Jornal Síndico News by Síndico News

edição

307 Ano 25

2017

I n d i s p e n s á v e l

GRATUÍTO PARA SÍNDICOS DE EDIFÍCIOS

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“Valorizar o condomínio, investir certo na crise”

I n d i s p e n s á v e l

SANTA LUIZA EDITORA LTDA Empresa autorizada para uso da marca Síndico News PABX: (11) 5573-0333 www.sindiconews.com.br sindiconews@sindiconews.com.br facebook.com/sindiconews twitter: @sindiconews Tiragem - 20.000 exemplares Distribuição - Gratuita para síndico de condomínios Dirigido a - condomínios residenciais e comerciais, administradoras, hotéis, shoppings, construtoras. Público leitor - síndicos, zeladores, conselheiros, administradores, construtores, prestadores de serviços em geral. Periodicidade - mensal Área de distribuição - Capital de S Paulo, Santo André, Maúa, S. Caetano do Sul, S. Bernardo do Campo, Diadema. Jornalista Responsável: Caio Girardi - MTB 39543 Diagramação, Composição: Santa Luiza Editora Ltda Outras Praças de Publicações Associadas: J. Pessoa - PB.............. (83) 3219.0000 Diretor:............................. Inaldo Dantas Recife - PE.................... (81) 3221.9083 Diretor:............................. Inaldo Dantas Natal - RN...................... (84) 3223.5593 Diretor:............................. Inaldo Dantas S. J. do Rio Preto - SP..... (17) 9708.2506 Diretor:..........................Hércules Garcia Fortaleza - CE............... (85) 3254.7415 Diretor:............................. Inaldo Dantas Brasília - DF.................. (61) 3226.8810 J.Síndico..............(Fundação: Abril/84) Diretor:..............................Vicente Vecci

EDITORIAL

O mundo está passando por um período de incertezas. Intolerância, ódio, violência, caos econômico... É até difícil enumerar a quantidade de problemas crescentes ao redor do globo. Mais recentemente, os Estados Unidos da América entraram em rota de colisão com a Coreia do Norte, que é governada por um ditador sem qualquer preocupação humanitária. Este confronto reacendeu a preocupação com uma catástrofe nuclear. O isolado país asiático diz que, a cada dia, está perto de possuir bombas atômicas de longo alcance. Em contrapartida, os EUA mobilizaram suas forças para a Coreia do Sul, numa demonstração de poder militar.

Não é possível confirmar a veracidade das ameaças norte-coreanas. Mesmo assim, o mundo se vê refém de poucas pessoas. Bilhões estão na mão de pouquíssimos. Esperamos que a ONU e os países envolvidos busquem uma solução pacífica, que pode, sim, ser encontrada. Que os programas nucleares sejam suspensos para o bem da população mundial. Aqui em nosso quintal também vivemos as incertezas domésticas. São várias reformas propostas pelo governo, o avanço da Lava Jato e as instabilidades política e econômica. No que tudo isso vai dar, não podemos prever. Mas também esperamos que todas as medidas visem o bem do povo brasileiro. Chega de

tolerar a politicagem para benefício próprio ou de um partido. Vamos continuar exigindo mudanças de mentalidade desses políticos brasileiros. É preciso colocar um ponto final neste sistema no qual, as coisas só funcionam na base do calote, da propina e da falcatrua. A limpeza começou e o povo precisa exigir que ela continue para, quem sabe, criarmos um país melhor para as futuras gerações. Vamos trazer a conversa para mais perto ainda. Os condomínios, muitas vezes, passam por incertezas. Seja na troca do síndico ou sua continuidade, nas assembleias, no convívio com os vizinhos, na conservação do patrimônio, na contratação de prestadores de serviço...

As mesmas regras de decência que cobramos em escala nacional e mundial devem ser aplicadas neste pequeno universo condominial. Os síndicos e síndicas precisam trabalhar com honestidade, os condôminos devem pensar no coletivo, deixando suas vaidades de lado. Os funcionários merecem ser tratados com dignidade. O bom tratamento vai além da remuneração. Claro que é inadmissível - e gera graves problemas judiciais - deixar de pagar o funcionário, mas criar um bom ambiente de trabalho é fundamental. É preciso ter carinho e disciplina na gestão do condomínio, do jeito que todo e qualquer governante deveria ter na administração de problemas muito maiores.

Pensamento do mês: Não espere por uma crise para descobrir o que é importante em sua vida.

Platão

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TERCEIRIZAÇÃO

Não tem comparação!

Entrevisto-me quase que diariamente com síndicos de condomínios, e constato como são semelhantes e repetitivos os problemas que relatam, como querendo ouvir uma reafirmação de que não há outra alternativa disponível no mercado para uma solução rápida, legal e definitiva para os problemas que apresentam, e que são: ou de custos excessivos, ou, de indisciplina com empregados. A terceirização dos serviços é a única solução para as circunstancias em que se encontram. Os confrontos e conflitos com antigos empregados são até aflitivos, comprovando o quão indispensável é o síndico ter a liberdade de poder tomar a decisão que julgar mais adequada, sem se preocupar com o tamanho da indenização a pagar, e com possíveis ações trabalhistas. E essa li-

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berdade de decisão na substituição imediata de empregados, somente síndico de condomínios terceirizados usufrui. A flexibilidade que a terceirização proporciona ao síndico, de poder substituir com um simples telefonema um empregado que tenha 1 mês ou 10 anos de registro em carteira, não tem preço. Essa capacidade de decisão imediata dá ao síndico dupla vantagem. Ao mesmo tempo em que lhe dá amplas condições de impor disciplina, exigindo dedicação e pontualidade dos empregados terceirizados, ele tem total liberdade para montagem de uma equipe que atenda o perfil ideal que deseja instalar para o seu condomínio. E não é só na melhoria da qualidade da equipe de empregados terceirizados que o Síndico perce-

berá diferenças. Ele passa a contar também com supervisores que visitam o condomínio em horários aleatórios, de dia e de noite, e com frequência quase que diária, ocasião em que elaboram relatórios detalhados sobre a situação encontrada quanto aos dispositivos de segurança, postura e uniformes dos porteiros, e quanto a limpeza das áreas comuns. Assim, da mesma forma que a terceirização dos serviços representa um alívio para os custos com pessoal dos condomínios, representa também um alívio para as responsabilidades do síndico, que conta com a supervisão 24 horas da equipe de empregados, e dos serviços executados. Se os serviços não são executados a contento, troca-se o empregado; se os empregados não se fixam em seus postos, troca-se a empresa.

É simples assim. Tudo se resume na identificação e contratação de uma empresa idônea, que garanta em contrato total isenção do risco trabalhista com seus empregados. E as vantagens para o síndico não param aí: não terá mais preocupações com horas extras, com vales transporte, cestas básicas, e com uma dúzia de contribuições e programas tipo PCMSO, PPRA, CIPA, PPP, etc. que passam a ser de responsabilidade da empresa terceirizadora. O síndico, enfim, passa a ter muito mais tempo para os seus assuntos profissionais e particulares, e para o laser com sua família. Somente a terceirização elimina passivo trabalhista, e dá a flexibilidade de substituir qualquer empregado a qualquer tempo sem custo adicional. Existem empresas terceirizadoras que financiam o

custo com indenização dos empregados a juros simbólicos, para pagamento em tantos meses quanto necessários, de maneira a permitir ao condomínio o pagamento desse financiamento com a própria economia proporcionada pela terceirização. Aqui mesmo nesta página do jornal há propaganda de uma dessas empresas das mais sólidas do mercado. Procure saber como isso é colocado em prática, e você se surpreenderá com a simplicidade e rapidez como essa mudança de orgânico para terceirizado é feita. Vale a pena se inteirar do assunto! Vale a pena tirar referências de outros condomínios já terceirizados e constatar a economia e eficiência obtida com a terceirização. Etore A. Fuzetti etore@replace.com.br

MESES

INDICADOR ECONÔMICO SALÁRIO INFLAÇÃO

IMPOSTO DE RENDA EM 2017 TR

POUPANÇA

Maio

R$880,00

0,82%

0,1533%

0,6311%

Junho

R$880,00

1,69%

0,2043%

0,6541%

Julho

R$880,00

0,18%

0,1621%

0,7053%

Agosto

R$880,00

0,15%

0,2545%

0,6629%

Setembro

R$880,00

0,20%

0,1575%

0,7558%

Outubro

R$880,00

0,16%

0,1601%

0,6583%

Novembro

R$880,00

-0,03%

0,1428%

0,6609%

Dezembro

R$880,00

0,54%

0,1849%

0,6435%

Janeiro/17

R$937,00

0,64%

0,1700%

0,6858%

Fevereiro

R$937,00

0,08%

0,0302%

0,6709%

Março

R$937,00

0,01%

0,1519%

0,5304%

Abril

R$937,00

--------

0,0000%

0,6527%

* Índice de inflação IGP-M da FGV

OBRIGAÇÕES Admissão/Demissão • Comunicar ao Ministério do Trabalho até o dia 07 do mês seguinte Recolhimento do INSS conforme tabela ao lado: • Todo dia 20 do mês subseqüente. Recolhimento do FGTS, 8,0% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 7 de cada mês, ou no dia útil anterior. Recolhimento do PIS, 1% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 20, sem multa. • Após, multa de mora de 0,33% ao dia, limitado até 20%. Recolher à Receita Federal o Imposto de Renda. Recolher à Prefeitura Municipal ISS sobre Serviços Prestados.

Rendimento % Parc. Deduzir Até R$ 1.903,98 ........................................... isento -----De R$ 1.903,99 até R$ 2.826,65 ................... 7,5% ......... R$142,80 De R$ 2.826,66 até R$ 3.751,05 ................. 15,0% ......... R$354,80 De R$ 3.751,06 até R$ 4.664,68 ................. 22,5% ......... R$636,13 Acima de R$ 4.664,68 ............................... 27,5% .......... R$869,36 Abatimento por dependente:........................................... R$189,59 Salário Família Até R$ 806,80 = R$ 41,37 por cota De R$ 806,81 até R$ 1.212,64 = R$ 29,16 por cota A cota do salário familia é paga para cada filho menor de 14 anos ou inválido de qualquer idade

INSS Salário Contribuição (R$) ............................................Alíquota Até R$ 1.556,94 ............................................................................ 8 % De R$ 1.556,95 até R$ 2.594,92.................................................. 9 % De R$ 2.594,93 até R$ 5.189,82................................................11 % 20% sobre a folha, como parcela do condomínio 2% sobre a folha, como seguro de acidente de trabalho (verificar de acordo com o fator FAP de cada condomínio) 4,5% sobre a folha, contribuiçãode terceiros (Sesc, Senai, etc)

PISO SALARIAL Zeladores ..................................................................... R$ 1.344,44 Porteiros ou Vigias, Garagistas, Manobristas e Folguistas.....................................................................................R$ 1.287,86 Cabineiros ou Ascensoristas .....................................R$ 1.287,86 Faxineiros e demais empregados ............................. R$ 1.231,29 Acúmulo de cargo ................................................................... 20% Adicional noturno ................................................................... 20% Horas extras ............................................................................ 50% Folgas trabalhadas e feriados ............................................. 100% Cesta Básica ................................................................... R$ 225,62 Ticket Refeição ...................................................................R$ 8,31 Reajuste de 9,15% para salários acima do piso. Vigência a partir de 1o de outubro/16 até 31/09/17.

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SEGURANÇA

PARA-RAIO/SPDA

A portaria virtual como diminuição de custos no controle de acesso

Com o avanço da tecnologia, uma nova modalidade de serviço está sendo oferecida aos condomínios. Trata-se da portaria virtual. A portaria, virtual ou à distância, é a substituição da portaria presencial por um sistema de portaria remota, através da automatização do condomínio com a instalação de câmeras IP, leitores biométricos, central de gerenciamento de controle de acesso, interface de PABX, geradores, entre outros sistemas, tudo amarrado por meio de um software integrado, no qual é efetuado todo o atendimento ao morador, visitantes e prestadores de serviço como se estivesse presencialmente no prédio. A solução é indicada para condomínios de até 40 apartamentos. É um modelo interessante, o custo é bem menor, se comparado a uma portaria com posto 24 horas. Custo médio: R$ 6.500,00/mês, mais a implantação que fica em torno de R$ 45.000,00. Todo acompanhamento, seja de moradores, visitantes e entregas, é realizado à distância. A central de monitoramento fica localizada na empresa de segurança contratada, fora das dependências do condomínio. Porém, como tudo na vida, devemos avaliar seus pró e contras a saber: www.sindiconews.com.br

Vantagens: Isolamento do agente, impossibilitando rendição em caso de assaltos e arrastões; Cadastro biométrico de funcionários domésticos com perfil individual de acesso; Drástica redução do custo com os serviços de portaria e segurança (economia entre 40% e 60%); Redução de custos com infraestrutura de apoio aos porteiros – refeitórios, rádios, armários, produtos higiênicos (o custo da portaria de uma torre varia em torno de R$ 15 mil por mês); Ausência de custos e preocupação com reclamações trabalhistas. Desvantagens: Os moradores devem ter ciência da responsabilidade, pois todos são responsáveis pelo condomínio e muitas das atividades dependerão exclusivamente dos condôminos; Um elo geralmente frágil nesse tipo de portaria é o sistema de comunicação, uma vez que é pela internet que a central remota se comunica com o condomínio; Existência de empresas amadoras no mercado que estão se aproveitando da oportunidade da falsa sensação de “distância” , para enganar contratantes. A direção do condomínio deverá ter

Conceito descrito nas normas ABNT NBR 5410 e ABNT NBR 5419

muita cautela na escolha da empresa. Para tanto, deve atentar, no mínimo, para o seguinte: Exija, no mínimo, 02 centrais de operação e monitoramento. Não acredite nos sites, visite a central da empresa contratada com frequência, sem qualquer aviso prévio; Exija, no mínimo, 08 agentes de operação registrados em CLT e na carteira profissional; Não contrate empresas que terceirizam o sistema de monitoramento e operação; Exija, no mínimo, gerador a combustível e nobreaks industriais; Exija base com local para treinamento de funcionários; Essa é a estrutura mínima para que o condomínio possa estar mais seguro, e em mãos de profissionais capacitados e motivados. E, por fim, em razão da complexidade do tema, o assunto deve ser discutido em assembleia. Porém, sua aprovação depende de quorum da maioria simples dos presentes. José Elias de Godoy - Consultor de Segurança em Condomínios pela Suat e autor dos livros “Manual de Segurança em Condomínios’’ e “Técnicas de Segurança em Condomínios”. elias@suat.com.br

O Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (SPDA) externas, ou para-raios, não tem como finalidade a proteção do equipamento ou da instalação elétrica, mas sim deve ser instalado para, prioritariamente, proteger as estruturas das edificações e pessoas que nelas habitam, protegendo contra os impactos diretos dos raios. A diminuição no tamanho dos componentes e dos equipamentos eletroeletrônicos teve como consequência a queda da suportabilidade à tensões impulsivas (surtos): equipamentos alimentados pela mesma rede de energia elétrica e que troquem dados por meio de condutores metálicos, sua localização em salas, edificações diferentes, sistemas de aterramento inadequadamente instalados, dentre outros. Deste modo, é necessário muito mais que a instalação do para-raios para minimizar os efeitos que causam defeito ou queima de componentes da instalação. Para corrigir o problema, um estudo aprimorado e vistoria técnica no local são sempre recomendáveis. Podemos, entretanto, enumerar um conjunto de padrões a serem considerados: • Qualidade do aterramento: Verificação da condição de eletrodo único de aterramento para a edificação, correta escolha do esquema de aterramento e equipotencialização local; • Instalação obrigatória de proteção contra surtos (DPS): Primeiro nível de proteção (ponto de entrada da instalação na edificação ou no quadro de distribui-

ção principal, QDP, dependendo da situação), além da verificação da necessidade de proteção adicional (segundo, terceiro e outros níveis) contra surtos de tensão, dependendo da distância e do posicionamento dos componentes e equipamentos; • Instalação adequada das linhas elétricas de energia e de sinal: Diminuição na área do “loop” (laço) causado pelos cabos de energia e de sinal, instalação dos cabos em bandejas ou eletrodutos metálicos, com continuidade elétrica assegurada e aterramento em suas extremidades, com os barramentos de “terra” dos painéis. Instalação de um transformador isolador e de um regulador de tensão para atenuar ruídos causados por componentes harmônicos e o comprometimento nas variações de surtos transferidos pela rede de energia elétrica. Uma vez conhecido o conceito, fica mais simples entender que nossa segurança depende cada vez mais de sistemas bem projetados, instalados e mantidos. Por Jobson Modena ”... mas estava tudo bem, agora que instalei o para-raios, meus equipamentos começaram a queimar...”. Esta é uma frase que ouvimos cotidianamente, principalmente daquelas pessoas que contratam serviços olhando somente o valor das propostas que chegam em suas mãos, desprezando o escopo técnico delas.

Reginaldo Reis Costa Engenheiro de Segurança (11) 2241-2847 / 94713-6485 www.recconsultoriaempresarial.com.br

Crianças em condomínio nas férias dedicatórias de música… Escolham a melhor opção e divirtam-se!

Piquenique

No dia a dia, é bastante comum ter gargalhadas, correria, choradeira em condomínios onde vivem crianças. Por quererem brincar em qualquer lugar e a qualquer momento, alguns conflitos acabam acontecendo com outros moradores. Para aqueles que não viajam em períodos de férias ou feriados vem sempre a questão: o que fazer com as crianças? Crianças têm sempre muita energia para gastar e deixá-las dentro do apartamento pode ser um trabalho muito difícil. O condomínio deve ter atenção redobrada com relação a elevadores, garagem, piscina, playground. Isso inclui revisar os brinquedos do parquinho, verificar se o ralo da piscina está adequado e em ordem e colocar placas indicando lugares em que crianças não podem ficar sozinhas. Qualquer atividade deve ser supervisionada por um adulto que esteja pronto a prestar atendimento. Importante: vale lembrar que o síndico, porteiro, zelador e demais funcionários do condomínio não

são responsáveis pelas crianças. Algumas famílias não devem viajar nesse período e contar com a área de lazer é uma alternativa para entreter as crianças. Alguns condomínios recorrem à contratação de serviços especializados. Junto com os demais condôminos, contrate um serviço de recreação para oferecer às crianças uma programação vasta de brincadeiras e atividades durante uma ou duas semanas. Se contratar uma empresa de recreação não está nos planos, que tal eleger entre aqueles que não

Lembre-se: antes de contratar uma empresa, os moradores devem realizar uma assembleia para definir o tipo de serviço que desejam e a forma de rateio dos custos.

trabalham nessa época, os pais ou demais condôminos mais dispostos a brincar? Confira algumas atividades que podem ser realizadas pela criançada:

Jardinagem e plantação

Faça as crianças terem contato com a natureza. Pode ser uma plantinha pequena, uma árvore ou até mesmo um feijão no algodão.

Arte com papel

Use a técnica da papietagem. Explique às crianças o que é e como funciona e mãos à obra. Você precisará de jornais velhos, bexigas, cola branca e um pincel. Cada criança leva pra casa o objeto criado.

Monte peças teatrais

Crie uma história nova ou faça uma releitura de uma peça infantil. Coloque dentro de um envelope papéis

Faça um piquenique com as crianças na área de lazer do condomínio. Utilize garrafas térmicas para colocar bebidas para aquecer o corpo no frio, como chocolate quente. Tortas, bolos, frutas, biscoitos, pão de queijo e pipocas dispostas em uma toacom personagens (bruxa, mágico, lha xadrez podem fazer com que as bichos, empresário, fada…) e faça crianças se sintam especiais. o sorteio. Que tal montar uma apresentação para os pais? Sessão pipoca Escolham um filme e façam uma Escreva um livro sessão pipoca. Dobre várias folhas sulfite ao meio e grampeie formando um pequeAtividades esportivas no livro em branco. Entregue para Escolham alguns esportes como naas crianças, dizendo que é a opor- tação, voleibol, basquetebol, futebol, tunidade de escrever seu próprio queimada, xadrex, ping-pong, dolivro. Ilustrações e a capa também minó, etc, que podem ser praticados entram na brincadeira. somente pelos jovens, e outros com as presenças dos papais e mamães. Gincanas É muito interativo, lúdico e interesPegar sacos, cordas, pneus, bolas, sante. por exemplo, pode garantir boas Opções de atividades para a crianhoras de entretenimento e muita çada não faltam. Basta se organizar diversão para as crianças. e definir qual a melhor e mão na massa. Jogos musicais Renato Daniel Tichauer Qual é a música?, brincadeiras de Presidente da Assosindicos roda, músicas folclóricas, concurso Mariane Mesquita de karaokê, paródias, versinhos e Dep. de Marketing da Assosindicos

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CUIDANDO DO SEU PATRIMÔNIO Há muitas maneiras de controlar pragas urbanas. A melhor delas é ter uma parceria com a Controle de Pragas e Desentupimento

Nos dias de hoje, nos deparamos com diversos problemas que são gerados pelo crescimento desordenado e a falta de infraestrutura que não consegue acompanhar este desenvolvimento. Nas grandes metrópoles, além do crescimento populacional, devemos nos atentar pelo fato de que invadimos o espaço dos animais, principalmente as consideradas pragas urbanas. O 1° passo antes de eliminarmos e controlarmos as pragas urbanas é conhecê-las. Ou seja, sabermos quem são os nossos inimigos!

Eliminando cupins sem sair de casa

PRINCIPAIS BENEFÍCIOS DO SISTEMA ATRAVÉS DE ISCAGEM:

Sistema não invasivo - Não requer quebra de estrtururas, tais como paredes, batentes, forros, divisórias, canos e condutores de cabos de telefonia ou elétricos, etc. Princípio ativo não volátil - Sem odor, sem contaminação do ambiente e do ar. Iscas pastosas - Permite a visualização do ataque, bem como, identificação da espécie e fase de vida. Facilitam o monitoramento das condições da colônia. Reposição periódica das iscas - Menor mão de obra, menos pessoas trabalhando dentro das instalações, maior rapidez de intervenção. Método Seletivo - Menor toxicidade permite o tratamento sem suspensão ou proibição das atividades normais e livre acesso as pessoas e animais domésticos nos locais em tratamento.

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É época de revoada de Cupins

Chegou a primavera, estação de clima ameno, da diversidade de flores e cores, mas é chegado também o período de revoadas de cupins alados (voadores), mais comumente conhecidos como siriris ou aleluias. As revoadas são formadas pelos machos e fêmeas reprodutores. Eles deixam seus respectivos ninhos em busca de um companheiro para iniciar uma nova colônia. Isso ocorre com maior intensidade na primavera e verão, onde milhares de indivíduos se preparam para a revoada. Para evitar a entrada da revoada

dentro de casa, feche as portas e janelas e apague as luzes. Essas revoadas ocorrem sempre nos finais de tarde, quando o sol se põe e o clima fica ameno. Uma vez fora da colônia, saem voando direcionados pelas luzes. Por isso a concentração próxima às lâmpadas da rede publica e iluminação das nossas casas. Longe da colônia onde nasceram os reprodutores perdem suas asas. Sua autonomia de voo é curta e isso ocorre naturalmente. Uma vez no solo, sobre madeiras, ou vãos livres, procuram formar novos casais e assim iniciar novas colônias.

Espécies mais conhecidas

• Os cupins de madeira seca (Cryptotermes Brevis) • Os cupins de solo ou subterrâneos (Coptotermes Gestroi ou Coptotermes Havilandi) • Os cupis arborícolas (Nasutitermes.sp)

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Tipos de ataque e vestígios característicos

Cupins de madeira seca Pequenos orifícios nas madeiras / todo e qualquer tipo de madeira ou materiais com celulose Pó granulado (esferas), grânulos fecais oriundos da digestão das madeiras ou celulose Cupins de Solo ou Subterrâneos Provenientes do solo, adentram aos imóveis através da alvenaria, por fissuras, rachaduras, trincas, conduítes, vãos livres, etc. Formam trilhas ou galerias que parecem de terra. Na verdade, são túneis por onde se locomovem em busca de alimentação (celulose), abrigo e até formação de subnúcleos. Atacam principalmente o madeiramento em contato com a alvenaria.

Como o ataque ocorre de dentro pra fora, (vãos entre a alvenaria e as madeiras), quando chega ao alcance dos olhos já conta com alta infestação, causando prejuízos materiais, danos estéticos e até depreciação do imóvel. Cupins Nasutitermes Provenientes do solo, são cupins gramíneos ou arborícolas. Formam seus ninhos sobre árvores (montículos). Podem estar também sobre postes e no solo sob áreas de vegetação.

Os cupins arborícolas atacam madeiras em geral. Eles são comuns também em áreas urbanas.

Métodos de combate aos cupins

• Procure sempre profissionais com vasta experiência no mercado. • Tratamentos preventivos nos madeiramentos / ou corretivo se já houver infestação. • Tratamento preventivo no solo / ou corretivo se já houver infestação.

11 5668-4000 • 0800-109 600

Obras no condomínio

Como deve ser observado o quórum necessário

Muitas são as dúvidas dos leitores com relação às obras realizadas nos condomínios, principalmente quanto ao quórum e ao tipo de cada uma delas. As obras, segundo o código civil brasileiro, são qualificadas como sendo: voluptuárias, úteis e necessárias. São obras voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável, ou seja, de elevado valor, conforme disposto no artigo 96 da Lei 10406/2002; As obras úteis são aquelas que aumentam ou facilitam o uso do bem, conforme disposto no artigo da Lei 10406/2002; As necessárias são aquelas que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore, conforme disposto no artigo 96 da Lei 10406/2002; Para cada uma delas, veja o que a lei exige para serem realizadas: • As voluptuárias: o voto de dois terços dos condôminos. • As úteis: voto da maioria dos condôminos. • As necessárias: se forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente. Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos. O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de ou08

tra natureza, embora de interesse comum. Mas a dúvida maior está na interpretação do que vem a ser 2/3 ou maioria absoluta, diria você meu caro leitor, não é isso? Pois bem, vamos lá: Quando a lei diz que é necessário o voto de 2/3, por exemplo, no caso das obras voluptuárias, ela leva em conta todo o condomínio e não apenas o voto daqueles que estiverem na assembleia. Num condomínio com 30 apartamentos, neste caso, deveriam estar presente na assembleia, no mínimo, 20 condôminos (lembre-se que condômino é o titular do imóvel e não quem nele mora). Neste caso, a maioria dos votos (os vinte) decidiria quanto à realização ou não. A mesma interpretação deve ser seguida para o caso de se exigir o voto da maioria (metade mais um). Faz-se necessário uma importante reflexão: Não é o quórum mínimo que tem que ter o voto favorável, e sim a maioria dos votos dos presentes à assembleia, desde que os votantes (contrários ou não), atinjam o número mínimo exigido. Jurídico Término de mandato E quando termina o mandato do síndico e ele não convoca assembleia para nova eleição?

Nenhum mandato de síndico pode exceder o prazo de dois anos, por mais que a Convenção do Condomínio estabeleça o contrário (conheci o caso de um condomínio cuja Convenção “dava” cinco anos para este mandato – absurdo!!!). É que a Lei 10.406/2002 (Código Civil) estabelece que o prazo não possa ser superior a dois anos, podendo, no entanto, renovar-se.

Confira: “Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.” Mas, e quando se expira os dois anos e o síndico, ou se esquece, ou mesmo, se acomoda e não convoca assembleia para legitimação de novo mandato? E a palavra correta é mesmo esta: legitimação. Quem legitima o mandato do síndico é a assembleia. Sem ela, não há como afirmar que alguém possua o mandato. Neste caso, o síndico, mesmo que sem a intenção (em alguns casos isso realmente ocorre), pratica a negligência, já que é sua atribuição, convocar, anualmente, a assembleia ordinária, onde, entre os temas a serem tratados, está o de, eventualmente (de dois em dois anos), eleger (ou reeleger-se) seu substituto. A lei: “Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na Convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o Regimento Interno.” Mas, não cumprindo o síndico o dispositivo acima e uma vez vencido o prazo de seu mandato, ele deixa de ser legalmente o representante da massa condominial onde, a rigor, sequer a assembleia para eleição (neste caso, uma assembleia extraordinária) de um novo representante, ou até sua recondução ao cargo (lembro que a lei não faz restrição quanto a renovação do mandato. Ou seja, não impede que se renove quantas vezes os condôminos

achem por bem renovar). Todos os seus atos são passíveis de anulação, a requerimento da parte interessada, que podem ser, tanto os condôminos, como as instituições bancárias, entre outros. E o que fazer quando isso acontece? Pois bem, uma vez qualquer condômino “descobrindo” que o mandato do síndico está irregular (vencido), pode exigir que o mesmo se abstenha de praticar qualquer ato administrativo, inclusive, o de convocar assembleia, sob o risco de não ter aquela convocação qualquer valor jurídico. Neste caso, o correto seria a convocação de assembleia por condôminos, constando como pauta, entre outros assuntos que achem por

bem incluir, o de eleição de síndico. Veja (mais uma vez) a lei: “Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.“ E esta é a única forma segura de se garantir a legitimidade do ato. Sem mandato, o (agora) ex-síndico, não tem poderes para, por exemplo, convocar a assembleia para escolha de seu substituto ou, até, sua reeleição. Esta convocação deve ser assinada por, no mínimo, um quarto dos condôminos. E aproveito para lembrar, condômino é aquele em que a unidade se encontre em seu nome. Não vale assinatura de locatário, de filho de condômino ou outra qualquer.

Modelo de Convocação CONDOMÍNIO RESIDENCIAL MODELO CONVOCAÇÃO EXTRAORDINÁRIA CONVOCADA POR CONDÔMINOS Os condôminos abaixo assinados, amparados pelo artigo 1.355 do Código Civil Brasileiro, convocam todos os demais condôminos, para Assembleia Geral Extraordinária a ser realizada na sede deste Condomínio, constando como pauta o(s) seguinte(s) assunto(s): 1. ELEIÇÃO DE SÍNDICO EM FACE DE TÉRMINO DE MANDATO. 2. PRESTAÇÃO DE CONTAS DA ATUAL GESTÃO. Será feita 2ª convocação 30 minutos após a 1ª, caso não haja quorum, realizando-se a Assembleia com o número de presentes, os quais tomarão as decisões necessárias, que terão obrigatoriedade para todos. Os condôminos poderão se fazer representar por procuradores, desde que estejam devidamente habilitados, e com firma reconhecida por tabelião.Em face ao que determina o artigo 1.335 inciso III do CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO, só poderão votar e participar da Assembleia, os condôminos quites com as suas obrigações condominiais. Local da Assembleia: Na sede do Condomínio Data da Assembleia: xx/xx/xx Hora da Assembleia: 19:30 (1ª convocação) 20:00 (2ª convocação) CONDÔMINOS CONVOCANTES Assinatura de no mínimo um quarto dos condôminos

Inaldo Dantas - Advogado - Administrador de Condomínio Presidente do Secovi - PB - e-mail: inaldo.dantas@globo.com www.sindiconews.com.br

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Julho / 2016 09

Depois

Antes

junt ju ntas tas preparar prep pr epar ep arar ar ar ppratos, ratto ra tos ddrinks. tos riink nks ks juntas, Houve uma mudança de comportamento no que diz respeito a festas e reuniões de amigos. “Esta é uma tendência comprovada pelo crescimento das faculdades de gastronomia. Você tem que transformar alguns espaços do condomínio para uma maior valorização. É também uma readequação de costumes”, complementou a designer de interiores. Nos espaços infantis, o conceito também está mudando. Antigamente, as crianças brincavam em playgrounds com tanques de areia. Hoje, elas preferem espaços com integração eletrônica, que necessitam de projetos específicos. Não basta utilizar uma área vazia e encher de parafernálias.

Mais do que embelezamento, um projeto que valoriza o condomínio Os decoradores ficaram no passado. O designer de interiores é o profissional do momento, que pode valorizar seu imóvel com projetos específicos para as áreas comuns do condomínio. Entrevistar, pesquisar e escrever sobre o assunto é relativamente simples. O difícil foi encontrar uma ótima profissional da área, que também exerce o cargo de síndica. Isso mesmo, Mari Ester Golin, que é designer de interiores, proprietária da Empresa Sottini Obras e Design, divide sua vida entre seus grandes projetos e a administração predial. Reformar um espaço interior não é apenas embelezar o ambiente. Um projeto de design envolve estudos

de normas, materiais, iluminação e cores. Com o apoio de um bom profissional, tenha a certeza de que o condomínio ganhará muito. "Pela minha experiência, aqui, neste condomínio e em outros, um projeto de Designer de Interiores, em primeiro lugar, valoriza seu imóvel", comentou Mari. Para realizar um bom projeto, é preciso estudar a luminotécnica do espaço. “Eu tenho também que avaliar a ergonomia pois, hoje, você precisa seguir as NBRs, obedecendo também as regras para acessibilidade (NBR 9050)", explicou a designer. " Depois, faço um bom estudo de cor. Se você erra neste momento, colocando um tom muito claro,

por exemplo, pode atrapalhar uma pessoa de idade e até causar um acidente", alertou. Um ambiente remodelado apresenta iluminação correta, uma cor estudada e mobília escolhida por um especialista. Esta composição, feita em um hall de entrada, é o perfeito cartão de visitas do prédio. Por falar nele, o hall principal é a área mais requisitada pelos clientes para uma mudança visual. Os salões de festas são a segunda escala de demanda. "Em uma terceira vêm playground, academia e adequação de sala de funcionários", enumerou Mari Golin, da Sottini. Esta última adequação é muito importante. Muita gente não dá valor

ao espaço do funcionário, o qual influencia muito no rendimento durante o expediente. "Eu afirmo isso como síndica, não como designer. É preciso deixar o ambiente o mais profissional possível, com armários adequados, banheiro e chuveiro", explicou. "Eles gostam de tomar banho quando chegam no condomínio. Eu prefiro ter um funcionário barbeado, de banho tomado e alegre. Antes, não imaginava que isso era tão importante". No caso dos salões de festa, a mudança não é só estrutural, mas tamSíndicos e seus palpites bém de conceito. Os condomínios mais antigos estão os transforman- “O que eu tenho percebido é que do em espaços gourmet. As pessoas existem os síndicos que querem devão até sua casa e querem cozinhar cidir tudo sozinhos e aqueles mais abertos e interessados. Quando realizo um projeto, antes de partir para a obra, todas as imagens no computador estão aprovadas. O condomínio sabe exatamente como vai ficar. Tem síndico que prefere reunir o conselho e pede que eu fale em assembleia, mostre os detalhes”.

Preocupação ambiental 10

Manutenção Preventiva: Soluções paliativas não!

abertos e interessados. Quando realizo um projeto, antes de partir para a obra, todas as imagens no computador estão aprovadas. O condomínio sabe exatamente como vai ficar. Tem síndico que prefere reunir o conselho e pede que eu fale em assembleia, mostre os detalhes”.

Preocupação ambiental

Segundo a Designer, Mari Golin, os produtos sustentáveis estão em pauta. “Só se fala nisso no meio. Então, realmente, você percebe os fabricantes de pisos utilizando reflorestamento, a substituição do cal antes você fazia tudo com gessso que é poluente. Ele está sendo substituído por outros materiais. Isso é regra para linha de produtos”. “Na questão de iluminação, estamos passando por uma época de transição. Nós estamos saindo das lâmpadas alógenas e migrando para LED. Até ontem, você fazia os cálculos da luminotécnica do espaço com base nas alógenas. Com LED é diferente”, explicou Mari. “No próprio mercado é encontrada uma variedade muito grande de materiais. Tem LED, Super LED. É um momento transitório. www.sindiconews.com.br

Novidades

Como em diversas áreas profissionais, o designer precisa se atualizar. “Eu frequento, no mínimo, seis feiras por ano. A gente começa com a feira de Milão, em março. O que sai lá é o que vai para o resto do mundo. Depois, temos as do Brasil. A cada ano que passa, só aumenta o número de fornecedores de pisos, revestimentos, materiais em geral. Eu tenho que saber o produto certo para indicar sem erro”. Nas últimas temporadas, teve uma entrada muito grande de papel de parede. O brasileiro não tinha essa cultura e começa a gostar desse tipo de revestimento. A fase é contemporânea na parte de mobiliário. Sempre surge alguma novidade com relação a madeira, mesas, mobiliário com cor ecológica. A qualidade dos produtos está melhorando muito. “O cliente quer ser surpreendido com alguma coisa nova, que ele nunca viu. Desde uma obra de arte até a linha de porcelanatos”, comentou Mari. “Essa gama de produtos cresceu muito. Os porcelanatos chegam ao Brasil em formatos de madeira e com a mesma temperatura. Se você põe o pé, acha que é madeira”.

REPARAR tubulações danificadas ou com vazamentos, utilizando materiais como massa plástica, borrachas, etc., pode ser a solução mais rápida no momento, porém essa prática pode custar caro, pois, provavelmente, dentro de algum tempo essa tubulação vai estourar e um encanador terá que ser chamado em caráter de emergência, o que vai gerar um custo muito maior. Se o problema for diagnosticado com antecedência, o mesmo poderá ser solucionado por meio de ações corretivas, sem maiores prejuízos, promovendo o bom desempenho do sistema hidráulico nos condomínios, evitando inundações nos apartamentos ou algo do gênero. Prevenir ainda é o melhor remédio, e não adianta cair na tentação de fazer os serviços por si mesmo. O “pegue e faça” pode ser bom em alguns casos, mas a manutenção predial necessita de conhecimento técnico e mão de obra especializada. Um imóvel bem conservado valoriza o patrimônio do condomínio e colabora com bem estar dos condôminos. Uma fachada limpa e bem conservada dá uma aparência

melhor ao edifício, barriletes bem vedados e sem vestígios de vazamento, andares sem sinais de infiltração, prumadas sem vestígios de oxidação, reservatórios d’água com a impermeabilização em dia, estes são alguns itens que devem ser observados e que colaboram para valorizar o seu patrimônio. Antônio Sérgio, nosso Diretor de Obras, considerando a iminente escassez de água no planeta, recomenda que os itens a serem observados para evitar desperdício e que contribuem para a economia de água são: válvulas de descarga, ou caixa acoplada, torneiras, registros, mictórios, chuveiros, instalações hidráulicas em geral, tanto nas unidades, quanto nas áreas comuns e, principalmente, os reservatórios de água. Este último, na maioria das solicitações de orçamentos para impermeabilização, observamos que não tem somente o desgaste do concreto e sim vazamentos nas paredes e fundos das caixas, e o problema se agrava ainda mais nos reservatórios subterrâneos, pois, por serem aterrados, havendo vazamentos, a água escoa total-

mente pela terra, tornando-se imperceptível, o que na maioria das vezes só é notado com a chegada da conta de água indicando alto consumo. Portanto, é recomendado que essas inspeções ocorram com frequência para evitar maiores problemas. Evite soluções paliativas e aposte na manutenção preventiva especializada. A Hidráulica Oceano é uma empresa conceituada, com equipe capacitada e qualificada constantemente para levar ao cliente a melhor solução de CustoBenefício. Empresa certificada em qualidade com responsabilidade ambiental pelo Instituto Nacional de Excelência de Gestão de Qualidade Total Quality. Conheça nossas soluções em hidráulica, impermeabilização de reservatórios de água e programas de incentivo para redução de consumo de água. Busque referências de mercado e procure saber o tempo de experiência no ramo e a idoneidade dos serviços prestados. Pesquise e faça sua escolha, mas não deixe para depois o que pode ser evitado hoje.

ADMINISTRATIVO

Na primeira parte deste artigo, publicada na penúltima edição, ao comentarmos sobre os “efeitos fora do condomínio, contra terceiros (erga omnes)”, mencionamos, com equívoco, que “Essa proteção só começa a ser válida após a ata da assembleia ser registrada ou averbada no Cartório de Registro de Imóveis”. Na verdade, o documento relativo ao nosso comentário é a

Convocação de assembleia geral III

ESCRITURA OU CONTRATO registrado ou averbado no Cartório de Registro de Imóveis, e não ata da assembleia. Assim, retificamos a redação para melhor, sendo: “Essa proteção, contra terceiros só começa a ser válida após o contrato de aquisição ser registrado ou averbado no Cartório de Registro de Imóveis”, garantia essa com origem na Constituição Federal (art. 5º, XXII),

regulamentada pelo Código Civil. Dando seguimento ao mesmo artigo, da segunda parte, lembramos ser extremamente necessário que os síndicos confiram, periodicamente, a relação dos moradores com o rol dos proprietários registrados no cartório de imóveis, inclusive para garantir a própria organização condominial. É imprescindível que o síndico, por si ou seu corpo admi-

nistrativo, ainda OBSERVE, diariamente, quem e COMO INGRESSA pelo portão social, de serviço ou da garagem e qual a sua necessidade e direito de “ir e vir” ao ambiente particular destinatário. O início do percurso de quem entra no condomínio é feito pelas áreas comuns e é no portão do condomínio que deve começar a proteção do “condômino legítimo” contra atos possessórios, ilegítimos, de terceiros (intrusos, mesmo que parentes inesperados), como diz o Código Civil (art. 1228: O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha). E o § 2º, desse artigo ainda completa: “São defesos os atos que não trazem ao pro-

prietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem”. Há também disposições da convenção de condomínio e do regimento interno que preveem as formas de proteção que o condomínio deve dar ao proprietário (com nome no Registro de Imóveis), devendo convocá-lo às assembleias gerais, para defesa de seus interesses reais. Quanto aos demais adquirentes da unidade exclusiva, resta-lhes só o dever de contribuir com a manutenção e conservação predial e respeitar as normas internas, sem poder votar nos assuntos de direito real, seja da propriedade particular ou da propriedade condominial. Róberson Chrispim Valle robersonvalle@globo.com

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Janeiro / 2016 23