Aquisição de imóvel rural por estrangeiro

No Estado de São Paulo, até onde apurei, tivemos uma inovação legislativa ontem, com relação a essa figura da usucapião. A pergunta que faço é a seguinte: se, por um lado, a Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo continua com a ideia de que não se pode lavrar escrituras de frações ideais que possam levar ao conhecimento de uma fraude, ou não se pode promover o registro, como fica a situação do registrador na hipótese em que ele recebe uma escritura, um contrato de compra e venda de fração ideal, que no Estado de São Paulo pode sinalizar fraude? Como fica a liberdade do registrador de levar adiante esse procedimento e registrar, fazer o reconhecimento no Registro de Imóveis como usucapião?

Então, ou a Corregedoria de São Paulo revê sua posição, ou, se não fizer essa revisão, parece que fica uma espada sobre a cabeça do registrador, se ele contrariar aquela determinação da Corregedoria de proibir o acesso desses títulos ao registro. Usucapião de terreno de tamanho inferior ao lote mínimo

Já foi dito aqui por quem me antecedeu que o Supremo Tribunal Federal, no Recurso Extraordinário 422.349, do Rio Grande do Sul, sinaliza com uma luz no caminho:

Lá se questionava a possibilidade de se promover/reconhecer usucapião de um terreno com tamanho inferior ao lote mínimo determinado no plano diretor. Em outras palavras, é possível usucapir um terreno de 100 m² sendo que o lote mínimo é de 250 m²?

Pesquisando a antiga jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo, também não se permitia usucapião de área inferior ao módulo rural na zona rural. Havia jurisprudência para os dois sentidos. No campo, área rural, não se permitia usucapião de terreno com dimensão inferior ao módulo, como havia decisões dizendo que não haveria nenhum problema.

Acho que o Supremo Tribunal Federal, nessa questão de tamanho mínimo determinado por uma norma – seja ela municipal ou federal como no caso do Incra, que estabelece o módulo rural como fração mínima de parcelamento – já sinaliza alguma solução. Vejamos o que o Supremo determinou em âmbito de repercussão geral, ou seja, não se pode mais discutir isso, os juízes têm que aplicar essa norma:

RECURSO EXTRAORDINÁRIO 422.349 – RIO GRANDE DO SUL – RELATOR MIN. DIAS TOFFOLI – j. em 29.04.2015 EMENTA. Recurso extraordinário. Repercussão geral. Usucapião especial urbana. Interessados que preenchem todos os requisitos exigidos pelo art. 183 da Constituição Federal. Pedido indeferido com fundamento em exigência supostamente imposta pelo plano diretor do município em que localizado o imóvel. Impossibilidade. A usucapião especial urbana tem raiz constitucional e seu implemento não pode ser obstado com fundamento em norma hierarquicamente inferior ou em interpretação que afaste a eficácia do direito constitu- “ SE, POR UM LADO, A CGJ DO ESTADO DE SÃO PAULO CONTINUA COM A IDEIA DE QUE NÃO SE PODE LAVRAR ESCRITURAS DE FRAÇÕES IDEAIS QUE POSSAM LEVAR AO CONHECIMENTO DE UMA FRAUDE, OU NÃO SE PODE PROMOVER O REGISTRO, COMO FICA A SITUAÇÃO DO REGISTRADOR NA HIPÓTESE EM QUE ELE RECEBE UMA ESCRITURA, UM CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL, QUE NO ESTADO DE SÃO PAULO PODE SINALIZAR FRAUDE?

”

cionalmente assegurado. Recurso provido.

1. Módulo mínimo do lote urbano municipal fixado como área de 360 m 2 . Pretensão da parte autora de usucapir porção de 225 m 2 , destacada de um todo maior, dividida em composse.

2. Não é o caso de declaração de inconstitucionalidade de norma municipal. 3. Tese aprovada: preenchidos os requisitos do art. 183 da Constituição Federal, o reconhecimento do direito à usucapião especial urbana não pode ser obstado por legislação infraconstitucional que estabeleça módulos urbanos na respectiva área em que situado o imóvel (dimensão do lote).

4. Recurso extraordinário provido.

Nessa situação específica, usucapião constitucional, está dito o seguinte: não importa o tamanho do lote. Eu fico preocupado com o seguinte aspecto. Se é possível usucapir um terreno de 225 m², quando o mínimo é 360 m², eu pergunto: por essa linha alguém pode usucapir um terreno de 9 m², não pode? Alguém pode morar num espaço de 9 m²? Pode. Basta visitar uma favela. E como tem. Então é possível usucapir um terreno com 9 m². Não há limite para isso.

Loteamentos em área de proteção ambiental

Temos muitos loteamentos em área de proteção ambiental. Loteamentos na zona urbana, em área de proteção aos mananciais, em local que abastece boa parte da cidade. São loteamentos clandestinos, ao longo dos anos as pessoas foram se estabelecendo ali.

Havia um debate no Ministério Público de São Paulo. Se o promotor de justiça entrasse com ação pedindo para desfazer esse loteamento, por estar em área de proteção ambiental, ele poderia ser surpreendido depois com uma ação de usucapião?

Há loteamentos em áreas de antigos aterros sanitários com situações graves de gente morando sobre um colchão de gás metano ou terrenos que serviram para despejo de material de lixo, inclusive industrial. Ao longo dos anos, o lixo foi sendo aterrado, alguém resolveu lotear aquela área, não conseguiu lotear pelas vias normais e fez um loteamento clandestino. Alguém pode continuar morando sobre um colchão de gás metano? Não dá, a não ser que se faça uma remediação dessa área.

Mas voltando para a questão ambiental. Eu tenho uma sentença transitada em julgado determinando o desfazimento do loteamento e, por outro lado, tenho pedidos de usucapião judicial ou extrajudicial que estão sendo acolhidos pelo Judiciário ou pelo cartório de Registro de Imóveis. O que faço com essa sentença que determina o desfazimento? O que faço com a sentença de usucapião ou com o reconhecimento extrajudicial dessa usucapião?

Na verdade, são coisas distintas. É muito possível conviver com as duas coisas. É possível, porque o que a pessoa quer de uma ação de usucapião, ou com reconhecimento extrajudicial, é que se reconheça que ela tem posse suficiente, qualificada ou não, para moradia. Enfim, com justo título ou não, o suficiente para ganhar acesso ao Registro de Imóveis. Outra coisa é uma ação dizer: “a população não pode ficar aqui.”

Eu tenho uma sentença que posso executar para tirar todo mundo de lá, mas tenho também pessoas com um título de domínio. São todos titulares de lotes, mas não vão poder morar lá. Uma coisa é a obtenção de um título de domínio, outra é a impossibilidade de morar em locais onde existe uma norma de cunho ambiental que impede o uso do solo. Nós estamos trabalhando, de um lado, com o acesso à propriedade e, do outro, com a impossibilidade de a pessoa ocupar esse imóvel.

Para mim isso é preocupante, principalmente a situação em que a Corregedoria identifica fraude. Nesse caso, não se pode dar acesso ao Registro de Imóveis.

Mas, por outro lado, temos a figura da usucapião, que sinaliza a possibilidade de se ter o nome dessa pessoa gravado no Registro de Imóveis.

Aquisição de imóvel rural por estrangeiro

Alda Lúcia Soares Paes de Souza – Oficiala de Registro de Imóveis em Timbauba (PE) e vice-presidente do IRIB para o Estado de Pernambuco

“É muito bem-vindo o incremento vindo do

estrangeiro, mas é interessante que tenhamos uma política para que a riqueza também fique aqui no Brasil. Precisamos

ter investimento e riqueza no Brasil. É por isso que a lei de regência impõe restrição quanto à quantidade de estrangeiros no município e quanto à espécie de nacionalidade dos estrangeiros que entram no país.

”

Omeu tema é a aquisição de imóveis rurais por estrangeiros. Esse assunto não é novo, mas a lei de regência é de 1970. Então por que trazê-lo? Porque ele tem grande repercussão na nossa atividade e merece, do registrador e do tabelião, alguns cuidados especiais.

O Brasil acolhe bem o estrangeiro. Se olharmos o processo migratório dos anos 1970, vamos verificar que tivemos grande abertura e a maioria dos estrangeiros que vieram aqui ficaram. Temos grandes colônias de estrangeiros. Mas, a aquisição de imóvel por estrangeiro merece uma limitação ligada à defesa da soberania, da nacionalidade, defesa da terra. Nossa grande riqueza está no agronegócio, e precisamos manter a terra também sob controle dos nacionais.

Nossa Constituição, não somente a de 1988, como também a anterior respeitava e positivava os direitos humanos como direitos fundamentais. Tanto ao estrangeiro quanto ao nacional é dado o direito à vida, à liberdade e à propriedade. Esses direitos, no entanto, têm que ter certa restrição em respeito à nossa soberania, aos nossos objetivos nacionais.

A gestão territorial é uma grande preocupação, porque temos mecanismos de controle, mas não temos uma política estatal do controle de gestão. Temos um mecanismo no Incra, um mecanismo no Conselho de Segurança, um mecanismo no Registro de Imóveis, mas eles não se falam, não são integrados. Não basta um mecanismo, é preciso existir uma política estatal para que possamos gerir nossa terra.

É muito bem-vindo o incremento vindo do estrangeiro, mas é interessante que tenhamos uma política para que a riqueza também fique aqui no Brasil. Precisamos ter investimento e riqueza no Brasil. É por isso que a lei de regência impõe restrição quanto à quantidade de estrangeiros no município e quanto à espécie de nacionalidade dos estrangeiros que entram no país.

A Lei 5.709/1971, regula a aquisição de imóvel rural por estrangeiro residente no país ou pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil, assim como o seu decreto regulamentador (Decreto 74.965/1974). E temos uma nova lei, a Lei da Migração – Lei 13.445, de 25 de maio de 2017.

Essa lei vai revogar o estatuto do estrangeiro (Lei 6.815/1980), que assegurava a soberania nacional. A nova lei, que ainda vai entrar em vigor, cuida apenas de direito fundamental, dos direitos humanos positivados. Quanto ao direito à propriedade, não há nenhuma restrição. É impossível prever se essa lei terá alguma consequência na lei de aquisição de imóveis por estrangeiro, mas a partir de agora ela existe no nosso ordenamento jurídico e ainda não sabemos quais serão os seus efeitos.

Por que não sabemos quais serão os efeitos? Todos nós assistimos a mudança legal que dispunha que era empresa brasileira aquela constituída sob a lei brasileira. E veio o parecer da Advocacia-Geral da União (AGU) que limita a venda de terras brasileiras a estrangeiros ou a empresas brasileiras controladas por estrangeiros.

Os ordenamentos, o decreto, as instruções normativas do Incra dividem essa matéria em três blocos. Pessoa natural, pessoa jurídica estrangeira e pessoa jurídica brasileira, mas equiparada à estrangeira, por parecer da AGU aprovado pelo então presidente Luiz Inácio Lula da Silva.

Há alguns conceitos relevantes para o tema. Vamos relembrar três conceitos básicos: o que é imóvel rural; quem é estrangeiro; e módulo de exploração indefinida.

Imóvel rural

O imóvel rural pode ter dois critérios, um quanto à sua destinação, utilizado pelo Estatuto da Terra, e outro quanto à sua localização, usado pelas leis tributárias.

A Lei nº 9.393/1996, que rege o Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural – ITR dispõe que se o imóvel é localizado em região não urbana, não prevista no plano diretor, ele é rural. A localização é que vai definir o que é imóvel rural.

A Lei 4.504/1964, Estatuto da Terra, fala em destinação. Quando o imóvel está destinado, independentemente do lugar em que ele está situado, se ele tem a finalidade não urbana, se ele tem a finalidade agrícola,

pecuária, extrativismo, ele é rural.

Art. 4º Para os efeitos desta Lei, definem-se: I – “Imóvel Rural”, o prédio rústico, de área contínua qualquer que seja a sua localização que se destina à exploração extrativa agrícola, pecuária ou agroindustrial, quer através de planos públicos de valorização, quer através de iniciativa privada; E esse critério é utilizado também pela lei de regência da aquisição do imóvel rural. Imóvel rural – Incra

O Incra, por sua vez, cadastra.

O Incra, para proceder ao cadastro de imóvel rural, utiliza-se da definição dada pelo Estatuto da Terra e, por força da Instrução Normativa Incra nº 95, de 27/8/2010, considera como sendo um único imóvel rural duas ou mais áreas confinantes pertencentes ao mesmo proprietário ou não, desde que seja mantida a unidade econômica, ativa ou potencial. Há grandes terras na minha cidade, engenhos plantados com muita cana. Já tenho até 22 imóveis consecutivos de uma mesma usina com um único CCIR, porque para o Incra um Certificado de Cadastro de Imóvel Rural pode contemplar mais de um imóvel, se são terras contínuas. Imóvel rural, para o Incra, é área contínua de destinação rural.

Uma grande diferença também é que no cadastro do Incra se titula não somente a propriedade, como também a posse. É muito claro que cadastro não confere propriedade. O cadastro é tão somente para efeito de gestão do Incra. Para ser dono, vale aquele velho provérbio, só é dono quem registra. No cadastro do Incra há um controle da gestão territorial. No cadastro do Incra é possível ter mais de um imóvel.

Então, temos cadastro no Incra, cadastro na Receita Federal, e ainda um cadastro único entre eles. E ainda falta o cadastro do CAR. São três grandes cadastros. E ainda há o cadastro do georreferenciamento. Vejam quantos mecanismos de controle, mas que não se falam. Nós mandamos a informação, mas não recebemos de volta. Só se for pedido para anular algum registro, cancelar ou reclamar, mas, para atualizar nossa base de dados, eu nunca vi. Imóvel rural – RGI Para o Registro de Imóveis, o imóvel rural é aquele que, independentemente de sua localização, tenha sido descrito como tal no momento de seu cadastro, mesmo sem referência ao Certificado de Cadastro de Imóvel Rural – CCIR, considerando-se a unidade imobiliária o prédio rústico descrito na sua respectiva matrícula, em observância ao princípio da unitariedade da matrícula, ou seja, cada imóvel terá sua própria matrícula e cada uma representará um único imóvel, conforme artigo 176, § 1º, inciso I, da Lei nº 6.015/73.

Atualmente temos o CNIR – Cadastro Nacional de Imóvel Rural.

Como classificamos o imóvel rural dentro da nossa serventia? Pela característica dele, seja na transcrição ou na matrícula. Está lá, área rural. É preciso ter o CCIR para entendê-lo como rural? Não. Basta observar a característica.

A minha serventia é da época do império. Eu ainda tenho transcrição que fala até dos negros. Como “ UMA GRANDE DIFERENÇA TAMBÉM É QUE NO CADASTRO DO INCRA SE TITULA NÃO SOMENTE A PROPRIEDADE, COMO TAMBÉM A POSSE. É MUITO CLARO QUE CADASTRO NÃO CONFERE PROPRIEDADE. O CADASTRO É TÃO SOMENTE PARA EFEITO DE GESTÃO DO INCRA. PARA SER DONO, VALE AQUELE VELHO PROVÉRBIO, SÓ É DONO QUEM REGISTRA.

”

Pernambuco é um dos Estados mais antigos, temos descrições muito interessantes. “A terra vai até a jaqueira. Da jaqueira vai até o rio Capibaribe Mirim.” Essa descrição denota por si só que se trata de imóvel rural. Para descaracterizar esse imóvel como rural eu preciso de um documento hábil para isso. Por exemplo, uma certidão, geralmente expedida pela prefeitura, para descrever que o imóvel passou a ser urbano.

O imóvel é definido como rural pelas características que estão na transcrição ou na matrícula. É necessário apresentar documentação hábil para transmissão ou alteração de suas características.

Quem é estrangeiro?

A nossa lei não se preocupou em definir quem é o estrangeiro, e sim quem é o nacional. Eu sei quem é o nacional observando a Constituição.

A Constituição Federal dispõe: Art. 12. São brasileiros: I - natos: a) os nascidos na República Federativa do Brasil, ainda que de pais estrangeiros, desde que estes não estejam a serviço de seu país; b) os nascidos no estrangeiro, de pai brasileiro ou mãe brasileira, desde que qualquer deles esteja a serviço da República Federativa do Brasil;

c) os nascidos no estrangeiro de pai brasileiro ou de mãe brasileira, desde que sejam registrados em repartição brasileira competente ou venham a residir na República Federativa do Brasil e optem, em qualquer tempo, depois de atingida a maioridade, pela nacionalidade brasileira; (Redação dada pela Emenda Constitucional nº 54, de 2007). II - naturalizados: a) os que, na forma da lei, adquiram a nacionalidade brasileira, exigidas aos originários de países de língua portuguesa apenas residência por um ano ininterrupto e idoneidade moral; b) os estrangeiros de qualquer nacionalidade, residentes na República Federativa do Brasil há mais de quinze anos ininterruptos e sem condenação penal, desde que requeiram a nacionalidade brasileira. (Redação dada pela Emenda Constitucional de Revisão nº 3, de 1994).

Se eu sei quem é brasileiro, por exclusão, os demais são estrangeiros. O conceito de estrangeiro é obtido por exclusão.

A Constituição diz que não há nenhuma diferença entre brasileiro nato e naturalizado, a não ser aquelas previstas na própria Constituição.

Uma figura que merece destaque em face do trato à igualdade são os portugueses. Aos portugueses que tiverem certificado de reciprocidade não são aplicadas as restrições previstas na Lei 5.709/1971.

Conceito de residência

Como se prova a residência?

A residência legal no território nacional é comprovada com a exibição da cédula de Registro Nacional de Estrangeiro (RNE), com a classificação PERMANENTE.

No caso do português, para afastar as restrições da Lei 5.709, ele precisa ter residência comprovada com a cédula de RNE, além do Certificado de Reciprocidade obtido perante o Ministério da Justiça. Sem esse certificado ele fica sujeito às mesmas restrições dos demais estrangeiros.

Módulo rural

O Módulo de Exploração Indefinida (MEI) é uma unidade de medida, expressa em hectares, a partir do conceito de módulo rural, para o imóvel com exploração não definida. A dimensão do MEI varia entre 5 e 100 hectares, de acordo com a Zona Típica de Módulo (ZTM) do município de localização do imóvel rural.

O que é Zona Típica de Módulo (ZTM)? Regiões delimitadas, a partir do conceito de módulo rural, com características ecológicas e econômicas homogêneas, baseadas na divisão microrregional do IBGE – Microrregiões Geográficas (MRG), considerando as influências demográficas e econômicas de grandes centros urbanos. (Tabela da Instrução Especial Incra nº 50, de 1997).

O IBGE aglutinou os municípios em microrregiões. E o Incra disse, em cada região, qual seria a atividade, a fração, quantos hectares eram necessários. Para aquisição de imóveis por estrangeiros, adoto. É uma unidade de medida em hectares que leva em consideração a microrregião onde está o município e a atividade que será desenvolvida. A ZTM é justamente essa microrregião definida a partir da aglutinação feita pelo IBGE.

Fração mínima do solo é a menor área em que um imóvel rural, num dado município, pode ser desmembrado. Corresponde ao módulo de exploração hortigranjeira da Zona Típica de Módulo (ZTM) a que o

município pertencer. Ao ser parcelado o imóvel rural, para fins de transmissão a qualquer título, a área remanescente não poderá ser inferior à Fração Mínima de Parcelamento (FMP).

Compete ao Incra fixar, para cada região, o módulo de exploração indefinida, podendo modificá-lo sempre que houver alteração das condições econômicas e sociais da região. Cada município está aglutinado numa região e tem essa definição. É claro que muitos municípios foram criados após essa definição, mas, nesse caso, o Incra baixa uma instrução normativa contemplando os novos municípios e definindo essa área.

Tabela do Incra (ZTM E MEI)

Foi fixada nos municípios pela Instrução Especial Incra n. 50 de 1997, estabelecendo as Zonas Típicas de Módulo – ZTM para as Capitais e dos Estados e para os Municípios.

Na ZTM da Região de Timbaúba (PE), por exemplo, classificada como A2, um MEI representa 10 hectares.

Autorização do Incra

Até 3 MEIs (Módulo de Exploração Indefinida). A aquisição por pessoa física estrangeira (portadora de RNE) de até 3 MEIs é livre, independentemente de qualquer autorização ou licença, exceto se o imóvel estiver em zona indispensável à segurança nacional (como as áreas de fronteira), quando depende de licença prévia da Secretaria Geral do Conselho de Segurança Nacional.

- Aquisições acima de 3 MEIs. É necessária a autorização do Incra.

- Entre 3 e 20 MEIs. o estrangeiro precisa da autorização do Incra, além da prova da residência e inscrição no CPF, desde que o imóvel não esteja em zona de segurança nacional.

Entre 20 e 50 MEIs. O estrangeiro precisa não só de autorização, mas aprovação do projeto que ele vai explorar.

A partir de 50 MEIs. Aquisição somente com autorização do Congresso Nacional.

O estrangeiro pode adquirir imóvel rural no Brasil até 3 MEIs. Mas, se adquirir frações em imóveis distintos, ele vai precisar de autorização. Se adquirir dois ou mais imóveis, mas não chegar a 3 MEIs, também precisa. No entanto, se fizer aquisição sucessiva de frações do mesmo imóvel, sem atingir 3 MEIs, ele não precisa de autorização.

Uma observação interessante com relação à sucessão. O estrangeiro não pode ter sucessão de imóvel rural por testamento. Não pode ser o legatário, mas pode haver a sucessão legítima. O brasileiro que se casa ou mantém união estável com estrangeiro também passa a ter aquela restrição. O grande problema é o controle disso. Se um brasileiro possui área maior que 3 MEIs e pede averbação de casamento com estrangeiro, o que fazer? Averbar e mandar a comunicação? Alguns colegas preferem fazer a prenotação e a nota devolutiva para que o usuário suscite dúvida porque a responsabilidade é grande.

A pessoa jurídica estrangeira

Só poderá adquirir imóvel rural a pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil, devendo ser observada a Lei nº 5.709/1971 e seu Decreto regulamentador nº 74.965/74.

Lei nº 5.709/71 Art. 5º - As pessoas jurídicas estrangeiras referidas no art. 1º desta Lei só poderão adquirir imóveis rurais destinados à implantação de projetos agrícolas, pecuários, industriais, ou de colonização, vinculados aos seus objetivos estatutários. Art. 3º, IV, da Instrução Normativa Incra nº 76 de 23/08/2013 Art. 3º - São requisitos essenciais para a concessão pelo INCRA de autorização para aquisição ou arrendamento de imóveis rurais por pessoa natural estrangeira residente no País, por pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil e pessoa jurídica brasileira equiparada: I - a titularidade do domínio do imóvel rural objeto da pretensão de aquisição ou arrendamento em nome do transmitente ou arrendador, comprovada por meio de certidão atualizada expedida pelo Serviço de Registro de Imóveis competente; II - estar o imóvel rural regularmente cadastrado no Sistema Nacional de Cadastro Rural - SNCR, em nome do transmitente ou arrendador; III - ter a pessoa natural estrangeira, residência permanente no Brasil, e ser inscrito no Registro Nacional de Estrangeiro - RNE, na condição de permanente; IV - se pessoa jurídica estrangeira, ter autorização para funcionar no Brasil e a devida aprovação do projeto de exploração agrícola, pecuário, florestal, turístico, industrial ou de colonização, vincu-

lados aos seus objetivos estatutários ou contratuais, conforme o caso;

V - se pessoa jurídica brasileira da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras, natural ou jurídica, que tenham a maioria de seu capital social e residam ou tenham sede no exterior ou o poder de conduzir as deliberações da assembleia geral, de eleger a maioria dos administradores da companhia e de dirigir as atividades sociais e orientar o funcionamento dos órgãos da companhia, comprovar a inscrição na Junta Comercial do Estado de localização de sua sede e a devida aprovação do projeto de exploração agrícola, pecuário, florestal, turístico, industrial ou de colonização, vinculados aos seus objetivos estatutários ou contratuais, conforme o caso; VI - assentimento prévio da Secretaria-Executiva do Conselho de Defesa Nacional, no caso de o imóvel rural situar-se em faixa de fronteira ou em área considerada indispensável à segurança nacional.

A lei fala apenas em aquisição ou arrendamento de imóveis rurais por estrangeiros para industrialização, pecuária, agricultura, mas a resolução do Incra acrescenta outras atividades como turismo e exploração florestal, desde que a atividade a ser desenvolvida no imóvel rural esteja ligada aos objetivos sociais dessa sociedade.

Pessoa jurídica nacional equiparada à estrangeira

A pessoa jurídica brasileira da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras físicas ou jurídicas que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no exterior se submete à Lei 5.709/71.

A área adquirida pelo estrangeiro tem que ser menor que 100 Módulos de Exploração Indefinida (MEIs). Maior do que isso só com autorização do Congresso Nacional. O papel dos notários e registradores

A aquisição ou arrendamento do imóvel rural tem que ser por escritura pública. A escritura pública tem requisitos gerais previstos na Lei 7.433/1985. No caso de imóvel rural, além desses, observamos os requisitos previstos na Lei 5.709/1971 e na Lei 10.267/2001. Nessa escritura é preciso caracterizar o estrangeiro, informar se ele tem residência no Brasil ou, se for pessoa jurídica, se ela tem autorização para funcionar.

O que deve constar da escritura? Se for pessoa física, o documento de identidade de estrangeiro, o CPF, a prova de que ele reside no território nacional.

Se a pessoa natural adquirir imóvel menor que 3 MEIs, deve constar expressamente a declaração de que ela não possui outro imóvel rural.

Se o imóvel tiver entre 3 e 20 MEIs, deve constar a transcrição. Em Pernambuco temos que transcrever. A escritura de imóvel rural tem que descrever tudo, não há opção, como na Lei 7.433, de apenas mencionar a matrícula. É preciso transcrever a autorização. No caso de imóvel entre 20 e 50 MEIs, além de transcrever a autorização, é preciso transcrever a aprovação do projeto.

Fora os impostos naturais, aqueles previstos na própria lei, temos que mencionar os requisitos da Lei 10.267 e seus regulamentos. É preciso fazer constar o CCIR e o ITR sob pena de nulidade.

Nas escrituras de pessoa jurídica temos que transcrever a autorização para funcionar e a autorização do projeto.

Quando alguém pede uma certidão com finalidade de fazer uma escritura para adquirente estrangeiro, temos que emitir não somente a certidão de propriedade, a certidão do Livro 2, como a certidão do Livro Auxiliar.

A cada três meses temos que mandar relatório para a Corregedoria Geral e para o Ministério da Justiça. Se o imóvel estiver na faixa de fronteira, temos que mandar também para a Secretaria do Conselho de Segurança Nacional. E para o Incra também.

Para casos de aquisição de imóveis por estrangeiros a informação a ser passada para o Incra também é trimestral.

O Registro de Imóveis faz o controle no município. Os estrangeiros não podem ocupar mais de 25% da área do território municipal, e a mesma nacionalidade não pode ter mais de 10% da área. É nula a escritura que infringe essas prescrições. O Incra faz o controle administrativo e, para anular um registro, ele tem que requerer judicialmente.

A sanção para os registradores que não cumprirem com essas informações pode ser até a perda da delegação. É crime não informar. O Incra pode pedir um procedimento contra o registrador. “ O REGISTRO DE IMÓVEIS FAZ O CONTROLE NO MUNICÍPIO. OS ESTRANGEIROS NÃO PODEM OCUPAR MAIS DE 25% DA ÁREA DO TERRITÓRIO MUNICIPAL, E A MESMA NACIONALIDADE NÃO PODE TER MAIS DE 10% DA ÁREA. É NULA A ESCRITURA QUE INFRINGE ESSAS PRESCRIÇÕES. O INCRA FAZ O CONTROLE ADMINISTRATIVO (...).

”