KAJIANPROSEDURTEKNIKPENGATURANZONASIBONUSZONING (STUDIKASUS:PELAMPAUANKLBPADAPEMBANGUNANKANTOR PERBANKANDIKOTABEKASI)
MuhammadHafizhHaidarHanif,ShofwanHidayat,AnindyaNakhwaMutiaraAriiba, WichastaKisariDimityaNoeradi,YudhistiraAryaPramaditya,KelvinWididharma
SekolahArsitekturPerencanaandanPengembanganKebijakanITB
MakalahiniDisusunUntukMemenuhiTugas MataKuliahPL4105PENGENDALIANPEMBANGUNAN
1. PENDAHULUAN
1.1LatarBelakang
Lahan, menurut Bratakusumah (2003), adalah lapisan permukaan bumi yang mempunyai beberapa komponen geografis sebagai suatu hamparan, memiliki dimensi tempat, satuan luas, sebagai media tumbuh tanaman, sebagai tempat aktivitas manusia, dan mengandung arti yang lebih luas dari pengertian tanah. Dari pengertian tersebut, didapati bahwa lahan merupakan tempat beraktivitas dengankomponen-komponenyang berdefinisi lebih dari tanah Lahan merupakan sumber daya terpenting yang dibutuhkan dalam pelaksanaan suatu program pembangunan karena fungsinya sebagai media dalam pengaplikasian program pembangunan yang telah direncanakan. Namun dalam proses menggunakan lahan untuk melaksanakan suatu program pembangunan terdapat aturan-aturan yang diterapkan Aturan-aturan tersebut tersusun untuk mengendalikan pembangunan agar dimanfaatkan dengan baik, tidak disalahgunakan, dan tidak menimbulkanmasalahdalamprosespembangunannyaataupunsetelahselesaidilakukan.
Aturan yang diterapkan dalam penggunaan lahan dapat menghambat ataupun mencegah terjadinya suatu pembangunan Karena itu diperlukan ketentuan yang dapat memberikan kelonggaran agar dapat pembangunan tersebut dapat dilakukan. Salah satu ketentuan yang digunakan untuk melakukan pembangunan di luar aturan adalah Teknik Pengaturan Zonasi atau TPZ TPZ adalah ketentuan lain dari zonasi konvensional yang dikembangkan untuk memberikan fleksibilitas dalam penerapan aturan zonasi dan ditujukan untuk mengatasi berbagai permasalahan dalam penerapan peraturan zonasi dasar, mempertimbangkan kondisi kontekstual kawasan dan arah penataan ruang (Permen ATR BPN Nomor 16 Tahun 2018) Dengan TPZ kekakuan yang ada dalam peraturan dasar yang menghambat terjadinya pembangunan dapat dilonggarkan untuk melaksanakan pembangunanya. Dalam menerapkan TPZ terdapat beberapa teknik yang dapat digunakan, dengan salah satunya adalah bonus zoning Bonus zoning merupakan teknik pengaturan zonasi yang memberikan izin kepada pengembang untuk meningkatkan intensitas pemanfaatan ruang melebihi aturan dasar, dengan imbalan (kompensasi) pengembang tersebut harus menyediakan sarana publik tertentu, misalnya RTH,terowonganpenyeberangandsb
Kota Bekasi merupakan salah satu kota yang menyusun kawasan metropolitan Jabodetabekpunjur dan merupakan kota satelit denganpendudukterbanyakdiIndonesia. Kota Bekasi, terletak di sepanjang yang dahulunya merupakan suatu daerah pertanian telah bertransformasi menjadi salahsatupusatindustriyangsangatsibuk Ratusanhektar
tanah pertanian yang dulu berada di Kota Bekasi dikembangkanmenjadidaerahindustri hanya dalam waktu kurang dari satu dekade dengan proses tersebut masih berjalan hingga saat ini. Pengembangan Kota Bekasi menjadi kawasan industri menyebabkan banyaknya rencana pembangunan yang ingin dilakukan di Kota Bekasi. Namun pembangunan yang diinginkan ataupun direncanakan di Kota Bekasi juga mengalami hambatan atau pencegahan Salah satunya adalah pembangunan Wisma 46 oleh BNI di BekasiCentralBussinesDistrict,KawasanSummareconBekasi.
1.2PerumusanPersoalan
Kawasan Summarecon Bekasi merupakan kawasan berkonsep compact city yang memiliki potensi pengembangan ekonomiyangtinggi Halinimenyebabkankawasanini menjadi tempat yang diminati oleh perusahaan untuk mengembangkan bisnisnya. Salah satu perusahaan tersebut adalah BNI. BNIinginmembukakantorpusatbarudiKawasan Summarecon Bekasi, tepatnya di Bekasi Central Bussines District,denganrencanayang menyamai Wisma 46, yang merupakan bangunan milik BNI yang terletak di Jakarta Pusat. Wisma 46 merupakan bangunan dengan ketinggian sebanyak 46 lantai. Hal ini menjadi masalah karena Bekasi Central Bussines District memiliki KDB sebesar 50% dan KLB sebesar 135, sedangkan untukmembangunWisma46dibutuhkanpeningkatan KLB hingga 23. Oleh sebab itu BNI melakukan permohonan atas peningkatan KLB kepada pemerintah daerah untuk dapat membangun Wisma 46 kedua di Bekasi Central BussinesDistrict,KawasanSummareconBekasi
Berdasarkan latar belakang yangsudahdijelaskan,didapatkanrumusanmasalahyang yang akan diangkat dalam penelitian ini. Rumusan masalah tersebut adalah “belum tersusunnya keputusan terkait pelampauan KLB pada pembangunan Wisma 46 BNI 2.0 diBekasiCentralBusinessDistrict,KawasanSummareconBekasi”
1.3TujuandanSasaranPenelitian
Beradasarkan rumusan masalah di atas, didapatkan tujuan penelitian adalah menyusun prosedur permohonan dan keputusan terkait pelampauan KLB pada pembangunan Wisma 46 BNI 20 di Bekasi Central Business District, Kawasan Summarecon Bekasi Untuk mencapai tujuan tersebut, dirumuskan sasaran pada penelitianini,yaitu.
a. Terkajinya peraturan perundang-undangan terkait Teknik Pengaturan Zonasi, khususnyabonuszoning,diKotaBekasi
b Tersusunnya format permohonan kegiatan terkait pelampauan KLB pada pembangunan Wisma 46 BNI 2.0 di Bekasi Central Business District, Kawasan SummareconBekasi
c Tersusunnya prosedur dan teknik penilaianpermohonanterkaitpelampauanKLB pada pembangunan Wisma 46 BNI 2.0 di Bekasi Central Business District, KawasanSummareconBekasi
d Tersusunnya format keputusan hasil penilaian terkait pelampauan KLB pada pembangunan Wisma 46 BNI 20 di Bekasi Central Business District, Kawasan SummareconBekasi
1.4RuangLingkup
Ruang lingkup penelitian terdiri atas dua bagian, yaitu ruang lingkup materi yang merupakanbatasanlingkupsubstansipenelitianyangakandilakukandalampenelitianini dan ruang lingkup wilayah merupakan batasan studi yang dijadikan obyek penelitian.
Berikut merupakan penjelasan ruang lingkup materi dan ruang lingkup wilayah penelitianini
a. RuangLingkupMateri
Dalam penelitian ini, materi yang dibahas berkaitan dengan pengendalian pembangunan berupa Teknik Pengaturan Zonasi (TPZ) Teknik Pengaturan Zonasi yang digunakan dalam penelitian ini berupa bonus zoning, dengan menerapkan teknik tersebut pada prosedur perizinan pembangunanpelampauan KLB pada rencana pembangunan Wisma 46 BNI2.0diBekasiCentralBusiness District,KawasanSummareconBekasi
b. RuangLingkupWilayah
Studi ini memiliki ruang lingkup wilayah Kota Bekasi khususnya pada BekasiC l i i i k i
Gamb erplan
● PenguranganurusanpenataanruangdiDaerah. ● Penyesuaian terhadap mekanisme perizinan di daerah Nomenklatur Izin pemanfaatan ruang disesuaikan
2 Peraturan Pemerintah
Nomor 21 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan PenataanRuang
menjadi ketentuan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang(KKPR)yangditerbitkanolehPemerintahPusat
● Persyaratan dasar perizinan investasi dan usaha meliputi kesesuaian kegiatan pemanfaatan ruang, persetujuan lingkungandanpersetujuanbangunan
● Proses penyusunan dan penetapan RTRW serta RDTR termasukprosespersetujuansubstansi.
● Publikasi Produk Rencana Tata Ruang oleh Pemerintah melalui platform yang terintegrasi dengan Portal PelayananPerizinan.
● Sebagai dasar dari pedoman teknispelaksanaanpenataan ruangdidaerah.
● Penyelenggaraan penataan ruang dimaksudkan untuk mengintegrasikan berbagai kepentingan lintas sektor, lintas wilayah, dan lintas pemangku kepentingan yang termanifestasi dalam penyusunan Rencana Tata Ruang, pemaduserasian antara struktur ruang dan pola ruang, penyelarasan antara kehidupan manusia dengan lingkungan, perwujudan keseimbangan pertumbuhandan perkembangan antardaerah, serta penciptaan kondisi peraturan perundang-undangan bidang penataan ruang yang mendukung iklim investasi dan kemudahan berusaha.
● Perencanaan tata ruang yang mengatur ketentuan mengenai penyusunan dan penetapan rencana umumtata ruangdanrencanarincitataruang
● Pemanfaatan ruang yang mengatur ketentuan kesesuaian kegiatan pemanfaatan ruang dan sinkronisasi program pemanfaatanruang.
● Pengendalian pemanfaatan ruang, yang mengatur penilaian pelaksanaan kesesuaian kegiatan pemanfaatan ruang, penilaian perwujudan rencana tata ruang, pemberian insentifdandisinsentif,pengenaansanksi,dan penyelesaiansengketapenataanruang
● Pengawasan penataan ruang, yang meliputi pemantauan evaluasi, dan pelaporan, yang merupakan upaya untuk menjaga kesesuaian penyelenggaraan penataan ruang dengan ketentuan peraturan perundang-undangan, yang dilaksanakan baik oleh pemerintah pusat, pemerintah daerah,maupunmasyarakat.
● Pembinaan penataan ruang yang mengatur tentang bentuk dan tata cara pembinaan penataan ruang yang diselenggarakan secara sinergis oleh pemerintah pusat, pemerintahdaerah,danmasyarakat
3 Peraturan Pemerintah
Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun dan Pendaftaran Tanah
● Pembinaan penataan ruang juga mencakup pengaturan mengenai pengembangan profesi perencana tata ruang untuk mendukung peningkatan kualitas dan efektivitas penyelenggaraanpenataanruang.
● Kelembagaan penataan ruang yang mengatur mengenai bentuk, tugas, keanggotaan, dan tata kerja forum penataanruang
● Hak Pengelolaan yakni hak menguasai dari negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang Hak Pengelolaan. Hak Pengelolaan dapat berasal dari Tanah Negara dan Tanah Ulayat Hak Pengelolaan yang berasal dari Tanah Negara diberikan kepada instansi Pemerintah Pusat, Pemerintah Daerah, badan usaha milik negara/daerah, badan hukum milik negara/daerah, badan bank tanah dan badan hukumyang ditunjukolehPemerintahPusat.
● Hak Atas Tanah adalah hak yang diperoleh dari hubungan hukum antara pemegang hak dengan tanah, termasuk ruang di atas tanah, dan/atau ruang di bawah tanah untuk menguasai, memiliki, menggunakan dan memanfaatkan, serta memelihara tanah, ruang atas tanah dan/atauruangdibawahtanah
● Pendaftaran Tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang Tanah, ruang atas tanah, ruang bawah tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-haktertentuyangmembebaninya
● Kewenangan Pemegang Hak Pengelolaan antara lain: menyusun rencana peruntukan, penggunaan dan pemanfaatan tanah sesuai dengan rencana tata ruang, menggunakan dan memanfaatkan seluruh atau sebagian tanah Hak Pengelolaan untuk digunakan sendiri atau dikerjasamakan dengan pihak lain, dan menentukan tarif dan/atau uang wajib tahunan dari pihak lain sesuai denganperjanjian
● Pembatasan Penggunaan dan Pemanfaatan bidang tanah yang dipunyai oleh pemegang Hak Atas Tanah antara lainbatasketinggiansesuaikoefisiendasarbangunandan koefisien lantai bangunan yang diaturdalamrencanatata ruang dan batas kedalaman yang diatur dalam rencana
4 Peraturan Pemerintah
Nomor 19 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk KepentinganUmum
tata ruang atau sampai dengan kedalaman 30 meter dari permukaan Tanah dalam hal belum diatur dalamrencana tataruang.
● Pengadaan Tanah adalah kegiatan menyediakan tanah dengancaramemberigantikerugianyanglayakdanadil.
● Pengadaan tanah bagi pembangunan untuk Kepentingan Umum diselenggarakan melalui tahapan perencanaan, persiapan, pelaksanaan dan penyerahan hasil. Setiap instansi yang memerlukan tanah bagi pembangunan untuk Kepentingan Umum membuat rencana Pengadaan Tanah yang didasarkan pada rencana tataruang,prioritas pembangunan yang tercantum dalam rencana pembangunan jangka menengah, rencana strategis, rencana kerja pemerintah/instansi yang memerlukan tanah
● Rencana Pengadaan Tanah disusun oleh instansi yang memerlukan Tanah dengan melibatkan kementerian/lembaga yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang pertanahan dan instansi teknis terkait
● Rencana pengadaan tanah disusun dalam bentuk dokumen perencanaan pengadaan tanah, paling sedikit memuat maksud dan tujuan perencanaan pembangunan, kesesuaian kegiatan pemanfaatan ruang, prioritas pembangunan nasional/daerah, letak tanah, luas tanah yang dibutuhkan, gambaran umum status tanah, perkiraan jangka waktu pelaksanaan pengadaan tanah, perkiraan jangka waktu pelaksanaan pembangunan, perkiraan nilai tanah, rencana penganggaran,danprefens bentukgantikerugian.
● Dokumen perencanaan pengadaan tanah tersebutdisusun berdasarkanstudikelayakanyangmencakupsurveisosial ekonomi, kelayakan lokasi, analisis biaya dan manfaat pembangunan bagi wilayah dan masyarakat, perkiraan nilai tanah, dampak lingkungan dan dampak sosial yang mungkin timbul akibat dari pengadaan tanah dan pembangunan,danstudilainyangdiperlukan.
● Dokumen perencanaan Pengadaan tanah ditetapkan oleh pimpinan Instansi yang memerlukan tanah atau pejabat yang ditunjuk dan diajukan kepada gubernur/bupati/walikota
● Dokumen perencanaan berlaku untuk jangka waktu 2 tahun sejak ditetapkan oleh pimpinan instansi yang memerlukantanah.
5 Peraturan Daerah Kota
BekasiNomor5Tahun
2016 tentang Rencana Detail Tata Ruang Kota Bekasi Tahun 2015-2035
● Teknik pengaturan zonasi sebagaimana dimaksud Pasal 107 ayat (2) huruf e ditetapkan oleh Pemerintah Daerah dengan tujuan memberikan fleksibilitas penerapan PZ padasubzona
● PenerapanTPZsebagaimanadimaksudayat(1)meliputi: a. pelampauanKLB; b pengalihanhakmembangunatauTDR; c pemufakatanpembangunan; d. pengendalianpertumbuhan; e pelestariankawasan; f pentampalanaturanatau overlay
● TPZ Pelampauan KLB sebagaimana dimaksud pada Pasal 128 ayat (2) huruf a diberikan dalam bentuk peningkatan luas lantai bangunan (KLB) dan diarahkan padalokasisebagaiberikut: a. pusat kegiatan primer, pusat kegiatan sekunder dankawasanstrategis kepentinganekonomi; b. kawasan terpadu dengan konsep pengembangan TOD; c kawasan yang memiliki fungsi sebagai fasilitas parkirperpindahanmoda (parkandride);dan d lokasipertemuanangkutanumummassal
● TPZ Pelampauan KLB sebagaimana dimaksud ayat (1) sebagai kompensasi menyediakan fasilitas publikdengan ketentuanmeliputi: a menyediakan lahan dan/atau membangun RTH publik; b. menyediakan lahan dan atau membangun rumah susun; c menyediakan atau membangun waduk, polder dantendon; d. membukaRTHprivatyangdapatdiaksespublik; e menyediakaninfrastruktur; f menyediakan jalur dan meningkatkan kualitas fasilitas pedestrian yang terintegrasi dengan angkutanumum;dan g menyediakan jalur sepeda yang terintrgrasi denganangkutanumum
● TPZ Pelampauan KLB sebagaimana dimaksud ayat (2) dapat dilakukan dalamlahanperencanaandan/ataudiluar lahanperencanaan
Nomor 119 Tahun 2016 tentang Perubahan Kedua atas Pergub 175/2015 tentang Pengenaan Kompensasi terhadap Pelampauan Nilai Koefisien Lantai Bangunan
dimaksuddalamPasal3ayat(2)ditetapkandalambentuk penyediaanfasilitaspublikantaralain: a. penyediaan lahan dan/ atau membangun RTH publik; b penyediaan lahan dan/ atau membangun rumah susunsewa; c. penyediaan lahan dan/ atau membangun waduk atausitu; d pembangunan dan/ atau perbaikan prasarana dan saranakota; e. perbaikan dan/ atau pemugaran bangunan cagar budaya; f penyediaanmodaangkutanumum; g. pembangunan dan/atau perbaikan fasilitas penyeberanganorangdan/ataumultiguna; h penyediaan jalur dan peningkatan kualitas fasilitaspejalankaki; i. penyediaan jalur sepeda serta fasilitas pendukungnya;dan/atau j penyediaan lahan dan/ atau pembangunan dan/ atau perbaikan sarana dan prasarana pemerintah lainnya
● Bentuk kompensasi sebagaimana dimaksudpadaayat(1) sesuai prioritas Pemerintah Daerah harus diserahkan kepemilikannya kepada Pemerintah Daerah untukdicatat menjadiasetPemerintahDaerah
● Segala biaya yang timbul berkenaan denganpelaksanaan bentuk kompensasi sebagaimana dimaksud pada ayat (1) menjadi bagian dari perhitungan nilai kesetaraan kompensasiyangditetapkan,antaralain: a. biayapembangunanfisik; b. biaya konsultan perencana, pengawas dan penilai; c pajak-pajak terkait tetapi tidak terbatas hanya atas Pajak Pertambahan Nilai (PPn) dan Pajak Penghasilan(PPh);dan d biaya terkait lainnya sesuai dengan Rencana Anggaran Biaya (RAB) yang diusulkan oleh SKPDterkait.
● Penyediaan fasilitas publik sebagai bentuk kompensasi terhadap pelampauan KLB harus memenuhi ketentuan antaralain:
a. memenuhi kemampuan daya dukung tanah dan/ ataulahanperencanaan; b tidak melanggar peraturan zonasi yang ditetapkan dalam hal pemanfaatan ruang dan ketentuanteknispemanfaatanruangnya;
c tidakmenyebabkanberkurangnyaKDHminimal; d mempertimbangkan ketersediaan dan kapasitas infrastruktur dan utilitas umum yang mendukungnya;dan e mempertimbangkan standar kebutuhan prasarana dansaranakepentinganumum.
● Permohonan izin pelampauan KLB harus melampirkan persyaratanpalingkurangsebagaiberikut: a Persyaratanadministrasi: 1. fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) pemohonyangmasihberlaku; 2 fotokopi Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP); 3. fotokopi akta pendirian badan hukum bagipemohonberbadanhukum; 4 fotokopi surat bukti kepemilikan lahan yangdilegalisirnotaris; 5. surat pernyataan dariinstansipemerintah untuklahanmilikpemerintah; 6 fotokopi tanda bukti lunas PBB lahan yang dimohon tahun berjalan atau 1 (satu)tahunsebelumnya; 7 gambararsitekturbangunan; 8. fotokopi dokumenperizinanyangpernah diterbitkan(apabiladiperlukan);dan 9 pernyataan kesanggupan menyerahkan kompensasi yang dinyatakan secara notarialakta.
b Persyaratanteknis:
1. kajiandampaklingkungan; 2 kajiandampaklalulintas; 3 proposalrencanapembangunan;dan 4. kajianteknislainnyayangdiperlukan. ● Perhitunganpengenaankompensasiterhadappelampauan KLBsebagaiberikut: a besarnya kompensasi yang diperoleh dihitung berdasarkan rumus:
7. Peraturan Wali Kota
Bandung Nomor 33 Tahun 2019 tentang Teknik Pengaturan ZonasiBonus
b apabila pada lahan yang diserahkan/pengganti terdapat beberapa nilai NJOP, maka penentuan nilai kesetaraan kompensasi dihitung dari NJOP rata-rata; c rumus menghitung NJOP rata-rata sebagaimana dimaksudpadahurufbsebagaiberikut:
d tahun NJOP yang digunakan dalam perhitungan adalah berdasarkan penetapan dalam hasil Rapat PimpinanBKPRD;dan e. besaranNJOPsebagaimanadimaksudpadahuruf d akan ditinjau kembali apabi1a dalam jangka waktu 1 (satu) tahunsejakpenetapandalamhasil Rapat Pimpinan BKPRD tidak ditindaklanjuti dengan Perjanjian Pemenuhan Kewajiban KompensasiatasPelampauanNilaiKLB
● PeraturanmengenaiTPZBonusbertujuan: a sebagai pedoman dalam proses pemberian izin pemanfaatan ruang oleh perorangan maupun badan; dan b sebagai dasar hukum penetapan TPZ Bonus dengan mengarahkan pengenaan kompensasi dan besaran pelampauannilaiKLBdalampemanfaatanruang
PersyaratanTPZBonus
● Permohonan izin pelampauan KLB harus melampirkan persyaratanpalingkurangsebagaiberikut: a Persyaratanadministratif:
1 fotokopi Kartu Tanda Penduduk pemohon yang masihberlaku;
2. fotokopiNomorPokokWajibPajak;
3 fotokopi akta pendirian badan hukum bagi pemohonberbadanhukum;
4. fotokopi surat kepemilikan lahan yang dilegalisir notaris;
5 surat penyataan dari instansi pemerintah untuk lahanmilikpemerintah;
6. fotokopi tanda bukti lunas PBB lahan yang dimohon tahun berjalan atau 1 (satu) tahun
sebelumnya; 7 gambar siteplan atau rencana tapak yang telah sesuai dengan arahan teknis rencana kota, desain gambar arsitektur bangunan, beserta dokumen detail mengenai rencana perhitungan bangunan yangdiinginkan;
8. dokumen terkait untuk lahan dan atau objek kompensasiyangdiajukanjikasudahtersedia; 9 fotokopi dokumen perizinan yang pernah diterbitkan;dan 10. pernyataan kesanggupan menyerahkan kompensasi yangdinyatakansecaranotariil b Persyaratanteknis: 1. kajianlingkungan; 2 kajianlalulintas; 3 kajiandayadukungdandayatampung; 4. kajiankeserasianlingkungan,dan/atau;dan 5. kajianteknislainnyayangdibutuhkan.
● Permohonan TPZ Bonus harus dituangkan dalam KRK yangharusdipenuhiuntukmengajukanIMB
● Penyediaan fasilitas publik sebagai bentuk kompensasi terhadap pelampauan KLB harus memenuhi ketentuan sebagaiberikut: a. memenuhi kemampuan daya dukung tanah dan geologi/batuan; b bukan merupakan bangunan ataupun kawasan yang termasukdalamcagarbudaya; c. tidak melanggar peraturan zonasi yang ditetapkan dalam hal pemanfaatan ruang dan ketentuan teknis pemanfaatanruangnya; d. tidakmenyebabkanberkurangnyaKDHminimal; e. mempertimbangkan ketersediaan dan kapasitas infrastrukturdanutilitasumumyangmendukungnya; f mempertimbangkan standar kebutuhan prasarana dan saranakepentinganumum; g. peruntukan lahan di luar hijau lindung dan hijau binaan;dan h mempertimbangkanprogramproritaspemerintahkota
ProsedurTPZBonus
● Pemohon mengajukan permohonan pelampauan KLB kepada Wali Kota melalui Dinas Penataan Ruang disertai dengan kelengkapan persyaratan administrasi dan persyaratanteknis
● Terhadap pengajuan permohonan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) selanjutnya dikaji terlebih dahulu oleh Dinas Penataan Ruang dengan Tim Pengkaji sebelum diajukan
dan dibahas dalam Forum TKPRD untuk bahan pertimbanganpersetujuanolehWaliKota
● Dinas Penataan Ruang danTimPengkajidalammelakukan pengkajian sebagaimana dimaksud pada ayat (2) untuk mengusulkan penetapan pelampauan KLBdanperhitungan nilaikompensasiharusberkoordinasidengan: a. DLHKterkaitkajiandampaklingkungan; b DISHUBterkaitkajiandampaklalulintas; c DPMPTSPterkaitpersyaratanpengajuanperizinan; d. PerangkatDaerahterkaitlainnya;dan e InstansilainnyayangterkaitdenganKKOP
● Penyediaan Fasilitas Publik yang akan ditetapkan sebagai bentuk kompensasi yang harus direalisasikan dan/atau diserahkan oleh pemohon KLB, ditetapkan berdasarkan persetujuan Wali Kota Bandung setelah mendapatkan pertimbangandariTimPengkajidanTKPRD
3. METODOLOGIPEKERJAAN
Data yang dibutuhkan dalam kajian ini merupakan data sekunder berupa dokumen peraturansepertiUU,PP,Permen,Perda,Perwal,danperaturanlainnya Selainitudibutuhkan pula dokumen perencanaan yang juga merupakan bagian dari dokumen peraturan berupa RDTR dan PZ Kota Bekasi Selain itu, dibutuhkan pula data-data preseden penerapan bonus zoning serta kajian yang telah dilakukan Kajian yang diperlukan terkait bonus zoning, karakterkegiatan,danlainnya Untukmenganalisisdatatersebut,dilakukananalisiskualitatif
Gambar3.1. AlurKerangkaBerpikir Sumber: Hasil Olahan, 2022
Kerangka pemikiran menggambarkan alur pelaksanaan pengerjaan yang dimulaidari memilih topik, yaitu terkait Teknik Pengaturan Zonasi khususnya bonus zoning di Kota Bekasi Kemudiandilakukanpengembangankasusdenganterlebihdahulumendalamidefinisi dan praktek bonus zoning, kemudian dikontekskan ke dalam rencana pengembangan berdasarkan RDTR serta tren pembangunan di Kota Bekasi serta sekitarnya (Jabodetabek). Akhirnya diputuskan kasus yang dikembangkan, yaitu pembangunan gedung kantor perbankan di kawasan bisnis baru Lokasi yang dipilih adalah kawasan bisnis baru atau BCBD yang terletak di Kawasan Summarecon Kota Bekasi, masuk ke dalam BWP Bekasi Utara. Lokasi ini dipilih karena potensial untuk dikembangkan bagi kegiatan terpilih dan termasuk lokasi yang dapat diberikan bonus zoning Informasi ini menjadi dasar dalam perumusanlatarbelakang,tujuan,danpersoalan
Selanjutnya dilakukan tinjauan peraturan terhadap UU, PP, Permen, Perda, Perwal, dan lainnya, untuk mengetahui lebih dalamterkaitbonuszoningsertabatasanpengembangan kasus terpilih Kajian ini akan menjawab keluaran tugas pertama, yaitu memahami peraturan-perundangan terkait topik dan kasus Kemudian dilakukan pendalaman pada kasus terpilih dengan menjabarkan karakter darikegiatanyangakandikembangkan.Kajiantersebut dijadikan masukan bagi penyusunan format permohonan sebagai keluaran tugas kedua Kemudian dilakukan penjabaran terkait kriteria yang akan digunakan untuk menilai apakah permohonan tersebut diizinkan atau tidak. Pengembangan komponen penilaian ini menjadi output tugas ketiga, serta input bagi format penyusunan hasil penilaian. Format penyusunan
hasil penilaian ini akan menjadi output tugas ketiga Adapun detailmengenaipengembangan metodeakanditunjukanpadabaganberikut
Gambar3.2. AlurPengembanganMetode Sumber: Hasil Olahan, 2022
Berdasarkan kajian, pertimbangan terhadap disetujui atau tidaknya pelampauanKLB adalah berdasarkan dampak dari penambahan lantai bangunan terhadap aktivitas yang menimbulkan semakin besarnya pergerakan. Besaran pergerakan ini serta tinjauan peraturan yang berkaitan dengan kasus akan menjadi masukan bagi format permohonan. Pelampauan KLB akan disetujui dengan kompensasi tertentu apabila besaran pergerakan yang terdapat pada proposal rencana pembangunan mampu diatasi berdasarkan kajian dampak lalu lintas danlingkungan.
4. KARAKTERKEGIATANYANGDIPILIH
Pada dasarnya kegiatan yang dipilih akan mempengaruhi apakah permohonan akhirnya akan diizinkan atau tidak. Adapun karakter kegiatan ini akan berpengaruh terhadap jumlah bangkitan yang akan dihasilkan Dalam konteks permohonan atas pelampauan KLB, karakter kegiatan yang dipilih akan menjelaskan perkiraan jumlah orang yang beraktivitas dengan besarKLByangdiharapkan.Padabagianiniakandijelaskankegiatanutama,kegiatan penunjang, jam operasional, serta luasan dan perkiraan bangkitan Karena pada kasus, pengembangan yang akan dilakukan serupa dengan Wisma 46 BNI di Jalan Sudirman, DKI Jakarta,makakarakterkegiatannyaakanmenyerupaipresedentersebut.
4.1KegiatanUtama
Kegiatan utama yang akan dikembangkan adalah kantor bank Adapun pada Undang-undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan, Bank disebutkan sebagai badan usaha yang menghimpun dana dari masyarakat dalam bentuk simpanan danmenyalurkannya kepada masyarakat dalam bentuk kredit dan atau bentuk-bentuk lainnya dalam rangka meningkatkan taraf hidup masyarakat Jenis kantor bank dapat dilihat berdasarkan luasnya kegiatan jasa-jasa layanan bank yang ditawarkan pada suatu cabang bank. Luasnya kegiatan ditentukan dari kebijakan kantor pusat bank tersebut Besar kecilnya kegiatan cabang bank
tersebut tergantung pula dari wilayah operasinya Terdapat beberapa jenis kantor sebagai berikut
a. KantorPusat
Kantor pusat bank adalah kantor tempat semua kegiatan perencanaan sampai kepada pengawasan terdapat di kantor pusat ini Jadi di setiap bank memiliki satu kantor pusat dan fungsidarikantorpusattidakuntukmelakukankegiatanoperasionalseperti kantor cabang, melainkan hanya mengendalikan jalannya kebijakan kantor pusat terhadapcabang-cabangnya
b KantorCabangPenuh
Kantor cabang penuh adalah kantor cabang yang secara lengkap dalam memberikan jasa layanan bank. Dalam praktiknyasemuakegiatanperbankanadadikantorcabang penuhdanbiasanyakantorcabangpenuhmembawahikantorcabangpembantu
c KantorCabangPembantu
Kantor cabang pembantu adalah kantor cabang yang posisinya berada dibawah pengawasan kantor cabang penuh, atau kegiatan jasa bank yang dilayani hanya sebagian saja Kator cabang pembantu bisa saja naik menjadi kantor cabang penuh setelahmendapatpersetujuandarikantorpusat
d. KantorKas
Kantor kas adalah kantor bank yang paling kecil, artinya kegiatan jasa layanan banknya hanya meliputi teller/kasirnya saja Kantor kas hanya melayani sebagian kecil dari kegiatan perbankan, menurut posisinya kantor kas berada di bawah kantor cabank pembantu. Saat ini kantor kas bahkansangatmudahkitatemukan,karenakas bank banyak yang melakukan pelayanan dengan mobil maka sering disebut juga sebagaikaskeliling
Jenis kantor yang akan dibangun adalah kantor wilayah dengan praktiknya semua kegiatan perbankan ada di kantor cabang penuh dan biasanya kantor cabang penuh membawahi kantor cabang pembantu Adapun selain kantor bank, bangunan ini akan disewakan untuk kantorlainnya SebagaimanaWisma46diDKIJakartayangdisewakan untuk kantor seperti Spire Indonesia (Research and Consulting), Mandom(Perdagangan Kosmetik), China Comservice (Teknologi Informasi dan Komunikasi), dan Nikon (Kamera)
4.2KegiatanLainnya
Selain kegiatan utama berupa kantor yang akan menimbulkan jumlah bangkitan utama, terdapat pula kegiatan lainnya yang berpotensi menimbulkan bangkitan tambahan. Kegiatan ini merupakan kegiatan yang menunjang kegiatan utama. Pada kantorperbankan,berikutkegiatanlainnyayangtidakterpisahkandaribangunankantor.
Kegiatan di atas tidak berlangsung selama 24 jam sebagaimana kantor pada umumnya Maka karakter dari kegiatan ayang penting untuk diidentifikasi adalah jam operasional untuk mengantisipasi waktu terjadinya lonjakan atau penurunan bangkitan pergerakan.Berikutkarakterdarijamoperasionalpadakantorbank. a BankBCA
Senin-Jumat:0800-1500WIB
Sabtu&Minggu:10.00-15.00WIB
HariLibur: tidakberoperasi b BankBNI
Senin-Jumat:0800-1600WIB
Sabtu&Minggu:tidakberoperasi
HariLibur:tidakberoperasi c BankBRI
Senin-Jumat:08.00WIB-15.00.
Sabtu&Minggu:10.00-15.00WIB
HariLibur:tidakberoperasi d BankMandiri
Senin-Jumat:08.00-15.00WIB
Sabtu&Minggu:tidakberoperasi
HariLibur:tidakberoperasi
Jam operasionalnya pada kasus ini akan mengikuti jam operasional bank-bank lain yaitu hari kerja senin - jumat pukul 08.00 - 16.00 WIB sabtu dan minggu pukul 10.001500WIB,untukhariliburnasionaltidakberoperasi
4.4LuasanProgramRuangdanPerkiraanBangkitanyangDitimbulkan
Luasan kegiatan dikaji untuk mengetahui perkiraan bangkitan yang ditimbulkan. Luasan lahan yang akan dikembangkan sebesar 2000 m2 denganluasbangunansebesar 1000 m2 dan total lantai 47 Luasan program ruang yang dimaksud berkaitan dengan kegiatan yang paling menimbulkan banyakpergerakan,yaituperkantorandankomersial. Asumsi yang digunakan pada perhitungan di bawah merupakan asumsi yang biasa digunakan oleh developer dalam pengembangan lahan Berikut perhitungan terhadap luasanprogramruangpadabangunan
TotalLandArea:2000m2
TotalLandEffective(KDB50%):2000m2x50%=1000m2
TotalGFA:1000m2x47=47000m2
GFAFasosFasum(10%):47000m2x10%=4700m2
GFAKantordanKomersial(90%):47.000m2x90%=42.300m2
*GFA=GrossFloorArea
GFAKantor(80%dariGFA):42300m2x80%=33840m2
GFAKomersial(20%dariGFA):42300m2x20%=8460m2
NSAKantor(65%dariGFAKantor):33840m2x65%=21996m2
NSAKomersial(65%dariGFAKomersial):8.460m2x65%=5.499m2
*NSA=NetLeaseArea
TabelIV.1.PerkiraanJumlahOrangberdasarkanLuasan Sumber: Hasil Olahan, 2022
JenisKegiatan NSA(m2) Asumsikebutuhanruang (m2perorang)*
Totaljumlahorang
Perkantoran 21996 7,5m2perorang 2932orang
Komersial 5499 6,25m2perorang 879orang Total 3811orang
*RespatiSantoso,D,Setioko,B,&WoroMurtini,T (2015)
Berdasarkan perhitungan di atas, diperkirakan jumlah orang pada gedung untuk melakukan kegiatan terkait perkantoran dan komersial pada senin - jumat pukul 080016.00WIBsabtudanminggupukul10.00-15.00WIB adalah3811orang.
5. KETENTUANSYARATPERMOHONANPELAMPAUANKLB
Berdasarkan RDTR Kota Bekasi, TPZ Pelampauan KLB diarahkan pada lokasi tertentu yang menjadisyaratpertamadaripermohonanpelampauanKLB.Lokasiyangdapatdiberikan peningkatanluaslantaibangunan(KLB)adalahsebagaiberikut:
1 Pusat kegiatan primer, pusat kegiatan sekunder dankawasanstrategiskekawasanyang memilikifungsisebagaifasilitasparkirperpindahankepentinganekonomi;
2. KawasanterpadudengankonseppengembanganTOD;
3 Oda(parkandride),dan
4 Lokasipertemuanangkutanumummassal
Pada kasus yang menjadi dummy pada kajian kali ini, Wisma 46 20 akandibangundiJl Bulevar Ahmad Yani, pada kawasan Bekasi Central Business District (BCBD), yang merupakan pusat kegiatan primer sekaligus kawasan pusat bisnis yang strategis PadaRDTR Kota Bekasi, pada lokasi dummy juga merupakan daerah yang memiliki zonasi zona campuran pada peta site plan BCBD juga tertera bahwa lahan yang dimaksud merupakan bagian dari kawasan financial center yang berarti dummy yang ditentukan sudah memiliki karakteristikyangsesuaidengankarakteristikwilayahnya
Berdasarkan peraturan gubernur DKI Jakarta No 199 Tahun 2016, yang menjadi rujukan dikarenakan tidak ditemukannya peraturan walikota Kota Bekasi yang seharusnya mengatur lebih lanjut tata cara pemberian PelampauanKLB,bahwaterdapatduajenispersyaratanyang diperlukan untuk dilampirkan dalam permohonan izin pelampauan KLB yaitu persyaratan administrasidanpersyaratanteknis Berikutadalahpersyaratanyangberlaku:
7
Gambararsitekturbangunan
8 Fotokopidokumenperizinanyangpernahditerbitkan
9. Pernyataankesanggupanmenyerahkankompensasiyangdinyatakansecaranotariilakta
Kemudian,persyaratanteknismeliputi:
1 Proposalrencanapembangunan
2. Kajianteknislainnya,mencakup:
a Kajianterhadapdampakinfrastrukturdanutilitas
b Kajianterhadapdampaklingkungan
Adapun untuk pendetailan terkait persyaratan teknis, berupa indikator apa saja yang perlu dicapaiadalahsebagaiberikut:
1 Dampak infrastruktur dan utilitas, yang merupakan penyampaian kajian detail hasil pengembangan rencana pembangunan khususnya pada komponen-komponen teknis (fisik) bangunan beserta prasarana dan sarana penunjang. Persyaratan pada komponen inimencakup:
a Pemenuhan kebutuhan air bersih, yaitu bahwa proposal rencana pembangunan harus dilengkapi dengan upaya pemohon dalam memenuhi kebutuhan air bersih untukoperasionalbangunan
b Pemenuhan kebutuhan persampahan, yaitu bahwa proposal rencana pembangunan harusdilengkapidenganupayapemohondalammemenuhistandar dan kebutuhan pengelolaan sampah yang ditimbulkan dari kegiatan operasional bangunan
c Pemenuhan kebutuhan energi,yaitubahwaproposalrencanapembangunanharus dilengkapi dengan upaya pemohon dalam memenuhi kebutuhan energi dan kelistrikanuntukoperasionalbangunan.
d Pemenuhan kebutuhan transportasi, yaitu bahwa proposalrencanapembangunan harus dilengkapi dengan upaya pemohon dalam memenuhi standar dan kebutuhan intervensi terhadap kapasitas prasarana transportasi, dalam hal ini khususnyaparkir
e Pemenuhan standar-standar ketekniksipilan lainnya yang relevan dengan proposalrencanapembangunan.
2. Dampak lingkungan, yang merupakan penyampaian kajian detail hasil pengembangan rencana pembangunan khususnya pada komponen-komponen pengaruhdarikomponen fisik bangunan terhadap ruangdisekitarnya,ataupunpengaruhdarikomponenruangdi sekitar persil terhadap komponen fisik bangunan yang membutuhkan intervensi lebih lanjut Persyaratanpadakomponeninimencakup:
a
PersyaratanterkaitbatasKKOP(KawasanKeselamatanOperasiPenerbangan)
b Persyaratanterkaitbahayakebakaran
c. Persyaratanterkaitpencahayaansinarmatahariterhadapbangunandanpersil
d Persyaratanterkaitdayadukungtanah
e Persyaratanterkaitmitigasirisikogempabumi
Berikut adalah contoh dari surat permohonan pelampauan KLB sesuai dengan dummy yang dibentuk oleh penyusun yang berperansebagaipemohonpadapermohonanpelampauan KLB berikutadalahcontohsuratnya:
Gambar5.1. FormatSuratPermohonanPelampauanKLB Sumber : Hasil Olahan 2022
Setelah pemohon mengirimkan surat permohonan maka pemberi izin akan melakukan peninjauan kembali terhadap seluruh persyaratan yang telah dilampirkan pada surat permohonanpelampauanKLByangdiberikanolehpemohon
6. KETENTUANDANSYARATPELAMPAUANKLB
Seperti yang sudah dijelaskan pada bagian sebelumnya, persyaratan pelampauan KLB yang akan ditinjau lebih lanjut oleh pemberi izin adalah terkait persyaratan administratif dan persyaratan teknis Selain itu diperlukan adanya kajian tambahan bagi pemberi izin untuk memenuhi penilaian pada perizinan yang diberikan. Adapun pendetailan dari persyaratan teknis terutama pada bagian kajian dampak beserta komponen dan indikator yang perlu dicapaiadalahsebagaiberikut:
TabelVI.1. KomponendanIndikatorPenilaianPelampauanKLB Sumber: Hasil Olahan, 2022
KOMPONEN INDIKATOR
KajianDampakInfrastrukturdanUtilitas
AirBersih
Persampahan
Energi
Transportasi
Memenuhistandardankebutuhanoperasionalbangunan
Memenuhistandardankebutuhanoperasionalbangunan
Memenuhistandardankebutuhanoperasionalbangunan
Memenuhistandardankebutuhanoperasionalbangunan
Memenuhistandardankebutuhanoperasionalbangunan KajianDampakLingkungan
StandarKetekniksipilan
KKOP
Tidak melebihi batasan keselamatan operasional penerbangan yangberlaku
BahayaKebakaran Dapat memenuhi persyaratan mitigasi dari ancaman kebakaran, disesuaikan dengan proposal rencana pembangunan (luas lahan, luasbangunan,dangunalahan).
BahayaGempa Dapat memenuhi persyaratan mitigasi dari ancaman gempa, disesuaikan dengan proposal rencana pembangunan dan berkaitan dengan komponen standarketekniksipilanpadabagian sebelumnya
DayaDukungTanah
Pencahayaan
Tidak melebihi batasan kapasitas daya dukung tanah yang ada, khususnya melalui kajian terkait beban lantai dan struktur bangunansecarakeseluruhan.
Dapat memenuhi kebutuhan pencahayaan bangunan dan persil, khususnya melalui kajian terkait sky exposure plane (bidang pencahayaan natural)dan angle of light obstruction (sudutantara garis tengah jalan yang berhadapan dengan persil dengan ujung depanbangunan)
KajianDampakLingkungan(olehPemberiIzin)
Tarikan-Bangkitan Kegiatan
Dapat diakomodasi oleh prasarana dan sarana transportasi eksisting maupun dengan intervensi yang direncanakan oleh pemohon/pemberi izin. Pertimbangan komponen dilakukan berdasarkan proposal rencana pembangunan, khususnya terkait guna lahan, tata massa bangunan yang tergambar melalui besaran FAR/KDB yang diajukan dan land use intensity (LUI) yang berkorespondensi dengan KDB tersebut, serta persyaratan komponentransportasiyangdiajukanolehpemohon,
Berdasarkan komponenpenilaiandanindikatortersebut,makapemberiizinakanmemberikan surat keterangan terkait pemberian izin yang berisikan keterangan bahwa apakah izin pelampauanKLBdapatdiberikanatautidakdandisertaipersyaratanmaupunketeranganyang dipenuhiolehpemohonizin
7. KONSEPPENILAIANPERMOHONANPELAMPAUANKLB
Dalam konseppenilaianpermohonan,pemberiizinakanmeninjaulebihlanjutberdasarkan persyaratan yang sudah diberikan oleh pemohon. Pemberi izin akan meninjau berdasarkan komponen penilaian serta indikator apa saja yang perlu dicapai. Jika semua indikator telah dipenuhi, maka pemberi izin akan memberikan izin pelampauan KLB kepada pemohon izin sesuai dengan ketentuan yang berlaku Jika terdapat indikator yang belum tercapai, pemberi izin akan memberikan keterangan kepada pemohon terkait indikator yang belum tercapai. Pemohon dapat melakukan kajian lebih lanjut ataupun membuat perencanaan kembali terhadap proyek terkait agar dapat memenuhi indikator yang dibutuhkan Setelah semua persyaratan dan indikator penilaian sudah berhasil dipenuhi, maka pemberi izin akan memberikan surat pernyataan atas izin yang diberikan. Surat pernyataan pemberian izin pelampauan KLB akan berisikan keterangan terkait status perizinan serta pendetailan dari kompensasi yang perlu diberikan dan bentuk kompensasi yang direkomendasikan Rekomendasi kompensasi akan bergantung kepada kebutuhan pembangunan bagipemerintah selaku pemberi izin atau hal hal yang dapat memaksimalkan kawasan yang menjadi lokasi pembangunan dan diperuntukkan untuk mengurangi eksternalitas negatif yang mungkin terjadi BerikutadalahcontohdarisuratpemberianizinpelampauanKLB
(Bagian ini sengaja dikosongkan)
Gambar7.1. FormatSuratPemberianIzinPelampauanKLB
Sumber : Hasil Olahan 2022
Namun pada tugas ini, penyusun menggunakan banyak asumsi dalam melakukan dummy dari proses dan prosedur dalam permohonan pelampauan KLB dikarenakan tidak terdapatnya Peraturan Walikota Kota Bekasi yang seharusnyamenjelaskanlebihdetailterkait pendetailan dari pelaksanaan pelampauan KLB di Kota Bekasi, tidak terdapatnya Keputusan Walikota Kota Bekasi yangdapatmenjadiacuandalampembuatanformathasilpenilaianatau persetujuan atas pelampauan KLB yang sudah disetujui serta tidak terdapatnya surat permohonan dari pemohon pelampauan KLB yang dapat dirujuk Selainitudalamkomponen penilaian serta indikator penilaian yang digunakanpenyusunakhirnyamerujukkepadamateri perkuliahan yang sudah dipelajari terkait apa saja yang perlu dipertimbangkan dalam perumusan nilai dari KLB dalam suatu zona atau kawasan Oleh sebab itu penelitian yang penyusun telah lakukan memiliki banyak kekurangan dalam pelaksanaannya Hal ini mengakibatkan penilaian terhadap konsep penilaian permohonan pelampauan KLB menjadi kurangmaksimal
8. PENUTUP
8.1Rekomendasi
Rekomendasi atas kajian ini disusun untukmeningkatkankualitaskajianberdasarkan beberapakekuranganyangditemukan,antaralain:
1 Dalam meninjau peraturan, direkomendasikan untuk juga melakukan tinjauan terhadap Perwal Kota Bekasi yang membahas pelampauan KLB Dalam hal ini, penulis tidak menemukan Perwal Kota Bekasi yang membahas lebih detail tentang ketentuan pelampauan KLB Perwal ini seharusnya tersedia sebagaimana dicantumkan dalam Perda RDTR Kota Bekasi Dalam hal perwal ini belum tersedia, maka menjadi rekomendasi untuk Pemerintah Kota Bekasi untukdapatmenyediakan perwaltersebutdanmempublikasikanuntukmeningkatkanpelayanan.
2 Untuk meningkatkan kepastian format permohonan, komponen penilaian, maupun keputusan hasil penilaian, direkomendasikan untuk menjadikan format yang sudah ada sebagai referensi. Kekurangan dalam kajian ini adalah tidak menemukan format permohonan maupun keputusan yang berlaku di Kota Bekasi.Ketidaksediaanformat yang sudah ada juga menjadi masukan bagi pemerintah kota untuk lebih terbuka dalamadministrasinyauntukmeningkatkanpelayanan
8.2Kesimpulan
Berdasarkan pembahasan pada bagiansebelumnya,studikasusyangdiuraikanadalah permohonan terhadap pelampauan KLB sejumlah 11,5 dari 13,5 menjadi 25 pada pembangunan Wisma 46 BNI 2.0 di BekasiCentralBusinessDistrict,KawasanSummarecon Bekasi Adapun untuk menghasilkan keputusan di atas, terdapat beberapapoinpertimbangan sertapemenuhanlingkupkegiatantugas,antaralain:
a. MemahamiPeraturanPerundang-undangan Peraturan perundang-undangan yang ditinjau terdiri dari UU No. 11 Tahun 2020 Tentang Cipta Kerja PP No 21 Tahun 2021 Tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang, PP No 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun dan Pendaftaran Tanah, PP No. 19 Tahun 2021 Tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum, Perda Kota Bekasi No 5 Tahun 2016 Tentang RDTR Kota Bekasi 2015 - 2035, Pergub DKI No. 119 Tahun 2016 Tentang Pengenaan Kompensasi terhadap Pelampauan Nilai Koefisien Lantai Bangunan, serta Perwal Kota Bandung No. 33 Tahun2019tentangTeknikPengaturanZonasiBonus
b
MenyusunFormatPermohonanKegiatan
Berdasarkan karakter dari kegiatan yang akan dikembangkan serta persyaratan peraturan, komponen utama dalam format permohonan kegiatan adalah pertama, persyaratan administratif berupa KTP, NPWP, danlainnya Kedua,persyaratanteknis berupa kajian dampak lingkungan, kajian dampak lalu lintas, proposal rencana pembangunan, dan kajian teknis lainnya.Ketiga,nilaikompensasidalamrupiahyang mampu dibayarkan serta bentuk kompensasi yang diajukan Namun hal ini bukan merujuk kepada peraturan yang berlaku pada dummy yang direncanakan dimana seharusnya menggunakan Peraturan Walikota Kota Bekasi tentang Pengenaan Kompensasi Terhadap Pelampauan KLB dikarenakan tidak terdapat peraturanterkait melainkanmenggunakanPeraturanGubernurDKIJakartayangmengaturhalserupa
c
MenyusunKomponenPenilaian
Komponen penilaian terdiri dari komponen dan indikator, antara lain kajian dampak infrastruktur dan utilitas (air bersih, persampahan, energi, transportasi, standar
ketekniksipilan), kajian dampak lingkungan (KKOP, bahaya kebakaran, bahaya gempa, daya dukung tanah, pencahayaan), kajian dampak lingkungan (tarikanbangkitan kegiatan). Hal ini didapatkan berdasarkan materi perkuliahan yang sudah diberikanterkaithal-halyangperludipertimbangkandalammerumuskanKLB.
d MenyusunFormatKeputusanHasilPenilaian Format keputusan hasil penilaian terdiri dari penilaian atas komponen yangdiajukan pada permohonanberdasarkanvariabeldanindikator.Keputusanhasilpenilaiandapat dikeluarkan berupa disetujui, ditolak, atau bersyarat Format surat hasil keputusan penilaian yang dirumuskan penyusun merupakan format surat yang dicoba untuk dibuat berdasarkan hal-hal apa saja yang sekiranya perlu tercantum pada surat perizinan dikarenakan tidak mendapatkan contoh dari format surat perizinan yang seharusnya berbentuk Keterangan Walikota/Gubernur yang dapat menjadi contoh dalamperumusanformatkeputusanhasilpenilaian
DAFTARPUSTAKA
Undang-UndangNomor11Tahun2020tentangCiptaKerja
Peraturan Daerah Kota Bekasi Nomor 5 Tahun 2016 tentang Rencana Detail Tata RuangKotaBekasiTahun2015-2035
Peraturan Gubernur Provinsi DKI Jakarta Nomor 119Tahun2016tentangPerubahan Kedua atas Pergub 175/2015 tentang Pengenaan Kompensasi terhadap Pelampauan Nilai KoefisienLantaiBangunan
Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah,SatuanRumahSusundanPendaftaranTanah
Peraturan Pemerintah Nomor 19 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Pengadaan TanahBagiPembangunanUntukKepentinganUmum
Peraturan Pemerintah Nomor 21 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang
Peraturan Wali Kota Bandung Nomor 33 Tahun 2019 tentang Teknik Pengaturan ZonasiBonus
Respati Santoso, D, Setioko, B, & Woro Murtini, T (2015) Gedung Konvensi dan Pameran di Surakarta Dengan Penekanan Desain Post Modern (Doctoral dissertation, FakultasTeknikUniversitasDiponegoro)
46, wwwwisma46com (nd) Facilities & Amenities: Wisma 46 - Kota Bni Jakarta Wisma 46 - Kota BNI. Retrieved December 20, 2022, from https://wwwwisma46com/facilities
Zulkaidi, D, Natalivan, P (2008) Modul Pelatihan Peningkatan Kemampuan Aparat Daerah di Wilayah I dalam Penyusunan Zoning Regulation. Jakarta: Direktorat Penataan RuangWilayahI