TOSTAIN & LAFFINEUR REAL ESTATE SOLUTIONS
Solutions Personnalisées en Immobilier d’Entreprise et Commercial
ETUDE DE MARCHÉ 2016 DE L’IMMOBILIER LOGISTIQUE EN NORD-PAS-DE-CALAIS
ID LOGISTICS - DOURGES - Quai du Rivage
Construction : PRD - Bailleur : AEW
Edition 2017 23, Rue de la Performance - Europarc BV3 - 59650 Villeneuve d’Ascq Tél : 03 20 04 06 00 www.tostain-laffineur-immobilier.com
Sommaire Notre métier
p. 03
Evolution de la demande placée en 2016
p. 05
Les transactions logistiques 2016
p. 06
Analyse du marché
p. 08
Offre existante et en gris
p. 11
Bilan de l’année 2016 et perspectives 2017
p. 13
Entrepôts XXL France
p. 14
Elles nous ont fait confiance
p. 15
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Etude de marché logistique 2016 - Edition 2017
Notre métier La société Tostain & Laffineur • • • •
Créée en 2004 par Antoine TOSTAIN et Hugues LAFFINEUR Agence spécialisée dans le conseil en immobilier d’entreprise et implantée à Villeneuve d’Ascq Société Régionale Indépendante opérant principalement sur la Région Nord-Pas-de-Calais avec un développement national pour les transactions d’entrepôts XXL sous l’enseigne Entrepôts XXL France Une équipe dynamique de 15 personnes à votre service
Les domaines d’intervention •
•
•
Accompagner les acteurs de l’immobilier d’entreprise - Utilisateurs : chargeurs, logisticiens, transporteurs, entreprises, administrations et collectivités - Propriétaires institutionnels et privés - Investisseurs, promoteurs et aménageurs Pour trouver la meilleure solution à leur problématique immobilière sur les types de biens suivants : - Bureaux - Commerces - Locaux d’activités - Plateformes logistiques - Terrains - Usines Vérification et audit des taxes foncières appliquées aux immeubles Beaucoup d’actifs sont surtaxés par l’administration fiscale. Nous vous proposons donc de vérifier que les bases de référence choisies par les services fiscaux sur vos actifs immobiliers sont les bonnes. En effet, c’est sur ces bases que s’établissent les process de calcul et les surtaxations qui en découlent.
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Notre métier Les savoir-faire • • • • • • •
Commercialiser des actifs immobiliers à la location et à la vente Donner des avis de valeur d’immeubles d’entreprise Rechercher des bâtiments existants ou à construire, à la vente ou à la location, pour le compte de clients, par le biais d’appels d’offres et de mises en concurrence Accompagner les entreprises dans leurs problématiques immobilières à moyen et long termes et participer à leur réflexion stratégique Gérer les appels d’offres de vente des sites à meilleur acquéreur Conseiller les investisseurs sur leurs acquisitions et arbitrages Identifier des fonciers à développer en immobilier d’entreprise et commercial
Mais aussi... • • • • •
Conseiller l’externalisation de patrimoine d’utilisateurs à des investisseurs Analyser et renégocier des baux Gérer des appels d’offres à projets de sites à requalifier Conseiller les propriétaires pour la valorisation de leurs actifs (relooking, étude de divisibilité, mise aux normes ...) Conseiller les promoteurs sur la conception des immeubles à construire (surfaces, divisibilité, aménagements). C’est aussi les accompagner sur la recherche de fonciers, les dépôts de Permis de Construire et les constructions clés en main
Logistique nationale Tostain & Laffineur élargit désormais son champ d’action, en assurant une couverture de la dorsale logistique Paris, Le havre, Lyon et Marseille, via la société Entrepôts XXL France. (détail en page 14)
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Evolution de la demande placée en 2016 Comparaison aves les principales grandes régions logistiques Demande placée 2016 2015
Région Lille Paris Lyon Marseille Total Dorsale
261 000 m 780 000 m2 350 000 m2 140 000 m2 1 531 000 m2
2016
426 000 m 950 000 m2 330 000 m2 300 000 m2 2 006 000 m2
2
2
Stock existant
78 000 m en cours d’analyse en cours d’analyse en cours d’analyse en cours d’analyse 2
2015
2016
97 000 m 980 000 m2 200 000 m2 220 000 m2 1 497 000 m2 2
Stock en gris
1 047 000 m en cours d’analyse en cours d’analyse en cours d’analyse en cours d’analyse 2
2015
661 000 m2 2 000 000 m2 188 000 m2 1 050 000 m2 3 899 000 m2
Evolution de la demande placée depuis 2011 en Nord-Pas-de-Calais 426 000 m2
295 000 m2 285 000 m2 255 000 m2
179 000 m2
261 000 m2
On assiste à une baisse significative de la demande placée.
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Les transactions logistiques 2016 Les transactions logistiques 2016 Preneur Dispéo XPO Logistics Ingram Micro Innov’Axe Dispéo Logtex ID Logistics Amazon Log’s Jung Logistique ID Logistics HIB
261 000 m2
Ville Lille - Houplines Lille - Lesquin Lille - Lomme Lille - Neuville-en-ferrain Lille - Templemars Arras Dourges Lambres-lez-Douai Lambres-lez-Douai Lauwin-Planque Libercourt Libercourt
Surface 30 000 m2 10 000 m2 16 000 m2 12 000 m2 18 000 m2 12 000 m2 30 000 m2 30 000 m2 25 000 m2 42 000 m2 6 000 m2 30 000 m2
Agent Tostain & Laffineur Tostain & Laffineur
Cushman & Wakefield sans agent CBRE BNP Paribas RE Tostain & Laffineur
sans agent sans agent KPI Tostain & Laffineur
CBRE
Type de bâtiment Classe A Clé en main Extension Classe B Classe B Classe A Classe A Clé en main Clé en main Classe A Classe A Classe B
Location / Vente Location Location Location Location Location Location Location Location Location Location Location Vente
12 transactions dont 4 par Tostain & Laffineur 261 000 m2 dont 76 000 m2 placés par Tostain & Laffineur soit
40 % du marché des brokers et
30 % du marché global En efffet, en 2016 , 67 000 m2 ont été commercialisés sans agent soit 25 % du marché 6
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Implantation des transactions réalisées
Répartition des transactions par agent Sans agent 25 %
Houplines
3 transactions
CBRE
Am
17 % - 2 transactions
azo
Lo
IB
g’ s
n
H
éo
Disp
Innov’Axe Neuville-en-Ferrain
Armentières
Jung tique KPI s Logi 8% 1 transaction
Logtex
i
ist
ID
g Lo
ID
cs
Dispéo
A22
Lo
XPO gi
st
Ingr amM
Log
icro
istic
s
ic
s
34 %
A27
4 transactions
Lesquin
Répartition du volume par agent
Templemars
Béthune
A23
Libercourt
Sans agent 67 000 m2
HIB A1
Cushman & Wakefield 8% 1 transaction
Tostain & Laffineur
Lille
Lomme
BNP 8% 1 transaction
25 %
5% 6%
Dourges
Lens
KPI 42 000 m2
Lauwin-Planque
Douai
CBRE
48 000 m2
18 %
16 % 30 %
BNP 12 000 m2 Cushman & Wakefield 16 000 m2
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A21
Arras
76 000 m2
Lambres-lez-Douai Arras
Comme les années passées, reste leader cette année.
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Analyse du marché Répartition entre acquisition et location En nombre de transactions
En volume
1 acquisition
1 acquisition 30 000 m2
11 % 89 %
231 000 m2 11 locations
11 locations
Cette situation est inédite.
Répartition par secteur géographique En nombre de transactions
En volume
58 %
7 transactions
Métropole Hors Métropole
Métropole
Hors Métropole
42 %
5 transactions
67 %
175 000 m2
Comme l’année dernière, la Métropole Européenne de Lille garde une excellente part de marché.
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33 %
86 000 m2
Répartition par métier En nombre de transactions
En volume
25 %
3 transactions Amazon Ingram Micro Innov’Axe
75 %
9 transactions
Chargeurs
Logisticiens
22 %
58 000 m2
Dispéo (2) HIB ID Logistics (2) Jung Logistics Log’s Logtex XPO Logistics
Chargeurs
Logisticiens
78 %
203 000 m2
L’externalisation des prestations logistiques à des spécialistes reste prédominante.
Part des clés en main - 3 transactions sur 12 En volume
En nombre de transactions
75 % Dispéo (2) Ingram Micro Innov’Axe Logtex ID Logistics (2) Jung Logistique HIB
3
9
Clés en main
Bâtiments existants
25 %
Clés en main
Amazon Log’s XPO Logistics
25 %
65 000 m2
Bâtiments existants
75 %
196 000 m2
La part de clés en main reste modeste cette année.
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Analyse du marché Répartition des transactions par tranche de surface 8%
Moins de 12 000 m2 2 transactions
17 %
ID Logistics XPO Logistics
75 %
De 12 000 à 30 000 m2 9 transactions Amazon Dispéo (2) HIB ID Logistics Ingram Micro Innov’Axe Log’s Logtex
La tendance de l’an dernier se confirme, avec une majorité de deals entre 12 000 et 30 000 m2.
Valeurs locatives du marché Type Classe A Classe B
Loyer facial * 42 à 46 € 32 à 35 €
Loyer économique * 40 € 32 €
* HT / HC / m2 / An
Les valeurs locatives restent stables.
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Plus de 30 000 m2 1 transaction Jung Logistique
Offre existante et en gris Offre en bâtiments existants Houplines Houplines Libercourt Libercourt Total
Ville
Offre en gris avec PC et ICPE obtenus *
Surface (division possible) 15 000 m2 - Dispo à convenir 22 000 m2 - Dispo immédiate 17 000 m2 - Dispo immédiate 24 000 m2 - Dispo à convenir 78 000 m2
Offre en gris avec PC en cours de dépôt Ville Lille - Seclin Lille - Illies - Salomé Arras Calais Dourges Dourges - Delta 3 Lambres-lez-Douai Liévin Liévin Prouvy Rouvroy Total
Surface (division possible) 50 000 m2 + 50 000 m2 18 000 m2 + 36 000 m2 + 98 000 m2 43 000 m2 50 000 m2 + 50 000 m2 18 000 m2 63 000 m2 + 90 000 m2 24 000 m2 + 36 000 m2 + 97 000 m2 30 000 m2 100 000 m2 50 000 m2 22 000 m2 925 000 m2
Ville
Cambrai Camphin-en-Carembault Camphin-en-Carembault Douvrin Total
* Livraison sous 8 mois après accord
Surface (division possible) 10 000 m2 18 000 m2 24 000 m2 72 000 m2 124 000 m2
Répartition du volume disponible 7%
Offre existante 78 000 m2
82 %
Offre en gris avec PC en cours de dépôt 925 000 m2
11 %
Offre en gris avec PC et ICPE obtenus 124 000 m2
Soit 1 127 000 m2 en développement
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Offre existante et en gris Implantation de l’offre existante et en gris BÂTIMENTS EXISTANTS Houplines : 15 000 m2
Dunkerque
8 1
Houplines : 22 000 m2
2
Libercourt : 17 000 m2
3
Libercourt : 24 000 m2
4
Calais
A25
A16
2
1
A22
A26 Armentières A25 Lille
OFFRE EN GRIS - PC EN COURS DE DÉPÔT Lille - Illies - Salomé : 18 + 36 + 98 000 m2
5
Lille - Seclin : 50 000 m2 + 50 000 m2
6
Arras : 43 000 m
7
Calais : 50 000 m2 + 50 000 m2
8
Dourges - Delta 3 : 63 000 m2 + 90 000 m2
9
Dourges : 18 000 m2
10
Lambres-lez-Douai : 24 + 36 + 97 000 m2
11
2
Béthune
A23
9
A1
10
Lens
15
Douai
A21 Valenciennes
11 Arras
2
Liévin : 100 000 m
13
Cambrai : 10 000 m
16
Prouvy : 50 000 m2
14
Camphin-en-Carembault : 18 + 24 000 m2
17
Rouvroy : 22 000 m2
15
Douvrin : 72 000 m2
18
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3
5 12 13
12
Liévin : 30 000 m
17
18
4
OFFRE EN GRIS - PC ET ICPE OBTENUS
2
A27
6
A26
2
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Cambrai
Bilan de l’année 2016 et perspectives 2017 Bilan de l’année 2016 dans le Nord-Pas-de-Calais • • • • •
Une activité en retrait par rapport à 2015. La demande exprimée a été moins élevée. Un marché tenu majoritairement par les prestataires logistiques. La location reste largement dominante : onze locations pour une seule acquisition. Une répartition d’actifs équilibrée : 5 bâtiments Classe A, 3 bâtiments Classe B et 3 clés en main commercialisés. Comme en 2015, le format de 12 000 à 30 000 m2, reste le plus fréquemment signé. 2016 aura été l’année du grand retour du blanc avec la signature par ID LOGISTICS de 30 000 m2 via Tostain & Laffineur en août 2016 sur l’opération PRD dite «Quai du Rivage» à Dourges, qui avait été brillamment lancée en blanc par AEW. Le «take up» de Lille semble tourner autour de 280 000 m2 par an.
Bilan national • •
Paris voit sa demande placée diminuer d’environ 20 %, Lyon reste stable et la demande à Marseille est tombée de moitié. Environ un million de m2 ont été placés sur les marchés en dehors de la dorsale logistique Lille - Paris - Lyon - Marseille, notammment grâce aux nouvelles plateformes logistiques XXL construites par la Grande Distribution.
Perspectives 2017 • • • • •
2017 s’annonce assez calme pour le moment. L’offre présente sur la dorsale logistique diminue mais les perspectives restent positives. De grosses réflexions de plus 100 000 m2 sont en gestation. La signature de l’une d’entre elles suffira à booster le marché. Les valeurs locatives restent quasiment identiques à celles de l’année dernière. Il est difficile de faire des diagnostics sur le marché 2017. Retrouvez nos annonces et actualités sur www.tostain-laffineur-immobilier.com et suivez-nous sur LinkedIn et Facebook Etude de marché logistique 2016 - Edition 2017
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Entrepôts XXL France
Solutions Nationales en Immobilier Logistique
L’offre de service d’Entrepôts XXL France intègre toutes les compétences liées à l’immobilier logistique et à l’organisation opérationnelle, afin de proposer à ses clients une solution de conseil global. Notre objectif premier est de permettre à nos clients de réussir leur implantation logistique.
Domaines d’intervention Nous accompagnons les acteurs majeurs de l’immobilier d’entreprise :
Dernière référence ENTREPÔTS XXL FRANCE :
• Utilisateurs : chargeurs, opérateurs en supply chain, distributeurs, ... • Propriétaires institutionnels et privés • Investisseurs, promoteurs et aménageurs Pour identifier les meilleures solutions en réponse aux interrogations posées ou problématiques immobilières rencontrées sur les types de biens suivants : • • • •
Plateformes logistiques Plateformes transport (messagerie) Terrains (actions actives sur les recherches de foncier) Usines (travail en collaboration avec les organismes de revitalisation)
84 000 m2 - Valence avec le promoteur :
Nous apportons également d’autres conseils, notamment sur les charges et taxes foncières appliquées aux immeubles.
Mais également • • • • •
Conseiller l’externalisation de patrimoine d’utilisateurs à des investisseurs Analyser et renégocier des baux Gérer des appels d’offres à projets de sites à requalifier ou revitaliser Conseiller les propriétaires pour la valorisation de leurs actifs (relooking, étude de divisibilité, mise aux normes ...) Conseiller les promoteurs sur la conception des immeubles à construire (surfaces, divisibilité, aménagements) Antoine TOSTAIN Associé 06 76 21 01 60 at@tostain-laffineur.com
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Christophe GROS Associé 07 68 45 13 10 cg@tostain-laffineur.com
Elles nous ont fait confiance
... Nous espérons que cette étude vous aura donné toute satisfaction et vous éclairera sur la façon de vous positionner en 2017 et dans les futures années. Mes équipes et moi-même restons bien évidemment à votre entière disposition et à votre écoute.
Antoine TOSTAIN Etude de marché logistique 2016 - Edition 2017
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BUREAUX
Hugues Laffineur
Antoine Tostain
Associé Gérant Bureaux, clé en main et Investissement
Associé Gérant Logistique, clé en main et Investissement
Elisabeth Martins Assistante de Direction
Thibaut Charlet Consultant Locaux d’Activités
Louis-Marie Delcampe Consultant Locaux d’Activités
Alexandra Duret Assistante Département Activités Logistique
Charles Rousseau
Quentin Abelé Consultant Hors Métropole
Stéphanie Méténier Assistante Département Activités Logistique
Consultant Bureaux
COMMERCES
Christophe Dzialak Raphaëlle Spillebout Consultant Commerces - Retail Park
Consultante - Assistante Commerces - Lille centre
François-Nicolas Claudot Consultant Bureaux
Rémi Dzialak
Consultant Bureaux
DEVELOPPEMENT
Thibaut Brodin
Consultant Développement Bureaux - Activités - Commerces
23, Rue de la Performance - Europarc BV3 - 59650 Villeneuve d’Ascq Tél : 03 20 04 06 00 www.tostain-laffineur-immobilier.com
Amandine Antunes Assistante Département Bureaux
Anaïs Thelier
Assistante Département Bureaux