Partners in vastgoed (mei 2021)

PARTNERS IN VASTGOED BIJLAGE VAN 06 MEI 2021

BEDRIJFSVASTGOED NA CORONACRISIS

Worden kantoorgebouwen het kind van de rekening?

ZOOM IN

TREND

Investeren in commercieel vastgoed: een handleiding

Fashion & hair: de multiconceptstore wint terrein

Een initiatief van Tijd Connect. Buiten de verantwoordelijkheid van de redactie van De Tijd.

A N A LY S E

COMMERCIEEL VASTGOED KRIJGT HET NOG HARD TE VERDUREN Na het verdampen van de coronacrisis zal er meer dan één normaal bestaan. Dat geldt ook voor de vastgoedsector. Terwijl huizen met een tuin en appartementen met grote balkons fors in trek zijn, lijkt commercieel vastgoed het kind van de rekening te worden. Veerle Coussée van KPMG geeft een huidige stand van zaken en werpt haar licht op de mogelijke toekomst. ‘Het wordt een uitdaging om de leegstand in winkelstraten om te keren.’ De coronapandemie hield duizenden winkels, restaurants, fitnesszaken en kapsalons weken- tot maandenlang gesloten. Welke impact heeft dat op de vastgoedmarkt? Zullen eigenaars van commercieel vastgoed hun gebouwen met verlies verkopen? Of zullen ze door de oplopende huurachterstanden massaal de voordeursleutels aan hun financiële instellingen moeten overhandigen? ‘Feit is dat er bij commercieel vastgoed de voorbije maanden vaak minnelijke akkoorden werden getroffen tussen eigenaars en huurders’, vertelt Veerle Coussée, die als fiscaal-juridisch adviseur en partner bij KPMG gespecialiseerd is in vastgoed. VAN VASTE NAAR VARIABELE HUURINKOMSTEN ‘Daarbij werden huurgelden tijdelijk verminderd of soms zelfs kwijtgescholden.’ Wat we zien is dat (potentiële) huurders van commercieel vastgoed tegenwoordig almaar vaker een overeenkomst

zoeken waarbij de huurvergoedingen van de gebouwen al dan niet volledig gelinkt worden aan de gerealiseerde omzet. Dat betekent dat de huurinkomsten voor eigenaars en investeerders in commercieel vastgoed (deels) afhankelijk worden van de al dan niet succesvolle uitbating van de huurders. Huurinkomsten zijn dan niet langer vaststaand, maar variabel. Dat verkleint het financiële risico voor de huurders, maar vergroot het tegelijk voor de eigenaars, want die zijn niet langer zeker van het maandelijkse en jaarlijkse rendement op hun vastgoed. Dit laatste heeft dan weer invloed op bijvoorbeeld de financiering van de bedrijfsvoering van de eigenaars. ONLINE SHOPPING EN FYGITAAL WINKELEN Tegelijk is de grote boom van e-commerce nog volop aan de gang. Hoe kan online shopping mee geïntegreerd worden in de bestaande infrastructuur van commercieel vastgoed? ‘We zien steeds meer

PARTNERS IN VASTGOED / 06 MEI 2021

'Naar een shoppingcentrum gaan, wordt meer dan ooit een gevarieerde en gevulde daguitstap.'

Binnen het winkelconcept evolueren we naar kleinere oppervlaktes waar klanten online bestellingen kunnen afhalen én iets uniek kunnen beleven.

COLOFON Een initiatief van Tijd Connect. Realisatie: Content Republic - Tel. +32(0)2 423 47 14 Advertenties: Trustmedia – Real Estate, realestate@trustmedia.be, tel: 02/422 05 09 Verantwoordelijke uitgever: Peter Quaghebeur, Havenlaan 86c, bus 309, 1000 Brussel

CONNECT

Tijd Connect biedt bedrijven, organisaties en overheden toegang tot het netwerk van De Tijd. Om hun visie, ideeën en oplossingen te delen met de De Tijd-community. Buiten de verantwoordelijkheid van de redactie van De Tijd.

VEERLE COUSSÉE, fiscaal-juridisch adviseur en partner bij KPMG

PARTNERS IN VASTGOED / 06 MEI 2021

retailers die offline met online shopping versmelten’, ervaart Veerle Coussée. Binnen dat winkelconcept evolueren ze naar kleinere oppervlaktes waar klanten online bestellingen kunnen afhalen, iets unieks kunnen beleven en, naast het fysiek bekijken en aanraken van winkelwaren, ook kunnen interageren met bepaalde zaken zoals slimme spiegels met gepersonaliseerd kledingadvies. ‘Dat fygitale winkelconcept is zeker een trend om in de gaten te houden.’ Al onderstreept Veerle Coussée ook dat bepaalde klassieke fysieke winkels niet zomaar verdrongen zullen worden. DAGUITSTAP EN BELEVING Ook ontwikkelaars en uitbaters van shoppingcentra zullen na corona extra moeten inzetten op beleving. Klanten zullen daar nog meer dan vroeger een gevarieerde namiddag willen doorbrengen. ‘Veel winkelcomplexen hadden vóór corona al geïntegreerde cafés of restaurants. Maar daar komt allicht nog een heel nieuw belevings- en entertainmentaanbod bij’, volgens Veerle Coussée. Denk aan liveoptredens van artiesten, kinderanimatie, interactieve decors of originele rondleidingen zoals een urban safari. ‘Naar een shoppingcentrum gaan, wordt meer dan ooit een gevarieerde en gevulde daguitstap.’ FISCALE ONGELIJKHEID Welke rol spelen de overheid en de financiële sector binnen de ontwikkeling en vermarkting van commercieel vastgoed na de coronacrisis? Veerle Coussée vindt het alvast positief dat de fiscale taxatie van internationale e-commercespelers van buiten de EU verscherpt wordt. ‘Dat maakt lokale winkels qua verkoopprijzen van hun producten en diensten alvast een stuk concurrentiëler. Er zal op dat vlak weldra nog weinig fiscale ongelijkheid bestaan.’ Ook dát zou het commercieel vastgoed op de lange termijn mee een boost kunnen geven. MIX TUSSEN WINKELEN, WONEN EN WERKEN Lokale overheden spelen ook een belangrijke rol in het terugdringen van de leegloop in winkelstraten. En het zijn niet

De nieuwe manieren van werken na corona zullen ervoor zorgen dat ook de kantorenmarkt verder evolueert.

alleen de kleinere, lokale handelaars die er in almaar grotere aantallen de brui aan geven of verhuizen naar plekken buiten de stadscentra. Leegstaand commercieel vastgoed beïnvloedt op zijn beurt ook het omliggende vastgoed in een straat, buurt of zelfs regio. ‘De leegstand van winkels haalt niet alleen het handelscentrum maar uiteindelijk ook de aantrekkelijkheid van het volledige stadscentrum naar beneden’, klinkt het. Een kernversterkend beleid biedt een mogelijke oplossing. Daarbij wordt meer ingezet op een mix van vastgoed en buurten die functies als wonen, werken en winkelen met elkaar verenigen. COMMERCIEEL VASTGOED EN PENSIOENFONDSEN Het valt ook af te wachten wat de impact van de coronacrisis op de markt van commercieel vastgoed zal betekenen voor particulieren en institutionele beleggers, want teruglopende huurinkomsten beïnvloeden op hun beurt de pensioenreserves. Zo becijferde de Economist bijvoorbeeld dat de wereldwijde ‘voorraad’ van commercieel vastgoed sinds 2000 verviervoudigd is tot 32 biljoen dollar. Een ruim deel daarvan is in handen van pensioenfondsen en verzekeraars die destijds op zoek waren naar veilige rendementen. Maar de redenering dat grote sommen geld zorgeloos geparkeerd kunnen worden in winkelpanden en automatisch renderen, gaat niet langer op.

©UNSPLASH

WAT NA DE CRISIS MET … … HORECA EN HOTELS? Deze sector is misschien wel het zwaarst getroffen door de coronacrisis. Sommige zaken zullen nooit meer heropenen. Toch verwacht Veerle Coussée een grote heropleving van zodra de lockdownmaatregelen verdwijnen. ‘Dat zou best snel en hard kunnen gaan. Iedereen staat te popelen om weer op restaurant te gaan of een terrasje te doen. Ook buitenlandse reizen worden weer mogelijk.’ De aangekondigde tijdelijke verlaging van het btw-tarief naar 6% op restaurant- en cateringdiensten is voor de horeca-uitbaters alvast een extra duw in de rug. … LOGISTIEK EN MAGAZIJNEN? Opslagruimtes, pakhuizen en logistieke centra zijn meer dan ooit booming business. Veel investeerders focusten het voorbije jaar op gebouwen die noodzakelijk zijn voor de leveringseconomie. De uit zijn voegen barstende e-commerce heeft de marktappetijt voor dit vastgoedtype sterker dan ooit aangewakkerd. Daarbij heeft Vlaanderen zijn positie op vlak van distributiecentra in vergelijking met Nederland versterkt. Verwacht wordt dat prijzen van logistiek vastgoed ook de komende jaren verder zullen blijven stijgen, en dat geldt ook voor de grond. … KANTOREN? De nieuwe manieren van werken na corona zullen ervoor zorgen dat ook de kantorenmarkt verder evolueert. De nood aan flexibele modulaire ruimtes, interactieve vergaderzalen waarbij mensen fysiek en digitaal samenzitten en voorzieningen met belevingselementen om te brainstormen of ideeën uit te wisselen met collega’s zijn enkele van de opkomende trends. Veerle Coussée verwacht niet dat kantoorgebouwen kleiner zullen worden. ‘Ze zullen vooral anders ingericht worden.’

EXPERT

Onder de verantwoordelijkheid van

‘Bedrijvenparken moeten na corona flexibeler, duurzamer én hybrider zijn’ Flexibel invulbare en opdeelbare ruimtes, geïntegreerde diensten en veel groen: dat vinden bedrijven en werknemers sinds corona nog belangrijker. ‘Bedrijfsvastgoed moet mee evolueren.’

De coronapandemie heeft nieuwe gewoontes geïntroduceerd bij ondernemingen en werknemers. En daarom moet de invulling van bedrijvenparken mee veranderen. Ondernemingen verlangen in de eerste plaats meer flexibiliteit van hun gebouwen. Dat ervaart ook Frederik Baert, zaakvoerder van Futurn, al tien jaar gespecialiseerd in de (her)ontwikkeling van bedrijfsvastgoed. ‘Bedrijven willen in hun gebouwen vlotter kunnen schakelen tussen activiteiten en functies, en zoeken multifunctionele en modulair aanpasbare ruimtes.’ Ook hybride wordt almaar belangrijker. ‘Veel ondernemingen verlangen een hybride mix aan functies en diensten op het bedrijventerrein zelf: naast industriële gebouwen, kantoren of opslagruimtes is het belangrijk tevens een ondersteunend dienstenaanbod op de site te hebben zoals catering, meeting rooms, event spaces of een fietsenhersteldienst.’ Dat bevordert het optimaal gebruik van de beschikbare ruimte met intensief gebruik van ruimtes voor de hoofdactiviteit van het bedrijf en gedeeld gebruik van parkeerplaatsen,

‘Bedrijven willen vlotter kunnen schakelen tussen activiteiten, en zoeken daarvoor multifunctionele ruimtes op hybride bedrijvenparken.’ FREDERIK BAERT, Zaakvoerder van Futurn

groen, meeting rooms, etc. … , inclusief het delen van de kosten voor het beheer ervan. INNOVATIEF Ook verkiezen bedrijven duurzamere gebouwen wat voor Futurn start met het revitaliseren van oude panden en terreinen in plaats van nieuwe open ruimte in te nemen. Bovenop komen dan de duurzame energievoorzieningen, waterhuishouding, kwalitatieve groenaanleg,…

Een recent project dat post-coronawensen van bedrijven concreet naar de realiteit vertaalt is Westgate in Groot-Bijgaarden. ‘Daar herontwikkelen we de voormalige site van Mediahuis tot een multifunctionele bedrijvencampus’, verduidelijkt Raf De Blay, Business Developer bij Futurn. De locatie biedt zowel grote als kleine ruimtes aan en beschikt over een centraal dienstengebouw. Er wordt volop ingezet op duurzame technieken zoals zonnepanelen, groendaken en regenwaterrecuperatie. ‘Er wordt gekozen voor hergebruik van de originele solide structuren van de voormalige drukkerij.’ MAATSCHAPPELIJK VERANTWOORD Deze unieke filosofie op bedrijfsvastgoed zit stevig verankerd bij Futurn. ‘We zijn niet alleen een commercieel, maar ook een ethisch bedrijf’, vat Frederik Baert samen. ‘Wij nemen heel overtuigd onze verantwoordelijkheid op en bouwen letterlijk en figuurlijk mee aan een betere maatschappij.’

©STUDIO DANN

‘Wij revitaliseren oude panden en terreinen in plaats van nieuwe ruimte in te nemen.’ V.l.n.r. GUNTHER BIDDELO FREDERIK BAERT EN RAF DE BLAY

COLUMN

‘HET KANTOOR VAN MORGEN WORDT EEN SOCIAL HUB’ Velen kijken er al erg naar uit om weer naar kantoor te mogen keren. Toch zal onze werkplek niet meer dezelfde zijn dan die voor de coronacrisis. De accenten komen te liggen op het sociale, teamwork en creativiteit.

Meer dan 72 procent van de ondervraagden wil terug naar zijn werkplek. Na de lange periode van thuiswerk vraagt een op de vier medewerkers wereldwijd om weer uitsluitend op kantoor te mogen werken. De overgrote meerderheid (85 procent) van de werknemers wil gedeeltelijk weer op kantoor werken. Belgen hechten vooral veel belang aan de sociale contacten op hun werk. Liefst 74 procent vindt het kantoor daar-

‘Ons onderzoek heeft aangetoond dat bedrijven even veel belang hechten aan de gezondheid van hun werknemers als aan hun financiële belangen.’ JEAN-PHILIP VRONINKS, CEO van JLL BELUX

voor dé plek, terwijl het gemiddelde wereldwijd 71 procent bedraagt. BUBBELS EN TELEFOONCELLEN Het kantoor van morgen wordt een social hub. We zullen minder naar kantoor gaan dan voor de crisis, gemiddeld drie dagen per week. Daar zullen we vooral taken uitvoeren die je moeilijk vanop afstand kan doen: vergaderen, brainstormen, samenwerken, coachen, leren … De bedrijven zijn zich bewust van deze trend en willen de werkplekken aanpassen aan de nieuwe behoefte van samenzijn. Sinds de opgang van telewerk hebben we plekken nodig voor live meetings en vergaderingen op afstand. Tijdens deze hybride contacten moeten de medewerkers zich afzonderen om van ge-

dachten te kunnen wisselen met collega’s die thuis werken. Hoewel individuele werkplekken steeds minder mainstream worden, zal het post-covid kantoor afgezonderde ruimtes, zoals bubbels of telefooncellen, nodig blijven hebben. Werknemers verwachten van hun bedrijf een ruim aanbod aan diensten dat volledig gewijd is aan hun welzijn en gezondheid. Welnu, ons onderzoek heeft aangetoond dat bedrijven even veel belang hechten aan de gezondheid van hun werknemers als aan hun financiële belangen. De dingen veranderen. En we hebben al verschillende Belgische bedrijven begeleid bij de reorganisatie van hun inrichting, aan de new way of working.' Jean-Philip Vroninks, CEO van JLL Belux

'Om de werkervaring van morgen beter te identificeren, hebben wij als specialist in commercieel vastgoed een onderzoek uitgevoerd bij 2.033 bedienden wereldwijd. Voor de coronacrisis stelden sommigen zich nog vragen over de meerwaarde van werken op kantoor. Sinds de crisis weten we dat samen-werken een toegevoegde waarde heeft in vergelijking met telewerk.

EXPERT Onder de verantwoordelijkheid van

Een integere partner in de jungle van de kantorenmarkt Hoe kan je als corporate zeker zijn dat je het beste huurcontract afsluit voor je kantoren of logistieke diensten? ‘Speel geen cavalier seul en laat je goed begeleiden’, zegt Daniel Coltof van Business Space. Dat is geen makelaar, maar een onafhankelijke organisatie die enkel Tenant Representation doet.

'We konden het gebouw van CEFIC optimaliseren van ongeveer 10.000 vierkante meter naar één van minder dan 6.000 vierkante meter.’

De Nederlander Daniel Coltof spoelde ruim dertig jaar geleden aan in Brussel. Hij raakte er in de ban van vastgoed en maakte een steile carrière bij Knight Frank, wereldwijd een van de grootste spelers in commercieel vastgoed. ‘Op een gegeven moment moest ik 10.000 vierkante meter kantoren zoeken voor een Japanse elektromultinational. De klant vroeg of ik alleen zijn belangen kon verdedigen. Wel, in de praktijk gebeurt dat haast nooit. Traditionele makelaars adviseren vaak beide kanten van de tafel en strijken dito marges op, zowel van de eigenaar-verhuurders als van de huurders. “Arme huurder”, dacht ik.’

‘Duurzaamheid en integriteit worden steeds belangrijker in deze jungle van het vastgoed,’ volgens Coltof. ‘Het is belangrijk dat ook bedrijven en organisaties in België de ogen openen. Op zoek gaan naar het juiste vastgoed, dat is meer dan aankloppen bij een agence. Wij beginnen altijd met een objectieve analyse. Wat heeft de klant precies nodig? Zeker na de COVID-19-crisis is de nieuwe manier van werken helemaal doorgebroken. Vele werknemers werken enkele dagen per week van thuis. CEFIC, de vertegenwoordiging van de Europese chemie-industrie, konden we bijvoorbeeld optimaliseren van een pand van ongeveer 10.000 vierkante meter naar één van minder dan 6.000 vierkante meter.’

DE ROBIN HOOD VAN DE VASTGOEDMARKT Vanuit die gedachte en geïnspireerd op voorbeelden uit de Angelsaksische wereld richtte Coltof in 2006 Business Space op, het eerste bedrijf dat in de Brusselse kantorenmarkt enkel Tenant Representation deed. ‘We worden de Robin Hood van de vastgoedsector genoemd’, legt Coltof uit, al geeft hij toe dat hij een commerciële business runt. ‘Vanuit onze marktkennis, zowel van mezelf als mijn team, kunnen we de makelaars en eigenaars in het gareel houden. Er staat geen Chinese, maar een Berlijnse muur tussen ons en hen. Wij hebben niks, maar dan ook niks met de belangen van de eigenaars te maken en verdedigen dus nooit dubbele belangen.’

DANIEL COLTOF, Senior Partner Business Space

‘Traditionele makelaars adviseren vaak beide kanten van de tafel en strijken dito marges op, zowel van de eigenaar-verhuurders als van de huurders.’ DANIEL COLTOF, Senior Partner Business Space

Daarnaast biedt Business Space ook consultancy aan zijn klanten aan, het laat technische audits uitvoeren – 'Voldoet de HVAC bijvoorbeeld aan de noden van de huurder?' –, het pluist de contracten juridisch haarfijn uit en stuurt changemanagers uit om op de vloer de nieuwe manier van werken in de praktijk te brengen. ‘Bij CEFIC ging het bijvoorbeeld niet alleen om open werkplekken, maar ook voldoende mogelijkheden om in alle rust te werken, te telefoneren, te overleggen, enzovoort. Zelfs directieleden hebben er geen eigen kantoor meer en zo hoort het ook: leading by example.’ NO CURE, NO PAY Bij die alternatieve aanpak hoort ook een alternatief verloningssysteem. ‘Een klassieke makelaar ontvangt een commissie per pand in functie van de oopervlakte en het huurbedrag. Hij heeft er dus alle belang bij zo groot en duur mogelijk te verhuren. Wij werken op basis van no cure, no pay. De klant betaalt op basis van de besparingen die wij aandragen. We hebben er dus alle belang bij dat ons advies en ons aanbod gunstig zijn voor de klant. Vaak blijven ze gewoon op de plek waar ze al zitten. Het gaat trouwens niet alleen om het huurgeld, maar ook om de gemeenschappelijke lasten en de herinstaatstelling, bijvoorbeeld wat de verhuurder aanrekent bij de beëindiging van een contract.’

TREND

VERDEEL EN HEERS: DE MULTICONCEPTSTORE WINT TERREIN Om meer en diversere klanten aan te trekken, gaan handelaars steeds vaker verschillende diensten met elkaar combineren. Dat zorgt voor ongewone matches en originele multiconceptstores. Vier ondernemers bieden inzicht in hoe hun tweeledige zaak tot stand kwam en vertellen over de uitdagingen die de coronacrisis met zich meebracht.

Paard van Troje – boeken & koffie Een bezoek aan een New Yorkse boekhandel met koffiebar was voor Bart Van Aken het eureka-moment. ‘U rekent uw boek af, en gaat dan naar de bar met de oogst. Geweldig toch?’ Het zaadje voor Paard van Troje aan de Kouter in Gent was geplant. SLUITING UIT SOLIDARITEIT ‘Onze collectie boeken wordt streng gecureerd. Die hoge kwaliteitsstandaard wilden we doortrekken in de bar, met een barista en een goede koffiebrander. Maar sinds het begin van de coronacrisis is de bar gesloten, uit solidariteit met de andere koffiezaken. Er staat nu een boekentafel en we verkopen in verhouding meer boeken dan daarvoor. Dat is hoopgevend. Dat we de crisis zonder al te veel kleerscheuren zijn doorgekomen, is eigenlijk een mirakel. We weten nog niet of we de bar helemaal zullen heropenen. Toen we startten, was het een aantrekkingspool, maar nu zwaait de boekhandel de plak. Dan laat ik de koffie liever over aan collega’s die het moeilijker hebben.’

Knoopsschat – natuurvoeding & design

E-COMMERCE ALS PLAN B ‘Negen jaar geleden startten we onze webshop. Onze klanten komen vooral uit de regio maar kijken graag online voor ze komen winkelen. Bestellingen versturen was aanvankelijk een noodoplossing. Nu helpt het ons het hoofd boven water te houden. Corona heeft ons wat angstzweet bezorgd. Maar de kracht van ons concept is dat het ons energie geeft. We doen het nog altijd met plezier. We staan volledig achter elk artikel in onze zaak en leven op van het contact met de klanten, die we heel dankbaar zijn.’

‘Ik heb de winkel samen met mijn partner Luc Van de Walle opgericht in 1979’, herinnert zich Martine Rots, zaakvoerster van Knoopsschat in Aalter. ‘Naast natuurvoeding verkochten we eerst keramiek, creamaterialen, wol en dergelijke. Dat evolueerde snel naar klein meubilair, kleding en design. De coronacrisis is niet makkelijk geweest. We hebben drie weken lang de deuren moeten sluiten. Met daarbij nog eens grote werken in onze straat is onze omzet gedaald en zijn we iets voorzichtiger geworden in onze aankopen.’

'Onze omzet is gedaald, maar we blijven het met plezier doen.' MARTINE ROTS, zaakvoerster van Knoopsschat

PARTNERS IN VASTGOED / 06 MEI 2021

'De koffie is de bijzaak, niet de hoofdzaak.'

The Little Green Shop – bloemen & thee Een kruidige thee drinken terwijl u op uw boeket wacht? Deze belofte maakten Sarah Maheu en Nicolas Dermine van The Little Green Shop in Vorst sinds 2014 waar. ‘We zijn een tearoom gecombineerd met een bloemenwinkel’, aldus Sarah. ‘Maar onze winkel in Vorst gaan we sluiten en we starten dit jaar met een nieuwe conceptstore op het platteland.’

BART VAN AKEN, eigenaar van boekhandel-koffiebar Paard van Troje

NIEUW PROJECT ‘We moesten het afgelopen jaar enorm creatief zijn. Feesten en bruiloften vielen grotendeels weg, terwijl dat toch een grote afzetmarkt voor ons was. Bovendien moest onze winkel in het voorjaar van 2020 verplicht sluiten. We hebben veel bloemen moeten weggooien en dat is zonde voor onze bloemen en voor onze omzet. Ik zal niet ontkennen dat we even getwijfeld hebben om te blijven doorgaan als zelfstandige. Als je volledige inkomstenbron een flinke knauw krijgt, slaat de onzekerheid wel toe. Maar nu kijken we positief naar de toekomst. Onze winkel in Vorst sluit op 15 mei en ons nieuwe project La Grange Conceptstore begint vorm te krijgen, net als onze webshop. Het is heel spannend, maar we hebben er zin in.’

‘2020 was een jaar van creativiteit.’ SARAH MAHEU, zaakvoerster van bloemenwinkel-tearoom The Little Green Shop

Maison CoiBeau – fashion & hair Wendy Hertoghe is al negentien jaar kapster en baat kapsalon-modewinkel Maison CoiBeau in Merelbeke uit. ‘Het is mijn passie om mensen mooi te maken’, vertelt ze. ‘Toen er vijf jaar geleden ruimte was voor groei, voelde het logisch om naast het kappen ook een kleine collectie kleding aan te bieden.’

SCHOENEN MET KOEKEN ‘Door de jaren heen is die collectie gegroeid. Het neemt al mijn vrije maandagen in beslag: nieuwe collecties bekijken, budgetten opstellen, … In Nederland kan je bij wijze van spreken schoenen met koeken verkopen, maar hier moesten de mensen wennen aan het concept. Ondertussen lopen de zaken goed. Omdat ik niet alleen het salon heb, ben ik coronapremies misgelopen. De winkel heeft me rechtgehouden want ik blijf gelukkig klanten zien. Er ligt overstock, ja. Maar ik ben positief ingesteld en heb de wintercollectie al besteld. Sinds kort bied ik ook schoenen en zogenaamde preloved of chiquere tweedehandsitems aan. En daar kan evengoed nog iets bijkomen.’

‘Ik geloof in mijzelf en in mijn zaak.' WENDY HERTOGHE, uitbaatster van kapsalon-modewinkel Maison CoiBeau

ZOOM IN

Crisis of niet, residentieel vastgoed blijft erg in trek. Maar door de stijgende prijzen, kan u zich als investeerder ook afvragen of het niet beter is om te kiezen voor commercieel vastgoed. Waarop let u dan best? Particulieren die in extra vastgoed investeren kiezen meestal voor residentieel vastgoed. Dat is de markt die ze zelf het best kennen. Bovendien is het aanbod ruim en kunnen ze makkelijk informatie vinden en onafhankelijk advies inwinnen. Residentieel vastgoed is in regel ook makkelijk te verhuren of verkopen. De drempel om in commercieel vastgoed te stappen ligt hoger. ‘In tegenstelling tot residentieel vastgoed is de markt van commercieel vastgoed erg gesloten. Op het internet is weinig info te vinden en wat er staat, is vaak achterhaald of erg niche’, vertelt Wouter Vermeyen, vastgoedstrateeg bij KBC. ‘Bij commercieel vastgoed komt heel wat huiswerk kijken: verkoop- en verhuurprijzen opvolgen, opportuniteiten zoeken, de behoeften van de

gebruikers leren kennen, zich verdiepen in de handelshuurwetgeving, enzovoort. Wie wil investeren in commercieel vastgoed, laat zich daarom best ook ondersteunen door een expert.’ Wie de stap zet, doet er goed aan om er één of twee segmenten uit te pikken en die eerst een paar jaar te volgen. ‘Laat u best omringen door enkele specialisten of makelaars die thuis zijn in dat segment’, vervolgt Wouter Vermeyen. Een bijkomend aandachtspunt is dat commercieel vastgoed niet aan particulieren wordt verhuurd of verkocht, maar aan professionals. ‘Die laten zich meestal begeleiden door advocaten, architecten, schatters, accountants, enzovoort. Dus wie gaat investeren in commercieel vastgoed, strijdt best met gelijke wapens. Bij commercieel vastgoed

Lees verder op pagina 12

EXPERT

Onder de verantwoordelijkheid van

‘Gemengde binnenstedelijke ontwikkelingsprojecten: dát is de toekomst’ De vastgoedmarkt is onmiskenbaar beïnvloed door corona. Ontwikkelaar en vastgoedinvesteerder Alides ervaart een duidelijke shift van budgetvriendelijke oplossingen naar extra aandacht voor kwaliteit, zowel bij residentieel vastgoed als bij kantoorgebouwen: ‘Landschapskantoren waarin werknemers samenhokken zijn verleden tijd.’ Wonen, werken en ontspannen binnen eenzelfde binnenstedelijke omgeving: de coronacrisis heeft die opkomende vastgoedtrend in een stroomversnelling gebracht. Dat merkt ook vastgoedontwikkelaar en -investeerder Alides, een Belgisch familiebedrijf dat sinds zijn ontstaan in 1892 al heel wat ingrijpende marktevoluties, crisissen en tendensen de revue heeft zien passeren.

Die evolutie vergroot de behoefte aan kantoren met doordachte interactieruimtes en flexibele indelingen. ‘Landschapskantoren waarin werknemers als legkippen samenhokken zijn verleden tijd’, besluit Leeman. ‘Geen enkele medewerker zal nog met vijf collega’s op een meter afstand

van elkaar aan één kantooreiland willen zitten.’ Veiligheid, ruimte en comfort: dát moeten bedrijven hun medewerkers bieden. ‘En daar kunnen wij hen als multidisciplinaire vastgoedspeler bij helpen.’

In residentieel vastgoed wint cocooning almaar meer aan belang. Klanten vinden kwalitatief wonen en leven belangrijker dan ooit. Dat primeert vaak boven budget. ‘Mensen zijn bereid om een extra financiële inspanning te leveren voor een appartement met een groter terras, met meer leefruimte en met een optimalere ligging’, ervaart Leeman. HYBRIDE KANTOREN MET RUIMTE EN COMFORT Die trend ziet men eveneens op de kantorenmarkt. Ook daar is kwaliteit vandaag de belangrijkste driver geworden. De tijd dat iedereen voltijds op kantoor aanwezig moest zijn, lijkt voorgoed voorbij. Leeman: ‘Hybride werken biedt een mooie balans tussen fysieke sociale contacten met collega’s op kantoor, en thuis één tot twee dagen ongestoord individuele en concentratietaken uitvoeren.’

‘Mensen zijn bereid om een extra financiële inspanning te leveren voor een appartement met een groter terras, met meer leefruimte en met een optimalere ligging.’ © XX

Thuiswerken, wandelen of fietsen in de regio en lokaal shoppen: het bleek voor de meeste mensen een efficiëntere tijdsbesteding dan uren in de file staan of pendelen met het openbaar vervoer. Dat maakt de mix van functies op eenzelfde locatie aantrekkelijker dan ooit. ‘Gemengde binnenstedelijke ontwikkelingsprojecten: dát is de toekomst’, beklemtoont Leeman.

©ALIDES

GEMENGD BINNENSTEDELIJK VASTGOED ‘Tijdens de lockdown waren de meeste mensen aangewezen op hun nabije omgeving’, verduidelijkt Rikkert Leeman, CEO bij Alides. ‘Omdat ze geen verre verplaatsingen mochten maken, of dat niet durfden, hebben ze massaal de kwaliteiten van hun buurt herontdekt – of juist gemerkt dat de omgeving waarin ze wonen toch niet zo zaligmakend blijkt.’

RIKKERT LEEMAN, CEO bij Alides

PARTNERS IN VASTGOED / 06 MEI 2021

BELEGGEN IN BEURSGENOTEERD COMMERCIEEL VASTGOED? Wie graag wil investeren in commercieel vastgoed, kan daarvoor ook op de beurs terecht. Talloze vastgoedmaatschappijen zijn beursgenoteerd en op die manier kan er onrechtstreeks in vastgoed geïnvesteerd worden. ‘Een groot voordeel is de lage instapdrempel: al met een paar duizend euro valt er te beleggen in verschillende regio’s en segmenten, ook in residentieel vastgoed zoals het zorgvastgoed, om zo de risico’s te spreiden’, vertelt Sandra Vandersmissen, senior advisor listed real estate & income bij BNP Paribas Fortis. ‘Het is de bedoeling dat de koers van vastgoedaandelen stijgt in lijn met de waarde van het vastgoedpark, gemeten per aandeel. Het zijn ook typische dividendaandelen. In plaats van huurgeld kan u dan een- tot tweemaal per jaar een dividend ontvangen. Beursgenoteerd vastgoed is ook meer liquide dan fysiek vastgoed: het is met een spreekwoordelijke druk op de knop te (ver)kopen, zonder tussenkomst van een notaris. Tot slot is er het gebruiksgemak: u hoeft zelf niet te onderhandelen over huurprijzen of zich bezig te houden met onderhoud en het vinden van huurders of kopers.’ Het grote nadeel aan beursgenoteerd vastgoed is dat u moet kunnen omgaan met tussentijdse koersschommelingen. ‘Beursgenoteerd vastgoed kan van de ene dag op de andere een paar procenten meer of minder waard zijn, terwijl die volatiliteit bij fysiek vastgoed minder uitgesproken is’, geeft Sandra Vandersmissen mee. ‘Toch mogen beleggers de potentiële waardecreatie op lange termijn niet uit het oog verliezen. Tot slot hoeft het geen of-ofverhaal te zijn; het is altijd mogelijk een deel in fysiek en een deel in beursgenoteerd vastgoed te investeren.’

De drempel om in commercieel vastgoed te stappen ligt hoger.

wordt er op een andere manier gehandeld en onderhandeld.’ Tot slot mag niet vergeten worden dat de energieprestatie ook in de commerciële vastgoedmarkt steeds belangrijker wordt. Bedrijven kiezen vaker voor milieuvriendelijkere panden. ‘Als al deze basics zijn afgevinkt, vallen er mooie zaken te doen en een hoger rendement te behalen dan bij residentieel vastgoed. Al komt een hoger rendement ook met een hoger risico’, geeft Wouter Vermeyen mee. WELKE MOGELIJKHEDEN ZIJN ER? Winkels Retailwinkels hebben het moeilijk door de coronacrisis en door e-commerce. ‘We verwachten dat de leegstand nog zal toenemen en de huurprijzen zullen dalen. Sommige ketens koppelen hun omzet vandaag al aan de huur die ze bereid zijn te betalen. Met uitzondering van foodwinkels en nieuwbouwbaanwinkels – omwille van hun sterke prestaties op vlak van energie – zijn winkelpanden doorgaans geen aantrekkelijke investering meer.’

Kmo-units Hier liggen de kaarten gunstiger volgens Wouter Vermeyen. ‘De meeste kmo-units raken vandaag vlot verkocht en verhuurd, op voorwaarde dat ze goed bereikbaar zijn, casco opgeleverd worden, een sectionale poort hebben, rond de 300 m2 groot en visibel zijn, en enkele parkeerplaatsen tellen.’

Magazijnen voor opslag en overslag De jongste weken ziet KBC dit segment sterk aantrekken door het Suez-effect. ‘De blokkade op het kanaal heeft tal van ondernemers overtuigd dat just in time niet zaligmakend is en dat het beter is grotere voorraden aan te houden. Het is

afwachten of die trend duurzaam is. Om dus in het oog te houden.’

Magazijnen voor e-commerce Professionele spelers zetten hier massaal op in. Het rendement ligt hoog en het is een erg gewild segment. Maar dergelijke mega-investeringen zijn voor particulieren moeilijk bereikbaar.

Kantoren KBC ziet hier tegengestelde krachten aan het werk. ‘Enerzijds zal de verdere veralgemening van telewerken een negatieve invloed hebben. Anderzijds zal het toekomstige kantoor er anders uitzien. De meest recente inzichten gaan richting een ontmoetingsplek met een diversiteit van werkplekken waartussen voldoende afstand zit: concentratiewerkplekken, plekken voor brainstorming, vergaderruimten ... De grote vraag is dan: zal het ene effect het andere compenseren?’, stelt Wouter Vermeyen. ‘Moderne en groene kantoorgebouwen met een goede ligging blijven sowieso in trek. Oudere gebouwen op minder gunstige locaties en met een slechte energieprestatie hebben een negatieve outlook.’

Landbouwgronden Bij investeerders, paardenliefhebbers en hobbylandbouwers neemt de interesse in dit segment toe. ‘De prijzen zijn al fors doorgestegen. Voor de landbouwers zelf is de aankoop van eigen grond nog weinig rendabel’, oordeelt de vastgoedstrateeg. ‘Een nieuwe trend is dat bedrijven landbouwgrond opkopen voor eigen gebruik, om zo minder afhankelijk te zijn van hun leveranciers. Zo kondigde onder meer de Colruyt Group aan de grootste landbouwer van België te willen worden door landbouwgronden aan te kopen, boeren erop te laten telen en de oogsten te verkopen in de eigen supermarkten.’

EXPERT Onder de verantwoordelijkheid van

DE FACTOR DOLLAR Na Londen, Parijs en de grote Duitse steden, zetten de Koreaanse investeerders hun zinnen op Brusselse kantoren. Ze kochten hier panden die ze op een lange termijnen van minstens twaalf jaar verhuren, meestal aan huurders uit de openbare sector. De garantie op terugkerende geïndexeerde huurinkomsten op lange termijn is een doorslaggevende factor voor Koreaanse investeerders. Daardoor kunnen ze hun businessmodel in vijf tot zeven jaar maximaliseren. De Astrotoren, de zetel van Engie, de Meeûssquare 8, het Egmontgebouw, de TDO (de zetel van de Regie der Gebouwen) en uiteraard de bekende Financietoren - op zich alleen al goed voor 1,3 miljard euro van de 6,2 miljard aan commerciële vastgoedtransacties in 2020 - zijn in Koreaanse handen gevallen. De lage rentevoeten maakten onze hoofdstad nog aantrekkelijker. Daarnaast was de wisselkoers tussen de euro en hun lokale munt, de won, bijzonder interessant. Daardoor konden ze 150 tot 200 basispunten extra rendement realiseren in vergelijking met hun Koreaanse investeringen. ‘Sinds enkele maanden is de wisselkoers gunstiger voor transacties in dollar dan in euro’, merkt Marc-Antoine Buysschaert op. ‘Koreaanse investeerders richten zich nu eerder naar de Verenigde Staten. Daar komt nog bij dat de eerste transacties nu vijf à zeven jaar oud zijn. De Koreaanse investeerders zouden dus in de verleiding kunnen komen om bepaalde onroe-

rende goederen in Brussel opnieuw te verkopen. Dit kan alleen maar kansen bieden aan Europese beleggers, die opnieuw een voortrekkersrol kunnen gaan spelen op de beleggingsmarkt. En dat allemaal in een vastgoedcontext die ondanks de coronacrisis veelbelovend blijft. De prijzen van langetermijnhuurwoningen blijven inderdaad stijgen en de macro-economische parameters evolueren in gunstige zin.’

‘Net als defensieve beleggingsfondsen denken Koreaanse beleggers in termen van cash-oncash rendement, wat betekent dat ze een jaarlijks rendement vragen’, vult Cédric Van Meerbeeck aan, head of research & marketing. ‘Angelsaksische investeerders daarentegen berekenen het rendement op het ogenblik dat ze opnieuw verkopen. Zij denken in termen van interne-opbrengstvoet (internal rate of return, IRR).’

De Financietoren, het Egmontgebouw, de Astrotoren, de zetel van Engie … Sinds 2015 zijn iconische Brusselse gebouwen in handen van Koreaanse investeerders. Tegenwoordig heroriënteren ze hun portefeuille richting de interessantere dollar. Dat biedt de Europeanen kansen, vinden twee experts van Cushman & Wakefield.

‘Koreaanse investeerders begonnen zich voor Europa te interesseren toen de winstgevendheid van hun vastgoedinvesteringen in Seoel daalde, rond 2013’, vertelt Marc-Antoine Buysschaert, Country head Belgium bij Cushman & Wakefield, de marktleider in commercieel vastgoed in België. ‘Je moet weten dat Koreanen streven naar een jaarlijks rendement van 8 tot 10 procent (na financiële hefboom). Maar dat is alleen realistisch als de markt niet te veel onder druk staat. Maar in Seoel, een kleine markt met veel beschikbaar kapitaal, waren de rendementen teruggevallen tot circa 6 procent.’

Kantoren in Brussel : Koreanen bezitten de grootste gebouwen in gebouwen in Brussel. Maar niet voor lang meer.

‘De Koreaanse investeerders kunnen hun vastgoed in Brussel opnieuw verkopen nu de wisselkoers met de dollar voor hen gunstiger is.’ MARC-ANTOINE BUYSSCHAERT, Country head Belgium Cushman & Wakefield

IS JE WERKOMGEVING BELANGRIJK VOOR JOU? WEL, IK BEN DESIGN VAN HET HOOGSTE NIVEAU. ZELFS OP -1. Voor 84,8%* van de mensen is hun motivatie op het werk groter wanneer hun werkplek inspirerend is. Daarom werd ik speciaal ontworpen om voor jou het perfecte kantoorgebouw te zijn: een fietsenparking, douches en kleedkamers, een tuin, terrassen, een rooftop, … Op iedere verdieping bied ik je het allerbeste op het vlak van comfort, design en infrastructuur. *Bron: Leesman. Ontdek alles wat ik doe om jouw tijd op het werk te verbeteren op www.quatuor.brussels

NEW NEW WAY OF WORKING

In a short time, your office changed. BelSquare Design & Build can guide you through this change. At BelSquare, we firmly believe that it is time to really put the human factor at the center. We create inspiring workplaces, designed for the well-being of your employees.

Contact our Design & Build specialists. info@belsquare.eu | + 32 2 648 20 20

belsquare.eu

Group Bernaerts is een Belgische vastgoedonderneming die zich focust op de ontwikkeling, bouw en exploitatie van kantoren, semi-industrieel & logistiek vastgoed. Onze bedrijfssites zijn gelegen in de driehoek Brussel-GentAntwerpen. Het kantorenpark in Mechelen-Zuid biedt momenteel verscheidene huurmogelijkheden. U vindt onze beschikbaarheden op www.groupbernaerts.be of bel 03/647 18 48 voor meer info.

23230.indd 1

9/04/21 16:23

Industriële Complexen

Winkelcomplexen

Logistieke ruimtes

KMO-Gebouwen

Kantoren

Wortegem-Petegem +32 56 69 41 11

Tessenderlo +32 12 29 27 27

www.industriebouw.be

Mornimont +32 71 75 07 40