TOSTAIN & LAFFINEUR Real Estate Solutions
Immobilier de Bureaux Métropole Lilloise Année 2015
A l’angle des avenues du Halley et de l’Harmonie, le volume se déhanche pour offrir des espaces extérieurs de qualité
LE MARCHÉ DES BUREAUX Edition 2016 23 rue de la Performance Europarc BV3 - 59650 Villeneuve d Ascq
Tél : 03 20 04 06 00 www.tostain-laffineur-immobilier.com
Immobilier de Bureaux Métropole Lilloise Année 2015
LE MARCHÉ DES BUREAUX Edition 2016
Volume transactĂŠ en 2015 m2
175 564
174 842
200 000
166 091
161 013
29 212
32 872
130 816
150 000
33 363
53 543
18 860 78 649
100 000
109 497
92 705
77 637
79 468
50 000
63 321 34 945
34 319
175 564 m2 : + 5,7%
33 080
La MĂŠtropole Lilloise affiche, cette annĂŠe, un record pour le volume rĂŠalisĂŠ sur les transactions de seconde main : + 37% par rapport Ă 2014. MalgrĂŠ un stock neuf en berne, la demande a vĂŠritablement su s'adapter en se positionnant sur des surfaces de seconde main.
36 855
0 2011
2012
Neufs
2013
Seconde Main
2014
2015
Comptes Propres
Les rÊsultats analysÊs ci-après s'entendent hors comptes propres. Source : Observatoire des Bureaux de la MÊtropole (OBM)
RĂŠpartition par tranche de surfaces + 67% sur 1 an
77 409 m2
- 2%
C'est le segment des grandes surfaces qui performe particulièrement en 2015 avec 32 transactions supÊrieures à 1 000 m2, soit 10 de plus qu'en 2014. A noter, 6 transactions supÊrieures à 4000 m2 dont 2 clÊs en main.
sur 1 an
40 789 m2 28%
300 m2 Ă 999 m2
≼ 1 000 m2
53%
53%
28%
< 300 m2
19%
28 154 m2
+ 14%
19%
sur 1 an
Evolution des tranches de surfaces sur les dernières annÊes 100 000
m2
86 911
90 000 80 000
77 409
70 000 60 000
46 213 48 725
< 300 m2
50 000 40 000
46 904
30 994 41 592
30 000 20 000
32 021
40 789
300-999 m2
28154
>= 1000 m2
24 743
23 880
10 000 2012
2013
2014
3
2015
RÊpartition Location / Vente en 2015 et Êvolution sur les dernières annÊes m2
130 000
119 617 m2
119 617
26 735 m2
LOCATION
82%
VENTE
110 000
114 623 103 095
90 000
18%
89 558 70 000
50 000
SDE MAIN
NEUF
28 977 m2
90 640 m2
NEUF
7 878 m2
SDE MAIN
24 555
30 000
18 857 m2
27 347
22 990
26 735
10 000 2012
2013
2014
Location
2015
Vente
Nombre de transactions Bien qu'en deçà des annÊes d'avant crise, le nombre de transactions est tout de même en lÊgère hausse, surtout dans le segment des surfaces infÊrieures à 300 m2 reprÊsentatif des PME rÊgionales.
373 Location
310
Concernant la typologie des preneurs, on constate que les services financiers ont ÊtÊ très peu prÊsents cette annÊe. Serait-ce dÝ à un manque d'offre sur les secteurs "prime" ?
287 Location
Vente
63
312 Transactions:
312
236 Vente
51
2012 2013
294
+ 6%
Location
247
Location
242 Vente
52
Vente
65
2014 2015
Evolution des principaux secteurs d'activitÊ sur les dernières annÊes Administration Association
Administration Association 21%
Services divers aux entreprises
ActivitĂŠs informatiques Distribution Commerce VAD
Services financiers Assurances
AnnĂŠe 2015 Services divers aux entreprises 13%
Autres 35%
ActivitĂŠs informatiques 11%
Services financiers Assurances 6%
Distribution Commerce VAD 14%
m2
30 000
30 623
29 819
19 757
21 552
20 918
20 000
19 370 14 318
15 370 13 026
15 718
13 050
10 000
11 558 7 275
8 723
9 205
0
2013
2014
4
2015
L'IMMOBILIER DE BUREAUX â&#x20AC;&#x201C; EDITION 2014
Secteurs de la MĂŠtropole Lilloise
Valeurs constatĂŠes par secteur en 2015 LOCATION
VENTE
Neuf
Seconde main
Neuf
Seconde main
LILLE
140 - 220
90 - 180
-
900 - 2500
VILLENEUVE Dâ&#x20AC;&#x2122;ASCQ
135 - 155
85 - 130
1800 - 2100
1000 - 1700
GRANDS BOULEVARDS
140 - 155
90 - 130
1800 - 2000
1100 - 1700
-
80 - 120
-
800 - 1400
ROCADE NORD OUEST
125 - 150
90 - 120
1750 - 1900
1100 - 1600
EURALILLE
180 - 220
130 - 190
-
-
TOURCOING
120 - 130
80 - 110
-
800 - 1200
AUTRE SECTEURS
120 - 145
75 - 110
1750 - 1950
750 - 1300
ROUBAIX
RĂŠpartition des m2 commercialisĂŠs par tranche de loyer NEUF Valeur en â&#x201A;Ź HT/HC/m2
SECONDE MAIN
2014
2015
2014
2015
Moins de 90 â&#x201A;Ź
0%
0%
9%
20%
90 â&#x201A;Ź Ă 120 â&#x201A;Ź
0%
5%
29%
32%
120 â&#x201A;Ź Ă 150 â&#x201A;Ź
26%
75%
48%
31%
150 â&#x201A;Ź Ă 180 â&#x201A;Ź
48%
15%
8%
12%
180 â&#x201A;Ź et plus
26%
5%
6%
5%
5
L'IMMOBILIER DE BUREAUX â&#x20AC;&#x201C; EDITION 2014
RĂŠpartition des transactions par secteur LOCATION m2 TOTAL
m2
VENTE m2
SDE MAIN
NEUF
NOMBRE de transactions
SDE MAIN
NEUF
< 300 m2
300 Ă 1000 m2
> 1000 m2
LILLE
39 170
8 689
24 542
0
5 939
72
28
5
VILLENEUVE D'ASCQ
30 016
6 928
17 824
1 261
4 003
44
19
7
GDS BOULEVARDS
29 288
5 647
15 205
4 500
3 936
38
11
8
ROUBAIX
20 000
0
17 718
0
2 282
14
4
4
ROCADE NORD OUEST
7 865
692
4 941
1 717
515
14
6
1
EURALILLE
7 768
606
7 162
0
0
3
6
4
TOURCOING
6 281
3 610
634
0
2 037
6
0
2
AUTRES
5 964
2 805
2 614
400
145
9
6
1
Villeneuve d'Ascq 21%
Grands Boulevards 20%
Euralille : 5 % ! Les secteurs pĂŠriphĂŠriques ont semble-t-il profitĂŠs du manque d'offres disponibles Ă Euralille. EspĂŠrons seulement que certains grands utilisateurs ne se soient pas dĂŠtournĂŠs du marchĂŠ lillois pour s'orienter sur d'autres mĂŠtropoles !
Euralille 5% Lille 27% Roubaix 14% Autres 4%
Tourcoing 4%
Rocade Nord Ouest 5%
Evolution des 4 principaux secteurs sur les dernières annÊes 50 000
m2
43 677 36 929
40 000
22 509 30 000
39 170
31 325
21 917 18 701
30 016
25 409 25 370
20 000
29 288
20 146 11 801
12 293 10 000
7 768
8 947 0 2012
2013
Lille
2014
Villeneuve d'Ascq
6
Grands Boulevards
2015
Euralille
LILLE : 39 170 m2 â&#x20AC;&#x201C; 105 transactions Il s'agit de toutes les opĂŠrations situĂŠes Ă Lille intra muros (hors secteur Euralille), ainsi que les pĂ´les d'excellence que sont EurasantĂŠ et Euratechnologies.
Part de marchĂŠ du secteur en volume
Faits marquants
33% Toujours une belle performance de marchĂŠ pour ce secteur. Presque 1 transaction sur 3 a ĂŠtĂŠ conclue sur Lille. A noter ĂŠgalement, une rĂŠpartition Ă l'ĂŠquilibre du volume transactĂŠ sur les diffĂŠrentes tranches de surfaces.
27% 27% %
20% 19%
2012
2013
2014
2015
Fait marquant : La prise à bail par le RECTORAT de l'ancien siège de LMH (5 500 m 2 ), immeuble qui a ensuite ÊtÊ vendu à investisseur (transaction Tostain & Laffineur).
RĂŠpartition Neuf / Seconde Main en volume 35000
30481 27155
30000
24070
25000
24753
Evolution Location / Vente en volume 16522
20000
m2
40 000
15000
36 391
33 231
12176 30 000
8689
10000 5000
39 170 m2
29 534 20 000
660
17 343 10 000
0
2012
2013
2014
Bureaux Neufs
13 930 m2 36%
2012
2013
Location
2014
2015
Vente
Evolution des tranches de surfaces en volume 30 000
370 m2 14 407 m2 37%
â&#x2030;Ľ 1 000
5 939
0
Bureaux de Seconde Main
300 m2 Ă 999 m2
7 395
7 387
2015
RĂŠpartition du volume par tranche de surfaces Surface moyenne :
7 286
m2
28 462
20 000
14 559
14 407
12 862
13 930 10 833
12 298
m2 10 000
< 300 m2
9 961 2 471
8 164
9 508 7 051
0 2012
10 833 m2 27%
< 300 m2
7
2013
300-999 m2
2014
2015
>= 1000 m2
VILLENEUVE D'ASCQ : 30 016 m2 â&#x20AC;&#x201C; 70 transactions Le secteur "Villeneuve d'Ascq" comprend la zone des PrĂŠs (DĂŠcathlon Campus), le Parc des Moulins, le Parc de la Cimaise au Nord, puis le quartier HĂ´tel de Ville â&#x20AC;&#x201C; Centre Commercial V2 (Heron Parc). Au sud, il englobe les programmes de la Haute Borne, Lezennes (Synergie Park) et Ronchin.
Part de marchĂŠ du secteur en volume
Faits marquants
23%
20%
20%
2012
21%
2013
2014
Belle performance encore de ce secteur qui est en progression de 18% par rapport au XXX volume de 2014. Le dĂŠcalage de la mise en commercialisation du "Grand CarrĂŠ" Ă la Haute Borne devrait favoriser le quartier "Les PrĂŠs â&#x20AC;&#x201C; Pilaterie" dont les offres pour accueillir des clĂŠs en main sont multiples.
2015
RĂŠpartition Neuf / Seconde Main en volume 25000
21827 18747
20000
15467
14726
Evolution Location / Vente en volume
15000
10767
10644
10000
6662
m2
30 000
24 752
21 986
8189
16 711
20 000
15 099
5000
30 016 m2
9 523 10 000
2013
Bureaux Neufs
2014
5 264
3 384
0
2012
10 310
0
2015
2012
2013
2014
2015
Bureaux de Seconde Main
Location
Evolution des tranches de surfaces en volume
RĂŠpartition du volume par tranche de surfaces 430 m2
Surface moyenne :
Vente
20 000
m2
14 659 9 938 m2 33%
13 331 m2 45%
300 m2 Ă 999 m2
12 417
â&#x2030;Ľ 1 000 m2
10 000
9 141
< 300
m2
11 711
13 331
8 418
9 938
6 126 6 747
4 676
4 585
5 280
0 2012
6 747 m2 22%
< 300 m2
8
2013
300-999 m2
2014
2015
>= 1000 m2
GRANDS BOULEVARDS : 29 288 m2 â&#x20AC;&#x201C; 57 transactions Le secteur des Grands Boulevards s'ĂŠtend de l'avenue de la RĂŠpublique vers l'avenue de la Marne et l'avenue de Flandre. Il traverse les villes de La Madeleine, Marcq-en-Baroeul, Wasquehal puis Mouvaux vers Tourcoing, Villeneuve d'Ascq et Roubaix.
Part de marchĂŠ du secteur en volume
21%
Faits marquants
18%
C'est le secteur qui a enregistrĂŠ l'ĂŠvolution la plus significative par rapport Ă l'annĂŠe 2014 : + 45% du volume.
20% 6%
2012
XXX
2013
2014
A noter, 2 clÊs en main d'envergure sur la commune de Marcq-en-Baroeul : - la Direction RÊgionale de KPMG, qui s'installera sur 4 500 m2 à la CitÊ des Echanges - la Direction RÊgionale et le Centre de Formation de l'APAVE, qui s'installeront dans un bâtiment mixte bureaux/activitÊ de 4 000 m2 sur le Parc Europe.
2015
RĂŠpartition Neuf / Seconde Main en volume 30000
25810 25000
19141
20000
Evolution Location / Vente en volume
13511
15000
22 570
10147
8199
10000
6635 5000
1493
20 852 17 498
20 000
7 028
748
29 288 m2
0
2012
m2
30 000
2013
10 000
2 648
1 919 2014
2015
0 2012
Bureaux Neufs
8 436
4 733
2013
2014
2015
Bureaux de Seconde Main
Location
RĂŠpartition du volume par tranche de surfaces Surface moyenne :
Vente
Evolution des tranches de surfaces en volume
515 m2
25 000
m2
20 233
4 822 m2 16%
20 000
20 233 m2 70%
300 m2 Ă 999 m2
15 000
â&#x2030;Ľ 1 000 m2
10 000
< 300 m2
5 000
11 024 8 395
10 421 5 858 3 994
4 233 m2 14%
1 140
0 2012
< 300 m2
9
6 948
3 813
2013
300-999 m2
4 822
4 803 2014
4 233 2015
>= 1000 m2
ROUBAIX : 20 000 m2 â&#x20AC;&#x201C; 22 transactions Le secteur "Roubaix" comprend les opĂŠrations en entrĂŠe de Barbieux et Roubaix intra-muros.
Part de marchĂŠ du secteur en volume
Faits marquants
14%
10%
Avec 20 000 m2 enregistrĂŠs cette annĂŠe, le secteur de Roubaix est boostĂŠ par la confirmation de LA REDOUTE de rester locataire de l'immeuble "Blanche Maille" sur 12 000 m2. Les transactions sur immeuble neuf se font attendre. Les diffĂŠrents projets Ă proximitĂŠ de la gare pourraient apporter une bonne dynamique au marchĂŠ.
6%
5% 2012
2013
2014
2015
RĂŠpartition Neuf / Seconde Main en volume
20000
20000 18000 16000 14000
Evolution Location / Vente en volume
12000
7398
8000
20 000 m2
6621 6928
15 000
3870 2442
6000 4000
0
0
2012
12 038 6 052
10 000
2000
0
5 662
5 000
650 2013
Bureaux Neufs
2014
1 981
2 282
876
0
2015
2012
Bureaux de Seconde Main
2013
2014
Location
RĂŠpartition du volume par tranche de surfaces Surface moyenne :
17 718
m2
20 000
10000
2015
Vente
Evolution des tranches de surfaces en volume
2 2 910 519mm
20 000
m2
16 073
16 073 m2 80%
15 000
10 775 10 000
2 828 m2 15%
300 m2 Ă 999 m2
4 073
â&#x2030;Ľ 1 000 m2 5 000
< 300 m2
2 309 2 348
1 099 m2 5%
0
1 655 2012
< 300 m2
10
2 096
2 828
1 506 1 349
1 099
1 148 2013
300-999 m2
2014
2015
>= 1000 m2
ROCADE NORD OUEST : 7 865 m2 â&#x20AC;&#x201C; 21 transactions Ce secteur s'ĂŠtend le long de la rocade nord-ouest du nord de Marcq-en-Baroeul, en passant par Marquette, Saint AndrĂŠ lez Lille et Lambersart, et rejoint ensuite Lomme, Englos et Sequedin.
Part de marchĂŠ du secteur en volume
Faits marquants
10% 5% 2%
2012
2013
Une bonne progression du volume par XXX à 2014, notamment en neuf sur le rapport p r o g r a m m e " Vi l l a g e d e s Vo i l e s " à Wambrechies. La Rocade Nord Ouest est un secteur toujours très prisÊ par les acquÊreurs. Un tiers du nombre des transactions sont des acquisitions de bureaux.
5%
2014
2015
RĂŠpartition Neuf / Seconde Main en volume 8000
6852 7000
5933 6000
5456
5000
Evolution Location / Vente en volume
4153
4000
15 000
2908 3000
m2
12 376
2409
2000
10 000
1413 1431
5 633
7 865 m2
1000
3 679
5 000
1 750
0
2012
2013
409
2014
2015
3 382
0 2012
Bureaux Neufs
2013
RĂŠpartition du volume par tranche de surfaces Surface moyenne :
2015
10 000
m2
9 380
8 000
3 804 m2 48%
6 000
3 235
4 000
m2
â&#x2030;Ľ 1 000
Vente
Evolution des tranches de surfaces en volume
375 m2
300 m2 Ă 999 m2
m2
1 838
2 326
2 000
2 504 m2 32%
2014
Bureaux de Seconde Main
Location
< 300
2 232
1 094
1 557 m2 20%
1 567
3 804
2 093
2 504 1 557
751
1 500
0 2012
< 300 m2
11
2013
300-999 m2
2014
2015
>= 1000 m2
EURALILLE : 7 768 m2 â&#x20AC;&#x201C; 13 transactions Le secteur "Euralille" comprend les immeubles situĂŠs Ă proximitĂŠ immĂŠdiate de la gare Lilleurope (Tour de Lille, Lilleurope, Saint Maurice, Axe Europe) et s'ĂŠtend d'un cĂ´tĂŠ jusqu'Ă l'entrĂŠe des "Grands Boulevards" (Le Romarin) et de l'autre jusqu'Ă la fin du boulevard Hoover (Euralille II).
Part de marchĂŠ du secteur en volume
Faits marquants
22% 11%
AnnÊe en berne pour ce secteur qui affiche son plus faible volume depuis de nombreuses annÊes. Euralille est toujours un secteur recherchÊ par les "grands" utilisateurs, mais l'absence de nouveaux programmes n'a pas permis de satisfaire la demande. A noter, près de 70% (5 600 m2) de la demande placÊe s'est orientÊe en seconde main, sur les 2 tours emblÊmatiques d'Euralille 1 !
10% 5%
2012
2013
2014
2015
RĂŠpartition Neuf / Seconde Main en volume 18000
16173 15152
16000 14000 12000
Evolution Location / Vente en volume
9066
10000 8000
6792
5133
6000
m2
30 000
7162
24 465
5009
20 000
14 199
4000
11 801
11 743
2000
7 768
606
0
2012
2013
Bureaux Neufs
m2
550 2014
0
2015
2011
Bureaux de Seconde Main
2012
Location
RĂŠpartition du volume par tranche de surfaces Surface moyenne :
6 860
10 000
2013
2014
Vente
Evolution des tranches de surfaces en volume
600 m2
25 000
m2
25 090
20 000
2 392 m2 30%
300 m2 Ă 999 m2
â&#x2030;Ľ 1 000
m2
4 961 m2 65%
15 000
10 000
8 279
< 300 m2
5 323 5 000
415 m2 5%
4 848 1 072
7 475 4 961 2 392 415
3 671 912
655
0 2012
< 300 m2
12
2013
300-999 m2
2014
2015
>= 1000 m2
TOURCOING : 6 281 m2 â&#x20AC;&#x201C; 8 transactions Le secteur "Tourcoing" comprend essentiellement Tourcoing Centre Ville, ainsi qu'une grande partie de l'Union.
Part de marchĂŠ du secteur en volume
Faits marquants
6% 3%
2012
2%
2013
Toujours trop peu de transactions sur ce secteur. XXX A noter : la prise Ă bail par GRAIN DE MALICE d'un immeuble de 3 500 m2 clĂŠ en main dans le quartier de l'Union. Cette transaction permet au secteur d'afficher un volume sur le neuf supĂŠrieur au seconde main.
4%
2014
2015
RĂŠpartition Neuf / Seconde Main en volume 6000
5367
5000
4000
Evolution Location / Vente en volume
3610 2113
3000
m2
8 000
2452
6 576
2671
2156
2132
6 000
2000
4 244 2 919
4 000
6 281 m2
1000
0
904
2 000
0
2012
2013
Bureaux Neufs
2014
2 132
0
2015
2012
2013
2014
Location
Bureaux de Seconde Main
2015
Vente
Evolution des tranches de surfaces en volume
RĂŠpartition du volume par tranche de surfaces Surface moyenne :
2 037
1 689
785 m2
8 000
5 537 m2 88%
m2
6 000
5 537 4 337
4 000
â&#x2030;Ľ 1 000 m2
3 143
2 735
2 000
972
< 300 m2
744 m2 12%
901
0 2012
< 300 m2
13
1 221
2013
300-999 m2
2014
911
744 2015
>= 1000 m2
AUTRES : 5 964 m2 â&#x20AC;&#x201C; 16 transactions Ce secteur, crĂŠĂŠ en 2006 par l'OBM, reprend les secteurs restants de la MĂŠtropole.
Part de marchĂŠ du secteur en volume
7%
Faits marquants
6%
4%
5%
2012
2013
2014
XXX Volume en lÊgère baisse en 2015 pour ce secteur, mais le dÊveloppement du programme ARTE PARC situÊ à Lesquin devrait permettre de rÊaliser quelques transactions significatives dans les prochains mois.
2015
RĂŠpartition Neuf / Seconde Main en volume 7000
5457
6000
5174 5000
4000
Evolution Location / Vente en volume
4312 3205 2759
2466
3000
m2
15 000
3150
10 000
7 658
2000
1185
5 964 m2
949 2013
Bureaux Neufs
2014
5 419
846
667
545
2015
0 2012
Bureaux de Seconde Main
2013
2014
Location
2015
Vente
Evolution des tranches de surfaces en volume
RĂŠpartition du volume par tranche de surfaces Surface moyenne :
5 692
5 000
1000
2012
5 932
370 m2
6 000
m2
4 873
1 579 m2 26%
< 300
m2
3 075 m2 51%
4 300 4 000
3 396 2 550
â&#x2030;Ľ 1 000 m2
2 284
300 m2 Ă 999 m2
2 000
3 075 1 486
1 944
1 310
911
1 310 m2 23%
1 579
0 2012
< 300 m2
14
2013
300-999 m2
2014
2015
>= 1000 m2
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