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Mietvertrag
Während beim Kaufvertrag der Käufer Eigentümer des Kaufgegenstandes wird, findet beim Mietvertrag kein Eigentümerwechsel statt; der Mieter wird lediglich Besitzer des Mietgegenstandes. Er kann ein gemietetes Fahrzeug oder eine gemietete Wohnung während der vereinbarten Mietdauer den Vertragsbedingungen entsprechend gebrauchen. Neben Vorschriften zur Miete von Gebrauchsgegenständen (Autos, Fernsehapparate oder Musikinstrumente) enthält das Mietrecht eine grosse Anzahl von Vorschriften, die sich auf die Miete von Wohnund Geschäftsräumen beziehen. Dies deshalb, weil solche Verträge für viele Unternehmungen, Privatpersonen und Familien eine zentrale Bedeutung haben. In der Schweiz leben ca. 60 % der Bevölkerung in Miete.
Theorie 1 2 3 4 5 6
Wird der Mietvertrag für eine Geschäftsliegenschaft oder eine Familienwohnung plötzlich gekündigt, so kann dies für die betroffenen Mieterinnen und Mieter – je nach Situation des Marktes für Geschäftsräume oder Wohnungen – durchaus zu existenziellen Problemen führen. Ebenso kann eine Mietzinserhöhung das Haushaltsbudget einer Familie aus dem Lot bringen. Weil in vielen Situationen die Mieter als die schwächere, schutzbedürftigere Vertragspartei angesehen werden, enthält das Mietrecht viele Vorschriften zum Schutz dieser schwächeren Partei. Durch die Kenntnis der Rechtsvorschriften zum Mietvertrag lassen sich Konflikte zwischen Vermietern und Mietern eher vermeiden.
Übungen
Gebrauchsüberlassung: Miete, Pacht und Leasing .................................................. Gestaltungsmöglichkeiten bei Mietverträgen ......................................................... Zielkonflikt Mietzins – missbräuchliche Mietzinsen ................................................. Mängel an der Mietsache – wer zahlt? .................................................................. Kündigung ........................................................................................................... Behörden und Verfahren ....................................................................................... Das haben Sie gelernt ........................................................................................... Diese Begriffe können Sie erklären ........................................................................
2 6 6 8 10 12 16 17
1 2 3 4 5 6 7 8
Verträge auf Gebrauchsüberlassung ...................................................................... Rechte und Pflichten im Mietvertrag ..................................................................... Gesetzesartikel für verschiedene Mietobjekte ........................................................ Rund ums Leasing ................................................................................................. Zwingende und dispositive Rechtsvorschriften ....................................................... Mietzinsen: mehrmals rauf – auch mal runter? ...................................................... Kündigungen ........................................................................................................ Mieterschutz ........................................................................................................
18 18 19 19 20 20 21 21
Aufgaben 1 2 3 4 5 6 7
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Mietvertrag (Ausgabe für Lehrperson)
Ein Mietauto für den Umzug ................................................................................. Festsetzung des Mietzinses ................................................................................... Ärger mit einer feuchten Wohnung ....................................................................... Kündigung – von Gründen, Fristen und Terminen .................................................. Anfechtung einer Kündigung ................................................................................ Wie erreichen Sie eine Mietzinssenkung? .............................................................. Immobilienrenditen ..............................................................................................
22 25 26 27 28 28 31
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Mietvertrag (Ausgabe für Lehrperson)
1 Gebrauchsüberlassung: Miete, Pacht und Leasing In der Praxis kommen verschiedene Formen von «Gebrauchsüberlassungen» vor, die teilweise durch spezielle Verträge im Obligationenrecht geregelt werden. ■ Miete (Art. 253–273c OR) Die Miete ist ein Vertrag zwischen Mieter und Vermieter, bei welchem dem Mieter eine S ache für eine begrenzte Zeit zum Gebrauch überlassen wird. Früher oder später muss der Mieter die Mietsache zurückgeben. Dies kann nach einer vereinbarten Zeit, nach einer Kündigung oder nach dem Tod des Mieters sein. Für die Überlassung der gemieteten Sache bezahlen die Mieter den Mietzins Mietzins. ■ Schuld- und Forderungsverhältnis im Mietvertrag Vermieterin ist verpflichtet, eine Sache zum Gebrauch zu überlassen (Schuldnerin) ist berechtigt, den Mietzins zu fordern (Gläubigerin)
Schuld Mietgegenstand Forderung Schuld Mietzins Forderung
Mieter ist berechtigt, die Mietsache vereinbarungsgemäss zu gebrauchen (Gläubiger) ist verpflichtet, den Mietzins zu leisten (Schuldner)
Im Gegensatz zum Kaufvertrag handelt es sich beim Mietvertrag um ein «Dauerschuldverhältnis». Die Vertragspflichten bestehen über einen gewissen Zeitraum, der im Voraus häufig noch gar nicht bestimmt ist. Gemietet werden können grundsätzlich alle Sachen: Musikinstrumente, Autos, Segeljachten, Wohnungen oder Laden- und Büroräume. Wegen der unterschiedlichen Mietkonditionen wird zwischen der Miete von Immobilien und der Miete von anderen (beweglichen) Gegenständen unterschieden. Bei der Miete von Immobilien wird eine weitere Unterteilung nach der Verwendung des Mietobjektes vorgenommen: Dienen die vermieteten Räumlichkeiten vorwiegend als private Unterkunft, so spricht man von Wohnungsmiete; überwiegt jedoch die geschäftliche Nutzung (z. B. als Verkaufslokalität), handelt es sich um Geschäftsmiete. Entsprechend der grossen Bedeutung der Miete von Wohnund Geschäftsräumen beziehen sich die nachfolgenden Ausführungen zur Miete weitgehend auf diesen Bereich des Mietrechts. ■ Die wichtigsten Pflichten der Vermieter: Der Vermieter muss dem Mieter die gemietete Sache zum vereinbarten Zeitpunkt übergeben, und zwar in demjenigen Zustand, der dem vereinbarten Gebrauch der Sache entspricht. Er muss dem Mieter auf dessen Verlangen Einblick in das Übergabeprotokoll des Vormieters gewähren und ihm auch die Höhe des Mietzinses des bisherigen Mietverhältnisses bekannt geben. Der Vermieter muss
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die Mietsache unterhalten und grössere Reparaturen auf seine Kosten ausführen lassen. Ebenfalls zulasten des Vermieters gehen «Lasten und Abgaben» wie z. B. die Liegenschaftssteuern. Der Vermieter muss eine allfällige Sicherheitsleistung (Kaution oder Depot) des Mieters auf einem Sparkonto, das auf den Namen des Mieters lautet, hinter legen. ■ Die wichtigsten Pflichten der Mieter: Der Mieter hat primär den vereinbarten Mietzins inklusive allfälliger Nebenkosten (z. B. Reinigungs- und Heizkosten) zu bezahlen. Zwar muss gemäss Art. 257d OR der Zins monatlich, spätestens Ende Monat, bezahlt werden, üblicherweise wird jedoch die Fälligkeit des Mietzinses auf den 1. Tag des laufenden Monats festgelegt. Die Mietsache muss sorgfältig gebraucht werden. Für kleinere Reparaturen (z. B. die Reparatur einer elektrischen Steckdose) hat der Mieter selber aufzukommen. Grössere Mängel, die zulasten des Vermieters gehen (z. B. das Ersetzen eines defekten Backofens), muss der Mieter dem Vermieter mitteilen, und er hat (selbstverständlich) die notwendigen Reparatur- wie auch Unterhaltsarbeiten zu dulden. Eine Untermiete, d. h. die selbstständige Weitervermietung der Mietsache, ist nur mit Zustimmung des Vermieters möglich (allerdings darf der Vermieter eine Untermiete nur unter strengen Voraussetzungen verbieten). Wünscht ein Mieter, die Mietsache vorzeitig zurückzugeben, so ist dies möglich, sofern er dem Vermieter einen zumutbaren und zahlungsfähigen neuen Mieter vorschlagen kann. ■ Pacht (Art. 275–304 OR) Die Pacht ist der Miete nahe verwandt. Sie wird auch im Gesetz unmittelbar im Anschluss an das Mietrecht behandelt. Bei der Pacht geht es um die dauerhafte Gebrauchsüberlassung von produktiven Mietgegenständen. Der Pächter oder die Pächterin kann und soll aus dem Gebrauch einen Ertrag erwirtschaften. Am häufigsten ist die Pacht in der Landwirtschaft anzutreffen, für welche die speziellen Vorschriften des landPachtflächen machen 2020 rund 44% der landwirtschaftlichen Gesamtfläche aus. Der Wert belegt wirtschaftlichen Pachtgesetzes gelten. Oft die grosse Bedeutung des Pachtlandes für L andwerden auch Restaurants verpachtet, die wirtschaftsbetriebe. unter einem bereits bestehenden Namen geführt werden. In solchen Fällen kann die Pächterin oder der Pächter auch die spezielle Einrichtung sowie einen gewissen Kundenkreis übernehmen.
Aufgabe 1 Übung 1 Übung 2 Übung 3
Hinweis für Lehrpersonen ▼ PPT-Folie / Tafelbild: Folie 2
▼ PPT-Folie / Tafelbild: Folie 4
Übersicht Dauerschuldverhältnisse
Die wichtigsten Pflichten der Vertragsparteien
Mietvertrag
Pachtvertrag
Leasing
Überlassung einer Sache zum Gebrauch,
Überlassung einer nutzbaren Sache zur Nutzung und zur Ertragserzielung, gegen Zahlung eines Pachtzinses
Überlassung eines dauerhaften Gutes zum Gebrauch,
n
gegen Zahlung einer Leasingrate
n
Art. 275 ff. OR
Im OR nicht geregelt!
gegen Zahlung eines Mietzinses Art. 253 ff. OR à
Vertragsgrundlage ist meistens ein «Dauerschuldverhältnis». Die Vertragspflichten bestehen über einen gewissen Zeitraum und werden nicht durch eine einmalige Leistung, wie oft bei einem Kaufvertrag, abgegolten.
Gebrauchsleihe
Darlehen
Art. 305 ff. OR
Unentgeltliche Überlassung einer Sache zum Gebrauch; Rückgabe nach Gebrauch à im privaten Bereich
Vermieter
vgl. Art. 256 ff. OR
n n
Art. 312 ff. OR
Übertragung des Eigentums an einer Summe Geldes; Rückerstattung der gleichen Sache à im kaufm. Verkehr immer verzinslich à privat nur verzinslich, falls vereinbart
n
Gemietete Sache zum vereinbarten Zeitpunkt übergeben
Mieter
vgl. Art. 257 ff. OR n
In einem Zustand, der dem vereinbarten Gebrauch der Sache entspricht
n
Mietsache unterhalten
n
Übergabeprotokoll und Höhe des bisherigen Mietzinses bekannt geben
n
Übernahme von Gebühren und Abgaben
Mietzins bezahlen, inkl. der vereinbarten Nebenkosten; am Ende eines Monats Mietsache sorgfältig gebrauchen Kleinere Reparaturen selbstständig ausführen, grössere Mängel dem Vermieter melden Duldung von Reparatur- und Unterhaltsarbeiten
▼ PPT-Folie / Tafelbild: Folie 3 (animiert) Schuld- und Forderungsverhältnis im Mietvertrag Vermieterin ist verpflichtet, eine Sache zum Gebrauch zu überlassen (Schuldnerin)
Mieter
Schuld Mietgegenstand Forderung
Schuld
ist berechtigt, den Mietzins zu fordern (Gläubigerin)
à
Mietzins Forderung
▼ Hinweis für Lehrpersonen Die wichtigsten Pflichten können gemäss Folie 4 mithilfe des Gesetzes erarbeitet werden.
ist berechtigt, die Mietsache vereinbarungsgemäss zu gebrauchen (Gläubiger) ist verpflichtet, den Mietzins zu leisten (Schuldner)
Ein Mietvertrag ist meistens ein «Dauerschuldverhältnis». Die Vertragspflichten bestehen über einen gewissen Zeitraum und werden nicht durch eine einmalige Leistung, wie oft bei einem Kaufvertrag, abgegolten.
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Mietvertrag (Ausgabe für Lehrperson)
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■ Leasing Beim Leasing ermöglicht eine Partei (Leasinggeber) der anderen Partei (Leasingnehmer) für eine bestimmte Zeit die Nutzung eines Gegenstandes (Leasingobjekt), den sie zuvor von einer dritten Partei erworben hat. Dafür zahlt der Benutzer Leasinggebühren (Leasingraten), deren Höhe die Anschaffungs- und Finanzierungskosten sowie den Geschäftsgewinn des Leasinggebers (Leasingunternehmung) decken soll. Der Leasingvertrag ist im Obligationenrecht nicht geregelt. Bei der rechtlichen Beurteilung von Leasingverträgen werden – je nach Situation – die Vorschriften des Mietrechts, des Kaufvertrags und des Konsumkreditgesetzes angewandt. Das Konsumkreditgesetz (Art. 11 KKG) regelt insbesondere die Formvorschriften für den Abschluss eines Leasingvertrages. Ein Leasingvertrag muss schriftlich abgeschlossen werden und unter anderem folgende Inhaltspunkte enthalten: – Anzahl, Höhe und Fälligkeit der Leasingraten – Höhe einer allfälligen Kaution (Anzahlung) – effektiver Jahreszins – Widerrufsrecht und Widerrufsfrist ■ Die Parteien in einem Leasingvertrag (indirektes Leasing, drei Partner) Schuld Leasingobjekt Forderung Schuld Leasingraten Forderung
Ka u
Ka u
e kt g ire un t d fer of slie Au Verkäufer Lieferant 1
oftmals gekoppelt mit einem «Rückkaufvertrag»
Leasinggeber Leasingunternehmung; finanziert den Leasinggegenstand ist verpflichtet, eine Sache zum Gebrauch zu überlassen (Schuldnerin) ist berechtigt, die Leasingraten zu fordern (Gläubigerin)
fp re Ka fv is u e ( L fg ea eg rtra sin e g ¹ go nst bj an ek d t)
Leasingnehmer Unternehmung oder Privatperson; interessiert an der Nutzung, nicht am Eigentum eines Objektes ist berechtigt, die Leasingsache vereinbarungsgemäss zu gebrauchen (Gläubiger) ist verpflichtet, die Leasingraten zu leisten (Schuldner)
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Einem Leasingnehmer geht es beim Leasing um die Nutzung, und nicht um das Eigentum an der geleasten Sache. Dies ist die Grundidee des sogenannten Finanzierungsleasings. Die Leasinggesellschaft kauft sich das vom Leasingnehmer gewünschte Objekt von einem Dritten und stellt es dem Leasingnehmer zum Gebrauch zur Verfügung. Nach Ablauf der Vertragszeit geht das Leasingobjekt an den Leasinggeber zurück (der Leasingnehmer ist ja in der Regel nicht am Eigentum interessiert). Je nach den Bedürfnissen des Leasingnehmers wird dann der Vertrag mit einem neuen Leasingobjekt erneuert. Für einen Copy-Shop bringt dies z. B. den Vorteil, dass er immer mit Geräten der neusten Generation ausgerüstet ist, diese jedoch weder kaufen noch verkaufen muss. Beim Finanzierungs- oder Investitionsgüterleasing geht es um Gebrauch und Nutzung eines Investitionsgutes, z. B. einer Maschine, die gewerblichen Zwecken dient. Eine Unternehmung muss in diesem Fall die Eigenmittel für die Investition nicht im Voraus erwirtschaften, sondern kann die Investitionskosten mit dem Ertrag zahlen («Pay as you earn», d. h., «Zahle mit dem, was du verdienst»). Beim Konsumgüterleasing steht dagegen die private Nutzung an Konsumgütern, z. B. Autos oder Unterhaltungselektronik, im Vordergrund. Hier geht es häufig darum, Konsumgüter für den privaten Gebrauch zu «erwerben», ohne dass man die teuren Geräte kaufen muss (z. B. weil man das entsprechende Kapital gar nicht hat). Man schätzt, dass heute jedes zweite Auto, das auf die Strasse kommt, geleast ist. Beim Konsumgüterleasing spielt selbstverständlich das «Pay as you earn»-Prinzip nicht, weil in diesem Fall mit der Leasingsache keine Erträge erwirtschaftet werden. Weil anders als im Mietvertrag der Leasingnehmer die Gefahr eines zufälligen Verlustes des Leasinggegenstandes tragen muss, hat er in den allermeisten Fällen die Pflicht, den Leasinggegenstand zu versichern. Beim Autoleasing kommt dafür nur eine MotorfahrzeugVollkasko-Versicherung infrage. Beim (privaten) Autoleasing erhält der Leasingnehmer häufig eine Kaufoption, d. h., er kann das Fahrzeug nach Ablauf der Vertragszeit zu einem bestimmten Betrag übernehmen. Ein solches Leasing entspricht eher einem Abzahlungsverkauf und wird bei Streitigkeiten eher nach den OR-Vorschriften des Abzahlungskaufs beurteilt. Privat-Leasingverträge, die dem Konsumkreditgesetz (KKG) unterstehen, können jeweils auf Ende einer dreimonatigen Leasingdauer gekündigt werden. In einem solchen Fall werden die Leasingraten neu berechnet und rückwirkend definitiv festgesetzt.
Autoleasing ist teurer als die Aufnahme eines Kredites; am billigsten ist immer der Barkauf.
Übung 4
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Das haben Sie gelernt Rechte und Pflichten der Vertragsparteien am Beispiel des Mietvertrages aufzählen Die Wesensmerkmale des Mietvertrages und mietähnlicher Verträge unterscheiden Die Gestaltungsmöglichkeiten der Vertragsparteien bei Mietverträgen beschreiben Zwingende und dispositive Rechtsvorschriften im Mietrecht bestimmen Die Voraussetzung für das Vorliegen von missbräuchlichen Mietzinsen nennen Mietzinserhöhungen mithilfe des Gesetzes auf ihre Gültigkeit überprüfen Ausbleibende Mietzinssenkungen bei sinkenden Hypothekarzinsen erklären Das Vorgehen und die Rechtsfolgen bei Mängeln an der Mietsache beschreiben Arten und Voraussetzungen von rechtsgültigen Kündigungen beschreiben Für konkrete Beispiele die Kündigungsfrist und den frühestmöglichen Kündigungstermin bestimmen Zusammensetzung und Aufgabe der Schlichtungsbehörde nennen Das Vorgehen bei Anfechtung von Kündigungen und Mieterstreckungen mithilfe des Gesetzes bestimmen
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Offene Fragen
Diese Begriffe können Sie erklären Miete Pacht Leasing Formularmietvertrag Mietzinsvorbehalt Zwingende Vorschriften Dispositive Vorschriften Ortsgebrauch Missbräuchliche Mietzinsen Kostendeckende Bruttorendite Rendite des Eigenkapitals Referenzzinssatz Orts- und Quartierüblichkeit Hypothekarzinsveränderung wertvermehrende Investition Teuerungsausgleich auf dem risikotragenden Kapital Kündigungstermin Kündigungsfrist Ordentliche Kündigung Ausserordentliche Kündigung Schlichtungsbehörde Paritätische Zusammensetzung Anfechtung einer Kündigung Grundsatz von Treu und Glauben Mieterstreckung
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Mietvertrag (Ausgabe für Lehrperson)
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Mietvertrag (Ausgabe für Lehrperson)
b ) Welche der folgenden Antworten liefert die beste Begründung für die folgende Aussage?
Übung 5 Zwingende und dispositive Rechtsvorschriften
a)
Art. 253a Abs. 2
b)
Art. 257c
c)
Art. 257g Abs. 1
d)
Art. 266a Abs. 1
zwingend
dispositiv
Entscheiden Sie, ob die folgenden Gesetzesartikel im Obligationenrecht zwingend (= nicht abänderbar) oder dispositiv (= durch die Vertragsparteien änderbar) sind. Begründen Sie Ihre Antwort mit den entsprechenden Formulierungen der Gesetzesartikel.
Z
D
X
Formulierung
2. … es darauf ankommt, bei welcher Bank der Vermieter seine Hypothek aufgenommen hat (nicht alle Banken haben genau die gleichen Hypothekarzinssätze).» 3. … der Vermieter tiefere Hypothekarzinssätze mit allfälligen Mehrkosten oder mit im Mietvertrag formulierten Mietzinsvorbehalten verrechnen darf.»
«wenn kein anderer Zeitpunkt vereinbart … ist»
X
«sofern sie keine längere Frist … vereinbart haben»
c ) Welche Aussagen sind richtig (R), welche falsch (F)? Setzen Sie das zutreffende Symbol in das Kästchen und korrigieren Sie die Fehler auf den leeren Linien.
Übung 6 Mietzinsen: mehrmals rauf – auch mal runter? a ) Mietzinserhöhungen sind nur bei bestimmten inhaltlichen Voraussetzungen erlaubt. Bestimmen Sie für die folgenden Sachverhalte die entsprechenden Voraussetzungen, indem Sie die zutreffende Gesetzesbestimmung im OR (Art. 269a lit. a, b, c, d, e oder f) und die dazugehörigen Fachbezeichnungen notieren. 1. Der Vermieter erhöht den Mietzins, weil er eine moderne und komfortablere Küche hat einbauen lassen.
b
2. Der Vermieter erhöht den Mietzins mit der Begründung, dass sämtliche Lebenshaltungskosten gestiegen seien.
Art. 269a lit. …
3. Der Vermieter erhöht den Mietzins mit der Begründung, dass ähnliche Wohnungen in der Nachbarschaft teurer seien.
Art. 269a lit. …
im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinsen
1. Bei Altbauten sind die Anlagekosten des Mietobjektes nicht mehr aktuell, deshalb dient die Rendite des Eigenkapitals als Beurteilungskriterium.
R
2. Die Bruttorendite für ein Mietobjekt berechnet sich aus der Formel Anlagekosten mal hundert geteilt durch Jahresmietzins.
F
Art. 269a lit. …
Mehrleistungen des Vermieters (wertvermehrende Investition)
Teuerungsausgleich auf dem risikotragenden Kapital (= Eigenkapital)
X
4. … der Vermieter unter Umständen mit den geltenden Mietzinsen noch keine kostendeckende Bruttorendite erreicht.»
«Mieter muss …»
X
«Nicht jede Hypothekarzinssenkung führt automatisch zu einer Senkung der Mietzinsen, weil … 1. … auch im Mietvertrag grundsätzlich Vertragsfreiheit herrscht.»
«gelten nicht für …»
X
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e a
… Jahresmietzins mal hundert geteilt durch Anlagekosten 3. Um die Orts- oder Quartierüblichkeit einer Miete zu belegen, muss ein Vermieter drei gleichartige Wohnungen nennen können, für die höhere Mietzinsen bezahlt werden.
… fünf Wohnungen …
F
Aufgabe 7 Immobilienrenditen Susanne Müller erhält von ihrem Onkel eine Erbschaft von CHF 2 300 000.–. CHF 200 000.– legt Sie für private Zwecke in eher kurzfristig liquidierbare Anlagen an. Für die übrigen CHF 2 100 000.– sucht sie nach einer guten Anlagemöglichkeit. Auf dem Bankkonto ist die Rendite sehr schlecht, und Aktien sind Susanne Müller zu risikoreich. Sie überlegt sich deshalb eine Investition in Immobilien, da ihr Onkel auch ein Mehrfamilienhaus besessen hat. Nach einem ersten Beratungsgespräch mit ihrem Treuhänder ergeben sich zwei Varianten:
Susanne Müller könnte ein Mehrfamilienhaus in der Ostschweiz erwerben. Die 20-jährige Liegenschaft ist vollvermietet und in einem guten Zustand (kein aufgestauter Unterhalt). Der Kaufpreis von CHF 2 500 000.– ist gemäss ihrem Treuhänder moderat und entspricht der Liegenschaftenschätzung. Sie würde eine Hypothek von CHF 500 000.– von ihrer Hausbank aufnehmen (Laufzeit 10 Jahre; Verzinsung 2 %). CHF 100 000.– möchte sie als Reserve für Unvorhergesehenes auf einem Bankkonto stehen lassen. Es sind Bewirtschaftungskosten (Betriebs-, Unterhalts- und Verwaltungskosten, Risiko für Mietzinsausfälle, Abschreibungen) von CHF 18 000.– und Rückstellungen von CHF 15 000.– pro Jahr einzurechnen.
1001 1002 1011 1012 1013 1021 1022 70001 70002 70003 70004 70005 70006 90001 90002 90003 1739
fällig / Jahr Nettomiete
4,5-ZWG EG links 100101 110 12 4,5-ZWG EG rechts 100201 110 12 3,5-ZWG 1.OG links 101101 68 12 3,5-ZWG 1.OG rechts 101202 68 12 3,5-ZWG 1.OG mitte 101203 68 12 4,5-ZWG 2.OG links 102101 110 12 4,5-ZWG 2.OG rechts 102201 110 12 Garage Nr. 1 100001 12 Garage Nr. 2 100002 12 Garage Nr. 3 102101 12 Garage Nr. 4 101101 12 Garage Nr. 5 100101 12 Garage Nr. 6 100101 12 Parkplatz Nr. 1 101202 12 Parkplatz Nr. 2 101202 12 Parkplatz Nr. 3 9000301 12 Musterstrasse 644 Total Monat Musterdorf KT ZH Total Jahr HK / NK pro m 2 Total Vermietet / Jahr Total Leerstand / Monat Total Leerstand / Jahr
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Bruttorendite
142 920 × 100 2 500 000
= 5,72 %
Nettorendite des investierten Eigenkapitals:
Variante 1: Direkte Investition in Immobilien
Mieterspiegel Haus Muster, Musterdorf Objekt Bezeichnung Mieter m 2
a) Berechnen Sie für diese Variante die Brutto- und die Nettorendite.
1800 1800 1280 1280 1240 1850 1850 120 120 120 120 120 120 30 30 30 11 910 142 920
Akonto HK / NK 285 285 200 200 200 285 285
1740 20 880 32 20 880 0 0
Mietzinseinnahmen
142 920
Liegenschaftsaufwand Hypothekarzins
10 000
Bewirtschaftungskosten
18 000
Rückstellungen
15 000
43 000
Investiertes Eigenkapital
2 000 000
Total 2085 2085 1480 1480 1440 2135 2135 120 120 120 120 120 120 30 30 30 13 650 163 800
Nettorendite
142 920 – 43 000 × 100 2 000 000
= 5,00 %
▼ Hinweis für Lehrpersonen
163 800
Mietzins- und Renditeberechnungen werden in den Leistungszielen i. d. R. nicht verlangt. Mit der vorliegenden Aufgabe können aber die Begriffe Brutto- und Nettorendite verdeutlicht werden.
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Mietvertrag (Ausgabe für Lehrperson)
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Individuelle Schülerantworten
Variante 2: Indirekte Investition in Immobilienfonds Als Alternative könnte Susanne Müller auch indirekt über einen Fonds in Immobilien investieren. Ein Immobilienfonds ist ein Anlagefonds, in welchem Gelder von interessierten Anlegern zur gemeinschaftlichen Kapitalanlage gesammelt werden. Das so aufgebrachte Vermögen wird von einer professionellen Fondsleitung in verschiedene Liegenschaften und Grundstücke investiert. Dabei wird auf eine geografische und objektmässige Risikostreuung geachtet. Für ihre Einlage in den Fonds erhalten die Anleger Anteilscheine, die an der Börse gehandelt werden; damit kann ein Anleger bei Bedarf seine Beteiligung am Fonds grundsätzlich schnell und unkompliziert verkaufen. Der Treuhänder legt Susanne Müller als mögliches Beispiel ein Factsheet eines Immobi lienfonds vor, der im Jahr 2022 eine Ausschüttungsrendite von 1,93 % aufwies. b) Für welche der beiden Varianten würden Sie sich entscheiden? Begründen Sie Ihre Antwort.
Vorteile der Variante 1: Höhere Rendite (5 % > 1,93 %) wegen tieferen Verwaltungskosten, Eigentümer der Liegenschaft, Direktinvestition (keine zu teuren Anteile von Fonds durch aktuell hohe Nachfrage wegen tiefem Zinsniveau) Vorteile der Variante 2: Kein eigener Immobilien-Management-Bedarf, professionelle Betreuung der Immobilien, Diversifikation in verschiedene Liegenschaften, Liquidität durch Handel an der Börse sichergestellt
Swisscanto (CH) Real Estate Fun Responsible IFCA FA CHFd
Indexierte Wertentwicklung und Wertentwicklung in %
Immobilien | ausschüttend | März 2022
Fondsbeschreibung Der Fonds investiert vorwiegend in Wohnliegenschaften in der Schweiz. Mit der regionalen und objektspezifischen Streuung reduziert sich das Risiko im Vergleich zu einer Investition in eine einzelne Liegenschaft.
Aufteilung nach Regionen in %
Der Fonds ist an der Schweizer Börse (SIX) kotiert. Profil/Eignung Dieser Fonds ist für Anleger geeignet, welche ■ einen langfristigen Anlagehorizont haben. ■ sich an Wohnliegenschaften in der Schweiz beteiligen möchten. ■ an einem regelmässigen Einkommen interessiert sind. ■ bereit sind, Kursschwankungen in Kauf zu nehmen. Indexierte Wertentwicklung (linke Skala). Wertentwicklung in Prozent pro Jahr (rechte Skala).
Jahresperformance in % Jahr 2017 Fonds Netto 4.10 Fonds Brutto 4.48 Benchmark 6.60
2018 2019 -7.23 17.89 -6.85 18.36 -5.32 20.67
2020 21.07 21.53 10.81
2021 4.26 4.63 7.32
YTD -2.34 -2.26 -4.17
Performance in % Seit Fonds Netto Fonds Brutto Benchmark
Weitere Kennzahlen 1Mt -1.73 -1.70 -0.56
3Mte -2.34 -2.26 -4.17
1J 3.64 4.00 2.41
3J 10.12 10.52 8.24
5J 5.81 6.22 5.83
10J 6.50 6.93 5.90
Anlagenrendite Ausschüttungsrendite Fremdfinanzierungsquote Mietzinsausfallrate Agio
Fonds 6.75 % 1.93 % 21.68 % 3.66 % 44.91 %