Tabla 1.- Peso de las variables de forma, localización, área y distancia al centro urbano

El valor catastral y la descripción de los predios siempre han estado relacionados en todos los trámites de los catastros y registros públicos de la propiedad en México (INAP, 2010). Sin embargo, carecen de un modelo geoespacial unificado que mediante SIG resuelvan por completo el problema de la determinación técnica de los valores masivos apegados a las normatividades vigentes locales y la determinación masiva de los documentos descriptivos de un complejo urbano establecido o no en régimen de condominio.

Las tablas de valores catastrales en México (tanto de terreno como de construcción) se autorizan a finales de cada año con el objetivo de que todos los predios urbanos y rurales de cada municipio y/o estado tenga una referencia o punto de partida para el cálculo de valor -lo más justo posible- y sirva para la determinación del impuesto predial para el siguiente ejercicio fiscal (INDETEC, 2006b). Se puede observar que cada año ese esfuerzo repercute en la recaudación y pago de tributos tomando como base los valores de todos y cada uno de los predios del territorio urbano y rural. La gran desventaja de la mayoría de los municipios del país, es que pocos municipios tienen sus bases cartográficas catastrales actualizadas y pueden mediante un SIG contribuir al valor catastral año con año.

El problema de la valoración catastral automatizada mediante algoritmos computacionales data desde finales del siglo pasado, teniendo su mayor aporte entre 1990 y 1998. En el estudio de comparación de métodos de valoración del suelo soportado por un SIG (Margarido y Rodrigues, 1998), destacan la importancia de los pesos de las variables y su relación con el factor resultante, la tabla 1 muestra el resultado de la investigación realizada a la ciudad de Aracariguama, Brazil.

Tabla 1. - Peso de las variables de forma, localización, área y distancia al centro urbano

Característica Peso o factor

Regular Irregular

En esquina de manzana Intermedio de la manzana

Otra ubicación

Forma

Localización

1.00

0.90

1.10

1.00

0.90

Infraestructuras de mejoras

Sin banqueta a calle pavimentada Con banqueta a calle pavimentada Sin mejoras 0.95

1.00

0.90

Distancia en metros al centro urbano (CU)

CU <= 500 1.10

500 < CU <= 1000 0.95

1000 < CU <= 1500

1500 < CU <= 2000 0.85

0.75

2000 < CU <= 2500 0.65

CU > 2500 0.55

Fuente: Margarido y Rodrigues (1998) Durante tres décadas en el catastro de Sinaloa, los cálculos relacionados al tema del valor del terreno, están sujetos a petición de parte, es decir, solo aquellos bienes inmuebles que requieren de una inspección detallada del terreno, sus medidas de frente, contra frente y profundidad, así como la determinación de los factores de incrementos y/o deméritos se actualizan en la base catastral actual.

La actualización de los instrumentos de planeación en las ciudades Sinaloenses, tendrán como base una minería de datos cartográficos y catastrales que les permitan definir mapas temáticos de tendencias espaciales como: densidad de predios en base a su frente mínimo y/o máximo en una zona geográfica determinada, conocer espacialmente la relación de la profundidad real de los terrenos con respecto a su frente, la forma y clasificación real de los predios.

1.5. Alcance

El Dr. Carlos Morales, en una de sus ponencias en el XI simposio del catastro iberoamericano decía: Valuar el suelo debe ser un acto científico, poner tarifas debe ser un acto político. (Morales, 2010). La relevancia de la frase anterior obedece principalmente a la importancia de que los catastros consideren siempre valores actualizados, para ello, deberán de considerarse metodologías basadas en SIG que permitan mantener los valores para una mejor planeación y desarrollo de los territorios.

El impuesto predial y el valor de los bienes inmuebles mantienen una estrecha relación en las administraciones públicas. En América Latina debido a la falta de valores reales o actualizados de los terrenos, los gobiernos han optado por mover las tasas fiscales para subir o bajar el impuesto predial en el territorio.

Un gobierno que mantiene sus valores catastrales apegados a los valores reales de mercado logra mantener un equilibrio en sus operaciones fiscales, cobra de manera justa los impuestos relativos al predial y a la transmisión de dominio. Beneficia no solo la recaudación y su cartera vencida, da certeza jurídica en materia de valores catastrales a sus habitantes y fomenta la inversión extranjera de grandes complejos urbanos, turísticos e industriales.

Esta investigación pretende proponer modelos que basados en herramientas SIG permitan resolver dos de los principales problemas con los que los catastros se enfrentan hoy en día:

El primero se refiere a la automatización de los cálculos de valuación masiva para que, apegados a los reglamentos locales vigentes sean capaces de resolver desde un predio hasta la totalidad de predios urbanos del área de estudio. Para la resolución de este problema, durante la investigación se determinará un modelo unificado propuesto que permita determinar de manera rápida, sencilla, pero precisa, el valor unitario por metro cuadrado que se deberá de aplicar a cada predio en particular.

El segundo problema a resolver deberá de responder a un modelo para la descripción masiva de los predios a escriturar o registrar en los catastros y registros públicos de la propiedad. Este problema en sí no pertenece directamente a los catastros, representa hoy en día una responsabilidad heredada a los despachos de abogados y áreas jurídicas de las urbanizadoras que registran las propiedades en los entes de gobierno. Sin embargo, un modelo unificado para que la descripción sea automatizada, generará expectativas de mucho interés entre el gremio de notarios o registradores que trabajan arduamente en la descripción de los inmuebles y que esperan que los sistemas de información coadyuven con la tarea ardua de la descripción de miles de hojas, resultado de los documentos originados en la transformación y adquisición de propiedades (Paredes Chacin y Neyda Paredes 2015).

Queda fuera del alcance de esta investigación la valuación de las construcciones de los catastros. Se sabe que las características cuantitativas y cualitativas de las edificaciones son un

elemento importante en la ecuación de los valores fiscales o catastrales, (García L. de Meneses, 2000). El modelo unificado aquí propuesto, contempla como célula mínima de estudio al predio, terreno y/o parcela.

El problema a resolver considera un número aproximado de 1,000,000 predios urbanos que conforman el estado de Sinaloa, se pretende demostrar que, las bases de datos espaciales representan una excelente opción para la extensión de funciones personalizadas de análisis territorial y catastral. Los resultados esperados se compararán con los avalúos registrados en el padrón catastral del Estado durante los últimos años, para comprobar que se puede proponer para el Estado de Sinaloa algoritmia basada en topología espacial para automatizar y resolver el problema del cálculo masivo de predio.

Para demostrar el modelo que puede resolver la automatización de las escrituras, se tomarán proyectos en formato vectorial DWG (de la palabra en inglés: “DraWinG”) donde la relación espacial de los objetos, y el registro de datos cartográficos depositados en un modelo de entidad relación, permitirán obtener descripciones automáticas de las variables urbanísticas y catastrales de los desarrollos habitacionales y comerciales. Ésta algoritmia tendrá base metodológica en el lenguaje de programación LISP (Acrónimo del inglés LISt Processing, o procesado de listas) y VBA (Acrónimo del inglés Visual Básic for Applications) para auditar, automatizar y cuantificar los archivos DWG.

Los modelos, datos, funciones y resultados de esta investigación, podrán ser consultados y utilizados por los catastros municipales locales, así como los peritos internos y externos del Instituto Catastral del Estado de Sinaloa.