SCN 6-2015

thema

6 | 2015

www.scn.today

shopping  centre

news

winkelcentra, winkelgebieden en retail

Wow-effect

Zoetermeer zet de toon

Voorbeeldig restylen in Heiloo

rzameld Verwaaijen ve

Thema: research

De NRW Marketingprijs komt eraan!

VERTROUWT U OP

HARDE CIJFERS OF OP

ONHEILS PROFETEN? WINNAARS IN RETAIL SHOPPEN BIJ STRABO Doemdenkende retailprofeten voorspellen kommer en kwel voor winkelcentra in Nederland. Dat lijkt logisch. Want door de toename van online winkelen en aanblijvende crisis heeft de retail het hard te verduren.

Maar dat wil niet zeggen dat er geen winnaars zijn. Of dat online ‘het’ overneemt. Fysiek winkelen zit in ons DNA. Er zijn dan ook genoeg sterke winkelcentra met een goede toekomst. Strabo kent ze allemaal. In veel gevallen hebben we mede aan de basis gestaan van hun huidige succes.

In meer dan 30 jaar hebben we de belangrijkste ups en downs in retailland meegemaakt. Op basis van kennis en ervaring met passantentellingen, passantenenquêtes, koopstromenonderzoek en consumentensegmentaties hebben we een onderzoeksmodel ontwikkeld dat u inzicht geeft in de potentie van uw winkelcentrum.

Ook Strabo heeft geen glazen bol. Maar levert wél een glasheldere analyse en marketingvisie op basis van harde cijfers.

s t r a b o)

M A R K TO N D E R Z O E K E N VA S TG O E D I N FO R M AT I E

Ook winnen in retail?

Bel Hans van Tellingen of Jeroen Verwaaijen: 020 - 626 08 17.

Of kijk op strabo.nl

inhoud

2015 | 6

in deze editie

www.scn.today

thema: research

nieuws en series

Redevco over polarisatie bij steden Faillissementen bevestigen tweedeling Vernieuwing winkelgebieden noodzaak Een FOC in Assen?

NRW Marketingprijs Het leven van winkelcentra (2) John Nijsten over markthuur SCN Digitaal Supplement Verwaaijen verzameld De zonnige toekomst (7) John Nijsten: verdeeld eigendom

11 40 44 48

4 18 24 25 27 28 33

projecten Restyling van ’t Loo Het wow-effect in Zoetermeer Ineractiegebied De Hallen

14 21 47

rubrieken en columns

retail Jorine de Soet bezoekt Il Sogno AMI Kappers en de vinken van Darwin

6 36

Beurs & congres 4 Getekend: Johan Haringsma 5 Personalia 26 In de pels 39 Jeroen Verwaaijen 39 Anneloes de Fouw 43 In the pipeline 50 B-2-B pagina's 55

Onze partners Naast de bedrijven die deze publicatie met advertenties en redactionele bijdragen mogelijk maken, kent Shopping Centre news sinds 2010 ook de mogelijkheid een uitgebreid partnership aan te gaan. De ondernemingen hiernaast ondersteunen ons met raad en daad, onder meer door zitting te nemen in de redactie­raad. Daarnaast biedt het partnership de deelnemende­bedrijven natuurlijk ook bepaalde voordelen. Wilt u meer weten?

Vraag dan de informatie aan bij media-advies@ scnews.nl. scn 2015 | 6 3

beurs & congres

Dinsdag 16 februari Logistiek Vastgoed 2016 Congres - De Maaspoort Venlo www.logistiekvastgoeddag.nl Donderdag 25 februari WinkellocatieMarkt België 2016 Congres www.winkellocatiemarkt.be

2016

NRW Marketingprijs Heeft u een marketingcampagne of -event uitgevoerd waar u apetrots op bent? Laat NRW deze dan voor het voetlicht brengen!

Dinsdag 8 maart Metropool Amsterdam Vastgoed 2016 Congres www.metropoolamsterdamvastgoed.nl Donderdag 17 maart Basiscursus vastgoedrekenen 1 middag – New Babylon Den Haag www.basiscursusvastgoedrekenen.nl Donderdag 24 maart Excel voor vastgoed 1 middag – New Babylon Den Haag www.excelvoorvastgoed.nl Donderdag 24 maart Basiscursus vastgoed fiscaal 1 middag/avond – New Babylon Den Haag www.basiscursusvastgoedfiscaal.nl www.managementproducties.com

21 januari 2016 NRW ALV en Scriptieprijsuitreiking Utrecht www.nrw.nl 29 januari – 2 februari 2016 Vakbeurs Christmasworld Frankfurt (D) christmasworld.messefrankfurt.com 13 april 2016 NRW Marketingcongres Locatie volgt www.nrw.nl 18-19 april 2016 ICSC European Conference Milaan (I)

4 scn 2015 | 6

V

oor het vijfde jaar reikt NRW in 2016 de marketingprijs uit. De NRW Marketingprijs wordt toegekend aan de campagne en het event dat aantoonbaar het meest succesvol is geweest voor de betrokken winkelomgeving. Door deze innovatieve, aansprekende en succesvolle projecten onder de aandacht te brengen kan de prijs bijdragen aan een verdere professionalisering van het vakgebied van winkelgebiedsmarketing.

Heeft u een marketingcampagne of event uitgevoerd waar u apetrots op bent? Laat ons deze dan voor het voetlicht brengen. Stuur uw project in voor de NRW Marketingprijs 2016. Inschrijven kan nog tot 1 februari 2016. Op de website van NRW (www.nrw.nl) vindt u alle informatie. winnaars De winnaars worden bekend gemaakt op het NRW Marketingcongres op woensdag 13 april 2016. Zowel als in de categorie ‘campagne’ als in de categorie ‘event’ kiest de vakjury een winnaar. Bovendien zal het publiek tijdens het marketingcongres de publieksprijs aanwijzen.

Bij de jurering worden er punten toegekend op het gebied van doelstelling & strategie, kwaliteit van de uitvoering, creativiteit/innovatie, prijs/kwaliteit &

kosten/effectiviteit, (meetbare) resultaten, maatschappelijke relevantie en samenwerking in het marketingproces.

Er wordt breeduit aandacht besteed aan de genomineerde projecten ter inspiratie voor de gehele sector. jury De vakjury staat onder leiding van voorzitter hoogleraar Marketing & Retailing Kitty Koelemeijer (Nyenrode Business Universiteit). De volledige jury bestaat verder uit de uit de volgende professionals: • Kitty Koelemeijer hoogleraar Marketing & Retailing, Nyenrode Business Universiteit, juryvoorzitter • Linda Annink directeur/eigenaar Urban Solutions • Robèrt Dackus hoofd Research & concepts 3W real estate • Bram Hulsbosch salesmanager MK Illumination • Marcel Jansen creative marketing Strøm • Michel Jonkheer chief brand officer & founder LookFeel Consultancy • Asha N. Lalai founder /CCH Customer Happiness • Chantal Riedeman shopoloog Shopology • Carlo Verhart senior adviseur Marketing & communicatie Rabobank Amsterdam www.nrw.nl

thema

Getekend:

Johan Haringsma

Eigen informatiesystemen bepalen het verschil

E

en van de kenmerken van de nieuwe tijd is dat veel mensen hun best doen zich online kenbaar te maken. Het gaat er vaak niet om wát je te vertellen hebt, maar vooral dát je wat hebt te melden. Corporate websites lopen over van de informatie, alles gaat online.

Dit dwingt mij tot een stelling: naarmate de hoeveelheid online informatie toeneemt, neemt de relevantie daarvan navenant af. De hoeveelheid informatie die op mensen afkomt, is enorm.

Zelf ontvang ik dagelijks zeker veertig e-mailberichten, een stuk of tien nieuwsbrieven en een behoorlijke hoeveelheid junkmail. Mensen zien door de bomen het bos niet meer. De explosie aan informatie gaat ten koste van de mogelijkheid er kennis van te nemen.

Pick your own truth Onze eigen sector heeft er helaas óók onder te lijden. Voorheen waren het door het rijk gesubsidieerde instituten die kennis over de retail verzamelden, beheerden en verspreidden. Tegenwoordig zijn dit activiteiten die elke zichzelf respecterende organisatie hanteert om zich in de markt te positioneren. Een goede ontwikkeling, zou je zeggen. Hoe meer kennis we delen, des te beter zicht kunnen wij krijgen op de wereld om ons heen. Maar ik vraag mij regelmatig af of berichtgevingen wel juist en objectief zijn. Iedereen kan immers geheel naar eigen inzicht informatie samenstellen en aan de buitenwacht presenteren. Voor gebruikers is dit wel erg ondoorzichtig. Bovendien komt het voor dat over één en hetzelfde fenomeen uiteenlopende ‘waarheden’ worden gepresenteerd.

een transparante discussie over de betekenis van online en fysiek winkelen uiteraard zeer in de weg. leegstand Dan het leegstandspercentage. Met de beschikbaarheid van ons landelijk bestand winkelgebieden zou het niet al te moeilijk moeten zijn om tot eenduidige cijfers te komen. Maar in relevante beleidsrapportages worden uiteenlopende percentages gehanteerd. De impact van deze verschillen kan echter groot zijn. Psychologisch vinden we 8% leegstand nog net aanvaardbaar, maar 10% ervaren we als zeer ernstig. omzet Als derde de omzetkengetallen van voorheen HBD, nu detailhandel.info. Lang hebben deze gediend als basis voor distributieplanologisch onderzoek. Maar met het sterk veranderend winkelklimaat wordt steeds duidelijker dat deze gegevens de werkelijkheid niet meer betrouwbaar weergeven – met alle gevolgen voor analyse en beleidsvorming van dien.

Noodzaak van eigen informatiesystemen Ons vakgebied is lange tijd maar matig kennisgedreven geweest. De laatste tijd ontstaat echter weer een (her)oriëntatie op data en informatie. We spreken zelfs aarzelend over het nut van big data. Een vaststelling is dat iedereen tegenwoordig toegang heeft tot een enorme hoeveelheid online retailinformatie. Maar de betekenis­ en de context daarvan zijn vaak onduidelijk.

In een tijd dat de betrouwbaarheid van informatie in rap tempo afneemt, neemt de noodzaak van betrouwbare informatie juist sterk toe.

Daarom zal steeds meer gebruik (moeten) worden gemaakt van in eigen beheer ontwikkelde informatiesystemen. Alleen die bieden de garantie dat duidelijk is wat er áchter de informatie zit, wat de bron is en vooral hoe betrouwbaar de data zijn. ←

j.haringsma@wpmgroep.nl

Drie voorbeelden Laat ik drie voorbeelden noemen. Ten eerste noem ik het aandeel online bestedingen in de retail. Een belangrijke online bron daarvoor is Thuiswinkel.org. Nog recent gaf deze organisatie aan dat het online aandeel 18% zou bedragen. Wie dit echter narekent (rekening houdend met bedragen in- en exclusief BTW en overeenkomende productgroepen), komt tot veel lagere percentages. De uiteenlopende percentages worden online verspreid en gedeeld. Dit staat

scn 2015 | 6 5

retailreview

tekst jorine de soet kir kordaat in ruimte Jorine de Soet is procesmanager. Zij adviseert en begeleidt bij complexe herstructureringsprocessen. Daarnaast schrijft zij series en losse bijdragen voor SCN.

Winkelen, waar gaan we heen?

Il Sogno Een oase van rust, goede smaak, hartelijkheid en betrokkenheid treedt je tegemoet als je Il Sogno binnenkomt.

6 scn 2015 | 6

I

l Sogno is een damesmodezaak, gelegen aan de Herenstraat langs het Merwedekanaal in Nieuwegein. De winkel bevindt zich in een prachtig klassiek creme-witgepleisterd monumentaal pand; een oude herenboerderij die in 1874 gebouwd is en de naam Huize Nieuwenstein draagt. De combinatie van het prachtige gebouw en de warme, sfeervolle invulling is echt ‘af’.

Fietstochtje Op een zonnige zaterdagmiddag in de zomer maak ik met ons gezin een fietstocht langs o.a. het Merwedekanaal in Nieuwegein. Aan de linkerzijde zien we het water met de vele plezierjachten, terwijl aan de rechterzijde verschillende panden uit verschillende tijdsgewrichten de weg flankeren.

Onverwachts treffen we een kledingrek vol prachtige mode voor een fraai pand. We bevinden ons niet in een winkelgebied. Maar als je goed kijkt, kun je nog zien dat dit vroeger wel een soort winkelstraat was. De meeste winkels zijn echter verdwenen of verhuisd naar City Plaza. We fietsen verder en als ik nog even omkijk, weet ik zeker dat ik op een ander moment naar die winkel toe zal gaan. Want hoe komt deze winkel hier terecht? Wie zijn de klanten?

retailreview

José Rosenberg

laagdrempelig en voor iedereen toegankelijk. Dat wil zeggen toegankelijk voor die dames wiens portemonnee het toelaat. Want zo ‘gewoon’ als alle dames in de modeshow zijn, de kleding die geshowd wordt ligt qua prijs iets boven ‘gewoon’. Merken als Annette Gortz, Penny Black, Indies, Drykorn, European Culture, Question, Jade Twelve, Rosner, Hester van Eeghen (tassen), Marthje (oorbellen) en sinds kort Caroline Biss worden geshowd en die bevinden zich alle in het midden-plus en exclusieve marktsegment.

Huize Nieuwenstein in Nieuwegein, de herenboerderij waarin Il Sogno gevestigd is.

Modeshow Een paar maanden later, als ik er weer langs fiets, staat er een bord buiten, waarop een modeshow aangekondigd wordt. Mijn nieuwsgierigheid is opnieuw geprikkeld en ik geef me op. Op de dag van de modeshow, een zondag, staat er een lange rij dames voor de deur. Het is ook echt een vrouwenaangelegenheid en eigenlijk heb ik een beetje medelijden met de enkele mannen die zich over hebben laten halen hun vrouw te vergezellen, of misschien wilden ze zelf wel graag mee? De gesprekken in de rij gaan over kinderen, kleinkinderen, kleding en uiterlijk; echt leuk voor de heren.

Laagdrempelig en toegankelijk De modeshow is écht geweldig! De verlichting is goed; er is rook, passende muziek, een catwalk en véél publiek.

We passen er nauwelijks in. De mannequins zijn échte vrouwen. Geen Doutzen Kroes of Heidi Klum, maar échte vrouwen. Van maat 36 tot maat 44, van 1.60 meter tot 1.80 meter, met kleine, normale en grote neuzen, kleine, normale en grote ogen en kleine, normale en grote oren. Ze lopen zoals vrouwen lopen, en niet alsof ze de laatste drie weken alleen met boeken op hun hoofd geoefend hebben.

Deze benadering maakt de show, de winkel en de kleding

Warm en professioneel De hele show en de verbale begeleiding door José Rosenberg, eigenares van Il Sogno stralen warmte én professie uit. Ik kijk mijn ogen uit en weet zeker: hier zit een artikel in.

Als ik langs ga om te vragen of José Rosenberg mee zou willen werken aan een artikel, zitten we binnen tien minuten behoorlijk in gesprek over mode, zaken doen en passie. José is dol op mode en vindt dat elke vrouw zichzelf voldoende de moeite waard zou moeten vinden om zich goed te verzorgen. Kleding, schoenen en accessoires horen daarbij. Il Sogno biedt daarom naast mooie kwalitatief hoogwaardige kleding ook modische schoenen, tassen en fraaie exclusieve sieraden. Het gaat hierbij om écht onderscheidende accessoires. Dat zie je zo. Al snel merk ik dat alles waar José zich in en rond haar winkel mee bezig houdt, recht uit het hart komt en tot in de puntjes geregeld wordt.

De mannequins zijn échte vrouwen, ze lopen gewoon zoals vrouwen lopen

Bijzondere locatie ‘Hoe kom je eigenlijk op deze plek terecht?’, vraag ik. In ons vak is het niet gebruikelijk om je met een exclusieve modewinkel solitair aan een toeristische route te vestigen.

José vertelt: ‘Eerder had ik mijn winkel in Vreeswijk, het scn 2015 | 6 7

retailreview

oude dorp. Daar ben ik in 2008 begonnen. Maar die winkel werd te klein en hoewel deze locatie niet optimaal is, is het pand dat wel. Daarom besloot ik in 2011 te verhuizen.’

Onderscheidend verleiden ‘Deze wat solitaire plek heeft tot gevolg dat ik altijd bezig ben met het organiseren van activiteiten waarmee ik mijn klanten en mijn potentiële klanten naar mijn winkel trek.

Dat doe ik niet alleen. Ik heb een paar collega’s die zich daarvoor net zo enthousiast inzetten als ik zelf. Voortdurend zijn we bezig met het verleiden van onze klanten.’

‘Nu wordt dat in deze tijd eigenlijk wel in alle winkelcentra en veel winkels gedaan. Daarom doe ik het anders. Ik wil mijn klanten een plek bieden waar ze zich thuis voelen, iets kunnen dóen, het naar hun zin hebben en ook gewoon een kopje koffie kunnen drinken. Zo organiseer ik bijvoorbeeld creatieve workshops en modeshows.

Evenementen ‘In maart is er altijd een modeshow waarvoor ik al mijn vaste klanten uitnodig. In april organiseer ik een ‘Ladies Sunday’. Daar geven we een modeflits en kunnen klanten schoonheidsadviezen krijgen van een professional. En in september is er dan weer een modeshow. Aan die modeshows wordt altijd veel aandacht besteed. Iedere keer is daar andere verlichting en zijn er nieuwe technische gadgets om de sfeer te verhogen. In maart volgend jaar wil ik verlichting die de indruk geeft dat er vogels door de zaal vliegen. We zijn nog aan het onderzoeken of dat mogelijk is en welke de kosten zijn.’

Special ladies day Een aantal weken geleden hield ik een Special Ladies Day voor mijn klanten om de nieuwe collectie te presenteren. Het was een soort high tea en ik had alle hapjes zelf gebakken. De hele week had ik elke avond gebruikt om een ander soort gebak, koek of cake te bereiden. En het was zo’n succes! Er werden complimenten gegeven over mijn baksels­, het was erg gezellig én er werd goed gekocht in een uitstekende sfeer. Op die manier probeer ik me altijd te onderscheiden.’

8 scn 2015 | 6

‘Binnenkort houden we een workshop servies stapelen’ ‘En binnenkort hebben we hier een workshop servies stapelen en kandelaars maken. Dat sluit bovendien goed aan bij het assortiment woningaccessoires en cadeaus dat ik aanbied in mijn winkel.’ leestafel ‘In januari volgend jaar organiseren we een leestafel en boekenmarkt. Iedereen kan daar zijn/haar oude boeken verkopen voor twee euro per stuk en de opbrengst gaat naar een goed doel. Dit keer wil ik het schenken aan een organisatie die zich bezig houdt met onderzoek naar en therapie voor de ziekte van Alzheimer: dementie. Per slot van rekening kan ons dat allemaal overkomen.’

‘En ik overweeg nog om bij een evenement een operazangers uit te nodigen, zodat wij onder het genot van goede zang tijd met elkaar kunnen doorbrengen.’

Door het gehele jaar allerlei activiteiten te organiseren­ onderscheidt Il Sogno zich duidelijk van andere winkels.

retailreview

Klant is Koning Bij Il Sogno wordt elke klacht serieus genomen. Een klacht is een klacht en niemand zeurt of is een klager. Hierdoor gaat er relatief vaak een kledingstuk of accessoire terug naar de leverancier. José hierover: ‘Hiermee onderscheiden we ons in de markt. We zien wel dat de klant niet in elke winkel zo serieus genomen wordt.

Deze houding naar onze klant heeft tot gevolg dat onze leveranciers ook klantgericht en flexibel moeten zijn. Als wij bijvoorbeeld vinden dat een rits te zwaar is voor de stof en het model van een kledingstuk, sturen we dit terug. Als een leverancier daar moeilijk over doet, overwegen we onze inkoop te verplaatsen naar een andere leverancier.’

‘Daarnaast zorgen we ervoor dat de merken die wij voeren niet overal in de buurt gevoerd worden, waardoor we een zekere exclusiviteit hebben.’

Het zijn ook niet de standaard activiteiten die we meer zien, zoals ontvangst met een glaasje prosecco en een toastje gerookte zalm, maar bijzondere activiteiten waarbij ook echt iets te dóen is. Dit sluit nauw aan bij de wijze waarop José in het leven staat. ‘Ik ben iemand van het dóen’, zegt ze. ‘Ik wil altijd iets te doen hebben.’

Vaste en trouwe klanten ‘Verder heb ik vooral veel vaste én trouwe klanten. Dat hangt nauw samen met de merken die ik voer en de persoonlijke aandacht die elke klant hier mag verwachten.

Die persoonlijke aandacht heeft weer tot gevolg gehad dat verschillende van mijn vaste klanten goede vriendinnen geworden zijn en die nemen dan weer andere vriendinnen mee. Zo heb ik een heel netwerk opgebouwd. Toen ik op deze plek begon, had ik 750 tot 800 vaste klanten. Nu zijn dat er 1250.’

Voor ons in het winkelvastgoed is dit een relevante opmerking. Overal wordt gezegd en geschreven dat er geen klantentrouw meer is. Bij Il Sogno is dat er wél. Blijkbaar biedt deze winkel haar klanten iets dat veel andere winkels niet doen. En dat voel je al als je binnenkomt.

Kwaliteit in elk detail ‘Ik had me natuurlijk ook kunnen vestigen op City Plaza, maar daar had ik niet zo’n ruim, fraai en gezichtsbepalend winkelpand kunnen betrekken. Bovendien zijn daar de huren wat hoog voor luxe artikelen met een lage omloopsnelheid zoals ik in mijn winkel verkoop. Hier heb ik letterlijk en figuurlijk alle ruimte om mijn eigen kleur aan de winkel te geven en daar hecht ik grote waarde aan.’

‘Mijn winkel moet een plek zijn als een soort huiskamer. Mijn klanten moeten zich geborgen en ontspannen voelen bij mij en mijn collega’s. Dat kan beter op een relatief rustige plek dan in een winkelpassage met tweezijdige bewinkeling en enorme consumenten stromen. Mensen komen hier tot rust. Ze kunnen ook gewoon even aanschuiven aan de tafel hier en een kopje koffie drinken.

Ik schenk goede koffie. Ook dat vind ik belangrijk. De kwaliteit die ik met mijn winkel wil uitstralen moet tot op elk detailniveau kloppen.’

Il Sogno Aan het einde van het interview maak ik een fotoreportage van Il Sogno en verschillende fotogenieke artikelen. Deze winkel is veel meer dan een winkel. Il Sogno is een plek voor persoonlijke warmte en betrokkenheid, maar vooral ook voor bezinning en een moment van rust en aandacht.

En dat is precies waar we in deze tijd van crisis en radicalisering behoefte aan hebben en waarom klanten van Il Sogno trouwe klanten worden.

Als ik Huize Nieuwenstein verlaat en achterom kijk, denk ik: Il Sogno, José Rosenberg maakt elke dag haar droom waar. ← scn 2015 | 6 9

UNIEKE LED-ILLUMINATIE VOOR WINKELCENTRA Fantastische sfeerbrengende figuren Deze kolibrie is zo groot als een bestelbus!

Energiezuinige LED-verlichting Computergestuurde kleurwisselingen Zie de video op http://youtu.be/96jnyIBaqHI of scan bijgaande QR-code

Nico de Vries Projectdecoraties Televisieweg 91 | 1322 AK Almere www.nicodevriesprojectdecoraties.nl info@nicodevriesprojectdecoraties.nl Tel: 036-536 83 65

• Tellen en man/vrouw analyse • Bezoek frequentie en verblijfstijd • Hotspots & routing • Continue NPS meting • Professionele WIFI infra • Mobile marketing

VISITORS

4601

VISIT FREQUENCY

1,83

DWELL TIME

22 MIN14 SEC

UNIQUE VISITORS

2992

CAPTURE RATE

4%

WE COUNT AND CONNECT PEOPLE.

AVRG.

TRANSACTION

€ 21,95

ITEMS

3 / VISITOR

TURNOVER SHOP

€ 941 / M

2

PFM COUNTS PFM CONNECTS

pfm-intelligence.com PFM Netherlands (HQ) AD_ShopCenter_202x125mm.indd 1

Kalkovenweg 54, 2401 LK Alphen Rijn • The Netherlands • T +31 (0)172 435 901 •• Iinfo@pfm-intelligence.com De Schans 23, 2405 XX Alphen a/d Rijna/d •The Netherlands • E info.nl@pfm-intelligence.com www.pfm-intelligence.com 17-03-14 16:17

thema

Marrit Laning, Redevco

‘Polarisatie is bij steden een duidelijke trend’

Op MAPIC maakte Redevco een aantal conclusies uit het City Attractiveness Report bekend. Dit voor het vierde achtereenvolgende jaar gehouden onderzoek maakt het mogelijk om 811 Europese steden zowel generiek als op het gebied van prime retaillocaties in kernwinkelstraten met elkaar te vergelijken. Shopping Centre NEWS sprak met Marrit Laning (head of research & strategy bij Redevco) over dit rapport en zoomde daarbij tevens in op de Nederlandse situatie. ⇢

scn 2015 | 6 11

research

A

llereerst de vraag voor wie het City Attractiveness Model bedoeld is. Marrit Laning: ‘Dit model is vooral voor Redevco zelf bedoeld als tool om de investeringsstrategie te ondersteunen. Maar inmiddels zetten we het model ook breder in en kunnen we het gebruiken om retailers te helpen met hun locatiebeleid. Daarnaast hebben ook gemeenten er een hulpmiddel aan om het beleid voor hun stad te toetsen en te vergelijken met andere steden.’

Het City Attractiveness Model kijkt vanuit verschillende invalshoeken naar een stad.

Zoals door de bril van de investeerder (die geïnteresseerd is hoe de kapitaalstromen zich ontwikkelen en in huurgroeipotentie) en door de bril van de consument (de beleving van bepaalde locaties).

‘In dit model lichten we een stad door aan de hand van 19 indicatoren* en het is deze diversiteit aan indicatoren die de kracht van dit model maken. Het helpt ons om te bepalen waar kansen liggen en waar niet endat is voor ons van belang als het gaat om investeringsbeslissingen.’

‘Op mapic hebben we bovendien ook met retailers aan de hand van dit model gekeken of er plaatsen waren waar sprake is van een ‘common ground’, op basis waarvan we eventueel samen konden optrekken. Uit onze gesprekken met retailers blijkt dat zij het City Attractiveness Model heel goed kunnen gebruiken als ondersteuning van hun expansiestrategie, zoals bijvoorbeeld hema al eens heeft gedaan.’ top 25 Redevco stelde aan de hand van het onderzoek van dit jaar wederom een Top 25 van meest aantrekkelijke Europese retailbestemmingen op. Op positie 9 treffen we als enige Nederlandse stad Amsterdam aan. Marrit Laning: ‘Dat is bijzonder, want Amsterdam is van al deze Europese steden de kleinste stad.

Dat de stad dan zo hoog in deze ranking verschijnt heeft te maken met de sterke toeristische aantrekkingskracht, maar ook omdat het in andere opzichten een groeistad is.’ *De 19 indicatoren van het City Attractiveness Model van Redevco zijn gewogen onderverdeeld in vier hoofdgroepen: bevolking, economie, winkelvastgoedmarkt en stadskwaliteit.

12 scn 2015 | 6

Zo kijkt Redevco niet alleen naar algemene demografische en economische trends van een stad, maar ook naar factoren die bepalend zijn voor stadskwaliteit en de prestatie van vastgoed. Voor het vastgoed echter wordt met name gekeken naar de primegebieden. Marrit Laning: ‘Anders gezegd: we kijken naar de ontwikkelingen voor de stad als geheel en zoomen dan steeds meer in op microniveau op wat in de winkelstraat gebeurt.’

‘Op dit moment laten de steden vaak een ‘gepolariseerde performance’ zien. Een stad als Amsterdam is nu sterk aan het verbeteren, maar er zijn ook steden die juist achteruit gaan. Voor Redevco is het City Attractiveness Model dan ook een middel om naar de toekomstbestendigheid van een stad te kijken en strategische keuzes te maken.’

Polarisatie Steden verbeteren, steden verslechteren.

De verschillen tussen steden lijken steeds groter te worden. Polarisatie dus. De bevolkingstrend is hierin belangrijk. Marrit

Amsterdam is sterk aan het verbeteren, andere steden blijven juist achter Laning: ‘De trend van de jaren 90, toen mensen wegtrokken van de grote steden, is nu omgekeerd. Urbanisatie is wat er nu speelt en dat komt doordat veel steden in zich zelf geïnvesteerd hebben. Het zijn met name de grote steden die zich hierop onderscheiden, waardoor de mensen uit de kleine steden naar de grote trekken.’

‘Verder is er in veel gebieden in Europa sprake van een negatief geboortesaldo. Het inwonertal daalt dus over het algemeen, en we zien grote verschillen in steden: de grote steden groeien nog steeds qua inwonertal, terwijl de kleinere krimpen. Maar het komt ook voor dat grote steden krimpen doordat jongeren daar wegtrekken. Madrid en Barce-

lona bijvoorbeeld hebben last van deze ‘brain drain’ die door de crisis veroorzaakt is. Dit soort ontwikkelingen hebben vaak gevolgen voor het winkelbestand.’

‘Verder zien we dat het consumentengedrag verandert. Men gaat steeds minder vaak naar de winkels, maar als men gaat, dan wordt gekozen voor de meest aantrekkelijke steden. Ook de winkelbestedingen dalen in het algemeen (onder meer door de invloed van online) maar de grote steden doen het nog goed. Of zelfs héél goed, zoals Amsterdam, de beste stad binnen Nederland en nog steeds groeiend. Helaas zijn er ook in Nederland veel steden die het niet zo goed doen, waar leegstand optreedt en de bevolking afneemt. Het effect is dat de belangrijkste winkelstraten krimpen en dat veel aanloopstraten het moeilijk hebben of verdwijnen. Hierdoor staat intussen van veel steden de relevantie als winkelstad op het spel. Dat betekent dat die steden niet meer zullen functioneren als vrijetijdsbestemming voor wat winkelen betreft en meer een convenience functie gaan krijgen. Dus ook hier weer die polarisatie. Het zijn structurele ontwikkelingen die voor Redevco kunnen resulteren in de beslissing om niet meer in die steden te investeren.’ brand mix Redevco kijkt ook heel goed naar de mix van retailers (brands) in de steden. Marrit Laning: ‘Op basis van een selectie van een aantal retailers kijken we naar de beste winkelstraten in alle 811 steden en tellen daar de aanwezigheid van die retailformules. Dit jaar hebben we gezien dat deze groep retailers elf procent van hun winkels gesloten heeft.

Echter, deze formules hebben tevens veel winkels geopend, waardoor het netto-effect uiteindelijk vijf procent krimp is. Hierbij is het opvallend dat men met name winkels sloot in de minder sterke steden in Europa en opende in de sterke steden.’

Toerisme als motor De aantrekkelijkheid van een stad wordt dus door veel factoren bepaald, zowel de ‘harde factoren’ als economie en demografie als de ‘zachte factoren’ zoals de bevolkings- en beroepenmix, leeftijdsopbouw (hoe jonger­, hoe bruisender), cultuur en historie, waarop met name Amsterdam goed presteert: ‘Ofschoon de economische ontwikkeling van

research

De stadskwaliteit bepaalt steeds meer het succes van de winkelgebieden

Van de 811 steden in Redevco’s City Attractiveness Model staat Amsterdam op plek 9.

onze hoofdstad het afgelopen jaar is achtergebleven bij veel andere belangrijke WestEuropese stedelijke centra, is het aantal internationale toeristen dit jaar met 12% toegenomen – tegenover 6% voor heel Nederland en een gemiddelde van 4% voor Europa – en heeft zich daarmee ontpopt als de drijvende kracht achter de recente positieve ontwikkeling van de stad als aantrekkelijke retailbestemming’ zegt Marrit Laning.

Samengevat kan gesteld worden dat de stadskwaliteit een steeds belangrijkere rol speelt in de stedelijke mix van factoren die bepalend zijn voor het succes van Europese stedelijke centra. Zowel beleggers als (internationale) retailers laten zich hierdoor in toenemende mate leiden en kunnen – zoals in het geval van Redevco – hierin soms ook gemeenschappelijk optrekken. ←

Voor dit artikel zoomen we binnen Nederland in op de performance van Amsterdam en Rotterdam, welke laatste stad op 18 november de titel Beste Binnenstad in de categorie Groot heeft gewonnen.

Rotterdam staat in de EU-ranking van Redevco’s City Attractiveness Model op positie 48 van 811 en Amsterdam op 9.

Van de 811 steden in Redevco’s City Attractiveness Model staat Rotterdam op plek 48.

De totaalscore in de City Performance (berekend op basis van de 19 indicatoren) is voor Rotterdam 6,4 en voor Amsterdam 7,5.

Het verschil van 1,1 punt is dus groot genoeg om tot gevolg te hebben dat Rotterdam niet in de top 25 verschijnt. Maar toch kent Redevco aan Rotterdam het city­ label ‘very good’ toe, waaruit we mogen afleiden dat de stad op het investerings­lijstje van Redevco blijft staan. scn 2015 | 6 13

restyling

Winkelcentrum ’t Loo: geopend in 1978 en naar aanleiding van een revitalisatie beloond met de NRW Jaarprijs van 1996.

Inmiddels is het 2015 en ’t Loo heeft net een bijzondere restyling met een feestelijke heropening op 7 november achter de rug.

Een restyling die gepaard gaat met een herpositionering van het winkelcentrum en die er toe dient de waarde van het vastgoed te behouden. Een wat andere insteek dan het gebruikelijke ‘waarde toevoegen door herontwikkeling met uitbreiding in meters.’

Wat is hier de gedachte achter?

‘Restylingsfrequentie van winkelcentra moet drastisch omhoog’ ­

G

een files rond Amsterdam, dus een half uurtje te vroeg op de afspraak. Dat geeft mooi de gelegenheid om –met de camera in de aanslag – eens even rond te kijken in het gerestylede ’t Loo. Buiten op de parkeerplaats (twee uur gratis met blauwe schijf) valt als eerste het hoge gehalte grote bolides met ster op. En ook dat op donderdag om half elf de horeca naast de hoofdentree al flink vol zit. Met goed geklede dames en

14 scn 2015 | 6

heren van vooral middelbare leeftijd.

In het winkelcentrum blijkt al snel dat het winkelaanbod in elk geval qua mode hier prima op aansluit. Maar er valt meer op. ’t Loo heeft namelijk op twee locaties prachtig uitgevoerde rustpunten. Dus zitjes met een leestafel. En geen verplichte consumptie­.

En wat meer is: ze worden echt gebruikt! Neem daarbij de lichte wandelgangen met bijpassende, langzaam verkleurende verlichting en het is duidelijk dat hier is nagedacht over stijl en beleving. Tijd om eens aan de men-

sen van belegger DELA Vastgoed te vragen welke gedachte hier achter zit.

restyling Jessika Verhoeven is manager Winkels­bij DELA Vastgoed en verantwoordelijk voor de winkelportefeuille van 1,2 miljard euro. De helft van dit vermogen is in zestien winkelcentra­ geïnvesteerd, de andere helft in solitaire winkelpanden. ‘Wij beheren dit over heel Nederland verspreide vastgoed met twee vastgoedmanagers voor de centra en drie voor de solitaire

restyling

Winkelcentrum ’t Loo (Heiloo) voorbeeld van aanpassen aan behoeften consument

Lichte en sfeervolle ambiance in ’t Loo

winkelpanden, waarbij we ook, zoals hier in ’t Loo, gebruikmaken van de diensten van externe management organisaties.’

Winkelcentrum ’t Loo is een van de centra waarvoor Göran de Gucht als vastgoedmanager verantwoordelijk is.

Hij vertelt over de restyling van ’t Loo en wat daaraan vooraf ging: ‘Het jaar dat ’t Loo de NRW Jaarprijs van 1996 won, was ook de laatste keer dat er verbeteringen en aanpassingen werden doorgevoerd en het winkelcentrum laveerde vrijwel zonder moeite door de eerste jaren van de eeuw en later de crisis heen. Maar uiteindelijk werden ook voor ’t Loo de effecten van de crisis en de veranderingen in de retail merkbaar en werd nadenken over een restyling en herpositionering noodzakelijk.’

Herpositionering qua hard- en software In 2014 ging DELA Vastgoed samen met beheerder WPM in gesprek met de ondernemersvereniging. Niet alleen werd er over de markt en de restyling van het winkelcentrum

gesproken, ook de marketing kwam ter sprake. Göran de Gucht: ‘Dit soort trajecten moet je samen met de ondernemers doen. Als eigenaar vonden wij bovendien dat het noodzakelijk was om de marketing en communicatie te professionaliseren. Het is steeds meer een gespecialiseerd vakgebied geworden en als ondernemersvereniging is dat bijna niet meer

‘Je kunt niet alles met een betere marketing oplossen’ zelf te doen. DELA Vastgoed levert daarom ook een financiële bijdrage, waardoor het inhuren van marketingprofessionals mogelijk is.’

Maar je kunt niet alles met een betere marketing oplossen. Het gebouw was qua uitstraling inmiddels aardig gedateerd. Bovendien wees een marktanalyse van Strabo uit dat

er ook qua consumentenprofiel het nodige veranderd was. En ook dat er kansen lagen om nieuwe consumenten uit de plaatsen rondom Heiloo (de Egmonden, Limmen en Akersloot) aan te trekken. Maar daar moet je wel het juiste aanbod voor creëren. Zowel qua branchemix als qua sfeer en beleving. Samen met het bedrijf LookFeel werd voor dat laatste een geheel nieuw gezicht ontwikkeld: frisser en eigentijdser en ook meer gericht op de jongere doelgroep, die ’t Loo ook meer wil aantrekken. kind en carrière Göran de Gucht: ‘Uit de analyse kwam namelijk ook naar voren dat er kansen lagen om de doelgroep ‘kind en carrière’ meer aan te spreken. Deze zal de komende jaren in Heiloo vanwege woningbouw groeien met zo’n 2500 mensen en die willen we graag naar ’t Loo krijgen. Deze mensen en ook de bestaande doelgroepen (Heiloo heeft behoorlijk wat welgestelde inwoners met een bovengemiddeld besteedbaar inkomen) willen we in onze nieuwe opzet aanspreken met de scn 2015 | 6 15

restyling

Na de restyling kan ’t Loo er weer even tegen

kernwoorden­stijlvol, veelzijdig, ontmoeten en genieten.’

Jessika Verhoeven vult aan en zegt dat dit een positioneringstraject is, waar restyling, branchering, beleving en marketing & communicatie integraal deel van uit maken. ‘In de praktijk loopt de (re-)branchering dan altijd wat achter, omdat dit nu eenmaal vaak wat langer durende trajecten zijn. Deze positioneringstrajecten doorlopen we voor al onze winkelcentra. Waarbij er tussen de winkelcentra natuurlijk grote verschillen bestaan.

Het is altijd maatwerk, zo ook hier in ’t Loo.’ Van renovatie naar restyling naar update Ofschoon Heiloo op slechts korte afstand van Alkmaar ligt, denkt Göran de Gucht dat ’t Loo voldoende onderscheidend is om de bestaande doelgroepen vast te houden en de nieuwe aan te trekken: ‘De consument

16 scn 2015 | 6

die recreatief wil winkelen, uitgaan of cultuur zoekt, die gaat natuurlijk af en toe naar Alkmaar. De restyling van ’t Loo is er echter op gericht om ook in het eigen dorp een hoge kwaliteit winkelomgeving te bieden, met nét even wat meer.’

‘Horeca wordt steeds belangrijker in centra als ’t Loo’ Jessika Verhoeven merkt op dat je daar in deze tijd wel hard aan moet trekken: ‘Door de crisis en de veranderingen in de retail, hebben met name de iets grotere wijkcentra het vaak moeilijk. Voor ons als DELA betekent dit dat we de gangbare fre-

quentie van een renovatie of restyling eens in de vijftien tot twintig jaar nu gaan verkorten naar een herpositionering eens in de vijf jaar waarbij we ook frequenter onderzoeken hoe een winkelcentrum functioneert en of de branchemix nog wel voldoet. Het voordeel is dat als je je huiswerk blijft doen, het ook minder omvangrijk is.’ waardebehoud De insteek voor ’t Loo is daarom anders dan die van bijvoorbeeld het winkelcentrum Kerkelanden in Hilversum (zie Shopping Centre news 2015, 3). Jessika Verhoeven: ‘Dat was een echte herontwikkeling, waarbij er ook meters zijn toegevoegd. De restyling van ’t Loo is vooral gericht op het waardebehoud van het vastgoed en dat zonder de dekking van bijvoorbeeld huurverhogingen, want dat zit er in deze tijd gewoon niet in.’

In de jongste restyling van ’t Loo is –naast de entreepartijen – het accent

restyling

Retailketens of zelfstandige ondernemers die meer willen weten over de mogelijkheden voor horeca of een winkel in de ‘dagelijkse’ sector kunnen bellen met DELA Vastgoed in Eindhoven, 040-2601618.

Van de twee zitjes op de pleinen wordt goed gebruik gemaakt

Jessika Verhoeven (r) en Göran de Gucht

op de binnenzijde gelegd. Göran de Gucht: ‘We hebben binnen alles aangepakt, behalve de vloer. De winkelpuien zijn in dezelfde kleur gemaakt en er is een nieuwe koofconstructie geplaatst. De reclamevoering van de ondernemers, zowel vlak als haaks, is vervangen en rasterplafonds zijn vervangen door systeemplafonds. De verlichting is als geheel aangepakt, met diverse ornamenten die sfeerlicht uitstralen. En er is veel nieuwe techniek aangelegd waarbij gratis wifi in de toekomst mogelijk is. Neem daarbij de nieuwe opzet voor de marketing, nieuwe website, het nieuwe logo en

’t Loo kan er voorlopig weer tegen.’

En een toilet voor bezoekers?

‘Dat is voorzien, maar met de plaatsing wachten we nog even totdat we klaar zijn met de puzzel van de invulling met de nieuwe winkels. We zijn in gesprek met diverse interne en externe partijen, maar staan zeker open voor formules op het gebied van ‘dagelijks’ en horeca die passen bij de positionering van ’t Loo.’ horeca Jessika Verhoeven: ‘Vooral horeca wordt steeds belangrijker, omdat je met dit soort centra alleen succes-

vol kunt zijn als je de consument langer in het centrum weet te houden.

Vreemd genoeg zijn er niet veel horecaconcepten die zich richten op middelgrote winkelcentra zoals ’t Loo. Daarom denken wij als eigenaar dat we hierin misschien een meer faciliterende rol in moeten nemen. We komen dan ook graag in contact met ondernemers die hier ideeën over hebben, met name in relatie tot de nieuwe doelgroepen. Het is echt maatwerk en als eigenaar willen we daar graag bij helpen.’ ← www.delavastgoed.nl

scn 2015 | 6 17

visie

Winkelcentra kennen hun eigen cycli. Een feestje bij de opening. Het nieuwe centrum trekt veel nieuwsgierig volk. Dan raakt men gewend. Alles wat mooi is gaat vervelen en wat lelijk is went. Na 10 jaar ziet het centrum er heel anders uit, maar de vaste klanten zien dat (nog) niet. En op de dag dat zij het zien, is het bijna te laat. Dan moeten we snel aan het poetsen en hopen dat het nog wat wordt. Het teveel aan winkelmeters en de technologische ontwikkelingen in combinatie met de crisis versnellen dit proces. Als we door onze oogharen heen kijken, wat zien we dan gebeuren? En wat zou er kunnen gebeuren? Daarover gaat deze nieuwe korte serie, waarin we ‘het winkelcentrum’ in zijn levenscycli beschrijven.

Aan het einde van de eerste aflevering is ons kind uitgegroeid tot een puber. We eindigen met: ‘En als ons kind dan gaat puberen en de wereld verder ontdekken gaan wij, ouders, zorgen dat hij bereikbaar is. zodat wij daar ’s nacht niet van wakker liggen….’

Bereikbaarheid het leven van het winkelcentrum – deel 2

18

scn 2015 | 5

visie

Ons kind

Ons kind

Ja, ons kind, nu een puber, krijgt natuurlijk een smartphone. De mobiele telefoon is zó 2014! Wij programmeren het apparaat van tevoren, zodat we controle hebben over hetgeen hij ermee kan doen. Wij stellen de noodnummers in en zijn GPS is gekoppeld aan onze eigen apparatuur, zodat we precies weten wanneer hij zich waar bevindt.

Opgewekt gaat onze puber op weg naar de nieuwe school. Het feit dat het allemaal nieuw is, maakt het al heel spannend. Hij slaapt er soms niet van.

Na verloop van tijd is ons kind gewend en krijgt hij nieuwe vrienden op school.

Heerlijk toch? Zijn nieuwe vrienden zijn beter op de hoogte van het gebruik van de smartphone en laten onze zoon

Ons winkelcentrum

Ons winkelcentrum

Ja, we hebben een goed plan hoe we het centrum gaan managen. Per slot van rekening hebben we jaren en jaren ervaring en zoals we het altijd gedaan hebben, is het altijd goed gegaan. Daarom doen we het nu weer net zo. We weten natuurlijk precies hoe de consument het centrum kan en zal bereiken. Dat hebben we letterlijk tot in de puntjes geregeld! Alle mogelijke alternatieve routes hebben we uitgeschakeld (nou ja, in ons denken dan). Wij weten zeker dat ons winkelcentrum en alle routes er naar toe zo aantrekkelijk zijn dat de consument wel gék is als hij of zij er niet naartoe gaat. Natúúrlijk gaat ie ernaartoe. Het kán gewoon niet anders!

Voor de ontwikkelaar is het logisch; dit is de route naar ‘zijn’ winkelcentrum.

Fietsers zijn gewend hun rijwiel direct tegen de bestemming te planten; sluit daarbij aan! door Jorine de Soet (KIR Kordaat in Ruimte), Peter Koet en Anneke van Dijk (Bak Van Dijk plan- en projectconsult)

Te voet Klanten die te voet komen, creëren­ echter al snel olifantspaadjes.

Waarom zou je een hoek omgaan of een bocht nemen, als je rechtdoor over het grasveld of tussen de struiken door kunt? Veel makkelijker en sneller. En inmiddels weten we allang dat de olifantspaadjes na verloop van tijd geplaveid worden.

Fietsen En wil je je winkelgebied aantrekkelijk bereikbaar maken voor fietsers?

Zorg dan dat je aantrekkelijk bent voor fietsers. Fietsers zijn gewend hun fiets direct tegen de bestemming te planten. Sluit daarbij aan! Probeer niet oeverloos en eindeloos fietsers naar bewaakte stallingen op 10 tot 15 minuten lopen van de bestemming te dirigeren. Dat leidt hooguit tot frustratie bij de fietsers, die eerder weg zullen blijven dan de boetes zullen betalen voor verkeerde stalling. De kans dat zij bereid zijn het offer van een lange wandeling naar de bestemming te brengen is gering. Eigenlijk worden ze weggejaagd. Ze bezoeken voortaan een andere plek die wel aansluit bij fietsgedrag; een gemiste kans.

Met de auto De klant die met de auto komt, ontdekt al snel dat hij veel dichter bij kan parkeren dan op het speciaal daarvoor

nieuwe mogelijkheden zien. Hij ontdekt nieuwe routes en dat niet alleen: nieuwe gebruiksmogelijkheden. Hij kan ons niet alleen bellen en de weg vinden, maar ook foto’s en films maken én, niet onbelangrijk; hij kan ermee betalen!

In het volgende artikel in deze reeks komen we daarop terug.

bedoelde parkeerterrein. Als hij een stukje over de stoep doorrijdt of op een laad- en losplek of invalidenplek gaat staan, kan hij zijn achterbak net tegen de winkelgevel aanplanten. Is dat eventjes makkelijk; geen gesjouw.

Spek voor de gemeentekas En laat de gemeente nu net betaald parkeren invoeren. Enerzijds én vooral om de gemeentekas te spekken, anderzijds om het forensen parkeren tegen te gaan. De parkeerplaats wordt namelijk veelvuldig gebruikt om ’s morgens vroeg de auto te parkeren, de bus of de fiets uit de achterbak te nemen en naar de werkbestemming in het centrumgebied te reizen waar het parkeren wel € 4,50 per uur kost.

Constructieve inzet parkeerregulering Word flexibel in je parkeertarieven; duur als er weinig aanbod en veel vraag is, gratis als er veel aanbod is en geen vraag. Probeer op die manier ook de bezetting van garages door de week heen wat meer in evenwicht te krijgen. En communiceer dit vooral; zeg wat je doet!

Geef mensen een incentive waardoor ze ook vanuit de regio meer van P&R terreinen gebruik gaan maken.

Verleid hen hun auto te parkeren op een ruime gratis parkeerplaats en daar tegen zeer geringe kosten de bus te nemen, die elke vijf minuten rijdt, zodat je nooit lang hoeft te wachten. En schenk goede koffie en thee in de bus.

scn 2015 | 6 19

visie

Ons kind Ja voor ons kind, onze puber wordt het belangrijk aantrekkelijk gevonden te worden. Dat wil zeggen: hij wil aantrekkelijk én gevonden worden. Hij wil een bepaalde staat van populariteit bereiken. Daarvoor moet hij eerst zorgen dat zijn leeftijdgenoten hem zien; hem opmerken. Ieder mens, elk individu wil gezien en opgemerkt worden. Deze behoefte maakt natuurlijk deel uit van onze socialisatie. Ons kind wil dus gezien worden en daar moet hij iets voor doen. Hij draagt de juiste kleren, heeft de juiste tas, rijdt op de juiste fiets, heeft de juiste vrienden en haalt onderweg naar school een aantal vrienden op.

Van ons, als ouders vraagt dat ook een en ander. Wij zorgen ervoor dat hij de juiste kleren kan dragen, de juiste fiets kan rijden en de juiste tas heeft. Wij zorgen er dus voor dat hij gezien en opgemerkt kán worden. De rest ligt aan hem zelf.

Ons winkelcentrum Ons winkelcentrum moet goed zijn. Dat betekent dat het qua invulling, vormgeving, bereikbaarheid en sfeer moet voldoen aan de wensen, verwachtingen en eisen van zijn klanten. Alleen dán wordt het centrum gezien, opgemerkt en bezocht.

Zichtbaarheid en bereikbaarheid En als het nieuwtje van het winkelgebied eraf is, hoe zorgen we dan dat die consument blijft komen; dat die consument ons centrum blijft zíen? Goede zichtbaarheid van het centrum én signalering naar het winkelgebied is daarbij noodzakelijk. In overleg met ondernemersverenigingen dringen we bij de gemeente aan op duidelijke en goed zichtbare signalering. Hoe moeizaam vaak ook, de gemeente móet overtuigd worden van nut en noodzaak van goede bewegwijzering.

Dit wordt in toenemende mate belangrijk omdat steeds meer, ook andere voor de consument belangrijke maatschappelijke functies worden ondergebracht in wijkcentra, zoals bijvoorbeeld een hoed (huisartsen onder een dak).

Het is beter wanneer een geheel winkelcentrum goed aangegeven staat, dan wanneer alleen verwezen wordt naar de supermarkten. We kennen­ ze allemaal natuurlijk, die supermarktbebording aan lantaarnpalen waar supermarkten voor moeten betalen. Deze selectieve bewegwijzering gaat volledig voorbij aan de meerwaarde van de gehele voorzieningenconcentratie. Hoezo samenwerken?

20 scn 2015 | 6

Ons kind Ja, het is gelukt. Als ons kind in de eerste klas zit, wordt hij gezien. Hij wordt opgemerkt. Blijkbaar hebben de kleren, de fiets en de tas geholpen.

Als hij echter niet alleen in het begin van het eerste schooljaar, maar ook op termijn gezien en opgemerkt wil blijven

worden, moet hij er zelf voor zorgen dat zijn uitstraling en gedrag maken dat hij gezien blijft worden. Alleen hij zelf kan ervoor zorgen dat hij de staat van populariteit die hij wil bereiken ook daadwerkelijk bereikt en behoudt. En dat vraagt een voortdurende inspanning.

Ons winkelcentrum Als zo’n winkelcentrum nieuw of een centrumgebied vernieuwd is, is iedereen nieuwsgierig. Hoe is het geworden? Welke winkels zitten er? Is het hip? Is het gezellig? Jawel, ‘gezellig’ is en blijft uitermate belangrijk in ons land. Jammer dat we dat even vergeten waren toen het centrum van Almere bedacht werd.

En masse trekken we naar het nieuwe gebied. Even lijkt het alsof het gebied serieus marktaandeel wint, maar na een jaar of twee is iedereen gewend aan het nieuwe centrum en nemen de bezoeken hun normale omvang aan.

De populariteit nivelleert en daarmee ook de omzet en het marktaandeel.

Hoe zorgen we ervoor dat het winkelcentrum goed bezocht blijft worden?

Dat vraagt uitstekend onderhoud, voortdurende marketing en marketingcommunicatie en een uitstekende bereikbaarheid voor alle vervoermiddelen. Dit moet ook consequent gecommuniceerd blijven worden.

De factoren die in het begin het succes bepaalden moeten continuïteit bieden­en voortdurende verbetering, vernieuwing en aanpassing aan de tijd en de nieuwe ontwikkelingen.

Ons kind en ons winkelcentrum Zoals ons kind zich op termijn niet alleen steeds bewust zal moeten zijn van zijn uitstraling, maar ook van zijn gedrag om een bepaalde mate van populariteit niet alleen te bereiken, maar ook te behouden, moeten wij ons altijd bezig blijven houden met de kwaliteit van ons winkelcentrum in al zijn aspecten. Het winkelcentrum zal steeds met alle vervoermiddelen bereikbaar moeten blijven en kwalitatief mee moeten gaan met de tijd om te bereiken dat het steeds gezond blijft functioneren.

En dat kost voortdurend en onafgebroken inspanning, geld en samen werken. Hier komen we op terug in ons volgende artikel in deze reeks. ←

illuminatie

Wow-effect Illuminatie als investering in beleving en geleiding Met de installatie van de illuminatie in Stadshart Zoetermeer is Nederland definitief doorgebroken in de eredivisie van Europese winkelgebieden. Had men in Nederland veelal nog de instelling ‘doe maar gewoon, dan doe je gek genoeg’, in Zoetermeer zijn alle kaarten gezet op het wow-effect. En met succes. ⇢

scn 2015 | 6 21

thema

M

edio 2014 besloot het bestuur van de Vereniging Promotie Stadshart Zoetermeer het roer radicaal om te gooien. De 25 jaar oude feestverlichting (gloeilampen, groene ornamenten) was echt niet meer voldoende om onderscheidend te zijn en bovendien technisch achterhaald in een tijd waarin led voor prachtige creaties én een laag energieverbruik kan zorgen.

Johan van Doorn, voorzitter van de vereniging: ‘De vereniging heeft ervoor gekozen om tijdens de feestdagen en de aanloop daar naar toe met illuminatie echt een onderscheidende beleving neer te zetten. In 2014 hebben we daarvoor onder verschillende leveranciers een pitch uitgeschreven, waarbij men zo origineel en krachtig mogelijk gestalte moest geven aan de trefwoorden vernieuwend, opvallend en het realiseren van een ‘wow-effect’ voor onze bezoekers.’

‘We hebben gekozen voor het plan van MK-Illumination, omdat dit het beste aansloot op de manier waarop dit jaren 80-centrum is opgebouwd. MK heeft heel goed aangevoeld wat hier nodig was om meer uitstraling, meer sfeer en ook bezoekersgeleiding te realiseren.’

22 scn 2015 | 6

samenspel Bram Hulsbosch van MK-Illumination Nederland: ‘Ons plan draaide om het samenspel tussen ornamenten in de straten en eyecatchers op de pleinen.

De verkleurende bollen in de ornamenten geleiden de bezoeker in feite naar steeds een nieuwe eye-catcher. Die eyecatchers zijn echt bedoeld om dat woweffect te realiseren en ze sluiten daarbij qua uitbeelding ook goed aan op de mode-identiteit van het stadshart.’

De papieren offerte van MK werd gevolgd door een bezoek van drie mensen uit het bestuur van de vereniging aan de hoofdvestiging van MK-Illumination in Innsbruck (Oostenrijk). Johan

illuminatie

van Doorn: ‘We hebben in de showroom live meer van de mogelijkheden van de hedendaagse led-techniek kunnen zien en veel ideeën opgedaan. Maar uiteindelijk koop je toch vanaf papier en is het beslist spannend hoe het ontwerp in werkelijkheid uitpakt. Ik kan zeggen dat dit een geweldige verrassing was. Ook als bestuur –met kennis van de plannen­ – voelden wij het wow-effect.

De eyecatchers zoals de schoen, de ring en de tas geven echt het gevoel dat past bij ‘shopping’ en ik ben er zeker van dat ook de consument dat zo ervaart.’

En dat laatste blijkt ook zo te zijn. De bezoeker van het Stadshart Zoetermeer neemt graag de camera mee om sfeer-

volle plaatjes te schieten van de kinderen bij de objecten. Dat resulteert dan weer in vele positieve berichten op de Facebookpagina van het Stadshart.

Traject De Vereniging Promotie Stadshart Zoetermeer heeft, behalve met MKIllumination het traject, in samenwerking met de vastgoedeigenaren MN/ Altera Vastgoed (beide 50% aandeelhouder in de Beleggingsmaatschappij Stadscentrum Zoetermeer en UnibailRodamco, alsook internationale vastgoedadviseur CBRE, verantwoordelijk voor het management van het winkelcentrum en de gemeente, doorlopen.

Bekijk de video van Stadshart Zoetermeer op www.youtube.com/ scnewsnl of scan de code.

Johan van Doorn: ‘Ofschoon dit voor honderd procent de investering van de vereniging is, is deze samenwerking voor een perfect eindresultaat onontbeerlijk. De gemeente heeft ons erg geholpen met een snelle afwikkeling van het vergunningentraject en verruimde opbouwtijden. De inzet van shoppingcentermanager Ton Wesseling van CBRE namens de BV is eveneens zeer constructief geweest en we hebben gebruik kunnen maken van zijn ervaring en visie op dit soort projecten.’ durf Maar voor Bram Hulsbosch zit het unieke van dit project toch vooral in de manier waarop de vereniging het heeft aangedurfd om ‘uit te pakken’: ‘In bijvoorbeeld Duitsland en België is dit niveau al langer gebruikelijk. Maar in Nederland zijn we hierin nog steeds wat terughoudender. Daarom is het voor MK-Illumination ook bijzonder dat we nu in Zoetermeer kunnen laten zien wat er allemaal mogelijk is en wij hebben ons daarom ook extra ingezet om dit project op het hoogste creatieve niveau te kunnen realiseren. Die inzet zag je ook terug in de samenwerking met de vereniging en de centrummanager, waardoor het echt iets van de ondernemers zelf geworden is.

Hoe dan ook: de illuminatie in Nederland is hiermee in één klap naar een hoger niveau getild. En daarmee ook het Stadshart Zoetermeer.’ ←

scn 2015 | 6 23

huurzaken

John Nijsten bespreekt de scriptie van Steven Verouden over markthuur. Hij doet ook alternatieve voorstellen voor de referentieperiode. door john nijsten

Is markthuur de heilige graal?

D

e scriptie van Steven Verouden, asre mre 31-8-2015, Is markthuur de heilige graal? behelst een onderzoek naar een alternatieve waarderingsmethode bij de huurprijsherziening van middenstandsbedrijfsruimte, nu artikel 7: 303 bw.

In dit onderzoek ligt de focus op de afspraak in de Retailagenda tot het marktconform vaststellen van de huurwaarde van winkelpanden.

Uit het onderzoek blijkt dat het marktconform waarderen alleen weinig zal bijdragen aan het verbeteren van de vitaliteit en de levendigheid van winkelgebieden. Ook heeft Steven oog voor het feit dat een huurprijsherziening op basis van markthuurwaarde veel minder verschilt van de huurprijsherziening op basis van de huidige systematiek dan algemeen wordt aangenomen.

Enquête-focusgroep Hij heeft een enquête gehouden onder huurders en beleggers waarin aan de orde kwam welke huurprijsherzieningssystematiek door hen wordt geprefereerd. De meeste aanhang heeft een systeem waarin uitgegaan wordt van de markthuurwaarde gebaseerd op recente transacties en rekening houdend met incentives.

Het grote pijnpunt zit blijkbaar bij alle betrokkenen in het feit dat nu de 24 scn 2015 | 6

huurprijzen van zeer oude huurcontracten worden meegewogen. Ook betrok hij bij de beantwoording van deze vraag een zogenaamde focusgroep van 9 deskundigen. Deze groep was overwegend van mening dat het huidige systeem met enige aanpassingen ook in de toekomst kan voldoen.

Aanbeveling Zijn aanbeveling is om onderzoek te doen naar een systeem dat gebaseerd is op dezelfde uitgangspunten als het huidige systeem, maar waarbij de referentieperiode wordt ingekort, de frequentie van de herzieningsmogelijkheid wordt gelijkgesteld aan de verkorte referentieperiode en waarbij wordt gesteld dat de in de vergelijking te trekken objecten binnen deze periode zijn aangegaan en/of herzien.

Op basis van de resultaten uit de enquête en de opmerkingen in de focusgroep is goed verdedigbaar zijn aanbeveling tot handhaving van de huidige systematiek met inkorting van de referentieperiode tot bijvoorbeeld drie jaren. Op deze manier wordt de huidige jurisprudentie gehandhaafd en komen wij niet opnieuw in een periode van onzekerheid. Daarmee wordt tevens voorkomen dat onvoldoende referenties ter beschikking staan, hetgeen veelal het geval zal zijn indien uitgegaan moet worden van recente transacties.

Meer moeite heb ik met het volledig

schrappen van huurprijzen die voortvloeien uit contracten die langer dan drie jaren geleden zijn afgesloten en in die periode van drie jaren niet zijn herzien. Reeds nu is het soms moeilijk voldoende vergelijkingspanden te vinden. Deze moeilijkheid wordt dan nog groter. Steven, daarnaar gevraagd, zei dat de mogelijkheid bestaat de referentieperiode op drie jaren te stellen en de afgelopen periode, waarin de huurprijzen van de in de vergelijking

Een betere regeling dan de huidige ligt niet voor het oprapen te trekken panden zijn herzien of aangegaan, te stellen op bijvoorbeeld vijf of zes jaren. Terecht stelt hij dat deze periodes niet gelijk hoeven te lopen, hoewel dit wel praktischer zal zijn.

Bedacht dient voorts te worden dat de referentieperiode niet voor niets in de wet is opgenomen. Wel kan door verkorting van deze periode en deze gelijk te laten lopen met de periode waarna huurprijsherziening kan wor-

scn

den gevorderd vaker huurprijsherziening plaatsvinden zodat de vast te stellen herzieningshuurprijs dichter bij de markthuurwaarde komt te liggen.

Alternatieven Zelf ben ik nog steeds voor een geleidelijke aanpassing ter voorkoming van de ‘waan van de dag’ mede met ( geïndexeerde en voor inflatie herleide) huurprijzen uit oude contracten. Indien men dan toch aanpassing wil, zijn er naar mijn mening nog de volgende alternatieven.

vergelijkingspanden worden dan ook maar vijf huurprijzen ( per m2) in de berekening meegenomen. Wel kan het niet zo zijn dat dan (echte) incentives en kortingen direct bij de vergelijking in mindering worden gebracht. Deze zullen gespreid dienen te worden over de huurperiode of over een te schatten periode waarover deze incentives of kortingen hun waarde uitstrekken.

alternatief 2 • De referentieperiode wordt geschrapt en uitgegaan wordt van de actuele huurprijzen van alle vergelijkbare objecten, ook van objecten met oude huurcontracten. De demping alternatief 1 • De zit hier niet in de periode referentieperiode van van vijf jaren maar in het vijf jaren blijft bestaan feit dat ook de huurprijmaar heeft alleen betrekzen van oude contracten king op nieuwe huurconmeetellen. Daarbij bestaat tracten, nieuw vastgeook nog de mogelijkheid stelde en nieuw overeente opteren voor herleiding gekomen huurprijzen. In Steven Verouden van huurprijzen sinds de feite is er dan geen sprake datum dat de oorspronkelijke huurmeer van de huidige referentieperiprijs c.q. de nadere vastgestelde c.q. ode. De huurprijzen worden immers nader overeengekomen huurprijs gold normaal gesproken geïndexeerd en tot de peildatum. Dan wordt het geval voorts vindt herleiding plaats sinds dat een huurprijs niet is geïndexeerd de datum dat de huurprijs gold tot de ondervangen. Dat heeft ook nog een peildatum. De huidige huurprijzen ander voordeel. De aanvangshuurprijs zijn dan vrijwel gelijk aan de geïndexeerde c.q. herleide oorspronkelijke is meestal gemakkelijker te achterhalen dan de actuele huurprijs. Zeker huurprijzen.

Het lijkt dan beter gewoon te stellen als er een transactieregister mocht komen. Het probleem van de incendat slechts in de vergelijking worden tives en kortingen speelt hier overigetrokken objecten waarvan de huurgens ook. prijs tijdens de afgelopen periode van Nadeel is dat sterk afwijkende huurvijf jaren (nader) is overeengekomen prijzen bijvoorbeeld bij korte huurconen/of vastgesteld buiten de reguliere tracten zonder referentieperiode sterk indexering en dat de aanvangshuurhun stempel op de uitkomst zullen prijzen en/of nader vastgestelde en/of drukken. Dan zal wellicht geoordeeld nader overeengekomen huurprijzen moeten worden dat deze huurcontracworden herleid sinds de datum dat ten niet vergelijkbaar zijn. Selectie op deze golden. huurprijs mag immers niet.

Doen zich in die periode meerdere relevante wijzigingen voor, zal de laatConclusie ste gewijzigde huurprijs bepalend zijn voor het betreffende pand. Een gewoDuidelijk blijkt ook uit deze scripgen huurprijs op basis van de duur dat tie dat weliswaar veel kritiek is op het deze heeft gegolden lijkt niet nodig. huidige artikel 7: 303 BW, maar dat Dat zal tevens de berekening zelf vereen betere regeling niet voor het opraeenvoudigen. Bij bijvoorbeeld vijf pen ligt. ←

Best of Both Worlds

O

p 18 november lanceerde Shopping Centre NEWS het Digitale Supplement. Een uitgave die – zoals de naam supplement al suggereert – niet in plaats van, maar náást het magazine verschenen is. Hiermee wil de redactie inhaken op de trend dat steeds meer magazines digitaal gelezen worden. Gelukkig horen we vanuit onze lezers dat ze nog steeds niet het gedrukte magazine zouden willen missen. Maar feit is dat de tablet of smartphone een heel eigen leeservaring biedt en ook andere mogelijkheden heeft. Vooral ten aanzien van foto’s en video kan er digitaal gewoon meer aangeboden worden dan in het magazine mogelijk is.

U vindt ons Digitale Supplement door even naar onze website te surfen (www.scn.today) en dan op de startpagina het artikeltje ‘Shopping Centre NEWS editie 5 + digitaal supplement’ op te zoeken. In dit artikel staat een hyperlink die u verder brengt. U kunt ook bijgaande QR-code scannen!

Onderwerpen in het eerste Digitale Supplement: • • • • • • •

Dyanne Store Trends in New York Redevco in Bordeaux Hartoperatie in Zoetermeer Poolse pracht Vexpan en veel meer!

scn 2015 | 6 25

personalia

nieuws

Ir. H.J. (Henri) van Dam is benoemd tot statutair directeur van Synchroon.

Henri van Dam is sinds januari 2000 in dienst bij Synchroon en startte zijn loopbaan als projectontwikkelaar. In 2007 werd Henri van Dam lid van het directieteam in de functie adjunct-directeur.

projectontwikkeling, verkoop en yoreM. Bootsma was vanaf 2007 regiomanager Noord-Holland bij de onderneming.

Michiel Boonen (27) van Cushman & Wakefield is benoemd tot voorzitter van de commissie Research & educatie van de Nederlandse Raad Winkelcentra (NRW). Hij volgt hiermee Boris van der Gijp van Syntrus Achmea Real Estate & Finance op, die de afgelopen vier jaar voorzitter was. Bovendien neemt Boonen zitting in de NRW Scriptieprijscommissie. De commissie Research & educatie is gericht op het signaleren en communiceren van ontwikkelingen, vernieuwingen en trends en verantwoordelijk Henri van Dam Hans Bootsma voor de inhoudelijke invulling van themabijeenkomsten van NRW. Zijn opvolger wordt Hans Bootsma; hij krijgt de leiding over de portefeuilles

Nettinga en Van Oss starten ontwikkelbedrijf NEO Development Eelco Nettinga (56) en Sander van Oss (33), twee oud-directeuren van Multi, zijn recent ontwikkelbedrijf NEO Development gestart.

N

EO Development focust zich primair op de (her)ontwikkeling van complexe en multifunctionele vastgoedprojecten waar winkelen, wonen, werken en verblijven centraal staan. NEO Development ontwikkelt zowel voor investeerders als voor eigen rekening en risico en houdt kantoor in Amsterdam.

Van Oss: ‘Wij krijgen er enorm veel energie van om op een ondernemende, innovatieve en creatieve manier samen met onze partners hoogwaardige projecten te realiseren waar consumenten en gebruikers graag verblijven’. Nettinga: ‘Maatwerk en kwaliteit zijn daarbij voor ons belangrijke uitgangspunten’.

26 scn 2015 | 6

expertise Van Oss en Nettinga nemen samen een schat aan expertise en ervaring mee over de volle breedte van vastgoedontwikkeling. Eelco Nettinga (56) werkte 28 jaar bij Multi. Hij was als technisch directeur eindverantwoordelijk voor de ontwikkeling en realisatie van diverse projecten. Hij werkte onder andere aan de ‘Koopgoot’ in Rotterdam, het Eemplein in Amersfoort, de Nieuwe Haagse Passage in Den Haag, de Stadsfeestzaal te Antwerpen en diverse kantoren in Rotterdam en Amsterdam. Nettinga is bouwkundig ingenieur en heeft een mre behaald aan de Amsterdam School of Real Estate.

Sander van Oss (33) was ruim acht jaar in dienst van Multi. De laatste tijd was hij directeur ontwikkeling van Multi Netherlands. In die hoedanigheid was hij eindverantwoordelijk voor alle (her)ontwikkelingsprojecten in Nederland zoals Forum Rotterdam, CityPlaza Nieuwegein en de herontwikkeling van het winkelcentrum Gelderlandplein inclusief Element hotel in Amsterdam. Van Oss is afgestudeerd aan de tu Delft en heeft een mba behaald bij tias. ←

Als sinds het eerste jaar van SCN (1999) schrijft Jeroen Verwaaijen (retailonderzoeker en medeeigenaar van Strabo) zijn column in dit magazine.

Ter gelegenheid van de honderdste editie geven wij nu een bundeling van zijn 89 columns uit.

Uitgever Edwin Brugman hield ter gelegenheid van de publicatie een kort vraaggesprek met Jeroen Verwaaijen.

visie VERWAAIJE N VERZAMEL D

Jeroen Verwaa ijen (196 als reta 1) is geo ilon graaf en waarvan derzoeker wer kzaam hij med bij Stra e-ei zijn stud bo, ententijd genaar is. Al sinds Amster dam. Obs wandelt hij doo r hartje erveren tweede is voor natuur hem gew zijn waa orden. rneminge En hij hou een de leze dt rs van vak n niet voor zich zelf blad Sho NEWS dee pping Cen . Met lt winkelm hij zijn beschou tre arkt sind wingen over de s 1999 in zijn vast e column.

Nu zijn die teks ten, waa van een r nodig actueel voorzie naschri deze bun n ft, verz del. Een ameld van verm ond in eende tren erhoudende collecti voorspe ds en gew e llingen. aagde En bov van de enal een dynami raak bee ek in de ld retailwe reld.

Verwaa ijen verzam eld Observa ties en impre ssies va n een ver anderen d winkell andsch ap columns Jeroen

2272 Verwaa

ijen cover.i

ndd 1

BESTELLEN

1999–20

Verwaa

15

ijen

27-11-1

5 11:16

Abonnees hebben het boekje Verwaaijen verzameld (136 pp. met illustraties) bij editie 6-2015 als cadeau van de uitgever toegezonden gekregen. Strabo stuurt het zelf ook naar een aantal relaties.

Shopping Centre NEWS presenteert:

Verwaaijen verzameld Verwaaijen aan Brugman: ‘Weet je nog waarom je mij gevraagd hebt met die column te beginnen?

Brugman: ‘Geen idee. Ik kende je natuurlijk van de periodieke passantentellingen op DoeMere waar ik werkzaam was, maar daar schreef je eigenlijk alleen rapporten over. Ik wist niet eens of je überhaupt wel ervaring met het schrijven van artikelen had!’

Verwaaijen: ‘Niet met het zelf schrijven van artikelen. Maar bij Strabo was ik destijds wel eindredacteur en later hoofdredacteur van het tijdschrift Agora. Dit was gericht op afgestudeerde geografen en geologen en paste daarom bij de doelstellingen van Strabo. Ik denk wel dat ik affiniteit met tekst en taal had en heb. Maar ja, een eigen column...

Dat was in het begin wel even zoeken naar onderwerpen en ook naar de juiste vorm.

Met de eerste column vloog ik dan ook meteen uit de bocht, omdat ik een collega aanviel op de juistheid van zijn koopstromenonderzoek. Dat is me –terecht- niet in dank afgenomen. Maar dat ging al snel beter en ik had meestal ook wel een paar ideeën waar ik wat

mee kon. Als je in hartje Amsterdam woont en werkt, dan krijg je al snel inspiratie. Deze stad is toch een broedplaats voor allerlei formules die je ziet opkomen en weer verdwijnen. Nu woon ik in Noord, het meest dynamische stadsdeel van Amsterdam. Ook leuk.’

Brugman: ‘Maar wat maakt nu dat je telkens weer die –spreekwoordelijke – pen oppakt?’

Verwaaijen: Dat heeft te maken met mijn intrinsieke interesse in het bedrijfsproces Retail. Ik wil weten waarom het werkt of niet werkt. Zeker ook hier in de Utrechtsestraat heb ik daar veel contacten met ondernemers over. Mijn ‘vriendin’ Esther van de juwelier om de hoek spreek ik vaak als ik een broodje heb gehaald en dan praten we bij over wat er speelt in de straat.’

Brugman: ‘Is de Utrechtsestraat voor jou de barometer van de retail?’

Verwaaijen: ‘Nou nee, daar is deze straat te apart voor. Maar ik zit wel in een heel dynamisch vakgebied. De afgelopen 15 jaar is er zoveel veranderd. We hebben een crisis voor-

U kunt het boekje ook bestellen bij Shopping Centre NEWS voor 15 euro inclusief btw en verzendkosten. Maak per boekje € 15 over op ING Bank NL21 INGB 0007 6117 17 t.n.v. H I R E Shopping Centre Power o.v.v. ‘Boekje Verwaaijen’ en het adres waarnaar het toegezonden moet worden. Vanwege bedrijfssluiting tijdens de feestdagen verzenden wij vanaf 4 januari.

Op aanvraag verstrekken wij graag een prijs voor grotere afnames.

bij zien komen, de opkomst van online en niemand wist precies waar het naartoe ging.

Die verandering heeft wel meegeholpen om deze column telkens weer te schrijven.

Zo heb ik me nogal afgezet tegen winkel­ projecten bij voetbalstadions. In het bijzonder die bij Alkmaar. Dat is nu niet meer heel relevant, maar destijds echt een mooie aanleiding om wat over te schrijven. En ik vind het zowel leuk om te schrijven over dingen die lukken als over ‘total failures’. Daar kunnen we toch van leren.’

Brugman: ‘Wat viel je op toen we het boekje samenstelden?’

Verwaaijen: ‘Ik word er nogal vrolijk van als ik lees waar we ons destijds druk over maakten en hoe we daar nu heel anders naar kijken.­Het boekje is een kleine historie van de afgelopen (bijna) 17 jaar. Dus van wat er speelde in de retail en hoe relevant of juist irrelevant dat is geworden. De constante is dat er altijd onverwacht en ongepland weer nieuwe spelers opduiken en er bijna geen één voorspelling uitkomt.’ ←

scn 2015 | 6 27

visie

deel 7

De zonnige toekomst van het fysieke winkelen Winnaars en verliezers, namen en rugnummers Door Hans van Tellingen en Marcel Reinartz

D

De Koopgoot in Rotterdam

28 scn 2015 | 6

e toekomst voor fysieke winkels is een zonnige. In ieder geval ‘branchebreed’. Dus voor de sector als totaal. In de vorige zes delen van deze artikelreeks is het negativisme weersproken. De zogenaamde onheilsboodschap van predikers die het einde van (fysieke) winkels voorspellen. Ja, het is helder: de winkelmarkt is dynamisch. Er verdwijnen winkels. En zelfs complete formules en branches. Maar er komen ook nieuwe winkels, formules en branches bij. En op sommige plekken (grotere binnensteden en in de ‘betere’ regionale winkelgebieden met een dominante eigenaar) is juist sprake van uitbreidingsruimte. Daarbij hebben sommige winkelformules (als de Primark) een gigantisch positief effect op de passantenstromen en omzet in de omgeving.

Ook is in deel 5 gebleken dat we veel kunnen leren van outletcentra. En in deel 6 is de zeepbel doorgeprikt over de zogenaamde (incorrecte!) torenhoge marktaandelen die onlinewinkels zouden hebben. Fysiek winkelen is onderdeel van het menselijk dna. En zal dus nooit verdwijnen.

Internet is belangrijk. Maar is meer een hulpmiddel dan een doel op zich. Een kans. En geen bedreiging.

rijkste oorzaken voor leegstand. ‘Internet’ is maar zijdelings een oorzaak voor leegstand. En dat geldt dan alleen maar voor een paar branches. Zoals reisbureaus. En videotheken. In deel 1 is hier al uitgebreid bij stilgestaan.

in dit artikel In dit deel gaat het over de winnaars en de verliezers in het fysieke winkellandschap. Qua winkelketens. Qua winkelcentra. En qua winkelgebieden. Want dat er veel aan de hand is in het winkellandschap, is helder. Krimp, vergrijzing en economische crisis (in combinatie met het feit dat er op sommige, vaak verkeerde plekken in de jaren 90 en ‘0’ te veel aan winkelruimte is ontwikkeld) zijn de belang-

ketens om? En waarom zijn het er zo veel? Hebben de onheilsprofeten dan toch gelijk? En verdwijnt er dan toch tientallen procenten aan winkelruimte? Het antwoord is: nee!

De redenen voor het omvallen zijn legio. Zoals: ‘geen kennis van klanten’. Geen kennis van een ‘veranderende tijd’. Geen contact meer met doelgroep. Geen aanpassing van de formule. Gaan al die oud-klanten dan naar ‘het

Omvallende winkelketens De lijst van (volledig of deels) omvallende winkelketens is lang. Heel lang. Miss Etam, Dixons. It’s, Polare, de Schoenenreus, Videoland, V&D. Enzovoort. Enzovoort. Soms zijn deze ketens definitief verdwenen. Soms is er sprake van een (afgeslankte) doorstart. Waarom vallen deze

Hebben de onheilsprofeten dan toch gelijk? Het antwoord is: nee!

visie

Stadshart Zoetermeer, Unibail-Rodamco

internet’? Nou, in het geval van ‘Videoland’ wel. Maar in de meeste branches is er wat anders aan de hand. Nieuwe fysieke aanbieders blijken de grootste concurrenten van de vaak wat stoffige bestaande ketens. De Action maakt het Blokker bijvoorbeeld lastig. Flying Tiger, maar ook de Action en de Primark, doen de hema pijn. En de Primark is ook een tough cookie voor de gehele (‘low end/middle end)’ branche van modeaanbieders. In de doe-het-zelfbranche hebben Gamma en Praxis last van Hornbach.

En dan nog de boeken van Polare: sinds de déconfiture van dit bedrijf doen de verzelfstandigde boekenzaken het weer veel beter. En zit de boekenverkoop in de lift. Onduidelijke positionering was hier debet aan het slechte functioneren. En de verzelfstandigde boekaanbieders doen nu weer succesvolle pogingen om de klant aan zich te binden.

Dat geldt ook in bredere zin voor veel winkelketens die vaak ‘stuck in the middle’ zijn. Middenaanbieders en generieke aanbieders (V&D) hebben het vaak moeilijk.

Winnende en/of toetredende winkelketens Deze lijst is ook indrukwekkend. Denk aan de Nederlandse Action. En aan de Nederlandse Rituals. Maar denk vooral aan buitenlandse ketens. Zoals Primark (zie ook deel 3 van deze reeks). En aan Forever 21. Urban Outfitters. Pull & Bear. Topshop. En in de nabije toekomst ‘Japanners’ als Muji en Uniqlo. Vlak daarnaast Apple niet uit. In een totaal ander segment. In het supermarktlandschap bijvoorbeeld doet Lidl het uitstekend. Kernwoorden: kwaliteit voor weinig geld (Lidl). Of: een modieus artikel voor weinig geld (Primark). Of: een duidelijke positionering (tegen soms best een forse prijs). Zoals Rituals.

Tot zover een paar van de grote namen. In de grote binnensteden (zoals in Amsterdam, maar in mindere mate ook in Utrecht, Den Haag, Rotterdam en Eindhoven) duiken ook nieuwe namen op. Waarbij het onderscheid tussen horeca en retail soms niet meer helemaal helder is. Soms wat ‘hipsterachtig’. En vaak passend in de trends van de ‘gentrification’ (#ILoveGentrification is een van onze nieuwe, favoriete hashtags) en ‘authenticiteit’. Namen? Hutspot. Stach.

Marqt. Bilder & De Clerq. Of zij het redden? Sommige wel, andere weer niet (Bilder & De Clerq is alweer toe aan een doorstart, Marqt heeft nog geen winst gemaakt). En dat is prima. Dynamiek is de kracht de economie. Dynamiek is de motor van de retail. Als de trend aanslaat, nemen grotere ketens deze over.

En zo heeft blurring ook zijn intrede gedaan bij de supermarktketens. Met de Jumbo Foodmarkt als voortrekker.

Zijn er nog andere winnaars? Ja! De winnaars van de toekomst zouden wel eens de huidige internetaanbieders zijn.

Zalando en Amazon zijn nu nog niet in staat om winst te maken. Op een enkele plek experimenteren zij al met fysieke winkels. Maar kijk niet vreemd op als zij nog veel meer winkels gaan openen. Of zelfs warenhuizen of winkelcentra. Ik denk dat als deze webaanbieders zich ook fysiek gaan manifesteren, dat zij eindelijk in staat zijn om ook winst te maken. Dit zijn dan de nieuwe C&A’s en V&D’s. Want dat is het marktsegment waarin zij opereren.

En de Nederlandse webaanbieders? CoolBlue heeft bijvoorbeeld al zeven fysieke winkels. Jammer dat CoolBlue heeft gekozen voor zogenaamde ‘niet-retaillocaties’. Als zij voor goede winkellocaties hadden gekozen, dan hadden bestaande winkelconcentraties hiervan kunnen profiteren. En CoolBlue had dan ook profijt gehad van de klanten van de andere winkeliers (die CoolBlue dan ook hadden bezocht). ‘Kruisbestuiving’ is het toverwoord in deze.

Webwinkels vormen een enorme kans voor de fysieke scn 2015 | 6 29

visie

retail. En fysieke winkels kunnen een enorme stimulans zijn voor webwinkeliers om eindelijk eens winst te gaan maken. couleur locale En de zelfstandige winkeliers? Prima, dat deze starten en floreren in de aanloopstraten. Die zich soms ontwikkelen tot ‘hotspots’, ‘kraamkamers’ of ’broedplaatsen’ (ons excuus voor het gebruik van deze irritatie opwekkende containerbegrippen). De couleur locale zie je op veel plekken weer opbloeien. Het is niet kiezen voor óf ketens óf zelfstandige winkeliers. Het is ‘én- én’. Beiden zijn van groot belang voor een florerend winkelgebied. Maar let wel: de grote hippe, vaak buitenlandse ketens (nu een Primark, Forever 21 en Urban Outfitters, over vijf jaar weer anderen) zijn de aanjagers van een winkelgebied. Want

winkelcentra te bouwen?

Binnensteden als Delfzijl, Den Helder of Geleen hebben het moeilijk. En moeten (net als de bevolking daar) inkrimpen en ‘compactiseren’. Ook steden die vermalen worden door buren met een groot winkelbestand zijn gedwongen tot gedeeltelijke sanering. Bijvoorbeeld Schiedam in relatie tot Rotterdam en Vlaardingen. Of Helmond ten opzichte van Eindhoven.

En de middelgrote en kleinere steden? Worden die niet vaak genoemd als verliezer? Gedeeltelijk is dat een terechte constatering. Maar dat geldt zeker niet voor alle middelgrote en kleine steden. Als de ene stad (bijvoorbeeld Maastricht) het goed doet, kan dat ten koste gaan van een andere nabijgelegen stad (met een minder sterke identiteit, bijvoorbeeld Heerlen). Dat geldt ook op kleinere schaal. Uden doet het goed. Maar Veghel niet. Zo zijn er legio voorbeelden.

Een vergelijkbaar verhaal tekent zich af bij stadsdeelcentra. Weinig onderscheidende stadsdeelcentra (vooral die met meerdere eigenaren, dus zonder dominante eigenaar) kunnen het lastig hebben. Zeker als er geen sprake is van een heldere positionering en marketingvisie. Maar andere stadsdeelcentra bloeien als nooit tevoren (zie ook het volgende kopje). En al helemaal die met een dominante eigenaar en een heldere positionering.

Foodmarket Torvehallerne in Kopenhagen

deze ‘brand stores’ trekken de meeste klanten. Zij hebben door dat je je moet richten op (jonge) vrouwen. Vrouwen zijn namelijk degenen die 80% tot 90% van alle aankoopbesluiten nemen (ja, ook vaak die van hun mannen). Dat blijkt uit vele internationale onderzoeken.

En de aanbieders die zogenaamd stuck in the middle zitten? Niet altijd is het kommer en kwel. Zo doet schoenenwinkel Van Haren het uitstekend. Want zij volgen hun klanten al twintig jaar. Via klantenonderzoek. Via goed klantencontact. Via goede service. Zo word je een trendsetter. En geen trendvolger. Zo zorg je voor verlenging van het bestaan van je merk. Wees de trends vóór!

Conclusies winkelketens Dat wat er afgaat aan verliezers, komt er aan winnaars vaak weer bij. En dan meestal in grotere winkels met volwassen metrages. Misschien houden we minder ketens over. Maar ze nemen ongeveer hetzelfde metrage in. Zodat het totaalmetrage retail waarschijnlijk niet afneemt.

Verliezende winkelcentra en –gebieden Het is zeker waar dat op een aantal plekken er teveel winkelmeters zijn. We zijn bijvoorbeeld veel te scheutig geweest met het ontwikkelen van meubelboulevards (137 in totaal!), retailparken en pdv-locaties. En was het nu echt nodig om in krimpgebieden als Zuid-Limburg nieuwe 30 scn 2015 | 6

Maak een goedlopend wijkwinkelcentrum sterker, saneer de slecht draaiende buurtcentra En dan de wijkwinkelcentra en de buurtcentra. Ook hier vind je verliezers. Met name in vergrijzende wijken. En in de buurtcentra met geen of maar één supermarkt (en dus onvoldoende massa). Tegelijkertijd moet je dan niet vreemd opkijken als een ander wijkcentrum (op minder dan een kilometer afstand) het dan wél goed doet. Twee of drie supermarkten zijn vaak een vereiste. En een volledig aanbod aan andere ‘dagelijkse goederen’. Misschien moeten we maar eens af van ‘Christaller’. Het kan niet uit om op elke 500 meter een winkelcentrum te laten floreren. Maak een wijkwinkelcentrum dat het al goed doet sterker (en dus ook groter) en saneer de slecht draaiende buurtcentra.

Winnende winkelcentra en –gebieden Maar dan: de winnaars. Dat zijn er vele! Namen en rugnummers? Die geef ik graag.

Ik begin met de vijf grote binnensteden. AmsterdamCentrum wordt steeds meer één groot kernwinkelgebied

visie

Maar ook Rotterdam doet het uitstekend. Er is een prachtige winkelas ontstaan van Lijnbaan, Koopgoot en de Markthal. Een as die binnenkort wordt uitgebreid met het Forum. Waarvoor buitenlandse retailers staan te trappelen om zich in dit gebouw te mogen vestigen.

Den Haag-centrum is interessanter en drukker bezocht dan ooit. Met de Spuistraat, Grote Marktstraat, de Oude en

De Kalverstraat in Amsterdam

(inclusief delen in Oud-Zuid en Oud-West). De Kalverstraat wordt alleen maar drukker. De Kalvertoren krijgt een nieuwe, nu wél succesvolle levensfase (laat dat maar aan Kroonenberg over). Het Rokin (Hausmann, Scheltema, Marks & Spencer) wordt een groot succes als nieuw A1-gebied. De Nieuwendijk knapt enorm op met bijvoorbeeld ‘Nowadays’ (met onder andere een Primark), de Leidsestraat is booming. En de Haarlemmerstraat/-dijk en de Negen Straatjes zijn voorbeelden van hoe het wél moet qua ‘local heroes’.

Spuistraat, Den Haag

Het herontwikkelde Gelderlandplein in Amsterdam van Kroonenberg Groep

Nieuwe Passage én het nieuwe project Amadeus. Utrecht heeft een fenomenale historische binnenstad. Uit ons eigen onderzoek blijkt dat de omzet hier jaarlijks toeneemt. En dat terwijl de binnenstad één grote bouwput is. Kun je nagaan wat er gebeurt als het vernieuwde Hoog Catharijne ‘up and running’ is.

Verder is Eindhoven een trendy high-tech- en designstad met Demer, Rechtestraat, de Heuvel en Piazza als uitstekende hoofdwinkeldestinaties. De les: soms schept aanbod vraag. Kijk bijvoorbeeld naar de Markthal. Met niet alleen ‘kijkers’, maar ook veel ‘kopers’. Of: De Hallen in Amsterdam-West (niet echt een winkelcentrum, maar een heerlijke verblijfsplek met horeca). Maak iets dat de mensen leuk en aangenaam vinden. En ze zullen komen. Én veel geld besteden.

Er zijn ook middelgrote binnensteden die je als grote winnaars kunt bestempelen. Bijvoorbeeld Den Bosch. Haarlem. Of Maastricht. Maastricht is opvallend, want ZuidLimburg is wel een krimpgebied. Maar het merk Maastricht is dusdanig sterk dat de mensen daar toch graag – van heinde en verre – naartoe gaan. Maar ook ‘jonge steden’ (qua bevolkingsopbouw) als Groningen zijn absolute winnaars. De trek naar deze stad is enorm (waarbij moet worden opgemerkt dat kleinere plaatsen in de omgeving het dan wel weer lastig hebben). scn 2015 | 6 31

visie

Conclusies winkelcentra en -gebieden Sommige winkelcentra en winkelstraten zitten inderdaad in een lastig parket. Daar is twintig of dertig jaar nauwelijks gesleuteld aan de positionering. Vastgoedexploitanten en retailers hebben vooral achterover geleund om te kijken hoe het geld binnenrolde. Er bestond geen duidelijke visie op de doelgroep en de veranderende wensen van die doelgroep. Er bestond geen duidelijke strategie. Dan moet je niet gek opkijken als het inderdaad een keer mis gaat. Dat lot treft vooral winkelcentra en winkelgebieden in de periferie van het land, waar er sprake is van krimp en vergrijzing. Of centra met een veelvoud aan eigenaren zonder duidelijke strategie en positionering.

Tegelijkertijd bestaan er juist volop kansen voor winkelgebieden die wel een duidelijke functie kennen. Denk aan de binnenstad van Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht.

Maar denk ook aan regionale winkelgebieden als Rotterdam Alexandrium, Stadshart Amstelveen of Artist impression van Leidsenhage, Leidschendam, van Unibail-Rodamco Kronenburg in Arnhem. Daar is eerder ruimtetekort. Het wegvallen van winkelruimte maar matchen met je doelgroep, zijn de mogelijkheden op minder geliefde locaties wordt vaak volledig gecomvoor dit soort centra legio. penseerd door de aanwas van nieuwe ruimte in populaire Er zijn ook kleinere binnensteden van middelgrote en gebieden. Er vindt een ’reshuffling’ plaats, maar netto houkleinere plaatsen die het goed doen. Bijvoorbeeld Zwolle.

Of Arnhem (met Primark in plaats van een Bijenkorf; daar den we ongeveer dezelfde vierkante meters winkelruimte over als vroeger. wordt op neergekeken, maar waarom eigenlijk?). En Nijmegen (maar gemeente: houd alsjeblieft op met autootje En wat te doen met het teveel aan winkelmeters (op de pesten, want dat kost klandizie). En het verrassend sterke plekken met overaanbod)? Voor een gezonde winkelmarkt Uden. Soms gaat dat wel ten koste van de buurman. Het zij in de toekomst moet getracht worden om teveel gemaakte zo. Dat is de dynamiek! meters op verkeerde plekken op te ruimen. Decentrale retaillocaties beslaan zo’n 40% van het totale winkelaanEn dan de sterke wijkwinkelcentra. Zoals Groenhof bod. Dat lijkt wat veel. Markt en overheid kunnen de hanAmstelveen. Schelfhorst Almelo (jawel ook in Almelo kan den ineen slaan. En zich concentreren op versterking van dat). Ellekoot Veenendaal. Vleuterweide Utrecht. En veel binnensteden en reguliere winkelcentra. andere verrassend goed draaiende wijkcentra. Vaak met Een deel van de overbodige meubelboulevards en retailmeer dan één supermarkt. Beleggers die zich hier op richparken kunnen dan getransformeerd worden. Naar een ten zijn spekkopers. Als je bereikbaarheid, parkeren en woonfunctie. Of bedrijvenfunctie. Met een aantrekkende aanbod maar op orde hebt. Wat dan wel weer geldt: dit kan ten koste gaan van kleinere voorzieningen in de buurt (bij- economie en woning- en ruimtebehoefte (van bedrijven) moet dit op veel plekken mogelijk zijn. Maar soms moet het voorbeeld het armetierige Waardhuizen in Amstelveen in overschot aan winkelruimte gewoon worden ‘opgeruimd’. relatie tot het florerende zeer nabijgelegen Groenhof).

Sommige grote regionale winkelgebieden/stadsdeelcentra met één dominante eigenaar zijn vaak de pareltjes in de winkelportefeuilles. Bijvoorbeeld Stadshart Amstelveen. Gelderlandplein Amsterdam. Alexandrium Rotterdam. Leidsenhage Leidschendam (doet het nu al heel goed vóór de renovatie en uitbreiding). Maar ook minder opvallende winkelcentra kunnen het wél heel erg goed doen.

Vanwege de ligging. En omdat alle grote ketens hier een filiaal hebben. Zoals Kronenburg Arnhem. CityPlaza Nieuwegein. Stadshart Zoetermeer. En: Zuidplein Rotterdam (niet gelegen in een rijk verzorgingsgebied, maar toch heel succesvol). Zolang je branchering, aanbod en uitstraling

32 scn 2015 | 6

De beste plaatsen voor uw business!

Kom naar de Christmasworld voor een persoonlijke ontmoeting met de grote, internationaal drijvende krachten achter de nieuwe methoden voor het aankleden en verfraaien van grote objecten en projecten. Hier tonen specialisten uit de branche de optimale samenstelling voor uw specifieke concept. Laat u op het wereldpodium voor seizoensdecoratie en feestversiering fascineren door het beste van wat de markt te bieden heeft.

NL

Marcel Reinartz is directeur van RMA, Stedelijke Ontwikkeling en Vastgoed, lid Raad van Toezicht NRW, jurylid NRW jaarprijs, en al 25 jaar actief als adviseur, onderzoeker en projectmanager bij ontwikkeling, renovatie en transformatie van retailvastgoed en binnensteden (M.Reinartz@rma-bv.nl / 06 23208746 / @RMA_Advies)

Seasonal Decoration at its best 29. 1 t/m 2. 2. 2016

DU: 23.09.2015

Hans van Tellingen is algemeen directeur en 50% eigenaar van Strabo bv (www.strabo.nl). Strabo is Nederlands marktleider op het gebied van passantenonderzoeken voor winkelcentra.

Reacties?: vantellingen@strabo.nl / 020-6260817 / 06 54348080 / Twitter: @ hansvtellingen.

Nu tickets reserveren! christmasworld.messefrankfurt.com/tickets

Zal de leegstand afnemen?

In dit artikel (en eigenlijk in deze volledige artikelreeks die in 2013 is gestart) wordt aangegeven dat de naar gemiddeld 7,5 % gestegen winkelleegstand vooral toe te schrijven is aan vergrijzing en economische teruggang.

En niet zozeer aan het internet. Nu de economie aantrekt wordt het dus interessant om te kijken of de winkelleegstand ook weer afneemt.

Locatus houdt de leegstand per type winkelgebied per maand voor heel Nederland bij. Een preview op de cijfers van Locatus leert ons dat er inderdaad winnaars zijn.

In binnensteden en aanloopstraten in grote steden en in wijk- en buurtwinkelcentra neemt de leegstand in 2015 inderdaad af ten opzichte van 2014. In de centra van kleine en middelgrote steden neemt die nog iets toe, terwijl deze in andere winkelgebieden stabiliseert. Dit strookt met de in dit artikel beschreven visie op winnaars en verliezers onder de winkelgebieden. In januari zal Locatus publiceren over deze trendomkering en dit met cijfers illustreren (Bron: Locatus, november 2015).

En dan nog even dit Dit is het voorlaatste deel van de reeks over de zonnige toekomst van winkels. In het afsluitende deel 8 zal ook verteld worden hoe ‘het dan wel moet’. De acht delen worden dan gebundeld in het boek: ‘de zonnige toekomst van winkels, winkelcentra en winkelgebieden’. The end of retail is overrated. Dat u het maar weet! ←

info@messefrankfurt.nl Tel. +31 (0) 70 262 90 71 61187-017_CW_Beleuchtung_SCN_98x258 • CD-Rom • ISO 39 • CMYK • cp: 21.09.2015

Neem je verlies. En investeer (en breid uit) in gebieden waar een tekort is aan winkelruimte. En pak daar je winst.

scn 2015 | 6 33

huurzaken

Verdeeld eigendom Het belang van de scriptie van Barzien Khoshbakht voor de huurprijsherziening door john nijsten

B

arzien Khoshbakht, taxateur bij Cushman & Wakefield, onderzocht de relatie tussen de eigendomsstructuur en de waarde van winkelvastgoed in winkelcentra als onderdeel van zijn masteropleiding Real Estate Management & Development aan de Technische Universiteit Eindhoven. De belangrijkste onderzoeksvraag van zijn studie was of verdeeld eigendom de waarde van winkelpanden in planmatig ontwikkelde, ondersteunende winkelcentra beïnvloedt. Daartoe is onderzocht wat de huurprijsbepalende factoren zijn en welke invloed zij hebben op de estimated rental value (€/m2), verder aan te duiden met huurwaarde per m2.

Uitwerking Uitwerking vond plaats in een meervoudig regressiemodel. Hij is begonnen met een dataset van 97 planmatig ontwikkelde ondersteunende winkelcentra. Op basis van diverse testen heeft hij zeven outliers (extreme waarden) moeten verwijderen om de regressieresultaten te verbeteren. Deze outliers zouden anders een te grote (en onzuivere) invloed op de resultaten hebben gehad. Uiteindelijk gebruikte hij dus een dataset van 90 planmatig ontwikkelde ondersteunende winkelcentra. De data besloegen de periode 2012–2014. De afhankelijke variabele die in het regressiemodel bepaald diende te worden was voornoemde huurwaarde per m2. Als voorspellers van de huurprijzen werden variabelen gebruikt welke vijf ruimtelijke en niet-ruimtelijke factoren betroffen: de markt, de locatie, het gebouw, de retailimage en de retailmix.

34 scn 2015 | 6

Resultaat Uit het onderzoek volgde dat winkelcentra in handen van één eigenaar hogere huurprijzen genereren bij de onderzochte kleinere winkelcentra en in grote winkelcentra. Dat was echter niet het geval bij de middencategorie. Daar deden zich tegengestelde bevindingen voor. De conclusie kan in elk geval worden getrokken dat de eigendomsstructuur een factor is die moeten worden onderkend indien vergelijking tussen winkels in verschillende planmatig ontwikkelde centra aan de orde is. data b.khoshbakht (bewerkt door j. nijsten)

Overzicht invloed op m²-huurprijs Het regressiemodel dat 62% van de huurwaarde verklaart, had de afhankelijke en onafhankelijke variabelen zoals deze in onderstaande tabel zijn opgenomen. In de tweede kolom zijn gemiddelden opgenomen.

In de derde kolom staan de effecten per m2.

Toelichting Aantal inwoners binnen een afstand van 5 kilometer Deze variabele heeft een positieve invloed op de huurwaarde. In zijn onderzoek zorgde gemiddeld

effect per m2 significantie bij 5%

dependent variable estimated rental value (€/m2)

€ 214

independent variables market inhabitants 5 km (/10.000) av. income city district p.p. (€) (*1000)

131.659

€ 1,60

€ 21.360

€ 3,70

0,052/m²

€ 22

34

-€ 0,90

27% van totaal

niet significant

site parking rate high building age shopping centre recently renovated or built (< 5 years) category small fragmented own.

-€ 53

category small single own.

-€ 47

category midsized single own.

-€ 42

category large fragmented own.

€ 44

category large single own.

€ 73

retail mix retail concentration (herfindahl index)

van 0-1

niet significant

huurzaken

een stijging van 10.000 inwoners binnen een straal van vijf kilometer voor een stijging van de winkelhuurwaarde van € 1,60 per m2.

Het inkomen per persoon in de wijk Ook het inkomen heeft een positieve invloed. Een stijging van het inkomen met € 1.000 per persoon in de wijk waar het winkelcentrum is gelegen, zorgde voor een stijging van € 3,70 per m2.

Parkeergelegenheid, hoog of laag gewaardeerd Het gemiddelde van 0,052 parkeerplaats per m2 is gebaseerd op 27% van de onderzochte winkelcentra. Goede parkeervoorzieningen zorgen voor een stijging van de huurprijs met € 22,- per m2.

De leeftijd van het winkelcentrum en de periode na renovatie De ouderdom van het winkelcentrum heeft een negatieve invloed; een stijging van één jaar op de leeftijd verlaagt de huren met € 0,90 per m2.

Omvang winkelcentrum naar aantal verkooppunten en eigendomsstructuur De variabelen aantal verkooppunten en eigendomsstructuur zijn beide significant van invloed op de afhankelijke variabele huurwaarde per m2. Deze zijn echter in de berekeningen gecombineerd en verder gesplitst.

Winkelcentra met verdeeld eigendom in de kleinste categorie, tot en met 20 verkooppunten, hebben een huurprijs die € 53 per m2 lager ligt dan gemiddeld en kleine winkelcentra die één eigenaar kennen, brengen € 47 per m2 minder op. De conclusie van Barzien is dan dat in de kleinste categorie de structuur met één eigenaar € 6 meer opbrengt dan bij verdeelde eigendom.

De middencategorie, 21–40 verkooppunten, geeft tegengestelde resultaten. Daar is de huurprijs € 42 per m2 lager dan gemiddeld bij een eigenaar. In deze categorie was de variabele verdeeld eigendom niet meegenomen ter vermijding van ‘perfect collinearity’.

In de grootste categorie, 41 tot en met 100 verkooppunten, levert de structuur met één eigenaar € 73 meer per m2 op. Bij verdeelde eigendom is dat nog slechts € 44, zodat het verschil € 29 per m2 bedraagt in het voordeel van de structuur met één eigenaar.

Hoewel bij de auteur gezien zijn vraagstel-

ling uiteraard de nadruk ligt op het verschil in eigendomsstructuur is in de dagelijkse praktijk van huurprijsvergelijking meer van belang het grote verschil dat de omvang van het winkelcentrum, hier uitgedrukt in het aantal verkooppunten, uitmaakt voor de hoogte van de huurprijs.

Voor de volledigheid wordt opgemerkt dat de variabelen recent gerenoveerd of gebouwd en wel minder dan vijf jaren geleden, alsmede de mate van retail concentratie niet significant waren.

Vergelijking Het is uiteraard niet zinvol om bij huurprijsberekeningen de uitkomsten één op één in de vergelijking te verwerken. Op de eerste plaats omdat de lokale situatie sterk kan afwijken aangezien de meervoudige regressiemethode gebaseerd is op gemiddeldes. Dit laat natuurlijk onverlet dat uit zijn onderzoek blijkt dat er sprake is van een neerwaartse druk op markthuurprijzen (bij kleine en grote winkelcentra), indien er sprake is van verdeeld eigendom.

Meervoudige regressie en huurprijzen winkels Zelf heb ik overigens meestal moeite met de hantering van de meervoudige regressiemethode ter bepaling van de huurwaarde van winkels. Natuurlijk is deze methode voor bijvoorbeeld het onderhavige onderzoek het meest aangewezen. Deze methode kent echter ook haar gebreken, althans voor de bepaling van de huurwaarde van winkels. Multicollineariteit, onvolledige onafhankelijke variabelen en beperkte invulling van deze variabelen geven verschillende uitkomsten.

Opvalt dat in deze scriptie de retailverkopen , naar mijn mening terecht, als grondslag voor de hoogte van de huurprijs worden beschouwd. In een eerdere scriptie werden echter op basis van de meervoudige regressiemethode de detailhandelsomzetten voor de bepaling van de huurprijs niet van belang geacht. Dat kwam door een bepaalde invulling van deze variabele als gevolg van gebrek aan de juiste gegevens.

Overigens heeft hij veel aandacht besteed aan de voorkoming van multicollineariteit, zijnde samenloop met onafhankelijke variabelen die (ongeveer) hetzelfde meten. Zo heeft hij de variabele concurrentie geschrapt

ter voorkoming van multicollineariteit in het regressiemodel met de variabele ‘inwoners binnen vijf kilometer’, daar deze laatste variabele een sterker verband vertoonde met de huurwaarde per m2. Ook de invloed van de branche is om die reden geschrapt gezien het verband met de omvang van het winkelcentrum.

In beginsel waren de branches mode & luxe alsmede vrijetijd van significante invloed beoordeeld op de hoogte van de huurwaarde.

Het aantal verkooppunten is gekozen met schrapping van de variabele die uitgaat van het aantal m2’s aan retail oppervlakte omdat de variabele ‘aantal verkooppunten’ een sterker verband met de afhankelijke variabele vertoonde. Voor het aantal inwoners heeft hij gekozen voor de variabele ‘inwoners binnen vijf kilometer’ ten opzichte van de variabelen ‘inwoners van de stad’, ‘inwoners binnen tien kilometer’ en ‘inwoners binnen twee kilometer’. Overigens vertoonde de variabele ‘aantal inwoners van de stad’ een sterker verband met de afhankelijke variabele, maar de variabele ‘inwoners binnen vijf kilometer’ vertoonde de meest positieve en lineaire relatie.

Conclusie voor huurprijsherziening Wat hiervan moge zijn, uit dit onderzoek blijkt dat bij de vergelijking tussen winkels in verschillende planmatig ontwikkelde winkelcentra met de factoren aantal inwoners, inkomen per persoon, parkeergelegenheid en omvang van het winkelcentrum terdege rekening moet worden gehouden. Dit zal met name het geval zijn indien geen passantentellingen voorhanden zijn. Is dat wel het geval lijkt mij uit de voornoemde factoren nog slechts het inkomen per persoon van belang. Binnen de door hem onderzochte ondersteunende winkelcentra zijn echter minder passantentellingen voorhanden dan bij de centrale winkelgebieden. Vandaar deze begrijpelijke keuze. ←

Barzien Khoshbakht.

Fragmented Ownership in Shopping Centres. The influence of fragmented ownership on the value of retail units. Masterscriptie TU Eindhoven, 2015 scn 2015 | 6 35

darwins vinken

AMI Kappers beschikt op dit moment over tachtig vestigingen. Omdat de organisatie zich steeds tijdig aanpast aan de markt, is er consequent groei mogelijk. door jorine de soet

ami Kappers en de vinken van Darwin

B

ijna vijfitg jaar lang een groeiend kappersbedrijf. Dat kan alleen als je je formule up-to-date houdt; dat wil zeggen, dat je steeds mee gaat met je tijd en je aanpast aan nieuwe (markt)omstandigheden.

Voor Shopping Centre news is AMI Kappers om die reden razend interessant om langs de lat van de evolutieleer van Darwin te leggen. Daarom reizen we af naar Deventer, waar zich het hoofdkantoor van AMI Kappers bevindt.

Website Ter voorbereiding op het interview bezoek ik de website en word verrast door de omvang en veelzijdigheid van hetgeen AMI Kappers te bieden heeft. Verwachtte ik een site met alle vestigingen, prijslijsten, openingstijden en haarproducten, de werkelijkheid is anders. De site is veel breder. Er worden verschillende kenmerken van het bedrijf gepresenteerd en een belangrijk deel gaat over lifestyle. Er is aandacht voor uiterlijke verzorging, bijzondere feestdagen, gezondheid, een eigen glossy en goede doelen.

36 scn 2015 | 6

Transparant Het hoofdkantoor in het centrum van Deventer is gelegen boven een ruime, lichte, functionele en moderne kapsalon van AMI. Dit is de plek van waaruit AMI Kappers geleid wordt. Wat direct opvalt als je binnenkomt, is een grote open ruimte met allemaal tafels en stoelen; een ruimte, die dienst kan doen als kantine, maar ook voor overleg en presentaties. Je hoeft niet eerst een deur door; je staat direct in dit ‘interne café’, dat grenst aan een aantal lokalen, die alle zichtbaar zijn door grote glazen scheidingswanden.

Deze setting lijkt de transparantie in het bedrijf fysiek te symboliseren.

Ik word ontvangen door John IJsseldijk, verantwoordelijk voor vastgoed en bouw binnen AMI Franchise bv. Even later schuift Gerben ter Avest, algemeen directeur en eigenaar van AMI Franchise bv aan.

Historie Zowel bij Gerben ter Avest als bij John IJsseldijk is de liefde voor het vak met de paplepel ingegeven. In 1970

darwins vinken

Het team van AMI Kappers in Hengelo

opende Dinie ter Avest een kapsalon in het centrum van Borculo onder de naam Haarmode Dinie. In 1989 neemt Gerben de zaak van zijn moeder over en opent hij een eerste filiaal in 1990. Hij heeft de ambitie om te groeien en start in 1993 met zijn eerste franchisewinkel. Hij start in 1996 AMI Franchise bv.

John, die in 1996 de salons van zijn vader overgenomen had, sluit zich in 2001 aan bij de franchiseorganisatie met inmiddels zes kapsalons.

pervlak tegen dezelfde huur? Schalen we op naar betere locaties? AMI ambieert geen zaken op A-locaties. Daarom wordt ingezet op de eerste twee mogelijkheden.

Van groeiambitie tot franchiseformule AMI Kappers heeft groeiambities. Standaardisering binnen de formule biedt enorme groeipotentie tegen relatief geringe kosten. Met deze bedrijfsbenadering behoren ze tot harde franchisegevers. Het bedrijf maakt een grote spurt door. Vooral in de jaren 2006 en 2007, de jaren van economische hoogtij groeit het aantal vestigingen snel.

Op dit moment beschikt het bedrijf over tachtig kapsalons. En de groei gaat door. Voor 2016 is er voor een vestiging in Haren (Groningen) al een huurovereenkomst getekend en op een aantal andere locaties heeft AMI zijn oog laten vallen.

Kwaliteit in plaats van prijsverlaging Verschillende collega’s in de markt verlagen in die tijd de prijzen voor hun dienstverlening. Gerben besluit een andere koers in te zetten en meer te gaan sturen op kwaliteit. Het bedrijf was altijd al goed geautomatiseerd, waardoor alle medewerkers gevolgd konden worden. Nu kan die informatie gebruikt worden om bewust op kwaliteit en maatwerk te gaan sturen. ‘Mede om die reden hebben we in 2010 een bedrijfsschool opgericht in samenwerking met de ROC’s waar onze medewerkers worden opgeleid’, vertelt Gerben. ‘Intern bij leiden wij onze eigen mensen verder op, zodat zij allemaal aan onze kwaliteitseisen voldoen’, vult John aan, terwijl hij naar twee lokalen wijst, grenzend aan het interne café, waarvan een er op dit moment plek biedt aan een theoretisch college, terwijl het andere lokaal duidelijk een praktijkruimte is met een aantal knipstoelen en kapinstrumentarium. In dit jaar (2010) beschikt AMI over 65 kapsalons.

Crisis en keuzen Dan dient de economische crisis zich aan en moet iedereen in de markt even pas op de plaats maken; zo ook AMI. Omdat de groeiambities niet veranderd zijn, staat AMI voor een keuzevraag: blijven we onze salon voorzetten op dezelfde plek tegen een lagere huur? Blijven we onze salon voortzetten op dezelfde plek met een groter vloerop-

Van Standaard naar maatwerk ‘Waar we begin van deze eeuw baat hadden bij ver doorgevoerde standaardisering, hebben we nu baat bij ruimte voor lokaal maatwerk en lokale specialisatie. We kijken meer naar de persoonlijke kwaliteiten van onze mensen en geven hun de ruimte om die kwaliteiten zoveel mogelijk te benutten. Daarnaast geven we hen de ruimte onze winkels scn 2015 | 6 37

darwins vinken

AMI positioneert zich niet als kapperszaak, maar als een merk.

Dat is zó 2016 een webshop, waar een breed en diep assortiment aan merken en artikelen verkrijgbaar is.

Uiteraard worden ook de bedrijfsfinanciën onder de loep genomen tijdens de crisis. In 2011 wordt op veel plekken huurverlaging doorgevoerd en houdt de organisatie ondanks de crisis de financiën strak op orde. Ondertussen groeit het bedrijf verder met zo’n drie tot vier salons per jaar. Tijdens de crisis sluiten er drie salons en gaan er vijftien open. Ook in de kappersbranche draait het om locatie, locatie, locatie. De drie salons die gesloten zijn, zaten op minder goede locaties.

zó in te richten, zoals dat bij de specifieke locatie past.’

‘Dat betekent niet dat iedereen kan doen wat hij/zij wil, maar wel dat er voldoende alternatieven zijn binnen onze kaders om de winkel zo passend mogelijk in te richten.

Doel van deze nieuwe benadering is dat onze dienstverlening zo goed mogelijk aansluit bij de lokale behoeften in de markt en de specifieke kwaliteiten van ons personeel.’

John zegt: ‘Onze mensen hebben daardoor meer ruimte gekregen op de werkvloer en daar groeien ze van. Dat komt de zaak dan ook ten goede.’ Waarop Gerben reageert met: ‘Tevreden medewerkers x tevreden klanten = tevreden omzet en winst. Iedereen wordt er beter van. Onze franchise­nemers en filiaalleiders runnen de tent en wij ontzorgen hen door de hele backoffice goed te regelen, zoals de verwerving van geschikte locaties, de onderhandelingen, de financiering en marketingcommunicatie. Zo doen we allemaal datgene waar we goed in zijn. ’ Digitalisering Omdat Gerben en John zien dat bedrijfsgroei niet alleen fysiek mogelijk is, maar ook digitaal, zetten ze hier proactief op in. In datzelfde jaar 2010 wordt AMI kappers aandeelhouder in MOMA, een groothandel en distributeur in kappersartikelen. Daarmee zet de formule volop in op A-merken. Al snel gaat hun webshop de lucht in onder de naam ‘AMIshop’. AMI is de eerste kappersorganisatie met 38 scn 2015 | 6

Onderscheid in duurzaamheid Om zich verder te onderscheiden en het kwaliteitsimago van het bedrijf te ondersteunen, brengt AMI in 2013 de IVY Hair Care lijn uit. Dit is een duurzame, volledig Nederlandse haarverzorgingslijn, bestaande uit zo’n twintig verschillende producten. Met deze productlijn sluit de organisatie nauw aan bij de actuele behoefte van Nederlandse consumenten om eerlijke, dier- en milieuvriendelijke artikelen te kopen. Deze artikelen zijn naast alle andere artikelen te koop in de webshop, waarmee AMI het grootste haarverzorgingsassortiment heeft dat vanaf de bank thuis aangeschaft kan worden. Ook brengt het bedrijf een glossy uit onder de naam IVY. Uiteraard is er in dit magazine veel aandacht voor haar, maar daarnaast ook voor mode, reizen, gezondheid, bekende mensen en lifestyle.

FNV Keurmerk Dit jaar heeft AMI Kappers als eerste en enige kappersbedrijf in Nederland een gecertificeerd lidmaatschap toegekend gekregen van de Nederlandse Franchise Vereniging (NFV). Dit lidmaatschap betekent dat de formule aan een aantal belangrijke criteria voldoet: de franchisecontracten voldoen aan Europese richtlijnen, medezeggenschap is goed georganiseerd en de organisatie is transparant.

Daarnaast beschikt de organisatie over een opleidings- en scholingsplan, heeft de formule bovengemiddelde naamsbekendheid en is de onderlinge communicatie tussen franchisegever en –nemer goed. Ten slotte verdient elke franchisenemer minimaal 20 procent meer dan de gemiddelde bedrijfsleider in de branche.

De heren zijn zichtbaar trots en Gerben zegt: ‘Dat hebben we vooral te danken aan de goede kwaliteit van onze franchisenemers en de goede relaties die we met hen onderhouden. Als onze franchisenemers tevreden zijn, hebben zij tevreden klanten en de gunfactor is in onze markt heel belangrijk.’

thema

Nieuw concept In Enschede is onlangs het nieuwe concept van start gegaan. Deze zaak is groter dan de gebruikelijke winkels en beschikt over ca 140 m2. In deze vestiging bevinden zich op verschillende plekken in de winkel verschillende ‘belevingswerelden’ voor respectievelijk: kleuren, stylen, heren en de verkoop van reinigings- en verzorgingsproducten en aanverwante artikelen als borstels, kammen, föhns, stijltangen. Dit nieuwe concept, een pilot nog, onderscheidt zich van de klassieke kapsalon door de introductie van een soort ‘shop in the shop’ concept, waarmee nog meer aansluiting gezocht wordt bij de actuele wensen en verwachtingen van de klanten.

Merk Als ik wegrijd uit Deventer, laat ik dit gesprek nog eens goed op me inwerken. Deze organisatie heeft zich door de tijd heen steeds zó sterk aangepast aan de markt, dat ze niet eens in de overlevingsstand heeft hoeven staan tijdens de afgelopen crisisjaren. Dit zijn overduidelijk kenmerken van een ‘survivor’. Darwin zou trots geweest zijn.

AMI liep steeds nét voor de troepen uit; is wellicht zelfs een trendsetter. Toen in de jaren 2009–2013 bijvoorbeeld de meeste kapsalons prijsverlagingen gebruikten om het hoofd boven water te houden, maakte AMI zeer welbewust een kwaliteitsslag.

AMI Kappers positioneert zichzelf in al haar activiteiten en uitingen meer als ‘merk’ dan als kappersbedrijf en dat is zó 2016. ←

Retailagenda Wie trekt nu écht de kar?

In de pels

verwaaijen Big spenders

S

tadsleven, een maandelijkse live talkshow over ontwikkelingen in Amsterdam van Tracy Metz in de Balie, is voor een geograaf met een kloppend hart voor Amsterdam een warme douche. Gesproken columns, filmpjes, voordrachten en gesprekken, een boeiende mix. In de laatste aflevering ging het over big spenders in de stad. Niet alleen over buitenlandse beleggers die de huizenmarkt dreigen te overspoelen en de prijzen opdrijven. Met Londense taferelen! Woningen die uitsluitend als belegging gekocht worden en niet of nauwelijks gebruikt worden. Gelukkig valt dat in de Nederlandse praktijk nog erg mee. We zijn nog niet echt in trek bij de miljardairs uit het oosten.

Maar het ging ook over de terugkeer van luxe in de stad. Waar vroeger de warenhuizen het straatbeeld sierden, met Hirsch, Metz en Maison de Bonneterie, hebben we nu alleen nog maar de Bijenkorf over. En de vraag is of je dat nog steeds een warenhuis mag noemen, of meer een shop-in-shop high-end fashion ruimte bieder voor de gefortuneerde Chinese of Russische toerist.

M

aar er gloort weer warenhuis-hoop aan den einder. Op het Rokin komen medio 2017 Marks & Spencer en het Nederlandse Hausmann.

Nu heb ik persoonlijk niets met Marks & Spencer. Ik heb geen magnetron om hun kant-en klaarmaaltijden op te warmen. Het gebak is mij te vet en zoet. En verder vind ik allemaal net iets te braaf en netjes.

Hausmann daarentegen kijk ik naar uit. Allereerst omdat ik geen flauw idee heb wat ik er aan zal gaan treffen. Luxe merken, maar welke en in welke setting? Gaan we ons vergapen aan een onbereikbare luxe of wordt het discount Prada?

Dat is op zich al spannend. En hoe ‘iconisch’ wordt het gebouw?

Maar ik kijk vooral uit naar de foodmarket die in de oude St-Pieters of Grote Vleeshal (het slachthuis van Amsterdam eind 18e eeuw) gaat komen. Nog meer foodbeleving in de binnenstad. Gezien het succes van de Markthal lijkt succes bij voorbaat verzekerd. Klein, maar niet onbelangrijk nadeel van die Vleeshal is dat het bijzonder goed verstopt zal zitten achter het Rokin, en dat ook blijft. Het wordt dus een goed verborgen geheim. Maar klaar om ontdekt te worden. Net als de Foodhallen dat waren in West, waar tout Amsterdam ook de weg naartoe heeft gevonden.

In ieder geval wordt een voorheen doods en oerlelijk stukje binnenstad op een mooie manier gerepareerd. Als je nu al op de 5e verdieping van het naburige Scheltema-pand staat, en bij Pull&Bear aan de overkant van de straat naar binnenkijkt, heb je het gevoel dat Amsterdam de status van het grootste dorp van Europa begint te overstijgen. In 2017 wordt het Rokin een heuse winkelboulevard met allure. Ik kan niet wachten. ← Jeroen Verwaaijen Directeur onderzoek Strabo verwaaijen@strabo.nl/ #jpverwaaijen

scn 2015 | 6 39

research

Hoe zal de winkelmarkt zich in de nabije toekomst ontwikkelen? Welke rol speelt de kwaliteit van winkelgebieden en welke retailers hebben het extra moeilijk?

AVERAGE FOOTFALL BY TYPE OF CITY 2003-­‐2015 (2003 = 100) 120 110 100 90 80 70 60

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Amsterdam

Faillissementen bevestigen tweedeling op de winkelmarkt Door Joost de Baaij en Boris van der Gijp, syntrus achmea real estate & finance

I

n de recent gepubliceerde Outlook adviseert Syntrus Achmea Real Estate & Finance haar institutionele klanten zich voor binnenstedelijk winkelvastgoed te focussen op de 15 sterkste winkelsteden in Nederland.

Hoewel op korte termijn verwacht wordt dat de hele winkelmarkt profiteert van een herstel in economische groei, consumentenvertrouwen en aantrekkende bestedingen, denken wij dat op lange termijn de structurele tweedeling op de winkelmarkt zich doorzet. Winnende winkelgebieden winnen verder aan kracht, verliezers ervaren meer en meer problemen. Onderzoek van Syntrus Achmea Real Estate & Finance naar faillissementen op de winkelmarkt bevestigt dit beeld. Winkels buiten de sterkste steden blijven na het faillissement van de huurder vervolgens bovengemiddelde lang en in grote aantallen leeg staan.

Het postcrisis-tijdperk voor de winkelmarkt Na een jarenlang tranendal voor de Nederlandse winkelmarkt, zijn we in 2015 gelukkig weer in een meer positieve spiraal terechtgekomen. Onder aanvoering van een aantrekkende economie, groeit het vertrouwen onder consumenten en stijgen de consumentenbestedingen. Aangedreven door het herstel op de woningmarkt zien we in de woonbranche omzetten die bijna tien procent hoger liggen 40 scn 2015 | 6

G15

Middelgrote steden

Figuur 1: ontwikkeling passantenaantallen per type stad (2003-2015, 2003 =100, bron: Locatus)

dan in 2014. Maar ook de rest van de winkelmarkt profiteert. Zo heeft brancheorganisatie Inretail bijvoorbeeld becijferd dat de omzet in de schoenenbranche dit jaar (tot en met oktober) al met 3,7% is gestegen ten opzichte van het jaar ervoor.

We verwachten dan ook dat 2016 een goed jaar wordt voor de winkelmarkt: meer opname van winkelruimte, een groeiende vraag van internationale retailers op A1, nieuw ondernemerschap in aanloopstraten, onderscheidende concepten en per saldo een licht teruglopende leegstand. strcuturele trend Maar, er is een grote ‘maar’. We keren niet terug naar een pre-crisissituatie. De positieve conjuncturele ontwikkelingen volgen een keiharde structurele trend. De consument spreekt namelijk met zijn voeten en laat aan de hand van passantenaantallen al jaren zien dat niet elke winkelstad voor hem en/of haar even interessant is. Uit figuur 1 blijkt dat de binnensteden onder druk staan: al jaren dalen de gemiddelde bezoekersaantallen. Dat wordt veroorzaakt door een optelsom van verschillende redenen. Consumenten hebben te maken met een gebrek aan tijd waardoor winkelen een meer efficiënte bezigheid voor hen wordt.

Daarnaast is er een belangrijke rol weggelegd voor het online retailkanaal wat consumenten minder vaak naar de winkelstraat drijft. Een additioneel effect, wat we in de komende jaren steeds sterker gaan merken is het effect van vergrijzende verzorgingsgebieden wat het gemiddelde bestedingsniveau uitholt. In middelgrote steden zien we deze effecten sterker dan in de G15*.

* De G15 wordt door Syntrus Achmea Real Estate & Finance gebruikt om de 15 sterkste winkelsteden te duiden. Dit zijn niet altijd de gemeenten met de meeste inwoners. De G15 bestaat uit Amsterdam, Utrecht, Den Haag, Rotterdam, Breda, Den Bosch, Eindhoven, Tilburg, Maastricht, Enschede, Nijmegen, Arnhem, Zwolle, Haarlem en Groningen

research

Winkelen gebeurt steeds vaker op plekken met voldoende­ schaal en beleving voor de consument. Een belangrijke rol hierin is weggelegd voor grote winkelketens. Wij verwachten dat winkelformules zich steeds sterker zullen concentreren in de belangrijkste winkelsteden in Nederland. Het is een zichzelf versterkende trend, door de komst van de retailers naar de belangrijkste steden kiest de consument in toenemende mate voor die steden. De komst van de consumenten trekt vervolgens weer andere retailers aan. De grote steden zijn daarbij een dankbaar platform waar de fysieke winkel kan profiteren van de inspanningen van de retailer op het gebied van sociale media.

Omdat naamsbekendheid en brandawareness belangrijk blijven voor retailers om omzetvolume te kunnen genereren, worden winkels ook steeds meer voor alleen reclamedoeleinden gebruikt. De combinatie met internet zorgt er daarmee voor dat niet alle winkels fysiek operationeel hoeven te blijven. Het is heel goed denkbaar dat retailers de locaties met beperkte passantenstromen en geringe omzet in de winkels zullen afbouwen in aantal en/of oppervlak.

Faillissementen als indicator De tweedeling op de winkelmarkt wordt dus steeds groter maar is al langer zichtbaar. In 2012 hebben we onderzocht dat leegstand en passantenaantallen de belangrijkste dri-

jaar

formule

2012

Expo, Piet Kerkhof, Sabon

2013

Block, De Harense Smid, E-plaza, Globe (OAD), Henk, Time Out Sport

2014

Free record Shop, Halfords, Imaginarium, Mexx, Selexyz, Siebel

2015

Bilder & De Clercq, Bitter, Dica, Dr. Adam’s, Geddes&Gillmore, House of Shoes, Apple premium retailers, Miss Etam, MyCom, Oxalis, Promiss, Schoenenreus, Schoonen Schoenen, Taft, Telstar sports and fashion, Thom Broekman, Van Dalen, Coccinelle, Lief!, Mega Food Stunter

Figuur 2: Waargenomen faillissementen van winkelformules (2012-2015, bron: Syntrus Achmea Real Estate & Finance )

Faillisement per branche (2012-­‐2015, n = 1720)

11%

3%

11.020-­‐Persoonlijke Verzorging 22.040-­‐Kleding & Mode

1% 8%

22%

22.050-­‐Schoenen & Lederwaren 22.060-­‐Juwelier & OpMek 35.120-­‐Media 37.130-­‐Plant & Dier

17% 17% 2% 17%

2%

37.150-­‐Bruin & Witgoed 37.160-­‐Auto & Fiets 65.260-­‐Ambacht 65.290-­‐ParMculiere Dienstverlening

De tweedeling op de winkelmarkt is al langer zichtbaar, maar wordt nu steeds groter vers zijn onder huur- en waardestijgingen van winkels. In dit onderzoek kwam al een duidelijke tweedeling tussen grotere en minder grote winkelsteden naar voren. Inmiddels lijken ook faillissementen de tweedeling te bevestigen. Sinds 2012 is er een groot aantal retailformules failliet gegaan (figuur 2).

Voor dit onderzoek zijn de faillissementen van in totaal 29 winkelketens in de periode 1/1/2012 – 1/11/2015 in kaart gebracht. In de analyse zitten in totaal 1720 winkelunits van winkelformules die te kampen hebben gehad met een faillissement.

Op basis van de database van Locatus is gekeken wat er met de vrijgekomen units is gebeurd. Formules die na 2012 zijn gestart en voor 2015 failliet zijn gegaan zitten niet in de analyse. Evenals regionale formules en zelfstandigen.

De focus heeft met name gelegen op meer landelijk gevestigde retailers.

Figuur 3: Faillissementen per branche (2012-2015, n=1.720, bron: Locatus, bewerking Syntrus Achmea)

Uit de analyse blijkt dat vier branches verantwoordelijk zijn voor 73% van het aantal winkelunits dat met een faillissement te maken krijgt (zie figuur 3).

• kleding en mode • schoenen • media • bruin- en witgoed De faillissementen kennen verschillende achtergronden maar zijn te clusteren naar een aantal hoofdoorzaken die vaak in combinatie met elkaar voorkomen. Het zijn vaak ketens die geraakt worden door nieuwe concurrentie vanuit internet die het hele verdienmodel op de kop hebben gezet (Free Record Shop, Globe). Maar ook ketens die concurrentie ondervinden van formules die goedkoper en veel frequenter collecties kunnen aanbieden (Schoenenreus, Siebel, Mexx). Een expansieve strategie in de jaren voor de crisis is ook niet altijd goed uitgepakt (Lief!, Henk), net als de rol van slecht management (Selexyz).

In de afgelopen jaren hebben we gezien dat de meeste retailers de afgelopen jaren hun marktaandeel niet hebben kunnen vergroten. Om het bestaande marktaandeel vast te houden was vernieuwing noodzakelijk. Het winkelconcept moest en moet daarvoor blijvend goed aansluiten scn 2015 | 6 41

research

Leegstand naar type stad (2012-­‐2015, n = 585) bij de vraag vanuit de consument. Er is geen tijd om op de lauweren te rusten, ook niet nu het weer beter gaat op de winkelmarkt.

Wat gebeurt er na een faillissement?

Van de 1720 onderzochte winkelunits zag 82% de gefailleerde huurder niet meer terugkomen in de oude winkelunit (zie figuur 4). Onder het motto ‘never waste a good crisis’, heeft 18% een faillissement benut om middels een doorstart de betere posities te behouden. In ruim vier op de tien gevallen heeft de winkel een nieuwe huurder gevonden, terwijl 34% van de winkels dat op heden nog niet is gelukt.

Een klein percentage (7%) van de winkelunits is uit de bestaande voorraad verdwenen. Ze hebben een transformatie naar een andere functie ondergaan of ze zijn bijvoorbeeld samengevoegd met het naastgelegen pand om de aan de vraag naar schaalvergroting te kunnen voldoen.

Invulling na faillisement (2012-­‐2015, n = 1.720)

34% 41%

Leegstand Transforma>e / samenvoeging Doorstart Nieuwe invulling

7% 18%

Figuur 4: Invulling na faillissement (2012-2015, n = 1.720, bron: Locatus, bewerking Syntrus Achmea)

De pijn van leegstand vooral buiten de G15 voelbaar Een derde van de winkelunits die met een faillissement te kampen heeft, staat dus nog leeg. We hebben een groot verschil waargenomen in het type stad waar de leegstand zich concentreert (zie figuur 5). Het zijn vooral de winkels buiten de G15 waar faillissementen een slagveld veroorzaken. Hier vallen winkelgebieden onder zoals bijvoorbeeld in Apeldoorn, Emmen, Lelystad en Veendendaal. In de G15, en met name binnen de G4, is de kans op leegstand na een faillissement veel beperkter. Dat betekent in het geval dat er een faillissement voorkomt, de consequenties voor de huurstroom in de beste winkelsteden veel beperkter zijn. Er vindt ofwel een doorstart plaats, ofwel er is een alternatieve invulling gevonden. Het is overigens goed denkbaar dat de wederverhuur tegen andere huurvoorwaarden heeft plaatsgevonden.

42 scn 2015 | 6

19%

2% 7% G4 G5-­‐15 G16+ Ondersteunend

72%

Figuur 5: Leegstand naar type stad (2012-2015, n=585, bron: Locatus, bewerking Syntrus Achmea)

trend of incident?

Kunnen we deze plaatselijke leegstand nu als trend of incident beschouwen? We hebben de leegstand nog diepgaander geanalyseerd naar duur en daarbij onderscheid gemaakt tussen aanvangsleegstand (< 1 jaar) enerzijds, en langdurige en structurele leegstand (> 1 jaar) anderzijds.

Het aandeel aanvangsleegstand in de totale leegstaande panden na faillissement bedraagt maar liefst 69%. Hoewel dit enigszins voor de hand ligt vanwege de korte duur van de analyseperiode is het toch interessant om te kijken welke verschillen we zien wanneer we de aanvangsleegstand buiten beschouwing laten. Dan blijkt dat nog maar 5 procent van de winkels in de G15 langer dan een jaar leeg te staan. In absolute aantallen gemeten zijn dit slechts negen winkelunits in de G15 die langer dan een jaar leeg staan. Bijna verwaarloosbaar. Er zijn genoeg winkelgebieden hier hun handen voor dicht zouden knijpen. Het staat in ieder geval zeker in schril contrast met de 78% langdurige en structurele leegstand in steden buiten de G15.

Conclusie: invulling na faillissement bevestigt tweedeling Dat de winkelmarkt het de afgelopen jaren zwaar te verduren heeft gehad, is voorbijgegaan aan de toplocaties. Internationale retailers blijven geïnteresseerd in grotere winkelunits op de beste locaties en ook investeerders zien het Nederlandse prime-retail als bijna risicoloze belegging. De wijze waarop de leegstand zich ontwikkelt na een faillissement bevestigt dit. Winkelpanden in de sterkste steden vinden na een faillissement snel weer een huurder, of worden benut voor een doorstart.

Buiten de vijftien sterkste steden lukt dat niet. Leegstand komt daar bovengemiddeld vaak voor en kan lang duren. Omdat consumenten deze steden steeds meer minder bezoeken verwachten wij hier de komende jaren een neerwaartse druk op de huurniveaus. De beperkte interesse van investeerders zorgt daarnaast voor oplopende aanvangsrendementen. Investeerders die kiezen voor een langetermijnstrategie adviseren wij daarom te focussen op de sterkste winkelstraten in de sterkste steden. ←

column

de fouw De energie-audit

N

u de dagen donkerder worden en het licht wat sneller aan moet, wordt de energiebesparingsdiscussie weer heel erg actueel. Heeft uw onderneming immers al een energie-audit uitgevoerd? Dit is een relevante vraag nu in 2012 is de Europese EnergieEfficiency Richtlijn (2012/27//EU) vastgesteld (hierna: ‘de Richtlijn’). De Richtlijn moet de in 2007 afgesproken Europese doelstelling van een 20% lager Europees energieverbruik in 2020 helpen realiseren. De Richtlijn bevat zowel verplichtingen voor lidstaten als bedrijven.

In de Richtlijn is – in het kort – bepaald dat de lidstaten ervoor moeten zorgen dat ondernemingen die geen ‘kleine of middelgrote onderneming (kmo)’ zijn, een energie-audit ondergaan en wel uiterlijk op 5 december 2015.

Een kmo wordt gedefinieerd als ‘een onderneming waar minder dan 250 personen­werkzaam zijn en waarvan de jaaromzet 50 miljoen­euro en/of het jaarlijkse balanstotaal 43 miljoen euro niet overschrijdt.’ Het moet derhalve gaan om ondernemingen waar meer dan 250 personen werkzaam zijn en waarvan de jaaromzet meer dan 50 miljoen euro is en/of het jaarlijks balanstotaal 43 miljoen euro overschrijdt. In sommige gevallen zijn ondernemingen vrijgesteld van het uitvoeren van de energie-audit.

I

nmiddels is onder andere artikel 8 in de Nederlandse wet geïmplementeerd, via de Tijdelijke regeling implementatie artikelen 8 en 14 Richtlijn energie-efficiëntie (hierna: “de Tijdelijke regeling”). Op grond van artikel 2 lid 1 van de Tijdelijke regeling draagt degene die een onderneming drijft er voor zorg dat a). de onderneming een energie-audit ondergaat die uiterlijk op 5 december 2015, en vervolgens ten minste elke vier jaar, wordt uitgevoerd en b). van de energie-audit een verslag wordt gemaakt.

Een onderneming wordt in artikel 1 onder h van de Tijdelijke regeling gedefinieerd als: ‘een inrichting als bedoeld in artikel 1.1, eerste lid van de Wet milieubeheer, die tevens is aan te merken als een onderneming als bedoeld in titel I van de bijlage bij Aanbeveling 2003/361/ EG van de Europese Commissie van 6 mei 2003 (PbEU 2003, L 124) en die niet tevens behoort tot de categorie kleine en middelgrote ondernemingen, bedoeld in artikel 2, onder 26, van de richtlijn.’

Wil er sprake zijn van een onderneming, dan dient derhalve tevens sprake te zijn van een ‘inrichting’ in de zin van artikel 1.1 lid 1 van de Wet milieubeheer (hierna: Wm).

Het dient dan te gaan om een ‘door de mens bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, ondernomen

bedrijvigheid die binnen een zekere begrenzing pleegt te worden verricht’ die tevens valt onder een van de categorieën van inrichtingen die zijn opgenomen in bijlage I van het Besluit omgevingsrecht (hierna: “Bor”).

Veel detailhandelsbedrijven (winkels) zijn géén inrichting in de zin van de Wm. Een detailhandelsbedrijf kán echter wel een inrichting zijn. Het gaat dan bijvoorbeeld om een inrichting waar een of meer elektromotoren aanwezig zijn met een vermogen of een gezamenlijk vermogen groter dan 1,5 kW. Een personenlift of bijvoorbeeld een roltrap of een airco-installatie heeft veelal een elektromotor met een vermogen van meer dan 1,5 kW.

O

p grond van het voorgaande kan worden geconcludeerd dat veel (grote) winkels als inrichting kunnen worden beschouwd vanwege de aanwezigheid van een lift, een roltrap of een airco-installatie.

Dit betekent dat in beginsel voor 5 december 2015 een energie-audit (waarin inzicht moet worden gegeven over het energieverbruik en de mogelijk­heden voor kosteneffectieve energiebesparing) dient te worden uitgevoerd. Er kunnen sancties worden opgelegd als niet (tijdig) wordt voldaan aan deze auditverplichting. Wel heeft de minister van Economische Zaken aangegeven te verwachten dat het bevoegd gezag (in beginsel de gemeente, die haar taken veelal zal hebben gedelegeerd aan een omgevingsdienst) eerst in overleg zal treden met de ondernemingen, als blijkt dat zij nog niet hebben voldaan aan de energie-audit. Aan het bevoegd gezag worden lijsten beschikbaar gesteld waarin zoveel mogelijk in kaart is gebracht welke ondernemingen een energie-audit moeten uitvoeren.

Teneinde de energie-audit te kunnen (laten) uitvoeren is het van belang dat afspraken met de verhuurder van de verschillende winkels worden gemaakt over bijvoorbeeld de aanlevering van de benodigde informatie. Ook zou ik mij kunnen voorstellen dat nadere afspraken met de verhuurder worden gemaakt over energiebesparende maatregelen die door de verhuurder zullen worden getroffen. In dit kader zal naar mijn mening van belang zijn of de lift, roltrap en/of airco-installatie al dan niet tot het gehuurde behoren en wie verantwoordelijk is voor het onderhoud daarvan. ←

anneloes de fouw advocaat/partner bricks advocaten, amsterdam

scn 2015 | 6 43

research

Transitie dwingt tot snelle vernieuwing

door Arjen Ouwehand en Johan Haringsma wpm groep

D

e ontwikkelingen in de Nederlandse winkelmarkt gaan verder dan gewone dynamiek, velen spreken over een transitie. Het gaat om een onomkeerbaar proces waarbij de markt overgaat van het oude naar het nieuwe winkelen. Dit ‘nieuwe winkelen’ omvat veel facetten en de impact kan sterk variëren.

Deskundigen wijzen vooral op de ongrijpbaarheid van de consument en de impact van internet op het fysiek winkelen. Winkelgebieden veranderen echter nog maar moeizaam mee en ze lopen vaak achter de feiten aan. In dit artikel gaan Arjen Ouwehand en Johan Haringsma verder in op de huidige transitie, de ontwikkelingen die zich nu voordoen op de winkelmarkt en de betekenis hiervan voor het winkelaanbod. Vervolgens komen het toekomstperspectief voor winkelgebieden en de essenties van de gewenste vernieuwing om te overleven aan bod.

Structurele veranderingen De winkel(vastgoed)markt staat bekend als een goed gereguleerde markt. Zo wordt in het ruimtelijk detailhandelsbeleid voortdurend gezocht naar de juiste balans tussen vraag en aanbod. De komende jaren zullen zich echter kenmerken door verschillende vormen van dynamiek, die zich gelijktijdig voltrekken op verschillende niveaus. Johan Haringsma: “Neem digitalisering; consumenten beschikken hierdoor over meer informatie en het internet(winkelen) biedt ze een ongekend 44 scn 2015 | 6

Vernieuwing winkelgebieden noodzaak breed aanbod dat bovendien 24/7 beschikbaar is. Het gedrag van moderne consumenten is hierdoor onvoorspelbaar geworden.

Hypes wisselen zich in rap tempo af en sociale media versnellen dit proces.”

Transitie in de winkelmarkt Ontwikkeling winkelmeters De forse groei van het winkelmetrage was kenmerkend voor de naoorlogse periode en liep door tot ongeveer 2010. Bevolkings- en bestedingsgroei en de uitbreiding van het stedelijke gebied stuwden de vraag naar

extra winkelmeters. Ondernemers, zowel in het dagelijkse als niet-dagelijkse segment, anticipeerden hierop door middel van schaalvergroting. De laatste jaren groeit (mede door de economische crisis) het totale winkelmetrage niet meer. Het totaal benutte winkelmetrage per hoofd neemt vanaf 2011 zelfs af.

Winkelbestedingen Winkelen via internet is gemeengoed geworden; medio 2015 kopen 10,3 miljoen consumenten in Nederland online (bron: Thuis-

Tabel: Transitie van de winkelmarkt aspect

de oude tijd

de nieuwe tijd

Bevolking

Snel groeiende bevolking

Groei vlakt af; regionaal krimp; ontgroening en vergrijzing

Woningvoorraad

Woningtekort

In de Randstad nog tekort, daarbuiten evenwicht of overschot

Economie

Economische groei en toename welvaart

Na diepe recessie bescheiden economische groei

Techniek

Nieuwe elektronica stuwt verkopen

Meer en betere beschikbaarheid digitale informatie en data

Consument

Groei bestedingen / toename mobiliteit / en individualisering

Toename winkelbestedingen (ook online en tweedehands) / 24/7 consumptie / mobiliteit in combinatie met gemak / individualisering zet zich door / mondigheid consument neemt verder toe. Buy any time, everywhere.

Retailers

Filialisering / schaalvergroting. Zelfstandige ondernemers in de verdrukking?

Multichannelstrategie gemeengoed / middensegment onder druk / discount en service overleven

research

Ontwikkeling winkelmetrage en bevolking

winkel.org). Van de 14 miljard euro aan online bestedingen (producten en diensten), betreft ongeveer een derde detailhandel c.q. producten. De totale online detailhandelsbestedingen bedragen bijna 7 miljard euro inclusief btw in 2014. Ten opzichte van de totale detailhandelsbestedingen (115 miljard euro inclusief btw) is het aandeel online derhalve slechts zo’n 6%. De online bestedingen groeien door, maar de jaarlijkse procentuele groei vlakt al jaren af.

Leegstand winkelgebieden Het grootste probleem van de huidige winkelmarkt is vooral de oplopende leegstand en de toename van de leegstandsduur. In de periode 2007–2015 is de winkelleegstand opgelopen van 1,5 naar 2,8 miljoen vierkante­ meter. De totale meerjarige leegstand1 (langdurig en structureel) bedraagt inmiddels ongeveer 1,8 miljoen vierkante meter. Het aandeel van de structurele leegstand in het totaal nam toe van 20% tot 25%. Dat komt thans neer op een winkeloverschot van circa 700.000 m2 wvo en dit zal de komende jaren verder oplopen.

Mobiliteit winkelen en afnemende bezoekersaantallen Dalende omzetten en oplopende leegstand zijn een direct gevolg van veranderend winkelgedrag. In de afgelopen twintig jaar zagen we al dat het aantal winkeltrips per persoon afnam. Kijken we bijvoorbeeld naar de topdrukte in stadscentra, dan zien we deze ontwikkeling zich over de gehele linie heeft doorgezet.

1 Onder langdurige leegstand verstaan we leegstand met een duur van een tot drie jaar.

Structurele leegstand staat voor panden die langer dan drie jaar achtereen leeg staan.

Ontwikkeling winkelmetrage en bevolking

Een markt van winnaars en verliezers Retailers moeten kleur bekennen Door restrictief beleid is in de afgelopen decennia echte concurrentie tussen winkelgebieden beperkt gebleven. Retailers konden lange tijd vertrouwen op de kwaliteit van hun formule, de ligging en een trouwe klantenkring. Het online winkelen neemt steeds meer zaken over (assortiment, informatie, etc.) die in eerste instantie in de fysieke winkel werd geboden.

Arjen Ouwehand: ‘In korte tijd zijn ondernemers terechtgekomen in een competitief speelveld met nieuwe spelregels. Waar vroeger een mooi pand op een drukke locatie een garantie was voor succes, bestaan er in de nieuwe tijd geen zekerheden meer.’

‘Dit dwingt ondernemers om hun strategie aan te passen (of resoluut om te gooien) om aan te sluiten bij de veranderde wensen van de consument. Belangrijk is vooral

om op een bepaalde manier onderscheidend te zijn (zoals omvang, prijs, service, acties, beleving­, uniciteit).’ Ondernemers die geen kleur bekennen zijn ten dode opgeschreven (denk aan Free Record Shop, Hans Textiel, Schoenenreus, Halfords).

Winkelgebieden: van hetzelfde laken een pak Johan Haringsma: “Winkelgebieden zijn in de loop der jaren steeds meer op elkaar gaan lijken. Dit is een direct gevolg van het typische Nederlandse, sterk planmatige, denken­.

Hierbij speelde mee dat succesvolle winkels een enorme expansiewens hadden en dat ging nu eenmaal makkelijker met een standaardconcept, passend bij het verzorgingsgebied en de functie van het winkel­gebied.

Juist in deze tijd, waarin de consument vraagt om een andere benadering vallen veel centra door de mand.”

Bijna alle winkelgebieden kampen momenteel met oplopende leegstand. De

vraag

aanbod

vastgoed

Regionale verschillen groei- en krimp

Aanpassing expansiestrategieën / faillissementen en uittreders

Polarisatie van de winkelmarkt t.a.v. winnaars en verliezers / van meer naar andere meters / rendementen onder druk

Vergrijzing en huishoudverdunning

Nieuwe businessstrategieën / meer diversiteit / maatwerk

Afnemende passantendrukte en verandering koopmomenten / aangepaste voorzieningen

Individualisering

Meer service en diversiteit

Toenemend belang sfeer en beleving

Personalisering

On- en offline klantkennis

Toenemend belang social media, loyaliteit en onderlinge samenwerking

Informatisering

Opkomst specialisten en discounters / verdwijnen branches en meer overlap in het aanbod

Toenemend belang marketing & communicatie (on- en offline)

Online winkelen / thuisbezorging

Fysieke retailers gaan concurrentiegevecht aan / multichannel

Toenemend belang klantbinding / verruimen collectieve service

Meer tijdsdruk

Accent op gemak (to go / pick up) en anderzijds beleving

Toenemend belang parkeren en bereikbaarheid, langere openingstijden

scn 2015 | 6 45

research

behoefte aan fysieke winkelmeters neemt af.

Winkelgebieden krimpen en dat proces zal zich de komende jaren doorzetten. Ramingen gaan uit van een afname van soms wel 20% tot 30%. Arjen Ouwehand: “Hoe groot de afname uiteindelijk ook wordt, belangrijker is om te denken vanuit de kracht van winkelgebieden. Mensen willen (nog steeds) winkelgebieden bezoeken, maar ze ergeren zich steeds vaker aan gebrek aan gemak, klantgerichtheid en ondernemerschap.”

Winkelgebieden van de toekomst De betekenis van winkelgebieden neemt, haaks op de ontwikkeling van krimpende winkelgebieden, merkwaardig genoeg toe.

Johan Haringsma: “Stedelijke gebieden hebben plekken nodig waar mensen interactie met elkaar kunnen aangaan. De winkelgebieden van de toekomst zijn daarom stedelijke, commerciële (netwerk)gebieden, waarin

Om winkelgebieden toekomstbestendig te maken is een snelle, maar ook ándere aanpak nodig het steeds meer gaat om een compleet pakket aan functies. De Hallen te Amsterdam is een mooi voorbeeld van zo’n interactiegebied midden in de wijk.”

Om winkelgebieden toekomstbestendig te maken is een snelle, maar ook andere aanpak nodig. Hierbij onderscheiden we de volgende uitdagingen: Klantbinding en eigenheid. In de toekomst hebben mensen steeds meer behoefte aan aantrekkelijke, compacte centra waar ze zich kunnen thuisvoelen. De eenheidsworst van weleer heeft dat gevoel verstoord. Winkelgebieden moet zichzelf opnieuw uitvinden. Vanuit een gezamenlijke visie moeten ze opnieuw op zoek naar hun binding met de lokale consument. Dat kan in de vorm van actieve ondernemers, klantwaarde, identi-

46 scn 2015 | 6

Nieuwe strategieën in de strijd om de consument In de strijd om de consument zien we dat retailers hun strategieën hebben aangepast. Multichannel is gemeengoed geworden. De strategieën verschillen tussen de winkels onderling sterk, maar binnen de eigen branche kiezen ondernemers wel vaak voor soortgelijke oplossingen. Een aantal voorbeelden: Food en personal care • service van de winkel verlengd naar huis: Albert Heijn, Jumbo; • echte en eerlijke producten: Marqt, EcoPlaza; • altijd korting: Etos, Kruidvat, ICI Paris en Douglas • superspecialisten: De Pepernotenfabriek Non-food • nog meer focus, nog meer kleur bekennen: De Bijenkorf • op meerdere paarden wedden: H&M • van keten naar zelfstandig ondernemerschap: Selexyz • vuur met vuur bestrijden: MediaMarkt • online inzage in de voorraad voorkomt teleurstelling: Ikea, Praxis en Gamma • aanboddiversificatie: Rituals • blurring: de combinatie van Gamma en Subway • van leverancier naar retailer: Apple, Miele, Adidas • online? Dat hebben wij niet nodig!: Action, Primark Online • aanval op de gevestigde orde: PicNic, Hello Fresh, Mathijs • keep your friends close, but your enemies closer (de allesaanbieder): Bol.com • online meets the fysieke winkel: Belsimpel.nl, Futurumshop.nl • consumenten hebben behoefte aan specialisme: Coolblue • if you can’t beat them, join them (van offline, naar online): ECI / Modehuis Accessorize

teit, beleving, etc. Daarbij kunnen winkelgebieden een voorbeeld nemen aan de retailers die massaal op zoek zijn naar nieuwe strategieën.

Ondernemerschap en samenwerking. De vernieuwing van de winkelgebieden verloopt vooralsnog moeizaam. Winkelgebieden hebben ondernemerschap nodig, maar regelgeving belemmert dit. Zo hebben centra met versnipperd eigendom meer moeite om de dynamiek te volgen. Alleen via een sterke vorm van samenwerking kunnen ook deze centra mee in de huidige transitie. Belangrijk is dus om voorwaarden te creëren waarbinnen dit optimaal wordt gefaciliteerd.

Beleid en betrokkenheid. Het beleid sluit daarnaast nog onvoldoende aan bij de nieuwe realiteit. De overheid moet zich meer richten op het maken van keuzes en minder op het in stand houden van een structuur zonder toekomstwaarde. Er is een toenemende behoefte aan dynamisch, kwalitatief en faci-

literend beleid en betrokkenheid van alle stakeholders (overheid, retailers, vastgoedeigenaren). Planning van winkellocaties verschuift zo van puur top-down, naar bottomen/of middle-up.

Tot slot Arjen Ouwehand: “Retailers en beleggers onderschrijven nog onvoldoende hun gezamenlijke belang: een aantrekkelijk, toekomstbestendig winkelgebied. De retailmarkt is onzekerder geworden en retailers hebben behoefte aan meer flexibiliteit. Dit druist in tegen de essenties van het vastgoedbeleggen (zekerheid op de lange termijn).”

Johan haringsma vult aan: “Toch is het van belang dat beide partijen toenadering zoeken. Eigenaren moeten de noodzaak inzien om overeenkomsten aan te passen aan de nieuwe omstandigheden, terwijl retailers op hun beurt moeten beseffen dat zij meer openheid moeten geven en mede verantwoordelijk zijn voor de aantrekkelijkheid van het winkelgebied.” ←

research

Interactie De Hallen in Amsterdam is de winnaar van van de StIB Award 2015. Het project in de wijk OudWest wordt gezien als voorbeeld van een interactiegebied midden in de wijk.

scn 2015 | 6 47

research

Een FOC in Assen?

Verslag van een bijzondere samenwerking Drie onderzoekers kregen gezamenlijk opdracht een rapport samen te stellen over een mogelijk factory outlet centre in Drenthe. Een kijkje in de researchkeuken.

H

48 scn 2015 | 6

Verder zijn we allemaal erg eigenwijs en dus kritisch op elkaar. Wat leidt tot een 1+1+1 = minimaal 4-situatie .

et onderzoek naar de mogelijke komst van een foc – Factory Outlet Centre –op de tt-locatie in Assen heeft veel stof op doen waaien. Voor- en tegenstanders laten zich volop horen in de media. Diverse partijen spreken zich pertinent uit tegen een foc, in Assen of elders in Noord-Nederland.

Anderen zijn tegen een foc op het TT-circuit en zien een foc liever in de binnenstad van Assen komen. Voorstanders zien kansen en willen de mogelijke vestiging van een foc op het TT-circuit in Assen niet laten schieten omdat zo’n functie inspeelt op regionale behoefte en de toeristisch-recreatieve aantrekkingskracht van Assen en de provincie Drenthe vergroot.

Kortom een onderzoek wat de gemoederen flink bezig gehouden heeft. Wie zitten er achter dit rapport en hoe is het tot stand gekomen? Een kijkje in de keuken bij de onderzoekers: Ronald van Velzen van CityWorks, Paul Rodenburg van B@S Consultants en Jeroen verwaaijen van Strabo.

Hoe zijn jullie bij elkaar gekomen?

Verwaaijen: “We kennen elkaar al jaren en hebben al meerdere malen met elkaar samengewerkt als duo’s. Maar nog nooit met z’n drieën. We hebben allemaal eenzelfde achtergrond: Paul is ooit bij Strabo begonnen, Ronald bij d&p, de voorloper van Locatus. We spreken dezelfde taal.

Eind 2014 hebben Paul, Ronald en mijn collega Hans van Tellingen een artikel geschreven over de toekomst van foc’s in Nederland.

Omdat wij alle drie ook onze contacten hebben bij de provincie Drenthe en gemeente Assen, hebben we ons als trio aangemeld om het onderzoek uit te voeren. En de competitie gewonnen.”

CityWorks, B@S Consultants en Strabo? Een verrassende combinatie.

Van Velzen: “Je zou misschien eerder één bureau verwachten. Maar wij kunnen daar specialistische kennis vanuit verschillende invalshoeken tegenover zetten. De proceservaring van CityWorks, de kennis van leisure en horeca van B@S Consultants en de onderzoeksexpertise van Strabo.

Dat gevoegd bij onze gezamenlijke kennis van de winkelmarkt met opgeteld zo’n 75 jaar ervaring in deze sector.

Wat moest er onderzocht worden?

Van Velzen: “In de media is dat niet altijd goed weergegeven. De vraag luidt: Kan de vestiging van een Factory Outlet Center op de TT-locatie in Assen succesvol de Lad-

Waarom hebben ze voor jullie gekozen?

Rodenburg: “Dat weet je nooit helemaal, maar ik denk dat het de combinatie van aanvullend onderzoek door Strabo was en het actief en serieus betrekken van de stakeholders in het proces. En natuurlijk het vertrouwen in onze expertise, dat spreekt voor zich.”

‘Outletcentra, waarom iets verbieden wat een succes is?’

Te vinden op http://www.strabo.nl/cms/filemanager/files/ SCN5-2014_Outletcentra.pdf

research

Van links af: Paul Rodenburg, Ronald van Velzen en Jeroen Verwaaijen Foto:SCN

der voor duurzame verstedelijking-procedure doorlopen.

Essentie van de Ladder is: Is er behoefte aan een foc, wat zijn de gevolgen voor Assen en de regio en is het mogelijk om een foc in bestaand vastgoed onder te brengen?

De vraag was gericht op een concreet initiatief, in dit geval een foc van 16.000 m2 op een locatie naast de TT in Assen. De vraag was niet wat de optimale locatie voor een foc is, maar zoals trede 1 van de Ladder voorschrijft een onderzoek naar de regionale behoefte voor en de gevolgen van dit concrete plan. Daaraan gekoppeld zijn overigens in trede 2 wel degelijk alternatieve locaties voor dit foc-initiatief geïnventariseerd (maar niet gevonden) en in trede 3 de modaliteit (bereikbaarheid) gecheckt.

Maar waarom niet in de binnenstad van Assen? Daar staat toch enorm veel leeg?

Verwaaijen: “Klopt, de leegstand is schrijnend. Maar allereerst ligt er geen initiatief voor een foc in de binnenstad. Geen enkele partij heeft zich nog gemeld. Er worden nu wel voorzichtig initiatieven ontplooit overigens, mede naar aanleiding van ons onderzoek.

Ten tweede is de realisatie van een Factory Outlet Center iets anders dan een City Outlet. De eisen die uitbaters van Factory Outlets stellen aan management, bereikbaarheid en parkeergelegenheid zijn bijzonder lastig te realiseren in een binnenstad. Ook omzethuur en verdeeld eigendom zijn struikelblokken.

Wat kunnen jullie nog over het proces vertellen?

Rodenburg: “Het bijzondere aan het proces was allereerst de grote inbreng van de stakeholders in het proces. Naast een formele begeleidingscommissie was er gedurende het onderzoek een tweewekelijks stakeholdersoverleg. Tij-

dens het overleg werden alle onderzoeksstappen voorgelegd, resultaten gedeeld en gediscussieerd over aannames en uitkomsten. Een heel waardevol proces waarin voor- en tegenstanders bij elkaar zijn gebracht en elkaars standpunten konden verduidelijken. In het begin liep het wat stroef, maar gaandeweg werd de discussie steeds inhoudelijker en zakelijker. Ook voor onszelf een zeer waardevol klankbord.”

Verwaaijen: “Ook bijzonder was dat we over veel data konden beschikken. We hebben zelf onderzoek mogen doen naar de behoefte aan een foc onder toeristen. In andere onderzoeken is daar nooit naar gekeken en zijn alleen wat grove aannames gedaan. En we hebben gebruik gemaakt van door I&O geleverde zéér actuele koopstroomgegevens uit het Koopstromenonderzoek Oost-Nederland.

Ook kregen we door extra specifiek op foc-bezoek gerichte vragen in het koopstromenonderzoek inzicht welke doelgroep nu al naar foc’s elders gaat en wat daar besteed wordt. Een heel belangrijke aanvulling. In andere onderzoeken zijn op dat gebied veel aannames gedaan, wij konden met harde cijfers gaan rekenen.

Ook vernieuwend is het gebruik van leefstijlgegevens (mosaic). We hebben dat kunnen koppelen aan foc-bezoekers en in een foc geïnteresseerde toeristen. Zo hebben we nog scherper in kunnen schatten wat de potentie van een foc op deze locatie is.

Er is veel kritiek op het rapport gekomen. Hoe gaan jullie daar mee om?

Van Velzen: “Nou kritiek, er is een aantal mensen teleurgesteld over de uitkomst. Ze hadden liever gezien dat wij hadden geconcludeerd dat het er niet mag komen of dat het in de binnenstad van Assen moet komen. Die conclusie hebben we, na zeer grondig onderzoek, niet kunnen trekken.

Zelf staan we geheel neutraal in deze discussie. Wij reiken voldoende informatie aan om inhoudelijke besluitvorming mogelijk te maken. Het is aan de gemeenteraad Assen en de Raad van State Drenthe om een besluit te nemen.

Zijn er nog andere winstpunten?

Rodenburg: “De discussie heeft in ieder geval voor Assen al een groot winstpunt opgeleverd. Er wordt volop gediscussieerd over de binnenstad van Assen en hoe die weer gezond te maken. Het is niet geheel toevallig dat er parallel aan ons onderzoek ook een nieuwe visie voor de binnenstad is gemaakt. En zoals dat zo vaak gaat, er is niets beters om ondernemers en eigenaren te verbinden dan een gezamenlijke vijand.

Komt er nog een vervolg?

Verwaaijen: “Als het aan mij ligt, zeer zeker. En ik weet dat dat ook voor Paul en Ronald geldt. De samenwerking is uitstekend bevallen en we vullen elkaar uitstekend aan. En we zijn dan ook zeer tevreden over het product dat er nu ligt.” het rapport is beschikbaar op de website van gemeente Assen: www.assen.nl/bestand/eindrapport-foc-assen

scn 2015 | 6 49

in the pipeline

Almere

Olympiakwartier O in ontwikkeling M 25.000 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7300 ▼

amersfoort

Retailpark Amersfoort O 2015 M 10.228 m2 P Kwadraat Invest I Robin v. Westbroek, T 071 8876600

▼

amsterdam

Mosveld o in ontwikkeling i 7.500 m2 (1500 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I T 0182 690900 ▼

amsterdam

Osdorpplein O 2017 (eerste fase) –2019 M 17.000 m2 (5500 m2 eerste fase) P a.s.r. vastgoed ontwikkeling I Chris Weijman T 030 22572648 apeldoorn

Anklaar O 2018 M 16.500 m2 P MAB Development Nederland I T 033 4534111 ▼ alphen a/d rijn

Thorbeckeplein/Lage Zijde O 2016 M 1100 m2 P VORM I J. Weeber, T 078 642 13 00 ▼

amstelveen

Westwijkplein O 2016 M 8600 m2 P WPM Development/ Did Vastgoedontwikkeling I Ger Dings, T 073 649 1564

Gelderlandplein O 2015 M 35.000 m2 (8000 m2 uitbreiding) P Kroonenberg Groep, Multi Vastgoed I T 0182 690900 ▼

▼

arnhem

Schuytgraaf

amersfoort

Vathorst fase 2A O opgeleverd M nog 600 m2 te huur P MAB Development Nederland I Simone Kramers, T 033 2531701

Vathorst fase 2B O 2016-2017 M 4.500 m2 P MAB Development Nederland I Simone Kramers, T 033 2531701 ▼

amsterdam

De Banne O 2015 M 7300 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7301 ▼

Stuur een e-mail aan media-advies@scnews.nl of bel Mirjam: 035 523 98 32

50 scn 2015 | 6

O in ontwikkeling M 4500 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7302 ▼

BK40

IJburg Blok 49B

Uw project in deze rubriek?

Amstelstation

O in ontwikkeling M 8700 m2 P Multi Vastgoed i.s.m. Kondor- Wessels I T 0182 690900 ▼

O 2015 M 1750 m2 P Synchroon I Coen v. Oudheusden, T 088 0105 700 ▼

Waterlandplein O 2015 M 9000 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7303 ▼

o 2016 m 3.300 m2 p Synchroon I Casper Grondel, T 088 0105 700 ▼

in the pipeline

assen

De Citadel o 2015 m 12.500 m2 p Bemog Projectontwikkeling i Koos Pols, T 06 13505457 ▼

bilthoven

Vinkenplein o in ontwikkeling m Synchroon p Synchroon i Arjan de Vries, T 088 010 5700

delft

Hovenpassage o 2015 m 9000 m2 p Van der Vorm Vastgoed i G. Hares-Visser, T 010 2092721 ▼

dreumel

Dorpshart Dreumel o medio 2015 (fase 2) m 1200 m2 p Leyten i T 010 436 4033 ▼

boskoop

Centrum Zuid O 2016 M 2250 m2 P Leyten I T 010 436 4033 ▼

de lier

De Winkelier berlicum

o 2015 m 2500 m2 p MAB Development Nederland en Waaijer Project Realisatie i Simone Kramers, T 033 253 1701

Schoolstraat O in ontwikkeling M 1000 m2 P Vorm Ontwikkeling I A. v. Houwelingen, T 078 6421555 beverwijk

Wijkerbaan O in ontwikkeling M 8000 m2 en overig P Webscom I T 030 600 42 00 ▼

breda

De Barones o 2015 m herontwikkeling bestaand p Kroonenberg Groep en 3W New Development i Olaf Nieuwenhuis, T 020 578 8788 ▼

den bosch

Boschveld o 2016 m 1200 m2 p 3W New Development i T 043 763 0300

Keizerslanden

O in ontwikkeling M 6000 m2 P Green Real Estate I T 0172 448383

Centrumplan Brunssum o 2015–2016 m 6500 m2 p 3W New Development, Bouwontwikkeling Jongen i T 043 7630300 ▼

Hofpassage

drachten

▼

enschede

Stokhorst

brunssum

Meerplein

Meerrijk Meerhoven O 2012–2015 gefaseerd M 10.000 m2 P a.s.r. vastgoed ontwikkeling I Mark van Empelen, T 030 2786865 ▼

deventer

O in ontwikkeling M 11.000 m2 P NSI Development I T 020 7630300 ▼

o 2018 m 10.000 m2 p Synchroon i Casper Grondel T 088 0105 700

eindhoven

Raadhuisplein

o ntb m 5000 m2 p 3W New Development i 043 7630300 ▼

o in ontwikkeling m 20.000 m2 P Webscom I T 030 600 42 00 ▼

dedemsvaart

Hof van Dedem o eind 2015 m 3200 m2 p Leyten i T 010 436 4033

legenda O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

scn 2015 | 6 51

in the pipeline

harderwijk

Waterfront o 2015 m 20.000 m2 p Synchroon I Coen v Oudheusden, 088 0105 700 ▼

kampen

Hanzewijk O in ontwikkeling M 6500 m2 (2000 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I T 0182 690900 ▼

te huur in nieuwegein

Hoogzandveld → compleet boodschappencentrum → o.a. Albert Heijn, Blokker, Action, di-vers → eindpunt sneltram, parkeren wordt uitgebreid → bevoorrading in eigen hof → uitbreiding gereed voorjaar 2015 → totaal te huur ca. 560 m2 → units v.a. 70 m2, thans nog flexibel P Ovidius I Caspar Wortmann, 06 11 33 00 95

heerlen

maastricht

De Plu o in ontwikkeling m 18.000 m2 p Multi Vastgoed i T 0182 690900

▼

Brusselse Poort Leens

De Marren O 2015 M 4300 m2 P Leyten I 010 4364033

o 2016 m 19.000 m2 renovatie, 7500 m2 nieuwbouw p 3W New Development i T 043 763 0300 ▼

reeuwijk

Centrumplan O 2015 M 4.500 m2 P Top Vastgoed I Patrick van Lammeren, T 06 5530 1334 ▼

leiden

‘s-Hertogenbosch

GZG O in ontwikkeling M 28.000 m2 P AM Real Estate Development, Heijmans I T 030 281 7300 ▼

Aalmarkt, Catharinasteeg o 2016 m 6000 m2 p a.s.r. vastgoed ontwikkeling i Maarten Stam, T 030 257 2030 ▼

Nijmegen

Handelskade o 2016–2018 m 60.000 m2 (2500 m2 commercieel) p BPD creating living environments i Arjen Kleijer, T 033 453 4147 ▼

ridderkerk

Kuyperhof O 2016 M 600 m2 P Leyten I T 010 436 40 33 ▼

papendrecht

papendrecht

hilversum

Hilvertshof o 2016 m 20.000 m2 p Kroonenberg Groep met Centrum Projecten i T 035 642 2325 ▼

leiden

Aalmarkt, Waagblok o 2015 m 25.000 m2 p Provast i Niels Jansen, T 070 308 10 30

legenda O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

52 scn 2015 | 6

Land van Matena o 2017 m 3500 m2 p MKB Vastgoedplan en BPD Ontwikkeling i Simone Kramers, T 033 2531701 ▼

rosmalen

Centrumplan O in ontwikkeling M 12.000 m2 P Foruminvest bv I T 035 6956060 ▼

in the pipeline

rotterdam

scheveningen

FForum Rotterdam o in ontwikkeling m 19.000 m2 P Multi Vastgoed i T 0182 690900 ▼

Norfolk (De Zuid) o 2016–2022, gefaseerd m 5700 m2 commerciële ruimte p a.s.r. vastgoed ontwikkeling i Anne Ophoff, T 030 2574092

▼

utrecht

veenendaal

Leidsche Rijn Centrum o 2017 m 28.000 m2 retail p a.s.r. vastgoed ontwikkeling i Rogier Hendriks, T 06 5399 9140 ▼

Brouwerspoort O 2015 M 14.000 m2 P AM Real Estate Development I T 030 281 7300 ▼

vlissingen

stein

Cool 63 o 2015 M 14.000 m2 p MAB Development Group i Gilijam Molsbergen, 010 261 4040

Boston en Seattle

Winkelcentrum Stein o 2015 m 13.800 m2 p 3W New Development, Bouwontwikkeling Jongen i T 043 763 0300 ▼

Terwijde O opgeleverd M nog 3000 m2 te huur P MAB Development Nederland I Simone Kramers, T 033 453 4147 ▼

De Bestevaer o 2015 m 500 m2 p AM i Jasper Mandigers, T 030 6097385 ▼

o 2015 m 1439 m2 P Synchroon en Bouwfonds Ontwikkeling i René de Wit, T 088 0105 700

▼

Groeneweg tilburg

Stadhuisplein O in ontwikkeling M 7000 m2 P Multi Vastgoed i T 0182 690900 ▼

O 2015 M 6000 m2 (4000 m2 vervanging) P Multi Vastgoed I T 0182-690900 ▼

Marktveldpassage o in ontwikkeling m 9000 m2 p Multi Vastgoed I T 0182 690900

Uw project in deze rubriek?

Centrée o 2015 m 3500 m2 p Leyten i 010 436 4033 ▼

vught

Neude uithoorn

Zijdelwaard o november 2015 m 13.000 m2 p WPM Development i Frans Merks, T 073 649 1577 ▼

o zomer 2017 m ca. 5475 m2 p a.s.r. vastgoed ontwikkeling i Anne Ophoff, T 030 2574092 ▼

Stuur een e-mail aan media-advies@scnews.nl of bel Mirjam: 035 523 98 32

legenda O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

scn 2015 | 6 53

in the pipeline

wognum

zeist

De Boogerd

Allegro

O medio 2015 M 5600 m2 P WPM Development I Sjaak Soldaat, T 073 6491569 ▼

o 2015 m 600 m2 p MAB Development Nederland i Simone Kramers, T 033 253 1701

zoetermeer

zwolle

Cadenza

Ritmeesterhof

o 2016 m 5200 m2 p Synchroon I Casper Grondel, T 088 0105 700

o 2015 m 450 m2 p Bemog Projektontwikkeling i Koos Pols, T 06 13 505457

Katwolderplein O 2015-2016 M 4.300 m2 P Multi Vastgoed I T 0182 690900 ▼

De Clomp

colofon

o 2016 m 9000 m2 p Rialto Zeist bv i T 073 7511788

legenda O opleveringsdatum M metrage P projectontwikkelaar I informatie

Shopping Centre News jaargang 17 (2015), 6 • 60 pp.

Shopping Centre news is het Nederlandse vakblad voor iedereen die beroepsmatig met winkelcentra te maken heeft. Ontwikkelaars, beleggers, managers, consultants, researchers, gemeenten, retailers, makelaars, toeleveranciers en anderen blijven met scn geïnformeerd over alle ontwikkelingen in winkelcentrumland.

voorwaarden: www.scnews.nl > abonnementen. Met een abonnement mist u niets van wat er speelt in winkelcentrumland.

redactie Postbus 3032, 1270 ea Huizen t 035-523 31 82 | redactie@scnews.nl

uitgever/hoofdredacteur Edwin Brugman

voor uw publiciteit Mirjam van der Veer t 035-523 98 32 | media-advies@scnews.nl abonnementen Shopping Centre news verschijnt zes keer per jaar. Een abonnement kost slechts € 82,50 per kalenderjaar, exclusief btw (voor Europa € 95 en rest van de wereld € 105). Voor bepaalde doelgroepen bestaat de mogelijkheid een gratis cc-abonnement aan te vragen. Zie voor de

54 scn 2015 | 6

U geeft u op als abonnee met een e-mail aan abonnementen@scnews.nl. U kunt ook gebruikmaken van het formulier op onze website.

gedrukte/verspreide oplage 2500/2400 ex. vormgeving en prepress Jeroen van Heemskerck Düker, Hyperion, Naarden druk Indrukwerk, Huizen Ben Hagen issn 1571 9243

b2b

ontwikkeling

a.s.r. Vastgoedontwikkeling nv

belegger

a.s.r. Vastgoed Vermogensbeheer

Postbus 2009 3500 GA Utrecht

T 020 521 8730 E info.nl@redevco.com I www.redevco.com

belegger/ontwikkelaar

Kroonenberg Groep Real estate investment & development

ontwikkeling

Synchroon Postbus 7073 2701 AB Zoetermeer Zilverstraat 39 2718 RP Zoetermeer T 088 0105700 I www.synchroon.nl

belegger

Syntrus Achmea Real estate & finance Postbus 59347 1040 KH Amsterdam

T 020 5788 788 F 020 6750 430 E info@kroonenberg.nl I www.kroonenberg.nl

T 020 606 5632 E marga.tiemessen@achmeavastgoed.nl I www.syntrusachmeavastgoed.nl

Nico de Vries Decoratie

T 030 2346464 I www.klepierre.com

planontwikkeling/management

WPM Groep

WTC Schiphol Airport, Schiphol Blvd. 181, 1118 BG Schiphol

decoratie

Hoog Catharijne, Van Duvenborch Building Stationsplein 97, 3511 ED Utrecht

T 030 257 35 12 I www.asrvastgoedvermogensbeheer. nl

belegger/ontwikkelaar

Rembrandt Tower, Amstelplein 1 1096 HA Amsterdam

KlĂŠpierre Management Nederland

Postbus 2008 3500 GA Utrecht

T 030 2573512 F 030 2579625 I www.asrvastgoedontwikkeling.nl E info.vo@asr.nl

Redevco Nederland Business in balance

belegger/ontwikkelaar

decoratie en events

Bernd Wolter Design

Televisieweg 91 1322 AK Almere

Heide 3 D-31547 Rehburg-Loccum (Dld)

T 036 5368365 E info@projectdecoraties.nl I www.projectdecoraties.nl

T 0049 5766 941 9134 E woltersdesign@t-online.de I www.woltersdesign.de

Utopialaan 24 5232 CE â&#x20AC;&#x2122;s-Hertogenbosch T 073 649 1400 Voor groepsonderdelen en telefoonnummers zie de website: www.wpmgroep.nl

belegger/ontwikkelaar

Multi Netherlands Postbus 74120, 1070 BC Amsterdam T 020 258 8100 E office-nl@multi.eu I www.multi.eu

decoratie

CNS Projectdecoratie Wietse van Reijen

T 06 54232528 E info@creativityneversleeps.nl

scn 2015 | 6 55

b2b

illuminatie en decoratie

PBB City Lights

illuminatie

Rako Groep bv J. Huydecoperweg 11 1331 GC Almere T 036 537 21 81 F 084 7510 275 E verkoop@pbbcitylights.nl I www.pbbcitylights.nl

illuminatie

decoratie

Accent deco & expo Gildestraat 111 2671 BV Naaldwijk

Hopbrouwer 14 5253 RE Nieuwkuijk

T 0174 624077 I www.groupe-leblanc.nl E info@groupe-leblanc.nl

T 073 643 02 86 E info@accentdeco.nl I www.accentdeco.nl

illuminatie

illuminatie

DECOLIGHTS

Feestverlichting Decolights Sfeerverlichting voor winkelgebieden

Starlight Illumination for shopping areas

MK Illumination Holland

De Hazelaar 15 6921 XA Duiven T 0316 373 335 E info@decolights.nl I www.decolights.nl

beplanting

Oase Lease beplantingen

E info@starlightholland.nl I www.starlightholland.nl

beplanting

Flower and Shower Broekweg 3 3956 NE Leersum T 0343 473 777 E info@oase-lease.nl I www.oase-lease.nl

advies & strategie

OVER Concepts advies & strategie A. Hofmanweg 2F 2301 BH Haarlem T 023 531 41 19 I www.overconcepts.nl

56 scn 2015 | 6

Postbus 19 8140 AA Heino

Konijnenkamp 41 7361 DD Beekbergen T 055 843 26 63 M 06 5316 3771 E info@flowerandshower.nl I www.flowerandshower.nl

promotie

Promotions by Maureen

T 0572 760008 E b.hulsbosch@mk-illumination.nl

marketingcommunicatie

Contentory A. Hofmanweg 2F 2301 BH Haarlem T 023 531 41 19 | 06 4687 3571 E info@contentory.nl I www.contentory.nl

events & marketing

FanWork Events & marketing

Regentesselaan 7 7316 AA Apeldoorn

Rijksstraatweg 26 3545 NA Utrecht

T 055 5767988 E maureen@promotionsbymaureen.nl I www.promotionsbymaureen.nl

T 030 686 69 11 E events@fanwork.nl I www.fanworkevents.nl

b2b

communicatie openbare ruimte

Ngage Media

marketing & promotie

marketingcommunicatie

TOF Evenementen Mediacentrum 3111, Rijk de Gooyersteeg 2 1217 GP Hilversum

Veluwehaven 13 3433 PW Nieuwegein

Tel: 035 744 01 40 E info@ngagemedia.nl I www.ngagemedia.nl

T 06 1364 7771 E info@tof-evenementen.nl I www.tof-evenementen.nl

reclame

Buro Toob Reclame en media

Statenlaan 281 5223 LG Den Bosch T 073 6123116 E info@wfcommunicatie.nl I wfcommunicatie.nl pinterest.com/wfmarketingcomm/

communicatie/ict

Chainels

events & promotie

OnsSausje

Prins Bernhardlaan 6 2405 VZ Alphen aan den Rijn

Stationsplein 45, unit E1, 174 3513 AK Rotterdam

A. Hofmanweg 2F 2301 BH Haarlem

T 0172 236161 I www.burotoob.nl

T 015 364 26 67 E info@chainels.com I www.chainels.com

T 023 532 29 62 E info@onssausje.nl I www.onssausje.nl

branding

parkeren

marketing/management

Urban Solutions Concept & communicatie De Stad van Cahen, Muurhuizen 104 3811 EL Amersfoort T 033 253 67 01 M 06 2210 6924 I www.urbansolutions.nl

facilitair

PNNL Relatienetwerk parkeerprofessionals Postbus 134 6880 AC Velp T 06 8191 3315 E info@pnnl.nl I www.pnnl.nl

LookFeel Consultancy formaat visitekaartje 90 x 52 mm versie engels 2013.1

Branding en beleving: merkenbouwer winkelgebieden Postbus 1278 1500 AG Zaandam

T 06 52617967 E info@lookfeelconsultancy.com I www.lookfeelconsultancy.com

consultancy

KIR Kordaat In Ruimte Govert Flinckhage 25 3438 JC Nieuwegein T 030 6668616 F 030 6668617 E info@kordaatinruimte.nl I www.kordaatinruimte.nl

Interparking Nederland Weena 710–712 3014 DA Rotterdam T 010 2170970 E info@interparking.nl I www.interparking.nl

juridisch

Bricks Advocaten Kantoorgebouw Edge offices Van Heenvlietlaan 198 1083 CM Amsterdam T 020 6704040 E info@bricksadvocaten.nl I www.bricksadvocaten.nl

scn 2015 | 6 57

b2b

facilitair

BUKO Bouw & winkels

makelaardij

adhoc horecamakelaars

media

Centercom Reclameobjecten in winkelcentra

Postbus 39 5300 AA Zaltbommel

Thorbeckelaan 11 2805 CA Gouda

Spinnerij 21 1185 ZN Amstelveen

T 0418-573333 F 0418-573334 E winkels@buko.nl I www.bukohuisvesting.nl

T 0182 533 355 F 0182 533 311 E info@adhoc-hm.nl I www.adhoc-hm.nl

T 020 4609085 F 020 4609088 E info@centercom.nl I www.centercom.nl

parkeersystemen

straatmanagement/communicatie

kennis & informatie

s t r a b o) SkiData

Hisa ondersteunt winkeliersverenigingen

Strabo Marktonderzoek en vastgoedinformatie

L端beck2 2993 LK Barendrecht

Postbus 31 3500 AA Utrecht

Postbus 15710 1001 NE Amsterdam

T 0180 692 100 F 0180 692 099 E info@skidata.nl I www.skidata.nl

T 030 214 85 91 F 030 214 8592 E info@hisa.nl I www.hisa.nl

T 020 6260817 E strabo@strabo.nl I www.strabo.nl

congres & evenement

Management Producties Postbus 82 3130 AB Vlaardingen T 010 4350477 F 010 4357430 E info@managementproducties.com I www.managementproducties.com

kennis & informatie

PFM Passantentellingsystemen

58 scn 2015 | 6

M A R K TO N D E R Z O E K E N VA S TG O E D I N FO R M AT I E

management

CBRE

management

CBRE Gustav Mahlerlaan 405 1082 MK Amsterdam T 020 6262691 Prinses Margrietplantsoen 82 2595 BR Den Haag T 070 7508900

advies en research

Q&A Research & Consultancy

De Schans 23 2405 XX Alphen a/d Rijn

Printerweg 22 3821 AD Amersfoort

T 0172 435901 F 0172 422271 E info@pfm-intelligence.com I www.pfm-intelligence.com

T 033 2454637 F 033 2457690 E info@qanda.nl I www.qanda.nl

Croeselaan 15, 3521 BJ Utrecht T 030 6352211 Delftseplein 27M, 3013 AA Rotterdam 010 3004800 www.cbre.nl

algemeen

Nederlandse Raad Winkelcentra Hoog Catharijne Cluetinckborch Godebaldkwartier 64 3511 DZ Utrecht T 030 2313754 E info@nrw.nl I www.nrw.nl

Hyperion verfrist Communicatiebureau Hyperion staat niet stil.

Recent verfristen we al de NRW-Updates en Shopping Centre NEWS. En we blijven met heel veel plezier werken voor vastgoedpartijen, marketingbureaus en winkelcentra. Ook voor u!

En dat tegen crisisbestendige prijzen. Ook interesse? Bel zonder dralen 06 2440 4721 of stuur een mailtje aan info@studiohyperion.nl.

MARKETING

6 | 2013

COMMUNICATIE

a brand is what you feel, 15 a n d saythink N SC tjes it is Lichtpun

retail ebieden en ra, winkelg winkelcent

G CENTRE

SHOPPIN

PROMOTIE

NEWS 15 (2013) #6

JAAR

Specialist in winkelcentra promotie

055 576 7988 06 2512 5879 maureen@promotionsbymaureen.nl www.promotionsbymaureen.nl @prbymaureen dam tt er D e Rl o City’ ‘Vertica

OM MAB.C W W W.

01-10-13

indd 1

otterdam.

300mm_R CN_230x d 1 B_adv_S M569_MA 2013-06 Cover.ind 2176 SCN

Welkom!

NEWS

RE NG CENT SHOPPI

Met NRW

15:22

en SCN naar

orld Christmasw

Jorine de

Soet bij HEMA

wat nu?

Lelystad,

Solingen Tophof in

09-12-13

10:20

www.catharinasteeg.nl

Uit liefde voor mezelf â&#x20AC;&#x153;Yes! Eindelijk een Moscow jas! Wacht nog maar een jaartje, zeiden mijn ouders, de jas die je nu hebt is nog prima. Een heel jaar!? En al mijn vriendinnen hebben er al een! Hier in de Catharinasteeg in Leiden opent Moscow binnenkort hun flagship store. Daar kon ik natuurlijk niet meer op wachten, maar tegen die tijd ben ik wel weer toe aan een nieuwe. .â&#x20AC;?

Geluk is voor iedereen