf ihn entfallenden Kostenanteil anderweitig bezahlt.
Die WEG nutzt das Bausparguthaben und die Bauspardarlehensansprüche der Eigentümer zur Finanzierung von wohnungswirtschaflichen Maßnahmen am Objekt.
Wohnhaus installiert, wodurch das Dach beschädigt wurde und Feuchtigkeit eindrang, die weitere Schäden am Wohnhaus verursachte. Er beauftragte einen Dachdecker mit der Reparatur. Die in den Rechnungen des Handwerkers ausgewiesene Umsatzsteuer wurde als Vorsteuerabzug in den Umsatzsteuervoranmeldungen für die Photovoltaikanlage berücksichtigt.
Das Finanzgericht und das Finanzamt hatten den Vorsteuerabzug abgelehnt und nur einen Teil der Vorsteuer berücksichtigt. Dies wurde damit begründet, dass der Unternehmer das Gebäude zu mehr als 90% privat nutzt
Falls ein Schaden an einem ansonsten voll funktionsfähigen Dach aufgrund fehlerhafer Montage der PV-Anlage entstanden ist und Umsatzsteuer auf die Einnahmen gezahlt wird, sollten die damit verbundenen Kosten als Vorsteuer geltend gemacht werden können.
und daher nur 10% der unternehmerischen Nutzung zugeordnet werden können.
Der Bundesfnanzhof hingegen gewährte dem Betreiber der Photovoltaikanlage den Vorsteuerabzug.
Der Betrieb einer PV-Anlage, die auf einem Wohnhaus angebracht ist, stellt eine wirtschafliche Tätigkeit dar. Die Vorsteuer für die Reparaturkosten, die im Zusammenhang mit der Anbringung der PV-Anlage am privat genutzten Wohnhaus entstanden sind, kann somit geltend gemacht werden.
Quelle: Bund der Steuerzahler
Carl Ulrich Neu
Unser Experte für Heizung, Bad und Klima
Der Wuppertaler Familienbetrieb
Weyerstall ist seit 1880 ein namhafer und überregional tätiger Installateurbetrieb. Die Firma verfügt über enorme Erfahrung und Inhaber Carl Ulrich Neu ist daher unser Experte für fundierte Einschätzung und Tipps in diesem wichtigen Bereich. Herr Neu, was sagen Sie zum Thema Wasserschaden?
Wasserschäden in der WEG Was Wohnungseigentümer wissen sollten.
Ein Wasserschaden in der Wohnung gehört zu einer der unangenehmsten Erfahrungen, die man als Bewohner oder Wohnungseigentümer machen kann. Schon wenn erste Anzeichen sichbar werden, sollte man schnell Rat und Hilfe suchen. Manchmal tritt ein Wasserschaden
So kann der Anfang eines Wasserschadens aussehen. Die Bewohner der Wohnung darüber bekommen es wahrscheinlich gar nicht mit. Schnelles Handeln ist gefragt.
aber auch akut und drastisch auf. Dann ist schnelle Schadensbegrenzung gefragt. In einer WEG gelten noch ein paar besondere Regeln und ich möchte Ihnen von meinen Erfahrungen berichten, damit aus dem Albtraum Wasserschaden keine Katastrophe wird.
Natürlich gibt es Situationen, da kommt plötzlich Wasser aus der Wand oder aus einem Heizkörper gespritzt. In diesem Fall sollte es einen wirklich schnellen Weg geben, damit der Schaden begrenzt wird. Erster Ansprechpartner ist, wie bei allen Schäden an der WEG, die Hausverwaltung. Gute Hausverwaltungen sind schnell erreichbar und koordinieren die Behebung und die Regulierung des Schadens mit der Versicherung. Sie verfügen über ein Netzwerk zuverläs-
siger Handwerker, die nach Möglichkeit kurzfristig vor Ort sind. Im Notfall kann sich der Mieter oder Bewohner einer betrofenen Wohnung aber auch direkt an den Installateur oder einen Schadendienst wenden, um unnötige Zerstörungen zu vermeiden.
Ein erfahrener Insallateur sollte die Ursache eines Wassereinbruchs schnell ermitteln können.
Der Installateur wird, wenn er über die nötige Erfahrung verfügt, den
Schaden schnell lokalisieren und das fießende Wasser abstellen. Dann kann mit der Trocknung und der Reparatur der Beschädigung begonnen werden. Gegenüber Versicherungen ist es dabei wichtig, die Kosten für die Schadensbehebung verhältnismäßig zu halten.
Die Arbeiten nach einem Wasserschaden können sehr umfangreich und langwierig werden.
Viel häufger als spontane Wasserschäden treten aber schleichende Schäden auf, die zu großen Zerstörungen der Bausubstanz wie Schimmel oder Hausschwamm führen können. Jeder Bewohner, egal ob Eigentümer oder Mieter, steht dabei in der Fürsorgepficht (§ 82/83 VVG) und muss auf Anzeichen schleichender Wasserschäden achten und auf sie aufmerksam machen.
Ein typisches Beispiel sind eine porös gewordene Silikonfuge in der Dusche oder der Badewanne, Risse in Fliesen und deren Fugen oder ein defekter Abfuss. In der eigenen Wohnung machen sich solche Schäden meist nicht bemerkbar, aber das über einen längeren Zeitraum eindringende Wasser
TIPP:
Als Vermieter sollten Sie Ihren Mieter unbedingt auf seine Fürsorgepficht hinweisen. Es ist auch im Interesse jeden Mieters, dass er seine Wohnung nicht wegen einer aufwendigen Sanierung für Wochen verlassen muss. Empfehlen Sie Ihrem Mieter auch den Abschluss einer Hausratversicherung, damit seine persönlichen Gegenstände ebenfalls versichert sind.
verursacht z.B. Flecken oder Verfärbungen an der Decke in der Wohnung darunter oder der benachbarten Wohnung.
Solche Veränderungen sollten umgehend der Hausverwaltung gemeldet werden. Wenn der Installateur zur Begutachtung des Schadens kommt, ist es sinnvoll, sich mit den Nachbarn abzusprechen, damit ggf. auch deren Wohnungen besichtigt werden können.
Nun kommt es vor allem auf die Erfahrung des Installateurs an, aus der Art der Veränderung den eigentlichen Schaden zu erkennen und zu fnden. Selbstverständlich kommen hier auch Leckageortungsgeräte wie akustische Messgeräte oder Feuchtescanner zum Einsatz.
Nach einem Hochwasser gilt der Hyginene besondere Aufmerksamkeit.
Eine immer häufger aufretende Form von Wasserschäden ist die durch Hochwasser. Hier sind in der Regel umfangreiche Arbeiten notwendig und es geht um mehr als Abpumpen und Trocknen. Meist hinterlässt das Wasser auch üble Gerüche und eine Schlammschicht. Klar, denn es kann Fäkalwasser sein, egal ob von draußen oder aus der Kanalisation. Hier genügt einfaches Abpumpen und Aufwischen nicht. Man sollte besser Proben nehmen und zielgerichtet dekontaminieren, denn es geht um die Gesundheit. Außerdem muss zwischen Inventar und Gebäude genau unterschieden werden, denn in der Regel sind zwei Sachversicherungen zuständig.
Ich hofe, Sie ein wenig auf einen Wasserschaden vorbereitet zu haben, der hofentlich nicht kommt.
Wenn Sie Wünsche für ähnliche Informationen zu einem anderen Thema rund um den Bereich Heizung, Bad und Klima haben, schreiben Sie an die Redaktion und wir werden versuchen, Ihre Fragen in einer der nächsten Ausgaben zu beantworten.
Bis dahin, Ihr Carl Ulrich Neu
Gut zu wissen
Welche Schäden sind eigentlich über eine Gebäudeversicherung abgedeckt?
Leitungswasserschaden
Ein Leitungswasserschaden liegt vor, wenn Wasser unkontrolliert aus Leitungen austritt. Das gilt insbesondere für die Zu- und Abfussrohre, für Heizungsrohre und Anschlüsse an Waschbecken sowie Waschmaschinen. Solche Schäden können unter anderem auf Materialfehlern, Frost oder Abnutzungserscheinungen basieren.
Rohrbruch
Ein Wasserrohrbruch ist eine Beschädigung am Rohr einer (Ab-)Wasserleitung, die zu einem unkontrollierten Austritt von (Ab-)Wasser führt.
Allmählichkeitsschäden
Schäden, die über einen längeren Zeitraum unbemerkt entstehen, gelten per Defnition als Allmählichkeitsschäden. Allmählichkeitsschäden entstehen häufg durch Temperaturveränderungen, Feuchtigkeit, Niederschlag oder Dämpfe. Verschleiß und Abnutzung zählen nicht dazu.
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Versicherungen für eine WEG
Worauf man achten sollte, erklärt der fachmann im interview
Antworten vom Fachmann
Grundsätzlich sind die im Folgenden behandelten Versicherungen, egal ob für das selbst genutzte Eigenheim oder eine Eigentumswohnung, jedem Eigentümer anzuraten und sinnvoll. Und fast niemand verzichtet freiwillig auf den Schutz, den z.B. eine Gebäudeversicherung gegen einen existenziell bedrohlichen Schaden bietet. Kommen bei einer WEG mehrere Eigentümer ins Spiel, ist die gemeinsame Wohngebäudeversicherung der wichtigste Schutz für Schäden am Gebäude, deren Behebung auf alle Eigentümer zurückfallen würde. Aber im Schadensfall kommt es darauf an, alles richtig zu machen. ERGO Bezirksdirektor Daniel Wittke gibt uns im Interview Antworten auf unsere Fragen und liefert hilfreiche Beispiele.
Welches sind die gängigen Versicherungen für eine WEG?
Eine Eigentümergemeinschaf sollte eine Gebäudeversicherung zur Absicherung von Schäden am Gebäude, den Nebengebäuden sowie Garagen abschließen. Eine Haus- und Grundbesitzerhafpficht- sowie eine Gewässerschadenhaftpflichtversicherung (für den Öltank) sollten diese ergänzen und decken Schäden ab, die Dritten entstehen. Für jeden, der eine Wohnung bewohnt, egal ob Eigentümer oder Mieter, ist eine Hausrat-
TIPP: Als Vermieter sollte man Mietern eine Hausratversicherung empfehlen, denn innerhalb der Wohnung sind nur die ersten begehbaren Bodenbeläge (z.B. Fliesen oder Laminat) versichert. Für alles andere liegt die Verantwortung beim Mieter.
versicherung sinnvoll. Of werde ich gefragt: „Was ist eigentlich alles Hausrat?“ Stellen Sie sich vor, Sie nehmen das Dach ab und drehen das Haus um. Alles, was herausfällt, ist über die Hausratversicherung versichert.
Macht es einen Unterschied, ob ein Mieter oder der Eigentümer die Wohnung bewohnt?
Ja, vor allem, wenn ein Gebäudeschaden grob fahrlässig verursacht wird. Dies liegt vor, wenn ein Schaden durch einfache und naheliegende Verhaltensweisen hätte verhindert werden können und diese außer Acht gelassen wurden. Beispiel: Ich lasse das Essen auf der Herdplatte unbeaufsichtigt brennen, weil jemand an der Tür klingelt. Dadurch entsteht ein Feuer. Ist ein Mieter Verursacher, sind Schäden am Gebäude zu 100% versichert (Der Mieter ist nicht der Versicherungsnehmer). Hat dagegen
ein Eigentümer grob fahrlässig gehandelt, ist sein Anteil an dem für alle entstandenen Schaden nur zu einem geringen Teil versichert. Meist sind es pauschale 2.500,- Euro zzgl. eines geringen prozentualen Anteils am Restschaden. Folgeschäden für die anderen Eigentümer sind wiederum voll versichert. Zu großen Problemen führt es, wenn der Verursacher die Kosten aus Geldmangel nicht tragen kann. Ich empfehle daher dringend, grobe Fahrlässigkeit mit zu versichern. Die Kosten hierfür sind überschaubar, die Folgen für eine Eigentümergemeinschaf dagegen nicht.
Gibt es noch andere Stolperfallen?
Man sollte verstehen, was über die Gebäudeversicherung genau abgesichert ist, und was nicht. Bei den leider häufg aufretenden Wasserschäden sind Schäden durch „ nicht bestimmungsmäßig austretendes
Daniel Wittke
Leitungswasser “ gedeckt, z.B. einen Rohrbruch oder eine defekte Abwasserleitung. Sickert das Wasser aus der Dusche dagegen langsam durch eine defekte Fuge, sieht die Sache anders aus. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshof (BGH) vom 20. Oktober 2021 – IV ZR 236/20 sind Versicherungen weder für den Austausch der defekten Fugen, noch für die Folgeschäden – die massiv sein können – hafbar zu machen. Gute Serviceversicherer werden aber den Zustand der Fugen prüfen. Ist dieser nicht augenscheinlich schlecht, zahlen sie bei solchen
In dieser Dusche erkennt man deutlich, dass Handlungsbedarf besteht. Hier besteht Instandhaltungspficht.
Schäden trotzdem. Fragen Sie dazu Ihren Versicherungsfachmann, in den allgemeinen Bedingungen werden Sie keine Antwort fnden. Folgeschäden in den anderen Wohnungen sind dann ggf. über die Hafpficht abgedeckt, wenn die Gebäudeversicherung solche Schäden ablehnt.
Wie verhält man sich konkret im Schadensfall?
Am besten wenden Sie sich bei Schäden am Gebäude an Ihre Hausverwaltung, sie sollte den Schaden mit Versicherung und Handwerkern klären und alle notwendigen Schritte koordinieren.
Bei Beschädigungen an beweglichen Dingen, also Ihrem Hausrat, sollte man dagegen selber auf einiges achten. Wieder ein Beispiel: Unbemerkt ist Leitungswasser von Ihrer Wohnung in die Wohnung unter Ihnen gedrungen und hat einen Schrank beschädigt. Der Nachbar möchte nun, dass Ihre Hafpficht den Schaden zahlt. Diese wird dem Geschädigten aber lediglich den Zeitwert ersetzen. Besser wäre, der Nachbar meldet den Schaden seiner Hausratversicherung, diese ersetzt den Neuwert des Schrankes und holt sich von Ihrer Hafpficht den Zeitwert als Regress zurück. Dem
Nachbarn ist fnanziell keinerlei Schaden entstanden. Evtl. entstandene Schäden am Haus trägt die Gebäudeversicherung nach den gleichen Regeln. Man erkennt in diesem Fall wieder das sinnvolle Zusammenspiel von Gebäude- und Hausratversicherung. Denn fast immer entstehen Schäden in beiden Bereichen.
Beim Brand durch ein vergessenes Bügeleisen enstanden ein Gebäudeschaden von 50.000,- Euro, sowie ein Hausratschaden von 65.000,- Euro. Zum Glück war grobe Fahrlässigkeit mit versichert.
Fast jede WEG ist durch Versicherungen geschützt .
Aber was gilt im Schadensfall und worauf sollte man achten?
TIPP: Wenn das versicherte Gebäude vermietet ist oder ausschließlich berufich bzw. betrieblich genutzt wird, können die Beiträge für die Gebäudeversicherung als Betriebsausgaben oder Werbungskosten geltend gemacht werden und sind somit steuerlich absetzbar.
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Vielen Dank, dass Sie unser Magazin gelesen haben. Wir hofen, wir konnten Ihnen interessante Informationen liefern. Falls Sie Anregungen oder Kritik haben, freuen wir uns auf Ihre Meinung.
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