TOSTAIN & LAFFINEUR REAL ESTATE SOLUTIONS
Solutions Personnalisées en Immobilier d’Entreprise et Commercial
ETUDE DE MARCHÉ 2016 - IMMOBILIER DE BUREAUX METROPOLE LILLOISE
Edition 2017 23, Rue de la Performance - Europarc BV3 - 59650 Villeneuve d’Ascq Tél : 03 20 04 06 00 www.tostain-laffineur-immobilier.com
Sommaire
Document confidentiel et non contractuel
Notre métier
p. 03
Analyse de la demande placée
p. 05
Analyse par tranche de surfaces
p. 06
Répartition du volume
p. 07
Secteurs de la Métropole Lilloise p. 08 Quelques réalisations Tostain & Laffineur
p. 11
Villeneuve d’Ascq p. 12 Lille
p. 13
Euralille p. 14 Grands Boulevards p. 15 Les autres secteurs p. 16 Ils nous font confiance
2
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p. 19
Notre métier La société • • • •
Créée en 2004 par Antoine TOSTAIN et Hugues LAFFINEUR Agence spécialisée dans le conseil en immobilier d’entreprise et implantée à Villeneuve d’Ascq Société régionale indépendante opérant principalement sur la Région Hauts-de-France, avec un développement national en cours pour les transactions d’entrepôts XXL Une équipe dynamique de 16 personnes
Les domaines d’intervention •
•
Accompagner les acteurs de l’immobilier d’entreprise -- Utilisateurs : entreprises, administrations et collectivités -- Propriétaires institutionnels et privés -- Investisseurs, promoteurs et aménageurs Pour trouver la meilleure solution à leur problématique immobilière sur les types de biens suivants : -- Bureaux -- Plateformes logistiques -- Commerces -- Terrains -- Locaux d’activités -- Usines
Notre réseau, nos partenaires... Régionaux convaincus, et totalement indépendants, nous sommes fortement impliqués dans le tissu économique de notre région. Nous entretenons des liens forts avec les acteurs institutionnels régionaux.
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Notre métier Les savoir-faire • • • • • • • • •
Commercialiser des actifs immobiliers à la location et à la vente Donner des avis de valeur d’immeubles d’entreprise Rechercher des bâtiments existants ou à construire, à la vente ou à la location, pour le compte de clients, par le biais d’appels d’offres et de mises en concurrence Accompagner les entreprises dans leurs problématiques immobilières à moyen et long termes et participer à leur réflexion stratégique Gérer les appels d’offres de vente des sites à meilleur acquéreur Conseiller les investisseurs sur leurs acquisitions et arbitrages Identifier des fonciers à développer en immobilier d’entreprise, commercial et résidentiel Coordonner toutes les étapes de la réalisation de bâtiments clé en main Etablir des études de marché détaillées sur les différents secteurs de la Métropole Lilloise.
Mais aussi... • • • • •
Conseiller l’externalisation de patrimoine d’utilisateurs à des investisseurs Analyser et renégocier des baux Gérer des appels d’offres à projets de sites à requalifier Conseiller les propriétaires pour la valorisation de leurs actifs (relooking, étude de divisibilité, mise aux normes...) Conseiller les promoteurs sur la conception des immeubles à construire (surfaces, divisibilité, aménagements). C’est aussi les accompagner sur la recherche de fonciers, les dépôts de Permis de Construire et les constructions clés en main.
Partenariat national
4
Partageant les valeurs que sont le sens du service, le professionnalisme, l’indépendance et la passion de notre métier, c’est naturellement que Benoît du Passage (PDG France et Europe du Sud de JLL) et ses équipes, ont proposé à TOSTAIN & LAFFINEUR d’être leur partenaire sur la Région Hauts-de-France.
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Analyse de la demande placée - Année 2016 Volume transacté en 2016 Volume total transacté en Bureaux (locations et ventes à utilisateur) en 2016 sur la Métropole Lilloise. Chiffres 300 000 fournis par l’O.B.M. (Observatoire des Bureaux de la Métropole), organisme de la CCI Grand Lille.
250 000
225 246
m2
Moyenne des 5 dernières années : 161 000 m2
29 212
32 872 150 000
36 519
166 091
161 013 33 363
53 543
225 246 m2 40 % supérieur à la moyenne des 5 années précédentes
175 564
174 842
200 000
Année 2016 : un record historique !
107 949
109 497
92 705
9%
50 000
80 778
63 321 34 945
33 080
36 855
Arthur Loyd
CBRE
BNP
Tostain & Laffineur
17 493 m2
79 468
49 758 m2
Autres
78 649
100 000
26 %
Répartion par agents :
23 %
42 978 m2
22 %
40 810 m2
0 2012 2012
2013 2013
Neufs
2014 2014
Seconde Main
2015 2015
2016 2016
Comptes Propres
Les résultats analysés ci-après dans cette étude s’entendent HORS COMPTES PROPRES
Répartition des transactions en 2016 Volume m2
Nombre de Transaction 406 Transactions en 2016 Soit + 30 % par rapport à 2015
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Analyse par tranche de surfaces - Année 2016 Volume par tranche de surfaces Répartition par agents des surfaces + de 1 000 m2 : CBRE
22%
+ 40%
sur 1 an
Tostain & Laffineur
Tranches de surfaces : + de 1 000 m2 : 57% du volume total dont 60% sur immeubles neufs
+ 30%
sur 1 an
Arthur Loyd
BNP
sur 1 an
- de 300 m2
+ 10%
9%
+ de 1000 m2
300 à 1000 m2
Autres
26 % 28 635 m2
Evolution du volume transacté par tranche de surfaces Surface 300 à 1000 m2
Surface - de 300 m2 40 000
50 000
100 000
40 000
80 000
30 000 30 000 20 000
10 000
0
6
29 152
19 504
22 263
60 000 33 550
20 000
16 105
31 537
3 086
2013
2014
2015
42 855 52 892
40 000
64 731
23 655
10 000
2 480
43 037
35 760
25 068
4 632
Surface + de 1000 m2
6 960 2016
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5 398
14 633
0
2013
20 000 8 042
9 252
2014
2015
9 087 2016
0
44 056 2013
22 558
24 517
2014
2015
2016
31 %
Répartition du volume - Année 2016 Répartition Location / Vente Volume m2 :
Nbre Transactions :
Location 154 284 m2
18%
Vente 34 443 m2
Location 331 T
19%
Vente 75 T
81%
82%
Répartition par secteur d’activités
20% du volume total
2013 2014
2015 2016
Activités informatiques
2013 2014 2015 2016
Services financiers Assurance
2013 2014
2015 2016
Administration Association
2013 2014 2015 2016
Distribution Commerce Vente à distance
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Secteurs de la Métropole Lilloise Rappel des différents secteurs tertiaires Lille : Ce secteur regroupe toutes les opérations situées à Lille intra muros, ainsi que les pôles d’excellence Eurasanté et Euratechnologies.
Euralille :
Quartier d’affaires organisé autour des 2 gares TGV, de l’entrée des Grands Boulevards jusqu’à la Porte de Valenciennes (Euralille 2).
Les Grands Boulevards :
Axe historique reliant Lille et Roubaix (lignes tramway) traversant les villes de La Madeleine, Marcq-en-Baroeul, Wasquehal...
Villeneuve d’Ascq :
Secteur comprenant de nombreux parcs tertiaires : Les Prés Pilaterie, Parc des Moulins - Cimaise, V2, Synergie Park, et la Haute Borne.
Rocade Nord Ouest :
Ce secteur s’étend le long de la Rocade Nord Ouest de Lomme, Lambersart à Marquette-Lez-Lille, Wambrechies.
Roubaix : Secteur regroupant les opérations intra muros, notamment autour de la gare, ainsi que l’Union, quartier en plein développement.
Tourcoing :
Secteur regroupant les opérations intra muros ainsi qu’une partie de l’Union.
Autres secteurs :
Secteur comprenant les autres opérations de la Métropole, principalement de taille moyenne et de façon ponctuelle.
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Secteurs de la Métropole Lilloise Répartition par secteurs géographiques GDS BOULEVARDS 18% - 34 069 m2 - 81 T
LILLE 25% 47 499 m2 118 T
AUTRES 7% - 14 240 m2 - 41 T ROUBAIX 6% - 10 619 m2 - 27 T EURALILLE 6% - 10 150 m2 - 14 T ROCADE Nord Ouest 4% -7 755 m2 - 25 T TOURCOING 2% - 4 071 m2 - 26 T
Valeurs constatées par secteurs VILLENEUVE D’ASCQ 32% - 60 324 m2 74 T
Les secteurs phares restent cette année encore Villeneuve d’Ascq, Lille et les Grands Boulevards. Les valeurs locatives se maintiennent sur l’année 2016, les négociations portant principalement sur les mesures d’accompagnement.
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Secteurs de la Métropole Lilloise Répartition du volume transacté par secteur géographique m2
Lille 2016 Lille moyenne sur 5 ans
16 173 7 899
Euralille 2016 Euralille moyenne sur 5 ans
31 326 25 386
9 039 6 365
9 112
Gds Boulevards 2016 4 804
29 265
Gds Boulevards moyenne sur 5 ans 4 017
16 860
Villeneuve d’Ascq 2016 V. d’Ascq moyenne sur 5 ans
Rocade NO 2016 Rocade NO moyenne sur 5 ans
43 847 10 579
3 866
Roubaix moyenne sur 5 ans
6 167 8 913
3 098
Tourcoing moyenne sur 5 ans
Autres 2016 Autres moyenne sur 5 ans
15 329
6 464
Roubaix 2016 4452
Tourcoing 2016
16 477
12 470 8 127 5 076
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6 113
Neuf
Seconde main
Quelques réalisations Tostain & Laffineur 2016 KILOUTOU - 4 000 m2 - Location Les Jardins d’eau de la Pilaterie
ETAM - 1 565 m2 - Location Av Marne - MARCQ EN B
VUE DEPUIS L'ANGLE DE LA RUE DE LA COUTURE AVEC LA RUE DU HOUBLON
MOBIVIA - 5 900 m2 - Vente Haute Borne - V. D’ASCQ
EMBISPHERE - 967 m2 - Location Rue Molinel - MARCQ EN B
SEPTEMBRE 2015
WEX EUROPE - 375 m LILLE
2
TALENT PLUG - 330 m LILLE
2
EXPERTS & CO - 1 400 m2 - Vente Technoparc
PARTENORD - 750 m2 ROUBAIX
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VILLENEUVE D’ASCQ - Année 2016 Evolution Neuf / Seconde main
32%
Les chiffres clés : 60 324 m2 - 74 Transactions
Demande placée en MEL
2013
2014
2015
2016
25 409
30 016
21 986 3 384
15 099 10 310
24 752 5 264
Nombre de transactions
57
64
70
74
Surfaces moyennes
445
400
430
815
Volume de transactions Location Vente
25 370
60 324 52 412 7 912
Répartion Neuf / Seconde main
Volume par tranche de surfaces + de 1000 m2
300 à 1000 m2
- de 300 m2
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La transaction référence
MOBIVIA - 5 900 m2 - Vente Haute Borne
LILLE - Année 2016 Evolution Neuf / Seconde main
25%
Les chiffres clés : 47 499 m2 - 118 Transactions
Demande placée en MEL
2013
2014
2015
2016
43 677
36 929
39 170
47 499
Nombre de transactions
83
102
105
118
Surfaces moyennes
530
360
Volume de transactions Location Vente
36 391 7 286
29 534 7 395
33 231 5 939
370
37 903 9 596
400
Répartion Neuf / Seconde main
Volume par tranche de surfaces 300 à 1000 m2
- de 300 m2
+ de 1000 m2
La transaction référence CIC - 3 370 m2 - Location Le 32 Paul Duez
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EURALILLE - Année 2016 Evolution Neuf / Seconde main
6%
Les chiffres clés : 10 150 m2 - 14 Transactions
Demande placée en MEL
2013 Volume de transactions Location Vente
Nombre de transactions Surfaces moyennes
2014
2015
31 325
11 801
7 768
27
14
13
14
1 160
840
600
725
24 465 6 860
11 801 0
7 768 0
Répartion Neuf / Seconde main
Volume par tranche de surfaces La transaction référence 300 à 1000 m2
+ de 1000 m - de 300 m2
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2
2016
BNP PARIBAS - 6 513 m2 - Location Grand Angle Romarin
10 150 9 696 454
GRANDS BOULEVARDS - Année 2016 Evolution Neuf / Seconde main
18%
Les chiffres clés : 34 069 m2 - 81 Transactions
Demande placée en MEL
2016
2013
2014
2015
8 947
20 146
29 288
34 069
Nombre de transactions
37
51
57
81
Surfaces moyennes
240
395
515
420
Volume de transactions Location Vente
7 028 1 919
17 498 2 648
20 852 8 436
28 636 5 433
Répartion Neuf / Seconde main
Volume par tranche de surfaces 300 à 1000 m2
+ de 1000 m2
- de 300 m2
La transaction référence ETAM - 1 692 m2 - Location Av. Marne - Marcq en B.
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ROUBAIX - Année 2016 Evolution Neuf / Seconde main
6%
Les chiffres clés : 10 619 m2 - 27 Transactions
Demande placée en MEL
2014
2015
2016
14 019
6 928
20 000
10 619
27
18
22
9
385
910
625
2013 Volume de transactions Location Vente
Nombre de transactions Surfaces moyennes
12 038 1 981
520
6 052 876
17 718 2 282
Répartion Neuf / Seconde main
Volume par tranche de surfaces 300 à 1000 m2
- de 300 m2 + de 1000 m2
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La transaction référence Mission Locale - 1 250 m2 - Location Av JB Lebas
6 831 3 788
ROCADE NORD OUEST - Année 2016 Evolution Neuf / Seconde main
4%
Les chiffres clés : 7 755 m2 - 25 Transactions
Demande placée en MEL
2013 Volume de transactions Location Vente
Nombre de transactions Surfaces moyennes
2014
2015
2016
7 061
2 844
7 865
22
10
21
25
320
285
375
310
3 679 3 382
1 750 1 094
5 633 2 232
7 755
6 494 1 261
Répartion Neuf / Seconde main
Volume par tranche de surfaces La transaction référence
300 à 1000 m2
+ de 1000 m2 - de 300 m2
CONCEPT 43 - 2 695 m2 - Location Marquette Lez Lille
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TOURCOING - Année 2016 Evolution Neuf / Seconde main
2%
Les chiffres clés : 4 071 m2 - 26 Transactions
Demande placée en MEL
Volume de transactions Location Vente
Nombre de transactions Surfaces moyennes
2013
2014
4 608
2 132
2 919 1 689
2 132 0
2015 6 281 4 244 2 037
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3 906 165
9
8
15
510
235
785
100
Volume par tranche de surfaces
- de 300 m2
4 071
9
Répartion Neuf / Seconde main
300 à 1000 m2
2016
La transaction référence EGENCIA - 738 m2 - Location Alhena 3
Ils nous font confiance
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TOSTAIN & LAFFINEUR REAL ESTATE SOLUTIONS
Solutions Personnalisées en Immobilier d’Entreprise et Commercial
ACTIVITES - LOGISTIQUE
BUREAUX
Antoine Tostain
Hugues Laffineur
Associé Gérant Logistique, clé en main et Investissement
Associé Gérant Bureaux, clé en main et Investissement
Elisabeth Martins Assistante de Direction
Thibaut Charlet Consultant Locaux d’Activités
Louis-Marie Delcampe Consultant Locaux d’Activités
Quentin Abelé
Charles Rousseau
Consultant Hors Métropole
Consultant Bureaux
COMMERCES
Alexandra Duret Assistante Département Activités Logistique
Stéphanie Méténier Assistante Département Activités Logistique
Christophe Dzialak Consultant Commerces - Retail Park
Raphaëlle Spillebout Consultante - Assistante Commerces - Lille centre
François-Nicolas CLAUDOT Consultant Bureaux
Consultant(e)
en cours de recrutement Bureaux
DEVELOPPEMENT
Thibaut Brodin
Consultant Développement Bureaux - Activités - Commerces
23, Rue de la Performance - Europarc BV3 - 59650 Villeneuve d’Ascq Tél : 03 20 04 06 00 www.tostain-laffineur-immobilier.com
Amandine Antunes Assistante Département Bureaux
Anaïs Thelier
Assistante Département Bureaux