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310 Ano 25
2017
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SANTA LUIZA EDITORA LTDA Empresa autorizada para uso da marca Síndico News PABX: (11) 5573-0333 www.sindiconews.com.br sindiconews@sindiconews.com.br facebook.com/sindiconews twitter: @sindiconews Tiragem - 20.000 exemplares Distribuição - Gratuita para síndico de condomínios Dirigido a - condomínios residenciais e comerciais, administradoras, hotéis, shoppings, construtoras. Público leitor - síndicos, zeladores, conselheiros, administradores, construtores, prestadores de serviços em geral. Periodicidade - mensal Área de distribuição - Capital de S Paulo, Santo André, Maúa, S. Caetano do Sul, S. Bernardo do Campo, Diadema. Jornalista Responsável: Caio Girardi - MTB 39543 Diagramação, Composição: Santa Luiza Editora Ltda Outras Praças de Publicações Associadas: J. Pessoa - PB.............. (83) 3219.0000 Diretor:............................. Inaldo Dantas Recife - PE.................... (81) 3221.9083 Diretor:............................. Inaldo Dantas Natal - RN...................... (84) 3223.5593 Diretor:............................. Inaldo Dantas S. J. do Rio Preto - SP..... (17) 9708.2506 Diretor:..........................Hércules Garcia Fortaleza - CE............... (85) 3254.7415 Diretor:............................. Inaldo Dantas Brasília - DF.................. (61) 3226.8810 J.Síndico..............(Fundação: Abril/84) Diretor:..............................Vicente Vecci
EDITORIAL
Nos dias de hoje, é muito comum ouvir ou ler sobre “modernidade líquida ou sociedade moderna”. Vivemos num mundo cada vez mais egocêntrico, individualizado, rodeado por intempéries, que valoriza muito mais o TER do que o SER, tornando os valores um quanto esquecidos. Algumas famílias por “ex officio” deveriam sim, cumprir com seu papel e ter postura em face da coletividade, entretanto optam por motivos ínfimos ou até mesmo propositais, transferir para terceiros alguns deveres e obrigações, ou seja, criaram um esteriótipo, o qual a escola, os amigos, os grupos o meio tem o “dever” de educar (no sentido amplo da palavra). Nesse momento, cabe ao(a) professor(a) o dever de tentar promover uma reflexão com os aprendizes sobre os valores humanos, que estão sendo
Júnior Costa, Professor Especialista em Linguística e Língua Portuguesa. abdicados por esta sociedade, especialmente os jovens. Todavia estes valores deveriam vir da célula Mater da sociedade, que é a família! É nela que constituímos nossa formação, caráter, é onde buscamos nossos valores, pois ela é o esteio, o espelho, o referencial para todas as pessoas. Os valores são adquiridos desde quando nascemos e com o passar do tempo, muitos outros valores vão sendo adquiridos e compartilhados com nosso semelhante. Honestidade é um valor humano esquecido pelas pessoas, diante disso, pode a escola auxiliar nesta incumbência e determinar que ser honesto nos leva à retidão; Solidariedade é o valor que se manifesta no compromisso pelo qual as pessoas se obrigam umas às outras e cada uma delas a todas, com intuito de confortar, consolar e oferecer ajuda;
Fé que pode ser denominada como força de vontade para lutar, cair e voltar a lutar novamente. A Fé em si mesmo é um dos grandes pilares na história de pessoas que alcançaram seus objetivos; Gratidão é um sentimento de reconhecimento, uma emoção por saber que uma pessoa fez uma boa ação, um auxílio, em favor de outra. Como sabemos existem muitos outros valores que a sociedade tanto preza, contudo podemos nos pautar nestes acima citados e conseguirmos colocá-los em prática, pois assim poderemos ter uma sociedade além de justa, um pouco mais fraterna, praticando a empatia em relação ao seu semelhante. Embora nos dias de hoje o tempo esteja se tornando um fator de luxo, ou seja, as 24h do dia ficaram poucas para tantos afazeres, porém independente de qualquer
situação ou contratempo, nunca abandone os seus valores, procure cutucá-los, curti-los e compartilhá-los, pois as redes mesmo que sociais podem ser utilizadas como ferramentas para propagar bons exemplos e valores, diante desta sociedade que por mais “concatenada” que seja, ainda tem como opção ser líquida, no entanto com gestos e atitudes concretas. Como dizia o cantor Renato Russo, na letra da música Pais e Filhos: “É preciso amar as pessoas, como se não houvesse o amanhã, porque se você parar pra pensar na verdade não há”. Para refletir: “Sem amor não poderíamos sobreviver. Os seres humanos são criaturas sociais, e sentir-se valorizado pelos outros é a própria base da vida em comunidade”. Dalai Lama.
Pensamento do mês: É muito fácil ser diferente, mas muito difícil ser melhor. Todo esforço tem sua recompensa, faça o que é certo, não o que é fácil.
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TERCEIRIZAÇÃO
A terceirização continua sendo muito mais vantajosa
A avaliação comparativa das vantagens e desvantagens entre empregados próprios e terceirizados não pode ser feita apenas sob o aspecto econômico imediato. É certo que o custo da mão de obra terceirizada é aproximadamente igual ao custo dos empregados diretos. A incidência de aumentos como os três biênios concedidos a cada dois anos para os empregados próprios faz com que, no tempo, se tornem mais custosos do que os terceirizados. É um erro, portanto, se deixar levar pela falsa impressão de que, se os custos são próximos, não vale a pena se dar ao trabalho de promover a terceirização dos serviços, ainda mais com o pagamento dos encargos trabalhistas, e ainda correr riscos de ações trabalhistas. As demissões, cedo ou tarde ocorrerão. São inevitáveis. Portanto, quanto antes, menor a indenização a ser
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paga. Mesmo raciocínio se aplica às ações trabalhistas. Existem inúmeros outros fatores a serem considerados, e que, se for dada a devida importância, eliminam todas as dúvidas quanto aos benefícios e vantagens da terceirização. É preciso levar em conta as consequências no longo prazo. O simples fato dos empregados serem registrados no CNPJ da terceirizadora, já faz toda a diferença. Isso quer dizer que esse empregado jamais provocará qualquer prejuízo ao condomínio, nem com indenizações e nem com ações trabalhistas. Esse empregado sempre será prontamente substituído, ou por uma virose ou conjuntivite, ou nas férias de 30 dias, ou ainda, em definitivo, quando o síndico decide que não mais o quer. Não tendo empregados registrados, o condomínio não mais terá que se preocupar com pagamentos de meia dúzia de taxas
e contribuições e exigências governamentais como o PCMSO, PPRA, taxa confederativa, sindicatos, etc., e nem mais ficará a mercê de maus empregados que se rebelam e você pouco pode fazer por não ter caixa para demiti-los. E as vantagens não param aí. As terceirizadoras oferecem supervisão diurna e noturna, assegurando não apenas que os empregados estejam devidamente uniformizados e equipados, mas também, que os porteiros noturnos estejam alertas, e os serviços sendo executados como programados. E o zelador, mesmo terceirizado, continua atendendo a orientação do síndico, como se empregado do condomínio fosse. Independentemente do tempo, ou seja, com cinco meses ou com 5 anos de casa, qualquer empregado é substituído em questão de um ou dois dias, sem qualquer custo para o condomínio.
Essa flexibilidade permite ao síndico exercer sua autoridade sobre o empregado, sem se preocupar com custos com indenizações ou riscos com ações trabalhistas. Porém, cuidado na escolha da terceirizadora. Existem mais de dez mil empresas de terceirização somente no Estado de São Paulo, dezenas delas encerram atividades mensalmente deixando dívidas e compromissos por pagar, que podem acabar respingando no condomínio. Apenas uma pequena fração delas são realmente sólidas, sérias, compromissadas, e preocupadas em oferecer o melhor atendimento possível. Algumas poucas, até se dispõem a financiar a indenização dos empregados a taxa de juros simbólica, para pagamento em até 36 parcelas mensais fixas, com a própria economia proporcionada pela terceirização. É exatamente isso o que você leu: elimina-se o
passivo trabalhista sem a necessidade de chamada extra de caixa. Melhora-se expressivamente a segurança e a qualidade dos serviços e, eventualmente, até com redução da taxa condominial. Ainda dá tempo de se terceirizar os serviços, eliminando o pagamento do 13º salário e de todo o passivo trabalhista. E como se os argumentos acima já não bastassem, a terceirização elimina a necessidade de guardar as pastas mensais indefinidamente por causa do INSS. Não tendo mais empregados, as pastas passam a ser arquivadas por apenas 5 anos, e depois incineradas. Dê um telefonema descompromissado, e se inteire dos procedimentos necessários para a terceirização, inclusive com financiamento do montante da indenização trabalhista a pagar. Etore A. Fuzetti etore@replace.com.br
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MESES
INDICADOR ECONÔMICO SALÁRIO INFLAÇÃO
IMPOSTO DE RENDA EM 2017 TR
POUPANÇA
Setembro
R$880,00
0,20%
0,1575%
0,7558%
Outubro
R$880,00
0,16%
0,1601%
0,6583%
Novembro
R$880,00
-0,03%
0,1428%
0,6609%
Dezembro
R$880,00
0,54%
0,1849%
0,6435%
Janeiro/17
R$937,00
0,64%
0,1700%
0,6858%
Fevereiro
R$937,00
0,08%
0,0302%
0,6709%
Março
R$937,00
0,01%
0,1519%
0,5304%
Abril
R$937,00
-1,10%
0,0000%
0,6527%
Maio
R$937,00
-0,93%
0,0764%
0,5000%
Junho
R$937,00
-0,67%
0,0536%
0,5768%
Julho
R$937,00
-0,72%
0,0623%
0,5539%
Agosto
R$937,00
0,10%
0,0509%
0,5626%
* Índice de inflação IGP-M da FGV
Salário de Empregada Doméstica 2017 - SP - R$1.076,20 (Desde ABR/2017)
OBRIGAÇÕES Admissão/Demissão • Comunicar ao Ministério do Trabalho até o dia 07 do mês seguinte Recolhimento do INSS conforme tabela ao lado: • Todo dia 20 do mês subseqüente. Recolhimento do FGTS, 8,0% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 7 de cada mês, ou no dia útil anterior. Recolhimento do PIS, 1% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 20, sem multa. • Após, multa de mora de 0,33% ao dia, limitado até 20%. Recolher à Receita Federal o Imposto de Renda. Recolher à Prefeitura Municipal ISS sobre Serviços Prestados.
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Rendimento % Parc. Deduzir Até R$ 1.903,98 ........................................... isento -----De R$ 1.903,99 até R$ 2.826,65 ................... 7,5% ......... R$142,80 De R$ 2.826,66 até R$ 3.751,05 ................. 15,0% ......... R$354,80 De R$ 3.751,06 até R$ 4.664,68 ................. 22,5% ......... R$636,13 Acima de R$ 4.664,68 ............................... 27,5% .......... R$869,36 Abatimento por dependente:........................................... R$189,59 Salário Família Até R$ 806,80 = R$ 41,37 por cota De R$ 806,81 até R$ 1.212,64 = R$ 29,16 por cota A cota do salário familia é paga para cada filho menor de 14 anos ou inválido de qualquer idade
INSS Salário Contribuição (R$) ............................................Alíquota Até R$ 1.556,94 ............................................................................ 8 % De R$ 1.556,95 até R$ 2.594,92.................................................. 9 % De R$ 2.594,93 até R$ 5.189,82................................................11 % 20% sobre a folha, como parcela do condomínio 2% sobre a folha, como seguro de acidente de trabalho (verificar de acordo com o fator FAP de cada condomínio) 4,5% sobre a folha, contribuiçãode terceiros (Sesc, Senai, etc)
PISO SALARIAL Zeladores ..................................................................... R$ 1.344,44 Porteiros ou Vigias, Garagistas, Manobristas e Folguistas.....................................................................................R$ 1.287,86 Cabineiros ou Ascensoristas .....................................R$ 1.287,86 Faxineiros e demais empregados ............................. R$ 1.231,29 Acúmulo de cargo ................................................................... 20% Adicional noturno ................................................................... 20% Horas extras ............................................................................ 50% Folgas trabalhadas e feriados ............................................. 100% Cesta Básica ................................................................... R$ 225,62 Ticket Refeição ...................................................................R$ 8,31 Reajuste de 9,15% para salários acima do piso. Vigência a partir de 1o de outubro/16 até 31/09/17.
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SEGURANÇA
Não se iluda com as aparências
PARA-RAIO/SPDA Conceito descrito nas normas ABNT NBR 5410 e ABNT NBR 5419
Os marginais, atualmente, têm utilizado os mais diversos ardis para entrar nos condomínios com a finalidade de cometerem algum tipo de delito contra seus moradores. O que vem chamando atenção são os fatos ocorridos na cidade de São Paulo, ultimamente, onde ladrões, menores de idade, se passam por condôminos ou mesmo parentes de moradores para invadirem os prédios e cometerem o assalto. A última matéria foi veiculada da seguinte forma: “Garotos entre 11 e 15 anos se especializam em furtos de apartamentos em SP - A Polícia Civil estima que até 40 meninos participem dos furtos. No último deles, os jovens levaram cerca de R$ 50 mil reais em produtos - Eles escolhem bem o alvo e monitoram o movimento na portaria. Bem vestidos, não despertam a suspeita dos porteiros e conseguem entrar normalmente nos edifícios, como se fossem moradores. Em alguns casos, fazem amizade com outras crianças do prédio. São garotos entre 11 e 15 anos, de classe média, que já ficaram conhecidos da polícia. Com uma chave de fenda, arrombam a porta do apartamento, que está sempre vazio, levam os objetos de maior valor e deixam o prédio tranquilamente.” Fonte: Portal http://cbn.globoradio. globo.com/editorias, de 05/09/2017.
Diante do exposto, é importante saber que o porteiro deve ser muito www.sindiconews.com.br
bem orientado que antes de tomar atitudes para liberar entrada de qualquer pessoa ao prédio, deve certificar-se, realmente, quem é, e quem está autorizando a liberação. Não podemos nos esquecer de que o colaborador da portaria deve se esforçar para conhecer todos os moradores e ter em mente que ele não pode abrir o portão, para quem quer que seja, sem a devida identificação, podendo este ser criança, adolescente, mulher, idoso, bem ou mal vestidos. Cabe lembrar, também, que, dessa forma, se não houver autorização expressa do morador, a comunicação fica vulnerabilizada e sem a devida credibilidade, e, portanto não se devem abrir os portões. Para tanto, a portaria deverá manter um cadastro atualizado de todos os condôminos servindo como fonte de consulta para os porteiros, a fim de estes contatarem diretamente os moradores, onde a outra parte se diz parente de morador, sem que haja a devida confirmação e veracidade do fato. É necessário que os condomínios invistam em sistemas de controle de acesso automatizados e de alta tecnologia onde tenham dados e fotos de moradores, empregados domésticos e características completas dos veículos. Fora isso, deve-se tomar algumas precauções nas entradas dos condomínios, iniciando pela identificação de toda e qualquer pessoa estranha que
queira entrar no prédio, isso do lado de fora dos portões, perguntando-lhe o nome, com quem gostaria de falar, além de indagar qual apartamento irá visitar. Feito isso, deve-se, obrigatoriamente, entrar em contato com o morador, verificando a possibilidade de este recebê-lo, ou não. Sendo autorizado dever-se-á franquear a entrada do visitante, cadastrando seus dados em livro próprio, ou ainda no sistema informatizado, liberando sua entrada. Os funcionários de portaria devem ser conscientizados que nunca podem abrir os portões sem a autorização expressa do morador, do zelador ou mesmo do gerente predial. Todas estas dificuldades estão intimamente relacionadas com a falta de qualificação destes profissionais, visto que muitos síndicos acham desnecessário gastar-se com cursos específicos, buscando uma especialização dos funcionários. Agindo preventivamente e com conhecimento é que se poderá minimizar esses riscos e dificultar o acesso dos ladrões, que querem se aproveitar das vulnerabilidades e fazer os condomínios vítimas de suas artimanhas. José Elias de Godoy - Consultor de Segurança em Condomínios pela Suat e autor dos livros “Manual de Segurança em Condomínios’’ e “Técnicas de Segurança em Condomínios”. elias@suat.com.br
O Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (SPDA) externas, ou para-raios, não tem como finalidade a proteção do equipamento ou da instalação elétrica, mas sim deve ser instalado para, prioritariamente, proteger as estruturas das edificações e pessoas que nelas habitam, protegendo contra os impactos diretos dos raios. A diminuição no tamanho dos componentes e dos equipamentos eletroeletrônicos teve como consequência a queda da suportabilidade à tensões impulsivas (surtos): equipamentos alimentados pela mesma rede de energia elétrica e que troquem dados por meio de condutores metálicos, sua localização em salas, edificações diferentes, sistemas de aterramento inadequadamente instalados, dentre outros. Deste modo, é necessário muito mais que a instalação do para-raios para minimizar os efeitos que causam defeito ou queima de componentes da instalação. Para corrigir o problema, um estudo aprimorado e vistoria técnica no local são sempre recomendáveis. Podemos, entretanto, enumerar um conjunto de padrões a serem considerados: • Qualidade do aterramento: Verificação da condição de eletrodo único de aterramento para a edificação, correta escolha do esquema de aterramento e equipotencialização local; • Instalação obrigatória de proteção contra surtos (DPS): Primeiro nível de proteção (ponto de entrada da instalação na edificação ou no quadro de distribui-
ção principal, QDP, dependendo da situação), além da verificação da necessidade de proteção adicional (segundo, terceiro e outros níveis) contra surtos de tensão, dependendo da distância e do posicionamento dos componentes e equipamentos; • Instalação adequada das linhas elétricas de energia e de sinal: Diminuição na área do “loop” (laço) causado pelos cabos de energia e de sinal, instalação dos cabos em bandejas ou eletrodutos metálicos, com continuidade elétrica assegurada e aterramento em suas extremidades, com os barramentos de “terra” dos painéis. Instalação de um transformador isolador e de um regulador de tensão para atenuar ruídos causados por componentes harmônicos e o comprometimento nas variações de surtos transferidos pela rede de energia elétrica. Uma vez conhecido o conceito, fica mais simples entender que nossa segurança depende cada vez mais de sistemas bem projetados, instalados e mantidos. Por Jobson Modena ”... mas estava tudo bem, agora que instalei o para-raios, meus equipamentos começaram a queimar...”. Esta é uma frase que ouvimos cotidianamente, principalmente daquelas pessoas que contratam serviços olhando somente o valor das propostas que chegam em suas mãos, desprezando o escopo técnico delas.
Reginaldo Reis Costa Engenheiro de Segurança (11) 2241-2847 / 94713-6485 www.recconsultoriaempresarial.com.br
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direto com o órgão responsável e Cada condomínio sabe o que é menão no telefone que está no crachá. lhor para os moradores. O que não Muitas vezes quem atende esse te- deve esquecer são fatores básicos lefonema também está envolvido para uma segurança tranquila: no crime. • Instale câmeras de vigilância: Com o avanço da tecnologia, hoje as imagens são transmitidas em em dia muitos condomínios opta- tempo real para uma central de ram pela portaria remota, conheci- controle. Dessa forma é fácil sada também como portaria virtual. A ber se o condomínio está seguro portaria remota consiste em um sis- ou não. tema totalmente automatizado em • Cercas elétricas: método que que o atendimento e a liberação de inibe as ações dos bandidos. acesso ao condomínio acontecem • Ilumine bem a área periférica do a distância. Ele pode ser feito com condomínio. a ajuda de uma central de atendi- • Instale sensores ultra-violeta (EVAs). mento que identifica as imagens, • Constante atenção de moradores autorizando ou não a entrada de e funcionários, principalmente nas pessoas no condomínio. áreas de acesso de pedestres e veíMuitos acreditam que a segurança culos do condomínio. entre outros também são disfarces é maior com um porteiro. Outros, O que seu condomínio tem feito usados pelos bandidos. Os funcionários do seu condo- acham que a portaria virtual supre para que você e os demais condôtais necessidades. minos estejam seguros? mínio sabem como agir em casos como esses? AGENDA ASSOSINDICOS Para evitar que o condomínio seja Dia 23/09/2017 alvo desses bandidos é importante Workshop: Principais impactos da lei de terceirização e os funcionários passarem por treireforma trabalhista nos condomínios com Patrícia Couto namentos e reciclagens. Se alguma 28/09/2017 dessas situações ocorrer, o ponto Curso Livre de Formação de Síndicos – Módulo II principal de qualquer lugar é não 21/10/2017 deixar entrar sem a devida identifi- 1º evento no ABC: Manutenção Predial com dicas para renovação do cação. Peça sempre um crachá com AVCB com Carlos Eugênio Berkhout e participação especial do Márcio foto e caso o morador citado pelo Rachkorsky bandido não esteja, entre em conInscrições abertas! tato com a empresa que ele presta www.assosindicos.org.br ou entre em contato serviços para confirmar se realmenpelo telefone 11 2503-5620 te é funcionário. Para os casos em ou pelo email atendimento@assosindicos.org.br que o disfarce seja de um agente de fiscalização, siga o procedimento Renato Daniel Tichauer - Presidente da Assosindicos de identificação e entre em contato Mariane Mesquita - Dep. de Marketing da Assosindicos
Segurança em condomínios
O número de assaltos em São Paulo cresceu mais de 170% entre 2015 e 2016, segundo levantamento da GloboNews com dados da Secretaria de Segurança Pública Cada vez mais as grandes cidades têm sofrido com a violência. Um lugar que muitas pessoas escolheram estar seguros tem sido alvo dos bandidos. Sim, os condomínios têm se tornado alvos dessa violência. Os bandidos têm ousado em suas ações e agem sem medo de serem pegos. Mas o que os faz conseguirem acessar os condomínios com tanta facilidade já que a segurança é um dos principais pontos discutido pelos moradores e gestores de um condomínio? Os bandidos usam pontos estra-
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tégicos que facilitam sua entrada no condomínio. Podemos usar de exemplo, a garagem. O portão de entrada e saída de veículos se torna um alvo fácil porque muitos moradores não dão a devida atenção na entrada de veículos, além de muitas ações se iniciarem por alguma falha de segurança na portaria do estacionamento. Outro ponto conhecido por muitos condomínios é o disfarce dos assaltantes. É comum ver empresas de telefonia, TV a cabo, soltarem alertas sobre novos golpes na praça. Bandidos usam esses disfarces e alegam ter de fazer reparos dentro de algumas unidades, ou até mesmo o carteiro que precisa entregar uma carta em mãos. Agentes de fiscalização da dengue, entregador de encomendas,
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TRANSPARÊNCIA
Práticas “matadoras” que valorizam os condomínios Hoje, os condomínios que possuem capacidade de garantir a transparência, aumentam as chances de valorização do empreendimento e suas cotas (apartamentos/unidades). Mesmo que os condomínios não estejam num ambiente regulado como as grandes empresas de capital aberto, as boas práticas de governança, com foco em questões éticas e transparentes, estão se disseminando, por terem o benefício de levar tranquilidade aos seus investidores/proprietários. Além disso, conseguem levar valorizações às suas unidades. Vamos entender como? Para isso, é necessário usar como exemplo as grandes empresas de capital aberto (Sociedades Anônimas-S/As) como Carrefour, Banco Itaú, Vivo, Sabesp e RaiaDrogasil. Elas são reguladas pela Comissão de Valores Mobiliários-CVM, que é o órgão regulador que controla as organizações com ações na bolsa de valores. Os controles, processos e procedimentos severos servem para preservar a relação entre todas as partes: administradores, investidores e sócios - donos de ações que acreditam e investem nestas empresas. Nestas organizações, seus admi-
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nistradores possuem compromisso com os seus pequenos cotistas e grandes investidores: crescimento, valorização, benefícios à sociedade e ambiente, dentre outros. Por isso, a CVM exige que estas empresas possuam práticas de governança comprovadas, para garantir a relação saudável e harmoniosa entre os seus administradores/donos e os sócios minoritários. Praticas estas, como uma prestação de contas, deve ser de forma estruturada, regular, pública e, principalmente, validada por empresas de auditoria. Voltando aos condomínios, eles também são estruturas societárias, assim como as empresas de capital aberto, entretanto não possuem a obrigatoriedade de geração de lucros. De qualquer forma, em ambas as estruturas, todos os seus acionistas, tanto os moradores/investidores (dos condomínios), como donos de ações e investidores (das empresas), possuem a expectativa de que estas organizações estejam sempre fortes, valorizadas e saudáveis financeiramente. E qual a relação da transparência (uma das boas práticas de governança) com as unidades/cotas? Tudo. Mas nem tudo são flores. O
ponto triste disso é que, infelizmente, ainda não existe uma “CVM” para os condomínios. Por outro lado, nada impede que de forma voluntária e adequada à realidade condominial, sejam instituídas estas boas práticas de governança que já funcionam muito bem no mundo empresarial. Certa vez, conhecemos a Dona Maria. Ela comprou um apartamento num condomínio no bairro do Ipiranga zona Sul da cidade de São Paulo. No momento da compra, ela somente se preocupou com as condições mais comuns, ligadas ao apartamento: tamanho, claridade, conservação, disposição da planta e quantidades de vaga de garagens. Por ora, achou que tinha feito um bom negócio. Entretanto, não se atentou em saber sobre os outros assuntos do empreendimento como um todo: condições financeiras, qualidade das informações do balancete, conservação, idade, rotinas de manutenção, riscos, dentre outros. Por fim e infelizmente, meses depois, após já estar morando no condomínio, descobriu que as contas estavam no “vermelho”, obras inacabadas, equipamentos velhos e com excesso de manutenção e pior,
necessidade de rateio emergencial na taxa condominial. Então, será que de fato foi um bom negócio? Agora, imagine situação contrária, comprar um apartamento, num empreendimento modernizado, com prestação de contas mensal e auditadas, síndico e conselhos atuantes, e melhor, saldo do caixa com reservas razoáveis. Qual o apartamento tem mais valor de mercado? Qual você compraria? Sabendo que no mundo empresarial, as grandes empresas de capital aberto, que demonstram bons comportamentos ou resultados positivos, automaticamente valorizam suas ações, num condomínio a regra pode ser a mesma. Quando ele tem a capacidade de demonstrar e comprovar seus bons resultados, a valorização do apartamento também pode ser aumentada. Credibilidade e tranquilidade são benefícios que podem ser levados numa negociação com futuro dono. Assim, o apartamento sofrerá uma valorização justa, no seu preço final, frente a outros condomínios que não comprovarem esta organização administrativa.
Regras “Matadoras” para que a transparência no condomínio valorize as suas unidades.
Prática 1
Crie regras de conduta ética e transparente
Prática 2
Excelência na prestação de contas
Prática 3
Gestão de obras
Prática 4
Gestão de indicadores de desempenho
Prática 5
Gestão das manutenções / obrigações
Prática 6
Comissões de moradores (Conselho fiscal voluntário)
Prática 7
Portal de governança, transparência e tecnologia. Portanto, promova o coletivismo, profissionalismo, com qualidade, ética e informações precisas e oportunas. Cuidar e valorizar o nosso patrimônio requer atenção, tempo, participação e muita paciência. Por fim, a missão da governança é levar este conjunto de ferramentas e benefícios que preserva a relação entre os administradores (Síndicos, Subsíndicos, Conselheiros e Administradoras) e os sócios/cotistas.
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Julho / 2016 09
Falta de segurança no seu condomínio? Faça a sua parte para evitar problemas
Existe uma peça no tabuleiro da segurança dos condomínios que é de fundamental importância para que tudo, tudo mesmo, possa acontecer no dia a dia de maneira segura aos moradores. Estou falando do porteiro, figura de total integração e interação nos condomínios. Essa função é de total confiança, principalmente no trato com os moradores. A confiança e conhecimento dos moradores por parte do porteiro é algo positivo. Mas tudo em excesso faz mal, não é mesmo? Então, o porteiro tem que manter, acima de tudo, a confiança no seu devido lugar. E o que é esse devido lugar? Resposta: o respeito às regras de segurança. O alerta é válido, ainda mais que infelizmente, crescem as ocorrências de assaltos em condomínios. E é triste ressaltar isso, mas a falta de atenção dos porteiros com os procedimentos seguros têm sido a causa, na grande maioria, dos problemas.
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É fácil colocar a culpa em uma só figura. Sem dúvida, isso é bem mais fácil. Mas o trabalho de segurança nos condomínios requer uma força-tarefa geral. Dos moradores aos responsáveis por cada setor. Um vacilo pode culminar em erro grave. Por isso, o “time do condomínio” deve seguir seu papel. Cada posição segue a sua função para que tudo ocorra bem. Assim, algumas dicas devem ser ressaltadas e, se forem seguidas à risca, problemas não existirão: • Guarita equipada - sistema de segurança; • Guarita blindada; • Porteiros especializados, treinados e reciclados; • Parceria com condomínios vizinhos; • Identificação do visitante; • Entregas somente com a presença do morador na portaria e não no apartamento; • Observar a saída ou entrada do morador no condomínio, pois pode
haver pessoas estranhas; • Na hora de colocar o lixo (lixeira interna ou externa) e limpeza (externa) todos os portões devem estar fechados; • Porteiro não deve abandonar o posto (guarita); • Prestador de serviço e/ou mão de obra especializada, quando em apartamento, o condômino deve acompanhá-lo no condomínio, zelador, e anotar o nome e número do RG; • Na portaria evitar aglomerações, conversas fiadas e bate-papos; • Não falar sobre hábitos dos condôminos; • Deixar lista de convidados na portaria quando houver festa;
• Condômino discreto; • Condômino quando contratar empregados, babás e motoristas devem exigir documentação e antecedentes; • Condômino deve deixar autorização por escrito de quem deve entrar em seu apartamento, quando necessário; • Identificação dos veículos; • Carros de prestadores de serviços identificados e acompanhados, caso contrário, verificar Convenção e Regulamento Interno; • Carros de visitantes identificados com crachá, quando autorizados, verificar na Convenção e Regulamento Interno. Lista imensa, mas que resulta em segurança. Cada dica citada acima
é fundamental para a vida tranquila de todos nos condomínios. O objetivo é fortalecer o trabalho coletivo (Condomínio, Condômino e o Síndico), apresentando condições preventivas para minimizar riscos. A vida e a tranquilidade de seus familiares, vizinhos e amigos dependem desses cuidados que somente nós mesmos poderemos adotar e praticar. Você está, realmente, cuidando da segurança do seu condomínio? Se não, faça a sua parte! 3A Consultoria Predial a3aconsultoria@hotmail.com facebook - www.facebook. com/3aconsultoriapredial
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ADMINISTRATIVO
Continuando a parte anterior, salientamos que os moradores podem reclamar ao síndico e conselheiros sobre outros acontecimentos, no condomínio, com
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Como reclamar no condomínio II
situações irregulares nas partes de conservação e manutenção, especialmente das áreas comuns, como portas, janelas, infiltrações, vazamentos, entupimentos, tor-
neiras pingando, fechaduras não funcionando, piso de garagem trincado ou soltando placas ou argamassa, mofos nas paredes sem ventilação, lixeiras com vazamentos ou transbordamento de lixos ensacados, sujeira nos corredores, portas de elevadores que não fecham, pisos dos elevadores que não param no nível correto dos andares, elevadores balançando, vidros quebrados das janelas ou portas, molas das portas sem pressão, lâmpadas queimadas, fios desencapados, mangueira de incêndio deteriorada ou rasgada, interfones com ruídos, antena coletiva descalibrada ou quebrada, jardins com matos ou ervas daninhas, calhas entupidas ou furadas, sifões com a tampa quebrada, cadeiras das piscinas quebradas,
mesas e cadeiras quebradas do salão de festa, enfim tudo o que for visto em mau funcionamento, que possa gerar algum acidente, em qualquer pessoa. Lembrando, o morador deve escrever uma carta ao SÍNDICO, em duas vias, dizendo o que constatou de irregular ou o que afeta o bom funcionamento do material indicado, enviando uma cópia dessa reclamação (ou sugestão) aos conselheiros, dando um prazo para que sejam adotadas as providências que devem ser tomadas. No caso de o síndico e conselheiros não tomarem providências, o morador deve estranhar a inércia e, junto com ¼ dos demais moradores, convocar uma assembleia geral extraordinária para destituir o sindico, por irregularidades ou não administrar convenientemente o condomínio,
conforme permite o art. 1349, segunda parte, do Código Civil. No caso de não ser possível juntar ¼ dos condôminos (considerar a somatória de frações ideais de cada titular) para convocar a assembleia geral extraordinária, será então necessário fazer uma ação judicial para pedir a destituição do síndico que não cumprir a Convenção, nas partes de conservação e manutenção predial. É desagradável, porém, os moradores não podem deixar o condomínio chegar ao máximo da desordem, ao caos, pois certamente ocorrerá a desvalorização do ambiente e das unidades habitacionais. Não sejam omissos, para não reclamarem depois. Róberson Chrispim Valle robersonvalle@globo.com
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Dicas para aproveitar melhor a primavera
A primavera é a estação preferida de muita gente, mas você sabe realmente o que fazer com seu jardim nesse período de tanta profusão na natureza? Uma das estações mais aguardadas do ano, a primavera, que tem início em setembro, traz flores, cores e cheiros que despertam todos os sentidos. Uma verdadeira explosão de vida, que mexe com a moda e até com o comportamento das pessoas, que deixam o recolhimento do inverno para trás. Mas, com o calor do sol mais forte nesse período, é tempo de cuidar muito para que o desenvolvimento dos jardins e áreas verdes acompanhe todo esse movimento. Segundo o paisagista André Siqueira, da ADS Paisagismo de São Paulo, é importante fazer a remoção de flores, galhos e folhas secas, já em estado de decomposição, além das podas educativas retirando galhos mais finos, dando o formato adequado às espécies e preservando os brotos que ocorrem nesta estação. Podas mais incisivas não são aconselhadas, acrescenta André, porque podem diminuir o vigor das espécies (essa, sim, é a indicação para o inverno por aqui).
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Adubação e plantio
O paisagista ressalta que, a adubação é muito importante para um jardim bonito e viçoso, em especial nesse período. “As plantas devem receber a adubação correta na saída do inverno para cheguem à primavera mais saudáveis e prontas para compor a beleza e saúde das áreas verdes de seu condomínio ou casa”, diz ele. André ressalta, porém, que é preciso tomar cuidados especiais com os tipos de adubo para cada espécie, já que variam de umas para as outras: a composição básica seria o NPK 1010-10 utilizando aproximadamente, 80 gramas por m², já os mais ricos em Nitrogênio (N), por exemplo, são mais indicados às folhagens, enquanto os mais ricos em Fósforo (P) são mais indicados às flores. Mas a atenção aqui tem que ser redobrada, orienta o paisagista, que esclarece: “a falta de adubação pode comprometer a floração e o desenvolvimento das plantas; por sua vez, o excesso pode contribuir para alterar o Ph do solo e, assim, danificar todo o jardim. E é tudo que ninguém quer justamente nessa época colorida do ano, não é?!”. Há uma outra dica importante que vem do entrevistado e que faz
referência aos adubos orgânicos (substratos, esterco, húmus, entre outros): eles são mais seguros, segundo André, já que a liberação dos nutrientes é mais lenta. Lembre-se que é também uma excelente época para o plantio de mudas. Para o paisagista esse é o tempo apropriado para isso, além de semear as espécies anuais que florescerão nas próximas estações explica o paisagista. E os gramados? Eles precisam de cuidados especiais também nessa época? Sim e muito, salienta André. O paisagista orienta que, depois de fazer uma uma cobertura com substrato adequado no inverno, agora é tempo de adubar, com uma formulação básica de NPK 10-10-10 e, em seguida, irrigar com abundancia. Tudo para que o produto se dissol- damentais para o desenvolvimento das plantas e do jardim)? André resva, e não queime as folhas. ponde: o excesso de água provoca o apodrecimento das raízes, espeRegas, pragas e doenças O fator mais importante e vital para cialmente de plantas em vasos; e a as plantas e o jardim é, sem dúvida, falta de água faz com que as plantas a rega e que ganha ainda maior re- fiquem com as folhas amareladas e levância nessa época, como explica sem brilho; o solo e o torrão das o paisagista. Você tem dúvidas so- plantas ficam compactados, com bre a frequência e quantidade (o caminhos por onde a água escoa excesso ou a falta de água são fun- não penetrando à terra.
“Na Primavera, as regas devem ser feitas sem exagero e de maneira homogênea. Na dúvida, como as temperaturas não ficam constantemente elevadas, lembre-se que o solo permanece úmido por mais tempo. Primavera é tempo de cuidar para usufruir de um jardim lindo, como se espera dessa época do ano. E aproveitar a beleza desse tempo”.
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