Comment repérer un projet immobilier de qualité?
L’INVESTISSEUR EN IMMOBILIER
Conseils pour les investisseurs immobiliers débutants
Quel rendement peut-on en attendre?
Quel est le meilleur moment pour vendre?
P5
P34
P12
P38
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INDUSTRIEL
LOGISTIQUE
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ÉDITO
En tant qu’investisseur immobilier, vous aspirez à la stabilité et à des rendements fiables, loin de la volatilité des marchés boursiers. Or, même l’immobilier, souvent perçu comme une valeur-refuge, exige une approche réfléchie et stratégique. En outre, il recouvre une réalité qui s’est considérablement élargie: tandis que certains optent pour un garage ou une résidence secondaire, d’autres se tournent vers l’immobilier commercial, les bureaux, les kots étudiants.
Certes, le mantra “location, location, location” conserve toute sa pertinence, mais il n’est plus l’unique critère en jeu. La pandémie a transformé en profondeur le marché immobilier: le travail flexible, l’évolution des préférences résidentielles et la digitalisation poussent les investisseurs à élargir leurs horizons au-delà des emplacements AAA traditionnels.
Quelles villes, quels quartiers sont prêts à affronter l’avenir? Comment anticiper les changements dans les demandes des locataires? Quelle importance accorder à la durabilité dans vos décisions d’investissement? Quel budget prévoir? Quels sont les aspects fiscaux à prendre en compte? Et sur quelle durée pouvez-vous espérer un retour sur investissement? Ce guide répond à toutes ces questions et vous fournit des conseils précieux pour optimiser vos choix immobiliers en fonction de votre stratégie d’investissement.
Bonne lecture
Team INVEST.IMMO
STRATÉGIE
05 Acheter ou non: comment repérer un projet immobilier de qualité?
08 Kots, unités PME, commerces de détail: où investir pour le meilleur rendement?
10 Investir dans l’immobilier? “La demande va continuer de croître”
12 Conseils pour les investisseurs immobiliers débutants
CONSEIL FISCAL ET JURIDIQUE
17 Règles fiscales pour l’immobilier résidentiel
21 Achat scindé: “Fiscalement intéressant, mais pas sans risques”
27 Achat d’un bien locatif: à titre privé ou via une société?
RENDEMENT
31 La question à un million d’euros: à partir de quel budget peut-on investir dans l’immobilier?
34 Immobilier d’investissement: quel rendement peut-on en attendre?
38 Quel est le meilleur moment pour vendre?
DURABILITÉ
41 Immobilier durable: quelle est la valeur réelle pour les investisseurs?
45 Le syndic peut maintenir voire booster la valeur d’un bien immobilier
48 Investir dans l’immobilier: l’importance de l’emplacement évolue
STRATÉGIE
Si vous débutez dans l’investissement immobilier, il n’est pas toujours facile de reconnaître un projet de qualité. Quels sont les éléments à considérer pour optimiser vos chances d’obtenir un bon rendement?
Acheter ou non: comment repérer un projet immobilier de qualité?
Si vous envisagez d’investir dans une maison, un appartement ou un local commercial à des fins locatives, vous devez vous assurer que vous réalisez une bonne opération. Or, cela dépasse les seules qualités techniques du bien, souligne Katrien Kempe, administratrice de l’Union professionnelle du secteur immobilier.
Analysez l’offre locative
Avant de vous concentrer sur le projet luimême, il est judicieux d’examiner l’emplacement et l’offre locative disponible dans la commune. Car la localisation demeure le facteur-clé pour le succès d’un investissement immobilier. Il doit y exister une
demande suffisante pour de nouveaux logements. “Si de nombreuses unités arrivent sur le marché prochainement, ou à l’inverse, si un nombre très faible de nouveaux projets sont dans les cartons, cela a des conséquences sur votre potentiel locatif”, prévient
Katrien Kempe. Si vous ne connaissez pas bien la région, des données publiques sont disponibles pour évaluer les projets à court terme. “Via Omgevingsloket Vlaanderen, vous pouvez vérifier les enquêtes publiques en cours pour les futurs projets immobiliers.”
À Bruxelles, il est possible de consulter le site Openpermits.brussels.
En Wallonie, il n’existe pas encore de plateforme numérique pour suivre les demandes de permis d’environnement; il
faut dès lors surveiller les affiches papier (pour les projets autorisés) et le site Web (pour les demandes de permis en cours faisant l’objet d’une enquête publique) de la commune. Le nouveau gouvernement wallon a toutefois indiqué qu’il en fera une priorité absolue. L’UPSI-BVS a d’ailleurs été invitée à faire partie d’un groupe de travail d’accompagnement, le “comité utilisateurs”, afin de soutenir la digitalisation du processus de demande de permis durant la prochaine législature.
Surveillez les commerces et les espaces verts
De la même manière, il convient de vérifier que vous achetez dans une commune ou un quartier prometteurs. “De nouveaux commerces sont-ils prévus? Des investissements sont-ils consentis dans les espaces verts et les crèches? Ces éléments peuvent en effet attirer de jeunes familles. Vous pouvez rester informé en utilisant votre réseau, mais aussi en consultant les permis récents et les décisions d’investissement de la commune.”
Étudiez aussi les données démographiques de votre région. “La commune attire-t-elle de nouveaux habitants? S’agit-il principalement de jeunes familles ou de familles monoparentales? Vous pouvez ainsi
adapter votre investissement aux évolutions démographiques du quartier.”
Mobilité: au-delà de la voiture
Un investissement immobilier étant par nature un projet de long terme, il est essentiel de prendre en considération les changements dans les habitudes de vie. “Un projet de qualité tiendra compte des tendances de mobilité. Est-il accessible en voiture ou à vélo? Peut-être qu’une place de parking n’est pas nécessaire, mais plutôt un espace sécurisé pour un vélo cargo ou un longtail? Un accès aisé aux transports en commun peut également avoir un impact significatif sur votre potentiel locatif.”
Neuf ou ancien: que choisir?
L’avantage des constructions neuves réside principalement dans leur efficacité énergétique: des coûts d’énergie réduits peuvent séduire les locataires potentiels. “Les panneaux photovoltaïques et les bornes de recharge sont déjà monnaie courante dans les nouvelles constructions, et certains projets vont plus loin encore avec des réseaux de chaleur ou de la géothermie. Ce sont des dimensions à examiner pour maximiser votre rendement à long terme.”
“Un projet de qualité tiendra compte des tendances de mobilité.”
Katrien Kempe, administratrice de l’Union professionnelle du secteur immobilier
“De nouveaux commerces sontils prévus? Des investissements sontils consentis dans les espaces verts et les crèches? Ces éléments peuvent attirer de jeunes familles.”
Katrien Kempe, administratrice de l’Union professionnelle du secteur immobilier
Pour un bien existant, Katrien Kempe insiste sur l’importance d’une estimation réaliste des coûts de rénovation. “Les coûts de construction ont augmenté de 25% ces deux dernières années. Il est donc conseillé de consulter un professionnel – entrepreneur ou architecte – avant d’acheter. Il pourra identifier les coûts de rénovation cachés. L’isolation du toit est-elle suffisante? Quels sont les coûts liés à l’élimination de l’amiante? Autant d’éléments difficiles à évaluer pour un non-initié.”
Charges communes
Lors de l’achat d’un appartement, il est enfin crucial d’étudier l’historique des coûts et les investissements prévus par la copropriété. Car ceux-ci peuvent réserver des surprises. “Les investissements dans les parties communes, comme la rénovation de la façade, sont des coûts cachés qui peuvent réduire le rendement pour de nombreux propriétaires. Ces frais ne sont pas toujours faciles à estimer et à répercuter sur le loyer.” Opérer un achat éclairé exige d’avoir une vision claire des investissements futurs et de leur coût.
Kots, unités PME, commerces de détail: où investir pour le meilleur rendement?
L’immobilier ne se limite pas aux maisons et appartements. Les kots étudiants, les chambres d’hôtel et les espaces commerciaux offrent des opportunités intéressantes. Mais où résident les meilleures perspectives de rendement, et pour quels risques?
De nombreux facteurs influencent le succès d’un investissement, parmi lesquels la politique bancaire, l’inflation et les taux d’intérêt à long terme. L’année dernière, ces derniers ont atteint leur plus haut niveau en 10 ans. “Sans négliger la durabilité: plus un bâtiment est durable, moins il risque de rester vacant, et plus il a de chances de générer un loyer élevé et de se vendre rapidement”, complète Céline Janssens, Partner au sein du cabinet de conseil immobilier Stadim.
À ses yeux, les taux d’intérêt extrêmement bas et les volumes d’investissement élevés des années précédentes ne reviendront pas de sitôt. “Mais les plus fortes baisses de valeur sont également derrière nous. La Belgique demeure un marché immobilier relativement stable.”
1. Kots étudiants
La demande pour les kots dépasse toujours l’offre. “Les loyers ont constamment suivi l’inflation. Cela reste un investissement attrayant, surtout si votre propre enfant utilise la chambre. Pour un complexe étudiant de qualité dans l’une des villes du top 5, le rendement brut initial se situe entre 4,5% et 6%. Pour un kot individuel, il est de 4% ou moins.”
“Un kot étudiant reste un investissement attrayant, surtout si votre propre enfant l’utilise.”
Céline Janssens, Partner chez Stadim
Louer des kots étudiants est souvent exigeant, avec des contrats à court terme. “En outre, les attentes en matière de bienêtre ont augmenté: beaucoup d’étudiants souhaitent une salle de télévision, une salle d’étude, une salle de sport. Les chambres meublées sont les plus prisées. Il faut aussi répondre aux normes de durabilité.”
“De plus, il convient de se préoccuper de la copropriété et de la concurrence entre les unités d’un même bâtiment. Si vous souhaitez investir dans les parties communes et qu’un propriétaire refuse de participer, vous pouvez vite vous retrouver bloqué. Sans accords clairs, vous risquez de devoir vendre si le bâtiment se dégrade.”
2. Immobilier hôtelier
De plus en plus d’investisseurs envisagent d’acheter une chambre d’hôtel individuelle. “Pour les novices, cela peut paraître séduisant, avec un investissement limité et un rendement garanti les premières années.”
Il faut néanmoins examiner avec attention ce type d’investissement. “Quel est le rendement réel une fois le rendement garanti expiré? Est-il basé uniquement sur votre chambre ou sur le taux d’occupation global de l’hôtel? Vous dépendez fortement de l’exploitant. En tant que propriétaire d’une seule chambre, vous n’avez aucun contrôle sur l’exploitation.”
Pour ceux qui désirent investir dans ce secteur, un fonds pourrait se révéler une meilleure option, “car il a suffisamment de poids pour influencer l’exploitant”. Si vous choisissez d’investir dans une chambre d’hôtel, “soyez attentif à l’emplacement, contrôlez la qualité de l’infrastructure et la solvabilité de l’exploitant. Ne vous laissez pas séduire par le seul rendement brut. Il peut être inférieur dans les emplacements de premier choix, mais le rendement net y est souvent plus élevé.”
4. Unités PME
3. Commerce de détail
La pandémie a accéléré la tendance aux achats en ligne. “Le commerce en ville a été plus durement touché que d’autres types d’immobilier. C’est pourquoi les investisseurs s’intéressent davantage aux projets à usage mixte, par exemple du commerce de détail combiné à des bureaux ou des logements.”
Les centres commerciaux et les rues commerçantes reçoivent à nouveau davantage de visiteurs. “Ceci dit, le segment intermédiaire est toujours en difficulté. D’autres faillites sont à prévoir. Les magasins en périphérie, en revanche, continuent de bien fonctionner.” Les investissements
ont été plus timides cette année, car les investisseurs institutionnels conservent une certaine prudence – un rattrapage est donc possible.
Pour ceux qui investissent dans le commerce de détail, il est crucial que le commerçant soit présent en ligne. “Acheter en ville à un emplacement de choix reste un investissement stable. Les loyers y ont longtemps été très élevés. Gardez à l’esprit que les magasins ont désormais davantage de coûts liés au commerce électronique et au marketing. Avec un loyer équitable et un rendement correct, vous obtenez toujours un bon investissement.”
Les unités PME représentent un investissement accessible, avec une location simple et une gestion limitée. “La demande est forte, et en raison de la réglementation et de la rareté des terrains, l’offre est limitée. À l’inverse, la Belgique étant un pays de PME, le publiccible pour ces unités est vaste: petits indépendants, entreprises logistiques, start-up, ateliers… La demande est fiable parce que moins saisonnière et moins cyclique, et plus résistante aux ralentissements économiques. Ces dernières années, nous avons constaté une forte croissance des prix de location et de vente, notamment grâce au commerce électronique.” Résultat: une vacance réduite et de bons rendements.
Les facteurs macroéconomiques jouent un rôle crucial sur le marché et peuvent déterminer le moment idéal pour investir dans l’immobilier. Voici quelques éléments-clés à prendre en considération.
Investir dans l’immobilier? “La demande va continuer de croître”
1
Selon Peter Vanden Houte, économiste en chef chez ING, “une tendance majeure concerne la demande Les projections indiquent en effet que celle-ci continuera de croître dans les années à venir, en raison principalement des évolutions démographiques.”
2
La durabilité est une autre tendance importante. “Les normes européennes renforcent la demande pour des logements économes en énergie. Les prix des biens immobiliers avec un label énergétique A ou B ont grimpé, tandis que ceux des biens avec un label E ou F régressent. Cette tendance semble irréversible.”
3
“La hausse des prix de l’immobilier en Belgique et en Europe ces 10 à 15 dernières années a coïncidé avec une forte baisse des taux d’intérêt à long terme, boostant ainsi la valeur des actifs fixes. La possibilité de réaliser une plus-value en tant qu’investisseur dans les années à venir dépendra de l’évolution des taux d’intérêt. Si ceux-ci continuent d’augmenter, cela pourrait nuire à la valeur des logements.”
4
“Il est peu probable que le taux d’intérêt à long terme baisse fortement, même si la BCE pourrait réduire davantage le taux à court terme. Là où il était possible d’emprunter à 1% voici quelques années, les taux se situent désormais autour de 3%, et cette tendance devrait se maintenir. Acheter maintenant pour profiter d’une baisse des taux d’intérêt n’est donc guère judicieux, car les taux actuels constituent un facteur neutre plutôt qu’un incitant à investir dans l’immobilier.”
“Les
prix des biens immobiliers avec un label A ou B ont grimpé, tandis que ceux des biens avec un label E et F ont régressé.”
Peter Vanden Houte, économiste en chef chez ING
5
“Le marché immobilier belge se caractérise par sa stabilité. Bien que nous nous plaignions parfois des hausses de prix, la Belgique affiche la plus faible volatilité parmi les pays de l’OCDE. Grâce à l’indexation automatique, les ménages belges sont moins exposés aux chocs inflationnistes, ce qui stabilise leur capacité de remboursement et atténue les fluctuations abruptes des prix.”
6
Enfin, l’emplacement demeure le facteur déterminant par excellence sur le marché immobilier. “Même avec la montée en puissance du télétravail depuis la pandémie, les prix continuent de monter à mesure que l’on se rapproche des centres-villes.”
© Gettyimages
Créant “Harmony in Living” depuis plus de 115 ans à Knokke et au-déla
La Compagnie Het Zoute étend son champ d’activité de Knokke à Hardelot, Cadzand et en Zélande.
Et depuis quelques années, nous sommes également actifs à l’intérieur des terres. Notre vision n’a jamais été aussi claire. Nous créons des lieux de vie d’exception. Nous ne voyons pas nos projets en termes de première résidence ou de résidence secondaire : la sensation de vacances doit être omniprésente. Nous créons des lieux où l’on peut se ressourcer, où l’on refait le plein d’énergie grâce au calme, à la connexion avec la nature, à l’environnement et où l’on peut se distraire à proximité.
LOOF, Kortrijk
Magere Schorre, Knokke-Heist
Kalvekeet, Knokke-Heist
Duinhof Noord, Cadzand (NL)
Rallye, Knokke-Heist
Magere Schorre, Knokke-Heist
Conseils pour les investisseurs immobiliers débutants
Vous souhaitez investir dans l’immobilier, mais vous ne savez pas par où commencer. Faut-il rénover pour revendre, ou travailler plutôt avec Airbnb? Voici quelques conseils, avertissements et recommandations d’experts en immobilier.
Rénover pour revendre
Acheter une maison en mauvais état à un bon prix, la rénover soi-même et la revendre avec une plus-value intéressante demeure une stratégie populaire.
Restez réaliste
“Ces projets exigent une préparation minutieuse et, avant tout, une bonne connaissance de soi”, prévient Pieter De Waele, conseiller financier indépendant et gestionnaire du groupe immobilier Urbis. “Ce n’est pas fait pour tout le monde. On a tendance à vouloir simplifier les choses… jusqu’à parvenir à des plans financiers et des délais totalement irréalistes. Avec les coûts de construction actuellement élevés, il est difficile de prévoir un rendement correct.”
Ne vous découragez pas après un refus bancaire
Pour de nombreux jeunes dotés d’un budget limité, c’est cependant une bonne façon de débuter dans l’immobilier, nuance Demi De La Ruelle, directrice de Nest Vastgoedcoach. “Si vous avez bien préparé votre projet et que vous y croyez, continuez à chercher un partenaire financier. Ce n’est pas parce qu’une banque rejette vos plans que vous devez abandonner.”
Optez pour le rafraîchissement
Demi De La Ruelle recommande de choisir un bien dont la structure est en bon état. “Beaucoup d’acquéreurs se montrent négligents et font finalement face à de gros travaux, comme la rénovation du toit. C’est un investissement majeur qui peut être
difficile à rentabiliser, surtout s’il ne reste plus de budget pour la finition.”
“Avec un bien pour lequel vous pouvez vous concentrer sur le rafraîchissement de la cuisine et de la salle de bain, vous réduisez le risque de vous tromper. Une belle finition est cruciale pour attirer l’attention et créer un coup de cœur lors des visites.”
Cela vaut aussi pour l’aménagement. “Une maison vide est nettement plus difficile à vendre! Il existe maintenant de bons outils d’IA qui permettent de visualiser la maison meublée.”
Suivez la réglementation
Il est également important de suivre les projets de nos gouvernements, car “des facteurs comme les taux de TVA pour les nouvelles constructions et les droits d’enregistrement peuvent affecter l’attractivité des nouvelles constructions par rapport aux logements existants, ainsi que la dynamique entre les régions”, précise Katrien Kempe, administratrice de l’Union professionnelle du secteur immobilier.
“Il
existe beaucoup
d’autres possibilités. Vous
pouvez par exemple investir dans l’immobilier via des fonds, sans avoir à en assurer vousmême la gestion.”
Pieter De Waele, conseiller financier indépendant
“Ce n’est pas parce qu’une banque rejette vos plans que cela ne fonctionnera pas.”
Demi De La Ruelle, directrice de Nest Vastgoedcoach
Acheter pour louer
Acheter un bien pour le louer sur le long terme demeure une option prisée. “Ce sont souvent des personnes qui ont remboursé leur prêt hypothécaire et qui peuvent investir un certain montant chaque mois”, illustre Pieter De Waele. “Ou des personnes âgées qui choisissent de vivre dans un logement plus petit et investissent le solde dans l’immobilier.”
Étudiez le quartier et le promoteur
Réfléchissez bien à l’emplacement de votre achat, conseille l’expert. “Ne vous limitez pas au choix entre centre-ville et périphérie. Et examinez l’offre dans le quartier. Si vous achetez dans une zone où de nombreux appartements sont en développement, vous devrez peut-être baisser votre loyer.”
Si vous achetez dans le neuf, renseignez-vous sur le promoteur. “A-t-il d’autres projets dans le quartier, et comment se portent-ils? Quelle est son implantation locale? Qui sont ses concurrents?”
La composition d’un immeuble peut aussi être déterminante: “Vérifiez si certains
appartements sont occupés par leurs propriétaires. C’est important pour la pérennité de votre investissement.”
Réfléchissez à votre formule de location
Louer soi-même est une option, mais cela demande du travail. Une autre possibilité est de collaborer avec un agent immobilier, qui trouvera le locataire pour vous et pourra enregistrer le contrat. “Cela coûte environ un mois de loyer, plus la TVA”, chiffre Pieter De Waele.
Une dernière option est de se tourner vers un gérant. “Il trouve un locataire et a tout intérêt à bien le sélectionner, car il est responsable de l’entretien du bien, de la perception du loyer et des contacts avec le locataire. Cela améliore la valeur de revente du bien. Pour la gestion locative, vous payez environ 8% du loyer. Il faut vous connaître: si le suivi de la location n’est pas l’une de vos forces et que vous avez un locataire indélicat, cela impactera négativement votre rendement.”
Ne surestimez pas le rendement
Ne vous limitez pas au prix d’achat, conseille Demi De La Ruelle. “C’est bien de réaliser
une bonne affaire, mais vous devez aussi tenir compte des coûts futurs: précompte immobilier, impôt sur la plus-value, loyers impayés, etc.”
Si vous achetez un bien auprès d’un promoteur, ne vous fiez pas uniquement aux chiffres de la brochure, complète Pieter De Waele. “Vérifiez si une hausse des prix de l’immobilier a été intégrée dans le calcul. Ce type de prévision n’offre aucune garantie. Restez réaliste et n’hésitez pas à y réfléchir à deux fois.”
Le rendement n’est pas tout: “Si vous désirez acheter un appartement à la côte pour le louer mais aussi pour l’occuper fréquemment vous-même, vous n’avez peut-être pas besoin de viser le rendement le plus élevé possible.”
Assurez-vous d’avoir un contrat solide
“Trop de propriétaires n’ont pas de contrat de location digne de ce nom”, déplore Demi De La Ruelle. “Ils n’anticipent pas les problèmes futurs, comme le fait que le locataire devra vous permettre d’entrer dans le bien quelques fois par semaine afin de le faire visiter aux acquéreurs potentiels. Un état des lieux au début et à la fin du contrat de location est également indispensable – il manque encore trop souvent.”
Acheter et louer une seconde résidence
Acquérir un appartement dans un endroit prisé et le louer une partie du temps, éventuellement via des plateformes comme Airbnb, suscite un intérêt croissant.
Étudiez la réglementation
Louer à court terme est en général plus rentable que sur le long terme. Avec une app, le risque de non-paiement est plus faible. “Mais lors du calcul de votre rendement, tenez compte des coûts”, rappelle Demi De La Ruelle. “La gestion est plus intensive que pour la location à long terme. Vous pouvez externaliser le nettoyage, mais cela entame votre rendement. Vous devez par ailleurs payer des impôts sur la location et respecter la réglementation pour les résidences de vacances. Faites-vous conseiller par des experts si vous choisissez cette formule.”
Attention aux charges communes
Le principal piège, lors de l’achat d’un appartement, tourne autour des frais pour les parties communes. “Assurez-vous de connaître les investissements prévus ou nécessaires, car ils ont des conséquences majeures sur votre rendement. Acheter dans un petit immeuble peut être plus intéressant que dans un grand.”
Ou opter pour un fonds immobilier?
Rénover ou louer soi-même n’est pas la seule façon d’investir dans l’immobilier, indique Pieter De Waele. “Il peut être judicieux d’impliquer votre famille dans vos projets. Investir dans une maison qui peut servir de kot pour vos enfants et où ils pourront vivre par la suite? Très bien, mais êtes-vous sûr qu’ils en auront envie?”
“Il existe beaucoup d’autres possibilités. Vous pouvez par exemple investir dans l’immobilier via des fonds, sans avoir à en assurer vous-même la gestion. Vous pouvez aussi faire les deux, en manière de diversification. Dans l’immobilier comme pour toutes les formes d’investissement, il est préférable de travailler avec un plan sur mesure, en fonction de votre profil de risque et de vos souhaits personnels.”
“Une belle finition est cruciale pour attirer l’attention et créer un coup de cœur lors des visites.”
Demi De La Ruelle, directrice de Nest Vastgoedcoach
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CONSEIL FISCAL ET JURIDIQUE
Investir dans l’immobilier résidentiel à titre privé peut être une entreprise lucrative, mais il est essentiel de bien comprendre les aspects fiscaux et d’éviter certains pièges.
Règles fiscales pour l’immobilier résidentiel
Droits d’enregistrement: quel pourcentage s’applique?
En Flandre, l’achat d’une habitation unique est soumis à un droit d’enregistrement de 3%. “Si vous entreprenez une rénovation énergétique ou que vous démolissez et reconstruisez, ce taux peut descendre à 1%, mais les conditions sont strictes”, précise Senne Verholle, avocat fiscaliste chez Aeacus Lawyers. “Pour d’autres types de biens immobiliers, le taux est plus élevé, à savoir 12%.”
Il est également possible de s’enregistrer en tant que vendeur professionnel. “Dans ce cas, le droit d’enregistrement est de 4%, à condition de revendre le bien avant le 31 décembre de la huitième année suivant l’achat et de réaliser au moins trois ventes en cinq ans”, ajoute son collègue Christophe Romero.
En Région bruxelloise, les droits d’enregistrement s’élèvent à 12,5%, avec un abattement sur la première tranche de 200.000 euros à certaines conditions. En Wallonie, le taux est également de 12,5%, avec là aussi un abattement possible, ainsi qu’un droit d’enregistrement réduit plafonné à un certain montant qui varie suivant les communes.
Revenus locatifs: réels ou non?
Si vous louez à un particulier qui n’utilise pas le bien à des fins professionnelles, vous n’êtes pas imposé sur les revenus locatifs réels. “Vous payez uniquement un impôt annuel basé sur le revenu cadastral
“Le RC des bâtiments anciens est généralement inférieur à celui des bâtiments neufs, sauf réévaluation.”
Christophe Romero, avocat fiscaliste chez Aeacus Lawyers
(RC) indexé multiplié par 1,40”, précise Christophe Romero. “Pour les logements anciens, le RC est souvent inférieur à celui des logements neufs, sauf réévaluation.”
En revanche, si le locataire utilise le bien à des fins professionnelles, vous devez déclarer les revenus locatifs réels. “Peu de gens savent qu’un forfait de charges de 40% peut être déduit de ces revenus”, observe Senne Verholle. “Cependant, ce forfait est limité par le RC. Pour les biens anciens avec un RC bas, il n’est pas toujours possible d’atteindre ces 40%. Il est dès lors crucial de le prendre en compte lors du calcul du rendement avant l’achat d’un bien locatif.”
À noter également: si le locataire utilise le bien pour réduire une longue distance –vous louez un appartement à Hasselt à un médecin d’Ypres qui a besoin d’un pied-àterre près de l’hôpital, par exemple –, vous n’avez pas à déclarer les revenus locatifs réels.
Précompte immobilier
Comme pour votre résidence principale, vous payez un précompte immobilier annuel sur les biens supplémentaires. Le calcul repose sur le RC indexé, et le montant varie en fonction de l’emplacement, car les provinces et communes ajoutent des centimes additionnels.
Taxe sur la plus-value: à quoi s’attendre?
Si vous vendez un bien avec bénéfice dans les cinq ans, vous êtes soumis à une taxe de
16,5% sur ledit bénéfice, plus la taxe communale. Pour la vente d’un terrain dans les huit ans, la taxe est de 33% si la vente a lieu dans les cinq premières années, et de 16,5% entre cinq et huit ans.
La bonne nouvelle est que vous pouvez déduire de ce bénéfice un forfait de charges important. “Par exemple, si vous vendez un bien un an après l’achat avec un bénéfice de 30%, aucune taxe sur la plus-value n’est due”, souligne Senne Verholle. “Dans la pratique, il est rare que cette taxe soit appliquée. De plus, il n’y a pas de taxe sur la plus-value pour votre résidence principale, à condition de l’avoir occupée en permanence pendant 12 mois.”
Acheter, rénover et revendre régulièrement une habitation pour profiter de la plus-value sans impôt peut sembler attrayant, “mais c’est risqué”, avertit Senne Verholle. “La répétition de ces transactions peut être considérée par le fisc comme de la spéculation ou une activité professionnelle.”
QUAND LE FISC CONSIDÈRE VOS ACTIVITÉS
COMME PROFESSIONNELLES
Si le fisc estime que vos activités immobilières sont d’ordre professionnel, les conséquences peuvent être lourdes. “Vous serez imposé sur les revenus locatifs réels, même pour des locations à des particuliers”, éclaire Senne Verholle. “Vous risquez d’entrer dans des tranches d’imposition supérieures, de payer des cotisations sociales et d’être taxé sur la plus-value comme une société.”
“Le fisc examinera le nombre de biens que vous possédez, le caractère spéculatif, votre activité
principale, le mode de financement, et si vous proposez des services supplémentaires”, détaille Christophe Romero. “Si vous avez acheté deux garages pour les louer, cela ne posera probablement pas de problème. Mais si vous avez 12 appartements, plusieurs prêts, que vous gérez tout vous-même et louez via Airbnb, c’est différent. Le temps et l’énergie investis seront évalués. Vous pouvez travailler avec un gérant ou un agent immobilier pour prouver que vous jouez un rôle passif.”
“Peu de gens savent qu’un forfait de charges de 40% peut être déduit des revenus locatifs réels.”
Senne Verholle, avocat fiscaliste chez Aeacus Lawyers
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LES AVANTAGES D’INVESTIR DANS L’IMMOBILIER
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Achat scindé:
“Fiscalement intéressant, mais pas sans risques”
Opter pour la bonne structure juridique peut rendre un investissement immobilier plus avantageux sur le plan fiscal, tant pour les particuliers que pour les entrepreneurs. L’achat scindé en est un bon exemple. “De nombreuses personnes n’hésitent désormais plus à impliquer leurs enfants dès le début du processus.”
Lorsque vous envisagez d’investir dans l’immobilier, il est essentiel d’explorer les options juridiques à votre disposition. Selon votre situation familiale, une structure juridique bien choisie peut considérablement doper votre rendement.
À moins que vous ne rénoviez une maison pour la revendre immédiatement, l’investissement immobilier est généralement un projet de long terme, souligne Bart Van Opstal, notaire et porte-parole de Notaire.be. “Il s’agit souvent de personnes de plus de 50 ans qui ont épargné ou hérité. Il est logique qu’elles réfléchissent non seulement à leur propre rendement, mais aussi à la manière de transmettre cet investissement de manière avantageuse à la génération suivante.”
Éviter les droits de succession
Pour les couples avec enfants, l’achat scindé est une technique courante, avance Bart Van Opstal. “Dans cette structure, la propriété est divisée en deux parties: la nue-propriété, au nom des enfants, et l’usufruit, détenu par les parents. Cela signifie que les parents peuvent louer le bien et percevoir les loyers
jusqu’à leur décès, tout en étant responsables de la gestion locative. À leur décès, la propriété est déjà au nom des enfants, ce qui évite les droits de succession.”
L’achat scindé est recommandé dans de nombreuses situations. “Il est fiscalement avantageux, car les enfants n’ont pas à payer de droits de succession au décès des
“L’achat scindé est particulièrement intéressant, car les enfants n’ont pas à payer de droits de succession au décès des parents.”
Bart Van Opstal, notaire et porte-parole de Notaire.be
ÉVITER LES PIÈGES
JURIDIQUES
Investir dans l’immobilier nécessite une bonne connaissance des règles. Pourtant, de nombreux investisseurs débutants tombent dans les mêmes pièges. Bart Van Opstal revient sur quelques-uns d’entre eux.
1 La fiscalité évolue
Un investissement immobilier est généralement une opération de long terme. Or, les règles fiscales changent fréquemment et rapidement, ce qui peut affecter le rendement escompté. “Si vous envisagez un investissement, assurez-vous de connaître les règles actuelles et celles à venir. Par exemple, les revenus locatifs sont actuellement calculés sur la base du revenu cadastral, mais à l’avenir, vous pourriez devoir déclarer les revenus réels. Soyez donc prudent dans le calcul de votre rendement.” →
parents. Toutefois, il est crucial de respecter toutes les règles. Chaque partie doit avoir payé sa part. Les parents peuvent choisir de donner la somme correspondant à l’achat de la nue-propriété aux enfants, ce qui entraîne seulement 3% de droits de donation, à condition de vivre encore trois ans après la donation.”
Autre avantage: seuls les parents doivent déclarer le revenu cadastral dans leur déclaration d’impôt. “Pour les enfants, l’achat n’a pas d’impact fiscal, sauf si le bien est revendu avec une plus-value après quelques années, auquel cas chaque partie doit payer des impôts sur cette plus-value.”
Même sans enfants
L’achat scindé gagne en popularité, car les familles discutent plus ouvertement de succession et de gestion de patrimoine, observe Bart Van Opstal. “Une autre possibilité serait que les parents achètent le bien et le donnent ensuite, mais beaucoup préfèrent impliquer leurs enfants plus tôt.”
Attention, l’achat scindé présente aussi des inconvénients. “Les enfants deviennent des copropriétaires à part entière. Si vous souhaitez vendre au bout de quelques années, cela nécessite l’accord de tous les enfants. Cette structure exige donc de bonnes relations familiales et une confiance mutuelle. Si vous avez des relations tendues avec un ou plusieurs enfants, cette formule n’est pas recommandée.”
2
Copropriété: attention aux investissements prévus
Si vous achetez un appartement ou un bien en copropriété, informez-vous sur les investissements prévus, car ce sont des coûts que vous ne maîtrisez pas. “Quelles décisions ont été prises concernant la rénovation du toit ou de la façade, ou les actions à mener contre le pourrissement du béton?
Vous devrez participer à ces coûts, ce qui peut entamer votre rendement. L’inverse est aussi possible – pensez au fonds de réserve.”
“En tant qu’investisseur potentiel, imposez-vous. Demandez les bilans de la copropriété et les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années pour éviter les surprises.”
3
L’optimisation fiscale n’est pas tout
“L’achat scindé peut être une bonne idée, mais réfléchissez bien avant de mettre en place une telle structure. Car vous renoncez à une certaine liberté d’investissement. Vendre sans l’accord des copropriétaires n’est pas possible. Pour beaucoup de quinquagénaires, l’investissement immobilier est une poire pour la soif: ils veulent conserver la faculté de vendre si nécessaire. Concentrez-vous sur les conséquences fiscales, mais aussi sur les implications familiales et civiles. À un moment donné, vous devez choisir entre liberté d’investissement et optimisation fiscale.”
Pour les célibataires sans enfants, l’achat scindé est rare, “mais il peut être intéressant afin d’investir avec des neveux ou nièces. Les droits de succession en ligne collatérale pouvant atteindre 65%, l’avantage financier est plus élevé. Si la confiance est là, cela vaut la peine d’être étudié.” Un notaire peut vous conseiller sur la structure juridique la plus appropriée pour votre investissement immobilier.
Investir via une société
Pour ceux qui possèdent une entreprise, investir dans l’immobilier par ce biais est une option, par exemple pour investir les
liquidités accumulées au sein de la société. “Nous séparons alors la nue-propriété et l’usufruit”, détaille Bart Van Opstal. “L’entrepreneur achète la nue-propriété en son nom, tandis que l’usufruit revient à sa société, qui peut alors investir dans l’immobilier et percevoir les loyers.”
La différence avec l’achat scindé pour les particuliers réside dans la durée. “L’usufruit est limité dans le temps, à 15 ans environ. À son expiration, il est ajouté à la nue-propriété. C’est une formule séduisante, car c’est la société qui investit, pas le particulier. Il est néanmoins important de maintenir un équilibre fiscalement défendable entre les coûts et les bénéfices pour les
deux parties, car ces structures sont souvent soumises à un contrôle rigoureux.”
Créer ensemble une société patrimoniale
La société patrimoniale est une option pour ceux qui possèdent plusieurs biens. “Vous y regroupez vos investissements et votre patrimoine, et les membres de la famille deviennent actionnaires de la société, et non propriétaires des biens”, éclaire Bart Van Opstal. “Cela permet de conserver vos investissements ensemble et de les maintenir mobiliers, ce qui est fiscalement plus avantageux pour les successions.”
“La fiscalité change fréquemment et rapidement, ce qui peut affecter le rendement escompté.”
Bart Van Opstal, notaire et porteparole de Notaire.be
Investir aux portes de Bruxelles
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Localisation sujette à plus-value
Achat d’un bien locatif: à titre privé ou via une société?
PRIVÉ
+
• Lorsque le locataire utilise le bien à titre privé, l’impôt est calculé sur le RC indexé, majoré de 40%.
• Les intérêts d’un emprunt peuvent être déduits de votre revenu immobilier.
• Moins de formalités qu’une société: pas de comptes annuels à tenir, pas besoin de comptable, etc.
• Le bien immobilier et ses revenus intègrent immédiatement votre patrimoine privé.
• En cas d’utilisation professionnelle, les revenus locatifs réels sont imposés après déduction d’un forfait de charges de 40%. Ces revenus s’ajoutent souvent à une pension ou à un salaire imposable.
• Une taxe sur la plus-value de 16,5% peut s’appliquer si le bien est vendu dans les cinq ans. Pour les terrains, ce délai est de huit ans. Néanmoins, grâce à un forfait de charges, la pression fiscale réelle est le plus souvent nulle.
• Les droits de donation de biens immobiliers peuvent atteindre 27% en ligne directe.
• Un patrimoine immobilier important augmente les risques de litige avec le fisc.
• La planification successorale peut se révéler complexe avec plusieurs enfants et des biens de valeurs différentes. Une société permet de transmettre des parts égales à chacun sous forme d’actions.
SOCIÉTÉ +
• Vous pouvez déduire les frais d’acquisition: honoraires du notaire, droits d’enregistrement, TVA et frais d’architecte.
• Pour les biens résidentiels, il est possible d’amortir le bâtiment. Le prix d’achat peut être comptabilisé comme une dépense.
• Les intérêts d’un emprunt contracté pour financer l’achat sont entièrement déductibles.
• Les frais professionnels peuvent être déduits pendant l’utilisation du bien.
• La donation d’actions d’une société immobilière est taxée à 3% en ligne directe en Flandre et à Bruxelles et à 3,3% en Wallonie, mais peut descendre à 0% pour les entreprises familiales.
• Pas de litige avec le fisc sur la nature professionnelle des revenus.
• Les revenus locatifs réels sont imposés après déduction des frais à un taux de 20% voire 25%.
• Une imposition de 20% ou 25% s’applique sur les plus-values. Il est possible d’étaler la taxation dans le temps, ce qui permet aussi de limiter l’impact de l’inflation. Mais il est nécessaire de réinvestir la totalité du produit de la vente dans des actifs amortissables dans les cinq ans.
• Après paiement de l’impôt sur la plus-value, le transfert des liquidités vers le patrimoine personnel entraîne un précompte mobilier et parfois des droits d’enregistrement pouvant atteindre 12%. Le précompte mobilier est généralement de 30%, mais peut être réduit à 15% grâce au régime VVPRbis, voire moins en cas de distribution imputée sur la réserve de liquidation.
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Next Day Sustainable Holdings (NDSH)
lance un fonds immobilier de 90 millions d'euros en equity, déjà capitalisé à hauteur de 40 millions d'euros de fonds propres, et accueille de nouveaux
membres dans son Advisory Board
Next Day Sustainable Holdings (NDSH), société d'investissement basée à Bruxelles, a lancé cet été un Privac (Fonds d'Investissement Privé) déjà capitalisé à hauteur de 40 millions d'euros de fonds propres.
L'entreprise vise un total de 90 millions d'euros, pour accélérer sa croissance dans le secteur du logement durable et décarboné, construit avec des matériaux régénératifs et alimenté par de l'énergie verte auto produite.
Elle dispose d'un large portefeuille de terrains constructibles pour des logements abordables, entièrement financé en fonds propres avec moins de 10% de levier financier, sans héritage de vieux bâtiments ni de chantiers lourds en cours, ce qui lui permet de profiter pleinement de la reprise attendue du marché immobilier dans les années à venir.
Sa stratégie est conçue “par design” pour des développements résidentiels “future-proof”, alignés sur les objectifs de décarbonation de l'Union européenne pour 2050.
Pour soutenir sa vision, NDSH accueille également de nouveaux membres au sein de son Advisory Board. Ces leaders de l'industrie apportent une expertise précieuse en finance, stratégie d'entreprise, technologie et transformation digitale. Leurs conseils seront essentiels pour la poursuite du développement de NDSH.
• Muriel De Lathouwer: leader dans le domaine de la technologie et des télécommunications, avec une expérience en stratégie et innovation. Elle a occupé des postes de direction chez McKinsey & Company, Base Company et EVS Broadcast Equipment.
• Bruno Colmant: économiste de renom avec une profonde connaissance des marchés financiers et des politiques économiques. Il a occupé des postes de haut niveau à la Bourse de Bruxelles, chez ING et Degroof Petercam.
• Thierry Geerts: ancien CEO de Google Belgique et Luxembourg et actuel CEO de BECI, Thierry est un expert en technologie et transformation digitale, et intervient fréquemment sur l'impact de la digitalisation sur la société.
L'Advisory Board comprend également les trois Managing Partners de NDSH:
• Pierre Pozzi Belforti (Executive Chairman): investisseur expérimenté avec plus de 30 ans d'expérience en private equity immobilier et en capital-risque technologique, avec un historique de succès sur les marchés privés et publics.
• Vittorio Mettewie (Group CEO): plus de 25 ans d'expertise dans la gestion de grands projets immobiliers multifonctionnels en Europe, ayant joué un rôle-clé dans la croissance de grands promoteurs comme Wilhelm & Co, Foruminvest et CityMall.
• Rik Vandenberghe (CEO Capital Markets): fort de plus de 30 ans d'expérience dans l'immobilier et la banque,
Rik a dirigé des organisations majeures, dont le Groupe BESIX et ING Belgique, et est actuellement président de WDP, conseiller pour Xior et membre du conseil d'administration de TPF et Steelinvest.
À propos de Next Day Sustainable Holdings (NDSH)
Next Day Sustainable Holdings (NDSH) est une société d'investissement privée holistique basée à Bruxelles, qui se concentre sur la création d'un immobilier durable alimenté par l'énergie verte et piloté par l'intelligence artificielle. Le secteur immobilier étant responsable de 40% des émissions mondiales de CO₂, NDSH s'engage à réduire cet impact en construisant des habitations intelligentes et durables conçues pour la vie moderne. Ses investissements visent à équilibrer les rendements financiers avec des impacts positifs sur la société et l'environnement.
Pour plus d'informations sur NDSH, veuillez visiter www.nextday.eu.
De gauche à droite: Rik Vandenberghe (CEO Capital Markets NDSH), Bruno Colmant (NDSH Advisory Board), Muriel de Lathouwer (NDSH Advisory Board), Thierry Geerts (NDSH Advisory Board), Pierre Pozzi Belforti (Executive Chairman NDSH), Vittorio Mettewie (Group CEO NDSH)
RENDEMENT
Beaucoup pensent qu’il faut être très riche pour investir dans l’immobilier. En réalité, un budget modeste su t pour se lancer.
La question à un million d’euros: à partir de quel budget peut-on investir dans l’immobilier?
1. Faut-il disposer d’un gros capital de départ?
Investir dans l’immobilier – à côté de votre résidence principale – demande généralement un capital important. En plus de la hausse des prix de l’immobilier, il faut prévoir des frais d’achat considérables: 12% de droits d’enregistrement en Flandre et 12,5% à Bruxelles et en Wallonie, ou 21% de TVA, ainsi que les frais de notaire et éventuellement de rénovation. “Par exemple, pour un appartement de 300.000 euros en Flandre, les coûts d’investissement atteignent environ 341.000 euros, et même 371.250 euros pour une construction neuve”, chi re An Van den Meerschaut, stratège en immobilier chez KBC Private Banking. L’investissement dans la pierre n’est toutefois pas réservé aux grandes fortunes. Sans financement, un budget de 50.000 euros ne permet certes pas d’acheter une maison ou un appartement, mais il est su sant pour acquérir un ou deux box de garage.
Avec le même budget, vous pouvez investir dans des biens immobiliers plus
“Un budget de 50.000 euros su t pour investir dans l’immobilier, par exemple dans un ou deux box de garage.”
An Van den Meerschaut, stratège en immobilier chez KBC Private Banking
coûteux en recourant à un financement bancaire. “Vos fonds propres serviront alors de levier pour obtenir un prêt. Chaque investisseur devrait utiliser cet e et de levier pour maximiser le rendement sur ses fonds propres. Malgré un budget limité, vous
pouvez ainsi acheter un appartement en vue de louer, par exemple.”
Les investisseurs au profil dynamique mais dotés d’un budget minimal peuvent opter pour des investissements indirects, comme les sociétés immobilières réglementées (SIR) ou un fonds non coté. Un fonds immobilier collecte de l’argent pour l’investir dans des centres commerciaux, des bureaux ou des logements. “Vous devenez ainsi propriétaire d’une petite partie du portefeuille immobilier du fonds, sans vous soucier de la gestion.”
2. Quel type d’immobilier pour quel budget?
Avec un budget de moins de 100 euros, vous pouvez acquérir une action d’une SIR. Si vous souhaitez acheter vous-même des biens immobiliers, voici les prix moyens en
Belgique, sans les autres frais:
• Box de garage: entre 20.000 et 50.000 euros
• Studio: entre 125.000 et 150.000 euros
• Kot étudiant (avec salle de bain privée, en moyenne 17 m²):
> Louvain, Bruxelles et Gand: entre 120.000 et 235.000 euros
> Autres villes en Flandre: entre 120.000 et 190.000 euros
> Villes étudiantes en Wallonie: entre 90.000 et 120.000 euros
• Appartement: en moyenne 195.000 euros en Wallonie, 285.000 euros à Bruxelles et 278.500 euros en Flandre
3. Comment déterminer un budget réaliste?
Les banques ne financent plus intégralement le prix d’achat et les frais associés.
“Plus vous êtes jeune, plus votre part d’immobilier peut être imposante.”
An Van den Meerschaut, stratège en immobilier chez KBC Private Banking
Par leur biais, vous pouvez généralement financer au mieux 80 à 90% du prix d’achat. Pour établir un budget réaliste, déterminez d’abord quel capital vous souhaitez investir vous-même. “Soyez prudent et partez du principe que vous n’empruntez qu’à hauteur de 70% des coûts d’achat totaux”, conseille
An Van den Meerschaut.
4. Quelles options de financement?
L’immobilier peut être financé de plusieurs manières: sur fonds propres, par un prêt bancaire ou même par des prêts de tiers. Si le taux de votre prêt est inférieur au rendement de votre investissement immobilier, il est judicieux d’emprunter le plus possible. Cela augmente le rendement et réduit la part de vos fonds propres nécessaires.
Le type de crédit dépend de la manière dont vous achetez. Si vous achetez à titre privé, ce sera sous forme de crédit logement réglementé; via une société, vous opterez
pour un crédit d’investissement ou rotatif. “Votre banquier évaluera le financement sur une base de projet, où celui-ci doit être autosuffisant (ringfenced ): le remboursement du crédit doit provenir des revenus et de la valeur du bien lui-même.”
5. Quelle part d’immobilier dans un patrimoine diversifié?
“Lors de la structuration de votre patrimoine, il est essentiel de considérer le rendement, mais cela ne doit pas être votre seule préoccupation: la diversification compte tout autant. Il n’existe pas de guide universel pour déterminer la bonne répartition entre les actifs mobiliers, immobiliers et éventuellement d’entreprise. Cette stratégie est personnelle et doit évoluer avec une règle simple: plus vous êtes jeune, plus votre part d’immobilier peut être imposante.”
Lorsque vous êtes jeune, vous commencez par acquérir votre résidence principale, puis vous investissez dans l’immobilier locatif. “Il faut également que les jeunes disposent d’une épargne de précaution et utilisent la capitalisation par des investissements mensuels. À l’âge moyen, l’immobilier peut représenter jusqu’à la moitié de votre patrimoine.”
“À un âge plus avancé, il est important de privilégier les actifs mobiliers et de réduire votre portefeuille immobilier”, conclut An Van den Meerschaut. “Les actifs mobiliers sont plus faciles à transmettre à la génération suivante; l’immobilier demande davantage de gestion. Il est risqué de conserver une grande part de votre patrimoine en ‘vieil immobilier’ à un âge avancé. Les nouvelles réglementations compliquent la gestion, avec des exigences de rénovation et de durabilité de plus en plus strictes.”
Immobilier d’investissement: quel rendement peut-on en attendre?
Investir dans l’immobilier est souvent perçu comme une stratégie intéressante pour faire fructifier son patrimoine. Mais quel rendement peut-on réellement espérer?
Le rendement locatif représente le revenu direct que vous percevez de la location de votre bien: le revenu annuel généré par les loyers, après déduction des coûts, exprimé en pourcentage de l’investissement total. Par exemple, si vous achetez un bien pour 300.000 euros et que vous percevez 10.000 euros de loyers par an, votre rendement locatif est de 3%. Ce rendement vous donne une idée de la rapidité avec laquelle vous pouvez récupérer votre investissement initial.
Tous les rendements locatifs ne se valent pas
L’expression “rendement locatif” peut avoir plusieurs significations. “Si une propriété est annoncée avec un rendement locatif de 5%, il est essentiel de bien comprendre comment ce chiffre a été calculé, car certains vendeurs sont plus créatifs que d’autres”, prévient Geert Berlamont, administrateur délégué de l’agence immobilière Dewaele. “Outre le prix d’achat, il faut inclure les droits d’enregistrement, les frais de notaire et éventuellement la TVA. En tant que particulier, vous devez également prendre en compte toutes les dépenses courantes: les frais liés à un éventuel prêt, l’entretien et les rénovations, les assurances, le précompte immobilier, la taxe annuelle basée sur le revenu cadastral, le temps et les ressources nécessaires pour trouver un bon locataire, la vacance locative, etc.”
“En règle générale, il est conseillé de prévoir des investissements tous les 10 ans pour maintenir votre bien en bon état.”
Geert Berlamont, administrateur délégué de l’agence immobilière Dewaele
Frais d’entretien et de rénovation
Les assurances et les impôts sont des coûts relativement prévisibles, contrairement aux frais d’entretien et de rénovation. “En règle générale, il est conseillé de prévoir des investissements tous les 10 ans pour maintenir votre bien en bon état”, indique Geert Berlamont. “Cela peut aller de simples réparations à des modifications structurelles. Pour les biens récents, nous déduisons en moyenne 12% des revenus locatifs pour ces coûts. Pour les biens plus anciens, cette déduction s’élève à environ 18%.”
QUELS RENDEMENTS ATTENDRE?
Maison: 2,5-3 %
Appartement: 2,5-3,5 %
Garage/place de stationnement: 2,5-4 %
Maison de vacances: 2,5-5 %
Résidence-services: 3,5 %
Studio: 3,5-4 %
Chambre d’étudiant: 3,5-4,5 %
Unité PME: 3,5-6 %
Magasin: 5-6 %
Bureaux: 6 %
Les rendements les plus bas s’appliquent généralement aux nouvelles constructions. Plus le potentiel de rendement est élevé, plus l’investissement est risqué. “Pour les maisons, le rendement locatif est relativement faible, mais le potentiel de plus-value est plus élevé”, illustre Thomas Verschaeve. “Pour un studio, le rendement est un peu plus élevé en raison du roulement plus fréquent et des coûts de relocation. Les prix d’achat des chambres d’étudiants ont fortement augmenté ces dernières années, ce qui a réduit le rendement. Pour une résidence-services, la différence entre les rendements brut et net peut être très élevée à cause des coûts supplémentaires liés aux soins. Ces logements sont atypiques, car ils bénéficient d’une TVA réduite à 12% au lieu de 21% et d’une exonération du précompte mobilier, ce qui génère un rendement locatif supplémentaire d’un point de pourcentage.”
“Nous faisons toujours la distinction entre les constructions neuves et les bâtiments anciens”, ajoute Thomas Verschaeve, responsable de l’immobilier d’investissement chez Dewaele. “Le rendement locatif des appartements anciens, par exemple, est 0,5% à 0,75% supérieur à celui des appartements neufs. Cela s’explique par le fait que les nouvelles constructions présentent moins de risques de coûts imprévus. Un risque moindre est souvent associé à un rendement plus faible, comme en Bourse.”
L’impact du financement
Il convient aussi de considérer l’effet de levier financier lorsque vous contractez un prêt. Voici quelques années, les taux d’intérêt étaient d’environ 1%, ce qui constituait un levier puissant pour doper votre rendement. Les coûts de financement étaient bien inférieurs au rendement locatif. Aujourd’hui, les taux sont plus élevés, ce qui signifie qu’une part plus grande de vos revenus locatifs est consacrée au remboursement du prêt.
“Il n’en reste pas moins intéressant de recourir à un financement, car les intérêts peuvent être déduits de la base imposable dans l’impôt des personnes physiques, ce qui évite de payer des impôts supplémentaires”, note Thomas Verschaeve.
La plus-value comme bonus
Le rendement locatif n’est qu’une partie de l’équation: l’autre composante est la plus-value. “Elle est plus difficile à prévoir
“Les nouvelles constructions présentent moins de risques de coûts imprévus. Un risque moindre est souvent associé à un rendement plus faible.”
Thomas Verschaeve, responsable de l’immobilier d’investissement chez Dewaele
car l’avenir est incertain, mais vous pouvez vous baser sur des données historiques afin de réaliser une estimation”, souligne Geert Berlamont. “Pour un appartement neuf, dans des conditions normales, vous pouvez espérer une plus-value d’environ 2,5% par an. En combinant rendement locatif et effet de levier financier, vous pouvez atteindre un retour sur investissement de 5%, ce qui est intéressant pour un placement relativement sûr.”
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Appartements de 2 à 3 chambres
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Pompe à chaleur individuelle et ventilation double flux
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Terrasses allant de 19 m² jusque 49 m²
Système domotique. Parking, ascenseur et boîte aux lettres connectés.
Panneaux photovoltaïques et bornes de recharge électrique
Vélos électriques et trottinettes électriques pour la copropriété
Quel est le meilleur moment pour vendre?
Investir dans l’immobilier impose de répondre à plusieurs questions: quoi, où, à quel prix et comment financer cet achat. “Sans oublier celle-ci: quand devrais-je vendre?”
“Avant même de signer pour un achat, il est essentiel d’avoir une vision claire de votre stratégie de revente”, estime
Ivo Van Genechten, fondateur de la VastgoedFaculteit. “Je recommande généralement de prévoir une période de détention de huit à douze ans. Même si vous investissez dans un bien rénové, après dix à quinze ans, des frais importants peuvent survenir.”
Pour ceux qui envisagent d’investir dans plusieurs biens, il peut être judicieux de s’inscrire en tant que vendeur professionnel. “Vous bénéficiez d’un taux réduit de 4% de droits d’enregistrement au lieu de 12%. Toutefois, chaque bien acquis à ce tarif doit être revendu au plus tard le 31 décembre de la huitième année suivant l’achat.”
Taxe sur la plus-value
Ivo Van Genechten déconseille de vendre entre deux et cinq ans après l’achat, car cela entraîne le paiement d’une taxe sur la plus-value. En revanche, vendre dans les deux premières années peut être avantageux, car vous pouvez récupérer trois cinquièmes des droits d’enregistrement de 12%. “Cela n’est conseillé que si vous êtes certain de pouvoir rénover et revendre le bien avec profit en deux ans. Après cinq ans, la taxe sur la plus-value ne s’applique plus, mais un délai de cinq ans est souvent trop court pour amortir les coûts d’achat.”
Notez que, pour le neuf, la valeur d’un bien est toujours calculée hors TVA. Ainsi, lors de la vente d’un bien
récent, la plus-value doit d’abord être compensée par la TVA payée.
Taux d’intérêt et emplacement
Outre l’âge, la situation familiale, la situation financière et le plan de succession, “la question du taux d’intérêt est incontournable. Idéalement, vous devriez être en position de vendre sans y être contraint. Lorsque les taux d’intérêt sont élevés, les acheteurs potentiels hésitent, ce qui exerce une pression à la baisse sur les prix. Si vous pouvez attendre, il est alors préférable de le faire, car les taux ne resteront pas élevés indéfiniment.”
L’emplacement est un autre facteur déterminant. “En 10 ans, beaucoup de choses peuvent changer: un nouveau plan de circulation, de nouvelles infrastructures… En tant qu’investisseur immobilier, il est crucial de rester informé des évolutions locales pour pouvoir réagir rapidement.”
Ivo Van Genechten conseille enfin de mettre en vente les biens résidentiels entre mars et mi-juin ou en octobre-novembre.
“En tant qu’investisseur immobilier, il est crucial de rester informé des évolutions locales.”
Ivo Van Genechten, fondateur de la VastgoedFaculteitt
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DURABILITÉ
Immobilier durable: quelle est la valeur réelle pour les investisseurs?
L’intérêt pour la durabilité dans le secteur immobilier a considérablement progressé, en raison de réglementations plus strictes, mais aussi d’une vraie prise de conscience. Deux experts détaillent la façon dont les investisseurs peuvent aborder la durabilité, et les aspects sur lesquels ils doivent rester vigilants. “Cette pompe à chaleur dernier cri aura-t-elle encore de la valeur dans 15 ans?”
La durabilité dans l’immobilier porte sur l’intégration de matériaux et technologies qui réduisent l’impact écologique d’un bâtiment. Cela inclut des systèmes d’économie d’énergie comme les pompes à chaleur, les panneaux solaires et une bonne isolation. L’utilisation de bois recyclé et de peintures écologiques contribue également à un secteur de la construction plus vert. En outre, des normes et certifications comme BREEAM et LEED jouent un rôle de plus en plus important dans l’évaluation de la durabilité d’un bien immobilier.
“Lors de l’achat, nous constatons que les acheteurs potentiels et les investisseurs tiennent compte des coûts des rénovations obligatoires dans les cinq ans – pour les biens résidentiels avec une mauvaise performance énergétique – et tentent de les négocier”, confie Tim Leysen, professeur d’immobilier à la haute école Odisee. Ceux qui achètent une maison pour y vivre bénéficient immédiatement des avantages de ces améliorations durables, notamment un confort accru et une réduction des factures énergétiques.
Durabilité et prix de location
Pour financer ces travaux, les investisseurs doivent augmenter le loyer. “Ce n’est pas
“Il serait intéressant d’avoir une sorte de total cost of rent, permettant de comparer objectivement les biens.”
Tim Leysen, professeur d’immobilier à Odisee
toujours évident”, souligne Tim Leysen. Sur les sites d’annonces de location, les gens classent souvent les biens du prix le plus bas au plus élevé. Cela s’explique en partie par la structure du marché locatif belge, selon Nico Dewaelheyns, professeur de finance à la KU Leuven. “Contrairement à d’autres pays, les Belges voient la location comme une solution temporaire, jusqu’à ce qu’ils aient suffisamment épargné pour acheter une maison. Ou bien ils louent dans le segment inférieur, avec un budget limité.”
De nombreux locataires ne restant que quelques années dans le même logement, le prix de location pèse en général plus lourd dans la balance que le label énergétique. “Beaucoup veulent payer le moins possible”, confirme Nico Dewaelheyns. “Le rendement des investisseurs pourrait s’en ressentir, car les acheteurs ne voient pas les coûteux investissements dans la durabilité se traduire tout de suite par des loyers plus élevés.”
“Les locataires du segment supérieur sont souvent plus attirés par les rénovations esthétiques visibles que par les améliorations énergétiques invisibles.”
Tim Leysen, professeur d’immobilier à Odisee
Cela pourrait changer, le marché locatif s’orientant vers une pénurie. Les logements avec un meilleur label énergétique représentent en outre, aux yeux de Tim Leysen, des investissements plus résistants à l’inflation. Lors de la dernière crise, les loyers des logements économes en énergie pouvaient être indexés, contrairement à ceux des biens souffrant d’un mauvais label énergétique. “Ce label a donc un impact direct sur l’évolution du rendement locatif”, conclut-il.
Conditions de crédit avantageuses
Qu’en est-il du rendement lié à l’effet de levier? Beaucoup de grandes institutions financières ont introduit des critères d’investissement durables, et les biens immobiliers qui ne respectent pas ces normes ont davantage de difficultés à obtenir un financement ou bénéficient de conditions moins favorables, telles que des taux d’intérêt plus élevés ou des possibilités de prêt réduites. “Les banques accordent des réductions aux biens dotés d’un label énergétique A ou B”, ajoute Tim Leysen. Les logements durables peuvent ainsi bénéficier de
prêts plus avantageux, avec, à la clé, un surcroît de rendement lié à l’effet de levier.
Qu’en est-il de la plus-value lors d’une revente? Les biens durables, plus stables en valeur et plus attrayants, offrent-ils de meilleures perspectives de gains financiers? “Les critères énergétiques évoluent”, avance Tim Leysen. “Un logement qui respecte aujourd’hui une certaine norme pourrait ne plus le faire dans quelques années. Qui peut garantir qu’une chaudière solaire innovante ou une pompe à chaleur géothermique aura la même valeur dans 10 ou 15 ans? Peutêtre seront-elles obsolètes ou moins pertinentes, comparées à de nouveaux systèmes plus performants.”
Un propriétaire occupant appréciera peut-être davantage un bon certificat énergétique qu’un investisseur, car il profite directement de l’efficacité énergétique qu’il en retire. Un investisseur, quant à lui, doit obtenir un rendement minimum en réduisant les coûts ou en augmentant le loyer. “Ce dernier point n’est pas évident, car le marché manque de transparence”, prévient Tim Leysen. “Le loyer est clair, mais les économies d’énergie ne le sont pas. Il serait
intéressant d’avoir une sorte de total cost of rent, permettant de comparer objectivement les biens.”
Potentiel de rendement à la revente
Les investissements durables rendent aussi les calculs de rendement plus incertains dans le contexte d’une plus-value à la revente. “Cela complique le calcul du retour sur investissement”, acquiesce Tim Leysen. “Quels sont les avantages financiers si vous réalisez ou non des investissements économes en énergie, et quels sont les avantages fiscaux et autres que vous obtenez? Surtout avec les incertitudes politiques actuelles. La rapidité avec laquelle une maison doit évoluer vers un label EPC fait à nouveau l’objet de discussions, par exemple. Tout cela entraîne un risque accru, mais ne se traduit pas nécessairement par un rendement supérieur pour un investisseur. C’est un problème potentiel.”
Les locataires suivent souvent leur intuition. Ils privilégient les aspects esthétiques lors du choix d’un bien, et se soucient moins des techniques durables. “Les locataires du segment supérieur sont plus attirés par les rénovations esthétiques visibles que par les améliorations énergétiques invisibles”, précise Tim Leysen. À cet égard, il peut être plus efficace pour les investisseurs d’installer une cuisine de qualité plutôt que de meilleurs panneaux solaires.
Expérimenter avec les dernières techniques de durabilité n’est pas toujours une bonne stratégie en termes de rendement, estime Nico Dewaelheyns. “Celui qui
“Les acheteurs ne voient pas les coûteux investissements en durabilité se traduire tout de suite par des loyers plus élevés.”
Nico Dewaelheyns, professeur de finance à la KU Leuven
installe une cuisine ou une salle de bain plus attractive recherche un équilibre entre prix et qualité. Cela devrait également s’appliquer aux investissements dans la durabilité. Cherchez des systèmes et des interventions qui ne sont pas excessivement chers, mais qui produisent les résultats escomptés… et de préférence la plus-value financière souhaitée.”
Immobilier professionnel et commercial
La durabilité joue un rôle différent dans le secteur de l’immobilier professionnel. “Les locataires d’un bien professionnel ne se préoccupent pas uniquement du prix de location et des coûts énergétiques: dans de nombreux cas, ils doivent rédiger des rapports ESG et respecter des critères de durabilité précis. Les investisseurs ne doivent donc pas négliger leurs biens professionnels et commerciaux. Avec des exigences de durabilité plus contraignantes, ils risquent de voir diminuer l’intérêt locatif pour leur type d’immobilier.”
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Le syndic peut maintenir voire booster la valeur d’un bien immobilier
La fonction du syndic de copropriété a considérablement évolué ces dernières années. “Une transformation notamment due à la complexité croissante de la gestion immobilière et à la hausse de la demande en matière de durabilité et d’optimisation de la valeur”, estime Tom Vandermeersch (Appartementor).
Autrefois, le syndic se concentrait principalement sur des tâches administratives et financières. Il est désormais un partenaire incontournable pour les copropriétaires et les investisseurs immobiliers.
“Traditionnellement, le syndic gérait les parties communes des bâtiments: il se chargeait du nettoyage, de l’entretien des installations et de la gestion des finances communes”, rappelle Tom Vandermeersch, qui possède plus de 30 ans d’expérience dans le secteur. Avec Appartementor, il conseille de manière indépendante les parties prenantes des copropriétés dans l’immobilier résidentiel, de soins et d’entreprise.
Bien sûr, la loi sur la copropriété définit les tâches et responsabilités du syndic, qui englobent la gestion technique, financière, administrative et juridique. “Mais le syndic moderne occupe de plus en plus une
“Le syndic moderne occupe de plus en plus une position de conseiller stratégique pour la gestion à long terme d’un bâtiment.”
Tom Vandermeersch, consultant indépendant
position de conseiller stratégique pour la gestion de long terme.” En tant qu’exécutant, il organise et supervise les travaux de rénovation et propose des solutions durables pour prolonger la durée de vie des biens immobiliers.
Plus-value
Pour les investisseurs immobiliers et les acheteurs potentiels, la valeur d’un syndic compétent et fiable est inestimable. Un bâtiment bien géré est synonyme de bonne organisation et de sécurité pour l’avenir. Les investisseurs sont en quête de biens correctement entretenus et pour lesquels le syndic dispose d’une vision claire à long terme. “Cela garantit à la fois des revenus locatifs stables et une plus-value potentielle lors de la revente.”
Lors de l’achat d’un bien en copropriété, le syndic remplit une mission cruciale de transmission d’informations. Il assure la transparence sur la situation financière de l’immeuble, la taille du fonds de réserve, les projets d’entretien en cours, les rénovations prévues, ainsi que les rapports des trois dernières assemblées générales des copropriétaires. De cette façon, les acquéreurs ont une vue précise sur les coûts et investissements futurs, essentielle pour prendre des décisions éclairées.
“C’est particulièrement important lors de l’achat d’un bien en copropriété, tel qu’un appartement ou une unité PME. Car vous achetez en même temps une part des parties communes – le hall d’entrée, les espaces verts, etc. Le syndic peut vous guider dans ces matières parfois complexes et vous éviter d’acheter un chat dans un sac.”
Un partenaire pour la durabilité
La durabilité est devenue un enjeu central dans la gestion immobilière. Et le syndic joue ici un rôle-clé en gérant les bâtiments de manière économe en énergie et en anticipant les rénovations nécessaires. “Un syndic peut également faire réaliser un état des lieux, une évaluation de l’état actuel
“Un syndic peut faire réaliser un état des lieux afin d’éviter les surprises financières.”
Tom Vandermeersch, consultant indépendant
du bâtiment”, ajoute Tom Vandermeersch. “Cela permet d’informer les copropriétaires des coûts ou investissements prévus à long terme, et de leur éviter des surprises financières.”
Effectuer des rénovations en temps voulu, comme améliorer l’isolation ou moderniser les infrastructures obsolètes, prévient les problèmes dans la durée, tout en augmentant la valeur marchande des biens. Par exemple, l’amélioration de
l’efficacité énergétique par l’installation de panneaux solaires, le remplacement des systèmes de chauffage obsolètes ou l’intégration de la récupération des eaux de pluie rendent un bâtiment plus attrayant pour les locataires et les acheteurs.
“Cela ne se fait pas uniquement depuis un bureau”, souligne Tom Vandermeersch en guise de conclusion. “Un syndic doit garder le contact en visitant régulièrement les bâtiments qu’il gère.”
© Gettyimages
Pour les investisseurs immobiliers, l’emplacement a toujours été un critère primordial. Il détermine le prix d’achat, mais aussi le rendement attendu et la valeur de revente. Cependant, selon Stefaan Leliaert, expert en immobilier, le rôle de l’emplacement est en pleine mutation.
Investir dans l’immobilier:
l’importance de l’emplacement évolue
Autrefois, investir dans un bien situé dans une zone de premier choix (AAA) garantissait presque automatiquement une location aisée et une augmentation de la valeur et du rendement. Les centres urbains étaient traditionnellement les plus prisés pour l’immobilier résidentiel, professionnel et commercial. Ce n’est plus une certitude.
“L’importance de l’emplacement est en train de changer”, observe Stefaan Leliaert, ex-président de l’Institut professionnel des
“Les investisseurs doivent notamment prêter attention aux projets de nouvelles autoroutes et aux grands projets de construction.”
Stefaan Leliaert, membre de la chambre exécutive néerlandophone de l’IPI
agents immobiliers (IPI) et membre de sa chambre exécutive néerlandophone. “Cette évolution est due à plusieurs facteurs, notamment la flexibilité croissante entraînée par le télétravail, qui réduit la nécessité d’un bureau en ville.”
La pandémie de coronavirus a accéléré certains changements, comme l’essor du commerce en ligne, mettant à mal jusqu’aux magasins des rues commerçantes les plus populaires. Par ailleurs, le souci de la qualité de vie a conduit à une réévaluation des zones moins densément peuplées. “Le calme, les espaces verts et un environnement sain sont devenus des critères essentiels.”
Prix et rendement
La disponibilité des biens immobiliers influence principalement le prix et le rendement. Les plus belles occasions se trouvent là où la demande dépasse largement l’offre.
“Et ce n’est pas uniquement en ville”, précise Stefaan Leliaert. “Les zones rurales, les périphéries urbaines et la côte offrent aussi de séduisantes perspectives. Ces lieux sont bien desservis et proches d’infrastructures telles que commerces, restaurants et espaces de loisirs.”
Dans les villes qui réduisent volontairement leur trafic automobile, on voit que les
“Le calme, les espaces verts et un environnement sain sont devenus des priorités.”
Stefaan Leliaert, membre de la chambre exécutive néerlandophone de l’IPI
prix de l’immobilier augmentent souvent dans les zones piétonnes, tandis que ceux des zones embouteillées diminuent. “Les villes conservent tout leur attrait pour ceux qui privilégient la proximité du travail, de la culture et des transports en commun. Et cela vaut tout autant pour le marché des bureaux. Dans des villes avec beaucoup d’administration publique, comme Bruxelles, Louvain, Gand et Anvers, la vacance sera moindre, surtout près des gares.”
Conseils et précautions
Dès lors, où investir? La réponse s’est complexifiée. Les zones urbaines restent populaires, mais les zones rurales offrent aussi des opportunités intéressantes. Attention toutefois aux pièges. Investir dans des régions séduisantes à première vue peut se révéler risqué si des développements futurs ou des changements de politique nuisent à leur valeur.
“Les investisseurs doivent notamment prêter attention aux projets de nouvelles autoroutes et aux grands projets de construction qui pourraient réduire l’attrait d’un lieu”, avertit Stefaan Leliaert. “Il faut mener une recherche approfondie. Tenez compte des plans d’infrastructure, de la situation économique locale et des tendances démographiques. Ne vous laissez
pas séduire par des tendances à court terme, et concentrez-vous sur les zones à potentiel de croissance durable.”
Évitez, par exemple, les quartiers où la population diminue, car cela peut affecter la location et la revente du bien. Une mauvaise accessibilité ou un manque d’infrastructures peuvent également dissuader les locataires ou acheteurs potentiels, et entamer ainsi votre rendement. En résumé, assurez-vous d’un bon équilibre entre tranquillité et accessibilité pour l’immobilier résidentiel.
Perspectives d’avenir
“Les biens immobiliers qui ne s’adaptent pas aux évolutions des modes de vie et de travail ainsi qu’aux avancées technologiques, notamment en matière de durabilité, risquent de perdre en popularité, en rendement et en valeur”, prévient l’expert.
Bien que l’emplacement ait toujours été crucial dans les investissements immobiliers, les préférences des investisseurs et des acheteurs évoluent. En surveillant attentivement le marché et en tenant compte de ces nouvelles tendances, il est encore possible de remporter de beaux succès. “L’emplacement ne doit plus être votre seul facteur de réflexion”, résume Stefaan Leliaert en guise de conclusion.
Des
✓ Emplacement de premier choix sur les campus de la VUB et de l’ULB
✓ Pénurie de kots étudiants à Bruxelles
✓ Investissement 100% sans souci grâce à un service de location expérimenté
✓ Kots étudiants de qualité entourés d’ espaces verts
