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Locação
Equilíbrio nas relações locatícias
As altas consecutivas do IGP-M vêm sendo motivo de preocupação no mercado de locação, que busca alternativas para minimizar impactos para locadores e locatários
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Rosana Pinto
Em meio à pandemia do novo coronavírus, proprietários e inquilinos se depararam com o aumento expressivo do IGP-M (Índice Geral de Preços - Mercado), indicador medido pela Fundação Getúlio Vargas que reajusta aproximadamente 90% dos contratos locatícios do País, conforme estimativa do Secovi-SP.
Dados de 2019 da Pnad Contínua (Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios Contínua), divulgada pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística), apontam que aproximadamente 13 milhões de imóveis no Brasil são alugados. Deste total, 28,5% (3,3 milhões) estão concentrados no Estado de São Paulo.
“Com tantas famílias brasileiras morando de aluguel, a alta do IGP-M tem gerado preocupação tanto para locadores como para locatários”, observa Adriano Sartori, vice-presidente de Gestão Patrimonial e Locação do Secovi-SP, lembrando a trajetória de alta do IGP-M, que iniciou sua disparada em maio do ano passado. Saltou de 7,31% naquele mês para 9,27% em agosto. A escalada continuou nos meses seguintes, fechando o ano de 2020 em 23,14%, maior alta desde 2002.
A recente aceleração IGP-M é decorrente da desvalorização cambial e da alta nos preços das commodities no mercado internacional, fatores que têm forte impacto no indicador, conforme explica o economista André Braz, do Instituto Brasileiro de Economia (IBRE), da Fundação Getúlio Vargas, que calcula e divulga o índice mensalmente.
Criado em 1940 para ser uma medida abrangente do movimento de preços, o IGP-M é calculado com base nas informações de três outros indicadores: do Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA), com peso de 60%; do Índice de Preços ao Consumidor (IPC), com peso de 30%; e do Índice Nacional da Construção Civil (INCC), com 10%. Dessa forma, o IGP-M consegue medir a inflação de diferentes atividades e etapas distintas do processo produtivo.
Aplicação do reajuste
Os contratos de locação em andamento com aniversário em janeiro, por exemplo, ficariam sujeitos ao reajuste de 23,14%. Neste caso, o valor de um aluguel de R$ 1.500,00, com aniversário em janeiro de 2021 e reajuste pelo IGP-M, poderia ser atualizado em R$ 1.847,10.
No entanto, ainda há muitos inquilinos e proprietários em dúvida sobre a aplicação – ou não – do reajuste anual, pondera o advogado Jaques Bushatsky, diretor de Legislação do Inquilinato do Secovi-SP. "Embora seja obrigatório o uso de um índice de correção no contrato de locação e, por lei, deve ser respeitado, a aplicação pode ser renegociada pelos contratantes,
Foto: Divulgação quando for o caso. O não pagamento por parte do inquilino configurará infração contratual", reforça Bushatsky.
O advogado diz ainda que, desde que não vinculem a variação do aluguel à oscilação de moeda estrangeira ou do salário mínimo, locador e locatário poderão escolher outro índice para o reajuste do valor aluguel. “Sendo escolhido determinado índice e obedecida a periodicidade legal, os contratantes podem aplicá-lo”, orienta, destacando que o mais importante é preservar o equilíbrio da relação contratual.
Negociações
“Temos observado que, quando o inquilino é bom pagador, o proprietário prefere negociar, e não repassar o reajuste integral”, revela Adriano Sartori. Sondagem realizada entre abril e setembro de 2020, com associadas à Rede Imobiliária Secovi-SP, mostrou que, durante a quarentena, 75% das negociações entre proprietários e inquilinos chegaram a uma redução de 25% a 50% no valor do aluguel.
Segundo Sartori, a maioria envolveu solicitações de desconto no aluguel entre dois e três meses. As renegociações de valores foram do desconto de um percentual (entre 25% e 50%) até a isenção total por alguns meses.
Em 2021, a negociação continua sendo a regra para quem está com dificuldade em pagar aluguel. E permanece a boa vontade e o bom senso dos proprietários de imóveis para negociar com os bons locatários. “Se o imóvel é ocupado por um bom inquilino, que sempre cumpriu em dia suas obrigações contratuais, o proprietário vai preferir negociar a ter seu imóvel vazio e arcar com os custos de manutenção como condomínio e IPTU. E, ainda, ter de buscar um novo inquilino”, afirma o vice-presidente do Secovi-SP.
Ele lembra ainda que boa parte dos locadores utiliza os recursos do aluguel do imóvel como renda familiar ou para complemento de aposentadoria. "Muitas vezes, o locador não consegue dar desconto por um longo período, pois também precisa contar com o valor do aluguel no seu orçamento. Portanto, é aconselhável que o inquilino negocie quando de fato necessite”, aconselha, acrescentando que é possível chegar a um acordo que seja vantajoso para ambas as partes.
“Na hora de negociar, deve ser levado em consideração se o inquilino é um bom pagador, tem a pretensão de ficar no imóvel por um longo tempo, conserva bem o imóvel e, no caso de morar em condomínio, respeita as normas de boa convivência.”
Outra dica de Sartori é pesquisar os valores locatícios de imóveis similares na região. Assim, locadores e inquilinos, com a
André Braz:
PLATAFORMA DE GESTÃO TRAZ SEGURANÇA PARA AS OBRAS DURANTE A PANDEMIA
Uma grande parte dos planos do ano passado precisaram ser adiados para 2021. Nesta lista está o investimento em reformas e melhorias para sua casa e seu condomínio. Todos foram pegos de surpresa pela pandemia de Covid, que exige monitoramento permanente agora e no futuro. Assim, soluções foram criadas para que os serviços sejam retomados de forma segura e controlada, desde os primeiros meses do ano. Uma das ferramentas que ajudam a viabilizar as obras e serviços em seu condomínio é a COVOPORATE.
Essa plataforma de gestão permite ao condomínio e a seus condôminos acompanharem atualizações sobre o estado de saúde de prestadores de serviço, entregadores e funcionários, como porteiros, seguranças e equipe de zeladoria, reduzindo o risco de transmissão de doenças.
Tendo como base os protocolos de segurança do Centro de Controle e Prevenção de Doenças dos Estados Unidos (CDC), a COVOPORATE emite um “cartão de embarque” (Boarding Pass, em inglês) para validar o acesso do prestador ao condomínio e às unidades.
Disponível nos formatos de aplicativo e site, o COVOPORATE combina informações de saúde fornecidas pelos profissionais com a temperatura corporal, resultado de testes de Covid e monitoramento do uso de EPIs (equipamentos de proteção individual), conforme estabelecido nos protocolos de biossegurança, mantendo todos os dados armazenados na nuvem.
Com esses dados, é possível tanto para a empresa contratada quanto para os moradores e síndicos verificarem o status do prestador de serviço, garantindo a entrada segura. Da mesma forma, a ferramenta de gestão ajuda as empresas a fornecerem equipamentos de proteção especiais, conforme o local de realização do serviço.
Com um painel de controle totalmente customizável, a IouTility disponibiliza a plataforma COVOPERATE de maneira personalizada para facilitar o acesso às informações, de acordo com as necessidades de cada cliente.
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Revista Secovi-SP 23
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ajuda da imobiliária, podem verificar se o aluguel cobrado está dentro do valor de mercado. “Há muitos contratos depreciados, firmados quando o País ainda começava a se recuperar da recessão econômica que se estendeu de 2014 a 2016. Essa medida favoreceria algum repasse previsto em contrato para se aproximar dos valores praticados no mercado atualmente.”
Alternativas
Entre as opções adotadas por algumas empresas para equilibrar a relação contratual está a substituição do IGP-M pelo IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), que encerrou 2020 em 4,52%, contra os 23,14% do IGP-M. O QuintoAndar, plataforma imobiliária digital, passou a usar o IPCA como referência para reajustes anuais dos contratos de aluguel.
“A variação do IGP-M não tem sido boa para ninguém. O proprietário tem dificuldade em conseguir a correção integral e ainda corre o risco de o inquilino rescindir o contrato”, diz Gabriel Braga, cofundador e CEO da plataforma. “Para o morador, também não é bom, pois ele enfrenta todo o desgaste de ter de procurar um imóvel novo e se mudar, caso não haja negociação.”
Embora o uso do IPCA como referência nos novos contratos fechados pela startup passe a ser o padrão, os clientes ainda têm a flexibilidade de optar pelo IGP-M. “A alteração do índice, porém, tem de ser acordada previamente entre inquilino e proprietário, durante a fase de negociação. Os contratos vigentes pela plataforma não serão impactados pela mudança de padrão, e permanecem com o
Graiche júnior:
IGP-M como referência até seu vencimento”, adiciona Braga.
Outra imobiliária, a Lello, também decidiu mudar o índice de reajuste dos novos contratos de aluguéis residenciais e comerciais firmados entre proprietários e inquilinos em 2021. “A emergência imobiliária que se coloca é a manutenção dos contratos de aluguel, atendendo às necessidades de locadores e locatários, já muito afetados pela pandemia de Covid-19, e evitando a desocupação dos imóveis”, afirma a advogada Moira de Toledo Bossolani, head do Jurídico da Lello.
Ela explica que, para os contratos anteriores a 2021, a melhor forma é a negociação entre as partes. A imobiliária orientou os proprietários para que escolhessem uma das alternativas: não reajustar, aplicar o IPCA em vez do IGP-M ou determinar o percentual de reajuste. “Com diálogo e bom senso, o setor vem demonstrando grande sensibilidade, reforçando seu papel de conciliação para atender às necessidades de proprietários e inquilinos, em favor da locação”, conclui Moira.
Precaução
Para Jaques Bushatsky, no entanto, a troca do índice de maneira permanente pode trazer riscos a ambas as partes. “É preciso cuidado nessa ideia de aposentar o IGP-M, porque o indicador já esteve negativo em alguns momentos”, alerta o advogado.
Bushatsky conclui que “o ideal é utilizar um índice que reflita o mais perfeitamente possível a inflação do setor, que mantenha os valores justos, respeite o valor efetivo da moeda, assim mantendo equilibradas as posições de locador e locatário, há de ser uma régua boa, um medidor eficiente.”
“Daqui um ano, a realidade pode ser outra. O IPCA também pode vir a subir, o que torna injustificável uma onda de adoção de outro índice”, observa José Roberto Graiche Júnior, presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic). “O mercado tem variações de toda a ordem. Com os contratos corrigidos a cada 12 meses, a justificativa de mudança do índice é inconsistente, sobretudo em um mercado consolidado”, conclui Graiche Júnior.
A questão dos índices alternativos é objeto de estudos e discussões de um grupo de trabalho, formado por especialistas do setor e economistas. “Buscamos encontrar um ponto de equilíbrio para evitar que as partes envolvidas sejam prejudicadas. Como se pode observar, não há solução única. Cada opção tem de ser analisada de acordo com a realidade do proprietário e do cliente, bem como a situação macroeconômica, que vai interferir diretamente na variação de qualquer indicador escolhido”, pondera Adriano Sartori. «
Foto: Divulgação
É bom Saber – Curtas
Este espaço é reservado para informações curtas e atuais sobre iniciativas diversas desenvolvidas pelo Secovi-SP, com o objetivo de cumprir sua missão de defender os legítimos interesses da categoria.
Maria do Carmo Gregório
INVESTIMENTO EM TURISMO
O Secovi-SP celebrou convênio com a Secretaria de Turismo de São Paulo (Setur), com o objetivo de implementar programas para identificar, publicar e retroalimentar um sistema de divulgação de portfólio de áreas apropriadas para investimento em turismo no Estado.
O convênio prevê a criação de grupo de trabalho conjunto para analisar e preparar a publicação de portfólio de áreas para investimento em turismo, inicialmente nas regiões do Vale do Ribeira, Litoral Norte e Centro de São Paulo, com perspectivas de extensão para todo o Estado de São Paulo.
MEIO AMBIENTE
O Secovi-SP passou a integrar a Coalizão Brasil Clima, Florestas e Agricultura, a fim de colaborar com poderes públicos, associações, empresas e organizações da sociedade civil em estudos, debates e desenvolvimento de políticas relevantes para a atividade imobiliária.
O movimento multisetorial trata questões decorrentes das mudanças climáticas sob a ótica de uma nova economia, baseada na baixa emissão de gases do efeito estufa (GEE). O Secovi-SP espera contribuir com a temática, disseminar o conteúdo e trocar informações em busca de iniciativas nas áreas afins.
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