edição
268
NOVEMBRO
2013
I n d i s p e n s á v e l
GRATUÍTO PARA SÍNDICOS DE EDIFÍCIOS
Foto: A/SN Caio Castanho
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PARA-RAIOS
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A má conservação dos para-raios expõe os condôminos e pode danificar o patrimônio
Pags. 06 e 07
I n d i s p e n s á v e l
www.sindiconews.com.br sindiconews@sindiconews.com.br SANTA LUIZA EDITORA LTDA Empresa autorizada para uso da marca Síndico News Rua Domingos de Morais, 1794 - Cj. 13 Vila Mariana - 04010-200 - São Paulo - SP PABX: (11) 5573-0333 Tiragem - 20.000 exemplares Distribuição - Gratuita para síndico de condomínios Dirigido a - condomínios residenciais e comerciais, administradoras, hotéis, shoppings, construtoras. Público leitor - síndicos, zeladores, conselheiros, administradores, construtores, prestadores de serviços em geral. Periodicidade - mensal Área de distribuição - Capital de S Paulo, Santo André, Maúa, S. Caetano do Sul, S. Bernardo do Campo, Diadema. Jornalista Responsável: Caio Girardi - MTB 39543 Diagramação, Composição: Santa Luiza Editora Ltda O Jornal Síndico News é impresso na Plural Editora e Gráfica Ltda Outras Praças de Publicações Associadas: J. Pessoa - PB.............. (83) 3219.0000 Diretor:............................. Inaldo Dantas Recife - PE.................... (81) 3221.9083 Diretor:............................. Inaldo Dantas Natal - RN...................... (84) 3223.5593 Diretor:............................. Inaldo Dantas S. J. do Rio Preto - SP..... (17) 9708.2506 Diretor:..........................Hércules Garcia Fortaleza - CE............... (85) 3254.7415 Diretor:............................. Inaldo Dantas Brasília - DF.................. (61) 3226.8810 J.Síndico..............(Fundação: Abril/84) Diretor:..............................Vicente Vecci Proibida a reprodução total ou parcial sem prévia autorização por escrito da Santa Luiza Editora. A Santa Luiza Editora não se responsabiliza por conceitos ou idéias emitidos em artigos ou matérias pagas ou assinadas e não expressa, necessariamente a opinião da Editora. A Santa Luiza Editora não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes. A Santa Luiza Editora tem o direito de não editar publicidade sem fundamentar motivação de recusa. DISTRIBUIÇÃO
02 Novembro / 2013
EDITORIAL
O ano está acabando e muitos condomínios passaram por problemas de caixa em 2013. Boa parte deles enfrentou este pesadelo condominial por falta de planejamento. É imprescindível que os síndicos e síndicas comecem a pensar sobre as finanças de 2014. O ano será de Copa do Mundo e eleições, mas nada pode tirar o foco da gerência econômica. Problema financeiro em condomínios não é fato raro de acontecer. O síndico quebra a cabeça durante todo ano, tentando deixar em dia todas as contas e ainda realizar as manutenções e reformas neces-
sárias. Sem contar o dinheiro que é gasto emergencialmente com alguns reparos não previstos ou segurados. O condomínio tem uma ferramenta importante para minimizar os efeitos da falta de dinheiro. Esta ferramenta é a previsão orçamentária, que deve ser feita todo começo de ano e atualizada durante todos os meses. Para minimizar esta escassez de verba, o síndico não pode deixar a preocupação com as finanças para a última hora. A previsão pode dar uma aliviada. É importante fazer uma balanço de gastos do ano.
Assim, ele sabe o quanto tem em caixa, se existem contas atrasadas ou se os prestadores de serviço tem dinheiro a receber. Depois, precisa ponderar os custos fixos, analisando cuidadosamente os gastos extras do último exercício, mantendo um fundo de reserva para despesas emergenciais de grande vulto. Este dinheiro da reserva não pode ficar parado numa conta corrente. É melhor ele ser aplicado em poupança. Essa programação necessita de um acompanhamento mensal, analisando criteriosamente cada débito.
Os condomínios que estão terminando o ano no vermelho devem se programar melhor, reduzindo suas despesas. Os reparos e manutenções preventivas em elevadores, caixas d’água, encanamentos, portões e equipamentos de segurança evitam gastos com reformas completas. Anualmente, o síndico tem a obrigação de prestar contas por meio de relatório dos gastos, recebimentos, saldo da reserva e contas bancárias. A transparência dá credibilidade ao serviço do administrador e deixa os condôminos mais tranquilos.
Pensamento do mês: “Precisamos aproveitar quando a sorte está do nosso lado, e fazer tudo para ajudá-la da mesma maneira que ela está nos ajudando”
JURÍDICO
Paulo Coelho
Condômino inadimplente com endereço ignorado
Uma das grandes falhas do novo Código Civil, na parte que trata do condomínio edilício, foi não incluir, dentre os deveres dos condôminos, o de informar ao síndico ou à administradora, seu endereço, quando não residam no condomínio. Isso porque, quando o condômino se muda e está inadimplente, costuma não deixar o endereço para onde vai, a fim de não ser encontrado. Algumas convenções condominiais prevêem que os boletos bancários, bem como as convocações de assembleias gerais, serão sempre enviados para a unidade condominial,
quando o condômino não informar outro endereço. Esse é um cuidado a ser tomado e que deve sempre constar das convenções por ocasião da sua elaboração, posterior alteração ou atualização. Quando o condomínio propõe ação de cobrança de taxas condominiais contra condômino que não mora no prédio (a unidade está vazia ou alugada), os juízes só deferem a citação por edital, após a expedição de ofícios a inúmeros órgãos, às vezes convertendo-se a exigência a verdadeiros absurdos. Para se ter ideia, numa única ação, um condomínio teve que providenciar a expedição de ofícios ao DETRAN/CIRETRAN, Telefônica, Embratel, Sabesp, Eletropaulo, TIM, Oi, Intelig, Telesp Celular, Vivo, Claro, Associação Comercial, Serviço Nacional de Proteção ao Crédito – SPC Brasil, SERASA, Equifax do Brasil Ltda., Instituto de Identificação, Departamento Municipal de Rendas Imobiliárias,
PRASERVIR, JUCESP (para pessoas jurídicas), site do Tribunal de Justiça, site da Justiça Federal do Trabalho, Google, VISANET, REDECARD e a Delegacia da Receita Federal. Mas há um interessante acórdão da 21ª Câmara de Direito Privado do TJSP, nos autos do Agravo de Instrumento nº 7.204.854-5, de 23 de abril de 2008, presidido pelo desembargador Itamar Gaino e em que participaram os desembargadores Ademir Benedito e Antonio Marson e relator o desembargador Souza Lopes, com entendimento diverso: CITAÇÃO EDITAL – requisitos – Réus que não residem no endereço informado à Receita Federal - exigência de outras diligências – inadmissibilidade – interpretação do artigo 231, II, do Código de Processo Civil – recurso provido. O art. 231, inciso II do CC. prevê que a citação por edital será feita quando ignorado, incerto ou inacessível o lugar em que o réu se encontrar.
O art. 232 prevê mais: que dentre os requisitos da citação por edital, basta: “I – a afirmação do autor, ou a certidão do oficial, quanto às circunstâncias previstas nos nºs I e II do artigo antecedente” (quando desconhecido ou incerto o réu, ou quando ignorado, incerto ou inacessível o lugar em que se encontrar). No citado acórdão, escreve o relator: “Está patente nos autos que a localização dos Réus é ignorada, logo, cabível a citação por edital, não havendo que se exigir que o Autor tenha que encetar verdadeira caçada para localizar o desaparecido Réu, se nem a Receita Federal sabe do seu paradeiro, eis que os endereços informados à Receita não correspondem nem à sede, nem à residência dos Réus”. Daphnis Citti de Lauro, Advogado, é autor do livro “Condomínio: Conheça seus Problemas” dclauro@aasp.org.br www.sindiconews.com.br
JURÍDICO
Condômino empregador e o I.R. (I)
O condômino é empregador. Não há dúvida. Ele é o responsável direto pelos pagamentos dos salários dos empregados do condomínio e pelos encargos sociais e sindicais, tal como uma empresa qualquer. O condômino ainda é o empregador direto de Mordomo, Empregada doméstica, Arrumadeira, Passadeira, Cozinheira, Babá, Cuidadores de idosos, Jardineiro, Caseiro, Piloto de jato ou helicóptero particular, piloto de lancha particular, Segurança pessoal, Motorista particular, Vigia, Copeiro, Faxineira, Lavadeira, sendo também o responsável pelos salários e encargos sociais e sindicais destes, tal como uma empresa qualquer. Seus bens respondem pelos débitos trabalhistas, fundiários, fiscais, sindicais e previdenciários, tal como uma empresa qualquer. Por que não há lei autorizando ao condômino empregador a descontar ou a abater, no imposto de renda, as despesas necessárias à sua sobrevivência e a de seus empregados, tal como uma empresa qualquer? Já é tempo de o contribuinte do imposto de renda, na condição de condômino empregador, ter o direito ao abatimento ou ao desconto dos valores correspondentes às despesas havidas com sua função social, constitucionalmente definida para sua propriedade e com o trabalho de seus auxiliares (empregados), em isonomia aos diwww.sindiconews.com.br
reitos da pessoa jurídica, já que está em isonomia com as obrigações da pessoa jurídica para contribuições sociais inerentes à sua existência. A propriedade imobiliária possui uma das maiores importâncias na vida do ser humano. No Brasil, a Constituição Federal (art. 5º, caput) garante o direito à propriedade (inciso XXII), para atender a função social (inciso XXIII) da habitabilidade, integrando a ordem econômica (art. 170, caput), como propriedade privada (inciso II) no ramo imobiliário (aptº, loja, sala, garagem, casa, armazém, etc.) dentro da função social (inciso III). O condômino, quando pessoa física, também exerce a função social de empregador e por isso merece receber o tratamento declarado no art. 145, parágrafo 1º, da Constituição Federal, que diz: “§ 1º - Sempre que possível, os impostos terão caráter pessoal e serão graduados segundo a capacidade econômica do contribuinte, facultado à administração tributária, especialmente para conferir efetividade a esses objetivos, identificar, respeitados os direitos individuais e nos termos da lei, o patrimônio, os rendimentos e as atividades econômicas do contriContinua no próximo mês. buinte.” Róberson Chrispim Valle - Advogado robersonvalle@globo.com
TERCEIRIZAÇÃO
Muito mais do que uma mera terceirização dos serviços
A menos que os empregados próprios do teu condomínio sejam muito antigos de casa, é muito provável que a terceirização dos serviços não resulte em uma redução expressiva nos custos com pessoal. A explicação é a de que o salário do empregado terceirizado é muito pouco inferior ao do empregado próprio, e essa pequena diferença é compensada com benefícios mais altos, que tem a vantagem de não refletir nos encargos da folha. E muitos síndicos que consideram a possibilidade de terceirizar, visando exclusivamente a redução dos custos com pessoal, acabam desistindo da ideia por achar que a economia resultante é pequena. É uma pena, porque a maior virtude da terceirização dos serviços está nos benefícios e vantagens que ela traz para o condomínio. O simples fato dos empregados não estarem mais registrados no CNPJ do condomínio já é uma enorme diferença. Pense em como seria: não ter mais folha de pagamento; não ter mais inúmeras contribuições para sindicatos, SECOVI, taxa confederativa; não ter mais que atender inúmeras exigências legais de empregador como exames médicos, cesta básica, vale alimentação, vale transporte; não ter que se preocupar com substituições nas férias, ou nas ausências por acidentes ou problemas de saúde, ou nas simples faltas não avisadas; não ter mais que se preocupar com horas extras, com a qualidade dos serviços executados, com compra de materiais de limpeza, etc. Se você tiver a sorte de contratar uma terceirizadora realmente competente, as tuas preocupações como síndico se reduzem drasticamente, porque existem empresas que exercem rigorosa supervisão diurna e noturna
quanto a postura, a uniformização e a qualidade dos serviços executados pelos seus empregados. Empresas que se preocupam em treinar porteiros extras para substituição nas eventuais ausências, e empresas que, preocupadas com a segurança, fornecem e instalam gratuitamente equipamentos que exercem controle quanto ao estado de alerta dos porteiros, assim como botão pânico, e centrais de alarme que permitem o monitoramento 24 horas do teu condomínio. Tudo isso fornecido, instalado, e mantido em perfeito funcionamento sem qualquer custo para o condomínio. Enfim, empresas comprometidas em entregar aos seus clientes a melhor qualidade possível, tanto na mão de obra, como nos serviços executados e nos equipamentos instalados.
Empresas assim existem? Claro que sim. E fazem mais ainda: prestam atendimento personalizado e imediato. Instalam sistemas completos de CFTV, financiam em até 36 meses a juros simbólicos, e prestam manutenção gratuita. Se depois de toda essa argumentação você ainda está indeciso, agende um encontro com essa empresa e convide os teus conselheiros, principalmente aqueles que se opõem à ideia. Quem sabe até a indenização dos atuais empregados poderão também ser financiados, e o teu condomínio se livra de todo o passivo trabalhista sem a necessidade de chamada extra. Basta um telefonema para você se convencer de que todo o descrito acima existe e está ao seu alcance. Etore A. Fuzetti etore@replace.com.br
Novembro / 2013 03
SEGURANÇA
Síndicos, os gerentes da segurança nos condomínios
O síndico é representante dos condôminos, adquire poderes de procurador do grupo de moradores para gerir os interesses do condomínio. Sua função é promover a administração geral e executar as deliberações das assembleias. Além disso, cabe-lhe zelar e manter a segurança dos moradores e os bens do condomínio, sendo que para tanto, deverá tomar algumas precauções básicas para proteger o patrimônio comum. A Lei nº 4591/ 64 (Lei do Condomínio) em seu Artigo 22, §1º, letra b, diz que o Dever do Síndico é Exercer a Administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, no que diz respeito, à sua vigilância, moralidade e segurança, bem como os serviços que interessam a todos os moradores. O próprio Código Civil Brasileiro em seu artigo 1348, número V, diz que, compete ao síndico: diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores. A principal medida de segurança a ser adotada é a prevenção, e para que isto se torne realidade passaremos algumas ‘dicas’ que servem como sugestão para serem seguidas pelos síndicos: 04 Novembro / 2013
• em reuniões condominiais aborde assuntos relativos à segurança; • forme um conselho ou comissão específicos para o tema; • incentive para que todos moradores e funcionários participem ativamente da segurança, dando sugestões e colaborando com as normas; • crie regulamentos e normas de procedimentos voltados para proteção; • cadastre e mantenha atualizada a relação de todos os moradores, devendo constar desde o nome e quantidade de pessoas que residam e que trabalhem nas unidades, características de seus veículos e até telefones de contato para casos de emergência, além de manter bom relacionamento com órgãos policiais; • contrate funcionário com perfil adequado ao condomínio, com idoneidade e conduta ilibada, além de avaliar sua qualificação profissional e antecedentes; • invista na contratação de cursos e treinamentos aos colaboradores, específicos para cada função, principalmente os que dizem respeito a portaria e segurança; • acompanhe de perto o desenvolvimento de trabalho dos funcio-
nários, orientando-os sempre que houver algum desvio; • atente para a segurança periférica do condomínio, tais como muros, cercas e alambrados; • mantenha todos equipamentos de segurança, como os eletrônicos, os de comunicações e os portões, sempre em perfeito estado de funcionamento; • procure empresas competentes e legalmente constituídas, caso for terceirizar algum serviço, tais como limpeza, vigilância, portaria, etc; • tenha em mãos os projetos e laudos exigidos pelo Corpo de Bombeiros e CONTRU, além de manter a brigada de incêndio sempre atualizada; • adote estratégias de segurança, através projetos específicos e personalizados, elaborados por consultores especializados em proteção condominial. Lembramos que estes itens não esgotam o assunto, mas servem como um marco para aumentar a tranquilidade e bem-estar dos moradores. Por tudo isso, desejamos aos síndicos de todo Brasil, especialmente no dia 30 de Novembro, sucesso e felicidades nessa árdua missão, uma vez que necessita ser pessoa dedicada, zelosa e comprometida na busca da qualidade de vida de todos que residam ou trabalhem nos condomínios. José Elias de Godoy Especialista de Segurança em Condomínios e autor dos livros “Manual de Segurança em Condomínios’’ e “Técnicas de Segurança em Condomínios”. elias@suat.com.br
SINDICO NEWS RESPONDE OBRAS
DESPESAS Alguns moradores estão se manifestando por esclarecimentos por se tratar de um condomínio de duas torres. Se e, por acaso, os moradores de cada torre assumissem as despesas com obras da própria torre onde habitam e as despesas da área comum pagas por todos pela fração ideal? R: Pelas poucas cláusulas que nos foram encaminhadas, poderia arriscar que as despesas com a manutenção das áreas comuns (não especifica-se por blocos (capítulo VI – e), constituem despesas comuns. Assim, qualquer despesa, seja de qual bloco for, é custeada por todos. Nós, ao lermos a nossa convenção, estamos com dúvida em respeito às despesas extraordinárias (despesas com obras e manutenções de cada torre), pois o que entendemos é que no artigo 30 estas despesas seriam divididas igualmente por todas as unidades e não como é feita até hoje, divididas por fração. R: O entendimento não é correto. Quando o art. 30 fala em “as despesas extraordinárias serão igualmente rateadas entre os condôminos”, não quis dizer que o pagamento é rateado por igual, e sim, em iguais condições, ou seja: vencimento, multas, etc.
O síndico tem poderes para impedir obras no condomínio? Em quais situações ou por quais motivos? Com quais instrumentos? R: Sim, ele tem poderes para impedir. A situação para o impedimento é a questão do risco à estrutura da edificação (daí a necessidade de um engenheiro responsável para atestar a executabilidade). O instrumento para tal é um comunicado por escrito.
DOCUMENTOS É obrigatória a informação ao síndico prévia dos documentosdos trabalhadores que realizarão obras no condomínio? R: Esta obrigatoriedade só existe se previsto na Convenção ou no Regimento Interno. Porém, em nome da segurança do condomínio, o síndico pode solicitar estas informações.
SEGURO Como proceder no cálculo do valor do seguro, quando existem no condomínio algumas unidades financiadas pelo SFH, estando portanto elas já seguradas? R: O valor segurado deverá ser calculado desconsiderando tais unidades, consequentemente elas também não participarão do rateio.
CONVENÇÃO Como reger um condomínio cuja Convenção não esteja registrada? R: Na falta da Convenção ou de seu registro, vale o que determina a Lei 4.591/64. Porém, não convém a nenhum Condomínio permitir a falta deste documento. Inaldo Dantas - Advogado Administrador de Condomínio Presidente do Secovi - PB e-mail: inaldo.dantas@globo.com www.sindiconews.com.br
MESES
INDICADOR ECONÔMICO SALÁRIO INFLAÇÃO
IMPOSTO DE RENDA EM 2013 TR
POUPANÇA
Dezembro
R$622,00
0,68%
0,0000%
0,5000%
Janeiro/13
R$678,00
0,34%
0,0000%
0,5000%
Fevereiro
R$678,00
0,29%
0,0000%
0,5000%
Março
R$678,00
0,21%
0,0000%
0,5000%
Abril
R$678,00
0,15%
0,0000%
0,5000%
Maio
R$678,00
0,00%
0,0000%
0,5000%
Junho
R$678,00
0,75%
0,0000%
0,5000%
Julho
R$678,00
0,26%
0,0209%
0,5000%
Agosto
R$678,00
0,15%
0,0000%
0,5210%
Setembro
R$678,00
1,50%
0,0079%
0,5000%
Outubro
R$678,00
0,86%
0,0920%
0,5079%
Novembro
R$678,00
---------
0,0207%
0,5925%
* Índice de inflação IGP-M da FGV
** Salário Mínimo Empregados Domésticos em SP - R$ 755,00 (a partir de 01/02/13)
OBRIGAÇÕES Admissão/Demissão • Comunicar ao Ministério do Trabalho até o dia 07 do mês seguinte Recolhimento do INSS conforme tabela ao lado: • Todo dia 20 do mês subseqüente. Recolhimento do FGTS, 8,0% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 7 de cada mês, ou no dia útil anterior. Recolhimento do PIS, 1% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 20, sem multa. • Após, multa de mora de 0,33% ao dia, limitado até 20%. Recolher à Receita Federal o Imposto de Renda. Recolher à Prefeitura Municipal ISS sobre Serviços Prestados.
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Rendimento % Parc. Deduzir Até R$ 1.710,78 ........................................... isento -----De R$ 1.710,79 até R$ 2.563,91 ................... 7,5% ......... R$128,31 De R$ 2.563,92 até R$ 3.418,59 ................. 15,0% ......... R$320,60 De R$ 3.418,60 até R$ 4.271,59 ................. 22,5% ......... R$577,00 Acima de R$ 4.271,59 ............................... 27,5% .......... R$790,58 Abatimento por dependente:........................................... R$171,97 Salário Família à partir de 10/01/2013 Até R$ 646,55 = R$ 33,16 por cota Acima de R$ 646,56 Até R$ 971,78 = R$ 23,36 por cota A cota do salário familia é paga para cada filho menor de 14 anos
INSS Salário Contribuição (R$) ............................................Alíquota Até R$ 1.247,70 ............................................................................ 8 % De R$ 1.247,71 até R$ 2.079,50.................................................. 9 % De R$ 2.079,51 até R$ 4.159,00................................................11 % 20% sobre a folha, como parcela do condomínio 2% sobre a folha, como seguro de acidente de trabalho (verificar de acordo com o fator FAP de cada condomínio) 4,5% sobre a folha, contribuiçãode terceiros (Sesc, Senai, etc)
PISO SALARIAL Zeladores ..................................................................... R$ 1.043,90 Porteiros ou Vigias, Garagistas, Manobristas e Folguistas.........................................................................................R$ 999,97 Cabineiros ou Ascensoristas ........................................R$ 999,97 Faxineiros e demais empregados ................................ R$ 956,05 Acúmulo de cargo ................................................................... 20% Adicional noturno ................................................................... 20% Horas extras ............................................................................ 50% Folgas trabalhadas e feriados ............................................. 100% Cesta Básica ................................................................... R$ 172,80 Ticket Refeição ...................................................................R$ 5,40 Reajuste de 8% para salários acima do piso vigência a partir de 1o de outubro/13 até 31/09/14.
Novembro / 2013 05
Proteja o condomínio contra os raios com um bom SPDA
Já estamos acostumados a enfrentar as tempestades de verão e suas consequências como aumento do trânsito, perigo de enchentes e quedas de energia. Com a água que cai durante as fortes chuvas, vem também o raio. As descargas elétricas podem danificar o condomínio caso o sistema de para-raios esteja danificado por falta de manutenção. O Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (SPDA) protege as estruturas dos edifícios contra os raios gerados em tempestades. Ele conta com um sistema de captação (Gaiola de Faraday, Captor Franklin ou Esfera Fictícia), um sistema de condução (descidas de aterramento externas ou naturais) e um sistema de aterramento, que visa criar um caminho mais curto e eficiente para que a energia acumulada nas nuvens possa descarregar-se de maneira eficiente no solo. A verificação frequente e básica dos itens componentes do sistema de para-raios pode ficar sob a responsabilidade do zelador. Pois mesmo 06 Novembro / 2013
com a manutenção regular, uma pequena falha pode acabar em fatalidade. Portanto, o funcionário pode ficar encarregado de dar uma olhada no SPDA, pelo menos uma vez por semana. Os para-raios protegem exclusivamente a construção. Para a segurança de equipamentos eletroeletrônicos, são necessários os supressores de surto de tensão, evitando que as descargas elétricas vindas pelos cabos de força e de telefone atinjam e queimem os equipamentos. É possível ter um para cada aparelho, porém, o mais importante é instalar um supressor mais potente no quadro de entrada de força da casa e outro na entrada de telefone. De qualquer forma, isso exigirá o trabalho de empresa especializada, a quem caberá dimensionar a carga necessária e instalar os aparelhos. É recomendada a manutenção anual do para-raios. Ela consta de vistoria nos componentes do sistema e medições de resistência do aterramento, para verificar se a oposição
à passagem da corrente elétrica está dentro dos padrões permitidos. Neste momento, é emitido o Atestado de Conformidade e de Medição Ôhmica dos Aterramentos, que substitui o anterior. Qualquer pessoa com conhecimento técnico poderá efetuar uma vistoria visual no sistema e anotar alguma anomalia tais como: mastro caído, cabo rompido, isolador quebrado, aterramento desconectado, etc. Após uma forte tempestade, é prudente efetuar a vistoria acima descrita e, caso se verifique alguma irregularidade, deverão ser tomadas medidas corretivas para o perfeito restabelecimento do sistema. Elas evitam problemas com seguradoras e garantem a segurança das pessoas. Qualquer serviço executado no prédio, tais como: pintura, reparos em
telhados, calhas, rufos, antenas, deve ser acompanhado pois quase sempre causam avarias no sistema. O para-raios deverá ser trocado, sempre que for detectada uma avaria. Como exemplo podemos citar que se um mastro em aço apresentar corrosão excessiva, o mesmo deverá ser trocado
Tipos mais comuns
Franklin: É composto por um ou mais captores de quatro pontas, montados sobre mastro. A altura deve ser calculada conforme as dimensões da edificação. Num sistema de para-raios pode haver vários deles. Gaiola de Faraday: É constituído por uma série de condutores, formando malhas fechadas sobre a cobertura. Cabos de cobre nus são
dispostos nas áreas mais suscetíveis a sofrerem descargas (quinas e arestas dos prédios), passando por isoladores ou fixados direto sobre a superfície. Subsistemas: 1 - Sistema de Captação: Os captores são elementos destinados a receber a descarga elétrica. Podem ser constituídos pela combinação de diversos materiais metálicos como mastros, cabos e condutores em malha. 2 - Sistema de Condução: O sistema de condução é composto por cabos de cobre nus ou estruturas metálicas, ligando o sistema de captação ao de aterramento. São os chamados condutores de descida. O número varia de acordo com o nível de proteção. Confira o quadro: www.sindiconews.com.br
Nível de proteção
Espaçamento médio entre condutores de descida
I II III IV
10 metros 15 metros 20 metros 25 metros
3 - Sistema de Aterramento: a) Pontual Esse arranjo é composto de hastes verticais. É indicado para solos de baixa resistividade e pequenas edificações. Cada condutor de descida é conectado a uma haste vertical, atingindo uma profundidade mínima de cinco metros em relação ao nível do piso. Ele é eficiente para dispersão do raio, mas requer cuidado quanto às tensões de passo, caso o local seja de grande circulação de pessoas. Caso a contratante decida por instalar este modelo, o local deve ter seu fluxo de pedestres reduzido. b) Malha Esse tipo de aterramento é constituído de eletrodos em forma de anel.
Nível de proteção Eficiência
Ou seja, um cabo em volta de todo o perímetro do prédio, formando uma malha fechada. Este cabo deve estar enterrado no solo, a uma profundidade mínima de 0,5 metros em relação ao piso. Cada condutor de descida será interligado ao anel. Esse arranjo é o mais eficiente para dispersão do raio, pois reduz ao mínimo os riscos das tensões de passo. Entretanto, requer um maior investimento. Por tratar-se de um malha fachada, os riscos de danos para os equipamentos elétricos internos são minimizados. Embora a probabilidade de um raio incidir sobre uma edificação seja pequena, as consequências poderão ser catastróficas caso isso ocorra. Para diminuir os danos e perdas, foram criados níveis de proteção. Eles variam de acordo com o uso das edificações. O nível de proteção é o fator responsável pelo dimensionamento das grandezas de um sistema de para-raios.
Dicas de segurança
Instalação
A instalação do para-raios é sempre feita seguindo uma sequencia de baixo para cima. Deve ser feito primeiro o aterramento, depois a descida e, finalmente, a captação. Se fizerem primeiro a captação e, neste momento, cair um raio, o mesmo não terá como ser conduzido para o solo pois ainda não existem a descida e o aterramento. Os materiais dos para-raios são: cabos de cobre nu, barras de alumínio, suportes isoladores em aço galvanizados a fogo, parafusos com rosca soberba, hastes de aterramento do tipo copperweld, materiais de
Um Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas instalado deve atender todas as normas da ABNT e estar de acordo com a legislação municipal vigente, tendo como objetivo a proteção de vidas humanas. Os síndicos podem anotar e sugerir aos moradores as seguintes dicas para dias de chuvas fortes com trovoadas: • Não permaneça em áreas abertas; • Não execute serviços de manutenção em lajes, telhados ou qualquer outro tipo de cobertura; • Não fique conectado à Internet; • Evite o uso de aparelho telefônico; • Desligue os aparelhos eletroeletrônicos em geral; • Não fique debaixo de árvores; • Caso haja queda de energia, não permita que alguém desabilitado manipule a cabine primária, ou painéis elétricos sozinho; • Evite o uso de elevadores; • Não permita o uso de áreas de lazer.
Tipos de estruturas
I
98%
Indústrias com risco de incêndio, Postos de combustível, Fábricas de Munição, Laboratórios Químicos, etc.
II
95%
Museus, Escolas, Hospitais, Igrejas, Bancos, etc.
III
90%
IV
80%
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vedação como silicone, cimento e compostos asfálticos para lajes. O proprietário da casa ou o síndico do edifício não devem instalar os equipamentos por conta própria. É muito importante a contratação de uma empresa especializada, que disponibilizem profissionais bem treinados e preparados para montarem o para-raios.
Casas, Prédios residenciais, Escritórios, Indústrias. Risco indireto devido à interrupção de energia; Áreas livres com pequeno acúmulo de pessoas Novembro / 2013 07
DIA DO SÍNDICO Uma seleção de dicas para o síndico HOMENAGEM
Dia do síndico chegou mais uma vez. Em todos estes anos, comemoramos 30 de novembro com ótimas entrevistas de competentes e criativos síndicos. Neste ano, queremos parabenizá-los contribuindo para que tornem-se cada vez instruídos para realização da mais importante função do condomínio. Separamos algumas dicas e deveres do síndico, que devem ser utilizados como um pequeno guia. Aproveite as informações e continue com toda essa competência na gerência condominial. Quando o síndico assumir, deve reunir-se com o antigo e seus conselheiros, no intuito de familiarizar-se com a situação. De imediato, precisa procurar a administradora e marcar uma reunião de urgência para a transferência de toda a documentação. Neste encontro, se define a data de entrega dos papéis,
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e os deveres de sua função
caso a Convenção de Condomínio não estabeleça um prazo. Convenção Condominial, o Regulamento Interno, o Código Civil e todas as atas de assembleias já realizadas são leituras obrigatórias. Isso serve para ter uma ideia do que já foi feito no condomínio e o que há por fazer. O síndico, como representante, tem o dever de prestar contas, impor as multas previstas na Convenção e zelar pelo patrimônio. Com tudo em mãos, é preciso analisar rigorosamente as finanças, saber quanto tem em caixa, o que está programado para o ano, checar os números, avaliar balanços e contas a pagar. Ou seja, saber tudo sobre a situação financeira do condomínio, pois cada atitude tomada é de responsabilidade do dirigente. O síndico deve estar preparado caso o anterior tenha cometido irregularidades. Situações adversas podem
ocorrer. Se for necessário, procure a Justiça. Caso exista incompatibilidade de filosofia de trabalho com a administradora, sua troca pode ser a solução. O síndico tem um compromisso com o condomínio. Nas dependências como piscina, salão de festas, áreas de recreação, jardins, corredores, hall de entrada e instalações diversas, ele é o responsável. Sua função é zelar pelo patrimônio condominial. No que diz respeito ao setor operacional do condomínio, é importante verificar as várias obrigações anuais de manutenções, ver andamento de obras em execução e avaliar o trabalho dos funcionários. O síndico escolherá os melhores profissionais nas obras, vai se inteirar de assuntos técnicos que não conhece e avaliará os melhores orçamentos. Ele também precisa ser paciente, humilde e transparente.
A conservação de um prédio não é tarefa fácil. O síndico precisará muito da ajuda do zelador. Ele ajudará na supervisão de obras e dos funcionários, inspecionando sempre os equipamentos do condomínio. O bom andamento e a convivência harmônica em um condomínio é responsabilidade desse administrador predial. Sua tarefa é árdua, mas quando bem realizada, se transforma em prazer a ele e a todos os condôminos. Os principais deveres do síndico estão no Novo Código Civil. Confira: Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se. Art. 1.348. Compete ao síndico: I - convocar a assembleia dos condôminos; II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; III - dar imediato conhecimento à
assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia; V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas; IX - realizar o seguro da edificação. § 1º Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação. § 2º O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.
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