edição
266
SETEMBRO
2013
I n d i s p e n s á v e l
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ÁGUA Limpeza de caixa d´água, cuidados com o encanamento e outras medidas que garantem o fornecimento em quantidade e de qualidade Foto: A/SN Caio Castanho
Pags. 06 e 07
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www.sindiconews.com.br sindiconews@sindiconews.com.br SANTA LUIZA EDITORA LTDA Empresa autorizada para uso da marca Síndico News Rua Domingos de Morais, 1794 - Cj. 13 Vila Mariana - 04010-200 - São Paulo - SP PABX: (11) 5573-0333 Tiragem - 20.000 exemplares Distribuição - Gratuita para síndico de condomínios Dirigido a - condomínios residenciais e comerciais, administradoras, hotéis, shoppings, construtoras. Público leitor - síndicos, zeladores, conselheiros, administradores, construtores, prestadores de serviços em geral. Periodicidade - mensal Área de distribuição - Capital de S Paulo, Santo André, Maúa, S. Caetano do Sul, S. Bernardo do Campo, Diadema. Jornalista Responsável: Caio Girardi - MTB 39543 Diagramação, Composição: Santa Luiza Editora Ltda O Jornal Síndico News é impresso na Plural Editora e Gráfica Ltda Outras Praças de Publicações Associadas: J. Pessoa - PB.............. (83) 3219.0000 Diretor:............................. Inaldo Dantas Recife - PE.................... (81) 3221.9083 Diretor:............................. Inaldo Dantas Natal - RN...................... (84) 3223.5593 Diretor:............................. Inaldo Dantas S. J. do Rio Preto - SP..... (17) 9708.2506 Diretor:..........................Hércules Garcia Fortaleza - CE............... (85) 3254.7415 Diretor:............................. Inaldo Dantas Brasília - DF.................. (61) 3226.8810 J.Síndico..............(Fundação: Abril/84) Diretor:..............................Vicente Vecci Proibida a reprodução total ou parcial sem prévia autorização por escrito da Santa Luiza Editora. A Santa Luiza Editora não se responsabiliza por conceitos ou idéias emitidos em artigos ou matérias pagas ou assinadas e não expressa, necessariamente a opinião da Editora. A Santa Luiza Editora não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes. A Santa Luiza Editora tem o direito de não editar publicidade sem fundamentar motivação de recusa. DISTRIBUIÇÃO
02 Setembro / 2013
EDITORIAL O mês da independência foi antecedido por um momento histórico vergonhoso para o Brasil. A Câmara dos Deputados - a casa dos nossos representantes democraticamente escolhidos manteve o mandato do deputado federal Natan Donadon, que está preso por peculato e formação de quadrilha. Isso mesmo, o deputado em questão foi condenado no Supremo Tribunal Federal pelo desvio de R$ 8,4 milhões da Assembleia de Rondônia, durante o período em que foi diretor da instituição. Eram necessários, no mínimo, 257 votos para a cassação do parlamentar. O resultado final foi de 233 votos a favor da perda do mandato, 131 contra e 41 abstenções. Mais uma vez, boa parte dos de-
putados envergonhou a nação. Talvez, o voto aberto poderia nos apresentar um outro resultado. Só que, escondidos pelo voto secreto, 131 parlamentares salvaram Donadon, que voltou para a penitenciária onde está preso desde 28 de junho. Mesmo com o resultado, o presidente da câmara, Henrique Eduardo Alves, afastou Natan Donadon por estar impedido de exercer suas funções. “Devido ao fato de o parlamentar cumprir pena de privação de liberdade em regime fechado, considero-o afastado do exercício de seu mandato. Convoco o suplente (Amir Lando) para exercer o mandato em caráter de substituição durante o tempo em que permanecer o impedimento do titular.” Os 233 deputados favoráveis à cassação lamentaram. Um deles foi o relator da representação contra
Donadon, deputado Sergio Zveiter , que disse: “A conduta pela qual Natan Donadon foi condenado é de natureza gravíssima, absolutamente incompatível com o exercício do mandato parlamentar. Esse constrangimento deve apressar nossa decisão de colocar a análise de processos como esse ao voto aberto”. Já o deputado Ivan Valente destacou a importância de aprovar o voto aberto: “Se isso já tivesse sido aprovado, a Casa não precisaria pagar esse preço. Foram centenas de vezes que pedimos para acelerar essa votação”. A decisão de manter o mandato do deputado preso pode até mudar, mas esta mancha não será apagada tão cedo. Precisamos exigir votação aberta no legislativo, seja em esfera federal, estadual ou municipal. O povo tem o direito
de saber quais são as escolhas de seus representantes. O voto aberto é transparência política, algo que Brasil necessita em caráter de urgência. Não podemos mais fechar os olhos para tanta falta de respeito com a Constituição. Vivemos em época propícia para uma mudança radical na mentalidade política do brasileiro. Os protestos dos últimos meses mostram o quanto a população tem força. Só não podemos perder a esperança. Sem ela, os corruptos continuarão perpétuos no poder. A esperança nos dá força para não abaixar a cabeça para os desmandos dos poderes executivo e legislativo. Esperança, cobrança, união e força de vontade são qualidades que podem tirar o Brasil desta posição vergonhosa.
Pensamento do mês: “Que eu não perca a vontade de ajudar as pessoas, mesmo sabendo que muitas são incapazes de
JURÍDICO
ver, reconhecer e retribuir essa ajuda”
Chico Xavier
Quando a alteração de fachada não exige unanimidade
A reforma da entrada de condomínios para construção de rampa de acesso, por exemplo, a fim de cumprir legislação municipal (acessibilidade), constitui-se em benfeitoria necessária e, também, pode ser classificada como benfeitoria útil (que aumenta ou facilita o uso do
bem). Jamais de benfeitoria voluptuária, conforme definição do art. 96 do Código Civil (que são aquelas de mero deleite ou recreio). E o quorum exigido é o da maioria dos presentes à assembleia. A reforma, acima citada como exemplo, não prejudica o condomínio e sua finalidade não é a de deleitar os condôminos nem a de proporcionar-lhes recreio. Esclareça-se que o artigo 1.341 do Código Civil, no caso de obras necessárias, permite que o síndico ou qualquer condômino (no caso de impedimento ou omissão do síndico) as realize independentemente de autorização da assembleia. Quanto à exigência de unanimida-
de de votos, não se aplica à reformas de entradas dos edifícios. O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, em acórdão datado de 02.02.2012 (Apelação nº 011397863.2011.8.26.0100 – 4ª Câm. – relator Milton Carvalho), deixou bem claro que a vedação constante do artigo 1.336, III, do Código Civil (“São deveres do condômino:...não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”), não é dirigida “a obras que beneficiem todo o condomínio e sejam úteis para se conferir melhor utilização do bem comum”. Essa norma é dirigida expressamente aos condôminos e, por ser proibitiva, sua aplicação deve ser restriti-
va, não sendo possível estendê-la ao condomínio. Ou seja, o artigo 1.336, inciso III, do Código Civil, é dirigido aos condôminos e não ao condomínio. Baseado nesse princípio o acórdão em comento conclui que “disto decorre ser possível ao condomínio realizar obras, ainda que impliquem alteração das partes comuns do edifício...”. É muito importante salientar esse aspecto com relação à alteração de fachada, porque existe um grande desconhecimento a respeito. Daphnis Citti de Lauro, Advogado, é autor do livro “Condomínio: Conheça seus Problemas” dclauro@aasp.org.br www.sindiconews.com.br
ADMINISTRATIVO
Dando sequência aos atos ilícitos no condomínio, a inadimplência da cota condominial é um mal que ninguém mais aguenta - “os bons pagadores acabam pagando as cotas dos abusados devedores”. Lembrando, o Código Civil (art.186) diz: ”Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.” Se um condômino não paga os valores dos rateios das despesas mensais, estimados (ou não) na previsão orçamentária anual, ele está causando dano a outrem. A obrigação de pagar as despesas de condomínio vem no inciso I, do art. 1.336, do Código Civil: São deveres do condômino: (I) - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção. As convenções dos condomínios também possuem a mesma forma obrigacional, impondo as multas, correção monetária e juros moratórios. DEVER significa: ter obrigação de; ter dívidas; obrigação, dívida; débito (Mini Dicionário da Língua Portuguesa, de Silveira Bueno, Editora, FTD, 2ª edição, 2007, pág. 255). Ex. Num prédio de 10 condôminos, a despesa mensal sendo de R$10.000,00, a cota mensal é de R$1.000,00. Se www.sindiconews.com.br
Atos ilícitos no condomínio III
um dos condôminos deixa de pagar a cota, o valor de R$1.000,00 será dividido entre 9 condôminos. Ou seja, cada um vai ter que pagar a cota normal de R$1.000,00, acrescida da cota extra de R$111,11. Logo, a despesa da cota mensal sobe para R$1.111,11, em mais de 10% (dez por cento). O condômino inadimplente terá como multa apenas de 2% (dois por cento) do valor da cota, sendo igual a R$20,00. O condômino inadimplente utilizará os R$1.000,00 para ter carro novo, viagem ao exterior, reforma de apartamento, festa de 15 anos da filha, etc., (como tenho ouvido nas reclamações). Sendo a multa só de 2%, o condômino não pagará os mesmos juros bancários, que oscilam entre 4% e 13%, conforme a natureza do empréstimo. É por isso que o número de inadimplentes vai aumentando no condomínio e as cotas dos novos devedores vão sendo repassadas aos bons pagadores. Torna-se uma pirâmide danosa às pessoas de bem, que sustentam os abusados inadimplentes. Ressalvamos os casos de inadimplência por doença, perda do emprego, etc., por dificuldades criadas momentaneamente. Continuaremos no próximo mês. Róberson Chrispim Valle - Advogado robersonvalle@globo.com
TERCEIRIZAÇÃO
Como valorizar o seu imóvel!
Se o teu objetivo é tornar o imóvel mais atraente e competitivo na hora de alugar ou de vender, pouco adianta gastar com maquiagens como reformas do jardim, da calçada, com a redecoração do hall social, etc. Esses gastos são importantes para a manutenção do imóvel em bom estado, tornando-o mais atualizado, agradável e prazeroso de se habitar, e é o mínimo que os moradores esperam do síndico, para justificar a taxa condominial que pagam. Porém, por mais investimentos que se faça, na hora de tentar alugar ou vender o seu apartamento, a primeira pergunta que fazem é sempre a mesma: qual é o valor da taxa condominial? E não pode ser de outra forma. A taxa condominial é uma obrigação mensal, que se assume por todo o tempo no qual se habita a unidade, quer seja como inquilino, quer como proprietário. É como se fosse um aluguel para o proprietário, ou um complemento ao aluguel para o inquilino, da mesma forma que o IPTU. É nessa hora que nos damos conta de que, o que realmente valoriza o imóvel é uma taxa condominial mais baixa em relação a condomínios similares no mercado. Quanto menor a taxa condominial, maior poderá vir a ser o valor do aluguel. O raciocínio é simples: se o potencial inquilino tem R$ 3.000,00 reservados no orçamento para a locação, quanto menores a taxa condominial e o IPTU, maior a sobra para o aluguel propriamente dito. E por mais irônico que possa parecer, para baixar expressivamente a taxa condominial, tornando o seu imóvel mais competitivo para venda ou locação, você não precisa
fazer investimentos nem gastar fortunas com a remodelação do condomínio. A melhor de todas as alternativas para reduzir a taxa condominial é a terceirização dos serviços. A terceirização é a única ferramenta legal e eficaz para readequar os salários dos empregados à realidade do mercado atual. Substituindo os antigos empregados próprios por terceirizados, o condomínio passa a contar com profissionais mais qualificados, uniformizados e treinados para atender os moradores de maneira cordial e eficiente, melhorando em muito as condições de segurança do condomínio. Pense nisso: sem empregados próprios, não há mais folha de pagamento, nem preocupações com horas extras, vale transporte, cesta básica,
etc. Deixa-se de pagar uma dúzia de contribuições para instituições e programas de governo, que não trazem qualquer retorno para o condomínio. Além disso você passa a contar com uma empresa na supervisão dos empregados e dos serviços executados. A indenização dos empregados poderá ser financiada pela empresa terceirizadora, e as prestações são pagas com a própria economia proporcionada pela terceirização. É como dizem: com a terceirização acerta-se três coelhos com uma única pedra: reduz os custos com pessoal; melhora a segurança e a qualidade dos serviços e valoriza seu imóvel na locação ou na venda. Etore A. Fuzetti etore@replace.com.br
Setembro / 2013 03
JURISPRUDÊNCIA dômino a parte ideal que lhe cabe no salão de festas.” (TRT 2ª Região, 1ª Turma. Agr. 02870098566-Suzano/SP. Rel. Juíza Dora Vaz Trevio. Ac. unân. 20929, de 11.10.89. Caixa Econômica do Estado de São Paulo vs. Eliseu Silva Bueno).
OBRA CLANDESTINA Obra clandestina referendada pela assembleia - Direito de condômino de defender a área comum. Assiste ao condomínio a defesa de área comum contra outro condômino que a tenha invadido, com redução da área de iluminação e aeração no hall dos apartamento. Não importa que, em assembleia de condôminos haja sido dado consentimento ad posteriori para a realização de obra que assume o cunho de clandestinidade, por ausência de autorização das autoridades municipais.(TJ-RJ - Ac. unân. Da 2ª Câm. Cív. Reg em 1412-84 - Ap 33.694 - Rel; Des. Penalva Santos). Nota: A Câmara decidiu por obrigar o réu a repor o imóvel nas condições originais, sob pena de pagamento de multa diária de um salário mínimo vigente à época da satisfação, se não cumprido o peculado em 60 dias do trânsito em julgado da sentença. PENHORA Penhora - Salão de Festas - Permissibilidade A penhora de salão de festas de prédio, embora propriedade comum dos condôminos, é perfeitamente permitida, em se tratando de dívida comum, a qual permite desse bem indivisível, enquanto vinculado ao condomínio. A partir do momento em que seja alienado, é possível sua desvinculação perdendo cada con04 Setembro / 2013
UTILIZAÇÃO EXCLUSIVA Lage de cobertura de edifício - utilização exclusiva impossibilitada A laje de cobertura do edifício é considerada área de uso comum, insuscetível de utilização exclusiva por qualquer condômino, sem o assentimento dos demais, a teor do art. 3º da Lei 4.591/64 (TA-MG - Ac.unân. da 3ª Câm. Cív. Publ. no DJ de 3-10-90 - ap. 46.218 - Juíz de Fora/ MG - Rel. Cantídio Alvim). PORTÃO DE FERRO Colocação de portão de ferro por condômino - demolição Nos termos do nº IV do art. 10 da Lei 4.591/64, não pode o condômino embasraçar o uso das partes comuns construindo no corredor de acesso aos apartamentos portão de fero que diminui a utilização da área, pena de ser compelido a retirá-lo. (1º TA-RJ - Ac. unân. Da 1ª Câm. Cív. Reg. Em 6-7-84 - ap. 4.936 - Rel. Juiz Humberto Perri). DÍVIDA DO ALIENANTE Prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio A partir de 1984, com a redação dada pela Lei 7.182, de 27 de março, o parágrafo único do art. 4º ficou assim: “A alienação ou transferência de direitos que trata este artigo dependerá de prova de quitação das obrigações do alienante para com o respectivo condomínio”. Destarte, tal modificação visou, exatamente excluir o ônus obrigacional de caráter real que incidia.
SEGURANÇA
Ocasiões em que se devem redobrar os cuidados
Na maior parte dos roubos em condomínios, os meliantes fazem levantamentos antecipados junto ao local do crime, a fim de planejar a ação. Destacaremos, a seguir, situações em que as pessoas podem estar em atitude suspeita e que demandam observação minuciosa por parte de todos os integrantes do condomínio e que auxiliam na prevenção: • Aparentes funcionários da Companhia Telefônica, de Água e Esgoto, de Energia Elétrica, de entrega de Gás, etc., que simulam consertos a serem executados; • Pessoas que prestem muita atenção ao condomínio, observando sua portaria ou garagem; • Indivíduos que demonstrem muito interesse pelo sistema de segurança do condomínio; • Técnicos (telefone, eletricistas, gás, eletrodomésticos, serviços gerais, etc.) que insistam em entrar no condomínio dizendo terem sido solicitados para consertos nas residências; • Pessoas muito bem vestidas e extremamente simpáticas que se fazem passar por compradores de imóveis e que procuram ganhar a confiança dos porteiros para entrar no prédio; • Indivíduos que circundam um veículo (quando estacionado) e/ou pareçam aguardar a chegada do dono para apanhá-lo; • Estranhos funcionários, com perfis suspeitos, encarregados da leitura de relógios de luz e água que, por sua localização, tenham que adentrar o condomínio; • Motoristas ou motoqueiros que se aproximem de moradores ao entrarem no condomínio; • Pessoas em grupo ou mesmo isoladas que procurem aproximação física de moradores nas proximidades do condomínio;
• Indivíduos que possuam tatuagens grosseiras, malfeitas, típicas de presidiário (palhaço, carpa...); • Veículos estacionados nas imediações do condomínio por muito tempo, com pessoas em atitudes suspeitas em seu interior, principalmente à noite; • Telefonemas de pessoas estranhas que solicitam informações confidenciais e pessoais de moradores ou de funcionários do condomínio; • Desaparecimento de correspondências da caixa do correio do condomínio; • Pessoas que resistam quando é solicitado algum documento de identidade na portaria; • Pessoas na rua simulando acidentes e que pedem socorro, solicitando, inclusive, para entrar no condomínio, a fim de ligar para os órgãos de emergência, o que pode ser uma
armadilha ou cilada; • Entregadores de pizzas, flores, refeições, etc., e mesmo de encomendas não solicitadas, que desconhecem o nome e o endereço correto do morador. Para tanto os funcionários e moradores deverão redobrar a atenção a essas e outras situações, a fim de acionarem a Polícia Militar, pelo telefone 190, de uma Companhia ou mesmo de uma Base Comunitária de Segurança próximas, para averiguar a atitude suspeita das pessoas envolvidas, prevenindo assim possíveis delitos a serem cometidos. José Elias de Godoy Especialista de Segurança em Condomínios e autor dos livros “Manual de Segurança em Condomínios’’ e “Técnicas de Segurança em Condomínios”. elias@suat.com.br
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MESES
INDICADOR ECONÔMICO SALÁRIO INFLAÇÃO
IMPOSTO DE RENDA EM 2013 TR
POUPANÇA
Setembro
R$622,00
0,97%
0,0000%
0,5000%
Outubro
R$622,00
0,02%
0,0000%
0,5000%
Novembro
R$622,00
-0,03%
0,0000%
0,5000%
Dezembro
R$622,00
0,68%
0,0000%
0,5000%
Janeiro/13
R$678,00
0,34%
0,0000%
0,5000%
Fevereiro
R$678,00
0,29%
0,0000%
0,5000%
Março
R$678,00
0,21%
0,0000%
0,5000%
Abril
R$678,00
0,15%
0,0000%
0,5000%
Maio
R$678,00
0,00%
0,0000%
0,5000%
Junho
R$678,00
0,75%
0,0000%
0,5000%
Julho
R$678,00
0,26%
0,0209%
0,5000%
Agosto
R$678,00
0,15%
0,0000%
0,5210%
* Índice de inflação IGP-M da FGV
** Salário Mínimo Empregados Domésticos em SP - R$ 755,00 (a partir de 01/02/13)
OBRIGAÇÕES Admissão/Demissão • Comunicar ao Ministério do Trabalho até o dia 07 do mês seguinte Recolhimento do INSS conforme tabela ao lado: • Todo dia 20 do mês subseqüente. Recolhimento do FGTS, 8,0% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 7 de cada mês, ou no dia útil anterior. Recolhimento do PIS, 1% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 20, sem multa. • Após, multa de mora de 0,33% ao dia, limitado até 20%. Recolher à Receita Federal o Imposto de Renda. Recolher à Prefeitura Municipal ISS sobre Serviços Prestados.
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Rendimento % Parc. Deduzir Até R$ 1.710,78 ........................................... isento -----De R$ 1.710,79 até R$ 2.563,91 ................... 7,5% ......... R$128,31 De R$ 2.563,92 até R$ 3.418,59 ................. 15,0% ......... R$320,60 De R$ 3.418,60 até R$ 4.271,59 ................. 22,5% ......... R$577,00 Acima de R$ 4.271,59 ............................... 27,5% .......... R$790,58 Abatimento por dependente:........................................... R$171,97 Salário Família à partir de 10/01/2013 Até R$ 646,55 = R$ 33,16 por cota Acima de R$ 646,56 Até R$ 971,78 = R$ 23,36 por cota A cota do salário familia é paga para cada filho menor de 14 anos
INSS Salário Contribuição (R$) ............................................Alíquota Até R$ 1.247,70 ............................................................................ 8 % De R$ 1.247,71 até R$ 2.079,50.................................................. 9 % De R$ 2.079,51 até R$ 4.159,00................................................11 % 20% sobre a folha, como parcela do condomínio 2% sobre a folha, como seguro de acidente de trabalho (verificar de acordo com o fator FAP de cada condomínio) 4,5% sobre a folha, contribuiçãode terceiros (Sesc, Senai, etc)
PISO SALARIAL Zeladores ........................................................................ R$ 966,57 Porteiros ou Vigias, Garagistas, Manobristas e Folguistas.........................................................................................R$ 925,90 Cabineiros ou Ascensoristas ........................................R$ 925,90 Faxineiros e demais empregados ................................ R$ 885,23 Acúmulo de cargo ................................................................... 20% Adicional noturno ................................................................... 20% Horas extras ............................................................................ 50% Folgas trabalhadas e feriados ............................................. 100% Cesta Básica ................................................................... R$ 160,00 Ticket Refeição (a partir de 01/01/2013)............................R$ 5,00 Reajuste de 8% para salários acima do piso vigência a partir de 1o de outubro/12 até 31/09/13.
Setembro / 2013 05
MANUTENÇÃO ÁGUA
Para que não falte água em quantidade ou qualidade
A água entra no edifício a partir da rede pública de abastecimento. Logo na entrada existe um hidrômetro. Ele é o relógio que marca o volume de água que entrou no edifício. A água que passou por este ponto é contada no pagamento. Por isso, o síndico deve tomar extremo cuidado no combate ao desperdício. O hidrômetro é ligado a um encanamento até a caixa d’água inferior (um reservatório inicial com o volume controlado por torneiras de boia, um dispositivo que permite a entrada de água quando a caixa está vazia e fecha o fluxo quando a boia flutua). Esta caixa inferior é ligada a uma bomba que leva o líquido ao reservatório superior, de onde a água desce por ação da gravidade, pelo encanamento, até as torneiras, chuveiros e vasos. 06 Setembro / 2013
Dentro do sistema são encaixados filtros para aumentar a qualidade da água disponível. Além da água de consumo, este sistema pode abastecer também a piscina e o equipamento de incêndio. Apesar de recebermos água tratada, ela não vem tão adequada para o consumo quanto deveria. Isso acontece porque acaba recebendo muitas impurezas dentro encanamento público. A água pode conter barro, ferrugem e outros elementos. Para diminuir todos os riscos, são utilizados filtros que retiram o odor, sabor e tornam a água mais pura e limpa. O filtro mais comum é o central, no qual o carvão ativado (excelente elemento absorvente) retira as menores impurezas e sais de prata, usado para neutralizar o pH, enquanto várias camadas de quartzo
moído filtram as impurezas maiores da água. Normalmente, todo este sistema é colocado em um revestimento de aço inoxidável.
Limpeza da caixa
Para limpar a caixa d’água, o síndico deverá contratar uma empresa registrada no Ministério da Saúde, que tenha um engenheiro químico responsável e com registro na Vigilância Sanitária. O estado da impermeabilização das caixas d’água (subterrânea e superior) e os componentes da rede hidráulica têm que ser checados, para só depois realizar a limpeza nos reservatórios. Ao programar a manutenção das caixas d’água, o síndico deve fazer a divulgação aos moradores, comunicando dia e horários com antecedência, para que o condômino não
seja pego de surpresa. O zelador deve preparar o local para a lavagem e fechar o registro de entrada da Sabesp. Procedendo assim, esse trabalho complexo acaba feito com mais rapidez e dinamismo, evitando a falta de água por um longo período. A empresa contratada deverá apresentar no orçamento o produto e a dosagem que serão utilizados na desinfecção das caixas. Após a conclusão dos trabalhos de limpeza e higienização, o síndico deve solicitar, por meio de órgão oficial de saúde, a análise da água, comprovando que a qualidade está em condições de potabilidade e afixar o resultado no quadro de avisos do condomínio. De nada serve um sistema hidráulico perfeito se o estado da água não
é bom. A limpeza da caixa d’água é uma obrigação do condomínio para não prejudicar a saúde dos moradores. Ela deve ser feita semestralmente. A qualidade da água precisa ser periodicamente verificada. O síndico deve acompanhar a validade do certificado fornecido pela a empresa e chamá-la sempre antes do vencimento para uma nova limpeza e desinfecção. A lavagem e higienização da caixa d’água têm legislação específica, por meio de lei. A qualidade da água para consumo humano está diretamente relacionada à saúde. Por isso, o Estado trabalha para fornecer uma água límpida, transparente e livre de contaminações. No caso do condomínio ser negligente, não realizando manutenções periódicas das caixas d’água, todo o fornecimento www.sindiconews.com.br
pode ser comprometido. O Centro de Vigilância Sanitária é o órgão responsável pela fiscalização da água. Em caso de contaminação dentro dos reservatórios, o síndico responderá judicialmente. Esse cuidado precisa ser tomado tanto com as caixas d’água superiores quanto inferiores. A qualidade da água pode se deteriorar logo após o seu tratamento e/ ou captação, devido à qualidade do material da linha de distribuição e sua idade. Porém, a principal causa de sua deterioração é o tempo de detenção (idade da água), entre o produção e consumo.
Tubulação
não deve se descuidar. A utilização de telas em ralos e qualquer ponto que possa servir de acesso ajudam muito. O ambiente deve ser mantido limpo do chão até o teto, garantindo fácil visualização de toda alteração que possa indicar problemas. A integridade dos canos e junções é o ponto mais óbvio de toda inspeção. Quaisquer goteira, vazamento, local de umidade anormalmente pronunciada, presença de mofo, bolores e rachaduras devem ser consertados. A água de todos os pontos de acesso deve ser analisada, buscando cor alterada, presença de sedimentos, odor ou pontos de eventuais vazamentos. Um grande problema é quando os vazamentos ocorrem dentro das unidades. Mais ainda quando não ocorre a medição do consumo separada em cada apartamento. Neste caso, é preciso orientar os condôminos para que mantenham suas descargas bem reguladas e que notifiquem eventuais vazamentos. A tubulação de esgoto deve ser analisada de forma semelhante. Normalmente, o maior problema é a dispensa de restos sólidos. Isso pode ser evitado com uma campanha de conscientização.
Problemas com encanamento geram gastos e trabalhos penosos, já que necessitam de obras maiores, paredes quebradas e sujeira. Esses não são nem de perto os piores problemas: a má qualidade de água gera doenças. O local onde está a tubulação principal não deve ser utilizado por nada. Não pode haver entulho, material de limpeza ou estoque. Além de atrapalhar as inspeções, o material pode atrair pragas como ratos e baratas que, em contato com a água, podem transmitir doenças. Muitas vezes, mesmo quando a limImpermeabilização peza é mantida, as pragas acabam se aproximando por causa da ofer- Apesar de todo esse esforço para ta de água limpa. Então, o síndico economizar água, muitos condomíwww.sindiconews.com.br
nios sofrem com o desperdício. Os culpados disso são os vazamentos invisíveis. Os que ocorrem nos reservatórios inferiores das edificações. Essas caixas d’água servem como reservatório ou pré-reservatório de água, antes de ser bombeada para a caixa superior. Só depois ela é distribuída aos apartamentos. A perda de água logo no início do processo de distribuição é preocupante. Imagine um condomínio com problemas no encanamento, onde os moradores não economizam, e ainda por cima com vazamento no reservatório inferior. Seria um prejuízo ecológico inestimável. As caixas inferiores perdem água, a partir do momento em que a impermeabilização começa a se desgastar, por causa das lavagens periódicas. A consequência disso é a infiltração no solo, elevando os custos com as contas. Os eixos das bombas de água podem ser afetados e corroídos no caso da impermeabilização estar ruim. A descamação constante da areia das paredes dos reservatórios lança detritos para dentro dos equipamentos, os quais bombeiam a água até as caixas superiores. Se a impermeabilização estiver perfeita, caem os gastos com serviços de manutenção das eletrobombas. A impermeabilização, quando bem feita, dura por um período máximo de dez anos. Os produtos impermeabilizantes do mercado não alteram a potabilidade da água.O teste para saber se há infiltração é simples. Primeiro, as bombas são desligadas. Posteriormente, uma vara é inserida no solo para verificar a umidade. • A superfície deverá ser previamente lavada e isenta de pó, areia, resíduos de óleo, graxa, desmoldante, pedras, folhas finas, etc; • As falhas de concretagem deverão ser escareadas e tratadas com argamassa de cimento e areia, utilizan-
do água de amassamento composta de uma parte de emulsão adesiva e duas partes de água; • Quando houver ocorrência de jorros de água, no caso de reservatórios enterrados com influência do lençol freático, executar tamponamento (cessar a penetração do fluxo da água através das paredes do subsolo, promovendo sua estanqueidade) com utilização de cimento de pega rápida; • As tubulações deverão estar limpas e calafetadas (vedadas); • Em áreas onde as armaduras estiverem comprometidas, deverão ser executadas recuperações das estruturas, posteriormente à avaliação de técnicos especializados; • Utilizar produtos impermeabilizantes que resistam a altas pres-
sões hidrostáticas, tanto negativas quanto positivas, assim como produtos não tóxicos e que não alteram a potabilidade da água.
Causas da infiltração
• Não ter havido previsão para a manutenção da impermeabilização; • O sistema de impermeabilização implementado não atendeu às necessidades; • Os trabalhos de impermeabilização foram executados sem segurança, por não se ter feito canteiro de obras adequado; • Por questões de custo, a montagem das ferragens e a concretagem foram executadas antes que a cura da argamassa de proteção tivesse a resistência necessária.
Manutenção geral Durante a manutenção do sistema hidráulico, os procedimentos devem ser seguidos corretamente. Reparação de torneiras: Fechar o registro com uma chave adequada (de boca); Retirar a parte superior da torneira; Tirar a válvula gasta (courinho) e colocar a nova; Recolocar a parte superior da torneira; Abrir o registro. Desentupir canalizações de esgotos do edifício: Dependendo do local onde se encontra a obstrução do encanamento de esgoto, a água tende a se acumular nos canos e sair pelo ralo do apartamento imediatamente acima da obstrução. As providências a serem tomadas são: Comunicar a todos os outros apartamentos para que não utilizem os esgotos (descarga, chuveiro, tanque, etc.); Chamar a desentupidora; Auxiliar o apartamento alagado;
Mais cuidados 1 - Retire fios de cabelo do ralo do lavatório, evitando que os mesmos atinjam a tubulação; 2 - Nunca jogue no tanque, ou mesmo na pia, restos de materiais de reformas. Entre eles, areia e tinta. 3 - Jamais atire objetos no vaso sanitário. O acúmulo de detritos nos canos provoca entupimentos e não permite a vazão natural do esgoto. Isso pode causar refluxo no sistema, fazendo com que o acúmulo volte para as pias ou ralos internos. 4 - Contrate empresas especializadas também para a limpeza e manutenção de caixas de gordura. Setembro / 2013 07
SISTEMA ELÉTRICO Alguns condomínios têm direito à CONTA
Uma notícia divulgada no início do mês pelo Jornal Agora São Paulo agitou a cena condominial. A publicação divulgou levantamento da administradora Grupo Light, que revelou cobrança indevida da Eletropaulo. Alguns condomínios ainda pagam 25% de Imposto Sobre Circulação de Mercadorias (ICMS), valor que foi alterado para 18% pela Aneel (Agência Nacional de Energia Elétrica), em 2010, através da resolução Normativa 414. A Resolução de 2010 classifica todos os condomínios como comerciais, assim o ICMS deve ser de 18% sobre o consumo de luz das áreas comuns. Antes, havia diferenciação entre condomínio residencial e comercial. Os condomínios residenciais que 08 Setembro / 2013
ainda pagam um valor superior a 18% podem pedir a redução e até mesmo ressarcimento. O síndico deve fazer o pedido através de carta ou diretamente em um dos postos de atendimento da Eletropaulo. É importante anexar uma cópia da conta de luz e a ata da assembleia que elegeu o último mandatário condominial. É muito difícil receber dinheiro de volta, porém, a Eletropaulo tem dado crédito relativo ao valor devido. Assim, as contas virão com desconto até a quitação da dívida. Já o pedido de redução do ICMS para 18% tem sido sempre atendido. Já que estamos falando de economia, vale lembrar algumas dicas de conservação do sistema elétrico que também ajudarão a reduzir o desperdício, gerando diminuição no consumo:
redução na conta de luz
• Não permitir que eletricistas inabilitados executem obras e serviços sem a supervisão de um engenheiro eletricista. • Fazer um cronograma de obras como, por exemplo: Primeiro: adequar a entrada de energia de acordo com a necessidade de aumento de potência e de
acordo com o padrão técnico da concessionária. Segundo: trocar, se necessário, os cabos que energizam os apartamentos ou conjuntos comerciais. Terceiro: regularizar as fiações e quadros elétricos das áreas comuns do prédio como: elevadores, conjuntos de bombas d'água, iluminações, tomadas, etc. • As fiações elétricas devem possuir proteção por disjuntores e fusíveis normalizados e compatíveis. Somente um técnico poderá dimensionar corretamente os mesmos. • É melhor adequar as instalações elétricas ainda que em longo prazo, do que em caso de sinistro ou fiscalização de algum órgão público, a edificação ter que prover recursos em curto prazo, pegando os moradores desprovidos financeiramente. • Substituir os quadros de disjuntores de madeira por outros de metal ou pvc, que sejam normalizados. • Não é permitido passar fiação e também fixar chaves elétricas em caixas ou painéis de madeira. • Todos as chaves elétricas com fusíveis do tipo cartucho ou do tipo rolha devem ser substituídos por
disjuntores ou chaves com fusíveis normalizados. • Utilizar fio terra em todas as instalações elétricas. • Nunca usar os chamados “benjamins” e “extensões”, pois os mesmos não têm capacidade elétrica para suportar potências elevadas como: micro-ondas, condicionador de ar, forno elétrico, lavadora de pratos, lavadora de roupas com aquecimento, aquecedor portátil. • Nunca utilizar disjuntores ou fusíveis para o fio neutro. No caso de um disjuntor ser desligado ou desarmado e o elo de um fusível se romper, alguns circuitos de 110 volts poderão se tornar em 220 volts, queimando os aparelhos elétricos que estiverem ligados às tomadas. • Manter os móveis e cortinas distanciadas de tomadas elétricas. Em caso de acidentes, não propagam o fogo. • As fiações de iluminações e tomadas em jardins, quando expostas, são de grande risco de morte para pessoas e animais. Qualquer bitola de fio elétrico energizado, dependendo da condição, pode eletrocutar e matar.
DICAS GERAIS DE ECONOMIA DE ENERGIA ELÉTRICA Mover
a chave seletora do chuveiro ou aquecedor para as posições intermediárias e abrir menos o registro do chuveiro, economizando até 30% de energia. Uma
lâmpada incandescente de 100 watts tem vida útil de mil horas. Uma lâmpada PL eletrônica equivalente consume 20 watts e tem vida útil de até 6 mil horas. Os sensores de presença funcionam bem para lâmpada incandescente. Não utilizar lâmpa-
das do tipo PL eletrônicas e fluorescentes. Isso provocará a queima das mesmas. Uma
lâmpada de 200 watts incandescente dura mil horas e ilumina o mesmo que uma lâmpada fluorescente de 40 watts, que dura 9 mil horas. www.sindiconews.com.br
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TELHADO
Telhado Predial Tão importante quanto os alicerces
É tempo de estiagem - é chegado o momento de cuidar do telhado do seu prédio. Todos os anos, alertamos síndicos e administradores de condomínios sobre a necessidade de se fazer a manutenção preventiva no telhado. Sabemos que a cidade de São Paulo, a cada ano que passa, sofre mais e mais com os temporais que assolam a muitos. É sabido também que as chuvas já não têm mais a mesma intensidade que outrora, pois são, às vezes, tão fortes que derrubam árvores, alagam lojas em lugares antes nunca alagados, arrastam carros e deixam bairros inteiros ilhados; enfim, fazem o maior estrago e causam prejuízos incalculáveis a todas as camadas. Antes de chegar às sarjetas, a maior parte do volume de águas primeiro, atinge o telhado de casas e prédios da cidade, só então chega ao solo. Um ponto importante a pensar é que se o trajeto das águas inicia-se pelo telhado, isso obviamente requer uma boa estrutura de captação e escoamento, para que o fluxo de descida seja igual ao volume recebido, principalmente, durante grandes temporais. Quando a quantidade de chuva que cai por minuto é superior ao suportado
pelo sistema de captação, seja do telhado ou das vias públicas, temos então transbordamentos do sistema de captação dos telhados e grandes inundações nas ruas, as quais todos nós já conhecemos muito bem. Mas será que o telhado do seu prédio está preparado para captar toda essa água e conduzi-la até as sarjetas e galerias? Em se tratando dos edifícios, assunto pertinente a esta matéria, muitas são as ocorrências em que verdadeiras inundações são provocadas pela má situação e conservação dos telhados, isto porque o telhado é uma parte do prédio que fica, na maioria dos edifícios, longe dos olhos dos condôminos e, em muitos casos, longe da preocupação dos zeladores, administradores e até mesmo do síndico. Vale salientar que em quase todos os casos de vazamentos ocorridos por deficiência nos telhados, todos os moradores são prejudicados direta ou indiretamente, pois os que não residem no último andar e, por isso, não sofrem com os vazamentos, mesmo assim acabam pagando a con-
ta através de rateios para custeio de correções no e pagamento de prejuízos causados por infiltrações nos apartamentos; sem falar nas indenizações por danos provocados a terceiros, devido a objetos (telhas, rufos, cumeeiras, etc.) que, por falta de manutenção, se desprendem do telhado e atingem pedestres, casas, carros e prédios vizinhos. Em muitos casos, os vazamentos do telhado acabam por danificar sistemas inteiros de energia elétrica, chegando a causar curto circuito na caixa de força de entrada do prédio, alastrando ainda os danos para o sistema de cabeamento de antenas coletivas e interfones, através dos conduítes embutidos nas prumadas. Este é o melhor momento para realizar a manutenção preventiva no telhado do seu edifício, e assim evitar passar as festas de fim de ano preocupado com os vazamentos causados por danos no telhado. Pense nisso. Tarcizio da Rocha Técnico em Edificações tarciziodarocha@gmail.com