RUP Sarrazijn by Tessa Van Gucht

RUP Garage Sarrazijn Zonevreemd bedrijf

Cleo Willaert Elisabeth Leue Helena Mullie Liselot Bentein Tessa van Gucht msbg22 Beleid Karolien Beké Luca – Sint-Lucas Gent 04 mei 2014

RUP Garage Sarrazijn

INHOUD Inleiding......................................................................................3 I Toelichtingsnota................................................................4 1. Ruimtelijke Context..............................................................5 1.1. Reden tot opmaak...........................................................................5 1.2. Situering.............................................................................................6 1.3. Feitelijke toestand............................................................................7 1.4. Krachtlijnen voor de ontwikkeling..............................................10 2. Juridisch-planologische context.............................11 2.1. Juridisch kader.............................................................................. 11 2.2. Gewestplan......................................................................................14 2.3. Planschade, planbaten of compensatie....................................15 2.4. Structuurplanning..........................................................................16 II Milieu-effectenrapportage...........................................20 1.

Wettelijk kader plan MER.................................................21

2. Onderzoek milieu-effecten............................................ 22 2.1. Oppervlaktewater...........................................................................22 2.2. Watertoets.......................................................................................22 2.3. Fauna en flora................................................................................ 26 2.4. Landschap....................................................................................... 28 2.5. Bouwkundig erfgoed.................................................................... 30 2.6. Geluid en trillingen......................................................................... 31 2.7. Luchtkwaliteit.................................................................................. 31 2.8. Conclusie.........................................................................................32 III Grafische plannen............................................................. 33 1. Feitelijke toestand............................................................. 34 2. Juridische toestand.......................................................... 35 3. Grafisch plan RUP................................................................ 36 IV Stedenbouwkundige voorschriften....................... 37 1. Terminologie......................................................................... 38 2. Voorschriften...................................................................... 39 V Bijlagen...................................................................................42 1.

Bronnen.................................................................................. 43

2. Kadastrale leggers............................................................ 44 3. Plannen- & vergunningenregister............................ 47

Inleiding De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening bepaalt dat ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP’s) worden opgemaakt ter uitvoering van een ruimtelijk structuurplan. Het Ruimtelijk Structuurplan van Middelkerke vormt het ruimtelijke kader voor de gemeente. Volgens de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (Art. 2.2.2. §1) bevat een ruimtelijk uitvoeringsplan de volgende onderdelen: • een grafisch plan van het gebied • stedenbouwkundige voorschriften betreffende de bestemmingen • een weergave van de feitelijke en juridische toestand • de relatie met het ruimtelijk structuurplan • in voorkomend geval, limitatieve opgave van de voorschriften die strijdig zijn met het ruimtelijk uitvoeringsplan en die opgeheven worden • in voorkomend geval een overzicht van de conclusies van het planmilieueffectenrapport, de passende beoordeling, het ruimtelijk veiligheidsrapport of andere verplicht voorgeschreven effectenrapporten • in voorkomend geval, een register van de percelen waarop een bestemmingswijziging wordt doorgevoerd die aanleiding kan geven tot een planschadevergoeding, een planbatenheffing of een kapitaalschadecompensatie • in voorkomend geval, een register van de percelen waarop een bestemmingswijziging wordt doorgevoerd of een overdruk wordt toegevoegd die aanleiding kan geven tot gebruikerscompensatie bij bestemmingswijzigingen • eventueel een onteigeningsplan Eens het ruimtelijke uitvoeringsplan (RUP) definitief is goedgekeurd, heeft het een bindend en verordenend karakter voor zowel het bestuur als de burger. De toelichtingsnota heeft een indicatieve waarde en dusdanig geen verordenende kracht. Het grafisch plan en de bijbehorende stedenbouwkundige voorschriften hebben verordenende kracht.

RUP Garage Sarrazijn

Toelichtingsnota

1. Ruimtelijke Context 1.1. Reden tot opmaak Onderwerp van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan ‘RUP Garage Sarrazijn’ is een herbestemming in functie van de bestendiging van het zonevreemd gelegen bedrijf Sarrazijn. Planologisch zonevreemd zijn betekent nochtans niet dat een bepaalde betreffende functie op die plek ruimtelijk onverantwoord of ongewenst is. Daarvoor is herbestemming via een ruimtelijke uitvoeringsplan een optie. Het RUP Garage Sarrazijn zou de ontwikkelingsperspectieven van het bedrijf bewaren door het behoud toe te staan met de mogelijkheid tot beperkte uitbreiding.

Het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan ‘RUP Garage Sarrazijn’ wordt opgemaakt ter bestendiging en uitbreiding van het bedrijf Sarrazijn (exploitatie van een garage en benzinestation). Het gemeentelijk RUP vormt de uitvoering van: • het gunstig planologisch attest dat het bedrijf verkregen heeft (04/12/2006) • het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan van Middelkerke dat op 19 maart 2008 werd goedgekeurd

RUP Garage Sarrazijn

1.2. Situering Het bedrijf (garage Sarrazijn + tankstation) is gelegen in Middelkerke, langsheen de Nieuwpoortlaan (N318) en vlakbij de grens met de gemeente Nieuwpoort. Deze weg is gecategoriseerd als secundaire weg en verbindt de Achterhaven van de gemeente Nieuwpoort met de woonkern Lombardsijde van de gemeente Middelkerke. Het bedrijf bevindt zich in agrarisch gebied met ten westen ervan een bedrijvencluster. Verder in het noorden begint het woongebied van Lombardsijde. In het oosten bevindt zich een zon- en windenergiepark van Electrawinds. Ten zuiden vloeien de kanalen Ijzer, Nieuw Bedelf en het kanaal Veurne-Nieuwpoort in de Achterhaven samen om van daar na 2km in de Noordzee te stromen.

Afbeelding 1:â&#x20AC;&#x2C6;Ruimtelijke situering van het bedrijf.

MIDDELKERKE Zon- & windenergie Electrawinds

Brusselle Marine Industries

NIEUWPOORT

100

200m

Toelichtingsnota

1.3. Feitelijke toestand De bedrijfssite van Sarrazijn bestaat uit de kadastrale percelen 10de afdeling sectie C 212D, 212F en 253T en ligt aan de Nieuwpoortlaan 125, 8434 Middelkerke, tegenover het Brusselle Marine Industries (afbeelding 3). Aan de zuidzijde bevindt zich een tuin en naar de straat toe een klantenparking (afbeelding 4). In noordelijke richting strekt zich het gebouwencomplex uit met een woning en het PMO tankstation onder een luifel (afbeelding 5). Daarop volgt de garage Sarrazijn met etalage, toonzaal en shop (afbeelding 6). Aan de noordzijde van het gebouw bevindt zich een zijtak van de Nieuwpoortlaan (afbeelding 7). Hier is de inrit voor de bedrijfswagens naar een parkeer- en opslagruimte (afbeelding 8). Vanuit oostelijke richting grenst het complex, door een keermuur gescheiden, aan een veld (afbeelding 9).

Afbeelding 2: Beschrijving van het plangebied.









 MIDDELKERKE



NIEUWPOORT 0

20m



RUP Garage Sarrazijn

Afbeelding 3:

Afbeelding 4:

Afbeelding 5:

Afbeelding 6:

Toelichtingsnota

Afbeelding 7:

Afbeelding 8:

Afbeelding 9:

RUP Garage Sarrazijn

1.4. Krachtlijnen voor de ontwikkeling Het RUP Garage Sarrazijn zou de ontwikkelingsperspectieven van het bedrijf bewaren door het behoud met de mogelijkheid tot beperkte uitbreiding toe te staan. Gezien de historische groei van de garage met bijhorend benzinestation binnen de buurt alsook het kleinschalig karakter van de activiteiten, is het mogelijk de bedrijfsactiviteiten verder te zetten, ondanks de aanwezigheid in agrarisch gebied. Het is echter wel aangewezen om de bedrijfsactiviteiten enkel uit te breiden op het aangrenzende perceel, dit zonder het achterliggend agrarisch gebied verder te versnipperen. De toegestane activiteiten voor de toekomst worden duidelijk gedefiniĂŤerd. Om het bedrijf beter te integreren in zijn omgeving worden de bedrijfsactiviteiten vooral aan de voorzijde van de percelen verdergezet. Deze grenzen reeds aan een zone voor industriĂŤle activiteiten en sluiten zo beter aan. De zones achteraan de percelen, die grenzen aan het agrarisch gebied, worden dan ook minder intensief ingevuld.

Conclusie Het bedrijf kan op zijn huidige locatie behouden blijven waarbij een beperkte uitbreiding is toegestaan.

Toelichtingsnota

2. Juridischplanologische context sarrazijn

Gecentreerd op:MIDDELKERKE 10 AFD/WESTENDE/

2.1. Juridisch kader

Toestand Laatste fiscale versie. (01.01.2013)

Schaal: 1/1000

2.1.1. Eigendomsstructuur Uit het uittreksel van de kadastrale leggers kunnen we afleiden dat de eigenaar van het zonevreemd bedrijf, Sarrazijn Renzo, in het bezit is van 3 aangrenzende kadastrale percelen. Het gaat over de kavels 212D, 212F en 253T - Sectie C - Middelkerke sarrazijn Schaal: 1/1000 10 AFD/Westende (zie in bijlage uittreksels kadastrale leggers). Bovenstaande percelen liggen allemaal naast elkaar, slechts twee van de genoemde zijn reeds actief in gebruik voor de bedrijfsactiviteiten. Afbeelding 10: Weergave kadastrale toestand van het bedrijventerrein.

© 01/05/2014 Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie. Het publiek gebruik van dit niet-officiële document is onderworpen aan de voorafgaande schriftelijke toestemming van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie, die als enige bevoegd is voor het afleveren van een officieel uittreksel.

2.1.2. Plannenregister Voor het plangebied zijn volgende plannen opgenomen in het plannenregister (zie bijlage vanaf p. 47): • het gewestplan Oostende - Middenkust, vastgesteld bij KB van 26 januari 1977, met als bestemming agrarisch gebied Juridische toestand

Legende

Gebouw

Perceelsgrens

Het plangebied is niet gelegen binnen de contour van een goedgekeurd (bijzonder) plan van aanleg.

Luifel

Grens RUP

RUP Garage Sarrazijn

2.1.3. Vergunningenregister Binnen het plangebied (afbeelding 10, p. 11) gelden volgende bouwvergunningen:

Kadaster Sectie C Nr. 212D Stedenbouwkundige vergunning oud stelsel 01/12/1962 Bouwen van carrosserie/pompstation 25/04/1997 Vervangen van tuinomheining door nieuwe Stedenbouwkundige vergunning reguliere procedure 18/12/2012 Bekleden buitenmuren met isolatiepanelen en aan

passen inkom

Planologische attesten 04/12/2006 Positieve uitspraak voor Delacauw & Zoon bvba

Kadaster Sectie C Nr. 212F Stedenbouwkundige vergunningen oud stelsel 01/12/1962 Bouwen van carrosserie/pompstation 24/10/1986 Plaatsen luifel 27/06/1988 Verbouwen van etalage van toonzaal en shop 23/06/1992 Verplaatsen mazouttanks/verbouwen/uitbreiden

toonzaal na sloping

28/09/2001 Plaatsen 2 garagepoorten in zijgevel Stedenbouwkundige vergunning reguliere procedure 18/12/2012 Bekleden buitenmuren met isolatiepanelen en aan

passen inkom

Planologische attesten 04/12/2006 Positieve uitspraak voor Delacauw & Zoon bvba

Kadaster Sectie C Nr. 253T Stedenbouwkundige vergunningen oud stelsel 23/06/1992 Verplaatsen mazouttanks/verbouwen/uitbreiden

toonzaal na sloping

18/12/2012 Bekleden buitenmuren met isolatiepanelen en aan

passen inkom

Planologische attesten 04/12/2006 Positieve uitspraak voor Delacauw & Zoon bvba

Toelichtingsnota

Samenvatting Uit de vergunningenregisters (zie bijlage vanaf p. 47 voor de uitgebreide versie) van de verschillende percelen die behoren tot de bedrijfslocatie kunnen we aflezen dat op 1 december 1962 reeds een vergunning werd verleend voor het bouwen van een carrosserie en pompstation op perceel 212D en 212F. Over het kadastraal perceel 253T bestaat enige onduidelijkheid met betrekking tot de weigering van het verbouwen van het woonhuis op 6 maart 1965. Later werd voor dat perceel echter wel een vergunning verkregen voor het uitbreiden van de toonzaal na slopen. Aanpassingen en uitbreidingen van het bedrijf op latere datum zijn ook steeds via de nodige vergunningen aangevraagd. Op basis van die gegevens kan besloten worden dat zowel het gebouw als de functie van het zonevreemd bedrijf (hoofdzakelijk) vergund zijn. Het onbebouwde kadastraal perceel 212D werd reeds toen mee opgenomen in de stedenbouwkundige aanvraag voor het bouwen van zowel garage als benzinestation. Verdere uitbreiding op dit perceel lijkt ons dan ook geen enkel probleem. Een planologisch attest voor alle kadastrale percelen werd reeds verleend op 4 december 2006, hetzij aan de voorganger Delacauw en Zoon bvba die vroeger op het terrein het bedrijf (een garage met bijhorend pompstation) uitbaatten.

RUP Garage Sarrazijn

2.2. Gewestplan De bedrijfssite is volgens het gewestplan Oostende - Middenkust, vastgesteld bij KB van 26 januari 1977, gelegen in agrarisch gebied. Het agrarisch gebied is echter omgeven door een variatie aan bestemmingszones. In het oosten van het terrein is een gebied voor gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen terug te vinden. Tegenover de bedrijfssite is een zone voor milieubelastende industrieën. Vlakbij situeert zich ook een zone voor jachthavenontwikkeling en een zone ingekleurd als parkgebied. Volgens het gewestplan is het bedrijf dus zonevreemd: het is gelegen in agrarisch gebied in plaats van industriegebied. Er bestaat geen goedgekeurd (bijzonder) plan van aanleg in het gebied dat de planologische situatie zou kunnen hebben aangepast.

Afbeelding 11: Gewestpan Macro.

Afbeelding 12: Gewestpan Micro

Toelichtingsnota

2.3. Planschade, planbaten of compensatie Volgens Art. 2.6.4. Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan een nieuw plan dat een grond een nieuwe of aangepaste bestemming geeft de waarde van die grond beïnvloeden. Planschade, kapitaalschade en gebruikersschade zijn financiële regelingen waarbij de overheid de waardevermindering van gronden als gevolg van een planwijziging vergoedt. Bij de planbatenregeling betaalt de burger een belasting op de meerwaarde die gronden krijgen door een planwijziging. In het voorliggende geval voert het RUP Garage Sarrazijn voor drie percelen die onder de categorie van gebiedsaanduiding “landbouw” vallen een bestemmingswijziging door naar de categorie “bedrijvigheid”. Dat verhoogt de waarde van de percelen en kan gewoonlijk tot een planbatenheffing leiden: percelen sarrazijn

oppervlakte planschade

planbaten

212D

862 m²

212F

1.619 m²

253T

752 m²

compensatie Schaal: 1/1000

Afbeelding 13: Weergave percelen van het bedrijventerrein waarvoor een bestemmingswijziging plaats vindt.

Maar conform Art. 2.6.5. VCRO is echter geen planbatenheffing verschuldigd omdat het geval onder de vrijstellingen valt: Er is geen planbatenheffing verschuldigd wanneer het perceel waarop de dag voorafgaand aan de inwerkingtreding van het ruimtelijk uitvoeringsplan een zonevreemd, hoofdzakelijk vergund en niet-verkrot bedrijf is, een voor bedrijvigheid geëigende bestemming krijgt ten gevolge van het plan. Juridische toestand

Legende

Gebouw

Perceelsgrens

Luifel

Grens RUP

RUP Garage Sarrazijn

2.4. Structuurplanning Het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan (GRS) van Middelkerke geeft de visie voor de gewenste ruimtelijke structuur van de gemeente en dient zo als basis voor het RUP Garage Sarrazijn.

2.4.1. Gewenste ruimtelijke structuur Het Ruimtelijk Structuurplan van Middelkerke opteert in zijn visie voor een duurzame ruimtelijke ontwikkeling. De gemeente haalt hierbij de definitie aan die gehanteerd wordt in Agenda21 van de Verenigde Naties: “Duurzame ruimtelijke ontwikkeling is een ontwikkeling die voorziet in de behoeften van de huidige generatie zonder daarmee voor de toekomstige generaties de mogelijkheid in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien.” Naast duurzame ruimtelijke ontwikkeling streeft het GRS ook naar ruimtelijke kwaliteit en wil de ruimtelijke draagkracht als uitgangspunt hanteren. De basisdoelstellingen van het structuurplan zijn: het gedifferentieerd versterken van de dorpen, het vrijwaren van de open ruimte, het versterken van de samenhang en uitwerken van een duidelijke hiërarchie, het ontwikkelen van een duurzaam toeristisch recreatief aanbod, het ondersteunen van de agrarische functie en de bedrijvigheid zowel als het verbinden en versterken van de landschappelijk waardevolle structuren. Wanneer we kijken naar de gewenste economische (afbeelding 14) en landschappelijke (afbeelding 15) structuur en wat deze voor de site van Sarrazijn voorschrijven, zien we dat de site zich op vlak van economie in een deelruimte bevindt waarbinnen agrarische bebouwing in verweving kan komen met de open ruimte. Op vlak van landschap ligt de site in open ruimte onder verstedelijkingsdruk.

Toelichtingsnota

Afbeelding 14: GRS Middelkerke, Kaartnr. 68: Gewenste economische structuur

Afbeelding 15: GRS Middelkerke, Kaartnr. 66: Gewenste landschappelijke structuur

RUP Garage Sarrazijn

2.4.2. Deelstructuren Afbeelding 16: GRS Middelkerke, Kaartnr. 35: Bestaande structuur Lombardsijde

Kern Lombardsijde Het Structuurplan stelt voor elk deelgebied een aantal specifieke doelstellingen. De site van Sarrazijn bevindt zich in het deelgebied Lombardsijde. De doelstellingen voor dit deelgebied zijn: het verhogen van de activiteitsgraad in het te creëren centrum, nadruk op de permanente bewoning, het Geleed als groene drager van het bebouwbare gebied, het uitbouwen van de potenties van de zuid-oost gesitueerde open ruimte, het verhogen van de potenties van Lombardsijde als geheel door verschillende ingrepen en het verbeteren van de verkeersveiligheid en -leefbaarheid. Wanneer we de bestaande (afbeelding 16) en de gewenste (afbeelding 17) structuur tegenover elkaar plaatsen zien we dat er vooral nadruk wordt gelegd op het vrijwaren van de bestaande open ruimte. Ook worden uitbreidingszones, zowel voor wonen als voor recreatie voorzien. De garage van Sarrazijn bevindt zich volgens de gewenste ruimtelijke structuur voor Lombardsijde in een samenhangend open-ruimtegebied. Aan de overkant van de Nieuwpoortlaan (N318) wordt een bedrijvenzone ingepland. Deze bedrijvenzone is reeds bestaande. Het RUP voor de garage van Sarrazijn kan ervoor zorgen dat de site van de garage in deze bedrijvenzone wordt opgenomen.

Afbeelding 17: GRS Middelkerke, Kaartnr. 73: Gewenste ruimtelijke structuur Lombardsijde

Toelichtingsnota

2.4.3. Zonevreemde bedrijvigheid Afbeelding 19: GRS Middelkerke, Kaartnr. 66: Gewenste landschappelijke structuur

In het richtinggevend deel van het structuurplan is een afwegingskader opgenomen, dat ontwikkelingsperspectieven voor verschillende zonevreemde functies, zoals bedrijvigheid, in de open ruimte geeft (afbeelding 18). De ontwikkelingsperspectieven voor zonevreemde functies zijn daarbij afhankelijk van de kwetsbaarheid van het gebied waarin ze gelegen zijn. De site van Sarrazijn valt onder de categorie “open ruimte onder verstedelijkingsdruk buiten natuuraandachtsgebied” (afbeelding 19), waarvoor volgens het afwegingskader economische activiteiten toegelaten zijn. Het GRS specifeert dat het inplanten van nieuwe economische activiteiten niet toegestaan is maar dat bestaande activiteiten verbouwen, herbouwen of uitbreiden kunnen, zolang ze verenigbaar zijn met hun onmiddellijke omgeving.

Afbeelding 18: Afwegingskader voor toegelaten functies in de verschillende deelruimtes.

Afbeelding 20: GRS Middelkerke, Kaartnr. 68: Gewenste economische structuur

Conclusie Volgens het GRS kan geoordeeld worden dat een uitbreiding verenigbaar is met de omgeving van het bedrijf omdat het zich landschappelijk inpast langs het woonlint in landelijke omgeving en recht tegenover een grote industriezone ligt die volgens het RSM uit te breiden is.

RUP Garage Sarrazijn

II Milieueffectenrapportage

Milieu-effectenrapportage

1. Wettelijk kader plan MER De opmaak van een gemeentelijk RUP valt onder het toepassingsgebied van het decreet van 5 april 1995 houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, aangevuld bij decreet van 18 december 2002 met een titel betreffende de milieueffecten veiligheidsrapportage (gewijzigd bij decreet van 27 april 2007 en inwerkingtreding op 1 december 2007) en bij decreet van 8 mei 2009. Dit aangezien een gemeentelijk RUP het kader vormt voor de toekenning van een vergunning voor één of meerdere projecten. Bovendien valt de opmaak van een gemeentelijk RUP onder het toepassingsgebied van het besluit van de Vlaamse Regering van 12 oktober 2007 betreffende de milieueffectrapportage over plannen en programma’s. Planmilieueffectrapportage is de beoordeling van bepaalde plannen en programma’s op hun gevolgen voor het milieu. Hierbij gaat het om plannen en programma’s die uiteindelijk kunnen leiden tot concrete projecten met mogelijke nadelige gevolgen voor het milieu. Een RUP is van rechtswege plan-MER-plichtig indien: 1) het RUP het kader vormt voor een bijlage I- of bijlage II-project of een passende beoordeling vereist is en 2) het niet gaat om een ‘klein gebied op lokaal niveau’ of een ‘kleine wijziging’. Het RUP Garage Sarrazijn heeft geen betrekking op een project vermeld in bijlage I of II van het besluit van de Vlaamse regering van 10 december 2004. Het RUP regelt het gebruik van een klein gebied op lokaal niveau en houdt slechts een beperkte wijziging in ten opzichte van de bestaande toestand. Doordat niet aan beide voorwaarden voldaan wordt, is het RUP Garage Sarrazijn niet van rechtswege plan-MER-plichtig. Daarnaast kent het RUP geen betrokkenheid met speciale beschermingszones waardoor geen passende beoordeling vereist is. Niettemin moet er wel een onderzoek naar mogelijke milieueffecten doorgevoerd worden (de zogenaamde ‘screeningsplicht’). Op basis van voorliggend onderzoek naar milieueffectrapportage neemt de dienst MER een beslissing over het feit of al dan niet een plan-MER moet opgemaakt worden.

RUP Garage Sarrazijn

2. Onderzoek mogelijke milieu-effecten 2.1. Oppervlaktewater

Het plangebied situeert zich in het IJzerbekken met als beheerder de Vlaamse Milieumaatschappij - Afdeling Operationeel Waterbeheer - Brugge. De betrokken percelen stromen af naar de Ieperleed, een bevaarbare waterloop van eerste categorie.

2.2. Watertoets Volgens artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 en latere wijzigingen betreffende het Integraal Waterbeleid zowel als het uitvoeringsbesluit van de Watertoets van 20 juli 2006 en latere wijzigingen wordt het RUP Garage Sarrazijn onderworpen aan de watertoets:

2.2.1. Overstromingsgevoelige gebieden (2011) Afbeelding 21:â&#x20AC;&#x2C6;Watertoetskaart Macro Sinds de inwerktreding van het aangepaste uitvoeringsbesluit op maart 2012 is de enige kaart die behouden blijft in bijlage bij het besluit de kaart van de overstromingsgevoelige gebieden.

Effectief overstromingsgevoelig Mogelijk overstromingsgevoelig Niet overstromingsgevoelig

Milieu-effectenrapportage

Afbeelding 22: Watertoetskaart Micro Bij bouwwerken in mogelijk overstromingsgevoelig gebied, worden naar aanleiding van het Integraal Waterbeleid geen bijkomende voorwaarden opgelegd met betrekking tot het overstromingsaspect. Bij bouwwerken in effectief overstromingsgevoelig gebiedis dat wel het geval.

Het plangebied is volgens de watertoetskaart in mogelijk overstromingsgevoelig gebied gelegen.

2.2.2. Infiltratiegevoelige bodems Afbeelding 23: Infiltratiegevoelige bodems

Infiltratiegevoelig Niet infiltratiegevoelig

De gronden van het plangebied van het RUP zijn niet als infiltratiegevoelige bodems aangeduid.

Afbeelding 24: Winterbedkaart

Behoort tot winterbed Behoort niet tot winterbed

2.2.3. Winterbedkaart

RUP Garage Sarrazijn

Het plangebied van het RUP behoort niet tot het winterbed van de IJzer.

2.2.4. Erosiegevoelige gebieden Afbeelding 25:â&#x20AC;&#x2C6;Erosiegevoelige gebieden

Erosiegevoelig

Grote delen van de gronden van het RUP worden als erosiegevoelig aangeduid. Er dienen brongerichte maatregelen (zoals niet-kerende bodembewerking en directe inzaai) getroffen te worden zodat verdere bodemaantasting vermeden wordt.

2.2.5. Hellingenkaart Afbeelding 26:â&#x20AC;&#x2C6;Hellingenkaart

< 0,5% 0,5 - 5% 5 - 10% >10%

De randen tussen het plangebied van het RUP en de agrarische zone liggen in een zone waarvan de helling meer dan 10% bedraagt. Het andere overgrote deel van de oppervlakte kent een helling tussen 0,5 en 5%. Ter hoogte van de overgang met de straat kent het terrein een helling die minder dan 0,5% bedraagt.

Milieu-effectenrapportage

2.2.6. Grondwaterstromingsgevoelige gebieden Afbeelding 27: Grondwaterstromingsgevoelige gebieden

Zeer gevoelig

Het RUP en zijn volledige omgeving liggen in zeer gevoelig gebied voor grondwaterstroming doordat het gebied een Natuurlijk Overstroombaar Gebied is. De bodem is poldergrond waar het grondwater immers ondiep voorkomt. Op de verziltingskaart is te zien dat de diepte van het grensvlak tussen zoet en zout grondwater zo’n 10 à 15m is ten opzichte van het maaiveld. In de verzilte gebieden is het vooral van belang dat bij de aanleg en instandhouding van ondergrondse constructies het grondwaterpeil niet in die mate verstoord wordt (bvb. ten gevolge van bemalingen) dat er verzilting van het zoete water optreedt. Indien er in Natuurlijk Overstroombaar Gebied een ondergrondse constructie gebouwd wordt met een diepte van meer dan 3m of een horizontale lengte van meer dan 50m dient advies aangevraagd te worden bij de bevoegde adviesinstantie.

2.2.7. Beoordeling Er kan geoordeeld worden dat geen schadelijke effecten ten aanzien van verlies van waterbergend vermogen worden veroorzaakt aangezien: • de vigerende wetgeving verplichte maatregelen voor waterinfiltratie en waterberging voorziet • eventueel verlies aan waterberging dient binnen het plangebied gecompenseerd te worden • diverse werken, handelingen en wijzigingen in functie van waterbeheer zijn toegestaan • er zijn ruime groenstroken opgelegd waarbinnen geen bebouwing is toegestaan

RUP Garage Sarrazijn

• het aandeel bijkomende bebouwde en/of verharde oppervlakte is beperkt • er dient maximaal te worden gebruik gemaakt van waterdoorlatende verhardingen • indien er geen gebruik van waterdoorlatende materialen is, zullen er specifieke maatregelen tot buffering en afvoer van regenwater genomen worden Bij de aanwezigheid van verharding die vervuild is, kan het mogelijk zijn dat, indien het regenwater wordt afgevoerd naar de dichtst bijgelegen waterloop of wordt geïnfiltreerd in de bodem, deze vervuiling in respectievelijk het oppervlaktewater of grondwater terecht komt. Om dit te vermijden dienen de nodige milderende maatregelen (b.v. plaatsen van KWS-afscheider) te worden opgelegd via de milieuvergunning.

2.3. Fauna en flora 2.3.1. VEN en IVON Afbeelding 28: VEN/IVON-gebieden

Grote Eenheid Natuur

Het gebiedsgericht beleid van het natuurdecreet houdt de ontwikkeling van het Vlaams Ecologisch Netwerk (VEN) en het Integraal Verwevings- en Ondersteunend Netwerk (IVON) in. Het natuurdecreet legt de voorschriften en geboden in VEN en IVON vast. Er zijn geen VEN/IVON gebieden gelegen binnen het plangebied. Het meest nabijgelegen VEN-gebied - De Middenkust (GEN) - ligt op ca. 650m ten noordoosten van het plangebied. Een verscherpte natuurtoets dient dan ook niet te worden uitgevoerd.

Milieu-effectenrapportage

2.3.2. Biologische waarderingskaart Afbeelding 29: Biologische waarderingskaart

Biologisch minder waardevol Biologisch waardevol Biologisch zeer waardevol

De biologische waarderingskaart is een cartografische inventaris van de biologische waarde van de vegetatie op elk perceel in het Vlaams Gewest, opgemaakt door het Instituut voor Natuur- en Bosonderzoek. Het plangebied wordt op de biologische waarderingskaart als biologisch minder waardevol aangeduid. In het zuiden wordt de rand van het perceel echter wel biologisch waardevol aangeduid, net als de berm ten zuiden van het perceel aan de Nieuwpoortlaan. Het perceel ten noorden van het plangebied wordt als biologisch waardevol beschouwd en op 500m ten zuidoosten bevindt zich een mengeling van biologisch waardevol tot zeer waardevol gebied.

2.3.3. Habitatrichtlijngebieden Afbeelding 30: Natura 2000 Habitatrichtlijngebieden

Habitatrichtlijngebied

Het plangebied van het RUP situeert zich niet in een habitatrichtlijngebied. In het zuiden en het westen (respectievelijk 400m en 800m), maar ook 1km ten noorden van het RUP-gebied bevindt zich het habitatrichtlijngebied “Duingebieden inclusief IJzermonding en Zwin”.

RUP Garage Sarrazijn

2.3.4. Vogelrichtlijngebied Afbeelding 31: Natura 2000 Vogelrichtlijngebieden

Vogelrichtlijngebied

Het plangebied van het RUP situeert zich niet in een vogelrichtlijngebied. 1,5km in noordwestelijke richting bevindt zich het vogelrichtlijngebied “Westkust”.

2.4. Landschap 2.4.1. Landschapsatlas Afbeelding 32: Landschapsatlas waardevolle landschapselementen

Ankerplaats

In de Landschapsatlas worden de belangrijkste waardevolle landschapselementen aangeduid en beschreven en worden de traditionele landschappen afgebakend. Het plangebied van het RUP bevat geen waardevolle landschapselementen. 500m in oostelijke richting bevindt zich de ankerplaats Schuddebeurze, waar een overgangszone gevormd wordt tussen duinen en polders. Hierdoor is een zo open zone rond het gebied noodzakelijk. De kleine uitbreiding heeft echter weinig impact ten aanzien van de bestaande situatie vandaag.

Milieu-effectenrapportage

Afbeelding 33: Landschapsatlas traditionele landschappen

Kust Kustpolders

De indeling van de traditionele landschappen van Vlaanderen dateert van 1985 en was een eerste poging om de regionale verscheidenheid van de historisch gegroeide cultuurlandschappen op kaart voor te stellen in hun situatie van voor de grote veranderingen. De indeling steunt op zowel fysische en natuurlijke kenmerken als op cultuurlandschappelijke kenmerken. Het perceel 212d bevindt zich in het traditioneel landschap “kustpolders”, terwijl de andere percelen zich in het traditioneel landschap “kust” situeren.

2.4.2. Fysische systeemeenheden Afbeelding 34: Fysische systeemeenheden

Systeemeenheden

De generalisatie van de Belgische bodemkaart zorgde ervoor dat er zones ontstonden, gekenmerkt door bodem-, reliëf- en hydrologische landschapkenmerken, die de intrinsieke geschiktheid van het gebied bepalen. De grond van het plangebied van het RUP is kunstmatige grond in de Kustvlakte en maakt deel uit van het systeem “vergraven en uitgeveende gronden”.

RUP Garage Sarrazijn

2.5.1. Landbouwgebruik Afbeelding 35: Landbouwgebruikspercelen

Grasland Maïs Granen, zaden, peulvruchten Suikerbieten

Het plangebied van het RUP wordt aan de niet-straatzijdes ingesloten door agrarisch gebied dat als akkerland voor maïs wordt ingezet.

2.5. Bouwkundig erfgoed Afbeelding 36: Onroerend erfgoed

Wereldoorlogsrelict Stads- en dorpsgezicht Bouwkundig relict

In het plangebied van het RUP is er geen bouwkundig erfgoed terug te vinden. Zo’n 350m ten noorden van het gebied bevindt zich een bouwkundig relict, namelijk een wederopbouwhoeve. In het zuiden bevindt zich op ca. 160m een demarcatiepaal (wereldoorlogrelict, bouwkundig relict en beschermd monument) en op 300m ligt het sluizencomplex De Ganzepoot met oorlogsmonumenten, die zowel bouwkundige relicten, beschermde monumenten en stads- en dorpsgezichten bevat.

Milieu-effectenrapportage

2.6. Geluid en trillingen Afbeelding 37:â&#x20AC;&#x2C6;Geluidsbelasting en bedrijfspercelen

In het plangebied zijn enkel bedrijfs- en handelsactiviteiten aanwezig. Hierbij gebeuren geen activiteiten die een opvallend hoog geluid opwekken. Enkel de carrosseriewerkzaamheden kunnen eventueel voor geluidshinder zorgen. Het tramverkeer vormt hier de grootste geluidsbron. De uitbreiding van het bedrijf wordt voorzien aan de zijde van de Nieuwpoortlaan, waar het tramverkeer zich voordoet. De uitbreiding is kleinschalig en gezien de ligging - naast een bedrijventerrein en weinig woningen in de nabije omgeving - levert dit geen bijkomende hinder op voor de omgeving.

2.7. Luchtkwaliteit Afbeelding 38:â&#x20AC;&#x2C6;Totale index (gemiddelde 2010-2012)

De luchtkwaliteit in het plangebied is volgens de kaarten van VMM van kwaliteit 4, wat vrij goed is. De voorziene uitbreiding levert geen bijkomende hinder op voor de omgeving.

RUP Garage Sarrazijn

2.8. Conclusie De opmaak van het RUP bestaat er in om het juridisch-planologisch kader bij te stellen zodat de rechtszekerheid van het bedrijf voor de toekomst gewaarborgd wordt en geringe wijzigingen van de bestaande toestand mogelijk zijn. Het plan lijkt geen aanzienlijk effect te hebben op water, fauna en flora, landschap, bouwkundig erfgoed, geluid en trillingen en luchtkwaliteit binnen het plangebied en op de omgeving Daarnaast kan worden geconcludeerd dat gezien de ligging van het plangebied en de schaal van de mogelijke uitbreidingen er geen gewest- of landgrensoverschrijdende effecten zullen voorkomen door de toepassing van het RUP Garage Sarrazijn. Door dit alles wordt aangenomen dat er geen plan-MER dient te worden opgemaakt.

Grafische plannen

III Grafische plannen

RUP Garage Sarrazijn

1. Feitelijke toestand sarrazijn

Schaal: 1/1000

Inrit

Showroom Opslagruimte

Hoofdingang

Ondergrondse Tanks

Atelier (garage)

Inrit

Agrarisch gebied

Tankstation met pomp

Appartement +1 PrivĂŠ toegang

Parkeer -plaats

Tuin

Agrarisch gebied

Bedrijventerrein

Feitelijke toestand

Legende

Gebouw

Boom

Luifel

Grens RUP

Bovenverdiep

Grafische plannen

2. Juridische toestand sarrazijn

Juridische toestand

Schaal: 1/1000

Legende

Gebouw

Perceelsgrens

Luifel

Grens RUP

RUP Garage Sarrazijn

3. Grafisch plan RUP sarrazijn

Schaal: 1/1000

3 2

Legende

Zone voor lokaal bedrijf

Zone voor toegang/parking

Zone voor wonen en ondersteunenede bedrijfsavctiviteiten

Ontsluiting bedrijfssite

Grens RUP

Stedenbouwkundige voorschriften

IV Stedenbouwkundige voorschriften

RUP Garage Sarrazijn

1. Terminologie Bouwhoogte hoogte van een bouwwerk die, indien niet anders aangeduid, moet worden gemeten van het grondpeil tot de bovenkant van de deksteen of kroonlijst

Bouwstrook strook die over haar gehele diepte voor bebouwing in aanmerking komt

Functie het feitelijk gebruik van een onroerend goed of een deel ervan

Gebouw bouwwerk dat een toegankelijke overdekte ruimte vormt die geheel of gedeeltelijk met muren omsloten is

Gerelateerde functies aan het bedrijf gebonden, ondersteunende functies die geen betrekking hebben op de eigenlijke bedrijfsactiviteiten

Handelingen werkzaamheden, wijzigingen of activiteiten met ruimtelijke implicaties

Hoofdbestemming de belangrijkste toegelaten activiteit binnen ĂŠĂŠn bestemmingsstrook

Kroonlijsthoogte afstand gemeten van het grondpeil tot de bovenzijde van de kroonlijst of dakrand

Kroonlijst horizontale vooruitspringende lijst tussen de gevel en het dak die de dakgoot draagt. Gootafwerking bij hellende daken of de afwerking van de bovenkant van platte daken

Woning elk onroerend goed of het deel ervan dat hoofdzakelijk bestemd is voor de huisvesting van een gezin of alleenstaande

Stedenbouwkundige voorschriften

2. Voorschriften Art. 1

Zone voor lokaal bedrijf

RICHTINGGEVEND Toelichting bij de stedenbouwkundige voorschriften

VERORDENEND Stedenbouwkundige voorschriften

Naast de gebouwen en constructies in functie van bedrijfsactiviteiten, garage en takstation, is tevens de aanleg van parkings, laad- en losplaatsen en interne wegenis toegelaten. Aanhorigheden bij de bedrijfsactiviteit (b.v. een luifel) zijn noodzakelijk voor de goede werking van het bedrijf en staan er rechtstreeks mee in verband.

Bestemming De zone is bestemd als garage en tankstation (= hoofdbestemming). Aanverwante bedrijfsvoorzieningen en kleinhandel zijn toegelaten als nevenactiviteiten voor zover ze gekoppeld en ondergeschikt zijn aan de bedrijfsactiviteit.

Op termijn is het ruimtelijk meer verantwoordbaar om de bedrijfsactiviteiten aan de straat te concentreren. De bebouwing dient gekoppeld te worden zodat ze één samenhangende constructie vormt.

Om een kwalitatieve bedrijfsomgeving te creëren wordt opslag in open lucht niet toegestaan voor zover dit zichtbaar is van op het openbaar domein. Het tentoonstellen van goederen, zoals wagens, is wel toegestaan aangezien dit omwille van de verkoopsfunctie op een ‘ordelijke’ wijze gebeurt.

Inrichting De zone kan bebouwd en/of verhard worden in functie van lokale bedrijvigheid inclusief aanhorigheden, nevenactiviteiten, parkings voor bezoekers en personeel, laad- en losplaatsen, opslag van materiaal en interne wegenis. Terreinbezetting De bestaande vergunde of vergund geachte bebouwing kan worden verbouwd of herbouwd binnen het bestaande volume. Bijkomende bebouwing kan enkel worden opgericht binnen de op plan aangeduide bouwstrook, met een maximale brutovloeroppervlakte van 550 m². Binnen deze bouwstrook is de plaatsing van de constructies vrij voor zover de toegankelijkheid voor hulpdiensten wordt gegarandeerd. In deze zone zijn maximaal 2 afzonderlijke gebouwen toegestaan. De verkoops- en toonruimte, zowel binnen als buiten, hebben een totale maximale brutovloeroppervlakte van 1.500 m². Het aantal woonentiteiten is beperkt tot 1 met maximaal het behoud van het huidige bouwvolume. In het geval van herbouw wordt een maximaal bouwvolume van 1.000m³ toegelaten. Bovendien dient de woonentiteit fysisch te worden geïncorporeerd in het bedrijfsgebouw. In de bouwstrook kan geen nevenactiviteit ondergebracht worden. Bouwhoogte De maximale kroonlijsthoogte bedraagt 6,00m en de maximale nokhoogte 11,00m. De dakvorm is vrij en de eventuele dakhelling bedraagt maximaal 45 graden. Materiaalgebruik en vormgeving Er wordt enkel gebruik gemaakt van hoogwaardige en duurzame materialen voor de afwerking van de uitwendig zichtbare delen van constructies. Het gebouw dient qua kleur en materiaalgebruik contextueel te worden ingepast in het straatbeeld en de landelijke omgeving. Opslag in open lucht De opslag van materialen in open lucht kan enkel op plaatsen waar ze door constructies en/of groenvoorzieningen uit het zicht van het openbaar domein worden onttrokken. Het tentoonstellen van goederen is wel toegestaan. Reclame Eén reclamepyloon ten behoeve van de publiciteit van het eigen bedrijf is toegestaan voor zover deze op een kwalitatieve en contextuele wijze worden ingepast op het bedrijfsperceel. De hoogte van de reclamepyloon mag de bouwhoogte van de bijhorende bedrijfsgebouwen niet overschrijden.

RUP Garage Sarrazijn

Art. 2

Zone voor wonen en ondersteunende bedrijfsactiviteiten

RICHTINGGEVEND Toelichting bij de stedenbouwkundige voorschriften

VERORDENEND Stedenbouwkundige voorschriften

Deze zone is bedoeld voor de inrichting van een bedrijfswoning, representatieve ruimten (onthaal, vergaderzalen, toonzaal, etc.) en/of personeelsruimten (refter, sanitair, kleedkamers, etc.). Deze zone wordt voorzien aan de achterzijde van de site, omdat de bedrijvigheid aan de voorkant gebundeld zou worden, waar zich tegenover een bedrijventerrein bevindt.

Bestemming De zone is bestemd voor wonen voor de bedrijfsleider, de conciërge en/of het bewakingspersoneel en voor bedrijfsondersteunende functies zoals een kantoorruimte die met het wonen verenigbaar is. Er is slechts 1 eengezinswoning toegestaan. Het is niet toegelaten om de woning af te splitsen van de bedrijfsactiviteiten. Inrichting De ruimte rondom de woning dient integraal te worden aangelegd en in stand gehouden te worden als private tuin. Het oprichten van 1 bijgebouw is toegestaan. Ook het aanleggen van tuinaccommodatie en verhardingen in functie van tuinpaden, terrassen en toegangen tot woningen zijn toegestaan. Terreinbezetting De woning heeft een maximaal bouwvolume van 1.000m³. Het bijgebouw heeft een maximale oppervlakte van 25m². Minimum 20% van de zone-oppervlakte dient te worden aangeplant. De bedrijfsondersteunende functies of de andere nevenactiviteiten nemen maximum 100m² van de grondoppervlakte van het hoofdgebouw in. Bovendien moet deze oppervlakte kleiner zijn dan deze voor de woonfunctie. Bouwhoogte De maximale kroonlijsthoogte bedraagt 6,00m en de maximale nokhoogte 11,00m. De dakvorm is vrij en de eventuele dakhelling bedraagt maximaal 45 graden. Materiaalgebruik en vormgeving Er wordt enkel gebruik gemaakt van hoogwaardige en duurzame materialen voor de afwerking van de uitwendig zichtbare geveldelen. Het gebouw dient qua kleur en materiaalgebruik contextueel te worden ingepast in het straatbeeld en de landelijke omgeving.

Stedenbouwkundige voorschriften

Art. 3

Zone voor toegang/parking (overdruk)

RICHTINGGEVEND Toelichting bij de stedenbouwkundige voorschriften

VERORDENEND Stedenbouwkundige voorschriften

Deze zone heeft een ordenende betekenis inzake ontsluiting. De georganiseerde ontsluitingswijze zorgt voor een betere doorstroming en hogere verkeersveiligheid op de Nieuwpoortlaan.

Bestemming Deze zone is voorbehouden voor de aanleg van een toegangsweg tot de bedrijfssite en als zone voor het inrichten van parkeerplaatsen of standplaatsen voor voertuigen (personenwagens, vrachtwagens, …) behorende bij het bedrijf. Inrichting Binnen de zone is geen bebouwing toegestaan. Hemelwater dat afkomstig is van verhardingen die gebruikt worden voor het stallen van voertuigen dient gezuiverd te worden met een KWS-afscheider, vóór de buffering op eigen terrein. Hierbij dient voldaan te worden aan de heersende milieuwetgeving. Materiaalgebruik Alle verharde delen waar voertuigen gestald worden, dienen te bestaan uit vloeistofdichte en ondoordringbare materialen. De overige verharde delen worden voorzien in waterdoorlatende en opbreekbare materialen.

Art. 4

Ontsluiting (indicatieve aanduiding)

RICHTINGGEVEND Toelichting bij de stedenbouwkundige voorschriften

VERORDENEND Stedenbouwkundige voorschriften

De ontsluitingspunten worden indicatief aangeduid op het grafisch plan. Deze indicatieve aanduiding van de aansluitpunten houdt in dat de exacte ligging bij de effectieve inrichting van de ontsluiting bepaald kan worden.

Bestemming De ontsluitingspunten zijn indicatief aangeduid op het grafisch plan. Inrichting Binnen de zone is geen bebouwing toegestaan. Hemelwater dat afkomstig is van verhardingen die gebruikt worden voor het stallen van voertuigen dient gezuiverd te worden met een KWS-afscheider, vóór de buffering op eigen terrein. Hierbij dient voldaan te worden aan de heersende milieuwetgeving.

RUP Garage Sarrazijn

Bijlagen

1. Bronnen • Raadpleging van de technische dienst op de gemeente Middelkerke • BEKE, Karolien, Cursusmateriaal • Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening • Gewestplan : Oostende - Middenkust • Gemeente

Middelkerke

(2008).

“Ruimtelijk

Structuurplan

Gemeente Middelkerke”. Brugge: Verkeer&Ruimte • Stad Mechelen (2008). “Ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) ‘Garage Aerts’ screening plan-MER-procedure” • Antea Group (2013). “RUP 153A ‘Victor Braeckmanlaan – Nieuwelaan – Antwerpsesteenweg’ Plan-MER screening • IOK plangroep. (2012). “Heist-op-den-Berg RUP zonevreemde bedrijven fase 3”. Heist-op-den-Berg: Grontmij Belgium • Versluys, M., & Bastiaens, J. (2013). RUP Zonevreemde bedrijven Geel. Mechelen: Grontmij Belgium • Ruimte Vlaanderen. Laatst geraadpleegd op 2 mei 2014: http:// www.ruimtelijkeordening.be • Geoloketten van het AGIV. Laatst geraadpleegd op 4 mei 2014: https://www.agiv.be/ • Geopunt Vlaanderen. Laatst geraadpleegd op 4 mei 2014: http:// www.geopunt.be/kaart • Geoloket VMM. Laatst geraadpleegd op 2 mei 2014: http://geoloket.vmm.be/ • Geoportaal onroerend erfgoed. Laatst geraadpleegd op 2 mei 2014: http://dev.onroerenderfgoed.be.glue01.priorweb.be/nl/ diensten/geoportaal/

RUP Garage Sarrazijn

2. Kadastrale leggers 1.1. Perceel 212D

Bijlagen

2.1. Perceel 212F

RUP Garage Sarrazijn

2.2. Perceel 253T

Bijlagen

3. Plannen- & vergunningenregister 3.1. Perceel 212D

RUP Garage Sarrazijn

Bijlagen

RUP Garage Sarrazijn

Bijlagen

RUP Garage Sarrazijn

Bijlagen

RUP Garage Sarrazijn

3.2. Perceel 212F

Bijlagen

RUP Garage Sarrazijn

Bijlagen

RUP Garage Sarrazijn

Bijlagen

RUP Garage Sarrazijn

3.3. Perceel 253T

Bijlagen

RUP Garage Sarrazijn

Bijlagen

RUP Garage Sarrazijn

Bijlagen