p10
p8
p22
COMPLIMENTARY COPY
EJEMPLAR GRATUITO
Applegate Realtors Announces
Oceana Construction
p12
Pier 57 Umansky Sets Eyes on Riviera Nayarit
The real estate company owned by the Mexican businessman will market high-end properties. La compañía del mexicano Mauricio Umansky comercializará propiedades de alto lujo.
II Real Estate Associations Meeting
Nine Mexican real estate institutions are hoping to start a national council. Instituciones inmobiliarias provenientes de todo el país, buscan conformar un consejo nacional.
Top 5 FAQ’s from Home Buyers
What are their primary concerns when purchasing a property? ¿Cuáles son las principales inquietudes del mercado al adquirir una propiedad?
Opens On-Site Office
p14
New Competition Arriving
How to Get Ready
p32
Vacation Rentals Done Properly A Viewpoint by Legal Rentals Leader, Miguel Fernández.
Mexico’s hotel industry has specific guidelines related to tax liabilities through legislations, such as the State Hospitality Tax (ISH by its acronym in Spanish). On the other hand, vacation rentals, for the most part, take place between renter and tenant without standardized tax liabilities, a situation that has been an ongoing bone of contention between both industries. G3MEX Group Real Estate founder, Miguel Fernández, shared his thoughts on the matter, along with a few key points to consider in order to achieve fair competition through formal procedures.
p16 La industria hotelera en México cuenta con obligaciones fiscales claras a través de legislaciones como el Impuesto Sobre Hospedaje (ISH). Por otro lado, las rentas vacacionales se llevan a cabo entre propietarios e inquilinos sin claridad, en cuanto a obligaciones fiscales se refiere. Esto ha creado un punto de discordia entre ambas industrias. Miguel Fernández, fundador de la empresa G3MEX Group Real Estate, nos compartió sus comentarios respecto a esta situación, así como algunos puntos clave a considerar para generar una competencia más equitativa a través de nuevas legislaciones.
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Year/Año 16 • Issue/Edición 10
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Advertiser’s Index • Índice de Anunciantes Real Estate Development
Desarrollos Inmobiliarios
Boracay _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 20 D’Terrace_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 20 Grand Venetian_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 27 Isla Palmares_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 23 Marina Tower_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 36, IBC Nima Bay_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 18, 19 Oceana_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 21 Pacífica _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 20 Pier 57_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 15 Punta Sayulita _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 9 Rincón de Almas_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 21 Sayan _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 20 Sayan Beach_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 21 Villa La Estancia Residences_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 6
Real Estate Offices
Inmobiliarias
Applegate Realtors_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 20, 21 Audrey International _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 4 Domus Fine Real Estate _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 23 F.L. Feibel y Asociados_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 5 Paradise Properties _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 14 PV Realty_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ IFC, 1 Rancho Riviera Realty _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 35 Riviera Partners Realty_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 7 Silva Brisset Realtors _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 29, 30 Tropicasa Realty _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 13
Real Estate Agents
Agentes Inmobiliarios
Alfredo Herrera_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 25
Services & Associations
Servicios y Asociaciones
Connell & Associates_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 12 COPARMEX_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 14 Cross Border Investment_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 14 Destino Vacation Rentals_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 8 HighEnd _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 12 MEXLend Mortgages_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 8 Silva Brisset Property Management _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 34 Viurban_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ Back Cover
Premier Properties
Propiedades Premier
Casa Fragata_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 2, 3 Casa Gaviotas _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 26 Villa del Lago_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ 11
Vallarta Real Estate Guide Octubre 2016 es una revista mensual. Editor Responsable: Luis R. Mendoza Lozoya. Número de Certificado de Reserva otorgado por el Instituto Nacional del Derecho de Autor: 04-2016-062211265200-111. Número de Certificado de Licitud de Título y Contenido: (en trámite). Domicilio de la Publicación: Condominio Club de Tenis Puesta del Sol, Local 20, Marina Vallarta, C.P. 48335, Puerto Vallarta, Jalisco, México. Imprenta: Empresas El Debate, Avenida Circunvalación 1, Fraccionamiento Costa Brava, Mazatlán, Sinaloa, México, C.P. 82157. Distribuidor, Vallarta Lifestyles Grupo Editorial S.A. de C.V., Timón #1, Marina Vallarta, C.P. 48335, Puerto Vallarta, Jalisco, México.
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Second Real Estate Associations Meeting Real Estate Agents gather at B Nayar to discuss the creation of a National Real Estate Council.
Nine real estate associations from all over Mexico attended the Second Real Estate Associations Meeting that took place at the B Nayar residential development in La Cruz de Huanacaxtle this past August. The purpose of the event was to follow up an initiative that promotes the creation of a national real estate council, the handling of the Realtors Registration Law before the State of Jalisco Congress, and the creation of a degree program to certify industry professionals. Some of the organizations present at the event included the Vallarta Real Estate Professionals Association (APIVAC by its acronym in Spanish), the Association of Real Estate Professionals Specialized in Counseling and Similar Services, the Baja California Council of Real Estate Professionals, the Western Real Estate Movement and the Real Estate Section of the Guadalajara Chamber of Commerce; whose representatives chose the temporary name of “Mexican Real Estate Council” for this new entity. Rebeca Hernández, APIVAC president, explained that this initiative originated in Guadalajara during the Western Real Estate Congress, and their following meeting will take place in La Paz, Baja California Sur, this coming November. Nueve asociaciones inmobiliarias provenientes de todo el país, se reunieron en el complejo residencial B Nayar de La Cruz de Huanacaxtle para atender la II Reunión de Asociaciones Inmobiliarias que se llevó a cabo en agosto pasado. Este evento tuvo como objetivo dar seguimiento a la iniciativa que promueve la conformación de un consejo inmobiliario nacional, la gestión ante el Congreso del Estado sobre la Ley del Registro Estatal de Agentes Inmobiliarios de Jalisco y la creación de una licenciatura que certifique a los profesionales de la industria para poder ejercer su labor. Algunas de las organizaciones que estuvieron presentes incluyen a la Asociación de Profesionales Inmobiliarios de Vallarta (APIVAC), la Asociación de Inmobiliarias Profesionales en Asesoría Inmobiliaria y Similares, el Consejo Estatal de Profesionales Inmobiliarios de Baja California, el Movimiento Inmobiliario de Occidente y la Sección Especializada de Inmobiliarias de la Cámara de Comercio de Guadalajara; cuyos representantes eligieron el nombre provisional de “Consejo Inmobiliario Mexicano” para identificar a este nuevo órgano. Rebeca Hernández, presidenta de APIVAC, explicó que esta iniciativa nació hace algunos meses en la ciudad de Guadalajara durante el primer Congreso Inmobiliario de Occidente y su tercera reunión se llevará a cabo en noviembre de este año en La Paz, Baja California Sur. “Aside from efforts to professionalize the industry, we want to create a platform where all the members of this national association can share their properties and exchange sales prospects.” —Rebeca Hernández, APIVAC president. “Además de buscar la profesionalización de la industria, queremos crear una plataforma en la que los miembros de esta asociación nacional podamos compartir nuestros inmuebles y realizar intercambios de prospectos”. —Rebeca Hernández, presidenta de APIVAC. 8
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The Agency Expands to Riviera Nayarit The Agency will be colaborating with real estate developments W Hotel and One and Only Mandarina.
Mauricio Umansky, Mexican businessman and owner of The Agency.
The Agency, the Beverly Hills-based real estate company owned by the Mexican businessman Mauricio Umansky will begin marketing high-end properties in Riviera Nayarit as part of a collaboration with tourism and real estate developments W Hotel and One and Only Mandarina. Umansky, who was recently acknowledged as one of the top three real estate agents in the United States by The Wall Street Journal, announced the expansion of his company during a recent visit to the region and explained it hopes to attract potential buyers from California to this preferred destination in Mexico’s Pacific coast. Presently, The Agency has offices in the Los Angeles metropolitan area and other prime real estate destinations all over the world, including Shanghai, Venice, Palm Springs, Marina del Rey, Las Vegas and Cabo San Lucas. Riviera Nayarit is the second Mexican destination in the company’s expansion strategy.
The Agency, la compañía de bienes raíces del empresario mexicano Mauricio Umansky con base en Beverly Hills, empezará a comercializar propiedades de lujo en Riviera Nayarit con la colaboración de los desarrollos turísticos e inmobiliarios W Hotel y One and Only Mandarina. Umansky, quien fuera nombrado por el periódico The Wall Street Journal como uno de los tres agentes inmobiliarios más productivos de los Estados Unidos, aprovechó una reciente visita a la región para anunciar la expansión de su empresa y explicó que el objetivo es atraer compradores potenciales de la costa de California a este destino del Pacífico mexicano. Actualmente, The Agency cuenta con oficinas en la zona metropolitana de Los Ángeles y otros mercados importantes a nivel mundial como Shanghái, Venecia, Palm Springs, Marina del Rey, Las Vegas y Cabo San Lucas. Riviera Nayarit será el segundo destino mexicano en el que esta empresa tendrá presencia. 10
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“I am a Mexican living in the United States who owns a business that is doing very well. Returning to Mexico and bringing people from the States makes me feel so proud. This is a destination that is becoming increasingly popular and I believe it will continue to grow,” stated Umansky, during an interview with local media outlets.
“Soy un mexicano viviendo en Estados Unidos, con un negocio al que le ha ido muy bien. El regresar a México y poder traer gente de allá, me hace sentir muy orgulloso. Este es un destino que se está volviendo muy popular y pienso que continuará expandiéndose”. —Mauricio Umansky, propietario de The Agency, en entrevista con prensa local. Advertising Info: reg@vlmg.mx • (322) 221 0106
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Applegate Realtors Announces Oceana Construction Oceana, the new development by Mesa Moral, S.A. de C.V.
This past September, Applegate Realtors announced the groundbreaking for Oceana, a 30-unit development located at the corner of Basilio Badillo and Pino Suárez in colonia Emiliano Zapata. Renowned architect José Manuel Morales Monroy designed the project, which will be built by Mesa Moral S.A. de C.V., whose portfolio includes buildings like Amapas 353, Pacífica and The Park, among others. The development will feature six condo levels with three types of units: 904 sq ft (one bedroom, one bath), 1,280 sq ft (two bedrooms, two baths), and 1,722 sq ft (two bedrooms, two and a half baths). Amenities include underground parking, two elevators, a large common roof terrace with swimming pool, jacuzzi, fully-equipped gym, outdoor showers, roofed living room, and BBQ area, as well as 24/7 security and mountain, city and bay views.
En septiembre pasado, Applegate Realtors anunció el inicio de la construcción de Oceana, un desarrollo de 30 unidades que estará ubicado en la esquina de las calles Basilio Badillo y Pino Suárez de la colonia Emiliano Zapata. El diseño del proyecto estuvo a cargo del reconocido arquitecto José Manuel Morales Monroy y la edificación será ejecutada por Mesa Moral, S.A. de C.V. (cuyo portafolio incluye condominios como Amapas 353, Pacífica y The Park, entre otros). Este desarrollo contará con seis niveles de departamentos que albergarán tres tipos de unidades: 84 m2 (una recámara, un baño), 119 m2 (dos recámaras, dos baños) y 160 m2 (dos recámaras, dos y medio baños). Las amenidades incluyen estacionamiento subterráneo, dos elevadores, una gran terraza común en el techo con piscina, jacuzzi, gimnasio completo, regaderas al aire libre, sala de estar techada y área de BBQ; así como seguridad 24/7 y vistas hacia la bahía, la ciudad y la montaña.
“Applegate Realtors will be the exclusive Oceana seller, and the project will be backed by the successful track record of the Mesa Moral developers. Aside from its amenities, Oceana will stand out for its privileged location and stunning finishes in one of the most dynamic areas of Puerto Vallarta.” —Roberto Flores, Applegate Realtors real estate advisor and project agent.
“Applegate Realtors será el vendedor exclusivo de Oceana, un condominio que estará respaldado por la exitosa trayectoria de los desarrolladores Mesa Moral. Además de sus amenidades, destacará por su ubicación y terminados en una de las zonas más dinámicas de Puerto Vallarta”. —Roberto Flores, agente de proyecto y asesor inmobiliario en Applegate Realtors. 12
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Pier 57 Opens On-Site Office
Pier 57, the latest luxury residential development by Toro Rosso Developers.
Tropicasa Realty recently opened an on-site sales office at Pier 57, the development under construction at the corner of Francisca Rodríguez and Pino Suárez streets in colonia Emiliano Zapata. This air-conditioned mobile office provides clients and real estate agents an up-close view of the construction progress along with useful information about its features. Tropicasa Realty agent Jorge Guillén commented that the developer will be offering pre-construction discounts of up to 15% off for a limited time, with per-unit prices starting at $238,000 USD. Pier 57 is the latest luxury residential project from Toro Rosso Developers and it will feature two-bedroom, two-bath units that effortlessly transform into spacious one-bedroom or urban style lofts. Its amenities include a stylish rooftop pool and lounge, fully equipped fitness center, concierge service, underground parking and commercial spaces on the ground floor. The project is expected to be completed by the last quarter of 2017.
Recientemente, Tropicasa Realty abrió una oficina de ventas en el lugar de la construcción del desarrollo Pier 57, ubicado entre las calles Francisca Rodríguez y Pino Suárez de la colonia Emiliano Zapata. Esta unidad móvil climatizada, ofrece información tanto para clientes como para agentes inmobiliarios que están interesados en el condominio, quienes además pueden observar los avances de la obra. Jorge Guillén, agente inmobiliario de Tropicasa Realty, mencionó que por tiempo limitado estarán ofreciendo descuentos de pre-construcción de hasta un 15 %, con precios por unidad que comienzan en los $238,000 USD. Pier 57 es el proyecto residencial más reciente de Toro Rosso Developers y contará con unidades de dos recámaras y dos baños que pueden transformarse en espaciosos departamentos de una recámara o en lofts urbanos. Sus amenidades incluyen una elegante piscina infinita en la terraza superior, bar completo, gimnasio completamente equipado, servicio de concierge, estacionamiento subterráneo y locales comerciales en la planta baja. El proyecto está contemplado para terminarse en el tercer trimestre de 2017. “We decided to open a new office at the construction site to showcase the development’s excellent location, offer a better service to our clients, and show them the construction progress. We are located in a vibrant zone—just two blocks from Los Muertos Pier—and our clients want to enjoy that activity and movement.” —Jorge Guillén, Tropicasa Realty agent. “Decidimos abrir una oficina en el lugar de la construcción para aprovechar la excelente ubicación de este desarrollo, brindar una atención más eficiente a nuestros clientes y mostrar los avances en la edificación del proyecto. Estamos en una zona de mucha vitalidad —a tan solo dos cuadras del Muelle Los Muertos— y los clientes quieren ver esa actividad”. —Jorge Guillén, agente de bienes raíces de Tropicasa Realty. 14
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ACATION PROPERTIES AGAINST LEGAL INFORMALITY Las propiedades vacacionales contra la informalidad
Jorge Chávez
Along with other economic sectors in Mexico, the vacation rental industry has been hit by the informal character of its management. Al igual que en otros sectores económicos de México, el negocio de las propiedades vacacionales se ha visto impactado por la informalidad con que se maneja su administración. Originally from Ciudad Juárez, Chihuahua, Miguel Fernández has been involved in the real estate industry for over 30 years. In 2003 he founded G3MEX Group Real Estate, along with two other partners. The company specializes in real estate audits and legal compliance, thus building a solid reputation and long-lasting relationships with local businesses. Since the tourism industry has become one of the fastest growing economic sectors in Mexico, and Puerto Vallarta has remained as one of the key players among both domestic and foreign tourists, Miguel shared with us a general perspective on the implications that vacation rentals have in our region. “In order to operate a vacation property legally, the first step for national or international companies is to register with the Tax Administration Service (SAT, by its acronym in Spanish), whether it is a physical person or business. In such a way, rental incomes will pay the corresponding value-added tax,” he explains. “Vacation rental owners should consider them as a small business with a large growth potential.” There are websites (such as HomeAway, VRBO and Airbnb) where people can list or search for rent properties all over the world, but “all the transactions are made through PayPal and that money never gets into a bank or any other institution in Mexico.” This is a risk for all of those companies operating outside the law because “if the Secretariat of Finance and Public Credit (SHCP, by its acronym in Spanish) identifies this activity, it would impose penalty charges based on the average of weeks during which the property was rented in all the years it has been active on the 16
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Miguel Fernández, founder, G3MEX Group Real Estate.
Originario de Ciudad Juárez, Chihuahua, Miguel Fernández ha estado involucrado en la industria inmobiliaria desde hace más de 30 años. Junto con otros dos socios, en 2003 fundó G3MEX Group Real Estate, una agencia de bienes raíces con enfoque en la fiscalización y cumplimiento de las leyes mexicanas, creándose una reputación seria ante las demás empresas locales con las que ha establecido relaciones duraderas. Puesto que en los últimos años el turismo ha sido uno de los sectores con mayor crecimiento en México, y Puerto Vallarta se ha mantenido como uno de los destinos preferidos tanto para turistas nacionales como extranjeros; Miguel nos ofreció una perspectiva general de lo que implican las rentas vacacionales en nuestra región. “Para que una propiedad vacacional funcione correctamente, lo primero que se debe hacer como extranjero o nacional, es darse de alta ante el SAT —ya sea como persona física o negocio—. De esta manera, los ingresos por hospedaje pagarán su IVA correspondiente”, nos comenta. “Los propietarios de rentas vacacionales deben verlas como un pequeño negocio con amplias posibilidades de crecimiento”. Actualmente, hay distintos sitios web (como HomeAway, VRBO o Airbnb) en los que se pueden rentar propiedades alrededor del mundo, pero “todo se paga por medio de PayPal y ese dinero nunca toca un banco o alguna institución financiera en México”. Esto es un gran riesgo para todos aquellos propietarios que trabajan fuera de la ley, ya que “si Hacienda hace su seguimiento, sacará una proyección basada en una tarifa que impondrá y penalizará con los impuestos correspondientes una vez que haya promediado las semanas que la propiedad estuvo en renta durante los años que se ofertó como plan vacacional. Como extranjero, no
market. As a foreigner, not only would your reputation be at stake, but also your continued stay in the country.” During his professional career, Miguel Fernández has followed up on the formality this industry requires, getting support from lawyers, tax advisors, accountants, notaries and other professionals involved. “In fact, we’ve prepared pre-sale scenarios to determine the most efficient way to develop the business model.”
solo estás poniendo tu reputación en juego, sino también tu estadía en nuestro país”. Durante sus años de experiencia profesional, Miguel Fernández ha estado conviviendo de cerca con la formalidad que necesita este negocio, apoyándose en todo momento con abogados, fiscalistas, contadores, notarios y toda la gama de servicios que se requieren. “Inclusive, hemos hecho escenarios de pre renta para ver cuál es la manera más eficiente de realizar este negocio”.
Given the fact that every house can operate as a vacation property, it will always be advisable to ensure that the condominium’s internal rules don’t restrict its potential. As the owner, you have to take into account your target market. “For example, you can find a beachfront villa or a house on the hills and, even though both offer vacation plans, their amenities may not be what your clients are looking for.”
Puesto que cualquier casa puede funcionar como propiedad vacacional, siempre será importante cuidar los reglamentos internos de los condominios para que no limiten su potencial. Como propietario, debes tomar en cuenta el mercado al que te vas a enfocar. “Por ejemplo, puedes encontrar una villa frente a la playa o una casa en las colinas de la ciudad y, aunque ambas funcionen como planes vacacionales, las amenidades de cada una no podrán satisfacer a todos los clientes”.
When asked if there is a local or national association that seeks to regulate vacation rentals, he said so far there isn’t one, as most of the industry remains informal.
Ante la pregunta de si existe una asociación a nivel local o nacional que regularice las rentas vacacionales, confirmó que por la misma informalidad del negocio, en México no la Advertising Info: reg@vlmg.mx • (322) 221 0106
Registering with the Tax Administration Service (SAT) is required.
“Unlike the property sale process—which involves more risks, thus encouraging one to turn to a notary in order to complete the process—when it comes to rentals, it wouldn’t be a bad idea to have an organization charged with regulating the industry. However, as long as informality remains, it won’t be possible to create an institution that can generate policies, values and shared goals in order to achieve fair competition.”
hay. “A diferencia del proceso que involucra la compra-venta de una propiedad —en el que hay mucho más en riesgo y eso mismo te orilla a acudir con un notario para realizar el trámite de manera segura—, en cuestión de rentas no sería mala idea contar con un organismo que regularizara esta industria. Sin embargo, al no haber formalidad, no podrá crearse una institución que genere políticas, valores y metas en común para que haya una competencia equitativa”.
When asked about his primary competitors, Miguel is very clear: “My major competitor is informality and people who are conducting business despite the fact they disregard all possibilities and benefits their properties can produce for them.“
Cuando le pedimos que mencionara a sus competidores, Miguel fue sumamente claro: “Mi mayor competencia es la informalidad y la gente que, aún sin tomar en cuenta todas las posibilidades y beneficios que su propiedad le puede brindar, están logrando hacer negocio”.
Regarding occupancy, “as much as we want to remove the stigma against the high and low seasons—which I prefer to call foreign tourism season and national tourism season—the truth is, we’ve adjusted prices, promotions and services in order to rent our properties from 25 to 30 weeks a year—that is, for half a year.”
Con respecto a la ocupación, “por más que queramos quitarle el estigma a la temporada alta y baja —a las que más bien me gustaría llamarlas como temporada de vacacionistas extranjeros y vacacionistas nacionales—, lo cierto es que hemos ajustado precios, promociones y servicios para poder rentar nuestras propiedades de 25 a 30 semanas, es decir, tenemos ocupación durante la mitad del año”. Así como todo en la industria turística se trata de vivir una experiencia incomparable, en las rentas vacacionales personalizadas es más
Since every aspect of the tourism industry has to do with enjoying the experience, personalized service provided by vacation Visit: www.VallartaRealEstateGuide.com
rentals make this easier to achieve: “Every time our clients leave, they mention they had a wonderful stay. We’ve taken visitors to the lienzo charro or the town’s fiestas and when it’s time to return home, they leave feeling very happy to have met people from the local community.” When asked if the vacation rentals industry is experiencing a boom in our destination, Miguel Fernández stated: “I wouldn’t say that. We’ve just emerged from a very serious recession, whose upturn happened just after the biggest developers returned to built new properties and not just reselling. The situation has now stabilized, but if the economic conditions of the country allow— particularly in terms of security—we can expect better times ahead.”
fácil que esto suceda: “Siempre que nuestros clientes se van, nos mencionan que tuvieron una excelente estadía. Los hemos llevado al lienzo charro o a las fiestas de pueblo y cuando llega el momento de regresar a sus lugares de origen, se van muy contentos de haber podido convivir con la comunidad”. En relación a si nuestro destino está viviendo un boom en rentas vacacionales, Miguel Fernández fue claro: “Yo no lo llamaría así. Acabamos de salir de una recesión bastante grave, cuyo repunte se vio inmediatamente cuando los grandes desarrolladores regresaron para construir nuevas propiedades y no nada más revenderlas. Todo se ha estabilizado, pero si la situación económica del país lo permite —y sobre todo la seguridad— vendrán mucho mejores tiempos para nuestro destino turístico”, finaliza.
About the Author: Jorge Chávez serves as Editorial Coordinator for the Vallarta Lifestyles Media Group. He brings his expertise in developing original content for the Vallarta Real Estate Guide print version and website. In his spare time, he explores different worlds and cultures through reading. You can reach him at jorge.chavez@mexmags.com. Jorge Chávez es Coordinador Editorial en Vallarta Lifestyles Media Group. Él aporta su experiencia en el desarrollo de contenido original tanto para la versión impresa como para el sitio web de Vallarta Real Estate Guide. En su tiempo libre explora mundos alternos a través de la lectura. Lo puedes encontrar en jorge.chavez@mexmags.com. October / Octubre / 2016
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OP 5 FAQ’S FROM HOME BUYERS Las preguntas más frecuentes de los compradores de casas
Alexis Velasco
Foreigners can own property in Mexico through a bank trust.
What are their primary concerns when purchasing a property? ¿Cuáles son las principales inquietudes del mercado al adquirir una propiedad? In order to understand some of the major concerns brought up by Banderas Bay home buyers, we contacted several local brokers to discover the most frequently asked questions they get from clients, along with the challenge of inspiring trust when addressing them. Being aware this is not a definitive list, we present our findings. Is Mexico a safe place to live? According to Tropicasa Realty president, Wayne Franklin, and Ron Morgan Properties real estate agent, Bill Hevener, this is one of the most common concerns raised by the international market. While it is true that drug-related violence has increased in recent years, most incidents happen among individuals involved with criminal organizations and are not directed towards the general population. “Criminal acts taking place in cities such as Chicago, Florida, Milwaukee, and other areas in the United States are being carried out by the general population against one
Con la finalidad de establecer algunas de las principales incertidumbres que experimentan los compradores de propiedades en Bahía de Banderas, nos acercamos a algunos brókeres de la región para saber cuáles son las preguntas más frecuentes que los clientes les realizan a los agentes inmobiliarios, así como los retos que implica generar confianza al responderlas. Sin el afán de establecer una lista definitiva, presentamos sus aportaciones. ¿México es un lugar seguro para vivir? De acuerdo con Wayne Franklin, presidente de Tropicasa Realty y Bill Hevener, agente inmobiliario de Ron Morgan Properties; esta es una de las principales inquietudes del mercado internacional. Si bien es cierto que en los últimos años se han incrementado los índices de violencia generada por el narcotráfico, lo cierto es que la gran mayoría de estos crímenes se mantienen entre los integrantes de estas organizaciones delictivas y no van dirigidos hacia la población en general. “El crimen que ocurre en ciudades como Chicago, Florida, Milwaukee y otras regiones de los Estados Unidos, es perpetuado y dirigido a la población en general. No hay
another. There is no comparison between this fact what is occurring here in Mexico. In fact, gang-to-gang violence occurs in the United States as well. However, it is hardly ever reported. Providing perspective to the client creates awareness and generates trust,” Franklin commented.
punto de comparación con lo que ocurre aquí en México. De hecho, la violencia por parte del crimen organizado también ocurre en los Estados Unidos y, sin embargo, se reporta muy poco. Brindar contexto a los clientes acerca de esta situación genera consciencia y confianza”, menciona Franklin.
As foreigners, how can we own a property in Mexico? As expected, foreign buyers ask questions about the property title. Elengorn Realtors president, Sarah Elengorn; Timothy Real Estate Group agent, Taniel Chemsian and Bill Hevener; highlighted the importance of providing a detailed explanation about how a bank trust works under Mexican legislation.
Siendo extranjeros, ¿cómo podemos poseer una propiedad en México? Como es de esperarse, los compradores que provienen de otros países formulan preguntas con respecto a la titularidad del bien inmueble. Sarah Elengorn, presidenta de Elengorn Realtors; Taniel Chemsian, agente inmobiliario de Timothy Real Estate Group y Bill Hevener; recalcaron la importancia de ofrecer una explicación más detallada acerca de la forma en que funciona un fideicomiso bancario bajo las leyes mexicanas. Los compradores extranjeros podrían sentir un poco de inseguridad al saber que un banco mexicano actúa como fiduciario en este proceso, por lo que se recomienda enfatizar que los derechos y privilegios de la propiedad (como la facultad de rentarla, hacer una remodelación, venderla o heredarla) pertenecen al comprador y de ninguna manera pasará a formar parte de los activos del banco.
Foreign clients may have concerns about the sale process once they learn that Mexican banks act as a trustee, so it is highly advisable to emphasize that the rights and privileges of the property (such as the ability to rent, remodel, sell and inherit it) belong to the buyer and will not be part of the bank’s assets. What are the most sought-after neighborhoods? Wayne Franklin commented that the challenge with this question is that different areas seem to have popularity cycles. Conchas Chinas, Amapas and Gringo Gulch are examples of areas that have been coveted neighborhoods.
Safety in Mexico is a recurring concern.
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Franklin also pointed out that utilizing researching tools such as the MLS services can provide very useful information to a prospective purchaser. Whether location is a primary priority for the client or just
¿Cuáles son las zonas más valoradas? Wayne Franklin mencionó que la dificultad de responder a esta pregunta radica en que las zonas parecen tener períodos de popularidad. Conchas Chinas, Amapas y Gringo Gulch son algunos ejemplos que han sido focos de atención para los compradores. El presidente de Tropicasa Realty comentó que al utilizar las herramientas de búsqueda —como el servicio MLS— se puede encontrar información útil para determinar cuáles son las zonas más buscadas y establecer tendencias. Advertising Info: reg@vlmg.mx • (322) 221 0106
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Sometimes a prospective buyer may require additional assistance, in this case it is best to consult with other professionals or refer clients to them.
an additional benefit, taking interested in this matter by the agent shows that he is listening to his client and concerned about offering him the best options. What happens if…? What happens if I have to remodel my property? What happens if the neighbor’s house is encroaching on my land? What happens if there is a hurricane and it damages my property? Franklin commented that home buyers frequently ask hypothetical questions such as these, and realtors probably don’t have an answer for all of them. The ability to either consult with other professionals in the industry or referring clients to them is always a wise decision. Along those lines, Chemsian stressed the importance of events such as the Puerto Vallarta Real Estate Fair organized by Timothy Real Estate Group, which brings together a variety of professionals in fields like interior design, immigration, health, insurance, property management, rentals and mortgages, all of which can provide attendees useful information. Which property should I buy? Even though the final decision lies on the buyer, they usually want to know the agent’s point of view. Addressing this has more to do with asking as many questions as possible, rather than providing answers. “The more an agent asks their client about October / Octubre / 2016 24
Ya sea que la ubicación sea una prioridad para el comprador o un beneficio adicional, el preocuparse por ello siempre le demuestra al cliente que el agente está escuchándolo y enfocado en brindarle la mejor opción. ¿Qué pasa si…? ¿Qué pasa si necesito hacer una remodelación? ¿Qué pasa si el vecino está invadiendo mi terreno? ¿Qué pasa si llega un huracán y daña mi propiedad? Franklin señaló que los compradores suelen hacer preguntas hipotéticas y que, en muchas ocasiones, los agentes no cuentan con la información puntual para responderlas. La habilidad de consultar con otros profesionales de la industria o de referir a sus clientes con ellos, siempre es una decisión inteligente. En ese mismo sentido, Chemsian mencionó la importancia de eventos como la Feria de Bienes Raíces de Puerto Vallarta —la cual es organizada por Timothy Real Estate Group—, en la que diferentes expertos en áreas como diseño interior, migración, salud, seguros, administración de propiedades, rentas e hipotecas; ofrecen información acerca de sus servicios. ¿Cuál es la propiedad que debería comprar? Aunque la decisión final depende del comprador, siempre quiere escuchar el punto de vista del agente inmobiliario. Se trata de un reto que en primera instancia tiene que ver más con hacer preguntas que con brindar respuestas. “Mientras más preguntas hagas
The annual Vallarta Real Estate Fair is an ideal event for buyers and agents to discuss the various aspects of property ownership in Mexico.
lifestyle choices, financial goals, projected use, and other important questions, the more they will be able to look at their big picture and provide them with a reasonable answer,” Franklin concludes. More frequently asked questions from homebuyers in the region and contributions from our interviewees will be shared on our Facebook Page: www. facebook.com/vallartarealestateguide.
acerca del estilo de vida de tus clientes, sus objetivos financieros y el uso que le dará al inmueble; más fácilmente podrás armar este rompecabezas para otorgar una respuesta favorable”, finaliza Franklin. Si te interesa conocer otras preguntas frecuentes de los compradores de propiedades en la región, sigue nuestra página de Facebook en donde publicaremos más de las aportaciones de nuestros entrevistados. Encuéntranos como Vallarta Real Estate Guide.
About the Author Alexis Velasco is a LAMAR University graduate with a degree in Communication Sciences. He serves as Editorial Associate for Vallarta Lifestyles Media Group. Alexis Velasco es egresado de la carrera en Ciencias de la Comunicación de la Universidad LAMAR. Se desempeña como Asistente Editorial en Vallarta Lifestyles Media Group. Advertising Info: reg@vlmg.mx • (322) 221 0106
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Punta Vista I 302 a Condominium Property in Punta de Mita 3 BDR, 3.5BTH, with 274m2 of living space. Price $695,000.00, Contact: North Shore Realty (329) 291-5470. MLV#38667 Casa Luna a Commercial Property in South 6 BDR, 6.0BTH, with 423m2 of living space. Price $525,000.00, Contact: Paradise Properties (322) 224-5416. MLV#40981
Punta Vista I Penthouse 602 a Condominium Property in Punta de Mita 3 BDR, 3.5BTH, with 546m2 of living space. Price $993,000.00, Contact: La Punta Realty (329) 2916800. MLV#38944
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Puerta Al Mar 102 a Condominium Property in North 2 BDR, 2.5BTH, with 122m2 of living space. Price $329,000.00, Contact: PV Realty (322) 222-4288. MLV#39806
Girasol Sur 1204 a Condominium Property in Playas Gemelas, 1.0BTH, with 45m2 of living space. Price $139,900.00, Contact: Paradise Properties (322) 224-5416. MLV#40546
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Oceano Oro Penthouse 302 a Condominium Property in North 2 BDR, 2.0BTH, with 144m2 of living space. Price $425,000.00, Contact: North Shore Realty (329) 291-5470. MLV#40566
LAS VISTAS 31 a Condominium Property in North 3 BDR, 3.0BTH, with 181m2 of living space. Price $318,000.00, Contact: Boardwalk Realty (322) 224-0014. MLV#40706
Punta Esmeralda Huanacaxtle 103 a Condominium Property in La Cruz de Huanacaxtle 3 BDR, 3.0BTH, with 365m2 of living space. Price $599,000.00, Contact: Luxury Beach (322) 221-3581. MLV#40061
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El Faro Real II 202 a Condominium Property in Punta de Mita 1 BDR, 1.0BTH, with 127m2 of living space. Price $259,000.00, Contact: North Shore Realty (329) 291-5470. MLV#38585 Torre Los Balcones a Commercial Property in South, 2.0BTH, with 703m2 of living space. Price $995,000.00, Contact: Paradise Properties (322) 224-5416. MLV#40929
Andale Villas 4 a Condominium Property in North 2 BDR, 2.0BTH, with 84m2 of living space. Price $145,000.00, Contact: Panchos Villas Real Estate (322) 223-0569. MLV#39666
PUNTA DE MITA Condo Pisitos 3 a Condominium Property in Bucerias 2 BDR, 2.0BTH, with 128m2 of living space. Price $174,000.00, Contact: Timothy Real Estate Group (322) 223-5300. MLV#40151
Faro de Mita 110 a Condominium Property in Punta de Mita 2 BDR, 2.0BTH, with 156m2 of living space. Price $287,500.00, Contact: Riviera Partners Realty (329) 291-5442. MLV#35688 Local Alexander a Commercial Property in South, 0.0BTH, with 67m2 of living space. Price $98,000.00, Contact: Panchos Villas Real Estate (322) 223-0569. MLV#29368
Los Palmares 203 a Condominium Property in Garza Blanca 3 BDR, 5.0BTH, with 205m2 of living space. Price $499,000.00, Contact: Sherri Narro y Asociados (322) 228-0584. MLV#41065
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Restaurant - Bar Malecon a Commercial Property in North, 2.0BTH, with 110m2 of living space. Price $96,000.00, Contact: Panchos Villas Real Estate (322) 223-0569. MLV#41089
Alexander a Condominium Property in South 6 BDR, 4.0BTH, with 407m2 of living space. Price $499,500.00, Contact: Panchos Villas Real Estate (322) 223-0569. MLV#28260
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Copa de Oro 206 a Condominium Property in South 3 BDR, 2.5BTH, with 219m2 of living space. Price $359,000.00, Contact: Tropicasa Realty (322) 222-6505. MLV#40499
Molino de Agua 906 a Condominium Property in South 3 BDR, 3.0BTH, with 295m2 of living space. Price $979,000.00, Contact: Applegate Realtors (322) 221-5434. MLV#40703
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SELVA ROMANTICA a Condominium Property in South, 0.0BTH, with 49m2 of living space. Price $205,000.00, Contact: Vallarta Bay Properties (322) 223-9854. MLV#40877
Andale Villas 1 a Condominium Property in East 3 BDR, 3.0BTH, with 163m2 of living space. Price $199,000.00, Contact: Panchos Villas Real Estate (322) 223-0569. MLV#40869
TORRE MALIBU DUPLEX 202 203 a Condominium Property in Amapas 2 BDR, 2.0BTH, with 108m2 of living space. Price $225,000.00, Contact: Vallarta Bay Properties (322) 2239854. MLV#40551
AMAPAS
Loma del Mar B13 a Condominium Property in South 2 BDR, 1.0BTH, with 75m2 of living space. Price $199,000.00, Contact: Paradise Properties (322) 224-5416. MLV#40889
LA PALAPA 606 a Condominium Property in South 2 BDR, 2.0BTH, with 120m2 of living space. Price $499,000.00, Contact: Timothy Real Estate Group (322) 223-5300. MLV#40960
Selva Romantica Mangos 8 a Condominium Property in South 1 BDR, 1.75BTH, with 75m2 of living space. Price $325,000.00, Contact: Paradise Properties (322) 224-5416. MLV#40975
EAST
Condo 143 Puesta Del Sol a Condominium Property in East 1 BDR, 1.0BTH, with 78m2 of living space. Price $165,000.00, Contact: PV Realty (322) 222-4288. MLV#38717
Paramount Bay A 101 a Condominium Property in Amapas 3 BDR, 3.5BTH, with 288m2 of living space. Price $625,000.00, Contact: Sherri Narro y Asociados (322) 2280584. MLV#33637
Paramount Bay Penthouse 8 & 9 a Condominium Property in Amapas 6 BDR, 7.5BTH, with 10,993m2 of living space. Price $1,790,000.00, Contact: Sherri Narro y Asociados (322) 2280584. MLV#38480
Avalon 503 a Condominium Property in Amapas 2 BDR, 2.0BTH, with 239m2 of living space. Price $560,000.00, Contact: PV Realty (322) 222-4288. MLV#39677
AMAPAS 353 UNIT 303 a Condominium Property in Amapas 1 BDR, 2.0BTH, with 110m2 of living space. Price $359,500.00, Contact: Timothy Real Estate Group (322) 223-5300. MLV#40267
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Playa Bonita 102 a Condominium Property in Amapas 2 BDR, 2.0BTH, with 112m2 of living space. Price $199,900.00, Contact: Paradise Properties (322) 224-5416. MLV#40564
Sayan Penthouse 102 a Condominium Property in Amapas 5 BDR, 5.0BTH, with 515m2 of living space. Price $1,500,000.00, Contact: Cochran Real Estate (322) 228-0419. MLV#40720
Villa Tizoc 12 a Condominium Property in Amapas, 1.0BTH, with 70m2 of living space. Price $159,000.00, Contact: Applegate Realtors (322) 221-5434. MLV#41025
Horizon 108 a Condominium Property in Amapas 2 BDR, 2.0BTH, with 231m2 of living space. Price $439,000.00, Contact: Applegate Realtors (322) 221-5434. MLV#41052
Peninsula Vallarta 2 21d a Condominium Property in Hotel Zone 3 BDR, 3.5BTH, with 307m2 of living space. Price $650,000.00, Contact: Luxury Beach (322) 221-3581. MLV#35439
Sea River 1139 a Condominium Property in Hotel Zone 1 BDR, 1.0BTH, with 68m2 of living space. Price $109,000.00, Contact: Boardwalk Realty (322) 224-0014. MLV#38575
ICON Tower 1 706 a Condominium Property in Hotel Zone 1 BDR, 1.0BTH, with 115m2 of living space. Price $233,500.00, Contact: Coldwell Banker La Costa (322) 223-0055. MLV#39397
Icon Vallarta 1 2104 a Condominium Property in Hotel Zone 2 BDR, 3.0BTH, with 179m2 of living space. Price $440,000.00, Contact: Luxury Beach (322) 221-3581. MLV#39411
Deck 12 505 a Condominium Property in Hotel Zone 2 BDR, 2.0BTH, with 135m2 of living space. Price $225,000.00, Contact: Riviera Partners Realty (329) 291-5442. MLV#40010
Sea River 837 a Condominium Property in Hotel Zone 1 BDR, 1.0BTH, with 67m2 of living space. Price $109,000.00, Contact: Cochran Real Estate (322) 228-0419. MLV#41049
PORTO FINO 312 SUR a Condominium Property in Marina Vallarta 2 BDR, 2.0BTH, with 167m2 of living space. Price $379,000.00, Contact: Albago Estates (322) 2091690. MLV#40114
RIO PITILLAL ABAJO
CONDO JONATHAN a Condominium Property in Rio Pitillal Abajo 2 BDR, 2.0BTH, with 126m2 of living space. Price $125,000.00, Contact: Boardwalk Realty (322) 224-0014. MLV#40414
Portamar 402 a Condominium Property in Rio Pitillal Abajo 3 BDR, 2.0BTH, with 121m2 of living space. Price $158,000.00, Contact: Coldwell Banker La Costa (322) 223-0055. MLV#40549
Grand Venetian 1000 2402 a Condominium Property in Rio Pitillal Abajo 3 BDR, 4.0BTH, with 261m2 of living space. Price $589,000.00, Contact: PV Realty (322) 222-4288. MLV#40733
Shangrila A-1-1 a Condominium Property in Marina Vallarta, 0.0BTH, with 433m2 of living space. Price $1,795,000.00, Contact: Silva Brisset Realtors (322) 221-0051. MLV#40329
Tres Mares B-23-2 a Condominium Property in Marina Vallarta 4 BDR, 4.5BTH, with 451m2 of living space. Price $1,600,000.00, Contact: Tres Mares Beach Residences & Marina Tower (Silva Brisset Realtors) (322) 221-0051. MLV#40481
Tres Mares PH-B-24-25-2 a Condominium Property in Marina Vallarta 5 BDR, 5.5BTH, with 596m2 of living space. Price $2,500,000.00, Contact: Tres Mares Beach Residences & Marina Tower (Silva Brisset Realtors) (322) 221-0051. MLV#40482
MARINA VALLARTA
Velas Vallarta 3623 a Condominium Property in Marina Vallarta 4 BDR, 2.0BTH, with 257m2 of living space. Price $599,000.00, Contact: Boardwalk Realty (322) 224-0014. MLV#37849
Tres Mares B-21-4 a Condominium Property in Marina Vallarta 4 BDR, 4.5BTH, with 531m2 of living space. Price $1,750,000.00, Contact: Tres Mares Beach Residences & Marina Tower (Silva Brisset Realtors) (322) 221-0051. MLV#40484
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VRE G | Com m e rc ia l S e cti o n
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STABLISHING A SOUND PROMOTIONAL STRATEGY La importancia de una estrategia promocional bien fundamentada
Paco Ojeda
The arrival of new shopping alternatives such as La Isla, entices consumers, but can be perceived as an unsettling disadvantage by previously-established businesses. We present helpful strategies to remain competitive. La llegada de nuevos centros comerciales como La Isla suele entusiasmar a los consumidores, pero a la vez puede ser preocupante para negocios previamente establecidos. Presentamos algunos consejos útiles para mantener la competitividad. La Isla is scheduled to open by year’s end.
If you travel through Puerto Vallarta on a regular basis, noticing the construction progress on the soon-to-be-inaugurated La Isla shopping mall on Fco. Medina Ascencio Ave. is inevitable. For consumers, the arrival of a new shopping alternative of such magnitude represents an irresistible opportunity to acquaint themselves with new brands, products and services. However, for similar businesses—shopping malls or the shops within them—the arrival of new competitors can sometimes be perceived as an unsettling disadvantage and profit margin decline. What strategies can you put in place at your shop or business to make up for the arrival of new competitors? We talked to a few consumers, confirming that the arrival of a new shopping mall is, indeed, a highly-anticipated event, particularly during the holidays and annual promotions such as El Buen Fin (Mexico’s Black Friday equivalent, 32
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Si te trasladas por Puerto Vallarta de manera regular, percatarse de los avances en el centro comercial La Isla en la Ave. Fco. Medina Ascencio, es inevitable. Para el consumidor, la llegada de un nuevo espacio comercial de esa magnitud es una novedosa oportunidad para conocer nuevas marcas, productos y servicios. Para comercios similares, ya sea plazas comerciales o pequeñas empresas, la llegada de nuevos competidores puede percibirse como una desventaja inquietante ante la posibilidad de una disminución de ingresos. ¿Qué estrategias puedes implementar en tu tienda o negocio ante la llegada de nuevos competidores? Al conversar con algunos consumidores nos quedó claro que la llegada de una nueva plaza comercial es un evento muy anticipado, especialmente durante el invierno y el regreso de promociones como El Buen Fin (elbuenfin.org). De la misma manera, nos acercamos a algunos empresarios, quienes nos dieron sus puntos
elbuenfin.org). We also reached out to several local businesspeople to learn their viewpoints. “I think competition is essential,” remarks Teresita Marmolejo, who oversees Plaza Caracol, the oldest shopping mall in the region. The businesswoman has collaborated with them for over a decade, witnessing the arrival of some of the newer malls. “Every time new and important brands set their sights on Puerto Vallarta as an ideal place for corporate growth, they are putting their trust in our destination. That said, shopping malls and their businesses should consider a series of improvement strategies on an ongoing basis, and not waiting until the arrival of a large competitor to set them in motion. Change is inevitable. Adaptability is essential.” Here are some of the key suggestions we found in our research:
de vista al respecto. “Para mi, la competencia es muy importante”, nos comenta Teresita Marmolejo, de Plaza Caracol. La empresaria lleva más de una década colaborando con el centro comercial más longevo de la región y ha sido testigo de la llegada de otras plazas comerciales. “Cada vez que nuevas (e importantes) marcas se acercan a Puerto Vallarta considerando nuestra ciudad como un lugar ideal para crecer, están hablando bien de nuestro destino. Dicho eso, las plazas comerciales, así como sus locatarios, debemos considerar toda una serie de estrategias de manera continua, y no necesariamente esperar a que llegue un gran competidor para ponerlas en marcha. El cambio es inevitable. La adaptabilidad es fundamental”. A continuación ofrecemos algunas sugerencias que puedes tomar en cuenta de manera continua: Define tu marca. Aunque hay negocios similares, no hay competidores idénticos, así como no hay compradores idénticos. Advertising Info: reg@vlmg.mx • (322) 221 0106
VRE G | Sección Comercial
Define your brand. There may be similar businesses, but there are no identical competitors, just as there are no identical buyers. Understanding what makes you different, unique or special as you compare yourself with your competitors will allow you to identify your advantages and implement a well-founded strategy. Identify your target audience. This is particularly important for small businesses. If you think your target audience is “whoever walks into the store,” then you have some work cut out for you. Narrowing your target is essential to get to know your audience. What are their cares and needs? How can you improve their quality of life? What can you offer them that other competitors cannot? Establish a competitive advantage. There are three specific areas to consider: quality (offering a better product than your competitors), price (offering a better price) and/or service (providing your customers with a pleasant, memorable experience). Step out of your comfort zone. If the only difference between your products and your competitors’ is the price, a client will not be necessarily inclined to choose your business over theirs. Providing a better service can give you the edge you need to succeed. Build a client database. As far as time and investment are concerned, it is more expensive to attract new clients than to keep the ones you already have. A database used to share information about new products, offers or services, will help them remember your brand and the pleasant experience they had at your establishment. Plan your advertising strategies with enough lead time. It’s amazing to see the number of businesses that announce products, offers or events with short notice, effectively preventing potential customers to learn about them and schedule time to visit said businesses. Scheduling your efforts over a well-structured timeframe will prevent them from being perceived as improvised. Identify your key influencers and work with them. Be mindful of clients that frequently return to your business. They may not necessarily be the big-ticket buyers. We mean those who are likely to help spread the word about your products and services. A satisfied customer can be your unofficial spokesperson or offer a testimonial you can publish in your website or Facebook page.
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Entender qué es lo que te hace diferente, singular o especial al comparar tu empresa con la de tus competidores te ayudará a definir tus puntos a favor e implementar una estrategia bien fundamentada. Identifica a tu público objetivo. Esto es de particular importancia para pequeñas empresas. Si consideras que tu cliente potencial es “quien entre a la tienda”, entonces tienes trabajo por delante. Enfocarse es fundamental para conocer mejor a tu cliente: ¿Cuáles son sus preocupaciones y necesidades? ¿De qué manera puedes contribuir a mejorar su calidad de vida? ¿Qué puedes ofrecerle a tu cliente que otros competidores no puedan? Establece tu ventaja competitiva. Hay tres areas específicas que puedes considerar: calidad (ofreciendo un mejor producto que tus competidores), precio (ofreciendo un precio más bajo) y/o servicio (dando a tus clientes una experiencia placentera y memorable). Sal de tu espacio de comfort. Cuando la única diferencia entre tus productos y los de otra tienda similar son los precios, entonces, el cliente no tendrá una razón considerable para preferirte a ti. Es aquí donde el ofrecer un mejor servicio te puede dar la ventaja necesaria. Crea una base de datos de tus clientes. En cuanto a tiempo e inversión se refiere, es mucho más caro atraer nuevos clientes que mantener satisfechos a los que ya tienes. Por eso, contar con una base de datos a través puedas comunicarle a tus clientes novedades y noticias de tus productos y servicios, los hará recordar tu marca y la experiencia placentera que tuvieron contigo. Planea tus estrategias publicitarias con suficiente anticipación. Es asombroso ver la cantidad de negocios que anuncian productos, ofertas o eventos especiales a la última hora, sin darle tiempo al consumidor de programar una visita a dichos negocios. Calendarizar tus esfuerzos de una manera bien planeada evitará que tu esfuerzo sea percibido como si fuera improvisado. Identifica a tus clientes influyentes y colabora con ellos. Toma en cuenta aquellos clientes que regresan con frecuencia. No necesariamente se trata de los de mayor poder adquisitivo. Son los que seguramente te ayudarán a correr la voz sobre tus productos y servicios. Un cliente satisfecho puede ser tu portavoz o te puede ofrecer un testimonio que puedes publicar en tu sitio web, página de Facebook, etc.
Colored concrete adds a welcoming touch at Plaza Puerta Vallarta, near the airport.
Establish a promotional strategy. Advertising your products and services is an investment, but it doesn’t necessarily have to be a considerable one. Keep in mind that all available options—advertising, social media, print publications, etc.—are different communication channels that can connect you with specific audiences.
Establece una estrategia promocional. Esforzarse por darte a conocer al público es una inversión, pero no tiene que ser considerable. Toma en cuenta que cada opción —publicidad, redes sociales, medios impresos, etc.— es un canal diferente, el cual te puede conectar con públicos específicos.
Update your image. Sometimes changing the color of your facade store window layout is enough. However, if you’ve been using the same logo for some time, it might be worth your while to replace it for a new one.
Actualiza tu imagen. A veces es suficiente con cambiar el color de tu fachada, o tu aparador. Pero si has estado usando el mismo logo por algún tiempo, tal vez valdría la pena considerar uno nuevo.
Be the best employer you can be. Whether you are a supervisor, a manager, or owner of a business, keep in mind that providing your employees and colleagues with an inspiring, pleasant, productive and well rewarded environment, will go a long way in keeping them happy. “We must remain positive with the arrival of new business opportunities, even when they could affect our profit,” stresses Marmolejo. “It’s important not to remain in our own comfort zone, without improving our products, or taking the necessary measures to establish a sound promotional strategy.”
Se el mejor empleador que puedas ser. Ya sea que eres el supervisor, gerente o propietario de la empresa; recuerda que el mantener a tus colegas y empleados motivados con un ambiente de trabajo amigable, productivo y bien recompensado, te ayudará a mantenerlos contentos. “Los vallartenses debemos ser positivos ante la llegada de nuevas oportunidades de negocio sin ver qué tanto puedan afectar nuestro bolsillo”, recalca la empresaria. “Lo importante es no permanecer en un estado de comfort, sin mejorar nuestro producto, o sin tomar las medidas necesarias para establecer una buena estrategia promocional”.
About the Author Paco Ojeda began working at Vallarta Lifestyles in 2002. Since then, he has contributed to the publishing company’s print and online publications as a writer and photographer. For over a decade, he has served as Managing Editor for Vallarta Lifestyles Magazine, and more recently for the new companion website, www.vallartalifestyles.com. Paco also oversees the annual Restaurant Week event, and the new companion website, www.restaurantweekpv.com. You can reach him at paco@vallartalifestyles.com. Paco Ojeda comenzó a trabajar en Vallarta Lifestyles en 2002. Desde entonces, ha contribuido como escritor y fotógrafo para las diversas publicaciones de la compañía. Por más de una década, ha sido el Editor en Jefe de la revista Vallarta Lifestyles y más recientemente del sitio web www.vallartalifestyles.com. También coordina el evento anual del Restaurant Week y el sitio web www.restaurantweekpv.com. Lo puedes encontrar en paco@vallartalifestyles.com. October / Octubre / 2016
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