TOSTAIN & LAFFINEUR REAL ESTATE SOLUTIONS
Solutions Personnalisées en Immobilier d’Entreprise et Commercial
ETUDE DE MARCHE 2015 DE L’IMMOBILIER LOGISTIQUE EN NORD-PAS-DE-CALAIS
2015 : Une Année Record ! 23, Rue de la Performance - Europarc BV3 - 59650 Villeneuve d’Ascq Tél : 03 20 04 06 00 www.tostain-laffineur-immobilier.com
Sommaire Notre métier
p. 03
Evolution de la demande placée en 2015 p. 05 Les transactions logistiques 2015 p. 06 Les locations
p. 08
Les acquisitions
p. 09
Les transactions réalisées par Tostain & Laffineur p. 10 Analyse du marché p. 12 Offre existante et en gris p. 15 Bilan de l’année 2015 et perspectives 2016 p. 17 Nouveauté p. 18 Elles nous ont fait confiance
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p. 19
Notre métier La société • • • •
Créée en 2004 par Antoine TOSTAIN et Hugues LAFFINEUR Agence spécialisée dans le conseil en immobilier d’entreprise et implantée à Villeneuve d’Ascq Société Régionale Indépendante opérant principalement sur la Région Nord-Pas-de-Calais et la Picardie Une équipe dynamique de 16 personnes
Les domaines d’intervention •
•
•
Accompagner les acteurs de l’immobilier d’entreprise - Utilisateurs : chargeurs, logisticiens, transporteurs, entreprises, adminstrations et collectivités - Propriétaires institutionnels et privés - Investisseurs, promoteurs et aménageurs Pour trouver la meilleure solution à leur problématique immobilière sur les types de biens suivants : - Bureaux - Commerces - Locaux d’activités - Plateformes logistiques - Terrains - Usines Vérification et audit des taxes foncières appliquées aux immeubles Beaucoup d’actifs sont surtaxés par l’administration fiscale. Nous vous proposons donc de vérifier que les bases de réfèrence choisies par les services fiscaux sur vos actifs immobiliers sont les bonnes. En effet, c’est sur ces bases que s’établissent les process de calcul et les surtaxations qui en découlent.
Contactez-nous au 03 20 06 04 00 3
Notre métier Les savoir-faire • • • • • • •
Commercialiser des actifs immobiliers à la location et à la vente Donner des avis de valeur d’immeubles d’entreprise Rechercher des bâtiments existants ou à construire, à la vente ou à la location, pour le compte de clients, par le biais d’appels d’offres et de mises en concurrence Accompagner les entreprises dans leurs problématiques immobilières à moyen et long termes et participer à leur réflexion stratégique Gérer les appels d’offres de vente des sites à meilleur acquéreur Conseiller les investisseurs sur leurs acquisitions et arbitrages Identifier des fonciers à développer en immobilier d’entreprise et commercial
Mais aussi... • • • • •
Conseiller l’externalisation de patrimoine d’utilisateurs à des investisseurs Analyser et renégocier des baux Gérer des appels d’offres à projets de sites à requalifier Conseiller les propriétaires pour la valorisation de leurs actifs (relooking, étude de divisibilité, mise aux normes ...) Conseiller les promoteurs sur la conception des immeubles à construire (surfaces, divisibilité, aménagements). C’est aussi les accompagner sur la recherche de fonciers, les dépôts de Permis de Construire et les constructions clés en main
Nouveauté Riche de son savoir-faire et de la confiance de ses clients, Tostain & Laffineur a l’ambition de se développer sur l’ensemble de la France, et plus particulièrement sur les transactions de grandes surfaces logistiques.
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Evolution de la demande placée en 2015 Comparaison aves les principales grandes régions logistiques Région
Lille Paris Lyon Marseille Total grandes villes
Demande placée 426 000 m2 950 000 m2 330 000 m2 300 000 m2 2 006 000 m2
Stock existant 97 000 m2 980 000 m2 200 000 m2 220 000 m2 1 497 000 m2
Stock en gris 661 000 m2 2 000 000 m2 188 000 m2 1 050 000 m2 3 899 000 m2
Evolution de la demande placée depuis 2010 en Nord-Pas-de-Calais 426 000 m2
295 000 m2 285 000 m2 213 000 m2
255 000 m2 179 000 m2
Demande placée en Nord-Pas-de-Calais - 426 000 m2 - 21 % de la demande française - 2ème place logistique de France
Contactez-nous au 03 20 06 04 00 5
Les transactions logistiques 2015 Les transactions logistiques 2015 Preneur Colis Privé JMT Sarbec Jung Logistique Sophie Hallette Riga Dispéo La Foir’Fouille Logtex Simastock ID Logistics pour Alinea Kuehne+Nagel pour Auchan / Goodman Carrefour 2XL pour Danone AEW Ontex Scapartois - E. Leclerc EPF
Ville Brebières Chapelle d’Armentières Tourcoing Chapelle d’Armentières Caudry Roncq Templemars Dourges Arras Hordain Harnes
Surface 10 000 m2 12 000 m2 12 000 m2 14 000 m2 16 000 m2 16 000 m2 18 000 m2 18 000 m2 18 000 m2 20 000 m2 22 000 m2
Carvin
24 000 m2
Vendin-le-Vieil Santes Dourges Dourges Lauwin-Planque Douvrin
Orchestra
Arras
Agent Optemis Partners Tostain & Laffineur CBRE Tostain & Laffineur CBRE CBRE CBRE BNP Paribas RE BNP Paribas RE CBRE Tostain & Laffineur CBRE Tostain & Laffineur
Type de bâtiment Classe B Clé en main Classe A Classe B Classe B Classe B Classe B Classe A Classe A Classe A Classe B
Location / Vente Location Location Vente Location Vente Vente Location Location Location Location Location
Clé en main
Location
24 000 m2
EOL
Clé en main
Location
27 000 m2 30 000 m2 30 000 m2 30 000 m2 33 000 m2 52 000 m2
Tostain & Laffineur Tostain & Laffineur Tostain & Laffineur Tostain & Laffineur Tostain & Laffineur
Clé en main Classe B Clé en main Clé en main Classe C
Location Vente Vente Location Vente
Tostain & Laffineur
Clé en main
Vente
extensibles à 55 000 m2
extensibles à 120 000 m2
426 000 m2 dont 250 000 m2 placés par Tostain & Laffineur soit
59 % du marché
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Implantation des transactions réalisées
Répartition des transactions par agent OPTEMIS PARTNERS 5 % - 1 transaction
11 %
Roncq A22
2 transactions
CBRE / Tostain & Laffineur 5 % - 1 transaction
BNP
Tostain & Laffineur
Tourcoing
48 %
9 transactions
CBRE
Chapelle d’Armentières
26 %
5 transactions A27
Santes
EOL 5 % - 1 transaction
Templemars Douvrin
Répartition du volume par agent
Carvin A23
Vendin-le-Vieil Harnes
OPTEMIS PARTNERS 2 % - 10 000 m2
8%
Dourges
36 000 m2
Lauwin-Planque
19 %
82 000 m
Brebières
2
CBRE / Tostain & Laffineur 6 % - 24 000 m2
BNP CBRE
Tostain & Laffineur
59 %
250 000 m2
Arras EOL 6 % - 24 000 m2
Hordain
A1 Caudry
Tostain & Laffineur reste leader sur le marché de l’immobilier logistique dans le Nord-Pas-de-Calais, tant en volume traité qu’en nombre de transactions effectuées. Contactez-nous au 03 20 06 04 00 7
Les locations
12 transactions sur 19
12 locations - 237 000 m2 sur 426 000 m2 Preneur Colis Privé JMT Jung Logistique Dispéo La Foir’Fouille Logtex Simastock ID Logistics pour Alinea Kuehne+Nagel pour Auchan / Goodman Carrefour 2XL pour Danone Scapartois - E. Leclerc
Ville Brebières Chapelle d’Armentières Chapelle d’Armentières Templemars Dourges Arras Hordain Harnes
Surface 10 000 m2 12 000 m2 14 000 m2 18 000 m2 18 000 m2 18 000 m2 20 000 m2 22 000 m2
Carvin
24 000 m
Vendin-le-Vieil
24 000 m2
extensibles à 55 000 m2
Santes Lauwin-Planque
27 000 m2 30 000 m2
Part des clés en main dans les locations 33 %
2
237 000 m2 loués dont 129 000 m2 traités par Tostain & Laffineur soit 54,43 % du marché
Part des locations clés en main en volume 38 %
4
90 000 m2
Clés en main
8
Bâtiments existants
4 locations sur 12 8
Le marché locatif a principalement été dominé par les prestataires logistiques. En effet, seulement 4 des 12 transactions ont été réalisées par des donneurs d’ordre. Les valeurs locatives sont en légère hausse sur le Prime.
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67 %
Clés en main
Bâtiments existants
62 %
147 000 m2
90 000 m2 sur 237 000 m2
Les acquisitions
7 transactions sur 19
7 acquisitions - 189 000 m2 sur 426 000 m2 Preneur
Ville Tourcoing Caudry Roncq Dourges Dourges Douvrin
Sarbec Sophie Hallette Riga AEW Ontex EPF Orchestra
Arras
Surface 12 000 m2 16 000 m2 16 000 m2 30 000 m2 30 000 m2 33 000 m2 52 000 m2
extensibles à 120 000 m2
Part des clés en main dans les acquisitions 43 %
Le marché de l’acquisition se résume à 7 transactions dont 3 clés en main. Ces derniers représentent en volume 112 000 m2 soit 59,25 % de ce marché. La part du neuf l’a donc emporté sur celle de l’existant.
189 000 m2 vendus dont 145 000 m2 traités par Tostain & Laffineur soit 76,72 % du marché
Part des ventes clés en main en volume
3
Clés en main
4
Bâtiments existants
3 acquisitions sur 4
Clés en main
57 %
Bâtiments existants
39 %
77 000 m2
61 %
122 000 m2
122 000 m2 sur 189 000 m2
Contactez-nous au 03 20 06 04 00 9
Les transactions réalisées par Tostain & Laffineur Les entrepôts logistiques commercialisés par Tostain & Laffineur Chapelle d’Armentières - 12 000 m2 - Location
Chapelle d’Armentières - 14 000 m2 - Location
Harnes - 22 000 m2 - Location
JMT
Jung Logistique
ID Logistics pour Alinea
Carvin - 24 000 m2 - Location
Santes - 27 000 m2 - Location
Dourges - 30 000 m2 - Vente
Kuehne+Nagel pour Auchan
2XL pour Danone
AEW
Dourges - 30 000 m2 - Vente
Lauwin-Planque - 30 000 m2 - Location
Douvrin - 33 000 m2 - Vente
Ontex
Scapartois - Groupe E. Leclerc
EPF
Arras - 52 000 m2 extensibles à 120 000 m2 - Vente
Orchestra 10 www.tostain-laffineur-immobilier.com
Implantation des transactions réalisées Chapelle d’Armentières 12 000 m2
1
Chapelle d’Armentières 14 000 m2
2
Harnes 22 000 m2
3
Carvin 24 000 m2
4
Santes 27 000 m2
A22 A25
Armentières
1
A26
Lille
5
2
A27
9
4
5 Dourges
6
Lens
Dourges 30 000 m2
6
Dourges 30 000 m2
7
A23
7
3 Douai
Valenciennes
10 8
Lauwin-Planque 30 000 m2
8
Douvrin 33 000 m2
9
Arras 52 000 m2
Arras
A1
Cambrai
10
Contactez-nous au 03 20 06 04 00 11
Analyse du marché Répartition entre acquisition et location En nombre de transactions
37 %
En volume
44 %
7
acquisitions
189 000 m2
7
acquisitions
12
locations
12
locations
63 %
56 %
237 000 m2
La location reste prédominante, ce qui est rassurant pour les investisseurs. Cependant, du point de vue des volumes, l’acquisition se rapproche de la location.
Répartition par secteur géographique En nombre de transactions
En volume
53 %
10 transactions
Hors Métropole
Métropole
Métropole
Hors Métropole
47 %
9 transactions
39 %
165 000 m2
61 %
261 000 m2
Précédemment devancée par le Pas-de-Calais, la Métropole Européenne de Lille a repris position sur le marché des implantations logistiques, mouvement qu’elle a engagé l’année dernière. 12 www.tostain-laffineur-immobilier.com
Répartition par métier En nombre de transactions
En volume
Ets publics Hygiène 5 % - 1 transaction 5 % - 1 transaction Investisseur 5 % - 1 transaction Décoration 11 % - 2 transactions e-Commerce 5 % - 1 transaction
Textile
Messagerie 5 % - 1 transaction Alimentation animale 11 % - 2 transactions Cosmétique 5 % - 1 transaction
Alimentation
32 %
6 transactions
16 %
Hygiène 7 % - 30 000 m2
Ets publics 8 % - 33 000 m2
Messagerie 2 % - 10 000 m2
Investisseur 7 % - 30 000 m2 Décoration 9 % - 40 000 m2
Alimentation animale 7 % - 28 000 m2 Cosmétique 3 % - 12 000 m2
Alimentation
31 %
133 000 m2
Textile e-Commerce 6 % - 24 000 m2
3 transactions
20 %
86 000 m2
Part des clés en main - 7 transactions sur 19 En nombre de transactions
En volume 7
12
Bâtiments existants
63 %
Clés en main
37 %
53 %
224 000 m2
12
Bâtiments existants
7
Clés en main
47 %
202 000 m2
Ces chiffres font ressortir que, même si le nombre de clés en main est moins important, le volume placé reste néanmoins conséquent. Ceci s’explique par la carence en grandes surfaces logistiques sur le marché. Il est donc nécessaire de recourir à la construction clé en main, comme l’ont fait Orchestra, Carrefour et Scapartois. Contactez-nous au 03 20 06 04 00 13
Analyse du marché Répartition des transactions par tranche de surface Moins de 12 000 m2 1 transaction
Plus de 30 000 m2 2 transactions
5%
11 %
De 12 000 à 30 000 m2
84 %
16 transactions
Ce tableau va conforter les investisseurs sur le fait qu’il reste très pertinent de prévoir des bâtiments divisibles afin de répondre aux demandes de 12 000 m2, 18 000 m2, 24 000 m2 et 30 000 m2. Il faut donc prévoir la possibilité d’ajouter des bureaux, locaux sociaux et salles de charges pour chariots élevateurs toutes les deux ou trois cellules dans la conception des bâtiments.
Valeurs locatives du marché Type Classe A Classe B * HT / HC / m2 / An
Les valeurs locatives des bâtiments Classe A sont en hausse.
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Loyer facial * 42 à 46 € 32 à 35 €
Loyer économique * 40 € 32 €
Offre existante et en gris Offre en bâtiments existants Ville
Houplines Libercourt Lauwin-Planque Total
Offre en gris avec PC en cours de dépôt
Surface 22 000 m - Classe A - Disponibles 33 000 m2 - Classe B - Disponibles 42 000 m2 - Classe A - Janvier 2017 97 000 m2 2
Offre en gris avec PC et ICPE obtenus * Ville
Cambrai Camphin-en-Carembault Camphin-en-Carembault Libercourt Chapelle d’Armentières Calais Cambrai Lauwin-Planque Douvrin Total
Surface 12 000 m2 17 000 m2 23 000 m2 24 000 m2 37 000 m2 50 000 m2 50 000 m2 66 000 m2 72 000 m2 351 000 m2
Ville Dourges - Delta 3 * Lambres-lez-Douai ** Total
Surface 150 000 m2 160 000 m2 310 000 m2
* Livraison de 30 000 m2 à partir de mai 2017 et le reste à la demande ** A préciser
Répartition du volume disponible 13 %
Offre existante : 97 000 m2
46 %
Offre en gris avec PC en cours de dépôt
41 %
Offre en gris avec PC et ICPE obtenus
310 000 m2
351 000 m2
Soit 758 000 m2 en développement
* Livraison sous 8 mois après accord
Cette offre conséquente de Permis de Construire en gris, particulièrement située au sud et à l’ouest de Lille devrait pouvoir permettre de répondre à la demande.
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Offre existante et en gris Implantation de l’offre existante et en gris BÂTIMENTS EXISTANTS
Dunkerque
11 Houplines : 22 000 m2
1
Libercourt : 33 000 m
2
Lauwin-Planque : 42 000 m2
3
Calais
2
A25
A26
1 A22
N
Armentières
OFFRE EN GRIS - PC EN COURS DE DÉPÔT Dourges - Delta 3 : 150 000 m2
4
Lambres-lez-Douai : 160 000 m2
A27
6
Camphin-en-Carembault : 17 000 m2
7
Camphin-en-Carembault : 23 000 m
8
Libercourt : 24 000 m2
9
Chapelle d’Armentières : 37 000 m2
10 11
Cambrai: 50 000 m2
12
Lauwin-Planque : 66 000 m2
13
Douvrin : 72 000 m2
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2
7
A26
Cambrai : 12 000 m2
2
Lille
10
5
OFFRE EN GRIS - PC ET ICPE OBTENUS
Calais : 50 000 m2
A25
8
14
Dourges Lens
3
9
A23
4 Douai
13
Valenciennes
5 Arras
6
A1
12
Cambrai
Bilan de l’année 2015 et perspectives 2016 Bilan de l’année 2015 : une année record ! • Une première depuis 2008 : construction d’un entrepôt en blanc en France. AEW a acheté 30 000 m2 d’entrepôt en blanc à PRD • Manque d’offre disponible : seulement 64 000 m2 d’entrepôt en Classe A, en deux bâtiments • Pour la première fois, absence d’offre de bâtiments Classe B ou C, à part les 33 000 m2 de Libercourt • Beaucoup de PC en gris existants ou à venir • L’essentiel des transactions (12 sur 19) réalisé sur des surfaces comprises entre 12 000 et 30 000 m2 • Seulement deux transactions de plus de 30 000 m2 • Retour aux chiffres records des bonnes années • De très belles implantations à Arras, Douai, Lens et Lille • Un marché à nouveau dynamique grâce à la pression des investisseurs qui spéculent sur les rendements offerts par l’immobilier logistique. D’environ 7,5 % en 2014, le taux de rendement Prime est passé sous le seuil des 6 % en fin 2015
Perspectives 2016 Le début de l’année 2016 semble moins dynamique que l’année dernière. De belles transactions se sont néanmoins signées : • XPO LOGISTICS a signé en BEFA de 10 000 m2 d’entrepôt frigorifique à Lesquin avec le promoteur VIRTUO • SIMASTOCK a signé 40 000 m2 à La Chapelle d’Armentières pour héberger le contrat INBEV • INGRAM MICRO étend son entrepôt de 16 000 m2 pour atteindre 42 000 m2 au total En 2016, nous pouvons pronostiquer que : • La part du neuf devrait dépasser celle des bâtiments existants • Quelques méga-implantations devraient être en gestation sur de grandes surfaces logistiques • Le Nord devrait voir passer quelques transactions d’investissement sur des portefeuilles immobiliers logistiques situés dans la région
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Nouveauté Tostain & Laffineur élargit désormais son champ d’action principalement sur la dorsale logistique française, sur les villes de Paris, Lyon et Marseille, pour les transactions de grandes surfaces. C’est en association avec Christophe Gros qu’Antoine Tostain assurera ce développement.
Christophe GROS Tél : 07 68 45 13 10 Mail : cg@tostain-laffineur.com
Nous espérons que cette étude vous aura donné toute satisfaction et vous éclairera sur la façon de vous positionner en 2016 et dans les futures années. Mes équipes et moi-même restons bien évidemment à votre entière disposition et à votre écoute. Meilleures salutations. Antoine Tostain
Antoine TOSTAIN Tél : 06 76 21 01 60 Mail : at@tostain-laffineur.com
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ACTIVITES - LOGISTIQUE
BUREAUX
Antoine Tostain
Hugues Laffineur
Associé Gérant Bureaux, clé en main et Investissement
Associé Gérant Logistique, clé en main et Investissement
Elisabeth Martins Assistante de Direction
Thibaut Brodin
Consultant Développement Bureaux - Activités - Commerces
COMMERCES Thibaut Charlet Consultant Locaux d’Activités
Louis-Marie Delcampe Consultant Locaux d’Activités
Charles Rousseau
Morgan Vatin
Consultant Bureaux
Consultant Hors Métropole
Christophe Dzialak Consultant Commerces - Retail Park
Alexandra Duret Assistante Département Activités Logistique
Olivier Lebecque Consultant Bureaux
Adrien Erb
Consultant Bureaux
Raphaëlle Spillebout Consultante - Assistante Commerces - Lille centre
Vanessa Van Seuningen
Stéphanie Méténier
Assistante Département Activités Logistique
Assistante Département Bureaux
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Anaïs Thelier
Assistante Département Bureaux