edição
309 Ano 25
2017
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SANTA LUIZA EDITORA LTDA Empresa autorizada para uso da marca Síndico News PABX: (11) 5573-0333 www.sindiconews.com.br sindiconews@sindiconews.com.br facebook.com/sindiconews twitter: @sindiconews Tiragem - 20.000 exemplares Distribuição - Gratuita para síndico de condomínios Dirigido a - condomínios residenciais e comerciais, administradoras, hotéis, shoppings, construtoras. Público leitor - síndicos, zeladores, conselheiros, administradores, construtores, prestadores de serviços em geral. Periodicidade - mensal Área de distribuição - Capital de S Paulo, Santo André, Maúa, S. Caetano do Sul, S. Bernardo do Campo, Diadema. Jornalista Responsável: Caio Girardi - MTB 39543 Diagramação, Composição: Santa Luiza Editora Ltda Outras Praças de Publicações Associadas: J. Pessoa - PB.............. (83) 3219.0000 Diretor:............................. Inaldo Dantas Recife - PE.................... (81) 3221.9083 Diretor:............................. Inaldo Dantas Natal - RN...................... (84) 3223.5593 Diretor:............................. Inaldo Dantas S. J. do Rio Preto - SP..... (17) 9708.2506 Diretor:..........................Hércules Garcia Fortaleza - CE............... (85) 3254.7415 Diretor:............................. Inaldo Dantas Brasília - DF.................. (61) 3226.8810 J.Síndico..............(Fundação: Abril/84) Diretor:..............................Vicente Vecci
EDITORIAL
Na última edição falamos sobre o Refis 2017. Surgiram dúvidas a respeito do que poderia ser parcelado, pois muitos síndicos e condôminos possuem dívidas de todos os tipos. Infelizmente, este programa contempla apenas dívidas federais. A boa notícia é que o Estado de São Paulo também abriu o Programa Especial de Parcelamento do ICMS (“PEP”), que permite a liquidação de débitos do ICMS com redução do valor dos juros e das multas punitivas e moratórias e o Programa de Parcelamento de Débitos em São Paulo ("PPD"), que engloba outros débitos, tais como o IPVA e ITCMD. Estes sim são débitos mais corriqueiros para pessoa física e as adesões ao "PEP" e ao "PPD" devem
ser formalizadas até o dia 15 de agosto de 2017. Poderão ser objeto de inclusão no PEP, em até 60 (sessenta) parcelas, os débitos fiscais de ICMS, constituídos ou não, inscritos ou não na dívida ativa do Estado, inclusive aqueles que são objeto de execução fiscal, ocorridos até 31 de dezembro de 2016. Também poderão ser incluídos no PEP saldo remanescente de parcelamentos anteriormente rompidos, desde que cumpridas determinadas exigências legais. O PEP prevê a redução de multas punitiva e moratória, bem como juros de mora nas seguintes condições:
2 - Redução de 60% dos juros de geradores ocorridos ou débitos venmora. cidos, até 31 de dezembro de 2016.
Em até 60 parcelas 1 - Redução de 50% da multa tributária; 2 - Redução de 40% dos juros de mora. No caso de débito exigido por meio de auto de infração ainda não inscrito em dívida ativa, haverá redução cumulativa da multa aplicada. Nos casos de débitos já ajuizados, os honorários advocatícios serão reduzidos para 5% do valor do débito fiscal. O PPD, por outro lado, permite a liquidação de débitos de natureza tributária, diferentes de ICM ou ICMS (incluindo ITCMD e IPVA), e débitos de natureza não tributária, desde Parcela Única 1 - Redução de 75% da multa tribu- que inscritos em Dívida Ativa, ajuitária; zados ou a ajuizar, em razão de fatos
Benefícios do PPD Débito tributário: Parcela Única 1) Redução de 75% da multa tributária; 2) Redução de 60% dos juros de mora. Em até 18 parcelas 1) Redução de 50% da multa tributária; 2) Redução de 40% dos juros de mora. Débito não tributário e Multa imposta em processo criminal: Parcela Única 1) Redução de 75% dos encargos moratórios Em até 18 parcelas 1) Redução de 50% dos encargos moratórios.
Pensamento do mês: A vida está cheia de desafios que, se aproveitados de forma criativa, transformam-se em oportunidades. Maxwell Maltz
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TERCEIRIZAÇÃO
O que você tem a perder?
Consideremos que você não aceita a terceirização dos serviços de jeito nenhum! Que ainda não teve interesse em conhecer sobre o assunto, mas, nem quer saber do que se trata, porque já desconfia que coisa boa não deve ser e, oras bolas, se já não conhece nada a respeito, para que se meter numa coisa desconhecida que pode dar tudo errado e trazer problemas para você e para o teu condomínio??? Vamos considerar ainda, que os teus empregados são antigos, com mais de 10 ou 15 anos de registro, e que, devido a todo esse tempo transcorrido, eles contrariam suas determinações quanto a melhorar a postura, ou a disciplina, a ponto de não aceitarem mais que seja chamada a sua atenção. E você, como síndico, começa a perceber que não tem mais comando porque sente que os empregados estão desafiando sua autoridade, porque sa-
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bem que tem uma bela indenização para receber, e você nada pode fazer porque para demiti-los teria que ter grande soma de dinheiro para as indenizações. Se é essa a situação na qual você se encontra, porque então você não procura entender melhor como é que a terceirização funciona, quais as providencias legais exigidas para fazê-la, e quais os benefícios e vantagens que ela pode proporcionar ao teu condomínio? Você não tem nada a perder. Basta um telefonema e agendar um encontro com um representante da terceirizadora, e ele explicará, detalhadamente, o que é necessário para executar a terceirização de maneira legal, segura, e já sabendo, antecipadamente, na ponta do lápis, qual o montante da economia que proporcionará, com total segurança e transparência. E não se preocupe com o fato do condomínio não ter recursos para
indenizar os empregados, porque a terceirizadora poderá adiantar todo o montante necessário, e financiar em até 36 meses a juro simbólico, muito abaixo do cobrado pelos bancos. Esse empréstimo entre pessoas jurídicas é chamado “contrato de mútuo”, e é absolutamente legal, pois, está previsto nos artigos 586 à 592 do Código Civil. Consulte, e você verá que tanto pessoa jurídica como física podem emprestar para outra jurídica ou outra física, e, imagina só, o CC prevê empréstimo de mútuo até para menores de idade. Essa operação de empréstimo da terceirizadora para um condomínio se torna mais legítimo ainda, legalmente inquestionável, porque ela está lastreada, ou baseada, ou calcada, pelo contrato de prestação de serviços terceirizados. Ou seja, como a terceirização implica na demissão dos empregados próprios, e o condomínio não
tem provisões suficientes para as indenizações, então a terceirizadora adianta os recursos necessários para as indenizações, viabilizando, assim, a terceirização, que é o maior interesse do emprestador. Não obstante a existência do empréstimo, o condomínio continuará podendo rescindir o contrato a qualquer tempo, bastando, para isso, apenas pré-pagar o saldo devedor da operação, com o desconto integral dos juros calculados após essa data. O fato é que, ao final dos 36 meses, você síndico, estará inteiramente livre para decidir se continua terceirizado, ou se volta a contratar empregados próprios, o que será muito improvável. Passados os três primeiros anos dessa experiência, você e seus vizinhos estarão certamente convencidos de que foi a melhor decisão tomada, pois reduziu os custos substancialmente, não possuem mais passivo trabalhista,
e passaram a ter seu tempo inteiramente livre para se dedicar à sua carreira profissional e ao lazer com sua família. Estresse com empregados indisciplinados nunca mais. Tudo agora fica por conta dos supervisores diurno e noturno que visitam o condomínio semanalmente e gerenciam as situações encontradas de maneira eficiente e profissional. A terceirização é a única ferramenta legal, e de resultado imediato na redução dos custos com pessoal. Uma vez terceirizado, o condomínio passa a ter despesas constantes ao longo do ano, sem influências de férias, 13º salário, indenizações, etc. É como dissemos acima. Basta um telefonema, e você terá toda a orientação e assistência para uma decisão consciente e segura, tanto para você pessoalmente, como para o teu condomínio. Etore A. Fuzetti etore@replace.com.br
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MESES
INDICADOR ECONÔMICO SALÁRIO INFLAÇÃO
IMPOSTO DE RENDA EM 2017 TR
POUPANÇA
Agosto
R$880,00
0,15%
0,2545%
0,6629%
Setembro
R$880,00
0,20%
0,1575%
0,7558%
Outubro
R$880,00
0,16%
0,1601%
0,6583%
Novembro
R$880,00
-0,03%
0,1428%
0,6609%
Dezembro
R$880,00
0,54%
0,1849%
0,6435%
Janeiro/17
R$937,00
0,64%
0,1700%
0,6858%
Fevereiro
R$937,00
0,08%
0,0302%
0,6709%
Março
R$937,00
0,01%
0,1519%
0,5304%
Abril
R$937,00
-1,10%
0,0000%
0,6527%
Maio
R$937,00
-0,93%
0,0764%
0,5000%
Junho
R$937,00
-0,67%
0,0536%
0,5768%
Julho
R$937,00
-0,72%
0,0623%
0,5539%
* Índice de inflação IGP-M da FGV
Salário de Empregada Doméstica 2017 - SP - R$1.076,20 (Desde ABR/2017)
OBRIGAÇÕES Admissão/Demissão • Comunicar ao Ministério do Trabalho até o dia 07 do mês seguinte Recolhimento do INSS conforme tabela ao lado: • Todo dia 20 do mês subseqüente. Recolhimento do FGTS, 8,0% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 7 de cada mês, ou no dia útil anterior. Recolhimento do PIS, 1% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 20, sem multa. • Após, multa de mora de 0,33% ao dia, limitado até 20%. Recolher à Receita Federal o Imposto de Renda. Recolher à Prefeitura Municipal ISS sobre Serviços Prestados.
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Rendimento % Parc. Deduzir Até R$ 1.903,98 ........................................... isento -----De R$ 1.903,99 até R$ 2.826,65 ................... 7,5% ......... R$142,80 De R$ 2.826,66 até R$ 3.751,05 ................. 15,0% ......... R$354,80 De R$ 3.751,06 até R$ 4.664,68 ................. 22,5% ......... R$636,13 Acima de R$ 4.664,68 ............................... 27,5% .......... R$869,36 Abatimento por dependente:........................................... R$189,59 Salário Família Até R$ 806,80 = R$ 41,37 por cota De R$ 806,81 até R$ 1.212,64 = R$ 29,16 por cota A cota do salário familia é paga para cada filho menor de 14 anos ou inválido de qualquer idade
INSS Salário Contribuição (R$) ............................................Alíquota Até R$ 1.556,94 ............................................................................ 8 % De R$ 1.556,95 até R$ 2.594,92.................................................. 9 % De R$ 2.594,93 até R$ 5.189,82................................................11 % 20% sobre a folha, como parcela do condomínio 2% sobre a folha, como seguro de acidente de trabalho (verificar de acordo com o fator FAP de cada condomínio) 4,5% sobre a folha, contribuiçãode terceiros (Sesc, Senai, etc)
PISO SALARIAL Zeladores ..................................................................... R$ 1.344,44 Porteiros ou Vigias, Garagistas, Manobristas e Folguistas.....................................................................................R$ 1.287,86 Cabineiros ou Ascensoristas .....................................R$ 1.287,86 Faxineiros e demais empregados ............................. R$ 1.231,29 Acúmulo de cargo ................................................................... 20% Adicional noturno ................................................................... 20% Horas extras ............................................................................ 50% Folgas trabalhadas e feriados ............................................. 100% Cesta Básica ................................................................... R$ 225,62 Ticket Refeição ...................................................................R$ 8,31 Reajuste de 9,15% para salários acima do piso. Vigência a partir de 1o de outubro/16 até 31/09/17.
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SEGURANÇA
“Homem aranha” usa habilidade para assaltar prédios em SP
Mais uma vez a imprensa paulistana noticiou, neste último mês de junho, invasões e furtos em vários condomínios na Zona Sul da Capital. O que chamou a atenção foi a maneira que o bandido atuou, pulando os muros e escalando as paredes pelo lado de fora do prédio, sendo a matéria veiculada da seguinte forma: “Homem-aranha” é suspeito de escalar 4 prédios e furtar 9 apartamentos neste ano no Itaim Bibi, em SP; Polícia analisa vídeo com ladrão subindo pela parede; ele já conseguiu chegar até o 12º andar de edifício em bairro nobre. De fevereiro a maio, criminoso já levou relógio Rolex, celulares e dinheiro. O ladrão apelidado de “homem-aranha”, pelo modo como invade condomínios de alto padrão no Itaim Bibi, é suspeito de escalar quatro prédios e furtar nove apartamentos neste ano no bairro nobre da Zona Sul de São Paulo. O G1 apurou que a Polícia Civil ainda não identificou o criminoso, mas tem indícios de que ele vem atuando na região desde fevereiro. Câmeras de segurança flagraram a ação do www.sindiconews.com.br
homem em maio. Investigadores apuram se o criminoso tem curso de escalada ou pratica parkour pela habilidade e rapidez com a qual sobe os prédios. A investigação não descarta a possibilidade de que existam outros ‘homens-aranha’ que poderiam pertencer a uma quadrilha que esteja invadindo apartamentos de alto padrão. “ Fonte: http://g1.globo.com/, de 08/06/2017.
Com isto se percebe a fragilidade em que se encontram os condomínios e a ousadia dos ladrões em invadirem locais, teoricamente seguros, e ainda escalarem suas paredes externas para assaltarem os condôminos dentro de seus próprios apartamentos. Este tipo de modus operandi demonstra que os meliantes estão burlando os sistemas de segurança implantados e se aproveitando das falhas percebidas facilmente nos condomínios residenciais, além de utilizarem habilidades pessoais para invadir os prédios. Para tanto, faz-se necessário observar os pontos críticos e vulneráveis do condomínio, a fim de sanar suas deficiências, au-
mentando assim seu grau de proteção. Por isso mesmo é que há a necessidade de se manter barreiras físicas compatíveis com a realidade do condomínio, complementados por equipamentos eletrônicos, tais como cerca elétrica e sensores, além de se ter regras de procedimentos para moradores e funcionários. Com a instalação de tais equipamentos eletrônicos de segurança, para se estabelecer uma barreira perimetral, pretende-se detectar a intrusão ou evasão de qualquer indivíduo pela área perimetral no menor intervalo de tempo possível e com a intenção de evitar a invasão do patrimônio. Para tanto, faz-se necessário que tais equipamentos estejam ligados e em perfeito funcionamento, a fim de não ser surpreendido por ações delituosas deste estilo. Os gestores dos condomínios devem estar atentos para que a manutenção dos equipamentos não tenha falha, quer seja a preventiva ou mesmo a corretiva, tudo para que funcionem corretamente e de forma que não causem surpresas no momento de necessidade e urgência. Cabe lembrar que os moradores devem trancar a porta que separa a sala das varandas para dificultar a entrada do invasor, além de se manter fechadas e trancadas portas e janelas que dão acesso às áreas das fachadas externas dos apartamentos, tudo isto em busca de uma proteção mais eficaz das residências e do próprio condomínio. José Elias de Godoy - Consultor de Segurança em Condomínios pela Suat e autor dos livros “Manual de Segurança em Condomínios’’ e “Técnicas de Segurança em Condomínios”. elias@suat.com.br
PARA-RAIO/SPDA Conceito descrito nas normas ABNT NBR 5410 e ABNT NBR 5419
O Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (SPDA) externas, ou para-raios, não tem como finalidade a proteção do equipamento ou da instalação elétrica, mas sim deve ser instalado para, prioritariamente, proteger as estruturas das edificações e pessoas que nelas habitam, protegendo contra os impactos diretos dos raios. A diminuição no tamanho dos componentes e dos equipamentos eletroeletrônicos teve como consequência a queda da suportabilidade à tensões impulsivas (surtos): equipamentos alimentados pela mesma rede de energia elétrica e que troquem dados por meio de condutores metálicos, sua localização em salas, edificações diferentes, sistemas de aterramento inadequadamente instalados, dentre outros. Deste modo, é necessário muito mais que a instalação do para-raios para minimizar os efeitos que causam defeito ou queima de componentes da instalação. Para corrigir o problema, um estudo aprimorado e vistoria técnica no local são sempre recomendáveis. Podemos, entretanto, enumerar um conjunto de padrões a serem considerados: • Qualidade do aterramento: Verificação da condição de eletrodo único de aterramento para a edificação, correta escolha do esquema de aterramento e equipotencialização local; • Instalação obrigatória de proteção contra surtos (DPS): Primeiro nível de proteção (ponto de entrada da instalação na edificação ou no quadro de distribui-
ção principal, QDP, dependendo da situação), além da verificação da necessidade de proteção adicional (segundo, terceiro e outros níveis) contra surtos de tensão, dependendo da distância e do posicionamento dos componentes e equipamentos; • Instalação adequada das linhas elétricas de energia e de sinal: Diminuição na área do “loop” (laço) causado pelos cabos de energia e de sinal, instalação dos cabos em bandejas ou eletrodutos metálicos, com continuidade elétrica assegurada e aterramento em suas extremidades, com os barramentos de “terra” dos painéis. Instalação de um transformador isolador e de um regulador de tensão para atenuar ruídos causados por componentes harmônicos e o comprometimento nas variações de surtos transferidos pela rede de energia elétrica. Uma vez conhecido o conceito, fica mais simples entender que nossa segurança depende cada vez mais de sistemas bem projetados, instalados e mantidos. Por Jobson Modena ”... mas estava tudo bem, agora que instalei o para-raios, meus equipamentos começaram a queimar...”. Esta é uma frase que ouvimos cotidianamente, principalmente daquelas pessoas que contratam serviços olhando somente o valor das propostas que chegam em suas mãos, desprezando o escopo técnico delas.
Reginaldo Reis Costa Engenheiro de Segurança (11) 2241-2847 / 94713-6485 www.recconsultoriaempresarial.com.br
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INCÊNDIOS EM EDIFICAÇÕES
No mês de junho, pudemos acompanhar a comoção mundial em relação ao incêndio que atingiu um edifício residencial em Londres e deixou ao menos 79 mortos e mais de 70 pessoas feridas. Após perícia, a Polícia Metropolitana de Londres anunciou a causa: o maior incêndio britânico em séculos começou numa simples geladeira. Você deve
estar se perguntando, mas como um simples eletrodoméstico pode causar todo esse estrago? A questão é, não foi apenas uma geladeira. O fogo se alastrou de forma rápida e atingiu tamanha proporção, devido ao revestimento da fachada não ter passado nos testes de segurança. Também em junho, na cidade de Tubarão/SC, um apartamento, no 7º andar de um edifício, pegou fogo e após o laudo pericial, constatou que o incêndio começou por causa de um charuto que o morador deixou cair entre o colchão e a cabeceira da cama. Segundo o Corpo de Bombeiros, o fogo só não se alastrou devido à disposição das proteções estrutu-
Preparamos um checklist contra incêndio • Brigada de incêndio: em prédios comerciais, 50% da população deve participar do curso de brigada. Já nos condomínios residenciais a norma diz que 80% da equipe de trabalho deve fazer parte do curso, além de um representante por pavimento. O curso deve ser aplicado uma vez por ano, e se mais de metade da brigada se mudar, deve ser feita uma reciclagem. • Extintores, mangueiras e hidrantes: devem passar por manutenção preventiva anualmente. A empresa deve ser especializada nesse tipo de serviço e certificada pelo INMETRO. Extintores devem ser recarregados uma vez por ano e conter o selo do INMETRO. O zelador deve passar semanalmente e checar em todos os pavimentos se os extintores não foram esvaziados e se o hidrante contém todos os seus itens: mangueira, adaptador, chave e esguicho. • Porta corta-fogo: esse dispositivo é um dos mais importantes em caso de incêndio, pois permite a saída dos moradores. As portas devem estar
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rais, de acordo com a legislação. Aqui, temos dois casos que mostram como uma simples situação pode causar um desastre. No caso de Londres, infelizmente pessoas morreram e muitas ficaram feridas pelo fato da estrutura do prédio estar irregular. No caso de Tubarão, as estruturas estarem de acordo com a legislação fez com que não ocorresse uma tragédia. Há muitos anos vemos nos noticiários incêndios que atingem prédios no Brasil e no mundo todo. O Brasil possui um triste histórico de graves incêndios registrados nos últimos anos. Ocupamos o 3º lugar no ranking mundial de mortes por incêndio
(incluindo ocorrências florestais e em edificações). Estar nesse ranking é motivo para reflexão e ação. Tal dado é alarmante, e está relacionado com a fragilidade dos
desobstruídas - jamais trancadas - e fechar-se sozinhas, após abertas. • Seguro: o condomínio é obrigado por lei a ter uma cobertura contra incêndio. Porém, o pagamento desse prêmio está sujeito ao cumprimento das obrigações legais do condomínio, como ter número de brigadistas suficientes – como manda a lei e o AVCB, em dia. • Alarme contra incêndio e sprinklers: esses dispositivos não são obrigatórios em condomínios residenciais. Em empreendimentos comerciais, aconselha-se sua manutenção uma vez por ano. • Escadas: As escadarias do condomínio – seja comercial ou residencialdevem estar totalmente desobstruídas. Ou seja, nada deve ficar na escada • Rota de fuga e sinalização: Todas as edificações devem ter sua rota de fuga sinalizada com cartazes fotoluminescentes. Todos os pavimentos devem ter placas mostrando em qual andar estão, para que sentido é o térreo e/ou a rota de fuga estudada, além de onde estão hidrantes, extintores e alarme.
sistemas de proteção contra incêndio, além de falhas na regulamentação e na manutenção de equipamentos, destinados ao combate ao fogo. As causas mais comuns de incêndios em prédios são curtoscircuitos, descargas elétricas e a falta de equipamentos que possam controlar o fogo. Jogar pontas de cigarros pelas janelas, também tem sido um grande causador de incêndios em condomínios. Para que não haja problemas com as instalações e processos dentro do condomínio, o síndico deve estar atento a tudo que acontece à sua volta, afinal é ele quem responde civil e criminalmente caso algo errado aconteça. Renato Daniel Tichauer Presidente da Assosindicos Mariane Mesquita Dep. de Marketing da Assosindicos
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INFORME PUBLICITÁRIO
SINDICO NEWS RESPONDE VAGAS Boa tarde, sou novo inquilino. Foram omitidas algumas informações referentes ao preço do condomínio, serviços, etc.. e peculiaridade sobre a vaga da garagem, embora haja lugar pra colocar o veículo e a moto, não posso entrar com os dois. O que fazer? R. De início, você deve procurar o proprietário do apartamento para que ele lhe esclareça às questões referentes ao valor cobrado como taxa de condomínio, até porque, o condomínio não tem nenhuma relação contratual quanto a isso. Com relação as vagas de garagem, resta saber se o apartamento que você locou possui direito a uso desses espaços. A convenção do condomínio deve esclarecer essa dúvida.
GATOS Boa noite Sou síndica em um condomínio de três andares que possui laje com varais, onde algumas moradoras usam para estender roupas. Dentre essas moradoras, há uma que possui vários gatos. Há anos essa laje alaga por causa dos pêlos dos gatos, obstruindo o ralo em época de chuvas, cau-
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sando infiltrações nos aptos abaixo etc. Como sindica o que fazer? Convoquei uma assembleia onde foi decidido retirar os varais. É possível impedir essa moradora usar os varais, para que as outras não sejam penalizadas em não estender roupas? Aí faremos uma nova assembleia. R. Anita, o que for proibido para um deve ser proibido para todos. Neste caso, o que pode ser feito é liberar o varal para todos e quanto aos gatos, que a condômina tome as devidas providencias no sentido que tais animais não venham a causar danos aos demais condôminos. Ou seja, que se crie meios de puni-la caso os animais continuem causando problemas, inclusive, pode-se ir à justiça para impedir tais animais, tendo em vista o constrangimento que eles vêm causando.
OBRAS Moro em um residencial, onde está estruturado uma associação de moradores, com diretoria executiva constituída. Gostaria de saber: Foi determinado em assembleia a proibição de andamento de obras no residencial no período de natal até o ano novo. E alguns
Desde 1987
futuros moradores estão descumprindo esta determinação. O presidente da associação, informa que por forca de lei ele não pode impedir a entrada dos prestadores de serviço no residencial. A execução de obras neste período está proibida e determinada em assembleia. O Presidente pode impedir ou aplicar punição ao descumprimento dos condôminos em obras? R. Se a associação é regularmente constituída, ou seja, se seu estatuto é registrado em cartório, suas normas devem ser cumpridas. Impedir a entrada dos prestadores de serviço, se não previsto no estatuto, não pode ser feita. Porém, impedir a obra, sim. Em caso de desobediência, deve-se aplicar as penalidades ali (no estatuto) previstas. Inaldo Dantas - Advogado Administrador de Condomínio Presidente do Secovi - PB e-mail: inaldo.dantas@globo.com
Inovando no segmento de manutenção de piscinas
Atuando há mais de 30 anos no segmento de reparos subaquáticos, a Stillus vem acompanhando a modernização de piscinas em todo território nacional, investindo em equipamentos com tecnologia de ponta e profissionais altamente treinados, com soluções inovadoras para atender a demanda do mercado. Inova, mais uma vez, agora investindo em uma operação revolucionária para troca de rejuntes de piscinas sem retirada de água. Por que pensamos nisso? Porque esvaziar uma piscina, muitas vezes é uma má ideia, ou seja, alto custo para reposição da água, produtos químicos, energia para filtragem, aquecimento, etc. Outro fator também importante, é o risco do comprometimento da estrutura de concreto, que sofre com a ação do peso, ou seja, pressão positiva e negativa, além é claro da temperatura no caso de piscina aquecida quando você retira a água e as paredes esfriam por completo, ocorrendo muitas vezes a descolagem ou trinca dos azulejos, queda de pastilhas e sobretudo fissuras na impermeabilização, provocando sérios vazamentos, trazendo com isso, muitas vezes, a necessidade de reforma total da piscina. Pensando em todos esses fatores, após muitos estudos e pesquisas, desenvolvemos uma metodologia que consiste em isolar a água da piscina em pequenas áreas. Assim, a água da área a ser trabalhada é transferida para a própria piscina ou espelho d’água e depois retorna para o espaço reformado sucessiva-
Área com rejunte antigo e o rejunte novo
mente, podendo inclusive, enquanto o trabalho está sendo realizado Resultado após finalização da obra ser dentro da estrutura, a piscina utilizada. Para esta inovação, a Stillus dá garantia de 5 anos no quesito rejunte subaquático, sendo que nossa base de garantia vem do acompanhamento de serviços realizados há mais de 5 anos de forma submersa. Como fazemos este isolamento de água? Construímos estruturas em ferro, dimensionadas de acordo com o tamanho da piscina a ser trabalhada, sendo colocada dentro da água onde ocorre a operação já abordada anteriormente. Para abrilhantar o sucesso da ideia, utilizamos massa epóxi subaquática bi componente importada para rejuntes em várias cores, exclusivamente desenvolvida para a Stillus, oferecendo altíssima qualidade e perfeito acabamento, deixando a piscina totalmente nova. Vale dizer que não existem produtos similares no mercado brasileiro. Stillus Piscinas www.stilluspiscinas.com.br Tel: 5563-3773 www.sindiconews.com.br
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Julho / 2016 09
BARULHO: Respeito às regras e uso do bom senso evitam problemas nos condomínios *Adriana Glad Residir em condomínios residenciais ou trabalhar em prédios comerciais exige que as pessoas se adaptem a uma vida exposta aos vizinhos, ao compartilhamento das áreas comuns e de lazer. É preciso saber que a convivência apresenta direitos e deveres, devendo a cada um respeitar limites e regras que propiciam o bem-estar e a segurança que todos desejamos. A maioria dos problemas com barulho em condomínios é causado por desrespeito dos próprios condôminos. Muito embora o conforto acústico varie de pessoa para pessoa e, certamente, de lugar para lugar, não se pode, sob qualquer pretexto, conceber que alguém deva tolerar o desconforto acústico que perturbe a sua tranquilidade e comprometa a concentração, o descanso ou repouso. Se todas as pessoas fossem conscientes, racionais e educadas, seria desnecessário existir leis, Regulamento Interno e Convenção. Engana-se aquele que acha que o silêncio vale apenas de 22h às 08h. Neste horário, exige-se maior rigor e mais silêncio. Mas, de qualquer forma, deve-se manter um nível
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adequado de silêncio durante 24 horas por dia. Mas a “Lei do Silêncio” não vale apenas das 22h às 8h. O que acontece é que, neste horário, exige-se maior rigor com barulhos. A” Lei do Silêncio” não está prevista no Código Civil. O artigo que mais se aproxima do assunto no CC é o art. 1.277, Lei de Contravenção Penal (LCP)é mais incisiva ao abordar o tema. O artigo de número 42. O Código Civil estipula regras para as questões dos barulhos. É importante se atentar: Artigo 19 da Lei nº 4.591/1964 “Art. 19. Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outros às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar danos ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.” Art. 1.336. São deveres do condômino IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao
sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. § 2º. O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.” Artigo 1277 da Lei nº 10.406 de 10 de Janeiro de 2002 Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha. Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança. Os barulhos mais comuns são com relação ao arrastar de móveis, bater portas; saltos de sapa-
Devido a um alto índice de reclamações, algumas providências/sugestões que podem ajudar para ambas as partes
1.1 Resolver amigavelmente entre as unidades; (condôminos); 1.2 Caso as queixas do condômino não sejam ouvidas pelo vizinho que o incomoda com barulhos excessivos, o mesmo deverá entrar em contato com o síndico, para que este aplique as penalidades previstas na Convenção e no Regulamento Interno do condomínio, perante reclamação escrita no livro de ocorrências e e-mail à administradora e ao síndico, comprovadas através de duas ou mais testemunhas, também escritas no mesmo livro e e-mails (administradora e ao síndico), ou comprovadas pessoalmente pelo Corpo Diretivo - três pessoas- (condômino/condomínio); 1.3 Caso não seja possível solucionar a questão de forma amigável, ou mediante a intervenção do síndico, poderá V.S.ª recorrer à Justiça (Juizado Especial Civil) com vistas a preservar e fazer valer o seu direito (condômino). tos de mulher; jogar bola dentro do apartamento; crianças correndo, pulando; som alto; ruídos de animais; festas no apartamento até altas horas; festas no salão e continuação nos halls dos apartamentos; reuniões; abertura das portas de entrada dos apartamentos; furadeira e martelo. Atenção para os dias de jogos no domingo. Assistir é gostoso, divertido e até sadio, mas muitas vezes vira um transtorno, pois há barulho excessivo e palavras de baixo calão. Isso pode ocasionar penalidades previstas no Regulamento Interno e/ou Convenção). A lista se torna extensa, mas temos
que tomar cuidado para barulhos toleráveis e barulhos intoleráveis, principalmente quando acontece a qualquer hora do dia ou da noite. O que todos têm direito a qualquer hora do dia? Os direitos, claro, são inúmeros. Assistir a televisão em volume normal; conversar em qualquer ambiente da sua unidade; descansar; dormir; ler e escutar músicas. Apesar de todas as “obrigações”, o que vale ressaltar é que a boa convivência e evitar dos problemas por causa dos barulhos são fáceis de serem sanados se usarmos algo chamado bom-senso. Simples, não é mesmo?
Adriana Glad - diretora da 3A Consultoria Predial a3aconsultoria@hotmail.com facebook - www.facebook.com/3aconsultoriapredial
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ADMINISTRATIVO
Há muitos moradores que sofrem os piores incômodos em seus apartamentos, mas não sabem como reclamar. Vamos, então, sugerir: De início, o morador deve pedir ao síndico, zelador ou administradora uma cópia da CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO e uma cópia do REGIMENTO INTERNO. Em seguida, ele precisa ler a CONVENÇÃO, atentamente, localizando a parte em que menciona
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Como reclamar no condomínio I
– DIREITOS DOS CONDÔMINOS, ou algum título parecido. Depois, olhe a parte em que menciona OBRIGAÇÕES DOS CONDÔMINOS, DEVERES DOS CONDÔMIOS ou PROIBIÇÕES DOS CONDÔMINOS. Veja, ainda, a parte que menciona RECLAMAÇÕES, REQUERIMENTOS ou coisa parecida. No REGIMENTO INTERNO, veja se há partes ou títulos parecidos com os da convenção. Se a CONVENÇÃO e
REGIMENTO estiverem desatualizados e não existir formas de reclamar no condomínio, o morador deve escrever uma carta ao síndico, em duas vias, dizendo o que afeta o seu direito e apontar o artigo ou cláusula da CONVENÇÃO ou do REGIMENTO INTERNO que o infrator desatender. Por exemplo: Na Convenção, pode haver a cláusula ou artigo que mencione “direito do morador de usu-
fruir e gozar de sua unidade exclusiva” e, em outra parte, a proibição de “fazer o uso de aparelho sonoro em alto volume”; No regimento interno, pode ter o direito do morador “ao descanso noturno” e em outro local constar que “não é permitido barulho à noite, nos dias úteis, e o dia/noite aos sábados, domingos e feriados”. Observe que isso é apenas um exemplo. Assim, deve-se pedir que ao infrator seja aplicada a pena de multa de (R$..) pelo ato, e sua dobrada, no caso de reincidência da infração. O morador, após descrever o fato e indicar o artigo ou cláusula infringida, deve propor ao síndico que aplique a respectiva multa ao vizinho que tem mau procedimento, dando um prazo para isso. O síndico deverá tomar as providências que constam na Convenção e no
Regimento e deve informar ao reclamante quais as medidas tomou. Se passar do prazo e essa informação for a de que não aplicou a pena ao infrator, o morador reclamante pode recorrer ao Conselho Consultivo (se houver e se assim for permitido pela Convenção). Se não houver Conselho ou se o mesmo recusar o recurso do morador reclamante, tem este, ainda, o direito de recorrer à Assembleia Geral, pedindo que a mesma seja realizada dentro de algum prazo, pois, dependendo da gravidade, a infração não pode continuar com os efeitos danosos. Recomendamos que não se use o livro de reclamação, evitando ofender alguém. Continua na próxima edição.
Róberson Chrispim Valle robersonvalle@globo.com
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ELEVADOR
Manutenção e modernização dos elevadores
Existe um número grande de empresas estruturadas voltadas ao ramo de elevadores que oferecem prestação de serviços de boa qualidade. Entretanto, é indispensável muita atenção na hora de escolhê-las. O primeiro passo é certificar-se quanto ao registro da empresa junto ao CONTRU. Do contrário, muito cuidado, pois em um possível acidente, o síndico pode ser arrolado em processo judicial e responder criminalmente. Mantenha contrato com uma empresa que dê toda assistência e, em casos de emergência, contate a firma prestadora de serviço imediatamente. Constantemente pessoas ficam presas no elevador. Então, a assistência imediata do zelador é importante até que o técnico chegue ao prédio. Mas o trabalho do zelador deve se limitar a isso e não em tentar consertar o equipamento. E mesmo para retirar o usuário da cabine, precisa saber agir, tendo recebido orientação da empresa. O síndico precisa pesquisar orçamentos e analisar a empresa de conservação e manutenção dos elevadores. www.sindiconews.com.br
Manutenção
Os sinais mais claros durante a ocorrência de problemas são, geralmente, simples e claros para qualquer pessoa. Cabos barulhentos, formação de degraus, solavancos na parada do elevador e portas com rangidos. O ideal é não esperar o aparecimento desses sinais, que demonstram um desgaste avançado das peças e, com certeza, irão provocar um incomodo razoável, pois o elevador ficará indisponível. Como num automóvel, cada peça tem um tempo de duração. Esse período deve ser respeitado. Caso contrário, ela começara a desgastar outros componentes, gerando um efeito dominó, no qual uma peça desgasta a outra. Com isso, todo o conjunto é inutilizado. Apenas a manutenção garante a segurança do elevador em qualquer situação. Parado ou em movimento, em pane ou funcionando normalmente. Para garantir a integridade de todas as peças é necessária uma manutenção mínima, que consiste na lubrificação geral do material, especialmente dos cabos, sempre seguindo as normas do fabricante.
Os cabos de suspensão devem ser lubrificados de acordo com as recomendações dos fabricantes, evitando o excesso que possa prejudicar as características de tração. As guias devem ser lubrificadas sem excesso. Os lubrificantes não deverão interferir com a capacidade de atuação dos mordentes dos freios de segurança. As substâncias de proteção contra oxidação só poderão ser aplicadas com a concordância dos fabricantes. Pelo menos uma vez por ano, devem ser completamente limpas, usando, se necessário, solventes adequados para retirar o excesso de lubrificantes, sujeiras e materiais estranhos. Excetuam-se os casos de elevadores equipados com sistema que dispensem lubrificação. Os amortecedores precisam estar sempre lubrificados e com o nível do óleo adequado. Nunca se pode trocar o tipo de óleo, já que o equipamento foi feito para utilizar um determinado material. Alguns óleos corrosivos estragam o equipamento. Os freios de segurança devem ser mantidos limpos e livres de ferrugem e sujeira. A sua lubrificação precisa
ser feita com frequência, particularmente nos lugares mais expostos à oxidação, ação da água, umidade ou vapores corrosivos que possam impedir o funcionamento do freio. Todas as portas devem ser inspecionadas, lubrificadas e monitoradas para evitar a abertura antes que o elevador chegue no andar de destino. Esse acidente é muito comum. A manutenção preventiva dos elevadores deve ser feita todo o mês. Já a inspeção precisa ser diária. O próprio zelador pode checar os equipamentos básicos e as peças mais importantes. Nunca economize neste quesito. Qualquer defeito pode resultar na parada completa do sistema.
Modernização
Durante os reparos, toda a estrutura da cabina é utilizada, o que diminui boa parte do custo e também do tempo do serviço. Entretanto, é importante tomar cuidado com o estilo do prédio. O revestimento em inox é uma boa pedida. Bonito, resistente, de fácil limpeza, este produto é bem aceito nos condomínios. Na restauração, são substituídos o subteto por outro mais moderno e o revestimento do assoalho da cabina pelo granito. Existem diversos tipos de revestimento de painéis. O mais procurado é o revestimento em aço, com marcador digital. A altura deve ser acessível aos cadeirantes. A simples utilização da numeração Braille permite uma grande facilidade na locomoção do deficiente visual pelo edifício, aumentando a qualidade de vida dos moradores e de seus visitantes. A aparência do elevador não é algo superficial e dispensável como muitos pensam. As cabinas restauradas sempre valorizam o condomínio e a administração do mesmo. O eleva-
dor é mais um cartão de visitas do prédio. O estilo escolhido deve ser seguido. Painel moderno, revestimento envelhecido e portas de metal não formam um conjunto harmonioso. É importante prestar atenção na disponibilidade de peças de reposição. Para adquirir um produto bem desenhado não é preciso desembolsar muito dinheiro. Um elevador com design arrojado não é, necessariamente, um pequeno local cheio de tecnologia de ponta. O valor cobrado a mais é compensado pela eficiência e conforto do produto.
Cuidados na utilização
• Providenciar proteções acolchoadas nas paredes, no caso de mudanças e outras manutenções. Esses acolchoados são muito úteis na preservação do material. Para uma melhor eficiência, é recomendável uma capa de material lavável, que não deixe alguma parte da parede à mostra. • Ficar atento a quem utiliza o elevador para evitar estragos causados por vandalismo; • Ordenar que o interior seja limpo diariamente. A limpeza é um dos fatores mais importantes para manter uma boa aparência e aumentar a durabilidade do equipamento. • Proibir brincadeiras dentro do elevador e fumo no interior. • A casa de máquinas e a casa de polias devem ser exclusivamente destinadas aos elevadores, não sendo permitido o seu uso como depósito, instalação de equipamentos alheios ou ainda de passagem de qualquer espécie. • No caso em que as máquinas estejam instaladas em mesa ou plataforma, isto é, em um patamar superior ao piso das casas de máquinas, deve existir um guarda-copo ou parapeito de segurança, que impeça o risco de queda de pessoas. 13
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Janeiro / 2016 23