FASTIGHETSÄGARENS HANDBOK FASTIGHETSÄGARENS HANDBOK
1
Fastighetsägarens handbok ISBN
978-91-977133-8-2 Utgiven av Fastighetsägarna i september 2013, reviderad i december 2016.
Fakta
Veronica Eade, Tomas Ernhagen, Rikard Silverfur, Ulla Werkell och Marie Öhrström.
Produktion
Elisabeth Jönsson InfoMera IMR AB
Foto
Sofia Sabel, Saga Berlin, H E Nygren, Frida Lenholm Samuel Rhedin, Johan Mård/Folio m fl.
Illustrationer Information & Illustration AB Tryck
Alfredssons Communication
Innehållet i denna version av Fastighetsägarens handbok beskriver vad som gäller inom respektive ämnesområde i december 2016. Innehållet i lagar, förordningar och föreskrifter ändras över tid, aktuell information finns på www.lagrummet.se
2
FASTIGHETSÄGARENS HANDBOK
!
INNEHÅLLSFÖRTECKNING KAPITEL 1. VILL DU VETA MER? ............................................... 4 Webbshopen ................................................................... 4 Fastighetsägarna Dokument ............................................. 4 Utbildningsverksamhet ..................................................... 5 Medlemskap i Fastighetsägarna ........................................ 5 KAPITEL 2. FASTIGHETSRÄTTENS GRUNDER ............................. 6 Avtal och tillstånd ............................................................. 7 Panträtt och inteckningar ................................................. 8 Övrigt .............................................................................. 9 KAPITEL 3. LAGAR ATT KÄNNA TILL....................................... 12 Det svenska regelverket .................................................. 13 Plan- och bygglagen ....................................................... 14 Miljöbalken .................................................................... 17 Lagen om allmännyttiga kommunala bostadsbolag ......... 19 KAPITEL 4. BOSTADSUTHYRNING .......................................... 20 Om hyresavtal ................................................................ 21 Hyressättning ................................................................. 22 Flytta in .......................................................................... 23 Under hyrestiden ............................................................ 24 Flytta ut.......................................................................... 27 Tvist mellan hyresvärd och hyresgäst ............................... 30 KAPITEL 5. LOKALUTHYRNING .............................................. 32 Om hyresavtal ................................................................ 33 Momsregistrering ........................................................... 34 KAPITEL 6. FASTIGHETSDRIFT ................................................ 36 Sund inomhusmiljö......................................................... 37 Vatten ............................................................................ 41 Avfallshantering ............................................................. 41 Elektriska installationer ................................................... 42 Hissar ............................................................................. 43 Brandskydd och sotning ................................................. 44 Ohyra och skadedjur ...................................................... 45 Bredband och kabel-tv.................................................... 45 Allmänna trygghetsfrågor............................................... 46 Försäkringar ................................................................... 46 Hjälp med egenkontrollerna ........................................... 47 KAPITEL 7. ENERGI OCH MILJÖ.............................................. 48 Energieffektivisering ....................................................... 49 Energideklaration ........................................................... 48 Webbaserat program för Energiuppföljning .................... 51 Miljöklassning ................................................................ 52 Grönt hyresavtal ............................................................. 53
KAPITEL 8. FASTIGHETSUNDERHÅLL ...................................... 54 Reparationer och underhåll eller ombyggnad? ................ 52 Normala intervall för underhållsåtgärder ......................... 52 Underhållsplan ............................................................... 53 Att köpa förvaltningstjänster .......................................... 56 Inför större projekt ......................................................... 58 Entreprenadjuridiska dokument ...................................... 59 Entreprenadformer ......................................................... 60 Ersättningsmodeller........................................................ 61 Upphandlingar ............................................................... 62 KAPITEL 9. ATT VARA ARBETSGIVARE .................................... 64 Anställningsavtal ............................................................ 64 Skatter ........................................................................... 64 Arbetsgivarens ansvar..................................................... 64 KAPITEL 10. FINANSIERING .................................................... 66 Eget eller lånat kapital .................................................... 66 Kreditprövning ............................................................... 67 KAPITEL 11. EKONOMISK ANALYS......................................... 70 Ekonomi och investeringar ............................................. 75 Bedöma en investering ................................................... 77 Nyckeltal ........................................................................ 78 Sammanfattning av vanliga begrepp ............................... 81 KAPITEL 12. FASTIGHETSVÄRDERING .................................... 82 Värdebegreppet ............................................................. 82 KAPITEL 13. SKATT OCH REDOVISNING ................................. 86 Företagsformer .............................................................. 86 Revisor, revision och årsredovisning ................................. 88 Indelning av fastigheter .................................................. 90 Verksamhetens intäkter och kostnader ........................... 91 Särskilda regler för enskilda näringsidkare ....................... 95 Särskilda regler för aktiebolag och andra juridiska personer ........................................................... 96 Fastighetstaxering .......................................................... 96 KAPITEL 14. KÖPA ELLER SÄLJA FASTIGHET ........................... 98 Betala rätt pris ................................................................ 98 Ny som fastighetsägare?................................................. 98 Skattefrågor ................................................................... 99 Miljöaspekter ............................................................... 100 Erhåll rätt pris ............................................................... 101 Skattefrågor ................................................................. 101 INDEX.... ............................................................................. 102
FASTIGHETSÄGARENS HANDBOK
3
KAPITEL 1
HJÄLP I DIN VARDAG I din hand håller du Fastighetsägarens handbok. Syftet med handboken är att kort beskriva de många områden som en fastighetsägare behöver vara insatt i, åtminstone på en grundläggande nivå. Fokus ligger på att lyfta fram det som är generellt och allmängiltigt för det stora flertalet av våra medlemmar, samt hänvisa till var man kan hitta mer information inom respektive ämnesområde.
Med ett medlemskap hos Fastighetsägarna har du tillgång till våra experters kompetens samt en lång rad hjälpmedel i form av publikationer, dokument, mallar och webbaserade verktyg. Utnyttja allt det vi har att erbjuda för att göra din fastighetsvardag enklare.
Besök vår webbplats och webbshop
Fastighetsägarna Dokument
På www.fastighetsagarna.se hittar du mycket information inom olika ämnesområden. En del information är dock lösenordsskyddad och därmed tillgänglig enbart för våra medlemmar. Har du inte tillgång till ditt lösenord så kontakta Fastighetsägarna i din region, kontaktuppgifter finns på handbokens baksida.
Fastighetsägarna Dokument är vårt webbaserade digitala system för alla de avtal, bilagor och övriga dokument som en fastighetsägare behöver för att kunna bedriva sin verksamhet, se www.fastdok.se.
Från vår webbplats når du även Fastighetsägarnas webbshop. I den hittar du hela vårt utbud av förlagsprodukter. Där kan du enkelt ladda ner rapporter och faktablad samt handla böcker och andra trycksaker. Som medlem i Fastighetsägarna får du rabatt på våra produkter.
Genom att använda Fastighetsägarna Dokument kan du vara trygg med att avtalen följer såväl lagstiftningen som god sed och praxis inom branschen. På så sätt minimeras risken för tvister. Avtalen uppdateras i takt med att lagstiftning och praxis förändras. Ditt digitala dokumentarkiv
Fastighetsägarna Dokument fungerar som ditt eget digitala dokumentarkiv. Här kan alla ifyllda dokument sparas så att de lätt kan plockas fram vid ett senare tillfälle. Givetvis kan du lägga in ditt eget företags logotype på dokumenten. I tjänsten finns alla hyresavtal som krävs för uthyrning av bostäder, lokaler och bilplatser tillsammans med tillhörande bilagor. Här finns också dokument för olika informationsärenden, exempelvis meddelande till hyresgäster om ombyggnadsåtgärder och kontakt med socialnämnden i samband med störningar. Alla dokument har hjälptexter vid de olika fälten som vägleder dig genom ifyllandet av de olika dokumenten. Det finns också andra funktioner som: • Automatisk ifyllnad av återkommande information, till exempel bilagor. • Möjlighet till uppladdning av egna bilagor såsom ritningar eller egna mallar. • Möjlighet att byta plats på bilagor genom att ”dra-och-släppa”. • Kopiering av kontraktsinformation till nytt ärende. Kom igång i tjänsten
Gå in på www.fastdok.se och registrera ditt företag, sedan är det klart att sätta igång. Du kan välja mellan att betala ett enstaka dokument eller ladda upp ett saldo. För storanvändare erbjuder vi även ett årsabonnemang som ger valfritt antal utskrifter.
4
FASTIGHETSÄGARENS HANDBOK
Vår utbildningsverksamhet
Medlem i Fastighetsägarna
Som branschorganisation vill vi höja kompetensen inom fastighetsbranschen. Därför erbjuder Fastighetsägarna ett utbud av kurser inom bland annat juridik, förvaltning, energi och ekonomi. Våra kursledare är experter inom sina områden och vi garanterar att de håller hög kvalitet och levererar den senaste kunskapen inom sitt område.
Som medlem i Fastighetsägarna kan du anlita våra jurister som är experter på fastighetsjuridik, ta hjälp av våra hyresförhandlare och gå utbildningar till ett förmånligt medlemspris. Du kan också ta del av en mängd olika rabatter hos våra förmånsleverantörer.
Vi erbjuder också en kurs tillsammans med KTH (Kungliga Tekniska Högskolan) som ger högskolepoäng. Kurser kan också anpassas till ditt företag. Kanske passar det med en föreläsning under en konferens, eller varför inte fylla på med senaste kunskapen under en eftermiddag? Som medlem i Fastighetsägarna får du givetvis rabatt på kursavgiften. Vårt kursutbud finns på www.fastighetsagarna.se/utbildning.
Det är bara några av de fördelar som ett medlemskap innebär. Det som kan få stor betydelse på sikt är att du blir del i ett rikstäckande nätverk. Fastighetsägarna jobbar för att just dina frågor tar plats i samhällsdebatten. Ju fler vi är desto större tyngd får argumenten. Ditt medlemskap lönar sig alltså på många sätt. JURIDISK HJÄLP OCH RÅDGIVNING Våra jurister är specialiserade på hyres-och fastighetsjuridik och kan hjälpa dig med alla juridiska frågor. BRA RABATTER OCH FÖRMÅNER Vi tecknar förmånliga ramavtal med leverantörer som erbjuder bra priser på produkter och tjänster som är relevanta för dig som driver ett fastighetsföretag. KOLL PÅ BRANSCHEN En prenumeration på Fastighetstidningen ingår i medlemskapet och från din regionala förening skickas regelbundet ut information, nyheter och inbjudningar till studiebesök och seminarier. KONTAKTA OSS Som medlem i Fastighetsägarna tillhör du någon av våra fyra regioner. Kontakta det kontor som ligger närmast dig för ytterligare information om vad det innebär att vara medlem i vår organisation. Kontaktuppgifter finns på denna handboks baksida. FASTIGHETSÄGARENS HANDBOK
5
KAPITEL 2
FASTIGHETSRÄTTENS GRUNDER Sedan urminnes tider har fast egendom ansetts särskilt värdefull. 1734 antogs den första jordabalken men redan på 1200-talet utformades ”dominium” i Italien som definierade det feodala samhällets äganderättsförhållanden.
6
FASTIGHETSÄGARENS HANDBOK
Syftet med den nuvarande lagstiftningen är bland annat att det inte ska råda några oklarheter om vem som äger en viss fastighet samt hur den kan och får användas som säkerhet i olika sammanhang.
Avtal och tillstånd Köp av fast egendom sker genom att en köpehandling upprättas som säljaren och köparen skriver under. För att den ska vara giltig ska den uppfylla följande krav: 1. Säljaren och köparen måste båda underteckna en skriftlig köpe-
handling. 2. Köpeskillingen ska anges. 3. Handlingen måste innehålla en förklaring av säljaren att den
angivna egendomen överlåtes på köparen. Dessutom måste det framgå vem som är säljare respektive köpare samt vilken fastighet som köpet avser. Fastighetsbeteckning ska anges. Uppfylls inte dessa krav blir köpet ogiltigt och lagfartsansökan avslås. KÖPEKONTRAKT OCH KÖPEBREV Det är vanligt att två handlingar upprättats vid en fastighetsförsäljning, nämligen såväl ett köpekontrakt som ett köpebrev. Köpekontraktet innehåller då en fullständig redogörelse för köpevillkoren (köpeskillingen, hur den ska erläggas, uppgift om tillträdesdag, ansvar för räntor, försäkringar och andra utgifter med mera) medan att köpebrevet oftast endast innehåller parternas överlåtelseförklaring, köpeskillingen och underskrifter. Köpebrevet får därmed mest karaktär av ett kvitto över betald köpeskilling och används ofta ensamt som grund för lagfartsansökan. Genom att använda två handlingar och göra köpets fullbordan beroende av att den andra ska utfärdas, kan säljaren förmå köparen att betala resterande köpeskilling. För att skapa säkerhet i fastighetsförhållanden vill man förhindra att fastighetsköp ska gå tillbaka eller att äganderätten hålls svävande under alltför lång tid. I jordabalken stadgas därför som huvudregel att köpets fullbordan eller bestånd inte får göras beroende av villkor under mer än två år från det att köpehandlingen upprättades. Om ingen tid avtalats, anses den vara två år. Har längre tid än två år avtalats, är köpet i sin helhet ogiltigt. Orsaken till denna stränga regel är, att man ansett att villkor av detta slag har så stor betydelse för avtalet, att hela avtalet och inte bara villkoret ska vara ogiltigt. Ansökan om lagfart ska därför avslås om tidsramen inte hålls. Det finns tre undantag från denna huvudregel. Ett fastighetsköp får hållas svävande eller fullbordas under längre tid än två år om: 1. Köpet görs beroende av att köpeskillingen betalas. 2. Fastighetsbildning sker i överensstämmelse med köpet genom förrättning som är sökt senast sex månader efter att köpehandlingen upprättades (detta är aktuellt när man köper andel eller område av fastighet eller mark som är samfälld för flera fastigheter). 3. Beroende på andra uppställda villkor som grundar sig på bestämmelse i lag.
GÅVOR Formföreskrifterna vid köp gäller även vid gåva av fast egendom. En gåva ska ske skriftligen, vilket sker genom att givaren överlämnar ett av honom undertecknat gåvobrev som bevittnats. Är givaren gift och makan/maken har giftorätt i fastigheten ska den personen godkänna gåvan skriftligen. Om gåvans fullbordan eller bestånd är beroende av villkor under viss tid utöver två år från den dag då gåvohandlingen upprättades eller under obestämd tid, gäller inte villkoret om gåvotagaren överlåtit fastigheten (det vill säga tredje man) om inte talan om återgång av gåvan blivit väckt före överlåtelsen. Om inte givaren har återfått gåvan, därför att villkoren inte kan bli gällande, får gåvotagaren ”till givaren utge gåvans värde”. Liksom vid köp medför även gåva skyldighet för mottagaren att söka lagfart. LAGFART Den som förvärvar en fastighet med äganderätt är, med vissa undantag, skyldig att inom föreskriven tid – vanligen tre månader räknat från dagen för köpehandlingens eller gåvobrevets upprättande – söka inskrivning av förvärvet (lagfart) hos inskrivningsmyndigheten (IM). Inskrivningsmyndighet för fastighetsinskrivningar i Sverige är Lantmäteriet. Den som söker lagfart ska lämna in de handlingar som fordras för att styrka förvärvet, normalt köpehandling eller gåvobrev i original. Bifalls ansökan utfärdas ett inskrivningsbevis. Om förvärvet avser del av fastighet måste i vissa fall fastighetsbildning ske inom viss tid för att förvärvet ska förbli giltigt. Har det inte skett ska lagfartsansökan avslås. IM måste också kontrollera om överlåtelsen står i strid mot någon inskränkning i överlåtarens rätt att förfoga över fastigheten eller om någon annan har företräde framför förvärvaren. Om så är fallet ska ansökan avslås. Det krav som fanns tidigare på förvärvstillstånd för hyresfastigheter är dock borttaget. Slutligen föreligger en allmän prövningsskyldighet för IM. Lagfartsansökan ska alltid avslås om det är uppenbart att förvärvet av någon anledning är ogiltigt.
FASTIGHETSÄGARENS HANDBOK
7
Stämpelskatt
Enligt lagen om stämpelskatt vid IM ska stämpelskatt betalas till staten för förvärv av bland annat fast egendom. IM är beskattningsmyndighet. Förvärv av fast egendom som sker genom köp eller byte är skattepliktiga. Skatten uppgår till 1,5 procent av egendomens värde för fysiska personer. För juridiska personer är skattesatsen 4,25 procent av egendomens värde. Egendomens värde bestäms genom att köpeskillingen jämförs med taxeringsvärdet för året närmast före det år då ansökan om lagfart beviljas. Det högsta av dessa värden anses som egendomens värde, vilket i de allra flesta fall är köpeskillingen. OMBILDNINGSLAGEN Möjligheterna att fritt överlåta fastigheter begränsas av ombildningslagen. Ombildningslagens regler ger de boende i en hyresfastighet möjlighet att via en bostadsrättsförening eller en kooperativ hyresrättsförening få förtur till förvärv av ”sin” fastighet, om ägaren har för avsikt att sälja eller byta bort den. En förutsättning för rätten att utnyttja förturen är att bostadsrättsföreningen eller den kooperativa hyresrättsföreningen dokumenterar sitt intresse genom att lämna in en intresseanmälan till IM. Ägaren till en fastighet, för vilken en intresseanmälan finns registrerad, är skyldig att lämna ett hembud via hyresnämnden till bostadsrättsföreningen eller den kooperativa hyresrättsföreningen om han vill sälja sin fastighet. Antar föreningen hembudet, anses ett avtal ha kommit till stånd. Från hembudsskyldigheten finns flera undantag bland annat om säljaren avhänder sig fastigheten till någon närstående eller om det i övrigt är oskäligt att förtursrätten ska få utnyttjas.
Panträtt och inteckningar När en person lånar ut pengar – eller lämnar kredit för hos honom inköpta varor – begär han i regel att låntagaren ställer någon form av säkerhet för lånet. PANTRÄTT Ett sätt är att skaffa sig en särskild rätt till en viss sak – en rätt som innebär att långivaren får tillgång till sakens värde. En sådan rätt är panträtten. Genom denna rätt kan långivaren få panten försåld till exempel genom exekutiv försäljning och ur köpesumman kan han sedan få betalt för sin fordran. En grundläggande princip för panträtten är att låntagaren inte kan beröva långivaren hans rätt till panten genom att sälja det som pantsatts.
Reglerna om panträtt finns i jordabalken. Man skiljer på inteckningen, som är ett särskilt reglerat förfarande, och på pantbrevet, som dokumenterar inteckningen. Pantbrevet är alltså endast ett bevis om att inskrivning skett i en fastighet av visst penningbelopp (inteckning) och är således inte något fordringsbevis. För att så ska kunna ske fordras att en särskild pantförskrivning sker. Skuldebrev I regel utfärdas en skuldförbindelse, vanligtvis kallad skuldebrev, i vilket parterna kommer överens om lånebeloppets storlek, låneräntan, tidpunkten för lånets betalning, amorteringstiden, ränteförfallodagar och andra viktiga uppgifter. I skuldebrevet identifieras även det eller de pantbrev, som ska ligga till säkerhet för lånet och där sker också pantförskrivningen. Identifieringen kan lämpligen ske genom att man anger IMs namn samt pantbrevets datum, nummer, belopp och den fastighet det gäller. Det kan också vara lämpligt att ange pantbrevets så kallade inomläge, det vill säga vilken rangordning det har bland eventuella andra pantbrev. Endast fastighetsägaren kan upplåta panträtt i en fastighet. För att kontrollera vem som är rätt innehavare till en fastighet kan långivaren kontakta IM och fråga vem som står som lagfaren ägare. Panträttens innebörd är att långivaren – borgenären – ska ha rätt att få betalt för sin fordran genom att ta låntagarens fastighet i anspråk. Detta under förutsättning att låntagaren inte betalar enligt det åtagande som han gjort i skuldebrevet. Inteckningars förmånsrätt I vilken mån innehavaren av pantbrevet har rätt till betalning beror på vilket läge inteckningen har i förhållande till andra inteckningar och belastningar. Ju bättre inomläge en inteckning har, desto större är naturligtvis borgenärens möjligheter att få utdelning på sitt pantbrev. Vid en exekutiv försäljning får långivare utdelning allt efter inteckningarnas förmånsrätt. Normalt gäller att den inteckning som meddelats först har företräde framför en senare meddelad inteckning och så vidare. I första hand har borgenären rätt till betalning inom ramen för pantbrevets belopp. Är lånebeloppet enligt skuldebrevet detsamma som det belopp, på vilket pantbrevet lyder, innebär det att långivaren inte får någon täckning för förfallna räntor. Om en fordran överstiger värdet på pantbrevet, och köpeskillingen från den exekutiva försäljningen räcker till, finns rätt att tillgodogöra sig ett tillägg på 15 procent utöver pantbrevets belopp, jämte ränta. INTECKNING Ansökan om inteckning, som görs hos IM, ska innehålla uppgift om det belopp som inteckningen ska lyda på och den eller de fastigheter som ska intecknas. Beloppet ska anges i svenska kronor eller i sådan utländsk valuta för vilken det löpande finns tillgång till en tillförlitlig växelkurs till svenska kronor. Fastighetsägaren kan fritt välja mellan
WWW.LANTMATERIET.SE
Lantmäteriet är inskrivningsmyndighet för fastighetsinskrivningar i Sverige. På deras webbplats www.lantmateriet.se finns mer information om fastigheter, förrättningar och pantbrev. Här har du även möjlighet att ansöka om inskrivning. 8
FASTIGHETSÄGARENS HANDBOK
dessa valutor. Observera att en inteckning inte kan beviljas i del av fastighet utan endast i hel fastighet. Är man flera delägare till en fastighet, måste samtliga delägare ställa sig bakom ansökan om inteckning och även medverka till pantförskrivningen. Flera fastigheter kan intecknas gemensamt, men det måste då vara samma ägare till fastigheterna och de måste vara belägna inom samma inskrivningskontors verksamhetsområde. Inteckningsmedgivande
Om fastighetsägaren är gift och giftorättsgemenskap finns, ska makan/maken lämna sitt samtycke till inteckningen. Det torde vara praktiskt, att båda makarnas namnunderskrifter bevittnas och det är även lämpligt att vittnena samtidigt styrker att parterna är äkta makar. Kan civilståndet inte styrkas av vittnen ska ett personbevis som är högst en månad gammalt bifogas, alternativt kan makens/ makans personnummer uppges för IMs kontroll. Är fastigheten sökandens enskilda egendom behövs inget medgivande, men då måste sökanden styrka detta faktum genom att visa testamente, gåvobrev eller äktenskapsförord. Om sökanden är ogift, kan detta lämpligen styrkas genom ett personbevis. Samtycke till inteckning fordras i vissa fall också av en sambo till sökanden. Stämpelskatt
En stämpelskatt ska betalas för beviljad eller vilandeförklarad inteckning. Skatten utgår med två procent av det kapitalbelopp, för vilket inteckning beviljats (pantbrevsbelopp) eller ansökan om inteckning förklaras vilande, dock lägst med 50 kronor. Skattskyldigheten inträder när ansökan om inteckning beviljats. Fastighetsregisterbevis och fastighetsbevis
För varje fastighet finns i fastighetsregistrets inskrivningsdel uppgifter om samtliga inteckningar i fastigheten. Vid många tillfällen kan det vara viktigt att veta vilka inteckningar som belastar en fastighet. Detta
kan till exempel vara fallet om man har för avsikt att låna en fastighetsägare pengar mot pantbrev som säkerhet. Innan ett pantbrev godtas bör långivaren veta vilka övriga inteckningar som belastar fastigheten, så att inte de erbjudna pantbreven kommer att ligga över fastighetens värde. En fastighet kan nämligen intecknas till obegränsat belopp. IM utövar ingen kontroll i detta hänseende. Den som vill ha information om i vilken mån en fastighet är intecknad kan kontakta IM. Inteckningar är offentliga handlingar som vem som helst äger ta del av. Man kan även beställa ett fastighetsregisterbevis eller ett fastighetsbevis hos IM.
Övrigt TOMTRÄTT Innebörden av tomträtt är att markägaren upplåter marken till en tomträttshavare, som då får möjlighet att använda fastigheten på samma sätt som om han/hon skulle vara ägare av den under den tid tomträtten består. Tomträtten är näst intill jämförbar med äganderätt, nyttjanderätten är väldigt stark. Från tomträttshavarens sida finns ingen möjlighet att säga upp avtalet utan det löper i princip i evighet. Däremot har tomträttshavaren rätt att överlåta tomträtten till någon annan eller att pantsätta den. Markägarens dispositionsrätt är starkt begränsad efter att ett avtal med tomträttshavare har tecknats. Marken kan dock överlåtas till annan ägare. Tomträtt ska alltid upplåtas genom skriftligt avtal. Det är endast på mark som ägs av kommun eller stat, eller på annat sätt är i allmän ägo som upplåtelse av tomträtt kan ske. Stiftelser kan upplåta tomtmark med regeringens tillstånd. Tomträttshavaren betalar en årlig avgift, tomträttsavgäld, som bestäms i samband med FASTIGHETSÄGARENS HANDBOK
9
varje ny avgiftsperiod, vanligen tio eller tjugo år. Avgälden baseras på aktuellt markvärde. Eftersom avgälden inte räknas upp oftare än, som kortast, vart tionde år kan höjningen bli avsevärd. Vill markägaren säga upp ett avtal kan detta endast ske vid vissa tidsintervall. För upplåtelse av tomt för bostäder är första tillfället när 60 år gått sedan avtalet tecknades och därefter vart fyrtionde år om inget annat avtalats. För att uppsägning över huvud taget ska kunna ske krävs att upplåtaren har behov av sin mark för en annan typ av bebyggelse än den befintliga. Kommunen/staten/stiftelsen är då skyldig att lösa ut byggnad och annan egendom som hör till tomträtten till det faktiska värdet. Löseskillingens storlek bestäms av mark- och miljödomstol. Det finns både för- och nackdelar med att uppföra en byggnad på en tomträtt. Initialt kan det vara en fördel att slippa investeringskostnaden för marken. Samtidigt tillfaller hela den framtida värdeökningen för marken markägaren. Det är också svårt att göra en beräkning av utvecklingen av tomträttsavgälden, eftersom det är snudd på omöjligt att beräkna hur stor en framtida värdeökning kan tänkas bli. Nya regler?
I Sverige är flera tusen flerbostadshus och kommersiella byggnader uppförda på tomträtter, till största delen ägda av kommunerna. På många håll finns det ett missnöje, inte minst när det gäller hur tomträttsavgälderna beräknas. Otydligheten och komplexiteten i regelverket leder till att parterna och domstolarna belastas av svårlösliga, tidsödande och kostnadskrävande tvister om tomträttsavgäldens storlek. Det är inte ovanligt att fastighetsägaren och tomträttshavaren kommer överens om att tomträttshavaren ska få köpa fastigheten. Lagen ger dock inte tomträttshavaren någon rätt att förvärva marken mot markägarens vilja, det som ibland brukar kallas en ”friköpsrätt”. En översyn pågår och ett förslag till nya tomträttsregler är framtaget där man främst fokuserar på att avgälden ska räknas upp årligen för att undvika de tvära kast som existerar idag. Även ett maxtak för hur stor en höjning får vara diskuteras liksom en friköpsrätt.
10
FASTIGHETSÄGARENS HANDBOK
SERVITUT Servitut innebär att en fastighetsägare kan ha rätt att utnyttja en annan fastighet i olika avseenden, alternativt att grannfastigheten har en sådan nyttjanderätt. Det kan till exempel vara fråga om rätt till utfart över den andra fastigheten eller rätt att på den andra fastigheten lägga ner vattenledningar. Härskande och tjänande Ett servitut förbättrar alltså användningsmöjligheterna för en fastighet. Den fastighet som har en sådan rätt benämns den härskande fastigheten, den som belastas kallas den tjänande fastigheten. Ett servitut kan bildas antingen genom att ett avtal tecknas mellan berörda parter eller genom ett beslut av lantmäterimyndigheten (officialservitut). Ett avtalsservitut kan skrivas in i fastighetsregistret. På så sätt säkerställs att servitutet kommer att gälla även mot en ny ägare till den tjänande fastigheten. Officialservitut prövas efter en skriftlig ansökan och handläggs i form av en lantmäteriförrättning, i en så kallad fastighetsreglering. Även ändring eller upphävande av officialservitut sker genom lantmäteriförrättning. Ett officialservitut kan bara upplåtas om det är av väsentlig betydelse för den härskande fastigheten. Ett beslut om att upplåta ett officialservitut grundar sig normalt på en överenskommelse mellan fastigheternas ägare. I vissa fall kan dock upplåtelse ske trots att parterna inte är överens. Servitut får avse endast ändamål som är av stadigvarande betydelse för den härskande fastigheten och får inte förenas med skyldighet för ägaren av den tjänande fastigheten att fullgöra annat än underhåll av den anläggning som servitutet avser. Bestämmelser om ändring och upphävande av servitut finns i fastighetsbildningslagen. Förnyelse av äldre inskrivningar Från 2019 kommer avtalsservitut och nyttjanderätter som är inskrivna före den 1 juli 1968 att tas bort om ingen skriftlig begäran om förnyelse kommit in till inskrivningsmyndigheten (Lantmäteriet) senast den 31 december 2018. Regler om detta finns i lagen (2013:488) om förnyelse av vissa inskrivningar i fastighetsregistret. Därför är det
viktigt att alla som innehar ett gällande avtalsservitut eller en nyttjanderätt som skrivits in i registret innan den 1 juli 1968 skriftligen begär att inskrivningen förnyas för att säkerställa att rättigheten kvarstår. Rensningen görs för att förbättra kvaliteten på uppgifterna i fastighetsregistret. Om en äldre inskrivning av ett gällande servitut eller en nyttjanderätt inte förnyas gäller fortfarande rättigheten, men själva inskrivningen kommer inte längre att finnas kvar. I praktiken kan det därför bli svårt för rättighetshavaren att åberopa rättigheten mot en ny fastighetsägare. Är rättigheten däremot inskriven är den också skyddad vid en äganderättsövergång. GEMENSAMHETSANLÄGGNING Genom anläggningslagen finns särskilda regler för bildande av gemensamhetsanläggning för två eller flera fastigheter och som tillgodoser ändamål av stadigvarande betydelse för dem. Reglerna är tänkta för parkeringsanläggning, vägar, värmeanläggning, tvättstuga och liknande. Lagen gäller inte för anläggning för vattenförsörjning, avlopp eller allmän fjärrvärmeanläggning. De fastigheter, för vilka en gemensamhetsanläggning inrättas, utgör en samfällighet och ansvarar gemensamt för utförande, underhåll och drift.
TREDIMENSIONELL FASTIGHETSBILDNING Tredimensionell fastighetsbildning är tillåten sedan 2004 och innebär att en fastighet kan delas upp i horisontalplan. En fastighet med egen lagfart kan därmed ligga ovanför en annan. Vid tredimensionell fastighetsbildning måste den övre fastigheten ha exempelvis servitut på trapphus och hissar inom den nedre fastigheten. Det krävs också ett samfällighetsavtal för gemensamma åtaganden, samt att medel avsätts för dessa. För en fastighetsägare ger detta möjlighet att exempelvis behålla en kommersiell del av en byggnad som också innehåller bostäder vid en eventuell ombildning av dessa till bostadsrätter. På samma sätt kan ett hyreshus kompletteras med nybyggnation av bostadsrätter ovanpå den befintliga fastigheten. Utöver sedvanliga villkor för fastighetsbildning gäller att en tredimensionell fastighet kan få bildas om denna åtgärd anses vara lämpligare än andra åtgärder för att tillgodose den önskade förändringen. Bestämmelsen innebär att Lantmäteriet ska pröva vad som är den bästa lösningen i det enskilda fallet. En tredimensionell fastighetsbildning får inte ske i strid mot gällande detaljplan. I fastighetsbildningslagen anges bland annat följande:
Fördelarna ska överväga nackdelarna
Lagen ställer upp vissa villkor för att gemensamhetsanläggning ska få inrättas, till exempel de så kallade båtnads- och optionsvillkoren. Enligt båtnadsvillkoret, eller vinstvillkoret, får gemensamhetsanläggning inrättas endast om fördelarna av ekonomisk eller annan art av anläggningen överväger de kostnader och olägenheter som anläggningen medför. Enligt optionsvillkoret får anläggning inte inrättas om ägarna av de fastigheter som ska delta i anläggningen och hyresgäster i sådana fastigheter mera allmänt motsätter sig åtgärden och har beaktansvärda skäl för det. Vid förrättningen avgörs vilka fastigheter som är skyldiga att delta i anläggningen och vilka fastigheter som har rätt att göra det. Den mark eller annat utrymme som behövs för anläggningen får tas i anspråk tvångsvis om frågan inte kan lösas på frivillig väg.
• den tredimensionella fastigheten är avsedd att rymma en byggnad eller annan anläggning eller en del av en sådan • den tredimensionella fastigheten tillförsäkras de rättigheter som behövs för att den ska kunna användas på ett ändamålsenligt sätt • det står klart att åtgärden a) är motiverad med hänsyn till anläggningens konstruktion och användning, och b) är ägnad att leda till en mera ändamålsenlig förvaltning av anläggningen eller att trygga finansieringen eller uppförandet av anläggningen • den tredimensionella fastigheten, om den är avsedd för bostadsändamål, är ägnad att omfatta minst tre bostadslägenheter.
FASTIGHETSÄGARENS HANDBOK
11
KAPITEL 3
LAGAR ATT KÄNNA TILL Lagstiftarna ställer stora krav på alla fastighetsägare. Att äga och förvalta en fastighet innebär att man är skyldig att följa såväl lagar som förordningar och föreskrifter inom vitt skilda områden. Här ska vi kort beskriva några av lagarna
och hur de påverkar dig som fastighetsägare. Några av de viktigaste kommer vi att beskriva mer ingående, såväl i detta kapitel som längre fram i handboken, tillsammans med de åtgärder som krävs av fastighetsägaren för att uppfylla dem.
ARBETSMILJÖLAGEN, SFS 1977:1160 I arbetsmiljölagen finns regler om arbetsgivarens skyldighet att förebygga ohälsa och olycksfall i arbetet. Det finns också regler om samverkan mellan arbetsgivare och arbetstagare.
LAG OM ALLMÄN KAMERAÖVERVAKNING, SFS 1998:150 Lagen reglerar vad som gäller för att få kameraövervaka en plats dit allmänheten har tillträde och hur inspelat material ska behandlas.
BOSTADSRÄTTSLAGEN, SFS 1991:614 Lagen gäller bostadsrättsföreningar och bostadsrätter och innehåller bland annat bestämmelser om medlemskap, upplåtelse och övergång av bostadsrätt, ombildning, förhandsavtal och ekonomiska planer. Även bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter regleras i denna lag. Verksamheten i en bostadsrättsförening styrs även av lagen om ekonomiska föreningar, SFS 1987:667, bland annat när det gäller styrelsens arbete och formerna för föreningsstämman.
LAG OM ALLMÄNNYTTIGA KOMMUNALA BOSTADSBOLAG, SFS 2010:879 Syftet med lagen är att skapa likvärdiga förutsättningar för kommunala bostadsaktiebolag och privata hyresvärdar.
BROTTSBALKEN, SFS 1962:700 Brottsbalken definierar vad som betraktas som brott och beskriver vilka olika påföljder som finns när ett brott har begåtts. DISKRIMINERINGSLAGEN, SFS 2008:587 I samband med exempelvis uthyrning av lägenheter är det förbjudet att välja bort en sökande utifrån kön, könsöverskridande identitet, etnisk tillhörighet, religion, funktionshinder, sexuell läggning och ålder. ELLAGEN, SFS 1997:857 I ellagen finns bestämmelser om elsäkerhet, både vad gäller hur installationer ska utföras och hur besiktning och kontroller ska ske. JORDABALKEN, SFS 1970:994 Jordabalken reglerar allt ägande av fast egendom. Köp, försäljning, uthyrning, panträtt och lagfarter är några av de områden som regleras i denna liksom arrenden. Kapitel tolv i jordabalken utgör det som i dagligt tal kallas hyreslagen. KULTURMILJÖLAGEN, SFS 1988:950 Syftet med denna lag är att värna om kulturmiljöer av olika slag och reglerar bland annat vad som gäller om fornfynd påträffas vid ny- och tillbyggnad. LAG MED SÄRSKILDA BESTÄMMELSER OM GATURENHÅLLNING OCH SKYLTNING, SFS 1998:814 Denna lag reglerar fastighetsägarens ansvar för bland annat renhållning och snöröjning på mark som enligt detaljplanen är redovisad som kvartersmark och som används av allmänheten. Lagen innehåller också information om skyltning på exempelvis fasader.
12
FASTIGHETSÄGARENS HANDBOK
LAG OM BRANDFARLIGA OCH EXPLOSIVA VAROR, SFS 2010:1011 Lagen reglerar hur brandfarliga och explosiva varor ska hanteras för att hindra, förebygga och begränsa olyckor och skador. LAG OM ENERGIDEKLARATION FÖR BYGGNADER, SFS 2006:985 Alla byggnader i Sverige ska vara energideklarerade och deklarationen ska vara utfärdad av en certifierad person. Vid en fastighetsförsäljning ska säljaren kunna visa upp en energideklaration som inte får vara äldre än tio år. LAG OM ENERGIKARTLÄGGNING I STORA FÖRETAG, SFS 2014:266 I stora företag ska en energikartläggning utföras minst vart fjärde år. LAG OM ENERGIMÄTNING I BYGGNADER, SFS 2014:267 Lagen syftar till att energikostnader ska kunna fördelas efter faktisk energianvändning genom individuell mätning. Gäller vid nyproduktion. LAG OM SKYDD MOT OLYCKOR, SFS 2003:778 Enligt denna lag ska fastighetsägaren ansvara för att vidta de åtgärder som behövs för att förebygga brand och olyckor liksom för att hindra eller begränsa skador till följd av brand och olyckor. LAG OM SKYDDSRUM, SFS 2006:545 Lagen reglerar en fastighetsägarens underhållsansvar i det fall ett skyddsrum finns i fastigheten. MILJÖBALKEN, SFS 1998:808 Miljöbalkens syfte är att främja en hälsosam och god miljö för människor samt värna om naturen. För fastighetsägare reglerar den bland annat frågor kring inomhusmiljö, buller och farliga ämnen.
ORDNINGSLAGEN, SFS 1993:1617 Ordningslagen ska bland annat skydda människor som vistas på allmän plats. I den anges bland annat fastighetsägarens ansvar för att avlägsna snö och is från tak, se till att skyltar på fasad och tak är ordentligt fastsatta samt för att skärma av i samband med grävarbeten. PERSONUPPGIFTSLAGEN, SFS 1998:204 Personuppgiftslagen, PUL, reglerar hur datoriserade personuppgifter får registreras, hanteras och kategoriseras, exempelvis register över hyresgäster eller anställda. Den 25 maj 2018 kommer en ny EU-förordning om dataskydd att ersätta personuppgiftslagen. PLAN- OCH BYGGLAGEN, SFS 2010:900 Plan- och bygglagen reglerar nyproduktion, ombyggnader och rivning av fastigheter. Som fastighetsägare är det viktigt att kontrollera de krav som ställs i samband med exempelvis renoveringar uppfylls. SKATTEFÖRFARANDELAGEN, SFS 2011:1244 Lagen styr över hur skatter ska redovisas och betalas, exempelvis inkomstskatter, moms och arbetsgivaravgifter. ÖVRIG LAGSTIFTNING Beroende på i vilken bolagsform som verksamheten bedrivs finns även annan lagstiftning att ta hänsyn till. Hit hör exempelvis aktiebolagslagen och årsredovisningslagen.
Författningar
DET SVENSKA REGELVERKET Typ av regel
Ges ut av
Bindande
Lagar
Riksdagen
Ja
Förordningar
Regeringen
Ja
Föreskrifter
Olika myndigheter
Ja
Allmänna råd
Olika myndigheter
Nej, endast rekommendationer
Samtliga författningar – det vill säga lagar, förordningar och föreskrifter är alltid bindande. Allmänna råd ges ut av olika myndigheter och är enbart rekommendationer. Utöver det svenska regelverket finns EUs lagstiftning att ta hänsyn till, bland annat så kallade ramdirektiv.
På webbplatsen www.lagrummet.se finns information om det svenska rättssystemet. Här kan du också söka fram texten i samtliga författningar.
FASTIGHETSÄGARENS HANDBOK
13
Om hyresavtal Ett objekt för ett hyresavtal kallas i hyreslagen för lägenhet. Man skiljer mellan två typer av lägenheter: bostadslägenheter och andra lägenheter, det vill säga lokaler. Affärer, kontor, restauranger och lager, men också garage är exempel på lokaler. Med bostadslägenhet menas en lägenhet, som helt eller till inte oväsentlig del upplåts för att användas till bostad. Den lägenhet som enligt definitionen inte faller under begreppet bostad är således en lokal. Det är viktigt att kunna avgöra till vilken kategori lägenheten hör, eftersom bland annat besittningsskyddet är olika utformat för bostäder och lokaler. Det är ändamålet med upplåtelsen som är avgörande. AVTALETS INNEHÅLL I hyresavtalet ska det preciseras vad lägenheten ska användas till – till exempel bostad. En lokalhyresgäst får nämligen inte utan hyresvärdens medgivande eller tillstånd av hyresnämnden använda lokalen till annat än det avtalade ändamålet. Skulle hyresgästen göra detta riskerar denne att hyresrätten förverkas. Hyran för en bostadslägenhet ska vara beloppsbestämd antingen i hyresavtalet eller, om avtalet innehåller en förhandlingsklausul, i en förhandlingsöverenskommelse. Från denna huvudregel finns ett par undantag. Utöver den egentliga hyran är det möjligt att ta ut ersättning för kostnader för nyttigheter som uppvärmning, varmvatten, el och avgifter för vatten och avlopp enligt särskilda klausuler. För att kunna ta ut sådan ersättning krävs att: • avtalet innehålla en förhandlingsklausul och beräkningsgrunden bestämts genom förhandlingsöverenskommelse eller genom beslut av hyresnämnden • lägenheten finns i ett en- eller tvåfamiljshus, exempelvis radhus eller inom en ägarlägenhetsfastighet. • kostnaden för nyttigheten påförs hyresgästen efter individuell mätning, det vill säga med det faktiska beloppet. För att avtalet ska betraktas som ett hyresavtal ska upplåtelse ske mot en ersättning. Upplåts en lägenhet hyresfritt, är det inte fråga om ett hyresavtal och hyreslagens regler gäller således inte. Hyreslagens regler kan inte avtalas bort till hyresgästens nackdel. Skulle avtalet strida mot lagen, kan hyresgästen åberopa lagregeln, även om avtalet undertecknats. Däremot är hyresvärden bunden till avtalet om det finns fördelar för hyresgästen som inte är reglerade i hyreslagen. Att en bestämmelse är dispositiv (inte tvingande) framgår
av lagtexten genom uttryck som ”om inte annat avtalats” eller liknande. I dessa fall har parterna alltså möjlighet att avtala om annat än vad hyreslagen säger. De dispositiva reglerna blir således tillämpliga endast om parternas avtal inte innehåller något som reglerar den aktuella frågan. SKRIFTLIGA AVTAL BÄST Ett hyresavtal kan vara antingen muntligt eller skriftligt, men ska vara skriftligt, om någon av parterna begär det. Båda typerna av avtal är lika bindande. Besittningsskyddsreglerna liksom alla övriga regler i hyreslagen är desamma oavsett om avtalet är skriftligt eller muntligt. Från Fastighetsägarnas sida rekommenderar vi att hyresavtal alltid upprättas skriftligen, eftersom nackdelen med muntliga avtal är att det är svårt att bevisa vad som avtalats om parterna blir oense. HYRESTID OCH HYRESFÖRHÅLLANDE Inom hyresrätten skiljer man mellan begreppen hyrestid och hyresförhållande. Med hyrestid avses den tid på vilken avtalet löper. Det kan exempelvis vara från den 1 oktober ett år till den 1 oktober påföljande år. Hyresförhållandet är den tid hyresgästen faktiskt förhyrt lägenheten. När det till exempel gäller uppsägningstidens längd är den beroende av hyrestidens längd, medan besittningsskyddet knyts till hyresförhållandets längd. Hyresavtal kan ingås antingen för bestämd tid, exempelvis på ett eller flera år, eller från viss tidpunkt och tills vidare. Avtal på bestämd tid brukar innehålla klausul om förlängning av hyrestiden, om avtalet inte sägs upp viss tid före hyrestidens utgång. Vanligast när det gäller bostadshyresavtal är att dessa ingår på obestämd tid. Inget hindrar dock att hyresavtal träffas på bestämd tid. Avtal på obestämd tid måste sägas upp för att upphöra att gälla. Även avtal på bestämd tid måste sägas upp för att upphöra att gälla om hyresförhållandet varat längre än nio månader i följd vid den tidpunkt till vilken uppsägning sker. Att avtal normalt måste sägas upp för att upphöra att gälla är en tvingande regel som inte kan avtalas bort i förväg. Detta hindrar emellertid inte att parterna under avtalets löptid kan komma överens om att ett avtal utan uppsägning ska upphöra att gälla vid en viss tidpunkt – parterna ”skriver av” avtalet. UPPSÄGNINGSTIDER Hyresavtal på obestämd tid kan sägas upp till det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen om det är en bostad. Detta är minimitid och förutsätter att inte längre uppsägningstid har avtalats.
HYRESAVTAL OCH ANDRA VIKTIGA DOKUMENT I Fastighetsägarna Dokument, www.fastdok.se, hittar du dokumentmallar för hyresavtal för både bostäder och lokaler liksom besiktningsprotokoll. Läs mer innehållet i Fastighetsägarna Dokument på sidan 4.
FASTIGHETSÄGARENS HANDBOK
21
Även för avtal på bestämd tid innehåller lagen uppgift om uppsägningstider som är beroende av den avtalade hyrestidens längd. Uppsägningstiderna är minimitider. Som exempel kan nämnas att uppsägningstiden är tre månader för bostad om hyrestiden är längre än tre månader. Är hyrestiden kortare är även uppsägningstiden det. Normalt är parterna bundna av kontraktet under den avtalade tiden. Uppsägning kan endast ske till hyrestidens utgång när det gäller avtal på bestämd tid, eller genom att iaktta avtalad eller lagstadgad uppsägningstid vid tillsvidareavtal. En bostadshyresgäst har alltid möjlighet att säga upp sig för avflyttning till månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. Något skäl till detta behöver hyresgästen inte ange. UPPSÄGNING I FÖRTID I vissa fall kan uppsägning också ske i förtid. Hyresgästen kan säga upp avtalet till omedelbart upphörande, eller i vart fall i förtid, till exempel om hyresvärden inte tillhandahåller lägenheten i det skick hyresgästen har rätt att fordra. Normalt kan inte hyresvärden säga upp avtalet annat än till kontraktstidens utgång. Det finns dock situationer som innebär att hyresavtalet kan förverkas. Dessa beskriver vi närmare under avsnittet Flytta ut.
Hyressättning HYRESFÖRHANDLINGSLAGEN När det gäller hyressättning kompletteras hyreslagen av hyresförhandlingslagens bestämmelser om kollektiva förhandlingar och överenskommelser. Hyresförhandlingar kan ske individuellt men vanligast är att de sker kollektivt. Det kollektiva förhandlingssystemet förutsätter att det finns en förhandlingsordning. En förhandlingsordning är ett avtal mellan hyresvärd alternativt fastighetsägarförening och en organisation av hyresgäster. Den senare kan bestå av Hyresgästföreningen men kan även vara en fristående organisation eller en sammanslutning av de boende i huset. Förhandlingsklausulen i hyresavtalen ska vara utformad utifrån de villkor som gäller i den aktuella fastigheten. Förhandlingsordningen styr hur hyresförhandlingen ska gå till. I den regleras också skyldigheten att förhandla om lägenheternas och husets skick, gemensamma anordningar i huset samt övriga boendeförhållanden i den mån de rör hyresgästerna gemensamt och om någon av parterna så begär. En förhandlingsordning är bindande för fastigheten och alla dem som bor där. Det innebär att om en överenskommelse träffas gäller den samtliga hyresgäster, även de som inte är medlemmar i den hyresgästorgansation som är avtalspart. På samma sätt gäller den en ny hyresvärd om fastigheten avyttras.
22
FASTIGHETSÄGARENS HANDBOK
HYRESSÄTTNING I BEFINTLIGT BESTÅND Hyresändringar för bostadslägenheter kan ske efter individuella förhandlingar enligt hyreslagens regler. Vanligast är dock att det sker efter kollektiva förhandlingar enligt hyresförhandlingslagen. Det kollektiva förhandlingssystemet förutsätter att förhandlingsordning finns. En hyresförhandling kan avslutas antingen genom att överenskommelse träffas eller att förhandlingen strandar. Om förhandlingarna strandat står det hyresvärden fritt att träffa enskilda avtal med hyresgästerna. Alternativt kan hyresvärden begära prövning av hyresnämnden. Detsamma gäller om hyresgästorganisationen gjort sig skyldig till förhandlingsvägran eller dylikt. Hyresnämndens prövning sker enligt hyreslagens bruksvärderegler. De kommunala bostadsföretagens hyresnormerande roll är numera ersatt med att kollektivt framförhandlade hyror, för till bruksvärdet likvärdiga lägenheter, främst ska beaktas vid en skälighetsprövning. Dessutom är en skyddsregel införd. Om det visar sig att hyran överstiger skälig hyra, och det drabbar en befintlig hyresgäst, får hyresgästen begära att hyresnämnden bestämmer att lägre hyra ska utgå. I och med att bostadshyresgäst har ett direkt besittningsskydd är det nödvändigt att det finns vissa regler om hyrans storlek. En hyresvärd, som inte på sakliga grunder kan kräva att hyresgästen ska flytta, tillåts inte att framtvinga en avflyttning genom att begära en oskälig hyra. BRUKSVÄRDEREGELN Som huvudregel gäller att om parterna tvistar om hyran ska hyresnämnden fastställa hyran till skäligt belopp. En hyra som påtagligt överstiger hyran för lägenheter, som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga, betraktas som oskälig. Hyresnämnden kan då sätta ner den till skäligt belopp. Någon exakt innebörd av begreppet ”påtagligt” kan dock inte anges utan bedömningar görs från fall till fall. Bruksvärdet ska bedömas med hänsyn till lägenhetens beskaffenhet och andra faktorer i förhållande till likvärdiga lägenheter på orten. Fastighetens byggnadsår, produktionskostnader och kostnader för drift ska inte beaktas, utan det som räknas är i stället lägenhetens storlek, lägenhetens och fastighetens standard, det geografiska läget samt förvaltningskvalitet. Det ska göras en objektiv bedömning av omständigheternas betydelse för lägenhetens värde för hyresgäster, i förhållande till andra lägenheter. HYRESSÄTTNING I NYPRODUKTION När det gäller nyproducerade lägenheter finns en möjlighet att undanta dessa från bruksvärderegeln. Undantaget innebär att hyror som sätts i en nyproducerad fastighet inte ska kunna bruksvärdesprövas under de första femton åren under förutsättning att de ursprungligen är förhandlade med en hyresgästförening som är etablerad på den aktuella orten. En hyra för en planerad eller nybyggd lägenhet som bestämts i en förhandlingsöverenskommelse antas vara skälig, så kallad presumtionshyra. Överenskommelsen måste dock omfatta samtliga bostadslägenheter i huset och den ska ha ingåtts innan några hyresavtal tecknats.
BROSCHYRER I WEBBSHOPEN I webbshopen på www.fastighetsagarna.se finns flera broschyrer som ger tips och förslag som underlättar för såväl hyresvärd som hyresgäst i samband med in- och utflyttning. Där hittar du även informationsmaterial om vad som är viktigt att tänka på för att inte bryta mot diskrimineringslagen och personuppgiftslagen liksom information om hur kameraövervakning får användas.
N ME T KOM ÄTIPSSFRRNÅNA & VÄLYRESRG D Å ETSÄGA IGH H FAST SOM
201
2-12
Flytta in När en lägenhet blir tom ska avtal tecknas med en ny hyresgäst. Finns det en bostadsförmedling på orten kan lägenheten lämnas dit, annars är det hyresvärden som själv får hitta en ny hyresgäst. Finns det fler än en sökande är det viktigt att hyresvärden inte bryter mot diskrimineringslagen när en ny hyresgäst väljs ut. Ingen får väljas bort utifrån kön, ålder, härkomst, sexuell läggning, funktionsnedsättning eller annan faktor som kan anses vara diskriminerande. Däremot har man rätt att begära referenser från en eventuell tidigare hyresvärd och neka en person som inte har skött sig. Dessutom kan man kräva ekonomisk säkerhet i form av borgen. Säkerhet ska dock inte krävas rutinmässigt utan enbart i de fall när det kan vara motiverat med utgångspunkt från den sökandes ekonomiska situation. Personuppgiftslagen reglerar vilka uppgifter som får registreras om en lägenhetssökande eller hyresgäst. Uppgifterna ska vara relevanta utifrån den verksamhet som bedrivs och de får inte användas i något annat sammanhang än de som de är ämnade för. TILLTRÄDE En hyresgäst har rätt att tillträda lägenheten på avtalad dag. Om tidigare hyresgäst inte flyttat ut är det hyresvärdens skyldighet att se till att lägenheten blir utrymd så att den nye kan flytta in. Så länge den tillträdande inte kan flytta in har denne rätt till hyresreducering. Tillträdande hyresgäst har även möjlighet att säga upp avtalet till omedelbart upphörande om bristen är av ”väsentlig betydelse” och personen kan även ha rätt till skadestånd.
dd
1.in
121
_12
vsh
1
-11
9
12.3
FÖR TIPS IN N!N TE FLYT TIPS FRÅNA RÅD & AR ETSÄG FASTIGH
RIKT VID LINJER AVFLY IN- OCH TTNIN G
En lägenhet som uppförs eller byggs om måste vara färdig på avtalad tillträdesdag. Skulle den inte vara färdigställd har hyresgästen rätt till hyresreducering och rätt att säga upp avtalet till omedelbart upphörande om bristen är av väsentlig betydelse. Sådan uppsägning kan ske redan före tillträdesdagen om det är uppenbart att lägenheten inte kommer att bli färdig i tid. Hyresvärden måste visa att dröjsmålet inte beror på hans försummelse för att undgå skyldighet att ersätta hyresgästens skada. FÖRHÅLLANDE MELLAN HYRESVÄRD OCH HYRESGÄST En hyresvärd är skyldig att lämna hyresgästen uppgift om sitt namn och en adress där denne eller en utsedd representant är anträffbar. Hyresvärden har skyldighet att på tillträdesdagen och under avtalstiden tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen på orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet om inte bättre skick särskilt överenskommits. När det gäller lokaler samt bostadslägenheter som antingen avser fritidsändamål eller som omfattas av hyresförhandlingslagens regler kan avtalas om sämre skick. Lokaler kan således hyras ut i så kallat befintligt skick, vilket ofta sker. Om hyresgästen efter tillträdet i sådant fall gör påpekanden om brister som denne vill ha åtgärdade, kan hyresvärden avvisa kravet under förutsättning att hyresgästen antingen från början kände till bristen eller borde ha upptäckt den med vanlig uppmärksamhet i samband med att lokalen förhyrdes.
FASTIGHETSÄGARENS HANDBOK
23
Under hyrestiden REPARATIONSSKYLDIGHET Hyresvärden är skyldig att under hyrestiden hålla lägenheten i sådant skick att den är fullt brukbar. För bostäder finns dessutom en särskild regel om att med skäliga tidsmellanrum måla, tapetsera och utföra andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring på grund av ålder och bruk. Någon definition på ”skäliga tidsmellanrum” finns inte. Man brukar dock i normalfallet räkna med målning och tapetsering vart tionde till trettonde år. Med hänsyn till reglerna om skick och reparationsskyldighet är det betydelsefullt för en hyresvärd att dels genom besiktningar konstatera lägenhetens skick, dels kunna dokumentera när han vidtagit olika reparationsåtgärder. Lägenhetens skick fastställs i regel vid hyresgästens in- och avflyttning och dessemellan vid lämpliga tillfällen. Besiktningsprotokoll bör upprättas. En mall för besiktningsprotokoll finns i Fastighetsägarna dokument. Om hyresavtalet innehåller en förhandlingsklausul, kan i en förhandlingsöverenskommelse med hyresgästförening bestämmas att reparationsskyldigheten inte ska gälla för hyresvärden. När det blir aktuellt att reparera lägenheten, kan hyresgästen avstå från erbjudet underhåll och i stället få hyresreducering, rabatt eller liknande. Kanske är man nöjd med lägenhetens befintliga skick, alternativt om man vill renovera på egen hand. Denna modell kallas Hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll (HLU). ÅTGÄRDSFÖRELÄGGANDE När det gäller bostadslägenheter har en hyresgäst möjlighet att vända sig till hyresnämnden och begära åtgärdsföreläggande om hyresvärden inte underhåller lägenheten eller inte åtgärdar uppkomna brister. Är hyresgästens begäran befogad, kan hyresnämnden ålägga hyresvärden att åtgärda skadan inom viss tid. Föreläggandet kan kombineras med vite. Föreläggande kan även utfärdas vid andra typer av brister, till exempel bristande värmehållning. För att föreläggande ska kunna utfärdas måste hinder eller men ha uppstått i hyresgästens nyttjanderätt. Därmed är det inte möjligt att meddela föreläggande för bagatellartade skador. Inte heller gäller det för skador som hyresgästen själv har vållat.
DEPOSITION AV HYRA En hyresgäst kan ha en motfordran på hyresvärden. Denna kan till exempel gälla rätt till hyresreducering på grund av en brist i lägenheten eller rätt till skadestånd. I sådana fall finns en särskild möjlighet för en hyresgäst att deponera en så stor del av hyran som motsvarar hans fordran hos länsstyrelsen. Genom ett sådant förfarande riskerar hyresgästen normalt inte att hyresrätten förklaras förverkad. När hyresgästen har lämnat beloppet i förvar hos länsstyrelsen, har hyresvärden tre månader på sig att antingen stämma hyresgästen eller örsöka träffa ett avtal med denne om att få lyfta beloppet. Tiden räknas från det att beloppet förföll till betalning och hyresvärden underrättats om depositionen. I annat fall återfår hyresgästen det nedsatta beloppet om han begär det. AVTALA BORT HYRESNEDSÄTTNING Sedvanligt underhåll, det vill säga reparation, upprustning eller modernisering av en lägenhet innebär normalt en inskränkning i hyresgästens nyttjanderätt. Detta är i princip en brist som kan föranleda nedsättning i hyran. Parterna har emellertid rätt enligt hyreslagen att avtala om att sedvanligt underhållsarbete och liknande inte ska föranleda nedsättning av hyran för hinder och men. Sådana avtal är mycket vanliga och de flesta tryckta kontraktsformulär innehåller ett sådant förbehåll. Till sedvanligt underhåll räknas inte bara målning och tapetsering utan även åtgärder som stambyte, fasadrenovering och takomläggning. Även nedtagning och ombyggnad av balkonger har ansetts som sedvanligt underhåll. Förbehållet har dock i ett fall av Högsta domstolen förklarats inte vara tillämpligt, och det är när åtgärder av de sistnämnda slagen ingått som ett led i en omfattande renovering som ligger utanför begreppet sedvanligt och medför påtagliga och svårförutsebara olägenheter för hyresgästen. SKADOR PÅ LÄGENHETEN Om det under hyrestiden inträffar skador på lägenheten inträder vissa rättsverkningar. Förstörs lägenheten så att den inte kan användas till sitt avtalade ändamål, exempelvis genom en brand, upphör hyresavtalet att gälla från båda parter. I den situationen kan hyresgästen bli berättigad till skadestånd om hyresvärden är vållande till skadan. Inträffar mindre omfattande skador är hyresvärden skyldig att åtgärda dessa. Om så inte sker kan hyresgästen själv avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, om denne trots tillsägelse låter bli att agera. Hyresgästen kan vidare säga upp avtalet till omedelbart upphörande om skadan inte kan avhjälpas utan dröjsmål. En förutsättning för uppsägning är att bristen är av väsentlig betydelse. Under den tid bristen finns kvar har hyresgästen rätt till hyresreducering. Hyresnedsättningens storlek ska vara skälig i förhållande till bristen. Hyresgästen kan även ha rätt till skadestånd om hyresvärden inte kan visa att bristen inte beror på att värden har varit försumlig. Här gäller således omvänd bevisbörda. När här talas om en skada eller brist i lägenheten gäller det inte enbart själva bostaden, utan även andra utrymmen som kan höra till denna, såsom förråd och tvättstuga.
24
FASTIGHETSÄGARENS HANDBOK
HYRESGÄSTENS VÅRDNADSPLIKT Hyresgästen är skyldig att vårda lägenheten samt biutrymmen såsom källare, trapphus med mera väl. Skillnaden mellan vårdnad och underhåll är i allmänhet relativt klar. Rengöring och tvättning av målade ytor tillhör till exempel vårdnadsplikten medan ommålning räknas som underhåll. Hyresgästen har rätt till ”normalt slitage” i lägenheten, som uppkommer genom det dagliga användandet. Däremot svarar hyresgästen för skador som orsakats genom vårdslöshet eller försummelse. Typiska skador av denna art är sönderslagna handfat, spräckta toalettstolar eller toalettlock, sönderslagna fönsterrutor och liknande. Ersättningsskyldigheten är även utsträckt till att omfatta familjemedlemmar, gäster, inneboende och sådana som utför arbete i lägenheten för hyresgästens räkning. Däremot ansvarar denne inte för skador som kan ha vållats av ett bud till honom från en affär och inte heller för en fönsterruta som slagits sönder utifrån av någon som hyresgästen inte ansvarar för. Beträffande brandskador gäller en särskild regel. Hyresgästens ansvar inträder enbart om han brustit i normal omsorg och tillsyn förutom vid eget vållande. I första hand kan det gälla bristande övervakning av minderåriga barn. Är det hyresgästen själv som är vållande har denne dock det fulla ansvaret. Hyresgästen är skyldig att underrätta hyresvärden om en skada eller brist i lägenheten oavsett hur den uppstått. Meddelandet ska lämnas ”utan oskäligt dröjsmål”. I fråga om skador som ofördröjligen måste avhjälpas för att de inte ska förvärras ska underrättelsen ske genast. Exempel på sådana skador är läckor på vattenledningar.
Skulle lägenhetens bruksvärde minska på grund av exempelvis att arbetet är undermåligt utfört eller att färger och mönster är extrema har hyresvärden rätt till skadestånd. Detta bestäms av hyresnämnden och utgår från vad det skulle kosta att återställa lägenheten i normalt skick. Hyresgästen kan däremot inte åläggas att återställa lägenheten. STÖRNINGAR En hyresgäst får inte störa eller vålla olägenheter för hyresvärden eller andra hyresgäster i fastigheten. Exempelvis kan störningar från grannar i vissa fall anses som en brist i lägenheten som aktualiserar nedsättning i hyra. När man bedömer vad som är acceptabelt får man utgå från den allmänna uppfattningen om vilka störningar den som bor i ett flerfamiljshus ska behöva tåla. Någon särskild hänsyn till människor som är känsligare än normalt kan följaktligen inte tas och inte heller till exempelvis nattarbetare som behöver sova på dagen. Hyresgäster har självklart rätt till ett normalt familje- och umgängesliv även om det ibland stör grannarna. Dessa är däremot inte skyldiga att tåla upprepade störningar av svår karaktär. HYRESVÄRDENS TILLTRÄDE TILL LÄGENHETEN En hyresgäst disponerar i princip den förhyrda lägenheten exklusivt. I hyresgästens skyldigheter ingår dock att denne får finna sig i att hyresvärden får tillträde till lägenheten exempelvis för att utöva nödvändig tillsyn eller för att utföra reparationsarbeten som inte kan skjutas upp. Inträffar exempelvis en vattenskada har hyresvärden rätt att omedelbart komma in i lägenheten. Här talar man om nödrätt. Visning av lägenheten
HYRESGÄSTENS REPARATIONSRÄTT En hyresgäst har rätt att utföra reparationer som målning och tapetsering och andra mindre åtgärder i lägenheten på egen bekostnad och utan att underrätta eller inhämta tillstånd av hyresvärden.
Om hyresgästen ska flytta och lägenheten är ledig till uthyrning, är hyresgästen skyldig att låta den visas på lämplig tid. Däremot är hyresgästen inte skyldig att visa lägenheten för en spekulant på huset.
FASTIGHETSÄGARENS HANDBOK
25
Förbättringsarbeten
När det gäller andra reparationsarbeten (förbättringsarbeten och reparationer), skiljer man mellan sådana som vållar hyresgästen ett väsentligt hinder i nyttjanderätten och sådana som inte vållar sådant hinder. Den sistnämnda typen av arbeten får utföras efter tillsägelse minst en månad i förväg. Arbetet får dock inte utföras under den sista månaden av hyrestiden. När det gäller arbeten som inte är brådskande men vållar hyresgästen ett väsentligt hinder, kan hyresgästen inom en vecka från det han fick meddelande om arbetet säga upp avtalet. Utan särskilt medgivande av hyresgästen får arbetet inte utföras förrän efter den tidpunkt till vilken hyresgästen hade kunnat säga upp avtalet. När hyresvärden ger hyresgästen meddelande om det arbete han vill utföra ska han ange när han vill utföra arbetet, vad detta omfattar och hur lång tid det kan beräknas ta.
Om hyresgästen vägrar att lämna hyresvärden tillträde för tillsyn eller förbättringsarbeten när denne har rätt till det, kan hyresvärden få hjälp genom att ansöka om handräckning hos Kronofogdemyndigheten. RENOVERING OCH HYRESGÄSTINFLYTANDE Standardhöjande arbeten som har en inte obetydlig inverkan på lägenhetens bruksvärde samt åtgärder som medför en inte oväsentlig ändring av lägenheten eller gemensamma delar av fastigheten kräver godkännande från berörda hyresgäster eller tillstånd från hyresnämnden. Detta gäller dock inte åtgärder som utförs för att lägenheten ska uppnå lägsta godtagbara standard. Om åtgärderna avser de gemensamma delarna av fastigheten, krävs det att de har godkänts av hyresgästerna i mer än hälften av de berörda bostadslägenheterna eller att hyresnämnden lämnat tillstånd till åtgärderna.
Reglerna är inte tillämpliga i fråga om arbeten som hyresvärden åtagit sig att utföra åt hyresgästen. Detsamma gäller arbeten som hyresnämnden ålagt hyresvärden att utföra.
Det är viktigt att den formella gången följs vid den här typen av åtgärder för att ärendet ska gå rätt till och hålla vid en eventuell prövning i hyresnämnden.
Hyresvärden ska se till att arbetena utförs med så liten påverkan som möjligt. Vilken omfattning ett arbete får ha utan att det ska anses vålla hinder eller men i nyttjanderätten går inte att besvara generellt. Det får avgöras med hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet. Målning och tapetsering av ett rum i en lägenhet om fyra rum och kök torde till exempel inte kunna anses vålla sådant hinder. Samma åtgärd i en lägenhet på ett rum och kök torde däremot räknas dit.
För att förhindra att fastighetsägare utan hyresgästernas godkännande genomför åtgärder finns en regel som ger berörda hyresgäster möjlighet att hos hyresnämnden ansöka om förbud för fastighetsägaren att utföra åtgärder som påbörjats eller som av särskild anledning kan antas bli påbörjade utan godkännande av hyresgästerna eller tillstånd av hyresnämnden. Ett förbud kan förenas med vite.
God kommunikation i rätt tid mellan hyresvärd och hyresgäst minimerar oftast problemet med tillträde. Reglerna om hyresvärdens rättighet att komma in i lägenheten blir givetvis aktuella endast i de fall då parterna inte kan komma överens.
26
FASTIGHETSÄGARENS HANDBOK
Ett beslut kan givetvis överklagas. Fastighetsägaren har även möjlighet att senare ansöka om upphävande av beslutet. Genomför en fastighetsägare standardhöjande åtgärder utan hyresgästernas godkännande, blir åtgärderna inte grund för att höja hyran.
Flytta ut Om inget annat anges i hyresavtalet kan en hyreslägenhet sägas upp till det månadsskifte som ligger minst tre månader framåt i tiden. Sägs en lägenhet upp exempelvis den 20 augusti kan hyresgästen flytta ut den 30 november. Om hyresvärd och hyresgäst kommer överens kan avtalet givetvis sägas upp till valfritt datum. UTHYRNING I ANDRA HAND En hyresgäst har rätt att hyra ut sin lägenhet i andra hand under vissa omständigheter. Hit hör till exempel studier på annan ort eller om man vill prova att flytta ihop med någon annan. För uthyrning i andra hand krävs alltid ett godkännande av hyresvärden. Säger hyresvärden nej kan hyresgästen i stället ansöka om tillstånd hos hyresnämnden. Tillstånd till uthyrning i andra hand bör vara tidsbestämd för att i så fall förlängas om omständigheterna är de rätta. ÖVERLÅTELSE AV HYRESRÄTTEN En hyresgäst har i vissa fall möjlighet att överlåta hyresrätten. Vid en överlåtelse upphör den ursprungliga hyresgästen att vara part i hyresförhållandet. Som part inträder istället en ny hyresgäst. Enligt huvudregeln är det förbjudet för hyresgäst att överlåta hyresrätten till en lägenhet utan hyresvärdens samtycke. Från denna huvudregel finns ett antal undantag, bland annat kan hyresnämnden lämna tillstånd. 1. Makes/sambos inträde i avtalet
Vid ett äktenskaps upplösning uppkommer ofta frågan vilken av makarna som ska tillerkännas hyresrätten. Förfarandet makarna emellan regleras i den äktenskapsrättsliga lagstiftningen. Denna berör emellertid inte makarnas rättsförhållanden till hyresvärden. Har bostadslägenheten uteslutande eller huvudsakligen använts som gemensam bostad för hyresgästen och dennes make/maka och lägenheten vid bodelning tilldelas maken, kan denne utan hyresvärdens tillstånd inträda i hyresgästens ställe.
På samma sätt som make kan sambo träda in i hyresgästens ställe, om sambon tilldelats lägenheten genom bodelning enligt sambolagen. Har hyresgästen avlidit utan att efterlämna annan arvinge än maken och bodelning sålunda inte erfordras, har maken rätt att inträda som hyresgäst utan att bodelning skett. Den avträdande hyresgästen (eller dennes dödsbo) ansvarar inte för sina förpliktelser efter det att hyresvärden underrättats om att hyresrätten övergått på maken/makan. För förpliktelser enligt hyresavtalet som avser tid före underrättelse om överlåtelsen svarar hyresgästen alternativt dennes dödsbo samt den som hyresrätten överlåtits till solidariskt. 2. Överlåtelse till närstående
Bostadshyresgäst har möjlighet att överlåta hyresrätten till en närstående som varaktigt sammanbott med hyresgästen. Skulle hyresvärden vägra en sådan överlåtelse, kan hyresgästen begära tillstånd hos hyresnämnden. Hyresgästens ansökan ska bifallas av nämnden under förutsättning att den som ska överta lägenheten är närstående och varaktigt sammanbott med hyresgästen samt dessutom, att hyresvärden skäligen kan nöjas med förändringen. Överlåtelseregeln gäller också om hyresgästen avlidit och dödsboet önskar överlåta lägenheten till någon hyresgästen närstående, som varaktigt sammanbott med denne. Med sammanboende menas att man i allt väsentligt haft gemensamt hushåll med hyresgästen. Härigenom kan en klar gräns upprätthållas mellan sammanboende och inneboende. Med närstående avses inte endast föräldrar, barn, syskon och andra närmare släktingar, utan även samboende med annan person som kan anses ha stått hyresgästen nära. När det gäller kravet på varaktighet har i praxis uppställts en gräns på att samboendet ska ha pågått i cirka tre FASTIGHETSÄGARENS HANDBOK
27
KAPITEL 6
FASTIGHETSDRIFT Mindre reparationer, städning, värme, ventilation, avfallshantering – i en fastighet finns det en mängd områden som kräver regelbunden tillsyn. Det finns också en lång rad egenkontroller som måste utföras i syfte att säkerställa en
36
FASTIGHETSÄGARENS HANDBOK
trygg och sund miljö för fastighetens hyresgäster. Beroende på verksamhetens storlek och den egna kompetensen får man fundera över hur arbetsuppgifterna ska fördelas. Egen arbetsinsats, anställda eller hyra in personal.
Sund inomhusmiljö Som fastighetsägare ansvarar du för att erbjuda alla som vistas i fastigheten en trygg och sund inomhusmiljö. Bevisbörderegeln gäller, och innebär att fastighetsägaren är den som har utredningsskyldigheten när det gäller hälsoskyddsfrågor i den egna fastigheten.
tydligt kallare ytor. När inomhusluften kyls av mot ett kallt fönsterglas uppstår ett kallras. Eftersom den kalla luften blir tyngre än omgivande rumsluft faller den ner mot fönsterbänken och golvet och ger upphov till obehagligt drag. Även kalla golv kan upplevas som obehagliga när temperaturdifferensen mellan fötter och huvud blir för stor. Om skillnaden större än 3°C upplever många människor ett obehag. Kondens
Hur inomhusmiljön uppfattas påverkas i hög grad av följande faktorer: • • • • •
Termisk komfort (värme) Luftkvalitet (flöde och kvalitet) Belysning (ljussättning och dagsljusinsläpp) Ljud och buller (trafik och grannar) Material (emulsioner)
TERMISK KOMFORT Inomhusklimat är ett relativt begrepp. Det som några av oss uppfattar som varmt, upplevs av andra som för svalt och vice versa. Många faktorer ska stämma överens och samverka för att vi ska få en fungerande inomhuskomfort. Faktorer som fastighetens täthet, isoleringsstandard, värmelagrande förmåga, värmesystem och ventilationssystem ska samverka med den verksamhet som bedrivs i fastigheten. Det egna beteendet påverkar komfortupplevelsen, till exempel hur vi vädrar och hur vi klär oss. Även utformningen av lägenheter och lokaler, med exempelvis möbler och tunga gardintextilier, kan ha stor inverkan på hur vi upplever den termiska komforten. I Boverkets byggregler, BBR, anges att byggnader med bostäder eller arbetslokaler ska utformas så att ett tillfredsställande termiskt inomhusklimat erhålls. Bland annat kan det termiska klimatet vid lufttemperaturer lägre än +18 °C bedömas innebära en så kallad olägenhet för människors hälsa. Även i Socialstyrelsens allmänna råd finns rekommendationer för inomhusklimat. Egenkontroll
Verksamhetsutövaren ska enligt miljöbalken fortlöpande planera och kontrollera verksamheten för att motverka eller förebygga att olägenheter för människors hälsa uppstår. Hänsyn bör även tas till personer som är något känsligare än normalt på grund av ålder, sjukdom eller funktionshinder.
Kondens inomhus är tecken på alltför hög relativ fuktighet i kombination med kalla ytterväggs- eller fönsterytor. Kondens på fönstrens insida kan bero på flera saker: • Dålig ventilation. • Fönstren kan sakna tätningslister så att fönsterrutorna blir nerkylda under vintern. • Radiatorn i anslutning till fönstret kan vara felplacerad så att den inte förmår höja temperaturen på fönsterrutans insida. • Springventiler för tillförsel av uteluft är placerade så att kall luft, som är tyngre än varm, strömmar ner över fönsterrutan och kyler ner densamma. Upptår kondens på insidan av fönstrens ytterrutor kan det i stället bero på att: • Fönstren kan ha felaktigt placerade tätningslister på utsidan mot den kalla sidan av fönsterbåge och karm. • Tätningslister saknas varpå varm luft kan leta sig in i luftspalten mellan fönsterglasen och kondensera. • Övertryck kan råda i lokalen eller bostaden som pressar ut fuktig luft i fönsterkonstruktionen. Fukt
Fuktbelastningen är stor i våra bostäder idag. I många fall finns förklaringen i människornas beteende. Vi duschar och använder våra våtutrymmen på ett helt annat sätt idag än vad som var fallet när många av våra befintliga byggnader uppfördes. Fuktbelastningen är tiofalt högre i dag jämfört med vad som var fallet på 1950-talet.
Egenkontrollen bör bland annat inkludera:
Fuktvandring, som också kallas diffusion, är en långsam process där små fuktmängder transporteras in i material. Vid uppvärmning pressas ånga ut ur material. När ångan träffar en kallare yta, exempelvis en yttervägg, kondenseras fukten och bildar vattendroppar. Ett tätskikt ska därför finnas på den varma sidan av exempelvis en vägg för att hindra fukten från att tränga in i själva materialet och kondensera där.
• • • •
Fuktproblem kan också orsakas av övertryck inomhus. Fukt trycks då in i tak, väggar, golv och fönster och kan orsaka fukt- och mögelskador Övertryck erhålls om tilluftsflödena är större än frånluftsflödena och kan endast förekomma vid till- och frånluftssystem.
funktionskontroll av värmesystemet kontrollmätning av inomhustemperaturen nyttjanderättshavarens upplevelse av inomhusklimatet rutiner för hantering av klagomål.
En inomhustemperatur på 20 – 23°C passar de flesta människor. Ibland blir det för varmt, som till exempel när solinstrålningen är stark. Ligger temperaturen varaktigt över 24°C och kortvarigt över 26°C kan detta uppfattas negativt.
LUFTKVALITET Kvaliteten på vår inomhusluft påverkas av många olika faktorer. Redan när den strömmar in i byggnaden innehåller luften en rad föroreningar och kvaliteten kan försämras ytterligare inne i fastigheten.
Kalla vägg- och fönsterytor kan ge upphov till en dragkänsla på grund av värmestrålningen från den relativt sett varma kroppen mot dessa be-
I sin enklaste utformning transporteras uteluften obehandlad genom en springventil i ett fönster in i bygganden. I andra mer komplicerade FASTIGHETSÄGARENS HANDBOK
37
tilluftssystem behandlas och transporteras luften genom ett kanalsystem till utrymmena via speciellt utformade tilluftsdon. När luften passerar genom kanalsystemet kan den förorenas av isoleringsrester och smutsbeläggningar från kanalväggarna. Vid höga fukthalter kan mögel och bakterieväxt uppträda och följa med luften in i byggnaden. I värsta fall kan det också finns byggrester kvar i kanalerna som förorenar luften. För att ventilationen ska fungera bra, informera alla hyresgäster om hur systemet fungerar i fastigheten och vilket ansvar de själva har. Hit hör till exempel att hålla ventilerna i lägenheterna rena och tilluftsventiler öppna samt eventuellt byte av filter. Plan- och bygglagen, miljöbalken och arbetsmiljölagstiftningen är de lagar som reglerar ventilationskrav i byggnader. I bygglagstiftningen anges de krav som ska uppfyllas i samband med nybyggnad eller ombyggnad. I miljöbalkens förordning om miljöfarlig verksamhet och hälsoskydd anges vilka minimikrav som gäller för lägenheter. Dessa krav gäller även i den befintliga bebyggelsen. För byggnader som inrymmer arbetslokaler gäller även arbetsmiljölagen med aktuella föreskrifter. I korta drag innebär Boverkets byggregler, BBR att: • Byggnaders ventilationssystem ska utformas så att tillräcklig mängd uteluft tillförs byggnaden och så att föroreningar och fukt förs bort. • Ventilationssystemet ska vara utformat så att till- och frånluftsflödena i aktuella utrymmen inte orsakar besvärande drag. • Återluft i bostäder får endast förekomma om luften från en lägenhet återförs till samma lägenhet och luften renas innan den återförs. Det är inte tillåtet att återföra frånluft från kök, hygienrum eller andra utrymmen med sämre luftkvalitet. • Byggnader ska vidare utformas så att behovet av tillförd energi begränsas. • Den joniserade strålningen från radon får inte överstiga 200 Becquerel per kubikmeter luft. Radon ska åtgärdas utifrån den enskilda fastighetens förutsättningar. 38
FASTIGHETSÄGARENS HANDBOK
Obligatorisk ventilationskontroll
Alla fastighetsägare ansvarar för att en obligatorisk ventilationskontroll (OVK) genomförs med regelbundna tidsintervall. Kontrollen handlar inte om att ta reda på om systemen följer de regler som gäller i dag. Det som kontrolleras är om ventilationen i byggnaden uppfyller de krav som ställdes på systemet när huset byggdes, under förutsättning att inga stora förändringar gjorts i fastigheten eller att verksamheten ändrats. De vanligaste felen som upptäcks vid OVK är att luftflödena är lägre än de mål som sattes när huset byggdes, det näst vanligaste felet är smuts i fläktar och kanaler. Vid besiktningen ska kontrolleras att: • ventilationssystemet fungerar med hänsyn till kraven på luftväxling • systemet inte innehåller föroreningar • drift- och underhållsinstruktion finns. Resultatet av kontrollen ska redovisas i protokoll. Intyg om kontrollen ska anslås på väl synlig plats i byggnaden. Påtalade brister ska avhjälpas snarast eller senast inom sex månader. I fastighetens energideklaration ska det också anges om OVK är utförd. VENTILATION Det finns tre huvudsakliga typer av ventilationssystem som används i fastigheter – självdragsventilation, frånluftsventilation samt FTXventilation. Principerna för dessa beskrivs kort här. 1. Självdragsventilation (S-ventilation)
Självdragsprincipen bygger på att naturkrafterna utnyttjas där självdragskanalens längd och temperaturskillnaden mellan inomhus- och uteluften bestämmer storleken på flödena. OVK-intervallet är sex år. Fördelar med ventilationssystem enligt självdragsprincipen är att de är billiga att underhålla, har ett litet rensningsbehov av kanalerna, att inga
Självdragsventilation (S-ventilation)
Frånluftssventilation (F-ventilation)
störande ljud från fläktar uppkommer samt att det inte krävs någon elanvändning för att driva systemet. Men det finns en rad nackdelar också, som till exempel ojämna ventilationsflöden. Självdragssystemen är mycket statiska i sin uppbyggnad och möjliggör därför inte värmeåtervinning eller godtagbar filtrering av tilluften. S-ventilation saknar därför bra och flexibla åtgärdsmöjligheter för energibesparing. Det finns ändå vissa möjligheter att spara energi men för att komma fram till en bra lösning krävs en utredning av den enskilda fastighetens förutsättningar.
Från- och tilluftssystem med värmeåtervinning (FTX-ventilation)
FTX-system lämpar sig utmärkt i offentliga miljöer som skolor, daghem, kontor med mera men installeras ofta även i bostadshus vid nyproduktion eller större renoveringar. Eftersom till- och frånluftsflödena är påverkbara och normalt i balans kan ett bra inneklimat åstadkommas. Uteluftsintaget kan placeras så att bästa tänkbara luftkvalitet fås på uteluften. Möjligheter till effektiv och lönsam värmeåtervinning finns för dessa system. Men FTX-system är ofta komplexa till sin art och kräver därför speciell kompetens för att systemen ska kunna drivas optimalt.
2. Frånluftsventilation (F-ventilation)
Radon
Vid frånluftsventilation installeras fläktar som drar ut luften genom att skapa ett undertryck i fastigheten. OVK-intervallet är sex år.
I Boverkets byggregler anges högsta tillåtna radonhalt i nybyggda hus. För befintliga äldre byggnader anger Folkhälsomyndigheten riktvärden för vad som kan betraktas som olägenhet för människors hälsa. Därutöver har Arbetsmiljöverket gränsvärden för arbetsplatser och livsmedelsverket har regler för radon i dricksvatten.
Fördelarna med frånluftsventilationssystem är först och främst att flödet över årstiderna blir jämnare än vid S-system. Elanvändningen, för att driva fläktarna, är relativt låg. Ljudproblem uppkommer förhållandevis sällan och om så ändå skulle vara fallet finns tekniska möjligheter att åtgärda problemen. Med F-ventilationens undertryck minskar risken markant för att fuktig luft ska tryckas ut i väggkonstruktionen vintertid och kondensera med allvarliga fuktskador som följd. F-system är relativt billiga att underhålla. Men nackdelar finns också. En stor och märkbar nackdel är att tilluften ofta upplevs som kall och dragig när den kommer in i rummet via springventiler och otätheter. Det kan också vara svårt att åstadkomma en effektiv och ändamålsenlig filtrering av uteluftens väg in i bygganden. Enda möjligheten att utvinna energi ur frånluften är att installera en frånluftvärmepump. 3. Från- och tilluftssystem med värmeåtervinning (FTX-ventilation)
I ett FTX-system styrs både till- och frånluft av fläktar och den inkommande luften värms upp av den utgående. OVK-intervallet är tre år.
Riktvärdet för radon är 200 Becquerel per kubikmeter luft. Ambitionen är att alla bostäder ska ligga under gränsvärdet år 2020. Radon i hus kommer främst från två källor. Dels från byggmaterial – framför allt blå lättbetong – och dels från marken, så kallad markradon. Många väggkonstruktioner ända från 1920 och fram till 1980 är uppförda i blå lättbetong och troligtvis är väggarna i cirka 400 000 svenska bostäder byggda med blå lättbetong enligt vissa bedömningar. Det förekommer också att markradon kommer från grus som tagits från en grustäkt där markradon förekommer. Därför kan markradon finnas även om marken på den aktuella platsen normalt är fri från radon. Genom långtidsmätningar, som utförs under ett par månader på den kallare delen av året erhålls säkra värden på radonhalten. Sommartid bör inga mätningar göras eftersom bostäderna då vädras i högre omfattning än under vintern. Skulle radonhalten överstiga gränsvärdet bör åtgärder utföras enligt följande: FASTIGHETSÄGARENS HANDBOK
39
Radon i byggmaterial: • ökad luftomsättningen • utbyte av radonhaltigt byggmaterial. Markradon: • täta vid anslutningar i källar- respektive bottenbjälklag (brunnar, luckor, rör med mera) • skapa ett undertryck under huset så att den farliga radongasen inte sugs in i källaren eller genom bottenbjälklaget. Notera att större luftomsättning genom ökad kapacitet för frånluftsfläktarna kan ge rakt motsatt effekt om förekomst av markradon finns, eftersom radonet då sugs in i fastigheten. Av detta följer att det är extra viktig att lokalisera var radonkällan finns innan åtgärder planeras. Uppgift om radonmätning är utförd ska anges i fastighetens energideklaration. ELEKTROMAGNETISKA FÄLT När det gäller strålning från mobilmaster råder delade meningar bland forskare om hur den påverkar människor. Vid installation av master ovanpå bostadshus rekommenderar vi att man utgår från försiktighetsprincipen när man väljer placering och att man tar hyresgästers eventuella oro på allvar. Ska en mast placeras på taket är det sannolikt tryggare om det finns ett vindsutrymme än om vinden är ombyggd till bostäder. LJUD OCH BULLER Människor har olika toleransnivå för ljud och vad som är en olägenhet och inte varierar från person till person. Bor man till exempel mitt i en stad är det sannolikt att man också hör ljud från den omgivande trafiken. Men vems är då felet? Bilisternas eller fastighetsägarens? Naturvårdsverket, Folkhälsomyndigheten och Boverket
Fastighetsföretag får ofta ta emot klagomål som har att göra med ljudproblem och buller. Det kan vara grannar som hörs, fläktljud eller trafikbuller och andra ljud utifrån. Naturvårdsverket har en samordningsroll för omgivningsbuller och ansvarar för att ge vägledning om hur miljöbalken ska tillämpas. Folkhälsomyndigheten har utformat riktvärden för bedömning om vilken ljudnivå som utgör en olägenhet, vilka kan ge vägledning vid klagomål från boende. Ofta blir också miljö- och hälsoskyddsnämnden på orten inblandade i dessa ärenden. Ljudkraven i Boverkets byggregler har successivt skärpts. Vid senaste omarbetningen infördes också gränser för nivån av lågfrekvent ljud, men fortfarande innehåller reglerna ett fåtal minimikrav på ljudnivå och ljudisolering av byggnader. Kraven säkerställer dock inte ostördhet till alla. Boverkets byggregler ställer krav på byggnader som innehåller bostäder eller lokaler i form av vårdlokaler, förskolor, fritidshem, undervisningsrum i skolor samt i rum i arbetslokaler avsedda för kontorsarbete, samtal eller dylikt. De ska utformas så att uppkomst och spridning av störande ljud kan begränsas så att olägenheter för människors hälsa därmed kan undvikas. För byggnader som innehåller bostäder framgår det av allmänna råd vilka ljudförhållanden som rekommenderas för att 40
FASTIGHETSÄGARENS HANDBOK
förskriften ska uppfyllas. Dessa motsvarar ljudklass C i ljudklassningsstandarden för bostäder SS 25267. För byggnader som innehåller lokaler hänvisas till ljudklass C i standarden för lokaler SS 25268. Även för befintliga byggnader och bostäder bör dessa värden eftersträvas eftersom bullernivåerna tenderar att öka. I hus vid starkt trafikerade leder finns goda exempel på att bullerdämpande fönster har reducerat trafikbullret markant inomhus. Regler om buller finns i såväl plan- och bygglagen som miljöbalken och förordningar. För olika kategorier av buller finns också riktvärden för bullernivåer vid bostadsbyggnader. Nya regler för buller trädde i kraft under 2015 och 2016. Både kompetens och noggranna uppföljningar krävs när förbättringsåtgärder ska planeras och utföras. Det största problemet är att det är kostsamt att åtgärda höga ljudnivåer. Bland annat därför är det viktigt att välja konstruktionslösningar och installationer med omsorg och till exempel att välja fönsterlösningar efter de omständigheter som råder vid den aktuella fastigheten. Det är också viktigt vara uppmärksam på att nya ljud i fastigheten kan uppstå i samband med ombyggnader, exempelvis vid omdragning av rör för ventilation och vatten eller fläktinstallation. Denna typ av installationer bör förläggas till den del av fastigheten där de boende tillbringar minst tid och så långt från sovrum som möjligt.
INDEX AB, allmänna bestämmelser .............................59 ABK, allmänna bestämmelser för konsultuppdrag ...............................................59 ABT, allmänna bestämmelser för totalentreprenader ...........................................59 AF, administrativa föreskrifter ...........................59 Aff-forum ........................................................57 Aff-konceptet ..................................................56 Aktiebolag ...........................................86, 88, 96 Aktiebolagslagen .............................................13 AMA, allmän material- och arbetsbeskrivning ..59 Anläggningstillgångar ......................................73 Annuitetsberäkning .........................................78 Annuitetsfaktorn..............................................78 Anställningsavtal ..............................................64 Arbetsgivaravgift........................................64, 88 Arbetsgivare ....................................................64 Arbetsgivarorganisation ...................................65 Arbetsmarknadslagstiftning .............................64 Arbetsmiljölagen ..............................................12 Areabegrepp....................................................81 Avdrag.............................................................94 Avfallshantering ...............................................41 Avhjälpanderegeln ...........................................18 Avkastning.................................................71, 83 Avkastning totalt kapital ..................................77 Avkastningsbegrepp ........................................81 Avkastningsvärde .............................................84 Avskrivningskrav ..............................................71 Avtal, fastighetsförvärv ....................................98 Belånad fastighet .............................................72 Belåningsgrad ..................................................79 Besittningsskydd lokalhyresgäst........................33 Betalningstermin ..............................................80 Bevisbörderegeln .............................................18 BF9K ................................................................63 Bostadsrättslagen.............................................12 Boverket ....................................................16, 49 Boverkets byggregler ...........................38, 39, 40 Brandskydd ......................................................44 Branschcertifieringar ........................................63 Bredband .........................................................45 Bredbandsavtal ................................................45 Breeam ............................................................52 Brottsbalken ....................................................12 Bruksvärdesregeln ............................................22 Bygganmälan ...................................................15 Bygglovsansökan .............................................15 Byggmästarsmitta ............................................99 Båtnadsvillkor ..................................................11 Delad entreprenad ...........................................60 Deposition av hyra ...........................................24 Direktavkastning ..............................................79 Diskrimineringslagen ..................................12, 23 Dokumentmallar ................................................4 Drift- och skötselinstruktioner ..........................55 Drift- och underhållsutgiftsgrad .......................78 Dödsbo ............................................................87 Egenavgift .......................................................88 Egenkontroll ........................................38, 42, 47 Ekonomi ..........................................................75 Ekonomisk analys.............................................70 Ekonomisk diagnos ..........................................76
102
FASTIGHETSÄGARENS HANDBOK
Ekonomisk kontroll ..........................................75 Ekonomisk prognos .........................................76 Elektriska installationer.....................................42 Elektromagnetiska fält .....................................40 Ellagen.............................................................12 EN2010 ...........................................................43 Energi och miljö ...............................................48 Energideklaration .............................................51 Energieffektivisering.........................................49 Energieffektiviseringsdirektivet .........................49 Energiuppföljning ............................................51 Enskild näringsverksamhet ...................86, 89, 95 Entreprenadformer ..........................................60 Entreprenadjuridiska dokument .......................59 Ersättningsmodeller .........................................61 Exekutiv försäljning ............................................8 Expansionsfond................................................96 F-skatt .............................................................65 Fast pris ...........................................................61 Fastighetsbegrepp............................................81 Fastighetsbevis ...................................................9 Fastighetsbildningslagen ..................................11 Fastighetsdrift ............................................36, 54 Fastighetsförsäkring .........................................46 Fastighetsindelning ..........................................90 Fastighetsregisterbevis .......................................9 Fastighetsskatt .................................................96 Fastighetstaxering ......................................85, 96 Fastighetsunderhåll ..........................................54 Fastighetsvärdering ..........................................82 Fastighetsägarna Dokument.........................4, 21 Finansiering .....................................................66 Friköpsrätt .......................................................10 Friskrivning ......................................................98 Från- och tilluftsventilation med värmeåtervinning .............................................39 Frånluftsventilation ..........................................39 Fukt .................................................................37 Funktionsentreprenad ......................................60 Fysisk person....................................................87 Förbättringsarbeten .........................................26 Företagsformer ................................................86 Förfrågningsunderlag .......................................62 Förmånsrätt .......................................................8 Förpackningsinsamling .....................................42 Förräntningskrav ..............................................80 Försiktighetsprincipen ......................................18 Försäkringar .....................................................46 Försäljning av fastighet ..................................101 Förtidsinlösen...................................................69 Förvärv ..................................................7, 98, 99 Förvärv, miljöaspekter ....................................100 Gemensamhetsanläggning...............................11 Generalentreprenad .........................................60 Generationsskiften ...........................................96 Green building .................................................52 Grönt Hyresavtal ........................................34, 53 GVK/Svensk Våtrumskontroll ............................63 Gåvor ................................................................7 Handelsbolag .......................................86, 87, 89 Hembud ............................................................8 Hembudsskyldighet............................................8 Hemförsäkring .................................................46
Hissar...............................................................43 Hushållnings- och kretsloppsprinciperna...........18 Hyresavtal, bostäder.........................................21 Hyresavtal, lokal ...............................................33 Hyresförhållande ..............................................21 Hyresgästinflytande..........................................26 Hyresnedsättning .............................................24 Hyresnämnden...........................................26, 30 Hyressättning .............................................22, 33 Hyrestid ...........................................................21 Hyrestvister ......................................................30 Hyresvärdens tillträde .......................................25 Hävstångseffekt ...............................................72 Indexreglerade avtal .........................................33 Inomläge ...........................................................8 Inskrivningsbevis ................................................7 Inskrivningsmyndigheten................................7, 8 Inteckning..........................................................8 Inteckningsmedgivande .....................................9 Intervall för underhållsåtgärder ........................54 Intäkter ............................................................91 Inventarier .......................................................93 Investeringar ....................................................75 Jordabalken .....................................................12 Jämkningsregler ...............................................95 K-systemet .......................................................89 Kabel-tv ...........................................................45 Kalkyl, direktavkastning ...................................84 Kalkyl, investeringar .........................................82 Kalkyl, kassaflöde.............................................82 Kalkylperiod .....................................................80 Kalkylränta.......................................................80 Kameraövervakning ...................................12, 46 Kapitalvärde, fastighet ...............................82, 84 Kassaflöde .......................................................75 Kassaflödesanalys ............................................75 Kemikalieinspektionen .....................................18 Kommanditbolag .............................................87 Kommunal fastighetsavgift ..............................96 Kondens ..........................................................37 Kontrollansvarig ...............................................16 Kontrolluppgift ................................................64 Kostnader ........................................................92 Kreditaktiebolagslagen.....................................66 Kreditinstitut ....................................................66 Kreditmarknaden .............................................66 Kreditprövning .................................................67 Kreditvärdighet ................................................67 Kronofogdemyndigheten .................................30 Kulturmiljölagen ..............................................12 Kunskapskravet................................................18 Köpeavtal ..........................................................7 Köpebrev ...........................................................7 Köpehandling ....................................................7 Köpekontrakt.....................................................7 Lag med särskilda bestämmelser om gaturenhållning och skyltar ..............................12 Lag om brandfarliga och explosiva varor ..........12 Lag om energideklaration för byggnader..........12 Lag om energikartläggning i stora företag........12 Lag om energimätning i byggnader..................12 Lag om skydd mot olyckor ...............................12
Lagen om allmännyttiga kommunala bostadsbolag .............................................12, 19 Lagfart .........................................................7, 98 Lagstiftning......................................................12 Lantmäteriförrättning.......................................10 Leed ................................................................52 Legionella ........................................................41 Ljud och buller .................................................40 Lokaliseringsprincipen ......................................18 Lokaluthyrning .................................................32 Luftkvalitet.......................................................37 Lånat kapital ....................................................66 Lånefinansering ...............................................66 Lägenhetsbyte .................................................28 Lönsamhetsbedömning ....................................77 Lönsamhetsmått ..............................................79 Löpande räkning ..............................................61 Marknadsvärde ................................................84 Medlemskap hos Fastighetsägarna .....................5 Miljöbalken ..........................................12, 17, 38 Miljöbalkens hänsynsregler ..............................17 Miljöbyggnad...................................................52 Miljöklassning ..................................................52 Moms avregistrering ........................................34 Moms jämkning .........................................34, 99 Momsregistrering.......................................34, 99 Nuvärdesberäkning ..........................................79 Nyckeltal ..........................................................78 Näringsfastighet...............................................90 Näringsverksamhet, aktiv .................................88 Näringsverksamhet, passiv ...............................88 Obelånad fastighet ..........................................72 Officialservitut..................................................10 Ohyra ..............................................................45 Ombildningslagen ..............................................8 Omsättningstidpunkt .......................................67 Optionsvillkor...................................................11 Ordningslagen .................................................13 Ortsprismetoden ..............................................84 OVK, obligatorisk ventilationskontroll...............38 Panträtt .............................................................8 Parkeringsköp ..................................................16 Periodiseringsfonder ........................................93 Personalliggare ................................................57 Personuppgiftslagen ........................................13 Plan- och bygglagen ............................13, 14, 38 Post- och telestyrelsen......................................45 Prisbegrepp......................................................81 Privatbostadsfastighet ......................................90 Produktionskostnadsmetoden ..........................85 Produktvalsprincipen ........................................18 Projektering .....................................................58 Radon ..............................................................39 Realränta ...................................................80, 83 Redovisning .....................................................86 Relining vattenledningar ..................................41 Reparationsrätt ................................................25 Reparationsskyldighet ......................................24 Restvärde .........................................................83 Resultat- och likviditetsbegrepp........................81 Revision ...........................................................88 Riskexponering ................................................77
Risknivå ...........................................................67 Ränta ...............................................................66 Ränta, bunden .................................................68 Ränta, rörlig .....................................................68 Räntebegrepp ..................................................81 Räntekonstruktion ...........................................67 Räntekostnad...................................................69 Räntemarginal .................................................66 Ränterisk..........................................................67 Räntevillkor ......................................................68 Servitut ............................................................10 Självdragsventilation ........................................38 Skadedjur ........................................................45 Skadestånd ......................................................29 Skatteförfarandelagen .....................................13 Skatter .............................................................86 Skuldebrev .........................................................8 Skuldförbindelse ................................................8 Skuldtäckningsgrad..........................................79 Skälighetsregeln...............................................18 Slutbesked .......................................................16 Slutsamråd.......................................................16 Sotning ............................................................44 Startbesked......................................................16 Stämpelskatt ..................................................8, 9 Störningar........................................................25 Svenska stadsnätsföreningen ...........................45 Sweden Green Building Council .......................52 Säker Vatteninstallation....................................63 Säkerheter .................................................66, 69
Värdeminskningsavdrag ...................................71 Värden, bokförda.............................................73 Värden, verkliga ...............................................73 Värdeår............................................................96 Värmesystem .............................................49, 50 Webbshopen .............................4, 23, 33, 41, 50 Årsredovisning .................................................88 Årsredovisningslagen ...........................13, 73, 89 Åtgärdsföreläggande .......................................24 ÄTA, ändrings- och tilläggsarbeten ...................61 Övergiven lägenhet ..........................................29 Överlåtelse av hyresrätt ....................................27 Överlåtelse av lokal ..........................................34 Översiktsplan ...................................................14
Tekniskt samråd ...............................................16 Termisk komfort ...............................................37 Tillträde ...........................................................23 Tilläggsisolering ...............................................49 Tingsrätten ......................................................31 Tomträtt ......................................................9, 10 Tomträttsavgäld .................................................9 Total avkastning ...............................................79 Totalentreprenad .............................................60 Tredimensionell fastighetsbildning ....................11 Trygghetsfrågor ...............................................46 Tvistemål .........................................................30 Underhåll .........................................................26 Underhåll, avhjälpande ....................................54 Underhåll, förebyggande .................................54 Underhållsplan .................................................54 Undersökningsplikt ..........................................98 Upphandling förvaltningstjänster .....................56 Upphandlingar .................................................62 Uppsägning .....................................................27 Uppsägningstid hyresavtal................................21 Utbildning..........................................................5 Utförandeentreprenad .....................................60 Uthyrning i andra hand ....................................27 Utvärdering av anbud ......................................62 Varmvatten ......................................................50 Vatten........................................................41, 50 Ventilation .......................................................38 Ventilationsförlust ............................................50 Visning av lägenhet..........................................25 Vårdnadsplikt...................................................25 Värdebegrepp ............................................81, 82 Värdeförändring, fastighet .........................71, 94
FASTIGHETSÄGARENS HANDBOK
103
Vi finns över hela landet Fastighetsägarna är en branschorganisation som arbetar för en väl fungerande fastighetsmarknad. Vi består av Fastighetsägarna Sverige och fyra regionala föreningar med lokalkontor över hela Sverige. Våra 17 000 medlemmar äger och hyr ut bostäder och lokaler över hela landet. Vi representerar såväl de största börsnoterade fastighetsbolagen och kommunägda bostadsbolag som privata fastighetsföretag och bostadsrättsföreningar.
Välkommen att kontakta oss! Fastighetsägarna MittNord Kungsgatan 6 – 8, 3 tr, 632 20 Eskilstuna telefon 016-17 22 50 www.fastighetsagarna.se/mittnord
Fastighetsägarna GFR Lilla Bommen 4 A Box 53081, 400 14 Göteborg telefon 031-755 33 00 www.fastighetsagarna.se/gfr
Fastighetsägarna Stockholm Fastighetsägarnas hus, Alströmergatan 14 Box 12871, 112 98 Stockholm telefon 08-617 75 00 www.fastighetsagarna.se/stockholm
Fastighetsägarna Syd Engelbrektsgatan 7 Box 4077, 203 11 Malmö telefon 040-35 01 70 www.fastighetsagarna.se/syd
Fastighetsägarna Sverige Drottninggatan 33 Box 16132, 103 23 Stockholm telefon 08-613 57 00 e-post info@fastighetsagarna.se www.fastighetsagarna.se
104
FASTIGHETSÄGARENS HANDBOK