Tabla 2.- Listado de Municipios que integran la entidad Estatal de Sinaloa

Mapa 3. Municipios del estado de Sinaloa Fuente: ICES (2017) El Mapa 3 muestra el cubrimiento del área de estudio, los 18 municipios del Estado de Sinaloa suman un área de 57,401 km2 (ver Tabla 1), el 73 % de los predios son urbanos, el 27% son predios rurales (Zúñiga Espinoza, 2018), esta investigación solo contempla predios urbanos.

Tabla 2. - Listado de Municipios que integran la entidad Estatal de Sinaloa.

Fuente: INEGI (2020)

A nivel nacional, Sinaloa es un estado que conserva su catastro unificado a través del ICES controla las operaciones relacionadas con los cálculos de valores catastrales en los 18 municipios. Sinaloa representa el 2.93% de la superficie de la república mexicana (INEGI, 2020). La tabla 2 muestra la lista de los 18 municipios del estado de Sinaloa.

3.2. Proceso metodológico elegido para el área de estudio

La metodología que se propone para resolver el problema de la valuación masiva de terrenos en el estado de Sinaloa, sigue el proceso secuencial marcado en el instructivo de valuación vigente del estado (ICES, 2017). Primero se deberán de clasificar los predios según su forma (regulares e irregulares), para después compararlos con los lotes tipos, una vez identificadas la forma del predio y su aproximación a su lote tipo en la zona, la metodología tiene dos vertientes: o castigar el predio en caso de deméritos o premiarlo en caso de esquinas.

Dentro de la misma secuencia de procesos se distingue la clasificación del predio dentro de su manzana, este proceso en si coadyuva en el análisis territorial no solo catastral, permite identificar todas las variables que del predio se calculan para fines de control urbano como sus frentes mínimos, superficies mínimas o profundidades máximas, minería de datos útil para la comparativa de los instrumentos de planeación urbana.

En los siguientes subcapítulos se desarrollarán una serie de procesos que permitirán avanzar en la búsqueda del valor automatizado en un SIG, considerando todas las variables necesarias para aplicar el valor unitario a cada predio analizado.

Se busca que los objetivos planteados en la introducción se puedan cumplir dentro de esta metodología, los procesos deben resolver desde un predio de interés hasta la totalidad de predios involucrados en el estado de Sinaloa.

3.3. Metodología para el cálculo de valores de suelo urbano

El diagrama 1 contiene toda la secuencia de procesos según normatividad vigente para el cálculo del valor de terreno (ICES, 2017), se muestra la secuencia de procesos que se tienen que considerar para elaborar un dictamen de valor catastral.

El proceso inicia con un conjunto de predios a valuar, no hay límite en la cantidad de predios que entran en el proceso, los primeros procesos deberán de permitir obtener todas las variables geométricas del predio, tales como el frente, contra-frente y profundidades, el cálculo de variables se facilita mediante la identificación de la forma del predio.

Dependiendo de la clasificación del predio dentro de su manzana, se calcularán variables relacionadas a las esquinas y la forma regular o irregular del predio, se identifican mediante el proceso etiquetado como “análisis topológico del predio con el lote tipo” la relación del predio con el catálogo de lotes tipos definidos en los instrumentos de planeación del estado de Sinaloa.

Si el predio presenta exceso de fondo una vez relacionado con su lote tipo, se deben de registrar los deméritos aplicables, de igual manera si el predio presenta un frente menor que su lote tipo, se debe calcular su demerito correspondiente.

Los procesos que se utilizarán dentro de esta metodología están enfocados a las bases de datos espaciales, a través de funciones desarrolladas en esta investigación se comprobará el modelo unificado y la hipótesis planteada, se modelaron y desarrollaron dentro de una base de datos basada en PostGIS. Cabe mencionar que, tal y como se observa en el diagrama 1, el flujo propuesto obedece a las tareas detectadas dentro de esta investigación, y los procesos corresponden a la secuencia lógica propuesta para resolver la problemática actual.

Los procesos identificados en color rojo en el diagrama 1 quedan fuera del alcance de esta investigación, ya que no fue posible obtener dos rubros de información para ser analizadas e incorporadas al proceso geoespacial: el primero se refiere al atlas de riesgos actualizado y completo para cada centro de población del área de estudio, el segundo a un modelo digital de elevación con resolución de 1 metro que permitiera considerar las diferencias de elevaciones del predio con respecto a su topografía.