Tostain & Laffineur
ETUDE DE MARCHÉ
real estate solutionS
2017
L’Immobilier Logistique en Nord-Pas-de-Calais
Edition 2018 23, Rue de la Performance - Europarc BV3 - 59650 Villeneuve d’Ascq Tél : 03 20 04 06 00 www.tostain-laffineur-immobilier.com
Sommaire Notre métier
p. 03
Evolution de la demande placée en 2017
p. 05
Les transactions logistiques 2017
p. 06
Analyse du marché
p. 08
Offre existante disponible
p. 11
Offre en construction et à construire
p. 12
Implantation des entrepôts futurs de plus de 50 000 m²
p. 14
Bilan de l’année 2017 et perspectives 2018
p. 15
Entrepôts XXL France
p. 16
Ils nous ont fait confiance
p. 17
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Etude de marché logistique 2017 - Edition 2018
Notre métier La société Tostain & Laffineur • Créée en 2004 par Antoine TOSTAIN et Hugues LAFFINEUR • Agence spécialisée dans le conseil en immobilier d’entreprise et implantée à Villeneuve d’Ascq • Société Régionale Indépendante opérant principalement sur la Région Nord-Pas-de-Calais avec un développement national pour les transactions d’entrepôts XXL sous l’enseigne Entrepôts XXL France • Une équipe dynamique de 15 personnes à votre service
Les domaines d’intervention • Accompagner les acteurs de l’immobilier d’entreprise -- Utilisateurs : chargeurs, logisticiens, transporteurs, entreprises, administrations et collectivités -- Propriétaires institutionnels et privés -- Investisseurs, promoteurs et aménageurs • Pour trouver la meilleure solution à leur problématique immobilière sur les types de biens suivants : -- Bureaux -- Commerces -- Locaux d’activités -- Plateformes logistiques -- Terrains -- Usines
Etude de marché logistique 2017 - Edition 2018
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Notre métier Les savoir-faire • Commercialiser des actifs immobiliers à la location et à la vente • Donner des avis de valeur d’immeubles d’entreprise • Rechercher des bâtiments existants ou à construire, à la vente ou à la location, pour le compte de clients, par le biais d’appels d’offres et de mises en concurrence • Accompagner les entreprises dans leurs problématiques immobilières à moyen et long termes et participer à leur réflexion stratégique • Gérer les appels d’offres de vente des sites à meilleur acquéreur • Conseiller les investisseurs sur leurs acquisitions et arbitrages • Identifier des fonciers à développer en immobilier d’entreprise et commercial
Mais aussi... • • • • •
Conseiller l’externalisation de patrimoine d’utilisateurs à des investisseurs Analyser et renégocier des baux Gérer des appels d’offres à projets de sites à requalifier Conseiller les propriétaires pour la valorisation de leurs actifs (relooking, étude de divisibilité, mise aux normes ...) Conseiller les promoteurs sur la conception des immeubles à construire (surfaces, divisibilité, aménagements). C’est aussi les accompagner sur la recherche de fonciers, les dépôts de Permis de Construire et les constructions clés en main
Logistique nationale Tostain & Laffineur élargit désormais son champ d’action, en assurant une couverture de la dorsale logistique Paris, Le havre, Lyon et Marseille, via la société Entrepôts XXL France. (détail en page 14)
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Evolution de la demande placée en 2017 Evolution de la demande placée depuis 2012 en Nord-Pas-de-Calais 426 000 m2
356 200 m2 285 000 m2 255 000 m2
261 000 m2 179 000 m2
2012
2013
2014
2015
2016
2017
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Les transactions logistiques 2017 Les transactions logistiques 2017 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 6
Preneur Auchan LM Log Roquette Frères DHL Freight Transports Mazet Saveur Bière Simastock Roquette Frères Transports Condi Service MH France DSM Food Specialties GBS Danone Transports Ducournau Recydem 2XL Simastock Mercedes Gefco Simastock Simastock Transports Polley Bernard & Benard Décathlon
Ville Lille - Hem Lille - Halluin Lille - Houplines Lille - Lesquin Lille - Lesquin Lille - Lesquin Lille - Phalempin Lille - Santes Lille - Seclin Lille - Tourcoing Lille - Roncq Camphin-en-Carembault Camphin-en-Carembault Camphin-en-Carembault Douai Douchy-les-Mines Dourges Dourges Hordain Hordain Hordain Libercourt Marck Monchy-le-Preux Rouvignies
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356 600 m2 Surface 18 500 m2 6 000 m2 22 500 m2 5 250 m2 8 600 m2 8 500 m2 9 875 m2 47 000 m2 5 850 m2 9 300 m2 6 800 m2 12 200 m2 18 500 m2 6 450 m2 11 600 m2 9 875 m2 39 000 m2 38 500 m2 5 000 m2 7 500 m2 11 200 m2 17 800 m2 6 500 m2 6 300 m2 18 000 m2
Agent Tostain & Laffineur Tostain & Laffineur Arthur Loyd CBRE Tostain & Laffineur Arthur Loyd CBRE Tostain & Laffineur CBRE CBRE EOL BNP Real Estate Arthur Loyd CBRE Arthur Loyd Sans agent Sans agent CBRE Arthur Loyd Sans agent CBRE Sans agent CBRE Sans agent
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Type de bâtiment Classe A Classe C Classe A Messagerie Messagerie Classe B Classe B Classe A Classe A Classe B Classe B Classe A Classe A Classe A Classe C Classe C Classe A Classe A Classe A Classe A Classe A Classe A Classe A Classe A Classe A
Location / Vente Location Location Location Location Location Location Location Location Location Location Location Location Location Location Vente Vente Vente Location Location Location Location Location Compte propre Location Location
Implantation des transactions réalisées
Sans agent 20 % 5 transactions
01 11 10
A25
02
03
08
04 07
N47
22
14
A1
A26
LENS
12
05 06
A23
13
Répartition du volume par agent
17
A21
15
DOUAI
24
A21
A2
25 21 DUNKERQUE
A16 A1 A26
BNP Real Estate 3% 12 200 m2
19
Tostain & Laffineur 22 % 80 100 m2
20
23
Arthur Loyd 19 % 66 100 m2
VALENCIENNES
16
CALAIS
Sans agent 23 % 80 875 m2
A23
18
ARRAS
CBRE 36 % 9 transactions
EOL 4% 1 transaction
A27
09
BNP Real Estate 4% 1 transaction
16 % 4 transactions
LILLE
N41
Arthur Loyd 20 % 5 transactions
Tostain & Laffineur
A22
ARMENTIERES
Répartition des transactions par agent
CAMBRAI
CBRE 31 % 110 525 m2 EOL 2% 6 800 m2
A25
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Analyse du marché Répartition entre acquisition et location En nombre de transactions 1 en compte propre
En volume 3 acquisitions
Compte propre 6 500 m2
Acquisition 60 475 m2
2%
17 %
Location 289 625 m2
81 %
21 locations
La location reste dominante. Le marché des entrepôts est tenu par des professionnels dont l’objectif est de louer et non de vendre. Ceux-ci répondent à la demande courante, qui s’exprime sur des cycles d’environ six mois, en proposant de nouveaux entrepôts deux à trois ans à l’avance.
Répartition par secteur géographique En nombre de transactions
20 %
5 transactions
En volume
30 %
Hors Métropole
108 100 m2
Métropole
Métropole
80 %
20 transactions
La Métropole Lilloise confirme son attractivité. 8
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Hors Métropole
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70 %
248 500 m2
Répartition par métier En nombre de transactions
En volume
44 %
49 %
11 transactions
173 325 m2
Chargeurs
Chargeurs
Logisticiens
Logisticiens
56 %
51 %
14 transactions
183 275 m2
La répartition entre logisticiens et chargeurs est assez équilibrée.
Répartition des bâtiments neufs et seconde main En volume
En nombre de transactions 7
18
28 %
39 %
bâtiments neufs Bâtiments seconde main
bâtiments seconde main
72 %
Bâtiments neufs
139 150 m2
61 %
217 450 m2
2017 aura été marquée par un manque de bâtiments disponibles et particulièrement de surfaces neuves. Etude de marché logistique 2017 - Edition 2018
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Analyse du marché Répartition des transactions par tranche de surface 3 transactions 120 500 m2
6 transactions 107 500 m2
12 %
Moins de 12 000 m2 16 transactions
24 %
De 12 000 à 30 000 m2 6 transactions
64 %
Plus de 30 000 m2 3 transactions 16 transactions 124 600 m2
Valeurs locatives du marché Type Classe A Classe B
Loyer facial * 42 à 44 € 36 à 40 €
Loyer économique * 38 à 39 € 34 €
* HT / HC / m2 / An et selon la durée d’engagement
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Offre existante disponible : + de 200 000 m2 Neuville-en-F. 10 000 m2 20 000 m2
A25 Houplines 21 000 m2 div..
DUNKERQUE
Calais 5 850 m2
A22
CALAIS
A16 A26
A25
LILLE
A27 Santes 27 000 m2
A23
Phalempin 9 875 m2
Libercourt 5 490 m2 14 350 m2 17 650 m2 div.
A1
A26
LENS LENS
Lesquin 8 800 m2 10 700 m2 div.
A21
Douai 11 200 m2
DOUAI
VALENCIENNES VALENCIENNES
Lauwin P. 12 340 m2 div.
Onnaing 31 780 m2
A2
ARRAS Monchy-le-P. 13 750 m2 div.
CAMBRAI Classe A
Classe B
Classe C
Image : Google Maps
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Offre en construction et à construire : + de 2 300 000 m2 Neuville-en-F. 15 000 m2
A25
Calais 2 x 50 000 m2
A22 La Chapelle d’A. 35 900 m2 div.
Douvrin 71 000 m2 div.
A26
A1 LENS
Avion 30 000 m2 div.
Arras 73 425 m2 div.
ARRAS
Dourges 30 000 m2 div. 63 000 m2 div. 90 000 m2 div.
A21
A23
DOUAI Rouvroy 22 000 m2 div. Brebières 66 000 m2 div.
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Cambrai 51 000 m2 div.
Onnaing 82 000 m2 div.
Dourges 18 400 m2 div. Evin-Malmaison 74 000 m2 div. Douai 22 400 m2 div. Lambres-lez-D. 96 000 m2 div. Lambres-lez-D. 24 000 m2 div. 36 000 m2 div.
Arras 43 250 m2 div.
Dispo < 1 an Dispo > 1 an
A25
A27
Illies 17 000 m2 div. 35 000 m2 div. 96 000 m2 div.
Vendin-le-Vieil 18 000 m2 Hénin-B. 82 000 m2 div.
A16 A26
LILLE
Santes 19 140 m2 div.
Bully-les-M. 5 000 m2 19 000 m2 div. 37 000 m2 div. 100 000 m2 div.
CALAIS
Wattrelos 100 000 m2
DUNKERQUE
CAMBRAI
VALENCIENNES
A2
Prouvy 54 000 m2 div.
Cambrai 700 000 m2 div. Iwuy 12 565 m2 Image : Google Maps
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Rouvroy - 22 000 m2
Prouvy - 54 000 m2
Dourges - 63 000 m2 + 90 000 m2
Calais - 2 x 50 000 m2
Douvrin - 24 000 à 100 000 m2
Cambrai - Première tranche : 200 000 m2
Lambres-lez-Douai - 24 000 m2 + 36 000 m2 + 96 000 m2
Santes - 19 140 m2
Bully-les-Mines - 19 000 m2 + 37 000 m2
Illies - 17 000 m2 + 35 000 m2 + 96 000 m2 ext. à 108 000 m2
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Implantation des entrepôts futurs de plus de 50 000 m2 Calais 2 x 50 000 m2
A25 A22
CALAIS
Wattrelos 100 000 m2
A16 A26
DUNKERQUE
A25
LILLE
A27 Douvrin 71 000 m2 div.
Illies 96 000 m2 div.
A23 A1
A26
LENS
Bully-les-M. 100 000 m2 div.
Hénin-B. 82 000 m2 div.
Dourges 63 000 m2 div. 90 000 m2 div.
A21
Evin-Malmaison 74 000 m2 div.
DOUAI
VALENCIENNES Lambres-lez-D. 96 000 m2 div.
Arras 73 425 m2 div.
ARRAS
Onnaing 82 000 m2 div.
Brebières 66 000 m2 div.
Cambrai 51 000 m2 div.
Cambrai 700 000 m2 div.
A2
Prouvy 54 000 m2 div.
CAMBRAI Image : Google Maps
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Bilan de l’année 2017 et perspectives 2018 Bilan de l’année 2017 dans le Nord-Pas-de-Calais Avec 356 000 m2 placés, 2017 peut sembler être un bon cru. Cependant, en y regardant de plus près, il n’y a que trois transactions de plus de 30 000 m2 et six transactions entre 12 000 et 30 000 m2. Ce phénomène est lié à l’absence de grandes offres disponibles et à la baisse des appels d’offres de logisticiens dans notre région. L’offre et la demande futures devrait s’ajuster en 2018, compte tenu de la maturation des opérations en gris (parcs logistiques prêts à construire).
Perspectives 2018 2018 devrait enregistrer des implantations logistiques de plus grande taille qu’en 2017. Le lancement d’opérations en blanc dans notre région reste donc pertinent.
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Entrepôts XXL France L’offre de service d’Entrepôts XXL France intègre toutes les compétences liées à l’immobilier logistique et à l’organisation opérationnelle, afin de proposer à ses clients une solution de conseil global. Notre objectif premier est de permettre à nos clients de réussir leur implantation logistique.
Domaines d’intervention Nous accompagnons les acteurs majeurs de l’immobilier d’entreprise : • Utilisateurs : chargeurs, opérateurs en supply chain, distributeurs, ... • Propriétaires institutionnels et privés • Investisseurs, promoteurs et aménageurs Pour identifier les meilleures solutions en réponse aux interrogations posées ou problématiques immobilières rencontrées sur les types de biens suivants : • Plateformes logistiques • Plateformes transport (messagerie) • Terrains (actions actives sur les recherches de foncier) • Usines (travail en collaboration avec les organismes de revitalisation) Nous apportons également d’autres conseils, notamment sur les charges et taxes foncières appliquées aux immeubles.
Antoine TOSTAIN Associé 06 76 21 01 60 atostain@entrepots-xxl.com
Christophe GROS Associé 07 68 45 13 10 cgros@entrepots-xxl.com
Mais également • Conseiller l’externalisation de patrimoine d’utilisateurs à des investisseurs • Analyser et renégocier des baux • Gérer des appels d’offres à projets de sites à requalifier ou revitaliser • Conseiller les propriétaires pour la valorisation de leurs actifs (relooking, étude de divisibilité, mise aux normes ...) • Conseiller les promoteurs sur la conception des immeubles à construire (surfaces, divisibilité, aménagements) 16 www.tostain-laffineur-immobilier.com
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Ils nous ont fait confiance
... Nous espérons que cette étude vous aura donné toute satisfaction et vous éclairera sur la façon de vous positionner régionalement. Notre filiale Entrepôts XXL France est également à votre disposition pour vous conseiller nationalement. Mes équipes et moi-même restons à votre écoute.
Antoine TOSTAIN Etude de marché logistique 2017 - Edition 2018
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TOSTAIN & LAFFINEUR REAL ESTATE SOLUTIONS
Solutions Personnalisées en Immobilier d’Entreprise et Commercial
ACTIVITES - LOGISTIQUE
BUREAUX
Antoine Tostain
Hugues Laffineur
Elisabeth Martins
Associé Gérant Logistique, clé en main et Investissement
Associé Gérant Bureaux, clé en main et Investissement
Assistante de Direction
Thibaut Charlet
Consultant Locaux d’Activités
Louis-Marie Delcampe
Consultant Locaux d’Activités
Alexandra Duret
Assistante Département Activités Logistique
Quentin Abelé
Charles Rousseau
Consultant Hors Métropole
Consultant Bureaux
COMMERCES
DEVELOPPEMENT
Raphaëlle Spillebout
Thibaut Brodin
Consultante Commerces Lille et Périphérie
Consultant Développement Bureaux - Activités - Commerces
23, Rue de la Performance - Europarc BV3 - 59650 Villeneuve d’Ascq Tél : 03 20 04 06 00 www.tostain-laffineur-immobilier.com
François-Nicolas Claudot
Constant Gilleron
Consultant Bureaux
Consultant Bureaux
Amandine Antunes
Anaïs Thelier
Assistante Département Bureaux
Assistante Département Bureaux
Anne-Charlotte Verlinde Consultante Bureaux