edição
305 Ano 25
2017
I n d i s p e n s á v e l
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SANTA LUIZA EDITORA LTDA Empresa autorizada para uso da marca Síndico News PABX: (11) 5573-0333 www.sindiconews.com.br sindiconews@sindiconews.com.br facebook.com/sindiconews twitter: @sindiconews Tiragem - 20.000 exemplares Distribuição - Gratuita para síndico de condomínios Dirigido a - condomínios residenciais e comerciais, administradoras, hotéis, shoppings, construtoras. Público leitor - síndicos, zeladores, conselheiros, administradores, construtores, prestadores de serviços em geral. Periodicidade - mensal Área de distribuição - Capital de S Paulo, Santo André, Maúa, S. Caetano do Sul, S. Bernardo do Campo, Diadema. Jornalista Responsável: Caio Girardi - MTB 39543 Diagramação, Composição: Santa Luiza Editora Ltda Outras Praças de Publicações Associadas: J. Pessoa - PB.............. (83) 3219.0000 Diretor:............................. Inaldo Dantas Recife - PE.................... (81) 3221.9083 Diretor:............................. Inaldo Dantas Natal - RN...................... (84) 3223.5593 Diretor:............................. Inaldo Dantas S. J. do Rio Preto - SP..... (17) 9708.2506 Diretor:..........................Hércules Garcia Fortaleza - CE............... (85) 3254.7415 Diretor:............................. Inaldo Dantas Brasília - DF.................. (61) 3226.8810 J.Síndico..............(Fundação: Abril/84) Diretor:..............................Vicente Vecci
EDITORIAL
Estamos enfrentando um período sombrio, onde a intolerância cresce, barreiras entre povos são levantadas e o mundo nunca pareceu tão corrompido. Diante tudo isso, ainda encontramos gente boa, gente sempre preparada a cumprir seus deveres, não importando sua situação financeira. Em todos esses anos em contato com síndicos e funcionários, conhecemos zeladores com esse perfil cumpridor de todos os deveres. Há tempos que o zelador deixou de ser apenas o quebra-galho do condomínio. Ele é o principal funcionário, que está em contato direto com os funcionários, condôminos e com o síndico. A vida do morador de condomínio não seria tão tranquila sem a presença deste profissional.
Existem diversos tipos de condomínio, do mais simples, com unidades pequenas, até os mais luxuosos, com unidades que custam milhões de reais. Para todo tipo de padrão é necessário um zelador. Nada melhor do que comemorar o Dia do Zelador e do Funcionário de Condomínio (11 de fevereiro) aconselhando, com 10 dicas, trabalhadores que buscam aperfeiçoamento profissional. 1 - Conheça seus afazeres e saiba o que o síndico espera do seu trabalho, superando suas expectativas. 2 - Amplie suas habilidades de trabalho com cursos técnicos. Assim, seu cargo será valorizado. 3 - Estude sobre os produtos de limpeza utilizados no condomínio. Saiba onde podem ser utilizados. Faça
o mesmo com as ferramentas que simplificam seu trabalho. 4 - Realize exercícios físicos, pois, muitas vezes, o trabalho de zeladoria requer condicionamento e resistência. Este pode ser um fator determinante na execução de certas tarefas. 5 - Mantenha uma atitude positiva mesmo que não se sinta muito valorizado. 6 - Seja um bom líder e saiba trabalhar em equipe. 7 - A boa gestão do tempo é um fator crucial para o bom zelador. Os melhores zeladores chegam a tempo, começam a trabalhar o mais rápido possível e aprendem rapidamente quanto tempo para gastar em cada tarefa que são responsáveis. Organize o seu dia de uma for-
ma que lhe permita concluir tarefas agendadas. Fique ocupado, criando uma lista de itens de manutenção regular. 8 - Seja parte de uma equipe ou trabalhando sozinho, um bom zelador é organizado. Isso significa que ele deve ter um controle cuidadoso de quais trabalhos foram concluídos, quais deverão ser terminados, mantendo o controle dos suprimentos e ferramentas. 9 - Os melhores zeladores são aqueles que estão comprometidos com o trabalho e se preocupam com as pessoas com quem trabalham. 10 - Um bom zelador é cuidadoso ao seguir procedimentos de segurança. Ele sabe como lidar corretamente com materiais perigosos e evita situações potencialmente críticas.
Pensamento do mês: Se o momento é de crise, não te perturbes, segue... Serve e ora, esperando que suceda o melhor. Queixas, gritos e mágoas são golpes em ti mesmo. Silencia e abençoa, a verdade tem voz.
Chico Xavier
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TERCEIRIZAÇÃO
Com a cabeça ou com o coração?
A terceirização é uma verdadeira revolução na execução de serviços condominiais. A empresa terceirizadora libera o síndico das preocupações naturais dessa responsabilidade, pois, além de executar todos os serviços de portaria, de segurança, de manutenção e de limpeza, faz a supervisão semanal tanto diurna como noturna, e apresenta relatórios do resultado dessas visitas. Ou a terceirizadora convence o síndico e moradores de que é competente e eficaz, ou corre o risco de ser substituída por outra empresa. Se os serviços não são executados a contento, troca-se o empregado; se os empregados não se fixam em seus postos, troca-se a empresa. É simples assim. A terceirização de serviços é uma tendência mundial irreversí-
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vel, largamente aplicada nos países desenvolvidos, se expandindo também no Brasil. Tão irreversível, que todos os novos condomínios entregues aos proprietários já começam terceirizados. Tudo se resume na contratação de empresa idônea que garanta, em contrato, total obediência à legislação trabalhista, assim como a total isenção dos riscos com ações trabalhistas com empregados terceirizados. Tem que ser competente, que garanta em contrato que haverá supervisão semanal diurna e noturna, e que não haverá rotatividade de empregados, e sólida o suficiente para financiar o condomínio no pagamento das indenizações dos empregados que serão substituídos pelos terceirizados, com taxa de juros
simbólica, e num prazo tal, que permita que os pagamentos das prestações sejam feitos com a própria economia proporcionada pela terceirização. Como num passe de mágica, esse financiamento permite ao condomínio eliminar o passivo e riscos trabalhistas sem a necessidade de qualquer arrecadação extra. As vantagens para o condomínio são inquestionáveis: deixa de ser empregador, elimina preocupações com horas extras, com 13º salário, com substituições nas férias ou nas faltas, e ainda supervisiona os trabalhos executados, aliviando sobremaneira as responsabilidades do síndico. Não obstante todos os benefícios e vantagens proporcionados, a terceirização ainda tem oposição de parte dos moradores, porque
não aceitam a troca dos antigos empregados por novos, embora estes mais treinados e qualificados. Diante do risco de perda dos velhos servidores queridos, eles se opõem à terceirização. Acreditam que haverá insegurança, indisciplina, gastos com indenizações, perda na qualidade dos serviços, etc., mas, na realidade, sabem que essas não são as verdadeiras razões. É a cabeça ou, o racional, deixando-se dominar pelo coração. Cabe, então, ao corpo diretivo do condomínio procurar se informar a respeito. Peça uma comprovação da real redução nos custos com pessoal, e de como é feito o financiamento das indenizações. Promova um encontro para esclarecer os moradores sobre os
benefícios e vantagens da terceirização, e conclua sobre o que se poderá fazer com a economia a ser obtida no processo. Se atendidas essas etapas, temos certeza que a consciente decisão quanto a terceirização não mais será nem com a cabeça e nem com o coração, mas, sim, pelo bolso! Através de planilhas de custos, você terá uma prévia exata da economia que a terceirização proporcionará especificamente ao teu condomínio, de maneira a permitir a tomada de decisão consciente e despreocupada. Faça uma consulta sem compromisso. Você não tem nada a perder. E ainda poderá se surpreender com o resultado. Etore A. Fuzetti etore@replace.com.br
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MESES
INDICADOR ECONÔMICO SALÁRIO INFLAÇÃO
IMPOSTO DE RENDA EM 2016 TR
POUPANÇA
Março
R$880,00
0,51%
0,2168%
0,5962%
Abril
R$880,00
0,33%
0,1304%
0,7179%
Maio
R$880,00
0,82%
0,1533%
0,6311%
Junho
R$880,00
1,69%
0,2043%
0,6541%
Julho
R$880,00
0,18%
0,1621%
0,7053%
Agosto
R$880,00
0,15%
0,2545%
0,6629%
Setembro
R$880,00
0,20%
0,1575%
0,7558%
Outubro
R$880,00
0,16%
0,1601%
0,6583%
Novembro
R$880,00
-0,03%
0,1428%
0,6609%
Dezembro
R$880,00
0,54%
0,1849%
0,6435%
Janeiro/17
R$937,00
0,64%
0,1700%
0,6858%
Fevereiro
R$937,00
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0,0302%
0,6709%
* Índice de inflação IGP-M da FGV
** Salário Mínimo Empregados Domésticos em SP - R$ 905,00
OBRIGAÇÕES Admissão/Demissão • Comunicar ao Ministério do Trabalho até o dia 07 do mês seguinte Recolhimento do INSS conforme tabela ao lado: • Todo dia 20 do mês subseqüente. Recolhimento do FGTS, 8,0% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 7 de cada mês, ou no dia útil anterior. Recolhimento do PIS, 1% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 20, sem multa. • Após, multa de mora de 0,33% ao dia, limitado até 20%. Recolher à Receita Federal o Imposto de Renda. Recolher à Prefeitura Municipal ISS sobre Serviços Prestados.
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Rendimento % Parc. Deduzir Até R$ 1.903,98 ........................................... isento -----De R$ 1.903,99 até R$ 2.826,65 ................... 7,5% ......... R$142,80 De R$ 2.826,66 até R$ 3.751,05 ................. 15,0% ......... R$354,80 De R$ 3.751,06 até R$ 4.664,68 ................. 22,5% ......... R$636,13 Acima de R$ 4.664,68 ............................... 27,5% .......... R$869,36 Abatimento por dependente:........................................... R$189,59 Salário Família Até R$ 806,80 = R$ 41,37 por cota De R$ 806,81 até R$ 1.212,64 = R$ 29,16 por cota A cota do salário familia é paga para cada filho menor de 14 anos ou inválido de qualquer idade
INSS Salário Contribuição (R$) ............................................Alíquota Até R$ 1.556,94 ............................................................................ 8 % De R$ 1.556,95 até R$ 2.594,92.................................................. 9 % De R$ 2.594,93 até R$ 5.189,82................................................11 % 20% sobre a folha, como parcela do condomínio 2% sobre a folha, como seguro de acidente de trabalho (verificar de acordo com o fator FAP de cada condomínio) 4,5% sobre a folha, contribuiçãode terceiros (Sesc, Senai, etc)
PISO SALARIAL Zeladores ..................................................................... R$ 1.344,44 Porteiros ou Vigias, Garagistas, Manobristas e Folguistas.....................................................................................R$ 1.287,86 Cabineiros ou Ascensoristas .....................................R$ 1.287,86 Faxineiros e demais empregados ............................. R$ 1.231,29 Acúmulo de cargo ................................................................... 20% Adicional noturno ................................................................... 20% Horas extras ............................................................................ 50% Folgas trabalhadas e feriados ............................................. 100% Cesta Básica ................................................................... R$ 225,62 Ticket Refeição ...................................................................R$ 8,31 Reajuste de 9,15% para salários acima do piso. Vigência a partir de 1o de outubro/16 até 31/09/17.
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SEGURANÇA
Escalando parede para assaltar
Mais uma vez a imprensa paulista noticiou uma invasão e furto em condomínio na cidade de Santos/ SP. O fato se deu num condomínio no bairro Gonzaga, no centro da cidade de Santos, sendo veiculado da seguinte forma: “Homem usa cavalete para escalar prédio e furtar apartamento em Santos. Imagens de câmeras de monitoramento de um prédio no bairro Gonzaga, em Santos, no litoral de São Paulo, flagraram a ousadia de um criminoso ao invadir um apartamento durante a madrugada desta quarta-feira (4). O suspeito entra pela garagem e como percebe que o local está vazio, usa um cavalete e uma lixeira para escalar o edifício e entrar e furtar objetos de um apartamento no primeiro andar. O crime aconteceu por volta das 2h, quando o criminoso entrou na garagem do prédio. Ele usava bermuda e camiseta e calmamente olhou se alguém estava na área. Em seguida, mexeu em gavetas à procura de objetos de valor.”
Com isto, se percebe a fragilidade em que se encontram os condomínios e a ousadia dos ladrões em invadirem locais, teoricamente seguros, e ainda escalarem seus muros para assaltarem condôminos dentro de suas próprias residências. Este tipo de modus operandi demonstra que os meliantes estão burlando os sistemas de segurança implantados e se aproveitando das falhas percebidas facilmente nos condomínios residenciais. Para tanto, faz-se necessário observar os pontos críticos e vulneráveis do condomínio, a fim de sanar suas deficiências, aumentando seu grau de proteção. Por isso mesmo é que há a necessidade de manter barreiras físicas compatíveis com a realidade do condomínio, complementados por equipamentos eletrônicos e por regras de procedimentos para moradores e funcionários. Com a instalação de equipamentos eletrônicos de segurança, para se estabelecer uma barreira perimetral, pretende-se detectar a intrusão ou evasão de qualquer indivíduo pela Fonte: http://g1.globo.com/, área perimetral no menor intervalo de 09/01/2017. de tempo possível e com a intenção
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de evitar a invasão do patrimônio. Para tanto, É necessário que tais equipamentos estejam ligados e em perfeito funcionamento, a fim de não ser surpreendido por ações delituosas deste estilo. Os gestores dos condomínios devem estar atentos para que a manutenção dos equipamentos não tenham falhas, quer seja a preventiva ou mesmo a corretiva, para que funcionem corretamente e de forma que não causem surpresas no momento de urgência. Porém, o sistema de segurança somente será eficiente se houver a integração entre todos os interessados, bem como a participação dos funcionários que devem ser treinados, orientados e monitorados de perto, para que se tenha uma maior qualificação e valorização, buscando uma proteção mais eficaz. José Elias de Godoy - Consultor de Segurança em Condomínios pela Suat e autor dos livros “Manual de Segurança em Condomínios’’ e “Técnicas de Segurança em Condomínios”. elias@suat.com.br
PARA-RAIO/SPDA Conceito descrito nas normas ABNT NBR 5410 e ABNT NBR 5419 O Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (SPDA) externas, ou para-raios, não tem como finalidade a proteção do equipamento ou da instalação elétrica, mas sim deve ser instalado para prioritariamente proteger as estruturas das edificações e pessoas que nelas habitam, protegendo contra os impactos diretos dos raios. A diminuição no tamanho dos componentes e dos equipamentos eletroeletrônicos teve como consequência a queda da suportabilidade à tensões impulsivas (surtos): equipamentos alimentados pela mesma rede de energia elétrica e que troquem dados por meio de condutores metálicos, sua localização em salas, edificações diferentes, sistemas de aterramento inadequadamente instalados, dentre outros... Deste modo, é necessário muito mais que a instalação do para-raios para minimizar os efeitos que causam defeito ou queima de componentes da instalação. Para corrigir o problema, um estudo aprimorado e vistoria técnica no local são sempre recomendáveis. Podemos, entretanto, enumerar um conjunto de padrões a serem considerados: • Qualidade do aterramento: Verificação da condição de eletrodo único de aterramento para a edificação, correta escolha do esquema de aterramento e equipotencialização local; • Instalação obrigatória de proteção contra surtos (DPS): O primeiro nível de proteção (ponto de entrada da instalação na edificação ou no quadro de distribui-
ção principal, QDP, dependendo da situação), além da verificação da necessidade de proteção adicional (segundo, terceiro e outros níveis) contra surtos de tensão, dependendo da distância e do posicionamento dos componentes e equipamentos; • Instalação adequada das linhas elétricas de energia e de sinal: Diminuição na área do “loop” (laço) causado pelos cabos de energia e de sinal, instalação dos cabos em bandejas ou eletrodutos metálicos, com continuidade elétrica assegurada e aterramento em suas extremidades, com os barramentos de “terra” dos painéis. Instalação de um transformador isolador e de um regulador de tensão para atenuar ruídos causados por componentes harmônicos e o comprometimento nas variações de surtos transferidos pela rede de energia elétrica. Uma vez conhecido o conceito, fica mais simples entender que nossa segurança depende cada vez mais de sistemas bem projetados, instalados e mantidos. Por Jobson Modena ”... mas estava tudo bem, agora que instalei o para-raios, meus equipamentos começaram a queimar...”. Esta é uma frase que ouvimos cotidianamente, principalmente daquelas pessoas que contratam serviços olhando somente o valor das propostas que chegam em suas mãos, desprezando o escopo técnico delas.
Reginaldo Reis Costa Engenheiro de Segurança (11) 2241-2847 / 94713-6485 www.recconsultoriaempresarial.com.br
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Não descuide do seguro do condomínio O condomínio deve assegurar o patrimônio com a contratação de ao menos uma das modalidades obrigatórias: cobertura básica simples ou cobertura básica ampla.
Caso você não saiba, a contratação do seguro para condomínio é obrigatória por lei, segundo o artigo 1.346 do Código Civil. Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial. O responsável pela contratação e renovação do seguro é o síndico ou que responde ativa e passivamente, em juízo ou fora dele por qualquer acontecimento a edificação. Art 1.348 – Compete ao síndico realizar o seguro da edificação. Para a contratação do seguro não é necessário a realização de uma assembleia, devido a obrigatoriedade do seguro. Porém, a assembleia deve ser convocada para definir a escolha da seguradora, o custo do seguro e as coberturas que constará na apólice.
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Mas afinal, o que o seguro condomínio cobre? Em um seguro com cobertura básica simples, o condomínio está assegurado contra riscos de incêndio, queda de raio dentro do terreno onde está localizado o imóvel e explosão de qualquer natureza. É possível contratar coberturas adicionais específicas, de acordo com a necessidade do condomínio. Para seguros com cobertura básica ampla, o condomínio está coberto contra riscos de quaisquer eventos que possam causar danos materiais ao imóvel, exceto os expressamente excluídos. As instalações cobertas são: áreas comuns, unidades autônomas e equipamentos pertencentes ao condomínio. É importante reforçar que o seguro para condomínio protege as unidades individuas em relação a estrutura física. Neste caso, estarão cobertos pisos, paredes, esquadrias, portas, janelas, tubulações elétrica e hidráulica,
acabamento e pintura. Para assegurar os bens dentro do imóvel, é necessária a contratação de um seguro individual para o imóvel, que cobrirá roubo//furto entre outras coberturas. Há uma diversidade de coberturas quando tratamos de seguro para condomínio. Portanto, a melhor maneira de contratar ou renovar o seguro é com o auxílio de um corretor de seguros, pois ele analisará junto ao síndico as necessidades do condomínio.
Seguro de Responsabilidade Civil do Síndico O Seguro de Responsabilidade Civil Profissional é voltado para Síndicos (Pessoa Física) e Administradoras de Condomínios (Pessoa Jurídica) e visa proteger o profissional no exercício de suas funções. O não cumprimento de obrigações legais, reclamações de serviços contratados sem aprovação em assembleia, problemas com normas, procedimentos e resolução de conflitos no condomínio podem gerar pedidos de reparação de danos. O seguro cobrirá as despesas de defesa, indenizações, acordos e demais pedidos de reparação de
danos. O seguro pagará os honorários advocatícios, laudos periciais, depósitos recursais, sucumbências e demais despesas necessárias do processo de defesa nas esferas Cível, Administrativa e Criminal e Arbitral. Caso o segurado seja condenado judicialmente, por decisão judicial transitado em julgado ou decisão final proferida por tribunal, as indenizações a título de prejuízo financeiro, dano material, moral e corporal serão pagas até o limite máximo de indenização contratado. Lembrando que não há necessida-
de de ação judicial para acionar o seguro. Caso o Segurado sofra um dano à sua reputação decorrente da sua prestação de serviço profissional, o seguro cobrirá despesas necessárias para assessoria de imprensa e relações públicas, tais como, honorários de profissionais especializados, a fim de auxiliar a comunicação com a imprensa, objetivando a preservação da reputação do segurado. Mariane Mesquita Dep. de Marketing
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CUIDANDO DO SEU PATRIMÔNIO Há muitas maneiras de controlar pragas urbanas. A melhor delas é ter uma parceria com a Controle de Pragas e Desentupimento
Nos dias de hoje, nos deparamos com diversos problemas que são gerados pelo crescimento desordenado e a falta de infraestrutura que não consegue acompanhar este desenvolvimento. Nas grandes metrópoles, além do crescimento populacional, devemos nos atentar pelo fato de que invadimos o espaço dos animais, principalmente as consideradas pragas urbanas. O 1° passo antes de eliminarmos e controlarmos as pragas urbanas é conhecê-las. Ou seja, sabermos quem são os nossos inimigos!
Eliminando cupins sem sair de casa
PRINCIPAIS BENEFÍCIOS DO SISTEMA ATRAVÉS DE ISCAGEM:
Sistema não invasivo - Não requer quebra de estrtururas, tais como paredes, batentes, forros, divisórias, canos e condutores de cabos de telefonia ou elétricos, etc. Princípio ativo não volátil - Sem odor, sem contaminação do ambiente e do ar. Iscas pastosas - Permite a visualização do ataque, bem como, identificação da espécie e fase de vida. Facilitam o monitoramento das condições da colônia. Reposição periódica das iscas - Menor mão de obra, menos pessoas trabalhando dentro das instalações, maior rapidez de intervenção. Método Seletivo - Menor toxicidade permite o tratamento sem suspensão ou proibição das atividades normais e livre acesso as pessoas e animais domésticos nos locais em tratamento.
Estação aérea parede
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Estação de solo
É época de revoada de Cupins
Chegou a primavera, estação de clima ameno, da diversidade de flores e cores, mas é chegado também o período de revoadas de cupins alados (voadores), mais comumente conhecidos como siriris ou aleluias. As revoadas são formadas pelos machos e fêmeas reprodutores. Eles deixam seus respectivos ninhos em busca de um companheiro para iniciar uma nova colônia. Isso ocorre com maior intensidade na primavera e verão, onde milhares de indivíduos se preparam para a revoada. Para evitar a entrada da revoada
dentro de casa, feche as portas e janelas e apague as luzes. Essas revoadas ocorrem sempre nos finais de tarde, quando o sol se põe e o clima fica ameno. Uma vez fora da colônia, saem voando direcionados pelas luzes. Por isso a concentração próxima às lâmpadas da rede publica e iluminação das nossas casas. Longe da colônia onde nasceram os reprodutores perdem suas asas. Sua autonomia de voo é curta e isso ocorre naturalmente. Uma vez no solo, sobre madeiras, ou vãos livres, procuram formar novos casais e assim iniciar novas colônias.
Espécies mais conhecidas
• Os cupins de madeira seca (Cryptotermes Brevis) • Os cupins de solo ou subterrâneos (Coptotermes Gestroi ou Coptotermes Havilandi) • Os cupis arborícolas (Nasutitermes.sp)
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Tipos de ataque e vestígios característicos
Cupins de madeira seca Pequenos orifícios nas madeiras / todo e qualquer tipo de madeira ou materiais com celulose Pó granulado (esferas), grânulos fecais oriundos da digestão das madeiras ou celulose Cupins de Solo ou Subterrâneos Provenientes do solo, adentram aos imóveis através da alvenaria, por fissuras, rachaduras, trincas, conduítes, vãos livres, etc. Formam trilhas ou galerias que parecem de terra. Na verdade, são túneis por onde se locomovem em busca de alimentação (celulose), abrigo e até formação de subnúcleos. Atacam principalmente o madeiramento em contato com a alvenaria.
Como o ataque ocorre de dentro pra fora, (vãos entre a alvenaria e as madeiras), quando chega ao alcance dos olhos já conta com alta infestação, causando prejuízos materiais, danos estéticos e até depreciação do imóvel. Cupins Nasutitermes Provenientes do solo, são cupins gramíneos ou arborícolas. Formam seus ninhos sobre árvores (montículos). Podem estar também sobre postes e no solo sob áreas de vegetação.
Os cupins arborícolas atacam madeiras em geral. Eles são comuns também em áreas urbanas.
Métodos de combate aos cupins
• Procure sempre profissionais com vasta experiência no mercado. • Tratamentos preventivos nos madeiramentos / ou corretivo se já houver infestação. • Tratamento preventivo no solo / ou corretivo se já houver infestação.
11 5668-4000 • 0800-109 600
JURISPRUDÊNCIA Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS.
O que se entende por fachada de prédio?
Relator: Voltaire de Lima Moraes, Julgado em 07/05/2013)
Apelação Cível. Condomínio. Ação de cobrança. Embargos à arrematação. Princípio da unirrecorribilidade das decisões judiciais. Interposição de agravo de instrumento. Impossibilidade de adoção do princípio da fungibilidade. Interposição de apelo. Preclusão consumativa. O ordenamento processual em vigor adota o princípio da unirrecorribilidade ou unicidade recursal, razão pela qual não se admite, mesmo que dentro do prazo, a interposição de mais de um recurso contra a mesma decisão judicial. Diante disso, não pode ser conhecido apelo. APELO NÃO CONHECIDO. (Apelação Cível Nº 70056199565, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS. Relator: Gelson Rolim Stocker, Julgado em 31/10/2013)
Agravo de instrumento. Condomínio. Cotas condominiais em atraso. Proibição da utilização das áreas de uso comum. Verdadeira coação na tentativa de buscar o crédito. A inadimplência do condômino, relativamente a períodos remotos, não justifica a vedação de uso das áreas condominiais comuns, pois se caracteriza como conduta coercitiva ilegítima, mormente considerando que a dívida está sendo discutida judicialmente. Agravo de instrumento provido. (Agravo de Instrumento Nº 70052794195, 08
Ação cautelar inonimada. Condomínio. Embargos à arrematação processo principal julgado extinto sem resolução de mérito, por ausência de pressuposto de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo. Perda de objeto reconhecida. Cautelar Extinta. A ação cautelar incidental tem vinculação com o processo principal. Julgado extinto, sem resolução de mérito, os embargos à arrematação, por ausência de pressuposto de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo, resta prejudicada a ação cautelar incidental que visava assegurar o resultado útil da referida demanda, por absoluta perda de objeto. AÇÃO CAUTELAR JULGADA EXTINTA, POR PERDA DE OBJETO, EM DECISÃO MONOCRÁTICA. (Medida Cautelar Inominada Nº 70062958749, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS. Relator: Liege Puricelli Pires, Julgado em 22/04/2015).
Apelação Cível. Ação de extinção de condomínio. Distribuição igualitária dos bens. Art. 1.667 do Código Civil. Desnecessária a alienação dos bens, como determinado, a fim de que sejam rateados os valores, pois, em que pese a divergência das partes, estes passaram por criteriosa avaliação. APELO PROVIDO. (Apelação Cível Nº 70045108347, Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS. Relator: Liselena Schifino Robles Ribeiro, Julgado em 28/03/2012)
Muito se fala nos condomínios sobre o que vem a ser alteração de fachada. Antes de desenvolver o tema, vou à definição: Fachadas: São todas as faces de uma edificação. Podem ser: externas, onde a principal é a da frente, depois as laterais e as dos fundos; e as secundárias, que são as internas (Ex: corredores e portas dos apartamentos). Agora, o que diz a Lei: Novo Código Civil Brasileiro: Art. 1.336. São deveres do condômino: III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; Mais um pouco de teoria: Alteração: Ato ou efeito de alterar; modificação; mudança; decomposição; degeneração; perturbação. “Conceito de alteração não é de-
terminado pelo código. Mas, de um modo geral, deve entender-se que a alteração proibida é a que muda o destino da coisa, ou lhe transforma o modo de ser.: Clóvis Bevilácqua. Alteração de fachada: Considera-se alteração de fachada quando nela se introduz qualquer mudança física de sorte a desequilibrar ostensivamente, à primeira vista, a harmonia estética ou o projeto arquitetônico do edifício, ou que comprometa a aparência estética geral do prédio. Dentre as mais comuns dúvidas a respeito de alteração de fachada, estão as instalações de aparelhos de ar-condicionado, colocação de redes e grades de proteção e envidraçamento de varandas. De acordo com as decisões predo-
minantes dos nossos tribunais, os exemplos acima não podem ser caracterizados como alteração de fachada, pelas justificativas já citadas. Porém, algumas regras básicas devem ser seguidas, como por exemplo: padronização de espaços, de cores, decididos preferencialmente em assembleia geral, ou a exemplo do primeiro já feito. Mas, o que constatamos pelos condomínios afora é que uma série de irregularidades são praticadas (em menor ou maior quantidade), a exemplo de instalação de antenas parabólicas (do tipo Sky ou Direct) nas varandas dos apartamentos, e aparelhos de ar-condicionado fora do padrão já adotado. Este assunto é abordado, e em muitas vezes, sem constar da pauta ou com o quórum abaixo do exigido (neste caso, unanimidade). Sendo assim, é passível de anulação qualquer decisão que tenha por objetivo proibir ou permitir inovações que venham a agredir a forma da fachada. É bom lembrar que a simples troca de uma porta do apartamento é, por força da lei, considerado alteração de fachada.
É justo pagar pelo tamanho do apartamento, se isso não significa maior despesa? Muitos são aqueles que trazem essa alegação, principalmente os proprietários dos famosos “apartamentos de cobertura”. É fato de que nem sempre os maiores apartamentos dão causa a maiores despesas dentro do condomínio, como também é fato que, muitas vezes, os apartamentos de menor tamanho têm mais moradores, que consomem mais água, mais gás, utilizam em maior quantidade a piscina, a sauna, etc. Mas, não é por esse ângulo que a lei vê o assunto, e sim pelo entendimento de que, quanto maior a unidade, menor a quantidade de contribuintes na coletividade, bem como, quanto menor a unidade, mais unidades se
constroem naquele condomínio, consequentemente, mais contribuintes existirão para as despesas mensais. Por isso, a saída mais justa, foi fazer a divisão pelo percentual que as unidades detêm na coletividade. Mas, contradizendo tudo o que falei acima, a própria lei também deixou para os próprios condôminos contribuintes escolherem a melhor forma de dividir as despesas mensais, desde que coloquem isso na Convenção. Inaldo Dantas - Advogado Administrador de Condomínio - Presidente do Secovi - PB e-mail: inaldo.dantas@globo.com www.sindiconews.com.br
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Julho / 2016 09
ADMINISTRATIVO
O art. 1354, do Código Civil, diz uma coisa bem lógica (A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião). A forma disposta na lei tem por objetivo impedir que grupos, a favor ou contra o corpo diretivo, façam reuniões camufladas (convoca-se uns e não outros) para favorecer inte-
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Convocação de assembleia geral
resses escusos ou em desarmonia com os da coletividade. Mas, em geral, a prática gera muita discussão. Para início das questões em torno do assunto, pregunta-se: Quem é o condômino que deva ser convocado? O que possui título de propriedade (com escritura pública de venda e compra ou contrato de promessa de venda e compra,
ou outro) registrado ou averbado no Cartório de Registro de Imóveis, ou quem já é comprador ou promitente comprador (com escritura de venda e compra ou contrato de promessa de venda e compra, ou outro), sem o título registrado ou averbado no Cartório de Registro de Imóveis? Ou em ambos os casos? Ai, depende!!! Depende de dois tipos de assuntos a serem deliberados: (1) “o que vai gerar efeitos fora do condomínio, contra terceiros (erga omnes)” ou (2)“ o que vai gerar efeito somente dentro do condomínio, para os moradores”. O primeiro tipo ocorre quando os assuntos deliberados, em assembleia repercutirem no direito real sobre a unidade condominial ou sobre o todo incorporado, para o condomínio se proteger contra
eventuais interesses de terceiros (pessoas, físicas ou jurídicas, que não fazem parte do condomínio). Essa proteção só começa a ser válida após a ata da assembleia ser registrada ou averbada no Cartório de Registro de Imóveis. É a partir do ato procedido no Cartório Imobiliário que o cidadão (terceira pessoa) pode tomar ciência da validade dos direitos e obrigações que giram em torno da unidade ou de todo o conjunto condominial e contra os mesmos ele não pode interferir. Cita-se, como exemplo, o caso de elaboração ou alteração da Convenção de Condomínio, em que é necessária a aprovação do ato por, no mínimo, por 2/3 (dois terços) dos condôminos, cujos títulos de aquisição estejam registrados ou averbados no Cartório
de Registro de Imóveis. Para se conseguir o registro da Convenção ou de sua alteração é necessário que todos os condôminos (que tenham seus nomes registrados ou averbados no cartório imobiliário) sejam convocados à assembleia geral e dela tenham participado, aprovando, por 2/3, no mínimo, a proposta indicada no edital de convocação. O segundo tipo de assunto é aquele em que a decisão tomada em assembleia geral tem efeito somente para os que convivam dentro do condomínio, criando, alterando ou extinguindo atos administrativos e comportamentais, dos direitos ou obrigações internas, particulares. Continua no próxima edição.
Róberson Chrispim Valle robersonvalle@globo.com
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Verão divertido e sem problemas
A capacidade do síndico manter os equipamentos do condomínios funcionando vai além da escolha dos prestadores de serviço. Um bom gestor procura informar-se a respeito de cada tipo manutenção. Ele não será um especialista, por exemplo, em mecânica por estudar o funcionamento do portão. Mas estará preparado para conversar a respeito com os técnicos designados para o conserto. Nestes últimos meses, as piscinas dos condomínios foram, e continuam sendo, muito frequentadas. É um período que exige atenção especial para que não haja problemas com a bomba, com o filtro ou com a qualidade da água. Certamente seu condomínio tem, ou deveria ter, uma empresa para executar a manutenção, mas você
da água e garantir o conforto e segurança do usuário. O pH indica a acidez, neutralidade ou alcalinidade da água. Se ele pender para o ácido, podem ocorrer corrosões em superfícies e equipamentos da piscina. Se estiver pendendo para o básico, a água poderá ficar turva. Bomba e filtro Siga sempre as instruções da etiA bomba é o sistema o circulatório. queta ao adicionar produtos à pisEla movimenta a água até o filtro cina. Em caso de dúvidas, entre em para remoção de qualquer sujeira, contato com um profissional. antes de enviá-la de volta para a Segurança piscina. O tamanho da tubulação, a capa- • Cercas são projetadas para facilicidade da piscina e a potência da dade de uso, restringindo acesso em bomba determinam o tempo de horários não permitidos. Também é execução deste equipamento. muito importante para que nenhuma criança entre sem supervisão. Teste de pH • Os ralos podem sugar o cabelo de O pH da piscina deve ser testado um usuário da piscina. Este tipo de para manter o equilíbrio adequado acidente já fez vitimas fatais. Exis-
sabe o que ela faz? Você conhece o funcionamento da piscina do condomínio que gere? Para auxiliá-lo nesta busca por conhecimento, separamos uma gama de informações deste importante espaço condominial.
Dicas gerais ro do clclube, lubbe, semp mpree ccalçar mp alçlçar al çar os chinelos ça chhi hi los e nnão andar descalço no chão úmido; hinel • Na piscina, na sauna ou no chuveiro sempre • Evitar usar sapatos muito fechados durante um dia inteiro de verão; • Ter material para cuidar das unhas individual, para evitar a transmissão de bactérias; • Usar roupas leves e de algodão; • Passar o filtro solar pelo menos 20 minutos antes de sair ao sol; • Usar chapéus e óculos de sol; • Evitar a exposição ao sol entre as 10h e 16h; • Permanecer o mínimo de tempo possível com roupas de banho molhadas; • Lavar bem as mãos após manusear frutas cítricas; • Não usar receitas caseiras para tratar as queimaduras na pele. www.sindiconews.com.br
tem aparelhos no mercado que interrompem o funcionamento do ralo na presença de algum corpo estranho Por exemplo, se o cabelo de alguém é sugado, a tampa, com dispositivos específicos, detecta e interrompe a sucção. Assim, a pessoa não fica presa em baixo d’água. • Materiais antiderrapantes devem ser colocados no deck da piscina, prancha de mergulho e escadas. • Os degraus da escada da piscina devem ter, pelo menos, três polegadas de largura, e a escada deve ter corrimãos em ambos os lados, pequenos o suficiente para uma criança agarrar. • Deve haver uma escada em ambas as extremidades da piscina. • O equipamento elétrico deve ser instalado por um eletricista licenciado, de acordo com os códigos de segurança locais. • Em piscinas acima do solo, instale cercas resistentes em torno do convés da piscina. A escada de acesso deve ser robusta e sem parafusos salientes ou outras arestas. • Não deve haver arestas afiadas e parafusos salientes; Repare as escadas rachadas ou quebradas. Substitua os materiais antiderrapantes quando se desgastam.
Perigos do verão
No verão, a incidência de queimaduras e problemas de pele crescem
quase 30% em relação às outras estações. Para os condôminos, que passam mais tempo na piscina neste período, divulgue as dicas do Ministério e da Secretaria da Saúde. “A queimadura de sol é caracterizada por uma inflamação que pode aparecer como mancha avermelhada ou mesmo bolhas no local atingido. Os sintomas são dor, queimação, ardência, mudança de textura da pele e, às vezes, bolhas. Os cuidados tomados dependem da intensidade da queimadura, tanto em extensão quanto em profundidade. • Queimaduras de 1º Grau: causam avermelhamento (mancha escura) na pele. Hidrate bem a pele, ingerindo líquidos e aplicando cremes e loções após o banho. Use sabonetes apenas nas mãos, pés, genitais e regiões de dobras (axilas e pescoço). Não tome banhos quentes. • Queimaduras de 2º Grau: atingem a epiderme e parte da derme mais profunda. É comum que a pessoa sinta dor, tenha inchaço e que forme quase bolha ou bolha superficial. Tenha os mesmos cuidados citados para queimaduras de 1º. Grau. Não manipule as bolhas. Procure um dermatologista, pois é importante para evitar a desidratação da pele, o aparecimento de herpes labial, infecções bacterianas, manchas e cicatrizes A insolação e a desidratação também podem ser ocasionadas pela exposição excessiva ao sol e ao tempo quente. A recomendação é beber ao menos dois litros de água por dia, sempre aplicar o protetor solar no mínimo 30 minutos antes de se expor ao calor, e evitar as horas com maior concentração solar (entre 11h e 16h), além de usar chapéus, óculos de sol e roupas leves.” Outro problema recorrente é a micose. Para evitá-la, é preciso secar bem o corpo após o banho, principalmente áreas como virilha, axilas, abaixo das mamas e entre os dedos dos pés. 11
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Escolher a administradora ideal para o condomínio é uma tarefa complicada, mas não impossível. Com alguns cuidados, é possível contratar uma empresa idônea, a qual terá papel fundamental na gestão do condomínio. A confiança entre síndico e administradora faz com que a rotina transcorra organizada e tranquila no condomínio. Em consequência dessa boa sintonia, as melhores soluções se apresentam. É muito importante que o síndico receba a orientação dos profissionais do ramo, pois eles estão preparados para orientar nas melhores decisões sem colocar em risco a responsabilidade de todos que fazem parte da administração. Além da assessoria nas áreas trabalhista, contábil, financeira e jurídica, a administradora deve permanentemente identificar os problemas de seus clientes, participando ativamente na resolução de todo tipo de imprevistos. O comprometimento verdadeiro com o condomínio é um grande diferencial na atuação de uma administradora. Elas devem levar ao condomínio todas as informações necessárias para que o síndico e os moradores estejam atualizados no cumpri-
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Selecione a melhor administradora mento das leis e normas regulamentadoras, lembrando que o síndico é o responsável. Legalmente, a administradora é o preposto do síndico na gestão de todos os assuntos condominiais, atuando de um lado em relação aos funcionários, fornecedores, prestadores de serviço e outros profissionais ou empresas contratados pelo condomínio. De outro lado, atua junto à massa condominial no sentido de solucionar os problemas que tenham relação com o edifício, evitar conflitos e estimular a participação nos assuntos condominiais. Ela também deve também fazer parte de suas funções, dando assessoria e orientação ao síndico. Uma administradora completa atua não em uma, mas em diversas áreas do comando condominial. Ela atua checando, analisando e escolhendo o serviço de funcionários, fornecedores, prestadores de serviço e outros profissionais ou empresas contratados pelo condomínio. Sempre que um síndico novo inicia o cargo, é de suma importância que converse com a administradora para que a mesma possa esclarecer todo o andamento do
condomínio, como se dá o seu funcionamento e as particularidades existentes para que se sinta seguro em iniciar o novo trabalho. As melhores administradoras otimizam seus trabalhos, personalizando o atendimento pois cada condomínio tem sua particularidade. Seus departamentos jurídicos precisam estar atualizados com a legislação e preocupados em solucionar a inadimplência. Geralmente os moradores não têm o conhecimento de todas as leis necessárias para administrar um condomínio. As administradoras devem oferecer esse suporte, informando e atualizando a comunidade condominial. Rosely Benevides de Oliveira Schwartz, em seu conceituado livro "Revolucionando o Condomínio", destaca que, "havendo autorização do síndico, as administradoras poderão convocar assembleias, seguindo o que estabelece a Convenção; executar deliberação das assembleias; manter atualizado o cadastro dos condôminos; providenciar os orçamentos das despesas e levar à assembleia para aprovação; realizar todos os controles contábeis; executar e enviar as quotas condomi-
niais ordinárias e extraordinárias aprovadas por assembleia geral; auxiliar o síndico na contratação de seguros; pagar as despesas do condomínio, desde que haja fundos; dentre outras atribuições, dependendo do tipo de contrato". Hoje em dia, todos visam constantemente uma redução dos gastos. O dinheiro utilizado sem planejamento gera prejuízo e isso precisa ser evitado. Por isso, na hora de contratar serviços de empresas terceirizadas, a administradora e o síndico fazem uma pesquisa e escolhem o melhor preço aliado a um bom serviço. Essa redução de gastos possibilita a criação de uma reserva de caixa. Essa folga nas contas permite a realização de obras, sem atrasá-las. A contabilidade necessita de atenção. Quando bem idealizada, a prestação de contas é mais facilmente compreendida pelos condôminos. A transparência nas finanças do condomínio dá credibilidade ao trabalho do síndico e da administradora. O livro "Revolucionando o Condomínio" também alerta para os cuidados na hora de escolher a administradora: "• Consultar pelo menos três empresas, solicitando informações
sobre sua sistemática de trabalho. Apenas preço baixo e nome no mercado não garantem qualidade. • Dar preferência às administradoras que trabalhem com contas separadas para cada condomínio. • Solicitar modelo de balancete elaborado pela administradora e verificar se o período demonstrado abrange o mesmo que o condomínio utiliza para controle de suas contas. • Saber se a administradora possibilita que os condôminos tragam orçamentos, principalmente para as obras dispendiosas. • Verificar número de assembleias a que a administradora comparece e se a presença é cobrada. • Informar-se sobre o procedimento no caso de haver condôminos inadimplentes. • Verificar com atenção se as guias de recolhimento dos impostos e taxas estão autenticadas normalmente pela rede bancária. • Observar no contrato se a administradora se responsabiliza pelos erros cometidos por ela, inclusive reembolsando o condomínio pelo pagamento de multas ou despesas provenientes de atrasos. • Visitar a administradora para avaliar suas condições de operação. • Pedir lista de clientes.
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