Vallarta Real Estate Guide September 2023

Outstanding Property Options

Around the Bay: El Tuito – Part II

Around Vallarta · Nayarit there are small towns with charming properties offering excellent investment opportunities. Alrededor de Vallarta Nayarit existen pueblitos encantadores que ofrecen excelentes oportunidades de inversión.

OASIS at Riviera Cuale Opens

Model Unit Expected to be delivered on November 2023, this project will consist of 100 units offering ocean and River Cuale views. Contemplado para entregarse en noviembre de 2023, este condominio constará de 100 unidades con vista al mar y al Río Cuale.

JANUARY 2017

AMPI Regional Chapters Will Collaborate in Territorial Planning

Work in BaDeBa Capítulos Regionales de AMPI Colaborarán en Trabajo de Ordenamiento Territorial en BaDeBa. | p16

Construction Cost Increases in Mexico Aumenta Costo de la Construcción en México. | p18

Law Regulating Real Estate Professionals Approved in Jalisco

This standard law regulates the performance, registration, and accreditation of real estate service providers in the state. Esta norma regula el desempeño, registro y acreditación de los prestadores de servicios inmobiliarios en el estado.

Presenting The One Residences

Presentan The One Residences. | p22

Average Sales Price of Properties

Increases in Vallarta · Nayarit Aumenta el Precio de Venta Promedio de Propiedades en Vallarta · Nayarit. | p24

USD-MXN Parity – Part II: Impact on Vallarta · Nayarit Real Estate

Strategies, adaptation and projections in the purchase and sale of properties due to this parity. p36

IN THE SECOND PART of this special article, the Vallarta Real Estate Guide editorial team had the opportunity to talk with three real estate professionals in Puerto Vallarta and Riviera Nayarit to explore how the parity of the Mexican peso currency against the US dollar is impacting their activities and strategies. José Luis Niño, developer partner at Playa Lifestyle, Claudia Rodríguez, master broker of the V Bucerias Beachfront Condominiums project, and Alexis Silva, director of SB Realtors, explain some of the changing dynamics that the local real estate market is experiencing due to this situation.

EN ESTA SEGUNDA PARTE de este artículo especial, el equipo editorial de Vallarta Real Estate Guide tuvo la oportunidad de conversar con tres profesionales del sector inmobiliario en Puerto Vallarta y Riviera Nayarit para explorar cómo la paridad del peso mexicano frente al dólar estadounidense está impactando sus actividades y estrategias. José Luis Niño, socio de la desarrolladora Playa Lifestyle; Claudia Rodríguez, máster bróker del proyecto V Bucerias Beachfront Condominiums y Alexis Silva, director de SB Realtors, explican algunas de las dinámicas cambiantes que el mercado inmobiliario local está experimentando debido a esta situación.

Tel. 322-221-0106

info@vallartarealestateguide.com

Year/Año 23 • Issue/Edición 9

TO PROVIDE SECURITY to real estate investments and avoid fraudulent practices, Local Congress approved a law that establishes the registration and accreditation of real estate service providers in the State of Jalisco, which will regulate advisers and real estate agents, who must have verifiable preparation and experience.

Here in Puerto Vallarta, this approval was presented at a press conference by the deputies Mirza Flores and Gabriela Cárdenas, as well as Oscar Ramírez, director of Planning for the Development of Zapopan, together with Patricia Virgen, president of AMPI Cabo Bahía Sur, and Carlos Lemus, president of AMPI Riviera Nayarit.

This new legislation, which will enter into force once it is published in the Official Journal of the State of Jalisco, will check that any real estate consultant that is practicing must be accredited and, if appropriate, will be suspended for any malpractices or failure to meeting the requirements needed to professionally provide such services.

The new law will also require real estate service providers to have 120 hours of training and, in case of renewal, 60 hours.

“With the approval of this law in Jalisco, which seeks to monitor the role of advisors and the real estate agencies to prevent real estate fraud, Jalisco is added to the 22 parts of the country that have legislation on this matter.” —Oscar Ramírez, director of Planning for the Development of Zapopan.

LAW REGULATING REAL ESTATE PROFESSIONALS APPROVED IN JALISCO

PARA DAR CERTEZA a las inversiones inmobiliarias y evitar fraudes patrimoniales en la entidad, el Congreso local aprobó la Ley que establece el Registro y Acreditación de los Prestadores de Servicios en Materia Inmobiliaria del Estado de Jalisco, misma que regulará a los asesores inmobiliarios quienes, además, deberán contar con preparación y experiencia comprobables.

Aquí en Puerto Vallarta, esta aprobación fue presentada en conferencia de prensa por las diputadas Mirza Flores y Gabriela Cárdenas, así como por Oscar Ramírez, director de Planeación para el Desarrollo de Zapopan, en conjunto con Patricia Virgen, presidenta de AMPI Cabo Bahía Sur y Carlos Lemus, presidente de AMPI Riviera Nayarit.

Con esta nueva legislación, la cual entrará en vigor una vez que sea publicada en el Diario Oficial del Estado de Jalisco, la entidad contará con un padrón único que podrá ser revisado para consultar si el asesor inmobiliario que atiende al ciudadano está acreditado o, en su caso, si está suspendido por malas prácticas y/o no cumple con los requisitos para prestar este servicio.

La nueva ley también exigirá a los prestadores de servicios inmobiliarios 120 horas de capacitación y, en caso de renovación, 60 horas.

“Con la aprobación de esta ley en Jalisco, que busca vigilar la función de los asesores y las agencias inmobiliarias para evitar fraudes a los compradores de bienes raíces, nuestro estado se agrega a las 22 entidades del país que cuentan con una legislación en esta materia”. —Oscar Ramírez, director de Planeación para el Desarrollo de Zapopan.

VARIOUS PERSONALITIES RELATED TO THE REAL ESTATE INDUSTRY IN VALLARTA · NAYARIT MET TO EXPLAIN THE DETAILS OF THIS NEW LAW.

NOTICIAS

AMPI REGIONAL CHAPTERS WILL COLLABORATE IN TERRITORIAL PLANNING WORK IN BADEBA

THROUGH A NEW COUNCIL, THE AIM IS TO OBSERVE, STUDY AND ANALYZE THE USE AND OCCUPATION OF LAND TOWARDS A SUSTAINABLE AND ECOLOGICAL MODEL.

THROUGH THE AMPI Cabo Bahía Sur and AMPI Riviera Nayarit sections, the Mexican Association of Real Estate Professionals will have a seat in the Municipal Planning, Urban Development and Housing Council of Bahía de Banderas.

This new council, through the Municipal Planning Institute (IMPLAN), seeks to observe, study, and analyze the use and occupation of land to move towards a sustainable and ecological model—a strong reason for AMPI to take a space within the council.

Headed by Bahía de Banderas mayor, Mirtha Villalvazo, this organization is made up of representatives of various government agencies, colleges of professionals, academic institutions, business organizations, universities, and common areas of the municipality.

Some of the main topics that will be presented and discussed during the monthly meetings will include land use, environmental protection, and the water supply of drinking water, as well as the different concerns that revolve around the real estate sector in the region.

“The last Municipal Development Plan was approved in 2005. Since then, it has not been updated, so it is necessary to make a new one. We will work to achieve this so that Bahía de Banderas becomes an exemplary municipality in terms of planning, territory, urban development, and housing”. —Carlos Lemus, president of AMPI Riviera Nayarit.

A TRAVÉS DE LAS SECCIONES AMPI Cabo Bahía Sur y AMPI Riviera Nayarit, la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios tendrá un asiento en el Consejo Municipal de Ordenamiento Territorial, Desarrollo Urbano y Vivienda de Bahía de Banderas.

Este nuevo consejo, a través del Instituto Municipal de Planeación (IMPLAN), busca observar, estudiar y analizar el uso y ocupación del suelo hacia un modelo sostenible y ecológico; de ahí la importancia de que AMPI tenga un espacio en el mismo.

Encabezado por la alcaldesa de Bahía de Banderas, Mirtha Villalvazo, este organismo está conformado por representantes de diversas dependencias gubernamentales, colegios de profesionistas, instituciones académicas, organismos empresariales, universidades y ejidos del municipio.

Algunos de los temas principales que se expondrán y discutirán durante las reuniones mensuales incluyen el uso de suelo, protección al medio ambiente y abastecimiento de agua potable, así como las distintas inquietudes que giran en torno al sector inmobiliario de la región.

“El último Plan Municipal de Desarrollo fue aprobado en 2005. Desde entonces no ha sido actualizado, por lo que ya es necesario hacer uno nuevo. Vamos a trabajar para lograrlo y que Bahía de Banderas se convierta en un municipio ejemplar en términos de ordenamiento territorial, desarrollo urbano y vivienda”. —Carlos Lemus, presidente de AMPI Riviera Nayarit.

Vallarta Real

Guide

9 Edición número 258 Septiembre, 2023 es una publicación mensual de distribución gratuita tiraje 13,000 ejemplares. Editor Responsable: Luis Rodolfo Mendoza Lozoya. Número de Certificado de Reserva otorgado por el Instituto Nacional de Derecho de Autor: 04-2016-062211265200111. Número de Certificado de Licitud de Título y Contenido: (en trámite). Domicilio de la Publicación: Valle de los Claveles 2504, Jardines del Valle, Zapopan, Jalisco, México, C.P. 45138. Teléfono: 322-221-0106. Imprenta: Imprenta Comercial El Debate, Blvd. Jesús Kumate Sur 4822, Ejido Las Flores, C.P. 80104, Culiacán, Sinaloa. Distribuidor: Vallarta Lifestyles Grupo Editorial S. de R.L. de C.V. Domicilio: Valle de los Claveles 2504, Jardines del Valle, Zapopan, Jalisco, México, C.P. 45138. Teléfono: 322-221-0106. Vallarta Lifestyles Grupo Editorial S de RL de CV no asume responsabilidad alguna por información y/o fotografías proporcionadas por los anunciantes. Dicha información se asume como confiable de acuerdo a las fuentes de donde se obtiene. Se prohibe la reproducción total o parcial de esta publicación y sus contenidos sin el permiso expreso de Vallarta Lifestyles Grupo Editorial S de RL de CV.

Estate

Año 23 No.

TOP

STUDIO’S

moray@applegaterealtors.com

+52 322 294 1514

Fully Furnished Sky Terrace

Bay, Mountains, River, City and Cathedral Views Wet sundeck with Northwestern view

Lounge & Sports Bar and Fire pit

pedro@applegaterealtors.com

+52 322 172 0023

Bathrooms, Showers and Changing table WiFi in the Relax Area on the Terrace

RECENTLY, OASIS at Riviera Cuale opened its model unit, which is available for visiting to view the amenities and finishes. Strategically located in the heart of Old Town Vallarta, this sustainably designed development will consist of 100 finely decorated units, which will offer views of the ocean and the river.

The floor plans consist of studios up to three-bedroom condos. Jean-R. Talbot, director of TALBOT Real Estate, the agency in charge of marketing this development, commented, “We are very excited about OASIS at Rivera Cuale, a place defined by lush gardens, recreational pools and shaded terraces, all in a calm environment surrounded by the relaxing sound of the river water flowing along the banks of the Cuale.”

Some of the main amenities in this private community are its gardens facing the river, the coworking area, concierge service, infinity pools, meeting room, bar, private cabañas, fully equipped gym, rooftop pool and jacuzzi, underground parking, elevator for 13 people and Wi-Fi in common areas, among others.

Currently more than 90 percent of inventory has been sold and delivery of this development is scheduled for November 2023. More information can be obtained at (322) 145-1257 or at info@talbotpuertovallarta.com.

OASIS AT RIVIERA CUALE OPENS MODEL UNIT

OASIS at Rivera Cuale is developed by Zeiba, a real estate construction company based in Vallarta · Nayarit with over 20 years of experience. Their quality constructions are found in Puerto Vallarta, Punta Mita and Mexico City.

RECIENTEMENTE, OASIS at Riviera Cuale presentó su unidad modelo, la cual puede ser visitada para conocer las amenidades y acabados con que contará este condominio que se encuentra ubicado estratégicamente en el corazón del Viejo Vallarta.

Este desarrollo con diseño sustentable constará de 100 unidades finamente decoradas, las cuales ofrecerán vistas hacia el mar y el río. Los floor plans contemplan desde estudios hasta departamentos de tres recámaras.

Jean-R. Talbot, director de TALBOT Real Estate, agencia encargada de la comercialización de este desarrollo, comentó: “Estamos muy emocionados por la aceptación que ha tenido OASIS at Rivera Cuale, un lugar definido por exuberantes jardines, piscinas recreativas y terrazas a la sombra; todo en un ambiente tranquilo abrazado por el relajante sonido de las aguas que fluyen por la rivera del Cuale”.

Entre las amenidades de esta comunidad privada destacan sus jardines frente al río, la zona de coworking, servicio de concierge, piscinas estilo infinity, sala de reuniones, bar, cabañas privadas, gimnasio completamente equipado, piscina en la azotea y jacuzzi, estacionamiento subterráneo, elevador para 13 personas y wifi en áreas comunes, entre muchas otras.

Actualmente se ha colocado más del 90 por ciento del inventario y la entrega de este desarrollo está contemplada para noviembre de 2023. Más información al (322) 145-1257 o en info@talbotpuertovallarta.com.

OASIS at Rivera Cuale es desarrollado por Zeiba, una compañía de bienes raíces con base en Vallarta · Nayarit que cuenta con más de 20 años de experiencia. Sus construcciones de calidad se encuentran en Puerto Vallarta, Punta Mita y Ciudad de México.

EXPECTED TO BE DELIVERED ON NOVEMBER 2023, THIS PROJECT WILL CONSIST OF 100 UNITS OFFERING OCEAN AND RIVER CUALE VIEWS.

COMEANDSEEOUR MODELUNIT&EXTRAORDINARYWORKPROGRESS

www.oasisvallarta.com

Old Town charm in a Riverfront OASIS

OASIS will consist of one hundred finely appointed and coveted ocean and river view units ranging from studios to three-bedroom. The residential development will be nestled amongst the lush tropical gardens, next to the Rivera Cuale Condominiums, located in Old Town Puerto Vallarta, in a privileged riverfront location, just steps from the city’s most popular restaurants, galleries, markets, and beaches.

Over 90% Sold

Prices starting in the low US $400K

Completion November 2023

Discounts available for a limited time

Amenities & Features

• Tropical Riverfront Gardens

• Rooftop Pool & Hot Tub

• Rooftop Lounge and BBQ

• Riverfront Pool

• Private Cabanas

• Fitness Center

• Snack Bar

• Co-working zone

Jean-R. Talbot +52 (322) 145 1257 www.talbotpuertovallarta.com | info@talbotpuertovallarta.com We speak english - On parle français – Hablamos español

• Gated Community

• Underground Parking

• Visitor Parking

• Private offices

• Conference Room

• Private Storage Rooms

• Common Areas Wi-Fi

• Two (13) passenger elevators

• Bike Parking and Storage

THE NATIONAL INSTITUTE of Statistics and Geography (INEGI) reported that during May—the second month in which a new statistical base is being used to prepare the National Survey of Construction Companies (ENEC)—the production value of these companies experienced a growth of 7.8 percent monthly and 18.2 percent annually. This performance marked the best result of the last five years and represents three consecutive months of increases.

The value index was located at 90 points, a reading that is the best since its record value of 90.1 units in November 2019.

According to the institute, the subsector of civil engineering construction works (mainly that in charge of the public sector) has been leading with the greatest participation in the construction industry, leaving the building sub-sector in second position.

In the second quarter of the year there was an increase in industrial works related to the nearshoring in the center and north of the country, as well as civil engineering works, which generates good expectations in the recovery of the industry.

The ENEC is a new methodology used by INEGI that utilizes 2018 as the base year of reference point and has a sampling frame of 19,450 companies integrated from the Statistical Business Registry of Mexico. In addition, it includes construction companies with more than 73 million pesos per year in production value and/or with employed personnel greater than or equal to 250, making the confidence level 95 percent.

CONSTRUCTION COST INCREASES IN MEXICO

EL INSTITUTO NACIONAL de Estadística y Geografía (INEGI), reportó que, durante mayo —el segundo mes en el que se utiliza una nueva base estadística para elaborar la Encuesta Nacional de Empresas Constructoras (ENEC)—, el valor de producción de estas empresas experimentó un crecimiento del 7.8 por ciento mensual y un 18.2 por ciento anual. Este desempeño marcó el mejor resultado de los últimos cinco años y suma tres meses consecutivos de incrementos.

De esta manera, el índice de valor se ubicó en 90 puntos, lectura que es la mejor desde el registro de 90.1 unidades en noviembre de 2019.

De acuerdo con el instituto, el subsector de construcción de obras de ingeniería civil (principalmente a cargo del sector público) se ha convertido en el de mayor participación en la industria de la construcción, dejando al subsector de edificación en segunda posición.

En el segundo trimestre del año se han incrementado las obras industriales relacionadas con el nearshoring en el centro y norte de país, así como las obras de ingeniería civil, lo que genera buenas expectativas en la recuperación de la industria.

La ENEC es una nueva metodología utilizada por el INEGI, la cual tiene el 2018 como año base de referencia y tienen un marco de muestreo de 19,450 empresas (integrado a partir del Registro Estadístico de Negocios de México). Además, incluye a las constructoras con más de 73 millones de pesos anuales en el valor de producción y/o con personal ocupado mayor o igual a 250. Su nivel de confianza es del 95 por ciento.

INEGI REPORTED THAT THE PERFORMANCE SHOWN DURING THE FIRST HALF OF 2023 IS THE BEST RESULT OBTAINED SINCE 2019.

LOCATED IN the Golden Zone of Bucerías, The One Residences is a development that combines two of the greatest characteristics of this Riviera Nayarit micro-destination: its beach and culture.

With an ideal location with everything a few steps away, this project will consist of a six-story tower that will house 23 condos, with floor plans including studios with one bath, as well as one-bedroom with bath, two-bedroom with two and half baths, and three bedrooms with three and a half baths layouts. The constructions will range between 592 and 2,540 square feet.

Among the amenities that this magnificent development will offer are an infinity-style swimming pool located on the terrace of the building, a fitness studio, reading area, elevator for the ease of future residents, BBQ area, hot tub, whirlpool, outdoor dining area, and a commercial space on the ground floor.

Marketed by the Domus Fine Real Estate agency, The One Residences was designed by comunArquitectura, an architecture firm that has almost 30 years of experience in the development of high-end condominiums.

The price of the units starts at 3,753,361 MXN. For more information about the regarding availability and payment plans, call to (322) 115- 5040 or send an email to info@domusvallarta.com.

PRESENTING THE ONE RESIDENCES

Construction for The One Residences began in February 2023, with delivery date is expected to be in December 2024.

UBICADO EN la Zona Dorada de Bucerías, The One Residences es un desarrollo que conjuga las riquezas más grandes de este microdestino de Riviera Nayarit: su playa y las bondades culturales de este poblado.

Con ubicación ideal para conseguir todo a unos cuantos pasos, este proyecto consistirá en una torre de seis niveles que albergará 23 departamentos, cuyos planos incluyen studios con un baño, así como unidades de una recámara con un baño, dos recámaras con dos y medio baños, y tres recámaras con tres y medio baños. Las medidas de construcción oscilan entre los 54.98 y los 236 metros cuadrados.

Entre las amenidades con que contará este magnífico desarrollo se encuentran una piscina estilo infinity que se ubica en la terraza del edificio, un fitness studio, zona de lectura, elevador para mayor comodidad de sus futuro residentes, área de BBQ, tina de hidromasaje, área de comedor y una zona comercial en la planta baja.

Comercializado por la agencia Domus Fine Real Estate, The One Residences fue diseñado por comunArquitectura, una oficina de arquitectura que cuenta con casi 30 años de experiencia en el desarrollo de condominios de alta gama.

El precio de las unidades comienza en los 3,753,361 MXN y se puede llamar al (322) 115-5040 o enviar un correo electrónico a info@domusvallarta.com para obtener más información sobre la disponibilidad y planes de pago.

Mientras que el inicio de obra de The One Residences comenzó en febrero de 2023, se espera que la fecha de entrega sea en diciembre de 2024.

LOCATED IN THE GOLDEN ZONE OF BUCERÍAS, THIS PROJECT WILL HOUSE 23 CONDOS, WITH FLOOR PLANS INCLUDING STUDIOS AND ONE TO THREE-BEDROOM UNITS.

HAVING CONCLUDED the second quarter of 2023, the real estate market in Puerto Vallarta and Riviera Nayarit presents its sales results, marking an increase of 14 percent compared to the first quarter of this year. These figures delineate a sequence of three consecutive quarters of growth.

There is a curious nuance to this trend: the increase in profits was achieved with sales almost the same as in the first quarter. This scenario reveals a significant upturn in the average selling price. While the average transaction price was 420,000 USD in the first quarter, it rose to 481,000 USD in the second quarter, an increase of more than 12 percent. This performance topped the all-time record for average sales value.

On the other hand, Nuevo Vallarta and Bucerías in Riviera Nayarit were the most popular regions in terms of the volume of property transactions recorded from April to June 2023. These areas also held prominent positions in the first half of the year.

These areas are followed by Central Vallarta and South Shore (between Puerto Vallarta and Boca de Tomatlán). The most affordable areas to buy a property (with the lowest list prices) remain the areas behind the Hotel Zone (Versalles, Fluvial Vallarta and Las Gaviotas, which have increased their appeal to buyers).

AVERAGE SALES PRICE OF PROPERTIES INCREASES IN VALLARTA · NAYARIT

These results were generated with information provided by members of MLS Vallarta and Flex MLS, the two multiple listing systems operating in Vallarta · Nayarit.

DESPUÉS DE haber completado el segundo trimestre de 2023, el mercado de bienes raíces en Puerto Vallarta y Riviera Nayarit despliega sus resultados de ventas, trazando un ascenso del 14 por ciento con respecto al primer trimestre de este año. Estos números marcan una secuencia de tres trimestres consecutivos de incremento.

Un matiz intrigante adorna esta progresión: el aumento en las ganancias fue conseguido con una cifra de ventas prácticamente equiparable a la del primer trimestre. Esta situación revela un aumento sustancial en el precio promedio de las ventas. Mientras que en el primer trimestre, el precio promedio de una transacción se cifró en 420,000 USD, en el segundo trimestre se elevó a 481,000 USD, denotando una alza de más del 12 por ciento. Este logro coronó el registro histórico del valor de ventas promedio hasta la fecha.

Por otro lado, de abril a junio de 2023, las regiones más populares de acuerdo con el volumen de transacciones inmobiliarias consignadas fueron Nuevo Vallarta y Bucerías, en Riviera Nayarit. Estas zonas también figuraron en los primeros lugares durante el primer semestre.

Estas regiones son seguidas por Vallarta Central y Costa Sur (entre Puerto Vallarta y Boca de Tomatlán). Las áreas más accesibles para comprar una propiedad (con los precios de lista más bajos) continúa siendo las áreas detrás de la Zona Hotelera (Versalles, Fluvial Vallarta y Las Gaviotas, que han incrementado su popularidad entre los compradores).

Estos resultados fueron generados con información provista por los miembros de MLS Vallarta y Flex MLS, los dos sistemas de listado múltiple que operan en Vallarta · Nayarit.

THREE CONSECUTIVE QUARTERS HAVE SHOWN AN INCREASE IN OUR DESTINATION’S REAL ESTATE MARKET.

PART PARTE II

USD-MXN PARITY: IMPACT ON VALLARTA · NAYARIT REAL ESTATE PARIDAD USD-MXN: IMPACTO

NAYARIT

EN LOS BIENES RAÍCES DE VALLARTA ·

By / Por Jorge Chávez

José Luis Niño, developer partner at Playa Lifestyle, Claudia Rodríguez, master broker of the V Bucerias

Beachfront Condominiums project, and Alexis Silva, director of SB Realtors, explain some of the changing dynamics that the local real estate market is experiencing due to the parity of the Mexican peso against the US dollar. José Luis Niño, socio de la desarrolladora Playa Lifestyle; Claudia Rodríguez, máster bróker del proyecto V Bucerias

Beachfront Condominiums y Alexis Silva, director de SB Realtors, explican algunas de las dinámicas cambiantes que el mercado inmobiliario local está experimentando debido a la paridad del peso mexicano frente al dólar estadounidense.

THE FIRST PART of this special article addressed the general factors that are behind the appreciation of the Mexican peso against the US dollar, which has been in a strong position against some other currencies.

EN LA PRIMERA PARTE de este artículo especial se abordaron los factores generales que están detrás de la apreciación del peso mexicano frente al dólar estadounidense, el cual se ha situado en una posición sólida con respecto a algunas otras divisas.

In this second part, the Vallarta Real Estate Guide editorial team had the opportunity to talk with three real estate professionals in Puerto Vallarta and Riviera Nayarit to explore how this parity is impacting their activities and strategies.

The voices of José Luis Niño, developer partner at Playa Lifestyle, Claudia Rodríguez, master broker of the V Bucerias Beachfront Condominiums project, and Alexis Silva, director of SB Realtors, shed light on the changing dynamics of the local market.

ADAPTATION AND MITIGATION STRATEGIES

With six years of experience in the sector, José Luis Niño, partner at the development firm Playa Lifestyle, shared his observations on the effect of parity on his real estate projects. This Vallarta company, known for having developed, completed, and delivered Urban I and Urban II, is currently in the last phases of construction of Las Verandas de Amapas and Esquina Versalles.

The appreciation of the Mexican peso in relation to the dollar has left its mark on the market. José Luis Niño pointed out that the transition to the listing of units in Mexican pesos is evident in current price lists. However, for Playa Lifestyle, parity has presented challenges. “We sold in

Ahora bien, en esta segunda parte, el equipo editorial de Vallarta Real Estate Guide tuvo la oportunidad de conversar con tres profesionales del sector inmobiliario en Puerto Vallarta y Riviera Nayarit para explorar cómo esta paridad está impactando sus actividades y estrategias. Las voces de José Luis Niño, socio de la desarrolladora Playa Lifestyle; Claudia Rodríguez, máster bróker del proyecto V Bucerias Beachfront Condominiums y Alexis Silva, director de SB Realtors, arrojan luz sobre las dinámicas cambiantes del mercado local.

ADAPTACIÓN Y ESTRATEGIAS DE MITIGACIÓN

Con seis años de experiencia en el sector, José Luis Niño, socio de Playa Lifestyle, compartió sus observaciones sobre el efecto de la paridad en sus proyectos inmobiliarios. Esta compañía vallartense, conocida por haber desarrollado, terminado y entregado los proyectos Urban I y Urban II, actualmente se encuentra en las últimas fases de construcción de Las Verandas de Amapas y Esquina Versalles.

La apreciación del peso mexicano en relación con el dólar ha dejado huella en el mercado. José Luis Niño señaló que la transición hacia la cotización de unidades en pesos mexicanos es evidente en las listas

dollars, and we are receiving payments in that currency, however, the expenses that we need to cover the development of our projects are in pesos, which is resulting in a decreased average of 10 percent in ongoing revenue.”

Given this scenario, Playa Lifestyle has adopted strategies to mitigate the impact, one of which involves the investment of dollars to generate returns. “Taking advantage of the fact that the current financial instruments exist to do it, we are trying to take advantage of this. On the other hand, we are optimizing the management and efficiency of work as much as possible.”

José Luis Niño highlighted that this affectation varies according to the stage of development in which each project is found, since the units that were pre-sold before the peso began to appreciate still maintain their original prices values.

PROFESSIONALIZATION AND CHANGE OF PREFERENCES

With eight years of experience in the real estate market of Puerto Vallarta and Riviera Nayarit, Claudia Rodríguez, master broker at V Bucerias Beachfront Condominiums project, highlights the growing need for professionalization in the sector. The demand for more innovation in selling strategies are evident to both agents and developers.

Claudia Rodríguez emphasizes that parity has caused a change in the preferences of buyers. “I have noticed prudent behavior on the part of foreigners, who used to see prices in US dollars, whereas now they see that many properties are listed in Mexican pesos. This automatically makes them need more dollars to buy pesos. By contrast, Mexicans have a different motivation because they still see properties listed in dollars and this gives them a great advantage—being able to buy a unit in dollars and pay their monthly payments at the exchange rate published in the Official Journal of the Federation. On the other hand, if you buy a unit listed in pesos, even when the dollar is fluctuating, your monthly payment will be fixed in pesos.”

Claudia Rodríguez comments that both Puerto Vallarta and Riviera Nayarit are enjoying a real estate boom that is attracting buyers from countries such as Switzerland, Brazil, Taiwan and the Netherlands. “This reflects the growing internationalization of our destination, where the interest of investors from all parts of the world is increasing. At the same time, the national market continues to come from cities like Guadalajara, Monterrey, CDMX, the area of El Bajío and San Luis Potosí.”

de precios actuales. Sin embargo, para Playa Lifestyle, la paridad ha presentado desafíos: “Prácticamente, nosotros prevendimos en dólares y estamos recibiendo pagos en esa moneda; sin embargo, los gastos que tenemos que realizar para cubrir el desarrollo de nuestros proyectos son en pesos, lo que nos está resultando en una disminución promedio del 10 por ciento en los ingresos que tenemos en curso”.

Ante este escenario, Playa Lifestyle ha adoptado estrategias para atenuar el impacto. Una de ellas involucra la inversión de dólares para generar rendimientos: “Aprovechando que ahora ya existen los instrumentos financieros para hacerlo, estamos tratando de sacar ventaja con esto. Por otro lado, estamos optimizando la gestión de la obra lo más que se pueda”.

José Luis Niño destacó que esta afectación varía de acuerdo con la etapa de desarrollo en que se encuentre cada proyecto, pues las unidades prevendidas antes de que el peso comenzara a apreciarse aún mantienen su precio.

PROFESIONALIZACIÓN Y CAMBIO DE PREFERENCIAS

Con ocho años de experiencia en el mercado inmobiliario de Puerto Vallarta y Riviera Nayarit, Claudia Rodríguez, máster bróker de V Bucerias Beachfront Condominiums, subraya la creciente necesidad de profesionalización en el sector. La demanda de mayor innovación en las estrategias de venta es evidente tanto para agentes como para desarrolladores.

Claudia Rodríguez enfatiza que la paridad ha causado un cambio en las preferencias de los compradores: “He notado un comportamiento prudente por parte de los extranjeros, quienes estaban acostumbrados a ver los precios en dólares estadounidenses, mientras que ahora ven que muchas propiedades están listadas en pesos mexicanos. Esto, automáticamente, les hace necesitar un poco de más dólares para comprar pesos. Por el contrario, los mexicanos tienen una motivación distinta porque aún ven propiedades listadas en dólares y esto les da una gran ventaja: poder comprar una unidad en dólares y pagar sus mensualidades al tipo de cambio publicado en el Diario Oficial de la Federación. Por otro lado, si compran una unidad listada en pesos, aun y cuando el dólar esté fluctuando, ellos ya saben previamente que su mensualidad estará fija y será en pesos”.

Claudia Rodríguez comenta que tanto Puerto Vallarta como Riviera Nayarit están disfrutando de un auge inmobiliario que atrae compradores provenientes de países como Suiza, Brasil, Taiwán y Países Bajos: “Esto refleja la creciente internacionalización de nuestro destino, donde el interés de inversionistas de todas partes del mundo

“Yay! Our new condo is so beautiful. We love all the little props too. Thank you for everything. We wouldn’t have been able to do it without you and your team.”

In response to the impact that this currency parity has had on real estate in our destination, AMPI Vallarta · Nayarit’s Flex MLS system has recently added the option to include the prices of a property in US dollars and/or Mexican pesos. En respuesta al impacto que esta paridad de divisas ha tenido en los bienes raíces de nuestro destino, el sistema Flex MLS de AMPI Vallarta · Nayarit ha añadido recientemente la opción de incluir los precios de una propiedad en dólares estadounidenses y/o pesos mexicanos.

ADAPTATION AND POSITIVE PERSPECTIVES

Alexis Silva, director of SB Realtors, brings his view on how parity affects foreign investors and the market in general. “The appreciation of the peso has generated doubts in US investors, somewhat reducing the attractiveness of buying a property in Mexico. The increase in the price of properties, driven by a 14 percent currency fluctuation in the last year, has created an atmosphere of great reflection in buyers.”

Alexis Silva highlights that the oversupply of inventory in areas such as the Romantic Zone, Versalles and Bucerías, together with the interaction of factors such as inflation and mortgage interest, has generated a deeper evaluation process from US buyers. To mitigate the impact, SB Realtors has promoted innovative payment strategies in the developments with which he collaborates. “The first has been to activate Mexican mortgage loans for Mexicans. The second has been to promote the financing offered by developers so that foreigners have payment terms that are longer than the delivery times of the unit, with an interest rate equal to that of the United States, and the third has been to offer a low-down payment—compared to a mortgage loan—in projects that are payable during the construction phase.”

“If a Mexican buyer is thinking of investing in a property on the beach, this is a great opportunity, because even if they get a discount on pre-construction, if the price is listed in dollars, they will get an additional monetary discount caused by the fluctuation.”

PREDICTIONS AND PROJECTIONS

The perspectives of José Luis Niño, Claudia Rodríguez and Alexis Silva reflect the complexity of the dollar parity in the real estate markets of Puerto Vallarta and Riviera Nayarit. While developers seek strategies to maintain profitability and real estate agents observe changes in the preferences of foreign and domestic buyers, it is clear that adaptation and innovation are essential in this changing environment.

es cada vez más notorio. Al mismo tiempo, el mercado nacional continúa viniendo de ciudades como Guadalajara, Monterrey, CDMX, la zona de El Bajío y San Luis Potosí”.

ADAPTACIÓN Y PERSPECTIVAS POSITIVAS

Alexis Silva, director de SB Realtors, aporta su visión sobre cómo la paridad afecta a los inversores extranjeros y el mercado en general: “La apreciación del peso ha generado dudas en los inversionistas estadounidenses, reduciendo un poco el atractivo de adquirir propiedades en México. El aumento del precio de las propiedades, impulsado en un 14 por ciento por la fluctuación monetaria en el último año, ha creado un ambiente de reflexión en los compradores”.

Alexis Silva resalta que la sobreoferta de inventario en áreas como la Zona Romántica, Versalles y Bucerías, junto con la interacción de factores como la inflación y los intereses hipotecarios, ha generado un proceso de evaluación más profundo en los compradores estadounidenses. Para mitigar el impacto, SB Realtors ha impulsado estrategias de pago innovadoras en los desarrollos con los que colabora: “La primera ha sido activar créditos hipotecarios mexicanos para mexicanos. La segunda ha sido impulsar los financiamientos ofrecidos por los desarrolladores para que los extranjeros tengan plazos de pago más largos que los tiempos de entrega de la unidad, con una tasa de interés igual a la de Estados Unidos y la tercera ha sido ofrecer un enganche bajo —a comparación de un crédito hipotecario— en los proyectos que son pagaderos durante la etapa de construcción”.

“Si el comprador mexicano está pensando invertir en una propiedad en la playa, esta es su gran oportunidad, porque aun y cuando consigan un descuento en preconstrucción, si el precio está listado en dólares van a obtener un descuento monetario adicional causado por la fluctuación”.

PREDICCIONES Y PROYECCIONES

Las perspectivas de José Luis Niño, Claudia Rodríguez y Alexis Silva reflejan la complejidad de la paridad del dólar en el mercado inmobiliario de Puerto Vallarta y Riviera Nayarit. Mientras que los desarrolladores buscan estrategias para mantener la rentabilidad y los agentes

“Historically, the people who have opted to invest in our destination have cared about the community and sought to enrich it, and I think this will continue for another five to seven years. Lots of improvements are coming such as the expansion of the airport, the upcoming completion of the highway between Guadalajara and Puerto Vallarta, and the implementation of all the investment that Grupo Vidanta is making. All this is not only attractive for visitors, but also for those who are looking to invest in the bay, which is one of the safest areas in all of Mexico”, concludes Alexis Silva.

“In relation to this, I would like to mention a couple of factors that are influencing the final decision of a buyer. A lot has to do with the lifestyle they have or aspires to have. On the other hand, if it is solely based on money, then they may look for a project facing the ocean and/or with a very good location because it is a safe option that will generate capital gains in the short term”, concludes Claudia Rodríguez.

“What I see is that this currency parity situation is somewhat fictitious and is not going to endure in the long run—really, I don’t think Mexico’s economy is doing so well for us to be like this. That said, one of my predictions for the following months is that the dollar will close the year with an upward trend and will be between 18 and 20 pesos, because I feel that this is its real value”, concludes José Luis Niño.

inmobiliarios observan cambios en las preferencias de los compradores extranjeros y nacionales, queda claro que la adaptación y la innovación son esenciales en este entorno dinámico.

“Históricamente, a las personas que han apostado por invertir en nuestro destino les ha ido muy bien y creo que esto va a continuar entre cinco y siete años más. Vienen muchas mejoras, como la ampliación del aeropuerto, la aparente finalización de la autopista entre Guadalajara y Puerto Vallarta y la puesta en marcha de toda la inversión que Grupo Vidanta está realizando. Todo esto no solo es atractivo para los visitantes, sino también para quienes están buscando invertir en la bahía, que es una de las zonas más seguras de todo México”, finaliza Alexis Silva.

“Con relación a esto, me gustaría mencionar un par de factores que están influyendo en la decisión final de un comprador. Por un lado, mucho tiene que ver con el estilo de vida que tiene o aspira a tener. Por el otro, si se basa únicamente en lo monetario, entonces busca un proyecto frente al mar y/o con muy buena ubicación porque sabe que es prácticamente seguro que le va a generar plusvalía en el corto plazo”, finaliza Claudia Rodríguez.

“Lo que observo es que esta situación de la paridad de divisas es un tanto ficticia y no va a perdurar en el largo plazo —realmente, yo no pensaría que la economía de México lo está haciendo tan bien como para que estemos así—. Dicho eso, una de mis predicciones para los siguientes meses es que el dólar cerrará el año con una tendencia al alza y posteriormente se ubicará entre los 18 y 20 pesos, pues considero que ese es su valor real”, finaliza José Luis Niño.

THE APPRECIATION OF THE MEXICAN PESO IN RELATION TO THE US DOLLAR HAS LEFT ITS MARK ON THE VALLARTA · NAYARIT REAL ESTATE MARKET.

PART PARTE II

OUTSTANDING PROPERTY OPTIONS AROUND THE BAY: EL TUITO OPCIONES INMOBILIARIAS DESTACADAS ALREDEDOR DE LA BAHÍA: EL TUITO

By / Por Jorge Chávez

Near Vallarta · Nayarit is El Tuito, a charming little town that is increasingly popular with investors looking to purchase property in the area. But what are the available options? Cerca de Vallarta · Nayarit se encuentra El Tuito, un encantador pueblito cada vez más popular entre los inversionistas que buscan comprar una propiedad en la zona. Pero, ¿cuáles son las opciones disponibles?

MEXICO is a land of contrasts and wonders. Its unique geography, mixed with its rich cultural heritage, results in idyllic places perfect for those looking for an escape from the hustle and bustle of big cities. One of these magical places is El Tuito, a small town that captures the essence of Mexican authenticity.

Located just one hour by road from the Romantic Zone of Puerto Vallarta, El Tuito is a very charming place that captivates visitors and residents with its mountain architecture, cobblestone streets and its traditional main square. Its colorful houses

MÉXICO es una tierra de contrastes y maravillas. Su geografía única, mezclada con su rico patrimonio cultural, dan como resultado lugares idílicos, perfectos para aquellos que buscan un escape del ajetreo de las grandes ciudades. Uno de estos refugios es El Tuito, un pueblito que captura la esencia de la autenticidad mexicana.

Ubicado a tan solo una hora por carretera desde la Zona Romántica de Puerto Vallarta, El Tuito se presenta como un lugar encantador que cautiva con su arquitectura serrana, calles empedradas y su acogedora plaza. Sus coloridas casas y el mercado lleno

and a market full of local flavors invite you to immerse yourself in the slower pace and authentic feel of authentic Mexico.

This quiet enclave offers real estate opportunities that allow those interested to find a full-time home or an occasional getaway. Lovely houses and land that embraces the surrounding natural environment are available to those who wish to create their own paradise in this picturesque corner of Mexico.

CASA JARDÍN DEL TUITO

Price: 729,000 USD

Construction: 6,662 square feet

Casa Jardín del Tuito stands as a haven of incomparable potential, located in a privileged part of town and offering and environment conducive to emotional well-being. This old boutique hotel and restaurant offers a unique opportunity for those looking to embrace a harmonious lifestyle.

Formerly known as Hotelito Jardín del Tuito, this residence has been carefully curated by its hostess, who masterfully combined the richness of Mexican tradition with the elegance of French decor. This fusion of styles creates an

de sabores locales invitan a sumergirse en la tranquilidad del México antiguo.

Este enclave tranquilo ofrece oportunidades inmobiliarias que permiten a los interesados encontrar un refugio permanente o una escapada ocasional. Casas con encanto y terrenos que abrazan la naturaleza circundante están disponibles para aquellos que desean crear su propio paraíso en este rincón pintoresco de México.

CASA JARDÍN DEL TUITO

Precio: 729,000 USD

Construcción: 619 metros cuadrados

Casa Jardín del Tuito se erige como un refugio de potencial incomparable. Con el clima privilegiado del pueblo y un entorno propicio para el crecimiento personal, este antiguo hotel boutique + restaurante ofrece una oportunidad única para aquellos que buscan abrazar un estilo de vida armonioso.

Antiguamente conocida como Hotelito Jardín del Tuito, esta residencia ha sido cuidadosamente curada por su anfitriona, quien combinó con maestría la riqueza de la tradición mexicana con la elegancia de la decoración francesa. Esta fusión emana una atmósfera de sofisticación y calidez que da la

CASA JARDÍN DEL TUITO.

EL TUITO, JALISCO.

atmosphere of sophistication and warmth that welcomes all who walk through its doors.

At the heart of this haven lies a 4,305-square-feet garden that has been meticulously designed and offers a sense of serenity among exotic palms, fruit trees and a miniature desert garden. An impressive 15-meter pool is the central point of relaxation, inviting residents and guests to rest amidst the splendor of nature.

The potential of this property is limitless. Located between the ocean and the mountains, it attracts nature enthusiasts, bird watchers and those seeking a peaceful retreat in an idyllic setting full of unique character. This property would be ideal to host relaxation or meditation retreats, holistic health and wellness activities and experiences, or spiritual retreats for regeneration of the soul and mind.

Casa Jardín del Tuito presents a great opportunity to own a piece of paradise that harmonizes perfectly with the essence of El Tuito.

bienvenida a todos los que cruzan sus puertas. En el corazón de este refugio yace un jardín de 400 metros cuadrados meticulosamente diseñado para ofrecer serenidad entre palmas exóticas, árboles frutales y un jardín desértico en miniatura. Una impresionante piscina de 15 metros se convierte en el punto central de relajación, invitando a residentes e invitados a descansar en medio del esplendor de la naturaleza.

El potencial de esta propiedad es ilimitado. Ubicada entre el mar y las montañas, atrae a entusiastas de la naturaleza, observadores de aves y aquellos que buscan esparcimiento en un idílico telón de fondo lleno de carácter. El lienzo está listo para retiros de “relajación y meditación”, actividades holísticas y experiencias centradas en el bienestar, consolidando su identidad como un santuario.

Casa Jardín del Tuito presenta una gran oportunidad para poseer un pedazo de paraíso y nutrir una visión que armoniza con la esencia de El Tuito.

RANCHITO TRANQUILO

Price: 475,000 USD

Construction: 2,529 square feet

Ranchito Tranquilo is a captivating escape nestled in the beautiful landscapes of El Tuito. This splendid estate offers the perfect mis of rustic charm and contemporary comfort, promising a life of tranquility and country elegance.

Framed by lush meadows, rolling hills and majestic mountains, this property boasts a large space of untouched land that offers endless possibilities. Whether you envision an idyllic retreat, agricultural ventures, or just quietly living in nature, this place is ideal for all of that and more.

In the center of Ranchito Tranquilo stands a meticulously designed hacienda-style residence. Each detail reflects the essence of traditional Mexican architecture, immaculately finished with modern conveniences. The warm and earthy tones of the exterior blend with nature, while the interiors exude casual elegance. Broad

RANCHITO TRANQUILO

Precio: 475,000 USD

Construcción: 235 metros cuadrados

Ranchito Tranquilo es un cautivador refugio enclavado en los hermosos paisajes de El Tuito. Esta espléndida finca presenta una exquisita fusión de encanto rústico y confort contemporáneo, prometiendo una vida de tranquilidad y elegancia campestre.

Enmarcada por prados exuberantes, colinas ondulantes y montañas majestuosas, esta propiedad ostenta una gran extensión de terreno virgen que ofrece posibilidades infinitas. Ya sea que imagines un retiro idílico, emprendimientos agrícolas o una comunión serena con la naturaleza, este lugar es ideal para eso y más.

En el centro de Ranchito Tranquilo se alza una residencia de estilo hacienda meticulosamente diseñada. Cada detalle refleja la esencia de la arquitectura tradicional mexicana, armonizando de manera impecable con las comodidades modernas. Los tonos cálidos y terrosos del exterior se fusionan con la naturaleza, mientras que los interiores emanan

RANCHITO TRANQUILO.

spaces are adorned with artisan finishes and expansive grounds invite outdoor enjoyment, from fragrant gardens to trails shaded with areas that wind between ancient oak groves. At sunset, Ranchito Tranquilo transforms into a haven, offering stargazing and quiet contemplation under the stars.

More than a property, Ranchito Tranquilo embodies elegant living that embraces the natural surroundings. This slice of El Tuito’s untamed beauty is made to create lasting memories, in a place where time slows down, and the soul finds solace in the splendor of nature.

COUNTRY LIVING CHARMS

A country property offers a rejuvenating escape that nourishes the body, mind, and soul. However, there are other distinctive advantages to adopting a rural lifestyle that allows you to get away from the urban hustle and bustle.

PEACE AND TRANQUILITY

The countryside is synonymous with peacefulness. The mornings begin with the sweet song of the birds and the soft whisper of the wind through the trees. The nights come with a mantle of twinkling stars and a deep quiet that allows for deep and revitalizing rest. This tranquility allows you to disconnect from stress and recharge your energy.

CLEAN AIR AND NATURE

Breathing fresh and pure air becomes a daily gift. Living surrounded by nature has a positive impact on physical and mental health. Green spaces, beautiful landscapes, and the opportunity to cultivate your own garden are essential ingredients for living a healthy lifestyle that is in harmony with nature.

CLOSE COMMUNITY

A strong, tight-knit community is created. Neighbors become friends who share similar values and the joy of outdoor lifestyle. Local events, markets and festivals are opportunities to bond and experience a sense of belonging that is often not found in large cities.

RELAXED PACE

Country life passes by at a more relaxed pace. The days go by unhurriedly, allowing you to enjoy every moment. You will have time to explore hobbies, learn new skills and engage in creative projects. This change of pace encourages introspection and self-discovery.

elegancia casual. Los amplios espacios están adornados con acabados artesanales.

Los extensos terrenos invitan a deleitarse al aire libre, desde jardines fragantes hasta senderos sombreados que serpentean entre robledales ancestrales. Al caer el sol, Ranchito Tranquilo se transforma en un refugio, ofreciendo observación de estrellas y contemplación en silencio bajo las constelaciones.

Más que una propiedad, Ranchito Tranquilo encarna la vida elegante en el abrazo de la naturaleza. Este pedazo de la belleza indómita de El Tuito crea recuerdos perdurables. Ranchito Tranquilo es donde el tiempo se ralentiza y el alma encuentra consuelo en el esplendor de la naturaleza.

ENCANTOS DE VIVIR EN EL CAMPO

Una propiedad en el campo ofrece un escape rejuvenecedor que nutre el cuerpo, mente y alma. Sin embargo, existen otras ventajas distintivas de adoptar un estilo de vida rural que permite alejarse del bullicio urbano.

PAZ Y TRANQUILIDAD

El campo es sinónimo de paz. Las mañanas comienzan con el dulce canto de los pájaros y el suave susurro del viento entre los árboles. Las noches están adornadas con un manto de estrellas y un silencio profundo que brinda descanso profundo y revitalizante. La tranquilidad te permite desconectar del estrés y recargar energías.

AIRE LIMPIO Y NATURALEZA

Respirar aire fresco y puro se convierte en un regalo diario. Vivir rodeado de naturaleza tiene un impacto positivo en la salud física y mental. Espacios verdes, paisajes impresionantes y la oportunidad de cultivar tu propio huerto son ingredientes esenciales para un estilo de vida saludable y en armonía con la naturaleza.

COMUNIDAD CERCANA

En el campo, se crea una comunidad sólida y unida. Los vecinos se convierten en amigos, compartiendo valores similares y la alegría de la vida al aire libre. Eventos locales, mercados y festivales son oportunidades para estrechar lazos y experimentar un sentido de pertenencia que a menudo se omite en las urbes.

RITMO RELAJADO

El campo se rige por un ritmo más relajado. Los días transcurren sin prisas, permitiéndote disfrutar de cada momento. Tendrás tiempo para explorar pasatiempos, aprender nuevas habilidades y dedicarte a proyectos creativos. Este cambio de ritmo fomenta la introspección y el autodescubrimiento.