Inversiones en el territorio Desarrollo sustentable o salto sin paracaĂdas
La Econom铆a y la Cuesti贸n Ambiental
Crecimiento, desarrollo y medio ambiente Impactos sobre el medio ambiente de un crecimiento continuo a escala de la economía mundial. Energía disipada
Extracción de recursos materiales
Población humana y Producción material
Emanación de residuos y desechos
No existen límites para esta expansión? La economía mundial podrá seguir expandiéndose indefinidamente sin provocar serias repercusiones en el medio ambiente?
Crecimiento, desarrollo y medio ambiente Residuos, Desechos Energía disipada
Residuos, Desechos Energía Disipada
Producción
Consumo Reciclaje
Como se produce Donde se produce A partir de que se produce
Que se demanda Quien demanda
Factores estructurales
Factores dinámicos
Tipos de productos generados Tecnologías Factores espaciales Estructura empresarial Factores e influencias internacionales
Renta per capita Distribución de la renta, riqueza y de oportunidades Gustos y preferencias Importación de hábitos de consumo
Crecimiento, desarrollo y medio ambiente
Factores demogr谩ficos Escala de la econom铆a Producci贸n material per capita
Naturaleza e intensidad de los impactos de la actividad econ贸mica sobre el medio ambiente
Estilo de desarrollo
Crecimiento, desarrollo y medio ambiente En situaciones de rápida expansión demográfica y de acentuada pobreza el control de estos procesos se torno virtualmente imposible. La creciente concentración de población ocurre en países con baja capacidad de inversión en infraestructura social, se traduce en formidables impactos ambientales. Pobreza Desigualdades distributivas Concentración de población
Problemas ambientales
Segmento de renta media y alta: Polución, congestión de vehículos, degradación Segmento de baja renta: carencia de servicios básicos.
Crecimiento, desarrollo y medio ambiente Considerable divergencia en un punto central: posibilidad del medio ambiente de soportar una expansión continuada del sistema económico. En un extremo los optimistas delirantes: con mercados libres y desarrollo tecnológico, suplementado por políticas públicas que apunten a la eficiencia económica, la humanidad podrá encontrar formas de controlar los problemas ambientales y seguir creciendo. En el otro extremo los pesimistas exacerbados, para los cuales el planeta está en una trayectoria irreversible en el sentido de una gran catástrofe. Ambas posturas llevan al inmovilismo. No se podrá actuar en forma más efectiva para conducir a la humanidad en el sentido de la sustentabilidad?
Crecimiento, desarrollo y medio ambiente Será válido considerar, en principio, que una continuada expansión de la economía es compatible, en el largo plazo, con la sustentabilidad ecológica? Si la respuesta fuera positiva, será que nuestro elenco de tecnologías e instrumentos económicos es, en la práctica, consistente con ese objetivo? Si eso no ocurre, cuál será la trayectoria política e institucional más eficaz (menos costosa) para pasar de la situación actual a una economía global sustentable?
Elementos básicos de la cuestión ambiental La enorme escala de las operaciones de extracción y procesamiento primario en industrias extractivas, generan volúmenes elevados de residuos, muchos altamente perjudiciales para el medio ambiente. 1993.Extracción mundial de bauxita 106 millones de toneladas métricas. Contenido de metal aluminio 19,8%. Sobraron 86 millones de toneladas de residuos minerales. Cobre: Cobre 2,5 billones de toneladas de mineral removido, con una cantidad de metal correspondiente a menos el 0,4% en peso. Hierro: 989 millones de toneladas movilizadas, generando una cantidad de metal correspondiente al 53% del peso total. Uranio: extracción de 1,9 billones de toneladas de mineral con apenas 0,002% en peso de producto refinado. Enorme generación de residuos en la etapa de extracción.
¿Para que el uso de la Economía Ambiental? Punto de vista Macroeconómico Valoración de activos y pasivos ambientales de la nación y su incorporación en las cuentas nacionales Por Ejemplo: PIB con la inclusión de los activos y pasivos ambientales
Punto de vista Microeconómico Ayuda en la toma de decisiones sobre acometer o no una determinada política ambiental. (análisis de los instrumentos económicos de políticas ambientales). Ayuda en la toma de decisiones sobre acometer o no un determinado proyecto. Ayuda a determinar el costo de un daño ambiental incurrido a la sociedad para que ésta sea resarcida. Ayuda a determinar los pagos por los bienes y servicios ambientales. Principal: Crea la base para la conservación de los recursos naturales
Principales corrientes de pensamiento Hipótesis Ambiental Foco de Análisis
Economía de Mercado o países desarrollados
Medio Ambiente Neutro/Pasivo Economía Ambiental Neoclásica
Capacidades de generaciones futuras de atender necesidades Países o regiones Pobres
Medio Ambiente con intervenciones
Economía de la sobrevivencia
Variante Cepalina Fundamentalismo Socio ambiental
Ambientalismo de los pobres (Martines Allier) Marxismo verde
CONSECUENCIAS SOCIALES • AUMENTO DE LA INMIGRACIÓN POR MAYORES EXPECTATIVAS SOCIOLABORALES
• DISMINUCIÓN / PÉRDIDA DE LA IDENTIDAD LOCAL
• NUEVO CONTEXTO: EL ENTORNO PORTUARIO
CONSECUENCIAS ECONÓMICAS
DIVERSIFICACIÓN PRODUCTIVA
REPERCUSIONES SECTORIALES
REVALORIZACIÓN DEL SUELO
MAYORES NECESIDADES DE FINANCIACIÓN
CONSECUENCIAS TERRITORIALES Mayor presión sobre Espacios Naturales Protegidos
Suelos rústicos amenazados
Crecimiento de los cascos urbanos y de sus orlas periféricas
Reconcentración de actividades y servicios en la banda litoral
Consolidación del nodo logístico
Deterioro paisajístico Amenazas al sector turístico
Mayor capacidad de centralidad departamental
CONSECUENCIAS SOCIALES FINALISTAS
Recelo de la población autóctona.
Nuevos hábitos alimentarios y sociales.
Nuevas formas culturales y religiosas.
Disuasión de la inversión por infraestructuras insuficientes
Mayores costes del transporte.
ACTUACIONES CORRESPONDIENTES
Campaña de sensibilización ante la inmigración.
Difusión de las nuevas demandas alimenticias y sociales (tradiciones y costumbres foráneas).
Reserva de suelo para equipamiento.
Ejecución de las propuestas infraestructurales previstas
Mejoras en la red de suministro y abastecimiento de combustible.
CONSECUENCIAS SOCIALES FINALISTAS
Reducción del nivel de vida por dificultades en los abastecimientos.
Problemas higiénicos-sanitarios.
Incremento de los precios de los suministros por aumento de la demanda. Saturación de los servicios sanitarios
Número de plazas escolares y de profesores insuficiente. Inadecuación de la oferta cultural
ACTUACIONES CORRESPONDIENTES
Planificación de las infraestructuras adecuadas a las demandas previstas.
Campaña de educación sanitaria (hábitos alimenticios e higiénicos y prevención médica). Políticas públicas de subvenciones energéticas y de recursos básicos.
Planificación del equipamiento sanitario ante las nuevas demandas. Planificación de las dotaciones educativas y de la correspondiente oferta pública de empleo. Planificación de las instalaciones culturales y de ocio (bibliotecas, museos, cines, teatros, ludotecas).
CONSECUENCIAS SOCIALES FINALISTAS
Inseguridad por focos de marginalidad social.
Enriquecimiento especulativo y endeudamiento familiar.
Nuevas necesidades escolares
Disminución / pérdida de la identidad local.
Atractivo tecnológico del entorno portuario. Menor seguridad ciudadana motivada por el entorno portuario y la población de aluvión.
ACTUACIONES CORRESPONDIENTES
Asistencia social a colectivos desfavorecidos (parados, drogo dependientes, violencia de género,…) Adecuación de los servicios policiales a la nueva situación social. Planificación de las necesidades actualizadas de vivienda y potenciación de la Promoción Pública y la Protección Oficial. Plan de Guarderías y de atención a niños en casa Fomento de los aspectos culturales autóctonos: fiestas, folclore, gastronomía, arquitectura popular, Impulso al turismo tecnológico (Puerto robotizado) y difusión de las excelencias de las nuevas instalaciones. Centro de Acogida a Inmigrantes y creación de nuevos centros policiales.
La valuación de los beneficios ambientales El valor total de un recurso. Métodos empíricos de valuación de beneficios ambientales. Métodos indirectos: Método de los costos evitados o inducidos Método de los precios hedónicos Métodos directos: el método de la valoración contingente
Inversiones en el territorio Herramientas financieras para el Desarrollo Inmobiliario
OBJETIVO Ayudarlos a entender de que forma la globalización afecta la forma en que emprenderemos nuestros desarrollos inmobiliarios en el futuro, tanto para el constructor de una torre de oficinas en Shangai como para el desarrollador de un pequeño conjunto de duplex en Punta del Este o Carrasco. Hoy, la versatilidad es un factor clave para el éxito en los negocios. Los ciclos macro-económicos son cada vez más cortos y los cambios de tendencias son cada vez más bruscos. Por eso, los más ágiles en los negocios, los más flexibles y los más versátiles son quienes mejor arbitran esas realidades mutantes logrando los mejores resultados
Temas a tener presentes Estudiar a fondo como inciden los ciclos económicos externos en nuestra actividad, y aprenderemos a identificar en que parte del ciclo estamos antes de emprender un nuevo proyecto. Conocer el origen de la actual crisis financiera, y tratar de analizar las causas que llevaron a esta crisis. Analizar los tres principales aspectos que diferencian los desarrollos inmobiliarios en Uruguay del resto del mundo: el funcionamiento de los ciclos económicos, el aspecto impositivo y las alternativas de financiación. Conocer la estructura óptima de capital que deberemos buscar para nuestros proyectos de inversión inmobiliaria en el futuro. Tener un poco de claridad a las “novedosas” herramientas de financiación que surgieron en los últimos 10 años, y analizar las ventajas y desventajas de las mismas. Estudiar los principios básicos de los desarrollos sustentables, uno de los pilares del desarrollo inmobiliario en el siglo XXI;
Nuevos productos y jugadores financieros CMBS REITS CDOs Oportunity Funds Derivatives Aumento de la securitizaci贸n
Las tres diferencias Los ciclos econ贸micos; La estructura optima de capital; El r茅gimen impositivo
Fuentes convencionales de financiamiento. Instrumentos privados y públicos. Condiciones de aplicabilidad a proyectos urbanos. Sistema financiero y mercado de capitales domésticos. Nuevos mecanismos de intermediación financiera. Gestión de fondeo corporativo y de proyectos. Complementariedad con el financiamiento bancario y otras fuentes no bancarias. Evaluación de viabilidad de productos de inversión vía mercados de capitales. Fideicomisos, fondos comunes de inversión y programas de deuda corporativa. Préstamos sindicados. Otros esquemas estructurados. Aplicación a proyectos urbanos. Limitaciones micro y macro. Estrategias de diseño. Presentación y desarrollo matricial de tipología de proyecto urbano / soluciones de financiamiento. BIBLIOGRAFIA Foundations of Financial Markets and Institutions (3rd Edition) by Frank J. Fabozzi, Franco G Modigliani, Frank Jones, Michael G. Ferri , 2002. Mercados e Instituciones Financieras. Jeff Madura, 2001 El Crack del Sistema Financiero y el Financiamiento al Sector Productivo en Argentina. A Cosentino. 2002. Los Estructurados como Solución de Financiamiento en Contextos de baja Profundidad Financiera. A Cosentino. 2003.
Ingenierías financieras no convencionales. Innovaciones en financiamiento corporativo y de proyectos. Soluciones estructuradas para proyectos urbanos. Diseño y Organización. Productos subyacentes de inversión y estrategias de Colocación. Perfil de inversores objetivo. Diseño de la estrategia de financiamiento. Instrumentos estructurados. Esquemas de financiamiento de proyectos urbanos. Evaluación y diseño de estrategias contingentes (esquemas mixtos de deuda y participación societaria, híbridos). Fideicomisos. Definición legal. Tipología. Funcionalidad. Diseños alternativos bajos criterios tailor made. El producto de inversión subyacente. Proceso metodológico de estructuración y colocación. Integración de capital y esquemas de calce con los requerimientos de desarrollo del proyecto. Preparado de información económica requerida. Management financiero y ajustes on-going. Esquema de valuación intertemporal como mecanismo de gestión de financiamiento. Consideraciones jurídicas asociadas.
Tecnología de Project Finance. Marco Conceptual. Esquemas Jurídicos y Funcionales. Condiciones de Aplicabilidad a proyectos urbanos. Definición. Marco de consistencia. Condiciones de aplicación. Modelos funcionales. Estructuras jurídicas. Objetivos y limitaciones. Ventajas y desventajas. Tipología de proyectos urbanos elegibles. Su aplicación en contextos de elevado riesgo jurídico. Correlación entre riesgo soberano, rendimiento de títulos, tasas de descuento y tipo de inversión a financiar. Colaterales. Estructuras específicas. Procesos de diseño. Management financiero bajo estructuras de project finance. Actores, roles y funciones.
Aplicación de esquemas de Project Finance a proyectos urbanos públicos o mixtos. Marco conceptual. Esquemas jurídicos y funcionales. Contribución a las políticas de inversión pública e infraestructura Aplicación de las tecnologías de project finance al sector público. El financiamiento de programas de inversión pública. Diseño de proyecto. Esquemas dinámicos de garantías. Flujos de ingresos tributarios. Imposición de tasas específicas, cargos por uso. La lógica inversa de la modelización financiera convencional y la estimación de capacidad presupuestaria intertemporal para el pago de servicios de deuda. Consorcios y corredores productivos / de infraestructura. Proyectos inmobiliarios, residenciales y comerciales. Proyectos de vivienda social, de infraestructura y de promoción a la actividad productiva. Rentabilidad económica / beneficios sociales. Configuraciones jurídicas tentativas. Actores, roles y funciones. Articulación pública-privada para el financiamiento y desarrollo del proyecto. La participación de los gobiernos subnacionales y del empresariado local. Esquemas de mitigación del riesgo institucional. Productos subyacentes de inversión .
Valuación del proyecto como elemento crítico en la ingeniería de Financiamiento y en el diseño del productos subyacente de inversión Los esquemas de valuación como estrategia de financiamiento. Cuantificación de up side y de gaps respecto de precio de entrada al proyecto. Modelización de escenarios prospectivos a distintos niveles de análisis. Presentación de criterios metodológicos alternativos. Las limitaciones de inexistencia de información. Criterios de ajuste. Análisis de divergencia entre los modelos de valuación. Crítica al modelo de Discounted Cash Flow. Otros modelos alternativos. Parámetros para realizar la valuación. Consideraciones metodológicas referidas a proyectos urbanos. El capital de riesgo en Argentina y otras economías emergentes. Situación de los mercados de capitales. Los fondos de inversión y otros actores participantes. Diseño de propuestas de participación accionaria en función del perfil del inversor. Esquemas mixtos. Estructuración de financiamientos transitorios. Riesgos asociados. Estrategias de gestión de financiamiento. Esquemas de rondas de inversión. Particularidades en proyectos inmobiliarios.
Estamos listos para emprender el camino? Nos quedamos cómodos en casa?
Vale la pena el esfuerzo?
Gratificaciones desafíos, penas, y alegrías